Признать многоквартирный дом блокированным домом: Признание квартиры домом блокированной застройки \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

Признание квартиры домом блокированной застройки \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Признание квартиры домом блокированной застройки

Подборка наиболее важных документов по запросу Признание квартиры домом блокированной застройки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Строительство:
• 344 КОСГУ
• 43 99 90 190
• 43.99.90.190
• Авторский надзор
• Авторский надзор КОСГУ
• Показать все

Еще

• Строительство:
• 344 КОСГУ
• 43 99 90 190
• 43.99.90.190
• Авторский надзор
• Авторский надзор КОСГУ
• Показать все

• Жилье:
• Акт приема передачи квартиры по договору дарения
• Акт приема передачи квартиры после ремонта
• Амортизация жилого фонда
• Амортизация квартир в бухгалтерском учете
• Апартаменты это
• Показать все

Судебная практика

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 27. 07.2022 по делу N 88-17885/2022, 2-886/2021
Категория спора: Защита прав на землю.
Требования правообладателя: Об установлении сервитута.
Обстоятельства: Земельный участок ответчика отделяет принадлежащий истице и ее детям жилой дом и земельный участок от дороги общего пользования. Иным способом пройти и проехать к своему дому, кроме как по земельному участку ответчика, истица не может.
Решение: Отказано.На момент возникновения у истца права на квартиру в жилом доме, имевшем статус многоквартирного, до признания его домом блокированной застройки, проезда к части жилого дома, принадлежащей истцу, не существовало, о чем истцу было известно. Вместе с тем земельный участок был огорожен и находился в общем пользовании. После признания дома домом блокированной постройки, передачи собственникам в пользование по договорам аренды земельных участков сформированных под эксплуатацию квартир, между сторонами были согласованы условия об установлении сервитута площадью 14 кв. м. Следовательно, истец согласилась, что при установлении такого сервитута ее права на пользование жилым домом и земельным участком ограничено не будет. Каких-либо доводов, что с момента установления сервитута площадью 14 кв. м обстоятельства изменились и истцу требуется установление сервитута большей площади, истцом не приводилось, доказательств не предоставлялось.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Статья: Проблемы трансформации жилых помещений в жилые дома блокированной застройки
(Батуева Э.Ц.)
(«Семейное и жилищное право», 2022, N 5)Достаточно многослойная схема, связанная с имевшейся неопределенностью в статусе дома блокированной застройки, с 1 марта 2022 г. локализована. С указанной даты в действующем законодательстве уточнены понятия «дом блокированной застройки» и «многоквартирный дом». В частности, законодатель в градостроительное законодательство ввел понятие дома блокированной застройки, определяя его отнесение к жилому дому и исключая его из разновидности многоквартирных домов. Речь идет о положениях Федерального закона от 30 декабря 2021 г. за N 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» . Документ существенно упростил подход к вводу в имущественный оборот домов блокированной застройки. Во-первых, блок жилого дома блокированной застройки, соответствующий установленным признакам, признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли он зданием или помещением в здании. Во-вторых, если, по сведениям ЕГРН, объект внесен в него в качестве жилого помещения, права на которое зарегистрированы, предоставлена возможность обратиться с заявлением на изменение вида объекта недвижимости с жилого помещения на здание с назначением «жилой дом» и видом разрешенного использования «дом блокированной застройки». Таким образом, законодательные изменения позволили существенно упростить для правообладателей документарное оформление домов блокированной застройки в качестве самостоятельных объектов. По сути, достаточным условием для признания здания либо помещения в качестве жилого дома блокированной застройки является необходимость соответствия установленным п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса признакам. При этом подготовка дополнительных заключений не требуется, что также сказывается на минимизации финансовых расходов стороны правообладателей.

Нормативные акты

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
(ред. от 28.12.2022)
«О несостоятельности (банкротстве)»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 19.04.2023)8. В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или домов блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в порядке, установленном статьей 201. 8 настоящего Федерального закона, если иной порядок не установлен настоящей статьей.

Приказ Росстата от 31.07.2015 N 351
«Об утверждении статистического инструментария для организации Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации федерального статистического наблюдения за аварийным жилищным фондом»8. По строкам 11 — 15 приводится общая площадь жилых помещений, требующая расселения в аварийных многоквартирных домах, в жилых домах блокированной застройки, в жилых домах (индивидуально-определенных зданиях), в специализированном жилищном фонде. Общая площадь жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, и занимаемых гражданами на основании договоров социального найма или принадлежащих гражданам на праве собственности, вследствие чего у муниципальных образований возникла или может возникнуть в будущем обязанность по предоставлению указанным гражданам других жилых помещений, выплаты им возмещения по основаниям, предусмотренным статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Индивидуальная многоквартирность блокированного дома

Федеральным законом от 30 декабря 2021 года № 476-ФЗ Градостроительный кодекс Российской Федерации был дополнен новым определением понятия «дом блокированной застройки», в результате чего вопрос, к какой именно категории объектов жилой недвижимости относятся такие дома, оказался запутан еще больше.

Прежнее определение позволяло считать дома блокированной застройки малоэтажными многоквартирными домами, когда каждый отдельный жилой блок, отделенный от соседнего блока общей боковой стеной, представлял собой, по сути, квартиру с той особенностью, что каждая такая квартира имела отдельный выход на прилежащий к жилому блоку земельный участок.            

Из нового определения исчезли понятие блока, характеристика его односемейности (одна семья – один блок), ограничение этажности (не более 3-х этажей), требование о нахождении на отдельном земельном участке. Вместо этого возникло акцентированное указание на то, что объект, ранее именовавшийся блоком, сам по себе является домом блокированной застройки – жилым домом с отдельным выходом на прилежащий к нему земельный участок.

Концепция, таким образом, была кардинально изменена. Отныне домом блокированной застройки должен считаться не весь ряд жилых блоков, объединенных между собой единством земельного участка, единством фундамента и общими боковыми стенами, а каждый отдельный жилой блок в таком ряду.

Нельзя сказать, что эта новелла имела эпохальный характер и открыла новую страницу в истории развития градостроительных отношений, но дискуссию в узких кругах приближенных к строительству юристов вызвало изрядную на тему того, являются ли заново определенные дома блокированной застройки самостоятельными объектами градостроительства в одном ряду с многоквартирными домами и индивидуальными жилыми домами, либо дома блокированной застройки теперь представляют собой индивидуальные жилые дома. Соответственно, весь ряд таких блокированных домов следует считать причудливым множеством объектов индивидуального жилищного строительства, сгруппированных между собой благодаря наличию общих боковых стен, единого земельного участка и единого фундамента.

Мнение в пользу отождествления определенного по-новому дома блокированной застройки с объектом индивидуального жилищного строительства основано на том, что в обоих случаях речь идет о жилом доме, который в силу статьи 16 Жилищного кодекса должен являться индивидуально-определенным зданием, состоящим из комнат и помещений вспомогательного назначения, т.е. принципиально не может иметь в своем составе отдельных жилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости (квартир, частей дома). Лыком в строку при этом является указание части 7 статьи 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» о том, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещения в жилом доме (он же – объект индивидуального жилищного строительства) не допускаются. Иными словами, и с этой позиции жилой дом принципиально должен иметь характеристику бесквартирности. Право собственности на жилой дом является строго индивидуальным, унитарным, ни с кем не делимым.

Поскольку дом блокированной застройки не может иметь в своем составе самостоятельных объектов недвижимости (квартир, частей дома), а объект индивидуального жилищного строительства также не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (квартиры, части дома), и при этом и тот, и другой дом названы в Градостроительном кодексе жилыми домами, из этого следует, что дом блокированной застройки и индивидуальный жилой дом это разновидности объектов индивидуального жилищного строительства.

Подобное рассуждение напоминает ложный силлогизм вроде того, что если у страуса — две ноги и у человека — две ноги, то это означает, что страус — это человек, а человек, соответственно, это — страус.           

Представляется, что вовсе не запрет на выделение в доме блокированной застройки самостоятельных объектов недвижимости в виде отдельных квартир или частей дома является его существенной характеристикой. Этот запрет вообще не является характеристикой самого блокированного дома, ни нормативной, ни строительной, но представляет собой каприз законодателя, который почему-то решил, что это правильно.

Обращение к судебной практике по вопросу о возможности или невозможности раздела дома блокированной застройки или индивидуального жилого дома на самостоятельные объекты недвижимости помогает не слишком. Суды ориентируются на то, что выдел в натуре частей индивидуального жилого дома возможен, если при этом возникают изолированные помещения. При этом в одних случаях характеристика изолированности применяется в самом жестком виде – под изолированностью понимается возникновение полностью автономных частей дома вплоть до автономности инженерных сетей, а в других – в значительно более мягком варианте, когда изолированными считаются даже отдельные комнаты, вследствие чего индивидуальный жилой дом превращается, по сути, в коммунальную квартиру с общей кухней, санузлом и выходом на прилежащий земельный участок.

С отождествлением определенного по-новому в Градостроительном кодексе дома блокированной застройки с объектом индивидуального жилищного строительства сложно согласиться по целому ряду существенных обстоятельств.

Во-первых, для определения дома блокированной застройки была сформулирована отдельная норма, помещенная в отдельный пункт статьи 1 Градостроительного кодекса, что само по себе говорит в пользу того, чтобы не рассматривать дома блокированной застройки в качестве разновидности объектов индивидуального жилищного строительства.

Во-вторых, во всем Градостроительном кодексе дома блокированной застройки упоминаются не в качестве разновидности индивидуальных жилых домов, но в качестве самостоятельного вида объектов капитального строительства, а в статье 55.28 они прямо названы отдельным видом зданий наравне с многоквартирными жилыми домами и объектами индивидуального жилищного строительства.

В третьих, новое определение дома блокированной застройки не ограничивает его этажность, т.е. могут быть построены не только двух- или трехэтажные дома, но также блокированные дома большей этажности. Сложно представить себе в качестве индивидуального жилого дома блокированный дом в пять, шесть или больше этажей, при том, что для индивидуальных жилых домов ограничение в три надземных этажа присутствует.

Наконец, из нового определения дома блокированной застройки также исчез признак односемейности. Возможность проживания в таком доме двух или более семей предполагает, что дом блокированной застройки может быть многоквартирным, что соответствует отсутствию требования об ограничении этажности.

Правда, возможность строительства многоэтажных и многоквартирных домов блокированной застройки ставит вопрос об их подобии отдельным корпусам или секциям многоквартирного дома. При том, что новым определением, исключающим понятие отдельного жилого блока, явно преследовалась цель отграничить дома блокированной застройки от смешения их именно с многоквартирными домами.

Но даже не это самое важное.

Объект индивидуального жилищного строительства определен как отдельно стоящее здание, т.е. не имеющее никаких общих конструктивных (строительных) элементов с другими зданиями, в частности, общих стен, что является дефинитивным признаком дома блокированной застройки. Сложно представить, каким образом наличие общей с соседом боковой стены у дома блокированной постройки позволяет этому дому являться, подобно объекту индивидуального жилищного строительства, «отдельно стоящим» зданием.

Наличие общего для различных собственников жилых помещений недвижимого имущества приближает дом блокированной застройки к многоквартирному дому и отдаляет его от объекта индивидуального жилищного строительства. С другой стороны, признак «бесквартирности» (хотя и спорный сам по себе) отодвигает дом блокированной застройки от многоквартирного дома в сторону индивидуального жилого дома. В результате дом блокированной застройки занимает среднее, промежуточное положение, что лишний раз говорит о том, что он является самостоятельным видом жилых зданий, а не разновидностью многоквартирных домов или индивидуальных домов.

Наличие общего имущества – это концептуальная, базовая характеристика. Она должна быть присуща дому блокированной застройки изначально, с момента завершения его строительства, и навсегда, т.е. неустранимо.

Наличие общей с соседом боковой стены или даже двух таких стен предполагает наличие общего фундамента у всех домов блокированной застройки, расположенных в одном ряду. А общность фундамента, в свою очередь, означает наличие общего земельного участка под таким фундаментом. И эта общность, возникшая в ходе строительства всего ряда домов блокированной застройки, является нераздельной и неустранимой.

При возникновении права общей собственности на индивидуальный жилой дом с последующим выделением долей в праве общей собственности в натуре с физическим разделом самого дома, например, вследствие развода супругов или при вступлении в наследование домом двумя или более наследниками, также возникает общее имущество в виде общих стен, общего фундамента, общего подлежащего под домом земельного участка. Однако такая общность имущества возникает вследствие стечения обстоятельств, а не по замыслу проектировщика и застройщика. Возникнув однажды, эта общность имущества   впоследствии может быть устранена без причинения ущерба самому зданию как объекту недвижимости. Доли в праве общей собственности на фундамент, крышу, земельный участок могут слиться в лице единого, унитарного собственника.

Аналогичное юридическое и строительное оперирование совершенно невозможно в случае с домом блокированной застройки. Общность некоторых его строительных элементов, а также общность подлежащего земельного участка была установлена в проекте его строительства, выполнена в результате такого строительства и не может быть устранена иначе, как разрушением всего дома или всех домов в одном ряду.

Допустимо ли в таком случае при обязательном, изначальном и неустранимом наличии общего имущества собственников двух соседних жилых домов блокированной застройки рассматривать эти дома в качестве отдельно расположенных или отдельно стоящих для того, чтобы отождествлять их с индивидуальными жилыми домами? 

Очень сомнительно.

Да, собственники двух соседних земельных участков могут построить свои индивидуальные дома впритык друг к другу таким образом, чтобы боковая стена одного дома служила подпорной стеной для боковой стены другого дома. Сомневающиеся в такой возможности могут вспомнить характер застройки исторических центров средневековых европейских городов, да и значительно более близкого нам Санкт-Петербурга. Но в случае такой застройки не будет единой общей стены для двух соседних домов, но будут две разные стены, относящиеся к двум разным домам и расположенные каждая на своем отдельном фундаменте и отдельном (размежеванном) земельном участке.

И юридически, и в житейском смысле покупатель объекта индивидуального жилищного строительства приобретает в свою личную, не делимую ни с кем собственность именно жилой дом вместе с земельным участком, на котором он расположен, или вместе с долей в праве общей собственности на такой земельный участок. Долей, которую можно выделить в натуре, образовав свой отдельный участок под своим отдельным домом после выполнения всех необходимых процедур межевания, кадастрового учета и государственной регистрации.            

Покупатель дома блокированной застройки приобретает отдельный жилой дом только в житейском, обывательском смысле, и именно на этот смысл упирают рекламные проспекты застройщиков.

В юридическом смысле приобретается не жилой дом целиком и неделимо ни с кем, поскольку обязательно присутствует общее имущество. Юридически приобретается жилое помещение, именуемое домом блокированной застройки, и доля в праве собственности на общее имущество – боковую стену, фундамент и на подлежащий под всеми домами в одном ряду земельный участок, а возможно также, доля в праве общей собственности на единую для всех домов одного ряда крышу. При этом никакую из этих долей выделить в натуре невозможно. Нельзя распилить общую боковую стену или фундамент и размежевать общий участок, на котором он расположен.

Можно даже сказать иначе, понятие дома блокированной застройки, включает в себя жилое помещение индивидуального использования с отдельным выходом на прилегающий к нему земельный участок и долю в праве собственности на общее для всех собственников жилых помещений недвижимое имущество, из которого минимально обязательным является общая боковая стена двух непосредственно соседствующих друг с другом жилых помещений, и, как следствие, общий фундамент и общий подлежащий под домом земельный участок.

Ситуация полностью аналогична покупке квартиры в многоквартирном доме, при которой покупатель приобретает, конечно, не сам дом, а только отдельное жилое помещение в доме и долю в праве собственности на общее имущество, которую также невозможно выделить в натуре.            

И как при таком рассуждении называть дом блокированной застройки индивидуальным жилым домом?            

Получается, что, стремясь отойти от отождествления домов блокированной застройки с многоквартирными домами, что подкреплялось старым определением жилых блоков в статье 49 Градостроительного кодекса в редакции, действовавшей до принятия Федерального закона № 476-ФЗ, авторы нового определения никуда далеко не ушли, но при этом, благодаря новому определению, создали возможность для впадения в другую крайность — в отождествление домов блокированной застройки с индивидуальными жилыми домами. Как говориться, из огня, да в полымя.

С земельным участком, на котором расположен один ряд домов блокированной застройки тоже все не просто.

Только прилежащий к выходу из дома блокированной застройки земельный участок (обычно, площадью в одну или несколько соток) можно приобрести в безраздельную, унитарную (не делимую ни с кем) собственность при приобретении дома блокированной застройки. И только этот участок можно сформировать в натуре в том случае, если он изначально был приобретен как доля в праве общей собственности на весь общий большой участок под всем рядом домов.           

Земельный участок под общим фундаментом, на который опираются общие боковые стены, можно приобрести только как долю в праве общей собственности.           

Из этого следует, что в случае с домами блокированной застройки юридически возможны две основные ситуации вступления покупателя дома в права земельного собственника.           

Покупатель может приобрести дом блокированной застройки и, одновременно, долю в праве общей собственности на единый земельный участок, на котором расположены все дома в одном ряду или вообще все дома всех рядов согласно документации по планировке территории.

Подозреваю, что именно так и происходит в большинстве случаев приобретения домов блокированной застройки.           

Значит, чтобы получить в свою индивидуальную собственность придомовой участок, покупателю дома блокированной застройки придется самому заняться выделом приходящейся на такой участок земельной доли в натуре, заказом и оплатой кадастровых работ, государственной регистрацией права собственности на этот участок. Участок же под единым фундаментом и общими боковыми стенами как был, так и останется навсегда в общей собственности.

Возможно, что застройщик перед продажей завершенных строительством домов блокированной застройки все же озаботился размежеванием придомовых участков. Тогда одновременно с блокированным домом покупатель приобретет в собственность такой участок вместе с долей в праве общей собственности на подлежащий под домом земельный участок, т.е. земельный участок под общим фундаментом.           

Таким образом, покупка дома блокированной застройки означает, что одновременно с ним всегда будет приобретена доля в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен такой дом, и эта доля никогда не сможет быть преобразована в земельный участок в натуре.

И снова риторический вопрос – как в таком случае дом блокированной застройки может быть отождествлен с индивидуальным жилым домом, при покупке которого за ним следует и одновременно приобретается в полную и безраздельную собственность весь земельный участок, на котором такой дом расположен со всеми его стенами и фундаментом. А если приобретается доля в праве общей собственности на землю, то она всегда может быть выделена собственником дома в натуре в полном размере такой доли, поскольку индивидуальный жилой дом не имеет никаких общих с соседями стен и общего фундамента. Подлежащий под индивидуальным жилым домом земельный участок в принципе может быть размежеван, что невозможно в случае с подлежащим земельным участком дома блокированной застройки.

В общем, ни предыдущее, ни новое определение домов блокированной застройки ни с какой точки зрения нельзя признать удовлетворительными. Никакие это не отдельные жилые дома, и даже не полностью автономные жилые помещения, поскольку расположены на общем земельном участке, на общем фундаменте, с общими коммуникациями и, часто, под общей крышей.

Наличие у каждого жилого помещения отдельного выхода на свой собственный крошечный земельный участок не превращает дом блокированной застройки в настоящий индивидуальный жилой дом. Он продолжает оставаться многоквартирным домом, построенным «горизонтально». Но поскольку такой участок все же присутствует, а его приятное наличие вместе с не менее приятным отсутствием соседей сверху и снизу является важнейшим обстоятельством для принятия покупателем решения о приобретении именно такого жилого помещения, а не квартиры в многоквартирном доме, то это позволяет говорить о том, что дома блокированной застройки для целей регулирования градостроительных, земельных и жилищных отношений являются четвертым самостоятельным основным видом жилых помещений наравне с отдельными квартирами, комнатами в коммунальных квартирах, индивидуальными жилыми домами.

Собственно, именно в реализации такого подхода и состояла цель включения в Градостроительный кодекс нового определения домов блокированной застройки.

10 примеров притеснения арендодателя и 10 примеров притеснения арендатора

Когда деньги, инвестиции и среда обитания смешиваются, это может создать пороховую бочку для некоторых отношений между арендодателем и арендатором.

В зависимости от того, на чьей вы стороне, может быть легко бросать камни…

… однако, как и у большинства вещей в жизни, у медали есть две стороны.

Мы собираемся разобрать 10 примеров притеснений арендодателей и 10 примеров притеснений арендаторов. Самое главное, мы обсудим, как исправить ситуацию.

Большинство арендодателей, вероятно, не намерены беспокоить своих арендаторов, но понимание того, что это значит, и выявление ситуаций, которые могут рассматриваться как домогательства, помогут арендодателям понять, чего не следует делать, особенно когда напряженность накаляется и они расстроены.

Что такое притеснение арендодателя?

Домогательство арендодателя — это когда арендодатель создает условия, призванные побудить арендатора разорвать договор аренды или иным образом отказаться от сдаваемого в аренду имущества, которое он или она занимает в настоящее время. Домогательство арендодателя — это особый набор действий, которые признаются законом, и арендодатели могут быть наказаны за такого рода действия.

Хотя иногда трудно доказать домогательство арендодателя, все больше и больше судов признают такое поведение и налагают соответствующие юридические санкции, когда дело передается в суд.

10 Примеры притеснений арендодателя

1. Несвоевременное и ответственное выполнение задач по техническому обслуживанию
2. Отказ от ранее разрешенных удобств, таких как привилегии в бассейне или услуги по благоустройству территории
3. Придуманные или преувеличенные уведомления о ненадлежащем поведении
4. Уведомления о ненадлежащем поведении, в которых выделяется арендатор, а нарушения со стороны других арендаторов игнорируются
5. Отказ принять или иным образом подтвердить надлежащую оплату арендной платы
6. Вход на территорию без уважительной причины или надлежащего уведомления, часто неоднократно
7. Создание неудобств (например, громкий шум или разбрасывание мусора), которые мешают арендатору спокойно наслаждаться арендованным помещением
8. Умышленное уничтожение имущества арендатора
9. Угрозы финансового ущерба, такие как сообщение в бюро кредитных историй или отказ предоставить положительные отзывы о будущих арендодателях
10. Физическое запугивание и угрозы физической расправой

Преследование арендодателей часто происходит, когда арендодатели чувствуют, что они не могут дождаться надлежащих методов повышения арендной платы или отказа от продления договоров аренды. Многие случаи происходят в районах со строгим контролем за арендной платой, где арендодатели хотят избавиться от нынешних арендаторов с более низкой арендной платой в пользу новых арендаторов с более высокой оплатой.

Арендодатели, которые прибегают к этим действиям, часто пытаются избежать расходов на выселение и хлопот, связанных с выселением арендатора надлежащим, законным способом.

Даже если арендатор нарушает договор аренды или арендодатель решил не продлевать договор аренды по истечении срока его действия, у арендодателей нет оправдания и уважительной причины беспокоить арендаторов.

В Нью-Йорке домовладелец может быть даже оштрафован на сумму от 1000 до 10 000 долларов за домогательство.

10 Примеры преследования арендатором арендодателя:

1. Арендатор отказывается платить арендную плату, ссылаясь на проблемы с ремонтом
2. Арендодатель постоянно получает жалобы на шум от арендатора
3. Арендатор отправляет арендодателю электронные письма или текстовые сообщения с угрозами
4. Арендатор платит арендную плату большими суммами сдачи
5. Арендодатель выполняет надлежащие процедуры для повышения арендной платы, а арендатор отказывается платить или отказывается от арендной платы
6. Арендатор нарушает гарантии проживания других арендаторов
7. Арендатор появляется в доме домовладельца
8. Арендатор нападает на домовладельца
9. Арендатор отказывается следовать правилам парковки
10. Арендатор утверждает, что отправил наличные по почте в счет арендной платы и отказывается платить арендную плату сейчас

Возмездие со стороны арендодателя

Другой аспект преследования со стороны арендодателя возникает, когда арендатор подает жалобу на арендодателя владельцу здания, квартирному товариществу или государственному учреждению.

Это называется возмездием арендодателя и признается законом как поведение, направленное на наказание арендатора за надлежащую подачу обоснованной жалобы или организацию или вступление в союз арендаторов или аналогичную группу. Арендаторы также могут быть защищены от мстительных арендодателей, если они должным образом удерживают деньги из арендной платы за ремонт в соответствии с законами своего штата.

Если арендатор подал жалобу на то, что арендодатель сделал или не сделал, некоторые арендодатели могут обидеться или разозлиться и приступить к наказанию арендатора. В дополнение к поведению, описанному ранее, арендодатели часто принимают ответные меры, инициируя процесс выселения, повышая арендную плату или что-то меняя в условиях аренды.

Другие ответные действия могут включать ограничение или уменьшение количества услуг. Хотя такие действия вполне приемлемы для арендодателей, когда между ними и арендатором нет проблем, их можно рассматривать как акт возмездия, если они совершаются вскоре после жалобы арендатора.

Суды автоматически признают такие действия арендодателя (обычно в течение шести месяцев) после действий арендатора ответными мерами. Поэтому, если арендатор жалуется, бремя доказывания лежит на арендодателе, чтобы показать, что его действия не являются местью за то, что сделал арендатор.

Арендодатель должен будет убедить суд в том, что он предпримет это действие (повысит арендную плату, не продлит договор аренды и т. д.) независимо от действий арендатора. Если действие происходит на некотором расстоянии и на некотором расстоянии от защищенного действия арендатора, все равно может быть доказано, что это возмездие, но бремя доказывания переходит на арендатора.

Что делать, если арендодатель притесняет арендатора?

В большинстве городов обычно есть организации, представляющие арендаторов и их права. Быстрый локальный поиск в Google должен показать, так ли это в вашем районе. Например, здесь, в Буффало, штат Нью-Йорк, у нас есть HOME (Housing Opportunities Made Equal), куда любой арендодатель или арендатор может позвонить, чтобы обсудить проблемы или вопросы, которые у них есть.

Услуги, подобные этим, являются хорошим шагом, если обычные методы исправления не работают или арендатор или арендодатель ведет себя неправомерно.

Практический результат

Применение запугивания, принуждения или домогательств с целью заставить арендатора освободить арендуемое помещение является нарушением закона. Также противозаконно наказывать арендатора за защищенное действие.

Чтобы защитить себя от обвинений, арендодателям важно сохранять копии всех уведомлений, писем, договоров аренды и т. д. Также рекомендуется записывать резюме телефонных разговоров, отмечать свидетелей разговоров и иным образом документировать сомнительные действия.

Например, если арендатор подает жалобу в государственное учреждение, а арендодатель планировал поднять арендную плату для всех через несколько месяцев, он или она должны документально подтвердить, что арендная плата была повышена для всех, а не только для конкретного арендатора.

Понимание того, какие действия и поведение могут представлять собой домогательства, является важным компонентом, который арендодатели должны понимать для успешного управления сдаваемым в аренду имуществом. Избегание домогательств, даже если они непреднамеренные, — лучший способ иметь дело с арендаторами, а арендодатели должны вместо этого выбирать надлежащие законные методы управления своей арендной платой.

Есть ли у вас какие-либо предложения о том, как арендодателям лучше реагировать на обвинения арендаторов в домогательствах? Пожалуйста, поделитесь этой статьей и дайте нам знать в разделе комментариев ниже.

Block and lot: что это такое и как мне найти его в Нью-Йорке?

Номер блока и участка — это уникальный набор цифр, идентифицирующий недвижимость. В Нью-Йорке, где есть пять районов, это известно как BBL — район, квартал и участок.

Квартал — это то, на что это похоже — группа смежных участков, ограниченных улицами так же, как городской квартал. Участок представляет собой отдельный участок земли в блоке, предназначенный для продажи или полной передачи покупателю.

Однако существуют исключения из того, что представляет собой блок. Иногда на квартал приходится два-три городских квартала. Двумя особыми исключениями являются Бэттери-Парк-Сити и Бруклинская военно-морская верфь. Оба являются одним блоком.

США и Канада используют систему обследования блоков и участков для обнаружения и идентификации земли. Обычно он используется в густонаселенных районах, таких как города и поселки. Она также известна как зарегистрированная система съемки площадок или зарегистрированная система съемки карты.

Как работает эта система?

Когда застройщик хочет создать подразделение, он должен разделить участок земли. Когда это происходит, геодезист создает карту площадки для подачи в местный окружной суд. На карте показаны границы каждого участка, сервитут, расположение инженерных сетей и улиц.

Вот так кусок земли получает блок и много. Каждый участок земли получает номер лота. Кроме того, каждая группа смежных участков получает номер блока.

Проверить Рыночная новая разработка для получения большей информации о квартирах Нью-Йорка.

БЕСПЛАТНАЯ ПРОБНАЯ ВЕРСИЯ НА СЕМЬ ДНЕЙ

Как работают блоки и участки для кондоминиумов Нью-Йорка?

Нью-Йорк использует номера BBL: район, квартал и участок. Этот 10-значный номер можно использовать для идентификации каждого отдельного участка земли в Нью-Йорке. Он также универсален, поэтому упрощает отслеживание зданий в базах данных.

Первая цифра обозначает район: 1 — Манхэттен, 2 — Бронкс, 3 — Бруклин, 4 — Квинс и 5 — Статен-Айленд. Следующие пять представляют блок. Во многих случаях номер блока состоит менее чем из пяти цифр. В этом случае перед пятью блочными цифрами добавляются нули. То же самое касается лота, который соответствует четырем цифрам в конце.

Участок под застройку почти всегда начинается с цифры 75. Рассмотрим многоквартирный дом на фотографии выше по адресу 550 Vanderbilt Ave в Prospect Heights, Бруклин. Строительный блок 1129. Его лот 7501. Следовательно, его BBL 3011297501.

Вы можете увидеть блок и участок для этого здания на фото ниже. Это из Marketproof, где показаны карты каждого здания. (Подробнее об использовании Marketproof для поиска блоков и участков ниже.)

Обратите внимание, что если мы перейдем прямо через улицу на другую сторону Вандербильт-авеню, блок изменится на одну цифру. 1130 вместо 1129— один интуитивный блок позади.

Многие лоты часто интуитивно понятны. Номер лота многоквартирного дома, выделенного на фотографии выше, равен 10 или 00010, как это было бы написано в BBL. Проверьте номер лота квартиры рядом с ним: 9.

А как насчет BBL квартир в многоквартирном доме?

Многоквартирные дома содержат разные BBL для каждой квартиры.

Давайте посмотрим на BBL разных квартир в 550 Вандербильте. Блок и участок для энергоблока 918 — это 1129 и 1195. Обратите внимание, что по сравнению с BBL для здания район и квартал этой конкретной квартиры не меняются. Таким образом, первые шесть цифр BBL квартиры соответствуют BBL здания: 301129. Добавьте четыре для конкретного участка квартиры, и вы получите полный BBL для отдельной квартиры: 3011291195.

Если вы посмотрите на другую единицу в то же самое здание, вы заметите, что, опять же, район и квартал остаются прежними. Меняется только многое. Итак, для Блока 1М BBL равен 301129.1004.

Департамент финансов выделяет BBL для целей налогообложения. Департамент строительства выдает еще один идентификатор — идентификационный номер здания.

Дома в густонаселенных районах имеют свое физическое расположение, описанное блоком и участком

Как искать блок и участок на Marketproof

Marketproof позволяет искать определенные здания. Давайте остановимся на примере 550 Vanderbilt. Введите это в строку поиска на главной странице, и вы попадете на страницу создания. Сразу же на вкладке дома/обзора здания вы увидите блок и участок. Это означает, что вы можете определить BBL.

Для определенных единиц измерения перейдите с вкладки обзора на вкладку единиц измерения. Здесь у вас есть выбор. С помощью бесплатной версии Marketproof вы можете проверить объекты, выставленные на продажу или аренду. Нажмите на одну из этих единиц (включая наш предыдущий пример, единицу 1M), перейдите на вкладку обзора, и вы увидите блок и участок.

Однако общедоступные квартиры могут составлять лишь небольшой процент квартир в здании. Если вы хотите увидеть весь инвентарь — теневой инвентарь или квартиры на продажу, которые не указаны в списке, и квартиры, которые уже проданы — вы можете подписаться на Marketproof New Development. Это обеспечит доступ к Интернету только для просмотра каждой квартиры в зданиях Нью-Йорка.

Фото предоставлено 300 West Harlem. BBL этого здания: 1019480035.

Может ли блок и участок повлиять на цену продажи дома?

Блок и лот сами по себе не могут влиять на цену продажи. Однако расположение в востребованном квартале привлечет покупателей и, следовательно, приведет к более высокой цене. Покупатели, продавцы и агенты будут ссылаться на местонахождение объекта недвижимости не на основе его квартала и участка, а скорее на основе перекрестка улиц.