Сколько стоит доля в квартире
Часто возникает вопрос о стоимости доли в квартире. У оценщиков существует такое понятие, как «принцип наиболее эффективного использования», но как это работает?Наиболее эффективное использование, или НЭИ, представляет собой такое использование недвижимости, которое:
- максимизирует её продуктивность, то есть соответствует её наибольшей стоимости;
- физически возможно;
- юридически разрешено на дату определения стоимости;
- финансово оправдано.
В соответствии с принципом НЭИ при определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя и типичного продавца, каждый из которых нацелен на получение максимальной выгоды от сделки. Наиболее эффективное действие собственников при продаже долевого имущества – продажа квартиры целиком и деление полученной суммы пропорционально между собой (наиболее эффективный по срокам и полученному результату способ продажи).
Если участникам долевой собственности не удаётся договориться, то на продажу выставляют долю в квартире.
В СМИ встречаются мнения риелторов и экспертов рынка недвижимости об абстрактных диапазонах таких скидок, но указанные субъекты не обязаны подтверждать свои слова в отличие от оценщиков. Для анализа рыночной стоимости использовались фактические цены по Москве при продаже долей в квартирах на сайте ЦИАН.
Благодаря развитому рынку недвижимости и большой базе объектов при просмотре объявления на сайте ЦИАН сервисом рассчитывается средняя цена квадратного метра в доме, где расположена квартира. Поэтому с высокой степенью достоверности можно определить, сколько бы стоила аналогичная квартира, если бы передавались права собственности на всё жилое помещение. Сопоставляем стоимость доли и средней квартиры в доме соответствующей площади и получаем нужную величину скидки.
То есть в качестве скидки, или дисконта, принимается разница в цене между стоимостью 1 кв. м доли и стоимостью 1 кв. м аналогичной по метражу квартиры, расположенной в доме по тому же адресу.
В анализе не участвовали доли менее 1/10 – такие объекты продаются в основном для получения регистрации по месту жительства, поэтому действует иное ценообразование. Исключались объявления о продажах доли в комнате. Также не рассматривались квартиры в домах, которые включены в программу реновации и будут снесены. В выборку попало 298 объявлений.
Зависимость величины скидки от размера доли графически показана на рисунке:
Регрессионное уравнение имеет коэффициент корреляции R2=0,0088, что говорит об отсутствии достоверной стохастической связи. Величина дисконта при продаже доли в квартире не зависит от размера доли.
Средние значения дисконтов для наиболее распространённых размеров долей очень близки, находятся в диапазоне 26–29,2%.
Таблица 1
Доля | Количество предложений | Средний дисконт | Диапазон | |
3/4 | 14 | –28,3% | –11,5% | –46,9% |
2/3 | 35 | –26,0% | –0,9% | –61,3% |
1/2 | 123 | –26,7% | –0,8% | –61,4% |
1/3 | 33 | –29,1% | –2,2% | –64,1% |
1/4 | 21 | –29,2% | –6,4% | –49,6% |
Удивляет факт: чем больше комнат, тем выше средний размер дисконта.
Хотя логичнее обратное: при покупке доли в квартире с несколькими комнатами есть перспектива выделить долю в натуре и распоряжаться своей частью жилого помещения. Такие доли должны стоить дороже, а получается наоборот.
Таблица 2
Количество комнат в квартире | Количество предложений | Средний дисконт | Диапазон | |
1 | 19 | –24,63% | –1,09% | –54,66% |
2 | 107 | –28,39% | –0,79% | –61,44% |
3 | 149 | –29,09% | –0,87% | –64,07% |
4 | 21 | –31,09% | –1,25% | –59,36% |
Имеет смысл указать основные выявленные факторы, влияющие на ценообразование доли:
- количество и состав собственников;
- количество и состав проживающих/прописанных в квартире;
- наличие конфликта собственников;
- возможность просмотра перед покупкой;
- иные факторы, свойственные для рынка жилой недвижимости.
После анализа объявлений можно сделать вывод, что стоимость 1 кв. м доли ниже стоимости 1 кв. м обычной квартиры в среднем на 28,7%. Корреляционная зависимость дисконта от размера доли не выявлена.
- Право.ru
Оценка доли в квартире | Оценочная компания Аппрайзер
Любое жилое помещение может находиться в общей долевой собственности, тогда каждый из его собственников обладает определенной долей в правах на него. Собственник вправе пользоваться, владеть и определять юридическую судьбу своих долей так же, как и в случае с любым объектом движимого имущества: он имеет право дарить, обменивать, продавать или отчуждать любым иным способом.
Все это означает, что доля обладает своей стоимостью, поэтому оценка доли в квартире имеет отдельное направление и особенности.
Необходимые документы
Правоустанавливающие/ правоподтверждающие документы
Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество, либо иные документы подтверждающие или устанавливающие права, например, договоры (купли-продажи, долевого участия в строительстве, дарения, мены и тд.).
Поэтажный план квартиры, в которой нужно оценить долю
Поэтажный план — схематический чертеж, отражающий планировку квартиры. Поэтажный план может входить в состав таких документов, как Технический паспорт жилого помещения (квартиры) или Технический паспорт жилого многоквартирного дома (в виде чертежа планировки всего этажа), иногда поэтажный план входит в состав Кадастрового паспорта или составлятся отдельно.
Экcпликация помещения
Экспликаиця — информационно-справочный документ, представляющий собой таблицу с указанием помещений (и их площадей), входящих в состав квартиры, долю которой предстоит оценить.
Паспортные данные заказчика оценки
Разворот первой страницы паспорта, а также страница с регистрацией по месту жительства (пребывания).
Процесс оценки
- Согласование с нашими менеджерами удобного времени осмотра квартиры, где нужно оценить долю и выбор удобного способа оплаты.
- Осмотр квартиры, в которой предстоит оценить долю.
- Расчет рыночной стоимости и подготовка отчета об оценке.
- Доставка отчета.
Наиболее часто встречающимися на практике случаями, когда производится оценка доли в квартире, являются случаи ее выкупа другими собственниками, раздела недвижимого имущества, оформления наследства или продажи на открытом рынке. Если семья собирается обменять квартиру, то часто бывает необходимо определить стоимость доли несовершеннолетнего члена семьи, который прописан в ней. В ходе обмена доля не должна уменьшиться, и это правило строго контролируется органами опеки Российской Федерации.
Если доля в праве на квартиру будет реализоваться на открытом рынке, или если предполагается такая реализация, то оценщиком определяется ее рыночная стоимость. Большинство людей, далеких от тонкостей экспертной оценки, заблуждаются, думая, что рыночная стоимость ½ доли в квартире эквивалентна половине рыночной стоимости всей квартиры. В реальных условиях такое суждение не всегда соответствует реальности. Доли в объектах жилой недвижимости, которые реализуются в условиях открытого рынка, имеют меньшую стоимость, чем у объектов-аналогов, продающихся целиком, если рассматривать стоимость одного кв. м площади. Это связано в первую очередь с тем, что покупатель по факту приобретает не индивидуальное жилье, а коммунальное со всеми следующими из этого трудностями и рисками.
Ситуация иного рода возникает, когда один из долевых собственников выкупает у другого собственника этого жилого помещения его долю. В этом случае владельцам желательно определить справедливую стоимость доли, и рассчитываться она должна прямо пропорционально величине ее площади.
Как рассчитать и разделить арендную плату
Мы можем получать доход от продуктов, доступных на этой странице, и участвовать в партнерских программах.
Одинокая жизнь становится все менее и менее реальностью для 20-летних. «Поскольку арендная плата превысила доход, жизнь в одиночестве больше не является вариантом для многих взрослых трудоспособного возраста», — объяснил старший экономист Zillow Аарон Терразас в отчете за 2017 год.
Это делает разделение арендной платы и расходов на проживание с соседом по комнате в значительной степени стандартом — непростая задача, учитывая, что нет двух одинаковых спален. Как определить цену аренды комнаты (особенно в городах с высокими ценами), которая будет понятной для всех участников? Мы наметили пять решений, которые помогут вам сделать математику — ура калькуляторам разделения аренды! — и избежать неловкости с соседями.
Один из самых простых способов разделить арендную плату между несколькими людьми — рассчитать платежи каждого человека на основе квадратных метров его спальни, и у нас есть верная формула: подсчитайте метраж каждой спальни ( длина умножается на ширину), включая шкафы, ванные комнаты или балконы, расположенные в комнате или за ее пределами. Затем разделите это число на метража всех спален — это даст вам процент площади (и, следовательно, арендной платы), за которую отвечает каждый человек.
Иногда проще позволить компьютеру сделать всю тяжелую работу за вас. К счастью, есть десятки готовых онлайн-калькуляторов разделения арендной платы. Некоторые из наших любимых: Splitwise и Spliddit.
реклама
Если вы обнаружите, что спальни почти одинаковы по размеру, отправляйтесь в The Rent Is Too Fair. Этот веб-сайт позволяет каждому соседу по комнате «предлагать» максимальную арендную плату, которую он готов платить за каждое место в квартире. После того, как все подали свои заявки, программа рассчитывает наиболее экономичный вариант для вас и вашей команды. Он также будет назначать комнаты каждому человеку на основе его ставок, тем самым устраняя любое недовольство, которое может возникнуть у кого-либо по поводу получения «худшего» места — большой плюс.
Go by Aesthetics Если в одной комнате массивные окна, прохладный открытый кирпич и гардеробная, а в другой нет… ну, ничего из этого, имеет смысл только для счастливого жителя первой заплати больше.
Это будет ясно со второго вашего первого осмотра места, что поможет вам избежать обид позже с обеих сторон.
Если вы хотите получить более детальную информацию, попробуйте назначить дополнительную стоимость для каждого удобства и привязать ее к справедливо разделенной цене номера. (Мы рекомендуем, чтобы эти функции стоили не более 2-5 процентов от общей арендной платы.) Например, если общая арендная плата составляет 2000 долларов, окна и кирпич могут стоить дополнительно 40 долларов каждое, а туалет может добавить немного больше в 100 долларов.
Используйте отношение дохода к арендеСогласно общему правилу, вы никогда не должны тратить на аренду более одной трети своей месячной зарплаты. И если вы и ваши соседи по комнате имеете совершенно разные доходы, это обязательно должно быть фактором при поиске квартиры. Обсудите заранее: готов ли тот, у кого больше зарплата, выложить больше в обмен на первый выбор комнат?
реклама
Call It Even
Если это больше напрягает, чем помогает (и все согласны с этим), просто разделите арендную плату поровну между всеми.
В конце концов, это сугубо личное решение. Просто не забудьте составить письменный договор на случай, если в дальнейшем возникнут сложности.
Как мы можем подсчитать, сколько каждый из нас вложил в наш дом? | Деньги
Мы хотели бы составить соглашение, в котором будут отражены наши различные доли в собственности, поскольку я считаю важным отразить первоначально вложенные деньги. Тем не менее, на этом пути также были дополнительные инвестиции — например, я недавно заплатил 45 000 фунтов стерлингов за переоборудование чердака — и нам трудно понять, что имеет значение и имеет ли значение время вклада.
Другие осложнения заключаются в том, что мой друг — сантехник, и он проделал значительную работу в отношении отопления, обслуживания котла и т. д., за которые в противном случае мне пришлось бы заплатить значительную сумму. Я, в свою очередь, сделал плиточные работы. Должны ли такого рода инвестиции в натуральной форме учитываться и отражаться в наших соответствующих взносах?
Буду признателен, если вы поможете нам перестать спорить об этом и наилучшим образом отразить наш вклад. TF
A Спасибо за своевременное напоминание всем не состоящим в браке совместным покупателям, собирающимся приобрести недвижимость, о том, что они должны обращать внимание, когда их адвокат спрашивает их, хотят ли они составить договор о доверительном управлении. Ответ должен быть «Да, пожалуйста», поскольку в таком акте может быть указано, среди прочего, какой долей владеет каждое лицо, кто несет ответственность за выплату, а также процедура, которой следует следовать, когда одна или несколько совместных владельцы хотят идти своим путем.
Наличие договора о доверительном управлении особенно важно, когда каждый человек вносит разные суммы на депозит, расходы на покупку или выплаты по ипотеке.
В большинстве стандартных договоров о доверительном управлении указано, что каждый человек получит обратно от продажи имущества в виде фиксированной суммы или фиксированного процента, или их комбинации. Так, например, если один из вас внесет 20 000 фунтов стерлингов, а другой — 10 000 фунтов стерлингов, но вы разделите ипотечный кредит поровну, при продаже и после погашения ипотечного долга, первый получит свои 20 000 фунтов стерлингов, а второй — свои 10 000 фунтов стерлингов. все, что осталось, было разделено посередине.
Тем не менее, все большее число людей обнаруживают, что такой фиксированный подход не подходит для ситуации, в которой вы оказались, когда вклады вносятся неравномерно с течением времени. Чтобы решить эту проблему, вы можете попросить составить своего рода «плавающий» акт, который вместо фиксированных сумм или процентов дает формулу, которая будет использоваться для расчета доли каждого владельца в момент продажи имущества или одного владелец выкупает другой.
Нет жесткой линии относительно того, какой должна быть формула, но если использовать цифры, которые вы мне прислали, и принять цену покупки в 2007 году в размере 257 000 фунтов стерлингов и ипотечный кредит в размере 18 0781,88, то это может выглядеть примерно так:
Ваша сумма взносы в качестве супружеской пары составят 148 711,38 фунтов стерлингов (т. е. 126 411,38 фунтов стерлингов плюс 22 300 фунтов стерлингов), цифра, которая позволяет вам рассчитать процентную долю, которую каждый из вас внес в стоимость имущества. Таким образом, ваша доля в процентах составляет 85%, а доля вашего парня — 15%. Таким образом, если бы вы продали недвижимость, после выплаты ипотеки и уплаты комиссии за продажу все, что осталось, было бы разделено в соотношении 85:15 в вашу пользу. Доля вашего бойфренда так низка в основном потому, что у вас есть только процентная ипотека, а это означает, что он не возвращал капитал, в отличие от вас, которые сделали переплаты.
Однако я не уверен, что выбор приведенной выше формулы остановит споры.