Протокол правления об избрании председателя тсж: Образец протокола заседания правления ТСЖ

После выборов, четкого протокола избирательная комиссия составляет приказ о назначении избранного управленца. Организационные моменты обсуждаются на заседания жильцов. Совместно с выбором товарищества избирают председателя. Этот руководитель считается полномочным представителем собственников, поэтому за этим человеком закрепляются основные обязанности, права жилищной и управленческой структуры. Управленец решает и организует следующие моменты:

1. Взаимодействие с поставляющими разные ресурсы компаниями.
2. Обеспечивает сохранность имущества дома.
3. Следит за исправность коммуникаций.
4. Общается с собственниками, отказавшимися участвовать в жизнедеятельности товарищества.
5. Оформляет технические сведения на ремонты, строительство и пр.
6. Контролирует финансовую деятельность организации.

Инструкция выборов председателя

В зависимости от возможностей жильцов, придерживаются двух вариантов: очного, заочного голосования. При первом способе реализуются группы инициативных собственников, выполняющих организационные вопросы, определяют проблемы для решения, оповещаются о собрании другие жители, проведение заседания при достаточном количестве голосов.

• сверху пишут: «Протокол…»;
• город, год, время;
• присутствовали члены, с указанием ФИО;
• количество присутствующих, кворум, правомерность;
• повестка дня, где указано более 5 причин сбора;
• по вопросам выступили;
• приняли решение;
• постановление;
• приложения;
• подписи.

Приказ составляют по следующему образцу:

• указывается номер и название товарищества;
• о вступлении в должность, три пункта решения;
• председатель товарищества, подпись, расшифровка.

Должностные лица определяются сроком в два года, если уставом не установлено иное.

Смена председателя правления ТСЖ — Юридическая консультация

В соответствии с ч. 1 ст. 147 Жилищного кодекса РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества.

Согласно ч. 3 ст. 147 Жилищного кодекса РФ правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.

Таким образом, председатель ТСЖ выбирается правлением ТСЖ или общим собранием членов ТСЖ.

Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества (ч. 1 ст. 149 Жилищного кодекса РФ).

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 145 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий.

Исходя из положений ч. 1 ст. 46, ч. 1.1 ст. 146 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания членов товарищества собственников жилья оформляются протоколами.

Следовательно, документом, подтверждающим полномочия председателя правления ТСЖ, является протокол общего собрания членов товарищества о его избрании. Прекращение полномочий также подтверждается протоколом общего собрания членов товарищества.

Сведения о лице, имеющем право имеющего право без доверенности действовать от имени юридического лица, т.е. о председателе ТСЖ должны быть сообщены в налоговый орган (пп. «л» п. 1 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). Как следует из положений п. 5 ст. 5 данного закона, указанные сведения должны быть направлены в течение трех рабочих дней.

Как показывает судебная практика, в некоторых случаях свои полномочия избранный председатель ТСЖ должен осуществлять после внесения записи в ЕГРЮЛ (см., например, определение Московского городского суда от 09.09.2010 № 33-28174).

Таким образом, документом, подтверждающим полномочия председателя правления ТСЖ, является протокол общего собрания членов товарищества. В целях минимизации споров полномочия председателя ТСЖ желательно осуществлять после внесения записи в ЕГРЮЛ.

Порядок увольнения непереизбранного председателя ТСЖ зависит от того, на основании каких документов, кроме протокола об избрании, он исполнял функции председателя ТСЖ, получал вознаграждение.

Если с председателем ТСЖ был заключен срочный трудовой договор, должен применяться порядок, установленный в ст. 84.1 Трудового кодекса РФ. Пример содержится в апелляционном определении Московского областного суда от 23.08.2012 № 33-13622.

Если с председателем ТСЖ был заключен гражданско-правовой договор, его расторжение производится в порядке ст. 452 Гражданского кодекса РФ. На основании п. 11 ч. 2 ст. 145 Жилищного кодекса РФ председатель ТСЖ может осуществлять свои функции за вознаграждение. Из правовой позиции, содержащейся в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.02.2016 № Ф07-2685/2016, следует, что данное вознаграждение не может приравниваться к заработной плате, и отношения с председателем ТСЖ в этом случае не являются трудовыми.

Собрания и выборы ассоциации кондоминиумов —

(Как было представлено на осенней конвенции 2009 года Ассоциации ассоциаций кондоминиумов, таунхаусов и домовладельцев (ACTHA))

СОБРАНИЯ И ВЫБОРЫ АССОЦИАЦИИ

Осенняя конференция ACTHA — 24 октября 2009 г.

Представлено Барри Крейслером, Logan Law, LLC
Телефон: (773) 394-6400

1) Общий контекст — Управление ассоциацией осуществляется в том же формате, что и в бизнес-корпорации:

a) Владельцы паев аналогичны акционерам.Они могут голосовать исключительно в соответствии с собственными интересами на собраниях Владельцев Паев и не имеют фидуциарных обязательств перед Ассоциацией или другими Владельцами Паев. Их голос ограничен выборами в Совет управляющих и определенными действиями Ассоциации, которые считаются настолько важными, что не могут контролироваться исключительно должностными лицами и директорами Ассоциации, такими как продажа всего или практически всего имущества Ассоциации, слияние или объединение и т. д. Владельцы подразделений ассоциации имеют право присутствовать на заседаниях Совета управляющих, за некоторыми исключениями, и встречаться для обсуждения предлагаемых правил и положений.У них также есть определенные права по ходатайству Владельцев паев, владеющих не менее 20% процентной доли в общих элементах, передавать некоторые решения, в противном случае зарезервированные за Советом, на голосование Владельцев паев.

b) Совет управляющих или Совет директоров Ассоциации играет аналогичную роль Совету директоров бизнес-корпорации в избрании должностных лиц, а также в определении политики и принятии решений в отношении важных действий Ассоциации. Каждый Директор или Менеджер Ассоциации имеет фидуциарную обязанность действовать в лучших интересах Ассоциации, но имеет некоторую защиту от повторных предположений с помощью того, что называется правилом «делового суждения».

c) Должностными лицами Ассоциации обычно являются президент, секретарь и казначей, а иногда и один или несколько вице-президентов или помощников офицеров. Должностные лица ведут повседневную деятельность Ассоциации под контролем и надзором Совета, а также несут фидуциарные обязанности перед Ассоциацией.

d) Формальное участие и принятие решений Собственниками Подразделений и Советом Управляющих Ассоциации осуществляется посредством собраний и выборов, которых бывают 3 основных типа:

i) Собрания владельцев квартир;

ii) Заседания Совета управляющих; и

iii) Заседания комитетов, созданных Правлением.

2) Собрания и выборы собственников квартир:

a) Закон о кондоминиумах требует, чтобы Владельцы ячеек собирались ежегодно, как минимум, для целей избрания членов Совета управляющих, но они могут встречаться для других целей на ежегодном собрании или, чаще, на специальных собраниях.

b) Голосование обычно осуществляется по процентной доле в общих элементах, которая представляет собой процент, назначаемый каждой единице в Декларации (первоначально основанный на соответствующей справедливой рыночной стоимости каждой единицы).Однако, если Закон о кондоминиумах конкретно не требует процентного голосования по конкретному вопросу, подзаконные акты могут предусматривать одно голосование с равным весом по такому вопросу для каждой единицы.

c) Любой член Ассоциации имеет право, но только для надлежащей цели, проверять и копировать текущий список имен, адресов и взвешенных голосов всех членов Ассоциации, имеющих право голоса. Чтобы воспользоваться этим правом, член должен подать письменный запрос Правлению Ассоциации или его уполномоченному агенту, указав записи и надлежащую цель запроса.

d) Закон о кондоминиумах разрешает членство только одного класса.

e) Выборы Совета управляющих являются наиболее распространенным видом голосования Владельцев Паев:

i) Правление может распространять среди владельцев ячеек биографическую и справочную информацию о кандидатах на выборах, если (i) прилагаются разумные усилия для выявления всех кандидатов и всем предоставляется возможность включить свою информацию в информацию, подлежащую распространению; и (ii) Правление не выражает предпочтения ни одному кандидату.

ii) Выборы могут проводиться тайным голосованием при соблюдении разумных правил, принятых Советом. Тайные бюллетени — это бюллетени, в которых необходимо указать только процентную долю голосующей единицы и само голосование. В случае тайного голосования: (а) Правление должно принять правила для проверки статуса избирателя, и (б) любой кандидат на выборах или его представитель имеет право присутствовать при подсчете бюллетеней.

iii) В случае продажи единицы по так называемому «договору купли-продажи» или «договору о рассрочке» по сделке, покупателю разрешается голосовать и учитываться при определении кворума.

iv) Кворум собрания владельцев паев составляет 20% процентной доли в общих элементах, если иное не предусмотрено Уставом или большинством голосов владельцев паев.

v) Предварительное письменное уведомление о собраниях собственников подразделения должно быть отправлено по почте или доставлено не менее чем за 10 и не более чем за 30 дней до собрания. В уведомлении должны быть указаны время, дата, место и цель собрания.

vi) Специальные собрания могут быть созваны Президентом, Советом управляющих или Владельцами паев, при которых не менее 20% процентов долей в общих элементах.

vii) Выборы могут проводиться с помощью бюллетеней для заочного голосования (если это не запрещено Уставом или Уставом), если правило, предусматривающее заочное голосование, принято Правлением не менее чем за 120 дней до выборов или если это способ голосования разрешен Уставом или Положением. Для открепительных удостоверений применяются особые правила:

(1) Бюллетени должны быть отправлены или распределены по почте не менее чем за 10 и не более чем за 30 дней до выборов;

(2) Владельцам ячеек должно быть направлено письменное уведомление о крайнем сроке включения имени кандидата в бюллетень не позднее, чем за 21 день, причем крайний срок — не более чем за 7 дней до распределения бюллетеней;

(3) Бюллетени для голосования должны включать имена всех кандидатов, которые своевременно уведомили о своей кандидатуре, и должны давать владельцам Подразделений возможность отдавать голоса за вписанных кандидатов;

(4) Бюллетень, полученный только после окончания голосования, не учитывается; и

(5) Собственник ячейки, который уже проголосовал заочно, может позже явиться на избирательное собрание и проголосовать, тем самым аннулируя заочный бюллетень.

viii) Если это не запрещено Уставом, Уставом или правилом, принятым Правлением не менее чем за 120 дней до выборов, доверенные лица разрешены:

(1) Доверенности представляют собой письменные, подписанные и датированные обозначения голоса Владельца Паев, которые становятся недействительными через 11 месяцев после оформления.

(2) Любое доверенное лицо, распространяемое Правлением Владельцам Паев, должно давать Владельцам Паев возможность назначить любое лицо в качестве держателя доверенности и выразить предпочтение любому из известных кандидатов или указать свое имя.

ix) Все члены Правления должны быть полностью избраны.

x) Срок полномочий не менее одной трети Правления должен истекать ежегодно.

xi) Срок полномочий члена Совета не может превышать двух лет, хотя член Совета может стать преемником.

xii) Если у объекта несколько владельцев, в Правление может одновременно входить только один владелец. Кроме того, за данную единицу может быть отдан только один голос, даже если у данной единицы несколько владельцев.

xiii) Голосование осуществляется по процентной доле в общих элементах.Вакансии в Правлении могут быть заполнены 2/3 голосов членов Правления до следующего ежегодного собрания Владельцев паев, но Владельцы паев с долей участия не менее 20% в общих элементах могут потребовать более раннего избрания Владельцев паев для заполнить вакансию.

f) Определенные решения Владельца паев, такие как слияние или консолидация, продажа всего или практически всего имущества Ассоциации, или покупка или продажа земли или паев от имени всех владельцев паев, требуют 66 2/3% (или больший процент, если это предусмотрено в Декларации или Положении), голосование Владельцев квартир по процентной доле в общих элементах.Тем не менее, инструменты кондоминиума не могут предусматривать более 75% (¾) голосов владельцев паев для внесения поправок в документы, но для документов может потребоваться одобрение не менее чем всех залогодержателей паев.

3) Заседания Совета управляющих.

a) Правление должно собираться не менее четырех раз в год.

b) Заседания Правления могут быть созваны Президентом или 25% членов Правления.

c) Закон о кондоминиумах определяет собрание правления как «любое собрание кворума членов правления… проводимое с целью ведения дел правления.Обычно это интерпретируется как означающее, что Правление может проводить закрытые заседания, если голосование не проводится. (Являются ли закрытые собрания хорошей идеей и в какой степени это совершенно другой вопрос, чем то, могут ли они проводиться по закону.)

d) Каждое заседание Совета директоров (см. Определение выше) должно проводиться как открытое собрание, на котором может свободно присутствовать любой Владелец подразделения, за следующими исключениями:

i) Обсуждение незавершенного, вероятного или незавершенного судебного процесса;

ii) рассмотрение вопроса о найме, приеме на работу или увольнении сотрудников; и

iii) Обсудить нарушения правил или просрочки оценки собственником квартиры;

iv) Даже в случае этих исключений фактическое голосование Правления по вопросу должно быть открыто для Владельцев Паев.
v) Следует отметить, что, хотя Владельцы подразделений могут свободно посещать и наблюдать каждое открытое заседание Правления, им разрешается участвовать только в той мере и в соответствии с процедурами, которые время от времени устанавливаются Правлением.

e) Как правило, Правление определяет процедуры, в соответствии с которыми Правление должно вести свою деятельность. Встречи могут проводиться как очень формально, так и вполне неформально. Некоторые советы директоров предпочитают использовать такие процедурные рамки, как Правила регламента Робертса.Другие создают свой собственный набор процедур.

f) Официальные дела Правления обычно ведутся по предложению или резолюции члена Правления о том, что Ассоциация предпринимает определенные действия или действия. Перед тем, как решение будет обсуждено и поставлено на голосование, обычно требуется второй член Совета. В случае принятия решение становится официальным решением Совета, а затем включается в протокол собрания.

g) Владельцам подразделений разрешается записывать заседания Правления при соблюдении разумных правил и положений, принятых Правлением.

h) Уведомления о собраниях Правления должны быть отправлены по почте или доставлены всем Владельцам Подразделений не менее чем за 48 часов до каждого собрания, а также должны быть вывешены в подъезде, лифте или другом видном месте.

i) Кворум Совета составляет большинство, если иное не предусмотрено Декларацией или Уставом.

j) Существует несколько ограничений на рассмотрение вопросов, в которых есть интерес Директор или Менеджер или член ближайшего родственника Менеджера (супруга, родители и дети):

i) В соответствии с Законом штата Иллинойс о некоммерческих корпорациях, согласно которому большинство ассоциаций зарегистрировано и тем самым регулируется, хотя присутствие заинтересованного директора может рассматриваться для определения кворума, директор не может голосовать.

ii) Если Правление голосует за утверждение контракта с Директором или когда директор или член ближайшего родственника директора имеет 25% или более акций, Правление должно уведомить Владельцев паев в течение 20 дней после принятия решения. . После этого у владельцев ячеек есть возможность по ходатайству 20% владельцев ячеек потребовать проведения собрания владельцев ячеек для голосования по контракту.

k) Правление имеет право принимать разумные правила и положения, не противоречащие документам о кондоминиумах.Однако для этого Совет директоров должен сначала созвать собрание владельцев единиц для обсуждения предлагаемых правил и положений. Полный текст предлагаемых правил и положений должен быть включен в уведомление о собрании. После проведения собрания владельцев паев Правление может принять предложенные правила и положения, даже если консенсус на собрании не одобряет все или некоторые из предложенных правил.

l) Правление рассматривает годовой бюджет Ассоциации и голосует по нему, но применяются особые правила:

i) Предлагаемый бюджет должен быть разослан всем Владельцам подразделений не менее чем за 30 дней до заседания Правления для утверждения бюджета.

ii) Владельцам паев должно быть направлено письменное уведомление не менее чем за 10 и не более чем за 30 дней до заседания Правления, на котором будет рассматриваться бюджет.

iii) Если новый бюджет приведет к оценке более 115% от оценок за предыдущий год (если увеличение не требуется для покрытия чрезвычайных расходов или тех, которые предусмотрены законом), Владельцы ячеек, набравшие не менее 20% голосов, могут потребовать, чтобы проводится голосование, на котором Владельцы квартир большинством голосов могут отклонить предложенный бюджет.

iv) Существует особое правило расходов на дополнения или изменения. В этом случае расходы должны оцениваться отдельно и должны быть одобрены 2/3 голосов владельцев квартир.

v) Правлению разрешается принять многолетнюю оценку, но вся сумма оценки считается принятой в год принятия.

4) Заседания комитетов

a) Закон штата Иллинойс о некоммерческих корпорациях содержит конкретные положения о создании двух различных типов комитетов Советом управляющих (Устав или учредительный документ некоммерческой организации должен разрешать создание комитетов Советом директоров. .):

i) Консультативные комитеты, роль которых носит чисто консультативный характер, при этом все решения сохраняются за Советом директоров.

ii) Комитеты по принятию решений, которым Правление может делегировать полномочия по принятию решений.

б) Консультативные комитеты:

i) Давать только рекомендации, но не принимать решения.

ii) Кто угодно может быть членом комитета, при этом не требуется, чтобы члены Правления были членами комитета.

c) Комитеты по принятию решений:

i) Правление может делегировать большую часть полномочий по принятию решений, которыми обладает Правление, этому типу комитетов Правления.

ii) Как правило, большинство членов комитета составляет кворум.

iii) Комитет может состоять как из членов Правления, так и других лиц, но по крайней мере два члена комитета должны быть членами Правления, а члены Правления должны составлять большинство в комитете. Однако комитет, сформированный Советом директоров или иным образом уполномоченный Уставом, касающийся выборов, выдвижения, квалификации или полномочий директоров или других комитетов, участвующих в процессе избрания директоров, может состоять полностью из лиц, не являющихся директорами.

5) Протоколы собраний. Ассоциация должна вести следующие записи о своих собраниях и выборах:

a) Протоколы всех заседаний Ассоциации и ее Совета управляющих за предшествующие 7 лет.

b) Текущий список имен, адресов и взвешенных голосов всех членов, имеющих право голоса.

c) Бюллетени и доверенности, относящиеся к бюллетеням по всем вопросам, по которым голосовали члены Ассоциации в течение непосредственно предшествующих 12 месяцев, включая, помимо прочего, выборы членов Совета управляющих.

СВОБОДНО СВЯЗАТЬСЯ С НАМИ В ЛЮБОЕ ВРЕМЯ, ЕСЛИ У ВАС ЕСТЬ ВОПРОСЫ ИЛИ МОЖЕМ ЛИ МЫ ПОМОЩЬ ВАШЕЙ АССОЦИАЦИИ ОТНОСИТЕЛЬНО СБОРА ПРОШЛОГО СРОКА ИЛИ ЛЮБЫХ ДРУГИХ ЮРИДИЧЕСКИХ ВОПРОСОВ.

Позвоните Барри Крейслеру по телефону (773) 394-6400

Важная информация Ассоциации кондоминиумов на этом сайте:

I. Законы, касающиеся ассоциаций кондоминиумов в целом (щелкните по теме для получения информации):

• Для всего текста Закона о собственности кондоминиумов штата Иллинойс
• Для текста Постановления о кондоминиумах Чикаго
• Относительно текста положений Закона штата Иллинойс о насильственном въезде и задержании, применимых к кондоминиумам
• Для отдельных положений Закона о некоммерческих корпорациях штата Иллинойс, применимого в целом к ​​ассоциациям кондоминиумов штата Иллинойс
• Для положений Закона о собственности кондоминиумов штата Иллинойс, конкретно применимого к собраниям и выборам ассоциации кондоминиумов
• Для положений Закона штата Иллинойс о некоммерческих корпорациях, конкретно применимых к собраниям и выборам ассоциации кондоминиумов

II.Общая информация и советы относительно деятельности ассоциации кондоминиумов (нажмите на тему, чтобы получить информацию):

• Использование выселений при взыскании просроченных взносов за кондоминиумы или городские дома, просроченные платежи и штрафы; за опубликованную статью Барри Крейслера на эту тему
• Для получения дополнительной информации об услугах по выселению, предлагаемых ассоциациям кондоминиумов и таунхаусов адвокатским бюро Barry Kreisler, P.C.
• Процедуры собрания и выборов ассоциации кондоминиумов; для презентации, сделанной Барри Крейслером Ассоциации кондоминиумов, таунхаусов и ассоциаций домовладельцев, осень 2009 г. Конвенция по этой теме
• Когда ассоциация кондоминиумов может вернуть расходы на ремонт или улучшение отдельных владельцев квартир, за опубликованный ответ Барри Крейслера на «Вопрос месяца» в апрельском выпуске ACTHA NEWS за 2010 год.

Выборы кондоминиума должны проводиться в соответствии с установленной законом процедурой

Райан Полякофф | Condo Q&A

Уважаемые Poliakoffs,

Председатель совета директоров нашего кондоминиума не разослал никаких уведомлений о предстоящих выборах совета директоров кондоминиума.Он сделал то же самое и в прошлом году. Это нарушение правил кондоминиума?

Подпись, Р.С.

Уважаемый Р.С.,

Я не могу точно сказать по вашему вопросу, проводятся ли у вас выборы, но надлежащие уведомления не были отправлены; или если у вас просто не было выборов последние два года. Поэтому я попытаюсь ответить на оба вопроса.

Еще: Громкие гости? Правила кондоминиума могут применяться несколькими способами

Управляющие документы вашего кондоминиума, в частности, ваш учредительный договор и устав, будут описывать состав совета директоров (сколько членов совета директоров должно быть и должны ли они быть владельцами) и совета директоров членские сроки (как долго работает каждый член правления).

До лета 2018 года сроки правления были ограничены Законом о кондоминиумах — два года были разрешены, но все, что было дольше, было запрещено (и это число менялось с годами). Однако сегодня члены совета директоров могут избираться на любой срок в зависимости от ваших руководящих документов.

Существует положение Закона о кондоминиумах, которое предусматривает, что член совета директоров не может работать более восьми лет подряд, если он не будет одобрен подавляющим большинством голосов на следующих выборах, но эта политика не будет реализовываться в течение многих лет ( Отдел кондоминиумов считает, что закон является перспективным и не учитывает предыдущие услуги совета директоров).

Таким образом, выборы не обязательно должны проводиться ежегодно. В соответствии с действующим законодательством вполне возможно, что члены вашего совета директоров отбывают многолетние сроки и что их срок полномочий не истекает (например) до следующего года. Невозможно ответить на этот вопрос, не изучив свои руководящие документы.

Итак, если вы действительно должны были провести выборы (то есть есть места в совете директоров, которые должны стать вакантными в этом году), Закон о кондоминиумах, на 718.112, Fla. Stat., Запрещает очень четкую процедуру выборов, которой необходимо следовать.

Подробнее: Ограничения ТСЖ на коммерческие автомобили трудно обеспечить без четких определений

Во-первых, не менее чем за 60 дней до выборов, ассоциация должна отправить первое уведомление о дате выборов, предлагая кандидатам сообщить свои имена для включение в избирательный бюллетень. Форма о намерениях кандидата должна быть получена ассоциацией не менее чем за 40 дней до выборов, и они могут предоставить личный информационный лист (не больше обычного одностороннего листа бумаги) не менее чем за 35 дней до выборов.

Затем, по крайней мере, за 14 дней до выборов, ассоциация должна отправить по почте уведомление о выборах и годовом собрании, включая бюллетень, содержащий имена всех правомочных кандидатов (владельцев, которые не выплачивают любые денежные обязательства перед ассоциацией). не имеют права быть кандидатами и не могут быть включены в избирательный бюллетень, как и лица, осужденные за тяжкое преступление и чьи гражданские права не были восстановлены в течение как минимум пяти лет).

Пакет также должен включать конверт для голосования, а затем внешний конверт, на котором владелец или голосующий член подпишет конверт и передаст свой голос.

Обратите внимание, что выборы и годовое собрание — это совершенно разные процессы, даже если они должны происходить одновременно. Для проведения выборов не требуется традиционный кворум, хотя для того, чтобы они были действительными, в выборах должны участвовать не менее 20% владельцев. Чрезвычайно часто на ежегодном собрании не достигается кворум (который часто составляет большинство), но выборы продвигаются вперед.

Это параллельный процесс, и хотя во многих уведомлениях о ежегодных собраниях выборы традиционно включаются в повестку дня, это не совсем так — если ежегодное собрание не может вести дела из-за отсутствия кворума, выборы все же могут продвигаться вперед.

Итак, в вашем случае, если на самом деле есть места в совете директоров, которые должны освободиться в этом году, ваша ассоциация обязана отправить уведомления, описанные в уставе. В противном случае вы можете подать жалобу в Отдел кондоминиумов, таймшеров и мобильных домов или подать ходатайство об арбитраже.

Обратите внимание, однако, что также возможно, что это просто вопрос времени вашего ежегодного собрания, которое может не указываться в ваших положениях или статьях, и которое правление может отложить из-за пандемии COVID-19.Все это законные проблемы, которые вы должны изучить, прежде чем подавать жалобу.

Райан Полякофф, партнер Backer Aboud Poliakoff & Foelster, LLP, является сертифицированным специалистом Совета по законам о кондоминиумах и планируемой застройке. Эта колонка посвящена памяти Гэри Полякова, пионера юридической индустрии общественных объединений, неутомимого адвоката и автора трактатов, книг и сотен статей. Райан Полякофф и Гэри Полякофф являются соавторами книги «Новые районы — Руководство для потребителей по кондоминиумам, кооперативному хозяйству и проживанию в семье домовладельцев».Присылайте свои вопросы по адресу [email protected]. Не забудьте указать свое местоположение.

Проведение безопасных выборов в совет директоров кондоминиумов на расстоянии

Авторы: Говард Дакофф и Адам Кан. Эта статья опубликована в июльском выпуске Condo Lifestyles за 2020 год, www.condolifestyles.net

Пандемия коронавируса заставила ассоциации кондоминиумов пересмотреть свои стандартные методы работы. От проведения виртуальных собраний правления с помощью видеоконференции (например, Zoom или Skype) до перенастройки общих удобств элементов и обновления правил, политик и протоколов для таких удобств, чтобы способствовать социальному дистанцированию, ассоциации кондоминиумов проявляют творческий подход, чтобы безопасно вернуться к «нормальному» (или как можно ближе к нашему предыдущему определению «нормального»).

Выборы совета директоров кондоминиумов — не исключение. В настоящее время личные ежегодные собрания, на которых многие владельцы квартир собираются в одной комнате и голосуют на выборах в совет директоров, больше не рекомендуются и могут представлять риск для здоровья из-за потенциального распространения коронавируса. Однако это не означает, что выборы в совет директоров следует отложить на неопределенный срок, тем более что нет уверенности в том, когда истечет срок действия рекомендаций CDC по социальному дистанцированию.Правила, разрешающие электронное уведомление и голосование, также могут быть приняты в соответствии с разделами 18.4 (s) и 18.8 Закона о собственности кондоминиумов штата Иллинойс. При небольшом упреждающем планировании и творчестве выборы можно безопасно провести с минимальными нарушениями. Ниже приведены некоторые стратегии безопасного и удобного проведения выборов в совет директоров во время пандемии коронавируса:

1. Использование доверенных лиц для ограничения личных встреч. Прокси-серверы позволяют владельцу единицы назначать доверенного лица для голосования от их имени лично на собрании.Указание одного и того же держателя доверенного лица по умолчанию сокращает количество лиц, которые должны физически присутствовать на ежегодном собрании для голосования, поскольку только держатель доверенного лица должен лично присутствовать на собрании, чтобы голосовать от имени владельца подразделения. Другими словами, вместо того, чтобы десятки владельцев ячеек (или более) явились лично для голосования, один доверенное лицо может ненадолго присутствовать на голосовании на собрании от имени этих владельцев ячеек, чтобы зарегистрировать свой голос, с остальной частью годового собрания. встреча проводится в режиме видеоконференции или телеконференции.Для достижения этой цели будет использоваться назначенный доверенное лицо для всех доверенных лиц (обычно должностное лицо правления) на направляемом доверенном сервере, посредством чего владельцы единиц определяют свои предпочтения для голосования за кандидатов, а доверенное лицо должно уважать выбор этих кандидатов. Использование доверенных лиц для выборов в правление уже является стандартной практикой во многих ассоциациях кондоминиумов, но подчеркивание вышеупомянутого подхода минимизирует личные контакты на ежегодном собрании и будет соответствовать руководящим принципам CDC в отношении социального дистанцирования, чтобы более безопасно проводить ежегодные выборы.
2. Принять правила голосования по почте . Голосование по почте (т. Е. «Заочное голосование») позволяет владельцам единиц подавать свои бюллетени напрямую, не присутствуя на годовом собрании. В отличие от доверенных лиц, где доверенное лицо должно явиться лично, чтобы проголосовать от имени владельцев ячеек, с помощью открепительного бюллетеня нет необходимости никому приходить лично для регистрации своего голоса. «Уловка» заключается в том, что ассоциация кондоминиумов должна принять правило, разрешающее голосование по почте, по крайней мере, за 120 дней до выборов, поэтому ассоциациям будет разумно заранее рассмотреть вопрос о принятии правил голосования по почте задолго до следующих выборов.Примечание: если ассоциация кондоминиумов приняла правила, разрешающие голосование по почте, то доверенные лица не могут использоваться на выборах совета после вступления в силу правил голосования по почте.
3. Внедрить процедуры безопасного личного голосования. Личное голосование по-прежнему может проводиться с корректировками для соблюдения рекомендаций CDC, включая социальное дистанцирование. Стратегии безопасного личного голосования включают расширенные собрания (больше времени для голосования, поэтому меньше скоплений людей), ступенчатый вход в комнату для собраний, добавление физических маркеров, указывающих на соответствующую социальную дистанцию, и, конечно же, предоставление дезинфицирующего средства для рук и поощрение присутствующих носить соответствующие маски или маски для лица.Рекомендуется использовать доверенных лиц или голосование по почте (если разрешено) вместе с изменением процедур личного голосования, чтобы свести к минимуму личные контакты и избежать больших собраний.
4. Практически проводить часть годовых собраний без права голоса. Как и собрания совета директоров, часть ежегодного собрания владельцев паев без права голоса должна проводиться посредством видеоконференции или телеконференции. Владельцы подразделений могут заранее зарегистрировать свой голос либо по доверенности, либо по почте, если применимо, или лично на собрании (см. Выше) и подключиться к собранию, не выходя из безопасности своего подразделения.Выборы в правление имеют важное значение для надлежащей работы ассоциаций кондоминиумов и помогают гарантировать, что владельцы квартир имеют право голоса в управлении их ассоциацией. Путем продуманной адаптации избирательных процедур ассоциации кондоминиумов могут продолжать проводить выборы безопасно и с минимальными нарушениями.

«Разъяснение процедур выборов ТСЖ», News-Press

В: Какова общепринятая практика, которой должна следовать моя ассоциация домовладельцев для вскрытия и подсчета тайных бюллетеней, используемых для избрания правления? (Дж.Д., по электронной почте)

A: Раздел 720.306 (8) Закона об ассоциациях домовладельцев Флориды предусматривает, что если руководящие документы разрешают тайное голосование для членов, которые не присутствуют на собрании членов по выборам директоров, такие бюллетени должны быть размещены. во внутреннем конверте без опознавательных знаков и отправлено по почте или доставлено в ассоциацию во внешнем конверте, содержащем идентификационную информацию, отражающую имя члена, партию или посылку, за которые проводится голосование, и подпись владельца партии или посылки голосование.Процедура двойного конверта используется для сохранения тайны голосования.

Многие ассоциации домовладельцев проверяют информацию на внешнем конверте перед встречей, сверяя подписи и идентификацию посылки на внешнем конверте со списком квалифицированных избирателей ассоциации. Если право члена на голосование подтверждено и для этой партии или посылки не было подано другого бюллетеня, внутренний конверт вынимается из внешнего конверта, содержащего идентификационную информацию, и помещается вместе с бюллетенями, которые были поданы лично, и он открывается при подсчете бюллетеней.Если на партию или посылку подано более одного бюллетеня, бюллетени для этой партии или посылки аннулируются. Любое голосование бюллетенями, полученное после закрытия голосования, не может быть рассмотрено.

Большинство ассоциаций назначают «избирательную комиссию» для обработки и подсчета голосов. В состав избирательной комиссии должны входить владельцы, не заинтересованные в результатах выборов, в том числе действующие члены совета директоров, кандидаты или члены их семей. На годовом собрании комитет должен вскрывать внешние конверты.Затем внутренние конверты открываются и подсчитываются. Если для собрания было разрешено электронное голосование, «электронные голоса» должны быть добавлены к подсчету. Выборы решаются поданным множеством бюллетеней.

Следует отметить, что закон разрешает, но не требует, чтобы ассоциации домовладельцев использовали тайное голосование на выборах. В законе говорится, что ассоциация должна соблюдать свой устав при проведении выборов. Одна из наиболее распространенных ошибок, которые я вижу на выборах в ТСЖ, — это следование процедурам, отличным от предусмотренных в уставе, потому что это может быть воспринято как более справедливое или легкое.Я советую, чтобы в уставе содержался процесс выборов, аналогичный тому, который предусмотрен законом для кондоминиумов, который включает право всех собственников выдвигать свою кандидатуру для участия в совете директоров, а также процедуру выборов, обеспечивающую тайное голосование.

Q: Моя ассоциация кондоминиумов недавно проголосовала за внесение поправок в декларацию кондоминиума. Поскольку членов совета директоров нет в городе, поправка еще не внесена в протокол. Может ли ассоциация по-прежнему применять новые ограничения в поправке до того, как поправка будет зарегистрирована? (Дж.Т., по электронной почте)

A: No. Раздел 718.110 (3) Закона о кондоминиумах Флориды предусматривает, что поправки к декларации вступают в силу, если они внесены в публичные записи округа, в котором декларация зарегистрирована. Раздел 718.112 (1) (b) того же закона предусматривает, что поправки к подзаконным актам и учредительным документам также недействительны до тех пор, пока они не внесены в публичные записи. Поправки к учредительным документам также должны быть поданы государственному секретарю Флориды, отдел корпораций.

Устав Флориды для ассоциаций домовладельцев (глава 720) и ассоциаций кооперативов (глава 719) содержит аналогичные требования. Правила и положения кондоминиумов и кооперативных ассоциаций не нуждаются в регистрации, чтобы иметь юридическую силу. Правила ассоциации домовладельцев должны быть зарегистрированы, хотя законопроект, который в настоящее время находится на рассмотрении Законодательного собрания Флориды, который, как говорят, имеет высокие шансы на принятие, изменит это.

Джозеф Адамс — поверенный Becker & Poliakoff, P.А., Форт Майерс. Присылайте вопросы по адресу [email protected]. Предыдущие выпуски можно посмотреть на сайте floridacondohoalawblog.com.

Вопросы и ответы в день выборов — Справочник по ресурсам Правления: взгляд на процесс избрания членов Правления

Это ежегодный обряд посвящения владельцев кооперативов и кондоминиумов. Примерно раз в год они собираются в общей зоне — в моем кооперативе в Астории это был подвал, сразу после стиральных машин и сушилок — и голосуют за правление на следующий год. Иногда на выборах идет жесткая борьба.Часто одни и те же люди остаются на доске десятилетиями. Иногда — как это было в случае с моим зданием — мы, владельцы, так отчаянно пытались не участвовать в совете директоров, что выбирали президента, который даже не жил в этом здании.

Следовательно, выборы не обязательно так просты, как кажется, особенно в больших и густонаселенных зданиях. Есть много плюсов и минусов, плюсов и минусов. Давайте проведем сеанс вопросов и ответов и прольем немного света на эту тему:

Q: Как часто в здании должны проводиться выборы совета директоров?

«Как правило, устав предусматривает ежегодные выборы», — говорит Рональд А.Шер, партнер-основатель юридической фирмы Himmelfarb & Sher в Уайт-Плейнс и генеральный советник Совета кооперативов и кондоминиумов Вестчестера. «Организационными документами предусмотрено годовое собрание акционеров. В это ежегодное собрание будут включены выборы директоров — всех или некоторых ».

«Все за один год или в произвольном порядке», — говорит Шер.

Q: Какие законы регулируют это?

«Закон о коммерческих корпорациях Нью-Йорка (BCL) 602 (b) требует, чтобы выборы в совет директоров проводились ежегодно в день, установленный уставом кооператива», — поясняет поверенный Роберт Тирман из Litwin & Tierman, Пенсильвания, в Хакенсаке.«BCL 603 (a) предусматривает, что, если это не произойдет через один месяц после установленной даты или через 13 месяцев после последних выборов, и правление не назначает выборы в течение двух недель и не проводит их в течение двух месяцев после этого, то одно проводится в течение от 60 до 90 дней по ходатайству не менее 10 процентов акционеров ».

Q: Таким образом, даже небольшая группа акционеров имеет возможность свергнуть диктаторский совет, по крайней мере, теоретически. Но как провести выборы 10% акционеров? Разве им не нужен кворум?

«И на таком собрании наличие кворума (обычно не менее большинства акционеров) не требуется», — говорит Тирман.

Q: Действительно ли выборы проводятся в один и тот же день каждый год в соответствии с уставом?

«На практике кооперативы не чувствуют себя обязанными проводить выборы в дату, установленную в уставе, и иногда позволяют пройти без выборов гораздо больше года», — говорит Тирман. «Но большинство чувствует себя обязанным проводить их ежегодно, даже несмотря на то, что советы директоров не часто ожидают, что акционеры будут критиковать их исполнение своей часто сложной и неблагодарной роли директоров.”

Q: Отличается ли процесс выборов между кооперативами и кондоминиумами?

«Нет, это просто акции. Это либо долевое, либо процентное голосование », — говорит Линда Гиббс, исполнительный директор Honest Ballot Association, организации, расположенной в Флорал-парке. Первоначальная ассоциация была основана Теодором Рузвельтом в 1909 году для проведения честных и честных выборов.

«Одно отличие состоит в том, что в кондоминиумах не допускается кумулятивное голосование, которое для кооперативов обычно позволяет акционерам« проголосовать пулей »по всем своим акциям, умноженным на количество мест в совете директоров, выставленных на выборы, даже для одного кандидата», — говорится в сообщении. Тирман.«Кроме того, для кооперативов акционер получает один голос на каждую принадлежащую ему акцию. Что касается кондоминиумов, владельцы квартир иногда получают только один голос за квартиру, даже если в некоторых квартирах доля общих интересов выше или ниже.

Q: А как насчет юридических различий?

«Процесс выборов в кооперативах и кондоминиумах довольно схож, — говорит Тирман. «BCL строго не регулирует кондоминиумы, потому что они не являются корпорациями, как кооперативы.Но в уставе кондоминиумов есть положения о выборах, которые полностью соответствуют BCL, и стандартные положения о кооперативах. А суды часто применяют концепции BCL к вопросам кондоминиума ». В: Каковы обязанности правления в отношении продвижения и облегчения выборов жильцов здания?

«Правление несет фидуциарную обязанность соблюдать устав для облегчения и проведения процесса ежегодных собраний», — говорит Шер. «От них требуется надлежащее уведомление — обычно не менее чем за 10 дней — о проведении встречи.”

Q: Какова их мотивация?

«Умные советы директоров осуществляют тщательный надзор за процессом, потому что советы кооперативов / кондоминиумов имеют существенные и важные полномочия по принятию решений, а результаты выборов, определяющие, кто будет служить, могут существенно повлиять на производительность кооператива или кондоминиума. — говорит Тирман.

«Прокси — это обозначение», — говорит Шер.«Обычный тип доверенности позволяет акционеру назначить кого-то еще для голосования на выборах или делать все, что они могли бы сделать на собрании».

«Акционеров / владельцев паев просят вернуть формы доверенности управляющему агенту независимо от того, планируют ли они присутствовать или нет», — говорит Тирман. «Цель состоит в том, чтобы обеспечить кворум для проведения выборов. На встрече сотрудники управляющего агента просят присутствующих при входе предоставить любые другие доверенности, которые могут быть у них в распоряжении.После выдвижения кандидатур и выступлений кандидатов бюллетени раздаются, голосуются и собираются. Иногда держатели доверенных лиц будут ждать до тех пор, чтобы проголосовать за своих доверенных лиц ».

Q: Значит, доверенность похожа на ограниченную доверенность?

«Доверенность сильнее, — говорит Шер. «Доверенности не нужно нотариально заверять или подтверждать — подписывать в присутствии свидетеля. Ограниченная доверенность аналогична бюллетеню для заочного голосования.

Q: Это может открыть дверь для проблем.

«Это всегда проблема с прокси», — говорит Гиббс. «Кандидаты стучатся в двери, они пытаются получить голоса доверенных лиц. Вопрос в том, кто пришел первым ». В: Как проходит реальный процесс голосования?

«Есть разные процедуры», — говорит Шер. «Если у вас есть безальтернативные выборы [т.д., на каждый офис баллотируется только один человек], вы можете иметь то, что называется viva voce — голосовое голосование акционеров. Если выборы будут оспоренными, будут назначены инспекторы по выборам ».

Q: Кто инспекторы выборов?

«Персонал управляющей компании обычно ведет фактический подсчет», — говорит Тирман. «В случае выборов, в которых идет ожесточенная борьба, иногда привлекаются независимые фирмы, занимающиеся подсчетом результатов выборов.”

Q: Зачем тратить деньги на независимую фирму, занимающуюся подсчетом результатов выборов?

«Нам нравится проводить выборы от начала до конца», — говорит Гиббс из Honest Ballot Association. «Мы объективны — нам все равно, кто победит».

Q: Что еще вы предлагаете?

«Мы стараемся гарантировать, что у них есть кворум», — говорит Гиббс.

Q: Да, я слышал, что самая сложная часть выборов — собрать в зале достаточно людей, чтобы они стали официальными. Я слышал о досках, предлагающих дверные призы и розыгрыши в дополнение к кофе и пирожным, просто чтобы привлечь людей.

«Советы директоров делают все, что в их силах, — говорит Гиббс, чтобы привлечь акционеров».

Q: Вы рекомендуете их использовать?

«Я предпочитаю, чтобы это делали табуляторы», — говорит Шер.

Q: Что делать, если выборы близки? Вы можете потребовать пересчета?

«Как правило, если это будет близко, инспекторы по выборам будут пересчитывать до объявления», — говорит Шер.

В: Что произойдет, если результаты выборов будут оспорены?

«BCL 619 предусматривает, что Верховный суд Нью-Йорка (главный суд первой инстанции) обладает юрисдикцией рассматривать жалобы на корпоративные выборы и отменять или изменять их в случае обнаружения нарушений», — говорит Тирман.«Это применимо к кооперативным выборам, а также, вероятно, применимо и к выборам кондоминиумов. Но, согласно применимому сроку давности, эти вызовы должны быть начаты в течение четырех месяцев после выборов ».

Q: Сколько времени занимает весь избирательный процесс?

«От 21 до 30 [дней] от начала до конца», — говорит Гиббс.

Хотя выборы в вашем доме, вероятно, не так жарко, как шумиха вокруг «висящих чадов» во Флориде во время определенных президентских выборов, или не так интенсивны, как подготовка к Национальному съезду Демократической партии 2008 года, все же важно добиться их Правильно.С помощью компетентных юристов и профессионалов в области управления, а также авторитетной компании, занимающейся составлением таблиц, выборы в вашем здании могут пройти гладко и успешно.

Грег Олеар — писатель-фрилансер и часто пишет в The Cooperator.

Как обеспечить успешное проведение ежегодного собрания кондоминиума и избрание в совет директоров

По мере того, как календарь приближается к концу, и мы приближаемся к концу года, для членов совета директоров и менеджеров снова пора убедиться, что они готовы к своим ежегодным собраниям, включая выборы совета директоров.Несмотря на то, что проведение эффективных выборов имеет решающее значение для каждой ассоциации, они не должны быть стрессовыми или пугающими событиями. Выполнив несколько простых шагов, вы можете гарантировать, что ваши выборы пройдут без сучка и задоринки и в соответствии с законодательством Флориды и руководящими документами вашей ассоциации.

Правление прежде всего должно знать, кто может, а кто не может фигурировать в бюллетенях для избрания в правление. Осужденные преступники не могут входить в состав Совета, если их гражданские права не были восстановлены более чем за 5 лет до выборов.Лицо, которое было отстранено или исключено из правления любой ассоциации Отделом кондоминиумов, таймшеров и мобильных домов, также не имеет права быть кандидатом. Кроме того, все кандидаты должны быть в курсе своих оценок и других денежных обязательств (рекомендуется, чтобы ассоциация провела тщательный аудит всех счетов до выборов).

Также, если ассоциация имеет более 10 единиц, то совладельцы паев не могут одновременно входить в состав правления.В руководящих документах вашей ассоциации может содержаться дополнительная информация о кандидатуре, например, кто имеет право баллотироваться в совет, если подразделение принадлежит корпорации или другому юридическому лицу.

Все подходящие кандидаты, желающие баллотироваться в правление, должны письменно уведомить ассоциацию о своем намерении баллотироваться и направить это уведомление не менее чем за 40 дней до выборов. После того как ассоциация получила уведомление от кандидата о том, что он или она намеревается баллотироваться, она должна выдать ему или ей квитанцию ​​о подтверждении получения уведомления.

После регистрации кандидатам разрешается проводить агитацию и лоббировать своих совладельцев. Кандидаты могут предоставить информационный листок лица не менее чем за 35 дней до выборов, который не может превышать одну сторону стандартного листа офисной бумаги. Информационный лист может содержать информацию о происхождении кандидата, образовании, квалификации и других характеристиках, которые кандидат считает важными. Как обсуждается ниже, информационный листок должен быть разослан членам ассоциации до выборов, но ассоциация не может изменять или редактировать информационный лист кандидата.Кандидату также разрешается проводить агитацию лично, например обсуждать свою квалификацию с соседями.

После того, как правление определило тех владельцев, которые имеют право участвовать в выборах, оно должно разослать уведомления о выборах владельцам ячеек. Первое уведомление должно быть отправлено собственникам как минимум за 60 дней до выборов. Это уведомление информирует владельцев о том, что, если они хотят баллотироваться в правление, они должны направить свое уведомление о намерении сделать это в письменной форме в ассоциацию по крайней мере за 40 дней до выборов (как указано выше).

Второе уведомление о выборах также должно быть отправлено не менее чем за 14 дней, но не более чем за 34 дня до выборов. Это уведомление особенно важно, и оно должно включать в себя все личные информационные листы, представленные каждым кандидатом, а также бюллетени и конверты для голосования. Следует отметить, что закон Флориды не позволяет использовать доверенных лиц при проведении выборов в правление.

В бюллетене должны быть перечислены все подходящие кандидаты в алфавитном порядке по фамилии.Избирателям не разрешается вписывать кандидатов. Бюллетени также не должны содержать места для подписи или другой информации, идентифицирующей избирателя. За очень ограниченным и редким исключением бюллетени должны быть одинаковыми по размеру, цвету и внешнему виду.

Когда второе уведомление направляется ассоциацией, она должна предоставить каждому владельцу по крайней мере один внешний конверт, один внутренний конверт и один бюллетень для голосования; конверты используются для возврата заполненных бюллетеней и обеспечения конфиденциальности в процессе голосования.Внутренний конверт меньшего размера предназначен для возврата заполненного бюллетеня и не должен содержать никакой идентифицирующей информации. Внешний конверт должен быть предварительно адресован тому, кто будет получать бюллетени от ассоциации. На внешней стороне конверта должно быть место для имени избирателя, его или ее подразделения и подписи избирателя.

После завершения голосования владелец помещает конверт меньшего размера внутрь конверта меньшего размера, затем запечатывает и возвращает. Если владелец владеет более чем одной единицей, в большой конверт можно поместить несколько конвертов меньшего размера, но конверты меньшего размера не могут содержать больше одного бюллетеня.Затем запечатанный внешний конверт возвращается в ассоциацию.

Срок полномочий члена совета директоров истекает в день проведения годового собрания, поэтому выборы членов совета директоров должны происходить в тот же день, время и в том же месте, что и ваше годовое собрание. Кворум владельцев не требуется для участия в ежегодном собрании для подтверждения выборов, но 20% или более владельцев должны участвовать в выборах, чтобы они были действительными. Кроме того, на собрании должны быть пустые бюллетени для тех владельцев, которые предпочли не голосовать по почте.Подсчет голосов проводится беспристрастным комитетом, назначаемым правлением, но не содержащим членов правления или лиц, связанных с ними.

Комитет должен убедиться, что избиратель, указанный на внешнем конверте, является квалифицированным избирателем. Если внешний конверт не подписан правомочным избирателем, бюллетень не учитывается. Соответственно, ассоциации рекомендуется обеспечить, чтобы любое подразделение, принадлежащее коммерческой организации, трасту или другому субъекту, не являющемуся человеком, должным образом назначило представителя для голосования от ее имени в соответствии с руководящими документами ассоциации.

Флорида также недавно приняла закон, разрешающий онлайн-голосование для советов директоров. Электронное голосование разрешено, но бумажное голосование все же должно быть предложено. Однако правление должно принять решение о применении электронного голосования на собрании правления, которое объявляется не менее чем за 14 дней до выборов. Кроме того, правление должно получить согласие владельцев, а система должна иметь возможность проверять личность и право собственности избирателя. К электронному голосованию предъявляются особые и несколько сложные требования, поэтому советы, которые выбирают это предложение, должны быть очень осторожны, чтобы обеспечить соблюдение.

В течение 90 дней с момента избрания все члены совета директоров должны подтвердить в письменной форме, что он или она прочитал и понимает руководящие документы и будет добросовестно выполнять свои обязательства, или может представить доказательства завершения образовательного семинара, проведенного лицом, утвержденным отделом кондоминиумов, таймшеров и передвижных домов.

Если владелец возражает против результатов выборов, у него есть 60 дней, чтобы оспорить результаты выборов.Более подробную информацию о том, как оспорить выборы, можно найти в нашем отличном сообщении в блоге по этой теме.

Факты о том, что могут и чего не могут сделать президенты советов домовладельцев и кондоминиумов

Может ли президент вашего ТСЖ или кондоминиума голосовать по рутинным вопросам на заседаниях совета вашей ассоциации, или президенту разрешено голосовать только в случае равенства голосов?

Это всего лишь одна ситуация, связанная с президентами совета директоров, которую обычно неправильно понимают. Другой: может ли президент действовать самостоятельно, чтобы подписать контракты, связывающие ассоциацию?

Кажется, что должность президента порождает множество недоразумений и заблуждений.«Я могла бы написать здесь целую статью», — шутит Сьюзан Хокс МакКлинтик, соуправляющий акционер и председатель группы практики транзакций общественных ассоциаций в юридической фирме Epsten Grinnell & Howell в Сан-Диего.

Здесь Макклинтик и другие эксперты объясняют типичные обязанности президента и развенчивают распространенные заблуждения об этой должности.

Таможня может создать путаницу

Заблуждения, вероятно, происходят из прошлой практики, но это не значит, что они основаны на законах или правилах, которым необходимо следовать, говорит Тодд Дж.Билли, поверенный в Общественной ассоциации юристов в Сент-Луисе; Билли — лицензированный поверенный в штатах Миссури и Иллинойс, у него более 1000 активных клиентов кондоминиумов и домовладельцев.

«Многие заблуждения порождаются привычками, а не официальным юридическим заключением о том, что можно сделать», — говорит он. «Обычно, если давний член совета директоров, занимавший пост президента, не хочет голосовать по какой-либо причине, практика становится правилом», — говорит Билли. «Но стандарт — это голосование президентов. Они должны голосовать.

«Если президенты не голосуют, то это вопрос:« Хорошо, если президент голосует только при равенстве голосов, создает ли это чрезмерное значение для позиции — президента и этого голосования по сравнению со всеми голосами ». на равных?» — спрашивает Билли. «Вот как должны работать доски».

McClintic находится на той же странице. «Президент, который является членом совета директоров, имеет такой же голос в отношении действий совета, как и любой другой директор», — объясняет она. «Каждый директор имеет фидуциарные обязательства перед ассоциацией, и президент, который одновременно является директором, обычно должен голосовать по всем вопросам перед советом, если только у президента нет конфликта интересов по отдельному вопросу голосования.

«Каждый офицер имеет равные полномочия по вопросам, требующим действий на доске», — добавляет она. «Таким образом, когда дело доходит до голосования по действиям совета, президент ничем не отличается от секретаря, вице-президента или даже члена совета директоров».

Джейн Ф. Болин, член-основатель и управляющий партнер PeytonBolin, юридической фирмы из Флориды, специализирующейся на праве общественных ассоциаций, соглашается. «Заблуждение состоит в том, что люди думают, исходя из вашего должностного положения, что у вас больше власти, чем у другого директора в совете», — говорит она.«Вы этого не сделаете. Все директора имеют равный голос. И ни один директор не должен действовать вне рамок группового соглашения в качестве совета директоров. Разделенных полномочий не существует».

Возможно, в ваших документах есть необычные правила

Мы не говорим, что если в вашем штате или руководящих документах есть необычные правила, касающиеся власти президента, вы должны их игнорировать. Мы просто говорим, что если у нет в конкретных правил о том, что президент может и что не может делать, то ваш председатель совета директоров такой же, как и любой другой чиновник.

«Устав и учредительный договор ассоциации — это первое место, где нужно искать власть и авторитет президента совета», — советует МакКлинтик. «В большинстве штатов также есть законы, регулирующие должностных лиц. Обычно роль президента совета директоров заключается в председательстве на заседаниях совета и его членов, поддержании связи с руководством и выполнении указаний совета. Полномочия президента совета обычно ограничены под контролем и руководством правления, которое является руководящим органом ассоциации.«

Макклинтик добавляет, что крупные корпорации часто нанимают людей, помимо директоров, для заполнения должностей офицеров; как правило, в общественных ассоциациях директора назначают должностных лиц из самих себя.« Однако эти две роли различаются », — отмечает МакКлинтик. «Правление принимает большинство решений, а должностные лица, включая президента совета, исполняют решения совета.

«Я думаю, что большая часть путаницы по поводу полномочий президента возникает из-за того, что мы имеем дело с людьми, для которых участие в любом совете директоров является довольно новым опытом», — говорит МакКлинтик.«Таким образом, они действительно не понимают двух разных ролей, таких как член правления и должностное лицо. Они не понимают взаимосвязи между этими двумя вещами.

» Кроме того, в некоторых ассоциациях участие так мало, даже По мнению членов правления, президент просто по умолчанию делает многое, — добавляет МакКлинтик. — Это те, кто в конечном итоге разговаривает с менеджером, поэтому легко попасть в эту роль все время давать указания ».

Что правда, а что нет

Итак, что правда, а что неправильное восприятие? Вот несколько рекомендаций:

• Если это не ясно, идея о том, что президент голосует только для того, чтобы разорвать ничью, неверна. «В этом нет правды», — говорит Болин. «Нет такого законодательного определения. Я думаю, что это стало ублюдком из Правил Роберта Приказа ; многие члены правления путают эту идею с другими парламентскими процедурами».
• Президенты должны обеспечивать руководство. «Я определил роль президента, основываясь на моем опыте, как представителя сообщества», — объясняет Болин. «Этот человек был избран президентом, поэтому он является лидером совета директоров.«

  Однако не путайте лидерство с полномочиями генерального директора.« Президенты совета директоров не являются исполнительными директорами », — заявляет Билли. полномочия с точки зрения постановки целей и лидерских инициатив. Обычно это происходит из-за того, что есть чрезмерно усердный член правления — это не обязательно должен быть президент, — который пытается действовать как следящий за соблюдением правил. Но правление имеет право находить нарушения, а не один член правления.«

• Президенты обычно проводят собрания, но это не правило. « Я обычно говорю членам совета директоров не рассматривать название как нечто иное, кроме административного », — говорит Билли.« Как президент, их основная функция заключается в том, чтобы провести встречу. Основная функция секретаря — составлять протоколы; казначей просматривает финансовые отчеты.

  «Но все они несут ответственность за то, чтобы все это было сделано правильно», — добавляет Билли. «Некоторые люди не любят проводить собрания, и это нормально.Я говорю им, чтобы они не были президентом. Как правило, срок полномочий офицеров составляет один год. Я советую каждому занять другую должность и немного выйти за пределы своей зоны комфорта ».
  

  Болин согласен с тем, что президенты обычно проводят собрания, но не обязаны.« Они могут делегировать ведение собрания менеджеру. , — говорит она.

• Президенты могут связывать обязательствами ассоциацию, но могут и другие директора. «Когда дело доходит до выбора подрядчиков, — спрашивает Билли, — может ли один член совета директоров подписать контракт? Конечно, но правление еще должно одобрить этот акт.«

  . Возможно, президент индивидуально имеет полномочия связывать обязательствами ассоциацию без остального одобрения совета. Но это верно только в том случае, если эти полномочия были предоставлены президенту». Президент совета может подписать контракт или предпринять другие действия от имени ассоциации только в том случае, если правление предоставило президенту такие полномочия «, — объясняет МакКлинтик. могут этого не знать и обычно могут полагаться на предполагаемый авторитет члена совета директоров, с которым имеют дело.
  

  «Если правление не делегировало ответственность подписывать контракты президенту, все члены правления имеют одинаковый голос по контрактам», — говорит Болин. «Но во Флориде все члены правления обладают этой предполагаемой властью связывать ассоциацию».

• Президент не обладает исключительными полномочиями определять повестку дня собрания. «Одна вещь, которая часто приводит к разногласиям, — это определение повестки дня заседания совета директоров», — отмечает МакКлинтик. «Очень часто это делается совместно президентом совета директоров и менеджером.В Калифорнии повестка дня в значительной степени определяется временем, когда вы приходите на собрание, и так и должно быть. Должна быть чрезвычайная ситуация, чтобы вопрос, не включенный в повестку дня, мог быть поднят после ее определения.

  «Когда президент и менеджер работают вместе над созданием повестки дня, это обычно происходит по умолчанию», — утверждает МакКлинтик. «В большинстве подзаконных актов на самом деле нет ничего, что говорило бы о том, как вы устанавливаете повестку дня, и нет никаких официальных процедур для этого. Большинство подзаконных актов туда не входят.