Простой договор найма квартиры между физическими лицами: Договор аренды квартиры между физическими лицами 2023 как составить

Содержание

Договор аренды квартиры между физическими лицами — образец 2022

Вы готовитесь снимать квартиру. Проверили у арендодателя документы, все сошлось. Теперь пора почитать договор аренды, который он предлагает вам подписать. Нет ли там такого, о чем вы потом пожалеете?

Ольга Ефимова

юрист

Профиль автора

Давайте разберемся, какие условия нужно включить в договор, а какие лучше оттуда убрать и что прописать в акте сдачи-приемки квартиры. Можно не читать всю статью, а просто скачать наш бланк договора найма квартиры и исправить его под свои цели:

Или пройдите по всем пунктам в статье, чтобы понимать, что к чему.

Договор аренды или найма?

Согласно законодательству, договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному. Когда физическое лицо снимает жилой дом, квартиру или комнату — это наем. Договор аренды заключается в случаях использования нежилых помещений и зданий кем угодно либо жилых помещений юридическим лицом.

В обычной речи наем жилья называют арендой. В статье мы тоже иногда так делаем. Если вы юрист и вас это сердит, пожалуйста, не сердитесь.

Что должно быть в договоре аренды квартиры

Предмет найма
Обеспечительный платеж
Оплата и другие расходы
Ответственность
Акт приема-передачи
Другая информация

Предмет найма

С этим обычно проблем нет, но на всякий случай проверьте адрес квартиры в договоре: он должен совпадать с адресом квартиры, которую вы фактически снимаете, до буквы. Если снимаете квартиру целиком, в договоре сдачи в наем должна быть «квартира», а не «жилое помещение», «комната» или «жилое пространство».

В договоре обязательно указывают площадь квартиры как дополнительную меру проверки и защиты. Эта же площадь должна быть указана в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Еще можно проверить параметры квартиры, включая площадь, на публичной кадастровой карте — это быстро и бесплатно. В выпадающем списке строки поиска выберите ОКС — это означает «объект капитального строительства» и введите кадастровый номер квартиры. Кадастровый номер тоже стоит вписать в договор — это главный идентификатор объекта.

Обеспечительный платеж

В договорах найма квартиры часто бывает пункт о депозите. Он может называться по-разному: депозит, обеспечительный платеж, гарантийный взнос. Как правило, этот платеж равен месячной оплате жилья, хотя может быть и не привязан к этой сумме. Это положение законно.

Главное, на что нужно обратить внимание, — в каких случаях этот платеж остается у хозяина. Обеспечительный платеж страхует хозяина только в случае, если вы нарушаете договор аренды и должны ему сверх платы за квартиру: например, если вы сожгли его сервант, сломали кровать или постоянно задерживаете платежи.

Проследите, чтобы обеспечительный платеж возвращался арендатору, если он решил съехать раньше времени и не предупредил арендодателя в срок, прописанный в договоре. Можно ведь неожиданно потерять работу, проиграть 5 зарплат в покер или внезапно жениться — в этих ситуациях нет времени предупреждать хозяина.

Депозит оставляйте только за порчу имущества.

Поэтому в договоре аренды пишите, что обеспечительный платеж возвращается в полном объеме после прекращения договора, в том числе при досрочном расторжении по вашей инициативе.

Если хозяин настаивает на ответственности за ваш внезапный отъезд, предложите альтернативу — штраф.

Обеспечительный платеж — это не штраф на всякий случай и не бонус за съем жилья. Это денежный резерв, из которого хозяин квартиры может удержать деньги, которые вы не платите добровольно.

Чем обеспечительный платеж отличается от задатка и аванса

Есть несколько видов платежей, с помощью которых стороны подстраховываются при подписании договора. Задаток, аванс, обеспечительный платеж — все это разные вещи, и от того, как вы назовете передаваемую сумму, зависит то, в каких ситуациях она вернется к вам.

Задаток — это самый жесткий вид подстраховочных платежей, о котором нужно подписывать отдельное соглашение. Если наниматель дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин отказался от сделки, он возвращает задаток и дает такую же сумму сверху.

Соглашение о задатке подстрахует от ситуации, когда желающих снять квартиру несколько: собственник не подпишет такое соглашение с несколькими желающими, иначе ему придется вернуть двойной задаток всем, кому он отказал. Поэтому настаивайте на задатке, если у вас есть большие сомнения в том, что хозяин квартиры заключит с вами договор.

Обеспечительный платеж — это платеж, который стороны предусматривают в договоре найма на случай нарушений. Если вы нарушили договор и причинили вред квартире, то обеспечительный платеж идет в счет стоимости такого ущерба, но не сверх него. Если вы не нарушали договор аренды и бережно относились к квартире, то после прекращения договора хозяин должен вернуть обеспечительный платеж целиком. Иногда такой платеж засчитывают как плату за последний месяц проживания в квартире.

Аванс — это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор аренды подписать не удалось, наймодатель обязан вернуть вам аванс.

Оплата и другие расходы

Прежде чем составить и подписать типовой договор, обговорите, кто из сторон будет платить за воду, газ, электричество, телефон, интернет и остальные радости жизни. Не пропишете, кто платит коммунальные платежи, — будете платить из своего кармана. Такое умолчание устанавливает законодательство.

Квартплата. Чтобы понимать, сколько денег будет уходить на квартплату и коммунальные платежи, уточняйте, как эти платежи будут рассчитываться: по числу проживающих в квартире людей или по счетчикам.

/gkh/

Экономить на ЖКХ

Запросите документы о том, что у хозяина квартиры нет долгов по уплате всех этих платежей, и о том, сколько человек зарегистрировано в квартире. Если долги все-таки есть, пропишите в договоре сумму долга и срок, за который наймодатель должен этот долг погасить, чтобы потом не пришлось погашать задолженность хозяина из своего кармана.

Внимательно прочтите, с какого момента будет начисляться оплата. Если вы подписали договор 5 июля, а заезжаете 1 августа, держите готовую формулировку на этот случай: «Начисление оплаты производится с момента передачи квартиры/помещения нанимателю по акту приема-передачи».

Подгадайте, чтобы платить за квартиру после зарплаты.

Помимо размера оплаты обращайте внимание на сроки и форму оплаты, чтобы срок очередного платежа был с запасом позже дня вашей зарплаты.

Ремонт в квартире. Если вы не прописываете, кто за какой ремонт отвечает в квартире, то текущий ремонт выпадает на долю нанимателя. Не поленитесь и проверьте, что говорится в вашем договоре на этот счет. Капитальный ремонт по умолчанию проводит за свой счет наймодатель.

Чем отличается текущий ремонт от капитального

Капитальным ремонтом считается тот, который затрагивает несущие конструкции, крупные части снабжающих систем и т. п. Ремонт вентиляции, заделка трещин в стене, утепление окон, восстановление штукатурки, замена смесителя в ванной — все это будет считаться текущим ремонтом.

Поэтому если вы не собираетесь тратиться из-за отваливающейся штукатурки в съемной квартире, пропишите в договоре, что весь ремонт в квартире оплачивает наймодатель.

Ответственность в договоре

За нарушение договора. Всегда указывайте, что отвечать за просрочку оплаты вы будете только в случае вашей вины. Это избавит вас от головной боли за те случаи, когда хозяин был за границей и не смог забрать деньги или когда банк наймодателя никак не мог зачислить деньги на его счет.

/read-first/

Как читать договор

Если вы решили платить в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день списания денег с вашего счета.

Закон не предусматривает никаких особых требований к ответственности по договору найма жилого помещения, поэтому стороны вольны устанавливать свои правила игры.

Пропишите, что день оплаты — день списания денег с вашего счета.

Прописывайте ответственность наймодателя за нарушение важных для вас условий. Например, постарайтесь прописать в договоре штраф за то, что наймодатель нарушил срок предупреждения о досрочном расторжении договора.

За имущество наймодателя. По закону вы несете ответственность за состояние квартиры во время проживания в ней. Поэтому обязательно пишите в акте приема-передачи, какие вещи наймодателя остаются в квартире. Все суповые тарелки, конечно, перечислять не надо, но крупные и ценные вещи — обязательно.

Перечень таких вещей можно оформить в акте приема-передачи, там же описывайте состояние этих предметов. Лучше потратить лишний час на описание, чем доказывать, что угол шкафа был помят еще до вас.

Акт приема-передачи

Кроме договора с хозяином квартиры нужно подписать акт приема-передачи. Именно с его подписания всё и начинается: с этой даты вы отвечаете за состояние квартиры и платите за нее. Вот что нужно написать в акте:

Дату. Это точка отсчета ответственности и платежей.
Полное и точное описание квартиры. Писать так же, как это написано в самом договоре: кадастровый номер, площадь, адрес, этаж, все комнаты.
Состояние квартиры. Вносите в акт все недостатки квартиры, которые вы обнаружили: трещины на стенах, разбитое окно, отбитый угол.
Вещи наймодателя, которые останутся в квартире. Если это сломанная бытовая техника, обшарпанная мебель или треснувшая посуда, то записывать нужно еще внимательнее: пусть хозяин квартиры подпишется под всеми трещинами и вмятинами, чтобы потом не пришлось доказывать, что это не вы всё сломали и разбили.
Сколько ключей и от чего передает наймодатель.

Проверьте дату акта. Это — точка отсчета платы за квартиру и ответственности за нее

Что еще написать в договоре аренды

Право на проживание других людей в квартире. Если уже известно, с кем вы собираетесь жить в квартире, — пишите ФИО, если неизвестно — просто зафиксируйте свое право на проживание с другими людьми в съемной квартире.

Право на содержание животных. Чтобы обезопасить себя и 6 любимых котов, лучше сразу написать о них в договоре.

Порядок повышения платы за квартиру. Подписывая договор, все надеются, что это надолго: никому не хочется искать новую квартиру или нового жильца. Поэтому предусмотрите заранее, как и когда будет повышаться арендная плата: например, не чаще одного раза в год и не больше чем на 10%.

Срок договора. Максимальный срок договора найма жилья — 5 лет. А если вы не прописали срок в договоре, то он считается заключенным на 5 лет. От того, будет это договор на срок до 1 года или больше, зависит, какие статьи закона применяются к нему по умолчанию.

На что влияет срок договора

До 1 года	Дольше 1 года
Вы не обязаны указывать в договоре всех, кто живет с вами	Вы обязаны указать в договоре всех, кто живет с вами
Вы не имеете преимущественного права на наем квартиры на следующий срок	Вы имеете преимущественное право на наем квартиры на следующий срок
Вы не вправе сдавать квартиру в поднаем	Вы можете сдать квартиру или ее часть в поднаем с согласия хозяина
Вы не вправе пускать в квартиру временных жильцов	Вы можете с согласия владельца на срок до полугода пустить в квартиру временных жильцов
Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 2 месяца	Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 6 месяцев

На что влияет срок договора

До 1 года

Вы не обязаны указывать в договоре всех, кто живет с вами.
Вы не имеете преимущественного права на наем квартиры на следующий срок.
Вы не вправе сдавать квартиру в поднаем.
Вы не вправе пускать в квартиру временных жильцов.
Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 2 месяца.

Дольше 1 года

Вы обязаны указать в договоре всех, кто живет с вами.
Вы имеете преимущественное право на наем квартиры на следующий срок.
Вы можете сдать квартиру или ее часть в поднаем с согласия хозяина.
Вы можете с согласия владельца на срок до полугода пустить в квартиру временных жильцов.
Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 6 месяцев.

Можете договориться с хозяином и вписать в краткосрочный договор условия, которые закон предусматривает для долгосрочного соглашения. Например, если в договоре, который действует меньше года, вы напишете, что у нанимателя есть преимущественное право на наем квартиры на следующий срок, это условие будет действительным.

Государственная регистрация. Долгосрочный договор аренды накладывает на квартиру обременение. Если владелец надумает квартиру продать, новый собственник не сможет выгнать арендаторов. Ему придется ждать окончания срока действия договора или надеяться, что арендаторы нарушат условия и он сможет расторгнуть соглашение досрочно.

Поэтому, если договор аренды жилья заключается на срок не менее года, обязательно происходит государственная регистрация найма жилого помещения.

п. 2 ст. 674 ГК РФ

Основания для досрочного расторжения договора. По общему правилу такое расторжение возможно только через суд и только при определенных нарушениях договора, которые прописаны в ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Наниматель может прекратить договор просто так, предупредив хозяина квартиры за 3 месяца, или расторгнуть договор через суд в описанных законом случаях: например, если квартира пришла в аварийное состояние.

ст. 687 ГК РФ

Наймодателю сложнее расторгнуть договор: он может сделать это только в судебном порядке и только за нарушения договора — к примеру, за порчу квартиры или за просрочку оплаты на 6 месяцев при долгосрочном договоре и на 2 месяца при краткосрочном.

Волшебная фраза — «в одностороннем внесудебном порядке».

Чтобы вы могли прекратить договор с наймодателем без суда и предупреждения за 3 месяца, опишите возможные случаи такого расторжения, добавляя «в одностороннем внесудебном порядке». Но стоит помнить, что норма закона, говорящая о 3 месяцах для предупреждения, — императивная, то есть стороны не могут изменить ее по своему желанию.

Так что если наймодатель юридически подкован и не боится пойти в суд в случае чего, то все условия о более позднем предупреждении от нанимателя будут признаны недействительными. Будьте готовы к такому обороту и помните об этом при чтении статьи и подписании договора: по закону — 3 месяца и никак иначе. Хотя попробовать стоит, и наверняка на практике ни один наймодатель не станет возражать и судиться.

Лучший вариант — договориться, что вы можете расторгнуть договор в любой момент, предупредив хозяина за 1 месяц до выезда. Более короткий срок предупреждения об одностороннем расторжении договора стоит прописать на случай, если наймодатель серьезно нарушает договор и мешает жить: не проводит ремонт квартиры, несмотря на ваши просьбы; неделями не оплачивает приходящие на его имя счета за квартиру или по-другому препятствует вашему нормальному проживанию в квартире.

Как предупреждать наймодателя о досрочном расторжении договора. Трезво оцените, сколько времени вы хотите дать себе при расторжении договора по своей инициативе, но помните о 3 месяцах по закону. К примеру, это условие можно прописать так: «Наниматель вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор, в письменной форме предупредив наймодателя о таком расторжении не менее чем за 1 месяц». Если вы не предусмотрите в договоре собственный срок, будет действовать срок по закону — 3 месяца.

Коротко

Внимательно прочтите пункт об обеспечительном платеже: когда и за что вы его платите, как и когда хозяин его возвращает.
Проверьте, нет ли задолженностей по уплате коммунальных и других платежей. Четко пропишите, кто и за что платит в квартире.
Решите, за чей счет проводить текущий ремонт квартиры: если в договоре ничего не прописать, платить за такой ремонт будете вы.
Читайте раздел об ответственности: за что и как вы отвечаете перед собственником квартиры. Предусмотрите ответственность хозяина за нарушение важных для вас условий.
В акте приема-передачи опишите состояние квартиры, срок ее передачи и все имущество, которое остается в квартире.
Пропишите остальные мелкие, но важные условия: про котов, сожителей и повышение платы за квартиру. Или просто скачайте бланк аренды квартиры и исправьте его под себя.

образец, нюансы, как составить договор найма жилого помещения

Сдача жилья внаём несет риски для обеих сторон. На пути собственника квадратных метров могут встретиться не слишком порядочные люди, способные превратить жилище в руины. А квартиросъемщики порой нарываются на аферистов, занимающихся нелегальной субарендой, или на невоспитанных владельцев, заявляющихся в гости в любое время без предупреждения. Во избежание всевозможных недоразумений при сдаче квартиры физическому лицу подписывается договор аренды. Нужно лишь знать, как его составить и что важно учесть.

Теги:

съемная квартира

как выбрать жилье

Жилье в России

жилищный вопрос

Мода

Pxhere

Одна из самых популярных инвестиций у россиян – это недвижимость. Многие зарабатывают на ней, сдавая в аренду и получая постоянный доход. Для одних выгоднее предоставлять жилье третьим лицам посуточно, другим удобнее долгосрочное сотрудничество. В любом случае владельцу жилплощади хотелось бы сберечь свое имущество и не нажить проблем. А квартиранту, хоть и во временное пользование, но получить уютное гнездышко по средствам. Для этих целей оговариваются правила, с которыми должны согласиться обе стороны. Рассказываем, каким должен быть образец договора аренды квартиры между физическими лицами.

Зачем нужен договор найма жилого помещения

Заинтересованность подписать документ следует проявить всем участникам сделки. Заключенный в письменном виде договор позволит избежать неприятностей в будущем, поэтому он должен быть максимально подробным и понятным. Как и прежде, в 2023 году в договоре аренды квартиры владелец и арендатор фиксируют свои права и обязанности. Таким образом квартирант может доказать, что он точно проживает в съемном жилье. Его не могут выселить в любой момент, и стоимость найма остается постоянной до истечения срока документа.

Наниматель в свою очередь получает гарантии своевременной оплаты, право на получение компенсации за испорченную мебель, сантехнику и так далее. Безусловно, в типовой договор аренды квартиры физическим лицам можно включать различные пожелания, которые оговорят собственник и потенциальный квартиросъемщик. К примеру, указывается, что вместе с квартирантом в жилище будут находиться три хомячка, или что ему запрещено принимать гостей. Либо уточняется, что собственник приходит забирать квитанции исключительно 10-го числа каждого месяца после предварительного звонка. Нюансов может быть много и все они обсуждаются.

РЕКЛАМА – ПРОДОЛЖЕНИЕ НИЖЕ

Договор аренды и договор найма квартиры – это одно и то же?

Речь идет о разных вещах. На большинстве сайтах бесплатных объявлений встречаешь формулировку «аренда жилья», она привычная для обывателей, но не совсем правильная с юридической точки зрения. Обычно об аренде говорят, когда подразумеваются нежилые помещения – офисы, склады. В случае с квартирой составляется договор найма жилого помещения, когда оно предоставляется физическому лицу, а не организации или предприятию.

Несмотря на разницу в понятиях, большинство придерживается термина «аренда». Преступления, конечно, в этом нет, и в нашей публикации эта юридическая тонкость особой роли не играет. Поэтому мы будем продолжать говорить о том, как заключить договор аренды квартиры или найма, отождествляя эти понятия.

Образец договора аренды квартиры

Поскольку официальный документ является подтверждением правоотношений между владельцем недвижимости и квартиросъемщиком, он должен быть составлен грамотно и учесть разные тонкости. Строгих требований на законодательном уровне в данном случае нет. Но есть основные положения, включенные в бланк договора аренды квартиры между физическими лицами в 2023 году.

Предмет найма.
Срок действия.
Обеспечительный платеж.
Оплата, коммунальные и иные расходы.
Ответственность.
Акт приема-передачи.
Дополнительная информация.

Скачать бесплатный образец договора аренды квартиры можно в Сети. В частности, на информационно-правовых порталах, сайтах, предлагающих юридическую помощь, риэлторские услуги и так далее.

Сроки договора аренды квартиры

Даже если жилье снимается на несколько дней или месяц, есть смысл заключить простой договор аренды квартиры. Устные соглашения не становятся залогом безопасности ни для наймодателя, ни для нанимателя и не гарантируют исполнение обещаний. Обычно в документе оговаривается срок, в течение которого квартирант будет пользоваться жильем. Если же этого пункта не оказалось, то такой договор считается действительным пять лет.

Гражданский кодекс РФ регулирует некоторые нормы, в зависимости от того, какие сроки прописаны в договоре аренды квартиры. Так, если найм будет длиться больше года, документ нужно зарегистрировать в Росреестре в течение месяца после его подписания. И только после этого он считается заключенным. Это требует времени и денег (оплата пошлины).

Поэтому чаще всего стороны останавливаются на 11 месяцах с возможностью пролонгации. Тогда лишние расходы не последуют (кроме налога на доходы физических лиц в размере 13% – он есть в любом случае). По истечении этого времени договор можно не только продлить, но также арендодатель вправе повысить ежемесячную плату. Договор аренды квартиры на длительный срок, например, свыше года накладывает дополнительные обязанности на стороны.

В первую очередь квартиросъемщик должен указать всех, кто с ним проживает. Также у него есть преимущество продления договора перед другими желающими. С согласия владельца он может сдать квартиру в поднаем или пустить временных жильцов на срок до полугода. В случае задержки арендной платы на шесть месяцев, хозяин вправе расторгнуть договор.

Когда же стороны условились о сроке до года, в договор аренды квартиры между физлицами не обязательно следует вносить всех, кто живет с нанимателем. Преимущественного права на наем жилья на следующий срок у него нет, как и шанса сдавать его кому-то еще. Задержка платы на два месяца влечет за собой расторжение договора.

Суть и стороны договора аренды квартиры

Если скачать договор аренды квартиры между физическими лицами, в нем обязательно будут присутствовать графы о личных данных двух сторон – наймодателя и нанимателя. Им необходимо заполнить строчки с ФИО, информацией из паспорта, местом регистрации, реквизитами, указать номер телефона и электронный адрес.

В документе следует прописать, в какой срок будет производиться оплата, за что еще должен платить съемщик – какие именно коммунальные услуги, или же они включены. Также важно описать состояние жилища, качество ремонта, перечислить предметы мебели и бытовую технику, которая дается в пользование. Для удобства можно взять образцы договора аренды квартиры с мебелью. Лучше потратить немного времени и написать о сломанной у стула ножке, а не доказывать при выселении, кто виноват. Чем подробнее это все обозначить, тем меньше потом претензий будет у сторон друг к другу.

Как правило, многие собственники включают дополнительный пункт – обеспечительный платеж. Это фиксированная сумма на случай издержек, которые может понести владелец квадратных метров. К примеру, при заселении обои были в идеальном состоянии, что отражено в договоре аренды квартиры, подписанном физлицом, а при квартиранте они стали свисать клочьями. При этом депозит оставляется хозяину только за порчу имущества, но не в случае досрочного расторжения договора. Если в квартире все уцелело, платеж возвращается в полном объеме после прекращения сотрудничества.

Как подготовиться к заключению договора аренды квартиры

Сначала нужно созвониться и условиться о дне и времени просмотра жилья. Пусть речь не идет о покупке, но снимать помещение, в котором забита канализация или свободно разгуливают тараканы, вряд ли кому-то захочется. Желательно внимательно осмотреть каждый уголок на предмет повреждений и рабочего состояния. Только после этого между физическими лицами заключается типовой договор аренды квартиры, который стороны предварительно изучили и одобрили.

Стоит проверить документы, подтверждающие, что жилище является собственностью арендодателя. Он должен показать оригиналы, а не копии. Также будущему квартиранту можно заказать выписку из ЕГРН в МФЦ из реестра прав. Это поможет избежать ситуаций с неправомерной субарендой или наличием нескольких собственников жилья, которых не поставили в известность о сдаче их недвижимости. Важно понимать, что все находящееся в жилище считается ответственностью арендодателя на этапе сдачи. А после того, как договор аренды квартиры с перечислением имущества подписан, все уходит под ответственность нанимателя.

Что должно быть в договоре аренды квартиры

Как мы отметили выше, образец договора сдачи в аренду квартиры должен состоять из обязательных пунктов, без которых он считается недействительным. К примеру, строчек о паспортных и контактных данных наймодателя и нанимателя. Сообщить владельцу о том, что квартирант планирует завести пару кошек и поселиться в жилище с ними, конечно, следует. Хотя бы с точки зрения этичного поведения. Да и для многих собственников наличие животных – принципиальный момент. Но эта информация является второстепенной. Пройдемся по главному.