Проверка квартиры при покупке: Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Как проверить квартиру перед покупкой? Советы ФКП

Приобретение квартиры всегда очень ответственный и важный шаг, поскольку это связано с большими финансовыми вложениями. Эксперты рекомендуют перед покупкой уделить особое внимание проверке объекта недвижимости. Неосторожность в вопросах сделок может привести к покупке квартиры с рядом ограничений и штрафов, и в некоторых случаях даже к полной утрате права собственности. Специалисты Федеральной кадастровой палаты Росреестра (ФКП) рассказали, как проверить недвижимость перед покупкой, чтобы обезопасить себя и не потерять деньги.

В первую очередь покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) помогает проверить сведения об объекте перед сделкой. Документ содержит актуальную информацию как об объекте, так и о владельце, что позволяет подтвердить право собственности на любой тип недвижимости, а также отсутствие обременений, правопритязаний или прав требования на дату ее выдачи. Также актуальна будет и информация о переходе прав на объект недвижимости – история смены владельцев квартиры на основании конкретных документов.

Указанные выписки являются общедоступными, поэтому потенциальные покупатели могут самостоятельно убедиться в точности предоставленных продавцом сведений, заказав выписку из реестра об интересующем объекте недвижимости.

Также отметим, что перед покупкой необходимо внимательно изучить историю перехода прав на объект недвижимости. Стоит насторожиться, если переходы прав были очень частыми. В такой ситуации потенциальным покупателям желательно убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав всех участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником.

Важно! В соответствии с 69 статьей Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости права на объекты недвижимости, которые возникли до 31 января 1998 года, то есть до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», являются юридически действительными, даже в том случае, если сведения о них отсутствуют в ЕГРН. Государственная регистрация ранее возникших прав в ЕГРН проводится по желанию собственников недвижимости.

Информацию о правах на такие объекты можно получить в уполномоченном органе или организации, осуществлявшей регистрацию прав в субъектах Российской Федерации до указанной даты.

Важно! Особо внимательно нужно отнестись к сделке в том случае, если продавец действует от лица собственника недвижимости по нотариальной доверенности, поскольку такая схема наиболее распространена среди мошенников. Покупатели могут проверить подлинность доверенности продавца на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

Как проверить недвижимость на наличие обременений?

Прежде чем приступить к заключению сделки, покупателям следует выяснить, не имеют ли квартира или дом обременение правами третьих лиц.
В частности, не сдана ли недвижимость в аренду, не находится ли в залоге, под арестом или в ренте, не является ли предметом судебного разбирательства.

Чтобы не столкнуться с трудностями при покупке объектов недвижимости перед заключением сделки рекомендуем осуществлять проверку на возможные запреты или ограничения, о которых мог не знать или промолчать продавец. Вся информация о зарегистрированных ограничениях, обременениях недвижимости содержится в ЕГРН, поэтому покупателям лучше перестраховаться и самим заказать выписку из реестра об интересующем объекте недвижимости. Так они могут избежать крупных финансовых потерь и долгих судебных разбирательств, которые не всегда могут заканчиваться успехом.

Проверка технических характеристик объекта недвижимости

Также покупателям следует обратить особое внимание на законность перепланировки, если собственники жилья ее делали. Для этого достаточно изучить технический паспорт квартиры. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления и за их самовольное выполнение предусмотрена административная ответственность.

Важно! Покупателям рекомендуем также проверить наличие либо отсутствие задолженности за коммунальные услуги по приобретаемой квартире: воду, электроэнергию, газ, телефон. Чтобы удостовериться в отсутствии задолженностей, покупателям следует запросить у продавца справку из управляющей компании и оплаченные квитанции за последний месяц.

Справочно

Получить информацию о характеристиках объектов недвижимости, проверить собственников или уточнить наличие обременений можно с помощью электронных сервисов Росреестра и Федеральной кадастровой палаты по выдаче сведений из ЕГРН. Пользователям достаточно выбрать нужные виды выписок, перейти в корзину и оплатить их. Сразу после оплаты документы можно скачивать и отправлять на печать. Распечатать выписку можно самостоятельно, причем неограниченное количество раз. Выписка заверена электронной подписью, которая делает ее юридически равнозначной бумажной.

В интернете можно встретить большое количество сайтов-двойников Федеральной кадастровой палаты и Росреестра, предлагающих оказать учетно-регистрационные услуги и предоставить сведения из ЕГРН. Только сайты kadastr.ru и rosreestr.gov.ru являются единственными официальными сайтами Кадастровой палаты и Росреестра и только на них можно получить достоверную и актуальную информацию о недвижимости.

Как проверить квартиру перед покупкой

Узнать, как проверить квартиру перед покупкой, – первоочередное задание, если предстоит приобретение жилплощади

в Украине в 2021 году.

Есть два варианта: приобрести квадратные метры у застройщика или же выбрать жилье на вторичном рынке. Первый способ предусматривает предварительные вложения и подписания договора, второй – выбор жилой площади среди представленных вариантов от владельцев. Проверить квартиру перед покупкой в любом случае – необходимость, ведь сделка предусматривает значительное вложение средств, а значит и возможные риски для покупателя.

Что нужно проверить при покупке квартиры?

В основе того, как проверить квартиру перед покупкой, – получение информации об объекте. Сведения должны быть официальные, и это позволит сравнить их с информацией, предоставленной прежним владельцем, или же заранее выявить проблемы жилья, что позволит не обжечься на сделке.

Среди основных аспектов, что проверить при покупке квартиры в Украине, наиболее важно:

• правоустанавливающие бумаги
  . Среди того, какие документы нужно проверить при покупке квартиры, они являются основными. Для начала можно ознакомиться с бумагами на право владения – это может быть предыдущий договор купли-продажи, договор дарения, решение суда, свидетельство о праве наследования и проч. Их демонстрация не должна стать проблемой для предыдущего собственника;
• отсутствие имущественного конфликта. Данный аспект того, как проверить квартиру перед покупкой в Украине, более сложный, ведь здесь нужно учитывать возможные претензии на жилплощадь. Если продавец имеет семью, каждый из близких родственников должен дать письменное согласие на продажу. При этом должны быть обязательно соблюдены права несовершеннолетних, иначе конфликт может проявиться спустя долгие годы после заключения сделки. В данном случае крайне сложно обойтись без помощи опытного юриста, ведь именно он сможет увидеть возможные «подводные камни». Еще один нюанс, что нужно проверить при покупке квартиры – отсутствие договора пожизненного содержания, заключенного с владельцем;
• судебные аресты на недвижимость. Если нужно проверить квартиру перед покупкой, эта информация необходима, и для ее получения стоит воспользоваться информацией из Единого государственного реестра судебных решений;
• техническая документация. В рейтинге того, какие документы нужно проверить при покупке квартиры, бумаги с техническими характеристиками часто находятся в конце списка или не рассматриваются вообще. И зря: в Украине распространен вариант, когда планировку проводят без наличия разрешительной документации. Это может стать проблемой впоследствии, когда с момента продажи пройдут годы. Стоит быть готовым к тому, что если предыдущий владелец затронул несущие конструкции, их могут обязать восстановить, но уже средствами и силами нового собственника. Поэтому, определяя, что проверить при покупке квартиры в Украине, не стоит игнорировать техническую документацию.

Необходимо обратить внимание, если жилплощадь за небольшой срок поменяла владельца несколько раз, это может свидетельствовать или о проблемах с данной недвижимостью, или же с необходимостью скрыть сложную ситуацию.

Дополнительно, что нужно проверить при покупке квартиры в Украине, это наличие коммунальных долгов, которые не исчезнут при смене владельца.

Покупка квартиры: что проверить в пошаговой инструкции

Существует два варианта того, как проверить квартиру перед покупкой, – воспользоваться услугами юридической компании или заняться сбором и анализом информации самостоятельно. Второй вариант более сложный, ведь отсутствие опыта может стать причиной того, что будут опущены важные детали. Потенциальному покупателю предстоит значительный объем того, что нужно проверить при покупке квартиры в Украине.

Чтобы проверить квартиру самостоятельно, стоит пройти следующие этапы:

1. Ознакомиться с документами на недвижимость, которые предоставляет продавец
   . Они должны быть предоставленными в оригинале. Если информация, как проверить квартиру перед покупкой, нужна заранее, и покупатель не хочет информировать продавца о своих намерениях, есть дополнительные варианты – проверка в госреестрах.
2. Запрос на получение данных в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Он актуален лишь в том случае, если владелец жилья изменился после 2013 года. Среди того, что нужно проверить при покупке квартиры, данный реестр укажет все запреты на отчуждение имущества: есть ли договоры пожизненного содержания, аресты, залоги и т.д. Если передача прав актуальному владельцу состоялась ранее 2013 года, можно обратиться в отделение БТИ (Бюро технической инвентаризации).
3. Проверить квартиру перед покупкой в Едином государственном реестре судебных решений. Это позволит быть уверенным, что жилплощадь не является объектом судебных споров и на нее не наложен арест.
4. Среди того, какие документы проверить при покупке квартиры, – присутствующая в каждом жилом объекте домовая книга. Но даже эту информацию стоит перепроверить, используя центр предоставления административных услуг. Чтобы проверить квартиру перед покупкой, не стоит не допускать такой возможности, что один из членов семьи отбывал наказание в местах лишения свободы, и, вернувшись, планирует восстановить приписку.
5. Предусмотреть возможность наличия долга по коммунальным услугам. Это входит в перечень того, какие документы нужно проверить при покупке квартиры, если задолженность значительная, ее можно перепроверить в Едином реестре должников.

Но перечень того, какие документы надо проверить при покупке квартиры, не исключает возможных неприятностей. Внимания требуют детали, в том числе – родственные связи владельца, защита имущественных прав несовершеннолетних и недееспособных в Украине.

Чтобы не допустить ситуации, когда право владения будет оспариваться в суде, стоит знать как обо всех прописанных, так и о тех, кто находится на содержании владельца, имеет право на имущество или должен получить его по закону в дальнейшем.

В списке, какие документы нужно проверить при покупке квартиры в Украине, обязательно должен быть и собственно договор купли-продажи. Его анализируют уже после изучения предварительной информации о квартире и ее владельце.

Как проверить квартиру перед покупкой с помощью юристов?

Чтобы не появлялось вопросов, какие документы нужно проверить при покупке квартиры в Украине в 2021 году, отсутствовала необходимость изучать законодательство Украины в сфере жилищных и имущественных прав, решением ситуации является квалифицированная помощь юриста. Она избавит от необходимости узнавать, что нужно проверить при покупке квартиры, а также затрачивать личное время и прикладывать немало усилий для сбора нужной информации.

Услуги юристов ЮК «Интаер» – это безусловное качество выполненной работы, уверенность в том, что впоследствии не сформируются проблемы, а вложение средств будет безопасным. Специалисты имеют опыт того, как проверить квартиру перед покупкой, поэтому любой нюанс или предумышленный обман не останутся незамеченными.

Если появились любые вопросы, или есть необходимость узнать особенности сотрудничества, можно обратиться за бесплатными консультациями к нашим специалистам. На сайте есть удобный формат «Вопрос-Ответ», где просто получить совет в сложившейся ситуации, ознакомиться с краткими, но содержательными объяснениями.

Воспользуйтесь возможностью, чтобы знать, как проверить квартиру перед покупкой с помощью специалистов, а также получить важные сведения быстро и по доступной стоимости.

Проверка квартиры перед покупкой

Проверка квартиры перед покупкой в Санкт-Петербурге — популярная услуга и методику этой проверки квартиры, я хочу Вам рассказать. Меня зовут Михаил Владимирович Кузнецов — являюсь генеральным директором юридической фирмы Защита. Моя юридическая компания «Защита» оказывает широкий спектр юридических услуг в городе Санкт-Петербург с 2009 года, основная специализации компании — сопровождение сделок с недвижимостью. 

Вы можете, посмотреть мою юридическую видео-консультацию на тему проверки квартиры перед покупкой в СПб, на нашем канале в YouTube, переходите в соответствующий раздел сайта.

Очень часто в нашу юридическую фирму обращаются граждане Санкт-Петербурга с запросом по юридической проверке квартиры пред покупкой или любого другого жилого помещения. Мы расскажем нашу методику проверки квартиры и оценки правовых рисков.

Вы приняли решение покупать квартиру, но как ее проверить?

Обращайтесь к юристам для того, чтобы они проверили правовую чистоту предполагаемой сделки, оценили риски, после чего вы принимаете решение стоит ли покупать такую квартиру или же стоит поискать другой объект недвижимости к покупке.

 

Пошаговая инструкция проверки квартиры перед сделкой купли-продажи:

Первый этап проверки квартиры пере покупкой — это сбор необходимых документов.

Какие документы нужны для проверки квартиры перед покупкой:

1. Свидетельство о государственной регистрации права — с 15 июля 2016 года этот документ отменен и на те квартиры которые были приобретены после этой даты, свидетельство о регистрации права уже не выдается. Но как правило, человек покупает квартиру, которая находится уже давно в собственности и скорей всего, у продавца есть такой документ. Что мы из него мы можем узнать: площадь объекта; данные о собственнике; как возникло право собственности у собственника квартиры, с какого времени оно возникло. Еще раз скажем, что этот документ уходит в историю.

2. Актуальный документ в период с 16 июля и по 1 января 2017 года. Выписка из ЕГРН еще не существовало, была выписка ЕГРП. Из этого документов, мы можем также, получить данные площади объекта, данные о владельце недвижимости, различные обременения и ограничения, данные о том и когда собственник стал собственником.

3. Ключевой документ для проверки квартиры перед покупкой в Санкт-Петербурге, на сегодняшний день, является выписка из ЕГРН. Из нее также может подчеркнуть данные о площади квартиры, данные об ограничениях и обременении (залог, ипотека или иные обременения), подробные данные о собственнике недвижимости. Юридическая фирма Защита имеет доступ к базе РОСРЕЕСТРа, и по любому объекту недвижимости, который пришел к нам на проверку, мы можем самостоятельно заказать выписку из ЕГРН. Получаем ее моментально и проводим анализ объекта.

4. Паспорт собственника. Проверка собственника на реальное владение продаваемой квартиры.

5. Важный документ, о котором многие забывают — ФОРМА №9. Этот документ говорит нам о том, кто зарегистрирован в квартире. И вот из формы 9 мы отчетливо увидим, кто на данный момент в квартире зарегистрирован; с какого времени зарегистрированы; постоянная или временная регистрация и кем они приходятся собственнику — родственники или посторонние люди.

6. Важный документ с технической точки зрения — ФОРМА №7. Что можно почерпнуть из этого документа: какой метраж комнат, какой метраж кухни, какова высота потолков, каков материал стен, какое отопление, сколько этажей в доме, какого дом постройки, с какого материала дом построен. Эту информацию важно проверять, потому что приобретая квартиру, вы зачастую видите одно, а когда смотрим документы выясняется другое. К примеру, Вам сказали метраж кухни один, смотрим в форму №7 и он оказывается меньше. Риэлоры для рекламы преувеличили.

7. Следующий документ для проверки квартиры, о котором мало кто знает — ФОРМА №12. Документ во многом похож на форму №9, получаем определенные сведения о тех граждан, которые были ранее зарегистрированы в этой квартире. Но здесь у нас идут особые категории граждан:

— В частности: из этого документы мы можем увидеть были ли в квартире зарегистрированы граждане, которые были сняты с регистрации, например, в связи с тем, что были осуждены к лишению свободы, но у них при этом сохраняется право пользования. Вам могут сказать, что в квартире этот человек не прописан — да, человек не прописан, но до тех пор пока не освободился. А вот когда освободится, он может вновь прописаться, несмотря на то, что Вы новый собственник квартиры.

— Граждане, которые были признаны судом безвестно отсутствующие, они также могут объявится и зарегистрироваться. — Несовершеннолетие, которые были сняты с регистрационного учета.

8. Необязательные документы для проверки квартиры. Кадастровый паспорт и технический паспорт. Правовой информации не содержат. Документы похожи на форму №7. В кадастровом паспорте важен план жилого помещения. Комнаты изолированы, а может изначально они были смежные и собственник мог сделать самовольную перестройку. В противном случае проблем нет.

 

Этого в принципе достаточно для проверки квартиры перед покупкой. Мы рассмотрели стандартный пакет документов, которые следует требовать. После того как мы получили источники на основании чего мы будем делать правовой анализ квартиры.

 

Второй этап проверки квартиры перед покупкой — это выяснение условий сделки.

Любая сделка имеет свои особенности. В первую очередь, после того как мы выяснили кто будет сторонами сделки продавец покупатель. Мы выясняем то что в любой сделке самое важное — цена и срок. Крайне важно, потребуется ли нам от продавца согласие от супруга.

Выясняем наличие каких либо особых условий сделки купли-продажи квартиры.

Нам часто приходится работать с квартирами, которые находятся в залоге в ипотеке у банка или частного лица. Или в квартире зарегистрированы отказники. Что соответственно требует проверки и анализу перед заключением сделки купли-продажи квартиры.
Также следует выяснить наличие публичных ограничений, к примеру, если объект является объектом культурного наследия, следует обязательно этот факт отобразить в договоре.

Следующий ключевой момент проверки квартиры перед покупкой — расходы по сделке.

Кто их несет, в каком объеме и каким образом они будут распределятся. Лучше эти вопросы решить на начальном этапе. После того, как мы выяснили все условия сделки, можем приступить к оценке правовых рисков.

 

Как оценить правовые риски при покупке квартиры в Санкт-Петербурге?

1. Проверка права собственности квартиры — собственник действительно собственник и его право собственности не обременено, но если какие-то обременения есть, то для покупателя эти обременения не будут создавать дополнительные сложности. На начальном этапе проверяем, действительно ли человек, который представился продавцом и собственником — является собственником. Бывают разные ситуации, когда иное лицо представляется собственником и пытается продать не свою квартиру.

2. Проверяем в единоличной ли собственности находится объект. И здесь мы подошли к вопросу о браке. Дело в том, что в соответствии с семейном законодательстве, если в брачном договоре не предусмотрено иное, то все что купил человек купил в браке не только его — это совместная собственность двух супругов. И неважно, если право зарегистрировано на мужа, объект его и его жены. Соответственно важно понять состоял ли человек в браке именно на момент покупки квартиры. Когда это вопрос нас не интересует? Нужно понимать, что этот режим совместной собственности, он распространяется только на возмездные сделки т. е. тогда, когда человек приобрел квартиру возмездно. Если человек получил квартиру по дарению или по наследству, или по приватизации — по безвозмездной сделки, в этом случае нам не важно состоял в браке или нет — это его личное имущество. В противном случае, нужно выяснять наличие супруга и готов ли этот супруг дать согласие на сделку. Видно это в первую очередь из право устанавливающего договора. Право устанавливающий договор может быть получен при купли-продажи, долевого участия в строительстве, дарения, по наследству, реже бывают договоры ренты. Из этого оцениваем нужно ли согласие супруга. Если квартира приобреталась вне брака то соответственно собственник-продавец делает нотариальное заявление о том, что квартира приобреталась вне брака. Совместная собственность может возникнуть не только в результате брака. Есть редкие на сегодня случай, но такие квартиры нам уже приходили: в период с 1992- 1993 годы квартиры приватизировались не в долевую собственность, как сейчас, а в совместную. Из случая: приходит к нам квартира на проверку, видим что она зарегистрирована на одного человека, начинаем смотреть договор приватизации — совместная собственность, приватизирована на двоих без определения долей. Случай редкий но стоит не забывать про это.

3. Были случаи проверки квартиры перед покупкой: принесли документы на квартиру, которые датированы датой ранее 30 января 1998 года, дату следует запомнить. Это обозначает, что люди давно владеют данной квартирой, но они не перерегистрировали свое право собственности. Т.е. у них право собственности возникло до вступления в силу федерального закона о государственной регистрации прав недвижимого имущества — это никак не умоляет их право собственности, но сделок с этой квартирой, они пока заключать не могут. Им нужно пройти процедуру перерегистрации. Тогда можно объяснить продавцу, что желательно пройти процедуру, а затем выходить на сделку и продавать квартиру.

 

Второй блок проверки квартиры перед покупкой — это проверка права пользования.

В данном случае отдельно нужно рассказать о такой любопытной категории, которая в народе получила название «ОТКАЗНИКИ» . Отказники — это граждане, которые в свое время, когда квартиру приватизировали отказались от приватизации в пользу другого человека. Соответственно этот человек стал единоличным собственником, но проблема в том, что эти отказники они сохраняют права пожизненного пользования. Поэтому, когда проводите сделку, покупая квартиру где прописаны отказники, нужно понимать, что если риск — такие товарищи могут отказаться выписываться и выселятся, и не один суд их не выселит! В данном случае естественно нужно будет убедится в том, что если есть отказники они тоже согласны на продажу квартиры и согласны будут освободить квартиру и сняться с регистрационного учета.
Помимо отказников могут быть еще граждане у которых имеется право пожизненного пользования. Из практики фирмы: приносят договор дарения, по которому собственник получил квартиру, и видим, что в одном из пунктов договора дарения гласит: «предыдущий собственник-даритель, сохраняет право пожизненного пользования. Все тоже самое как и с отказниками. Будьте бдительны!

Еще одна редкая категория, но в практике фирмы встречались. Лица сохраняющие права пожизненного пользования в связи с участием в ЖСК. В период конца 80-х начала 90-х многие граждане приобретали квартиру по ЖСК. По идеи право собственности в случае ЖСК возникает с того момента когда человек полностью выплатил взнос. Выплатил взносы и соответственно стал собственников и оформил квартиру на себя. Однако, если первоначально эта квартира была предоставлена ему по ордену и в орден был включен кто-то из членов семьи, то член семьи приравнивается к отказнику от приватизации. У него тоже право пожизненного пользования. В принципе все эти категории мы увидим, если источники будут предоставлены, о которых мы рассказывали ранее. Мы предупредим клиента о возможных рисках и о тех мерах, которые необходимо принять для минимизации для этих рисков.
Помимо этого, еще встречается категория граждан, за которыми право пожизненного пользования закреплено судом — увидеть их сложнее, но возможно!

 

Приступаем к проверки самого собственника квартиры.

Очень важно у кого вы приобретает квартиру. Что мы проверяем в плане собственника:
1. Совершеннолетие. Если продавец несовершеннолетний, то отдельная, сложная процедура через опеку.
2. Проверяем паспорт собственника квартиры по специальным базам.
3. Адекватность собственника. Купили вы квартиру у человека, если в последующем будет доказано, что он находился в состоянии, когда не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, то сделка будет признана недействительной, квартиру ему вернут. А вы потеряете деньги. Даже, справка из районного диспансера, не поможет перед заключением сделки. Если есть сомнения в адекватности поведения вашего собственника, стоит задуматься: отложить сделку, а лучше поискать другой объект недвижимости.
4. Проверка собственника квартиры по базе федеральной службы судебных приставов. Ваш продавец может быть должником — злостным. Если мы видим, что человек по базе задолжал большое количество денег и ведутся в отношении него исполнительные производства, то скорей всего квартира арестована службой приставов. Мы это увидим по базам, к которым у нас есть доступ. Эта крайне важный пункт!
5. Проверка собственника квартиры по банкротству. Сегодня появился институт банкротства физических лиц очень недобросовестные должники пользуются этой процедурой. Соответственно необходимо проверить собственника квартиры по федеральному ресурсу о наличии у него процедуры банкротства. А также по сайту арбитражному суда, не подал ли он, на процедуру банкротства. Если такой гражданин совершает сделки по продаже своего имущества, а в отношении него идет процедура банкротства. Очень велика вероятность, что его кредиторы, те кому он должен, будут потом вашу сделку оспаривать и соответственно смогут забрать квартиру. Поэтому с лицами в отношении которых ведется процедура банкротства лучше не связываться, по крайне мере не покупать у них квартиру.
6. Проверка собственника квартиры по базе ГАС Правосудия — приобретая квартиру вы не знаете, а нет ли в отношении нее каких либо судебных процессов, а может быть предыдущий собственник оспаривает сейчас право собственности вашего продавца и продавец пытается быстро по дешевке продать эту квартиру. Для того, чтобы вы потом решали эти проблемы. Проверка по базе ГАС Правосудия в обязательном порядке осуществляется у нас.

 

Проверка квартиры на наличие обременение и ограничения.

Мы выясняем не состоит ли объект недвижимости в залоге у кого либо, не арестован ли он федеральной службой приставов и или иными органами. Соответственно все эти обременения и ограничения мы по базам смотрим и если таковые имеются, естественно говорим заказчику.

 

Мы рассказали Вам основную методику проверки квартиры перед покупкой в Санкт-Петербурге. Для получения подробной информации или консультации, Вы можете позвонить юристу компании «Защита», по телефону +7(812) 912 1003. Приезжайте к нам в гости на проспект Королева 7, офис 99. Продавая и покупая квартиру с нами, Вы обезопасите себя от любых рисков, наш богатый опыт поможет Вам провести сделку с квартирой максимально выгодно и прозрачно!

Жители города Санкт-Петербург, могут получить консультацию юриста о проверке квартиры перед покупкой, в компании Защита — бесплатно!  

Кузнецов Михаил Владимирович генеральный директор

ООО «Юридическая фирма «ЗАЩИТА»

Чек-лист 2020 — проверка вторичного жилья перед покупкой

• Главная
• Блог
• Чек-лист 2020: проверка вторичного жилья перед покупкой

Обратившись к опытному юристу, можно избежать многих опасных ситуаций, связанных с покупкой квартиры на вторичном рынке и в новострое. В наше время легко встретить мошенников, которые готовы продать вам проблемную квартиру. Не зная всех тонкостей оформления договора купли-продажи, человеку без юридического образования трудно заметить, в чем подвох. Особенно трудно оценить ситуацию хладнокровно, когда желанная квартира продается по очень привлекательной стоимости, и продавцы ждут от вас быстрого подписания документов.

Нужна помощь опытного юриста? Позвоните нам прямо сейчас: +7 (342) 210-11-05

Какие опасности могут поджидать покупателя, приобретающего квартиру на вторичном рынке

Встречаются различные виды мошенничества:

• продавец, не тот за кого себя выдает. Поддельные документы нельзя зрительно отличить от настоящих. Для их проверки нужно обращаться в паспортный стол.
• имущество продается по фальшивой доверенности. Достоверность документа легко установит юрист, вам это будет сделать труднее. Проверьте также дееспособность человека, давшего доверенность;
• скрыт тот факт, что у квартиры несколько собственников. Особенно это опасно, если среди них есть несовершеннолетние дети. Сделку может оспорить служба опеки;
• часть жилплощади принадлежит бывшему мужу или жене. Если жилье было куплено в браке, то при разводе оно делится между супругами. Чтобы исключить этот вид мошенничества нужно проверить дату заключения брака и сверить ее с датой покупки квартиры.
• квартира продается по поддельным документам. Продавец должен показать правоустанавливающие документы, благодаря которым он стал собственником жилья. Дарственную, договор обмена, покупки, приватизации и другие документы легче проверить у опытного юриста.
• жилье находится в залоге. Справке из ЕГРП, которую показывает собственник, должно быть не больше 2 недель. Суды принимают выписки, которым не больше месяца.
• собственник является банкротом. В этом случае суд накладывает арест на все его имущество.
• продавец скрыл свою недееспособность.
• за квартирой числятся долги. Обычно, это неоплаченный капремонт, который может вылиться в крупную сумму.

Обратите внимание! Опасно покупать квартиру, полученную продавцом в наследство, если он стал владельцем недавно. Если появятся новые наследники, сделка по продаже жилья может оспариваться. Желательно, чтобы со дня вступления в права наследования прошло больше 3 лет.

Как обезопасить себя при покупке квартиры?

1. Обращайтесь к опытным юристам. Чтобы проверить все возможные нюансы сделки, вам нужно о них знать. Затем затребовать множество справок во многих инстанциях. На это уйдет уйма времени и нервов. Профессионалы, которые выполняют эту работу ежедневно, сделают проверку квартиры гораздо быстрее и качественнее вас. Лучше заплатить за услуги специалистов, чем рисковать своими финансами при покупке жилья. Столкнувшись с мошенниками можно остаться и без жилплощади, и без денег.
2. Застрахуйте сделку. Оформив титульное страхование, вы получите компенсацию, если сделка покупки жилья будет признана незаконной.
3. Указывайте в договоре полную стоимость квартиры. В случае расторжения договора, вам вернут только ту сумму, которая была в нем прописана.

Главные нюансы покупки жилья на вторичном рынке

Первое, что должно насторожить покупателя – это заниженная стоимость квартиры и ее срочная продажа. Сейчас с помощью интернета легко определить среднюю цену на жилье в понравившемся районе. Затем нужно поговорить с соседями по площадке. Сделать это лучше без продавца. Соседи могут знать об обстоятельствах, которые он желал бы скрыть: рассказать об аварийном состоянии дома, о планируемой застройке микрорайона и других интересных фактах. Также соседи могут знать историю владельцев и подскажут можно ли доверять продавцу.

Чтобы обезопасить себя от мошенников необходимо собрать и проверить такие документы:

1. Паспорт продавца. Он необходим для подтверждения личности человека, с которым будет заключаться сделка. Взяв паспорт в руки, сверяем фотографию с оригиналом. Затем можем подтвердить информацию о достоверности документа в паспортном столе.
2. Проверяем по паспорту, состоит ли собственник в браке. Если у него есть жена, то требуется ее разрешение на сделку.
3. Справку из наркологического и психоневрологического диспансера о дееспособности продавца. Риэлторы обязательно требуют предъявить такой документ, чтобы сделка не была позже расторгнута по причине того, что владелец жилья не отвечал за свои действия. Хорошо, если владелец жилья получит справку в день заключения сделки.
4. Выписку из ЕГРП. Ее может заказать продавец или покупатель, предоставив заявление в МФЦ по почте или лично. В платной выписке указываются все действия, осуществляемые ранее с квартирой. Документ покажет, были ли судебные аресты или другие обременения, наложенные на жилье. Проще говоря, справка покажет, находится ли квартира в залоге. Если она часто перепродается, возможно, жулики хотят замести следы продажи жилья по поддельным документам.
5. Расширенную выписку из домовой книги. Из нее вы узнаете обо всех людях, прописанных в квартире. Особенно важно знать, есть ли на данной жилплощади зарегистрированные лица, пребывающие в местах лишения свободы и несовершеннолетние дети. Учтите, что люди, добровольно отказавшиеся от приватизации, могут проживать в квартире даже после ее продажи. И выписать их вы не сможете.
6. Доверенность. Если собственник передал право провести переговоры и подписать договор другому лицу, нужно внимательно ознакомиться с доверенностью. В нее могут не входить права на проведение денежных операций. Всегда лучше пообщаться с собственником жилья лично. Бывают ситуации, когда владелец не признан недееспособным, но уже не может отвечать за свои действия из-за болезни или возраста. Проверить подлинность доверенности довольно сложно. Этот документ обычно оформляется в другом городе. Юристы, подписывающие такие справки, неохотно отвечают на сделанные запросы.
7. Справка из БТИ. Чтобы не пришлось платить штраф за перепланировку квартиры, убедитесь, что все изменения уже зарегистрированы.
8. Также обратите внимание на то, как владелец получил квартиру. Если жилье досталось по завещанию и еще не прошло года после вступления в наследство, то родственники могут оспаривать ваше право на квартиру. Если жилплощадь находится в долевой собственности, то все владельцы должны подписать договор о купле-продаже.

Сомневаетесь — идите к юристу

Проверка вторичного жилья — необходимая процедура при покупке квартиры. Собранные документы должны свести к минимуму все риски. Но оценить эту информацию должен юрист, имеющий опыт в данной сфере. Профессиональная оценка собранных справок выявит все подвохи, которые могут возникнуть спустя некоторое время. Если квартира пройдет профессиональную проверку, то вы сможете спокойно владеть этим жильем, не волнуясь, что договор о покупке будет оспорен в течение 3 лет.

Не рискуйте своими финансами! Специалисты, занимающиеся заключением договоров купли-продажи, знают все тонкости оформления документов и смогут заранее выявить все «подводные камни».

Задать вопрос юристу

Для получения консультации юриста с учетом особенностей вашего вопроса просим позвонить по телефону:

+7 (342) 210-11-05 Отправить заявку

Юридическая проверка покупки квартиры по документам

Автор: Котова Екатерина Викторовна , юрист юридической компании Абонент Консалт.

В этой статье мы расскажем подробнее о том, как мы проверяем сделки по продаже квартир по документам. С ценами на наши услуги Вы можете ознакомиться здесь.

Если Вы сильно ограничены в бюджете, то Вам подойдет минимальная юридическая проверка при покупке квартиры.

Но минимальной юридической проверки при покупке квартиры недостаточно для того, чтобы надежно защитить Вас от мошенников. Проверка, описанная в данной статье, защитит Вас наиболее полно.

Итак, вот 7 шагов на пути к безопасной покупке квартиры:

 

ШАГ 1. ПРОВЕРКА ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ

Квартира находится в собственности у продавца на основании какого-либо договора, например, купли-продажи, дарения, мены и т.д. Данные документы необходимо изучить, чтобы убедиться в их подлинности и отсутствии исправлений. Обратить внимание следует и на тот факт, была ли сделка зарегистрирована надлежащим образом.

Для перехода права собственности должны были быть внесены изменения в ЕГРН. Так, еще одним правоустанавливающим документом является свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, которая, по новым правилам, обладает такой же юридической силой, как и свидетельство.

 

ШАГ 2. ПРОВЕРКА ИСТОРИИ КВАРТИРЫ

Тут покупателю также поможет выписка из ЕГРН. В данном реестре содержатся сведения о квартирах с 1998 года, например, какие споры в отношении квартиры были за последние годы, есть ли обременения и т.д.

Кроме выписки из ЕГРН большую роль играет Технический паспорт квартиры, содержащий данные технического и адресного учета. В него входят Поэтажный план квартиры, Экспликация и адресный план. Технический паспорт показывает наличие или отсутствие незаконных перепланировок. Если в квартире имеются неузаконенные перепланировки, то последствия варьируются от штрафа, до судебного разбирательства и предписания все вернуть так, как было до перепланировки. Это дополнительные и довольно серьезные проблемы для нового собственника.

Не менее важный документ – выписка из домовой книги. Она показывает количество зарегистрированных в квартире жильцов, размер жилплощади, тип дома и т.д. Бывают ситуации, когда члены семьи, имеющие права на квартиру, ушли в армию или находятся в тюрьме. Выписка из домой книги все прояснит.

Наконец, если квартира перешла в собственность продавца по наследству, необходимо убедиться, что другие наследники не имеют прав на данную недвижимость. Эта информация содержится у нотариуса, который выдает выписки из нотариальной книги.

Также необходимо будет получить справку от управляющей компании или ТСН / ТСЖ об отсутствии долгов по коммунальным платежам и взносам за капитальный ремонт. Это очень важно, так как в силу ч. 3 ст. 158 ЖК РФ долги за капитальный ремонт всегда переходят на нового собственника.

Очень часто и другие долги по коммунальным и эксплуатационным платежам переходят на нового собственника в силу положений договора купли-продажи квартиры (в силу закона такое не предусмотрено, но хитрые продавцы и риелторы постоянно пытаются переложить долг на покупателя в силу договора).

 

ШАГ 3. ПРОВЕРКА ЛИЧНОСТИ ПРОДАВЦА

В перечень действий по проверке продавца входят:

1. Проверка действительности паспорта гражданина, который продает недвижимое имущество. Однако сделку может осуществлять представитель собственника. В таком случае тщательно нужно изучить доверенность и определить объем полномочий представителя;
2. Проверка дееспособности гражданина – продавца;
3. Проверка семейного положения продавца. Если он женат (замужем), то необходимо согласие жены (мужа) на распоряжение имуществом;
4. Проверка репутации данного собственника (были ли судебные тяжбы в отношении квартиры и с участием продавца, кто он по профессии и роду занятий и проч.)

 

ШАГ 4. ПРОВЕРКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Договор купли-продажи – это надежный документ, который подтверждает обязанность продавца передать в собственность покупателя квартиру и право покупателя требовать этой передачи, также обязанность покупателя передать деньги как оплату за квартиру и право покупателя требовать эту передачу. Это гарантия, которая порождает связь между покупателем и продавцом, основное доказательство в суде.

Договор должен быть составлен только письменно, в нескольких экземплярах, которые подписываются сторонами. Перед подписанием следует согласовать каждый пункт и обязательства каждой из сторон по договору. Типовые договоры не совершенны и оставляют немало пробелов, которыми с удовольствием пользуются мошенники. Кроме того, недобросовестный контрагент по договору может предложить свой, заранее подготовленный и продуманный вариант договора, который содержит риски, не заметные невооруженным глазом, но заметные для профессионального юриста.

Именно поэтому всегда следует нанимать юриста, который знает все тонкости и составит договор, основанный на требованиях закон с учетом интересов обеих сторон, даст отпор недобросовестному контрагенту и не даст ему включить в договор сомнительные условия.

 

ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

1. Описание квартиры: количество комнат, метраж квартиры, этаж, местоположение, номер, адрес. Подробные сведения указаны в правоустанавливающих документах (свидетельство о праве собственности). Цель: максимально индивидуализировать объект недвижимости;
2. Стоимость квартиры;
3. Список лиц, проживающих в данном жилом помещении. У данных лиц могут оставаться право пользования квартирой на основании закона;
4. Все условия выполнения договора, при каких обстоятельствах квартира полностью переходит во владение другого гражданина, в собственность.
5. Также, обязательным условием сделки является акт передачи квартиры покупателю, в котором квартира должна быть максимально подробно описана.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 558 ГК РФ).

После заключения и регистрации договора купли-продажи следует этап регистрации перехода права собственности.

 

ШАГ 5. ПРОВЕРКА БУДУЩЕЙ СХЕМЫ РАСЧЕТОВ

Расчеты могут быть как наличные, так и безналичные. Для обоих способов существуют безопасные варианты:

 

Наличный расчет. Самый безопасный способ – использование банковской ячейки. Покупатель кладет деньги на банковскую ячейку в тот день, когда договор был подписан, или за несколько дней до подписания договора и в присутствии продавца. После подписания договора продавец должен деньги забрать. В договоре с банком содержится условие однократного доступа в ячейку конкретного лица (продавца) при предъявлении паспорта и других документов, о которых стороны договорились.

 

Безналичный расчет. Безопасным способом является покрытый безотзывный аккредитив. Покупатель должен открыть на свое имя счет в банке и положить на него нужную сумму. Средства на счету будут заблокированы до момента предъявления оговоренных документов (свидетельства о праве собственности). После предъявления, средства перечисляются на заранее открытый счет продавца.

Юридическая проверка сделки купли-продажи квартиры может также включать проверку надежности риелтора, если он есть в сделке.

 

ШАГ 6. ПРОВЕРКА ЗАСТРОЙЩИКА ИЛИ РИЕЛТОРСКОГО АГЕНТСТВА ЧЕРЕЗ СИСТЕМУ «СПАРК»

У дольщиков часто возникает один и тот же вопрос: насколько надежен застройщик? Есть ли гарантии, что он достроит дом? Ответ на этот вопрос может дать выписка из полной платной версии системы «Спарк». С помощью нее можно спрогнозировать вероятное банкротство застройщика, а также найти иные риски.

Если Вы покупаете квартиру на вторичном рынке, а в сделке присутствует риелторская компания, которая подталкивает Вас к покупке квартиры, мы также можем помочь Вам. Система «Спарк» выявляет фирмы-однодневки, которыми заполнен рынок риелторов; выявляет фирмы, зарегистрированные на массовых директоров или по массовым адресам; показывает аффилированность компании и ее учредителей. Например, стали бы Вы доверять такой риелторской компании, которая банкротится каждые полгода и открывается заново под тем же названием? Полагаем, что нет. Именно такие риски и помогает увидеть наша юридическая проверка.

 

ШАГ 7. СОСТАВЛЕНИЕ ЮРИДИЧЕСКОГО ЗАКЛЮЧЕНИЯ

После полной проверки наши юристы составят подробное заключение с понятными выводами о наличии или отсутствии рисков, с рекомендациями и пояснениями.

Знаете ли Вы, что на покупателе лежит обязанность проявить должную предусмотрительность при заключении сделки купли-продажи квартиры? Если, например, договор заключен с одним из собственников, а второй собственник не давал свое согласие, то он может оспорить сделку и отобрать у Вас квартиру. Свои деньги Вы вряд ли когда-нибудь вернете. А судья спросит у Вас, что именно Вы сделали, чтобы проверить сделку и не попасть в руки мошенников? Вы не проявили должную осмотрительность, учитывая то, что риелтор – не юрист и не несет никакой ответственности перед Вами.

Мы – юристы, которые специализируются на проверке квартир. Именно наше юридическое заключение может подтвердить, что Вы как покупатель квартиры сделали все для проверки этой сделки. Мы несем материальную ответственность перед Вами в рамках цены договора, если Вы станете жертвой мошенников в проверяемой нами сделке.

 

ПОЧЕМУ СТОИТ ПРОВЕРИТЬ ЮРИДИЧЕСКУЮ ЧИСТОТУ КВАРТИРЫ ЧЕРЕЗ НАС

	Большой опыт работы на разных типах недвижимости Мы сопровождали покупку квартир на вторичном рынке и в новостройках, сопровождали покупку земельных участков и нежилых помещений.
	Основная идея Мы не ограничиваемся проверкой законных формальностей, как делают многие наши конкуренты. Мы проверяем сделку исходя из собственного наработанного опыта и обширной судебной практики.
	Материальная ответственность Мы предоставляем Вам гарантию того, что Вас не обманут мошенники в проверяемой нами сделке. В противном случае мы вернем Вам деньги за наши услуги.
	Профессионально составленный договор покупки квартиры В отличие от многих риелторов, мы не скачиваем договор из интернета. Мы разрабатываем его для Вас с учетом тех рисков, которые присутствуют именно в Вашей сделке.
	Высокая квалификация сотрудников Все юристы нашей компании закончили юридический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова и имеют опыт работы не менее трех лет
	Оказываем эту услугу по всей России Мы наработали большой опыт юридической проверки квартир, так как юристы нашей компании помогают покупателям выявлять мошенников по всей России.

 

Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем

comments powered by HyperComments

Проверить документы при покупке квартиры

Наши преимущества

Только проверенные исполнители

Все исполнители YouDo проходят проверку администрацией сервиса, а так же имеют достоверные отзывы от других заказчиков

Быстро и удобно

Уже через несколько минут после публикации задания вы начнете получать предложения от заинтересованных исполнителей YouDo.

Проверить документы при покупке квартиры — значит обезопасить себя от ситуаций, когда сделка может быть признана недействительной в силу обстоятельств, о которых недобросовестный продавец просто «забыл» предупредить. Наш сайт поможет быстро найти квалифицированного частного юриста или юридическую компанию, чьей специализацией являются проверки документов при покупке квартиры в Москве и Московской области.

Неважно, совершается ли приобретение вторичного жилья или покупается квартира в новостройке – представленные на Юду специалисты проверят юридическую чистоту документов в обоих случаях. Отдавать какие-либо деньги продавцу жилой недвижимости можно лишь в том случае, если есть уверенность, что в отношении покупаемой квартиры не существует барьеров к совершению сделки купли-продажи.

Когда квартира не может быть продана

Законом предусмотрено несколько случаев, при которых квартира не может быть выставлена на продажу, иначе покупка просто будет признана недействительной, а новый владелец лишится прав на недвижимость. Любой суд потребует изъятия квартиры из незаконного пользования и аннулирует договор купли-продажи, если:

• до продажи квартира была приватизирована, и при этом прописанный в ней несовершеннолетний гражданин не получил при приватизации своей доли, даже по истечении нескольких лет этот несовершеннолетний вправе отстоять свои права на квартиру
• до приватизации продаваемой квартиры в ней был прописан осужденный на момент оформления документации на собственность человек, и если квартира продается до того, как он освободится, он вправе восстановить свои права на пользование объектом недвижимости
• аналогичные права на использование квартиры могут восстановить прописанные в ней лица, которые на момент покупки квартиры находились на службе в армии или были ошибочно признаны умершими или без вести пропавшими
• владелец продаваемой квартиры состоит на учете в ПНД, то есть является недееспособным или ограниченно дееспособным, а значит не может самостоятельно принимать решения о продаже своей квартиры, адекватно оценивать все риски и выгоды для себя при совершении подобных действий и так далее
• продаваемая квартира является объектом, на который наложено обременение в виде ареста, договора ренты, залога и тому подобное — о таких вещах предыдущие собственники часто умалчивают, что затрудняет и затягивает оформление документации по покупке подобной квартиры
• в квартире зарегистрированы или проживают люди, которые не являются собственниками, но имеют права на пользование данной квартирой (оплатили аренду и так далее)

Зарегистрированные на Юду частые юристы и юридические компании смогут не только провести комплексную проверку документов для выявления всех перечисленных случаев, но и дадут ценные рекомендации, а также окажут посильную профессиональную помощь в случае, если проверка предоставленных документов выявит какие-либо нарушения. С их помощью процедура покупки жилья пройдет быстрее, а все связанные с ней риски будут ликвидированы.

Из каких этапов состоит проверка

Любые проверки чистоты документов включают в себя несколько этапов. Первоначально предоставленные специалисту документы проверяются на подлинность и правильность оформления прав, гарантирующих законность владения конкретной недвижимой собственностью:

• свидетельство о праве на наследство
• договор купли-продажи
• договор дарения
• договор ренты
• договор мены
• вступившее в законную силу решение суда и прочее

Если подлинность этих документов установлена, юридическое агентство или частный профессионал проверяют историю недвижимой собственности:

• устанавливаются предыдущие владельцы
• проверяются все операции по купле-продаже, чистота их оформления, соответствие закону
• устанавливается наличие наложенных на недвижимую собственность арестов или прочих обременений

Чтобы проверить все документы на этом этапе, юридическая фирма может потратить неделю и даже больше. Но в любом случае работа профессионалов будет проведена быстрее самостоятельных действий в этом направлении.

На следующем этапе профессионалами проверяются документы из БТИ, что необходимо в случае имевшей место перепланировки квартиры. Если какие-либо переустройства делались незаконно, без согласования с соответствующими структурами, это может отразиться на стоимости квартиры (она может быть уменьшена в силу предстоящих покупателю разбирательств с соответствующими органами). Документ из БТИ проверяют и при оформлении договора о покупке жилья в новостройке, чтобы убедиться в хорошем качестве приобретаемой квартиры, в отсутствии нарушений со стороны застройщика. При обнаружении проблем юридическая фирма поможет убедить застройщика изменить стоимость жилья в новом доме.

Представленные на Юду профессионалы также помогут выявить фальшивые личные документы, проверить паспорт продающего жилье человека, например, выявить в нем наличие исправлений, потертостей, отсутствие всех страниц и так далее.

Заключительным этапом установления правомерности покупки жилья будет выявление третьих лиц, которые могут претендовать на использование квартиры, владение ею. Юридическое агентство проверит выписку из домовой книги для установления всех зарегистрированных в квартире лиц, выявит тех, кто имеет право на использование жилплощади и т.п.

Почему стоит заказать услуги на Юду

Представленные на нашем сайте профессионалы по оказанию юридических услуг любой сложности неоднократно доказали на практике свой высокий уровень квалификации. Каждый из них имеет на сайте свой профиль, где содержатся отзывы предыдущих заказчиков об их работе. Также каждый профессионал на Юду имеет свой рейтинг, который сформирован на основе положительных или отрицательных оценок клиентов. Все это позволяет любому заказчику услуг на Юду:

• быстро выбрать самого лучшего профессионала из всех представленных
• оценить сильные и слабые стороны исполнителя до поручения работы

Также заказчики имеют возможность пообщаться с любым исполнителем юридических услуг с помощью внутреннего чата для окончательного установления стоимости и обсуждения других условий работы.

Все представленные на Юду профессионалы смогут оценить представленные вами документы, проверить их подлинность в кратчайшие сроки, поскольку обладают:

• большим практическим опытом оформления различных документов по продаже жилья любого вида
• хорошими профессиональными связями (включая нотариусов, представителей тех или иных органов по оформлению документов на недвижимую собственность и так далее)
• фундаментальными знаниями в области законодательства РФ

Они подскажут, где и с помощью какого нотариуса, адвоката или другого профессионала решить любую возникшую проблему, как проверить личность продающего жилье человека, как отстоять свои права перед третьими лицами и так далее.

Юду позволяет заказать любые услуги по выгодной цене, поскольку на сайте действует здоровая конкуренция между всеми исполнителями – они не завышают цены на свою работу и стремятся предложить заказчику наиболее выгодные условия сотрудничества. К тому же, Юду позволяет сравнить цены нескольких профессионалов, после чего выбрать то ценовое предложение, которое вас устраивает больше всего.

Самый удобный способ заказать услугу на Юду – заполнить простую форму на текущей странице. Задание для исполнителей появится на сайте мгновенно, после чего вам начнут поступать предложения от заинтересованных в работе юристов. Обычно первые предложения начинают поступать уже в течение нескольких минут после публикации. Выбирать исполнителя можно сколь угодно долго. Проверить документы при покупке квартиры можно доверить любому из зарегистрированных на сайте профессионалов – все они прошли верификацию при регистрации и являются действительно квалифицированными исполнителями юридических услуг.

Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры

Риелторы и юристы M16-Group рассказали, как проверить юридическую чистоту квартиры и продавца собственными силами. Узнайте, на что обратить внимание перед заключением сделки и в какие ведомства стоит обратиться для проверки.

Содержание статьи:

Зачем нужно проверять юридическую чистоту квартиры?

Начнем с главного: проверка недвижимости перед покупкой – это залог вашего спокойствия и надежности положения в будущем. В законе имеется целый ряд факторов, которые могут стать основанием для оспаривания сделки или признания ее ничтожной. В любом случае вы лишаетесь жилья.

Закон предусматривает множество оснований для оспаривания сделки, проверка юридической чистоты нужна для исключения такой возможности

Чтобы не допустить этого, стоит убедиться в чистоте квартиры, ее продавцов и третьих лиц, имеющих отношений к недвижимости (а это тоже немаловажно), до заключения сделки. В идеале необходимо обратиться за помощью к квалифицированным юристам, в арсенале которых имеются все необходимые инструменты для проверки истории квартиры и ее собственников. Если же такой возможности нет, воспользуйтесь нашей инструкцией.

Проверка продавца

Начните свое «расследование» с человека, который выступает второй стороной сделки. Как собственника квартиры, так и его законного представителя (если таковой имеется) необходимо проверить.

Паспорт и доверенность

Первым делом проверьте паспорт потенциального партнера. Он должен быть без помарок и с нормальной нумерацией страниц. Также убедитесь, что имеющиеся печати и штампы не потекли и имеют читабельный вид. Обратите внимание и на срок действия паспорта. Иногда люди по собственной рассеянности могут забыть про своевременную замену документа, так что лучше проявить бдительность.

Все печати в паспорте должны быть целые и читабельные, а страницы – с правильной нумерацией

Кстати, проверить паспорт можно и через интернет. Для этого вам нужен сайт ГУВМ МВД, на котором имеется online-проверка недействительных паспортов РФ. Раздел с данным сервисом легко находится через поиск сайта, проверка бесплатная.

Если интересы продавца представляет посторонний человек, вам стоит детально ознакомиться с документами, на основании которых он действует как доверенное лицо. Начните с детальной сверки паспорта и указанных в доверенности данных – они должны совпадать буква в букву.

Внимательно прочитайте текст документа, особенно пункт про то, на что именно уполномочено доверенное лицо: бывает так, что собственник передает право вести от своего имени переговоры и даже подписывать документы, однако участвовать в финансовых операциях он намерен сам. Недобросовестные лица могут поставить на невнимательность покупателей, взять деньги по доверенности и испариться.

Внимательно прочитайте доверенность, чтобы узнать, на что уполномочено доверенное лицо

Сама доверенность должна быть действительной на момент заключения сделки, в ней так же должны быть читабельными и целыми все печати и отметки. Стоит убедиться и в том, что заверявший доверенность нотариус является уполномоченным специалистом.

Банкротство, обременения и судебные разбирательства

Если в отношении собственника недвижимости инициирована процедура банкротства, свободно распоряжаться своим имуществом, и уж тем более продавать его, он больше не имеет права. Проверить это можно на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Воспользуйтесь поиском должников, чтобы убедиться, что владельца недвижимости в нем нет.

Следующая проверка касается обременений на квартиру, например, ареста. Обременения накладывают на имущество должников, в отношении которых уже возбуждены дела о взыскании задолженностей. Если это случилось, продавец не вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе недвижимым.

Сведения об обременениях и долгах можно найти в открытых online-источниках

Теоретически эти сведения должны находится в Росреестре, однако информация там обновляется с опозданием. Чтобы подстраховаться, стоит проверить квартиру на обременение в интернете, а именно на сайте Федеральной службы судебных приставов. На официальном сайте ведомства вам необходимо найти банк данных исполнительных производств. По фамилии и году рождения продавца вы узнаете, приняты ли против него и его имущества ограничительные меры.

И последнее в этом разделе, но не в общей проверке продавца – судебные разбирательства, в которых участвует собственник. Нас интересуют не все его тяжбы, а только те, в которых фигурирует выставленная на продажу квартира. Это может быть спор о наследстве, разделе имущества и т. д.

Вам необходимо найти Государственную автоматизированную программу «Правосудие», с помощью которой можно быстро установить интересующую информацию. Кстати, не лишним будет поискать аналогичные сведения и на сайте районного суда.

Если квартира является предметом спора, не ведитесь на уговоры собственника и дождитесь судебного решения

Даже если собственник уверяет вас, что обязательно выиграет дело, лучше не соглашаться на покупку. Если уж квартира запала вам в душу, дождитесь, когда суд вынесет решение, но ни в коем случае не заключайте договор заранее!

Дееспособность и здоровье

Может случиться и так, что причиной для отмены сделки по суду станет состояние здоровья или образ жизни продавца. Если человек страдает от наркотической или алкогольной зависимости, состоит на учете в наркологическом или психиатрическом диспансере, он не может самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Такую сделку очень легко оспорить в суде.

Если у вас возникли сомнения в адекватности собственника, убедитесь, что он не состоит на учете в наркологическом или психиатрическом диспансере

Стоит сделать запрос в диспансеры и убедиться, что ваш продавец не состоит в них на учете. Это тем более важно, если у вас возникают сомнения в адекватности второй стороны! Даже если подобный поступок кажется вам не вполне этичным.

Семейное положение

Объясним, почему важно знать о семейном положении продавца: если квартира является совместно нажитым имуществом, на ее продажу должно быть оформлено нотариально заверенное согласие супруги/супруга. В противном случае ничто не мешает второй половине продавца оспорить сделку в судебном порядке.

Вторая половина может оспорить сделку в будущем, поэтому стоит сразу получить нотариально заверенное согласие на продажу

К сожалению, проверить это в интернете затруднительно (социальные сети не в счет), лучше спросить напрямую у собственника и посмотреть соответствующие страницы в его паспорте.

Остальные собственники

Если квартира находится в долевой собственности, все владельцы долей должны подписать официальное согласие на продажу. Выходите на сделку, только когда получите нотариально заверенное согласие от всех собственников!

Может случиться так, что после продажи один из долевых собственников не выполнит обязательства перед другими и присвоит все деньги себе, в этом случае велик риск, что обманутый содольщик будет оспаривать сделку в суде, но ответчиком выступите уже вы.

Соглашайтесь на сделку только после получения официального согласия на продажу всех собственников

В целом покупка квартиры, разделенной на доли, особенно если среди собственников имеются несовершеннолетние, может быть слишком сложной для непрофессионалов. В таком случае лучше заручиться юридическим сопровождением сделки.

Юридическая чистота квартиры и документы

Не менее важный этап проверки, который требует от вас особой внимательности, скрупулезности и усидчивости, это анализ документов на квартиру. Приступаем.

Общие сведения о недвижимости и ее собственниках

Ваш главный помощник в проверке – Росреестр. Личное посещение ведомства от вас не требуется, все операции можно сделать через официальный портал. Для получения базовой информации об интересующем вас объекте недвижимости достаточно воспользоваться специальным сервисом – «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

: Если последние сделки с недвижимостью совершались до 1998 года, за информацией об объекте необходимо обратиться в БТИ.

Чтобы воспользоваться сервисом, достаточно знать кадастровый номер или адрес объекта. Однако бесплатный запрос достаточно поверхностный, из него вы можете узнать кадастровую стоимость объекта, форму собственности, а также наличие возможных ограничений.

Базовые сведения о недвижимости можно получать на сайте Росреестра, более детальную информацию – там же, но по доверенности от продавца

Для получения более детальной информации (включая сведения о собственниках) придется заказать полную выписку, однако в этом случае от вас потребуется соответствующая доверенность, подписанная продавцом, и оплата госпошлины. Данная услуга также может быть получена в режиме online.

Что делать с выпиской из Росреестра?

Сверьте данные, полученные из реестра, с предоставленными продавцом. Особое внимание уделите точности адреса, размерам жилплощади, информации о текущих собственниках и т. д.

Любое несоответствие – тревожный звоночек: лучше отложить сделку и заказать профессиональную проверку или отказаться от покупки вообще.

Что спросить дополнительно?

Нелишним будет узнать, на основании чего продавец стал собственником квартиры. Это может быть договор купли-продажи, дарения или мены, соответствующее решение суда, свидетельство о праве на наследство. Зарегистрированное право собственности – это хорошо, но стоит уточнить, как именно текущий собственник завладел квартирой, чтобы в дальнейшем не выяснилось, что это был незаконный захват.

Наличие задолженностей по коммунальным платежам

Важно убедиться, что нынешний собственник не оставляет вам в «наследство» платежи по коммунальным услугам, в противном случае обязанность по их погашению ляжет на нового владельца, то есть на вас. При этом все будет в рамках закона, оспорить судебное решение о признании вас новым должником не удастся, придется выплачивать чужие долги, а они могут достигать серьезных размеров.

Если вы купите квартиру с долгами по коммунальным услугам, погашать их придется вам

Чтобы избежать этого, ознакомьтесь с последними платежными квитанциями за КУ. Если долги имеются, в квитанциях это будет отображено. Дополнительно можно попросить собственника принести справку об отсутствии задолженности, которую оформляют в МФЦ.

Возможные перепланировки

Попросите у собственника документы из БТИ, подтверждающие либо отсутствие перепланировок, либо их узаконенность. Почему это важно? Если после сделки выяснится, что была проведена незаконная перепланировка, и об этом станет известно компетентным органам, вам не просто выпишут большой штраф, но и обяжут вернуть все в первоначальный вид, а это тоже требует внушительных денежных трат.

Использование материнского капитала

Покупка квартиры, приобретенной с использованием средств маткапитала, – без преувеличения сложный и запутанный процесс. Готовьтесь к тому, что за сделкой внимательно будут следить органы опеки. Они обязаны удостовериться, что в процессе продажи (и после нее) права ребенка не были нарушены. И если что-то вызовет сомнения у специалистов, они имеют право запретить сделку.

Продажа квартиры, купленной за маткапитал, сопровождается контролем со стороны органов опеки

Если родители в течение установленного законом срока не пропишут ребенка и не выделят «детские» доли в новой квартире после продажи той, что была куплена с использованием материнского капитала, органы опеки также могут ходатайствовать об отмене сделки.

Словом, процедура действительно сложная, но не невозможная. В данном случае все зависит от продавцов: если вы имеете дело с адекватными людьми, которые в отведенный срок выполнят все сопутствующие действия, сделка будет признана законной.

Третьи лица и их права на недвижимость

Итак, продавец прошел все тесты и оказался вполне благонадежным человеком, а документы оказались в безукоризненном порядке? Здорово, но убирать руку с пульса рано, осталось проверить третьи лица, которые могут иметь долю в квартире или претендовать на владение ею.

Если это случится, худшее, что может вас ждать, – это потеря квартиры или необходимость делить жилплощадь с посторонними людьми.

Приватизация и ее участники

Попробуйте узнать, не было ли в момент приватизации людей, которые добровольно отказались от участия в ней. Дело в том, что таких граждан законодательство поощряет правом на пожизненное проживание в квартире. Ни оспорить это право, ни снять подобное обременение просто невозможно.

Человек, добровольно отказавшийся от приватизации, получает пожизненное право на проживание в квартире

Чужой человек в любой момент может объявить о своем желании воспользоваться дарованным правом и под контролем участкового заселиться в вашу квартиру, и вы с этим ничего не сможете сделать.

Чтобы убедиться в отсутствии потенциальных соседей, сверьте список участников приватизации с выпиской из домовой книги за год, когда она состоялась.

Зарегистрированные лица

Узнайте, кто в настоящий момент зарегистрирован в квартире. Если среди них имеются несовершеннолетние дети, поинтересуйтесь, в какие сроки продавец намерен прописать их в новом месте. К сожалению, тут остается полагаться на честное слово собственника, однако и это лучше, чем ничего.

Выписанные «в никуда» дети – это серьезная проблема для новых владельцев жилья, которые рискуют стать участниками незаконной сделки. И речь идет не только о недвижимости, купленной за маткапитал.

Потенциальные наследники

Если нынешний владелец получил квартиру по наследству, стоит убедиться, что другие потенциальные наследники не объявятся в самый неподходящий момент. Впрочем, об этом можно не беспокоиться, если с момента вступления в наследство прошло более трех лет – столько составляет срок исковой давности для людей, которые намерены оспорить наследственное дело.

Если собственник получил квартиру в наследство, убедитесь, что другие наследники не заявят свои права на квартиру после покупки

В противном случае попросите у продавца подтверждение того, что других наследников не было либо что они официально отказались от каких-либо притязаний на жилье.

Нужна ли помощь специалистов?

Это решать только вам. В целом самостоятельная проверка по нашей инструкции поможет вскрыть очевидные проблемы, лежащие на поверхности. Но для более глубокого анализа без компетентной помощи не обойтись.

Профессиональная проверка юридической чистоты квартиры дает больше гарантий, чем самостоятельная

Юристы могут проверить не только текущий статус недвижимости, но и ее историю, что немаловажно, поскольку любая незаконная сделка в прошлом (например, выписка несовершеннолетних «в никуда») может обернуться для вас потерей квартиры. Так что если финансы позволяют, лучше перестраховаться и заказать профессиональную проверку.

Контрольный список для окончательного обхода

— Советы для покупателей Нью-Йорка

Ожидание наконец-то закончилось! Вы копили свои деньги годами, нашли квартиру в Нью-Йорке, которую всегда хотели купить, сделали предложение, которое было принято, подписали договор, и ваше обязательство по ипотеке было оформлено до даты закрытия.

Чего ожидать на заключительном осмотре в Нью-Йорке

Последний шаг перед заключительным столом — это последний проход по квартире. Осмотр обычно проводится за несколько дней до закрытия (в некоторых случаях утром в день закрытия) и организуется вашим агентом по недвижимости Нью-Йорка для проверки состояния собственности.

Если вам интересно, кто будет присутствовать на заключительном осмотре, вы должны ожидать, что и агент вашего покупателя, и агент по листингу будут в объекте с вами для последнего посещения перед закрытием.

Цель заключительного обхода

Осмотр дома — это не формальная проверка дома (вы, вероятно, уже сделали это с домашним инспектором или инспекционной компанией). Цель обхода при покупке квартиры в Нью-Йорке — дважды проверить, что состояние кондоминиума или кооператива не изменилось с момента вашего последнего посещения, убедиться, что вся бытовая техника и оборудование, упомянутые в контракте, присутствуют и работают, а также подтвердить что перечень предметов согласованных ремонтов выполнен.

Последний контрольный список для проверки квартиры

Нью-Йорка

• Будьте готовы. Возьмите с собой контрольный список.
• Подтвердить статус всех согласованных инспекционных ремонтов.
• Подтвердите, что вся бытовая техника и оборудование, которые включены в покупку квартиры, присутствуют в квартире.
• Открыть и закрыть все окна, двери и двери шкафа.
• Посмотрите на все стены, потолки и полы. Убедитесь, что во время выселения собственника не было серьезных повреждений.
• Включить и выключить все огни, в том числе проверить переключатели света с помощью регуляторов яркости.
• Проверить все электрические розетки. Полезный совет: возьмите с собой зарядное устройство для телефона, чтобы легко и быстро проверить розетки.
• Попробуйте все основные приборы. Проверьте горелки на плите, включите духовку, включите посудомоечную машину, проверьте характеристики холодильника и т. Д., Чтобы убедиться, что ничего не изменилось с тех пор, как их проверил домашний инспектор.
• Запустите все краны, проверьте наличие горячей воды и загляните под раковину, чтобы проверить, нет ли утечек.
• Включите обогреватель и кондиционер, если он есть, чтобы убедиться, что все блоки работают нормально.
• Посетите складское помещение, если оно у вас есть в Нью-Йорке. Проследите, чтобы все имущество владельца было удалено и не осталось ненужных вещей.

10 вещей, которые нужно проверить перед сдачей квартиры

Переезд в новую квартиру может быть очень волнующим временем для всех нас. Однако важно не забегать вперед и позволить этому волнению взять верх.В квартире может быть много вещей, которые вы не увидите невооруженным глазом. Квартира может даже считаться незаконной. Таким образом, очень важно провести тщательную проверку квартиры перед тем, как вы согласитесь сдавать ее в аренду. Вот 10 вещей, которые вы должны проверить перед тем, как снимать новую квартиру.

1. Проверить приемную сотового телефона

Наши сотовые телефоны важнее в нашей жизни, чем когда-либо прежде. Множество людей полагаются на него для множества разных вещей, от работы до общения с друзьями и семьей, и даже для отслеживания повседневных задач.Если вы с трудом можете пользоваться телефоном в своей новой квартире из-за плохого приема, это серьезная проблема. Когда вы проверяете квартиру, обязательно попробуйте использовать свой телефон / позвонить в разных частях дома, чтобы убедиться, что прием постоянный и соответствует вашим стандартам.

Wi-Fi также очень важен для всех нас. В то время как некоторые арендодатели включают в арендную плату такие коммунальные услуги, как вода и отопление, другие могут предлагать льготы по аренде, такие как кабель и Wi-Fi, поэтому не забудьте спросить о ситуации с Wi-Fi.

2. Проверить давление и температуру воды

Это то, что обычно остается незамеченным, но с этим мы должны иметь дело каждый день. Нет ничего хуже, чем непостоянная температура воды и слишком мягкий или слишком жесткий напор воды. Хотя вы не можете пойти и принять душ во время осмотра квартиры, вы можете проверить давление и температуру на руке, чтобы убедиться, что она подходит. Если вы заметили, что с этим есть проблемы, проконсультируйтесь с арендодателем или компанией, чтобы узнать, можно ли что-то с этим сделать, прежде чем вы переедете.

3. Убедиться в отсутствии «вредителей»

Люди — не единственные люди, которые любят называть квартиры своим домом. Часто вредители, такие как насекомые и грызуны, могут проникнуть внутрь, и это, очевидно, огромная проблема для большинства людей. Вредители, живущие в вашей квартире, — это антисанитарно и просто отвратительно во всех смыслах. Лучший способ проверить их — заглянуть внутрь или наверх шкафов, чтобы увидеть, нет ли там фекалий. Также неплохо проверить стены и плинтусы на предмет больших трещин или дыр.

Если вы все еще не полностью удовлетворены, попросите арендодателя показать копии самых последних обработок для борьбы с вредителями в квартире и / или здании. Если есть текущие проблемы с вредителями, об этом следует указать в договоре аренды, поскольку домовладелец должен раскрыть важную информацию о квартире, например, о вредителях. Но будьте активны и задавайте конкретные вопросы. Здесь нужно жить, поэтому убедитесь, что там нет вредителей.

4. Посетить квартиру ночью

Вы были бы удивлены, узнав, насколько район или здание может меняться от дня к ночи.Он может быть ярким, спокойным и безопасным днем, но превращаться в темный, хаотичный и опасный ночью. Хотя вы не сможете фактически проверить квартиру в это время ночи, вы сможете убедиться, что район соответствует вашим стандартам. Также обязательно посмотрите, как освещается парковка и сама квартира. Иногда может беспокоить нехватка света, но вы также не хотите, чтобы он был слишком ярким.

5. Проверить розетки и электрические работы

Множество вещей, которые мы используем каждый день, требуют для работы розетки, например зарядные устройства для телефонов, кухонные приборы, телевизоры и т. Д.Посещая квартиру, вы должны принести что-нибудь маленькое, чтобы подключить его к каждой розетке, которую вы можете найти, чтобы убедиться, что все они работают. Не можете придумать что-нибудь маленькое, что можно было бы взять с собой на тестирование? Отправляйтесь в местный хозяйственный магазин и купите тестер заземления розеток переменного тока для электрических розеток. Вы можете найти его примерно за 5-10 долларов, и он будет проверять состояние цепи для каждой отдельной розетки в квартире. Кроме того, проверьте все освещение в квартире, чтобы убедиться, что они включаются и выключаются должным образом.Если вы переедете, не проверив их, и выяснится, что они не работают, возможно, вам просто не повезло.

6. Обратите внимание на парковку в разное время суток

Если вы живете в многолюдном жилом комплексе, вполне возможно, что там у вас может быть более 100 человек. Это делает парковку очень важной. Если есть выделенная парковка, это немного лучше, но вам нужно знать правила, если кто-то займет ваше место и тому подобное. Однако, если парковка не назначена, вы захотите посетить квартиру примерно в то время, когда все собираются домой и уезжают на работу.Это даст вам хорошее представление о том, насколько беспокойным будет выход из квартиры, и покажет, насколько сильна конкуренция за места после работы.

7. По возможности поговорите с соседями

Если возможно, это хороший план — поговорить с другими людьми, живущими в комплексе. Они прошли фазу «медового месяца», живут там какое-то время и поэтому знают, насколько хорошо или плохо там живут. Спросите их о любых проблемах, которые у них были, о том, что они порекомендовали бы вам сделать, и т. Д.Они также, вероятно, могли бы прокомментировать обслуживающий персонал и то, как арендодатель (-ы) были в течение нескольких месяцев и лет. Еще один совет — сначала выясните, есть ли поблизости группа квартирного товарищества, с которой вы могли бы поговорить. Если вы твердо настроены на конкретную квартиру и не уверены в соседях, это может быть неплохой идеей.

8. Проверить бытовую технику

Так же, как вы проверяете розетки и электрические работы в квартире, проверка бытовой техники — хорошая идея.Такие вещи, как плиты, посудомоечные машины, духовки, микроволновые печи и холодильники — это то, что нам нужно, и мы используем их почти каждый день. Тщательно осмотрите каждое из этих устройств и убедитесь, что они находятся в рабочем состоянии. Если эти вещи не работают, вам необходимо договориться с арендодателем о том, как двигаться дальше, и определить, кто несет ответственность за содержание и ремонт.

9. Сама аренда

Несмотря на то, что очень важно смотреть на вещи по всей квартире, также неплохо проверить вещь, которую вы подписываете, перед тем, как получить квартиру.В договоре аренды содержится вся информация о соглашении и о том, что от вас ожидается. Прочтите это от начала до конца и сообщите о любых проблемах, которые могут у вас возникнуть, прежде чем подписывать его. Многие люди были удивлены, узнав что-то позже, когда это было все время в их договоре об аренде или аренде.

Примеры могут включать политику арендодателя в отношении субаренды. Для большинства договоров аренды требуется согласие арендодателя на субаренду. Поэтому, если вы планируете арендовать квартиру, которую можете сдавать в субаренду на те месяцы, когда вас не будет в летнее время, вы можете дважды проверить это с домовладельцем, прежде чем подписывать договор об аренде.Другие вещи могут включать в себя ремонт квартиры, возврат депозита после переезда, политику продления договора аренды и обязанности по борьбе с вредителями.

10. Задокументируйте каждую примесь

Когда вы идете по квартире, которую, как вы думаете, хотите снять, важно сфотографировать каждую нечистоту. Будь то дыра в стене, разрыв ковра или ряд других вещей, вам понадобится , чтобы убедиться, что у вас есть доказательства этого.Если вы этого не сделаете, велика вероятность того, что ваш залог будет уменьшен или с вас будет взиматься плата за этот ущерб при выезде. Если вы не можете доказать, что он был там до переезда, вы, скорее всего, окажетесь на крючке.

На что обратить внимание при осмотре квартиры

Залог — ужасная вещь, которую нельзя тратить. Чтобы убедиться, что вы проявляете должную осмотрительность и не собираетесь быть на связи по поводу каких-либо проблем с арендой, вам необходимо провести тщательный осмотр квартиры как при въезде, так и в конце срока аренды, когда Вы упакованы и готовы к работе.Осмотр, который вы проводите при въезде, особенно важен, поскольку в обязанности вашего арендодателя или управляющей компании входит ремонт всего, что сломано, находится в плохом состоянии или просто не работает должным образом.

Многие домовладельцы предоставят вам контрольный список проверки квартиры, который вы можете использовать, чтобы помочь себе в этом процессе. Другие могут просто оставить вас наедине с собой. В любом случае делайте заметки о любых обнаруженных вами дефектах, отмечая, в чем именно заключаются проблемы и где они находятся.Также сделайте фотографии для дополнительной документации. И чтобы убедиться, что вы выполняете максимально полную работу, убедитесь, что вы выполнили все ключевые контрольные точки проверки квартиры, перечисленные ниже.

Основы

Электрический

Обойдите и включите и выключите все переключатели света, чтобы убедиться, что они работают правильно. Сделайте то же самое с любыми вентиляторами для ванной и проверьте каждую розетку, чтобы убедиться, что она работает. Самый простой способ сделать это — быстро подключить зарядное устройство телефона к каждой розетке.Если ваш телефон начинает заряжаться, все готово.

Детекторы дыма и угарного газа

В вашей квартире должен быть хотя бы один детектор дыма, но в большинстве случаев их будет несколько — по одному на кухне и по одному в каждой спальне. Если к вашему устройству есть пристроенный гараж, камин и / или топливный обогреватель, он также должен иметь детектор угарного газа. Убедитесь, что эти устройства присутствуют и горят ли зеленые световые индикаторы, свидетельствующие о том, что они работают правильно.

Отопление и охлаждение

Если у вас есть система кондиционирования воздуха, включите отопление, а затем кондиционер, чтобы убедиться, что они проходят через все вентиляционные отверстия. Если у вас есть радиаторное отопление, вам, возможно, придется попросить арендодателя включить их, чтобы вы проверили, в зависимости от времени года. Убедитесь, что видимые части вашей системы отопления и охлаждения кажутся чистыми и ухоженными, включая фильтры.

Windows

Убедитесь, что все ваши окна целы, то есть нет трещин или битого стекла.Обратите внимание на конденсат между стеклами, который может указывать на отверстие, которое необходимо закрыть. У вас должна быть возможность открывать и закрывать каждое из окон, а во многих городах требуются решетки на внешней стороне окон, если вы находитесь на первом этаже. Если у вас есть экраны, проверьте и их, чтобы убедиться, что они прочные и не слезятся. Также проверьте, что жалюзи или другие оконные рамы находятся в хорошем состоянии.

Двери

Все двери должны иметь рабочие ручки и легко открываться и закрываться.Дважды проверьте все двери, ведущие наружу, чтобы убедиться, что их замки работают именно так, как должны.

Стены и потолки

Внимательно осмотрите стены и потолки во время осмотра квартиры, обращая внимание на сколы и трещины, пятна, плесень и признаки повреждения водой (обычно видимые либо по пятнам, либо по внешнему виду). отечности в краске).

Напольные покрытия

Если у вас есть ковер, проверьте его на наличие пятен, разрывов и других признаков повреждений.Проверьте деревянные полы на предмет царапин и повреждений водой, а плитку на наличие сколов и следов плесени в растворе. Если это не новая единица, вы можете ожидать, что ваши полы будут немного изнашиваться, но лучше задокументировать их текущее состояние, когда вы переедете, чем, возможно, вас обвинят в этих вещах позже.

Общее состояние устройства

Обратите внимание на общее состояние и чистоту устройства, обязательно ищите такие места, которые легко пропустить, например, шкафы и туалеты.Ищите такие вещи, как плесень, помет грызунов или признаки заражения вредителями.

Ванные комнаты

Туалеты

Туалеты со смывом, чтобы убедиться, что они сливают и наполняют правильно. Повторите попытку через пару минут, чтобы прислушаться к звукам текущей воды, которые могут указывать на то, что резервуар не работает должным образом.

Души, ванны и смесители

Включите все смесители, чтобы убедиться в наличии хорошего напора воды, протестируйте как горячую, так и холодную воду, чтобы убедиться, что они функционируют должным образом.Поищите признаки плесени или плесени вокруг водостоков, в растворе, на плитке или фарфоре, а также проверьте, нет ли ржавчины на креплениях. Осмотрите плитку или фарфор в душе, ванне и раковине на предмет сколов, царапин или трещин.

Шкафы

Загляните внутрь всех шкафчиков для ванных комнат на предмет каких-либо признаков протечки воды. Вы также должны убедиться, что дверцы шкафа открываются и закрываются должным образом и правильно установлены на петлях.

Общее

О состоянии ванной можно многое сказать по ее запаху.Обратите внимание, если вы заметили влажный или затхлый запах, поскольку иногда плесень или другие виды повреждений, вызванных водой, не видны на поверхности.

Кухня

Приборы

Протестируйте каждый прибор, чтобы убедиться в его работоспособности. Не забывайте проверять каждую конфорку на плите, вентилятор микроволновой печи или вытяжку над вашей плитой, а также другие отдельные функции прибора, которые вы могли бы упустить, пока они вам действительно не понадобятся.

Холодильник

Посмотрите на чистоту холодильника.Помимо того, что он полностью пустой, его также следует очистить от остатков пищи или пятен от предыдущего жильца.

Раковина

Проверьте кран, чтобы убедиться, что он работает, и загляните под раковину, чтобы увидеть, не вытекает ли вода из труб. Если у вас есть мусоропровод, найдите выключатель и убедитесь, что он тоже работает.

Ящики и шкафы

Ящики и шкафы должны быть чистыми и легко открываться и закрываться.Здесь вам действительно нужно следить за пометом грызунов или насекомыми, поскольку они, как правило, попадают туда, где есть еда.

Спальни

Гардеробы

Загляните в туалеты и убедитесь, что все встроенные системы хранения прочные и в хорошем состоянии. Двери шкафа должны легко открываться и закрываться.

Общее

Спальни — это обычно чистый лист в отношении того, что в них есть, поэтому вы уже проверили их основные характеристики, такие как окна, полы, стены, отопление и охлаждение, в рамках проверки вашей квартиры.Как и в ванной, обратите внимание, заметите ли вы какие-либо характерные запахи, которые могут исходить от чего-то пролитого на ковер или повреждения водой за стенами.

Прачечная

Стиральная и сушильная машины

Убедитесь, что стиральная машина и сушильный барабан чистые и находятся в хорошем состоянии. Поверните ручки или нажмите некоторые кнопки, чтобы убедиться, что они включены и работают. Спросите арендодателя о том, когда последний раз чистились воздуховоды сушилки, поскольку со временем они накапливаются ворсинками и могут стать причиной возгорания.

Пол

Обратите внимание на любые признаки повреждения водой вокруг труб и под шайбой, включая любую плесень.

Что делать, если во время осмотра квартиры вы обнаружите что-то не так.

Как отмечалось выше, очень важно четко и письменно задокументировать любые отрицательные выводы. Делайте фотографии повреждений на своем телефоне, чтобы каждое изображение было датировано. Будьте как можно тщательнее, чтобы полностью покрыть свои базы и чтобы в случае необходимости технического обслуживания у них был подробный отчет о том, что необходимо сделать.

После того, как вы завершите осмотр квартиры, предоставьте домовладельцу свои письменные выводы. Не расстраивайтесь, прося исправить что-то — это то, для чего нужны домовладельцы (и, если они хороший арендодатель, они предпочли бы, чтобы вы сообщили им о чем-то, что не так, а не позволяли усугубить проблему) . Попросите арендодателя подписать ваши записи об осмотре после того, как он или она их изучит. Если вы только переезжаете, спросите, когда вы можете ожидать, что обо всем позаботятся.

Осмотр квартиры — это ваше время, чтобы обезопасить себя и свой залог как при въезде, так и при выезде. Чем больше вы сможете записывать, тем лучше вам будет. Планируйте посвятить от 30 минут до часа всесторонней проверке и обязательно сделайте это, прежде чем начинать распаковывать свои вещи, если это ваш переезд на досмотр. Может быть полезно попросить друга или члена семьи помочь вам, поскольку они могут заметить что-то, что вы пропустили.

Вы редко найдете квартиру, которая идеальна по всем параметрам.Но проведите осмотр квартиры правильно, и, по крайней мере, за любые недостатки, которые вы обнаружите, ответственность возьмет на себя кто-то еще.

5 шагов, которые необходимо сделать перед закрытием покупки квартиры

Новый горизонт Готовы закрыть? Не так быстро. (15 Central Park West, # 37A)

Покупка квартиры может быть долгим и напряженным опытом, особенно для начинающих покупателей.По этой причине к моменту принятия предложения большинство покупателей уже вздыхают с огромным облегчением. К сожалению, принятие предложения — это еще не конец пути к покупке квартиры. Между принятием предложения и закрытием сделки должно произойти много вещей, и многое может пойти не так. Неудивительно, что чем более активен рынок, тем больше вероятность того, что даже небольшая ошибка в течение этого короткого промежутка времени приведет к тому, что продавец выйдет из своего списка и перейдет к следующему потенциальному покупателю.Чтобы дом вашей мечты не ускользнул из виду после того, как ваше предложение было принято, будьте готовы быстро выполнить следующие пять обязательных шагов.

Обычно рекомендуется получить предварительное одобрение на ипотеку, потому что, как только ваше предложение будет принято, вам нужно будет немедленно получить ипотечный кредит. Учитывая, что время здесь имеет существенное значение, вы можете пойти напрямую к ипотечному брокеру, а не искать себе лучшую сделку. Брокеры работают с несколькими кредиторами и будут лучше расположены, чтобы найти вам самое выгодное предложение в условиях нехватки времени.Хотя брокеру нужно будет кого-то заплатить, комиссионные брокера во многих случаях оплачивает кредитор, а не клиент, поэтому использование брокера не обязательно увеличит ваши затраты на закрытие сделки. Если можете, также зафиксируйте свою процентную ставку, чтобы гарантировать, что в конечном итоге вы не получите гораздо более высокую ставку, чем та, на которую вы изначально согласились.

Хотя в некоторых частях страны часто можно заключать сделки с недвижимостью без адвоката, в Нью-Йорке это не так. Там, где происходит закрытие сделки, есть как минимум два адвоката.Однако в большинстве случаев адвокаты появляются задолго до того, как какие-либо деньги переходят из рук в руки при закрытии сделки. Чтобы не пропустить ни одного важного шага, рекомендуется заранее договориться с юристом по недвижимости. Они знакомы со всеми шагами, которые нужно пройти, чтобы своевременно закрыть сделку, включая следующие три важных шага.

Проведение проверки и оценки

При покупке подержанного автомобиля обычно ищут сертифицированный автомобиль.При покупке квартиры или дома аналогов нет. Это означает, что единственный способ узнать, в хорошем ли состоянии квартира или дом, — это нанять инспектора. Инспекторы обучены проверять вещи, которые большинство покупателей вряд ли заметят во время открытых дверей или даже при ближайшем втором взгляде. Обычно это те проблемы, которые скрываются за свежей краской и необычной постановкой, например, неисправная проводка, повреждение водой и плесень. Инспекторы также могут сообщить вам, есть ли какие-либо другие, менее серьезные проблемы с домом (например,g., возможно, потребуется замена кондиционера в ближайшем будущем). Большинство домашних осмотров занимают от двух до трех часов и стоят в среднем от 300 до 400 долларов (на HomeAdvisor). Если инспектор обнаружит серьезные проблемы с устройством, у вас будет возможность отказаться от сделки или сделать более низкую ставку. Помимо проведения осмотра дома вам потребуется нанять сертифицированного эксперта, чтобы завершить оценку дома. Фактически, большинство кредиторов требуют проведения оценки перед заключением финансовых сделок.Оценщики, которые обычно берут от 300 до 400 долларов (за HomeAdvisor), принимают во внимание ряд факторов — от возраста и местоположения дома до его площади в квадратных футах и ​​его текущего состояния, чтобы оценить фактическую стоимость дома.

Выполните поиск титула и приобретите страховку титула

Поиск по названию — это, по сути, поиск, чтобы подтвердить, что недвижимость, которую вы покупаете, принадлежит продавцу и что никакая другая организация не имеет интересов или прав на эту собственность.В большинстве случаев поиск по названию не преподносит сюрпризов в Нью-Йорке. Это не всегда так в более сельских районах, где поиск по названию может выявить, что у приобретаемой вами собственности есть установленное соглашение о правах доступа, которое дает кому-то другому (например, местному фермеру) право перевозить оборудование по вашей собственности или даже использовать его для каких-то целей. Тем не менее, живете ли вы в северной части штата или на Манхэттене, вам нужно будет выполнить поиск по названию перед закрытием и приобрести страховку титула.Страхование титула — это, по сути, страхование, которое защищает вас от прошлых претензий на имущество. Это означает, что если родственник унаследовал недвижимость в прошлом, но не претендовал на нее до того, как она поступила на рынок, они не смогут спустя годы заявить права на ваш новый дом.

Вы не стали бы выезжать со стоянки без страховки, и, конечно же, не стоит приобретать новый дом без страховки. Прежде чем заключать какие-либо сделки, убедитесь, что у вас есть соответствующая страховка. В зависимости от того, где находится ваш дом, вы также можете рассмотреть возможность приобретения сопутствующих видов страхования, включая страхование от наводнения.Фактически, если вы живете в одном из районов Нью-Йорка, определенных FEMA от наводнений, страхование от наводнения требуется.

Нет никаких сомнений в том, что сложно найти кредитора, поверенного, инспектора, оценщика и страховщика за короткий промежуток времени, обычно имеющийся между принятием предложения и закрытием сделки. Тем не менее, обычным жителям Нью-Йорка, включая тех, кто покупает впервые, удается найти всех людей, которые им нужны, чтобы выполнить обязательные шаги, связанные с заключением сделок по новым домам. Если вы думаете о том, чтобы выйти на рынок для нового дома или находитесь в процессе, лучший способ убедиться, что у вас не возникнет никаких задержек после принятия предложения, — это предоставить финансирование и составить список рекомендаций. задолго до того, как ваше предложение будет принято.

Все изображения Резерфорд Плейс через Коркоран Из листинга: ЧРЕЗВЫЧАЙНО БОЛЬШАЯ 1 СПАЛЬНЯ СО СПАЛЬНЫМ ЛОФТОМ / ДОМАШНИЙ ОФИС. Красивая двухуровневая квартира в историческом здании Rutherford Place предлагает открытую планировку, большие окна с северной, южной и западной экспозицией, высокие потолки и дополнительный спальный лофт (или превращенный в домашний офис). Когда вы входите в этот гостеприимный дом, вас встречает большое фойе и просторный туалет. Основная жилая площадь включает просторную гостиную площадью 14 футов.потолки и отдельная столовая. Большая кухня полностью оборудована и имеет большое панорамное окно, выходящее на север, а также мебель Poggenpohl, гранитные столешницы, холодильник Subzero, плиту Viking и посудомоечную машину Bosch. Есть ли в спальне высокие потолки, встроенные шкафы и встроенные ящики, а также много света, выходящего на север и запад? окна. Дополнительные удобства включают блестящие полы из твердых пород дерева, новые системы отопления и охлаждения в каждой комнате и новые окна во всех комнатах.Поистине уникальная квартира! См. План этажа и подробную информацию здесь. Все изображения 145 Central Park North через Nest Seekers Из листинга: К особенностям этой квартиры площадью 1509 кв. Футов относятся красивые белые дубовые полы, окна от пола до потолка с белыми дубовыми рамами и моторизованными шторами, система HVAC VRF, термостат с поддержкой Wi-Fi, вентилируемый Стиральная / сушильная машина Electrolux, терраса с видом на парк и собственный балкон. См. План этажа и подробную информацию здесь. Все изображения 738 Broadway через Serhant Из листинга: Дизайнерский сквозной камин-лофт. Prime NoHo. Этот кондоминиум с 2 спальнями и 3 ванными комнатами, спроектированный Lemay + Escobar и расположенный в эксклюзивном жилом районе Нохо, является образцом современной городской роскоши.

К особенностям этого дома площадью 2400 кв. Футов относятся доступ к лифту с замком, красивые дубовые полы, огромные створчатые окна с восточной и западной экспозицией, высокие потолки высотой 12 футов с подсветкой бухты, домашняя прачечная со встроенными приборами. в хранилище, а также ультрасовременную систему домашней автоматизации Crestron, которая управляет интегрированным аудио / визуальным оборудованием, моторизованными шторами, многозонным HVAC и газовым камином шириной 18 футов с мраморной окантовкой Calacatta от пола до потолка. . См. План этажа и подробную информацию здесь.

Все изображения 1261 Madison Avenue через The Modlin Group Из листинга: Это редкая возможность приобрести единственную в своем роде квартиру в одном из старейших, самых привлекательных и самобытных зданий Карнеги-Хилл — 1261 Мэдисон-авеню. Изящные и светлые апартаменты 5S были полностью отремонтированы в соответствии с высочайшими стандартами нынешними владельцами в сотрудничестве со знаменитым дизайнером Гарри Шнапером.Площадь около 2150 квадратных футов, вход в эту впечатляющую квартиру с тремя спальнями через изящный вестибюль с окнами, который ведет к великолепным жилым помещениям, простирающимся вдоль Мэдисон-авеню и углу 90-й улицы — с огромными арочными окнами, пропускающими свет и воздух. См. План этажа и подробную информацию здесь. Список Sotheby’s International Realty — Все изображения предоставлены Питером Аароном Из листинга: Двухуровневая капитально отремонтированная двухуровневая квартира в Ателье, здании художественной студии примерно 1903 года.Сохранились оригинальные элементы здания: уютный вестибюль, большой чугунный лифт с привратником, электрифицированная газовая арматура на лестничных площадках. В квартире к ним относятся окно двойной высоты, выходящее на север на Верхний Вест-Сайд, широкий балкон в мезонине с видом на большую 17-дюймовую гостиную двойной высоты, действующий камин и окна, выходящие на запад. Эти апартаменты, 5FW, находятся на 9 и 10 этажах. См. План этажа и подробную информацию здесь. Все изображения The Lofts of Greene Street II через Брауна Харриса Стивенса Из листинга: Расположенная в самом сердце Сохо, в одном из самых престижных кварталов города, улица 109 Грин-стрит предлагает взыскательному покупателю живописный лофт, проживающий в здании с полным спектром услуг.Войдя из лифта с частным ключом, вы сразу же попадаете в яркий свет, проникающий из четырех 10-дюймовых окон с видом на великолепные чугунные лофты на мощеной мостовой улице. Рядом с фойе находится дамская, грязевая и прачечная. Вход плавно переходит в просторную гостиную с открытой кухней от шеф-повара с набором приборов из нержавеющей стали, включая варочную панель Miele, холодильник с минусовой температурой, двойные посудомоечные машины, винный холодильник и льдогенератор. Это грандиозное пространство идеально подходит для больших встреч или тихого вечера перед камином.Этот просторный, тихий кондоминиум умело сочетает классическую архитектуру с современным интерьером в интимной обстановке. См. План этажа и подробную информацию здесь. Все изображения 167 Sixth Avenue via Corcoran Из листинга: В одном из самых красивых кварталов северного Парк-Слоуп находится этот изысканно отреставрированный двухсемейный четырехэтажный дом из коричневого камня шириной 20 футов. Залитый светом, с живописным видом на холмистые сады из коричневого камня, дом с пятью спальнями и тремя ванными комнатами поставляется с квартирой на уровне сада, идеально подходящей для гостей или дополнительных жилых помещений. См. План этажа и подробную информацию здесь. Все изображения 22 Wooster Street через Corcoran Из листинга: Автоматический лифт с замком на ключ доставит вас прямо в этот полностью отремонтированный лофт с 3 спальнями, 2,5 ванными комнатами и новыми полами, в отличном состоянии.

Просторный 45-футовый номер с пятью западными окнами, выходящими на Вустер-стрит, и двумя окнами, выходящими на север, обеспечивающими потрясающий дневной свет. Открытая кухня от NYLoft оснащена плитой Gaggenau, двойными духовками Wolf, посудомоечной машиной Bosch, винным холодильником U-line и холодильником Subzero, а также мрамором Bleu de Savoie.В этом открытом пространстве также есть домашний офис, оборудованный множеством вещей для хранения вещей, раздвижными дверями и кроватью Мерфи. См. План этажа и подробную информацию здесь.

Все изображения Филиппа Хауса с компаса Из листинга: Кондоминиум с 4 спальнями после довоенного ремонта. Residence 3F at Philip House — это изящный и красиво отремонтированный довоенный кондоминиум с 4 спальнями и 4 ванными комнатами 2650 SF с четырьмя выходами и видами на вершины деревьев в самом сердце Карнеги-Хилл.Квартира идеально подходит для развлечений с гостиной 24×19 дюймов и прилегающей библиотекой. Первоначально эта квартира была спроектирована дизайнером Виктории Хаган в 100 году нашей эры. К услугам гостей широкие доски из белого дуба, окна с двойным остеклением, зональное отопление и кондиционирование воздуха, карнизы и высокие потолки. В библиотеке есть дровяной камин и изготовленный на заказ каменный камин. См. План этажа и подробную информацию здесь. Все изображения Central Park Plaza Condominiums через Дуглас Эллиман Из листинга: Единственный в своем роде пентхаус с тремя мятными краями заслуживает любой превосходной степени, о которой вы только можете подумать, и даже немного! Этот исключительный настоящий дом позволяет наслаждаться пространством таунхауса, но с большим количеством света, видами и удобствами! Этот обширный, роскошный, но комфортабельный, сделанный на заказ дворец с шестью спальнями и шестью с половиной ванными комнатами занимает внутри 5810 SF и имеет гибкую планировку, предназначенную для проживания и развлечений, от уютных семейных встреч до больших вечеров.A См. План этажа и подробную информацию здесь. Все изображения 56 Леонард-стрит через Дуглас Эллиман Из объявления: 6W отличается от других восходящими, небесными 24-футовыми стеклянными стенами двойной высоты от пола до потолка, возвышающими уникальное открытое жилое пространство этой великолепной комнаты. Освещенный естественным светом, наполненный энергией Нью-Йорка, с пространством на стенах для значительных произведений искусства, внимательный, урбанистический, просвещенный дизайн сочетается с уединением, которое можно ожидать от резиденции такого качества.Два частных эксклюзивных лифта открываются в ваше просторное фойе, создавая тихий переход от кинетического ритма города, приветствуя вас в вашем спокойном жилом пространстве. Чуть меньше 3000 квадратных метров с 3 спальнями, каждая из которых имеет доступ к вашим частным террасам, 3 полностью оборудованными ванными комнатами и туалетной комнатой. Дом расположен на большой возвышенности и дополнен 2 красивыми частными террасами, одна для обедов, а другая для отдыха, в общей сложности 726 квадратных футов. См. План этажа и подробную информацию здесь. Все изображения 15 Central Park West с компаса Из листинга: Эта резиденция площадью 3105 квадратных футов, красиво оформленная дизайнером интерьеров Расселом Пиччионе, расположена на 37-м этаже башни по адресу: 15 Central Park West.Этот дом обеспечивает тройную экспозицию, великолепный свет от восхода до заката и востребованные обширные виды на Центральный парк, Columbus Circle, реку Гудзон и другие места.

На этаже находится всего одна квартира, поэтому резиденция 37A является удивительно частной. Когда вы входите в красивое фойе, слева вы увидите обширную угловую гостиную шириной 24 фута с эркером шириной 16 футов на восток, освещающим вид на Центральный парк и солнечные лучи, падающие из двух дополнительных огромных окон, выходящих на юг, с панорамным видом на город. центра Time Warner и Columbus Circle. См. План этажа и подробную информацию здесь.

Назначить встречу

Чтобы совершить поездку по любому из этих объектов, просто заполните информацию ниже.

Или позвоните нам по телефону (212) 755-5544

Статьи по теме

• Из Челси Губернатор Хочул представляет расширение Хай-Лайн, и в Нью-Йорке появятся 24 новых парка. Пятница, 17 сентября 2021 г.
• Из будущего Нью-Йорка 25 самых престижных кондоминиумов и удивительных домов в Нью-Йорке 14 сентября 2021 г., вторник
• Из отличных объявлений Отличные листинги: на прошлой неделе были отмечены 2-спальные апартаменты Greenwich Village с задним двором и триплекс East Village с теплицей. 31 августа 2021 г., вторник
• Из отличных объявлений Снижение цен: дома со скидкой включают в себя классическую шестерку в хорошем состоянии на Пятой авеню и таунхаус Tribeca с гаражом и джакузи на заднем дворе. Среда, 25 августа 2021 г.
• Из будущего Нью-Йорка Продажи и контракты на Манхэттене: закрытые сделки на $ 563 млн; Кондоминиумы Hudson Yards доминируют в топ-контрактах Понедельник, 23 августа 2021 г.
• Из будущего Нью-Йорка Продажи и контракты на Манхэттене: Tribeca побеждает в самых высоких продажах; Пентхаус Dreamy 56 Leonard получает лучший контракт Понедельник, 16 августа 2021 г.
• Из будущего Нью-Йорка Крупнейшие продажи и контракты: 926 миллионов долларов на Манхэттене; Пентхаус за 50 миллионов долларов по адресу Леонард, 56 находит покупателя Понедельник, 9 августа 2021 г.
• Из будущего Нью-Йорка Новые разработки на горизонте в Гарлеме Понедельник, 9 августа 2021 г.

Писатель, вносящий вклад Кейт Этерингтон Кейт Этерингтон имеет более чем двадцатилетний опыт работы журналистом и консультантом по коммуникациям.Ее статьи и обзоры были опубликованы в газетах и ​​журналах в Соединенных Штатах и ​​за рубежом. Опытный финансовый писатель, Кейт стремится раскрыть человеческую сторону историй о современном бизнесе, банковском деле и отношениях на рабочем месте. Ей также нравится писать о тенденциях, образе жизни и недвижимости в Нью-Йорке, где она живет со своей семьей в уютной квартире на двадцатом этаже высотного здания на Манхэттене. Пожалуйста, включите JavaScript, чтобы просматривать комментарии от Disqus.

Покупка с арендатором в квартире? 5 вещей, на которые стоит обратить внимание

Задумывались ли вы когда-нибудь о покупке квартиры, занимаемой арендатором? Это довольно распространенное явление, и есть несколько причин, по которым квартира может быть занята арендатором в момент покупки, в том числе:

• Квартира является инвестиционной недвижимостью с долгосрочным арендатором.
• Квартира является инвестиционной недвижимостью с арендатором, срок аренды которого истекает.
• Владелец продает квартиру, но должен прожить в ней еще месяц или два, чтобы согласовать закрытие следующего объекта недвижимости.
• Арендная плата за квартиру регулируется или стабилизируется, при этом долгосрочный арендатор платит арендную плату ниже рыночной.

Нью-Йорк известен своими законами, благоприятствующими арендаторам. Таким образом, прежде чем заключать договор на квартиру с арендатором, вам следует рассмотреть многочисленные условия, касающиеся арендатора, которые будут применяться к приобретаемой вами собственности.Независимо от того, хотите ли вы приобрести квартиру в качестве основного места жительства или в качестве инвестиционной собственности, рассмотрение этих пяти приведенных ниже соображений имеет важное значение для финансовой защиты в такой сделке.

1. Арендатор и текущий владелец заключили договор, подлежащий исполнению.

Первое, что должны сделать вы и ваш поверенный по недвижимости, — это убедиться в наличии юридически обязывающего договора между арендатором и текущим владельцем. В контракте должны быть указаны важные детали, такие как имя арендатора, продолжительность контракта, ежемесячная арендная плата и гарантийный депозит на условном депонировании.

Если договор отсутствует, это плохой знак, поскольку у вас может не быть документов, позволяющих эффективно удалить арендатора. Кроме того, если арендатор просрочил свой прием в соответствии с датами, согласованными в контракте, это также является серьезным тревожным сигналом. Вы же не хотите оказаться в ситуации, когда вам уже нужно подать иск о снятии арендатора сразу после покупки недвижимости.

Если кто-то скажет вам что-то вроде: «Он действительно хороший парень. Мы сделали это рукопожатием.Он всегда платит за квартиру. Но у меня нет никаких документов », — это означает, что вам следует бежать от сделки.

2. Арендная плата выплачена и актуальна

Убедитесь, что текущий арендатор оплатил всю арендную плату и не удержал никаких платежей. Если арендатор должен деньги или ему начислены крупные штрафы за просрочку платежа, это признак того, что у нынешнего владельца, возможно, были многочисленные проблемы со сбором арендной платы. Чтобы убедиться, что арендная плата оплачена, текущий владелец должен подписать документ, подтверждающий этот факт, в дополнение к предъявлению копий внесенных на хранение чеков арендной платы.

3. Арендатор должен предъявить доход и подтверждение наличия денежных средств

Не верьте нынешнему владельцу на слово, что его арендатор отлично платит арендную плату. Запросите копии выписок и квитанций о заработной плате. Это уловка-22 для новых собственников, которые покупают квартиры вместе с арендаторами, потому что по закону они должны забрать и арендатора. Перед подписанием договора купли-продажи вам нужно проверить арендатора так же, как это сделал бы домовладелец. Если вы обнаружите некоторые тревожные сигналы, вы не можете требовать, чтобы арендатора выгнали, но вы можете отказаться от покупки недвижимости.

4. Собранная арендная плата должна соответствовать вашим ожиданиям в отношении ежемесячных затрат

В Нью-Йорке сложно найти инвестиционную недвижимость, которая приносит положительный денежный поток. Это потому, что каждый вкладывает средства в повышение стоимости собственности и часто готов нести часть ежемесячных убытков в обмен на более высокую стоимость при перепродаже в будущем. Когда вы покупаете квартиру с арендатором, вы должны быть уверены, что арендная плата, которую вы собираете, соответствует вашим ожиданиям относительно того, какую часть ваших ежемесячных расходов она покроет.Помните, что помимо налогов и общих сборов у вас может быть ипотека. Особенно, если вы покупаете квартиру с арендатором, у которого есть долгосрочный контракт, вы хотите быть уверены, что не собираетесь каждый месяц массово останавливаться на достигнутом, когда ваши расходы намного выше, чем ваш доход от аренды. .

5. Убедитесь, что вы не покупаете недвижимость с фиксированной или контролируемой арендной платой (если вы не опытный инвестор в недвижимость).

Вы можете увидеть на рынке дешевые квартиры, которые привлекают ваше внимание.Они заявляют, что приезжают с арендатором, что не обязательно плохо. Если вы углубитесь в описание, вы увидите мелкий шрифт, на котором указано, что арендная плата стабилизирована. Если вы не хотите инвестировать в недвижимость, которой умеете управлять, избегайте этой собственности.

Арендаторы со стабилизированной и контролируемой арендной платой, как правило, остаются в квартирах навсегда, после чего они с большой вероятностью передадут их члену семьи. Эти типы недвижимости были созданы несколько десятилетий назад, чтобы гарантировать, что стоимость жилья не заставит людей уехать из города.Эти объекты недвижимости не могут быть легко преобразованы в квартиры с рыночной арендой, и арендаторы обычно имеют правовую защиту, которая позволяет им оставаться в собственности на неопределенный срок, пока они продолжают вносить арендную плату. Арендная плата будет значительно ниже, чем окружающая рыночная арендная плата, и если вы не являетесь искушенным инвестором, который знает, как повысить ценность такого актива, я бы посоветовал держаться подальше.

Всего

Покупка квартиры с арендатором может быть прекрасной возможностью.Однако каждая возможность сопряжена с риском. Помните об этих соображениях, когда будете сталкиваться с этими типами списков, чтобы гарантировать полную защиту ваших интересов.

Связанный:

Из чего состоит проверка данных об аренде (прочтите перед покупкой)

Это часть 8 руководства нашего арендодателя по проверке арендаторов. Если вы попали сюда напрямую, не волнуйтесь — ниже мы расскажем все, что вам нужно знать о проверке данных об аренде.

Проверка данных об аренде похожа на рентгеновский снимок, который позволяет вам заглянуть под поверхность потенциального арендатора.

Это изображение может стать сигналом для ностальгических фанатов Симпсонов.

Возможно, вы помните, как Гомер пошел к врачам на рентген.

Цель проверки данных об аренде — выявить проблемы, которые могут скрываться под поверхностью.

Это простой способ выявить красные флажки и избежать проблемных арендаторов.

В этом посте мы ответим на вопрос: «Из чего состоит проверка данных об аренде?»

Для простоты, мы будем использовать один из наших отчетов SmartMove в качестве примера для справки в этом посте.

Но прежде чем мы забегаем вперед…. начнем с…

Что такое проверка данных об аренде?

Проверка данных об аренде — это дополнительный инструмент проверки, который позволяет арендодателям увидеть различные аспекты прошлого поведения заявителя.

Большинство данных, которые вы увидите, поступает от трех основных кредитных бюро:

• TransUnion
• Equifax
• Experian

Эти данные помогают нарисовать картину того, насколько ответственным может быть арендатор.

Некоторые арендодатели смотрят на общий кредитный рейтинг, в то время как другие обращают особое внимание на детали отчета.

Откуда кредитные бюро получают свои данные?

«Эти три кредитных бюро собирают информацию от ваших кредиторов, таких как банк, эмитент кредитной карты или автомобильная финансовая компания. Они также получают информацию о вас из публичных архивов, таких как документы собственности или судебные документы. Каждое кредитное бюро получает информацию из разных источников, поэтому информация в отчете одного кредитного бюро может не совпадать с информацией в отчете другого кредитного бюро.»- Источник ФЗ

.

Из чего состоит проверка данных об аренде?

Вот из чего состоит одна из наших проверок данных об аренде SmartMove:

Теперь мы рассмотрим каждую тему более подробно. Вы можете щелкнуть любой из приведенных выше элементов, чтобы открыть страницу и узнать больше.

Личные данные

Заявитель вводит эту информацию. Вся эта информация обязательна, кроме отчества.

Прочтите это, если у заявителя нет номера социального страхования или он не желает его предоставить.

Личные данные, указанные в этом поле, важны, потому что у любого человека есть только три основных идентификатора:

1. Имя
2. Дата рождения
3. Номер социального страхования

Поскольку в США проживает более 325 миллионов человек, лучше всего использовать все три идентификатора.

Стивен Уайт — это имя нашего генерального директора здесь, в RentPrep, и при последней проверке в базе данных США было более 2600 совпадающих имен.

Это означает, что все еще возможно иметь двух Стивенов Уайта с одинаковой точной датой рождения.

Текущий адрес арендатора

Это также предоставляется арендатором и является важной информацией. Текущий адрес должен совпадать с информацией, указанной в заявке на аренду.

Это хорошая идея, чтобы понять текущую жизненную ситуацию заявителя.

Не думайте, что они в настоящее время снимают жилье, поскольку они могут владеть своим нынешним домом и переживают развод, или, возможно, они в настоящее время живут с семьей.

Простой предварительный вопрос, например: «Вы арендуете сейчас, и если да, то где?» должны помочь вам лучше понять их текущую ситуацию.На протяжении всего процесса проверки клиентов рекомендуется вести записи, чтобы к ним можно было вернуться позже.

Доход заявителя-арендатора

В наших отчетах SmartMove заявитель-арендатор будет указывать свой доход.

На этом этапе заявитель должен хорошо знать соотношение вашей арендной платы к доходу.

Требования к минимальному доходу должны быть указаны в критериях отбора арендаторов.

Вам нужно проверить следующее:

• Соответствует ли доход, указанный в проверке данных об аренде, тому, который указан в заявлении об аренде?
• Соответствуют ли они вашему стандарту минимального дохода?

Кредитный рейтинг заявителя-арендатора

Проверка данных об аренде с помощью наших отчетов SmartMove дает кредитный рейтинг от 300 до 850.

Партитура будет отображаться вместе с цветовым диапазоном для облегчения интерпретации.

• Плохо
• Плохо
• Ярмарка
• Хорошо
• Отлично

Сама оценка определяется несколькими факторами, которые мы разберем на изображении ниже.

Кредитный рейтинг — это совокупность многих факторов. TransUnion создал собственный ResidentScore, адаптированный для индустрии аренды.

Это достигается за счет придания большего веса истории платежей, поскольку эта информация более важна для арендодателя.

Обычно существует несоответствие между кредитными бюро и тем, что они сообщают о кредитном рейтинге. Каждое бюро использует свою модель FICO для оценки кредита.

Эта разбивка специфична для TransUnion ResidentScore, используемого с SmartMove. Если ваш заявитель использует собственный кредит через другую службу, номер может отличаться.

Например, Credit Karma использует модель VantageScore, где TransUnion SmartMove основан на модели FICO.

Модель FICO — намного лучшая модель (по нашему мнению), потому что ее использует подавляющее большинство банков при оценке кредита для ипотеки.

Credit Karma знает, что их клиент хочет получить более высокий балл. Если бы у них был более низкий кредитный рейтинг, используя классическую модель FICO 2004 года, они бы не удержали столько пользователей.

История адресов

Большие базы данных постоянно собирают информацию о нас.

Вы подписались на журнал 10 лет назад в одном месте жительства, и у вас был счет за мобильный телефон до вашего последнего места жительства. Есть вероятность, что информация была продана и в конечном итоге оказалась в одной из баз данных, из которой TransUnion черпает информацию.

Вот как фоновая проверка может извлечь историю предыдущих адресов. Имейте в виду, что эти адреса не проверены и не обязательно означают, что они сдавались в аренду.

Заявитель мог проживать с семьей по одному из этих известных адресов.

Сравните историю адресов с тем, что было включено в вашу заявку на аренду. Вам нужно позвонить и уточнить у нынешнего и предыдущего арендодателя, что заявитель был арендатором.

Хорошая история аренды — признак стабильного арендатора.Если у вас есть кто-то, у кого нет истории аренды, вы больше рискуете с неизвестным товаром. В этих случаях (обычно это аренда для молодых людей или студентов) многие домовладельцы потребуют совместного подписания и / или увеличенного гарантийного депозита.

История занятости

Подобно истории адресов, записи трудовой книжки берутся из больших баз данных.

Эти записи не проверяются, поэтому важно, чтобы вы позвонили текущему работодателю для проверки информации.

На видео выше наш генеральный директор Стив Уайт расскажет, как сделать звонок для подтверждения занятости.

Торговые линии

Торговые линии (или торговые линии) — это счета для проверки биографических данных или кредитного отчета.

На этом изображении показаны торговые линии, связанные с нашими отчетами SmartMove.

Наиболее распространенными счетами для арендаторов являются возобновляемые счета (кредитные карты) или счета в рассрочку (любые счета с фиксированным планом платежей, такие как автокредит или студенческий кредит).

Вы можете узнать больше о торговых линиях из нашей статьи базы знаний.

Коллекции

Когда у арендатора есть торговая линия, которая не получает зарплату, счет может быть отправлен в коллекции.

Чаще всего используются счета за коммунальные услуги, кредитные карты, медицинские долги и сотовые телефоны.

Это красный флаг, потому что большинство услуг не подлежат немедленному взысканию после просрочки платежа.

Кредиторы обычно отправляют счет в инкассо после шести месяцев неуплаты, но этот срок зависит от типа счета.

Единовременную просрочку платежа можно считать ошибкой, но совокупность в вашем отчете показывает образец неуплаты.

Некоторые коллекции могут собирать заработную плату. Это может произойти только в том случае, если кредитор подаст на потребителя в суд и вынесет приговор.

Если у вас есть арендатор с фиксированной заработной платой, это означает, что эти средства снимаются с его зарплаты еще до того, как он увидит свою зарплату.

Заявление для потребителей

Потребитель (или в вашем случае заявитель арендатора) имеет возможность сделать потребительское заявление о своем отчете.

Это изображение любезно предоставлено Creditcards.com и является примером того, как выглядит заявление потребителя. В этом случае заявление потребителя TransUnion относительно кражи личных данных.

Это краткое изложение, состоящее из 100 слов или меньше, которое дает потребителю возможность объяснить вещи в своем отчете.

Существует два вида отчетов (согласно Experian), которые арендатор может запросить для добавления в свой кредитный отчет.

1. Спор, связанный с аккаунтом
2. Общие положения

Спор, связанный с конкретным аккаунтом, напрямую связан с данным аккаунтом.Если эта учетная запись удаляется из отчета, выписка удаляется одновременно.

Общий отчет длится до двух лет в кредитном отчете и не удаляется, когда конкретный счет удаляется из отчета.

Это может быть полезно для объяснения, если на их кредитоспособность негативно повлияло мошенничество, медицинские долги, ошибка или спор с бизнесом.

Запросы

В этом разделе справочного отчета вы увидите любые запросы, касающиеся записи о заявителе.

Кредитные запросы — это запросы от «законной компании» для проверки вашей кредитной истории. Если ваш заявитель подал заявку на автокредитование в банке, банк проверит его кредит, создав запрос.

Кредитные запросы классифицируются как «жесткие» или «мягкие», и только серьезные запросы влияют на оценку FICO (источник MyFico).

Наши отчеты SmartMove и отчеты о проверке кредитоспособности — это мягкое средство для получения кредита.

Допустим, ваш кандидат недавно подал заявку на получение нескольких студенческих ссуд, нескольких автокредитов и нескольких кредитных карт.

Студенческие ссуды и ссуды на покупку автомобилей будут рассматриваться как один запрос. Это потому, что покупать их в магазинах считается нормальным явлением.

Однако каждый запрос по кредитной карте будет регистрироваться как отдельный запрос. Это связано с тем, что кто-то может считаться более подверженным кредитному риску, если он пытается открыть несколько кредитных линий за короткий промежуток времени (источник MyFico).

Государственные записи

Публичные записи включают следующее:

• Банкротства
• Постановления по гражданским делам
• Налоговые залоги

Есть два типа банкротств.

Глава 7 — Они остаются в кредитном отчете в течение 10 лет с даты подачи, поскольку не было погашения

Глава 13 — Они удалены через семь лет с даты подачи, так как было произведено частичное или полное погашение

Вот почему некоторые домовладельцы пойдут на уступки в случае банкротства по главе 13 (например, увеличат гарантийный депозит), но не примут заявителя с зарегистрированной по главе 7.

Если у вашего заявителя есть гражданское решение, это означает, что суд подал на него в суд, проиграл и задолжал.Они остаются в отчете на семь лет.

Налоговое удержание возникает, когда заявитель арендатора не уплатил свои налоги. Неоплаченные налоговые залоги сохраняются в течение 15 лет, в то время как уплаченные налоговые залоговые права остаются в течение семи лет с даты уплаты.

Информация будет отображаться рядом с общедоступной записью, если она оплачена, выписана или погашена (источник — Experian).

По состоянию на 1 июля 2017 года большая часть судебных решений и залоговых требований снята с кредитных отчетов.

По оценкам, в связи с этими изменениями 96% судебных решений по гражданским делам и 50% налоговых требований были удалены из кредитных отчетов.Банкротства не пострадали (источник).

Это если вы составляете кредитный отчет. Наши отчеты Basic, Pro и Platinum включают отдельный поиск за пределами стандартного кредитного отчета, который позволяет нам получить доступ к этой информации.

Записи о выселении

На изображении выше показан образец записи о выселении в одном из наших отчетов.

Вот краткое изложение каждого элемента.

• Штат — Штат, в котором произошло выселение
• Страна — округ, в котором произошло выселение
• Тип дела — Принудительный въезд / задержание — юридическая формулировка выселения
• Истец — обычно домовладелец, квартирный комплекс или управляющий недвижимостью
• Сумма судебного решения — если оставить поле пустым, то сумма судебного решения быть не может, но если арендная плата причитается, она может оказаться здесь
• Дата обращения: Дата рассмотрения дела о выселении в суде
• Имя — имя лица, которое было выселено
• Address — адрес, из которого они были выселены

История предыдущей аренды — хороший показатель того, каким будет арендатор в будущем.

Вот почему история выселений — одна из самых ярких статей в фоновом отчете.

TransUnion провела исследование, в ходе которого они проанализировали записи из почти 200 объектов недвижимости, сравнив арендаторов, которые были выселены, и тех, кто не был выселен.

Заявитель A будет представлять арендаторов, которые были выселены, а заявитель B — тех, которые не были выселены.

Они обнаружили, что 21,7% выселенных квартиросъемщиков ранее были выселены, тогда как только 5.5% невыселенной группы B ранее выселялись.

Что означают эти данные?

Это означает, что если у вашего заявителя-арендатора есть запись о выселении, вероятность его повторного выселения гораздо выше.

Второе выселение похоже на второй раз через дом с привидениями.

Страх перед неизвестным был устранен, и именно поэтому вам следует бояться того, кто имеет зарегистрированное выселение.

Они не будут бояться очередного выселения.

Судимость

Способы учета судимостей во многих областях меняются. Обязательно ознакомьтесь с местными законами, чтобы убедиться, что в вашем районе нет дополнительных соображений.

Мы подробно рассмотрели это на странице критериев отбора арендаторов: вам больше не следует использовать общую уголовную политику при аренде.

Тем не менее, наличие судимости является допустимым инструментом проверки, если вы можете создать связь (причудливое слово для обозначения связи) между сведениями о судимости и тем, почему кто-то не может быть хорошим арендодателем.

Когда вы заказываете прокатную проверку, данные, собранные из криминального прошлого, поступают из судов по всей стране.

В наших отчетах SmartMove поиск выполняется по более чем 200 миллионам записей на уровне штата и на федеральном уровне.

При проверке биографических данных будут собраны все доступные криминальные данные, подлежащие регистрации.

Судимость подлежит регистрации сроком до 7 лет в соответствии с правилами FCRA.

Судимость по уголовному делу подлежит регистрации на неопределенный срок.

Разница между арестом и осуждением?

Арестован — Это означает, что вы были взяты под стражу, но не обязательно означает, что вы были осуждены.

Обвинение — Это следующий этап, на котором прокуратура примет решение о предъявлении вам обвинения. В нем говорится о предъявленных вам уголовных обвинениях.

Осужден — Лицо доказано или признано виновным в совершении преступления.

Приговоренный — Это когда выносится официальное решение, в котором оговаривается наказание.

Почему имеет значение тип судимости?

HUD четко разъясняет, что вы не должны отказывать заявителю исключительно на основании ареста без осуждения.

«Поставщик жилья, который отказывает в предоставлении жилья лицам на основании ареста, не повлекшего за собой обвинительный приговор, не может доказать, что исключение действительно способствует защите безопасности жильцов и / или собственности».

Этот 10-страничный документ HUD состоит из двух абзацев в заключении.

«Политика, исключающая лиц на основании криминального прошлого, должна быть адаптирована для удовлетворения существенных, законных, недискриминационных интересов поставщика жилья, и принимать во внимание такие факторы, как вид преступления и продолжительность времени после осуждения . Если политика или практика исключают лиц только с определенными типами судимостей, поставщик жилья все равно будет нести бремя доказательства того, что любой дискриминационный эффект, вызванный такой политикой или практикой, оправдан.Такое определение должно приниматься в индивидуальном порядке ».

По сути, если вы собираетесь использовать сведения о судимости при проверке, вы должны представить убедительные аргументы в пользу того, почему это преступление ставит под угрозу безопасность жителя и / или его собственность.

AKAs

AKA означает «также известный как», девичья фамилия является наиболее распространенным примером AKA.

Если имя вашего соискателя «Майкл Смит», другое имя может быть указано как «Майк Смит».

В уголовном смысле, если лицо совершило преступление под известным псевдонимом (или псевдонимом), этот псевдоним будет отображаться в этом разделе.

У некоторых людей есть известный псевдоним, который действует как псевдоним, в то время как другие прошли юридические процедуры, чтобы изменить свое имя.

Вот список известных спортсменов, у которых, скорее всего, будет обнаружен AKA при проверке биографических данных.

• Бэйб Рут (Джордж Герман Рут-младший)
• Бубба Уотсон (Джерри Лестер Уотсон-младший)
• Чад Очочинко (Чад Джавон Джонсон)
• Дабо Суинни (Уильям Кристофер Суинни)
• Карим Абдул-Джаббар (Шармон Шах)
• Спад Уэбб (Энтони Джером Уэбб)

Как стать арендодателем в 2021 году

Научитесь покупать, поддерживать и управлять арендуемой недвижимостью

Будь то выбор карьеры или дополнительный источник дохода, стать арендодателем требует упорного труда, знаний и времени.

Идея сбора ренты как источника пассивного дохода привлекает в эту профессию многих новых арендодателей.

Но опытные арендодатели знают, что эта работа требует активного подхода. Чем больше вы работаете над обслуживанием собственности, находите подходящих арендаторов и отслеживаете все детали, тем более успешным вы можете стать. Вот как начать.

Проверьте свое право на покупку дома в аренду (19 сентября 2021 г.)

---

В этой статье (Перейти к…)

---

Что нужно знать перед тем, как стать арендодателем

Стать домовладельцем — отличный выбор, если вы хотите разбогатеть.

Владение инвестиционной недвижимостью создает пассивный доход за счет арендных платежей. Вы даже можете использовать эти деньги для выплаты ипотеки, так что в некотором смысле арендный дом может окупить себя.

А поскольку около трети американских домохозяйств арендуют, а не владеют, рынок аренды уже значителен.

Но прежде чем идти ва-банк на покупку дома в аренду, важно понять, что влечет за собой положение арендодателя. Для начала:

• Убедитесь, что вы готовы к работе.От рекламы для новых арендаторов и заключения юридических соглашений до сбора депозитов и обслуживания коммунальных услуг — важно знать, на что вы подписываетесь.
• Если у вас есть недвижимость, которую вы хотели бы сдать в аренду, но не хотите Чтобы справиться с повседневными задачами, вы можете подумать о найме компании по управлению недвижимостью.
• Как арендодатель, вам следует найти юриста по недвижимости, который поможет вам разобраться в потенциальных юридических проблемах, с которыми вы можете столкнуться. Существует множество федеральных законов и законов штата, связанных с арендой, включая такие вопросы, как дискриминация, гарантийный депозит, просроченная аренда, договоры аренды и ремонт.
• Вам придется поработать, чтобы найти хороших арендаторов — а если ваши арендаторы не так Отлично, вам нужно быть готовым выселить плохих арендаторов

Короче говоря, стать арендодателем не так просто, как купить дом и ежемесячно собирать арендную плату.Управление арендуемой недвижимостью требует серьезной работы и внимания.

Если вы думаете, что годитесь для этой работы, вот как вы можете начать.

Как стать арендодателем

Быть домовладельцем можно по-разному.

Как владелец недвижимости вы можете быть почти полностью независимыми, позволяя другим делать почти всю работу за вас. Или вы могли бы стать самим себе боссом и существенно увеличить свой собственный капитал. Действительно, со временем вы даже можете разбогатеть.

Для успеха вам потребуется:

1. Финансируйте свою новую арендуемую недвижимость
2. Работайте усердно (или платите кому-то другому)
3. Планируйте заранее, даже если вы не собирались становиться арендодателем
4. Обращайтесь за помощью, когда она вам нужна
5. Изучите и соблюдайте законы по договорам аренды
6. Продвигайте свою недвижимость арендаторам
7. Выселите плохих арендаторов, когда это необходимо

Давайте подробнее рассмотрим, что вам нужно делать на каждом этапе процесса.

1. Как финансировать новую сдаваемую в аренду недвижимость

Если у вас еще нет второго дома или многоквартирного дома, первым шагом к тому, чтобы стать арендодателем, является покупка арендуемой собственности.

Есть несколько способов сделать это. Если у вас полно наличных, вы можете сразу купить дом. Но большинство будущих арендодателей приобретают свою инвестиционную недвижимость с помощью ипотеки.

Большинство арендодателей используют один из следующих типов ссуд на инвестиционную недвижимость:

• Обычные ссуды — Обычные ссуды хорошо работают, когда вы покупаете жилую недвижимость для сдачи в аренду.Вам следует ожидать более высоких требований к первоначальному взносу и кредитному баллу — и более высоких ставок по ипотеке — по сравнению с кредитами, которые вы могли бы получить на свое основное место жительства
• Вторая ипотека на существующие дома — Если вы выплатили (или почти выплатили) существующий ипотечный кредит, вы можете взять кредит под собственный капитал этого дома и использовать полученные средства для покупки новой арендуемой собственности. Многие банки, кредитные союзы и ипотечные кредиторы предлагают ссуды под залог собственного капитала и кредитные линии под залог собственного капитала (HELOC). Так что поищите лучшую процентную ставку и условия.
• Ссуды на коммерческую инвестиционную недвижимость — Если вы инвестируете в несколько домов одновременно или покупаете целый жилой комплекс, вам, вероятно, понадобится коммерческий кредитор.Вам нужно будет поделиться подробностями о своем бизнес-плане с кредитором.

Некоторые застройщики используют краткосрочное финансирование для покупки недвижимости, но это лучше всего подходит для покупателей, которые планируют «перевернуть» дом, отремонтируя его и продав. это быстро.

Покупка арендуемой недвижимости с помощью ссуды FHA или VA

Программы ссуд, застрахованных государством, такие как ссуды FHA и VA, существуют для того, чтобы помочь людям приобрести первичное жилье, а не инвестиционную недвижимость или дома для отдыха.

Однако это возможность купить многоквартирный дом с помощью государственного займа, если вы живете в одной из единиц, которую вы финансируете.Например, вы можете купить дуплекс и жить в одной из квартир, а другую сдавать в аренду.

С помощью ссуды FHA или VA вы даже можете купить недвижимость до четырех квартир. Опять же, вам придется жить на месте в одной из квартир.

Ссуды

FHA могут сделать заимствования более доступными за счет снижения требований к кредиту и первоначальному взносу для покупки дома.

Воспользоваться программой ссуды VA могут только военнослужащие, ветераны и оставшиеся в живых супруги. Но для тех, кто соответствует требованиям, можно купить дом до четырех квартир без первоначального взноса.

Независимо от того, какую ссуду вы выберете, убедитесь, что вы выбираете между несколькими разными кредиторами, чтобы найти самую низкую процентную ставку и лучшие условия.

Чем меньше вы платите процентов, тем больше чистой прибыли вы получите от сдачи в аренду. Так что стоит потратить время на поиски лучшей ипотечной ссуды.

Найдите ипотеку для сдачи в аренду. Начни здесь (19 сентября 2021 г.)

2. Тяжелая работа: что делает арендодатель

Очень немногим новичкам легко быть арендодателем.Это тяжелая работа.

Некоторые домовладельцы-новички сталкиваются с настоящим стрессом, особенно когда рынки и экономика плохи. Вот когда арендаторы, как правило, отстают по арендной плате — и когда периоды между арендными платами могут стать пугающе длинными.

Если вы снимали жилье в прошлом, возможно, вы никогда не встречали своего арендодателя. Вероятно, это связано с тем, что ваш домовладелец решил нанять людей для управления и обслуживания собственности.

С другой стороны, домовладелец мог проживать в одной из квартир в вашем доме.Так что, возможно, вы видели их каждый день. И они могли сделать все, от сбора арендной платы до ремонта вашего протекающего крана.

Если вы сами становитесь арендодателем, вам придется решить, какой вариант управления имуществом наиболее подходит для вас.

Основные задачи арендодателя

Независимо от того, решают ли арендодатели выполнять работу сами или нанимают для этого других, все они несут ответственность за выполнение длинного списка задач.

Вот краткий обзор загруженности арендодателя:

Поиск подходящих арендаторов

• Реклама для потенциальных арендаторов — Есть много способов рекламировать и находить новых арендаторов.Но современные онлайн-платформы, предлагающие местную тематическую рекламу, такие как Craigslist, часто оказываются рентабельными.
• Показ дома потенциальным арендаторам — Это в первую очередь возможность продажи, которая может помочь сократить мертвое время между арендой. Но это также способ отсеять потенциальных арендаторов, которые явно не подходят.
• Завершение юридических соглашений — У вас должен быть подписанный водонепроницаемый договор аренды или аренды (они означают одно и то же) для каждой аренды.У вас может быть проект адвоката или вы можете основывать свой на шаблоне от авторитетного издателя или веб-сайта
• Проверка арендаторов — Различные компании, некоторые в Интернете, предлагают проверки кредитоспособности и анкетные данные арендодателям

Управление вашим зданием и бизнес

• Сбор залога и арендная плата — Вы несете ответственность за своевременную и полную оплату арендной платы арендаторами. Помните, что это источник вашего денежного потока.
• Установление и обеспечение соблюдения правил — Большинство успешных арендодателей считают, что лучше строго применять правила.А арендаторам нравится уверенность, которая приходит со знанием того, что все арендаторы должны соблюдать одни и те же правила.
• Как избежать равных жилищных проблем — Они могут возникать при рекламе и выборе потенциальных арендаторов, а также при обеспечении соблюдения правил проживания в доме. Убедитесь, что вы понимаете, как законы о дискриминации применяются к вам как к арендодателю
• Решение вопросов страхования и ответственности — Например, бассейны, ледяные дорожки и содержание дома до кода
• Ведение бухгалтерских книг и отслеживание списаний налогов — Убедитесь, что вы можете и действительно требуете все вычеты, доступные вам.
• Уход за ремонтом — Всегда что-то есть.Ну, почти всегда, так как вы хотите поддерживать свою недвижимость в хорошем состоянии
• Понимание и соблюдение местных законов о арендодателях — Единственное, что хуже, чем участие в суде, — это проигрыш в суде
• Ведение надлежащего налогового и юридического учета цели — Да, есть налоги на недвижимость, выплаты по ипотеке и страховые взносы, но ваши подоходные налоги также будут сложными. Вы либо станете хорошими специалистами в области бухгалтерского учета, либо наймете бухгалтера

. Конечно, разумно брать на себя только те задачи, для которых у вас есть необходимые навыки и время.Но каждая задача, которую вы передадите на аутсорсинг, будет стоить вам. И снизит прибыльность вашего предприятия.

3. Перспективное планирование

Есть много разных способов приобрести недвижимость в аренду. Некоторые домовладельцы наследуют свою собственность, некоторые выходят и покупают ее, а другие становятся арендодателями почти случайно.

Те, кто случайно стал домовладельцем, часто являются домовладельцами, которым пришлось переехать, возможно, по работе или по семейным обстоятельствам, но которые не могли продать свои дома.

Может быть, у них был «отрицательный капитал» (они задолжали по ипотеке больше, чем стоил дом). Или, возможно, местный рынок недвижимости был в упадке, и никто не покупал. Итак, чтобы удержаться на плаву, они сдали в аренду первоначальный дом.

Независимо от того, что вдохновило вас на путь арендодателя, вам нужно заранее спланировать, чтобы добиться успеха.

Защита от арендаторов

Чтобы защитить свои инвестиции, некоторые арендодатели «защищают» свою собственность от арендодателя. Это может означать покрытие легко повреждаемого деревянного пола линолеумом и недорогими коврами.И это может включать удаление некоторых уязвимых элементов, которыми можно злоупотреблять, например дровяной печи.

Но защита арендатора должна рассматриваться в контексте вашего маркетинга. Если вы планируете привлечь высококлассных арендаторов, которые будут платить больше, они будут ожидать прикосновения к роскоши. И они побегут за милю от лино.

Если люди на вашем целевом рынке просто хотят иметь крышу над головой, вашим приоритетом должна быть защита стоимости вашего актива.

4. Обратитесь за профессиональной помощью, когда она вам понадобится

Многие новые арендодатели думают, что они могут выполнить все 12 задач из приведенного выше списка.Конечно, некоторым это удается. Но другие просто не могут найти достаточно часов в день, особенно если у них все еще есть другая работа.

Многие арендодатели нанимают профессионалов для помощи в управлении недвижимостью, а не в одиночку.

Действительно, некоторые предпочитают обращаться в компании по управлению недвижимостью с полным спектром услуг, которые со всем справятся. Объем затрат на управление недвижимостью зависит от вашего местного рынка, задач, которых вы хотите избежать, а также от того, сдаете ли вы в аренду на короткий или долгий срок.

В U.С., долгосрочная аренда управления колеблется примерно от 8% до 15%. Но краткосрочная недвижимость в курортных зонах может стоить до 50%!

Каждую неделю (а то и чаще) место придется убирать, менять постельное белье, бронировать места и собирать арендную плату. И вы столкнетесь с теми же задачами по обслуживанию, которые требуются при долгосрочной аренде.

Выберите из меню

Управляющие недвижимостью с полным комплексом услуг просто слишком дороги для многих домовладельцев. Таким образом, они видят список задач как меню.И они выбирают то, что лично умеют делать хорошо, и передают на аутсорсинг остальные.

Любые рутинные ремонтные работы берут на себя умельцы. А те, у кого есть реальный опыт строительства, могут предоставить практически всю рабочую силу, которая когда-либо понадобится дому.

Между тем, другие могут хорошо справляться с административными задачами, иметь отличные навыки работы с людьми или разбираться в маркетинге арендуемой недвижимости. При выборе задач, которые вы собираетесь выполнять, важно использовать свои сильные стороны.

Не рискуй

Золотое правило — не притворяться, что у вас хорошо получается, когда это не так. Не расстраивайтесь из-за своих ограничений. Потому что они есть у всех нас.

Некоторые люди безнадежны при выполнении работ по техническому обслуживанию; другие никогда не могли заставить себя прочитать или написать юридический документ. Некоторые из них являются естественными бухгалтерами, а другие нет. Некоторые могут очаровать кого угодно, в то время как у других нет шансов столкнуться с неприятным арендатором, который опаздывает с арендной платой или нарушает договор аренды.

Так что вспомните старую пословицу: «Не спотыкайся о долларах, чтобы забрать гроши». Другими словами, не разрушайте свой бизнес, чтобы сэкономить несколько долларов. В частности, если у вас есть какие-либо сомнения по поводу юридических вопросов, наймите адвоката.

Быть арендодателем на месте по сравнению с удаленным

Если вы занимаетесь одним из юнитов в здании, которым владеете, вы можете получить реальные преимущества. Никто не может следить за их самым большим активом так, как вы. Ваша поездка на работу будет непревзойденно короткой.А проживание на территории также может предложить вам больше возможностей для финансирования.

Но нахождение в помещении решило недостатки. Для начала вам нужно сохранять некоторую эмоциональную дистанцию ​​от ваших арендаторов. Подружитесь с ними, и может быть трудно сопротивляться их просьбам оплачивать аренду с опозданием или игнорировать штрафы за просрочку платежа. И они могут оказать давление на вас, чтобы вы позволили другим правилам отступить.

Между тем ваша близость может быть палкой о двух концах. Вы действительно хотите, чтобы к вам в дверь все время стучались и жаловались на мелкие проблемы?

Один из способов обойти это — просто не говорить никому о том, что здание принадлежит вам.Используйте менеджер по недвижимости, чтобы запустить это место. И превратите свой бизнес в компанию с ограниченной ответственностью (или аналогичное транспортное средство), чтобы ваше имя не фигурировало в договорах аренды.

5. Общие правовые вопросы для арендодателей

Стать арендодателем сопряжено с множеством юридических проблем и рисков. Поэтому так важно иметь хорошего юриста по недвижимости

.

Со временем вы, вероятно, станете все более знакомы с законами, которых вы должны придерживаться. И ваше беспокойство утихнет, как и необходимость проконсультироваться с юристом.

Двадцать шесть штатов приняли Единый закон о домовладельцах и арендаторах жилых помещений в качестве основы для своих местных законов. Если ваша арендуемая недвижимость находится в одном из них, вам может быть проще самостоятельно изучить юридические вопросы в Интернете.

Вот некоторые из наиболее распространенных юридических вопросов, с которыми вы можете столкнуться:

Дискриминация

Закон о справедливом жилищном обеспечении 1968 года и Закон о внесении поправок в Закон о справедливом жилищном обеспечении 1988 года являются двумя ключевыми федеральными законами, которые применяются к арендодателям.

Эти лица запрещают домовладельцам проводить дискриминацию по признаку «расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, семейного положения (включая детей в возрасте до 18 лет, проживающих с родителями законных опекунов, беременных женщин и лиц, обеспечивающих опеку над детьми младше 18 лет»). возраст до 18 лет) и инвалидность (инвалидность).”

Вы не можете дискриминировать любую из этих защищенных групп, если вы:

• Реклама для арендаторов — Позаботьтесь о формулировках. Юридический веб-сайт Nolo утверждает, что даже описание дома как «безопасного христианского сообщества» может быть истолковано как отпугивание заявителей, исповедующих другие религиозные убеждения
• Выбор арендаторов — Сюда входит ложное утверждение о том, что пустой дом был сдан в аренду
• Установление арендной платы или депозиты — Конечно, они могут меняться со временем.Но вы не должны создавать шаблон использования арендных цен для предпочтения одних арендаторов по сравнению с другими
• Установка и применение правил — Те же правила должны регулировать всех арендаторов и применяться с одинаковой строгостью
• Прекращение аренды — Опять же, вы должно быть беспристрастным. И вы должны быть в состоянии доказать, что правила применялись равномерно.

Хотя эти федеральные законы устанавливают общенациональный базовый уровень, во многих штатах, городах и округах действуют другие антидискриминационные законы, применимые к арендодателям.Например, по крайней мере 22 государства запрещают дискриминацию по признаку сексуальной ориентации и гендерной идентичности.

Залоговые депозиты

Ограничения по гарантийным депозитам в основном вытекают из закона штата. Но в вашем городе, округе или поселке могут быть введены дополнительные правила.

Поскольку законы этих штатов сильно различаются, невозможно дать здесь полезное руководство. Например, в Алабаме размер залога ограничен арендной платой за один месяц плюс надбавки для покрытия любых особых рисков, таких как домашние животные.Но в Вайоминге нет ограничений на уровне штата.

Вы можете просмотреть сводку законов вашего штата, используя список NOLO.

Поздняя аренда

Вам повезет, если вы как арендодатель не будете время от времени сталкиваться с проблемами просрочки аренды. Если вы работаете в сегменте рынка, где ваши арендаторы живут в неустойчивом финансовом положении, такое опоздание может стать для вас постоянной головной болью.

Многие арендодатели рекомендуют строго соблюдать своевременность платежей. Это не значит, что вы не можете помочь людям, у которых время от времени возникают серьезные и серьезные проблемы.Но вы можете столкнуться с серьезными проблемами, если заработаете репутацию бездельника.

Договора аренды

Убедитесь, что в ваших договорах аренды указана дата, когда наступает срок выплаты арендной платы. Скорее всего, когда срок оплаты выпадает на выходные или официальный праздничный день, он будет выплачен на следующий рабочий день. Кроме того, вам необходимо четко указать допустимые способы оплаты: чек, денежный перевод, наличные, мобильные платежные приложения, кредитная карта или любой другой метод.

Рассмотрите возможность включения штрафов за просрочку платежей в ваши договоры аренды; Платы за просрочку платежа могут дать вам преимущество, если арендатор начнет доставлять вам постоянные проблемы.

Применение правил

Взыскание просроченной арендной платы может занять много времени. Большинство домовладельцев начинают с телефонных звонков с напоминаниями и переходят к электронным письмам и письмам.

Возможно, вам потребуется доказать, что вы предприняли разумные шаги для погони за деньгами. Так что ведите журнал звонков (даже оставшихся без ответа) и оставленных сообщений голосовой почты, заметок разговоров, а также копий электронных писем и писем.

Если ничего из этого не сработает, вы отправите уведомление о расторжении. Это дает арендатору фиксированную дату, в которую должна быть внесена арендная плата или помещение должно быть освобождено.Дайте понять, что вы подадите в суд заявление о выселении, если это требование не будет выполнено.

Выселение и взыскание долгов могут быть законными минными полями. Так что вы можете захотеть, чтобы адвокат держал вас за руку, по крайней мере, первые несколько раз. Кроме того, вы можете изучить местные законы (штата, города, округа или поселка), которые применяются в том месте, где находится ваша арендуемая недвижимость.

Ремонт

Как правило, домовладельцы обязаны сохранять жилище пригодным для проживания. В том числе:

• Поддержание конструкции в хорошем состоянии, водонепроницаемость и безопасность
• Обеспечение работоспособности и безопасности водопроводных и электрических систем
• Обеспечение разумного количества горячей воды в соответствии с вашим договором аренды
• Уничтожение паразитов — если только арендатор не создал неудобств, возможно, из-за плохого ведения домашнего хозяйства

Но мелкий ремонт и техническое обслуживание могут быть предметом споров.

Например, вы, вероятно, не обязаны выполнять чисто косметические работы, такие как перекраска интерьера или замена окрашенных ковров. И вы можете уточнить, что является вашей обязанностью, а что нет.

Однако вы все равно можете подчиняться местным законам. И ваш арендатор может сообщить о вас в местное строительное или жилищное агентство, если вы не соблюдаете правила в доме.

Что не менее важно, если у вас хорошие арендаторы, вы захотите, чтобы они были довольны.Меньше всего вам хочется, чтобы они двигались ради одной-двух баллончиков с краской. Вам, вероятно, все равно придется красить, чтобы привлечь нового арендатора.

Конфиденциальность арендатора

Опять же, это то, что подпадает (или не подпадает) под действие местного законодательства. В большинстве штатов домовладельцу не разрешается входить в дом без предварительного уведомления арендатора.

Так что не ждите, что позволите себе войти без предварительного разрешения. Сделайте это там, где это запрещено законом, и ваш арендатор может сообщить о вас в государственное агентство, обеспечивающее соблюдение законов о справедливом жилищном обеспечении.

Это проигрыш для вас: вам может потребоваться адвокат для защиты, в то время как арендатору он не нужен, потому что государство выполняет работу по обеспечению соблюдения.

Страхование

Став арендодателем, вы приобретаете всевозможные новые юридические обязательства. И вам понадобится страховка, чтобы защитить себя от них.

Но, как и в случае со страховкой домовладельца, легко купить больше страховки домовладельца, чем вам нужно. Так что будьте осторожны, не платите слишком много за ненужные вещи.

Получите несколько котировок. И проведите анализ затрат и выгод, чтобы решить, какие риски вы готовы взять на себя, а какие хотите, чтобы ваша страховая компания.

Вы также можете потребовать от арендаторов иметь страховку арендатора, покрывающую их имущество.

6. Маркетинг: как найти хороших арендаторов

Лучшие арендодатели обычно либо обученные, либо инстинктивные маркетологи. Все это означает, что они оптимизируют рентабельность своей продукции (инвестиционной собственности), анализируя свои возможности.

Итак, вот несколько выдержек из Marketing 101:

Маркетинговый комплекс

Когда профессиональные маркетологи хотят составить планы, они часто начинают с «комплекса маркетинга», также известного как «Четыре Ps»:

1. Продукт — Есть ли у меня товар, пользующийся спросом? А если нет, могу ли я сделать его товарным? Другими словами, могу ли я улучшить его, чтобы повысить его прибыльность?
2. Цена — Какую максимальную выгоду я могу извлечь из своего продукта, не сдерживая слишком большого спроса?
3. Место — для большинства маркетологов это означает, где будет продаваться продукт.Но для арендодателей речь идет о районе дома, городе или округе и о влиянии, которое они окажут на арендаторов, которых он будет привлекать, и арендную плату, которой он может управлять
4. Продвижение — Сколько мне придется потратить авансом на маркетинг, чтобы произвести оптимальный спрос? И где (на каких носителях) мне их потратить?

Арендодатели могут извлечь выгоду, если подумать об аренде своей недвижимости с этих позиций. И, в отличие от большинства профессиональных менеджеров по продуктам, они могут выбирать продукты, которые они хотят продавать, тщательно выбирая дома, которые они покупают.

Целевые рынки

Ваш целевой рынок — это группа людей, которые «купят» ваш продукт — или, в вашем случае, которые смогут, готовы и захотят арендовать конкретный дом.

По сути, это означает признание того, кто захочет занять вашу собственность и может позволить себе арендную плату.

Чем больше вы исследуете местную демографию (с разбивкой по возрасту, полу, занятости, доходу, размеру семьи и т. Д.), Тем точнее вы, вероятно, поймете свои целевые рынки.И тем выгоднее может оказаться ваша покупка.

Продвижение (реклама)

Большинство арендодателей будут использовать четыре типа средств массовой информации для продвижения своей собственности:

1. Digital — Интернет-сайты, которые предоставляют местную тематическую рекламу, могут направить вас напрямую к технически подкованным арендаторам (например, Craigslist)
2. Прямая почтовая рассылка — По мере роста вашей репутации арендодателя вы можете получать запросы, когда у вас есть нет доступных домов. Создайте список рассылки, чтобы вы могли связаться с потенциальными арендаторами позже.И помните, вы никогда не знаете, когда устройство может появиться в продаже.
3. Реклама — В некоторых районах местные газеты могут оставаться лучшим способом привлечь арендаторов или листовок в местных продуктовых магазинах, спортзалах и других досках объявлений. И не забудьте повесить вывеску
4. Персональная продажа — Вы, вероятно, не будете ходить от двери к двери, чтобы поднять бизнес. Но если вы не нанимаете управляющего недвижимостью, вы, скорее всего, будете тем, кто будет показывать дома потенциальным арендаторам.

С опытом вам будет удобнее выбирать и применять наиболее эффективные маркетинговые методы.

Выбор арендатора

Для некоторых маркетологов каждый покупатель — хороший покупатель. Но это не относится к арендодателям.

Вам нужно будет отсеивать потенциальных арендаторов, которые могут не заботиться о вашей собственности или, возможно, даже активно вандализировать ее. И вам нужно держаться подальше от тех, кто может не платить арендную плату вовремя (или, возможно, вообще).

Даже если вы считаете себя хорошим знатоком характера, вам не следует полностью полагаться на собеседование.Вам нужно гораздо больше информации.

Но как это получить? Что ж, хотя это не гарантия, прошлое поведение часто является лучшим индикатором будущего поведения. Так что проверяйте биографические данные.

Конечно, если у вас есть управляющий недвижимостью, это будет их работа. Но вы можете просмотреть информацию, которую они собирают.

Проверка биографических данных

Если у вас нет управляющего недвижимостью, вам придется проводить проверки самостоятельно. Или, скорее, вы можете выбрать онлайн-сервис, который сделает это за вас.

Просто выполните поиск в Интернете по запросу «проверка данных арендатора» или «проверка арендатора». Но выбирайте услугу с большим количеством положительных отзывов от арендодателей.

Хороший должен раскрыть заявителя:

• Предыдущие судимости
• Текущий кредитный отчет и кредитный рейтинг
• Прошлые выселения, на основе публичных записей
• Предыдущие адреса

Для проведения проверки биографических данных вам потребуется подписанная форма согласия от заявителя.

Если у вас много других, более перспективных арендаторов, вы можете исключить претендента на единственную помарку в любой из этих записей. Но, особенно если у вас мало альтернатив, вы можете копнуть глубже.

Вы действительно хотите наказать кого-то за выселение или уголовное преступление, случившееся много лет или даже десятилетий назад? Часто плохой кредитный рейтинг возникал из-за короткого периода безработицы или болезни, который теперь уже позади заявителя. Собираетесь ли вы исключить их из-за чего-то, в чем они не виноваты?

Конечно, вы не даете второй шанс.Но вы, вероятно, захотите быть разумным. Так что вы можете поговорить с кандидатом обо всем, что вас беспокоит.

Связь с предыдущими арендодателями

Предыдущее поведение кандидата в качестве арендатора может сказать вам больше, чем большинство других проверок биографических данных. Спросите рекомендации у предыдущих домовладельцев и позвоните им для неофициальной беседы.

Время, потраченное на выбор хороших арендаторов, может стать разницей между успешным арендодателем и постоянным стрессом.

7. Как выселить плохих арендаторов

Штат, в котором находится ваша арендуемая недвижимость, будет иметь свои законы, регулирующие выселение. И вы должны соблюдать их в точности.

Даже незначительные споры по поводу формулировки или способа подачи уведомления могут позволить арендатору затянуть процесс на недели или даже месяцы дольше, чем обычно.

Выселение без причины

Если ваша инвестиционная недвижимость не находится в городе с контролируемой арендной платой, вы обычно можете обслуживать арендатора, который находится на помесячной аренде, с уведомлением об освобождении дома.Обычно вы должны уведомить вас за 30 или 60 дней, в зависимости от местного законодательства.

Это называется прекращением без причины. Так что вам не нужна причина. Может быть, вы думаете, что сможете найти арендатора, который будет платить более высокую арендную плату. Или вы хотите дом для друга или родственника. Или, может быть, вам нужно переехать в себя.

Если вы соблюдаете закон, у вас есть право потребовать, чтобы арендатор помесячно съехал.

Выселение по причине

Конечно, вы, вероятно, захотите никого не выселять.И большинство арендодателей пытаются решать проблемы лицом к лицу с проблемными квартиросъемщиками.

Но, если это не удастся, вы можете выселить долгосрочного арендатора на следующих основаниях:

• Невыплата арендной платы
• Нарушение местных постановлений, касающихся таких вещей, как уровень шума и требования к здоровью
• Нарушение договора аренды — возможно, у арендатора есть домашнее животное, он сдал дом в субаренду или позволяет слишком большому количеству людей жить в нем. Эти вещи должны быть специально запрещены в договоре аренды, чтобы стать основанием для выселения
• Создание угроз безопасности или здоровью
• Причинение значительного ущерба дому сверх разумного износа

Не обращайтесь в суд, полагаясь исключительно на надежность вашего слова.Вам потребуются исчерпывающие документы, фотографии или свидетельские показания, чтобы подтвердить свои обвинения.

Исполнение постановления суда

Когда вы получите постановление судьи о выселении, ваши проблемы почти исчезнут. Но не совсем так.

Самый безопасный путь вперед — поручить нейтральному сотруднику правоохранительных органов выполнить приказ. Простое присутствие такого офицера часто снимает напряженность. И у вас будет надежное свидетельство того, что арендатор и его имущество были выселены на законных основаниях.

Записка на бланках для арендодателей

Многие арендодатели нанимают юриста для составления любых необходимых им форм (например, договоров аренды или приказов о выселении). Но мало кто из юристов обходится дешево. Так что вы можете решить стать арендодателем и стать юристом-любителем.

Это сработает только в том случае, если вы готовы потратить часы на домашнее задание. Вам нужно будет стать экспертом в области законодательства о арендодателях и арендаторах в вашем штате, включая применимое федеральное или местное законодательство.А это значит, что вам нужен такой ум, который будет комфортно приобретать и использовать такие знания.

Если вы выполните поиск в Интернете по запросу «лучшие юридические книги для домовладельцев», вы найдете множество вариантов. Просто убедитесь, что те, которые вы выберете, от авторитетных издателей и опытных юристов. И это они прикрывают ваше состояние.

Стандартные формы

Хорошие из них включают шаблоны, которые можно настроить для всех видов юридических форм, которые могут вам понадобиться. В их число могут входить:

• Соглашение о получении и хранении депозита
• Контрольный список арендодателя и арендатора
• Письмо о заселении
• Ежемесячный договор аренды жилого помещения
• Месячный договор аренды жилого помещения (испанская версия)
• Срочная аренда жилого помещения
• Срочная аренда жилого помещения (испанская версия)
• Соглашение с Cosigner
• Раскрытие информации об опасностях, связанных с красками на основе свинца и / или красками на основе свинца

Этот список взят из описания «Юридического руководства для каждого арендодателя» от NOLO.Но вы, вероятно, найдете похожие стандартные формы в других книгах.

Загрузки

Конечно, вы также можете загрузить такие формы с различных веб-сайтов. Некоторые даже предлагают их бесплатно. Или примерно за 30–50 долларов вы можете приобрести полный комплект, который можно использовать неоднократно.

Итак, стоит ли платить за то, что вы можете найти бесплатно? Это суждение можете сделать только вы. Платные сайты могут быть более надежными. А деньги, которые вы платите, могут означать, что издатель должен вам проявлять осторожность, что побуждает его обеспечивать надежность своих продуктов.Тебе решать.

Последние мысли о том, как стать арендодателем

Многие считают, что стать арендодателем — лучший шаг, который они когда-либо сделали.

В зависимости от того, насколько практичными вы решите заниматься, владение арендуемой недвижимостью также может включать в себя много работы. Однако финансовое и эмоциональное вознаграждение может сделать все это стоящим — и даже немного.

Ваш заем на каждый дом уменьшается каждый месяц, в то время как арендная плата, которую вы можете получить, может увеличиваться в течение многих лет. Правда, владение арендуемой недвижимостью редко делает людей быстро богатыми.Но медленное обогащение — очень привлекательная альтернатива.

Каков первый шаг к тому, чтобы стать арендодателем? Покупка недвижимости в аренду. Поэтому, прежде чем предпринимать какие-либо следующие шаги, вам следует проверить свое право на получение кредита у кредитора. Если вы готовы начать, вы можете сделать это прямо здесь.

Подтвердите новую ставку (19 сентября 2021 г.)

.