Процент износа дома для признания его аварийным: Какое жилье считается ветхим и аварийным при каком проценте износа дом признается аварийным, 2023

при каком проценте износа дом признается аварийным, критерии

Просмотров 1304

Дома, построенные 50-100 лет назад, подвергаются износу и часто непригодны для проживания людей. Жилищный фонд СССР требует обновления. Многие такие дома уже попали в разряд ветхого или аварийного жилья – это порядка 15,6 млн м². Собственники обветшалых строений вынуждены искать выход из сложившейся ситуации. Им приходится обивать пороги жилищных инстанций, просить о включении дома в разряд аварийного, вкладываться в ремонт и заниматься поиском временного жилья. Ответ властей в духе «дом не аварийный, а ветхий» никого не устраивает.

Где грань между ветхим и аварийным жилым зданием? Какие дома подлежат сносу, а какие не представляют угрозы для жизни людей? Если вас интересуют ответы на эти вопросы – читайте нашу статью.

✅ Отличия ветхого и аварийного жилья (таблица)

Разбираясь в характеристиках ветхих и аварийных зданий, интересно узнать, что входит в определения обоих понятий:

• Ветхое жилье — состояние дома, при котором наблюдается износ конструкции, но несущие элементы сохраняют прочность. Ветхие здания еще устойчивы, но эксплуатация строения находится под вопросом. Процент износа может составлять до 70% – каменные дома или до 65% для деревянных построек, например – мансард и частных строений.
• Аварийное жилье – это объекты, имеющие полное или частичное разрушение фундамента, несущих стен, крыши и прочих элементов здания. Основная проблема таких сооружений – риск жизни и здоровью людей. Чем выше вероятность обрушения дома, тем опаснее в нем находиться. Износ может достигать от 70-80 и даже до 90% конструкции.

Разница двух состояний выражается не только в их определении. Рассмотрим отличия ветхого от аварийного жилья в таблице:

Объект сравнения	Ветхое	Аварийное
Понятие	Термин «ветхое жилье» употребляли в законах РСФСР – в российском законодательстве нет такого понятия */ – определение «ветхому жилью» встречается всего в одном неофициальном источнике под названием «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004»	Закреплено на федеральном и региональном уровне, основные моменты программы по переселению из аварийного жилья отмечены на сайте «Реформа ЖКХ» и Федеральных законах РФ
Снос, реконструкция, капитальный ремонт дома	Ветхие строения не подвергаются сносу, т.к. с точки зрения устойчивости здание еще не представляет угрозы для жильцов. Зато ветхие дома входят в региональные Программы капитального ремонта и реконструкции – за счет средств из государственного бюджета	Немедленный снос дома как единственная мера в отношение аварийного жилья. Капремонт бессмысленный по своей сути, т.к. износ затронул фундамент, несущие стены и крышу
Переселение жильцов	Расселение ветхих многоквартирных домов возможно лишь в одном случае – если объект подвергается капитальному ремонту (реконструкции). Иногда ветхий дом сносят – в таком случае жильцов также переселяют в другое место	Обязательный этап в рамках признания дома аварийным и подлежащим сносу
Новые квартиры	Жители ветхих, но пригодных для проживания домов, не получают новые квартиры. Однако в случае переселения из-за капитального ремонта, жильцам выделят временные квартиры – из резервного жилищного фонда местной администрации	Переселенцы из аварийных домов бесплатно получают квартиры в благоустроенной жилплощади. Это могут быть новостройки или объекты на вторичном рынке жилья – вопрос решается на уровне муниципальных властей. Основной принцип «метр в метр» – переселение в жилье не меньшей площади, чем было ранее. Если квадратных метров не хватит, власти доплачивают за недостающий метраж. Минимальная площадь на одного человека – 18 м² или соответствие жилой комнате
Денежная компенсация	—	При желании можно не претендовать на новое жилье, а заменить его компенсацией. Принцип простой – власти возмещают рыночную стоимость выкупаемой площади собственника в аварийном доме. Сумма также включает затраты на переезд, аренду другой жилплощади, перевозку личных вещей и т.д.
Приватизация	Если жилье не признано аварийным, наниматель и члены его семьи могут подать заявление на приватизацию. Далее, все зависит от решения местных властей. В случае отказа можно его обжаловать в судебном порядке	Прямой запрет на приватизацию аварийной жилплощади (ст. 4 ФЗ № 1541-1 «О приватизации…» от 4 июля 1991 года)
Покупка/продажа	Найти покупателя на аварийное жилье довольно сложно. Но если собственник договорится с покупателем, продажа ветхого жилья законом не запрещается	Серьезные ограничения, а часто и запрет на продажу квартир в аварийном доме. Покупатель не может воспользоваться ни ипотекой, ни материнским капиталом – и ПФР и банки тщательно проверяют объект недвижимости. Статус «аварийного» для них как табу

Ключевое отличие аварийного многоквартирного дома (МКД) от ветхого — в угрозе обрушения. Проживать в ветхом строении еще можно, а в аварийном небезопасно для жизни и здоровья жильцов. Непригодные дома подлежат расселению и сносу, их нельзя отремонтировать без ущерба конструкции здания.

Жильцам ветхого сооружения остается только ждать, пока жилье признают аварийным.

✅ Какие дома считаются подлежащими сносу?

Основа признания домов непригодными и подлежащими сносу в технических критериях. Важные моменты прописаны в Жилищном кодексе, а основные из них вынесены в отдельный акт – Постановление Правительства РФ № 577 «Об утверждении Положения…» от 17 мая 2017 года. Список критериев можно найти в ст. 33-41 раздела III ПП № 47 от 28 января 2006 года.

Протекающая крыша или мелкая трещина в стене здания – не повод бить тревогу и звонить во все инстанции. Даже выход из строя отопительной системы не техническая причина аварийности. На что обращать внимание?

Жильцам нужно знать критерии, которые служат признаком непригодности жилого МКД. Если эти критерии обнаружат в ходе осмотра здания, значит оно получит статус аварийного дома в регионе. Впоследствии власти переселят жильцов в новые дома, а старый дом снесут.

Список критериев:

1. Повсеместная или частичная сверхдеформация конструкции дома, в том числе фундамента, например – первые этажи уходят под землю.
2. Нарушение структуры несущих элементов, их шаткость, угроза обрушения.
3. Высокий радиационный микроклимат в жилом здании.
4. Выведение из строя инженерных узлов и коммуникаций – жильцы попросту остаются без света, отопления, воды и газоснабжения.
5. Слишком высокий уровень шума вокруг здания – показатель свыше 55 Дб.
6. Нахождение МКД в зоне природной или техногенной катастрофы, например – оползни, разливы рек, заболоченность, снежные лавины и т.д.
7. Создание аварийности от пожара, затопления, газового взрыва.

Новая программа переселения из аварийного жилья учитывает эти и другие моменты. Специфика определения проблем зависит от региона нахождения жилого дома. Скажем, в курортной зоне опасность несут разливы рек и морей, а в горной местности – сход снега или камней. Помимо естественного обрушения, здание может рухнуть и под воздействием природных катаклизмов.

Пример:

Жильцы дома №23 столкнулись с проблемой аварийности дома. Ежемесячно в здании наблюдались перебои с электричеством, замыкало проводку. Из кранов бежала мутная вода коричневого цвета. Стены в подвалах были покрыты плесенью и грибком, жильцы ощущали высокую влажность в квартирах и подъезде. Фундамент не вызывал доверия. Эксперты установили — МКД постепенно осаживается вниз, что в будущем может привести к его обрушению. Указанные признаки повлияли на признание жилья аварийным. Собственникам квартир обещали новые жилплощади в районе по соседству.

✅ Процент износа дома для признания его аварийным

Множество критериев и внутренних регламентов не дает четкого представления о том, какие дома являются аварийными, а какие нет? Процент износа должен составлять не менее 70%. Цифру высчитывают с помощью строительных формул и калькулятора. Однако на практике такая схема работает далеко не всегда.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Известны случаи, когда показатель непригодности был на уровне 75%, но дом сохранял устойчивость. Фактически его можно признать ветхим, а не аварийным. Даже несмотря на высокий процент износа, который вроде бы соответствует аварийному статусу.

Встречаются и обратные примеры. Дома, степень износа которых до 60% готов вот-вот рухнуть. Жильцы жалуются на проблемы с вентиляцией, продуваемостью, разрушением стен и сыростью в подвале. Изменения в расчетной прочности позволяют признать такой дом аварийным.

Чем может быть вызвано непригодное состояние дома:

• природное воздействие – естественные факторы в виде дождя, снега, ветра, ультрафиолетовых эффектов (гамма-лучи), а также геологических сдвигов земли. Дополнительно на износ влияют катаклизмы: наводнения, сходы лавин, ураганы, землетрясения, смерчи;
• человеческое воздействие – ошибки в расчетах архитектуры, низкое качество сырья, слабое укрепление грунта, фундамента, отсутствие ремонта и восстановления здания, халатность инженеров и сотрудников жилищного надзора.

Определение процента износа высчитывают на основе ВСН 53-86 (приказ Госстроя № 446). Работой занимаются специалисты комиссии по технической оценке зданий. Компании-исполнители должны состоять в некоммерческом партнерстве СРО.

Обычные жильцы в оценке не участвуют. Однако они вправе войти в состав межведомственной комиссии. Такая комиссия получает отчёт от экспертов и на его основании выносит заключение – признавать МКД аварийным или нет. Процедура проходит в форме голосования всех членов комиссии, включая представителей от многоквартирного сооружения.

Читайте также “Как признать нежилое здание аварийным“?

✅ Какое жилье не считается аварийным?

Осмотр дома проходит в соответствии с нормативными требованиями. Задача экспертов – выявить признаки аварийности жилья. Если признаки отсутствуют, здание не подлежит сносу.

Что говорит о ветхости, а не аварийности жилья:

1. Наличие коммуникаций (света, воды, отопления), при этом 1-этажные и 2-этажные дома могут не иметь части коммуникаций.
2. Имеется защита от сырости, влаги и грибка – лифтовые шахты, подъезды, подвалы, технические помещения отвечают нормам СанПиНа.
3. Опорные и несущие конструкции МКД сохраняют устойчивость – даже если они имеют повреждения, целостности здания и здоровью людей это не угрожает.
4. Допустимый процент температуры в доме: от 18 градусов и менее 60% влажности.
5. Незначительные отклонения от нормы фундамента здания.

Как мы выяснили, ветхие дома сносу не подлежат. Но если у жильцов имеются сомнения в данных экспертизы, они могут ее обжаловать. Например, путем проведения повторной независимой экспертизы, правда уже за свой счёт. Если она подтвердит, что дом можно считать аварийным, нужно обращаться в суд и оспаривать заключение администрации.

Подлежит ли дом сносу как аварийное жилье? Заключение выносит межведомственная комиссия, а затем городской исполком. Однако в их решении могут проскальзывать ошибки, искажение фактов и нарушение процедуры осмотра МКД. Жильцы, разумеется, об этом не знают. Поэтому, даже если дом является аварийным, его признают лишь ветхим. Добиться справедливости в одиночку сложно. Зато есть возможность обратиться за помощью к юристу. На нашем сайте вы получите консультацию по своему вопросу. Юрист поможет с признанием статуса аварийного дома. При необходимости он также подскажет порядок обжалования заключения комиссии в вашем городе или районе.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • 8(800)551-30-97 — Все жители РФ
   • +7(499)113-25-16 — Москва и Область
   • +7(812)507-82-24 — Санкт-Петербург и область

Процент износа для признания дома аварийным \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Процент износа для признания дома аварийным

Подборка наиболее важных документов по запросу Процент износа для признания дома аварийным (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Многоквартирный дом:
• Автономное отопление
• Адресные таблички
• Акт о протечке
• Акт опломбировки
• Благоустройство дворовых территорий
• Показать все

Еще

• Многоквартирный дом:
• Автономное отопление
• Адресные таблички
• Акт о протечке
• Акт опломбировки
• Благоустройство дворовых территорий
• Показать все

Судебная практика

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 02.12.2021 N 88-9111/2021
Категория спора: Социальный наем жилья.
Требования нанимателя: О предоставлении жилого помещения.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что на основании договора социального найма он проживает в жилом помещении, признанном непригодным для проживания. Однако судом не выяснен вопрос об аварийном состоянии занимаемой истцом квартиры и многоквартирного дома, а также опасности для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение.Имеющееся в деле техническое заключение ООО «» на предмет признания занимаемой истцом квартиры аварийной и подлежащей сносу не подтверждает соблюдение установленного вышеназванными нормами права порядка признания жилого дома либо квартиры аварийными и подлежащими сносу. Кроме того, указанное техническое заключение не содержит сведения о проценте износа жилого , а также всего многоквартирного дома, составлено в ДД.ММ.ГГГГ до принятия администрацией постановления N от ДД.ММ.ГГГГ о признании жилого помещения N непригодным для проживания на основании заключения от ДД.ММ.ГГГГ об оценке соответствия помещения требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09. 02.2023 N 07АП-11363/22 по делу N А45-23662/2022
Требование: О взыскании суммы ущерба в порядке суброгации, расходов по уплате государственной пошлины.
Решение: Требование удовлетворено.Ссылки на то, что заключение договора страхования квартиры, расположенной на последнем этаже дома с естественным износом конструктивного элемента — крыши более 70% и находящейся в аварийном состоянии, является предпринимательским риском истца и не подлежит возмещению, судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными, основанные на ином толковании действующего законодательства, не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм права,

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Статья: Практическая реализация жилищных прав инвалидов
(Митрахович А.)
(«Жилищное право», 2021, N 9)В частности, по иску прокурора в защиту прав несовершеннолетней к Министерству Саратовской области вынесено решение Кировским районным судом г. Саратова по делу N 2-1446/2020. В данном случае мать с ребенком-инвалидом проживала совместно с другой семьей из трех человек в однокомнатной квартире площадью 20,4 кв. м. Мать и ребенок-инвалид имели по 1/4 доли в праве общей долевой собственности в комнате площадью 25 кв. м в коммунальной квартире. Согласно заключению межведомственной комиссии указанное жилое помещение признано непригодным для проживания, а многоквартирный дом — аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, физический износ составлял 94%. Суд, взяв за основу имеющиеся в собственности женщины квадраты, рассчитал, что на ребенка и мать приходится по 6 кв. м, что меньше минимальной площади, установленной в Саратовской области.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

«Права и обязанности граждан — собственников жилых помещений в многоквартирных домах: Учебное пособие»
(Кириченко О.В., Накушнова Е.В.)
(«Юстицинформ», 2019)1) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации (в том числе многоквартирных домов, все помещения в которых принадлежат одному собственнику), за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает семьдесят процентов, и (или) многоквартирные дома, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. При этом не позднее чем через шесть месяцев со дня утверждения региональной программы капитального ремонта или принятия решения об исключении многоквартирных домов из такой программы нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации должны быть определены порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса этих домов либо иных мероприятий, предусмотренных законодательством Российской Федерации и обеспечивающих жилищные права собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма в этих домах. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться также дома, в которых имеется менее чем пять квартир. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта не включаются многоквартирные дома, в отношении которых на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, приняты решения о сносе или реконструкции;

Нормативные акты

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 21.11.2022)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023)1) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации (в том числе многоквартирных домов, все помещения в которых принадлежат одному собственнику), за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает семьдесят процентов, и (или) многоквартирные дома, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. При этом не позднее чем через шесть месяцев со дня утверждения региональной программы капитального ремонта или принятия решения об исключении многоквартирных домов из такой программы нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации должны быть определены порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса этих домов либо иных мероприятий, предусмотренных законодательством Российской Федерации и обеспечивающих жилищные права собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма в этих домах. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться также дома, в которых имеется менее чем пять квартир. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта не включаются многоквартирные дома, в отношении которых на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, приняты решения о сносе или реконструкции. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта не включаются многоквартирные дома, расположенные на территориях населенных пунктов, признанных закрывающимися на основании решений органов государственной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с Правительством Российской Федерации (далее — закрывающиеся населенные пункты). Исключение таких многоквартирных домов из региональной программы капитального ремонта осуществляется на дату ее актуализации в связи с принятием решения о закрытии населенного пункта;

Федеральный закон от 28. 12.2013 N 417-ФЗ
(ред. от 30.12.2021)
«О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации»»1) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает семьдесят процентов, и (или) многоквартирные дома, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. При этом не позднее чем через шесть месяцев со дня утверждения региональной программы капитального ремонта или принятия решения об исключении многоквартирных домов из такой программы нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации должны быть определены порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса этих домов либо иных мероприятий, предусмотренных законодательством Российской Федерации и обеспечивающих жилищные права собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма в этих домах. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться также дома, в которых имеется менее чем три квартиры;»;

Как рассчитать амортизацию для вычета вашего домашнего офиса

Амортизация является наиболее запутанной частью полного вычета домашнего офиса, но она может быть весьма ценной, когда дело доходит до минимизации вашего налогового счета. На самом деле, это одна из лучших налоговых льгот при работе из дома. [Внимание: Амортизация применяется только в том случае, если вы являетесь владельцем собственного дома.]

Амортизационные отчисления представляют собой долларовую стоимость нормального износа той части вашего дома, которую вы используете для бизнеса.

 

Само вычисление может показаться сложным, но вам нужно выполнить сложную часть только один раз, после чего все становится очень просто. Мы подробно рассмотрим это, а также поговорим о потенциальных налоговых последствиях, когда вы продаете свой дом.

Вычисление амортизационных отчислений

Чтобы упростить задачу, я создал бесплатную таблицу вычетов из домашнего офиса, которая включает расчеты амортизационных отчислений. Вы можете скачать этот бесплатный рабочий лист здесь.

Прежде чем мы начнем с математики амортизации, сначала нужно вычислить процент бизнеса. Вы можете брать только расходы на амортизацию, связанные с частью домашнего офиса вашего дома.

Чтобы рассчитать процент бизнеса, разделите площадь вашего домашнего офиса (в квадратных футах) на общую площадь вашего дома (в квадратных футах). Результат — ваш бизнес-процент.

Теперь мы можем перейти к делу и заняться амортизацией. В первый раз, когда вы это сделаете, вам нужно будет собрать некоторую информацию:

• Общая стоимость вашего дома на момент его покупки (найдите ее в своем итоговом отчете)
• Стоимость земли, когда вы купили свой дом (она будет отражена в оценке вашего имущества и, возможно, в вашем заключительном отчете или счете за налог на имущество)
• Справедливая рыночная стоимость (FMV) вашего дома на момент начала использования домашнего офиса (используйте продажные цены на аналогичные дома, проданные в то время, затем вычтите земельную часть цены)
• Полная стоимость всех сделанных вами улучшений дома
• Любые несчастные случаи, которые вы понесли в связи с вашим домом (например, ущерб от наводнения)

Первое число, которое вам нужно придумать, — это скорректированная основа вашего дома. Вот как это получить:

Скорректированная база = цена покупки дома – стоимость земли + улучшения – убытки от несчастных случаев

Сравните скорректированную базу, которую вы только что рассчитали, с FMV вашего дома (не включая землю). Какое бы число ни было меньше , это число, которое вы будете использовать в дальнейшем, и вам больше никогда не придется его вычислять.

Что считается улучшением дома?

Улучшение дома включает в себя только то, что увеличивает стоимость вашего дома, а не регулярный ремонт и техническое обслуживание. Примеры улучшений включают замену крыши, замену электропроводки и добавление дополнительных элементов.

 

Далее идет расчет амортизации – и эта часть довольно проста. Согласно IRS, ваш домашний офис считается «нежилой сдаваемой в аренду собственностью», которая амортизируется более чем на 39 лет.лет прямолинейным методом. По сути, просто разделите меньшую из скорректированной базы или FMV на 39, и это годовая амортизация.

Единственное время, когда число будет другим, — это первый год, когда вы принимаете амортизационные отчисления для своего домашнего офиса. Затем вы должны использовать диаграмму IRS, основанную на месяце, когда вы начали работать дома. Выберите процент, указанный рядом с месяцем, когда вы начали использовать домашний офис в этом году. Например, если вы начали использовать его в июне, ваш процент будет 1,39.1% за 6-й месяц.

Эти проценты взяты непосредственно с веб-сайта IRS, и, опять же, они применимы только к первому году , когда вы принимаете вычеты из домашнего офиса.

Теперь, когда вы вычислили амортизацию за текущий год, вам нужно умножить это число на рассчитанный вами процент бизнеса.

Давайте рассмотрим пример:

Марша начала использовать домашний офис в апреле 2016 года. Первоначально она купила свой таунхаус за 220 000 долларов. Согласно ее оценке имущества, земля стоила 10 000 долларов. Она не сделала никаких улучшений и не понесла никаких потерь. В апреле аналогичные таунхаусы в ее районе продавались примерно за 250 000 долларов. Ее офис составляет 120 квадратных футов, а весь ее таунхаус — 1200 квадратных футов.

Скорректированная база Marsha в размере 210 000 долларов (220 000 – 10 000 долларов) меньше FMV. Поскольку она начала использовать домашний офис в апреле, она умножила свою скорректированную базу на 1,819% (согласно диаграмме IRS). Это означает, что общее устаревание за 2016 год равно

210 000 долларов США x 1,819 % = 3 819,90 долларов США.

Затем Марша должна умножить общую сумму амортизации на свой бизнес-процент. Ее бизнес-процент составляет 10% (120/1200 = 10%). Таким образом, ее амортизационный вычет для ее домашнего офиса в 2016 году составит: 3819 долларов США.0,90 х 10% = 381,99 доллара США.

В следующем году и за все годы, пока она использует этот домашний офис, общая амортизация составит 5 384,62 доллара (210 000 долларов за 39 лет). Ее амортизационные отчисления каждый год будут составлять 538,46 доллара (5 384,62 доллара x 10%).

Вы можете найти более подробную информацию об амортизации и о том, как ее рассчитать, в Публикации IRS 946.

Что происходит, когда я продаю свой дом?

Одна из самых больших проблем, связанных с вычетом амортизационных отчислений, связана с уплатой налогов при продаже дома. Да, может быть, но это, вероятно, будет намного меньше, чем вычеты, которые вы сделали — победа для вас.

Вот в чем дело: любая амортизация вашего дома превращается в налогооблагаемую прибыль, когда вы продаете свой дом. Это из-за концепции IRS, называемой возвратом амортизации.

Если вы используете полный вычет домашнего офиса (вместо упрощенной версии), эта налоговая проблема возникнет, даже если вы не берете амортизационные отчисления — она основана на сумме амортизационных отчислений, которую вы могли бы взять на себя. Вы не выиграете, пропустив его, так что воспользуйтесь налоговой льготой сейчас.

Вот пример того, как работает повторный захват:

Марша (помните Маршу из расчета амортизации?) продала свой таунхаус за 275 000 долларов, получив прибыль в размере 55 000 долларов (275 000–220 000 долларов). За эти годы она получила 2 535,83 доллара амортизационных отчислений (538,46 долларов x 4 года + 381,99 долларов). В своей текущей налоговой декларации Марша должна сообщить, что 2 535,83 доллара США были возвращены в качестве амортизации в качестве прироста капитала, и уплатить с нее налог в размере 25% (текущая налоговая ставка для восстановленной амортизации).

Налог Marsha на восстановленную амортизацию составляет 633,96 доллара. Неплохая сделка для 5 лет налоговых вычетов — и, вероятно, меньше, чем она заплатила бы, если бы не брала эти вычеты.

А как насчет прироста капитала от продажи дома? Пока ваш домашний офис фактически находится внутри вашего дома — а не, например, в отдельном гараже или отдельном гостевом доме — он подпадает под стандартное исключение продажи дома, что означает, что он не облагается дополнительным налогом.

Вычет амортизационных отчислений является одним из наиболее сложных вопросов в вашей налоговой декларации, но это стоит сделать, если вы собираетесь получить полный вычет из домашнего офиса. Большая часть математики обычно встроена прямо в программное обеспечение для налоговой подготовки (хотя вы не найдете бесплатную версию, которая справится с этим), поэтому самым сложным для вас будет собрать всю информацию воедино. Если у вас есть какие-либо вопросы по этому или любым другим налоговым вопросам, пожалуйста, задавайте их в комментариях. Я буду рад ответить.

Налоговая амортизация Раздел 179 Вычет и MACRS

Чтение через 4 мин.

Амортизация — это сумма, которую вы можете ежегодно вычитать для возмещения стоимости или другой основы коммерческой собственности. Это должно быть для имущества со сроком полезного использования более одного года. Вы можете амортизировать материальное имущество, но не землю.

Материальное имущество включает:

• Здания
• Машины
• Транспортные средства
• Мебель
• Оборудование

Вы также можете амортизировать затраты на улучшение материального имущества. Улучшение должно:

• Добавить к стоимости имущества
• Значительно увеличить время использования свойства
• Адаптировать свойство для другого использования

Однако вам нужно будет вычесть стоимость ремонта, чтобы сохранить имущество в рабочем состоянии. Вы не можете амортизировать имущество по этой причине.

Амортизируемое имущество

Для амортизации можно использовать модифицированную систему ускоренного возмещения затрат (MACRS). Используйте это для имущества, которое вы вводите в эксплуатацию после 1986 года. Согласно MACRS, эти три соглашения определяют, когда имущество будет введено в эксплуатацию:

Полугодовое соглашение — В большинстве случаев полугодовое соглашение используется для личного имущества. К личному имуществу относятся машины, мебель и оборудование. Согласно полугодовому соглашению, полугодовая амортизация допускается в первый год амортизации. Это применимо независимо от того, когда вы фактически ввели актив в эксплуатацию.

Соглашение на середину квартала — вы будете использовать соглашение на середину квартала вместо соглашения на полугодие, если оба из них применимы:

• Более 40% активов были введены в эксплуатацию в течение налогового года.
• Эти 40% активов были введены в эксплуатацию за последние три месяца года.

В соответствии с соглашением о середине квартала:

• Имущество считается введенным в эксплуатацию в середине квартала. Это верно независимо от того, когда он был фактически введен в эксплуатацию в течение квартала.
• Вам будет разрешено требовать амортизации больше или меньше полугода. Это зависит от того, в каком квартале года имущество было введено в эксплуатацию.

Соглашение на середину месяца. Недвижимое имущество (например, здания) амортизируется в соответствии с соглашением на середину месяца. Имущество считается введенным в эксплуатацию в середине месяца. Это применимо независимо от фактической даты, когда он был введен в эксплуатацию.

Вычет по разделу 179

По разделу 179, вы можете претендовать на вычет в текущем году. Вы бы сделали это, вычитая всю или часть стоимости определенного имущества, а не амортизируя его.

Вы можете претендовать на вычет по Разделу 179, если в течение налогового года вы вводили в эксплуатацию следующие виды имущества:

• Соответствующее материальное личное имущество
• Квалифицированные расходы на недвижимость, в том числе:
  • Квалифицированное улучшение арендованного имущества
  • Квалифицированная ресторанная собственность
  • Квалифицированная недвижимость для улучшения розничной торговли

Квалифицированное материальное движимое имущество

За 2022 год можно списать до 500 000 долларов США стоимости квалифицированного движимого имущества. Этот вычет может быть постепенно отменен, если вы в течение года вводите в эксплуатацию квалифицированное материальное личное имущество на сумму 2 миллиона долларов или более.

Имущество, подпадающее под действие вычета по Разделу 179, включает:

• Материальное личное имущество, такое как:
  • Машины
  • Оборудование
  • Автомобили
  • Компьютеры
• Определенные исследовательские и складские помещения
• Одноцелевые сельскохозяйственные сооружения
• Готовое компьютерное программное обеспечение

Ограничения на вычет по Разделу 179

Ваш максимальный вычет по Разделу 179 не может превышать налогооблагаемый доход, который вы получаете от активного ведения торговли или бизнеса. Таким образом, вы должны перенести любые излишки Раздела 179вычет. Вы будете делать это до тех пор, пока не будет достаточно дохода от бизнеса, чтобы разрешить вычет по Разделу 179.

На вас также может распространяться ограничение дохода и расходы обоих типов. Если это так, вычет за 2022 год распределяется пропорционально между каждым расходом.

Увеличенный амортизационный отчисление

Предприятия, расположенные в следующих районах, могут иметь право на повышенный амортизационный отчисление:

• Предприятие, введенное в эксплуатацию до 1 января 2012 г.
• Сообщества обновления
• Зона свободы Нью-Йорка введена в эксплуатацию до 1 января 2010 г.

На эти объекты также может распространяться специальная амортизационная скидка:

• Определенное имущество с длительным периодом эксплуатации
• Имущество, соответствующее критериям Liberty Zone, введенное в эксплуатацию до 1 января 2010 г.
• Имущество, отвечающее требованиям зоны GO, введенное в эксплуатацию до 31 декабря 2011 г.

Правила амортизации перечисленного имущества

Особые правила амортизации применяются к зарегистрированному имуществу. Перечисленное имущество включает:

• Легковые автомобили и другое имущество, используемое для перевозки. Сюда не входят транспортные средства, которые вряд ли будут использоваться в личных целях из-за их характера или конструкции, например:
  • Автомобили скорой помощи
  • Большие грузовики
  • Автобусы
  • Прочие автомобили специального назначения
• Имущество, обычно используемое для развлечения, отдыха или развлечений, если оно не может использоваться исключительно в обычном месте работы.