Верховный суд рассмотрел спорные вопросы арендных правоотношений
Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки.
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).
ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.
Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.
От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.
Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.
Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Аренда муниципальных участков
Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.
Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.
Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.
Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.
ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).
Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.
Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).
Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан
Возможно ли продление договора аренды земельного участка и как осуществляется погашение регистрационной записи об аренде?
Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законодательством (например, ст. 30 – 30.2 ЗК РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).
Исходя из изложенного, недопустимо продлевать срок действия договора аренды земельного участка, заключенного после вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов.
При регистрации договора аренды земельного участка в регистрационной записи указывается срок аренды, однако само по себе истечение установленного договором срока не является основанием для погашения регистрационной записи. После истечения срока договора запись об аренде может быть погашена по заявлению одной из сторон.
Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. При отсутствии возражений обе стороны оформляют досрочное прекращение арендных отношений соглашением о расторжении договора аренды. Следовательно, регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора. Регистрационная запись об аренде также может быть погашена на основании вступившего в законную силу судебного решения о признании договора аренды недействительным.
Возобновление договора аренды, продление (пролонгация) договора
Возобновление договора аренды означает продление действия его условий на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Продление договора (пролонгация) — продление срока его действия на определенный или неопределенный срок по соглашению сторон.
Термин «пролонгация» не используется в Гражданском кодексе РФ, однако часто применяется в юридической практике при составлении договоров как синоним термина «продление». Пролонгация представляет собой продление срока действия договора, векселя, займа, кредита.
Возобновление договора в силу закона
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:
— пользование имуществом после истечения срока действия договора;
— отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Иногда на практике после возобновления договора на неопределенный срок стороны тем не менее заключают новый договор с аналогичными условиями. Если новый договор впоследствии признан незаключенным, возникает вопрос: действует ли в данном случае возобновленный договор? Ответ на этот вопрос имеет значение, в частности, при определении непрерывного срока владения и пользования арендованным имуществом субъектом малого и среднего предпринимательства для дальнейшей реализации им преимущественного права на приобретение имущества в собственность. Кроме того, решение указанного вопроса важно, например, в случае если при признании нового договора незаключенным арендодатель предъявляет к арендатору иск о возврате имущества в связи с отсутствием оснований для владения и пользования им. Если возобновленный договор будет признан действующим, в иске о возврате имущества должно быть отказано.
В судебной практике существует подход, согласно которому если сторонами возобновлен договор на неопределенный срок, а после него заключен новый договор, позднее признанный незаключенным, то первоначальный договор не прекращает своего действия. Такой подход в настоящее время подтвержден позицией Президиума ВАС РФ, отраженной в Постановлении от 25.09.2012 N 1283/12. В связи с этим есть основания полагать, что данным подходом будут руководствоваться суды при рассмотрении дел со схожими обстоятельствами.
Вместе с тем в судебной практике существует противоположный подход, в соответствии с которым первоначальный договор аренды, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, прекращает свое действие, если новый договор признан незаключенным.
Стороны могут установить запрет на возобновление договора на неопределенный срок. Суды в основном допускают возможность согласования такого условия в договоре. В то же время есть судебный акт, в котором суд указал на императивность нормы ст. 621 ГК РФ и отсутствие возможности установить в договоре условие о запрете на его возобновление.
———————————
Пример формулировки условия:
«По истечении срока действия договора настоящий договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок».
———————————
Необходимо учитывать, что аренда государственного или муниципального имущества связана с особенностями возобновления договора на новый срок.
Продление (пролонгация) договора аренды по соглашению сторон
Срок действия договора в силу п. 1 ст. 450 ГК РФ может быть продлен сторонами путем заключения дополнительного соглашения.
Однако если стороны хотят сразу определить свои отношения на будущий период, условие о продлении договора на новый срок можно включить в текст договора при его заключении.
При этом если стороны предусмотрят, что договор продлевается на определенный срок, и не укажут количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он прекратит свое действие либо будет возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.
———————————
Пример формулировки условия:
«По истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается продленным на шесть месяцев».
———————————
Кроме того, в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) стороны могут согласовать, что договор продлевается на определенный срок каждый раз после его окончания. Такое условие будет означать, что договор продлевается многократно. При этом можно указать, что возможно неограниченное количество продлений или что договор продлевается, например, не более пяти раз.
———————————
Примеры формулировки условия:
«По окончании срока действия договор пролонгируется каждый раз на аналогичный период на тех же условиях. Пролонгация возможна неограниченное количество раз».
«По истечении срока действия договор автоматически продлевается каждый раз на один год, если ни одна из сторон не позднее чем за один месяц до истечения срока его действия не уведомит письменно другую сторону о его прекращении. Автоматическое продление договора возможно не более _________ раз».
———————————
Следует учитывать, что условие, согласно которому договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, не означает, что после продления он считается заключенным на неопределенный срок. Ни одна из сторон при таком условии не сможет отказаться от договора на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.
В договоре следует установить, что условием его продления является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений. При отсутствии в договоре возможности заявить такие возражения условие о продлении будет обязывать арендодателя постоянно продлевать договор и фактически определять существо правоотношений по договору как передачу имущества в бессрочное пользование, что противоречит гл. 34 ГК РФ. В силу ст. 168 ГК РФ условие об обязательном продлении договора по истечении срока его действия может быть признано судом недействительным как нарушающее требования закона.
Исходя из п. 1 названной статьи данное условие по общему правилу является оспоримым. Законом могут быть предусмотрены иные последствия, не связанные с недействительностью сделки, а также исключения из общего правила оспоримости. Таким исключением, в частности, является положение п. 2 ст. 168 ГК РФ, согласно которому сделка, не соответствующая требованиям закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью.
Это правило распространяется на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).
К договорам аренды, заключенным до указанной даты, применяется ст. 168 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Согласно данной статье сделки (условия), нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются ничтожными.
Кроме того, условие об обязательном продлении договора по истечении срока его действия суд может квалифицировать как ничтожное в силу ст. 168 ГК РФ.
Также следует согласовать период до истечения срока действия договора, в течение которого такие возражения могут быть направлены.
———————————
Пример формулировки условия:
«Настоящий договор вступает в силу с 01.02.2011 и действует до 31.12.2011. Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на следующий календарный год на тех же условиях».
———————————
При включении в договор условия о его продлении следует учитывать, что если используется формулировка, согласно которой по окончании срока действия договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, данное условие может быть признано не соответствующим п. 2 ст. 621 ГК РФ, предусматривающему возможность возобновления договора только на неопределенный срок. Вместе с тем существует позиция судов, согласно которой согласование условия о возобновлении договора на определенный срок допускается.
Следует учитывать, что при аренде государственного или муниципального имущества существуют особенности продления договора.
Если условие о продлении (пролонгации) договора не согласовано
В этом случае арендатор не сможет пользоваться имуществом по истечении срока действия договора, если арендодатель возражает против продления арендных отношений (ст. 621 ГК РФ).
Посмотрите еще темы
Ст. 621 ГК РФ с Комментариями 2020-2021 года (новая редакция с последними изменениями)
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Комментарий к Ст. 621 ГК РФ
1. Правило п. 1 комментируемой статьи о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок носит диспозитивный характер: оно может быть исключено договором аренды. В отдельных случаях от него отступает и закон (например, п. 2 ст. 627, ст. ст. 632 и 642 ГК). Следовательно, данное право арендатора носит ограниченный характер по сравнению с преимущественным правом покупки, принадлежащим участнику долевой собственности (ст. 250 ГК), которое не может быть устранено договором.
2. Преимущественное право арендатора на заключение договора является правом на чужую вещь, а именно вещь, бывшую предметом истекшего договора аренды, которую арендатор желает вновь арендовать. Поэтому если эта вещь фактически и (или) юридически прекратила свое существование (например, вследствие раздела собственником принадлежавшего ему земельного участка на несколько новых, упразднения в установленном порядке торговых мест на розничном рынке ), то также прекращается и преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.
———————————
Постановления ФАС Северо-Западного округа от 22 февраля 2007 г. по делу N А05-8019/2006-3 и от 30 апреля 2008 г. по делу N А56-5285/2007.
3. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо наличие трех условий: 1) истечение срока договора; 2) надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору; 3) согласие арендатора с условиями, которые желает предложить арендодатель другому лицу как арендатору.
4. Несвоевременная уплата арендных платежей и нарушение арендатором иных условий договора свидетельствуют о его недобросовестности и лишают его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. При этом существенность или несущественность нарушений условий договора не влияет на решение вопроса о его недобросовестности, что подтверждается материалами судебной практики .
Бесплатная юридическая консультация по телефонам:
———————————
Постановления ФАС Московского округа от 24 марта 2006 г. по делу N КГ-А40/2224-06, ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 г. по делу N А56-8467/2006.
5. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может иметь место в случае, когда он соглашается со всеми условиями, предложенными арендодателем другому лицу, включая условие о размере и порядке внесения арендных платежей, о гарантиях сохранности арендованного имущества. Именно это следует из положения нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ — «при прочих равных условиях». Вследствие этого заключение договора аренды на новый срок в результате реализации арендатором своего преимущественного права является по существу заключением нового договора. Поэтому стороны считаются не связанными условиями ранее действовавшего договора .
———————————
См.: п. 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
6. Предварительной посылкой для осуществления арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является обязательное письменное уведомление арендодателя арендатором о желании заключить новый договор. Срок, в течение которого арендатор обязан уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор, указывается в договоре, иначе такое уведомление должно быть произведено в течение разумного срока до окончания действия договора. Правило п. 2 ст. 314 ГК РФ о разумном сроке исполнения обязательства в данном случае неприменимо, поскольку направление уведомления о желании заключить новый договор аренды — это право, а не обязанность арендатора. Поэтому продолжительность разумного срока, о котором говорится в комментируемой статье, должна устанавливаться в каждом конкретном случае с учетом условий и существа обязательства, отношений сторон и правил деловой этики. Но в любом случае арендатор должен направить указанное уведомление не позднее истечения срока аренды.
Если порядок направления документов и сообщений урегулирован договором аренды, то письменное уведомление о желании заключить новый договор должно быть совершено в соответствии с этим порядком. Если же договор не содержит специальных предписаний на этот счет, то интересам арендатора более всего отвечает направление уведомления ценным письмом с описью вложения и почтовым уведомлением о вручении.
7. Если арендодатель откажет арендатору в возобновлении договора на новый срок, но при этом в течение года со дня истечения срока договора заключит договор аренды с другим лицом, то он считается нарушителем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае арендатор как потерпевший вправе по своему выбору потребовать в суде: 1) перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды; 2) только возмещения таких убытков.
8. Право арендатора потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору не равнозначно праву на понуждение арендодателя к заключению договора на новый срок, так как последняя мера защиты интересов арендатора должна применяться в иных случаях, например при уклонении арендодателя от заключения договора аренды на основании предварительного договора аренды (ст. ст. 429, 445 ГК) .
———————————
См., например: Определение ВАС РФ от 24.11.2009 N ВАС-14788/09 по делу N А57-7779/2008-132; Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 ноября 2009 г. N Ф03-6336/2009 и ФАС Московского округа от 27 ноября 2009 г. N КГ-А40/12492-09.
9. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не возникает в случае, когда налицо лишь намерение арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу, но сам договор между ними еще не заключен. Дело в том, что перевод прав и обязанностей возможен только по уже заключенному договору аренды, а иных способов защиты нарушенного преимущественного права арендатора норма п. 1 комментируемой статьи не предусматривает .
———————————
Вместе с тем судебная практика пестрит делами, в которых судьи обнаруживают такое преимущественное право даже при наличии лишь намерения арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу. См., например: Определения ВАС РФ от 7 августа 2009 г. N ВАС-9974/09 по делу N А73-3713/2008-4 и от 25 декабря 2009 г. N ВАС-17393/09 по делу N А40-89440/08-89-746, а также Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 июня 2009 г. N Ф03-2498/2009, от 29 июня 2009 г. N Ф03-2360/2009.
10. Норма п. 2 комментируемой статьи является императивной. Поэтому условия договора аренды, согласно которым вводится запрет на возобновление договора аренды после истечения его срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя при фактическом продолжении использования арендованного имущества арендатором, следует признать ничтожными .
———————————
Судебная практика по данному вопросу весьма противоречива. Сравните, с одной стороны, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27 марта 2009 г. N А79-3187/2008, ФАС Уральского округа от 13 января 2010 г. N Ф09-1996/09-С6 и, с другой стороны, Постановление ФАС Уральского округа от 3 апреля 2008 г. N Ф09-1424/08-С6.
11. Действие императивного предписания п. 2 ст. 622 ГК РФ не может быть распространено на случаи, когда законодателем вводятся специальные императивные нормы о предельных сроках аренды отдельных видов имущества. Так, согласно п. 7 ст. 22 Земельного Кодекса РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных и муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более одного года. Очевидно, что при фактическом использовании таких участков по истечении года со дня их передачи в аренду даже при отсутствии возражений со стороны арендодателя не приходится говорить о возобновлении договора аренды .
———————————
На подобных позициях стоит и современная судебная практика. См., например: Постановления ФАС Северо-Западного округа от 12 февраля 2008 г. по делу N А56-2308/2007, от 11 марта 2008 г. по делу N А56-3642/2007.
12. Только наличие или отсутствие возражений арендодателя против продолжающегося использования арендованного имущества арендатором по истечении срока договора являются юридически значимыми для решения вопроса о возобновлении или невозобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок. Поэтому направление арендодателем арендатору уведомления, содержащего отказ от продления договорных отношений на прежних условиях, и получение такого уведомления арендатором означают прекращение договорных отношений . И наоборот, если арендатор уведомил арендодателя об отказе от договора, и при этом продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не возражает против такого пользования, то это свидетельствует о возобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок .
———————————
Такая позиция доминирует и в судебной практике. См., например: Постановления ФАС Московского округа от 4 августа 2006 г. по делу N КГ-А41/7087-06-П, от 14 декабря 2009 г. по делу N КГ-А41/13060-09, ФАС Северо-Западного округа от 15 января 2010 г. по делу N А56-47994/2008″. Однако справедливости ради следует сказать, что имеют место и решения, основанные на противоположной точке зрения. См., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25 декабря 2009 г. по делу N Ф03-7359/2009.
Аналогичный подход прослеживается в материалах судебной практики. См., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 апреля 2007 г. по делу N А56-26630/2006.
А24-4447/04-09, Ф03-А24/05-1/1674 — Архив судебных решений
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2005 года Дело N Ф03-А24/05-1/1674
[Дав оценку возникшим правоотношениям сторон, как преддоговорный спор, арбитражный суд сделал правильный вывод об отсутствии оснований для признания договора возобновленным на неопределенный срок, поскольку действия как истца, так и ответчика направлены на заключение нового срочного договора в порядке п.1 ст.621 ГК РФ]
(Извлечение)
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе: …, при участии: от истца — представители не явились; от ответчика — представители не явились, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Ясиковой С.Н. на решение от 11.03.2005 по делу N А24-4447/04-09 Арбитражного суда Камчатской области, дело рассматривали: в суде первой инстанции судья …, в апелляционной инстанции дело не рассматривалось, по иску предпринимателя без образования юридического лица Ясиковой Светланы Николаевны к Комитету по управлению имуществом г.Петропавловска-Камчатского о признании договора возобновленным, установил:
Предприниматель без образования юридического лица Ясикова С.В. обратилась в Арбитражный суд Камчатской области с иском к Комитету по управлению имуществом г.Петропавловска-Камчатского о признании договора аренды N 2750 от 09.08.2002 возобновленным на неопределенный срок.
Решением от 11.03.2005 в удовлетворении исковых требований предпринимателю отказано.
В суде апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
Законность решения суда проверяется в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе предпринимателя Ясиковой С.В., которая просит его отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права.
В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что выводы суда о наличии со стороны арендодателя возражений на возобновление договора на неопределенный срок не обоснованны и не подтверждаются материалами дела.
В судебном заседании кассационной инстанции представители сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали.
Из материалов дела следует, между Комитетом по управлению имуществом г.Петропавловска-Камчатского (арендодатель) и предпринимателем Ясиковой С.Н. (арендатор) 09.08.2002 заключен договор N 2750 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: Корякская улица, дом 5.
Срок действия договора установлен с 09.08.2002 по 31.07.2003.
Полагая, что по истечении срока действия договора она продолжает пользоваться помещениями при отсутствии возражений арендодателя, предприниматель обратилась с настоящим иском о признании договора возобновленным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.
Пункт 2 статьи 621 ГК РФ содержит норму о возобновлении договора аренды на неопределенный срок при фактическом продолжении арендных отношений по истечении срока договора. Для признания договора возобновленным необходимы два условия: арендатор продолжает пользование имуществом после истечения срока договора и арендодатель против этого не возражает.
Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ предусмотрено преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока действия договора на заключение договора аренды на новый срок. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, либо в разумный срок до окончания действия договора.
Данной нормой также установлено, что при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
При заключении договора N 2750 стороны предусмотрели порядок его продления, согласно которому (п.6.2 договора) продление договора осуществляется в письменной форме исключительно с соблюдением условий, установленных п.4.4.11. В пункте 4.4.11 указан срок, в течение которого арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении пролить срок договора — за месяц до его истечения.
Во исполнение пункта 4.4.11 договора предприниматель 03.07.2003 уведомила арендодателя о своем намерении перезаключить договор аренды на новый срок.
05.10.2003 арендодателем вручен проект договора N 3197 на аренду нежилого помещения, по которому, как усматривается из материалов дела, у сторон возникли разногласия.
Дав оценку возникшим правоотношениям сторон, как преддоговорный спор, арбитражный суд сделал правильный вывод об отсутствии оснований для признания договора N 2750 возобновленным на неопределенный срок, поскольку действия как истца, так и ответчика направлены на заключение нового срочного договора в порядке п.1 ст.621 ГК РФ.
При этом не влияет на правомерность оценки суда тот факт, что заявление арендатора от 03.07.2003 содержало просьбу «продлить договор», а не «заключить новый самостоятельный договор», на что ссылается заявитель жалобы, поскольку согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Заключение договора на новый срок, исходя из смысла ст.621 Кодекса, является новым договором.
Доводы предпринимателя, положенные в обоснование иска, а также приведенные в кассационной жалобе, о том, что в течение 2-х месяцев по истечении срока действия договора N 2750 она пользовалась помещением при отсутствии возражений арендодателя, несостоятельны, поскольку из письма Ясиковой С.Н., адресованного председателю КУИ г.Петропавловска-Камчатского от 07.07.2003, усматривается, что у арендодателя имелись возражения на продление по данному помещению арендных правоотношений.
Подлежит отклонению ссылка заявителя кассационной жалобы о нарушении судом ч.1 ст.65 АПК РФ, так как согласно названной норме процессуального права установленный в ней порядок распределения обязанности доказывания применяется при рассмотрении дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений.
При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:
Решение от 11.03.2005 Арбитражного суда Камчатской области по делу N А24-4447/04-09 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Резолютивная часть постановления объявлена 19.07.2005.
Полный текст постановления изготовлен 25.07.2005.
Председательствующий
…
Судьи
…
Текст документа сверен по:
рассылка
Обзор судебной практики по актуальным вопросам в сфере недвижимости и земельных отношений в городе Владивостоке — Муниципальные услуги — Муниципальная собственность — Городская среда
-
Договор аренды земельного участка, заключенный после вступления в законную силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», т.е. после 01.03.2015, считается прекращенным по истечении срока его действия.
Индивидуальный предприниматель обратился в суд с иском о признании незаконным решения УГА администрации г. Владивостока об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства ввиду истечения срока действия договора аренды земельного участка и отсутствия иных правоустанавливающих документов на земельный участок.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из следующих обстоятельств.
Между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и предпринимателем заключен договор от 17.11.2015.
Согласно условиям договора срок аренды земельного участка устанавливается на срок 2 года 11 месяцев с момента подписания договора (с 17.11.2015 по 17.10.2018).
По общему правилу, установленному п. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».
Так, частью 1 статьи 39.6 ЗК РФ, вступившей в силу с 01.03.2015, предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных частью 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в части 4 указанной статьи.
Частью 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права — пунктом 4 этой статьи. При отсутствии совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).
Согласно правовой позиции, отраженной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.09.2017 № 306-КГ17-4881, не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур.
Рассматриваемый договор аренды земельного участка от 17.11.2015 заключен между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и предпринимателем в период действия перечисленных норм ЗК РФ, что определяет специальный порядок заключения договоров аренды земельных участков, предусматривающий процедуру торгов и исключающий таковую, только при наличии определенных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ.
Аналогичные выводы сделаны судом апелляционной инстанции в рамках настоящего дела, оставившим без изменения решение суда первой инстанции.
Указанная позиция нашла свое отражение в следующих судебных актах: решение Арбитражного суда Приморского края от 31.12.2019 по делу № А51-21653/2019, оставленное без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2020.
-
При разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования (соразмерность испрашиваемого земельного участка).
Гражданка обратилась в суд с административным иском о признании незаконным решения УМС г. Владивостока об отказе в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером < >, площадью 1400 кв.м, расположенного по адресу: < >.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из следующих обстоятельств.
Гражданка обратилась в УМС г. Владивостока с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного Кодекса Российской Федерации.
Согласно сведениям ЕГРН, ей на праве собственности принадлежит жилой дом, площадью 11,8 кв.м и нежилое здание (летняя кухня-столовая), площадью 38 кв.м расположенные на земельном участке с кадастровым номером < >.
Решением от < > УМС г. Владивостока отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером < >, поскольку гражданка не представила доказательств соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенных на нем объектов недвижимости, процент застройки земельного участка не превышает 4%.
В соответствии с подпунктами 5 и 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется без проведения торгов.
По смыслу приведенных норм возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Пунктом 7 статьи 3.5 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что отказ уполномоченного органа в согласовании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории допускается при условии, что площадь образуемого земельного участка превышает предельные (максимальные) размеры земельных участков, установленные в соответствии с частью 20 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», а если указанные предельные (максимальные) размеры не установлены, — в случае, если площадь образуемого земельного участка превышает площадь, занятую объектом недвижимого имущества и необходимую для его использования.
Статья 39.16 Земельного Кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, к их числу относятся случаи несоответствия разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 14).
Из системного толкования норм права следует, что собственник объекта недвижимости имеет право на приобретение земельного участка в размерах, занятых объектом недвижимости и необходимых для его использования. Площадь такого земельного участка определяется исходя его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта. Таким образом, предоставление земельного участка собственнику здания, сооружения в соответствии с разрешенным использованием предполагает соответствие как целей использования земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, так и их площадей.
Указанная позиция нашла свое отражение в следующих судебных актах: решение Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 21.01.2020 по делу №2а-501/2020, оставленное без изменения апелляционным определением Приморского краевого суда от 18.03.2020, решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 28.07.2020 по делу № 2а-1746/2020, решение Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 30.07.2020 по делу № 2а-2732/2020.
Продление аренды публичной собственности. Как перезаключить договор без торгов
17
November
2014
Продление аренды публичной собственности. Как перезаключить договор без торгов
Сollective of authors, VEGAS LEX
VEGAS LEX_Андрианов_Юрист компании_11.2014
Download file| File added | 12.08.2015 |
| Presentation | .pdf (173 Кб) |
Основной вопрос: компания арендует помещение, принадлежащее муниципалитету. Договор был заключен на торгах, его срок подходит к концу. Можно ли заключить новый договор без проведения торгов?
Решение: возможность заключить договор на новый срок, не соблюдая конкурсные процедуры, есть. Но только при соблюдении некоторых обязательных условий.
Заключить договор о передаче во владение и (или) пользование государственного и муниципального имущества, например, договор аренды, можно только по результатам конкурса или аукциона. Таково общее правило (ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.06 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», далее – закон № 135-ФЗ). Аналогичный порядок предусмотрен для аренды имущества, закрепленного за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (ч. 3 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ). Исключения из общего правила о необходимости торгов имеются, но они настолько специфические, что основной массе компаний не стоит рассчитывать на изначальное заключение договоров без торгов.
Раньше компании, которые заключили договор аренды на торгах, не могли рассчитывать на то, что по окончании его срока договор можно будет продлить на новый срок без проведения торгов. Но с 2012 года такая возможность появилась (п. 9-11 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ). Формально закон называет только четыре условия, препятствующие перезаключению договора в льготном порядке. Первое – если иное установлено в самом договоре (то есть договор запрещает льготный порядок его продления). Второе – если срок действия договора аренды ограничен законодательством РФ. Третье – если собственник принял решения об ином порядке использования арендуемого имущества (то есть аренда вообще не предполагается). Наконец, последнее условие – наличие у арендатора задолженности по арендной плате и неустойке.
Однако на практике суды иногда толкуют эти основания расширительно, а арендодатели порой пытаются маневрировать с этими основаниями, чтобы не позволить компании продлить срок аренды.
Льготный порядок распространяется не на все договоры аренды публичного имущества
В части 9 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ возможность пролонгировать договор аренды без торгов предоставлена для договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 того же закона № 135-ФЗ. В этих нормах как раз содержатся правила о том, что договор аренды государственного и муниципального имущества должен быть заключен на торгах.
Между тем, до введения статьи 17.1 закона № 135-ФЗ, которая установила обязательность торгов (это произошло в июле 2008 года, когда вступил в силу Федеральный закон от 30.06.08 № 108-ФЗ), компании имели возможность заключать договоры аренды имущества, находящегося в публичной собственности, без торгов. Если договор был заключен в то время на длительный срок, который заканчивается только сейчас, то возникает вопрос: распространяется ли на такие ситуации льготный порядок перезаключения договора на новый срок или нет, учитывая, что первоначальные договоры не попали под действие частей 1 и 3 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ? Судебная практика придерживается второго варианта. Суды отмечают, что необходимое условие для реализации права на пролонгацию договора аренды без проведения конкурса или аукциона – это заключение первоначального договора только по результатам проведения торгов по правилам статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ (постановления АС Северо-Западного округа от 08.08.14 по делу № А56-63940/2013, ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.07.14 по делу № А19-22020/2012, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.14 по делу № А56-72883/2013, от 21.08.14 по делу № А56-11963/2014). По мнению судов, после введения обязательной процедуры торгов публичное имущество не может быть передано в аренду вне конкурсных процедур. В том числе под этот запрет подпадает пролонгация тех договора аренды, которые заключались без торгов еще до появления статьи 17.1 закона № 135-ФЗ. Такая сделка является недействительной (ст. 168 ГК РФ), а применение к ней положений части 9 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ привело бы к обходу обязательности торгов.
Такая же точка зрения была высказана в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73).
Цитируем документ
В случаях, предусмотренных законом <…>, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ № 73).
Однако договоры, заключенные без торгов, можно возобновить на неопределенный срок, ссылаясь на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса. На возможность применения данной нормы в обстоятельствах, когда первоначальный договор был заключен (и мог быть заключен по закону) еще без проведения торгов, было указано в том же пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ № 73. Иными словами, если арендодатель до окончания срока аренды не поднимает вопрос о ее прекращении, и компания-арендатор после истечения этого срока продолжает пользоваться арендованной недвижимостью, то договор продолжает свое действие.
Стоит отметить, что опасность игнорирования необходимости проведения торгов заключается не только в признании продленного договора недействительным, но и в том, что такие действия публичного собственника и компании антимонопольный орган может расценить в качестве запрещенного соглашения, ограничивающего конкуренцию между претендентами на получение в пользование государственного (муниципального) имущества (ст. 16 закона № 135-ФЗ, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.10.13 по делу № А33-16285/2012).
Арендатор обязан заблаговременно направить уведомление о желании перезаключить договор аренды
В законе № 135-ФЗ не указана обязанность арендатора направить арендодателю уведомление о своем намерении перезаключить договор аренды на новый срок. Но суды считают такое уведомление обязательным. По их мнению, пункты 9-11 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ просто уточняют для имущества, находящегося в публичной собственности, особые условия для преимущественного права аренды, которое в общем виде предусмотрено в статье 621 Гражданского кодекса. А в соответствии с этой статьей арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок. Поэтому суды применяют это правило к перезаключению договора аренды публичного имущества по аналогии.
Если договором аренды предусмотрен срок для направления такого уведомления, то для арендатора этот срок является обязательным (п. 1 ст. 621 ГК РФ, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 12.02.14 по делу № А32-31111/2012, Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.11 по делу № А40-75619/10). То есть отправка уведомления с опозданием может повлечь отказ в перезаключении договора в льготном порядке. Если же такой срок в договоре не установлен, то арендатор должен направить уведомление просто в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ). В случае возникновения спора суды оценивают разумность срока с учетом конкретных обстоятельств дела, четких критериев для этого нет. Например, в одном деле арендатор отправил уведомление за два дня до истечения срока аренды, и суд посчитал, что это не укладывается в понятие разумного срока (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.03.14 по делу № А33-6143/2013). Представляется, что арендаторам можно ориентироваться на положения статьи 445 Гражданского кодекса, которая устанавливает тридцатидневный срок рассмотрения оферты стороной, для которой заключение договора обязательно. Учитывая, что 30 дней отсчитываются от даты получения оферты, предложение о продлении договора нужно отправить за 30 дней до окончания его срока плюс время, необходимое на доставку письма адресату. Даже если не руководствоваться статьей 445 Гражданского кодекса, время на доставку письма в любом случае необходимо закладывать в расчет разумного срока с учетом правил о юридически значимых сообщениях (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).
Основания для отказа перезаключить договор
Заключить договор аренды на новый срок может только арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по договору аренды. Это правило закреплено в части 9 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ. В то же время в пункте 2 части 10 той же статьи указан один из случаев, когда арендодатель вправе отказать в льготном порядке перезаключения договора: при наличии у арендатора задолженности по арендной плате, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Понятие «надлежащего исполнения обязанностей по договору аренды» не ограничивается обязанностью арендатора своевременно вносить арендную плату. Так, согласно нормам Гражданского кодекса, помимо своевременного внесения арендной платы (п. 1 ст. 614 ГК РФ) арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора либо его целевым назначением (п. 1 ст. 615 ГК РФ), а также поддерживать его в надлежащем состоянии (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Иные обязанности могут быть установлены в договоре. В связи с этим возникает вопрос: препятствием для пролонгации договора аренды без торгов может быть толькослучай, который указан в пункте 2 части 10 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ, или любое ненадлежащее исполнение обязанностей с его стороны?
Последствия нарушения арендатором иных обязанностей
Некоторые арбитражные суды прямо отмечают, что пункт 2 части 10 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в перезаключении договора, следовательно, никакие иные нарушения со стороны арендатора в течение действия договора значения не имеют (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 03.12.13 по делу № А70-1538/2013, Поволжского округа от 28.11.13 по делу № А65-3807/2013, АС Уральского округа от 14.08.14 по делу № А71-7104/2013). Противоположных примеров в судебной практике найти не удалось. Поэтому компания-арендатор может исходить из того, что несоблюдение иных обязанностей – не основание для отказа в перезаключении договора аренды в льготном порядке.
Период просрочки
Пункт 2 части 10 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ часто вызывает на практике еще один вопрос: может ли арендодатель отказать в льготном перезаключении договора, если у компании в период действия договора возникала задолженность по арендной плате в размере, указанном в этом пункте, но к моменту окончания срока договора она уже погашена (а равно погашена неустойка)? По данному вопросу ФАС России занимает позицию в пользу арендаторов. По ее мнению, смысл пункта 2 части 10 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ в том, что наличие задолженности имеет значение только на момент окончания срока действия договора аренды либо на момент принятия решения об отказе в заключении договора аренды на новый срок (п. 15 Разъяснений ФАС России статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.06 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», доведенных письмом от 24.04.14 № ЦА/16309/14). Также некоторые суды не считают единичные и непродолжительные задержки оплаты арендной платы основанием для отказа от заключения договора на новый срок (постановление ФАС Уральского округа от 27.12.13 по делу № А07-20667/2012). Следовательно, арендодатель не вправе отказать в заключении договора на новый срок, если арендатор вносил арендную плату с просрочкой, но к окончанию срока действия договора аренды в полном объеме погасил задолженность.
Однако в судебной практике существует и иной подход. Так, в одном из споров компания арендовала муниципальное имущество на три года. Арендную плату нужно было вносить ежемесячно, но компания перечислила первый платеж лишь спустя девять месяцев после заключения договора. Поскольку допущенная задолженность превышала размер ежемесячного платежа, арендодатель отказал в перезаключении договора. Суд посчитал такой отказ законным, несмотря на то, что на момент окончания действия договора арендатор задолженности не имел (постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.04.14 по делу № А04-5620/2013). Аналогичный вывод был сделан и в другом деле (постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.06.14 по делу № А04-5532/2013). При этом суд уточнил, что для отказа в перезаключении договора арендодатель не был обязан направлять арендатору претензии о взыскании арендных платежей.
Учитывая отсутствие единообразной практики, арендаторам, желающим воспользоваться льготным порядком перезаключения договора, важно не нарушать сроки внесения арендных платежей в течение всего срока действия договора.
Арендная плата при перезаключении договора определяется на основе оценки
Размер арендной платы при перезаключении договора аренды стороны обязаны определить по результатам оценки рыночной стоимости объекта (п. 1 ч. 9 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ). Обязательность оценки публичного имущества, передаваемого в аренду, установлена и в статье 8 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее – закон об оценочной деятельности). При этом закон № 135-ФЗ не говорит, кто заключает договор на проведение оценки имущества. В статье 10 закона об оценочной деятельности указано, что по общему правилу договор на проведение оценки такого имущества заключает лицо, уполномоченное собственником на совершение сделок с объектами оценки. В рассматриваемой ситуации с арендой таким лицом будет арендодатель – публичное образование.
Этот вывод подтверждает судебная практика. В постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.10 № 11923/09 было указано, что именно арендодатель должен решать вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов государственного имущества и определением рыночной стоимости годовой арендной платы. Договор на оценку он заключает без участия арендатора. Такая оценка производится на дату истечения срока первоначального договора аренды. Это правило действует даже в том случае, если договор аренды на новый срок заключается не сразу после истечения срока первоначального договора (п. 4.2, п. 4.3 постановления Пленума ВАС РФ № 73).
Арендатор может оспорить достоверность сведений, содержащихся в отчете об оценке публичного имущества, если он с ними не согласен (ст. 13 закона об оценочной деятельности). Причем величину рыночной стоимости можно оспорить, либо предъявив самостоятельный иск, либо в рамках спора о заключении договора аренды (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.05 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»). В таких случаях рыночная стоимость объекта может быть определена по результатам назначенной судом экспертизы.
Перезаключить договор нельзя, если собственник принял решение об ином использовании имущества
Как уже отмечалось выше, одно из оснований для отказа в перезаключении договора –принятие собственником решения об ином порядке распоряжения арендованным имуществом (ч. 10 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ).
Что понимается под иным порядком распоряжения имуществом
В указанной выше норме речь идет о ситуациях, когда арендодатель решил не сдавать имущество в аренду, а использовать его иными способами. Например, собственник может закрепить его на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за предприятиями или учреждениями (постановление ФАС Уральского округа от 28.04.14 № Ф09-1921/14 по делу № А60-26445/2013) либо передать его в безвозмездное пользование (постановление ФАС Центрального округа от 17.07.13 по делу № А48-3050/2012). Также имущество может быть включено в прогнозный план (программу) приватизации. В таком случае арендатор не может требовать перезаключения договора аренды на новый срок.
Решение об ином порядке использования может принять не только собственник, но и владелец публичной собственности – предприятие или учреждение. Например, он может решить использовать его для собственных нужд (постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.14 по делу № А26-4869/2013, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.13 по делу № А23-335/2013).
Порядок принятия решения
В пункте 1 части 10 закона № 135-ФЗ речь идет о решении об ином порядке использования арендованного имущества, принятом «в установленном порядке». Очевидно, что порядок будет соблюден, если решение принял уполномоченный орган или должностное лицо. Единой формы такого решения нет. Например, это может быть приказ или распоряжение собственника о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, о передаче имущества в безвозмездное пользование общественным объединениям (см., например, постановление ФАС Центрального округа от 17.07.13 по делу № А48-3050/2012). Отсутствие регистрации такого вещного права не связано с наличием или отсутствием волеизъявления собственника об ином использовании имущества. Поэтому отсутствие государственной регистрации не является основанием для признания незаконным отказа в пролонгации договора (определение Верховного Суда РФ от 21.08.14 по делу № А60-26445/2013).
Другой вариант – издание приказа руководителя предприятия или учреждения об использовании арендованного имущества для собственных нужд или распоряжение (постановление) об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации. Тем не менее, не всегда отсутствие оформления таких решений в виде отдельного документа служит основанием для признания незаконным отказа в пролонгации договора аренды. Так, в одном из споров суд посчитал достаточным основанием для отказа протокол совещания (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.14 по делу № А23-3491/2013).
Реализация преимущественного права аренды при перенайме
С помощью перенайма нельзя избежать отказа в льготной пролонгации договора аренды публичной собственности
Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу или передать имущество в перенаем. По общему правилу передача прав владения и пользования публичным имуществом возможно на торгах. Для перенайма закон № 135-ФЗ исключений не делает. Поэтому перенаем государственного и муниципального имущества возможен лишь с соблюдением конкурсных процедур. Такая позиция выражена в письме ФАС РФ от 09.09.10 № АЦ/30241 «О рассмотрении обращения <…>» и постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.12 № 16679/11.
После перенайма новая компания станет арендатором и по окончанию срока аренды сможет воспользоваться льготным порядком перезаключения договора. Но если первоначальный арендатор допустил нарушение, являющееся основанием для отказа в перезаключении договора (п. 2 ч. 10 ст. 17.1 закона о конкуренции), то избежать такого отказа, передав право аренды третьему лицу, нельзя. Во-первых, при наличии задолженности арендодатель вряд ли даст необходимое по закону согласие на перенаем (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Во-вторых, в такой ситуации перевод прав и обязанностей на нового арендатора будет направлен на избежание неблагоприятных последствий (отказ в перезаключении договора), которые связаны с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором. Эти действия суд сможет квалифицировать как злоупотребление правом (постановление Президиума ВАС РФ от 01.10.13 № 3914/13) и в случае оспаривания отказа от льготной пролонгации – отказать в защите этого права.
NB!
Если публичный арендодатель отказался перезаключить договор, хотя все условия для этого соблюдены, то арендатор может обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок (п. 4.5 постановления Пленума ВАС РФ № 73). А если такой арендодатель, отказав арендатору, в течение года передал имущество в аренду другой компании, то первоначальный арендатор может потребовать перевода прав и обязанностей по этому договору на себя и одновременно взыскания убытков либо только взыскания убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Может ли арендодатель защититься от перезаключения договора, если арендатор исправно вносит плату, но нарушает иные обязательства?
Да, в таком случае арендодатель может предъявить арендатору требование о досрочном расторжении договора в связи с ненадлежащим исполнением обязательств арендатором. Такое право ему предоставлено статьей 619 Гражданского кодекса. Кроме того, дополнительные по отношению к законным основания расторжения договора могут быть установлены в самом договоре.
Коронавирус — Новые возможности для арендаторов — Недвижимость и строительство
Российская Федерация: Коронавирус — новые возможности для арендаторов
09 августа 2021
Эвершедс Сазерленд
Чтобы распечатать эту статью, все, что вам нужно, — это зарегистрироваться или войти в систему на Mondaq.com.
1 апреля 2020 года Президент Российской Федерации подписал Федеральный закон № 98-ФЗ от 8 июня 2020 г. Российская Федерация подписала Федеральный закон от 08 июня № 166-ФЗ. 2020 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, чтобы принять срочные меры по обеспечению устойчивого развитие экономики и предотвращение последствий распространение новой коронавирусной инфекции ». В частности, это вносит ряд поправок в Федеральный закон от 25.07.2012 г.98-ФЗ от 01 апреля 2020 («Закон») и предусматривает новые возможности для арендаторов:
Снижение арендной платы
Кто имеет право требовать снижения арендной платы?
Арендаторы, соответствующие следующим условиям:
- имеет договор аренды, заключенный до текущего состояния установлен режим повышенной готовности
- — это малый или средний бизнес
- ведет деятельность в отраслях экономики, которые входят в в Государственном списке затронутых отраслей
Срок снижения арендной платы
До одного года.
Сумма снижения арендной платы
Не регулируется. Сторонам предстоит провести переговоры.
Обязан ли домовладелец давать арендную плату? снижение?
Нет, закон не предусматривает таких обязательств.
Чем это изменение отличается от ранее существовавшего права для других арендаторов требовать снижения арендной платы?
По ст. 19 (3) Закона, который мы рассмотрели в предыдущем выпуске Legal Alert, арендатор должен доказать, что он не могут пользоваться арендованным помещением.Это не такое обязательство для арендаторов, соответствующих указанным выше критериям.
Расторжение (расторжение) договора аренды
Кто имеет право расторгнуть (расторгнуть) договор?
Арендаторы, соответствующие следующим условиям:
- имеет договор аренды, заключенный до текущего состояния установлен режим повышенной готовности
- — это малый или средний бизнес
- ведет деятельность в отраслях экономики, которые входят в в Государственном списке затронутых отраслей
В каких случаях арендатор может отказаться от договора?
Если стороны не пришли к соглашению о снижении арендной платы или другие изменения договора аренды в течение 14 рабочих дней после того, как арендатор запросил снижение арендной платы.
Каковы условия отказа от авторства?
- отказ должен произойти не позднее 1 октября 2020 г.
- компенсация убытков, понесенных в виде упущенной выгоды или убытков для расторжения или отказа от договора, если это предусмотрено в по договору, арендатору не взимаются
- любой залог, предусмотренный в договоре аренды и оплачиваемый арендатору, арендатору не возвращается
- только договоры аренды с фиксированным сроком могут быть расторгнуты в соответствии с этим правило
Продление аренды государственного и муниципального имущества
| Объект аренды | Земельные участки | Другое недвижимость |
| Срок продления |
|
|
| Предварительные требования |
|
|
| Срок продления |
|
|
Данная статья предназначена для ознакомления руководство по предмету.Следует обратиться за консультацией к специалисту. о ваших конкретных обстоятельствах.
ПОПУЛЯРНЫЕ СТАТЬИ ПО: Недвижимость и строительство в Российской Федерации
Земельные участки и их охранаДентонс
Нехватка жилья и его доступность, особенно на юго-востоке Англии, почти постоянно появляются в СМИ. Основываясь на своем манифесте, залог
Россия подписала договор о продлении срока аренды базы с Арменией
На фоне торжественного показа российских флагов в Ереване 20 августа лидеры России и Армении подписали соглашение, по которому Москва продлевает аренду своей военной базы в Гюмри недалеко от Турции до 2044 года.Президент России Дмитрий Медведев и президент Армении Серж Саргсян сформулировали сделку как способ гарантировать мир на Южном Кавказе, но критики утверждают, что пакт не является партнерством между равными.
Первоначальное соглашение о базе, подписанное в 1995 году, должно было истечь в 2020 году. Используя формулировку, которую часто можно услышать в отношении войны России с Грузией в 2008 году и в поддержку сепаратистских регионов Абхазии и Южной Осетии, Медведев назвал региональное миростроительство причина интереса Москвы к продлению аренды Гюмри.«Мы приложим совместные усилия для поддержания мира и безопасности», — заявил Медведев на совместной пресс-конференции. «Мы будем использовать потенциал для сохранения мира на Кавказе. Нам всем это нужно. Это нужно Армении, это нужно другим странам, это нужно России. Мы вместе преодолеем опасности, с которыми все еще сталкиваемся, и будем помогать друг другу ».
Точно так же Саргсян подчеркнул, что «стратегическое партнерство с Российской Федерацией исходит из интересов нашего народа, и мы сделаем все возможное для развития этих отношений.Саргсян, ранее занимавший пост министра обороны Армении, добавил, что соглашение расширит «сферу географической и стратегической ответственности России».
Согласно условиям нового соглашения, база в Гюмри вместе с вооруженными силами Армении будет обеспечивать безопасность Армении, а также защищать собственные интересы России.
Очевидно, прислушиваясь к региональной и внутренней чувствительности, министр иностранных дел России Сергей Лавров 18 августа отрицал, что соглашение изменит роль базы, сообщило Радио Свободная Европа / Радио Свобода.Выступая по армянскому телевидению, Лавров также попытался развеять опасения по поводу предполагаемой продажи Москвой системы ПВО С-300 Азербайджану, заявив, что российское руководство «никогда не будет поставлять оружие в регионы, где такие поставки могут дестабилизировать ситуацию». Противоракетные комплексы С-300 уже есть в Гюмри. [Историю вопроса см. В архиве EurasiaNet].
Подобные заявления и заверения, однако, мало помогли развеять опасения оппозиционных политиков и некоторых политологов, которые рассматривают сделку по базе как попытку России использовать Армению для более прочного стратегического удержания на Южном Кавказе.Они опасаются, что в ходе этой кампании собственные национальные интересы Армении будут оставлены на второй план. «Помимо [национального] достоинства, это бросает вызов суверенитету Армении, независимости ее внешней политики и жизненно важным национальным интересам», — заявил лидер партии «Наследие» Раффи Ованнисян.
Политолог Сергей Минасян, заместитель директора ереванского института Кавказа, отметил, что никто не может предсказать, что произойдет в ближайшие несколько лет и как может измениться нынешняя ситуация в Армении, которая, по его словам, сейчас благоприятствует России.«Россия просто пытается извлечь выгоду из этой ситуации и получить как можно больше гарантий своего военного и политического присутствия на Южном Кавказе», — сказал Минасян. «Точно так же, пользуясь моментом, Россия продлила срок [своей] военно-морской базы в Севастополе на Украине». В апреле Украина во главе с новоизбранным и дружественным Кремлю президентом Виктором Януковичем ратифицировала соглашение, по которому Москва продлила аренду Крымской военно-морской базы на 25 лет.
Представители правящей Республиканской партии Армении утверждают, что продление срока аренды отвечает интересам национальной безопасности Армении.«Когда российская военная база меняет свои функции и защищает не только границы Армении, но и безопасность Армении, я практически исключу военное решение карабахской проблемы [с Азербайджаном] или боевые действия в этом регионе», — прокомментировал пресс-секретарь Республиканской партии Эдуард. Шармазанов.
На заднем плане во время визита Медведева был один политический лидер, который иллюстрирует точку зрения Минасяна относительно меняющихся условий для стратегических союзов. Президент Беларуси Александр Лукашенко, ставший союзником Кремля, а затем антагонистом, прибыл в Ереван 18 августа с «частным визитом» — визит, который многие местные наблюдатели рассматривают как попытку встретиться с Медведевым.
Лукашенко недавно стал объектом постоянной клеветнической кампании Москвы после того, как Беларусь отказалась признать независимость сепаратистских регионов Абхазии и Южной Осетии.
Российские СМИ сообщили, что Медведев, который пробудет в Ереване до 22 августа для участия в неофициальном саммите Организации Договора о коллективной безопасности (ОДКБ), не собирался встречаться с Лукашенко; Примет ли Лукашенко участие в саммите ОДКБ, пока не ясно.
20 августа Лукашенко встретился с бывшим президентом Армении Робертом Кочаряном, который поддерживает теплые отношения с Москвой. Пресс-секретарь Роберта Кочаряна подтвердил EurasiaNet.org, что встреча состоялась, но отказался от дальнейших комментариев.
6 советов, как договориться о продлении коммерческой аренды
Время продления договора аренды дает компаниям возможность оценить свое текущее положение в качестве арендатора, повторно посетить рынок коммерческой недвижимости и использовать эту информацию для заключения более выгодного договора аренды.
Если вы, , позиционируете себя как хорошо информированный арендатор, который понимает ваши варианты аренды и то, как они соотносятся с меняющимися потребностями вашего бизнеса, вы в конечном итоге сможете заключить более выгодную сделку и окупить часть своих затрат на размещение.
Вот шесть полезных советов, которые следует учитывать при продлении срока аренды:
1. Начните рано и будьте в курсе рынка.
Аренда — это значительная инвестиция. С точки зрения переговоров выгоднее, чтобы был проактивным, а не реактивным .Постоянно пересматривайте договор аренды и обращайтесь к арендодателю за несколько месяцев до истечения срока его действия.
Из-за динамичного характера рынка коммерческой недвижимости изменение экономических условий может дать возможность досрочно пересмотреть договор аренды. Таким образом, вам следует постоянно отслеживать рынок, чтобы воспользоваться этими открытиями или возможностями для сбережений . Больше времени для переговоров — всегда преимущество.
2. Узнайте, какую прибыль арендодатель получает от продления.
Как вы понимаете, арендодателей получают финансовую выгоду при возобновлении договоров с существующими арендаторами . Когда арендатор уезжает, арендодатель может понести убытки в арендной плате, а также понести дополнительные расходы, необходимые для обновления или ремонта, и продажи вакантной площади.
Это дает возможность для успешных переговоров. Но для этого критически важно понимать текущую ситуацию арендодателя, включая его или ее общий портфель, а также влияние и ценность вашей аренды на рынке.
Важно, чтобы знал сумму в долларах, связанную с тем, чтобы удержать вас в качестве арендатора, и использовать эту информацию , чтобы помочь вернуть часть этой прибыли при продлении аренды.
3. Оцените, что ваше пространство может / должно сделать для вашей компании.
Посмотрите на свое текущее пространство и спросите себя: «Что нужно нашей компании для повышения эффективности и создания идеальной рабочей среды?» Некоторые моменты, которые следует учитывать, включают удобства для сотрудников, оптимальную конфигурацию офиса и обновленную технологическую инфраструктуру.
После того, как вы определили эти потребности, включите их в качестве пунктов обсуждения в переговоры по соглашению об аренде. В некоторых случаях домовладелец может согласиться взять на себя часть расходов на обновление , если это означает, что вы останетесь арендатором.
4. Изучение альтернатив на рынке.
Даже если вы намерены остаться в своем нынешнем пространстве, возьмите на себя инициативу и узнайте о других зданиях и владельцах на рынке . Вы можете найти альтернативное решение, которое будет конкурентоспособным и достойным изучения.
Например, рыночные условия и доступность могли измениться с момента подписания вами последнего договора аренды. Или другие владельцы могут предложить другие условия контракта, меньшую задолженность, более низкие налоги или более желательные удобства.
Вы можете переехать в другое место или обсудить эти отличительные факторы в процессе переговоров , создавая стимулы для вашего арендодателя сделать вам более выгодное предложение.
5. Составьте план.
Основываясь на предыдущем пункте, не ведет к процессу продления, создавая у арендодателя впечатление, что вы полностью намерены остаться на своем текущем месте.Если они считают, что продление вашего договора аренды гарантировано, это может быть использовано против вас в процессе переговоров. Например, владелец здания может искать менее выгодные условия, отклонять ваши запросы или быть менее склонным к переговорам, чем если бы он думал, что вы можете рассмотреть другие места.
Используйте вышеупомянутые советы , чтобы сформулировать план, который позволит вашей компании получить выгоду от обновленного договора аренды . Стратегический подход покажет владельцу здания, что вы провели исследование и готовы вести переговоры.
6. Рассмотрите возможность найма брокера, который поможет вам правильно вести переговоры.
Если ваша компания не знакома с рынком и переговорами об аренде или у нее нет кого-то, у кого есть время, чтобы должным образом провести повторные переговоры, вам следует подумать о представительстве через фирму, предоставляющую профессиональные услуги, которая может помочь вам заключить лучшую сделку.
По мере приближения к продлению срока аренды вы можете почувствовать себя пленным арендатором. Возьмите ситуацию под контроль, наняв брокера для помощи в конкурентных переговорах. Хорошие брокеры всегда осведомлены о текущих рыночных условиях и возможностях и могут помочь вам использовать эту информацию.
Наймите брокера, который увеличивает ценность, а не затраты, и которому потребуется время, чтобы понять вашу конкретную ситуацию и бизнес-цели. Это единственный способ провести успешные переговоры.
Хотя вы можете быть удовлетворены своим нынешним пространством, вашей компании следует рассмотреть эти финансовые вложения со всех сторон и выбрать план действий, который имеет наибольший смысл как с деловой, так и с экономической точки зрения.
Пример: история одного клиента
Это вступило в игру с недавним клиентом, который поначалу опасался нанять брокера. Клиент уже вовлек арендодателя в переговоры об аренде, но был недоволен результатом .
Чтобы полностью понять потребности и цели, мы сели и поговорили о специфике бизнеса. Компания JLL помогла клиенту понять, что ему не нужно изначально выделенное пространство. С нашей помощью клиент смог продлить договор аренды примерно на шесть месяцев раньше, получив немедленную экономию .Клиент также смог вернуть часть ненужного пространства по ставке на 15% ниже, чем первоначально согласованная .
В подобных случаях очень важно знать свою ценность на рынке — и в особенности для арендодателя — и соответствующим образом использовать ее.
Украина продлила аренду Черноморского флота России | Украина
Президент Украины Виктор Янукович сегодня согласился продлить аренду российской военно-морской базы в Крыму, что является наиболее явным признаком того, что его новая администрация склоняется к Москве.
Янукович сказал, что срок аренды российского Черноморского флота, истекающий в 2017 году, будет продлен на 25 лет, по крайней мере, до 2042 года. Его заявление последовало за встречей с президентом России Дмитрием Медведевым в Харькове на востоке Украины. В ответ Медведев сказал, что Россия предложит Украине скидку на ее счета за газ: он сказал, что Москва снизит цену, которую Киев платит за 1000 кубометров сибирского газа, на 100 долларов (65 фунтов стерлингов) по сравнению с нынешней ставкой в 330 долларов с 30% скидкой. если цена упадет.
Сделка является наиболее конкретным признаком того, что Украина снова находится под влиянием России после победы Януковича на президентских выборах в феврале. Похоже, что он стал последним гвоздем в гробу оранжевой революции 2004 года.
Предшественник Януковича, Виктор Ющенко, поклялся изгнать Черноморский флот России из порта Севастополь, утверждая, что его присутствие является оскорблением суверенитета Украины и дестабилизирующий фактор в Крыму, регионе, где проживает большинство этнических русских с сильными просоветскими настроениями.
Сегодня украинские официальные лица настаивали на том, что Украина все еще планирует присоединиться к ЕС и интегрироваться с трансатлантическими организациями. «Мы хотим двигаться на запад. Но лучший способ сделать это — получать газ с востока», — сказал представитель министерства иностранных дел. «Черноморский флот не представляет угрозы для независимости Украины».
Соглашение является стимулом для Януковича, поскольку он пытается вывести украинскую экономику из тяжелой рецессии и получить от МВФ ссуду в размере 12 миллиардов долларов. В настоящее время Россия платит за базу 90 миллионов долларов в год.Неясно, выросла ли сейчас квартплата. Но продление срока аренды, вероятно, усилит сопротивление Януковичу в западных областях Украины.
Раскол Украины между русскоязычным востоком и украиноязычным западом также является преимущественно политическим разделением, и лидеры всегда были вынуждены играть тонкий баланс, опасаясь расстроить любой лагерь.
Российская газовая компания «Газпром» сообщила сегодня в своем заявлении, что она сняла все штрафы за отказ закупить столько газа, сколько было по контракту, и заявила, что скидки для Украины «не нанесут вреда финансовым показателям Газпрома.»
Изменились ли ожидания относительно продления аренды?
Переоценка опционов
МСФО 16 Аренда r требует от арендатора определить, является ли он достаточно уверенным:
- для исполнения опциона на продление срока аренды;
- для исполнения опциона на покупку базового актива в конце срока аренды; или
- не использовать опцион на досрочное прекращение аренды. [Insights 5.1.100.10]
При этом арендаторы учитывают все относящиеся к делу факты и обстоятельства, которые создают для них экономический стимул исполнить опцион или нет.[МСФО (IFRS) 16.19]
Арендатор переоценивает свое обязательство по аренде, когда значительное событие или существенное изменение обстоятельств, находящихся под его контролем, изменяет любую из его оценок относительно того, что является разумно определенным, например, чтобы исполнить опцион на продление или покупку или не исполнить опцион на досрочное прекращение аренды . [Insights 5.1.330.10]
Арендатор применяет суждение при выявлении значительных событий или значительных изменений обстоятельств, которые вызывают переоценку этих вариантов.Затем арендатор рассматривает влияние текущих экономических стимулов, чтобы определить, есть ли у него достаточная уверенность в том, что он исполнит или не исполнит каждый опцион.
Например, розничный торговец заключает, что пересмотренные коммерческие планы, разработанные в ответ на вспышку COVID-19, вызывают переоценку вариантов продления в его аренде магазинов. При оценке наличия достаточной уверенности в использовании опционов на продление розничный торговец учитывает экономические стимулы, существующие на дату переоценки.
Учет переоценок
Если арендатор меняет свою оценку того, есть ли у него достаточная уверенность в том, что он исполнит опцион на продление или покупку или не исполнит опцион на досрочное прекращение аренды, то он переоценивает свое обязательство по аренде с использованием пересмотренной ставки дисконтирования. Арендатор корректирует балансовую стоимость актива в форме права пользования для переоценки обязательства по аренде. Если балансовая стоимость актива в форме права пользования уменьшается до нуля, любое дальнейшее уменьшение признается в составе прибыли или убытка.[МСФО (IFRS) 16.39, 40 (a) — (b)]
В результате переоценка может оказать существенное влияние на балансовую стоимость арендных активов и обязательств на дату переоценки. В свою очередь, это может повлиять на сумму и профиль амортизации и процентных расходов, признаваемых впоследствии.
Например, предположим, что компания, которая арендует транспортное средство, первоначально оценила, что у нее есть достаточная уверенность в том, что она исполнит опцион на покупку транспортного средства в конце срока аренды. В результате он включил цену исполнения опциона на покупку в первоначальную балансовую стоимость своего актива в форме права пользования и обязательства по аренде и амортизировал актив в форме права пользования в течение срока полезного использования транспортного средства.Впоследствии компания приходит к выводу, что у нее нет достаточной уверенности в исполнении опциона на покупку. Поэтому он переоценивает актив в форме права пользования и обязательство по аренде и амортизирует актив в форме права пользования в течение срока аренды.
А как насчет арендодателей?
Арендаторы и арендодатели используют одно и то же руководство для оценки того, есть ли у них достаточная уверенность в том, что они исполнят опционы при начале аренды. Однако, в отличие от арендаторов, арендодатели обычно не пересматривают свою первоначальную оценку срока аренды и вариантов покупки.
Изменения в неотменяемом периоде аренды
Решения, которые компании принимают в течение этого неопределенного периода, также могут повлиять на то, как определяется не подлежащий аннулированию период аренды. Например, срок аренды без права досрочного прекращения изменится, если:
- арендатор исполняет опцион, который ранее не учитывался при оценке обязательства по аренде;
- арендатор не исполняет опцион, который ранее был включен в оценку обязательства по аренде;
- происходит событие, которое требует от арендатора исполнения опциона, который ранее не учитывался при оценке обязательства по аренде; или
- происходит событие, которое по договору запрещает арендатору исполнить опцион, который ранее был включен в оценку обязательства по аренде.[МСФО (IFRS) 16.21, 40 (a)]
МСФО (IFRS) 16 требует, чтобы арендатор пересматривал срок аренды и переоценивал обязательство по аренде с использованием пересмотренной ставки дисконтирования при изменении не подлежащего досрочному прекращению периода аренды.
ВМФ России получит еще 25 лет на базе Украины
МОСКВА — Быстро выполняя свое обещание улучшить напряженные отношения с соседней Россией, новый президент Украины в среду подписал знаковое соглашение о продлении срока аренды российской военно-морской базы на территории Украины. .
Решение президента Украины Виктора Януковича означало резкий поворот в политике и победу Кремля, который опасался, что его военная готовность будет подорвана, если база будет закрыта.
«Мы открыли новую страницу в отношениях», — сказал Янукович на пресс-конференции в Харькове, на русскоязычной восточной Украине, где было подписано соглашение.
Но продление срока аренды вызвало критику со стороны лидеров украинской оппозиции, которые рассматривают базу как символ российского вмешательства в дела Украины и хотят, чтобы их страна имела более тесный союз с Западом.
База расположена на Крымском полуострове на берегу Черного моря, месте, имеющем исторический резонанс для России, которая с царских времен размещает здесь свой флот. Предшественник г-на Януковича, Виктор А. Ющенко, который покинул свой пост в феврале, был враждебно настроен по отношению к Кремлю и пообещал, что договор аренды не будет продлен после истечения срока его действия в 2017 году.
В среду было достигнуто соглашение, с которым г-н Янукович вел переговоры. Президент России Дмитрий Медведев продлит срок аренды базы в Севастополе на 25 лет.В свою очередь, Россия заявила, что снизит цену на природный газ, который она продает Украине, примерно на 30 процентов, что поможет укрепить шаткое финансовое положение Украины.
Международный валютный фонд оказал на Украину давление с требованием сократить субсидии внутренним потребителям газа, чтобы урезать ее бюджет и получить право на получение пакета финансовой помощи. Чтобы собрать деньги, Янукович рассматривал возможность продажи части украинской газопроводной сети России, но, похоже, отложил эту идею.
Россия платит примерно 100 миллионов долларов в год за аренду базы для своего Черноморского флота, но из сделанного в среду объявления не сразу стало ясно, изменится ли эта цена.
Президент России Дмитрий Медведев (слева) и президент Украины Виктор Янукович машут рукой в среду.Г-н Янукович давно поддерживает тесные отношения с Кремлем, и во время президентской кампании он заявил, что г-н Ющенко опрометчиво оттолкнул Москву, добиваясь членства в НАТО для Украины и оказывая давление на российских военных по поводу судьбы военно-морской базы в Крыму. .
Г-н Янукович сказал, что Украина не должна присоединяться к каким-либо военным пактам и вместо этого должна действовать как мост между Россией и Западом.
Встреча в среду показала, как изменились прежде ледяные отношения между Киевом и Москвой при Януковиче. Г-н Медведев прилетел на Украину для участия в переговорах, почти бойкотировав г-на Ющенко к концу его пребывания в должности.
«Люди в Украине и России хотят, чтобы мы строили теплые, добрососедские, традиционные отношения, которые всегда приводили наши народы к успеху», — сказал г-н Янукович.
Ожидается, что соглашение о военно-морской базе и поставках газа снизит напряженность, которая вспыхнула в последние годы и имела разветвления по всей Европе.Споры по поводу цен на газ обострились настолько, что поставки российского газа, который предполагалось транспортировать через Украину в Европу, были прекращены зимой, в результате чего дома остались без отопления.
Жители Крыма также приветствовали соглашение о базе, обрадовавшись обещанию укрепить там российское присутствие. Полуостров когда-то был частью России, но был передан Украине в 1954 году, когда оба были частью Советского Союза. Местное население более лояльно к Москве, чем к Киеву. Под господиномЮщенко, Крым рассматривался как потенциальная очага военного конфликта между странами.
Напротив, оппозиционные партии в Киеве и западных частях страны заявили, что продление срока аренды является предательством украинского суверенитета.
Арсений Яценюк, бывший министр иностранных дел Украины, сказал, что г-н Янукович не имел права согласно Конституции Украины продлевать аренду. «Пока это просто бумага», — сказал Яценюк о сделке. «Факт его подписания не имеет юридического значения.
Однако российская сторона, похоже, обрадовалась, что у украинского президента появился друг. После встречи г-н Медведев и г-н Янукович вместе прогулялись по общественному центру в Харькове и поприветствовали прохожих.
«Я давно не был здесь в гостях, — сказал им г-н Медведев. «Приятно, что это наконец-то произошло. Мы только что подписали документы, которые очень важны и для Украины, и для России. Они надолго укрепят нашу дружбу и братство.”
Требования к аренде жилых помещений | Город Такома-Парк
Заключение договора аренды — серьезное обязательство. Аренда — это юридический договор, который не следует подписывать до тех пор, пока он не будет полностью прочитан и понят.
Стандартный договор аренды в Takoma Park
Если вы владеете арендуемым жилым недвижимостью в Takoma Park, настоятельно рекомендуется использовать стандартный городской договор аренды жилья.
Перед подписанием договора аренды
Если какая-либо информация в договоре аренды неясна, потенциальные арендаторы должны уточнить смысл с арендодателем до подписания договора аренды.Спросите, существуют ли другие «правила» для объекта аренды, которые часто могут быть отделены от договора аренды. Изменения или дополнения к договору аренды должны быть подписаны как арендатором, так и арендодателем в договоре аренды или дополнительном соглашении. После подписания договора аренды он становится обязательным.
Осмотрите арендуемую квартиру перед подписанием договора аренды. Если ремонт необходимо произвести до того, как арендовать квартиру, письменный список этих ремонтов и дату их завершения следует включить в приложение к договору аренды, датированное и подписанное арендатором и домовладельцем.
Если арендодателю подается гарантийный залог, необходимо получить квитанцию, в которой указано, что это платеж для «гарантийного залога». Арендаторы не должны вносить залог или подписывать договор аренды, пока они не будут абсолютно уверены, что арендуемая квартира соответствует их ожиданиям. Депозиты и деньги, представленные в качестве арендной платы за первый месяц, часто бывает трудно вернуть, если арендуемая единица была снята с продажи с даты подачи депозита.
Прежде чем арендодатель подпишет договор аренды, он имеет право получить кредитный отчет о потенциальном арендаторе.Это одно из важнейших прав домовладельца, которое может помочь в выборе арендатора. В соответствии с федеральными законами, законами штата и округа о справедливом жилищном обеспечении домовладельцы должны рассматривать всех заявителей одинаково. Заявление на аренду должно включать разрешение арендодателю на получение копии кредитного отчета потенциального арендатора и истории аренды.
Требования к аренде
Все договоры аренды помещений в Takoma Park должны соответствовать особым требованиям, изложенным в Законе города об отношениях между арендодателями и арендаторами.К ним относятся следующие:
- Предлагаются на первоначальный срок не менее одного года, которые принимаются по усмотрению арендатора, если нет разумных оснований для предложения другого срока аренды. Договор аренды должен также включать положение, в котором говорится об обязанности арендодателя предложить в письменной форме за два месяца до окончания аренды продление первоначального договора аренды на один год, если только арендодатель или арендатор не прекращают договор аренды в соответствии с надлежащим письменным документом. уведомление об освобождении.
- Признать ответственность арендодателя за содержание арендуемого объекта в соответствии с Городским кодексом содержания собственности.
- Имейте положение, требующее письменных квитанций для всех наличных денег или денежных переводов, оплачиваемых лично. Арендаторы, которым требуется квитанция об оплате по почте, должны приложить к своим платежам конверт с маркой и адресом.
- Есть положение, требующее, чтобы все залоговые депозиты обрабатывались в соответствии с законодательством штата.
- Разрешить арендатору расторгнуть договор аренды с письменным уведомлением арендодателя не менее чем за месяц до наступления срока платежа из-за вынужденного изменения места работы, которое требует от арендатора переехать за пределы Вашингтон Д.C. площадь, смерть крупного работника, безработица или по любой другой разумной причине, не зависящей от арендатора.
- Укажите всю причитающуюся и причитающуюся арендную плату до даты прекращения аренды, которая должна быть оплачена арендатором.
- Сообщите арендатору в соответствии с законом города Такома-Парк о стабилизации арендной платы, если арендный объект подлежит стабилизации арендной платы.
- Укажите, что арендная плата может быть увеличена только один раз в 12-месячный период, а арендатор должен получить письменное уведомление за два месяца до срока оплаты аренды.
- Сообщаем, что передача арендатору коммунальных услуг без соответствующего снижения арендной платы является незаконной.
- Предусмотреть требования о въезде и уведомлении о выезде, а также ограничения по кондиционированию воздуха.
- Иметь положение, дающее арендатору право на беспрепятственное использование и пользование помещением.
Договор аренды не может включать положения, которые:
- Разрешают арендодателю вступить во владение арендуемой единицей или личной собственностью арендатора без судебного постановления суда.
- Взимать штраф за просрочку платежа в размере более 5% от ежемесячной арендной платы или разрешить взимание штрафов за просрочку платежа в отношении арендных платежей, полученных в течение десяти дней с даты истечения срока аренды.