Расприватизация жилья: Как можно расприватизировать квартиру: условия регистрации договора, какие квартиры невозможно расприватизировать

что это такое и как расприватизировать

Расприватизация и деприватизация во многих ситуациях может стать единственным выходом для одиноких людей или граждан с небольшим достатком. Сегодня мы узнает, что это такое расприватизация квартиры и как правильно расприватизировать квартиру в 2022 году.

Что такое расприватизация

Содержание

• Что такое расприватизация
• Зачем она нужна
• Чем отличается от деприватизации
• Условия расприватизации
• Плюсы и минусы расприватизации
  • Плюсы и минусы расприватизации
• Куда обращаться
• Какие документы понадобятся
•  Стоимость
• Сроки
• Порядок расприватизации по шагам
• Особенности расприватизации
  • Доли
  • С несовершеннолетними
  • При отказе одного из собственников
  • Через суд
  • Добровольно
• Возможна ли повторная приватизация квартиры после расприватизации
  • Заключение

 

Квартира огосударствляется путем обратного перехода от частной собственности в государственную. Российским законодательством прописаны требования к огосударствлению недвижимости и некоторые условия, без которых процесс невозможно осуществить.

Что такое расприватизация, можно понять, реализуя право переоформления жилья в муниципальную собственность. По сути, такое действие является отказом владельца от принадлежащей ему по закону квартиры и возвратом недвижимости в муниципальный жилой фонд.

Деприватизация доступна любому гражданину, владеющего жилой площадью.

Расприватизация и деприватизация включают в себя общую основу и в целом процессы их и значение схожи.

Признаются законными действия по расприватизации при соблюдении закона от 4 июля 1991 года №1541-1. Дополнительно регулируется порядок действий законом на федеральном уровне №189 от 29 декабря 2004 года.

Разгосударствлению подлежит как квартира в целом, так и совокупность ее долей.

Зачем она нужна

Иногда расприватизация квартиры необходима, если человек решил отказаться от своей части жилья, в процессе приватизации которого он участвовал.

Основная причина расприватизации – экономия собственных средств, если есть признаки бедности, признанные официально.

Достаточно решающими основаниями для возврата в государственную собственность считаются:

• нежелание возлагать на себя расходы в виде квартплаты, денежного обременения на капитальный ремонт, налог;
• объявление и доказанные факты, официально установленные, о непригодности жилья для проживания;
• добровольное желание передать помещение в муниципальную собственность, основываясь на нормы закона 9.1 «О приватизации жилищного фонда».

Суд назначит расприватизацию, а жильцы смогут заново обратиться к властям на безвозмездную выдачу другой жилой площади. Кроме того, оплату по содержанию квартиры возлагает на себя государство.

Чем отличается от деприватизации

Нормативы деприватизации были разработаны и введены в законодательную базу несколько позже, чем подобная ей расприватизация.

Деприватизация во многом схожа по смыслу с расприватизацией, однако имеются и существенные различия.

Отличительные детали деприватизации выражаются в:

• возможности дальнейшего проживания в деприватизированном жилье;
• более кратком сроке оформления;
• упрощенном порядке и условиях.

Обязанность муниципальных властей заключается в рассмотрении заявления на принятие квартиры, руководствуясь положениями Жилищного Кодекса, а именно 20 статьи ФЗ № 189.

Условием для дальнейшего проживания на территории деприватизированной квартиры является подписание между физическим лицом, организацией и уполномоченными представителями государственной власти договора социального найма на это помещение. Таким образом, деприватизация квартиры не является препятствием для дальнейшего проживания в ней на законных основаниях, но уже по договору социального найма, подписанного с администрацией города или населенного пункта, к которому недвижимость относится.

Деприватизировать часть жилья нельзя, так как возвратить долю квартиры в распоряжение государства не возможно.

Основное различие деприватизации и расприватизации жилья состоит в том, что в первом случае такая операция с недвижимостью происходит добровольно, а во втором – принудительно.

Условия расприватизации

Реализуется возврат помещения на баланс государственного жилого фонда единственным образом – через обращение в суд. Посредством судебного решения аннулируется факт владения квартирой физическим лицом.

Так, чтобы расприватизировать квартиру, нужно понимать, какие документы станут основополагающими для принятия судом положительного по исковому заявлению решения.

Важно подобрать доказательства нарушения хода приватизации такие, которые суд сочтет достаточными для ее аннулирования.

Доказательная база формируется на информации, прописанной в нормативно-правовых актах, сформированных в Гражданском Кодексе РФ.

Полный отказ в расприватизации аргументируется законодательством как не соблюдение установленных в нем требований.

Примеры причин для отказа в расприватизации:

• взаимосвязанная с жильем задолженность, например, по платежам за услуги коммунальных компаний, наличие кредита на него;
• жилье не является единственным и постоянным для владельцев с момента его приватизации;
• отсутствует согласие в письменном заявительном виде всех участников процесса, являющими зарегистрированными на рассматриваемой жилплощади членами семьи;
• выявление фактов несогласованной перепланировки помещения;
• наличие регистрации посторонних лиц.

Регулируются процессы путем прописанных в Гражданском Кодексе нормативов, относящихся к признанию недействительности осуществленных операций.

Если жилье приватизировалось несколькими зарегистрированными в нем гражданами, то обратный процесс считается законным только если каждый гражданин отказался от своей доли письменно.

Плюсы и минусы расприватизации

Манипуляции с квартирой в правовом поле несут в себе как положительные моменты, так и негативные стороны.

Рассмотри в таблице, в каких случаях расприватизация квартиры станет необходимостью.

Плюсы и минусы расприватизации

плюсы	минусы
частичное сокращение от затрат по ежемесячным коммунальным платежам при признании гражданина малоимущим	утеря возможности приватизировать данное жилье заново
освобождение от зачисления взносов на капитальный ремонт	ограниченный перечень сделок с недвижимостью, ограничение по распоряжению ей с правовой точки зрения
постановка в очередь на предоставление жилья государством с большей площадью квартиры военнослужащим	нельзя указать площадь в качестве залога при оформлении банковских продуктов, например, кредита, в том числе ипотечного
защита от мошеннических действий для престарелых людей, являющимися одинокими	невозможность подарить недвижимость, продать, переоформить
сокращение суммы налоговых обязательных отчислений	сдать в наем помещение третьим лицам или квартирантам

Перед тем, как приступить к реализации планов, нужно понимать нюансы процедуры во избежание образования ошибок, которые в некоторых случаях не исправимы.

Закон о расприватизации окончательно Госдумой не утвержден, а потому, человек может оказаться в крайне незащищенной с правовой точки зрения ситуации. Консультация специалиста, представителя юридической компании поможет разобрать подробные предпосылки плюсов и минусов.

Например, если гражданин задумает сдавать жилую площадь семье, тем самым используя методы незаконного обогащения, такие действия будут рассмотрены как нарушение. Карается оно административным судебным производством, по итогам которого нарушитель подвергается жестким административным штрафам, а договоренности соцнайма аннулируются.

Куда обращаться

Расприватизацией квартиры занимается отдел Департамента Жилищной политики в администрации населенного пункта.

Когда пакет бумаг собран – следующим шагом станет обращение в местный муниципалитет или в суд, в зависимости от способа передачи жилья местным властям.

Примет заявление суд, курирующий район или населенный пункт по месту расположения спорной недвижимости.

Какие документы понадобятся

Важно определить со списком документов, и знать, какие нужны для начала процесса.

Необходимый пакет документов для начала расприватизации конкретной квартиры:

• заявление;
• оригинальные версии паспортов и их ксерокопии, принадлежащие гражданам, принимавших участие в процессе приватизации помещения;
• свидетельство рождения несовершеннолетнего ребенка, включенного в круг лиц, принимавших участие в приватизационных мероприятиях;
• согласие в письменном виде опекуна или органов опеки на отчуждение доли ребенка, если ему не исполнилось 18 лет;
• бумаги, свидетельствующие о праве владения имуществом;
• документ о реализованной приватизации, регистрационное свидетельство;
• выписки, в которых отсутствуют задолженности за квартплату, иные долги;
• оригинал и скопированный вариант квитанции об уплате суммы для реализации регистрации;
• технический план рассматриваемого помещения, а также отметка о поэтажном плане здания с выделенной к расприватизации жилплощади, паспорт кадастра;
• исковое сообщение в суд с обоснованием причины, послужившей основанием для принятого решения по расприватизации.

Перечень документов может дополниться в разных регионах в зависимости от установленных местными властями требований.

Дополнительными могут быть документы:

• наименование и реквизиты в виде ксерокопии банковского счета;
• доказательство о уплате установленной налоговой ставки в виде справки;
• данные из домовой книги в письменном виде на отдельном бланке.

Гражданином должен иметь при себе документы как в оригинальном виде, так и в виде ксерокопий.

 Стоимость

Деприватизация квартиры предусмотрена на бесплатной основе.

Право гражданина на бесплатную приватизацию может считаться не реализованным, если судом будут установлены нарушения и утверждено ее аннулирование.

Сроки

Расприватизация жилья при регулярном выполнении действий по ее осуществлению всех установленных условий длится не более 6 месяцев.

В этот срок входит, например, тридцатидневная регистрация вновь созданного договора соцнайма в Росреестре.

Сроки рассмотрения документов от лица при добровольной передаче помещения напрямую в администрацию не превышают 2-х месяцев.

Порядок расприватизации по шагам

Понадобится пять этапов, чтобы завершить огосударствление жилого помещения.

Шаги возврата квартиры в государственную собственность включают:

• сбор и формирование пакета бумаг собственником;
• сообщение о своем намерении в суд в виде заявления и приложения к нему собранного пакета документов;
• оформление отказа от права собственности происходит путем подписания сторонами-участниками соответствующего договора при наличии положительного обоснованного решения суда по этому вопросу;
• после наличия договора администрация формирует следующий договор социального найма для подписи гражданами и уполномоченным представителем администрации;
• все собственники одновременно расписываются в документе либо их законные представители при наличии доверенности, заверенной нотариально;
• после наличия заключенного договора администрация формирует договор социального найма для подписи гражданином;
• договор соцнайма, формируемый между бывшим владельцем и муниципалитетом, подлежит обязательной государственной регистрации.

Если условия выполняются неправильно, или поочередность их нарушена – то она закончена не будет.

Особенности расприватизации

Каждый отдельный случай требует знаний на юридическом уровне.

Доли

При согласии всех владельцев долей определенной квартиры, расприватизировать квартиру допускается на стандартных и общих основаниях, не нарушающих права остальных. В обратном случае ответ на вопрос о том, можно ли расприватизировать только долю в квартире будет отрицательным.

Потребуется собрать установленные регламентом документы. Этого будет достаточно для начала процесса.

С несовершеннолетними

Права несовершеннолетнего ребенка подлежат обязательному учету и любые манипуляции должны осуществляться только с одобрения органов опеки. Государством охраняется на официальном уровне будущее ребенка и его интересы, поэтому органы опеки примут положительное решение только если, действия не ущемляют его права и являются в целом целесообразными, а также достаточно аргументированы.

Чтобы понять, можно ли реализовать действия по расприватизации квартиры, если ребенок является собственником – надо знать, при каких условиях сделка может быть признана сомнительной и расценена как нарушение его прав.

Например, если дети родились после приватизации – то в расприватизации может быть оказано.

При отказе одного из собственников

Главным условием реализации операций по расприватизации жилья является согласие не нее всех зарегистрированных членов семьи.

Отказ одного из собственников не рассматривается как ущемление прав остальных собственников. Расприватизация возможна только в том случае, если происходит признание этого собственника малоимущим посредством суда.

Через суд

В полномочия суда входит реализация принудительной расприватизации квартиры по приложенным к иску аргументам заявителя.

Судебное разбирательство строится на наличии следующих доказательств:

• нереальные или фальшивые признаки сделки;
• лицо на момент проведения сделки оказалось недееспособным;
• одна из сторон подверглась обману, намеренно была введена в заблуждение другой стороной, подверглась угрозам, была обманута

Аннулируется приватизация, и жилье становится вновь государственным.

Добровольно

Желание передать жилье государству имеется возможность, если оно является единственным местом долговременного проживания.

Таким образом, главным и основным условием является признание факта о наличии рассматриваемого жилья как единственного у гражданина.

Достаточно сообщить о намерении деприватизировать квартиру в местную администрацию письменно с помощью заявления, чтобы ее начать. В качестве приложения нужно предоставить пакет собранных документов на рассмотрение.

После чего, заключить в добровольной форме с местной администрацией по передаче жилья.

Возможна ли повторная приватизация квартиры после расприватизации

После выполнения работ по расприватизации ранее приватизированного жилья не допустимо по законодательству. В исключительных случаях для возврата права собственности потребуется руководствоваться ГК РФ, рассматривая статьи с №176 по №179, а также начиная с №168 и заканчивая анализом информации в №171 статьях.

Повторно приватизировать после расприватизации квартиру однократно допускается такому гражданину, который не достиг возраста в 18 лет на момент предыдущего участия в сделке.

При выборе огосударствления жилого помещения путем деприватизации повторная ее приватизация не возможна.

Заключение

Мошенники могут реализовать перепродажу помещения третьим лицам посредством судебной расприватизации. Так, если продавец соберет доказательства о недействительности сделки по проведению приватизации, то она судом будет признана незаконной, а договор с покупателем, составленный для купли-продажи расторгнут. Бывший владелец сможет арендовать квартиру у государства по условиям соцнайма, в то время как покупатель в большинстве случаев не сможет вернуть себе уплаченную сумму.

Если вам требуется помощь с реприватизацией квартиры или вы сомневаетесь в её возможности, то просим вас оставить координаты нашему онлайн-консультанту в специальной форме для бесплатной консультации с юристом.

Также вам будет интересно узнать, что такое доля в квартире и как её правильно продать.

Ждем ваши вопросы и комментарии.

Просим оценить пост и поставить лайк.

Расприватизация квартиры \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Расприватизация квартиры

Подборка наиболее важных документов по запросу Расприватизация квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Приватизация:
• Акционирование
• Бесплатная приватизация
• Деприватизация
• Документы для приватизации жилого помещения
• Документы для приватизации квартиры
• Ещё. ..

• Жилье:
• Акт приема передачи квартиры по договору дарения
• Акт приема передачи квартиры после ремонта
• Амортизация жилого фонда
• Амортизация квартир в бухгалтерском учете
• Апартаменты это
• Ещё…

Формы документов: Расприватизация квартиры

Судебная практика: Расприватизация квартиры

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 30 «Права и обязанности собственника жилого помещения» ЖК РФ
(В.Н. Трофимов)Суд, анализируя ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, ст. ст. 1, 2, 9.1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», п. 1 ст. 235, ст. 246 ГК РФ, ст. 20 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пришел к выводу о том, что законом предусматривается право граждан при наличии их волеизъявления передать приватизированное ими жилое помещение в государственную и муниципальную собственность на основании соответствующего договора с заключением на указанное жилое помещение договора социального найма. Реализация данного права гражданами не ставится в зависимость от волеизъявления соответствующих органов местного самоуправления и органов исполнительной власти и уполномоченных ими лиц. Вместе с тем в качестве необходимых условий для деприватизации жилого помещения в законе указано на необходимость установления того, что занимаемое гражданином жилое помещение приобретено им в собственность в порядке, предусмотренном Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», а не по иным законным основаниям, данное жилое помещение является единственным местом жительства гражданина, не обременено обязательствами. По мнению суда, исходя из общих положений жилищного законодательства, деприватизация жилого помещении возможна при волеизъявлении всех лиц, участвующих в приватизации данного жилого помещения, и частичная передача какой-либо доли жилого помещения в государственную и муниципальную собственность невозможна.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Расприватизация квартиры

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Отказ от приватизированной квартиры
(Шереметьева Н. В.)
(«Семейное и жилищное право», 2021, N 5)Избыточность определения, приведенного в ст. 9.1 Закона N 1541-1, не вызывает затруднений в правоприменении, но в отношении второго условия возникают проблемы. КС РФ рассматривались дела о том, что можно признать обременением для приватизированной квартиры, какие обязательства могут стать препятствием для реприватизации жилого помещения. Поводом для обращения в КС РФ выступал тот факт, что правоприменительные органы и суд рассматривали в качестве обременения права членов семьи собственника жилого помещения, так как права членов семьи, вселенных после приватизации жилья, препятствуют расприватизации жилья.

Нормативные акты: Расприватизация квартиры

Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ
(ред. от 30.12.2021)
«О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1
(ред. от 11.06.2021)
«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»Статья 9.1. Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

Приватизированное военное жилье: обновленная информация об усилиях Министерства обороны по решению проблем надзора

Краткие факты

Компании частного сектора владеют и эксплуатируют около 99% домов на военных объектах в Соединенных Штатах. Мы рассмотрели, как Министерство обороны контролирует приватизированное жилье в свете опасений по поводу плохих условий, включая плесень и вредителей.

С 2018 года мы дали 30 рекомендаций, чтобы помочь Министерству обороны улучшить надзор за приватизированным военным жильем. Мы свидетельствовали о действиях Министерства обороны, предпринятых до сих пор, таких как усиление проверок домов и работа с жителями.

Но Минобороны продолжает сталкиваться с проблемами. Например, некоторые улучшения требуют внесения изменений в юридические соглашения Министерства обороны США с компаниями. Большинство компаний согласились с этими изменениями, но некоторые нет.

Skip to Highlights

Highlights

What GAO Found

Конгресс принял Инициативу по приватизации военного жилья (далее — программа приватизированного семейного жилья) для улучшения качества жилья для военнослужащих и их семей, которое находилось в собственности и под управлением Министерством обороны (DOD).

Однако за последние несколько лет озабоченность Конгресса по поводу надзора Министерства обороны США за частными жилищными компаниями привела к многочисленным требованиям Закона о разрешении на национальную оборону. Соответствующая работа GAO привела к 30 рекомендациям по улучшению программы приватизированного семейного жилья, 15 из которых были реализованы. GAO обнаружило, что Министерство обороны добилось прогресса в реализации некоторых из этих требований и рекомендаций. В частности, DOD улучшилось:

• Надзор за состоянием домов. Военные ведомства увеличили частоту проверок приватизированных семейных домов и распорядились использовать стандартизированный контрольный список проверок при всех изменениях в размещении. Чиновники военного жилья используют этот контрольный список для выявления недостатков жилья, которые необходимо исправить до заселения. Кроме того, от жильцов требуется подтверждение того, что они удовлетворены состоянием дома. Военные ведомства также инициировали единые проверки безопасности более чем 205 000 единиц приватизированного жилья, которые должны быть завершены к 30 сентября 2024 года9.
  0020
• Связь с резидентом . Военные ведомства предприняли действия по четкому и систематическому доведению до жителей обязанностей, местонахождения и контактной информации местных военных ЖЭКов, а также различий между этими конторами и частной жилищной компанией. Это включает в себя проведение брифингов для жителей, чтобы они знали, к кому обращаться по жилищным вопросам, и обеспечение постоянной связи с жителями через установленные промежутки времени.
• Показатели, используемые для измерения эффективности проекта . Военные ведомства пересмотрели свои показатели эффективности и структуры поощрительных выплат, используемые для определения права частных жилищных компаний на получение поощрительных выплат. Изменения в этих показателях могут обеспечить более точное отражение состояния домов и удовлетворенности жителей. Например, военные ведомства предприняли шаги, чтобы сосредоточить показатели на качестве выполненной работы, а не на времени ответа на заказ.
• Роль руководства в надзоре за проектом. Канцелярия министра обороны усилила надзор за проектами, проводя ежеквартальные обзоры каждого из 78 проектов приватизированного семейного жилья, требуя от военных ведомств получать одобрение до внесения определенных изменений в эти проекты и стандартизируя информацию, собранную через Министерство обороны. ежегодное исследование удовлетворенности жителей.

Тем не менее, надзор за программой приватизированного семейного жилья, вероятно, продолжит сталкиваться с проблемами. Отчасти потому, что Министерство обороны не может в одностороннем порядке вносить изменения в проекты без согласия частных компаний, о чем свидетельствуют усилия Министерства обороны по реализации нескольких законодательных положений. Например, по закону Министерство обороны обязано разработать Билль о правах арендаторов, но по состоянию на март 2022 года соглашение с частными компаниями по пяти объектам еще не достигнуто. Хотя министерство обороны предприняло многочисленные действия для улучшения своего надзора, постоянный упор на надзор имеет решающее значение для обеспечения качественного жилья для военнослужащих и их семей.

Зачем GAO провело это исследование

В 1996 году Конгресс принял программу приватизации жилья для улучшения качества жилья для военнослужащих и их семей. Министерство обороны отвечает за общий надзор за программой приватизации семейного жилья; и частные жилищные компании владеют и управляют жилищными проектами и несут ответственность за техническое обслуживание и ремонт приватизированных жилищных проектов.

В последние годы члены Конгресса выразили обеспокоенность состоянием приватизированного семейного жилья. С марта 2018 года GAO выпустило четыре отчета, в которых указаны недостатки в надзоре Министерства обороны США. Некоторые из этих недостатков были выявлены в ходе недавних расследований Министерства юстиции по поводу предполагаемых правонарушений со стороны двух крупнейших частных жилищных компаний Министерства обороны США. В результате этих расследований одна компания признала себя виновной в мошенничестве с правительством, а другая достигла соглашения с правительством.

В этом заявлении обобщаются (1) действия, предпринятые Министерством обороны США для выполнения рекомендаций GAO от марта 2020 года по программе приватизированного жилья, (2) действия, предпринятые Министерством обороны США для усиления надзора за приватизированным жильем, и (3) основные проблемы надзора, которые остаются. Он также включает предварительные наблюдения по результатам текущей аудиторской работы по изучению этой программы.

Для этого заявления GAO рассмотрел предыдущие отчеты и меры Министерства обороны, предпринятые для выполнения предыдущих рекомендаций; рассмотрел и проанализировал соответствующие руководства, политики и документы по планированию Министерства обороны США; и взял интервью у чиновников Минобороны.

Для получения дополнительной информации свяжитесь с Элизабет А. Филд по телефону (202) 512-2775 или по электронной почте [email protected].

Полный отчет

Страница основных моментов (1 страница)

Полный отчет (28 страниц)

Доступный PDF (29 страниц)

Контакты ГАО

Приватизирует ли RAD государственное жилье? — Shelterforce

Фото пользователя Flickr Бренды Готтсабенд, CC BY-NC 2. 0

Прошлой осенью, Shelterforce опубликовал статью о новой инициативе HUD под названием Faircloth-to-RAD, которая может помочь властям государственного жилья восстановить более 227 000 единиц «государственного жилья». Государственное жилье получает здесь пугающие кавычки, потому что его название вызвало отпор со стороны некоторых читателей Shelterforce , которые утверждают, что новая инициатива может строить жилье, но это не строительство государственного жилья.

HUD использует существующую программу под названием «Демонстрация помощи в аренде» (RAD), чтобы помочь финансировать строительство этих 227 000 единиц. RAD позволяет властям государственного жилищного строительства переходить от использования субсидий программы государственного жилья, которые Конгресс в значительной степени недофинансировал, к проектным субсидиям по Разделу 8, которые Конгресс финансировал (сравнительно) хорошо. Власти государственного жилищного строительства могут использовать гарантию финансирования по Разделу 8 для объединения других кредитов, налоговых льгот и грантов на ремонт или строительство нового жилья.

Жилищные органы также могут использовать RAD для передачи прав собственности и управления квартирами на аутсорсинг некоммерческим или даже коммерческим организациям.

Хотя верно, что некоторые строящиеся объекты не будут управляться органами государственного жилищного строительства, HUD считает жилье, построенное через Faircloth-to-RAD, государственным жильем. Несмотря на то, что эти новые квартиры будут финансироваться за счет ваучеров по Разделу 8, они будут учитываться при расчете максимального количества единиц в рамках программы государственного жилья в 1999 году.

В этом заключается дискуссия: является ли RAD программой приватизации? Что представляет собой приватизация? Являются ли единицы, построенные через Faircloth-to-RAD, действительно государственным жильем? Некоторое сопротивление статье прошлой осенью связано с вполне реальными проблемами, созданными прошлыми программами реконструкции государственного жилья, такими как HOPE VI, которые привели к значительному перемещению арендаторов государственного жилья, ухудшению прав арендаторов и потере более 43 000 человек. единиц государственного жилья, которые не были заменены после сноса. Сторонники опасаются, что RAD может привести к потере прав арендаторов в краткосрочной перспективе и потере очень доступного жилья в долгосрочной перспективе.

Но некоторые возражения связаны с непониманием того, как работает RAD. Вопреки общепринятому мнению, RAD не требует, чтобы органов государственного жилищного строительства передавали право собственности или управление некоммерческим или коммерческим организациям, и до сих пор менее половины единиц, преобразованных RAD, перешли из рук в руки.

Shelterforce поговорил с защитниками жилья, исследователями, организаторами аренды и представителями HUD, чтобы помочь им разобраться, как работает RAD и почему продолжаются ожесточенные споры о том, ставит ли это под угрозу права арендаторов и доступность жилья.

Как работает RAD

RAD был создан в 2012 году для обеспечения финансирования, необходимого для сохранения стареющего государственного жилищного фонда Америки. Около 1,8 миллиона американцев с низким доходом живут примерно в 958 000 единицах государственного жилья, оставшихся в Соединенных Штатах. На сегодняшний день около 155 000 единиц государственного жилья были переоборудованы в рамках программы RAD, которая в качестве «демонстрационной» программы в настоящее время ограничивает количество переоборудований до 455 000 единиц.

Из-за недостаточного финансирования программы государственного жилья большая часть этого жилищного фонда отчаянно нуждается в ремонте. По недавней оценке, незавершенный ремонт протекающих крыш, сломанной техники, плесени и других проблем, с которыми вынуждены жить жильцы, оценивается в 70 миллиардов долларов. Тем не менее Конгресс не финансировал программу государственного жилья на достаточном уровне для решения этой проблемы. Согласно данным Управления бюджета и управления, капитальные вложения в государственное жилье, которые идут на ремонт и техническое обслуживание, сократились на 58 процентов за 19 лет.98 уровней с поправкой на инфляцию.

Операционные фонды государственного жилья немного увеличились за последние два десятилетия, но не поспевали за инфляцией.

«Это правда, когда происходит преобразование RAD, это больше не [часть] [программы] государственного жилья… Но в значительной степени это все еще глубоко субсидируемое жилье для людей с очень низким доходом».

С 2000 года финансирование Раздела 8 выросло на 45 процентов. RAD позволяет органам государственного жилищного строительства использовать этот более стабильный источник операционного и капитального финансирования путем перехода от субсидий на государственное жилье к проектным субсидиям по Разделу 8, которые привязаны к конкретным проектам, а не к отдельным держателям ваучеров.

Поскольку субсидии по Разделу 8 более стабильны, чем субсидии на государственное жилье, жилищные органы могут лучше использовать это финансирование для объединения других кредитов, налоговых льгот и грантов для проведения дорогостоящего ремонта и реконструкции, в которых нуждаются их жилищные проекты.

В рамках RAD жилищные органы также могут передать право собственности и/или управление реконструированными единицами на аутсорсинг некоммерческой организации, ориентированной на миссию. Когда проекты RAD обращаются к программе налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC) для финансирования реконструкции, они должны привлечь некоммерческого или коммерческого партнера для управления налоговыми льготами.

По данным HUD, 56 процентов квартир, переоборудованных через RAD, на данный момент принадлежат и управляются государственным жилищным управлением или некоммерческой дочерней организацией, созданной государственным жилищным управлением для управления финансами под контролем PHA. Эти примерно 86 000 единиц либо полностью зависят от финансирования государственного сектора (проектная секция 8 или другие государственные субсидии), либо получают кредиты от банка, но не используют LIHTC или другое финансирование акционерного капитала, которое можно было бы рассматривать для создания доли собственности в свойства.

Для оставшихся 44% переоборудованных RAD управление государственного жилищного строительства заключило совместное партнерство с некоммерческой или коммерческой организацией и использует LIHTC для финансирования реконструкции. Из этих 44 процентов около 24 процентов квартир по-прежнему принадлежат и управляются жилищным управлением с пассивным партнером LIHTC. Право собственности на последние 20 процентов, или около 13 500 единиц, было передано некоммерческим организациям.

«Это правда, когда происходит преобразование RAD, это больше не [часть] [программы] государственного жилья», — говорит Сьюзен Попкин, исследователь Института городского развития, которая много писала о реформе государственного жилья. «Но в значительной степени это все еще глубоко субсидируемое жилье для людей с крайне низким доходом. Это не сильно меняет характер жилья или его назначение».

Сохраняются ли права арендаторов?

Аренда государственного жилья связана с важными, с трудом завоеванными правами: правом на создание самоорганизующихся ассоциаций арендаторов, правом на процедуру рассмотрения жалоб, правом платить не более 30 процентов вашего дохода за аренду и т. д.

На бумаге эти права переходят к арендаторам, квартиры которых преобразованы в соответствии с RAD. Жители по-прежнему могут организовывать ассоциации арендаторов, и управление государственного жилищного строительства должно платить 25 долларов за единицу для его финансирования, по-прежнему существуют официальные процедуры рассмотрения жалоб, и арендаторы платят максимум 30 процентов своего дохода за аренду.

Также существуют формальные права для арендаторов RAD, предназначенные для облегчения перехода во время преобразования. Например, арендаторы должны участвовать как минимум в двух собраниях в процессе планирования RAD. Если арендатору необходимо переехать в процессе ремонта RAD, он имеет право вернуться без повторной подачи заявки или повторного отбора своей квартиры. Если после года проживания в переоборудованной квартире RAD они решат, что она им не нравится, они имеют право запросить ваучер на жилье, который позволит им переехать в квартиру с рыночной ставкой, которая принимает ваучеры в другом месте региона.

«Мы действительно усердно работали, чтобы извлечь уроки из прошлого опыта и того, что поднимают люди, и продолжаем корректировать программу в ответ на поднятые людьми проблемы», — говорит Том Дэвис, директор отдела рекапитализации HUD. «Мы получаем отзывы от людей и вносим коррективы в уведомление RAD, чтобы решить проблемы, которые улучшают права резидентов и защиту на этом пути. Мы действительно очень сосредоточены на том, чтобы реализовать идеалы защиты жителей и качественного жилья».

Несмотря на то, что права существуют на бумаге, защитники прав арендаторов опасаются, что недостаточно контроля для их обеспечения. Например, в недавнем отчете Хьюман Райтс Вотч эта программа была названа «рискованной» и приведены предварительные данные, свидетельствующие о том, что количество выселений резко увеличилось в жилищных управлениях Нью-Йорка после того, как они были преобразованы.

Согласно отчету, «эти случаи представляют собой поучительную историю о том, как процесс преобразования может привести к негативным последствиям для прав на жилье, если в программу не будут встроены адекватные гарантии и надзор».

Национальный проект жилищного законодательства (NHLP) также собрал примеры нарушений прав жильцов после переоборудования, в том числе несоблюдение права на возвращение, попытки повысить арендную плату, попытки запретить жильцам возвращаться из-за того, что их доходы не соблюдение требований LIHTC, попытки заблокировать организацию арендаторов и многое другое. Оценка RAD, проведенная Счетной палатой правительства в 2018 году, также показала, что HUD недостаточно контролировал недвижимость, преобразованную RAD.

«Несмотря на то, что эти права предназначены для передачи, частное лицо может не знать, как обеспечить их соблюдение или контролировать их», — говорит Дебора Троуп, заместитель директора Проекта национального жилищного законодательства. «С точки зрения арендатора, чем менее публичен процесс, тем выше риск реализации его прав. Лучшие объекты государственного жилья — это те, в которых арендаторы находятся за столом переговоров и являются частью процесса принятия решений».

Попкин говорит, что HUD пытался укрепить права арендаторов в каждом обновлении правил RAD.

«Эта администрация уже усилила права жильцов в отношении аренды, советов жильцов, права на организацию», — поясняет она. «У RAD более сильные права арендатора, чем у нас в HOPE VI или Choice Neighborhoods. Но видимо все дело в реализации. Неизбежно будет где-то, где все пойдет не так. Но я не думаю, что это будет типичным опытом».

Организаторы арендаторов опасаются, что частное управление менее подходит для этой задачи, чем управление государственным жильем. В конце концов, более эффективное и менее затратное управление не обязательно приводит к улучшению условий для арендаторов.

«Частное управление часто не имеет достаточных ресурсов и [не имеет] надлежащего уровня квалификации», — говорит Сулейман Хаятт, организатор жилищного строительства из Комитета по жилищным правам Сан-Франциско. «Вы платите людям 17 долларов в час за работу с людьми, которые через многое прошли и, возможно, пережили много травм. Вы просите кого-то неквалифицированного и малооплачиваемого выполнять работу социального работника высокого уровня. Это плохая комбинация».

Он продолжает: «Я слышу, как жильцы говорят, что я либо в детском саду, либо в тюрьме. Правила не меняются, но меняется соблюдение этих правил».

Данные об опыте арендаторов в подразделениях RAD скудны. В ходе оценки RAD в 2019 году было опрошено 522 жителя 19 переоборудованных объектов RAD. Из опрошенных 32 процента сказали, что управление недвижимостью стало лучше, чем раньше, 12 процентов сказали, что оно стало хуже, а 53 процента сказали, что оно осталось примерно таким же. На вопрос об улучшении имущества 56,6% ответили, что оно значительно или несколько улучшилось, 6,7% — значительно хуже или несколько хуже, 36,1% — примерно на том же уровне.

Аналогичным образом, опрос жителей Управления жилищного строительства Нью-Йорка, проведенный Обществом общественных работ в 2020 году, показал, что 56 процентов опрошенных поддерживают переход на RAD.

Страх потерять жилье в долгосрочной перспективе

Помимо воздействия, которое RAD может оказать на арендаторов, самые большие опасения защитников, как правило, связаны с тем, что RAD открывает дверь для возможного перехода от субсидии по Разделу 8 к единицам с рыночной ставкой. Многие единицы жилья, субсидируемого HUD, с годами были потеряны для частного рынка из-за истекающих контрактов. RAD пытается избежать этой проблемы, требуя от подразделений RAD заключать 20-летний контракт, который автоматически продлевается еще на 20 лет. Поскольку программа началась в 2012 году, ни один контракт с RAD не достиг конца своего первого срока.

Тем не менее, защитники беспокоятся о том, что присутствие кредиторов, ориентированных на получение прибыли, и инвесторов LIHTC создает риск, которого нет в государственном жилье.

«Что происходит, например, когда владелец лишен права выкупа? Что происходит, когда частники хотят уйти из-за изменений на рынке? Их много, потому что мы все еще находимся на ранней стадии программы, [где] есть большой вопросительный знак. Есть некоторые меры безопасности, но это новая программа, и за ней не так много надзора, поэтому, как защитнику, она заставляет вас задуматься», — говорит Троп.

«Контракты требуют постоянного продления глубокой помощи в аренде», — отвечает Дэвис из HUD. «Соглашение об использовании требует этого. Мы регулярно слышим опасения, что по истечении 20 лет, когда придет время для этого обновления, оно не произойдет. На эту критику сложно ответить, потому что она не основана на опыте или послужном списке того, что произошло. По сути, это говорит о том, что «мы не верим, что договорные или законодательные формулировки будут связывать людей». В этой стране есть история перемещения, пренебрежения и жестокого обращения с общинами, живущими в маргинализированных районах. Это лишь часть нашей истории, с которой мы имеем дело. Я скажу, что регулируемое доступное жилье, особенно с типами контрактов, заключенных в RAD, [обеспечивает] очень надежную правовую защиту от этого».

Почему государственное жилье имеет значение

Для некоторых защитников поддержка программы государственного жилья в первую очередь связана с поддержанием надзора и рычагов, которые они считают необходимыми для защиты прав жильцов.

«Мы будем бороться за государственное жилье до самой смерти», — говорит Троп. «Мы по-прежнему боремся за то, чтобы государственное жилье оставалось чисто государственным учреждением по всем причинам: права арендаторов, доступность в долгосрочной перспективе, уровень доступности самих квартир. Суть в том, что государственное жилье — это единственное жилье, доступное по цене для беднейших семей по всей стране».

Для других речь идет о уравновешивающей роли государственного жилья на все более дорогом рынке жилья.

«Крупные участники рынка недвижимости обладают значительным потенциалом для повышения арендной платы и стоимости земли», — говорит Пол Уильямс, научный сотрудник Джайнского семейного института, который исследует и пишет о государственном жилье. «Целью государственного сектора должно быть обеспечение людей жильем как право. Один из способов помочь с этими более крупными макроэкономическими эффектами — оказать понижательное давление на рынок жилья. На самом деле это может сделать только общественная организация, которая не занимается поиском прибыли».