Протокол правления об избрании председателя тсж: Образец протокола заседания правления ТСЖ

Содержание

Протокол правления тсж \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Протокол правления тсж (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Протокол правления тсж

Судебная практика: Протокол правления тсж Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 147 "Правление товарищества собственников жилья" ЖК РФ
(ООО "Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения")Суд, отказывая в удовлетворении требований физического лица к ТСЖ о расторжении соглашения о совмещении, заключенного с председателем ТСЖ, указал, что по смыслу части 3.1 статьи 147 ЖК РФ законодателем установлен запрет совмещения должности председателя ТСЖ и управляющего ТСЖ на основании трудового договора. Между тем трудовой договор между сторонами не заключался. Решение о заключении соглашения о совмещении должности было принято на основании решения правления ТСЖ протоколом и направлено, вопреки утверждениям стороны истца, на экономию и рациональное использование денежных средств членов ТСЖ, обусловлено большим объемом работ.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 143.1 "Права членов товарищества собственников жилья и не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме" ЖК РФ"Доводы истцов о том, что им отказали в правлении ТСЖ выдать оспариваемый протокол общего собрания, суд счел несостоятельными, поскольку список документов для ознакомления предусматривается ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ, а также в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от дата N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами" и обязанность предоставления ТСЖ этих документов не зависит от наличия или отсутствия данной обязанности по их предоставлению в уставе. С данными документами, как следует из пояснений представителя ответчика, можно было свободно ознакомиться в комнате Правления ТСЖ в приемные часы. Запрос истцов о предоставлении документов оспариваемого собрания был направлен без указания номера квартиры (с дата адрес ТСЖ располагается по номеру кв. 103), поэтому не был получен ТСЖ."

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Протокол правления тсж

Нормативные акты: Протокол правления тсж "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 28.06.2021)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2021)1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1. 1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.3 настоящей статьи. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Копии решений и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, также подлежат направлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в срок, указанный в настоящей части, в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Приказ Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр
"Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор"
(Зарегистрировано в Минюсте России 21.02.2019 N 53863)В случае принятия общим собранием решения по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, подлинники решений и протокола подлежат направлению лицом, инициировавшим общее собрание, в орган государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации, на территории которого находится многоквартирный дом, собственники помещений в котором провели общее собрание, в срок, указанный в абзаце первом настоящего пункта, с единовременным направлением копий данных решений и протокола в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а также ресурсоснабжающей организации, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым общим собранием решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг.

правила назначения нового и переизбрания старого руководителя общим собранием или на заседании правления, протокол о продлении полномочий


О правах и обязанностях ТСЖ перед жильцами, о том, имеет ли оно право отключать свет должникам коммунальных услуг, вы можете узнать на нашем сайте. Образцы заявлений в ТСЖ о заливах квартиры и отсутствии отопления можно .

Основания для переизбрания председателя ТСЖ

Давайте рассмотрим основные причины, которые могут повлечь за собой такую процедуру, как переизбрание.

Начнем с того, что в каждом товариществе собственников жилья действует один важный документ, который является локальным нормативно-правовым актом.

Им является устав организации, который принимается с самого начала осуществления деятельности товарищества.

В данном уставном документе прописывается срок, на который избирается лицо, возглавляющее товарищество. По общему правилу, данный срок составляет 2 года, что во многом объяснимо.

Однако в некоторых случаях, когда этого хотят сами собственники жилья многоквартирного дома, а также члены правления, срок может быть увеличен, путем внесения в устав изменений, зарегистрированных протоколом.

Именно за этот срок руководитель может осуществить все необходимые действия, чтобы у собственников сложилось мнение о его деятельности.

Если срок трудовых отношений между собственниками и председателем истек, а жильцы многоквартирного дома не хотят избирать на второй срок руководителя тсж, то они могут инициировать процедуру перевыборов.

Таким образом можно сделать вывод о том, что причиной переизбрания может стать банальное окончание срока работы по уставу

.

Второй причиной для того, чтобы организовать переизбрание председателя является отказ руководителя занимать свою должность. Такое может произойти в виду различных жизненных обстоятельств, которые вынудят председателя и покинуть свой пост.

Третья причина, которая является основанием для переизбрания, это нежелание жильцов видеть на посту председателя данное лицо. Подобное может произойти, если председателем были совершены какие-либо серьезные правонарушения, и он не может занимать указанную должность.

Существуют и иные причины для переизбрания, но они встречаются достаточно редко, и достаточно индивидуальны для того, чтобы относить их к общей практике.

Узнайте из наших статей о том, как понять, какое ТСЖ обслуживает ваш дом, можно ли выйти из него или ликвидировать за бездействие, а также о том, кто такой управляющий и чем он должен заниматься.

Порядок смены председателя ТСЖ

Председатель жилтоварищества оставляет свою должность в следующих случаях:

  • по решению общего собрания жильцов-членов ТСЖ;
  • при истечении срока полномочий;
  • по решению жилищной инспекции;
  • по постановлению суда;
  • по собственному желанию.

Порядок снятия с должности руководящих органов жилищных товариществ и избрание новых определяется жилищным законодательством и уставом конкретной структуры.

СПРАВКА! Досрочное прекращение полномочий руководителя жилтоварищества находится в исключительной компетенции общего собрания жителей-членов ТСЖ (Часть 3 пункт 2 Статья 145 ЖК РФ).

Досрочная смена руководства в жилищном товариществе происходит в случаях, когда действующий председатель:

  1. не справляется со своими обязанностями;
  2. игнорирует обращения и жалобы владельцев квартир;
  3. не может решить проблем с должниками;
  4. замечен в растратах;
  5. нарушает устав и законодательство РФ;
  6. использует вверенные полномочия в личных целях.

Так как должность председателя выборная, его могут переизбрать и по причине утраты доверия владельцев жилья.

С чего начать?

Итак, для того, чтобы осуществить процедуру переизбрания, необходимо тщательно подготовиться.

В первую очередь вам необходимо предупредить всех жильцов о том, что планируется общее собрание.

Только на нём может быть произведена процедура переизбрания. Для этого, жильцов оповещают о проведении подобного мероприятия.

Оповестить их нужно лично, или же, путем объявления, вывешенном в людном, проходном месте.

Еще одним важным подготовительным действием является подготовка лиц, которые готовы занять место председателя.

Кандидаты на пост председателя должны были ознакомить членов ТСЖ со своей кандидатурой, а также, написать приветственную предвыборную речь, которая будет озвучена на собрании.

Важно подготовить и сотрудников товарищества к проведению собрания. Необходимо оповестить секретаря о надобности вести протокол собрания, чтобы результаты выборов сохранились и в бумажном виде.

На этом подготовительные действия завершаются, и можно переходить непосредственно к этапам проведения переизбрания.

О том, является ли ТСЖ управляющей компанией, каковы его плюсы и минусы, как сменить форму управления вашим домом на ТСЖ, заключить договора с собственниками и открыть спецсчет для капремонта.

Как переизбрать председателя ТСЖ: протокол перевыборов по смене руководителя

Если в них нет надлежащего подъездного ремонта, света, не работают лифты и так далее, значит, все отчисления на ремонт и содержание жилья идут немного в другое направление. Также

неоспоримым доказательством вашей правоты являются квитанции, выданные вам по факту необходимости оплаты.

В жилищном кодексе сказано о том, что сместить председателя ТСЖ можно по его собственному желанию (например, по состоянию здоровья или по причине переезда) или же ввиду обстоятельств, которые натолкнули жильцов на мысль о том, что он некорректно выполняет свои обязанности.

Пошаговая инструкция

Как переизбрать председателя ТСЖ? Для того, чтобы понять, как переизбрать председателя, вам необходимо изучить процедуру, предусмотренную для этого случая, а также выстроить поэтапность действий.

Так вы сможете понять всю технологию осуществления процедуры, и не допустите серьезных ошибок в проведении голосования.

В первую очередь, необходимо удостовериться в том, что все жильцы получили приглашение на собрание. Так же, как у вас должны быть припасены кандидатуры на должность председателя. Если всё это готово, можно переходить к действиям.

Процедура переизбрания начинается с общего собрания. Секретарь ведет его протокол. Посредством голосования решается, на кого из кандидатов на должность председателя стоит заменить бывшего руководителя.

Выбирается новый руководитель посредством голосования.

Важно осознавать, что решение будет правомерным только в ряде случаев, определенных законом, если на собрании присутствует большая часть жильцов дома.

То лицо, которое в процессе голосования получило большую поддержку, а значит и большинство голосов и становится новым председателем. Секретарь фиксирует весь ход выборов, а также подсчет голосов в протоколе.

Важность протокола нельзя недооценивать. Этот документ позволит в будущем председателю отстаивать свое право на занимаемую должность, если его захотят сместить несколько раньше срока.

Что необходимо для смещения

Первое, что потребуется сделать, чтобы передать полномочия другому лицу, это предварительно обсудить работу ответственного человека и определить целесообразность смены руководства. На данном этапе активность проявляет инициативная группа или один из жильцов. Если инициатива будет поддержана другими, начинают готовиться к проведению общего собрания и сбору документации, уличающей в нарушениях со стороны должностного лица товарищества.

Помимо самих жильцов нарушителя смещают также по инициативе жилищной инспекции или налоговиков.

Иногда требуется организовать работу комиссии, чтобы изучить действия председателя и собрать факты ненадлежащего поведения. Комиссия вправе проинспектировать состояние вверенного общедомового имущества.

Если в обычной жизни решения доверяют руководителям, то в рамках ТСЖ юридическую силу имеют собрания собственников. Подготовительный этап со сбором доказательств завершается переходом к активной фазе действий. Инициативная группа оповещает остальных о планируемом собрании и повестке дня.

Для смещения необходимо заслушать обе стороны и оценить объективность мнений. Председатель вправе подготовиться и выступить с обоснованием своей правоты.

Если потребовалась предварительная инспекция, специально выбранная аудиторская комиссия запрашивают любую документацию, и глава правления не вправе препятствовать проверке.

На вопрос, может ли правление переизбрать председателя ТСЖ, ответ стоит искать в Жилищном кодексе. Частью 3 ст. 147 устанавливается право выбора новой кандидатуры путем голосования членов правления, но только если иной вариант не предусмотрен Уставом. Таким образом, форма проведения переизбрания определяется основным документом товарищества – ТСЖ.

Если Уставом предусмотрено проводить голосование на общем собрании участников, предстоит собрать кворум – не менее половины собственников. Решение о смене принимается, если такое мнение выразит половина присутствующих. Документально итоги голосования оформляют через протокол общего собрания.

Голосование может быть открытым или тайным, по усмотрению самих участников голосования. Форма проведения выбирается собственниками – очное или заочное голосование. Если не удается собрать всех собственников, предусмотрено проведение поквартирного обхода.

Вместе со смещением инициируется переизбрание нового руководителя ТСЖ. Если результаты голосования говорят о недоверии текущей главе менее половины участников, уполномоченное лицо сохраняет свой статус.

Для трудоустройства на наемную работу и увольнения потребуются трудовая книжка и приказ, при замене главы главным документом выступает оформленный протокол общего собрания.

Далее с оформленными документами при смене председателя ТСЖ предстоит перерегистрироваться в жилищной инспекции, а также передать необходимые сведения о новом главе в инспекцию ФНС по месту регистрации ТСЖ.

Скачайте Заявление о внесении изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц: форма Р14001 (755,0 KiB, 357 hits)

Образец заполнения заявления о внесении изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц: форма Р14001 (при смене председателя ТСЖ) (506,5 KiB, 419 hits)

Основанием для принятия нового человека станет приказ, изданный товариществом. В распорядительном документе указывают сведения об имени, номере паспорта, контактах нового председателя. Если инициатива исходит от надзорных органов, на документе должны поставить подпись представители Жилкомитета или инспекции ФНС

Как оформить протокол заседания правления о переизбрании председателя ТСЖ

Особое внимание уделяют правильному документальному оформлению. И в первую очередь, протокола. Документ составляют на листах форматом А4 в любой форме (от руки или через печать на компьютере).

Структура протокола не отличается от стандартной, но имеет свои нюансы:

  1. Содержание документа включает указанием оснований, из-за которых принято решение о смене руководителя.
  2. В нем указывают способ организации голосования.
  3. Включают информацию о голосующих и кандидатах на должность главы.
  4. Итоги и принятое решение указывают вместе с датой проведения.

Чтобы протокол имел силу, его должны подписать все присутствующие.

Скачайте Образец. Протокол заседания правления о переизбрании председателя ТСЖ (21,7 KiB, 389 hits)

Кто может инициировать процедуру?

Если вы хотите переизбрать своего руководителя ТСЖ, но не решаетесь на эту процедуру потому, что считаете, что вы не в праве инициировать процедуру переизбрания, то вы ошибаетесь.

На самом деле, инициатором для этого может стать любое лицо, входящее в состав товарищества. Это может быть и сам руководитель, в случае, если он решил самостоятельно оставить свой пост.

Не забывайте про членов правления, которые также обладают правом голоса. Если они недовольны деятельностью председателей, более того, нашли в его деятельности какие-либо ошибки, то они могут инициировать переизбрания тоже.

Инициировать переизбрание председателя можно на любом этапе его руководства. Не важно, сколько времен прошло с момента выборов. Они могут требовать от руководителя немедленного оставления своего поста.

Если государственными органами, такими как прокуратура или жилищные инспекции были найдены нарушения в деятельности председателя, они также могут требовать, чтобы руководитель то же оставил свой пост.

Как видите, инициаторами для проведения процедуры могут быть множество лиц, осталось разобраться в основных этапах процедуры.

После того, как было избрано новое лицо, руководитель не покидает свой пост. Он должен передать свои полномочия в надлежащем виде, ввести лицо в курс дела. Рассмотрим, насколько это осуществимо.

Какой же способ управления многоквартирным жилым домом является сегодня наиболее приемлемым для россиян? Напомню, что Жилищный кодекс РФ предлагает на выбор три таких способа: непосредственное управление собственниками помещений, управление управляющей организацией, и, наконец, управление товариществом собственников жилья… Заметно, что органы власти агитируют создавать ТСЖ, мол, это наиболее подходящий, эффективный способ управления, дает возможность собственникам-членам ТСЖ самостоятельно «править», определять расходы, а потом и контролировать расходование денежных средств на обеспечение содержания дома. Но всегда ли на практике ТСЖ в лице правления и председателя «подконтрольны» собственникам квартир в доме?

Недавно довелось представлять интересы одного из собственников жилого помещения в многоквартирном доме в споре с ТСЖ «Фасад», созданного еще в 2002г. В ходе судебного разбирательства удалось ознакомиться с некоторыми документами ТСЖ, и сделать определенные выводы, которыми и хотелось бы поделиться. Думается, что нарушения норм права, допускаемые в работе ТСЖ «Фасад» не уникальны и не единственны в своем роде, поэтому материал может быть полезен как для других ТСЖ, так и для граждан-собственников жилых помещений.

Может ли сегодня управлять домом ТСЖ, членами которого являются лишь два лица, не обладающие пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников?

Может. Но ведь согласно ст. 136 ЖК РФ, члены ТСЖ должны обладать более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме? Однако эта норма появилась в Жилищном кодексе, вступившем в силу 1 марта 2005г. Действующий до этого момента Закон «О товариществах собственников жилья» допускал создание ТСЖ Застройщиком в независимости от воли собственников и будущих собственников жилых помещений в строящемся доме.

Поэтому выглядело все так: в числе участников («создателей») ТСЖ было юридическое лицо (Застройщик) и еще пара-тройка лиц (председатель ТСЖ, бухгалтер, и т.д.) Так, например, в случае ТСЖ «Фасад» мы в качестве участников ТСЖ согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц видим четыре лица – три физических и одно юридическое (застройщик ООО «Строительная ). В итоге, дом построен, сдан в эксплуатацию, а управляют им все те же лица. И такое ТСЖ на сегодняшний день легитимно, ведь создавалось оно до 1 марта 2005 года, в соответствие с законодательством, действовавшим на момент создания. Негодование собственников квартир понятно, ведь они, не являясь членами ТСЖ, не могут принимать участие в управлении домом, в котором живут, кроме того, по утверждению некоторых, заявления о вступление в члены ТСЖ у них даже не принимает.

Простой способ решения проблемы

Инициативная группа собственников дома, где образовано ТСЖ «Фасад» неоднократно обращалась в прокуратуру с жалобами на действия председателя ТСЖ, однако какого-либо положительного результата собственники не добились. Какие в данной ситуации существуют пути решения проблемы? Итак, два варианта.

Ликвидация ТСЖ

Согласно статьи 141 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Как видим, норма императивна, обязательна для исполнения. Таким образом, если членов ТСЖ «Фасад» всего 4-5 человек (в 94-квартирном доме), то собственники помещений (в независимости от того, являются ли они членами ТСЖ или нет) не только вправе, но и обязаны на общем собрании принять решение о ликвидации. Существует заблуждение, что инициировать собрание собственников может только ТСЖ, это не так. Согласно статьи 45 ЖК РФ, внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Кто еще может инициировать ликвидацию ТСЖ?

Помимо общего собрания собственников, которое может принять решение о ликвидации ТСЖ, с аналогичным требованием в суд может обратиться прокурор. См. подробнее об этом статью «Какие органы власти вправе обращаться в суд с иском о ликвидации ТСЖ»? а также Ликвидация ТСЖ. Судебная практика.

Речь о ликвидации ТСЖ все же целесообразно вести в том случае, если, например, собственники, разочаровавшись в таком способе управления домом как ТСЖ, решили избрать иной способ управления домом (управляющую компанию или непосредственное управление). Если же не устраивает только руководство ТСЖ, то подойдет второй вариант.

Переизбрание правления и председателя ТСЖ

Как уже указывалось, собственники ТСЖ «Фасад» в одном из обращений в прокуратуру жаловались на то, что «заявление на вступление в члены ТСЖ не принимает». В этом случае отправьте такое заявление по почте заказным письмом с уведомлением. Доказательством получения адресатом (ТСЖ) Вашего заявления будет корешок почтового уведомления. Все. Вы – член ТСЖ. Существует заблуждение, что якобы правление должно рассмотреть Ваше заявление и принять решение о принятии или непринятии Вас в члены ТСЖ. Это не так. Согласно статьи 143 ЖК РФ, «членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья». С момента получения заявления, членство возникает автоматически, никаких ограничений в законе нет, кроме одного: Вы должны являться собственником какого-либо помещения в данном доме.

Итак, Вы – член ТСЖ. Если заявление о вступлении в ТСЖ подали и другие собственники и в совокупности теперь все члены ТСЖ обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений, то ликвидировать ТСЖ собственники теперь не обязаны. Вас, как члена ТСЖ, правление должно уведомлять о проведении общего собрания членов товарищества, путем вручения уведомления под расписку, Вы можете быть инициатором проведения внеочередного собрания членов ТСЖ, где в повестку дня вправе включить и вопрос о переизбрании правления ТСЖ, из состава «нового» правления избрать председателя.

Следует знать, что общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. Таким образом, если например, ТСЖ насчитывает всего пять членов, а еще пять собственников подали заявление о вступлении, то неуведомление этих пяти собственников о таком собрании (и соответственно принятие какого-либо решения без них), из-за отсутствия кворума, делает собрание нелигитимным, и, как следствие, легко обжалуемым в судебном порядке.

Еще о некоторых заблуждениях относительно членства в ТСЖ

Членство в ТСЖ не может возникнуть автоматически только благодаря тому, что Вы — собственник, а в доме существует ТСЖ. Необходимо волеизъявление, выраженное в заявлении о вступлении в члены ТСЖ, о чем написано выше. Тем не менее, нередко можно услышать ошибочные мнения на сей счет. Например, представитель ТСЖ «Фасад» в судебном заседании утверждал, что согласно Устава, членами ТСЖ «Фасад» являются все собственники помещений в доме. Конституционный Суд РФ еще в Постановлении от 3 апреля 1998 года (кстати, в связи с запросом Советского районного суда г. Омска) указывал на невозможность принудительного членства в ТСЖ, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Аналогично с условием в договоре долевого участия в строительстве. Довольно часто приходится видеть там пункт об обязательстве будущего собственника вступить в ТСЖ. Нужно знать, что невступление в ТСЖ, в нарушение такого договорного условия, ничем Вам не грозит.

Адвокат Александр Отрохов, Правовой , 01.11.2007г.

Порядок передачи дел

После того, как прошла процедура голосования, а председатель номинально покинул свой пост, и было выбрано новое лицо, необходимо передать дело в новое руководство.

Для этого, старый руководитель остается на своем посту на срок в две недели для того, чтобы посвятить нового руководителя во все детали и нюансы управления.

Так же, председатель готовит отчеты, в которых отчитывается о проделанной работе, рассказывает о том, какие дела остались недоделанными. Вся документация передается новым руководителям, а также членам правления товарищества.

Им же по общим правилам передается печать товарищества, а уже после вступления нового руководителя в свои права с дополнительной регистрацией в налоговой инспекции, она передается ему.

Новый руководитель также должен познакомиться с учетными документами, проверить состояние бюджета (образец сметы доходов и расходов есть на нашем сайте). По истечении двухнедельного срока новый руководитель должен полностью осознавать всю ответственность, возложенную на него новой должностью.

Форма p 14001 для регистрации в налоговой при смене председателя ТСЖ.

Протокол и приказ о вступлении в должность

Не зависимо от того, какая форма проведения была выбрана — очная или заочная, все сведения о проводимых собраниях вместе с вопросами, входившими в повестку дня, должны быть занесены в журнал протоколов собраний. Также в него должны быть занесены данные о собрании правления ТСЖ для обсуждения текущих вопросов.

Важно! Этот журнал является документом строгой отчетности, но он должен быть доступен для ознакомления любым членом ТСЖ в рабочее время правления.

Предлагаем ознакомиться Мгтс где расторгнуть договор

Даже если собрание не состоялось, запись о попытке организации должна быть зафиксирована вместе с указанием причины, почему так получилось. В журнал целесообразно прикладывать протоколы решений, принятых по итогам собраний.

После того, как старый председатель ввел нового в курс дела, протокол был составлен, а налоговые органы уведомлены о смене, необходимо составить новый документ, на основании которого будет действовать новый председатель. Как правило, этот документ носит название приказа о вступлении в должность председателя.

Составляется этот документ по единому образцу приказов о вступлении в должность с упоминанием паспортных данных председателя и контактной информации о ТСЖ.

После того, как приказ будет подписан не только самим председателем, но и другими членами правления ТСЖ, а также представителями налоговых органов и жилищной инспекции, новый председатель может официально приступать к своей работе.

Кроме того, по факту составления приказа, секретарем ТСЖ составляется протокол, в котором описывается, представители каких органов дали свое согласие подписью приказа на вступление конкретного лица на должность председателя.

И приказ, и протокол хранятся в офисе товарищества собственников жилья, и любой желающий имеет полное право на ознакомление с этими документами.

И протокол, и приказ о вступлении в должность должны быть составлены на чистых и аккуратных листах по установленным формам с указанием заработной платы. Найти их можно на сайте жилищной инспекции Российской Федерации.

Приказ о вступлении в должность.

Регистрация в налоговой

Новый председатель обязан зарегистрироваться в налоговой инспекции для того, чтобы иметь доступ к денежным средствам товарищества, а также, оплачивать необходимые налоги и проценты за вознаграждение.

Поэтому, сразу же по факту вступления в должность, он должен явиться в налоговую инспекцию. С собой руководитель обязательно должен иметь паспорт, протокол, в котором отражен ход выборов нового председателя на общедомовом собрании, а также уставные документы товарищества.

Налоговая инспекция знакомиться с пакетом документов в течение одной недели, и если всё в порядке, новый руководитель получает регистрацию в налоговой.

Протокол переизбрания председателя ТСЖ — образец.

Образец приказа о вступлении в должность нового председателя правления ТСЖ.

LJ Magazine

Следующим этапом, если собрание состоялось и решение принято, будет подача документов в регистрирующий орган – для Москвы это Налоговая инспекция №46 УФНС по г. Москве. В доступных источниках достаточно много информации о подготовке документов для государственной регистрации ТСЖ, возможно так же обратиться в специализированную юридическую фирму. И в том и в другом случае эта процедура для ТСЖ будет не бесплатна, т.к. плату за нотариальное оформление и оплату госпошлины никто для ТСЖ не отменял. И вот счастливый день – пройдя через тернии учреждения и регистрации Председатель правления жилищного объединения граждан Вашего дома получает уставные документы ТСЖ.

Интересное: Договор займа физического лица у физического лица

Последнее время мы получаем все больше писем с просьбами рассказать с чего начать тем, кто решил организовать самоуправление своим многоквартирным домом, контролировать качество и полноту оказываемых жильцам дома коммунальных и эксплуатационных услуг, правильность их оплаты.

Правление товарищества собственников жилья

Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Правление товарищества собственников жилья

Это управленческий орган, который выносит решения по обширному перечню вопросов, которые имеют связь с оперативным управлением поточной деятельностью организации.


Определение правления товарищества собственников жилья

Правление товарищества собственников жилья - второй управленческий орган после общего собрания. Правление ТСЖ выносит решения по обширному перечню вопросов, которые имеют связь с оперативным управлением поточной деятельностью организации.

Правление товарищества собственников жилья исполняет волю ТСЖ как юрлица, которая выражена в постановлениях, принятых общим собранием, в ходе реализации поточных дел (управление жилым домом, заключение сделок и т.п.), то есть данная структура призвана обеспечить исполнение подобных решений.

Именно поэтому правление ТСЖ определено в Жилищном Кодексе, как исполнительная структура, которая подотчетна его высшему органу. Этот орган управления наделен остаточной компетенцией, что предполагает решение только тех задач управления поточной деятельностью, которые не являются исключительной компетенцией высшего органа.

Избрание правления ТСЖ

Согласно ст. 147 Жилищного кодекса России избрание членов правления осуществляется общим собранием из собственного состава. В случае с юрлицом, в состав данного органа может войти его представитель. Решение по этой теме выносится простым большинством голосов членов ТСЖ.

В состав войдут те кандидаты, за которых отдали свои голоса члены организации, и которым удалось получить максимальное число голосов граждан, принимавшим участие в общем собрании.

Отсутствуют конкретные требования к числу членов правления, которые должны быть выбраны. Этот вопрос может регулироваться уставом ТСЖ. Но несомненным является тот факт, что состав правления не должен включать меньше трех человек, поскольку из них должен быть выбран председатель правления ТСЖ. Учитывая же сложность задач, которые стоят перед данным органом, чаще всего правление выбирается в составе 5 членов и более.

Председатель товарищества

Жилищное законодательство предусматривает, что выбор своего председателя проводит непосредственно правление товарищества собственников жилья, если устав не наделяет этими полномочиями высший орган управления. Вторая вариация является более предпочтительной, учитывая какую важную роль играет председатель правления товарищества собственников жилья. Его избрание общим собранием дает возможность каждому члену выказать свое волеизъявление и отношение к кандидатам.

В случае если выбор главы по уставу принадлежит к компетенции правления, такое избрание должно произойти во время первого заседания данного органа.

Важно знать, что председатель правления ТСЖ не единственное должностное лицо, о котором идет речь в ЖК. Также в законе упоминается заместитель председателя при этом Жилищный кодекс не разъясняет, в каком порядке он должен избираться либо назначаться. Учитывая это, важно прописать процедуру выбора в уставе организации либо других документах внутреннего характера.

Председатель правления ТСЖ готовит отчет о результатах деятельности данного органа для представления общему собранию.

Члены правления ТСЖ

Полномочия правления определяют цели его функционирования и компетенцию. Статья 53 Гражданского кодекса России обязует членов правления действовать в интересах ТСЖ, они должны реализовывать свои права и обязанности разумно и добросовестно. Компетентность особ, входящих в состав этого органа, является залогом его успешной деятельности.

В Жилищном кодексе отсутствуют критерии, по которым выбирается правление, кроме того, особы, которые входят в его состав, не имеют права входить в другие органы ТСЖ или перепоручать реализацию собственных обязанностей другим особам.

В связи с этим четкие требования к кандидатам должны быть закреплены в уставе организации. Термин, на который избирается правление товарищества собственников жилья, не может превышать 24 месяца. Таким образом, переизбрание правления общим собранием производится каждые 2 года. При этом не обязательно, что при переизбрании происходит полная смена состава, поскольку на законодательном уровне не запрещена ситуация повторного выбора одной и той же особы. Жилищный кодекс не регулирует вопрос досрочного сложения полномочий правлением, он должен быть урегулирован уставом организации.

Созыв и компетенция заседания правления

Председатель правления товарищества собственников жилья собирает заседания органа в термины, определенные уставом ТСЖ. Заседание является правомочным, когда в нем участвуют не меньше 1/2 от общего состава. Иначе решения, принятые правлением, не имеют никакой юридической силы. При этом уставом может быть закреплен перечень вопросов, который требует присутствия большего числа участников. В ходе мероприятия ведется протокол заседания правления ТСЖ, который заверяет своей подписью председатель правления товарищества собственников жилья и секретарь.

На необходимость очной формы проведения заседания указывает несколько признаков:

  • употребление в ЖК термина «созыв»;
  • протокол заседания правления ТСЖ;
  • требования относительно кворума.

Правомочия ТСЖ

В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

  • оперативное управление поточной деятельностью организации;
  • выполнение решений, принятых общим собранием;
  • организационно-техническое сопровождение деятельности высшего органа ТСЖ;
  • подготовка приходно-расходных отчетов и других отчетов организации;
  • разбор заявлений членов, в том числе новых;
  • распоряжение активами для обеспечения поточной деятельности;
  • разработка годовых планов, бюджетов, отчетов.

Среди прочих правомочий: организация строительных и ремонтных работ, прием на работу в ТСЖ по трудовым контрактам, контроль над внесением членских платежей и взносов, выбор поставщиков и заключение сделок и т.д.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Права члена правления ТСЖ

Какие права у членов Правления ТСЖ ? Председатель действует в нашем ТСЖ единолично, нет согласия в решении хоз. вопросов, не обращается к Правлению ТСЖ, часто не компетентна..Правление отдельно, Председатель отдельно..Есть еще управляющий..И две эти структуры ведут все вопросы, часто покупают дорогостоящие материалы, действуют неэффективно..В каких случаях должен председатель работать во взаимодействии с членами Правления.. И каким образом может Правление оказывать влияние на модель работы Председателя..

Людмила13.05.2020 09:59

Добрый день!

Согласно ст. 148 ЖК РФ, 

В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4 Пуправление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

 

Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП - Москва
№1 в рейтинге адвокатов России - top-advokats.ru
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 938-82-06

 

 

Шарабарова Ирина Павловна13.05.2020 13:33

Задать дополнительный вопрос

Людмила13.05.2020 14:44

Спасибо за ответ! Но вопрос был не об обязанностях, а о правах членов Правления ТСЖ..Так как председатель действует единолично..

Добрый день!

Вступая в товарищество, собственники получают права на основании статьи 143 ЖК РФ. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/e87ec465793f3fdbe9063d1dc72428f85583eecf/ Кроме того, их права определяются Уставом.

Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП - Москва
№1 в рейтинге адвокатов России - top-advokats.ru
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 938-82-06

Шарабарова Ирина Павловна14.05.2020 14:24

Задать дополнительный вопрос

Людмила15.05.2020 14:18

Я же спрашиваю о ПРАВАХ ЧЛЕНОВ ПРАВЛЕНИЯ, а не членов ТСЖ!!!!

Добрый день!

За более подробной информацией всегда можете обратится в нашу компанию, записавшись на платную консультацию.
Юридическая группа МИП - Москва
№1 в рейтинге адвокатов России - top-advokats.ru
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 938-82-06

Максимова Людмила Сергеевна17.05.2020 17:20

Задать дополнительный вопрос

Людмила17.05.2020 18:27

Зачем мне обращаться к вам, если я на простой вопрос не получила ответ..

Добрый день!

Благодарим за обращение, мы радылюбой обратной связи!

Юридическая группа МИП - Москва
№1 в рейтинге адвокатов России - top-advokats.ru
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 938-82-06

Максимова Людмила Сергеевна21.05.2020 14:06

Задать дополнительный вопрос

Избрание председателя ТСЖ

Добрый вечер! На состоявшемся недавно заседании правления у нас был избран новый председатель ТСЖ. Правильно ли это? Ведь избрание председателя должно происходить на общем собрании собственников жилья. Обязан ли председатель отчитываться перед собственниками жилья о финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ?

Марина07.04.2020 01:11

Доброго дня Марина. Согласно ст. 147 ЖК РФ Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества. Таким образом согласно Уставу вашего ТСЖ, председатель избирается или общим собранием или Правлением ТСЖ, которое в свою очередь избирается общим собранием собственников

Что касается ответа на второй вопрос, то так же необходимо смотреть устав вашего ТСЖ. Годовой отчет о финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ как правило проводится Правлением ТСЖ, т.к. на основании ч. 4 ст. 151 ЖК РФ Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества. Так же на основании п. 7 ст. 148 ЖК РФ Правление ТСЖ обязано вести бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность.

При этом, отчитываться перед собственниками раз в год о финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, так же на основании Устава ТСЖ может быть обязан и председатель ТСЖ.

При этом, Вы как член ТСЖ имеете в любое время право затребовать у ТСЖ сведения в частности:

-     Информацию о состоянии расчетного счета, расходовании средств, полученных кредитов и субсидий.

-     Изменение в штатного расписания.

-     Информацию о сдачи отчётности в контролирующие органы.

-     Сроки проведение ремонтных и строительных мероприятий.

-     Актуальную информацию по списку членов товарищества.

-     Исполнение прочих обязательств, прописанных для председателя в уставе товарищества.

Так же немаловажно учесть, что ст. 150 ЖК РФ устанавливается Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья. В данной статье так же указываются полномочия данной комиссии (ревизия финансовой деятельности товарищества; представление общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества; представление общему собранию членов товарищества заключения о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов; отчет перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности).

В случае если вы не согласны с финансовой деятельностью вашего ТСЖ или платежах, которые истребует у вас ТСЖ, наши специалисты подскажут как вам действовать.

Юридическая группа МИП - Москва номер один в рейтинге адвокатов России – www.top-advokats.ru Консультации проводят адвокаты с двадцатилетним опытом  по скайпу или телефону. Телефон для записи +7 (499) 938-82-06.

Шарабарова Ирина Павловна07.04.2020 17:45

Задать дополнительный вопрос

Внеочередное собрание собственников МКД

Добрый день. Наш МКД с момента сдачи управляется УК. Перед очередным годовым очно-заочным собранием, один из собственников организовал внеочередное собрание. В повестке дня: выбор управления дома через ТСЖ, создание ТСЖ, присоединение вновь созданного ТСЖ к соседнему ТСН, ограждение дома забором и сбор целевого сбора. Все уведомления, бюллетень и другие документы по собранию подписывает инициатор собрания. Но по всем вопросам относительно сметы и КП по забору, плану работы ТСЖ, в чем преимуществ ТСЖ и почему УК по ее словам нас обворовывает она ответа не дает и отправляет к Предстедателю соседнего ТСН, которому она выдала доверенность на представление своих интересов. Появился инициатор физически перед собственниками один раз. Уведомления о собрании и Бюллетни по квартирам разносил также Предстедатель соседнего ТСН. Вопрос: может ли инициатор передать нотариально свои обязанности по проведению внеочередного собрания другому лицу? Может ли это лицо быть председателем и членом правление ТСН, к которому предлагается присоединить вновь созданное ТСЖ?

Ольга06.04.2020 00:29

Доброго дня Ольга. В соответствии  с положениями ч.2 ст. 45 ЖК РФ "Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников."  Согласно ч. 4 ст.45 ЖК РФ "Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. " (под иным лицом понимается управляющая организация, указанная в ч. 7 ст.45 ЖК РФ).

Таким образом в законе прямо указано на лиц, которые могут являться инициаторами ОСС - собственник или управляющая организация. При этом, не указывается про возможность делегировать по доверенности возможность инициирования ОСС.

В соответствии с положениями ч. 1 ст.48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Таким образом законом однозначно определено, что  через своего представителя собственник может только принимать участие - т.е. голосовать.

Быть инициатором ОСС представитель, даже при наличии нотариальной доверенности не может.

 

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по закону может быть созвано по инициативе только собственника помещения в доме.

Что касается ответа на второй вопрос. При выборе способа управления домом -  ТСЖ, председателем и членом правления ТСЖ может быть только собственник квартиры или доли в квартире в вашем доме. При этом, председатель ТСЖ выбирается голосованием (ст. 135, 143 ЖК РФ).

Правильность проведения процедуры голосования должна соответствовать нормам Жилищного Кодекса РФ.

Наши специалисты могут проанализировать весь ход проведения данного голосования и соблюдение требований закона при его проведении.

Юридическая группа МИП - Москва номер один в рейтинге адвокатов России – www.top-advokats.ru Консультации проводят адвокаты с двадцатилетним опытом  по скайпу или телефону. Телефон для записи +7 (499) 938-82-06.

Шарабарова Ирина Павловна07.04.2020 13:13

Задать дополнительный вопрос

ЖКХ

На ОСС меняем форму управления МКД. В бюллетени один вариант ТСЖ. Когда и как внести альтернативный вариант в бюллетени. Спасибо.

Аркадий19.08.2019 07:30

ЖК РФ Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а также решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Копии решений и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, также подлежат направлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в срок, указанный в настоящей части, в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг. (в ред. Федеральных законов от 27.09.2009 N 228-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 03.07.2016 N 355-ФЗ, от 20.12.2017 N 416-ФЗ, от 31.12.2017 N 485-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ, от 28.11.2018 N 435-ФЗ, от 29.05.2019 N 116-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 1.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания. (часть 1.1 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 1.2. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренное пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимается: 1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании; 2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме. (часть 1.2 введена Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ) 2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. 3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. (в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 4. Копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. (часть 4 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. 6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. 7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

20.08.2019 00:00

Задать дополнительный вопрос

Изменение правлением ТСЖ периода перерасчета платежей по ОДН

Добрый вечер! Служба горжилнадзора провела проверку нашего ТСЖ на предмет правильности начисления платы за коммунальные услуги по холодному и горячему водоснабжению,потребленному в целях содержания общего имущества (общедомовые нужды - далее ОДН). Были выявлены нарушения, и Служба горжилнадзора направила в ТСЖ предписание о перерасчете платы по ОДН за период с 01.06.2017 по 28.02.2019. Правление ТСЖ приняло решение о перерасчете данной платы за период с 01.01.2017 по 30.05.2019. Имело ли право Правление ТСЖ своим решением изменить период перерасчета, установленного Службой горжилнадзора?

Марина13.08.2019 18:40

Добрый день! VIII. Порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия потребителей в занимаемом жилом помещении, не оборудованном индивидуальным и (или) общим (квартирным) прибором учета. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_114247/1b12ee47ad4cbba2cae4ce4d7abb19e03d37e68d/ 

Дубровина Светлана Борисовна19.08.2019 10:34

Задать дополнительный вопрос

Жкх

Имеет ли право правление Тсж, не собраться по заявлению собственника имеющего ряд вопросов к ним

Александр 30.07.2019 15:25

ЖК РФ Статья 147. Правление товарищества собственников жилья

 

1. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

2. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

3. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.

(в ред. Федеральногозаконаот 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущейредакции)

3.1. Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

(часть 3.1 введена Федеральнымзакономот 04.06.2011 N 123-ФЗ)

4. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

5. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.

6. Правление товарищества собственников жилья правомочно принимать решения, если на заседании правления товарищества присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления товарищества. Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества.

Но по Вашей инициативе может быть созвано общее собрание ТСЖ. 

ЖК РФ Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

 

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Сазонов Сергей Владимирович30.07.2019 16:12

Задать дополнительный вопрос

ЖК РФ Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме   1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей. (в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

31.07.2019 00:00

Задать дополнительный вопрос

Выборы нового председателя ТСЖ

Добрый день. На состоявшемся недавно заседании правления у нас был избран новый председатель,но в связи с поступившей к нам информацией, у нас возникли сомнения в правомочности этих выборов. Дело в том, что на правлении присутствовало пять из семи членов и ,хотя все проголосовали единогласно, этого (якобы) не достаточно для легитимного избрания нового председателя. Согласно поступившим данным, выбирать простым большинством, или даже получив нотариально оформленные доверенности от отсутствующих, мы можем лишь в случае, если это оговорено в учредительных документах ТСЖ. Мы бы очень не хотели нарушать какие либо нормы при избрании нового председателя, поэтому хотели бы Вас попросить прояснить ситуацию. Спасибо

Назаров Алексей15.07.2019 15:09

Добрый день! Пути выбора председателя ТСЖ Выборы председателя ТСЖ происходят по одному из вариантов: Организация общего собрания, на котором присутствует более 50% собственников жилья. Принятие решения лицами, входящими в состав управления. Председатель ТСЖ избирается из их состава. Первый способ является приоритетным, поскольку доверие выбранному на должность председателя лицу оказывает большая часть жильцов. Должностное лицо избирается на срок, предусмотренный уставом ТСЖ. Законодательством установлено, что он не может превышать 2-х лет. Читать дальше: https://realtyinfo.online/6194-varianty-poshagovoe-opisanie-protsedury-vyborov-predsedatelya-tszh 

Дубровина Светлана Борисовна15.07.2019 15:12

Задать дополнительный вопрос

Назаров Алексей 15.07.2019 15:32

А что по поводу правомочности выборов, если решение принималось не всеми членами правления ТСЖ, в нашем случае это пять из семи существующих

Добрый день! Если в Уставе нет такого пункта. То выборы не действительны.

Дубровина Светлана Борисовна15.07.2019 15:36

Задать дополнительный вопрос

Правление ТСЖ

Добрый день! Какую максимальную сумму правление ТСЖ может утвердить без общего собрания? Есть ли какой-то лимит по закону?

Наталья03.07.2019 14:26

Вашу ситуацию надо рассматривать по Вашим конкретным документам, поскольку необходимо уточнить подробности о какой сумме идет речь и почему без общего собрания, сумма утверждалась на собрании Правления ТСЖ.  Рекомендую обратиться на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все необходимые документы. Скидка по промокоду «МИП». Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: [email protected] . По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 938-82-06 г. Москва, Старопименовский переулок 18 [email protected] http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Сайботалов Вадим Владимирович03.07.2019 14:29

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

04.07.2019 09:30

Задать дополнительный вопрос

Коротко о главном в товариществе собственников жилья: председатель правления и его рабочие риски

Председатель правления, как правило, является главным лицом ТСЖ: от него зависит, насколько хорошо товарищество будет решать поставленные перед ним задачи. Рассказываем, кто может стать председателем ТСЖ, как его выбирают, какие полномочия и риски есть у этого должностного лица.

Как и кто избирает правление ТСЖ

Товарищество собственников жилья, согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, является одним из трёх способов управления многоквартирным домом. Членами товарищества должны являться собственники, обладающие более чем 50% от общего числа всех голосов в доме (ч. 3 ст. 135 ЖК РФ).

К органам управления ТСЖ относятся общее собрание членов товарищества и его правление (ст. 144 ЖК РФ). Правление ТСЖ принимает решение по всем вопросам деятельности товарищества, которые не входят в компетенцию общего собрания собственников или членов ТСЖ.

Правление ТСЖ избирается на общем собрании членов товарищества (далее – ОСЧ) на срок не более, чем два года. Решение оформляется протоколом, который должен быть оформлен по требованиям приказа № 44/пр, которые предъявляются к протоколам общих собраний собственников в МКД.

В некоторых случаях собственники, принимая решение на общем собрании о создании ТСЖ, сразу же избирают и правление. Но законодательно этот вопрос не отнесён к компетенции ОСС, что может стать причиной признания судом нелегитимным правление ТСЖ и все принятые им решения.

Подпись председателя ТСЖ: как правильно делегировать полномочия

Кто может быть председателем правления ТСЖ и как его избирают

Председатель правления избирается из числа его членов. Сделать это могут члены товарищества на общем собрании, если Уставом это отнесено к компетенции ОСЧ, или избранные члены правления (ч. 3 ст. 147 ЖК РФ).

Председатель правления ТСЖ обязательно должен быть собственником помещения в доме и входить в правление товарищества. При этом неважно, где он прописан: в помещении дома, владельцем которого он является, или же в другом месте или даже городе.

В ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ перечислены лица, которые не могут быть избраны в члены правления ТСЖ, а следовательно, не могут быть председателем правления товарищества:

  • должностные лица организации или управляющий, с которыми заключён договор управления;
  • работники ТСЖ, заключившие с товариществом трудовой договор;
  • члены ревизионной комиссии ТСЖ.

Поскольку председатель правления ТСЖ обязательно должен быть собственником помещения в доме или его доли, то на эту должность не могут быть избраны члены семьи собственника, прописанные в квартире, в том числе супруги или дети, а также наниматели и арендаторы.

Указанные лица также не могут входить в правление ТСЖ. Принимать участие в ОСЧ товарищества не собственники имеют право только как представители владельца помещения на основании нотариально оформленной доверенности от собственника.

Какие полномочия есть у председателя правления ТСЖ

Момент возникновения полномочий председателя – это принятие решения об избрании на должность. Именно с дня, когда протоколом ОСЧ/собрания правления, собственник избран на должность председателя, он получает полномочия, перечисленные в ст. 149 ЖК РФ.

Председатель правления ТСЖ:

  • подписывает документы и договоры, если для этого не нужно одобрения правления или ОСЧ товарищества;
  • подписывает доверенности для представления интересов ТСЖ, в том числе в суде общей юрисдикции;
  • составляет и предъявляет иски и претензии от имени товарищества;
  • выступает представителем ТСЖ при взаимодействии с органами надзора и контроля.

Начало полномочий председателя ТСЖ никак не связано с датой, когда с ним был заключён трудовой договор или соответствующая запись о ТСЖ была внесена в ЕГРЮЛ. Также для работы председателю не нужна доверенность, что закреплено в ч. 2 ст. 149 ЖК РФ.

Срок полномочий избранного председателя правления ТСЖ определяется Уставом товарищества и, как правило, не превышает два года. При этом важно помнить, что истечение установленного срока не прекращает автоматически деятельность председателя.

Как подготовить и успешно провести общее собрание членов ТСЖ или ЖК

Когда и кто может снять с председателя правления ТСЖ его полномочия

Председатель правления ТСЖ прекращает свою деятельность на этой должности в следующих случаях:

  1. На ОСЧ товарищества принято решение об избрании нового председателя (пп. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Если на собрании члены ТСЖ решили прекратить полномочия действующего председателя, но нового не выбрали, то первый продолжает свою работу до момента, пока на эту должность не будет выбран другой член правления товарищества собственников.

Досрочное прекращение полномочий председателя происходит при наличии серьёзных оснований, в том числе неспособности лица вести дела надлежащим образом или грубых нарушений при исполнении обязанностей (абз. 2 ч. 2 ст. 123.14 ГК РФ).

  1. Лицо, избранное председателем ТСЖ, утратило право собственности на помещение в многоквартирном доме, где создано данное товарищество (ч. 3 ст. 143 ЖК РФ).

Данный факт подтверждается судебной практикой: постановление Четырнадцатого ААС от 29.07.2013 по делу № А44-4579/2012, решение Арбитражного суда Тюменской области от 11.12.2013 по делу № А70-11284/2013.

В судебных решениях говорится о том, что с момента утраты статуса собственника помещения в доме лицо не может более быть председателем ТСЖ в силу императивных норм закона, следовательно, не может представлять интересы товарищества в гражданских правоотношениях.

За что председатель правления ТСЖ может быть привлечён к ответственности

Собственник, избранный председателем правления ТСЖ, несёт ответственность за деятельность товарищества: административную и гражданско-правовую.

Административная ответственность для председателя ТСЖ как должностного лица наступает в случае, если надзорным органом выявлены нарушения, допущенные при управлении многоквартирным домом. Это закреплено в п. 42 ПП РФ № 491, а также прописано в п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2005 № 5.

Согласно судебной практике, председателя правления ТСЖ могут привлечь к ответственности за нарушение правил содержания и ремонта общего имущества дома (ст. 7.22 КоАП РФ), неисполнение требований прокурора (ст. 17.7 КоАП РФ) и ГЖИ (ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ), нарушение порядка ценообразования (ч. 2 ст. 14.6 КоАП РФ), трудового законодательства (ст. 5.27 КоАП РФ) и по другим основаниям.

Ошибки, неправомерные действия или бездействие лица в период его работы председателем правления ТСЖ могут повлечь и гражданско-правовую ответственность за них: например, возмещение убытков товариществу, которые были причинены действиями/бездействием председателя правления (ст.ст. 15, 53.1 ГК РФ).

О дисквалификации руководителей ТСЖ и УО по разным статьям КоАП РФ

Важно помнить

Председателя правления ТСЖ выбирает правление или общее собрание членов товарищества, если это прописано в Уставе, на срок не более двух лет. С момента составления протокола собрания, на котором должностное лицо было выбрано, председатель получает полномочия, указанные в ст. 149 ЖК РФ и Уставе ТСЖ.

Председателем правления ТСЖ может стать только собственник помещения в доме и член правления, при этом неважно, зарегистрирован ли он в данном помещении. А вот члены его семьи, а также арендаторы не имеют права претендовать на эту должность.

Поскольку председатель правления ТСЖ является должностным лицом, то за нарушения в работе товарищества собственников он может быть привлечён как к административной, так и к гражданско-правовой ответственности.

Все эти вопросы были подробно, с примерами, освещены в ходе онлайн-семинара «Проблемы в работе ТСЖ и пути их решения инструкция», который наш эксперт Сусана Киракосян провела в апреле 2019 года. Материалы с этого семинара размещены здесь.

​Как сменить правление в ТСЖ (или удержать власть).

13 Сентябрь 2019

ТСЖ – распространенная форма управления домом. Претензии жителей в таком случае направлены не на управляющую организацию, а на правление ТСЖ.

Иногда претензии справедливы: правление ведет непрозрачную деятельность, его состав не меняется. Тогда у жителей возникает закономерное желание сменить власть через общее собрание. Инициатору собрания нельзя торопиться и ошибаться, надо поэтапно продумать план действий и найти надежных единомышленников. Успешность перехвата власти сильно зависит от качества подготовки сторон.

Бывает, что попытки смены власти предпринимают должники или другие недобросовестные собственники, к которым у ТСЖ имелись обоснованные претензии, например, по вопросу захвата общего имущества отдельными жителями. В таком случае председателю правления важно знать, как противостоять оппозиции.

Эта статья будет полезна порядочным членам правления, желающим оградить себя от попыток переворотов в товариществе, а также членам ТСЖ, которые столкнулись с беспределом руководства ТСЖ и хотят заменить его более адекватным.

Помогаем в подготовке документов для проведения общих собраний в ТСЖ и МКД - 8-800-100-24-97 система "Домсканер" (звонок бесплатный) или напишите: [email protected]

Начать стоит с изучения устава товарищества. Он должен быть выложен в ГИС ЖКХ на странице с информацией об организации, осуществляющей управление домом. Если устава там нет, то это повод обратиться в жилищную инспекцию. Подтвержденное нарушение заполнения информации в ГИС ЖКХ поможет дополнительно обосновать ненадлежащую работу старого состава правления ТСЖ.

В уставе стоит изучить порядок проведения общего собрания членов товарищества, обратив особое внимание на то, кто может его инициировать и в каком порядке надо уведомлять членов ТСЖ о собрании. Также нужно посмотреть численность состава правления, порядок избрания его председателя – на общем собрании или решением правления.

Самая частая причина смены правления (председателя) – его плохая работа. Она может быть очевидна жителям, но суду надо будет представить доказательства этой ненадлежащей работы. У правления гораздо больше возможностей для представления доказательств добросовестного исполнения своих обязанностей, например, есть заключения ревизионной комиссии о том, что все хорошо, нарушений нет, а также утвержденные на годовых собраниях отчеты о деятельности правления.

Поэтому инициатору надо собрать документальные подтверждения плохой работы правления. Хорошо подойдут результаты проверок ТСЖ контролирующими органами, в том числе по жалобам самого инициатора на некачественные коммунальные услуги, ненадлежащее содержание общего имущества, неполноту заполнения ГИС ЖКХ, противоречие устава ТСЖ действующему законодательству, непредставление письменных ответов на обращения, отказ в ознакомлении с документами товарищества и т.д.

Стоит проверить состав правления: в нем должны быть только члены ТСЖ и только собственники помещений в доме. В силу ч. 3.1. ст. 147 Жилищного кодекса РФ членом правления также не может быть лицо, с которым ТСЖ заключило договор управления домом, или лицо из органов управления организации, с которой ТСЖ заключило такой договор, а также член ревизионной комиссии. Кроме того, член правления не может совмещать свою деятельность в правлении с работой в ТСЖ по трудовому договору, а также возлагать на другое лицо исполнение своих обязанностей члена правления.

Если нашлись такие нарушения, можно написать в жилищную инспекцию, а также использовать полученные сведения для обоснования переизбрания правления.

Получение актуального реестра членов ТСЖ – один из самых сложных этапов при проведении собрания, но очень важный. Без реестра членов ТСЖ трудно посчитать голоса и определить правомочность собрания в целом.

Копию реестра членов товарищество должно в первом квартале каждого года отправлять в жилищную инспекцию, но ознакомиться с документом в органе жилищного надзора вряд ли получится без знакомств в ГЖИ.

Другой вариант, чуть более реальный, - добиваться ознакомления с реестром в самом ТСЖ. Правление, которому не нужны внеплановые собрания, скорее всего, откажет. Надо сохранить свое заявление с просьбой ознакомиться с реестром, на котором есть отметка ТСЖ о получении либо другие документы об отправке (уведомление о вручении, опись вложений – если заявление направлялось почтой). Так стоит поступать с любой перепиской – хранить доказательства направления своих заявлений и ответы на них при их получении.

Далее можно обратиться в ГЖИ и прокуратуру, но, как показывает практика, это не всегда эффективно. Наиболее результативный, но очень долгий путь лежит через суд. На него может уйти полгода-год при настойчивом противодействии правления ТСЖ, поэтому немногие решаются на такой способ.

Чаще всего инициаторам приходится брать за основу реестр всех собственников и проводить собрание на основе него. Реестр можно составить самим, купив электронные выписки на сайте Росреестра или заказав выгрузку выписок и формирование реестра у сайтов-посредников. Получается, что в голосовании участвуют лица, не являющиеся членами товарищества. При оспаривании решения собрания в суде их голоса будут исключены, поэтому необходимо набрать как можно больше голосов.

Инициирование собрания.

В уставе должно быть написано, кто имеет право инициировать собрание – любой член ТСЖ или группа, обладающая значительным количеством голосов. Годовые собрания обычно созывает само правление, внеочередные – члены ТСЖ.

Если в качестве инициатора собрания прописана группа членов ТСЖ, то важно созывать собрание в составе единомышленников, обладающих этим членством. Здесь опять помог бы реестр членов товарищества. Если в итоге окажется, что в инициативной группе за вычетом собственников, не являющихся членами ТСЖ, остались лица, обладающие недостаточным количеством голосов, то порядок уведомления будет считаться нарушенным. Насколько существенно такое нарушение, будет определять суд. Однако инициатору важно как можно меньше ошибаться.

Уведомление о собрании. Порядок уведомления о собраниях пописан в уставе. Иногда способ уведомления утверждается на общем собрании членов товарищества. В любом случае, стоит придерживаться утвержденного порядка уведомления, насколько это возможно, даже если само правление этот порядок на своих собраниях не соблюдает. Суд будет оценивать соблюдение процедуры по этому собранию, а ссылки на нарушения при проведении старых собраний не помогут.

Иногда оказывается, что одним из обязательных способов уведомлений в ТСЖ определено размещение объявления на сайте ТСЖ, доступ к которому имеется только у председателя правления. Даже если очевидно, что председатель откажет в размещении информации на сайте, лучше письменно направить ему просьбу разместить сообщение о собрании с приложением текста этого сообщения. Факт получения письменного обращения надо зафиксировать и сохранить: он будет подтверждать попытку соблюсти все формальности и указывать на препятствия со стороны старого руководства.

Повестка общего собрания. На голосование надо вынести процедурныевопросы о выборе председателя, секретаря, лиц, производящих подсчет голосов, определение порядка уведомления об итогах голосования. Часто по уставу председатель и секретарь уже определены как председатель правления и другой член правления, поэтому здесь приходится идти на нарушение процедуры проведения собрания.

Основными вопросами будут переизбрание правления, переизбрание председателя правления, если его выборы относятся к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ (посмотреть по уставу).

Если председатель выбирается правлением, то вопрос о его избрании можно оставить на решение вновь выбранного правления либо переизбрать на общем собрании, так как общее собрание членов ТСЖ вправе решать вопросы, отнесенные к компетенции правления.

В случае досрочного переизбрания в связи с ненадлежащей работой руководства, есть смысл включить в повестку вопрос: рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и (если надо) ревизионной комиссии (ревизора) товарищества.

Эти жалобы должны быть подготовлены заранее, хорошо мотивированны и подтверждены. Можно воспользоваться несвоевременным проведением годовых собраний или их непроведением, отсутствием утвержденных отчетов о деятельности правления, непредставление заключений ревизионной комиссии. В некоторых ТСЖ недобросовестные председатели вообще не выносят на голосование вопрос о выборе ревизора, и какой-либо контроль деятельности правления там отсутствуют. При таких явных нарушениях обосновать ненадлежащую работу правления проще. Претензии к качеству управления надо будет озвучить на очной части собрания, там же изучить подтверждающие документы, и вписать выступления в протокол, который составляется после подсчета голосов в конце собрания.

В повестку также включаются вопросы о досрочном прекращении полномочий членов правления и выборе новых.

Если конкретная численность правления уставом не утверждена, то иногда на собрании одним вопросом увеличивают эту численность, а следующим вопросом доизбирают новых членов правления. Такое решение сохранит в правлении старых членов, но может позволить получить перевес голосов, которые при наличии полномочий на выбор председателя смогут большинством голосов выбрать нового руководителя.

Новые члены правления должны быть членами ТСЖ и иметь твердую убежденность в своем намерении быть членами правления. Если собственник не является членом ТСЖ, то до проведения собрания надо подать заявление в правление с фиксацией факта подачи такого заявления. Не стоит выбирать в правление сомневающихся и способных переметнуться на противоположную сторону, если там покажется какая-либо выгода.

Иногда заменяют членов правления, которые не могут быть членами, но как-то туда попали: не члены ТСЖ или вообще не собственники, лица, одновременно являющиеся членами ревизионной комиссии.

Проведение собрания. Наиболее удобная и распространенная форма проведения собрания – очно-заочное, оно состоит из 2 частей, участники голосуют путем заполнению письменных решений (бюллетеней), кворум и принятые решения подсчитываются на основании этих же бюллетеней, а не исходя из того, кто был на очной части.

На очной части часто ведут видеосъемку, а так как оппозиция может сорвать очную часть скандалами, инициаторы иногда приглашают участкового для поддержания порядка (при наличии хороших с ним отношений).

На заочной части организуется сбор бюллетеней. Лучше всего устроить поквартирный обход: он позволит узнать, является ли голосующий членом ТСЖ, переписать бюллетень сразу же на месте в случае ошибок его заполнения, а также получить подпись голосующих в «списке присутствующих», под которым новый приказ Минстроя понимает участников собрания в целом, а не только тех, кто пришел на очную часть.

Получение бюллетеней через почтовые ящики нецелесообразно: в списке присутствующих участнику не расписаться, его членство не проверить, ошибки в письменном решении не исправить, нельзя убедиться, что бюллетень заполнял именно тот, кто в нем указан, а не жена или сосед, а также велик риск того, что заполненные бюллетени вытащит старое правление.

Для повышения активности жителей необходимо информационно поддерживать собрание: вести разъяснения в группах, чатах дома, вешать объявления, снимая аналогичные сообщения противоположной стороны. При этом необходимо вести себя в рамках закона: не переходить на оскорбления или клевету, не портить чужое имущество. Создавая закрытые группы «для своих», сторонам не стоит писать о намерении совершить что-то незаконное, например, подделать протокол. Надо понимать, что даже в группе, чате «для своих» могут оказаться наблюдатели из оппозиции.

Подведение итогов и оформление результатов собрания. На подсчет голосов есть 10 дней. Часто старое правление настаивает на том, чтобы присутствовать при этом подсчете, пишет письма инициатору с вопросами, когда и где будет подсчет голосов. Законом этот момент не урегулирован, поэтому нет гарантии, что суд не посчитает отказ обеспечить присутствие при подсчете голосов нарушением прав желающих.

С другой стороны, на присутствии при подсчете обычно настаивают для того, чтобы этот подсчет сорвать, испортить бюллетени, оказать давление на счетную комиссию. Поэтому лучше обойтись без скандальных свидетелей: голоса посчитать сразу же, в последний день завершения голосования, а правлению (или другим желающим присутствовать) ответить, что голоса уже посчитали, итоги скоро вывесят в установленный законом срок 10 дней. Можно зафиксировать на видео процесс подсчета голосов.

Все результаты оформляются одним протоколом, отдельных протоколов для очной и заочной частей на собрании в очно-заочной форме не составляется. Также не требуется обязательное составление отдельного протокола счетной комиссии.

Обязательные приложения к протоколу и другие требования к его оформлению перечислены в приказе Минстроя 44/пр. Его нужно обязательно изучить до проведения собрания, а также внимательно читать при составлении самого протокола.

Сообщение об итогах или основную часть протокола необходимо вывесить для ознакомления в тех местах, которые члены ТСЖ на собрании утвердили для этих целей.

Перевыборы председателя правления. Если на самом собрании переизбиралось или довыбиралось только правление, то после формирования его нового состава необходимо провести заседание по вопросу переизбрания председателя правления. Решение правления оформляется протоколом, который потом нужен для внесения изменений в ЕГРЮЛ о лице, которое может без доверенности действовать от имени юридического лица.

Оспаривание и отстаивание решения в суде – не менее насыщенная и сложная часть.

Старому правлению проще всего попытаться доказать, что кворума не было, тогда решение будет признано судом недействительным в силу ничтожности.

Второй вариант – ссылаться на нарушения при проведении собрания, которые могут являться основанием для признания решения недействительным в силу оспоримости. При втором варианте суды часто требуют обосновать, в чем нарушены права заявителей, а также смотрят, могло ли их голосование повлиять на результат собрания (обычно нет).

Другие основания для признания решения недействительным менее распространены.

Инициатором собрания следует, наоборот, доказать, что кворум был, а нарушений не было. Поэтому так важно на стадии подготовки к собранию завладеть актуальным реестром членов ТСЖ, а при проведении собрания строго придерживаться порядка его проведения. Некоторые для подтверждения кворума собирают задними числами заявления о вступлении в члены ТСЖ тех собственников, кто голосовал, но у кого в итоге членства не оказалось.

В суде старый председатель правления часто просит принять обеспечительные меры в виде запрета на внесение в ЕГРЮЛ сведений о руководителе. Он проводит заседание старого правления, не обращая внимания на новое собрание, и снова выбирает себя председателем, несет этот протокол в ИФНС. Здесь сторонам важно знать, кто на момент принятия обеспечительных мер находится в ЕГРЮЛ. Может получиться так, что суд затянет с принятием мер, и установит запрет в тот момент, когда в реестре будет вновь выбранный председатель правления. В таком случае старый председатель получит результат, обратный желаемому. Поэтому ему важно рассчитать, когда совпадут нахождение записи о нем в ЕГРЮЛ и принятие судом обеспечительных мер.

Альтернативный способ смены власти в ТСЖ.

Существует еще один способ смены власти в ТСЖ – это ликвидация старого ТСЖ и создание своего товарищества.

Такой вариант основан на ч. 2 ст. 141 Жилищного кодекса РФ. Согласно ей общее собрание собственников обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если у его членов не более 50% голосов от общего числа голосов собственников.

Здесь проводится собрание собственников, поэтому получение реестра членов не настолько важно. Реестр поможет понять, сколько членов должны выйти с ТСЖ, чтобы можно было проводить собрание о его ликвидации и создании нового ТСЖ.

Иногда проще не сразу создавать свое ТСЖ, а выбрать временную управляющую организацию, которую позже заменить на новое ТСЖ.

При ликвидации товарищества на голосование можно вынести такие вопросы:

- о ликвидации ТСЖ в порядке ч. 2 ст. 141 Жилищного кодекса РФ,

- о назначении ликвидатора,

- о порядке и сроках ликвидации ТСЖ.

- о выборе лица, уполномоченного письменно сообщить о ликвидации в ИФНС, а также опубликовать сведения о принятии решения о ликвидации ТСЖ.

Далее включаются вопросы о создании нового ТСЖ или изменении способа управления и выборе управляющей организации.

Этот способ менее распространен, но на практике встречается.

Данная статья носит информационный характер и не призывает менять правление ТСЖ без обоснованных и объективных причин.

Просим членов ТСЖ уважительно относиться к своему правлению, даже если у него что-то не получается, изначально пробовать решать вопросы мирно., путем вежливой перепиской и участия в управлении товариществом.

Председателей правления просим относиться к собственникам не менее уважительно, не нарушая их права и не игнорируя обращения и инициативу других жителей, ведя прозрачную деятельность и не доводя отношений до острых конфликтов.

Помогаем в подготовке документов для проведения общих собраний в ТСЖ и МКД - 8-800-100-24-97 система "Домсканер" (звонок бесплатный) или напишите: [email protected]

Протокол правления ТСЖ об избрании правления

Товарищество собственников жилья считается некоммерческой организацией. Создают эту компанию люди, живущие в многоквартирном доме с целью решения разнообразных вопросов, связанных непосредственно с коммунальными, бытовыми и иными проблемами. Деятельность ТСЖ регулирует председатель. На общих собраниях решаются и принимаются решения, важные для жителей дома. Процедура демократичная, обоснованная, потому что выводы делают собственники совместно с членами правления ТСЖ.

Зачем требуется избирать председателя

На основании ЖК РФ установлено, что выборы председателя ТСЖ реализуются в процессе собрания членов правления товарищества для заседания. Эта процедура соответствует условиям кодекса, где указано, что руководитель претендует на пост главы по присутствующему Уставу. На заседании правления из общего состава членов избирается один управленец. По закону председателем становится собственник жилья. Если жилье принадлежит супругам, то право распространяется на обоих. Такое условие возникает при приобретении квартиры в период зарегистрированного брака.


Происходит это действие по правилам. Выбор кандидата реализуется путем голосования. Этот человек должен обладать правом собственного жилья. Назначен руководитель в момент подсчета голосов, которых в составе не менее 50% членов. На основании Положения жилищного закона принятые решения согласуются половиной проголосовавших из общего числа владельцев жилых помещений многоквартирного дома. Правление ТСЖ утверждается на протяжении двух лет, сроки обычно варьируются, но не превышают.

Постановлением заверено, что избрание председателей ТСЖ обязательно, как юридического кооператива на основании выбранного устава, регулирующий процесс структуры. Принятое распоряжение определяет:

  • порядок выборов;
  • срок руководства;
  • создание кооператива;
  • окончание временного периода действия в должности;
  • отказ управленца;
  • инициативы владельцев.

Скачать протокол заседания правления ТСЖ о выборе председателя

Повторный выбор председателя ТСЖ реализуется при серьезных нарушениях, невыполнении обязанностей.

Правовая составляющая избирательного процесса

Форма выбора руководителя реализуется путем общего собрания, где обсуждаются баллотируемые кандидаты, затем утверждаются после принятия решений главным органом управления. Инициатором выступает гражданин, считающийся членом правления. Правом претендовать на должность обладают следующие категории людей:

  1. Член правления в созданной структуре;
  2. Собственник жилья.
  3. Правление может выбрать из состава одного председателя только в случае, если по уставу такие полномочия отсутствуют у жильцов.

Порядок избрания руководствующих лиц реализуется актами:

  • 145, 147 регламентирующие общее собрание, состоящее из членов правления;
  • первая реализует условия принятия решений, выборов председателя, членов;
  • вторая регламентирует назначение управленцев.

Законодательный документ ТСЖ – устав, регулирующий деятельность организации. В эти сведения вносятся изменения только по решению жильцов дома после собрания. На подобных встречах обсуждают вопросы не только связанные с проблемами ЖСК, но и строительного, ремонтного характера. Как гласит законодательство, собрания реализуются не чаще чем раз в год. Но, подобное положение вещей может меняться по инициативе управленца или группы собственников.

Метод проведения голосования предусматривает наличие протокола правления ТСЖ об избрании председателей. Это документ оформляется на бланке организации. Один из шаблонов выглядит следующим образом:

  1. Посередине пишется: «Протокол…».
  2. Затем печатают имена членов, кто присутствует, о наличии кворума и правомерности заседания.
  3. Повестка дня.
  4. Слушали.
  5. Голосовали.
  6. Постановили.

 

После выборов, четкого протокола избирательная комиссия составляет приказ о назначении избранного управленца. Организационные моменты обсуждаются на заседания жильцов. Совместно с выбором товарищества избирают председателя. Этот руководитель считается полномочным представителем собственников, поэтому за этим человеком закрепляются основные обязанности, права жилищной и управленческой структуры. Управленец решает и организует следующие моменты:

  1. Взаимодействие с поставляющими разные ресурсы компаниями.
  2. Обеспечивает сохранность имущества дома.
  3. Следит за исправность коммуникаций.
  4. Общается с собственниками, отказавшимися участвовать в жизнедеятельности товарищества.
  5. Оформляет технические сведения на ремонты, строительство и пр.
  6. Контролирует финансовую деятельность организации.

Инструкция выборов председателя

В зависимости от возможностей жильцов, придерживаются двух вариантов: очного, заочного голосования. При первом способе реализуются группы инициативных собственников, выполняющих организационные вопросы, определяют проблемы для решения, оповещаются о собрании другие жители, проведение заседания при достаточном количестве голосов.


При очном голосовании производится анкетирование, где указывают паспортные и иные сведения о собственниках. На повестке дня могут обсуждаться различные проблемы. Если это выборы председателя, то будут три варианта ответа для голосующих: да, нет, воздержался. Если же составляется протокол, считающийся обязательным при избраниях управленцев, то также пишут и приказ. Примером одного из возможных вариантов протокола может послужить следующий образец:
  • сверху пишут: «Протокол…»;
  • город, год, время;
  • присутствовали члены, с указанием ФИО;
  • количество присутствующих, кворум, правомерность;
  • повестка дня, где указано более 5 причин сбора;
  • по вопросам выступили;
  • приняли решение;
  • постановление;
  • приложения;
  • подписи.

Приказ составляют по следующему образцу:

  • указывается номер и название товарищества;
  • о вступлении в должность, три пункта решения;
  • председатель товарищества, подпись, расшифровка.

Должностные лица определяются сроком в два года, если уставом не установлено иное.

Смена председателя правления ТСЖ — Юридическая консультация

В соответствии с ч. 1 ст. 147 Жилищного кодекса РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества.

Согласно ч. 3 ст. 147 Жилищного кодекса РФ правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.

Таким образом, председатель ТСЖ выбирается правлением ТСЖ или общим собранием членов ТСЖ.

Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества (ч. 1 ст. 149 Жилищного кодекса РФ).

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 145 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий.

Исходя из положений ч. 1 ст. 46, ч. 1.1 ст. 146 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания членов товарищества собственников жилья оформляются протоколами.

Следовательно, документом, подтверждающим полномочия председателя правления ТСЖ, является протокол общего собрания членов товарищества о его избрании. Прекращение полномочий также подтверждается протоколом общего собрания членов товарищества.

Сведения о лице, имеющем право имеющего право без доверенности действовать от имени юридического лица, т.е. о председателе ТСЖ должны быть сообщены в налоговый орган (пп. «л» п. 1 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). Как следует из положений п. 5 ст. 5 данного закона, указанные сведения должны быть направлены в течение трех рабочих дней.

Как показывает судебная практика, в некоторых случаях свои полномочия избранный председатель ТСЖ должен осуществлять после внесения записи в ЕГРЮЛ (см., например, определение Московского городского суда от 09.09.2010 № 33-28174).

Таким образом, документом, подтверждающим полномочия председателя правления ТСЖ, является протокол общего собрания членов товарищества. В целях минимизации споров полномочия председателя ТСЖ желательно осуществлять после внесения записи в ЕГРЮЛ.

Порядок увольнения непереизбранного председателя ТСЖ зависит от того, на основании каких документов, кроме протокола об избрании, он исполнял функции председателя ТСЖ, получал вознаграждение.

Если с председателем ТСЖ был заключен срочный трудовой договор, должен применяться порядок, установленный в ст. 84.1 Трудового кодекса РФ. Пример содержится в апелляционном определении Московского областного суда от 23.08.2012 № 33-13622.

Если с председателем ТСЖ был заключен гражданско-правовой договор, его расторжение производится в порядке ст. 452 Гражданского кодекса РФ. На основании п. 11 ч. 2 ст. 145 Жилищного кодекса РФ председатель ТСЖ может осуществлять свои функции за вознаграждение. Из правовой позиции, содержащейся в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.02.2016 № Ф07-2685/2016, следует, что данное вознаграждение не может приравниваться к заработной плате, и отношения с председателем ТСЖ в этом случае не являются трудовыми.

Собрания и выборы ассоциации кондоминиумов -

(Как было представлено на осенней конвенции 2009 года Ассоциации ассоциаций кондоминиумов, таунхаусов и домовладельцев (ACTHA))

СОБРАНИЯ И ВЫБОРЫ АССОЦИАЦИИ

Осенняя конференция ACTHA - 24 октября 2009 г.

Представлено Барри Крейслером, Logan Law, LLC
Телефон: (773) 394-6400

1) Общий контекст - Управление ассоциацией осуществляется в том же формате, что и в бизнес-корпорации:

a) Владельцы паев аналогичны акционерам.Они могут голосовать исключительно в соответствии с собственными интересами на собраниях Владельцев Паев и не имеют фидуциарных обязательств перед Ассоциацией или другими Владельцами Паев. Их голос ограничен выборами в Совет управляющих и определенными действиями Ассоциации, которые считаются настолько важными, что не могут контролироваться исключительно должностными лицами и директорами Ассоциации, такими как продажа всего или практически всего имущества Ассоциации, слияние или объединение и т. д. Владельцы подразделений ассоциации имеют право присутствовать на заседаниях Совета управляющих, за некоторыми исключениями, и встречаться для обсуждения предлагаемых правил и положений.У них также есть определенные права по ходатайству Владельцев паев, владеющих не менее 20% процентной доли в общих элементах, передавать некоторые решения, в противном случае зарезервированные за Советом, на голосование Владельцев паев.

b) Совет управляющих или Совет директоров Ассоциации играет аналогичную роль Совету директоров бизнес-корпорации в избрании должностных лиц, а также в определении политики и принятии решений в отношении важных действий Ассоциации. Каждый Директор или Менеджер Ассоциации имеет фидуциарную обязанность действовать в лучших интересах Ассоциации, но имеет некоторую защиту от повторных предположений с помощью того, что называется правилом «делового суждения».

c) Должностными лицами Ассоциации обычно являются президент, секретарь и казначей, а иногда и один или несколько вице-президентов или помощников офицеров. Должностные лица ведут повседневную деятельность Ассоциации под контролем и надзором Совета, а также несут фидуциарные обязанности перед Ассоциацией.

d) Формальное участие и принятие решений Собственниками Подразделений и Советом Управляющих Ассоциации осуществляется посредством собраний и выборов, которых бывают 3 основных типа:

i) Собрания владельцев квартир;

ii) Заседания Совета управляющих; и

iii) Заседания комитетов, созданных Правлением.

2) Собрания и выборы собственников квартир:

a) Закон о кондоминиумах требует, чтобы Владельцы ячеек собирались ежегодно, как минимум, для целей избрания членов Совета управляющих, но они могут встречаться для других целей на ежегодном собрании или, чаще, на специальных собраниях.

b) Голосование обычно осуществляется по процентной доле в общих элементах, которая представляет собой процент, назначаемый каждой единице в Декларации (первоначально основанный на соответствующей справедливой рыночной стоимости каждой единицы).Однако, если Закон о кондоминиумах конкретно не требует процентного голосования по конкретному вопросу, подзаконные акты могут предусматривать одно голосование с равным весом по такому вопросу для каждой единицы.

c) Любой член Ассоциации имеет право, но только для надлежащей цели, проверять и копировать текущий список имен, адресов и взвешенных голосов всех членов Ассоциации, имеющих право голоса. Чтобы воспользоваться этим правом, член должен подать письменный запрос Правлению Ассоциации или его уполномоченному агенту, указав записи и надлежащую цель запроса.

d) Закон о кондоминиумах разрешает членство только одного класса.

e) Выборы Совета управляющих являются наиболее распространенным видом голосования Владельцев Паев:

i) Правление может распространять среди владельцев ячеек биографическую и справочную информацию о кандидатах на выборах, если (i) прилагаются разумные усилия для выявления всех кандидатов и всем предоставляется возможность включить свою информацию в информацию, подлежащую распространению; и (ii) Правление не выражает предпочтения ни одному кандидату.

ii) Выборы могут проводиться тайным голосованием при соблюдении разумных правил, принятых Советом. Тайные бюллетени - это бюллетени, в которых необходимо указать только процентную долю голосующей единицы и само голосование. В случае тайного голосования: (а) Правление должно принять правила для проверки статуса избирателя, и (б) любой кандидат на выборах или его представитель имеет право присутствовать при подсчете бюллетеней.

iii) В случае продажи единицы по так называемому «договору купли-продажи» или «договору о рассрочке» по сделке, покупателю разрешается голосовать и учитываться при определении кворума.

iv) Кворум собрания владельцев паев составляет 20% процентной доли в общих элементах, если иное не предусмотрено Уставом или большинством голосов владельцев паев.

v) Предварительное письменное уведомление о собраниях собственников подразделения должно быть отправлено по почте или доставлено не менее чем за 10 и не более чем за 30 дней до собрания. В уведомлении должны быть указаны время, дата, место и цель собрания.

vi) Специальные собрания могут быть созваны Президентом, Советом управляющих или Владельцами паев, при которых не менее 20% процентов долей в общих элементах.

vii) Выборы могут проводиться с помощью бюллетеней для заочного голосования (если это не запрещено Уставом или Уставом), если правило, предусматривающее заочное голосование, принято Правлением не менее чем за 120 дней до выборов или если это способ голосования разрешен Уставом или Положением. Для открепительных удостоверений применяются особые правила:

(1) Бюллетени должны быть отправлены или распределены по почте не менее чем за 10 и не более чем за 30 дней до выборов;

(2) Владельцам ячеек должно быть направлено письменное уведомление о крайнем сроке включения имени кандидата в бюллетень не позднее, чем за 21 день, причем крайний срок - не более чем за 7 дней до распределения бюллетеней;

(3) Бюллетени для голосования должны включать имена всех кандидатов, которые своевременно уведомили о своей кандидатуре, и должны давать владельцам Подразделений возможность отдавать голоса за вписанных кандидатов;

(4) Бюллетень, полученный только после окончания голосования, не учитывается; и

(5) Собственник ячейки, который уже проголосовал заочно, может позже явиться на избирательное собрание и проголосовать, тем самым аннулируя заочный бюллетень.

viii) Если это не запрещено Уставом, Уставом или правилом, принятым Правлением не менее чем за 120 дней до выборов, доверенные лица разрешены:

(1) Доверенности представляют собой письменные, подписанные и датированные обозначения голоса Владельца Паев, которые становятся недействительными через 11 месяцев после оформления.

(2) Любое доверенное лицо, распространяемое Правлением Владельцам Паев, должно давать Владельцам Паев возможность назначить любое лицо в качестве держателя доверенности и выразить предпочтение любому из известных кандидатов или указать свое имя.

ix) Все члены Правления должны быть полностью избраны.

x) Срок полномочий не менее одной трети Правления должен истекать ежегодно.

xi) Срок полномочий члена Совета не может превышать двух лет, хотя член Совета может стать преемником.

xii) Если у объекта несколько владельцев, в Правление может одновременно входить только один владелец. Кроме того, за данную единицу может быть отдан только один голос, даже если у данной единицы несколько владельцев.

xiii) Голосование осуществляется по процентной доле в общих элементах.Вакансии в Правлении могут быть заполнены 2/3 голосов членов Правления до следующего ежегодного собрания Владельцев паев, но Владельцы паев с долей участия не менее 20% в общих элементах могут потребовать более раннего избрания Владельцев паев для заполнить вакансию.

f) Определенные решения Владельца паев, такие как слияние или консолидация, продажа всего или практически всего имущества Ассоциации, или покупка или продажа земли или паев от имени всех владельцев паев, требуют 66 2/3% (или больший процент, если это предусмотрено в Декларации или Положении), голосование Владельцев квартир по процентной доле в общих элементах.Тем не менее, инструменты кондоминиума не могут предусматривать более 75% (¾) голосов владельцев паев для внесения поправок в документы, но для документов может потребоваться одобрение не менее чем всех залогодержателей паев.

3) Заседания Совета управляющих.

a) Правление должно собираться не менее четырех раз в год.

b) Заседания Правления могут быть созваны Президентом или 25% членов Правления.

c) Закон о кондоминиумах определяет собрание правления как «любое собрание кворума членов правления… проводимое с целью ведения дел правления.Обычно это интерпретируется как означающее, что Правление может проводить закрытые заседания, если голосование не проводится. (Являются ли закрытые собрания хорошей идеей и в какой степени это совершенно другой вопрос, чем то, могут ли они проводиться по закону.)

d) Каждое заседание Совета директоров (см. Определение выше) должно проводиться как открытое собрание, на котором может свободно присутствовать любой Владелец подразделения, за следующими исключениями:

i) Обсуждение незавершенного, вероятного или незавершенного судебного процесса;

ii) рассмотрение вопроса о найме, приеме на работу или увольнении сотрудников; и

iii) Обсудить нарушения правил или просрочки оценки собственником квартиры;

iv) Даже в случае этих исключений фактическое голосование Правления по вопросу должно быть открыто для Владельцев Паев.
v) Следует отметить, что, хотя Владельцы подразделений могут свободно посещать и наблюдать каждое открытое заседание Правления, им разрешается участвовать только в той мере и в соответствии с процедурами, которые время от времени устанавливаются Правлением.

e) Как правило, Правление определяет процедуры, в соответствии с которыми Правление должно вести свою деятельность. Встречи могут проводиться как очень формально, так и вполне неформально. Некоторые советы директоров предпочитают использовать такие процедурные рамки, как Правила регламента Робертса.Другие создают свой собственный набор процедур.

f) Официальные дела Правления обычно ведутся по предложению или резолюции члена Правления о том, что Ассоциация предпринимает определенные действия или действия. Перед тем, как решение будет обсуждено и поставлено на голосование, обычно требуется второй член Совета. В случае принятия решение становится официальным решением Совета, а затем включается в протокол собрания.

g) Владельцам подразделений разрешается записывать заседания Правления при соблюдении разумных правил и положений, принятых Правлением.

h) Уведомления о собраниях Правления должны быть отправлены по почте или доставлены всем Владельцам Подразделений не менее чем за 48 часов до каждого собрания, а также должны быть вывешены в подъезде, лифте или другом видном месте.

i) Кворум Совета составляет большинство, если иное не предусмотрено Декларацией или Уставом.

j) Существует несколько ограничений на рассмотрение вопросов, в которых есть интерес Директор или Менеджер или член ближайшего родственника Менеджера (супруга, родители и дети):

i) В соответствии с Законом штата Иллинойс о некоммерческих корпорациях, согласно которому большинство ассоциаций зарегистрировано и тем самым регулируется, хотя присутствие заинтересованного директора может рассматриваться для определения кворума, директор не может голосовать.

ii) Если Правление голосует за утверждение контракта с Директором или когда директор или член ближайшего родственника директора имеет 25% или более акций, Правление должно уведомить Владельцев паев в течение 20 дней после принятия решения. . После этого у владельцев ячеек есть возможность по ходатайству 20% владельцев ячеек потребовать проведения собрания владельцев ячеек для голосования по контракту.

k) Правление имеет право принимать разумные правила и положения, не противоречащие документам о кондоминиумах.Однако для этого Совет директоров должен сначала созвать собрание владельцев единиц для обсуждения предлагаемых правил и положений. Полный текст предлагаемых правил и положений должен быть включен в уведомление о собрании. После проведения собрания владельцев паев Правление может принять предложенные правила и положения, даже если консенсус на собрании не одобряет все или некоторые из предложенных правил.

l) Правление рассматривает годовой бюджет Ассоциации и голосует по нему, но применяются особые правила:

i) Предлагаемый бюджет должен быть разослан всем Владельцам подразделений не менее чем за 30 дней до заседания Правления для утверждения бюджета.

ii) Владельцам паев должно быть направлено письменное уведомление не менее чем за 10 и не более чем за 30 дней до заседания Правления, на котором будет рассматриваться бюджет.

iii) Если новый бюджет приведет к оценке более 115% от оценок за предыдущий год (если увеличение не требуется для покрытия чрезвычайных расходов или тех, которые предусмотрены законом), Владельцы ячеек, набравшие не менее 20% голосов, могут потребовать, чтобы проводится голосование, на котором Владельцы квартир большинством голосов могут отклонить предложенный бюджет.

iv) Существует особое правило расходов на дополнения или изменения. В этом случае расходы должны оцениваться отдельно и должны быть одобрены 2/3 голосов владельцев квартир.

v) Правлению разрешается принять многолетнюю оценку, но вся сумма оценки считается принятой в год принятия.

4) Заседания комитетов

a) Закон штата Иллинойс о некоммерческих корпорациях содержит конкретные положения о создании двух различных типов комитетов Советом управляющих (Устав или учредительный документ некоммерческой организации должен разрешать создание комитетов Советом директоров. .):

i) Консультативные комитеты, роль которых носит чисто консультативный характер, при этом все решения сохраняются за Советом директоров.

ii) Комитеты по принятию решений, которым Правление может делегировать полномочия по принятию решений.

б) Консультативные комитеты:

i) Давать только рекомендации, но не принимать решения.

ii) Кто угодно может быть членом комитета, при этом не требуется, чтобы члены Правления были членами комитета.

c) Комитеты по принятию решений:

i) Правление может делегировать большую часть полномочий по принятию решений, которыми обладает Правление, этому типу комитетов Правления.

ii) Как правило, большинство членов комитета составляет кворум.

iii) Комитет может состоять как из членов Правления, так и других лиц, но по крайней мере два члена комитета должны быть членами Правления, а члены Правления должны составлять большинство в комитете. Однако комитет, сформированный Советом директоров или иным образом уполномоченный Уставом, касающийся выборов, выдвижения, квалификации или полномочий директоров или других комитетов, участвующих в процессе избрания директоров, может состоять полностью из лиц, не являющихся директорами.

5) Протоколы собраний. Ассоциация должна вести следующие записи о своих собраниях и выборах:

a) Протоколы всех заседаний Ассоциации и ее Совета управляющих за предшествующие 7 лет.

b) Текущий список имен, адресов и взвешенных голосов всех членов, имеющих право голоса.

c) Бюллетени и доверенности, относящиеся к бюллетеням по всем вопросам, по которым голосовали члены Ассоциации в течение непосредственно предшествующих 12 месяцев, включая, помимо прочего, выборы членов Совета управляющих.

СВОБОДНО СВЯЗАТЬСЯ С НАМИ В ЛЮБОЕ ВРЕМЯ, ЕСЛИ У ВАС ЕСТЬ ВОПРОСЫ ИЛИ МОЖЕМ ЛИ МЫ ПОМОЩЬ ВАШЕЙ АССОЦИАЦИИ ОТНОСИТЕЛЬНО СБОРА ПРОШЛОГО СРОКА ИЛИ ЛЮБЫХ ДРУГИХ ЮРИДИЧЕСКИХ ВОПРОСОВ.

Позвоните Барри Крейслеру по телефону (773) 394-6400

Важная информация Ассоциации кондоминиумов на этом сайте:

I. Законы, касающиеся ассоциаций кондоминиумов в целом (щелкните по теме для получения информации):

  • Для всего текста Закона о собственности кондоминиумов штата Иллинойс
  • Для текста Постановления о кондоминиумах Чикаго
  • Относительно текста положений Закона штата Иллинойс о насильственном въезде и задержании, применимых к кондоминиумам
  • Для отдельных положений Закона о некоммерческих корпорациях штата Иллинойс, применимого в целом к ​​ассоциациям кондоминиумов штата Иллинойс
  • Для положений Закона о собственности кондоминиумов штата Иллинойс, конкретно применимого к собраниям и выборам ассоциации кондоминиумов
  • Для положений Закона штата Иллинойс о некоммерческих корпорациях, конкретно применимых к собраниям и выборам ассоциации кондоминиумов

II.Общая информация и советы относительно деятельности ассоциации кондоминиумов (нажмите на тему, чтобы получить информацию):

  • Использование выселений при взыскании просроченных взносов за кондоминиумы или городские дома, просроченные платежи и штрафы; за опубликованную статью Барри Крейслера на эту тему
  • Для получения дополнительной информации об услугах по выселению, предлагаемых ассоциациям кондоминиумов и таунхаусов адвокатским бюро Barry Kreisler, P.C.
  • Процедуры собрания и выборов ассоциации кондоминиумов; для презентации, сделанной Барри Крейслером Ассоциации кондоминиумов, таунхаусов и ассоциаций домовладельцев, осень 2009 г. Конвенция по этой теме
  • Когда ассоциация кондоминиумов может вернуть расходы на ремонт или улучшение отдельных владельцев квартир, за опубликованный ответ Барри Крейслера на «Вопрос месяца» в апрельском выпуске ACTHA NEWS за 2010 год.

Выборы кондоминиума должны проводиться в соответствии с установленной законом процедурой

Райан Полякофф | Condo Q&A

Уважаемые Poliakoffs,

Председатель совета директоров нашего кондоминиума не разослал никаких уведомлений о предстоящих выборах совета директоров кондоминиума.Он сделал то же самое и в прошлом году. Это нарушение правил кондоминиума?

Подпись, Р.С.

Уважаемый Р.С.,

Я не могу точно сказать по вашему вопросу, проводятся ли у вас выборы, но надлежащие уведомления не были отправлены; или если у вас просто не было выборов последние два года. Поэтому я попытаюсь ответить на оба вопроса.

Еще: Громкие гости? Правила кондоминиума могут применяться несколькими способами

Управляющие документы вашего кондоминиума, в частности, ваш учредительный договор и устав, будут описывать состав совета директоров (сколько членов совета директоров должно быть и должны ли они быть владельцами) и совета директоров членские сроки (как долго работает каждый член правления).

До лета 2018 года сроки правления были ограничены Законом о кондоминиумах - два года были разрешены, но все, что было дольше, было запрещено (и это число менялось с годами). Однако сегодня члены совета директоров могут избираться на любой срок в зависимости от ваших руководящих документов.

Существует положение Закона о кондоминиумах, которое предусматривает, что член совета директоров не может работать более восьми лет подряд, если он не будет одобрен подавляющим большинством голосов на следующих выборах, но эта политика не будет реализовываться в течение многих лет ( Отдел кондоминиумов считает, что закон является перспективным и не учитывает предыдущие услуги совета директоров).

Таким образом, выборы не обязательно должны проводиться ежегодно. В соответствии с действующим законодательством вполне возможно, что члены вашего совета директоров отбывают многолетние сроки и что их срок полномочий не истекает (например) до следующего года. Невозможно ответить на этот вопрос, не изучив свои руководящие документы.

Итак, если вы действительно должны были провести выборы (то есть есть места в совете директоров, которые должны стать вакантными в этом году), Закон о кондоминиумах, на 718.112, Fla. Stat., Запрещает очень четкую процедуру выборов, которой необходимо следовать.

Подробнее: Ограничения ТСЖ на коммерческие автомобили трудно обеспечить без четких определений

Во-первых, не менее чем за 60 дней до выборов, ассоциация должна отправить первое уведомление о дате выборов, предлагая кандидатам сообщить свои имена для включение в избирательный бюллетень. Форма о намерениях кандидата должна быть получена ассоциацией не менее чем за 40 дней до выборов, и они могут предоставить личный информационный лист (не больше обычного одностороннего листа бумаги) не менее чем за 35 дней до выборов.

Затем, по крайней мере, за 14 дней до выборов, ассоциация должна отправить по почте уведомление о выборах и годовом собрании, включая бюллетень, содержащий имена всех правомочных кандидатов (владельцев, которые не выплачивают любые денежные обязательства перед ассоциацией). не имеют права быть кандидатами и не могут быть включены в избирательный бюллетень, как и лица, осужденные за тяжкое преступление и чьи гражданские права не были восстановлены в течение как минимум пяти лет).

Пакет также должен включать конверт для голосования, а затем внешний конверт, на котором владелец или голосующий член подпишет конверт и передаст свой голос.

Обратите внимание, что выборы и годовое собрание - это совершенно разные процессы, даже если они должны происходить одновременно. Для проведения выборов не требуется традиционный кворум, хотя для того, чтобы они были действительными, в выборах должны участвовать не менее 20% владельцев. Чрезвычайно часто на ежегодном собрании не достигается кворум (который часто составляет большинство), но выборы продвигаются вперед.

Это параллельный процесс, и хотя во многих уведомлениях о ежегодных собраниях выборы традиционно включаются в повестку дня, это не совсем так - если ежегодное собрание не может вести дела из-за отсутствия кворума, выборы все же могут продвигаться вперед.

Итак, в вашем случае, если на самом деле есть места в совете директоров, которые должны освободиться в этом году, ваша ассоциация обязана отправить уведомления, описанные в уставе. В противном случае вы можете подать жалобу в Отдел кондоминиумов, таймшеров и мобильных домов или подать ходатайство об арбитраже.

Обратите внимание, однако, что также возможно, что это просто вопрос времени вашего ежегодного собрания, которое может не указываться в ваших положениях или статьях, и которое правление может отложить из-за пандемии COVID-19.Все это законные проблемы, которые вы должны изучить, прежде чем подавать жалобу.

Райан Полякофф, партнер Backer Aboud Poliakoff & Foelster, LLP, является сертифицированным специалистом Совета по законам о кондоминиумах и планируемой застройке. Эта колонка посвящена памяти Гэри Полякова, пионера юридической индустрии общественных объединений, неутомимого адвоката и автора трактатов, книг и сотен статей. Райан Полякофф и Гэри Полякофф являются соавторами книги «Новые районы - Руководство для потребителей по кондоминиумам, кооперативному хозяйству и проживанию в семье домовладельцев».Присылайте свои вопросы по адресу [email protected] Не забудьте указать свое местоположение.

Проведение безопасных выборов в совет директоров кондоминиумов на расстоянии

Авторы: Говард Дакофф и Адам Кан. Эта статья опубликована в июльском выпуске Condo Lifestyles за 2020 год, www.condolifestyles.net

.

Пандемия коронавируса заставила ассоциации кондоминиумов пересмотреть свои стандартные методы работы. От проведения виртуальных собраний правления с помощью видеоконференции (например, Zoom или Skype) до перенастройки общих удобств элементов и обновления правил, политик и протоколов для таких удобств, чтобы способствовать социальному дистанцированию, ассоциации кондоминиумов проявляют творческий подход, чтобы безопасно вернуться к «нормальному» (или как можно ближе к нашему предыдущему определению «нормального»).

Выборы совета директоров кондоминиумов - не исключение. В настоящее время личные ежегодные собрания, на которых многие владельцы квартир собираются в одной комнате и голосуют на выборах в совет директоров, больше не рекомендуются и могут представлять риск для здоровья из-за потенциального распространения коронавируса. Однако это не означает, что выборы в совет директоров следует отложить на неопределенный срок, тем более что нет уверенности в том, когда истечет срок действия рекомендаций CDC по социальному дистанцированию.Правила, разрешающие электронное уведомление и голосование, также могут быть приняты в соответствии с разделами 18.4 (s) и 18.8 Закона о собственности кондоминиумов штата Иллинойс. При небольшом упреждающем планировании и творчестве выборы можно безопасно провести с минимальными нарушениями. Ниже приведены некоторые стратегии безопасного и удобного проведения выборов в совет директоров во время пандемии коронавируса:

  1. Использование доверенных лиц для ограничения личных встреч. Прокси-серверы позволяют владельцу единицы назначать доверенного лица для голосования от их имени лично на собрании.Указание одного и того же держателя доверенного лица по умолчанию сокращает количество лиц, которые должны физически присутствовать на ежегодном собрании для голосования, поскольку только держатель доверенного лица должен лично присутствовать на собрании, чтобы голосовать от имени владельца подразделения. Другими словами, вместо того, чтобы десятки владельцев ячеек (или более) явились лично для голосования, один доверенное лицо может ненадолго присутствовать на голосовании на собрании от имени этих владельцев ячеек, чтобы зарегистрировать свой голос, с остальной частью годового собрания. встреча проводится в режиме видеоконференции или телеконференции.Для достижения этой цели будет использоваться назначенный доверенное лицо для всех доверенных лиц (обычно должностное лицо правления) на направляемом доверенном сервере, посредством чего владельцы единиц определяют свои предпочтения для голосования за кандидатов, а доверенное лицо должно уважать выбор этих кандидатов. Использование доверенных лиц для выборов в правление уже является стандартной практикой во многих ассоциациях кондоминиумов, но подчеркивание вышеупомянутого подхода минимизирует личные контакты на ежегодном собрании и будет соответствовать руководящим принципам CDC в отношении социального дистанцирования, чтобы более безопасно проводить ежегодные выборы.
  2. Принять правила голосования по почте . Голосование по почте (т. Е. «Заочное голосование») позволяет владельцам единиц подавать свои бюллетени напрямую, не присутствуя на годовом собрании. В отличие от доверенных лиц, где доверенное лицо должно явиться лично, чтобы проголосовать от имени владельцев ячеек, с помощью открепительного бюллетеня нет необходимости никому приходить лично для регистрации своего голоса. «Уловка» заключается в том, что ассоциация кондоминиумов должна принять правило, разрешающее голосование по почте, по крайней мере, за 120 дней до выборов, поэтому ассоциациям будет разумно заранее рассмотреть вопрос о принятии правил голосования по почте задолго до следующих выборов.Примечание: если ассоциация кондоминиумов приняла правила, разрешающие голосование по почте, то доверенные лица не могут использоваться на выборах совета после вступления в силу правил голосования по почте.
  3. Внедрить процедуры безопасного личного голосования. Личное голосование по-прежнему может проводиться с корректировками для соблюдения рекомендаций CDC, включая социальное дистанцирование. Стратегии безопасного личного голосования включают расширенные собрания (больше времени для голосования, поэтому меньше скоплений людей), ступенчатый вход в комнату для собраний, добавление физических маркеров, указывающих на соответствующую социальную дистанцию, и, конечно же, предоставление дезинфицирующего средства для рук и поощрение присутствующих носить соответствующие маски или маски для лица.Рекомендуется использовать доверенных лиц или голосование по почте (если разрешено) вместе с изменением процедур личного голосования, чтобы свести к минимуму личные контакты и избежать больших собраний.
  4. Практически проводить часть годовых собраний без права голоса. Как и собрания совета директоров, часть ежегодного собрания владельцев паев без права голоса должна проводиться посредством видеоконференции или телеконференции. Владельцы подразделений могут заранее зарегистрировать свой голос либо по доверенности, либо по почте, если применимо, или лично на собрании (см. Выше) и подключиться к собранию, не выходя из безопасности своего подразделения.Выборы в правление имеют важное значение для надлежащей работы ассоциаций кондоминиумов и помогают гарантировать, что владельцы квартир имеют право голоса в управлении их ассоциацией. Путем продуманной адаптации избирательных процедур ассоциации кондоминиумов могут продолжать проводить выборы безопасно и с минимальными нарушениями.

«Разъяснение процедур выборов ТСЖ», News-Press

В: Какова общепринятая практика, которой должна следовать моя ассоциация домовладельцев для вскрытия и подсчета тайных бюллетеней, используемых для избрания правления? (Дж.Д., по электронной почте)

A: Раздел 720.306 (8) Закона об ассоциациях домовладельцев Флориды предусматривает, что если руководящие документы разрешают тайное голосование для членов, которые не присутствуют на собрании членов по выборам директоров, такие бюллетени должны быть размещены. во внутреннем конверте без опознавательных знаков и отправлено по почте или доставлено в ассоциацию во внешнем конверте, содержащем идентификационную информацию, отражающую имя члена, партию или посылку, за которые проводится голосование, и подпись владельца партии или посылки голосование.Процедура двойного конверта используется для сохранения тайны голосования.

Многие ассоциации домовладельцев проверяют информацию на внешнем конверте перед встречей, сверяя подписи и идентификацию посылки на внешнем конверте со списком квалифицированных избирателей ассоциации. Если право члена на голосование подтверждено и для этой партии или посылки не было подано другого бюллетеня, внутренний конверт вынимается из внешнего конверта, содержащего идентификационную информацию, и помещается вместе с бюллетенями, которые были поданы лично, и он открывается при подсчете бюллетеней.Если на партию или посылку подано более одного бюллетеня, бюллетени для этой партии или посылки аннулируются. Любое голосование бюллетенями, полученное после закрытия голосования, не может быть рассмотрено.

Большинство ассоциаций назначают «избирательную комиссию» для обработки и подсчета голосов. В состав избирательной комиссии должны входить владельцы, не заинтересованные в результатах выборов, в том числе действующие члены совета директоров, кандидаты или члены их семей. На годовом собрании комитет должен вскрывать внешние конверты.Затем внутренние конверты открываются и подсчитываются. Если для собрания было разрешено электронное голосование, «электронные голоса» должны быть добавлены к подсчету. Выборы решаются поданным множеством бюллетеней.

Следует отметить, что закон разрешает, но не требует, чтобы ассоциации домовладельцев использовали тайное голосование на выборах. В законе говорится, что ассоциация должна соблюдать свой устав при проведении выборов. Одна из наиболее распространенных ошибок, которые я вижу на выборах в ТСЖ, - это следование процедурам, отличным от предусмотренных в уставе, потому что это может быть воспринято как более справедливое или легкое.Я советую, чтобы в уставе содержался процесс выборов, аналогичный тому, который предусмотрен законом для кондоминиумов, который включает право всех собственников выдвигать свою кандидатуру для участия в совете директоров, а также процедуру выборов, обеспечивающую тайное голосование.

Q: Моя ассоциация кондоминиумов недавно проголосовала за внесение поправок в декларацию кондоминиума. Поскольку членов совета директоров нет в городе, поправка еще не внесена в протокол. Может ли ассоциация по-прежнему применять новые ограничения в поправке до того, как поправка будет зарегистрирована? (Дж.Т., по электронной почте)

A: No. Раздел 718.110 (3) Закона о кондоминиумах Флориды предусматривает, что поправки к декларации вступают в силу, если они внесены в публичные записи округа, в котором декларация зарегистрирована. Раздел 718.112 (1) (b) того же закона предусматривает, что поправки к подзаконным актам и учредительным документам также недействительны до тех пор, пока они не внесены в публичные записи. Поправки к учредительным документам также должны быть поданы государственному секретарю Флориды, отдел корпораций.

Устав Флориды для ассоциаций домовладельцев (глава 720) и ассоциаций кооперативов (глава 719) содержит аналогичные требования. Правила и положения кондоминиумов и кооперативных ассоциаций не нуждаются в регистрации, чтобы иметь юридическую силу. Правила ассоциации домовладельцев должны быть зарегистрированы, хотя законопроект, который в настоящее время находится на рассмотрении Законодательного собрания Флориды, который, как говорят, имеет высокие шансы на принятие, изменит это.

Джозеф Адамс - поверенный Becker & Poliakoff, P.А., Форт Майерс. Присылайте вопросы по адресу [email protected] Предыдущие выпуски можно посмотреть на сайте floridacondohoalawblog.com.

Вопросы и ответы в день выборов - Справочник по ресурсам Правления: взгляд на процесс избрания членов Правления

Это ежегодный обряд посвящения владельцев кооперативов и кондоминиумов. Примерно раз в год они собираются в общей зоне - в моем кооперативе в Астории это был подвал, сразу после стиральных машин и сушилок - и голосуют за правление на следующий год. Иногда на выборах идет жесткая борьба.Часто одни и те же люди остаются на доске десятилетиями. Иногда - как это было в случае с моим зданием - мы, владельцы, так отчаянно пытались не участвовать в совете директоров, что выбирали президента, который даже не жил в этом здании.

Следовательно, выборы не обязательно так просты, как кажется, особенно в больших и густонаселенных зданиях. Есть много плюсов и минусов, плюсов и минусов. Давайте проведем сеанс вопросов и ответов и прольем немного света на эту тему:

Q: Как часто в здании должны проводиться выборы совета директоров?

«Как правило, устав предусматривает ежегодные выборы», - говорит Рональд А.Шер, партнер-основатель юридической фирмы Himmelfarb & Sher в Уайт-Плейнс и генеральный советник Совета кооперативов и кондоминиумов Вестчестера. «Организационными документами предусмотрено годовое собрание акционеров. В это ежегодное собрание будут включены выборы директоров - всех или некоторых ».

«Все за один год или в произвольном порядке», - говорит Шер.

Q: Какие законы регулируют это?

«Закон о коммерческих корпорациях Нью-Йорка (BCL) 602 (b) требует, чтобы выборы в совет директоров проводились ежегодно в день, установленный уставом кооператива», - поясняет поверенный Роберт Тирман из Litwin & Tierman, Пенсильвания, в Хакенсаке.«BCL 603 (a) предусматривает, что, если это не произойдет через один месяц после установленной даты или через 13 месяцев после последних выборов, и правление не назначает выборы в течение двух недель и не проводит их в течение двух месяцев после этого, то одно проводится в течение от 60 до 90 дней по ходатайству не менее 10 процентов акционеров ».

Q: Таким образом, даже небольшая группа акционеров имеет возможность свергнуть диктаторский совет, по крайней мере, теоретически. Но как провести выборы 10% акционеров? Разве им не нужен кворум?

«И на таком собрании наличие кворума (обычно не менее большинства акционеров) не требуется», - говорит Тирман.

Q: Действительно ли выборы проводятся в один и тот же день каждый год в соответствии с уставом?

«На практике кооперативы не чувствуют себя обязанными проводить выборы в дату, установленную в уставе, и иногда позволяют пройти без выборов гораздо больше года», - говорит Тирман. «Но большинство чувствует себя обязанным проводить их ежегодно, даже несмотря на то, что советы директоров не часто ожидают, что акционеры будут критиковать их исполнение своей часто сложной и неблагодарной роли директоров.”

Q: Отличается ли процесс выборов между кооперативами и кондоминиумами?

«Нет, это просто акции. Это либо долевое, либо процентное голосование », - говорит Линда Гиббс, исполнительный директор Honest Ballot Association, организации, расположенной в Флорал-парке. Первоначальная ассоциация была основана Теодором Рузвельтом в 1909 году для проведения честных и честных выборов.

«Одно отличие состоит в том, что в кондоминиумах не допускается кумулятивное голосование, которое для кооперативов обычно позволяет акционерам« проголосовать пулей »по всем своим акциям, умноженным на количество мест в совете директоров, выставленных на выборы, даже для одного кандидата», - говорится в сообщении. Тирман.«Кроме того, для кооперативов акционер получает один голос на каждую принадлежащую ему акцию. Что касается кондоминиумов, владельцы квартир иногда получают только один голос за квартиру, даже если в некоторых квартирах доля общих интересов выше или ниже.

Q: А как насчет юридических различий?

«Процесс выборов в кооперативах и кондоминиумах довольно схож, - говорит Тирман. «BCL строго не регулирует кондоминиумы, потому что они не являются корпорациями, как кооперативы.Но в уставе кондоминиумов есть положения о выборах, которые полностью соответствуют BCL, и стандартные положения о кооперативах. А суды часто применяют концепции BCL к вопросам кондоминиума ». В: Каковы обязанности правления в отношении продвижения и облегчения выборов жильцов здания?

«Правление несет фидуциарную обязанность соблюдать устав для облегчения и проведения процесса ежегодных собраний», - говорит Шер. «От них требуется надлежащее уведомление - обычно не менее чем за 10 дней - о проведении встречи.”

Q: Какова их мотивация?

«Умные советы директоров осуществляют тщательный надзор за процессом, потому что советы кооперативов / кондоминиумов имеют существенные и важные полномочия по принятию решений, а результаты выборов, определяющие, кто будет служить, могут существенно повлиять на производительность кооператива или кондоминиума. - говорит Тирман.

«Прокси - это обозначение», - говорит Шер.«Обычный тип доверенности позволяет акционеру назначить кого-то еще для голосования на выборах или делать все, что они могли бы сделать на собрании».

«Акционеров / владельцев паев просят вернуть формы доверенности управляющему агенту независимо от того, планируют ли они присутствовать или нет», - говорит Тирман. «Цель состоит в том, чтобы обеспечить кворум для проведения выборов. На встрече сотрудники управляющего агента просят присутствующих при входе предоставить любые другие доверенности, которые могут быть у них в распоряжении.После выдвижения кандидатур и выступлений кандидатов бюллетени раздаются, голосуются и собираются. Иногда держатели доверенных лиц будут ждать до тех пор, чтобы проголосовать за своих доверенных лиц ».

Q: Значит, доверенность похожа на ограниченную доверенность?

«Доверенность сильнее, - говорит Шер. «Доверенности не нужно нотариально заверять или подтверждать - подписывать в присутствии свидетеля. Ограниченная доверенность аналогична бюллетеню для заочного голосования.

Q: Это может открыть дверь для проблем.

«Это всегда проблема с прокси», - говорит Гиббс. «Кандидаты стучатся в двери, они пытаются получить голоса доверенных лиц. Вопрос в том, кто пришел первым ». В: Как проходит реальный процесс голосования?

«Есть разные процедуры», - говорит Шер. «Если у вас есть безальтернативные выборы [т.д., на каждый офис баллотируется только один человек], вы можете иметь то, что называется viva voce - голосовое голосование акционеров. Если выборы будут оспоренными, будут назначены инспекторы по выборам ».

Q: Кто инспекторы выборов?

«Персонал управляющей компании обычно ведет фактический подсчет», - говорит Тирман. «В случае выборов, в которых идет ожесточенная борьба, иногда привлекаются независимые фирмы, занимающиеся подсчетом результатов выборов.”

Q: Зачем тратить деньги на независимую фирму, занимающуюся подсчетом результатов выборов?

«Нам нравится проводить выборы от начала до конца», - говорит Гиббс из Honest Ballot Association. «Мы объективны - нам все равно, кто победит».

Q: Что еще вы предлагаете?

«Мы стараемся гарантировать, что у них есть кворум», - говорит Гиббс.

Q: Да, я слышал, что самая сложная часть выборов - собрать в зале достаточно людей, чтобы они стали официальными. Я слышал о досках, предлагающих дверные призы и розыгрыши в дополнение к кофе и пирожным, просто чтобы привлечь людей.

«Советы директоров делают все, что в их силах, - говорит Гиббс, чтобы привлечь акционеров».

Q: Вы рекомендуете их использовать?

«Я предпочитаю, чтобы это делали табуляторы», - говорит Шер.

Q: Что делать, если выборы близки? Вы можете потребовать пересчета?

«Как правило, если это будет близко, инспекторы по выборам будут пересчитывать до объявления», - говорит Шер.

В: Что произойдет, если результаты выборов будут оспорены?

«BCL 619 предусматривает, что Верховный суд Нью-Йорка (главный суд первой инстанции) обладает юрисдикцией рассматривать жалобы на корпоративные выборы и отменять или изменять их в случае обнаружения нарушений», - говорит Тирман.«Это применимо к кооперативным выборам, а также, вероятно, применимо и к выборам кондоминиумов. Но, согласно применимому сроку давности, эти вызовы должны быть начаты в течение четырех месяцев после выборов ».

Q: Сколько времени занимает весь избирательный процесс?

«От 21 до 30 [дней] от начала до конца», - говорит Гиббс.

Хотя выборы в вашем доме, вероятно, не так жарко, как шумиха вокруг «висящих чадов» во Флориде во время определенных президентских выборов, или не так интенсивны, как подготовка к Национальному съезду Демократической партии 2008 года, все же важно добиться их Правильно.С помощью компетентных юристов и профессионалов в области управления, а также авторитетной компании, занимающейся составлением таблиц, выборы в вашем здании могут пройти гладко и успешно.

Грег Олеар - писатель-фрилансер и часто пишет в The Cooperator.

Как обеспечить успешное проведение ежегодного собрания кондоминиума и избрание в совет директоров

По мере того, как календарь приближается к концу, и мы приближаемся к концу года, для членов совета директоров и менеджеров снова пора убедиться, что они готовы к своим ежегодным собраниям, включая выборы совета директоров.Несмотря на то, что проведение эффективных выборов имеет решающее значение для каждой ассоциации, они не должны быть стрессовыми или пугающими событиями. Выполнив несколько простых шагов, вы можете гарантировать, что ваши выборы пройдут без сучка и задоринки и в соответствии с законодательством Флориды и руководящими документами вашей ассоциации.

Требования к кандидатам и информационный лист

Правление прежде всего должно знать, кто может, а кто не может фигурировать в бюллетенях для избрания в правление. Осужденные преступники не могут входить в состав Совета, если их гражданские права не были восстановлены более чем за 5 лет до выборов.Лицо, которое было отстранено или исключено из правления любой ассоциации Отделом кондоминиумов, таймшеров и мобильных домов, также не имеет права быть кандидатом. Кроме того, все кандидаты должны быть в курсе своих оценок и других денежных обязательств (рекомендуется, чтобы ассоциация провела тщательный аудит всех счетов до выборов).

Также, если ассоциация имеет более 10 единиц, то совладельцы паев не могут одновременно входить в состав правления.В руководящих документах вашей ассоциации может содержаться дополнительная информация о кандидатуре, например, кто имеет право баллотироваться в совет, если подразделение принадлежит корпорации или другому юридическому лицу.

Все подходящие кандидаты, желающие баллотироваться в правление, должны письменно уведомить ассоциацию о своем намерении баллотироваться и направить это уведомление не менее чем за 40 дней до выборов. После того как ассоциация получила уведомление от кандидата о том, что он или она намеревается баллотироваться, она должна выдать ему или ей квитанцию ​​о подтверждении получения уведомления.

После регистрации кандидатам разрешается проводить агитацию и лоббировать своих совладельцев. Кандидаты могут предоставить информационный листок лица не менее чем за 35 дней до выборов, который не может превышать одну сторону стандартного листа офисной бумаги. Информационный лист может содержать информацию о происхождении кандидата, образовании, квалификации и других характеристиках, которые кандидат считает важными. Как обсуждается ниже, информационный листок должен быть разослан членам ассоциации до выборов, но ассоциация не может изменять или редактировать информационный лист кандидата.Кандидату также разрешается проводить агитацию лично, например обсуждать свою квалификацию с соседями.

Уведомления от ассоциации

После того, как правление определило тех владельцев, которые имеют право участвовать в выборах, оно должно разослать уведомления о выборах владельцам ячеек. Первое уведомление должно быть отправлено собственникам как минимум за 60 дней до выборов. Это уведомление информирует владельцев о том, что, если они хотят баллотироваться в правление, они должны направить свое уведомление о намерении сделать это в письменной форме в ассоциацию по крайней мере за 40 дней до выборов (как указано выше).

Второе уведомление о выборах также должно быть отправлено не менее чем за 14 дней, но не более чем за 34 дня до выборов. Это уведомление особенно важно, и оно должно включать в себя все личные информационные листы, представленные каждым кандидатом, а также бюллетени и конверты для голосования. Следует отметить, что закон Флориды не позволяет использовать доверенных лиц при проведении выборов в правление.

Документы для голосования

В бюллетене должны быть перечислены все подходящие кандидаты в алфавитном порядке по фамилии.Избирателям не разрешается вписывать кандидатов. Бюллетени также не должны содержать места для подписи или другой информации, идентифицирующей избирателя. За очень ограниченным и редким исключением бюллетени должны быть одинаковыми по размеру, цвету и внешнему виду.

Когда второе уведомление направляется ассоциацией, она должна предоставить каждому владельцу по крайней мере один внешний конверт, один внутренний конверт и один бюллетень для голосования; конверты используются для возврата заполненных бюллетеней и обеспечения конфиденциальности в процессе голосования.Внутренний конверт меньшего размера предназначен для возврата заполненного бюллетеня и не должен содержать никакой идентифицирующей информации. Внешний конверт должен быть предварительно адресован тому, кто будет получать бюллетени от ассоциации. На внешней стороне конверта должно быть место для имени избирателя, его или ее подразделения и подписи избирателя.

После завершения голосования владелец помещает конверт меньшего размера внутрь конверта меньшего размера, затем запечатывает и возвращает. Если владелец владеет более чем одной единицей, в большой конверт можно поместить несколько конвертов меньшего размера, но конверты меньшего размера не могут содержать больше одного бюллетеня.Затем запечатанный внешний конверт возвращается в ассоциацию.

Порядок выборов

Срок полномочий члена совета директоров истекает в день проведения годового собрания, поэтому выборы членов совета директоров должны происходить в тот же день, время и в том же месте, что и ваше годовое собрание. Кворум владельцев не требуется для участия в ежегодном собрании для подтверждения выборов, но 20% или более владельцев должны участвовать в выборах, чтобы они были действительными. Кроме того, на собрании должны быть пустые бюллетени для тех владельцев, которые предпочли не голосовать по почте.Подсчет голосов проводится беспристрастным комитетом, назначаемым правлением, но не содержащим членов правления или лиц, связанных с ними.

Комитет должен убедиться, что избиратель, указанный на внешнем конверте, является квалифицированным избирателем. Если внешний конверт не подписан правомочным избирателем, бюллетень не учитывается. Соответственно, ассоциации рекомендуется обеспечить, чтобы любое подразделение, принадлежащее коммерческой организации, трасту или другому субъекту, не являющемуся человеком, должным образом назначило представителя для голосования от ее имени в соответствии с руководящими документами ассоциации.

Электронное голосование

Флорида также недавно приняла закон, разрешающий онлайн-голосование для советов директоров. Электронное голосование разрешено, но бумажное голосование все же должно быть предложено. Однако правление должно принять решение о применении электронного голосования на собрании правления, которое объявляется не менее чем за 14 дней до выборов. Кроме того, правление должно получить согласие владельцев, а система должна иметь возможность проверять личность и право собственности избирателя. К электронному голосованию предъявляются особые и несколько сложные требования, поэтому советы, которые выбирают это предложение, должны быть очень осторожны, чтобы обеспечить соблюдение.

Сертификация

В течение 90 дней с момента избрания все члены совета директоров должны подтвердить в письменной форме, что он или она прочитал и понимает руководящие документы и будет добросовестно выполнять свои обязательства, или может представить доказательства завершения образовательного семинара, проведенного лицом, утвержденным отделом кондоминиумов, таймшеров и передвижных домов.

Оспаривание результатов выборов

Если владелец возражает против результатов выборов, у него есть 60 дней, чтобы оспорить результаты выборов.Более подробную информацию о том, как оспорить выборы, можно найти в нашем отличном сообщении в блоге по этой теме.

Факты о том, что могут и чего не могут сделать президенты советов домовладельцев и кондоминиумов

Июнь 2018 г.

Может ли президент вашего ТСЖ или кондоминиума голосовать по рутинным вопросам на заседаниях совета вашей ассоциации, или президенту разрешено голосовать только в случае равенства голосов?

Это всего лишь одна ситуация, связанная с президентами совета директоров, которую обычно неправильно понимают. Другой: может ли президент действовать самостоятельно, чтобы подписать контракты, связывающие ассоциацию?

Кажется, что должность президента порождает множество недоразумений и заблуждений.«Я могла бы написать здесь целую статью», - шутит Сьюзан Хокс МакКлинтик, соуправляющий акционер и председатель группы практики транзакций общественных ассоциаций в юридической фирме Epsten Grinnell & Howell в Сан-Диего.

Здесь Макклинтик и другие эксперты объясняют типичные обязанности президента и развенчивают распространенные заблуждения об этой должности.

Таможня может создать путаницу

Заблуждения, вероятно, происходят из прошлой практики, но это не значит, что они основаны на законах или правилах, которым необходимо следовать, говорит Тодд Дж.Билли, поверенный в Общественной ассоциации юристов в Сент-Луисе; Билли - лицензированный поверенный в штатах Миссури и Иллинойс, у него более 1000 активных клиентов кондоминиумов и домовладельцев.

«Многие заблуждения порождаются привычками, а не официальным юридическим заключением о том, что можно сделать», - говорит он. «Обычно, если давний член совета директоров, занимавший пост президента, не хочет голосовать по какой-либо причине, практика становится правилом», - говорит Билли. «Но стандарт - это голосование президентов. Они должны голосовать.

«Если президенты не голосуют, то это вопрос:« Хорошо, если президент голосует только при равенстве голосов, создает ли это чрезмерное значение для позиции - президента и этого голосования по сравнению со всеми голосами ». на равных?" - спрашивает Билли. «Вот как должны работать доски».

McClintic находится на той же странице. «Президент, который является членом совета директоров, имеет такой же голос в отношении действий совета, как и любой другой директор», - объясняет она. «Каждый директор имеет фидуциарные обязательства перед ассоциацией, и президент, который одновременно является директором, обычно должен голосовать по всем вопросам перед советом, если только у президента нет конфликта интересов по отдельному вопросу голосования.

«Каждый офицер имеет равные полномочия по вопросам, требующим действий на доске», - добавляет она. «Таким образом, когда дело доходит до голосования по действиям совета, президент ничем не отличается от секретаря, вице-президента или даже члена совета директоров».

Джейн Ф. Болин, член-основатель и управляющий партнер PeytonBolin, юридической фирмы из Флориды, специализирующейся на праве общественных ассоциаций, соглашается. «Заблуждение состоит в том, что люди думают, исходя из вашего должностного положения, что у вас больше власти, чем у другого директора в совете», - говорит она.«Вы этого не сделаете. Все директора имеют равный голос. И ни один директор не должен действовать вне рамок группового соглашения в качестве совета директоров. Разделенных полномочий не существует».

Возможно, в ваших документах есть необычные правила

Мы не говорим, что если в вашем штате или руководящих документах есть необычные правила, касающиеся власти президента, вы должны их игнорировать. Мы просто говорим, что если у нет в конкретных правил о том, что президент может и что не может делать, то ваш председатель совета директоров такой же, как и любой другой чиновник.

«Устав и учредительный договор ассоциации - это первое место, где нужно искать власть и авторитет президента совета», - советует МакКлинтик. «В большинстве штатов также есть законы, регулирующие должностных лиц. Обычно роль президента совета директоров заключается в председательстве на заседаниях совета и его членов, поддержании связи с руководством и выполнении указаний совета. Полномочия президента совета обычно ограничены под контролем и руководством правления, которое является руководящим органом ассоциации.«

Макклинтик добавляет, что крупные корпорации часто нанимают людей, помимо директоров, для заполнения должностей офицеров; как правило, в общественных ассоциациях директора назначают должностных лиц из самих себя.« Однако эти две роли различаются », - отмечает МакКлинтик. "Правление принимает большинство решений, а должностные лица, включая президента совета, исполняют решения совета.

«Я думаю, что большая часть путаницы по поводу полномочий президента возникает из-за того, что мы имеем дело с людьми, для которых участие в любом совете директоров является довольно новым опытом», - говорит МакКлинтик.«Таким образом, они действительно не понимают двух разных ролей, таких как член правления и должностное лицо. Они не понимают взаимосвязи между этими двумя вещами.

» Кроме того, в некоторых ассоциациях участие так мало, даже По мнению членов правления, президент просто по умолчанию делает многое, - добавляет МакКлинтик. - Это те, кто в конечном итоге разговаривает с менеджером, поэтому легко попасть в эту роль все время давать указания ».

Что правда, а что нет

Итак, что правда, а что неправильное восприятие? Вот несколько рекомендаций:

  • Если это не ясно, идея о том, что президент голосует только для того, чтобы разорвать ничью, неверна. «В этом нет правды», - говорит Болин. «Нет такого законодательного определения. Я думаю, что это стало ублюдком из Правил Роберта Приказа ; многие члены правления путают эту идею с другими парламентскими процедурами».
  • Президенты должны обеспечивать руководство. «Я определил роль президента, основываясь на моем опыте, как представителя сообщества», - объясняет Болин. "Этот человек был избран президентом, поэтому он является лидером совета директоров.«

    Однако не путайте лидерство с полномочиями генерального директора.« Президенты совета директоров не являются исполнительными директорами », - заявляет Билли. полномочия с точки зрения постановки целей и лидерских инициатив. Обычно это происходит из-за того, что есть чрезмерно усердный член правления - это не обязательно должен быть президент, - который пытается действовать как следящий за соблюдением правил. Но правление имеет право находить нарушения, а не один член правления.«

  • Президенты обычно проводят собрания, но это не правило. « Я обычно говорю членам совета директоров не рассматривать название как нечто иное, кроме административного », - говорит Билли.« Как президент, их основная функция заключается в том, чтобы провести встречу. Основная функция секретаря - составлять протоколы; казначей просматривает финансовые отчеты.

    «Но все они несут ответственность за то, чтобы все это было сделано правильно», - добавляет Билли. "Некоторые люди не любят проводить собрания, и это нормально.Я говорю им, чтобы они не были президентом. Как правило, срок полномочий офицеров составляет один год. Я советую каждому занять другую должность и немного выйти за пределы своей зоны комфорта ».

    Болин согласен с тем, что президенты обычно проводят собрания, но не обязаны.« Они могут делегировать ведение собрания менеджеру. , - говорит она.

  • Президенты могут связывать обязательствами ассоциацию, но могут и другие директора. «Когда дело доходит до выбора подрядчиков, - спрашивает Билли, - может ли один член совета директоров подписать контракт? Конечно, но правление еще должно одобрить этот акт.«

    . Возможно, президент индивидуально имеет полномочия связывать обязательствами ассоциацию без остального одобрения совета. Но это верно только в том случае, если эти полномочия были предоставлены президенту». Президент совета может подписать контракт или предпринять другие действия от имени ассоциации только в том случае, если правление предоставило президенту такие полномочия ", - объясняет МакКлинтик. могут этого не знать и обычно могут полагаться на предполагаемый авторитет члена совета директоров, с которым имеют дело.

    «Если правление не делегировало ответственность подписывать контракты президенту, все члены правления имеют одинаковый голос по контрактам», - говорит Болин. «Но во Флориде все члены правления обладают этой предполагаемой властью связывать ассоциацию».

  • Президент не обладает исключительными полномочиями определять повестку дня собрания. «Одна вещь, которая часто приводит к разногласиям, - это определение повестки дня заседания совета директоров», - отмечает МакКлинтик. «Очень часто это делается совместно президентом совета директоров и менеджером.В Калифорнии повестка дня в значительной степени определяется временем, когда вы приходите на собрание, и так и должно быть. Должна быть чрезвычайная ситуация, чтобы вопрос, не включенный в повестку дня, мог быть поднят после ее определения.

    «Когда президент и менеджер работают вместе над созданием повестки дня, это обычно происходит по умолчанию», - утверждает МакКлинтик. «В большинстве подзаконных актов на самом деле нет ничего, что говорило бы о том, как вы устанавливаете повестку дня, и нет никаких официальных процедур для этого. Большинство подзаконных актов туда не входят.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *