Процедура торгов заложенного имущества: ГК РФ Статья 350.2. Порядок проведения торгов при реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам

Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, когда в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися направит залогодателю и организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, залогодателю, организатору торгов и судебному приставу — исполнителю заявление в письменной форме об оставлении имущества за собой.

С момента получения в письменной форме залогодателем заявления залогодержателя об оставлении имущества за собой залогодержатель, которому движимая вещь была передана по договору залога, приобретает право собственности на предмет залога, оставленный им за собой, если законом не установлен иной момент возникновения права собственности на движимые вещи соответствующего вида.

Залогодержатель, оставивший заложенное имущество за собой, вправе требовать передачи ему этого имущества, если оно находится у иного лица.

6. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор залога прекращается.

Открыть полный текст документа

Порядок проведения торгов при реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам

Отдельные нормативные положения в отношении порядка проведения процедуры продажи залоговых вещей, не являющихся недвижимыми, указаны в ст. 350.2. Кодекса. Процесс осуществления публичных торгов при реализации таких вещей, основания для установления за торгами статуса недействительных, и другие вопросы рассмотрим далее.

Порядок процедуры реализации вещей, находящихся в залоге и не являющихся недвижимыми

В извещении должна содержаться следующая информация о совершении торгов:

• дата;
• время;
• место.

Если реализация заложенного движимого имущества производится во внесудебном режиме, ответственность за своевременное и надлежащее уведомление остальных участников мероприятия несет залогодержатель.

Реализация имущества, которое находится в залоге, на публичных торгах

При осуществлении процедуры реализации имущественных ценностей с публичных торгов участниками мероприятия могут быть:

• залогодатель;
• залогодержатель.

Залогодержатель может выступить в качестве покупателя залоговой вещи, реализуемой в процессе торгов. В таком случае, при признании такового победителем торгов, покупная цена имущества будет засчитана в счет требования, предъявляемого им к залогодателю.

Основания для оценки публичных торгов, совершаемых для реализации заложенных вещей, как недействительных

Реализация заложенного движимого имущества производится в порядке публичных торгов, которые могут быть определены как недействительные по основаниям, регламентированным в ч. 2 ст. 350.2. Кодекса.

Нормативные положения закона гласят, что торги приобретают статус недействительных по решению непосредственного организатора в нижеследующих случаях:

• на мероприятие явилось менее 2 покупателей;
• в результате совершения торгов не была выдвинута надбавка против изначальной цены залогового имущества;
• лицо, которое в установленном порядке было признано победителем торгов, не реализовало взнос покупной цены в срок.

Для установления за публичными торгами статуса недействительных достаточно какого-либо одного из вышеуказанных случаев. Срок установления соответствующего статуса – не позднее следующего дня после выявления факта наличия одного из представленных обстоятельств.

Порядок и последствия признания торгов несостоявшимися

Если за торгами был закреплен статус недействительных, залогодержатель приобретает право на покупку залогового предмета имущества, не относящегося к недвижимым вещам. Для совершения такого действия необходимо соблюдение следующих условий:

• не истек нормативный срок для реализации такого действия – 10 дней после объявления публичных торгов недействительными;
• действия по покупке осуществляются по предварительному договору в письменном виде, заключенному с залогодателем.

Если требования соблюдены, покупная цена залогового предмета будет зачтена в счет требований залогодержателя, которые были гарантированы приобретенной залоговой вещью.

К соглашению залогодержателя и залогодателя касательно возможности приобретения первым залогового предмета после несостоявшихся публичных торгов, применяются нормы и правила Главы 30 ГК РФ.

Если же такое соглашение не было заключено, наступают следующие последствия:

• не позже месяца после даты осуществления публичных торгов, признанных недействительными, организуются повторные;
• изначальная цена имущества понижается на 15 %, если основаниями недействительности предыдущих публичных торгов выступили неявка покупателей или незафиксированная надбавка от изначальной цены.

Если же и повторные публичные торги признают недействительными, залогодержатель приобретет право:

• оставить залоговую движимую вещь за собой;
• при этом цена предмета при оставлении должна быть снижена на 10 % от изначальной на повторных публичных торгах (другие условия могут определяться соглашением сторон процесса).

Такое право доступно залогодержателю в случае, если он направит соответствующее заявление об оставлении вещи за собой в срок 1 месяца после того, как повторные публичные торги приобретут статус недействительных:

• залогодателю и организатору мероприятия – при внесудебном режиме;
• залогодателю, приставу и организатору мероприятия – в порядке судопроизводства.

Действующим законодательством определен момент установления за залогодержателем имущественного права на движимую вещь, оставленную за ним. В общем случае, право собственности появляется с момента получения сообщения залогодателем об оставлении вещи за залогодержателем. Закон может определять и другой момент возникновения права на движимое имущество соответствующей разновидности.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Вопросы и ответы юристов

Статья 350.2 ГК РФ. Порядок проведения торгов при реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам

1. При реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, с публичных торгов (реализация заложенного имущества с публичных торгов) на основании решения суда судебный пристав — исполнитель обязан направить не позднее чем за десять дней до даты проведения торгов залогодержателю, залогодателю и должнику по основному обязательству уведомление в письменной форме о дате, времени и месте проведения торгов. При реализации заложенного имущества с торгов, проводимых при обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке, обязанность по уведомлению залогодателя и должника несет залогодержатель.

2. При реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, с публичных торгов на основании решения суда или с торгов, проводимых при обращении взыскания на это имущество во внесудебном порядке, организатор торгов объявляет их не состоявшимися в случаях, если:

1) на торги явилось менее двух покупателей;

2) на торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

3) лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок. Торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

3. Залогодержатель и залогодатель вправе выступать участниками торгов, проводимых на основании решения суда или при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. В случае, если залогодержатель выиграл торги, подлежащая уплате им покупная цена зачитывается в счет погашения обязательства, обеспеченного залогом.

Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются в случае оставления залогодержателем предмета залога за собой при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

4. В течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество, не относящееся к недвижимым вещам, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.

Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное настоящим пунктом, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых торгов проводятся повторные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных торгах, если их проведение вызвано причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 2 настоящей статьи, снижается на пятнадцать процентов. При реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, с торгов, проводимых при обращении взыскания на это имущество во внесудебном порядке, соглашением сторон может быть предусмотрено, что, если торги были объявлены не состоявшимися по указанным причинам, повторные торги проводятся путем последовательного снижения цены от начальной продажной цены на первых торгах.

5. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах, если более высокая оценка не установлена соглашением сторон.

Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, когда в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися направит залогодателю и организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, залогодателю, организатору торгов и судебному приставу — исполнителю заявление в письменной форме об оставлении имущества за собой.

С момента получения в письменной форме залогодателем заявления залогодержателя об оставлении имущества за собой залогодержатель, которому движимая вещь была передана по договору залога, приобретает право собственности на предмет залога, оставленный им за собой, если законом не установлен иной момент возникновения права собственности на движимые вещи соответствующего вида.

Залогодержатель, оставивший заложенное имущество за собой, вправе требовать передачи ему этого имущества, если оно находится у иного лица.

6. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор залога прекращается.

7. Положения настоящего Кодекса о заключении договора на торгах применяются при реализации заложенного имущества с торгов, если иное не установлено настоящей статьей.

См. все связанные документы >>>

1. Комментируемая статья регулирует порядок проведения торгов при реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам. Как следует из п. 1 комментируемой статьи, отдельный порядок установлен для его реализации на основании решения суда и отдельный — для реализации заложенного имущества с торгов, проводимых при обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке.

И в том и в другом случае залогодержатель, залогодатель и должник по основному обязательству должны быть информированы о дате, времени и месте проведения торгов.

В первом случае обязанность по информированию лежит на судебном приставе — исполнителе, который обязан направить не позднее чем за десять дней до даты проведения торгов залогодержателю, залогодателю и должнику по основному обязательству уведомление в письменной форме.

При реализации заложенного имущества с торгов, проводимых при обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке, обязанность по уведомлению залогодателя и должника несет залогодержатель.

2. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает перечень случаев, в которых организатор торгов объявляет торги несостоявшимися. Причем торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

3. Согласно п. 3 комментируемой статьи в торгах по реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, могут участвовать как залогодержатель, так и залогодатель. Причем в случае, если залогодержатель выиграл торги, подлежащая уплате им покупная цена зачитывается в счет погашения обязательства, обеспеченного залогом.

В соответствии с абз. 2 комментируемого пункта указанные правила применяются и в случае оставления залогодержателем предмета залога за собой при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В письме Федеральной службы судебных приставов России от 23 декабря 2011 г. N 12/01-31629-АП «Разъяснения по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество» подчеркивается, что «судебный пристав-исполнитель в случае необходимости проведения повторных торгов выносит постановление о снижении начальной продажной цены заложенного имущества на 15%. В данном постановлении залогодателю и залогодержателю разъясняется их право на обращение в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации».

4. Согласно п. 4 комментируемой статьи залогодержатель вправе приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество, не относящееся к недвижимым вещам и зачесть в счет покупной цены свои требования. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.

Если такое соглашение не состоялось, проводятся повторные торги не позднее чем через месяц после первых торгов. Причем начальная продажная цена заложенного имущества на повторных торгах, если их проведение вызвано причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 2 комментируемой статьи, снижается на пятнадцать процентов.

5, 6. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой, с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах, если более высокая оценка не установлена соглашением сторон.

Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, когда в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися направит залогодателю и организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, залогодателю, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление в письменной форме об оставлении имущества за собой.

Пункт 42 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» предусмотрел возможность «оспорить» начальную цену заложенного имущества. После объявления публичных торгов по продаже заложенного имущества несостоявшимися в связи с тем, что на публичные торги явилось менее двух покупателей либо не была сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества, залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания.

Залогодержатель, оставивший заложенное имущество за собой, вправе требовать передачи ему этого имущества, если оно находится у иного лица.

С момента получения в письменной форме залогодателем заявления залогодержателя об оставлении имущества за собой залогодержатель, которому движимая вещь была передана по договору залога, приобретает право собственности на предмет залога, оставленный им за собой, если законом не установлен иной момент возникновения права собственности на движимые вещи соответствующего вида.

Если залогодержатель не воспользуется этим правом в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, залог прекращается.

7. В п. 7 комментируемой статьи установлено, что общие положения ГК о заключении договора на торгах (см. комментарий к ст. 447) применяются при реализации заложенного имущества с торгов, за исключением случаев, когда иное установлено комментируемой статьей.

Вторая жизнь залога — Банк Санкт-Петербург

Купить залоговое имущество просто, а делать это выгодно — цена на него может быть привлекательной. Разбираемся, как заключаются такие сделки в банке «Санкт-Петербург».

С залогом многие из нас сталкивались, когда совершали крупные покупки с помощью заемных средств. При оформлении кредитного договора квартира, загородный дом или машина становятся предметом залога, то есть выступают обеспечением по кредиту и гарантируют исполнение заемщиком своих обязательств перед банком. Имуществом владеете вы, а снятие банком обременений происходит только после полного погашения задолженности по кредитному договору. Но в жизни случается всякое: с изменением финансовой ситуации люди больше не могут вносить ежемесячные платежи по кредиту и в этом случае банк и заемщик вместе ищут выход из сложившейся ситуации.

Самым простым способом решения вопроса становится продажа предмета залога, с последующим закрытием обязательства перед банком. Так залоговое имущество появляется в реализации. Есть несколько стандартных способов реализации залога, вся процедура четко прописана и неукоснительно соблюдается. За этим следят как банковские специалисты, так и государственные органы.

Способ первый, самый быстрый и простой для заемщика — в рамках добровольной реализации, с согласия и при поддержке банка, Должник старается продать свое заложенное имущество по максимально выгодной цене. Банк контролирует процесс поиска и реализации залога, оказывает клиенту необходимое содействие, и, если все стороны приходят к согласованным условиям – проводится сделка. Имущество продано, кредит погашен — проблема решена.

В том случае, если предмет залога в ходе добровольной реализации не продан, а установленный на данную процедуру срок истек, банк обращается в суд и реализация имущества происходит уже в судебном порядке – в рамках процедур исполнительного производства или банкротства должника.  Они различаются лишь в деталях, поэтому рассмотрим их вместе. И в том, и в другом случае для реализации залога проводится аукцион, который регламентируется соответствующими законами. В исполнительном производстве продажей занимается Росимущество; в рамках процедуры банкротства — арбитражный управляющий. Торги в исполнительном производстве проходят в два этапа с понижением стоимости на 15% от начальной цены торгов. В рамках процедуры банкротства предусмотрено три вида торгов – первые торги, цена на которых устанавливается на основании отчета о рыночной стоимости, повторные торги, на которых предусмотрен дисконт в размере 10% от начальной цены и торги, проводимые посредством публичного предложения (голландский аукцион, предусматривающий постепенное снижение цены продажи).

Большая часть залогового имущества, вышедшего на торги, продается. Но если имущество не удалось реализовать в ходе аукциона, оно переходит в собственность банка и реализуется уже с его баланса по прямому договору купли-продажи.

С залоговым имущество мы имеем дело не каждый день. Вот главные сомнения, которыми делятся со специалистами банка «Санкт-Петербург» потенциальные покупатели.

Директор дирекции банка «Санкт-Петербург» по работе с проблемной задолженностью Виктория Яшкина:

«Нас часто спрашивают, насколько безопасно приобретать активы в рамках процедур несостоятельности (банкротстве). Принимая во внимание четко отрегулированный законодателем механизм проведения торгов, опубликование информации о торгах и их итогах в СМИ, риск «угодить в руки» мошенников минимален».

— Если продается дешевле рынка — что-то не так с документами или активом.

Совсем наоборот. Предмет залога тщательно проверяют несколько раз — до подписания кредитного договора с заемщиком (договора залога), при обращении в суд, при выставлении на торги, перед принятием объекта на баланс банка. Такое имущество легко пройдет любые юридические проверки.

— Нужно будет подписывать кучу бумаг.

Нет, если мы говорим о добровольной продаже от должника или реализации с баланса банка. При добровольной реализации или реализации с баланса банка заключается стандартный договор купли-продажи. Все проблемы, связанные с документами и переоформлением решены банком при приеме имущества на баланс.

Если же вы – приобретатель имущества в торгах, то здесь чуть сложнее – у вас кроме договора купли-продажи появится еще договор о задатке. Кроме того, необходимо иметь ЭЦП и получить регистрацию на электронной площадке, на которой проходят торги.

— Непонятно, как формируется цена.

Собственник определяет цену только на первом этапе, во время добровольной реализации, и при этом она согласовывается с банком. В исполнительном производстве или банкротстве стоимость определяется судом. Назначается начальная цена продажи. При продаже с баланса банка цена определяется из совокупности ряда факторов: цены объекта на балансе, рыночной стоимости, специфики и общего состояния объекта, расходов, понесенных банком на его содержание.

— Об этом имуществе мало кто знает.

Перечень имущества всегда представлен на самых популярных торговых площадках и всегда находится в актуальном состоянии. Мы создали тематическую группу «ВКонтакте», где можно посмотреть продаваемые объекты и задать вопросы специалисту банка, отвечающему за реализацию конкретного объекта.

Все предложения по реализации залогового имущества можно найти на сайте банка «Санкт-Петербург» — https://www.bspb.ru/retail/lien/. Для удобства объекты разделены на шесть больших блоков: жилая, коммерческая и загородная недвижимость, земельные участки, автомобили и оборудование.

Вопросы по условиям приобретения можно задать начальнику отдела реализации непрофильных активов Наталье Фалевой (812) 329-50—00 (доб. 5784).

Принудительная внесудебная реализация заложенного имущества

Залогодержателю (кредитору) необходимо четко ориентироваться с правилах проведения принудительной внесудебной реализации заложенного имущества, если залогодателем (заемщиком) обязательства не исполняются надлежащим образом. Когда можно проводить принудительную внесудебную реализацию заложенного имущества? Что необходимо для проведения принудительной внесудебной реализации? Какие документы и в какие сроки необходимо составить?

Реализация (продажа) заложенного имущества, предусмотренная статьей 319 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть), производится путем продажи с публичных торгов.

Статьей 20 Закона Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества» предусмотрены способы реализации ипотеки. В случае неисполнения должником основного обязательства залогодержатель вправе удовлетворить свои требования путем:

• реализации ипотеки в судебном порядке;
• реализации ипотеки во внесудебном порядке, если это предусмотрено законодательными актами либо в договоре, или последующем соглашении сторон;
• обращения в свою собственность заложенного имущества в случае объявления торгов несостоявшимися.

Чем регулируется процедура реализации заложенного имущества?

Особенности реализации заложенного имущества в принудительном внесудебном порядке устанавливаются Гражданским  кодексом Республики Казахстан и Законом «Об ипотеке недвижимого имущества». При этом правила и процедуры, установленные указанным  Законом для реализации ипотеки, применяются к реализации имущества при исполнении других видов залога (например, движимого имущества), если Гражданским кодексом не установлено иное.

Последствия несоблюдения правил внесудебной реализации

Соблюдение установленной процедуры и последовательности  внесудебной реализации заложенного имущества путем проведения торгов является важным, потому как не соблюдение данных правил проведения внесудебной реализации  заложенного имущества может привести к признанию торгов недействительными в случае оспаривания их залогодателем, а следовательно — к затягиванию процедуры возврата долга.

Когда залогодержатель вправе реализовать заложенное имущество во внесудебном порядке?

В соответствии пунктом 2 статьи 318 Гражданского кодекса залогодержатель может самостоятельно реализовать находящееся в залоге имущество в принудительном внесудебном порядке путем проведения торгов (аукциона), в случае, если это право предусмотрено договором о залоге.  Такое же право имеет банк-залогодержатель по реализации предмета залога, обеспечивающего денежную ссуду.

Случаи, когда внесудебная реализация залога не допускается, установлены законом.

Кто проводит внесудебную реализацию заложенного имущества?

Согласно статье 320 Гражданского кодекса и статье 25 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» при реализации заложенного имущества в принудительном внесудебном порядке торги проводятся доверенным лицом, в качестве которого выступает юридическое лицо или гражданин, имеющее доверенность залогодержателя на реализацию заложенного имущества.

Пунктом 2 статьи 24 указанного Закона предусмотрено, что доверенное лицо может определяется сторонами в ипотечном договоре. В случае если в ипотечном договоре доверенное лицо не определено, оно назначается залогодержателем.

Процедуры, которые должно выполнить доверенное лицо при реализации заложенного имущества

Доверенное лицо в соответствии с пунктом 2 статьи 320 Гражданского кодекса должно выполнить следующие процедуры:

•  составить уведомления залогодателю о невыполнении обязательств и зарегистрировать его в органе, где был зарегистрирован договор о залоге;
• при неудовлетворении требований, вытекающих из уведомления, но не ранее, чем через 30 дней с момента его отправки залогодателю, составить уведомления о торгах на заложенное имущество, зарегистрировать его в органе, где был зарегистрирован договор о залоге, и вручить залогодателю или направить его залогодателю заказным письмом по адресу, указанному в договоре залога;
• официально опубликовать объявление о торгах в местной печати. В пункте 4 статьи 25 упомянутого  Закона  указано, что с момента первой публикации объявления о торгах и до момента их проведения должно пройти не менее 10 дней.

Требования к месту и времени проведения торгов

В соответствии со статьей 29 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» торги:

• проводятся в населенном пункте (городе, районе, поселке, ауле, селе) по месту нахождения заложенного имущества;
• назначаются на любые дни недели на время с 9 до 18 часов.

Уведомление о невыполнении обязательств

Уведомление о невыполнении обязательств должно содержать следующие сведения, предусмотренные статьей 26 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества»:

• имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя;
•  имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодержателя;
•  краткое изложение невыполненных обязательств;
• суммарная расшифровка основного обязательства;
• суммарная расшифровка всех иных сборов, издержек и расходов, которые должны быть оплачены залогодателем до возможной продажи заложенного недвижимого имущества;
• предложение о полном погашении всех задолженностей в течение тридцати дней с момента получения уведомления;
• предупреждение о возможности проведения торгов на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки;
• условие о праве залогодателя по ипотечному жилищному займу, являющегося физическим лицом, представить в течение двадцати пяти календарных дней с момента вручения или отправки заказным письмом уведомления письменный отказ от проведения реализации ипотеки во внесудебном порядке, зарегистрированный в органе, где был зарегистрирован ипотечный договор;
• имя (наименование), место жительства (место нахождения) и номер телефона доверенного лица.

Уведомление о проведении торгов

Уведомление о проведении торгов должно содержать следующие сведения, предусмотренные статьей 27 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества»:

• 1имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя;
• имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодержателя;
• краткое изложение невыполненных обязательств и общая сумма всех задолженностей залогодателя перед залогодержателем, подлежащих удовлетворению за счет реализации ипотеки;
• наименование, описание и характеристика недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки и выносимого на торги;
• время и место проведения торгов;
• имя (наименование), место жительства (место нахождения) и номер телефона доверенного лица.

Объявление о торгах

Объявление о торгах должно содержать следующие сведения, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества»:

• наименование, описание и характеристику недвижимого имущества, выносимого на торги;
• точное местонахождение недвижимого имущества;
• сумму гарантийного взноса участника торгов, если таковой предусмотрен условиями торгов;
•  порядок и сроки уплаты покупной цены;
• время и место проведения торгов;
• имя (наименование) и место жительства (место нахождения) доверенного лица, проводящего торги, его номер телефона для справок и платежные реквизиты.

Участники торгов

В торгах имеют право принимать участие любые юридические лица и граждане, включая залогодателя и залогодержателя, такое право предусмотрено пунктом 4 статьи 319 Гражданского кодекса.

Для того, чтобы считать торги состоявшимися, достаточно не менее двух участников.

Гарантийный взнос

Перед началом торгов доверенное лицо (статья 320 указанного  Кодекса) вправе потребовать от каждого участника торгов внесения гарантийного взноса. Гарантийные взносы подлежат возврату по окончании торгов. Гарантийный взнос участника, выигравшего торги, засчитывается в счет конечной цены. Гарантийный взнос участника, выигравшего торги, но не оплатившего конечную цену, не возвращается и остается в распоряжении доверенного лица.

Уплата покупной цены

Перед началом торгов доверенное лицо вправе потребовать от каждого участника торгов внесения гарантийного взноса или доказательства его способности оплатить предполагаемую покупную цену, как предусмотрено статьей 31 Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества». Перед завершением торгов доверенное лицо вправе потребовать от предложившего конечную цену участника торгов немедленного внесения этой суммы в полном объеме либо потребовать доказательств его способности оплаты названной цены после завершения торгов способами и в сроки, указанные в объявлении о торгах.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что в случае отказа  покупателем произвести немедленную оплату либо при отсутствии у него доказательств возможности оплаты в сроки, предусмотренные объявлением о торгах, он исключается из состава участников торгов. В таком случае торги считаются продолженными. При невозможности их продолжения, а также в случае неоплаты покупателем приобретенного на торгах имущества назначаются новые торги, которые проводятся в порядке, установленном указанным Законом.

Залогодержатель, участвующий в торгах, освобождается от внесения гарантийного взноса, а также в случае выигрыша торга — от оплаты покупной цены в пределах суммы основного обязательства.

Гарантийный взнос участника, выигравшего торги, но не оплатившего покупную цену, остается в распоряжении доверенного лица и используется им в порядке, установленном статьей 36 данного Закона.

Когда торги признаются несостоявшимися?

Доверенное лицо объявляет торги несостоявшимися в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 32 Закона  «Об ипотеке недвижимого имущества», когда:

• на торги явилось менее двух покупателей;
• лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Торги должны быть объявлены несостоявшимися на следующий день после того, как имело место какое-либо из вышеуказанных обстоятельств.

Объявление о новых торгах публикуется по общим правилам.

Передача предмета залога покупателю

После завершения торгов и внесения покупателем конечной цены и всех других требуемых от него платежей доверенное лицо в соответствии со статьей 34  Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» вручает ему документ о приобретении недвижимого имущества на торгах, который должен содержать следующие сведения:

• основание для проведения торгов;
• место и время их проведения;
• наименование, описание и характеристику имущества, приобретенного на торгах, его местонахождение;
• имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя — прежнего владельца имущества;
• имя (наименование) и место жительства (место нахождения) покупателя;
• покупная цена, уплаченная покупателем;
• имя (наименование) и место жительства (место нахождения) доверенного лица, проводившего торги.

Документ о приобретении недвижимого имущества на торгах скрепляется подписью доверенного лица.
Если доверенное лицо является юридическим лицом, подпись его представителя заверяется печатью этого юридического лица, если доверенное лицо является физическим лицом, его подпись заверяется в нотариальном порядке.

Как распределяется выручка от торгов?

Доверенное лицо распределяет выручку от торгов в соответствии со статьей 36 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» в следующем порядке приоритетности:

• на покрытие издержек и расходов на проведение торгов;
• на оплату основного обязательства, обеспеченного ипотекой;
• на оплату просроченных обязательств, обеспеченных вторичными залогами и перезалогами, а также иных обременений недвижимого имущества в порядке очередности, установленном законодательными актами;
• на возврат залогодателю оставшейся суммы.

Подводные камни приобретения имущества на торгах в банкротстве

Леонид Барков, ведущий юрист «Пепеляев Групп», рассказывает об особенностях участия в торгах в процедурах банкротства: рисках, связанных с приобретением имущества на торгах, оспаривании торгов, опасностях преимущественного права и проведении торгов во время карантина, а также дает рекомендации для участников торгов.

Количество банкротств компаний и граждан каждый год продолжает расти, увеличивается и объем имущества, реализуемого на торгах в процедурах несостоятельности. Больше половины банкротств инициируются кредиторами и иногда это может произойти в тот момент, когда условия сделки по приобретению недвижимости были практически согласованы с контрагентом. В такой ситуации практически единственной возможностью приобретения актива становится участие в торгах в процедурах банкротства. Леонид Барков, ведущий юрист «Пепеляев Групп», рассказывает об особенностях этой процедуры.

В соответствии с действующим законодательством, конкурсный управляющий осуществляет продажу имущества должника после проведения его инвентаризации и оценки. В большинстве случаев (если имущество не ограничено в обороте и не требуется выполнение каких-либо особых условий в отношении владения и пользования данным имуществом) торги проводятся в форме открытого по составу участников аукциона в несколько этапов.

Первые и повторные торги осуществляются в классическом формате, т.е. «на повышение», с тем отличием, что повторные торги стартуют с цены, пониженной на 10% относительно первых торгов. Третий этап торгов представляет собой публичное предложение, в ходе которого цена имущества последовательно снижается по истечении определенного периода и до момента достижения цены отсечения.

Порядок проведения торгов в электронной форме по продаже имущества должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, утвержден приказом Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495. Для участия в торгах необходимо иметь квалифицированную электронную цифровую подпись, зарегистрироваться на сайте соответствующей электронной торговой площадки и внести задаток.

К сожалению, до момента введения в действие единого маркетплейста (электронной площадки с информацией о всех проводимых торгах), имущество банкротов реализуется на большом количестве различных электронных торговых площадок, в связи с чем отслеживание информации о реализации активов банкротов затруднено, что значительно ограничивает круг потенциальных участников торгов. Однако получение информации о реализации имущества конкретной компании, как правило, не представляет сложности, поскольку соответствующие сведения публикуются на Федресурсе.

Однако необходимо помнить о том, что и торги могут быть признаны недействительными при наличии определенных условий. Кроме того, очень часто лица, претендующие на приобретение имущества по результатам торговых процедур в делах о банкротстве, не учитывают возможность реализации преимущественных прав иных лиц в отношении такого имущества и возникающие в связи с этим риски.

В большинстве случаев, оспаривание торгов обусловлено либо нарушением процедуры проведения, либо недобросовестными действиями их участников, организатора или торговой площадки.

Наиболее распространенными процедурными нарушениями являются некорректное опубликование информации о торгах, указание искаженной  или неполной информации о составе реализуемого имущества, нарушения порядка принятия заявок на участие в торгах, а также подведения их итогов, и иные действия, снижающие интерес к торгам, ограничивающие круг их потенциальных или реальных участников и, как следствие,  нарушающие права конкурсных кредиторов должника на наиболее полное удовлетворение их требований в деле о банкротстве.

Один из примеров недобросовестности при проведении торгов описан в п. 25 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2018). Торги были признаны недействительными в связи с действиями одного из участников по подаче множества заявок с повышением предложенной им самим цены в отсутствие заявок других лиц с большей ценой, что позволило заключить договор с иным участником торгов после отказа «победителя» торгов.

Широкую известно приобрело рассмотренное ВС РФ в 2019 году дело, в рамках которого оспаривались проведенные АСВ торги по продаже принадлежащих Пробизнесбанку акций Банка «Пойдем!» – торги были закрытыми, срок подачи заявок для участия в них составлял всего полтора дня при необходимости получения согласия ЦБР, а акции кредитной организаций в дальнейшем оказались у лиц, связных с АСВ.

Необходимо помнить о том, что риск оспаривания сохраняется в течение 1 года со дня проведения торгов. 

Введение режима самоизоляции, ограничений на передвижение, а также на осуществление деятельности значительного количества компаний не только отразятся на эффективности торговых процедур, осуществленных в этот период, но и могут повлечь нарушение прав как участников торгов, так и должника, и его кредиторов в связи с ограниченным доступом заинтересованных лиц к осмотру имущества и участию в торгах.

Возникает и еще целый ряд сложностей, например, проблема соблюдения сроков опубликования сообщений о проведении торгов. Соответствующее уведомление должно осуществляться не менее чем за 25 рабочих дней до торгов, однако изменение статуса части мартовских, а также апрельских дней на «нерабочие» (при том, что соответствующий термин ранее отсутствовал в российском законодательстве) может привести к переносу торгов или оспариванию процедур, осуществленных без учета данных факторов.

В Законе о банкротстве (ст. ст. 179, 222) прямо закреплено право преимущественного приобретения имущества сельскохозяйственной организации и  крестьянского (фермерского) хозяйства[1], которое предоставляется  лицам, занимающиеся производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющим земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника, а при отсутствии таковых и применительно к сельхозпроизводителям — расположенными в той же местности.

Кроме того, действующее законодательство предусматривает еще целый перечень случаев, когда те или иные лица получают право на преимущественное приобретение имущества.

Чаще всего приходится сталкиваться с правых участников долевой собственности на приобретение доли, отчуждаемой одним из сособственников (ст. 250 ГК РФ), которое распространяется и на совместную собственность супругов, правом собственника строения на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположено строение (ст. 35 ЗК РФ), а также правом акционера или участника на покупку долей или акций иных участников (акционеров) общества.

До настоящего времени судебная практика по вопросу о порядке реализации указанных преимущественных прав в процедурах банкротства достаточно неоднородна, а разрешение возникающих споров обусловлено большим количеством факторов, в связи с чем существованию соответствующих рисков необходимо уделять самое пристальное внимание при принятии решения о приобретении имущества на торгах в банкротстве.

Лица, обладающие преимущественным правом, могут реализовать его не только путем участия в торгах, но и просто уведомив организатора торгов о соответствующем намерении уже после подведения итогов торгов, т.е. в тот момент, когда другой участник торгов уже фактически празднует победу и планирует дальнейшее распоряжение соответствующим имуществом. Более того, даже после заключения договора с победителем торгов такие лица могут обраться в суд с иском о перевод на них прав и обязанностей по заключенному по результатам торгов договору (п. 14 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Соответствующие риски сохраняются в течение длительного периода времени, поскольку сроки для предъявления требований о переводе прав и обязанностей по сделке исчисляются с момента, когда лицо узнает о нарушении своего преимущественного права.

Необходимо учитывать, что в отношении торгов, проводимых в период карантина, может возникнуть значительное количество споров, связанных с соблюдение сроков опубликования информации о проведении торгов, а также обеспечением реальной возможности для ознакомления с выставленным на торги имуществом и участием в торговой процедуре.

Рекомендуем в обязательном порядке осуществлять проверку приобретаемого актива на предмет наличия потенциальных притязаний третьих лиц, обращать особое внимание на наличие или отсутствие соответствующей информации в положении о реализации имущества, запрашивать у арбитражного управляющего данные о лицах, обладающих правом преимущественного приобретения актива и их уведомлении, для того, чтобы избежать рисков последующей утраты актива.

Росреестр

Залоговое кредитование – очень популярный в России и в мире вид банковского финансирования физических и юридических лиц. Наличие залога, в качестве которого обычно выступают наиболее ценные объекты, например, автомобили или недвижимость, позволяет минимизировать риски банка (иной кредитной организации или физических лиц), что в свою очередь дает значительные преимущества заемщикам.

Предоставление в качестве обеспечения залога предполагает не только возможность получить очень лояльные условия кредитования, но и понимание всех рисков, которые может повлечь неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору. Основной риск – это утрата залога, на который при нарушении заемщиком кредитного договора (договора займа) может быть обращено взыскание. При этом важно понимать, что именно залог  будет рассматриваться как первичный вариант удовлетворения кредитором своих требований и только при недостаточности обеспечения для погашения оставшихся претензий будут изучены и использованы другие варианты, в том числе иное имущество, деньги и доходы заемщика.

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) в статье 334 определил понятие залога следующим образом: в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставление у залогодержателя).

Несмотря на виновность должника, ГК РФ в статье 348 предусматривает, что обращение взыскания на имущество должника не допускается, если должник незначительно нарушил обязательство и размер требований кредитора явно не соответствует стоимости имущества.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. В действующей редакции ГК РФ сохранилось положение об этом.

Ранее в судебной  практике нередко возникал вопрос о том, вправе ли залогодержатель, имеющий соглашение с залогодателем о внесудебном обращении взыскания на предмет залога, предъявить иск в суд об обращении взыскания на заложенное имущество. Теперь же ГК РФ предусматривает возможность в случае, если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, у залогодержателя остается право предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.

Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

1) предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке;

2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

3) залогодатель – физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;

4) заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное;

5) имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания.

Кроме того, необходимо отметить, что современное законодательство допускает возможность обращения взыскания на заложенное имущество в интересах лиц, не являющихся залогодержателями (статья 78 Федерального Закона от 02.10.2007 года №229 «Об исполнительном производстве»). Безусловно, в подобной ситуации возникает вопрос о том: не утрачивает ли залог свою обеспечительную роль как гарантия исполнения основного обязательства? Отвечая на этот вопрос, необходимо отметить, что исполнительное производство имеет публично-правовой характер, поэтому при противоречии частноправового регламента ГК РФ и публично-правового регламента исполнительного производства приоритет принадлежит нормам исполнительного законодательства. В ином случае, при решении данного вопроса недобросовестные должники могли бы выводить практически полностью все имущество из-под взыскания, заключая «задним числом» договоры залога в отношении имущества, которое не подлежит регистрации.

Особого внимания заслуживает вопрос об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по ипотечному кредиту (неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга и процентов по кредиту полностью или частично) залогодержатель вправе обратить взыскание на жилье (иное недвижимое имущество), заложенное по договору об ипотеке. При этом необходимо отметить, что взыскание на заложенное жилое помещение, находящееся в собственности граждан, может быть обращено только в судебном порядке. Взыскание может быть прекращено в случае погашения должником всех обязательств по возврату ипотечного кредита в любое время до продажи заложенного имущества либо оставления залогодержателем имущества за собой. Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основаниями для прекращения права пользования ими.

По общему правилу если жилье (его часть) является для залогодателя и членов его семьи, совместно проживающих с ним, единственным пригодным для постоянного проживания, то взыскать его за долги нельзя. Исключением является случай, когда данное жилье находится в ипотеке по кредиту, выданному на приобретение или строительство этого или иного жилья, их капитальный ремонт или улучшение, а также на погашение ранее выданных таких кредитов. В этих случаях, взыскание на него может быть обращено, но только по решению суда и только при систематическом (более трех раз в течение 12 месяцев) нарушении сроков внесения периодических платежей по кредитному договору. Важно знать, что по ипотечному кредиту на предмет ипотеки может быть обращено взыскание в случае систематического нарушения сроков внесения платежей, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания делится на два вида в зависимости то того, как производится взыскание (в судебном или внесудебном порядке).

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ. При этом суд по просьбе залогодателя, являющегося должником по обязательству, при наличии уважительных причин вправе отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, процентов и неустойки.

В случае если взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, его реализация осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными ГК РФ или соглашением между залогодателем и залогодержателем. Если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем:

– оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости;

– продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.

Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, и проводятся по месту нахождения этого имущества.

Кроме того, важным обстоятельством является то, что стороны договора об ипотеке вправе установить положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований, установленных Федеральным законом от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ирина Троицкая,

главный специалист-эксперт

отдела государственной регистрации недвижимости

Управления Росреестра

по Омской области,

государственный регистратор.

Как сделать предложение на дом — по всей стране

Сделать предложение на дом своей мечты может быть простым и понятным процессом, если вы знаете, чего ожидать.

Если вы первый покупатель или просто хотите узнать больше, прежде чем покупать следующий дом, у нас есть несколько полезных советов, которые помогут вам сориентироваться в процессе покупки дома.

Начать торги на дому

Когда вы начинаете процесс торгов для вашего следующего дома, вы должны учитывать три фактора:

1. Пройдите предварительную квалификацию для получения кредита.Важно пройти предварительную квалификацию для получения ипотеки, прежде чем вы даже сделаете предложение на дом. Предварительное одобрение кредита позволяет узнать, сколько вы можете потратить. Наличие заранее подготовленных документов для передачи продавцу также сделает вашу заявку намного более привлекательной.

2. Проведите домашний осмотр. Запланируйте собственный осмотр дома, прежде чем делать предложение. Хотя обычно требуется одна проверка между переговорами о цене и датой закрытия, вы можете использовать эту раннюю проверку, чтобы помочь вам решить, сколько вы хотите предложить в своей первоначальной ставке или любых последующих встречных предложениях.Хотя эта ранняя проверка не является обязательной и потребует дополнительных затрат, она может оказаться полезным инструментом в процессе переговоров.

3. Определите ваше первоначальное предложение. Определите сумму, наиболее подходящую для вашего бюджета. Начните со ставки ниже вашего бюджета, чтобы дать вам возможность вести переговоры. Таким образом, вы можете поднять предложение, не выходя за рамки заранее установленной максимальной суммы.

Разместите свое предложение

Ваша основная цель при размещении ставки на дом — остаться в рамках вашего бюджета после переговоров.

Определите, какие дополнительные уступки вы хотите, чтобы продавец сделал. Например, вы бы хотели, чтобы они покрыли заключительные расходы? Вы хотите, чтобы они оставили стиральную машину и сушилку или снизили запрашиваемую цену из-за протекающей крыши?

Будьте готовы дать немного и со своей стороны. Продавцы ценят гибкость, когда дело касается таких факторов, как даты закрытия и заселения.

Ждать ответа продавца

После того, как вы подали свою первоначальную ставку, все, что вы можете сделать, это дождаться ответа продавца, если вы не укажете крайний срок для ответа.Чаще всего ответ приходит в течение нескольких рабочих дней, но может прийти и в течение нескольких часов.

В зависимости от того, что решит продавец, вы можете сделать другой выбор вскоре после вашего первоначального предложения. Они либо примут ваше первое предложение, либо сделают встречное предложение, либо полностью отклонят ваше предложение.

Рассмотрите варианты встречного предложения

Получение встречного предложения — очень типичный ответ. В этом случае у вас есть три варианта:

1. Примите их встречное предложение.
2. Сделайте еще одно предложение.
3. Отклонить встречное предложение и уйти.

Если вы решите опровергнуть встречное предложение продавца, оно должно быть где-то между вашей первоначальной ставкой и его встречным предложением. Кроме того, вы можете переоценить уступки, которые вы просили их сделать при вашей первоначальной ставке. Например:

• Если бы вы попросили их оплатить заключительные затраты, вы бы хотели отозвать этот запрос и взять на себя ответственность за закрытие расходов?
• Если они не готовы предоставить вам скидку на необходимый ремонт, готовы ли вы взять на себя и эти расходы?
• Если вы готовы принять их встречное предложение, есть ли какое-нибудь приспособление или другое приспособление, которое вы хотели бы включить в качестве инструмента переговоров, чтобы компенсировать возросшую стоимость?

Завершите процесс покупки дома

Иногда процесс торгов дома длится только один раунд.В других случаях это продолжается до тех пор, пока и покупатель, и продавец не почувствуют себя комфортно.

После достижения соглашения процесс торгов завершается. Однако процесс покупки жилья еще не завершен. Теперь вы можете приступить к проверкам, оформлению документов и ипотечному кредиту.

Стоит ли покупать дом на аукционе?

Хотите приобрести недвижимость? Существуют альтернативные способы покупки помимо традиционных каналов поиска объектов недвижимости и работы с агентами по недвижимости.Вы также можете приобрести недвижимость на аукционе.

Стоит ли покупать дом на аукционе?

Ключевые выводы:

• Покупка дома на аукционе более рискованна, чем обычная покупка. Очень важно хорошо знать, как работают аукционы недвижимости.
• Вы можете найти домашние аукционы через органы местного самоуправления, через агентов по недвижимости и на таких интернет-сайтах, как RealtyTrac.com и Auction.com.
• Аукционы недвижимости часто не позволяют осмотреть дом или каким-либо законным способом осмотреть интерьер лично.Если вы не можете позволить себе рискнуть купить недвижимость в плохом состоянии, придерживайтесь аукционов, которые позволят вам осмотреть недвижимость перед началом торгов.
• Изучите и поймите все правила аукциона и проявите должную осмотрительность в отношении любой собственности, которая вас интересует, например, проверьте наличие претензий, залогов и арендаторов перед тем, как делать ставки.

Как работает покупка дома на аукционе

Преимущества покупки на аукционе включают расширение ваших возможностей и, возможно, покупку со скидкой.Вы можете столкнуться с меньшей конкуренцией при покупке аукционного дома по сравнению с покупкой традиционным способом, но вы также будете иметь дело с другим кругом потенциальных покупателей — часто с опытными инвесторами.

Возможно, самый большой риск покупки на аукционе заключается в том, что вы будете иметь ограниченные знания об объектах, выставленных на продажу, что сделает дорогостоящую ошибку реальной возможностью. Кроме того, как и при любой покупке недвижимости, вам нужно будет прочитать, понять и подписать много документов (в идеале с помощью поверенного по недвижимости).

История недвижимости богата рассказами о домах, купленных на аукционах по цене значительно ниже рыночной, и такие сделки действительно существуют. Однако аукционы обычно являются более рискованным способом приобретения недвижимости, чем покупка в обычном порядке. Эта реальность делает жизненно важным быть хорошо осведомленным о том, как работают аукционы недвижимости, и осмотрительно относиться к объектам, на которые вы планируете делать ставки.

«Многие люди ошибочно полагают, что аукционные дома — это выгодная сделка», — говорит Джон Майерс, агент по недвижимости и квалифицированный брокер Myers & Myers Real Estate в Альбукерке, штат Нью-Йорк.М. «Некоторые аукционные дома — выгодная сделка, а другие могут стать большой ошибкой».

Чтобы помочь вам избежать большой ошибки, вот основы аукционов жилой недвижимости, поэтому вы можете решить, подойдет ли вам этот вариант — хотите ли вы жить в этой собственности или использовать ее исключительно в качестве инвестиций.

Как дома оказываются на аукционе

Есть два распространенных способа продать дом с аукциона.

Аукционы выкупа

Если домовладелец не выплачивал ипотечный кредит в течение хотя бы нескольких месяцев, он может объявить дефолт и в конечном итоге лишиться права выкупа.Когда это происходит, банк отправляет уведомление о невыполнении обязательств в регистратор округа. Если домовладелец не платит остаток задолженности или не пересматривает условия ипотеки с кредитором, кредитор может выставить дом на аукцион и вынудить домовладельца отказаться от оплаты. Эти аукционы по обращению взыскания проводятся нанятыми банками попечителями.

Аукционы по неисполнению обязательств по налогу на имущество

Другой способ, которым дом оказывается на аукционе, — это когда владелец не платит начисленные налоги на недвижимость. В этих случаях имущество налагается не на банк, а на неуплаченный налоговый орган.Итоговый аукцион налогового залога проводится местным шерифом, клерком или налоговым инспектором округа или местного округа.

Участие в Аукционе

Независимо от типа аукциона, эти мероприятия могут проводиться в физических местах, таких как здания местных органов власти и конференц-залы гостиниц, и эти личные аукционы завершаются быстро. Аукционы недвижимости также все чаще проводятся в Интернете, где они могут длиться несколько дней или недель.

По словам Эрла Уайта, соучредителя House Heroes LLC, инвестиционной компании в сфере недвижимости во Флориде, которая покупает дома, кондоминиумы и свободные участки под жилую застройку, покупка домов на аукционах была и будет оставаться популярной.«Собственники с ограниченным бюджетом и профессионалы в сфере недвижимости мигрируют к источникам, где меньше конкуренции», — говорит он. «Естественно, что аукционная недвижимость генерирует меньше предложений, что приводит к более низкой цене продажи. Однако аукционы по обращению взыскания не предоставляют скидок, которые существовали во время [жилищного] кризиса ».

Уайт продолжает объяснять, что, когда доступно меньше объектов недвижимости, покупатели получают высокую мотивацию из-за высокой стоимости жилья и выгодных ставок по ипотеке. Он говорит, что онлайн-аукционы усилили конкуренцию и подняли цены.

Поиск недвижимости на аукционе

Один из способов найти аукционы — напрямую связаться с местными органами власти или посетить их веб-сайты для получения информации, а затем связаться по телефону для подтверждения деталей. Другой — через такие сайты, как RealtyTrac.com и Auction.com. Однако онлайн-информация не всегда точна.

Может быть указана недвижимость, находящаяся в предварительном отчуждении, поскольку владелец задерживает выплаты. Эти объекты могут никогда не выставляться на продажу, потому что их владельцы наверстают уплату или договариваются со своими кредиторами.

Местные агенты по недвижимости и брокеры также могут быть ценными ресурсами. К сожалению, вы можете не заметить, что они готовы помочь, потому что агенты и брокеры не получают комиссию автоматически на живых аукционах. Однако эти риэлторы могут получать комиссионные на онлайн-аукционах.

Множественные данные службы листинга

По словам Уайта, отчеты службы прямого множественного листинга (MLS) гораздо более ценны для потенциальных покупателей, чем онлайн-листинги, поскольку они содержат полные данные для листинга, включая фотографии и, что наиболее важно, комментарии непубличных брокеров.«Непубличные комментарии важны, потому что они содержат важную информацию, влияющую на цену продажи и количество дней на рынке», — говорит Уайт. Эта информация может охватывать дефекты собственности, варианты финансирования, размещение и аренду арендатора.

Лучший способ оценить аукционную недвижимость — это работать с агентами по недвижимости, оценщиками и подрядчиками. Эти представители отрасли понимают стоимость строительства и реконструкции и могут точно оценить стоимость недвижимости и стоимость работ, которые могут потребоваться.

В то время как правила различаются в зависимости от местоположения, по словам Уайта, записи MLS и округов часто доступны только для лицензиатов недвижимости. По его опыту, они обычно рады бесплатно помочь, если вы обратитесь к ним.

Уайт также отмечает, что личные аукционы исчезают, потому что даже небольшие округа переводят их в онлайн. Майами и Палм-Бич — два места, где аукционы по выкупу и налогообложению теперь полностью проводятся.

Имейте в виду, что аукционы по выкупу закладных часто откладываются или отменяются даже в последнюю минуту.Кредитор мог не получить все необходимые документы, или заемщик, возможно, разработал решение, чтобы избежать потери права выкупа.

Что необходимо знать участникам торгов

Прежде чем делать ставки на аукционе недвижимости, вы должны понимать, на какой риск вы идете. Плохая покупка может преследовать вас годами. Вы также должны понимать правила аукциона и быть готовы им следовать, прежде чем пытаться участвовать.

Вам нужно будет зарегистрироваться и внести возвращаемый депозит в размере от 5% до 10% от ожидаемой продажной цены собственности лицу, проводящему аукцион.Если аукцион проводится лично, обязательно зайдите по крайней мере за час до запланированного начала и получите официальную карточку, которую вы поднимете, когда будете готовы сделать ставку.

Выиграть недвижимость на аукционе можно двумя разными способами.

Стартовой ценой аукциона может быть остаток задолженности по ипотеке или меньшая сумма, предназначенная для стимулирования торгов. На аукционе выкупа кредитору не разрешается получать прибыль от аукциона. Часто эта недвижимость продается в убыток; если есть прибыль, она должна поступить к домовладельцу, лишенному права выкупа, после выплаты ипотеки и любых других залогов.Аукционная недвижимость не всегда является выгодной сделкой — например, аукционист может установить скрытую резервную цену на собственность, которая является минимальной, которая должна быть предложена.

«Независимо от того, посещает ли покупатель аукцион лично или через Интернет, он должен помнить, что существует пороговая цена для каждой собственности, при которой разумная покупка может стать глупой покупкой, и они не должны позволять мероприятию, месту проведения или своим эмоциям повлиять на их решение », — советует Рон Хьюмс, риэлтор с 2000 года и нынешний вице-президент по операциям Post Modern Marketing в Лексингтоне, штат Кентукки.

Доступ к собственности

Аукционная недвижимость редко предоставляет потенциальным покупателям такой же уровень доступа, как и традиционно продаваемая недвижимость. Скорее всего, вам не разрешат пройтись по собственности с вашим агентом в удобное для вас время, хотя некоторые аукционные компании действительно проводят дни открытых дверей.

«Я лично никогда бы не порекомендовал клиенту приобретать недвижимость удаленно, не проверив сначала глазное яблоко», — говорит Дэвид Роберсон, поверенный по недвижимости и брокер из Сан-Хосе, Калифорния.Он и его жена владеют 22 арендуемыми объектами недвижимости в трех штатах, и он является владельцем и оператором Silicon Valley Property Management Group. Либо вы, либо ваша надежная инвестиционная команда должны тщательно оценить как недвижимость, которую вы рассматриваете, так и людей, с которыми вы имеете дело, прежде чем брать на себя юридические или финансовые обязательства.

Точно так же Хьюмс предупреждает, что источники, сообщающие о текущей или будущей стоимости собственности, могут быть неточными, если только не была проведена оценка на месте профессионалами, которые знают, как собрать и оценить все необходимые детали.Лучший способ оценить недвижимость на аукционе — это работать с профессионалами — агентами по недвижимости, оценщиками и подрядчиками, — которые понимают затраты на строительство и реконструкцию и могут точно оценить текущую и будущую стоимость собственности, а также стоимость необходимых работ.

Состояние имущества и проверки

У дома могли быть самые разные проблемы — помните, раньше он принадлежал кому-то, кто не мог позволить себе ипотеку или налоги на недвижимость, поэтому владелец, вероятно, не мог позволить себе ни текущее обслуживание, ни ремонт.Более того, если потеря дома казалась неизбежной, владелец мог намеренно пренебречь им или даже серьезно повредить его. Кроме того, свободная собственность могла быть осквернена или занята скваттерами.

Предположим, что если объект выглядит ужасно снаружи, вероятно, он выглядит ужасно внутри. Недвижимость на аукционе продается как есть, и вам нужно будет иметь возможность позволить себе любой ремонт. Каким бы соблазнительным это ни казалось, не стоит вторгаться, чтобы лучше понять состояние собственности.Возможно, вы видели по телевизору, как ласты заходят на задний двор, заглядывают в окна или даже лезут в них, но это незаконно, и вы определенно не хотите беспокоить никого, кто находится в доме, не только из вежливости, но и из соображений вашей безопасности. Найдите информацию об истории владения недвижимостью в записях местных органов власти, поговорите с местными агентами по недвижимости и вежливо запросите информацию у соседей.

Аукционная недвижимость часто не позволяет осмотреть дом или каким-либо законным способом осмотреть интерьер лично.Если вы не можете позволить себе купить недвижимость в плохом состоянии, придерживайтесь аукционов, которые позволят вам осмотреть недвижимость перед тем, как делать ставки. Без этой информации может быть трудно понять, во что вы ввязываетесь, каковы будут затраты на ремонт недвижимости и ее истинную стоимость, пока вы не станете владельцем.

Даже если вам удастся провести осмотр дома, это все равно имеет свои пределы. Проблемы за стенами, потолками и под полом могут быть незаметны, пока вы не вступите во владение. Если утилиты отключены, возможно, вы не сможете обнаружить утечки, электрические проблемы, сломанные приборы или неисправное оборудование HVAC.

Варианты оплаты: предварительный план

Покупка недвижимости на аукционе обычно требует больших денег. Каждая аукционная компания и правительство округа предъявляют свои требования к оплате, но вам, вероятно, понадобятся наличные только для того, чтобы обеспечить свое право на участие в торгах. Сумма первоначального взноса и способы покупки часто зависят от объекта недвижимости и аукционного дома. Более гибкие варианты финансирования могут быть доступны при покупке недвижимости, принадлежащей банку, традиционным способом. Аукционы — не единственный способ выкупа права выкупа.

Что касается оплаты, участники аукциона должны иметь при себе наличные, денежный перевод или кассовый чек на сумму, требуемую держателем аукциона. Как правило, вам придется полностью оплатить недвижимость сразу после победы на аукционе. Иногда у вас может быть время до следующего дня для завершения платежа. Невыполнение платежа может привести к лишению вашего депозита и запрету на участие в будущих аукционах. Будьте готовы предоставить подтверждение наличия средств, чтобы показать, что вы можете совершить покупку.Если вы подаете заявку как юридическое лицо, такое как LLC, траст или коммандитное товарищество, а не как физическое лицо, вам может потребоваться показать документы своего юридического лица.

Победители проходят условное депонирование и закрываются так же, как и при любой другой покупке дома. Участники аукционов недвижимости часто являются инвесторами в недвижимость, которые могут позволить себе платить наличными. Для аукционов, на которых разрешены оплачиваемые покупки, вам необходимо заранее пройти предварительную квалификацию. Некоторые аукционные дома предпочитают, чтобы вы работали с их аффилированными кредиторами, и эти кредиторы будут присутствовать на аукционе.Тем не менее, сделайте свое исследование заранее, чтобы определить процентные ставки, доступные от конкурирующих кредиторов. Эта информация может дать вам некоторое преимущество.

Кроме того, убедитесь, что вы понимаете размер аукционных сборов, которые вы должны будете покрыть. «Дома, приобретенные на аукционах, часто требуют затрат и сборов со стороны аукционистов, банков, адвокатов и других компаний, чтобы вывести недвижимость на аукцион», — говорит Хьюмс. «Нередко можно встретить 10% аукционные сборы, банковские проценты и штрафы, гонорары адвокатам, 12% сборов за продажу и сборы за подготовку собственности, которые перекладываются на покупателя.”

Проверка любых претензий, залогов и прав собственности

Прежде чем делать ставки, вам нужно нанять компанию, занимающуюся поиском титулов, чтобы узнать, кто может удерживать залог в отношении собственности. Как владелец, вы будете нести ответственность за любые залоговые права, что означает больше денег из вашего кармана.

Могут быть и другие претензии к дому — не только налоговые залоги, но также залоговые права подрядчика или вторая ипотека. Претенденты должны уточнить в аукционной компании, имеет ли собственность четкий титул.Если вы все же выиграете аукцион, вы захотите приобрести страховку титула во время условного депонирования или сразу после закрытия, чтобы защитить себя от любых залогов, не обнаруженных во время поиска титула.

В некоторых случаях (бывший) владелец или поселенец будет занимать собственность, и вам придется выселить их — зачастую длительный процесс, который в лучшем случае может быть неприятным, а в худшем — дорогостоящим. Было бы выгоднее просто предложить им сразу несколько тысяч долларов, чтобы они съехали и передали ключи.

Воздерживайтесь от каких-либо действий, пока не получите титул. Избегайте стремления начать ремонт или въехать в собственность сразу после получения сертификата продажи. Вам все равно придется подождать до 10 дней или около того, чтобы получить свидетельство о праве собственности. Собственность фактически не принадлежит вам, пока вы не получите этот сертификат; владелец мог по-прежнему сохранить свое право на дом, подав в суд возражение против продажи или выплатив ссуду.

Итог

Дома, лишенные права выкупа, могут быть привлекательными с финансовой точки зрения, но перед покупкой необходимо учесть множество препятствий.Кроме того, тот факт, что дом выставлен на продажу на аукционе, не означает, что вы сможете получить его по хорошей цене (или что дом будет хорошей сделкой по любой цене — это может быть денежная яма). Однако для сообразительных, умных и мотивированных людей стоит изучить аукционы недвижимости как способ недорого подобрать дом или инвестиционную недвижимость.

При этом в качестве альтернативы рассмотрите недвижимость, не проданную на аукционе. «Можно найти более выгодную сделку при переговорах с продавцом, который имеет долю в собственности и может вести переговоры от своего имени без всех связанных с аукционом штрафов и сборов», — советует Хьюмс.«У вас также может быть больше конкуренции на аукционах со стороны компаний, которые покупают недвижимость, чтобы использовать ее в качестве бизнес-модели. Дома с аукциона — не всегда лучшая сделка для среднего покупателя жилья ».

Если вы заинтересованы в том, чтобы попытаться получить выгодную недвижимость на аукционе, вам есть чему поучиться. Аукционы — более рискованный способ приобрести недвижимость, чем через агента по недвижимости. Очень важно хорошо разбираться в процессе и свойствах, по которым вы хотите делать ставки.Работа с местным агентом по недвижимости или брокером для определения потенциальной собственности может помочь, хотя они могут не заинтересоваться, если вы не достигнете соглашения о компенсации.

Наконец, не забудьте тщательно изучить все правила аукциона и провести комплексную проверку собственности перед тем, как сделать ставку. Обратитесь за советом к юристу по недвижимости — в идеале — с опытом продажи взыскания закладной — чтобы убедиться, что вы понимаете, каковы будут ваши обязанности и обязательства, если вы выиграете торги.

6 этапов потери права выкупа

Что именно означает потеря права выкупа? Проще говоря, процесс обращения взыскания позволяет кредитору взыскать причитающуюся сумму по невыплаченной ссуде путем продажи или вступления в собственность собственности. Согласно отчету RealtyTrac о рынке выкупа в США, по состоянию на 29 мая 2020 года 330 105 объектов недвижимости находились на «некоторой стадии отчуждения (дефолт, аукцион или принадлежащий банку)» в Соединенных Штатах, так что это не редкость.

Если вам (или близкому человеку) грозит потеря права выкупа, убедитесь, что вы понимаете этот процесс.Хотя есть различия от штата к штату, обычно существует шесть этапов процедуры обращения взыскания.

Ключевые выводы

• Взыскание залога происходит, когда кредитор пытается наложить арест на вашу собственность в качестве залога за неуплату вашей ипотеки в срок.
• Обычно процесс обращения взыскания состоит из шести этапов, и точные шаги варьируются от штата к штату.
• Перед тем как выкупить дом, владельцам дается 30 дней на выполнение своих обязательств по ипотеке.
• Большинство кредиторов на самом деле предпочли бы избегать обращения взыскания на собственность.

Этап 1. Платеж по умолчанию

Неуплата происходит, когда заемщик пропустил хотя бы один платеж по ипотеке. Кредитор отправит уведомление о пропущенном платеже, в котором будет указано, что он еще не получил платеж за этот месяц.

Обычно выплаты по ипотеке производятся в первый день каждого месяца, и многие кредиторы предлагают льготный период до 15 числа месяца. После этого кредитор может взимать плату за просрочку платежа и отправить уведомление о пропущенном платеже.Взаимодействие с другими людьми

После пропуска двух платежей кредитор часто направляет письмо с требованием. Это более серьезно, чем уведомление о пропущенном платеже. Однако на этом этапе кредитор может по-прежнему желать работать с заемщиком, чтобы договориться о погашении платежей. Заемщик обычно должен будет перевести просроченные платежи в течение 30 дней с момента получения письма.

Этап 2: Уведомление о невыполнении обязательств

Уведомление о невыполнении обязательств (NOD) отправляется после 90 дней пропущенных платежей.В некоторых штатах уведомление размещается на видном месте дома. На этом этапе ссуда будет передана в отдел взыскания права выкупа кредитора в том же округе, где находится недвижимость. Заемщику сообщают, что уведомление будет записано.

Кредитор обычно дает заемщику еще 90 дней на оплату платежей и восстановление кредита. Это называется «периодом восстановления».

Этап 3: Уведомление о продаже Доверительного управляющего

Если ссуда не была выдана в срок в течение 90 дней после уведомления о невыполнении обязательств, то уведомление о продаже доверительному собственнику будет зарегистрировано в округе, где находится недвижимость.

Кредитор также обычно должен опубликовать в местной газете в течение трех недель уведомление о том, что недвижимость будет выставлена ​​на публичный аукцион. Имена всех владельцев будут напечатаны в уведомлении и газете вместе с юридическим описанием собственности, ее адресом, а также временем и местом продажи.

Этап 4: Продажа доверительного управляющего

Теперь недвижимость выставлена ​​на публичный аукцион и будет передана тому, кто предложит самую высокую цену, который отвечает всем необходимым требованиям.Кредитор (или фирма, представляющая кредитора) рассчитает начальную заявку на основе суммы непогашенной ссуды и любых залогов, неуплаченных налогов и затрат, связанных с продажей.

При покупке отчужденного имущества покупатель должен сказать, как долго предыдущие владельцы могут оставаться в своем бывшем доме.

После того, как будет подтверждена самая высокая цена и сделка будет завершена, доверенное лицо после продажи будет передано победителю торгов. В этом случае собственность принадлежит покупателю, который имеет право на немедленное владение.Взаимодействие с другими людьми

Этап 5: Недвижимость в собственности (REO)

Если недвижимость не будет продана во время публичного аукциона, кредитор станет владельцем и попытается продать недвижимость через брокера или с помощью управляющего активами, принадлежащего недвижимому имуществу (REO). Эти свойства часто называют «Принадлежит банку», и кредитор может снять некоторые залоговые права и другие расходы в попытке сделать собственность более привлекательной.

Этап 6: Выселение

Заемщик часто может оставаться в доме до тех пор, пока он не будет продан на публичном аукционе или позже как собственность REO.В этот момент отправляется уведомление о выселении с требованием немедленно покинуть помещение.

Может быть предусмотрено несколько дней, чтобы у пассажиров было достаточно времени, чтобы убрать любые личные вещи. Затем, как правило, местный шериф посещает собственность и забирает людей и все оставшееся имущество. Последние помещаются на хранение и могут быть получены позже за определенную плату.

Итог

На протяжении всего процесса обращения взыскания многие кредиторы будут пытаться принять меры к тому, чтобы заемщик получил ссуду и избежал потери права выкупа.Очевидная проблема заключается в том, что, когда заемщик не может выполнить один платеж, становится все труднее выполнить несколько платежей.

Если есть шанс, что вы сможете наверстать уплату — например, вы только что начали новую работу после периода безработицы — стоит поговорить со своим кредитором. Если обращение взыскания неизбежно, знание того, чего ожидать на протяжении всего процесса, может помочь подготовить вас к шести этапам обращения взыскания.

Как работают домашние аукционы? Полное руководство

Аукционы домов обычно включают продажу домов, лишенных права выкупа, по цене, возможно, ниже рыночной.Они могут служить недорогими воротами в домовладение. Но домашние аукционы также сопряжены с большим риском. Во многих случаях вам не удастся зайти в дом, прежде чем сделать ставку. Вы также можете столкнуться со скрытыми аукционными сборами. Но это руководство поможет вам сориентироваться на этих аукционах как профессионал. Мы расскажем, как работают аукционы недвижимости, где их найти и что вам нужно знать, прежде чем делать ставки. Когда вы будете готовы к покупке, финансовый консультант поможет вам определить, сколько дома вы можете себе позволить, а также поможет спланировать другие важные финансовые цели.

Когда домовладелец пропускает несколько месяцев выплат по ипотеке, банк или другой кредитор может передать имущество взысканию и переехать, чтобы выселить арендаторов. Затем он выставляет дом на аукционе выкупа, который проводится нанятыми банком попечителями. Кредитор надеется возместить задолженность по ипотеке, но часто получает меньше. Нельзя получить больше или прибыль от аукциона.

В остальных случаях домовладелец может не платить налог на недвижимость в течение многих лет.Таким образом, местные налоговые органы берут под свой контроль собственность и выставляют ее на аукционе налогового залога. Они находятся в ведении государственных органов.

Каждый из них можно разделить на два других типа аукционов. На аукционе подтверждения кредитор может выбрать, принять или не принять выигравшую ставку (другими словами, он может отклонить продажу, если ставка будет слишком низкой). На абсолютном аукционе собственность выигрывает тот, кто предложит самую высокую цену. Но прежде чем проводить домашний аукцион, обязательно проконсультируйтесь со своим фидуциарным финансовым консультантом, поскольку здесь есть риски.

Во многих случаях домашние аукционисты не позволяют вам осмотреть дом, прежде чем вы сделаете за него ставку. Он продается как есть. Таким образом, если вы выиграете ставку, вы останетесь с недвижимостью независимо от ее состояния.

Вспомните, почему эти дома были лишены права выкупа. Если домовладельцы не выплачивали ипотечные платежи и / или налоги на недвижимость, они, вероятно, пренебрегали и базовыми расходами на содержание.В некоторых случаях они могли даже намеренно нанести ущерб, зная, что теряют дом. Вы будете на крючке из-за стоимости ремонта, когда получите дом.

И даже если вы сможете совершить поездку по дому перед аукционом, вы сможете увидеть не так много. Если вы не являетесь опытным подрядчиком или оценщиком дома, вы можете не знать, что на самом деле искать. За стенами или под полом могут быть серьезные проблемы. Опять же, вам придется выложить больше денег, чтобы исправить эти проблемы.А если коммунальные службы не работают, вы не обнаружите утечек, неисправных электрических систем и других опасностей.

Вы можете даже нести ответственность за расходы, не связанные с устройством дома. Имущество может иметь требования или залоговое право от любого числа кредиторов. Это бремя перекладывается на вас вместе с ключами от вашего нового дома.

Конечно, мы рассмотрим несколько худших сценариев, о которых вам следует знать. Есть способы выиграть на аукционах выкупа.Но делать это нужно правильно.

Хороший способ начать — сузить область поиска до домов, в которых разрешен предаукционный осмотр. Вы можете пригласить надежного брокера по недвижимости или лицензированного оценщика жилья, чтобы они оценили реальную стоимость недвижимости. Или, если вы знаете опытного подрядчика, вы можете попросить его сопровождать вас, чтобы оценить дом и оценить стоимость любого ремонта.

Посетив собственность, вы также увидите, занято ли она.Если есть скваттеры, их устранение может потребовать времени и дополнительных денег. Это может повлиять на то, сколько вы можете позволить себе делать ставку или даже захотите ли вы купить дом.

Конечно, вы можете не найти ни одного дома, который вам понравится, если вы будете рассматривать только те, в которых разрешен предварительный осмотр. Если вам нужно расширить область поиска, попробуйте, по крайней мере, найти объекты, в которых есть фотографии. Если вы можете видеть только внешние снимки, знайте, что интерьер обычно в худшем состоянии, чем снаружи.

Как упоминалось ранее, объект недвижимости, выставленный на аукцион, может иметь несколько прав залога.Вы можете нанять компанию по поиску названий, чтобы провести расследование. Он также может выявить, есть ли какие-либо претензии к собственности в отношении собственности. В случае, если вы выиграете ставку, вы также можете сразу же оформить страхование титула, чтобы защитить себя от всего, что могло упустить титульная компания.

Аукционы могут быть отличной возможностью для заключения сделки на дом, потому что меньше людей борются за недвижимость.Но имейте в виду: это жесткая конкуренция. Эти аукционы привлекают не только тех, кто впервые покупает жилье. Вы также, вероятно, будете участвовать в торгах с опытными инвесторами в недвижимость и другими профессионалами жилищной отрасли.

«Те, кто посещает домашние аукционы, очень хорошо информированы», — объясняет Бен Мизес, лицензированный риэлтор и инвестор в недвижимость. «Они знают местность и знают, что приносит прибыль от инвестиций в недвижимость. Конечно, новым инвесторам стоит попробовать домашние аукционы, но вы должны понимать, против кого вы делаете ставки.”

Один из способов опередить конкурентов — изучить рынок недвижимости в этой области. Посмотрите, сколько домов продается в данном районе, чтобы определить, где вы должны провести черту с точки зрения того, что вы предлагаете. Здесь может помочь риэлтор.

После того, как вы определили несколько вариантов недвижимости, пора готовить деньги. Каждое место проведения аукциона, будь то онлайн или лично, имеет свои собственные правила и положения, но, вообще говоря, вы можете рассчитывать, что вам придется внести определенную сумму заранее.

«Скорее всего, вам придется внести залог в размере от 5% до 10% от прогнозируемой стоимости дома только для того, чтобы сделать ставку на него», — говорит Мизес. «Хотя залог подлежит возмещению, но если вы планируете делать ставки более чем на один дом, это быстро накапливается».

Тогда, если вы выиграете аукцион, вам, вероятно, придется полностью оплатить дом наличными или кассовым чеком. Часто вам нужно сделать это немедленно или у вас есть небольшой промежуток времени для этого. Если вы не заплатите полностью, вы можете потерять залог вместе с недвижимостью и столкнуться с запретом на будущие аукционы.

Кроме того, с вас могут взиматься сборы. В аукционах собственности участвует больше игроков, чем просто участники торгов и банк, и всем этим другим людям нужно платить. Обычно их гонорары ложатся на вас, включая сборы от места проведения аукциона, адвокатов и других лиц, участвующих в выставлении собственности на аукцион.

Один из лучших способов найти домашний аукцион — это воспользоваться услугами прямого множественного листинга (MLS).Это окружные базы данных, которые предлагают массу полезной информации о выставленных на торги объектах. Вы можете найти фотографии, статус заселения, аренды и даже подробную информацию о любых дефектах собственности. По сути, они могут сократить или исключить некоторые из перечисленных выше шагов. Однако в каждом округе установлены свои правила и ограничения. В некоторых случаях для доступа к ним может потребоваться лицензия на недвижимость.

Вы также можете найти объявления в Интернете на таких сайтах, как RealtyTrac. Популярность онлайн-аукционов домов продолжает расти, но информация здесь не всегда полная.Например, на веб-сайте может быть указан дом, на который официально не наложено изъятие права выкупа. Владелец может быть в процессе оплаты просроченных платежей или переговоров с кредитором о сделке. В этом случае объявление может исчезнуть, когда вы за него сделаете ставку.

Местные брокеры по недвижимости также могут дать некоторые рекомендации. Но этот пул невелик, потому что большинство не собирает комиссию с этих аукционов.

Если вы выиграете ставку, поздравляем.Но технически собственность не принадлежит вам, пока вы не получите свидетельство о праве собственности. Это может занять несколько дней. Так что избегайте серьезных шагов, таких как проекты ремонта, пока вы его не получите. Предыдущий владелец все еще может подать юридическое возражение.

Аукционы домов работают, давая потенциальным покупателям возможность участвовать в торгах на отчужденную собственность. Выигрышные ставки обычно ниже рыночных, но вам придется делать домашнюю работу. На самом деле, очень много, чтобы вы не попали в денежную яму.Вам также, вероятно, потребуется иметь возможность расплачиваться наличными в полном объеме. В общем, эти сделки могут стать отличным вложением средств в недвижимость.

• Прежде чем покупать фиксатор верха, получите хорошее представление о затратах на ремонт. Они имеют тенденцию выходить за рамки бюджета, поэтому убедитесь, что у вас достаточно средств для покрытия счетов.
• Если домашние аукционы не для вас, рассмотрите множество существующих программ для покупателей жилья впервые. Через них люди с небольшими первоначальными взносами или более низким кредитным рейтингом могут получить ипотеку по низкой цене.
• Обратитесь за профессиональной помощью. Финансовый консультант может помочь вам на финансовом пути к приобретению дома. И мы поможем вам его найти. Наш инструмент подбора финансовых консультантов SmartAsset соединит вас с тремя финансовыми консультантами в вашем регионе. Мы проверили каждого, чтобы убедиться в его квалификации. Но вы можете оценить их профили, прежде чем решиться на работу с одним из них.

Фото: © iStock.com / RichLegg, / © iStock.com / MarioGuti, © iStock.com / marrio31

Как выиграть войну торгов за дом

Если вы делаете покупки для дома, когда предложение домов невелико, а спрос высок, вы можете оказаться в войне торгов, когда несколько предложений толкают цены еще выше.

Добавьте сюда потенциальных покупателей жилья, взволнованных низкими ставками по ипотечным кредитам, и вы можете несколько раз потерпеть неудачу при попытке купить дом.

Ни одна стратегия не может гарантировать, что вы выиграете войну за дом, но есть несколько шагов, которые вы можете предпринять, чтобы поставить себя в лучшую позицию для конкуренции.

Получите письмо о предварительном одобрении ипотеки

Покупатели должны показать, что они могут получить финансирование для покупки дома. Вот почему предварительное одобрение ипотеки так важно, особенно во время войны торгов.

При предварительном одобрении ипотеки кредитор оценивает каждую деталь ваших финансов, включая ваш кредитный рейтинг и отчет, и решает, одолжит ли он вам деньги для покупки дома. Предварительное утверждение основывается на документации, такой как налоговые формы W-2 и банковские выписки.

«При оценке нескольких предложений, если у них нет письма с предварительным одобрением, оно даже не помещается в кучу, где мы будем рассматривать предложение», — говорит Сисси Лаппин, брокер по недвижимости в Lappin Properties в Хьюстон. «Он попадает в стопку« Б », а не в стопку« А ».”

Не путайте предварительное одобрение ипотеки с предварительным квалификационным отбором. Предварительная квалификация просто оценивает, сколько банк может быть готов ссудить кому-то с вашим доходом и кредитным профилем. Он основан на общих деталях, которые вы предоставляете кредитору.

Платите наличными или кладите больше денег

Хотя самое высокое предложение не всегда является лучшим, деньги говорят о торгах при покупке дома.

Покупка дома за наличные более привлекательна для продавцов, так как исключает вероятность провала финансирования до закрытия.Сделки за наличные также обычно закрываются раньше.

«Самый большой первоначальный взнос и предложение наличными идут в начале очереди в кафетерии», — говорит Лаппин.

Не можете заплатить наличными? Ваш задаток также показывает покупателям, что вы серьезно относитесь к покупке дома. Типичный задаток составляет от 1% до 2% от покупной цены дома, но сумма зависит от местоположения. Более высокий задаток может привлечь внимание продавца на жарком рынке жилья.

Не увлекайтесь победой в войне ставок так, чтобы пренебрегать своим бюджетом и в конечном итоге оказаться в бедности.Процесс может стать спорным, и Лаппин говорит, что вы не хотите, чтобы покупатель в конечном итоге испытывал угрызения совести.

Используйте оговорку об эскалации

Если вы участвуете в войне ставок, вы можете усилить свое предложение, используя так называемую оговорку об эскалации. По сути, это приложение к контракту, в котором говорится, что вы готовы постепенно увеличивать свое предложение до определенного предела, если другие предложения совпадают с этим или превышают вашу первоначальную ставку.

Например, предположим, что запрашиваемая цена продавца составляет 200 000 долларов.Ваш агент по недвижимости напишет ваше предложение, чтобы указать: «Моя начальная ставка составляет 200 000 долларов с повышением на 2 000 долларов по сравнению с конкурирующими предложениями до 210 000 долларов» или что-то в этом роде. Однако, если другой участник аукциона предложит более 210 000 долларов, вы не участвуете в конкурсе.

НАЙТИ АГЕНТА В HOMELIGHT

Посетите HomeLight, чтобы найти подходящего для вас агента по недвижимости. Начните прямо сейчас, чтобы увидеть свои персонализированные совпадения.

Ограничение непредвиденных расходов

Непредвиденные обстоятельства в контрактах на покупку жилья позволяют покупателям отказаться от сделки — без потери их задатка — если определенные условия не выполняются.Но в ситуации войны с торгами вы захотите использовать их осторожно.

Подайте чистое предложение и избегайте слишком большого количества непредвиденных обстоятельств или требований, — говорит Брюс Эйлион, риэлтор и поверенный в Re / Max Town & Country в районе Атланты.

«Чтобы быть конкурентоспособным, нужно делать домашнее задание заранее», — говорит он. «Знайте, что вы можете получить финансирование, поэтому вам не придется зависеть от проверки кредитоспособности. Знайте домашние условия, сделайте быстрый осмотр, прежде чем подавать предложение. Согласитесь заплатить определенную сумму, указанную выше, и знайте, что вы можете позволить себе эту сумму сверх оценочной стоимости.”

Будьте гибкими на дату закрытия

Допустим, кто-то перебил вашу ставку на несколько тысяч долларов, но вы готовы дать продавцу больше времени, чтобы уйти. Эта гибкость может сделать вас лидером в войне ставок.

Дополнительное время для закрытия может быть привлекательным для продавца, которому в противном случае пришлось бы тратить больше на переезд или у него не хватало времени на поиск другого дома, особенно в условиях ограниченного рынка.

С другой стороны, если дом уже свободен, иногда вы можете убедить продавца, предложив закрыть его в более короткие сроки.

Не считайте себя проигравшей войну заявок

На конкурентном рынке жилья есть шанс проиграть более чем одну войну заявок. Хотя это вас разочаровывает, это не значит, что вам следует сдаваться.

Ailion советует покупателям оставаться на связи со своим агентом и позволить их предложению быть резервным на случай, если сделка сорвется.

«Я бы посоветовал им внимательно следить за рыночными списками», — говорит он. «Когда недвижимость возвращается на рынок, конкуренция гораздо меньше, чем когда она впервые появляется на рынке.”

Процесс обращения взыскания на ипотеку в 5 этапов

Что такое обращение взыскания?

Взыскание залога — это процесс, с помощью которого ипотечный кредитор возвращает собственность после того, как заемщик не выполняет свои платежи по ипотеке. Как только банк лишает собственность права выкупа, кредитор продает ее, чтобы вернуть часть потерянных денег.

Хотя процесс варьируется в зависимости от того, где находится собственность, вот краткое изложение того, что вы можете ожидать, если вам грозит потеря права выкупа.

Почему люди не выплачивают свои ипотечные кредиты?

Часто у заемщика нет денег для продолжения выплат по ипотеке.Это может произойти по разным причинам, включая недавнюю безработицу, развод или разлуку, или непреодолимая задолженность, например, увеличение медицинских счетов.

Повышение процентной ставки также может быть виновником. Если заемщик имеет ипотеку с регулируемой процентной ставкой и процентные ставки повышаются, ежемесячный платеж по ипотеке также увеличивается. То, что когда-то было доступной оплатой, может обернуться огромным финансовым бременем. Когда это произойдет, у заемщика может не быть выбора, кроме как объявить дефолт.

Слабые цены на жилье также играют роль.В качестве последней меры заемщик может попытаться предотвратить потерю права выкупа, продав свой дом. Однако на слабом рынке жилья это может быть сложно или почти невозможно. А если заемщик находится под водой (задолжал больше, чем стоит дом), выручки от продажи может оказаться недостаточно для выплаты ипотеки.

Во многих случаях заемщик, который слишком ограничен, может продолжать выплаты при хорошей экономике. Но легко впасть в дефолт, как только наступит экономический спад.

Пять этапов обращения взыскания

Хотя процесс обращения взыскания варьируется в зависимости от штата, он обычно следует за этими пятью основными шагами:

1. Заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде.
2. Кредитор выдает уведомление о неисполнении обязательств (NOD).
3. Уведомление о продаже доверительного управляющего регистрируется в окружном управлении.
4. Кредитор пытается продать недвижимость на открытом аукционе.
5. Если недвижимость не продается на аукционе, владельцем становится кредитор.

Рассмотрим эти пять шагов подробнее.

Шаг 1. По умолчанию платеж

Когда заемщик пропускает хотя бы один платеж по ипотеке, он не выполняет свои обязательства. Как правило, кредитор отправляет уведомление о пропущенном платеже, в котором указывается, что он не получил платеж за этот месяц.Кредитор может предложить льготный период, скажем, 15 дней, после чего он взимает плату за просрочку платежа и отправляет уведомление о пропущенном платеже.

Если заемщик пропускает два платежа, кредитор отправляет письмо с требованием. Это более серьезно, чем уведомление о пропущенном платеже. Но кредитор, вероятно, по-прежнему готов работать с заемщиком, чтобы добиться выплаты им платежей.

Шаг 2: Уведомление о невыполнении обязательств

После трех-шести месяцев пропущенных платежей кредитор регистрирует уведомление о невыполнении обязательств в Офисе регистратора округа.Кредитор также отправляет форму заемщику заказным письмом. На этом этапе у заемщика обычно есть 90 дней, чтобы оплатить последний счет и восстановить ссуду. Это называется периодом восстановления.

Шаг 3: Уведомление о продаже доверительного управляющего

Если заемщик не может погасить ссуду в течение 90 дней с момента уведомления о дефолте, кредитор может продолжить процесс обращения взыскания. Кредитор регистрирует уведомление о продаже доверительного управляющего в офисе регистратора округа.

Кроме того, кредитор должен опубликовать объявление в местной газете в течение трех недель подряд, прежде чем дом может быть выставлен на аукцион.Тем не менее, у заемщика обычно есть пять дней до аукциона, чтобы получить выплаты и избежать потери права выкупа.

Шаг 4: Открытый аукцион

Кредитор (или его представитель) рассчитывает начальную ставку на отчужденное имущество. Эта цена основана на остатке по кредиту и любых залоговых правах и неуплаченных налогах плюс стоимость продажи. Затем собственность продается тому, кто предложит самую высокую цену, на публичном аукционе по выкупу.

После завершения продажи покупатель получает доверенность (или другой документ) и становится официальным владельцем собственности.У заемщика обычно есть три дня на выезд. В противном случае новый владелец может инициировать формальный процесс выселения.

Шаг 5: Недвижимость, находящаяся в собственности

Если собственность не продается на аукционе, она становится собственностью недвижимого имущества (именуемой REO или собственностью банка). Когда это происходит, кредитор становится владельцем. Кредитор попытается продать недвижимость самостоятельно, через брокера или с помощью управляющего активами REO. Чтобы сделать недвижимость более привлекательной, кредитор может снять некоторые залоговые права и другие расходы.

Тем временем кредитор попросит предыдущего владельца съехать. Кредитор может предложить предыдущему владельцу «деньги за ключи» или помощь в переезде, чтобы облегчить переезд. Если предыдущий владелец не освободит собственность, кредитор может начать процесс выселения.

Догоните, если сможете

Хотя законы и меры по обращению взыскания различаются в зависимости от штата, это обычно то, что обычно происходит во время процедуры обращения взыскания. В большинстве случаев кредиторы пытаются работать с заемщиками в случае невыполнения обязательств, чтобы заставить их задержать выплаты.

Иногда заемщику требуется всего пара месяцев, чтобы вернуться в нормальное русло — например, если он только начал новую работу. Помня об этом, заемщикам следует как можно скорее поговорить со своими кредиторами. У кредитора могут быть варианты, такие как короткая продажа, которые могут предотвратить потерю права выкупа.

Однако в других случаях обращение взыскания неизбежно. В этом случае это помогает понять процесс. Любую потерю права выкупа достаточно сложно пережить — как в финансовом, так и в эмоциональном плане — но знание того, чего ожидать от процесса, если это произойдет с вами, может помочь вам быть немного более подготовленными.

Как делать ставки на дом

Торги на дом могут нервничать. Вы не хотите потерять дом своей мечты, предлагая слишком мало, но вы также не хотите растрачивать свой бюджет, предлагая слишком много. Вот несколько стратегий, которые вы можете использовать, чтобы выиграть войну ставок, не разоряя банк.

Предложение наличными

Лучший способ поднять вашу ставку на первое место в списке заинтересованных покупателей — это предложить продажу за наличные. Не каждый сможет купить дом без ипотечной ссуды, но предложение наличными делает вашу заявку более привлекательной.

Почему продавцы предпочитают наличные предложения? Когда у вас есть наличные, продавцу не нужно беспокоиться о том, что у вас возникнут проблемы с ипотечной ссудой. Им не нужно будет возвращать свой дом на рынок, если ваш кредитор отклонит вашу заявку, и им не нужно будет повторно оценивать продажу из-за низкой оценки. Продажи за наличный расчет также закрываются быстрее, чем продажи ссуды, потому что после получения вашего заключительного уведомления нет периода ожидания.

Если вы живете на рынке продавца и можете себе это позволить, подумайте о том, чтобы сообщить своему агенту по недвижимости, что вы хотите сделать предложение наличными.

Получите предварительное одобрение перед покупкой

Если вы не можете предложить наличные за дом, то лучше всего отправить письмо с предварительным одобрением вместе со своей ставкой. Письмо с предварительным одобрением — это письмо от ипотечного кредитора, в котором сообщается, на какой размер жилищной ссуды вы имеете право. Когда вы запрашиваете предварительное одобрение, ваш кредитор рассматривает такие вещи, как ваш кредит, доход и активы. Это позволяет вашему кредитору дать вам максимально возможную оценку того, что вы можете себе позволить.

Письмо с предварительным одобрением значительно увеличивает ваши шансы на победу в торгах.Когда вы получите предварительное одобрение, продавцы знают, что у вас не возникнет проблем с получением финансирования, необходимого для покупки их дома. Если вы не включите в свое предложение письмо с предварительным одобрением, продавец может полностью пропустить ваше предложение.

Чтобы получить наилучшие шансы на победу в торгах, получите Подтвержденное одобрение ^{SM, 1} от Rocket Mortgage ^® . Rocket Mortgage ^{® Подтвержденное одобрение SM} Процесс более глубокий и предполагает более пристальное рассмотрение ваших финансов.Это позволяет вашему кредитору дать вам очень точную оценку того, сколько дома вы можете себе позволить. Имея на руках Подтвержденное одобрение ^SM , продавцы знают, что у вас гораздо меньше шансов столкнуться с проблемой финансирования вашего дома.

Написать письмо продавцу

Покупка дома — это не только чистая прибыль и цифры. Это тоже очень эмоциональный процесс. Большинство людей лелеют воспоминания, связанные с их собственностью, и они хотят знать, что следующей семье, которая купит их дом, тоже понравится.

Покупатели, которые знают, что они столкнутся с конкуренцией за дом, прилагают личное письмо к своему предложению. Написание личного письма — бесплатный, но эффективный способ выделиться среди множества других покупателей. Небольшое прикосновение эмоций может стать мощной силой, когда продавец должен выбрать выигравшую ставку.

Не знаете, с чего начать? Воспользуйтесь этими советами, чтобы написать сильное личное письмо.

• Представьтесь. Ваше личное письмо — это ваша возможность заявить о своем предложении.Представьте себя и свою семью в первом абзаце письма. Расскажите продавцу, чем вы зарабатываете на жизнь и кто вы как личность. Это поможет вашему продавцу запомнить ваше письмо, когда ему нужно будет выбрать участника торгов.
• Расскажите о своих планах относительно дома. Планируете ли вы превратить дополнительную спальню в детскую или уже планируете провести отпуск в фойе, помогите продавцу представить вас в их пространстве.
• Если вы предлагаете меньше денег, объясните почему. Продавцы часто имеют дело с низкими предложениями. Продавец с гораздо большей вероятностью выберет вашу ставку, если он будет знать, что у вас проблемы со счетами за медицинские услуги, и вы не просто инвестор, который хочет быстро изменить свою ставку.