Процедура покупки жилья в ипотеку: Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция

Процедура покупки недвижимости в Великобритании

Ниже описана стандартная процедура оформления сделки по недвижимости в Великобритании. Данная схема не учитывает привлечение ипотечного кредита. Более подробную информацию по ипотеке Вы можете посмотреть в соответствующем разделе.

Предложение

Как только вы определились и выбрали объект недвижимости, который желаете приобрести, вы делаете предложение на покупку данной недвижимости. В зависимости от состояния рынка, ваше предложение может быть основано как на полной рыночной стоимости, выставленной риэлтером, так и на более низкой стоимости, которую вы готовы были бы заплатить за выбранную недвижимость. Как только вопрос стоимости принципиально разрешен и согласован между сторонами к делу подключаются адвокаты.

Контракт

Адвокат покупателя получит контракт от адвоката продавца. Обычно контракт составляется по стандартной форме, после чего должен быть предпринят ряд шагов. В случае предполагаемых реконструкции или расширения объекта недвижимости необходимо провести консультации с местными органами власти и различными организациями. Например, необходимо получить планы коммуникаций и схемы электрических проводок в здании. Запросы в местные органы власти помогут разобраться во многих нюансах, например, к какой категории относятся прилегающие к зданию дороги (частные или общественные), узнать, отвечает ли выбранный объект всем требованиям и стандартам планирования и строительства и т.д.

В дополнение, ваш адвокат будет запрашивать от продавца всю необходимую информацию относительно приобретаемого объекта, относительно границ владений, основных коммунальных сервисов, существующих споров и различных вопросов подобного рода. Вы можете абсолютно полагаться на всю информацию и ответы на вопросы, подтвержденные адвокатом. Также составляется опись всего, что переходит в собственность покупателя с покупкой объекта недвижимости, в некоторых случаях может быть достигнуто соглашение о приобретении продавцом дополнительных предметов, таких как бытовые электроприборы, мебель и т.п.

Состояние объекта недвижимости

Целесообразно произвести изыскания о состоянии приобретаемого объекта и получить соответствующее заключение экспертов. Это поможет разобраться, находится ли приобретаемая недвижимость в полном порядке, или же существуют определенные проблемы. В последнем случае стоит оценить стоимость необходимых работ по приведению объекта в нормальное состояние.

Обмен контрактами

Как правило по факту обмена контрактами покупатель вносит 10% от стоимости объекта. В согласованный день и час адвокат покупателя отправляет адвокату продавца подписанный контракт и депозит. В тоже время адвокат продавца также отправляет адвокату покупателя подписанный контракт. С этого момента контракт вступает в легальную силу.

На момент обмена контрактами дата его окончания должна быть оговорена и также включена в условия контракта. Продажа должна быть осуществлена до определенного дня, иначе вступят в силу различные штрафные санкции, предусматривающие уплату штрафов, которые как минимум могут включать в себя процент (интерес) на невыплаченную сумму до момента завершения сделки, т.е. внесение полного баланса. В худшем случае полное либо частичное удержание уплаченного на обмене контрактами. Либо продавец может начать судебные разбирательства для требования завершения контракта

Между обменом контрактами и заключительным этапом

На этом этапе адвокаты обмениваются дополнительными уточняющими деталями сделки, соответствующими запросами, а также составляют черновик документа о передаче недвижимости. Именно этот документ впоследствии будет служить официальным свидетельством, подтверждающим факт передачи недвижимости, и будет предоставляться в Land Registry для перерегистрации владельцев в общегосударственном реестре. Завершение сделки происходит, когда форма TR1 и все соответствующие документы оформлены, и завершающий платеж зачислен на клиентский счет адвоката продавца. Деньги переводятся между клиентскими счетами адвокатов, т.е. изначально покупатель вносит деньги на клиентский счет своего адвоката, с которого далее деньги переводятся на клиентский счет адвоката продавца (клиентский счет адвоката также известен как «эскроу счет»). Если продавец в свое время брал кредит в банке (финансовой компании) на продаваемую недвижимость, адвокат продавца должен подтвердить, что деньги полученные от продажи, будут использованы в пользу погашения кредита. Как только происходит погашение данного кредита, банк выписывает форму DS1, подтверждающую, что кредит выплачен.

Перерегистрация

Все имена регистрируются в HM Land Registry. Регистрационный налог (гербовый сбор — stamp duty) должен быть уплачен на TR1 в Inland Revenue (налоговый орган Великобритании), после чего на ваших документах проставляется специальный штамп, свидетельствующий о том, что налоговые сборы по сделке с недвижимостью были проплачены. Проштампованные документы предоставляются в Land Registry для регистрации.

Величина stamp duty зависит от стоимости недвижимости Сбор взымается как процент от стоимости недвижимости, но не стоимости ее содержимого и дополнительных объектов, приобретенных вместе с ней. Еще один дополнительный сбор должен быть внесен за регистрацию сделки, его величина опять-таки зависит от стоимости недвижимости.

При покупке второй и далее недвижимости, которая расположена в любой стране мира, нужно не забывать о новых правилах оплаты Stamp Duty для недвижимости buy to let и вторых домов, которые вступили в силу с апреля 2016 года.

С декабря 2014 г. ввелась прогрессивная система начисления гербового сбора. Каждая процентная ставка применяется только к части стоимости недвижимости, попадающей в соответствующий диапазон:

• первые £125,000 цены на объект жилой недвижимости гербовым сбором не облагаются
• гербовый сбор в размере 2% начисляется на часть стоимости от £125,000 до £250,000
• 5%  — от £250,000 до £925,000
• 10%  — от £925,000 до £1,5 млн
• 12%  — свыше £1,5 млн 

15% SDLT налагается на юридическое лицо, которое выступает в качестве покупателя. Таким лицом может выступать британская (включая форму партнерства с хотя бы одним корпоративным партнером), либо компания любой юрисдикции.  Но важно отметить, что при приобретении актива в виде недвижимости британской компанией, во-первых, компания не может поставить недвижимость в качестве расхода, понижающего прибыль компании в финансовом году, когда была совершена покупка, а во-вторых, при реализации актива, компания платит не налог на прирост капитала, а налог на прибыль компании.

 

Вариант включения оффшорного доверительного фонда в выше обозначенную группу юридических лиц не резидентом UK рассматривался и обсуждался долго. После проведенной консультации правительство объявило, что на дискреционный доверительный фонд, который владеет собственностью, больше не будут распространяться новые правила, и не нужно будет платить ежегодный налог на жилую недвижимость. На данный фонд также не будут распространяться новые правила относительно налога на прирост капитала, но бенефициары, которые являются резидентами Великобритании, могут подпадать под существующие правила в отношении налога на прирост капитала, если доверенные лица реализуют полученный прирост, и бенефициары получат прибыль в Великобритании.

Тем не менее, в отношении налога на наследство, активы будут считаться находящимися в UK, и на фонд будет распространяться налог на наследство, действующий в Великобритании, с перерасчетом каждые 10 лет в отношении данных активов. Таким образом, фонд должен будет платить максимум 6% от стоимости активов, находящихся в UK, каждые 10 лет на основании стоимости активов, за вычетом действующей на тот момент необлагаемой суммы.

Мы хотели бы кратко охарактеризовать основные особенности дискреционного доверительного фонда:

В дискреционном доверительном фонде доверенные лица являются законными владельцами любых активов, таких как деньги, земельные участки или здания, которыми они владеют на началах доверительной собственности. Такие активы называются имуществом, находящимся в доверительной собственности. Доверенные лица несут ответственность за то, чтобы фонд под их управлением действовал в интересах бенефициаров.

Доверенные лица имеют право использовать доходы фонда по своему усмотрению. Они также имеют право решать, каким образом распределять капитал фонда. Доверенные лица могу также накапливать доход, добавляя его к капиталу.

Вернемся к вопросу владения недвижимостью компанией нерезидентом UK на настоящий момент. С апреля 2018 года ежегодный сбор на жилую недвижимость составляет:

• £3.600 в год для недвижимости стоимостью от £500,00 до £1 млн.
• £7.250 в год для недвижимости стоимостью от £1 млн. до £2 млн.
• £24.250 в год для недвижимости стоимостью от £2 млн. до £5 млн.
• £56.500 в год для недвижимости стоимостью от £5 млн. до £10 млн.
• £113.400 в год для недвижимости стоимостью от £10 млн. до £20 млн.
• £226.950 в год для недвижимости стоимостью свыше £20 млн.

Такой ежегодный сбор является повышенной нагрузкой для тех, кто живет в Великобритании, учитывая тот факт, что любой доход, заработанный здесь или ввезенный из-за границы для оплаты ежегодных платежей, облагается налогом. 

Кроме того, продажа жилой недвижимости, принадлежащей компании, на которую платиться данный налог на владение жилой недвижимостью, которая находится в собственности компаний-нерезидентов UK, облагается налогом на прирост капитала.

Оплата разницы увеличения стоимости (Profit Uplift) при покупке нового жилья

Иногда новая недвижимость покупается не напрямую от застройщика, а от продавца, который уже приобрел контракт на это жилье, то есть перекупается контракт на покупку недвижимости. В этом случае, помимо сумм, уплаченных застройщику, покупатель часто уплачивает продавцу еще и прирост стоимости данной недвижимости (контракта) — Profit Uplift. Чаще всего это происходит на момент совершения сделки перепродажи, но есть вероятность перенести выплату увеличения стоимости на дату завершения строительства. Этого можно достичь путем ведения переговоров с продавцом, но результат не всегда бывает положительным.

Profit Uplift можно определить вычитанием стоимости, по которой продавец изначально купил квартиру, из стоимости, по которой она продается сейчас. Эта сумма обычно оплачивается новым покупателем на момент обмена контрактами, но входит в общую цену покупки, поэтому к дополнительным расходам Profit Uplift не приведёт.

Переезд

Теперь недвижимость ваша, и вы можете переехать в нее. Вы можете договориться с фирмой, профессионально занимающейся переездами, чтобы вам помогли. Как только вы окажетесь в вашем новом доме, вы обязаны известить об этом местные органы власти, официальных поставщиков коммунальных услуг, налоговую службу и многих других (телефонная служба, другие поставщики, неудовлетворенные кредиторы, не говоря уже о родственниках, друзьях и т. д.).

 

Если вам необходима более подробная информация, пожалуйста обращайтесь на наш электронный адрес. Или воспользуйтесь формой online запроса. Мы будем рады вам помочь.

 

 

Остались вопросы?

Свяжитесь с нами

Ипотека в Португалии: условия покупки недвижимости

Недвижимость

В Португалии каждый год растут цены на недвижимость, поэтому покупка квартиры или дома в стране — выгодная инвестиция. 

Для тех, кто не готов сразу внести полную сумму, в Португалии действует ипотека. Купить жилье в кредит могут даже иностранцы и нерезиденты страны. 

Преимущества ипотеки в Португалии:

1. Ставки от 2 до 4,5%.
   Процент зависит от банка и срока ипотеки.
2. Необязательно иметь португальское гражданство. Россияне могут купить жилье в ипотеку даже не будучи резидентами страны.
3. Можно сдавать недвижимость в аренду до окончания всех выплат и таким образом компенсировать ежемесячные платежи по ипотеке.
4. Разрешается переоформить договор на другое лицо. Если недвижимость больше не нужна, ее можно перепродать и оформить ипотеку на нового владельца.
5. Можно менять срок кредитования или получать отсрочку по выплатам. 
6. Банк самостоятельно проводит оценку и экспертизу недвижимости, поэтому покупатель уверен в безопасности сделки.
7. Возможна покупка через доверенное лицо. Если не получается присутствовать в Португалии при подписании документов с банком, можно оформить доверенность на другое лицо и совершить покупку через него.

Условия получения ипотеки в Португалии

Чтобы купить апартаменты или виллу в ипотеку, нужно иметь хорошую кредитную историю и подтвердить достаточный уровень доходов. Минимальный доход в Португалии — 775 € в месяц.

3,3%

средняя ставка по ипотеке в Португалии

Возраст заемщика должен быть от 21 до 75 лет. Сроки кредитования и возраст в сумме не должны превышать 75 лет.  

Условия ипотеки в Португалии

Возраст заемщика	От 21 до 75 лет
Процентная ставка	От 2 до 4,5%
Сроки кредитования	До 40 лет
Первоначальный взнос	От 30 до 50% от стоимости объекта
Ежемесячные платежи	Не более 35% от дохода
Максимальный размер кредита	До 80% от стоимости объекта

Знаменитые цветные дома в Кошта-Нова

Документы для оформления ипотеки

Пакет документов для оформления ипотеки подается в банк с переводом на португальский язык и заверением нотариуса. Список может различаться у разных банков, но основные документы не меняются:

• копия загранпаспорта;
• португальский налоговый номер NIF;
• справка из налоговой инспекции о доходах за последний год;
• справка из банка о движении денежных средств на счете за последние три месяца;
• справка с места работы с указанием заработной платы.

Дополнительные расходы при ипотеке

Помимо первого взноса, ежемесячных выплат и процентов, покупатель недвижимости в ипотеку уплачивает налоговые сборы, оплачивает услуги юриста, нотариуса и страхование. Дополнительные расходы зависят от банка и категории заемщика, поэтому нет фиксированной суммы.

Налоговая система в Португалии 

Пример дополнительных расходов при ипотеке

1% от суммы ипотеки	Оформление договора
0,5% от суммы ипотеки	Разовая комиссия банку за оформление заявки
От 1000 €	Юридические услуги и оценочная экспертиза
1%	Услуги нотариуса
100 € в месяц	Обязательное страхование
0,8% от суммы ипотеки	Гербовый сбор
1—6%	Налог на переход права собственности
1—10%	Налог на недвижимость, рассчитывается в зависимости от региона и стоимости объекта

Этапы оформления ипотеки в Португалии

Процесс оформления ипотеки в Португалии происходит так же, как в других европейских странах. Покупатель выбирает объект недвижимости, банк проводит оценку объекта, и после этого заключается сделка. 

Основные этапы оформления ипотеки:

1. Выбор объекта недвижимости. Найти жилье можно самостоятельно или с помощью португальских риелторских агентств. 
   За помощью с подбором объектов недвижимости можно обратиться к специалистам Иммигрант Инвест — они помогут выбрать подходящий вариант и собрать документы, а также окажут юридическую поддержку на всех этапах покупки. 
2. Оформление португальского налогового номера NIF. Это аналог российского ИНН, который получают в отделении португальской налоговой службы. Обратиться можно лично, через законного представителя или заполнить заявление в онлайне.
3. Выбор португальского банка и подача заявления на оформление ипотеки. Нерезиденты Португалии чаще всего обращаются в банки BBVA, Santander, Bankinter, Banco Best, Banco CTT.
4. Подписание предварительного договора с владельцем недвижимости или агентством.
   После внесения задатка объект снимают с продажи и закрепляют за потенциальным покупателем. 
5. Проверка благонадежности заемщика и выбранного объекта. Банк проводит предварительный анализ жилья. 
6. Юридическая проверка объекта недвижимости. Проверяется выписка из налогового органа с указанием параметров объекта, соответствие характеристик здания строительным нормам, сертификат энергосбережения и паспорт объекта.
7. Уплата налогов и гербового сбора. Гербовый сбор составляет 0,8% от стоимости объекта. Налоги в Португалии на передачу права владения недвижимости составляют от 1 до 8% от стоимости объекта — это зависит от типа и местоположения объекта.
8. Подписание договора у нотариуса. Договор составляется на португальском языке. 
9. Регистрация в налоговом реестре. После заключения сделки и получения объекта недвижимости в собственность необходимо зарегистрироваться в налоговом реестре и кадастровом управлении, а также оформить коммунальные счета на свое имя.  

Как получить вид на жительство в Португалии за инвестиции недвижимости

В Португалии действует специальная программа для инвесторов: можно купить жилую или коммерческую недвижимость и получить «золотую визу» — вид на жительство с особыми условиями для инвесторов.

ВНЖ в Португалии при покупке виллы, доли в отеле или апартаментов 

Ипотека не позволяет принять участие в инвестиционной программе — получить ВНЖ инвестора можно, только покупая недвижимость сразу за полную стоимость. 

С 2022 года для получения ВНЖ инвесторы не смогут покупать недвижимость в курортных городах, а также в Лиссабоне и Порту. Программа действует только во внутренних регионах Португалии, на Мадейре и Азорских островах.

Размер инвестиций в недвижимость Португалии

От 400 000 €	Новые и современные объекты
От 280 000 €	Объекты старше 30 лет под реконструкцию

Инвесторы могут вложить средства в жилую или коммерческую недвижимость. Минимальная сумма инвестиций при этом не меняется. 

Инвестиции в недвижимость Португалии считаются возвратными — через 5 лет после владения объект можно продать и таким образом вернуть или увеличить вложенную сумму. 

Апартаменты в городе Кашкайш в 500 метрах от океана. Стоимость — 345 000 €

Четырехспальная вилла в Португалии с бассейном в 20 км океана. Стоимость — 690 000 €

Зачем покупать недвижимость в Португалии

Покупка недвижимости в Португалии может быть выгодным вложением или инвестицией для получения ВНЖ, поможет переехать в европейскую страну с теплым климатом и высоким уровнем жизни.

Как выбрать жилье в Португалии

Основные причины, по которым покупают недвижимость в Португалии:

• апартаменты и виллы постоянно растут в цене. Через несколько лет можно продать объект недвижимости и получить прибыль;
• банки предоставляют выгодные условия: средняя ставка по ипотеке — 3,3% годовых;
• если покупать недвижимость сразу за полную стоимость, можно получить ВНЖ инвестора, а через 5 лет подать документы на португальское гражданство;
• недвижимость в Португалии можно сдавать в аренду и получать с этого доход — как при ипотеке, так и при участии в инвестиционной программе;
• налоги не недвижимость в Португалии ниже, чем в других европейских странах;
• покупка жилой и коммерческой недвижимости в Португалии — это возможность переехать в европейскую страну и открыть бизнес в Португалии.  

Часто задаваемые вопросы

Кто может купить жилье в ипотеку в Португалии?

Взять ипотеку в Португалии могут как резиденты, так и нерезиденты страны. 

Россияне также могут обратиться в португальский банк и оформить там ипотеку. Для этого нужно соблюсти такие условия:

• быть в возрасте от 21 до 75 лет;
• иметь хорошую кредитную историю;
• подтвердить достаточный доход;
• выбрать срок кредитования до 40 лет;
• внести от 30 до 50% от стоимости объекта как первоначальный взнос.

Как получить ВНЖ инвестора за недвижимость в ипотеку?

Получить ВНЖ инвестора при покупке недвижимости в ипотеку нельзя — для этого необходимо оплатить квартиру или дом сразу. 

Участие в инвестиционной программе дает возможность получить вид на жительство Португалии, а через 5 лет после этого подать документы на португальское гражданство. 

Минимальная сумма инвестиций в недвижимость Португалии для получения ВНЖ:

• от 400 000 € за новые объекты недвижимости;
• от 280 000 € за объекты старше 30 лет под реконструкцию.

Инвесторы могут вложить средства в жилую или коммерческую недвижимость.

На каких условиях можно получить ипотеку в Португалии?

Условия ипотеки зависят от банка, срока кредитования и дохода покупателя. 

Основные условия получения ипотеки в Португалии:

Процентная ставка	От 2 до 4,5%
Возраст заемщика	От 21 до 75 лет
Сроки кредитования	До 40 лет
Первоначальный взнос	30—50% от стоимости объекта
Ежемесячные платежи	Не более 35% от дохода
Максимальный размер кредита	До 80% от стоимости объекта

 

10 шагов к покупке дома

Покупка дома требует много времени и усилий, но эти 10 шагов могут помочь сделать процесс покупки дома более управляемым и помочь вам принять лучшее решение для вашей личной и финансовой ситуации.

Шаг 1: Начните поиск как можно раньше

Как можно скорее начните читать веб-сайты, газеты и журналы, содержащие объявления о недвижимости. Запишите интересующие вас дома и посмотрите, как долго они остаются на рынке. Обратите внимание на любые изменения в запрашиваемых ценах. Это даст вам представление о жилищных тенденциях в определенных областях.

Шаг 2: Определите, сколько дома вы можете себе позволить

Кредиторы обычно рекомендуют людям искать дома, которые стоят не более чем в три-пять раз больше их годового дохода семьи, если покупатели жилья планируют внести 20% первоначальный взнос и иметь умеренная сумма другого долга.

Но это решение следует принимать исходя из собственного финансового положения. Используйте калькулятор доступности от Discover® Home Loans, чтобы узнать, сколько вы можете себе позволить.

Шаг 3. Получите предварительную квалификацию и предварительное одобрение вашей ипотеки

Прежде чем вы начнете искать дом, вам нужно знать, сколько вы можете потратить на самом деле. Лучший способ сделать это — получить предварительную квалификацию для ипотеки.

Чтобы пройти предварительную квалификацию, вам просто нужно предоставить некоторую финансовую информацию своему ипотечному банкиру, например, ваш доход и сумму сбережений и инвестиций, которые у вас есть. Ваш кредитор рассмотрит эту информацию и сообщит вам, сколько денег вы имеете право занять.

Это покажет вам ценовой диапазон домов, на которые вы должны обратить внимание. Позже вы можете получить предварительное одобрение кредита, что включает в себя предоставление ваших финансовых документов (выписок W-2, квитанций о зарплате, выписок по банковскому счету и т. д.), чтобы ваш кредитор мог проверить ваше финансовое положение и кредитоспособность.

Шаг 4: Найдите подходящего агента по недвижимости

Агенты по недвижимости являются важными партнерами при покупке или продаже дома. Агенты по недвижимости могут предоставить вам полезную информацию о домах и районах, которая не является общедоступной.

Их знание процесса покупки жилья, навыки ведения переговоров и знакомство с районом, в котором вы хотите жить, могут быть чрезвычайно ценными. И самое главное, работа с агентом, как правило, ничего не стоит — они обычно получают компенсацию за счет комиссии, уплачиваемой продавцом дома.

Шаг 5: Приобретите дом и сделайте предложение

Начните осмотр домов в вашем ценовом диапазоне. Может быть полезно делать заметки (используя этот полезный контрольный список) обо всех домах, которые вы посещаете. Может быть трудно запомнить все о них, поэтому вы можете сделать фотографии или видео, чтобы запомнить каждый дом.

Не забудьте проверить мелкие детали в каждом доме. Например:

• Проверьте сантехнику, включив душ, чтобы увидеть, насколько сильный напор воды и сколько времени требуется, чтобы получить горячую воду
• Попробуйте электрическую систему, включив и выключив выключатели
• Открывайте и закрывайте окна и двери, чтобы проверить, правильно ли они работают

Также важно оценить окрестности и отметить такие вещи, как:

• В хорошем ли состоянии находятся другие дома в квартале?
• Сколько машин на улице?
• Достаточно ли парковочных мест на улице для вашей семьи и гостей?
• Удобно ли он расположен рядом с интересными для вас местами: школами, торговыми центрами, ресторанами, парками, остановками общественного транспорта?

Потратьте столько времени, сколько вам нужно, чтобы найти подходящий дом. Затем поработайте со своим агентом по недвижимости, чтобы договориться о справедливом предложении, основанном на стоимости сопоставимых домов в том же районе.

После того, как вы и продавец пришли к соглашению о цене, дом будет передан на условное депонирование, т.е. на период времени, необходимый для выполнения всех оставшихся шагов в процессе покупки дома.

Шаг 6: Осмотр дома

Как правило, предложения о покупке зависят от осмотра дома на наличие признаков структурных повреждений или вещей, которые могут нуждаться в ремонте. Ваш агент по недвижимости может помочь вам организовать эту проверку в течение нескольких дней после принятия вашего предложения продавцом. Это непредвиденное обстоятельство защищает вас, давая вам возможность пересмотреть свое предложение или отозвать его без штрафных санкций, если проверка выявит значительный материальный ущерб.

И вы, и продавец получите отчет о выводах домашней инспекции. Затем вы можете решить, хотите ли вы попросить продавца исправить что-либо в собственности перед закрытием продажи. Перед закрытием продажи у вас будет возможность пройтись по дому и убедиться, что все согласованные ремонтные работы были сделаны.

Шаг 7: Работайте с ипотечным банкиром, чтобы выбрать кредит

Кредиторы имеют широкий спектр кредитных программ по конкурентоспособным ценам и репутацию исключительного обслуживания клиентов. У вас будет много вопросов при покупке дома, поэтому убедитесь, что у вас есть отзывчивый ипотечный банкир, который поможет вам сделать процесс намного проще.

У каждого покупателя дома есть свои приоритеты при выборе ипотеки. Некоторые заинтересованы в том, чтобы их ежемесячные платежи были как можно ниже. Другие заинтересованы в том, чтобы их ежемесячные платежи никогда не увеличивались. А третьи выбирают кредит, зная, что они снова переедут всего через несколько лет.

Шаг 8: Оценка дома

Простой график покупки дома для тех, кто покупает его впервые

Многие покупатели жилья начинают свой путь до того, как поговорят с кредитором. Покупка дома начинается, когда вы впервые видите себя будущим домовладельцем.

Если вы просмотрели дома в Интернете или посетили день открытых дверей лично, вы начали пассивную покупку жилья. Домовладение — это то, что вы хотели бы видеть в своем будущем, и знание сроков покупки дома поможет вам в этом.

Вот разбивка графика покупки жилья, чтобы вы могли подготовиться и спланировать свой путь к домовладению.

Сколько времени нужно, чтобы купить дом?

Покупатели могут найти и купить дом всего за 15 недель и до восьми месяцев.

Когда вы решите, что пора покупать дом, ваш первый шаг — получить предварительное одобрение ипотеки.

Покупатели могут быть предварительно одобрены всего за один день. Затем типичный покупатель обходит девять домов в течение восьми недель, прежде чем находит свой идеальный дом.

После того, как вы отправите предложение и заключите контракт, закрытие и получение ключей занимает в среднем 49 дней. С этими оценками вы можете переехать в новый дом через четыре месяца или меньше.

Эти временные рамки могут варьироваться, так как некоторые кредиторы закрываются быстрее, некоторым покупателям требуется больше времени для выбора дома, а некоторым продавцам требуется больше времени, чтобы принять предложение.

Вот все шаги, которые вы можете предпринять при покупке дома, от просмотра объявлений до переезда в новый дом.

1. Начните планировать покупку дома

За 6 месяцев и более

Настало время определить свои цели в отношении домовладения. Вам нужно больше места для растущей семьи? Некоторым покупателям нужен двор для своих домашних животных или хобби на свежем воздухе. Другие хотят инвестировать в дом и построить богатство.

Ваши цели могут помочь вам решить, какой дом вы хотите и когда вы хотите переехать.

Это также хорошее время, чтобы оценить свои финансы и составить ежемесячный бюджет. Конкретный бюджет позволяет вам увидеть, сколько вы хотите платить по ежемесячной ипотеке. Это также поможет вам установить цели экономии для первоначального взноса и закрытия расходов, если вы не выберете 100-процентное финансирование.

Если вы беспокоитесь о одобрении ваших текущих финансов, рассмотрите варианты помощи при первоначальном взносе и доступные типы кредитов.

Получите предварительное одобрение, чтобы установить бюджет на покупку дома.

2. Выберите ипотечного кредитора

1+ дней

Ипотечный кредитор может помочь вам решить, какой тип кредита подходит именно вам. Они также помогут вам рассмотреть варианты первоначального взноса и разработать стратегию улучшения кредитного рейтинга, если это необходимо.

Большинство покупателей жилья впервые выбирают обычную 30-летнюю ипотеку. Более длительный срок кредита делает домовладение доступным при более низком ежемесячном платеже по ипотеке.

Покупатели, которые не имеют права на обычную ипотеку, могут рассмотреть возможность получения кредита, обеспеченного государством. Кредиты FHA — отличный вариант для покупателей, которые ищут кредит с низким первоначальным взносом и менее строгими требованиями к кредитному рейтингу.

Кредиты USDA и VA не требуют первоначального взноса или кредитного рейтинга.

3. Получите предварительное одобрение ипотеки

1+ дней

Предварительное одобрение ипотеки показывает, на какой дом вы имеете право. Лучшее время для получения предварительного одобрения — до того, как вы начнете искать дом. Это может быть за два месяца или год вперед — в зависимости от того, что имеет смысл для вас.

Предварительное одобрение — это генеральная репетиция вашей ипотеки, необходимая для того, чтобы сделать серьезное предложение о покупке дома. Имейте в виду, что предварительное одобрение не гарантирует одобрения ипотеки или процентной ставки, и срок его действия обычно истекает через 9 лет.0 дней и может быть обновлено, если вы не найдете дом, который ищете, за это время.

Ипотека
Предварительное одобрение
в минутах

Получить предварительное одобрение

4. Наймите агента по недвижимости

1+ недели

Источник: NAR

Агенты покупателя помогут вам найти дома, связаться с продавцом и договориться о продаже дома. Опытный агент по недвижимости знает окрестности и дает представление о местном рынке жилья.

Ваш ипотечный кредитор может порекомендовать агентов в вашем регионе. Вы также можете спросить членов семьи и друзей, с кем они работали.

Очень важно найти агента по недвижимости, который представляет вас, а не двойного агента, который также представляет продавца. Эта ошибка покупателя дома может помешать покупателю и продавцу получить справедливое представительство.

«Использование агента по листингу похоже на вход в зал суда и использование адвоката противной стороны. Каждый имеет право иметь свое собственное представительство и должен». — Мишель Корси, команда Стива Вроббеля в Howard Hanna через HGTV.

Кроме того, продавцы жилья оплачивают все сборы агентов по недвижимости, если не указано иное.

Многие покупатели встречаются только с одним агентом по недвижимости, но важно найти кого-то, с кем вы сможете связаться. Потратьте время, чтобы создать команду по покупке жилья, которая будет хорошо представлять вас.

Ваша группа по покупке жилья состоит из кредитора, агента, оценщика, инспектора и агента по условному депонированию

Посмотреть это видео на YouTube

5. Купить новый дом

8 недель

Охота за домом — это захватывающее время для изучения недвижимости, пока вы не найдете дом своей мечты.

Полезно заранее знать, чего вы хотите, уточнить поиск дома и направить своего агента по недвижимости. Если вы не уверены, как выглядит дом вашей мечты, туристическая недвижимость может помочь вам сформулировать эти ожидания.

Составьте список того, что вам необходимо, приятно иметь и что мешает. Это сэкономит ваше время на поездку и поможет вам принять окончательное решение о жилье.

6. Сделайте предложение

1+ дней

Как только вы найдете дом, который вам нравится, ваш агент по недвижимости поможет вам сделать предложение о доме. Заранее решите детали, такие как задаток и непредвиденные расходы, чтобы шаблон письма с предложением был готов к работе.

Письмо-предложение обычно включает:

• Имя продавца
• Адрес недвижимости
• Имена всех, кто будет на титуле, включая вас
• Цена покупки, которую вы предлагаете, и первоначальный взнос
• Задаток
• Любые непредвиденные обстоятельства, которые вы хотели бы включить
• Любые уступки, которые вы запрашиваете у продавца
• Полный список сборов и расходов на закрытие
• Даты, которые вы хотели бы закрыть на дому
• Предпочтительные даты заселения
• Срок ответа на предложение

Законы о недвижимости различаются в зависимости от местоположения, поэтому вам может понадобиться дополнительная информация. Ваш агент по недвижимости или адвокат могут подтвердить, что ваше письмо с предложением соответствует местным правилам.

7. Обработка ссуды и андеррайтинг

1+ дней

Специалисты по ссуде просматривают вашу заявку на ипотеку и проверяют наличие всего необходимого для полного одобрения ипотеки.

Далее заявка отправляется страховщику на проверку. Андеррайтеры ищут несоответствия в вашем кредитном отчете, кредитном рейтинге и деталях собственности. Если что-то случится, андеррайтер свяжется с вопросами.

На этом этапе вы также выполните другие процессы закрытия.

Оценка дома

Оценка дома определяет стоимость дома с осмотром квалифицированным сторонним оценщиком. Оценка требуется для любой покупки, продажи или рефинансирования дома.

Оценщики проводят визуальный осмотр дома и собирают конкретные данные о рынке недвижимости и жилья. Это может включать:

• План этажа
• квадратных метров
• Домашние принадлежности и принадлежности
• Район собственности
• Местные жилищные тенденции
• Продажа аналогичных домов

Затем оценщик рассматривает эти данные для определения стоимости дома.

По завершении оценки покупатели получают отчет с подробным описанием продажи недвижимости, района и местного жилья.

Как покупатель дома, оценка позволяет вам узнать стоимость вашего дома и может повлиять на процесс покупки.

Если оценка предполагает, что стоимость дома равна или превышает цену продажи, продажа дома продолжается. Если оценка показывает, что стоимость дома меньше, чем цена продажи, покупатель имеет возможность вести переговоры.

Если продавец не желает вести переговоры, ваш ипотечный кредитор вряд ли одобрит ипотеку на сумму, превышающую стоимость дома. На этом этапе вы можете отказаться от сделки или оплатить разницу между оценочной стоимостью и ценой покупки.

Осмотр дома

Осмотр дома дает представление о текущем состоянии дома и его особенностях. Домашние инспекции не требуются, но настоятельно рекомендуются и часто являются непредвиденными обстоятельствами в вашем контракте.

Домашние инспекторы осматривают дом снаружи и внутри, охватывая все, от сантехники до фундамента.

Они не смотрят на канализационные трубы, за электрические панели или внутренние стены.

По завершении инспектор предоставляет отчет, в котором выделяются:

• Проблемы безопасности
• Крупные и мелкие дефекты
• Элементы, требующие замены
• Предметы, требующие ремонта
• Предметы, которые могут нуждаться в ремонте

Как покупатель, вы можете выбрать, хотите ли вы приобрести дом с учетом выводов отчета.

Если вам все еще нравится дом, но вы не хотите платить за замену крыши, у вас есть место для переговоров. Вы можете попросить продавца исправить проблему или снизить цену продажи, чтобы оплатить ремонт.

У покупателей есть семь дней после осмотра, чтобы принять решение о покупке или отказе от продажи. Если вы решите отказаться от непредвиденных обстоятельств инспекции дома в своем предложении, вы решите приобрести дом как есть. Но осмотр по-прежнему рекомендуется для вашей собственной информации.

Поиск правового титула

Титульные компании выполняют поиск правового титула, чтобы определить, кто владеет продаваемой недвижимостью и имеет право ее продать. Они также будут искать сервитут или право проезда, которые могут помешать вам завершить проекты, такие как установка бассейна.

Конечная цель состоит в том, чтобы обеспечить продавцу право продать дом и защитить право собственности покупателя в будущем.

Это кажется простым, но разводы и наследство могут все усложнить. Если кто-то, кроме продавца, владеет недвижимостью, он может вмешаться в продажу.

Вы также получите отчет о праве собственности, чтобы убедиться, что собственность может быть передана вам на законных основаниях.

8. Закрытие вашего нового дома

3 дня

Когда заключительные отчеты будут готовы, вы получите заключительную информацию для рассмотрения и завершения вашего кредита. Это определяет условия кредита и расходы с точными цифрами.

Рекомендуется выполнить последний обход и осмотреть дом, чтобы убедиться, что все в порядке для заселения.

Наконец-то вы подошли к закрытию. Вы с продавцом подпишете окончательные документы, переведете необходимые средства и получите ключи.