Проверка застройщика перед покупкой квартиры: Как проверить застройщика? [Инструкция]

Содержание

Как проверить застройщика? [Инструкция]

Где искать информацию о застройщике?

Информацию о девелопере можно найти в разных источниках:

официальный сайт застройщика;
сервис «Проверка новостроек» на портале наш.дом.рф;
в средствах массовой информации, например, на новостных порталах, специализированных сайтах;
на порталах региональных властей.

Что такое единая информационная система жилищного строительства?

Единая информационная система жилищного строительства функционирует на портале наш.дом.рф и создана на основании закона об участии в долевом строительстве. На данном ресурсе размещены Единый реестр застройщиков и Единый реестр проблемных объектов.

Единый реестр застройщиков – это систематизированный перечень компаний, участвующих в строительстве домов с использованием договоров долевого участия. В реестре содержатся основные сведения о застройщике (наименование, местонахождение, контактные данные, информация об учредителях, а также сведения о текущих и сданных объектах). В данный перечень включаются только те девелоперы, стаж деятельности которых составляет более 3 лет.

С помощью данного сервиса также можно найти застройщика по адресу дома и узнать, когда планируется сдача объекта в эксплуатацию.

Единый реестр проблемных объектов содержит информацию о несданных в срок новостройках, а также о домах, строительство которых было прекращено в связи с банкротством застройщиков. Состав сведений реестра утверждается приказом Минстроя России.

Какие документы застройщика необходимо проверить при покупке квартиры в новостройке?

В первую очередь следует проверить правоустанавливающие документы застройщика, которые можно найти на официальном сайте девелопера или запросить в офисе продаж. Сюда относится свидетельство о регистрации юридического лица, устав организации и выписка из ЕГРЮЛ (можно посмотреть на сайте ФНС России).

Помимо правоустанавливающих документов, у застройщика в обязательном порядке должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на дом и документы на земельный участок.

На что еще нужно обратить внимание при выборе застройщика?

Дополнительно рекомендуется учитывать следующие факторы:

Количество ранее построенных и сданных домов;
Темпы строительства и сроки сдачи объектов;
Наличие опубликованных фотографий сданных домов и текущих объектов на разных стадиях строительства;
Активность проводимых работ на строительной площадке.

Еще один критерий проверки застройщика — это аккредитация у банков. Если девелопер аккредитован у ведущих кредитных организаций, это является признаком его финансовой надежности.

Что такое проектная декларация?

Проектная декларация — это основной документ, в котором раскрывается информация о застройщике и об объекте строительства. Как правило, она состоит из двух частей. Первая часть декларации посвящена застройщику, его финансовому положению, количеству построенных объектов. Вторая часть включает сведения о конкретном объекте — прописываются этапы строительства, адрес постройки, количество этажей, назначение помещений (жилые или нежилые), список подрядчиков.

Документ публикуется на сайте застройщика, а также на портале ЕИЖС.

Какими ресурсами можно воспользоваться для проверки объекта?

В первую очередь рекомендуется воспользоваться сервисом «Проверка новостроек» на портале ЕИЖС. С помощью данного ресурса покупатель может проверить, не включен ли дом в список проблемных объектов, а также посмотреть актуальную версию проектной декларации на объект, узнать срок ввода дома в эксплуатацию. Для проверки достаточно указать адрес дома или жилого комплекса либо наименование застройщика.

Дополнительно можно уточнить информацию об объекте с помощью специального сервиса на сайте Росреестра. При проверке нужно указывать сведения о земельном участке, а не о будущем доме или квартире. Результат запроса будет выглядеть в виде ссылки с описанием участка, в котором будут указаны его основные характеристики. Особое внимание стоит обратить на раздел «Права и ограничения» — здесь должны быть перечислены зарегистрированные договора долевого участия (указывается только номер регистрации ДДУ). Для получения более полной информации можно заказать выписку из ЕГРН.

Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке

Приобретение жилья на первичном рынке может быть связано с определенными рисками. Среди них банкротство девелопера, превращение жилого комплекса в долгострой, низкое качество объектов и т. д. Мы расскажем, как проверить квартиру в новостройке, чтобы сделка принесла вам только положительные эмоции.

Риски приобретения жилья в новостройке

Как известно, предупрежден — значит, вооружен. Перечислим основные подводные камни, с которыми можно встретиться при покупке квартиры на первичном рынке.

Девелопер постоянно переносит сроки сдачи проекта
Застройщик оказывается банкротом и ЖК превращается в долгострой
Качество домов и квартир оказываются значительно ниже ожидаемого
Процедура оформления собственности затягивается по вине застройщика
Девелопер не исполняет обязательства по созданию социальной инфраструктуры и, например, вместо детского сада строит еще один дом

Чтобы максимально снизить перечисленные риски, необходимо знать, что нужно проверить при покупке новостройки.

Начнем с главного действующего лица — девелопера.

Как проверить застройщика при покупке новостройки

1. Возраст компании и портфель ее объектов

Застройщик, который работает свыше десяти лет, обычно внушает больше доверия, чем компания, созданная год назад. Однако здесь есть важный нюанс: стоит смотреть не только на количество лет, проведенных девелопером на рынке, но и на перечень сданных объектов, а также отзывы на них. Одна компания может быть новичком, но уже хорошо зарекомендовать себя. Другая за долгие годы может построить всего пару домов и собрать по пути все возможные проблемы.

2. Структура и репутация компании

Непростой, но важный вопрос, во время изучения которого можно почувствовать себя немного детективом. Дело в том, что за период существования компания-застройщик может сменить несколько имен и регистрационных данных. Иногда перерегистрация может быть связана с обычными организационными делами, но порой с ее помощью пытаются скрыть непривлекательную историю девелопера.

Обратите внимание на персоны учредителей компании, поищите информацию о них в интернете. Желательно, чтобы они не были замешаны в профессиональных конфликтах, к ним не предъявляли серьезные претензии, не вызывали в суд и т. д. Бывает, что в отношении должностных лиц застройщиков даже возбуждаются уголовные дела.

Особенно важно разобраться со структурой компаний, если она представляет собой крупный концерн. Не всегда что-то глобальное с виду оказывается хорошим в реальности: одно дело, если строительством жилья занимается головная компания холдинга, другое — если мелкая «дочерняя» фирма, на которую не делают ставок.

3. Сроки сдачи объектов

Если вы приобретаете квартиру в новостройке на этапе строительства, крайне важно проследить, насколько точно девелопер соблюдал сроки сдачи жилых объектов ранее. Задержки в пару месяцев некритичны, но если у компании есть тенденция заставлять покупателей ждать квартиры по году, лучше обойти ее стороной.

Это касается и строительства инфраструктуры, чтобы не получить новость об открытии детского сада, когда ваши дети уже пойдут в школу.

4. Наличие необходимой документации

Перед заключением сделки следует проверить документы, относящиеся к компании-застройщику, процессу строительства и непосредственно жилому комплексу. Вот что среди них должно быть:

Разрешение на строительство

Важно проверить, чтобы оно было выдано именно на тот дом, в котором вы планируете покупать квартиру. Также следует обратить внимание на срок действия документа, подпись должностного лица, печать организации. Данные девелопера и лица, которому выдано это разрешение, должны совпадать.

Проектная декларация

Один из главных документов для покупателя. В нем содержится информация о сроках и этапах строительных работ, адрес дома, количество и характеристики квартир, назначение нежилых помещений, состав общего имущества, сроки завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, цена постройки дома, список подрядчиков, страхование и возможные риски строительства.

Государственная экспертиза

Она тоже входит в проектную документацию, но ее можно рассмотреть и отдельно. Наличие такой экспертизы говорит о том, что данный объект полностью соответствует законодательству, строительным регламентам и нормам.

Документация на строительный участок

В ней можно узнать статус земли, на которой возводится новостройка. Для получения этой информации нужно заказать выписку из ЕГРН: в ней будут сведения о собственнике, имеющихся обременениях (аренда, субаренда и т. д.) и др. В случае аренды необходимо увидеть копию договора, где прописаны сроки предоставления земли, указание на возведение дома, арендатор (застройщик).

5. Финансирование

Еще один значимый пункт в списке «как проверить новостройку перед покупкой» — это узнать способ финансирования проекта, ведь он во многом определяет уровень ответственности компании за свой продукт. Есть несколько вариантов источников денег:

Собственные средства

Самый оптимальный, но и наиболее редкий случай. В такой ситуации девелоперу не нужно ждать, когда он получит деньги от банка, выплачивать проценты и т. д. Соответственно, и цены в таких проектах обычно ниже, а строительство идет быстрее.

Кредит в банке

Наиболее частый выбор. Компания берет определенные обязательства перед банком и вынуждена продавать свои объекты для выплаты долга.

Деньги компаний-партнеров

Тот же смысл, что и в банковском кредите, только денежные средства девелоперу предоставляет другая компания.

Стоит заметить, что в новых новостройках с 1 июля 2019 года деньги за приобретаемые квартиры не передаются напрямую застройщикам, а хранятся на специальных эскроу-счетах в банках. Эти средства девелопер получает только после регистрации права собственности на первую квартиру в построенном доме. Таким образом, исключается ситуация, когда из-за проблем у застройщика дольщик, заплатив за будущее жилье, остается и без квартиры, и без денег.

6. Содержание предлагаемого договора

Изучать договор следует внимательно, а если вы не уверенны в своих знаниях — то с профессиональным юристом. Когда в офисе компании вам отказывают в выдаче проекта договора, это должно настораживать.

7. Соответствие предоставляемой информации действительности

В какой именно локации возводится жилой комплекс, не соседствует ли он с промзоной, железной дорогой и пр., правда ли ближайшая станция метро находится от него в десяти минутах ходьбы, а также другие нюансы, которые застройщик легко может приукрасить — лучше все проверить самому, приехав непосредственно на место строительства объекта.

8. Соотношение цены и качества

Изучите цены на похожие объекты в том же районе и сравните с тем, что предлагает девелопер. Если ценник кажется слишком завышенным или заниженным, это повод задуматься, настолько ли хорош рассматриваемый ЖК или, напротив, в чем его минусы. Важно помнить, что выбор новостроек Москвы и Московской области довольно обширен, но у всех проектов могут быть недостатки.

Здесь главное — понять, что для вас критично, а что большой роли не играет.

Как оплатить квартиру и не быть обманутым

Мало проверить застройщика и его проекты — надо еще знать, как правильно ему заплатить. Здесь стоит обратить внимание на несколько пунктов.

Бронирование квартиры

Девелоперы предлагают забронировать квартиру за потенциальным покупателем на некоторый срок. Это стандартная практика, бронирование на несколько дней обычно обходится бесплатно, но если требуется закрепить квартиру на более долгий срок, за это придется отдать какую-то сумму. В целом, все платные услуги следует подкреплять письменными договоренностями, иначе в случае обмана у вас не будет никаких доказательств.

Заключение договора

Остается финальный шаг — заключение самого договора. Иногда застройщики просят оплатить первый взнос по договору долевого участия сразу же после подписания, хотя такие требования грозят им солидными штрафами.

Этого делать не нужно: следует подождать пару дней, пока документ будет зарегистрирован. А вот после того, как ДДУ будет поставлен на учет, можно переводить девелоперу денежные средства. Также можно использовать аккредитив: в этом случае деньги можно отправить сразу, но сам застройщик получит их только после регистрации договора.

В этой статье мы постарались подробно рассказать, какие шаги необходимо сделать, чтобы проверить новостройку перед покупкой. Приобретение квартиры — серьезный шаг, особенно если вы рассматриваете жилые комплексы на начальных этапах строительства. Но если следовать инструкциям и не стесняться спрашивать совета у профессионалов, это станет интересным опытом, который подарит вам только хорошие воспоминания.

✓ Как проверить застройщика перед покупкой?

Покупка квартиры в новостройке в Киеве дело серьезное и хлопотное. Несмотря на заманчивую перспективу стать первым владельцем жилья, нужно тщательно подготовиться, чтобы не оказаться в очень неприятной ситуации.

И риски есть, надо сказать. Самый главный из них – не ждать сдачи объекта в эксплуатацию. Часто застройщики объявляют о старте продаж, когда только закладывается фундамент будущего дома. Покупателей привлекают более низкие цены и выгодные условия рассрочки. А застройщиками движет только одно желание – как можно быстрее вернуть потраченные на строительство средства. Подробнее: : Налоги при покупке квартиры. Продажа квартир на стадии раскопок – обычная практика на рынке недвижимости, а не мошенническая схема. Как бы то ни было, самое ценное, что есть у разработчика, — это его репутация. И промедление со строительством и вводом объекта в эксплуатацию может сильно его испортить. Если застройщик добросовестный, он в любом случае выполнит свои обязательства перед инвесторами. Но как проверить благонадежность застройщика при покупке квартиры, если задержки сдачи объекта вовсе не редкость? Об этом мы подробно поговорим в этой статье. Подробнее: : Доверенность на продажу квартиры.

Самый простой и очевидный ответ на вопрос, что нужно проверять при покупке квартиры у застройщика – это документы. Однако неискушенному покупателю многое может быть непонятно. Не без помощи адвоката. Но пока отложим в сторону эти соображения и поговорим о том, что можно сделать самостоятельно, чтобы проверить надежность застройщика при покупке квартиры. Кстати, если вы решили быстро купить квартиру в Киеве, рекомендуем обращаться в лучшее агентство элитной недвижимости THE Capital.

1. Найдите информацию в Интернете — вы можете зайти на официальный сайт разработчика, но никакого компромата вы на нем, конечно же, не найдете. Поэтому потратьте немного больше времени и хорошенько покопайтесь во всемирной паутине. Если есть хоть одно маленькое темное пятнышко на репутации разработчика, информация об этом будет в Интернете. Существуют также порталы по недвижимости, на которых можно найти застройщиков, пострадавших от недобросовестности. На специальных форумах можно во всех подробностях узнать об успешном опыте компании в реализации предыдущих проектов.
2. Звонок в отдел продаж – не самый бесполезный способ проверить застройщика перед покупкой квартиры. Главное, быть настойчивым и любознательным. Не стесняйтесь уточнять у менеджера все детали, вплоть до качества шумоизоляции материалов и их термостойкости. Также проверьте, есть ли у компании долгострои и были ли объекты с измененными сроками строительства и, самое главное, в какие сроки дом должен быть сдан.

Следите за ходом строительства — это лучшая проверка застройщика перед покупкой квартиры в Киеве. Конечно, у вас не получится часто посещать площадку и заглядывать в каждый уголок постройки. Интернет вам в помощь – на официальном сайте застройщика есть отчеты о ходе строительных работ, которые время от времени обновляются. Если их нет и нет возможности следить за стройкой в режиме реального времени на сайте, то явно что-то пошло не так.

Переходим к самому важному этапу проверки застройщика перед покупкой квартиры в Киеве – изучению документов на строительство.

Весь пакет должен быть предоставлен вам отделом продаж и должен содержать:

разрешение на строительство по указанному адресу;
договор с подрядчиком и аренда земли;
, присвоенный дому почтовый адрес и разрешение на строительство;
подтверждение ввода жилого квартала и документы на подключение городских коммуникаций.

При отсутствии достаточного опыта и минимальных юридических знаний проверка застройщика перед покупкой квартиры в Киеве может не дать никаких результатов. По этому вопросу лучше проконсультироваться с юристом по недвижимости. Высококвалифицированный специалист будет сопровождать вас на всех этапах сделки – от обсуждения деталей до окончательной подписи в договоре. Так вы сэкономите время и силы, а также обезопасите себя от возможных рисков. Подпишитесь на обновления нашего блога о недвижимости и получайте последние публикации от агентства недвижимости THE Capital.

Как узнать о застройщике кондоминиума в Нью-Йорке, прежде чем совершить покупку

Если вы покупаете новостройку, важной частью вашей домашней работы будет узнать как можно больше о застройщике проекта. Это мало чем отличается от шпионажа на вашем последнем свидании. В конце концов, маркетинговые материалы сделают вашу потенциальную покупку гладкой и идеальной, но вы не всегда знаете, что получаете, пока здание не будет завершено.

Одним из наиболее важных соображений является репутация разработчика. Чтобы установить это, вам нужно выяснить, кто является разработчиком, и проверить его прошлые проекты. Участвуют ли они в каких-либо судебных процессах? Довольны ли жильцы в других домах этого застройщика? Были ли их другие проекты реализованы вовремя и в рамках бюджета? Вот как это узнать.

Профессиональный совет

Профессиональный совет:

Знаете ли вы, что можете получать скидку покупателя от своего брокера? Покупая с Prevu, вы получаете скидку в размере двух третей комиссии, уплаченной брокеру покупателя при закрытии сделки. В квартире за 1,5 миллиона долларов вы получите до 30 000 долларов. Нажмите здесь, чтобы узнать о программе Prevu Smart Buyer Rebate.

Узнать имя застройщика

Другое название застройщика строительного проекта — спонсор. Это юридическое лицо, стоящее за строительством квартиры, и ваш первый шаг — выяснить, кто это.

В некоторых случаях имя застройщика будет очевидным, потому что оно используется в качестве аргумента в пользу продажи здания. Он также может быть в списке квартир или на рекламном сайте дома. Спонсор также может состоять из группы разработчиков, и они обычно указываются в плане предложения. Здесь вы найдете имена руководителей фирмы. Очень часто в плане будут биографии разработчиков с указанием того, как долго они работают в отрасли и в каких других проектах они участвовали за последние пять лет.

Если у разработчика нет послужного списка, вам может потребоваться провести небольшое исследование, чтобы выяснить, кто именно стоит за проектом. Некоторые разработчики создают компании с ограниченной ответственностью (ООО) по различным финансовым причинам и причинам ответственности. Это довольно стандартная практика, но она также может скрыть имена вовлеченных людей.

Департамент строительства Нью-Йорка позволяет вам искать информацию о здании с помощью поиска информации о здании (BIS), и с адресом здания вы получите обзор профиля собственности. В этом разделе нажмите «Вакансии/заявки» и настройте поля поиска на «Скрыть последующие заявки/PAA» справа и «NB-Новое здание» слева. Возможно, вам придется просмотреть различные документы, но вы увидите разрешения на новое строительство и реконструкцию, а также имя заявителя.

Другой путь — поиск информации о недвижимости через общедоступные данные ACRIS. На сайте BIS вы можете получить информацию о блоке и номере лота застройки. Введите эту информацию в ACRIS, и вы сможете найти копию декларации о кондоминиуме. Если вы пролистнете документ, вы увидите сообщение из офиса генерального прокурора, важнейшую декларацию об эффективности и список вовлеченных разработчиков.

Ознакомьтесь с другими проектами того же спонсора

Как только вы узнаете имена разработчиков, вы захотите проверить их другие проекты. Довольно легко выполнить онлайн-поиск других проектов тех же разработчиков и инвестиционных команд. Вы можете сделать аналогичный поиск новостей о других их проектах.

Вполне возможно, что против опытного застройщика были поданы судебные иски за несколько десятилетий работы в сфере недвижимости. Именно здесь ваш адвокат может помочь вам понять, является ли покупка правильной инвестицией для вас. Точно так же, если у застройщика нет опыта работы в городе, вам может понадобиться помощь вашего брокера и адвоката, чтобы выяснить, будет ли строительство соответствовать вашим стандартам.

Знакомство со строительной бригадой

Строительство новостройки — это командная работа, начиная с проектирования, заканчивая строительством и внутренней отделкой. Когда вы смотрите на дизайн и планировку квартиры, не упускайте из виду компоненты дизайна всего здания. Может ли помещение для посылок организованно вместить большое количество доставок? Если лифт выйдет из строя, будет ли второй или жильцов выселят на лестничные клетки? Эти элементы дизайна покажут, сколько мыслей и денег было вложено в проект.

Установите имена подрядчиков или субподрядчиков, используемых разработчиками, либо спросив у отдела продаж, либо с помощью собственного онлайн-поиска, либо с помощью обоих методов. Проверьте, есть ли у них лицензия на работу в Нью-Йорке.

Определение качества готового продукта

План предложения будет содержать информацию о качестве работы и отделки, которая будет использоваться. Изучите выявленные бренды, а также устанавливаемые системы, оборудование и другие материалы. Качественные окна, особенно со звукоизоляцией, могут значительно улучшить качество вашей жизни.

Вы будете удивлены, узнав, какие плинтусы устанавливаются — плавающий плинтус, 10-дюймовый плинтус с молдингом или два на четыре? Это может сказать вам, сколько внимания уделяет разработчик деталям.