методика расчета арендной платы (ставки) производственной, складской площади и коммерческой недвижимости с указанием цены за м2, услуги по оценке стоимости и специфика оплаты по договору
Какими критериями определяется стоимость аренды нежилого помещения?
Специфика и сроки оплаты арендной стоимости участники сделки указывают в специальном договоре.
В случае, если параметры арендного соглашения не определены, применяются данные, используемые при пользовании имуществом со схожими характеристиками (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Статья 614. Арендная плата
Пункт 1
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендодатель имеет право внести изменения в действующий договор и предложить арендатору заключить дополнительное соглашение (п.
3 ст. 614 ГК РФ).
Статья 614. Арендная плата
Пункт 3
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Нужно иметь ввиду, что использование государственного или муниципального имущества может существенно отличаться от аренды помещений, принадлежащих частному лицу или коммерческой организации.
Ряд законов и подзаконных актов регламентируют определение величины арендной платы в случае, если предметом аренды выступает историческое здание или памятник архитектуры.
Стоимость аренды 1 кв. м. нежилого помещения зависит от множества критериев, таких как, месторасположение, удобство доступа, наличие парковки, престиж района и прочее.
Немалое значение несет уровень инфраструктуры, близость помещения к местам с большой проходимостью, доступность общественного транспорта, уровень престижности всего района и так далее.
Также необходимо иметь в виду статус владельца. Коммерческие помещения могут быть частной или федеральной собственностью. От этого зависит как алгоритм расчета арендной ставки, так и ее конечная стоимость.
Методика оценки коммерческого найма офиса
При оценке стоимости аренды в мировой и отечественной практике встречаются три методики:
- метод затрат;
- сравнительный метод;
- метод капитализации прибыли.
Первый метод базируется на расчёте трат, произведенных при строительстве данного или аналогичного объекта.
Первым делом оценке подвергается участок земли и само здание. Результатом является сумма строительные затраты (с учетом проектирования и прочих дополнительных расходов) и цены земельного участка.
На длинной дистанции использование данного метода несет в себе необходимость введения дополнительных коэффициентов. Это вводит некоторые неудобства при подсчете стоимости и ведет к регулярному изменению конечной стоимости, что не всегда устраивает арендаторов, а иногда может оттолкнуть потенциальных съемщиков.
Сравнительный метод основывается на получении данных об аналогичном объекте и сравнение его цены с имеющимся.
Анализ целого ряда параметров, включая используемые при постройке материалы, необходимость капитального или планового ремонта, сезонная специфика помещения и других типовых параметров, а также сравнение полученных данных с информацией об аналогичном объекте, в результате дает представление о ценности анализируемого помещения.
Для уменьшения разброса полученных результатов проводится анализ нескольких предметов аренды.
В число критериев для оценки помимо прочего должны быть включены оценочные коэффициенты, отражающие влияние инфраструктуры на стоимость аренды. Среди них наличие охраны, степень доступности, качество материалов отделки, срок ввода в эксплуатацию и другие.
Метод капитализации прибыли применяется реже остальных по той причине, что требует гораздо более серьезных знаний.
Чаще такой способ применяется в оценке инвестиционного потенциала объекта недвижимости.
Использование такого метода даст наиболее адекватную оценку стоимости аренды помещения, но и стоимость подобных работ значительно выше, нежели у других методов.
Стоит отметить, что использование выбор метода расчета арендной платы имеет непосредственное влияние на конечный результат. Этим можно объяснить существенную разницу между двумя, казалось бы, идентичными объектами со схожими параметрами.
Для получения максимально реалистичной оценки рекомендуется использование нескольких методов.
Определение стоимости аренды согласно сравнительному способу
Найти готовую систему оценки привлекательности офисных помещений довольно трудно из-за специфики объекта.
В основе данного способа расчета лежит метод сравнительных оценок.
Основную идею метода можно представить в виде этапов:
- сбор данных о спросе и предложении на рынке аренды офисов.
- Составление системы оценок.
- Нахождение цены нового объекта.
Далее следует компоновка данных в таблицы и появление некой базы данных. Пара слов о самой базе.
Нужно создать систему оценки уровня интереса коммерческого здания. Она должна включать переменные значения, некоторые коэффициенты, показатели и т. п.
Подобные системы оценки часто применяются для оценки стоимости аренды жилых помещений. В них включаются десятки параметров, которые учитывают практически все стороны объекта. Однако, жилую недвижимость проще оценивать.
При рассмотрении объекта со всех сторон и сравнение его особенностей с похожими офисными помещениями даст вам представление об уровне цен.
От чего будет зависеть конечная цена коммерческого найма помещения?
По мнению большинства участников рынка, спорным является вопрос начисления стоимости коммунальных платежей.
Конечная стоимость аренды может иметь в себе цену коммунальных услуг. Этот метод расчета удобен при ведении бухгалтерии, но не лишен и минусов.
Собственник помещения выставляет съемщику счет-фактуру на общую стоимость арендной платы, включая НДС.
Особенности такого расчета кроются в невозможности заблаговременно знать показатели счетчиков. Это ведет к регулярным перерасчетам.
Чаще всего коммунальные платежи учитываются отдельно от основной суммы. В этом случае мнения экспертов разделились. Камнем преткновения становится вычет НДС По мнению одних, арендодатель учитывает НДС на полученные им услуги, а НДС на потребленные съемщиком услуги, он включает в общую сумму.
Следовательно, владелец озвучивает арендодателю стоимость коммунальных платежей вместе с НДС. По мнению других, собственник помещения принимает к вычету всю сумму НДС, указанную поставщиками коммунальных услуг, а в счете на плату НДС не указывается.
Альтернативным способом является расчет платы без включения стоимости коммунальных услуги. Этот способ является малоиспользуемым и самым простым. Арендатор своими силами выбирает поставщиков услуг (если есть такая возможность) и заключает с ними контракты.
Документы выписываются уже на него, значит и он имеет право принять НДС к вычету.
От собственника необходимо лишь согласие.
Сами денежные средства могут быть получены как наличным, так и безналичным путем. Выбор способа оплаты зависит от того, каким образом настроена работа собственника помещения.
Итоги
Как мы видим, стоимость 1 м2 объекта складывается из десятков параметров, каждый из которых имеет хоть и малое, но все-тки устойчивое влияние.
Использование различных методов и тщательный анализ данных рынка недвижимости является определяющим этапом в определении конечной стоимости аренды.
Если для нахождения оптимальной цены малого помещения достаточно провести поверхностных анализ конкурентов и свести ежемесячные затраты, то для крупных складских и производственных помещений требуется более серьезный и основательный подход.
При сглаживании и округлении расчетов конечный итог может сильно отличаться от результата, полученного за счет использования точных данных.
При аренде малых площадей собственники редко выходят за пределы сравнительного анализа цен конкурентов, чем могут значительно уменьшить доходность объекта недвижимости.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (800) 302-66-73 (бесплатный звонок по всей России)
Как отвязать договор аренды от валюты
С 23 сентября 2022 года до 1 января 2024-го для арендодателей установили запрет по фиксации в договоре размера ставки арендной платы в иностранной валюте, и исключений по договорам аренды не предусмотрено. Как быть в этой ситуации тем арендодателям, которые уже работают по договорам с привязкой к валюте, специально для «Про бизнес» объяснила директор юридической компании «РЕСОЛВА Консалт» Людмила Царик.
Людмила Царик
Директор юридической компании «РЕСОЛВА Консалт»
Сказано, как не нужно делать, но не установлено, как сделать правильно
— Остался месяц, чтобы внести изменения в договоры с привязкой к иностранной валюте. Для этого следует действовать согласно общим правилам приведения договора в соответствие с законодательством (ст.
4, 5, абз. 2 ст. 7 Закона от 18.07.2022 № 197-З).
Для арендодателя это означает лишь одно — арендная плата должна быть в белорусских рублях без привязки к курсу иностранной валюты (ст. 4 Закона об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг от 18.07.2022 № 197-З, ч. 2 п. 1 ст. 298 ГК, ч. 2 ст. 11 БК).
Важно: в срок до 22.09.2022 (включительно) все заключенные договоры аренды должны быть приведены в соответствие с законодательством (ст. 5 Закона об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг от 18.07.2022 № 197-З) путем подписания дополнительного соглашения либо заключить новый договор аренды (ст. 161, 165, п. 1 ст. 422 ГК; п. 6 постановления Пленума ВХС № 1).
Физические лица, сдающие в аренду жилые и (или) нежилые помещения, а также машино-места, находящихся на территории Республики Беларусь, без цели предпринимательской деятельности, также обязаны привести соответствующие договоры в соответствии с последними изменениями в законодательстве (ч.
1 подп. 1.6 п. 1 Указа № 497).
Важно:
не стоит делать разграничений между арендодателем и арендатором по обязанности приведения договора аренды в соответствие с законодательством, так как это обязанность обеих сторон (п. 2 ст. 392 ГК).
Согласно ст. 4 Закона от 18.07.2022 № 197-З, ставка арендной платы — это отсутствие эквивалента. То есть стороны обязаны исключить такой порядок определения арендной платы, как эквивалент определенной сумме в иностранной валюте. Каким должен быть новый порядок определения арендной платы, законодательство не устанавливает.
Алгоритм приведения ставки аренды по договору в соответствии с последними изменениями
- Для начала необходимо, чтобы стороны пришли к обоюдному согласию, что необходимо внести изменения по ставке арендной платы в кратчайшие сроки.
- Если стороны не внесли необходимые изменения в договор, то любая из сторон может обратиться в суд с требованием утвердить изменения в договор.
- В случае, если в договор аренды изменения не внесены и в суд не обратились, стороны все равно должны применять соответствующие нормы законодательства с момента вступления их в силу (ч. 4 п. 15 постановления Пленума ВХС от 16.12.1999 N 16).
- При недостижении согласия сторонами по оплате арендной платы по-новому следует расторгнуть договор аренды по следующим основаниям:
— «по соглашению сторон»;
— в судебном порядке по требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным законодательством или договором;
— при одностороннем отказе от договора одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством или договором.
Как сформулировать размер арендной платы в договоре
1. Установить размер арендной платы в твердой величине — белорусских рублях. Но при выборе такого варианта размер арендной платы будет неизменен. При таком варианте арендодателю следует предусмотреть возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке.
Пример: Арендодатель ежемесячно, начиная с __.__.20__, в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы. Новый размер арендной платы определяется путем умножения размера арендной платы за предыдущий месяц на индекс потребительских цен по Республике Беларусь, публикуемый на официальном сайте Национального статистического комитета Республики Беларусь, в месяце, предшествующем месяцу изменения, по отношению к месяцу, предшествующему ему, за вычетом 100.
2. Размер арендной платы за отчетный месяц фиксируется в счете, выставленном арендодателем за соответствующий месяц.
Пример: Арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы, но не чаще ____________(периодичность увеличения), в случае если на __-ое число месяца, предшествующего изменению, официальный курс белорусского рубля к доллару США, установленный Национальным банком Республики Беларусь, увеличится по отношению к курсу, установленному на день последнего установления (в т.
3. Размер арендной платы можно определить путем умножения базовой ставки на арендуемую площадь.
Оформление изменений в договоре аренды
Дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды заключается в той же форме, что и сам договор:
- Арендатор либо арендодатель соглашается на предложение арендодателя (арендатора) о новом размере арендной платы.
- Сторонами согласовывается проект дополнительного соглашения с измененными условиями по арендной ставке, куда входят в обязательном порядке следующие условия:
— Дата начала действия условия о новом размере арендной платы (по общему правилу размер арендной платы будет считаться измененным по соглашению сторон с момента подписания дополнительного соглашения.
— Так как использование эквивалента запрещено с 23.09.2022, то дата начала действия дополнительного соглашения не должна быть позднее этой даты.
Последствия отказа привести договор в соответствие с законом
На данный момент в законодательстве нет прямого указания, что произойдет, если стороны решат не исключать эквивалент в порядке определения размера арендной платы. Но, согласно действующему законодательству, договор, который не соответствует требованиям законодательства, недействителен.
То есть для признания его недействительным обращение в суд не требуется (ст. 169 и 181 ГК). Как следствие, стороны не вправе требовать друг от друга исполнения такого договора. Поэтому с 23.09.2022 договор, который стороны не приведут в соответствие с законом от 18.07.2022 № 197-З, не будет иметь юридической силы.
Читайте также
Как справедливо разделить арендную плату между соседями по комнате (2022)
Есть много способов разделить арендную плату с соседями по комнате, но как это сделать лучше всего? Хотя самый простой метод — разделить арендную плату поровну, он редко бывает наиболее подходящим.
Вообще говоря, лучший способ справедливо разделить арендную плату — это назначить стоимость каждой спальне, а также общим жилым помещениям, а затем рассчитать, сколько должен каждый сосед по комнате.
Ниже вы найдете лучшие формулы и методы, которые вы можете использовать для расчета справедливого распределения арендной платы.
hash-markСпособы справедливо разделить арендную плату между соседями по комнате
- Разделение арендной платы по доходу
- Разделение арендной платы по квадратным метрам
- Разделение аренды с использованием Sperner’s Iemma
- Разделение арендной платы по доходу
1. Разделение арендной платы по доходу
Равномерное разделение арендной платы может хорошо работать в случаях, когда комнаты одинакового размера или когда соседи по комнате одинаково оценивают каждую комнату, но это бывает редко. Отдельные комнаты могут быть разных размеров или иметь различные удобства, такие как вид, более просторный шкаф или даже ванную комнату.
Однако, если вы и ваши соседи по комнате считаете, что комнаты более или менее равны, этот путь невероятно прост.
2. Разделение арендной платы по площади
Другой способ разделения арендной платы основан на площади спален. Для этого вам сначала нужно присвоить стоимость местам общего пользования, а затем рассчитать арендную плату за каждую комнату в зависимости от ее размера. Допустим, вы снимаете квартиру с двумя спальнями, и одна комната имеет площадь 120 квадратных футов, а другая — 80. Вы бы начали с присвоения стоимости общей площади, скажем, 300 долларов, а затем воспользовались бы калькулятором. рассчитать арендную плату за каждую комнату. Формула будет выглядеть так:
Арендная плата за помещение (общая арендная плата — арендная плата за общую площадь) / площадь объединенной комнаты = цена за квадратный фут; PPSQ x Размер комнаты = Арендная плата за комнату.
В нашем примере это будет означать, что 700 долл. США / 200 кв. футов = 3,50 долл. США за квадратный фут.
Затем вы должны умножить PPSF на размер отдельной комнаты, чтобы получить арендную плату за комнату. В нашем примере арендная плата за комнату площадью 80 квадратных футов составит 280 долларов, а за комнату площадью 120 квадратных футов — 420 долларов.
Затем вы должны разделить арендную плату за общую площадь между соседями по комнате, чтобы рассчитать их ежемесячную арендную плату, которая в этом примере составит 430 и 570 долларов соответственно.
Хотя деление арендной платы по квадратным метрам звучит справедливо, это не всегда будет самым разумным решением, поскольку оно не учитывает полезность пространства в каждой комнате или другие особенности, которые могут быть у комнат.
3. Разделение ренты с помощью леммы Шпернера
Еще один способ справедливо разделить ренту — использовать лемму Шпернера. По сути, это создает метод, который учитывает личные предпочтения каждого соседа по комнате и ценность каждой комнаты. Несмотря на то, что существует несколько сложных способов расчета стоимости каждой комнаты, самый простой из них заключается в том, что соседи по комнате делают ставки за каждую комнату.
Чтобы облегчить себе жизнь и сэкономить время, проще всего воспользоваться калькулятором разделения арендной платы от NY Times. Калькулятор основан на лемме Шпернера. Алгоритм, лежащий в основе этого калькулятора, довольно сложен, и методология более подробно описана в NY Times. Подавляющее большинство соседей по комнате, которые пользуются этим калькулятором, считают предлагаемое распределение арендной платы вполне справедливым.
4. Разделение арендной платы по доходу
Использование вашего дохода для расчета доли арендной платы обычно используется парами, поскольку это редко имеет смысл для друзей или соседей по комнате. Однако, если вы собираетесь жить со своим партнером, может быть вполне справедливо рассчитать долю арендной платы на основе вашего дохода. Чтобы сделать это, вы должны использовать следующую формулу:
Индивидуальный валовой доход каждого партнера, разделенный на общий валовой доход (валовой доход партнера A + валовой доход партнера B).
Это даст вам процент арендной платы, за который вы должны нести ответственность. Вот пример. Если вы зарабатываете 40 000 долларов, а ваш партнер зарабатывает 60 000 долларов, вы разделите 40 000 долларов на 100 000 долларов, получив 0,40, что означает, что вы платите 40% арендной платы. Если ваша арендная плата составляет 2000 долларов в месяц, вы будете платить 800 долларов, а ваш партнер будет платить 1200 долларов.
решетка Как вы оцениваете общую жилую площадь?
Установка стоимости общей жилой площади может быть сложной задачей, и не обязательно существует формальный способ ее расчета. Лучше всего обсудить это взаимно и договориться о ценности, которая кажется справедливой для всех. Если вы не уверены и нуждаетесь в некотором совете, хорошим правилом является рассмотрение того, насколько велика гостиная по сравнению со спальнями. Если, например, жилая площадь по размеру аналогична спальням, а спален две, то для начала было бы неплохо выделить треть месячной арендной платы за общую площадь.
Если у вас есть три спальни и общая площадь аналогичного размера, вы можете выделить на нее 25% арендной платы и так далее. После того, как вы подсчитали и установили стоимость общей жилой площади, относительно просто вычислить долю арендной платы для каждого соседа по комнате.
hash-markКак разделить арендную плату с парой
Разделить арендную плату, когда одна из комнат в квартире занята, может быть очень сложно. На самом деле это настолько сложно, что типичный калькулятор разделения арендной платы даже не предложит это в качестве опции. При этом лучший способ справедливо разделить арендную плату с парой — это определить стоимость общих помещений в квартире. Таким образом, каждая комната по-прежнему имеет ценность, и пара не будет платить надбавку за комнату, но вместе они будут платить вдвое больше, чем другие соседи по комнате, за использование мест общего пользования. Например, если вы арендуете квартиру с двумя спальнями за 3000 долларов США и спальнями одинакового размера, и вы выделяете 1000 долларов США на общую жилую площадь и 1000 долларов США на арендную плату за каждую спальню, арендная плата будет распределяться следующим образом:
| Одноместный сосед по комнате | Пара | |
| Аренда комнаты | 1000 долларов | 1000 долларов |
| Аренда общей площади | 333,33 $ | 666,67 $ |
| Общая арендная плата | 1 333,33 $ | 1666,67 $ |
Вы можете использовать этот метод для всех типов сценариев, поскольку единственная хитрость заключается в справедливом расчете стоимости каждой комнаты и общей жилой площади.
Это также самый честный способ разделить общие утилиты. Используя приведенный выше пример, предположим, что интернет, электричество, газ и другие общие коммунальные услуги стоят 300 долларов в месяц, одинокий сосед по комнате будет платить 100 долларов, а пара — 200 долларов.
hash-markЧто такое лучший калькулятор разделения арендной платы?
Существует множество калькуляторов разделения арендной платы, но лучшим из них является калькулятор разделения арендной платы из New York Times, поскольку он использует лемму Шпернера. Хотя этот метод может быть не лучшим, когда одна комната занята парой, он, как правило, работает очень хорошо, когда каждая комната, независимо от размера или удобств, занята одним соседом по комнате.
Помните, что при использовании любого калькулятора разделения арендной платы один из лучших способов убедиться, что вы получили справедливый результат, заключается в том, что каждый сосед по комнате будет доволен своей комнатой и ценой, которую он заплатит.
Цель состоит в том, чтобы никто не предпочел обменять свою комнату и ежемесячную арендную плату на другую. Если все довольны, у вас справедливое распределение арендной платы.
Как рассчитать и разделить арендную плату
Мы можем получать доход от продуктов, доступных на этой странице, и участвовать в партнерских программах.
Одинокая жизнь становится все менее и менее реальностью для 20-летних. «Поскольку арендная плата превысила доход, жизнь в одиночестве больше не является вариантом для многих взрослых трудоспособного возраста», — объяснил старший экономист Zillow Аарон Терразас в отчете за 2017 год. Это делает разделение арендной платы и расходов на проживание с соседом по комнате в значительной степени стандартом — непростая задача, учитывая, что нет двух одинаковых спален. Как определить цену аренды комнаты (особенно в городах с высокими ценами), которая будет понятной для всех участников? Мы наметили пять решений, которые помогут вам сделать математику — ура калькуляторам разделения аренды! — и избежать неловкости с соседями.
Один из самых простых способов разделить арендную плату между несколькими людьми — рассчитать платежи каждого человека на основе квадратных метров его спальни, и у нас есть верная формула: подсчитайте метраж каждой спальни ( длина умножается на ширину), включая шкафы, ванные комнаты или балконы, расположенные в комнате или за ее пределами. Затем разделите это число на общих метров площади всех спален — это даст вам процент площади (и, следовательно, арендной платы), за которую отвечает каждый человек.
Положитесь на калькулятор разделения арендной платыИногда проще позволить компьютеру сделать всю тяжелую работу за вас. К счастью, есть десятки готовых онлайн-калькуляторов разделения арендной платы. Некоторые из наших любимых: Splitwise и Spliddit.
реклама
Если вы обнаружите, что спальни почти одинаковы по размеру, отправляйтесь в The Rent Is Too Fair.
Этот веб-сайт позволяет каждому соседу по комнате «предлагать» максимальную арендную плату, которую он готов платить за каждое место в квартире. После того, как все подали свои заявки, программа рассчитывает наиболее экономичный вариант для вас и вашей команды. Он также будет назначать комнаты каждому человеку на основе его ставок, тем самым устраняя любое недовольство, которое может возникнуть у кого-либо по поводу получения «худшего» места — большой плюс.
Если в одной комнате массивные окна, прохладный открытый кирпич и гардеробная, а в другой нет… ну, ничего из этого, имеет смысл только для счастливого жителя первой заплати больше. Это будет ясно со второго вашего первого осмотра места, что поможет вам избежать обид позже с обеих сторон.
Если вы хотите получить более детальную информацию, попробуйте назначить дополнительную стоимость для каждого удобства и привязать ее к справедливо разделенной цене номера. (Мы рекомендуем, чтобы эти функции стоили не более 2-5 процентов от общей арендной платы.