Расчет инвентаризационной стоимости квартиры: Инвентаризационная стоимость квартиры – что это и как она определяется?

Содержание

Расчет налога по инвентаризационной стоимости

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Расчет налога по инвентаризационной стоимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Расчет налога по инвентаризационной стоимости Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 408 «Порядок исчисления суммы налога» главы 32 «Налог на имущество физических лиц» НК РФ»Судебной коллегией признано необоснованным неприменение инспекцией инвентаризационной стоимости при расчете суммы налога на имущество физических лиц за 2016 год, а также возложена обязанность на налоговый орган осуществить перерасчет налога на имущество физических лиц за два месяца 2016 года в отношении принадлежащих ФИО1 на праве собственности объектов недвижимости с учетом пункта 8 статьи 408 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматривающего применение понижающих коэффициентов при исчислении суммы налога на имущество физических лиц за первые четыре налоговых периода, начиная с начала применения порядка определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.
» Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 401 «Объект налогообложения» главы 32 «Налог на имущество физических лиц» НК РФ»Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных З. исковых требований, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», ст. ст. 11, 85, 401, 402, 404 НК РФ, Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», а также Порядком представления уполномоченными организациями технической инвентаризации в налоговые органы сведений об объектах недвижимого имущества, утвержденным Приказом Госстроя РФ N 36, МНС РФ N БГ-3-08/67 от 28.02.2001, пришел к выводу о том, что расчет инвентаризационной стоимости имущества правового значения для расчета налога в настоящее время не имеет, в то время как установление процента износа в 2016 года с актуализацией таких данных в 2018 года не может влиять на определение инвентаризационной стоимости, а следовательно, и изменять порядок расчета налога на имущество, который имел место с 01.01.2013.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Расчет налога по инвентаризационной стоимости

Нормативные акты: Расчет налога по инвентаризационной стоимости «Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015)Так, при разрешении одного из дел о взимании налога при дарении имущества суд апелляционной инстанции согласился с правильностью исчисления налога гражданином исходя из инвентаризационной стоимости полученной в дар квартиры. Судебная коллегия областного суда отметила, что НК РФ не содержит конкретной методики определения налоговой базы при дарении имущества, в связи с чем денежным измерением дохода может быть признана инвентаризационная стоимость такого имущества по данным бюро технической инвентаризации и указанная в договоре в качестве той стоимости имущества, от уплаты которой даритель освободил гражданина (по материалам судебной практики Томского областного суда).

Порядок применения инвентаризационной и кадастровой стоимости для исчисления налогов

В соответствии Законом РСФСР от 04.04.1992 «О налогах на имущество физических лиц» оценка строений, помещений и сооружений в недалекие 90-е годы производилась по их инвентаризационной стоимости.

Определение стоимости здания, строения производили Бюро технической инвентаризации (БТИ). Для целей налогообложения физических лиц в технических паспортах объектов недвижимости БТИ указывали действительную инвентаризационную стоимость.

На сегодняшний день вступило в силу новое законодательство о налогах, которым предусмотрен иной порядок расчета суммы налога на имущество физических лиц – исходя из кадастровой стоимости объектов капитального строительства (далее — ОКС).

Налогом облагаются  жилые помещения (квартира, комната), гаражи, машино-места, иные здания, строения, сооружения, помещения, а также жилые и садовые дома, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, иные объекты капитального строительства. По общему правилу налоговая база в отношении таких ОКС должна определяться исходя из их кадастровой стоимости. Однако, до 1 января 2020 года законом установлен переходный период для применения нового порядка — дату перехода к расчету налога на ОКС по их кадастровой стоимости определяет представительный орган конкретного региона.

В случае отсутствия решения представительного органа субъекта РФ о переходе на расчет налога по новым правилам, налоговая база в отношении ОКС определяется исходя из инвентаризационной стоимости. В данном случае, для расчета размера налога к установленной ранее инвентаризационной стоимости применяются коэффициенты-дефляторы, утверждаемые ежегодно Минэкономразвития России.

В настоящее время исчисление налога на ОКС физических лиц на территории Иркутской области осуществляется по их инвентаризационной стоимости, так как дата перехода на налогообложение по кадастровой стоимости не установлена, сообщает ведущий юрисконсульт Кадастровой палаты по Иркутской области Огнева Наталья.

В Иркутской области результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства утверждены Постановлением Правительства Иркутской области от 14.11.2016 N 723-пп, сведения о такой кадастровой стоимости уже внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Начиная с 1 января 2020 года определение налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из инвентаризационной стоимости объектов налогообложения не будет производиться на всей территории России.

В нашем регионе до настоящего времени расчет налога на ОКС по их кадастровой стоимости осуществляется лишь в отношении имущества организаций.

В отличие от ОКС исчисление земельного налога производится исключительно по кадастровой стоимости земельных участков.

Как и где узнать инвентаризационную стоимость квартиры

Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры, и зачем она нужна для рядовых граждан? Возможно ли узнать этот показатель, не обращаясь на личный прием в уполномоченные органы? Ответы на эти вопросы можно узнать в представленном материале.

Что такое инвентаризационная стоимость

Инвентаризационная стоимость объекта недвижимости представляет собой его ценовое выражение, определенное по итогам технических мероприятий органов БТИ. В процессе учета муниципального и государственного жилищного фонда такие мероприятия проводились в отношении каждого многоквартирного дома с оформлением материалов инвентарного дела.

На протяжении долгого времени определение инвентаризационной стоимости квартиры позволяло использовать ее для следующих целей:

  • определение реальной цены объекта на рынке недвижимости;
  • расчет налоговых платежей на имущество граждан;
  • расчет цены недвижимости в процессе наследования.

На данный момент инвентаризационная и кадастровая стоимость квартиры имеют относительное сходство только для целей налогообложения, при этом именно сведениям кадастрового учета отдается приоритет.

Как произвести расчет

Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры, если указанная информация понадобилась законным владельцам недвижимости или сторонним лицам? Существует несколько практических способов узнать точное или примерное значение этого показателя:

  • запрос сведений о ценовых характеристиках объекта через органы БТИ;
  • рассчитать самостоятельно с помощью открытых источников и методических сборников Госстроя;
  • на официальном сайте Росреестра в составе единых кадастровых сведений учтенного объекта.

Информация БТИ представит ценовые значения исходя из последних данных технического учета, проведенных в отношении многоквартирного дома. Актуальность такой информации может не соответствовать текущим значениям, однако, позволит использовать этот параметр в качестве базового элемента для последующих расчетов.

Как рассчитать инвентаризационную стоимость квартиры, если у владельца объекта имеется первоначальное значение этого показателя, сформированное органами БТИ в момент проведения обследования дома?

При расчете инвентаризационной стоимости с использованием формул и методик, применяемых различными государственными органами, необходимо знать коэффициент фактического износа строения, индексы дифференциации здания, а также сведения о коэффициенте перевода первичных данных в текущие показатели. Полученный результат будет отражать относительно актуальное значение ценового показателя.

Как узнать инвентаризационную стоимость объекта недвижимости на сайте Росреестр? На сайте указанной службы в отношении учтенных объектов недвижимости есть возможность получить общедоступную информацию, в состав которой входит и значение инвентаризационной стоимости квартиры.

Практическое значение такого показателя будет минимально, так как кадастровые сведения содержат инвентаризационные значения по состоянию на момент постановки объекта на учет.

Для любого вида расчета используются основные характеристики строения: год возведения, уровень благоустройства дома, физические параметры квартиры (площадь, высота, коммуникации и т. д.).

 Где можно получить эту информацию

Чтобы узнать инвентаризационную стоимость объекта необходимо обратиться:

  • в одно из местных предприятий БТИ;
  • в органы Росреестра;
  • в Многофункциональный центр (МФЦ).

Учреждения БТИ представляя по запросу гражданина справку о стоимости объекта на момент последней технической инвентаризации, отраженной в материалах инвентарного дела. Выдача данной справки осуществляется на платной основе, расценки утверждают сами структуры БТИ.

В территориальном подразделении Росреестра можно заказать и получить выписку из кадастровых сведений ЕГРН, в которых также будет отражена инвентаризационная цена недвижимости. Согласно выписке, которую представит Росреестр, инвентаризационная стоимость квартиры будет представлена на дату проведения кадастрового учета в отношении данного объекта.

В каждом регионе страны созданы и действуют Многофункциональные центры, позволяющие гражданам получить государственные и муниципальные услуги в различных сферах деятельности. Запрос об инвентаризационной стоимости жилья в МФЦ позволит получить аналог информации из Росреестра, так как за оформлением сведений МФЦ обращается в указанную службу.

Узнаем стоимость по адресу

Единственным параметром, позволяющим уточнить любую информацию об инвентаризационных сведениях объекта, является адрес квартиры. Без его наличия запрос теряет смысл, вне зависимости от органа, в который направляется запрос.

Для органов БТИ достаточной указать фактический адрес объекта, который указан в правоустанавливающих документах на квартиру. Для направления обращения в органы Росреестра адреса будет недостаточно, необходимо также указать уникальный кадастровый номер квартиры.

Нюансы при наследовании объекта недвижимости

Для открытия наследственного дела и оформления наследства также необходимо получить сведения об инвентаризационной цене наследуемой квартиры. Для подобной категории дел установлено важное правило — оценка должна быть рассчитана на момент открытия наследства.

Ценовые показатели квартиры будут использоваться нотариусом при оформлении дела, а также будут приняты во внимание случае возникновения спора между наследниками относительно полученного имущества.

Как получить справку оценочной стоимости через интернет

С помощью специальных ресурсов Интернет узнать инвентаризационную стоимость квартиры онлайн. Принцип формирования цены совпадает с методикой, используемой для самостоятельных расчетов.

Пользователю сайта предлагается ввести основные показатели объекта, после чего становится доступен итоговый результат. Получившееся значение будет только приблизительно отражать действительную стоимость объекта по данным технического учета.

Справка об инвентаризационной стоимости квартиры

Справка, отражающая такую стоимость квартиры, может быть получена только в органах БТИ. Указанные учреждения имеют право получать информацию из государственного архива, где хранятся инвентарные дела на все объекты недвижимости. У органов Росреестра есть в распоряжении только кадастровые сведения, полученные в результате постановки имущественного объекта на учет.

Отличия инвентаризационной стоимости от кадастровой

Разница между кадастровой стоимостью и инвентаризационной заключается в способе их определения и цели применения.

Кадастровая оценка объекта проводится в результате выполнения кадастровых работ перед постановкой объекта на учет и необходима для присвоения квартире кадастрового номера и внесению сведений в ЕГРН. Такой показатель формируется на момент проведения технического учета объектов недвижимости.

Ключевое значение имеет разница между оценочной или инвентаризационной стоимостью на стадии расчета налога на имущество. До 2015 года использовалась только инвентаризационная стоимость налога на квартиру, а в настоящее время для целей налогообложения квартир и иных объектов недвижимости применяется кадастровая цена.

Как оспорить инвентаризационную стоимость, ели ее применение влечет завышение налога на имущество? Такое оспаривание возможно только в судебном порядке на основании отчета о рыночной цене квартиры, которую имеют право определять независимые профессиональные оценщики.

По итогам отчета о рыночной цене объекта оспариванию в судебном порядке подлежит и кадастровая стоимость квартиры. Если по решению суда рыночная цена недвижимости принимается за основу, налоговые органы обязаны сделать перерасчет суммы налоговых платежей.

Как узнать оценку квартиры не выходя из дома

Возможность получить информацию о цене квартиры не выходя из дома доступна двумя способами:

  • с помощью онлайн-калькуляторов на специализированных ресурсах;
  • с помощью онлайн-сервиса службы Росреестра.

Полученная информация не будет максимальным образом отвечать принципам точности и достоверности, однако, позволит быстро узнать примерную цену интересующего объекта не выходя из дома. Кроме того, данный вариант дает возможность узнать конкретный параметр стоимости без необходимости оплачивать дополнительные сборы или госпошлины.

Получите бесплатную юридическую консультацию

Разъяснение по расчету налога на имущество с физических лиц | ФНС России

В связи с неоднократными вопросами, поступающими от налогоплательщиков, Межрайонная ИФНС России №6 по КБР по вопросу расчета налога на имущество с физических лиц разъясняет следующее:

Налогом на имущество облагается недвижимость, которая находится в собственности физического лица (ст. ст. 1, 2 Закона от 09.12.1991 N 2003-1). Сведения о таких объектах и их владельцах налоговые органы получают от Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) и ее территориальных органов (п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457; п. 4 ст. 85 НК РФ). До 1 января 2013 года сведения об инвентаризационной стоимости инспекция получала от организаций, которые осуществляли государственный технический учет. В частности, от учреждений Бюро технической инвентаризации. С 2013 года прежний порядок технического учета и инвентаризации объектов не применяется (ч. 8 ст. 47 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).

Налоговая база для расчета налога — последние данные об инвентаризационной стоимости имущества, представленные в налоговые органы до 1 марта 2013 года (п. 2 ст. 5 Закона от 09.12.1991 N 2003-1, п. 6 ст. 8 Закона от 02.11.2013 N 306-ФЗ).

Размеры ставок налога устанавливаются нормативными актами представительных органов местного самоуправления. При этом ставки должны соответствовать пределам, предусмотренным в ст. 3 Закона от 09.12.1991 N 2003-1. Налог за 2013 год исчисляется без учета коэффициента-дефлятора (п. 6 ст. 8 Закона от 02.11.2013 N 306-ФЗ).

Узнать о ставках налога, установленных в конкретной местности, можно с помощью интернет-сервиса ФНС России «Имущественные налоги: ставки и льготы» .

Размер ставки налога на имущество физических лиц зависит от инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. Если таких объектов у вас несколько, то ставка определяется исходя из суммарной инвентаризационной стоимости имущества.

Суммарная инвентаризационная стоимость — это сумма инвентаризационных стоимостей недвижимости, которая расположена на территории одного муниципального образования (п. 3 Инструкции МНС России от 02.11.1999 N 54 «По применению Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц»).

Когда имущество принадлежало вам весь год, налог за этот год рассчитывается исходя из полных 12 месяцев. Если же вы владели имуществом менее года, то налог начисляется следующим образом (п. п. 5, 6 ст. 5 Закона от 09.12.1991 N 2003-1).

При приобретении недвижимости у другого собственника налог взимается с месяца, в котором зарегистрировано ваше право собственности. По вновь возведенной (построенной) недвижимости налог уплачивается с начала года, следующего за годом возведения. А при получении имущества по наследству — с месяца открытия наследства.

Если имущество было отчуждено (например, продано), то налог нужно уплатить за период с 1 января года до начала того месяца, в котором утрачено право собственности на имущество

Налог рассчитывает налоговая инспекция по месту нахождения такого имущества. Инспекция должна направить вам налоговое уведомление по форме, утвержденной Приказом ФНС России от 05.10.2010 N ММВ-7-11/[email protected], с указанием суммы налога и данных, на основе которых он был рассчитан (п. п. 1, 8 ст. 5 Закона от 09.12.1991 N 2003-1).

За имущество, которое находится в общей долевой собственности, каждый собственник уплачивает налог соразмерно его доле. По имуществу, которое находится в общей совместной собственности без определения долей, налоговая база равна части инвентаризационной стоимости, пропорциональной числу собственников имущества (абз. 2, 3 п. 2 ст. 5 Закона от 09.12.1991 N 2003-1).

Информацию об инвентаризационной стоимости можно получить с помощью электронного сервиса ФНС России «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц», а также на сайте Росреестра.

Бывает, что в налоговом уведомлении содержится перерасчет налога за предыдущие годы в большую сторону. Например, из-за увеличения инвентаризационной стоимости недвижимости. Это может быть связано с тем, что в налоговые органы сведения об инвентаризационной стоимости поступили из БТИ с опозданием. Однако такой перерасчет допускается не более чем за три года, предшествующих году, в котором вам было направлено уведомление с перерасчетом (п. 11 ст. 5 Закона от 09.12.1991 N 2003-1). То есть в уведомлении, пришедшем в 2014 году, будет расчет налога за 2013 год, а также возможен перерасчет налога за 2011 — 2012 гг.

Отдел камеральных проверок МР ИФНС России №6 по КБР

 

Какова инвентарная стоимость квартиры? Как я могу узнать?

При покупке и продаже жилья особое внимание уделяется инвентарной стоимости, поскольку она влияет на размер налога на имущество. Размер налоговых платежей устанавливается законом, а основанием для расчета является справка об инвентаризационной стоимости квартиры от БТИ.

Определение

Инвентарная оценка имущества производится сотрудниками БТИ. Соответственно, термин «инвентарная стоимость квартиры» означает финансовую оценку имущества.Во многом этот результат зависит от следующих факторов:

  • габаритов жилой площади;
  • срок службы;
  • наличие коммунальных служб;
  • качественная характеристика объекта.

Инвентарная оценка является основным критерием, учитываемым при совершении сделок с недвижимым имуществом. Также этот показатель учитывается при определении суммы налогового платежа собственником жилого объекта. Сам термин появился сравнительно недавно.А причиной его введения в систему стал довольно низкий уровень налоговых отчислений. Справка от БТИ может быть выдана собственнику жилья лично или через доверенное лицо.

Основные различия между кадастровой оценкой и инвентаризацией

Методика кадастровой оценки Недвижимость существенно отличается от инвентаризации. При разработке этого типа оценки Министерство финансов (Минфин РФ) сосредоточило внимание на увеличении налоговых отчислений в бюджет.Это было связано с тем, что обычное повышение имеющихся налоговых ставок в то время было невозможно. Поэтому Минфин решил прибегнуть к такому методу. Основная цель рокировки заключалась в максимальном увеличении стоимости объекта на рынке. Со временем кадастровая оценка получила юридическое сопровождение в виде закона «Об оценочной стоимости в Российской Федерации».

Таким образом, можно сделать вывод, что кадастровая и инвентарная стоимость квартиры различается по следующим параметрам:

  • статус объекта — престижность его положения;
  • уровень комфорта;
  • расположение.

Кадастровая стоимость будет максимально приближена к рынку. Пока в инвентаре оценивается только сама конструкция и материалы, из которых она была сделана. При инвентаризационной оценке помещения собственник столкнется с массой трудностей. Например, эту операцию может выполнить только официальная организация. А при кадастровой стоимости объекта достаточно будет лишь вызвать на дом оценщика.

Инвентарная стоимость квартиры: как узнать

Специалисты рекомендуют собственникам для определения инвентаризационной оценки обращение в государственные органы.Вы можете рассчитать этот показатель самостоятельно. Однако сделать это не так-то просто, и зачастую необходимого справочного материала нет под рукой.

На территории каждого населенного пункта в обязательном порядке должно располагаться БТИ, где по месту жительства любой собственник сможет получить акт инвентаризации. Собственник помещения имеет полное право не согласиться с полученной оценочной стоимостью и обжаловать решение БТИ в судебном порядке.

Есть еще одна методика расчета инвентаризационной стоимости квартиры в Росреестре.Данная услуга предоставляется онлайн на официальном сайте организации. Но если объект был приватизирован до 2012 года, то есть риск получить данные, не соответствующие действительности.

Расчет инвентарной стоимости квартиры

На основании расчета инвентарной стоимости принято проводить так называемую переоценочную оценку. Такие действия проводятся с использованием информации о стоимости, изложенной в изданиях далекого 1969 года.

Инвентарная стоимость квартиры рассчитывается по следующей формуле: общая стоимость за вычетом временного и морального износа квартиры. имущество.

Схема расчета

Итак, основные расчеты производятся следующим образом:

  1. Рассчитывается восстановительная цена помещения. Такой расчет выполняется путем анализа исходного состояния конструкции и материалов объекта, а также путем сравнения полученной информации с данными в коллекциях.
  2. Рассчитаны основные коэффициенты и поправки. Затем с их помощью выявляется настоящая ценность объекта.
  3. Рассчитайте величину окончательного износа здания.Причем как моральные, так и светские. После этого BTI корректирует стоимость износа инвентаря, умножая идентифицированную единицу на процент износа.
  4. Завершением расчета является расчет разницы между общей стоимостью объекта и суммой общей амортизации.

Инвентарная стоимость квартиры — важный параметр. Вы можете рассчитать это самостоятельно. Однако для этого потребуется вся необходимая исходная информация из коллекций и сосредоточиться на процессе.В противном случае хозяин рискует ошибиться и, как следствие, зря потратить время.

p>

Как узнать инвентарную стоимость квартиры 🚩 Расчет инвентарной стоимости квартиры 🚩 Подробнее

Инструкция

Узнайте, проводится ли в вашем случае инвентаризационная оценка. Используется в таких сделках, как приватизация, обмен, продажа, дарение.

Найдите адрес бюро технической инвентаризации по месту жительства. Сделать это можно через официальный сайт организации.На главной странице вы увидите ссылки на офисы БТИ в разбивке по городам и регионам.

Обратитесь в районное БТИ в рабочее время с паспортом и документами, подтверждающими право собственности или право пользования жилым помещением, например, с договором социального найма. Напишите заявление о том, что хотите получить документ с указанием инвентаризации собственности квартир . Оплатите услуги БТИ. Сделать это можно через банк или напрямую в кассе организации.Узнай, когда будет готов требуемый документ.

В день, указанный сотрудником БТИ, просим связаться с этой организацией для получения справки инвентаризационной стоимости имущества. Вы сможете предоставить его по запросу.

Если у вас нет времени на прогулочные инстансы, вы можете заплатить третьей стороне, чтобы ее сотрудники представляли ваши интересы в БТИ и получали все необходимые документы. Так вы сэкономите время в очередях, но вряд ли сможете быстрее получить помощь.Обращаться в такие фирмы полезно только очень занятым людям.

Примечание

БТИ не определяет рыночную стоимость имущества. В инвентаризационную стоимость квартиры входит только стоимость материалов и возведения конструкций без учета стоимости земли и других факторов. Рыночную оценку недвижимости при необходимости необходимо запросить в других организациях.

Полезный совет

Не нужно заранее выдавать справку о инвентарной стоимости, так как она имеет определенный срок действия.Заказывать его изготовление лучше прямо перед акцией с недвижимостью.

Как рассчитать месяцы предложения в недвижимости

Отзывы

Geordie предоставил отличное представление недвижимости! Мы высоко оценили его детальное знание рынка, его искренний и честный подход, а также его навыки ведения переговоров.
Как описано на Zillow —

— Лаура Андерсон

В качестве «западников», ищущих убежища недалеко от Ливенворта, Джорди поделился своим пониманием… его знания конструктивных особенностей, важных в «снежной зимней стране чудес», были оценены.Спасибо, Джорди!
Как описано на Zillow —

— Жан Стерн

Джорди упростил нам этот довольно сложный переход… сделав все возможное, чтобы помочь нам справиться с проблемами, которые возникли во время продажи дома наших родителей. Мы оценили его знания, внимательность к деталям и его волю.
Наша семья благодарна Джорди!
Как описано на Zillow —

— Терри Фостер

Джорди был великолепен во всех отношениях.Мы некоторое время изучали район Ливенворта, и Джорди был лучшим знатоком местности, историей и знанием окрестностей, развития и тенденций местного рынка. Он очень быстро ответил (даже когда был в отпуске) и очень усердно работал, чтобы своевременно получить ответы на все наши вопросы. Мы очень рекомендуем его всем, кто хочет купить или продать дом. Очень дружелюбный и помог нам сориентироваться во всех местных вариантах, прежде чем мы сделали предложение по приобретенному имуществу.Спасибо, Джорди!

Как описано на Zillow —

— Райан Олсен

Было очень приятно работать с Джорди и его женой Эллисон над покупкой нашей каюты. Они показали нам множество локаций, выслушали то, что мы хотели, и помогли найти идеальное совпадение. Все было гладко и без стресса, просто расслабленно и легко. Мы определенно порекомендуем Джорди и воспользуемся им снова, если возникнет такая необходимость!

Как описано на Zillow —

— Камми Шлоссер

Переезжаете в Ливенворт?

Вы ищете домик или квартиру в Ливенворте, которую ваша семья может использовать в качестве дома для восхождения, катания на лыжах или пеших прогулок по Ливенворту или озеру Венатчи?

Может быть, вы снимаете здесь дом и решили остаться, удивившись, как лето сплава каким-то образом превратилось в семь лет.

Может быть, пора сбежать от шума большого города (и его дождя) и переехать в Ливенворт с его четырьмя временами года.

Может быть, вы купили квартиру много лет назад, кажется, что не так много, и пора продавать.

Независимо от вашей мотивации, мы здесь, чтобы помочь. Если вы покупаете дом, лучше всего начать с нашего Путеводителя по Ливенворту для покупателей жилья.

5 способов оценки арендуемой недвижимости

Когда дело доходит до инвестирования своих кровно заработанных денег, инвесторы должны задать себе несколько вопросов.Сколько окупятся инвестиции? Сколько это стоит? Но что еще более важно, инвесторы должны беспокоиться о его стоимости. Это особенно верно, когда вы думаете о покупке инвестиционной недвижимости.

Доходы от инвестиционной недвижимости достигли исторического максимума. Арендная плата предлагает растущий источник дохода, и это стабильный способ зарабатывать деньги. Но перед тем, как приступить к аренде недвижимости, как подойти к оценке?

Читайте дальше, чтобы узнать о некоторых из наиболее распространенных способов оценки арендуемой недвижимости высокого уровня.

Ключевые выводы

  • Определение стоимости и доходности инвестиционной собственности так же важно, как и определение ее стоимости.
  • Инвесторы могут использовать подход сравнения продаж, модель ценообразования основных средств, доходный подход и затратный подход для определения стоимости собственности.
  • Не существует универсального решения, поэтому может потребоваться сочетание этих факторов.
4 способа оценки арендуемой недвижимости

1.Подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж (SCA) — одна из самых узнаваемых форм оценки жилой недвижимости. Это метод, наиболее широко используемый оценщиками и агентами по недвижимости при оценке недвижимости.

Этот подход представляет собой просто сравнение похожих домов, которые были проданы или сданы в аренду на месте за определенный период времени. Большинство инвесторов захотят увидеть SCA в течение значительного периода времени, чтобы выявить любые потенциально возникающие тенденции.

SCA полагается на атрибуты или функции для присвоения значения относительной цены.Эти значения могут быть основаны на определенных характеристиках, таких как количество спален и ванных комнат, гаражей и / или проездов, бассейнов, террас, каминов — всего, что делает собственность уникальной и заслуживающей внимания.

Цена за квадратный фут — это общий и простой для понимания показатель, который могут использовать все инвесторы , чтобы определить, где следует оценивать свою собственность . Другими словами, если таунхаус площадью 2000 квадратных футов сдается по цене 1 доллар за квадратный фут, инвесторы могут разумно рассчитывать на доход в этом районе, при условии, что сопоставимые таунхаусы в этом районе также подходят для этого.

Пример метода сравнения продаж

Имейте в виду, что SCA в некоторой степени универсален, то есть каждый дом имеет уникальность, которую не всегда можно измерить. У покупателей и продавцов уникальные вкусы и различия. SCA призван быть исходным или обоснованным мнением, а не идеальным средством прогнозирования или оценки недвижимости. Это также метод, который следует использовать для сравнения с относительно похожими домами.

Так что это не сработает, если вы собираетесь оценивать интересующую вас собственность, которая составляет 2000 квадратных футов с гаражом, бассейном, шестью спальнями и пятью полноценными ванными комнатами, а также другая собственность, в которой есть половина спален. , без бассейна и всего 1200 квадратных футов.

Для инвесторов также важно использовать сертифицированного оценщика или агента по недвижимости при запросе сравнительного анализа рынка. Это снижает риск мошеннических оценок, получивших широкое распространение во время кризиса в сфере недвижимости 2007 года.

2. Модель ценообразования капитальных активов

Модель ценообразования основных средств (CAPM) — более всеобъемлющий инструмент оценки. CAPM вводит концепции риска и альтернативных издержек применительно к инвестированию в недвижимость.

Эта модель рассматривает потенциальную отдачу от инвестиций (ROI), полученную от дохода от аренды, и сравнивает ее с другими инвестициями, которые не имеют риска, такими как казначейские облигации США или альтернативные формы инвестирования в недвижимость, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REITs). ).

Короче говоря, если ожидаемая доходность от безрисковых или гарантированных инвестиций превышает потенциальную окупаемость от дохода от аренды, просто не имеет финансового смысла рисковать арендуемой недвижимостью.Что касается риска, CAPM учитывает риски, присущие аренде недвижимости.

Факторы риска

Например, не все объекты аренды одинаковы. Местоположение и возраст собственности являются ключевыми факторами. Аренда старой собственности означает, что домовладельцы, скорее всего, понесут более высокие расходы на содержание.

Аренда недвижимости в районе с высоким уровнем преступности, вероятно, потребует больше мер предосторожности, чем аренда в закрытом поселке.

Эта модель предлагает учесть эти риски, прежде чем рассматривать ваши инвестиции или при установлении структуры цен на аренду.CAPM помогает вам определить, какую прибыль вы заслуживаете, рискуя своими деньгами.

3. Доходный подход

Доходный подход фокусируется на том, что дает потенциальный доход от сдачи в аренду недвижимости по сравнению с первоначальными инвестициями. Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость.

Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость, поскольку он изучает потенциальный доход от аренды собственности относительно первоначальных денежных затрат на покупку недвижимости.

Доходный подход основан на определении годовой ставки капитализации инвестиции. Эта ставка представляет собой прогнозируемый годовой доход от совокупного мультипликатора арендной платы, деленный на текущую стоимость собственности. Таким образом, если покупка офисного здания стоит 120000 долларов США, а ожидаемый ежемесячный доход от аренды составляет 1200 долларов США, ожидаемая годовая ставка капитализации составит: 14400 (1200 долларов США x 12 месяцев) ÷ 120 000 долларов США = 0,12 или 12%.

Это очень упрощенная модель с несколькими предположениями.Скорее всего, есть процентные расходы по ипотеке. Кроме того, будущие доходы от аренды могут быть более или менее ценными через пять лет, чем сегодня.

Многим инвесторам известна чистая приведенная стоимость денег. Применительно к недвижимости это понятие также известно как дисконтированный денежный поток. Полученные в будущем доллары подвержены инфляционному, а также дефляционному риску и представлены в дисконтированном выражении для учета этого.

4. Метод мультипликатора валовой ренты

Подход на основе множителя брутто ренты (МРР) оценивает арендуемую недвижимость на основе суммы ренты, которую инвестор может собирать каждый год.Это быстрый и простой способ определить, стоит ли вложенная недвижимость в недвижимость. Это, конечно, прежде чем рассматривать любые налоги, страхование, коммунальные услуги и другие расходы, связанные с недвижимостью, поэтому к этому следует относиться с недоверием.

Хотя он может быть похож на доходный подход, подход с использованием мультипликатора валовой ренты не использует чистый операционный доход в качестве максимальной ставки, а вместо этого использует валовую ренту.

Ставка верхнего предела множителя валовой ренты больше единицы, в то время как верхняя ставка для доходного подхода представляет собой процентное значение.Чтобы сравнить количество яблок с яблоками, вам следует посмотреть на GRM и доход от аренды другой собственности, аналогичной той, которая вас интересует.

Пример подхода с использованием мультипликатора валовой ренты

Скажем, коммерческая недвижимость, проданная по соседству с вами за 500 000 долларов, с годовым доходом в 90 000 долларов. Чтобы рассчитать его GRM, мы разделим продажную цену на годовой доход от аренды: 500 000 долл. США ÷ 90 000 долл. США = 5,56.

Вы можете сравнить эту цифру с той, которую смотрите, если знаете годовой доход от аренды.Вы можете узнать его рыночную стоимость, умножив GRM на годовой доход. Если он выше, чем тот, который был продан недавно, т. Е. за 500 000 долларов — возможно, оно того не стоит, так что подумайте о том, чтобы двигаться дальше.

5. Экономический подход

Затратный подход к оценке недвижимости гласит, что собственность стоит только того, для чего ее можно разумно использовать. Он оценивается путем объединения стоимости земли и остаточной стоимости любых улучшений.

Оценщики из этой школы часто придерживаются наиболее эффективных и эффективных методов суммирования затратного подхода к недвижимости.Его часто используют в качестве основы для оценки незанятых земель.

Например, если вы застройщик квартир, желающий приобрести три акра земли в бесплодной местности для преобразования в кондоминиумы, стоимость этой земли будет основываться на наилучшем использовании этой земли. Если земля окружена нефтяными месторождениями и ближайший человек живет в 20 милях от нее, наилучшее использование и, следовательно, самая высокая ценность этой собственности — не преобразование в квартиры, а, возможно, расширение прав на бурение, чтобы найти больше нефти.

Еще один аргумент в пользу правильного использования связан с зонированием собственности. Если предполагаемая недвижимость не предназначена для проживания в жилых помещениях, ее стоимость снижается, так как застройщик понесет значительные расходы на повторное зонирование. Этот подход считается наиболее надежным при использовании в новых конструкциях и менее надежным для старых домов. Часто это единственный надежный подход при рассмотрении свойств специального использования.

Итог

Нет единого способа определить стоимость арендуемой собственности.Самые серьезные инвесторы смотрят на компоненты всех этих методов оценки, прежде чем принимать инвестиционные решения об аренде недвижимости. Изучение этих вводных концепций оценки должно быть шагом в правильном направлении к участию в инвестиционной игре в недвижимость.

Затем, как только вы найдете недвижимость, которая может приносить вам хороший доход, найдите выгодную процентную ставку для своей новой собственности с помощью ипотечного калькулятора. Использование этого инструмента также даст вам более конкретные цифры, с которыми можно работать при оценке предполагаемой арендуемой собственности.

Сколько будет стоить ваш дом через 10 лет?

Есть несколько важных финансовых соображений при инвестировании в недвижимость. Во-первых, вы хотите оценить потенциал собственности для получения дохода от аренды, что обычно можно сделать, проанализировав истории аренды близлежащих аналогичных объектов.

Также может быть полезно оценить, сколько будет стоить недвижимость в будущем. Например, если арендуемая недвижимость практически не приносит дохода от сдачи в аренду, но вы предполагаете, что позже сможете продать ее с хорошей прибылью, это все же стоит рассмотреть.Имея это в виду, вот как рассчитать будущую стоимость недвижимости и как использовать эту информацию.

Расчет потенциальной будущей стоимости недвижимости
Во-первых, вам необходимо определить прогнозируемые темпы роста. Исторически недвижимость росла в цене от 3% до 5% в год, в зависимости от индекса цен, на который вы смотрите. Индекс цен на жилье в США показывает, что с 1991 года цены росли в среднем на 3,4% в год, поэтому мы воспользуемся этим, чтобы проиллюстрировать наши расчеты.Для целей нашего расчета вам необходимо преобразовать это в десятичное число, или 0,034.

Чтобы рассчитать ожидаемую будущую стоимость на основе темпа роста, прибавьте единицу к скорости и возведите ее в степень, равную количеству лет, на которые вы смотрите. В виде математической формулы:

Наконец, умножьте этот будущий коэффициент роста на текущую стоимость собственности.

Пример
Например, предположим, что вы покупаете инвестиционную недвижимость на сумму 200 000 долларов и хотите оценить ее стоимость через 10 лет.Используя нашу среднюю ставку 3,4%, мы можем рассчитать будущий фактор роста следующим образом:

Умножение этого коэффициента на текущую стоимость 200 000 долларов дает нам потенциальную будущую стоимость собственности.

Отнеситесь к этому со скепсисом
Хотя исторические средние показатели инвестиционной эффективности, как правило, довольно надежны в течение длительного периода времени, имейте в виду, что ни у кого нет хрустального шара, который может сказать нам точный прогноз стоимости недвижимости на ближайшее время. годы.Конечно, долгосрочное среднее значение составляет около 3,4%, но это включает период с 2000 по 2006 год, когда цены на жилье росли более чем на 10% в год, а также период с 2007 по 2012 год, когда цены упали на более чем на 5%. % в год.

Дело в том, что оценка будущей стоимости инвестиций в недвижимость может быть полезной частью определения вашей потенциальной прибыли, но ни в коем случае не следует ожидать, что недвижимость будет стоить ровно этой суммы.

инвентаризационная оценка жилья: общее количество жилищных единиц в Соединенных Штатах (ETOTALUSQ176N) | FRED

Источник: U.С. Бюро переписи населения