Процент с оборота как размер платы за помещение, адекватный прибыли арендатора
Тема видео — Процент с оборота взамен фиксированной арендной ставки, как посчитать прибыль арендатора и узнать адекватный ей размер платы за помещение, — формула рентабельности арендатора.
Изменившиеся экономические условия в стране ударили по арендному бизнесу на рынке торговой недвижимости.
Это прежде всего пересмотр ставок арендной платы и связанная с ним ротация арендаторов торговых центров.
Как понять, есть ли экономическое обоснование, проще говоря, смысл — идти в переговорах навстречу арендатору и снижать плату по аренде? Например, если это большой магазин в торговом центре.
Доверяй, но проверяй! Если вы досмотрите видео до конца, то узнаете, как владельцу арендного бизнеса самому посчитать прибыль и рентабельность арендатора и адекватный размер платы за помещение.
Рентабельность арендатора — покажем её формулу!
В практику владельцев готового арендного бизнеса и управляющих компаний уже прочно вошло брать арендные платежи в виде процента с оборота торговой точки.
Арендаторы вынуждены делиться с владельцами своими финансовыми результатами.
Перед владельцами коммерческой недвижимости встает задача — нужно оценить финансовый результат деятельности арендатора, посчитать прибыль магазина, — доход, который генерирует для арендатора помещение.
Какая должна быть доля аренды в выручке
Существует правило — доля аренды в выручке предприятия не должна превышать 20%. Если она достигает 30%, — торговый бизнес арендатора не приносит дохода и становится убыточным.
Сколько же должна составлять минимальная выручка арендатора в месяц, чтобы бизнес оставался жизнеспособным?
Пример: аренда в месяц 100 тысяч, считаем выручку 100 тр х 100/20 — 500 тр.
Кстати, в случае многоуровневых торговых центров в формулу вводятся дополнительные коэффициенты, такие как посещаемость торгового центра, коэффициент потери посетителей верхних уровней по сравнению с первым этажом, средний чек арендаторов в торговом центре и конверсия — отношение общего числа посетителей ТЦ к числу посетителей, сделавших в нем покупки.
Для ритейла 20% — средняя величина конверсии.
В математике ритейла для анализа успешности деятельности торговой точки используются такие показатели как товарооборот, наценка и маржа.
Подробнее, как они рассчитываются, вы можете узнать на сайте: Как рассчитать выручку арендатора, учитывая товарооборот и рентабельность ритейла.
От чего зависит процент с оборота магазина
Итак, арендаторы вынуждены делиться с собственниками торговой недвижимости своими финансовыми данными по обороту и выручке.
В схеме «Процент от оборота» ставка аренды магазина напрямую зависит от суммы, полученной за продаваемые товары за месяц.
От неё арендатор платит определённый процент в виде арендной платы — это становится переменной частью аренды.
Та же часть аренды, которая связана с оплатой коммунальных и других обязательных платежей согласно договору аренды, остаётся неизменной.
Выплачиваемый арендодателю процент зависит от:
— местоположения торгового центра, определяющего его посещаемость;
— специализации торгового оператора или магазина.
Больше всего процент с оборота берется у магазинов, торгующих одеждой (в Москве до 15-18 %), чуть меньше — у магазинов детских товаров и электроники. Меньше всех процент у якорных брендовых арендаторов и продуктовых ритейлеров (до 4%).
Схема оплаты аренды от оборота тоже меняется со временем, в дальнейшем она может принять форму фиксированной ставки, которая устраивает обе стороны.
Она позволяет, наряду с антикризисной коррекцией ставки аренды, сохранить арендаторов и обеспечить приемлемый показатель заполняемости торгового центра.
Доступ к отчётности арендатора
Естесственно, принцип «Процент с оборота взамен фиксированной арендной ставки» невозможен без взаимного доверия.
Обе стороны должны решить, как обеспечить доступ арендодателя к информации о показателях торговли арендатора.
Для эффективной работы схемы она нуждается в поддержке обеими сторонами.
То, каким образом и в какие сроки происходит отчет по оборотам магазина, должно отражаться в договоре аренды. Также там указывается, к каким именно документам имеет доступ арендодатель.
Арендаторы могут готовить отчеты по обороту магазина самостоятельно, иначе — арендодатель получает доступ к кассовым документам.
Бывают и другие способы, такие как например, привлечение стороннего аудитора, отчёты налоговой инспекции и доступ к внутренним документам компании, — однако к ним обращаются крайне редко.
Какими способами арендатор может подтвердить товарооборот магазина для расчета аренды, будет темой следующего видео на канале.
Чтобы не пропустить его, подписывайтесь на канал Sergio Mioni, ставьте «колокольчик» под видео для уведомления.
Удачи в делах, хороших вам и надёжных арендаторов и адекватных мудрых арендодателей!
- Как арендатор может подтвердить товарооборот магазина для расчета аренды
- Как рассчитать оборот и рентабельность продуктового магазина
- Аренда помещения, малый бизнес с нуля, договор аренды нежилого помещения
- Как товар влияет на подписанный договор аренды магазина и торговый центр
- Договор аренды коммерческой недвижимости и капитализация торгового центра
- Расчет точки безубыточности магазина в вашем бизнес-плане
- Схема оплаты аренды помещения от оборота, условия и правила применения арендаторами
- Выгоднее открыть общепит, чем магазин, салон красоты или аптеку
© Mioni Consulting.
Разрешается перепечатывать с размещением гиперссылки на страницу с оригинальным текстом или на главную страницу сайта mioni.ru.
Ошибка 404 — документ не найден
Ошибка 404 — документ не найденЗапрошенная страница не существует. Попробуйте найти нужную Вам страницу на карте нашего сайта ниже.
|
Как рассчитать месячную арендную плату за офисное помещение руководство
Как рассчитать ежемесячную арендную плату за офисное помещение руководство, Советы по аренде коммерческой недвижимости, Консультации по ставкам за квадратный фут
Ретроспектива – Дизайнер Алена Ка.
..
Пожалуйста, включите JavaScript
Ретроспектива – Дизайнер Алена Капра
10 мая 2022
Рассчитать ежемесячную арендную ставку офиса не так уж и сложно. Разве это не просто вычисление платы за квадратный фут и ее умножение? Это немного сложнее, если честно. Знать, как правильно рассчитать месячную ставку за офисное помещение, необходимо, если у вас есть несколько0017 идей по улучшению офисного пространства в вашей голове. Вам может быть интересно, как рассчитать ежемесячную арендную плату за офисное помещение?
Чтобы рассчитать арендную плату за офисное помещение, вам сначала необходимо узнать стоимость площади за квадратный фут. Затем умножьте его на общее количество квадратных метров, которые вы арендуете. Однако есть и другие факторы, которые вступают в игру. Например, является ли ставка месячной или годовой, включает ли она арендуемую площадь или нет.
Всем, кто рассматривает альтернативных идей для офисных помещений должны знать, как правильно рассчитать арендную плату.
Надеюсь, следующая статья сможет прояснить ситуацию.
Различные способы расчета месячной ставки
Если вам интересно, как рассчитать месячную арендную плату за офисные помещения, существует не один ответ. Потому что это может зависеть от множества факторов, которые могут влиять на арендную ставку.
Модель годовой и месячной арендной платы
Модель годовой арендной платы — одна из самых популярных моделей расчета арендной платы. Это очень просто. Во-первых, вы должны учитывать цену за квадратный метр этой площади. Предположим, что здание, которое вы пытаетесь арендовать, стоит 20 долларов за квадратный фут в год. И вам нужно около 2500 квадратных футов пространства.
Таким образом, годовая арендная плата за это офисное помещение составляет 20 долларов x 2500 = 50 000 долларов. Это ваша годовая арендная плата за это помещение. Технически это означает, что ежемесячная арендная плата составляет около 4000 долларов в месяц.
Однако в этом случае вы никогда не заплатите арендодателю 4000 долларов. Вы сможете оплатить всю сумму одним из двух платежей.
Однако, согласно приведенному выше примеру, если у вас есть ежемесячное соглашение с вашим арендодателем, вы будете платить ему 4000 долларов в месяц. Тем не менее, будут некоторые дополнительные расходы на техническое обслуживание.
Полезное или сдаваемое в аренду помещение
Если у вас есть какие-либо идеи по улучшению офисного помещения, вам необходимо знать, была ли указанная вам арендная плата основана на пригодном или сдаваемом в аренду пространстве.
Полезное пространство означает объем пространства, выделенный исключительно для вас. И никто другой, кроме вас и ваших сотрудников, не имеет к нему доступа.
Однако в коммерческом здании, которое арендует офисные помещения, также есть общие помещения, такие как холлы, коридоры, туалеты, лифты и т. д.
Например, у вас может быть альтернативная идея офисного пространства: сократить рабочее пространство и перейти на модель работы на дому.
В этом случае вам понадобится только полезное пространство. Другими словами, сдаваемые в аренду площади, такие как туалеты и коридоры, не принесут вам особой пользы. Так зачем платить за них?
Расчет арендной платы за полезную площадь
Однако, если вы работаете в традиционном офисе, вы не можете не платить за арендуемую площадь. Предположим, что коммерческое здание имеет общую площадь 100000 квадратных футов. При этом 14000 квадратных футов составляют общая площадь, коридоры и т. д. В этом случае коэффициент общей площади составляет 14%.
Предположим, вы арендуете 2500 квадратных футов офисных помещений в этом здании. Таким образом, ваша доля общей площади будет составлять
2500 квадратных футов x 14% коэффициента общей площади = 350 квадратных футов общей площади
. Это означает, что ваша арендуемая площадь составляет 2500 + 350 = 2850 квадратных футов.
Таким образом, при ставке 20 долларов за квадратный фут ваша годовая арендная плата за это офисное помещение составит 20 долларов x 2850 = 57000 долларов (в год) или 4750 долларов в месяц.
Преимущества различных моделей аренды
Все модели аренды имеют свои преимущества и недостатки. Например, годовая арендная плата не подходит для начинающих малых предприятий.
Однако, если вы владеете крупной компанией и занимаетесь бизнесом уже много лет, рассмотрите вариант с годовой арендной платой, поскольку это даст вам больше возможностей для переговоров о более низкой ставке. Кроме того, годовая арендная плата также говорит арендодателю о том, что вы привержены долгосрочной перспективе. Что, в свою очередь, укрепляет отношения между сторонами.
С другой стороны, если вы не уверены в том, как будет развиваться ваш бизнес в течение следующих шести месяцев, использование годовой модели не будет хорошей идеей. Таким образом, лучший способ действий состоит в том, чтобы разработать месячную ставку.
Точно так же вы должны выбрать между соглашением об аренде или полезной площади. Например, ваши идеи по улучшению офисного пространства могут потребовать дополнительных мест общего пользования для ваших сотрудников.
В этом случае вы должны включить в свое соглашение дополнительную арендуемую площадь.
С другой стороны, если вы планируете работать на дому, вам практически не потребуется арендуемой площади. И вы также можете указать это в своем соглашении.
Виды аренды Структура
Теперь вы знаете, как рассчитать месячную ставку на офисное помещение. Но помимо этого расчета, вы также должны учитывать структуру аренды, которой вы следуете. Обычно выделяют три вида. Это тройная чистая стоимость (NNN), общая валовая стоимость услуг (FSG) и модифицированная валовая стоимость (MG).
В тройной структуре арендная плата за общую площадь отделена от базовой арендной платы. Поэтому он может меняться в зависимости от различных обстоятельств. Хотя это может показаться тревожным для некоторых, многие люди предпочитают его, потому что они могут получить лучшее представление о расходах на техническое обслуживание.
Напротив, валовая структура с полным спектром услуг предусматривает фиксированную ставку.
Так что нет отдельной базы и аренды общей площади. Многие арендаторы предпочитают это, потому что это означает меньше хлопот. Однако арендодатель может пойти на компромисс с услугами (если того требуют обстоятельства), чтобы сохранить арендную плату неизменной.
Модифицированная валовая аренда сочетает в себе обе упомянутые выше структуры. Вместо всех затрат на общую площадь и обслуживание вы можете выбрать одну услугу, за которую будете платить отдельно от базовой арендной платы. Это может быть полезно для арендаторов, у которых есть альтернативные идеи офисного пространства.
Заключение
Изучение того, как рассчитать ежемесячную арендную плату за офисные помещения, жизненно важно для заключения идеального соглашения об аренде. Потому что, естественно, не все арендодатели будут действовать в интересах своих арендаторов.
Некоторые просто хотят любым способом заработать как можно больше денег. Так что, если вы не разбираетесь в своих вещах, вы рискуете быть обманутым вашим арендодателем.
Комментарии к этому руководству к статье «Как рассчитать ежемесячную арендную плату за офисное помещение» приветствуются.
Офисы Статьи
Офисы Сообщения
Подходит ли мобильный офис для вашего бизнеса
Как ваша рабочая среда влияет на производительность
Как вы можете изменить свое рабочее место с помощью HRIS?
Autonomous WorkPod Backyard Home Office
Что хорошего в модулях Office?
Сделано изготовленные товары мебель и домашние декора
Знаменитость в роскошной мебели
Статьи по строительству
Жилая недвижимость
Проекты Расширения домов
Designs
Комментарии / Фотографии для . совет по офисным помещениям страница приветствие
Как рассчитать площадь в квадратных футах (и почему это важно для вашего списка аренды)
При подготовке объявления об аренде вам необходимо знать площадь вашей недвижимости, но знаете ли вы, что площадь в квадратных футах — это нечто большее, чем простое число? Размер вашей сдаваемой в аренду недвижимости имеет решающее значение для привлечения потенциальных жителей, но конкретные правила определяют, как вы должны рассчитывать квадратные метры.
Кроме того, квадратные метры необходимы для правильной оценки вашей арендуемой недвижимости и привлечения нужных жителей.
Как рассчитать площадь жилых помещений
Рассчитать площадь вашей сдаваемой в аренду недвижимости относительно просто. Для начала вам понадобится бумага, ручка или карандаш, рулетка или лазерный дальномер, а также телефон или калькулятор. Наличие второй пары рук также может быть полезно, если вы планируете использовать рулетку.
Начните с создания эскиза вашей арендуемой недвижимости или используйте существующий план этажа или макет, если он у вас есть. По очереди пройдитесь по каждой комнате, чулану и коридору и измерьте длину и ширину каждого помещения. Когда у вас есть длина и ширина каждой области, умножьте длину на ширину и обратите внимание на квадратные метры каждой комнаты. После того, как вы обошли весь дом, добавьте квадратные метры каждого помещения, чтобы рассчитать общую площадь вашей сдаваемой в аренду недвижимости. Вы можете округлить до ближайшего целого числа.
Хотя расчет площади в квадратных футах для сдаваемого в аренду объекта довольно прост, вы можете спросить, какие помещения или комнаты включить, а какие исключить из общей площади дома.
Как правило, вы должны включать в себя все отделанные и отапливаемые внутренние помещения в доме, включая коридоры и туалеты. В результате вам нужно будет исключить несколько помещений из расчета общей площади.
Exclude these spaces from your square footage calculations:
- Crawl Spaces
- Patios
- Porches
- Decks
- Balconies
- Garages
Calculating and including the квадратные метры подвалов и чердаков могут представлять некоторые проблемы для владельцев недвижимости. Лучше всего указывать квадратные метры любых подвалов в ваших списках аренды.
Вы также должны отметить, какая часть подвала закончена или незавершена.
В некоторых случаях вы можете включить площадь готового подвала в общую площадь дома. Тем не менее, некоторые местные или государственные правила могут требовать, чтобы площадь подвала была указана отдельно, даже если подвал уже готов.
Точно так же вы можете включить квадратные метры своего чердака, если пространство закончено и чердак имеет высоту потолка не менее 7 футов для 50% или более площади. Кроме того, вы можете включить крытые или закрытые веранды, если они обогреваются системой отопления, вентиляции и кондиционирования вашего дома.
В конечном счете, вы должны стремиться к точному и достоверному представлению квадратных метров сдаваемой в аренду недвижимости, чтобы привлечь идеальных жителей.
Как проверить площадь вашей собственности в квадратных футах Если вы подсчитали площадь вашей собственности в квадратных футах, рекомендуется проверить свои расчеты.
Есть несколько способов сделать это. Почти по каждому свойству вы можете искать в общедоступных записях. Окружной заседатель обычно создает и ведет документы, в которых будет указана площадь дома. Начните с поиска адреса на веб-сайте окружного оценщика имущества.
Если у вас есть планы застройщика для вашей собственности, квадратные метры, скорее всего, уже включены в эти документы. Большинство планов домов также включают квадратные метры каждого помещения в доме. Если вы приобрели дом, вы также можете обратиться к списку недвижимости с момента покупки. Помните, что это может быть не официальный расчет квадратных метров, но вы все равно можете использовать это число для проверки своих собственных расчетов. Наконец, если у вас есть какие-либо документы об оценке имущества, вы, вероятно, найдете квадратные метры, включенные в оценку.
Стандарты квадратных метров жилых помещений
Со временем лидеры отрасли работали над стандартизацией процесса и рекомендаций по расчету квадратных метров.
Квадратные метры являются важным измерением и показателем стоимости вашей недвижимости, и наличие точных, надежных и непротиворечивых данных для каждой собственности имеет важное значение. Таким образом, предпринимаются попытки установить общие ожидания в отношении расчета квадратных метров. В разных штатах может потребоваться определенный способ расчета квадратных метров при аренде или продаже недвижимости. Кроме того, несколько агентств установили стандарты для расчета площади жилых квадратных метров.
Американские стандарты измерений устанавливают добровольные рекомендации по измерению площади жилых помещений. Эти рекомендации были составлены и отредактированы группой специалистов по недвижимости, включая агентов по недвижимости, оценщиков, оценщиков, строителей домов и архитекторов.
Стандарты площади в квадратных футах ANSI Точно так же Американский национальный институт стандартов (ANSI) также дает рекомендации о том, что представляет собой жилая площадь и как следует рассчитывать площадь в квадратных футах.
Fannie Mae использует стандарты ANSI для всех оценок, чтобы обеспечить единообразие по всей стране. Эти рекомендации относятся только к домам на одну семью, а не к квартирам или кондоминиумам.
Как указать площадь в квадратных футах в объявлениях об аренде
После того, как вы подсчитали площадь сдаваемой недвижимости в квадратных футах, вы можете решить, как указать эту информацию в своем объявлении об аренде. Знание квадратных метров вашей собственности и эффективное доведение этой информации до потенциальных жителей имеет важное значение для поиска хорошего, долгосрочного соответствия вашему дому.
Самое главное, не вводите в заблуждение потенциальных жильцов, так как это приведет к разочарованию или может привести к привлечению не тех потенциальных жильцов. Лучше не включать ваш гараж или незавершенные квадратные метры в общее число, когда вы перечисляете недвижимость.
Мы рекомендуем вам также четко описать любые особенности или вещи, которые могут удивить кого-то, кто увидит недвижимость лично.
Предварительное включение этой информации поможет вам не показывать недвижимость потенциальным жильцам, которых может оттолкнуть что-то, опущенное в объявлении. Хорошие жильцы оценят четкую, честную коммуникацию и точное представление собственности.
Как использовать квадратные метры для определения стоимости арендуемой недвижимости
Площадь вашей недвижимости является решающим фактором при определении арендной платы. В то время как спрос, удобства, местоположение и другие факторы, характерные для недвижимости, будут влиять на цену аренды, площадь в квадратных футах может быть полезной отправной точкой при определении цены аренды вашей недвижимости.
Чтобы использовать квадратные метры в качестве отправной точки для определения стоимости сдаваемой в аренду недвижимости, сравните арендные цены местных арендных домов с аналогичными квадратными метрами и количеством спален и ванных комнат. Вы также можете определить стоимость аренды, используя формулу за квадратные метры.