Процедура покупки квартиры в ипотеку: Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция

Содержание

Покупка квартиры которая находится в ипотеке?

Покупка квартиры, которая находится в ипотеке, по необъяснимым причинам считается нежелательной и даже рискованной сделкой, хотя по сути таковой совсем не является. Многих покупателей останавливает сам факт обременения и то, что недвижимость фактически является собственностью банка до момента погашения кредита. На самом деле банк, за которым остается окончательное решение в вопросах смены собственника залоговой квартиры, – это точно такое же юридическое лицо, как например, компания-застройщик, и вполне может дать согласие на продажу залогового жилья. С другой стороны, любому финансовому учреждению безразлично, кто именно погасит долг, а если это произойдет еще до торгов, он получит более весомую прибыль.

Можно ли купить квартиру с невыплаченной ипотекой?

Приобретение жилья с использованием ипотечного кредита подразумевает, что до полного его погашения недвижимость остается в залоге у банка, и любые операции с ней могут быть осуществлены только с его согласия. Это значит, что купить находящуюся в ипотеке квартиру вполне возможно, если банк дал продавцу утвердительный ответ на проведение такой сделки.

Основная цель любого финансового учреждения, которое выдает ипотечные или даже потребительские кредиты – это получение прибыли и, разумеется, полный возврат кредитных средств. Законная продажа ипотечной квартиры подразумевает, что эти средства будут возвращены банку в любом случае, и неважно, кто именно будет плательщиком.

Банк, выдавший в свое время кредит на покупку жилья, полностью защищен от потери денег. С одной стороны, кредитный договор прямо говорит о том, что залоговое имущество может быть изъято при систематическом нарушении графика платежей или отказе от оплаты без компенсации уплаченных ранее средств. С другой – на подобную недвижимость налагается обременение, которое можно снять, только предъявив справку о полном погашении долга перед банком. Без этого документа ни одна государственная служба не зарегистрирует право собственности или его переход.

Давать или не давать согласие на продажу залоговой недвижимости, банки решают самостоятельно. Например, купить квартиру, которая в ипотеке у Сбербанка, можно без проблем – его представители охотно консультируют продавцов и покупателей по непонятным вопросам и помогают с оформлением документов. Другие финансовые учреждения могут отказать в такого рода сделке, мотивируя это тем, что владелец, с которым был заключен кредитный договор, должен сначала погасить задолженность, а затем волен поступать со своей собственностью, как ему вздумается. Специального нормативного акта, который мог бы обязать банк дать согласие на выкуп из-под залога ипотеки, не существует.

Выгодно ли покупать залоговую квартиру?

Покупка ипотечной квартиры в залоге, в первую очередь, выгодна тем, что относительно такой недвижимости все возможные юридический риски сведены к нулю. Приобретаемое в кредит жилье проходит самую тщательную проверку со стороны банка перед тем, как одобрить выдачу заемных средств.

Второе преимущество ипотечной недвижимости – сниженная цена. Большинство продавцов в такой ситуации готовы к торгу и зачастую уступают квартиры под залогом за более чем приемлемую цену. Несмотря на то, что ипотека отличается большой переплатой, нередко превышающей исходную стоимость более чем в два раза, выкуп обремененной квартиры все равно обойдется дешевле, чем самостоятельное ее приобретение в кредит.

Купить ипотечные квартиры, выставленные на продажу от банков, можно по их оценочной стоимости, в то время как аналогичное жилье без обременений способно оказаться дороже по разным причинам: уровню инфраструктуры, состоянию ремонта и т.д.

Третье преимущество – это возможность приобрести жилье в понравившемся районе или даже конкретном жилом комплексе. Дело в том, что по мере увеличения количества ипотечных квартир, число продаж жилья, остающегося под залогом, значительно возрастает. Если задаться такой целью, среди всех предложений можно выбрать нужный вариант, чтобы выкупить его одним из доступных способов.

И последнее преимущество, в какой-то степени косвенное, – это новизна недвижимости. Подавляющее большинство договоров ипотеки заключается именно на жилье, которое относится к первичному рынку. Среди таких соглашений встречаются и вторичные квартиры, однако по ним банки менее охотно дают согласие на получение кредита. Выставленная на продажу обремененная квартира с большой долей вероятности может оказаться совершенно новой.

Почему продают ипотечное жилье?

На первый взгляд кажется, что продажа ипотечных квартир, за владельцами которых числится долг, – довольно редкое явление. На самом деле, если лучше проанализировать рынок недвижимости, можно заметить, что процент подобных предложений довольно значителен. Так происходит, потому что существует масса причин, которые могут подтолкнуть хозяина квартиры к ее продаже.

Первая причина – личные обстоятельства. К ним относятся смена места жительства, работы, семейного положения. Не редкими бывают случаи, когда жилье приобретается в совместное владение супругами и при разводе делится поровну. Для многих людей ее продажа – это наиболее удобный способ равноценно и полюбовно разделить имущество.

Варианты покупки квартиры, находящейся в ипотеке, включают и то жилье, хозяева которого решились на продажу с целью улучшить свои жилищные условия. Дополнительный доход, появление в семье детей и другие факторы нередко побуждают людей искать жилплощадь побольше, а от старой избавляться.

Вторая причина – одна из самых распространенных. Владелец, являющийся залогодателем, по каким-либо причинам не в состоянии выплачивать долг банку. Это может произойти из-за потери работы, по состоянию здоровья, в связи с уменьшением постоянного дохода.

В любом договоре кредитования такие обстоятельства предусмотрены, и банк всегда может пойти навстречу и предоставить должнику кредитные каникулы, увеличение срока выплаты ипотеки с уменьшением суммы обязательных платежей. Однако если владелец квартиры понимает, что подобные обстоятельства носят не временный, а затяжной характер, он может посчитать более выгодным продать имеющееся жилье, а взамен купить вариант дешевле. Такое развитие событий для него все равно будет лучше, нежели изъятие квартиры за долги.

Безопасно купить ипотечную квартиру можно и тогда, когда, согласно с условиями договора кредитования, жилье уже перешло в собственность банка после невозможности залогодателя исполнять свои обязательства.

Возможны и другие причины, почему квартира в залоге выставляется на продажу. Они могут включать неблагоприятное соседство, плохую экологическую обстановку, высокую стоимость коммунальных услуг, значительный уровень шума. Эти факторы, могущие быть характерными для любого типа жилья, а не только ипотечного, сами по себе снижают ценность недвижимости и редко выступают единственной причиной, почему нынешний владелец хочет от нее отказаться. В любом случае, если подобные обстоятельства настолько неприятны для жизни, покупателю стоит подумать дважды, рассматривать ли вообще вариант с этой квартирой.

Как купить ипотечную квартиру без риска?

Процедура покупки квартиры, находящейся в ипотеке, немного отличается от обычного способа приобретения недвижимости. Основная ее черта, от которой исходит вся сложность процесса заключения сделки купли-продажи, – это задолженность. Кредит по каждой продаваемой квартире в залоге уже в какой-то степени оплачен, и остается только решить, кто будет возвращать банку оставшуюся часть: продавец или покупатель.

Существует несколько в одинаковой степени приемлемых вариантов для оформления покупки ипотечной квартиры. Перед тем, как остановить свой выбор на наиболее удобном из них, следует удостовериться, что у продавца нет задолженности по регулярным платежам. Для этого следует попросить его предоставить справку из банка о ее отсутствии. Только после этого можно выбирать вариант сделки.

Переуступка кредитных обязательств

Оформить покупку ипотечной квартиры с переуступкой долга по ней можно только с предварительного согласия и одобрения финансовой организации, выдавшей кредит. Сторонам необходимо обратиться в банк, который, в случае положительного ответа, окажет консультацию по вопросам осуществления такого вида сделки.

После этого нужно составить проект договора – из-за сложного характера такого вида соглашения составление лучше поручить хорошему юристу или риелтору. В дальнейшем банк внесет в него свои коррективы и дополнения, если такие потребуются.

Следует заметить, что абсолютно все этапы сделки по переуступке кредитных обязательств проходят в стенах банка-кредитора. Взаиморасчеты осуществляются или с помощью банковских ячеек, или путем открытия двух разных аккредитивных счетов. Один из них предназначен для суммы, составляющей непосредственно долг по кредиту, а второй – для оставшихся денег, которые будут использованы как платежное средство по договору купли-продажи.

Покупатель оформляет на себя новый кредит в размере оставшейся по данной ипотечной квартире задолженности, становясь, таким образом, новым залогодателем. Эта сумма помещается в первую ячейку или на аккредитивный счет. Вслед за этим осуществляется подписание договора купли-продажи и его подача в Росреестр. Только после регистрации права собственности продавец может забрать или снять эти деньги с первого счета, чтобы погасить свой собственный долг перед банком.

После прекращения кредитных обязательств финансовое учреждение выдает продавцу специальный документ – закладную с указанием о погашении кредита, который должен быть передан покупателю. Погашенная закладная является основанием для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения на недвижимости. После снятия обременения продавец может забрать остальную сумму из второй ячейки или счета.

Несмотря на свою кажущуюся сложность, этот способ является наиболее подходящим, для того, чтобы правильно купить ипотечную квартиру за наличные или путем открытия счета. Параллельно он является и самым надежным, поскольку на каждом этапе контролируется представителями банка. Стороны в этом случае максимально защищены от всех опасностей, которые могут подстрекать даже во время нотариального оформления соглашений.

Предварительный договор купли-продажи

Если покупатель не желает обременять себя кредитными обязательствами и имеет средства, чтобы сразу уплатить полную стоимость квартиры, оформить соглашение можно с использованием предварительного договора купли-продажи. Его суть заключается в том, что оплата оставшейся задолженности по ипотеке осуществляется в виде передачи части суммы, вычтенной из общей стоимости квартиры, о которой условились стороны.

Иными словами, погашение кредита происходит за счет тех средств, которые покупатель должен уплатить продавцу. Для этого между ними заключается предварительный договор, согласно которому определенная сумма, равная оставшимся кредитным обязательствам, передается продавцу в виде задатка. При этом крайне желательно оформить также и соглашение о задатке.

После этого продавец самостоятельно погашает долг перед банком и предоставляет покупателю погашенную закладную. Банк, в свою очередь, снимает обременение с недвижимости, а стороны приступают к подписанию основного договора купли-продажи.

В случае с продажей ипотечной квартиры составление как предварительного, так и основного договора лучше доверить юристу. Для окончательного урегулирования сделки у нотариуса потребуются следующие документы:

паспорта сторон;
свидетельство о заключении брака, если квартира покупается в совместную собственность;
свидетельства о рождении детей, если они наделяются долей в покупаемом жилье;
согласие супругов на операцию с недвижимостью, если она подразумевает общее владение;
свидетельство о регистрации права собственности – выписка из ЕГРН;
правоустанавливающие бумаги на недвижимость: договор купли-продажи, долевого участия, дарственная, завещание, решение суда;
разрешение органов опеки или попечительства, если несовершеннолетний имеет долю в продаваемой ипотечной квартире;
паспорт БТИ.

После передачи продавцу оставшейся суммы покупатель может зарегистрировать свое право собственности.

Несмотря на то, что этот способ покупки ипотечной квартиры выглядит проще, в реальности он таковым не является. На то, чтобы уладить все вопросы в каждой из необходимых организаций, порой уходит немало времени. Но основную опасность все же составляет человеческий фактор.

Главный риск сделки с предварительным договором заключается в том, что после получения задатка и оплаты с его помощью остатка задолженности по кредиту у продавца может возникнуть искушение отказаться от дальнейшего сотрудничества. В такой ситуации покупателю придется обращаться в суд. Согласно законодательству, при нарушении условий предварительного договора со стороны продавца, суд встает на сторону покупателя, однако такое развитие событий в любом случае чревато значительной потерей времени и денег, потраченных на судебные издержки.

Похожим образом квартира, которая находится в ипотеке, покупается без согласия на то банка-кредитора. Зачастую стороны предпочитают вместо предварительного договора заключать только соглашение задатка. Этот документ имеет такую же юридическую силу, как и договор, особенно, если регистрируется у нотариуса.

Согласно закону о задатке, в случае отказа от сделки со стороны продавца, тот обязан возместить покупателю его двойную стоимость. На практике такое встречается нечасто: продавцу невыгодно гасить проценты по кредиту фактически в двойном размере. Поэтому, если банк отказал в просьбе разрешить продажу квартиры в залоге, данный способ законно совершить сделку – единственный, который остается сторонам.

Покупка квартиры с аукциона

При желании купить ипотечную залоговую квартиру можно напрямую у банка. Это касается тех случаев, когда залогодатели не смогли выполнить кредитные обязательства, и жилье, по решению суда или с помощью исполнительной нотариальной службы, было у них изъято. В такой ситуации недвижимость выставляется на публичный аукцион по цене, зачастую ниже своей рыночной стоимости.

Объявления о проведении торгов публикуются на сайтах банков и многочисленных площадках, которые занимаются такого рода деятельностью. Обычно в них указывается стартовая цена квартиры и размер шага, на который стоимость может повышаться. Учитывая, что участников подобных торгов бывает не так и много, опасаться чрезмерного повышения цены на среднестатистическую квартиру не стоит. Единственной исключение – жилье, которое по тем или иным причинам продается по очень заниженной стоимости.

Для того, чтобы стать участником торгов, необходимо зарегистрироваться на выбранном сайте. После регистрации нужно пройти тщательную проверку всех предоставленных документов, которая называется аккредитацией.

Выбрав понравившийся лот, следует уплатить за него задаток, который обычно составляет 5% стоимости недвижимости. Если потенциальных покупателей окажется несколько, придется принимать участие в повышении цены. После завершения торгов на электронную почту победителя приходит специальный протокол-уведомление, в котором за ним закрепляется право приоритетной покупки квартиры по установленной аукционом стоимости.

К немногим недостаткам этого метода покупки залогового жилья относится усложненная процедура приобретения недвижимости и оформления на нее права собственности. Кроме этого, не во всех случаях есть возможность ознакомиться с лотом в реальности: посетить квартиру, подробно разузнать обо всей ее истории. Еще один минус покупки квартиры на торгах – невозможность взять ее в ипотеку.

Тем не менее, любые юридические риски при участии в аукционе исключены – вся недвижимость тщательно проверяется на наличие разного рода обременений и задолженностей, других собственников и т.д.

Можно ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать правильно?

Продажа ипотечной квартиры – не редкость. Покупатели часто ищут именно этот вариант приобретения жилья из-за его более приемлемой стоимости.
Сегодня я расскажу о преимуществах и недостатках такого рода сделок, стоит ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать наименее рискованным способом.

Содержание статьи

○ Преимущества и недостатки.

○ Особенности процедуры.

✔  Продажа банком ипотечной квартиры.
✔  Продажа заемщиком.
✔  Предварительный договор купли-продажи.
✔  Договор уступки права требования.

○ Риски покупки такого жилья.

✔ Если ипотечная квартира куплена в ипотеку.

○ Сложности, которые могут возникнуть.

✔ Изменение привычной процедуры.
✔ Более длительное оформление.

○ Советы юриста:

✔ Купили ипотечную квартиру, но продавец требует от нас дополнительные денежные средства, так как ему не хватило денег на погашение кредита, что делать?
✔ Ипотечная квартира оказалась совершенно неприспособленной для жизни: трещины в стенах, которые были прикрыты обоями, шумные соседи и т.д. Можно ли отменить сделку и вернуть деньги?

○ Видео.

○ Преимущества и недостатки.

Прежде, чем начинать поиски недвижимости, которая находится в залоге, следует взвесить все плюсы и минусы такого приобретения и решить, стоит ли покупать ипотечную квартиру или лучше переплатить и купить жилье без обременения.

Преимущества сделки:

Привлекательная цена.
Безопасность – ипотечная недвижимость проверяется специалистами банка.
Организация расчетов и юридическая помощь со стороны банка – финансовые учреждения заинтересованы в таких сделках, поэтому контролируют их на предмет законности.

Недостатки:

Сам факт наличия обременения.
Зависимость от кредитора – сделка в идеале должна происходить под контролем банка.
Отказ банка в переводе долга, если покупатель захочет также оформить ипотеку.
Длительность процедуры.
Сложность в оформлении, связанная с необходимостью сначала погасить долг и снять обременение перед продажей – только потом можно продать квартиру.
Специфические риски, возникающие в основном, когда сделку не контролирует банк.

Вернуться к содержанию ↑

○ Особенности процедуры.

Существует несколько способов купить ипотечную квартиру. Зависят они от таких факторов:

Участвует ли банк в сделке.
Берет ли покупатель кредит или покупает квартиру по полной стоимости.
Квартира покупается на вторичном рынке или по ДДУ.

Рассмотрим основные способы покупки квартиры.

✔ Продажа банком ипотечной квартиры.

Обычно заемщики сами обращаются к банку с просьбой выставить их квартиру на продажу. Такое решение возвращения займа выгодно банкам, поэтому они идут навстречу должникам. Посмотреть, какие предложения существуют на рынке можно в интернете по запросу «Витрины залогового имущества».
Процедура покупки такой квартиры следующая:

Покупатель подает заявку на приобретение понравившегося жилья.
Банк сводит покупателя и продавца.
У банка покупатель арендует две ячейки: в одну вносит средства на погашение долга перед банком, во вторую – деньги для заемщика, которые он уже выплатил банку.

Банк выдает справку о погашении кредита.
С квартиры снимается обременение.
Заключается договор купли-продажи.
Право собственности покупателя на квартиру регистрируется в Росреестре.
Продавец получает доступ к своей ячейке в банке.

Преимущества этого способа для покупателя – сопровождение специалистом банка и отсутствие у продавца доступа к деньгам до исполнения обязательства по передаче права собственности на квартиру.

✔ Продажа заемщиком.

Процедура происходит следующим образом:

Между продавцом и покупателем составляется предварительный договор.
Покупатель передает продавцу задаток на погашение долга (положение о задатке оформляется отдельным договором или прописывается в предварительном соглашении о сделке, а передача денег происходит на основании расписки).

Заемщик-продавец отдает долг банку.
В Росреестре снимается обременение с недвижимости.
Заключается договор купли-продажи.
Право собственности переходит к покупателю на основании регистрации в Росреестре, а продавцу достается остальная часть денег за квартиру.

Этот способ менее предпочтителен, так как сделка происходит без контроля банка. Кроме того, существует определенный риск – после снятия обременения с квартиры за деньги покупателя, заемщик становится владельцем недвижимости. Недобросовестные продавцы иногда используют эту схему, чтобы погасить долг без намерения передать ее покупателю. Как избежать такого риска?

✔ Предварительный договор купли-продажи.

Заключение такого договора свидетельствует о серьезности намерений сторон относительно сделки. Документ также служит некоторой гарантией для покупателя, что квартира, с которой снято обременение, будет ему своевременно передана.

Договор составляется в письменной форме. Заверять его у нотариуса не обязательно.
В договоре рекомендуется прописать:

Намерение сторон относительно заключения сделки.
Обязательство продавца в течение определенного срока обратиться к регистратору и снять обременение.
Цену за квартиру с указанием оставшейся суммы долга и выплаченных средств.
Порядок передачи задатка и его размер.
Ответственность сторон за нарушение условий предварительного соглашения.
Срок заключения основной сделки.
Дальнейший порядок расчета.

В случае невыполнения условий предварительного договора, стороны вправе обратиться в суд и сделка будет заключена принудительно (п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

✔ Договор уступки права требования.

Уступка права требования на квартиру применяется, когда речь идет о жилье в новостройке, куда продавец еще не вселился.
Возможность переуступки прав на квартиру предусмотрена в Законе № 214-ФЗ. Договор заключается в письменной форме и регистрируется у нотариуса.
Как происходит процедура, если дольщик-продавец взял кредит на квартиру? Алгоритм действий приблизительно следующий:

Заключается предварительный договор.
Выплачивается долг в банке.
Застройщик уведомляется дольщиком о переходе права требования к покупателю.
Заключается и регистрируется договор уступки права требования.
Проводится взаиморасчет.

Вернуться к содержанию ↑

○ Риски покупки такого жилья.
Как и при любой сделке с недвижимостью, покупатель несет определенные риски. На практике возникают следующие ситуации:

Мошенничество продавца (вступление его в права собственности и отказ в заключении дальнейшей сделки).
Срыв сделки из-за появления денег у продавца на погашение кредита.
Банк может обанкротиться, пока деньги пребывают в ячейке и ожидают перехода прав собственности.
Если при покупке квартиры, берется снова кредит, то рисков еще больше.
✔ Если ипотечная квартира куплена в ипотеку.
Возможные проблемы при приобретении такого жилья:
Не всякий банк готов заложенную квартиру передать новому должнику.
Перевод долга в другой банк практически не практикуется.
Банк может покупателю не дать кредит.
Банк, выдавший изначально ипотеку, может разрешить должнику продать квартиру, при этом для нового должника условия ипотеки могут быть крайне невыгодными.
Банки обычно долго принимают решения о выдаче ипотеки, за это время продавец может найти иного покупателя.

Вернуться к содержанию ↑

○ Сложности, которые могут возникнуть.
Сделка купли-продажи недвижимости является само по себе трудной. Когда в ней появляется третье лицо в виде банка, могут возникнуть дополнительные сложности. Рассмотрим самые основные.
✔ Изменение привычной процедуры.
Банк, являясь кредитором, может вносить свои корректировки в действия сторон. Сложнее всего обстоят дела с переуступкой долга другому лицу. Обе стороны сделки (покупатель и продавец) в этом случае оказываются зависимыми от финансового учреждения.
Банки могут спекулировать на своем положении, требовать дополнительные документы для перевода долга, предлагать невыгодные условия кредита новому заемщику или дополнительные платные услуги и т. д.
✔ Более длительное оформление.
Увеличение сроков оформления обычно связано с необходимостью проведения множества действий.
Ситуация может усложняться невозможностью с первого раза оформить право собственности в Росреестре – процедура затягивается до трех месяцев.
При необходимости взять кредит на квартиру покупателю, банк долго изучает кредитную историю и финансовое состояние заемщика, таким образом, сроки заключения сделки купли-продажи переносятся минимум на 2-3 месяца.
Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:
✔ Купили ипотечную квартиру, но продавец требует от нас дополнительные денежные средства, так как ему не хватило денег на погашение кредита, что делать?
Если Вы уже приобрели квартиру и зарегистрировали в Росреестре, то Вас требования продавца касаться не могут – Вы полноправный владелец квартиры, и Вас просто пытаются обмануть.
Рекомендую взять Выписку из ЕРГН и проверить еще раз, все ли в порядке.
Чтобы избавиться от мошенника, Вы можете обратиться в полицию или в прокуратуру.
✔ Ипотечная квартира оказалась совершенно неприспособленной для жизни: трещины в стенах, которые были прикрыты обоями, шумные соседи и т.д. Можно ли отменить сделку и вернуть деньги?
Сделку отменить можно на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ. Если продавец не согласен вернуть деньги, Вы вправе обратиться в суд. При этом необходимо будет доказать, что Вы не знали о недостатках в Вашей квартире, так как они были заведомо скрыты продавцом.
Вернуться к содержанию ↑

Видео
Специалист расскажет, на что обратить внимание при покупке квартиры, находящейся в ипотеке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
Покупка дома при аренде квартиры
Большинству людей было бы лучше быть домовладельцами, чем арендаторами. Всегда есть финансовые консультанты, которые советуют людям оставаться в съемных квартирах и инвестировать свой дополнительный доход вместо покупки дома, но мы думаем, что эти советы не отражают реальность. Дело в том, что домовладение — это то, как настоящие люди создают богатство. Вот почему мы хотим помочь всем, кто готов перейти от аренды к покупке дома.
Во-первых, мы должны предупредить вас, что при определенных обстоятельствах вы можете остаться арендатором, и это нормально. Но не слушайте консультантов по инвестициям, которые говорят вам, что в финансовом отношении вам лучше арендовать жилье. причины остаться арендатором просты:
Вы не можете себе это позволить. Если вы составили бюджет, накопили и просто не можете придумать способ стать владельцем дома, пока не стоит рисковать своим финансовым будущим. Потратьте больше времени, работайте над увеличением дохода и копите деньги на первоначальный взнос.
Однако имейте в виду, что из месяца в месяц домовладение часто обходится дешевле, чем аренда. Это относительно большие первоначальные затраты, которые могут выходить за рамки вашего текущего бюджета.
Вам нужна гибкость. Если вы подаете заявление о приеме на работу по всей стране и думаете, что вскоре вам придется переехать, нет смысла становиться домовладельцем. Покупка дома означает пустить корни и остаться на некоторое время, поэтому, если вы не готовы сделать это, возможно, вам еще не время покупать.
Но имейте в виду, вы всегда можете сами стать арендодателем. Если вы вынуждены переехать в новое место, возможно, вы сможете найти кого-то, кто снимет ваш дом, выплатит за вас ипотечный кредит и долевое участие в строительстве. Это не так просто, как кажется, но это возможно, и это означает, что гибкость не всегда должна мешать вам стать домовладельцем.
Ваш кредит недостаточно хорош. Если вы не можете заставить кого-либо дать вам ипотечный кредит из-за плохой кредитной истории, вам следует отложить и поработать над улучшением своей кредитной истории. Через шесть месяцев или год вы можете снова подать заявку и посмотреть, достаточно ли вы кредитоспособны, чтобы получить одобрение на ипотеку.
Если вы не знаете, с чего начать, просмотр кредитного отчета может помочь вам выяснить, что не так с вашей кредитной историей и что именно вам нужно сделать, чтобы ее улучшить.
Если эти три препятствия не представляют для вас проблемы, возможно, вы уже готовы перейти от аренды к покупке. Но не так быстро! Пока вы все еще арендуете, сделайте эти 3 важных шага, чтобы перейти от аренды к покупке:
1. Узнайте обо всем процессе
Мы считаем, что каждый, кто вступает на путь приобретения жилья, должен пройти курс обучения покупателей жилья. Эти курсы одобрены HUD и очень всеобъемлющи. Они включают в себя темы, о которых большинство людей не думают, когда начинают, поэтому потом не будет сюрпризов.
Слишком много людей откладывают курс до тех пор, пока они не отправятся за покупками домой и не попытаются получить кредит, но лучше сначала получить образование, чтобы вы были более разумным покупателем дома.
Если вы не потратите время заранее, чтобы узнать, что вас ждет в магазине, вы будете постоянно реагировать на события в процессе покупки. Будет лучше, если вы проявите инициативу и подготовитесь заранее. Это вызовет у вас меньше стресса, и у вас будет больше возможностей сэкономить деньги на неизбежные проблемы, которые возникнут.
Возможно, у вас есть доверенные друзья и родственники, работающие в сфере недвижимости или ипотечного кредитования, которые могут вам помочь, и это здорово. Но если нет, мы бы посоветовали потратить время на изучение и понимание процесса, прежде чем обращаться к риелтору или ипотечному брокеру.
Выбор лучших специалистов, которые помогут вам, является частью процесса, о котором вы узнаете, если пройдете курс обучения покупателям жилья, поэтому предварительное обучение будет означать, что у вас будут правильные ожидания от всех, с кем вы работаете во время процесс
2. Приведите в порядок свои кредиты и долги
Каждый, кто планирует получить ипотечный кредит, должен потратить некоторое время, чтобы просмотреть свой кредит и убедиться, что он готов. Хорошо известно, что каждый четвертый отчет о кредитных операциях содержит ошибки, которые могут повлиять на вашу кредитоспособность, поэтому вам следует проверить свою кредитную историю, даже если вы никогда не пропускали платеж по долгу.
Вы можете бесплатно получить кредитный отчет от каждого из трех кредитных бюро на сайте www.annualcreditreport.com, а также приобрести свои кредитные рейтинги на сайте www.myFICO.com.
Убедитесь, что ваши кредитные отчеты точны, актуальны и положительно влияют на вас. Сертифицированный рецензент кредитного отчета может помочь, или вы можете получить наше бесплатное Руководство для потребителей по хорошей кредитной истории (на нашей странице загрузок), которое поможет вам с этими шагами.
Если есть минусы, которые вы не можете удалить, вы можете добавить заявление из 100 слов, объясняющее, почему в вашем кредитном отчете есть минусы. Это утверждение не улучшит ваш кредитный рейтинг, но человек, просматривающий ваш кредитный отчет, примет его во внимание, и это может помочь вам с некоторыми кредиторами. Узнайте, как добавить это заявление, из нашего Руководства для потребителей по ссылке выше.
Если у вас есть просроченные долги, погасите их, иначе вас поймают. Важно сделать это до подачи заявки на ипотеку (чем раньше, тем лучше), чтобы дать себе время на то, чтобы ваш кредит стал лучше после того, как вас догнали. Но если у вас есть просроченные долги, которые старше срока давности, будьте очень осторожны с платежом, так как это может «сбросить часы», поговорите с сертифицированным кредитным тренером о ваших вариантах.
3. Бюджет на домовладение.
Домовладение может быть дешевле, чем аренда, но есть много предварительных расходов, к которым вам нужно быть готовым, чтобы купить. И есть некоторые расходы, связанные с домовладением, которых нет у арендаторов, например, срочный ремонт и техническое обслуживание, что означает необходимость наличия фонда сбережений на случай чрезвычайных ситуаций.
Составьте бюджет, который покроет ваши регулярные ежемесячные расходы и платежи по долгам. Если у вас возникнут какие-либо проблемы, поговорите с долговым тренером бесплатно, и вы получите помощь в составлении бюджета, с которым вы сможете жить. Часть этого бюджета должна включать большую экономию:
Сбережения на первоначальный взнос
Сбережения на ликвидационные расходы
Сбережения на «баллы»
Сбережения на задаток
Сбережения на непредвиденные расходы
Сбережения на переезд/переселение
Сбережения на коммунальные услуги депозиты
Сохранить для страховка
Экономия на налогах на имущество
Если вы начнете с обучения покупателей жилья, все затраты на покупку жилья будут вам знакомы, и вы будете готовы начать разумно экономить.
Может показаться, что это много, но как только вы будете готовы, вы сразу же начнете пожинать плоды того, что станете домовладельцем, и чем раньше вы начнете наращивать капитал, тем быстрее вы создадите богатство в будущем. .
Выполнив эти первые 3 шага, вы готовы начать процесс покупки жилья. Найдите риелтора, сравните ипотечных кредиторов и купите дома. Предприняв правильные предварительные шаги, вы сэкономите деньги на всем процессе, избежите большого стресса и повысите вероятность того, что вам удастся стать домовладельцем.
И если вы начинаете чувствовать себя подавленным, помните, что вам не нужно делать это в одиночку. Коучинг покупателя жилья доступен по запросу, и он поможет вам уверенно пройти каждый шаг от аренды до покупки.
Покупка дома при аренде квартиры
После того, как вы подготовились, составив бюджет, поговорив с консультантом по вопросам жилья и пройдя курс обучения покупателей жилья впервые, вы можете начать процесс перехода от аренды к покупке.
Поговорите с агентом по недвижимости
Вам нужно выбрать хорошего агента по недвижимости или риелтора и обсудить ваши приоритеты. Если вы впервые прошли курс обучения покупателю жилья, вы будете знать, как найти хорошего специалиста по недвижимости, который поможет вам.
Арендаторам важно знать, что продавец платит комиссию различным агентам по недвижимости, поэтому с покупателя плата не взимается. Арендаторы не должны беспокоиться о стоимости найма этих профессионалов, а только о качестве людей, с которыми они работают.
Планируйте свой график
Имейте в виду, что сроки покупки вашего первого дома обычно не быстры. Это может занять несколько месяцев, прежде чем весь процесс будет завершен, поэтому предположим, что вам понадобится 90 дней в вашей текущей аренде, прежде чем вы сможете выехать и переехать в новый дом.
В некоторых случаях вам может потребоваться «сдать» дом обратно продавцу, если он не сможет выехать в установленные вами сроки. В этом сценарии вы становитесь владельцем, а продавец арендует у вас месяц или два — это становится все более распространенным, если на вашем рынке сложно найти недвижимость для сдачи в аренду.
Поговорите со своим арендодателем
В зависимости от вашей ситуации вам нужно будет работать с вашим арендодателем. Если ваша аренда не закончится в ближайшее время, вам в конечном итоге придется разорвать договор аренды и, возможно, заплатить какой-то штраф. Узнайте, есть ли в вашем договоре аренды какие-либо пункты о покупке дома, которые позволят вам расторгнуть договор аренды на законных основаниях, если вы сможете доказать, что купили собственный дом.
Никогда не съезжайте без предварительного уведомления арендодателя. Возможно, вам будет проще разорвать договор аренды, если у них будет время найти арендатора, который заменит вас. И если у вас есть невыплаченная арендная плата, а ваш арендодатель добивается взыскания, это может подорвать ваш кредитный рейтинг в самый неподходящий момент для вас как покупателя дома.
Если нет возможности досрочно расторгнуть договор аренды, вам придется начать откладывать деньги на комиссию за досрочное расторжение и включить ее в свой бюджет на покупку жилья. Обычно эта плата составляет арендную плату за пару месяцев.
Если срок действия вашей аренды скоро истекает, а вы еще не совсем готовы к переезду, поговорите со своим арендодателем о ежемесячной аренде. Не подписывайтесь еще на год, если вы знаете, что не пробудете в квартире так долго. В зависимости от рынка аренды в вашем районе, ваш арендодатель может быть рад предложить вам помесячную аренду, особенно если вы заблаговременно уведомите о своих планах.
Убедитесь, что все соглашения, которые вы заключаете с арендодателем, оформляются в письменной форме.
Рассмотрите программы аренды для собственных нужд
Программы аренды для собственных нужд не так распространены, как раньше, но они все еще существуют.
По соглашению об аренде вы договариваетесь о возможности купить дом в будущем по согласованной цене. Это фиксирует цену сегодня, что может быть выгодно для вас на текущем рынке (и это одна из причин, по которой сейчас труднее получить сделки по аренде с выкупом).
Вы будете работать с владельцем, чтобы выяснить, какая часть вашей арендной платы идет на покупку дома — обычно это около 25% ежемесячной арендной платы. Кроме того, вы будете нести ответственность за расходы, связанные с содержанием дома. Как арендатор квартиры вы не несете ответственности за расходы на содержание, но покупатель, сдающий квартиру в собственность, должен взять на себя некоторую ответственность за эти расходы. Это делает отказ от договора аренды с выкупом более дорогим для вас, поскольку вы не получите обратно ни одной из денег, которые вы вложили в собственность.
Договоры аренды с выкупом рискованны и обходятся дороже, чем аренда в одиночку. Настоящая причина для заключения этого соглашения заключается в том, что вы просто не можете претендовать на получение ипотечного кредита, но можете справиться с финансовой ответственностью за домовладение.
Пока вы работаете над восстановлением своей кредитной истории, можно заключить сделку об аренде с выкупом — как только ваш счет достигает точки, когда вы можете претендовать на собственную ипотеку, вы покупаете недвижимость у продавца с традиционной ипотекой. заем.
Иногда покупатели жилья, покупающие дом впервые, могут заключить договор об аренде с выкупом, когда покупают дом у члена семьи. Это способ возложить на арендатора финансовую ответственность и передать право собственности с меньшим риском для любой из сторон.
Как и любой другой аспект покупки жилья, переговоры по сделке об аренде с выкупом лучше всего проводить с профессиональной помощью. Попросите квалифицированного юриста по недвижимости просмотреть ваш контракт перед подписанием любой такой сделки.
Покупка дома за наличные или получение ипотечного кредита
Наличные и ипотека: обзор
Куда бы вы ни повернулись, вы слышите, как плохо нести долги. Поэтому, естественно, логично думать, что покупка дома за наличные или вложение как можно большего количества наличных в свой дом, чтобы избежать огромных долгов, связанных с ипотекой, — это самый разумный выбор для вашего финансового здоровья.
Но есть многое, что следует учитывать при рассмотрении вопроса о покупке дома напрямую, а не о его финансировании. Вот некоторые из основных различий между использованием наличных и получением ипотечного кредита для покупки дома.
Key Takeaways
Оплата наличными за дом означает, что вам не придется платить проценты по кредиту и какие-либо расходы на закрытие.
Выплата ипотечного кредита (или вообще его отсутствие) обеспечивает значительное эмоциональное облегчение, которое нельзя сбрасывать со счетов.

Инвестирование наличных денег в фондовый рынок, особенно в счет с льготным налогообложением, обеспечит вам более высокую чистую стоимость, чем более быстрое погашение ипотечного кредита.
Стоит ли покупать дом за наличные или в ипотеку?
Инвестопедия / Сабрина Цзян
Денежные преимущества
Оплата наличными за дом устраняет необходимость платить проценты по кредиту и любые затраты на закрытие. «Нет никаких сборов за выдачу ипотечного кредита, сборов за оценку или других сборов, взимаемых кредиторами для оценки покупателей», — говорит Роберт Семрад, доктор юридических наук, старший партнер и основатель юридической фирмы DebtStoppers по вопросам банкротства со штаб-квартирой в Чикаго.
Оплата наличными обычно более привлекательна для продавцов. «На конкурентном рынке продавец, скорее всего, примет предложение наличными, а не другие предложения, потому что ему не нужно беспокоиться о том, что покупатель откажется из-за отказа в финансировании», — говорит Питер Грабел, управляющий директор MLO Luxury Mortgage Corp. в Стэмфорде, штат Коннектикут. Покупка дома за наличные также может быть закрыта быстрее (при желании), чем покупка с использованием кредита, что может быть привлекательным для продавца.

Эти выгоды для продавца не должны обходиться без цены. «Покупатель за наличные может получить недвижимость по более низкой цене и получить своего рода «скидку за наличные», — говорит Грабель. Покупатель наличных также может купить дом за наличные, а затем по-прежнему выбрать рефинансирование с обналичкой позже, после того, как они уже закрыли покупку дома. Это позволяет им получить лучшее из обоих миров: более простой процесс покупки жилья на горячем рынке жилья с множеством конкурирующих предложений и долгосрочные финансовые выгоды от получения ипотечного кредита с низкой процентной ставкой при инвестировании своих денег.

Дом, приобретаемый за наличные, не имеет кредитного плеча, что позволяет домовладельцу легче продать дом, даже с убытком, независимо от рыночных условий.
Ипотека лучше?
С другой стороны, получение финансирования также имеет значительные преимущества. «Даже если у покупателя есть возможность заплатить за дом наличными, может иметь смысл не тратить много денег на покупку недвижимости», — говорит Грабель. Это может ограничить ваши возможности, если в будущем возникнут другие потребности. Например, если дом нуждается в капитальном ремонте или обновлении, может быть сложно получить кредит под залог дома или ипотечный кредит, поскольку вы не знаете, как будет выглядеть ваш кредитный рейтинг в будущем, сколько дом будет стоить. затем стоимость или другие факторы, определяющие одобрение финансирования. Хотя об этом, безусловно, следует помнить как о возможности, получить ссуду под залог дома или кредитную линию под залог дома (HELOC) тем проще, чем больше у вас капитала в вашем доме.
Продажа дома, купленного за наличные, также может быть проблемой, если владельцы сильно растянутся в финансовом отношении, чтобы купить его. «Если покупатели за наличные решат, что пора продавать, они должны убедиться, что у них достаточно наличных, чтобы внести залог за новый дом», — говорит Грабель.
Короче говоря, «покупатели за наличные должны обязательно оставлять себе достаточно ликвидности», — говорит Грабель. Решив пойти с ипотекой, вы можете дать себе больше финансовой гибкости. Использование ипотечного калькулятора является хорошим ресурсом для планирования некоторых расходов.
Выплата ипотечного кредита также может обеспечить налоговые льготы для домовладельцев, которые детализируют вычеты по сравнению со стандартным вычетом. И хотя вы не должны выбирать ипотечный кредит только для того, чтобы получить вычет, снижение налоговых обязательств никогда не помешает.
«В большинстве случаев выплаты процентов по ипотечным кредитам не облагаются налогом», — говорит Семрад. Однако Закон о сокращении налогов и занятости (TCJA), принятый в 2017 году, почти удвоил стандартные вычеты, из-за чего многим налогоплательщикам не нужно детализировать, то есть они полностью отказываются от использования налогового вычета по процентам по ипотеке.
Инвестирование в сравнении с ипотекой
Конечно, с ипотекой вы в конечном итоге платите больше, поскольку процентные платежи со временем накапливаются. Но, в зависимости от состояния фондового рынка, Семрад также отмечает, что экономия на процентах по ипотеке за счет выплаты наличными может быть финансово неразумной. Вы могли бы сэкономить меньше, чем эти деньги могли бы заработать, если бы взяли ипотечный кредит и вложили деньги, которые не потратили на свой дом.
10,49%
Среднегодовая доходность S&P 500. Процентные ставки в среднем составили 2,9от 6% до 4,54% за последнее десятилетие по 30-летней ипотеке. В то время как отдельные акции и годы могут сильно различаться, инвестиции в течение 30 лет в индексный фонд с низкой комиссией обеспечат вам гораздо более высокую чистую стоимость, чем вы заплатили бы проценты по ипотеке на ту же сумму.
В дополнение к тому, что фондовый рынок зарабатывает намного больше, чем вы будете платить в виде процентов, вы также можете сэкономить на налогах даже больше, чем вы бы сэкономили с вычетом процентов по ипотеке. Если вы используете свои дополнительные деньги, чтобы напрямую инвестировать в фондовый рынок или жить, инвестируя в счет с налоговыми льготами, такой как традиционный IRA, сберегательный счет здоровья (HSA), 401 (k) или другой план на рабочем месте, вы потенциально сэкономить на налогах больше, чем если бы вы перечислили проценты по ипотеке.
Особые указания
В некоторых случаях наличие ипотеки может защитить вас от определенных кредиторов. Большинство штатов предоставляют потребителям определенный уровень защиты от кредиторов в отношении их дома. Некоторые штаты, такие как Флорида, полностью освобождают дом от досягаемости определенных кредиторов.
Другие штаты устанавливают лимиты от 5000 до 550 000 долларов. «Это означает, что независимо от стоимости дома кредиторы не могут заставить его продать, чтобы удовлетворить свои требования», — говорит Семрад. Это известно как освобождение от приусадебного участка, но имейте в виду, что оно не предотвращает и не останавливает обращение взыскания в банке, если домовладелец не выполняет свои обязательства по ипотеке.
Вот как это работает: если ваш дом стоит 500 000 долларов, а ипотечный кредит составляет 400 000 долларов, освобождение вашей усадьбы может предотвратить принудительную продажу вашего дома, чтобы выплатить кредиторам 100 000 долларов в виде собственного капитала в вашем доме, до тех пор, пока освобождение усадьбы от вашего штата действует. не менее 100 000 долларов. Если освобождение вашего штата составляет менее 100 000 долларов, управляющий по делам о банкротстве все же может заставить продать ваш дом, чтобы заплатить кредиторам за счет собственного капитала, превышающего освобождение.
Отсутствие ипотечного кредита может аннулировать освобождение от уплаты налога на усадьбу, если в будущем вы окажетесь в долгах.
Однако наличие ипотечного кредита не защитит ваши деньги полностью. «Если домовладелец оставил средства в банке и профинансировал дом, кредитор по решению суда мог наложить арест на банковский счет и использовать большую часть средств для удовлетворения своих требований», — говорит Семрад.
Можно ли лишить вас права выкупа без залога?
Выплата ипотечного кредита не означает, что ваш дом никогда не будет лишен права выкупа. Вы все еще можете пойти в потере права выкупа через налоговый залог. Если вы не заплатите налоги на имущество, налоги штата или федеральные налоги, вы можете потерять свой дом из-за налогового удержания.
Легче ли купить дом за наличные?
Да, купить дом за наличные намного проще. Вам не нужно ждать осмотра, оценки или андеррайтинга. Несмотря на то, что инспекция не требуется, когда вы покупаете дом за наличные, все же рекомендуется провести ее, чтобы убедиться, что в вашем новом доме не будет дорогостоящего неожиданного ремонта. Продавцы жилья также обычно отдают предпочтение покупателям за наличные, поэтому им не приходится иметь дело со сроками кредитования, а это означает, что ваше предложение наличными с большей вероятностью будет принято.