Признание права собственности на жилой дом в судебном порядке: Как признать право собственности на квартиру, дачу, коттедж, гараж через суд, какие нужны документы, какой порядок

Содержание

Признание права собственности на пристрой

 

Адвокат города Саратова и Саратовской области, Боряев Андрей Александрович      оказывает квалифицированную юридическую помощь и услуги на профессиональной основе по жилищным делам, жилищным вопросам, жилищным спорам, получению жилья, жилищному кодексу, предоставлению жилья, выселению, расселению, нуждающимся в жилье, определения порядка пользования жильем, получению жилья молодыми семьями, а также другим вопросам связанным с жильем.

 

Жилищные вопросы относятся к категории сложных вопросов.

 

Поэтому, если у Вас возник такой вопрос, то лучше Вам  обратится к специалисту, так как самому разобраться подчас бывает не просто.   

 

В случае если у Вас возник вопрос Вы можете проконсультироваться у меня по телефону или согласовать время очной консультации, а также задать свой вопрос,  перейдя по ссылке  «задать свой вопрос адвокату».

 

Также могу оказать юридическую помощь дистанционно (удаленно), для чего пройдите по ссылке Моя помощь жителям других городов 

 

Адрес: Россия, г. Саратов, ул Чернышевского,  д. 60/62, оф. 509. 

Здание «Фрегат» напротив бассейна «Саратов», (район ледового дворца спорта «Кристалл», район Городского парка.) 

Телефон: +7 (8452) 32- 47- 97, в федеральном формате: +7 962-622-47-97

 E-mail: [email protected] 

 

Дело № 2-272/2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 февраля 2014 года        г.Арзамас

Арзамасский городской суд Нижегородской области в составе:

председательствующего судьи Попова С.Б.,

при секретаре Роговой Е.А.,

с участием истца Боряевой А.А.,

представителя истца Боряевой А.А. — адвоката Птицына С.Е. в соответствии с ордером № от <дата> года,

третьего лица Деминой Т.С.,

представителя третьего лица Деминой Т.С. — адвоката Мирзагитова С.А. в соответствии с ордером № от <дата> года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Боряевой А.А., Боряева А.А., Боряева А.Н. к администрации <адрес>, администрации <адрес> о признании права собственности,

установил:

Боряева А.А., Боряев А.А., Боряев А.Н. обратились в суд с иском к администрации <адрес> о признании права собственности, указав, что на основании договора купли-продажи от <дата> года, зарегистрированного в БТИ <адрес><дата> года, они приобрели в собственность двухэтажный кирпичный жилой <адрес> общей площадью *** кв.м, расположенный на земельном участке площадью *** кв.м, в следующих долях: Боряев А.А. — 1/3 доли, Боряева А.А. — 2/9 доли, Боряев А.Н. — 2/9 доли, Романова М.С. — 2/9 доли. В <дата> ими за счет общих средств всех собственников указанного дома был построен кирпичный пристрой лит А2 общей площадью *** кв.м, площадь застройки *** кв.м. После строительства пристроя общая площадь жилого дома составляет *** кв.м, из них жилая *** кв.м. Право собственности на указанный пристрой в установленном законом порядке не регистрировалось. <дата> одна из собственников указанного жилого дома — Романова М.С. умерла. Боряева А.А. является единственной наследницей по завещанию после смерти Романовой М.С. В наследственную массу входит 2/9 доли в праве собственности на жилой<адрес>. В настоящее время у них возникла необходимость оформить в установленном законом порядке право собственности на указанный пристрой и соответствующую долю в праве собственности на этот жилой дом в порядке наследования, но по причине того, что отсутствуют необходимые для этого документы, разрешить данный вопрос во внесудебном порядке не представляется возможным. Поскольку пристрой к дому был построен за счет их собственных средств на земельном участке, находящемся в их постоянном пользовании, они открыто владеют данным пристроем более 15 лет, а соответствующая доля в праве собственности на данный пристрой не была оформлена за одним из собственников — наследодателем Романовой М.С. в установленном законом порядке в том числе по независящим от него обстоятельствам, полагают, что имеются все основания для признания за ними права собственности на данный пристрой в соответствующих долях. Согласно строительно-техническому исследованию № от <дата> при строительстве пристроя к жилому дому целостность несущих и ограждающих конструкций жилого дома не нарушена, не нарушены требования Строительных норм и Правил (СНиП), Санитарных норм (САНПиН) и не создана угроза жизни и здоровью людей. Боряева А.А., Боряев А.А., Боряев А.Н. просят суд признать за ними право собственности на двухэтажный жилой дом общей площадью *** кв.м, из них жилой *** кв.м, расположенный на земельном участке площадью *** кв.м по адресу: <адрес>, в следующих долях: за Боряевой А.А. — 4/9 доли, за Боряевым А.А. — 1/3 доли, заБоряевым А.Н. — 2/9 доли.

Определением суда в качестве соответчика привлечена администрация <адрес>.

Третье лицо Демина Т.С. предъявила самостоятельные требования к Боряевой А.А., Боряеву А.А., Боряеву А.Н. об устранении нарушений, в соответствии с которыми просит суд обязать Боряеву А.А., Боряева А.А., Боряева А.Н. устранить допущенные нарушения градостроительных норм при строительстве самовольно возведенного пристроя к жилому дому по адресу: <адрес>, обязав их снести или перенести за свой счет вышеуказанный самовольно возведенный пристрой на расстояние не менее 3 м от границы ее земельного участка, а также снести или перенести за свой счет строение бани, самовольно возведенное на границе их земельных участков, на расстояние не менее 1 м от границы ее земельного участка.

Определением суда производство по делу в части требований Деминой Т.С. прекращено в связи с отказом последней от своего иска.

В судебном заседании истец Боряева А.А. и ее представитель — адвокат Птицын С.Е. исковые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержали.

Истцы Боряев А.А. и Боряев А.Н. в судебное заседание не явились, в соответствии с телефонограммами просят рассмотреть дело в их отсутствие.

С учетом мнения участвующих лиц, в соответствии с ч.5 ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истцов Боряева А.А. и Боряева А.Н.

Представители ответчиков администрации <адрес> и администрации <адрес> в судебное заседание не явились, в соответствии с письменными заявлениями просят рассмотреть дело в их отсутствие.

С учетом мнения участвующих лиц, в соответствии с ч.4 ст.167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчиков.

Третье лицо Демина Т.С. и ее представитель — адвокат Мирзагитов С.А. исковые требования оставили на усмотрение суда.

Выслушав участвующих лиц, изучив материалы дела, проанализировав и оценив доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно п.1, 3 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка… Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Согласно п.1 ст.264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно п.1, 3 ст.271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст.41 Земельного Кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст.40 Земельного Кодекса РФ.

Согласно ст.40 Земельного Кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст.42 Земельного Кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п.1 ст.83 Земельного Кодекса РФ землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

Согласно п.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно ст.9 Федерального закона от 29.12.2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» градостроительныйкодекс Российской Федерации применяется к отношениям по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территорий, архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства, возникшим после его введения в действие. К указанным отношениям, возникшим до введения в действие Градостроительногокодекса Российской Федерации, Градостроительныйкодекс Российской Федерации применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. Положения части 17 статьи 51 Градостроительногокодекса Российской Федерации применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие Градостроительногокодекса Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что на основании договора мены от <дата> года, зарегистрированного в БТИ <дата> года, Боряев А.А., Боряев А.Н., Боряева А.А. являются и Романова М.С. при жизни являлась собственниками двухэтажного жилого дома общеполезной площадью *** кв.м, в том числе жилой *** кв.м, на земельном участке площадью *** кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в следующих долях: Романова М.С., Боряева А.А.,Боряев А.Н. — по 2/9 доли, Боряев А.А. — 1/3 доли.

Указанные обстоятельства подтверждаются: договором мены от <дата> года; выпиской из реестровой книги № от <дата> года.

Из искового заявления следует, что в <дата> истцами и при жизни Романовой М.С. был возведен пристрой литер А2 к указанному дому общей площадью *** кв.м, что также подтверждается техническим паспортом данного дома от <дата> года, в соответствии с которым пристрой литер А2 был возведен в <дата>.

Из искового заявления следует, что пристрой литер А2 возведен без соответствующего разрешения, что свидетельствует о том что пристрой литер А2 является самовольной постройкой.

В соответствии со строительно-техническим исследованием № от <дата> года, выполненным НП «***», качество выполненных строительно-монтажных работ пристроя (литер А2) к жилому дому удовлетворительное, выполненные ремонтно-строительные работы удовлетворяют требованиям СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания», техническое состояние основных конструкций в соответствии с СП 13-102-2003 в целом работоспособное, также отсутствуют нарушения строительных, санитарных норм и правил при его возведении в отношении правообладателей соседних участков, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права от <дата> № и от <дата> № собственником соседнего жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, является Демина Т.С.

Пристрой не нарушает права и охраняемые законом интересы Деминой Т.С., о чем свидетельствует то, что она отказалась от самостоятельных исковых требований в части сноса данного пристроя.

Сведений о том, что пристрой нарушает права и законные интересы других лиц, в материалах дела не имеется.

Учитывая, что на момент возведения пристроя литер А2 Романова М.С., Боряева А.А., Боряев А.Н., Боряев А.А. не являлись собственниками вышеуказанного земельного участка, однако пользовались данным земельным участком в связи с тем, что проживали в доме по указанному адресу, сособственником которого они являлись, суд полагает, чтоРоманова М.С., Боряева А.А., Боряев А.Н., Боряев А.А. в соответствии со ст.271 ГК РФ имели право распоряжаться недвижимостью на данном земельном участке по своему усмотрению, и в соответствии со ст.41, 40 Земельного Кодекса РФ имели право возводить на указанном земельном участке жилые сооружения, в том числе, пристрой к дому.

Пристрой был возведен Романовой М.С., Боряевой А.А., Боряевым А.Н., Боряевым А.А. на земельном участке без нарушения его целевого назначения, нарушения градостроительных и строительных норм и правил при этом не допущено, сохранение пристроя не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поэтому суд полагает, что Романова М.С. (при жизни), Боряева А.А., Боряев А.Н., Боряев А.А. приобрели право собственности на пристрой А2 к дому <адрес>.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что в связи с возведением пристроя указанными лицами производилось перераспределение долей в праве собственности на жилой дом, поэтому суд приходит к выводу о том, что Романова М.С. (при жизни), Боряева А.А., Боряев А.Н., Боряев А.А. приобрели право собственности на пристрой литер А2 в следующих долях: Романова М.С., Боряева А.А., Боряев А.Н. — по 2/9 доли, Боряев А.А. — 1/3 доли.

С учетом возведения пристроя литер А2 общая площадь дома по указанному адресу стала составлять *** кв.м, в том числе жилая *** кв.м, что подтверждается техническим паспортом жилого дома от <дата> года.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно ст.1111 ГК РФ наследование осуществляется по завещанию и по закону.

Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных настоящим Кодексом.

Согласно п.1 ст.1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять.

Согласно п.2 ст.1152 ГК РФ принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

Согласно п.1 ст.1153 ГК РФ принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Романова М.С. умерла <дата> года.

После смерти Романовой М.С. открылось наследство, в том числе, в виде имущества: 2/9 долей жилого дома по адресу: <адрес>.

Боряева А.А. является наследником 2/9 долей жилого дома по адресу: <адрес>, после смерти Романовой М.С. в соответствии с завещанием от <дата> года, а также наследником жилого дома и земельного участка по адресу:<адрес>, в соответствии с завещанием от <дата> года.

<дата> Боряева А.А. обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства в виде жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что Боряева А.А. в установленный срок приняла наследство после смерти Романовой М.С.

На основании постановления нотариуса от <дата> Боряевой А.А. отказано в выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию в отношении 2/9 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу:<адрес>, в связи с тем, что документов, разрешающих реконструкцию (пристрой) жилого дома не представлено.

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что после смерти Романовой М.С. истецБоряева А.А. в порядке наследования приобрела право собственности на 2/9 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный жилой дом, в связи с чем, размер доли Боряева А.А. в праве общей долевой собственности на данный дом стал составлять 4/9 (2/9 + 2/9).

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что исковые требования о признании за истцами права собственности на двухэтажный жилой дом общей площадью *** кв.м, в том числе жилой *** кв.м, расположенный на земельном участке площадью *** кв.м по адресу: <адрес>, в соответствующих долях: Боряева А.А. — 4/9 доли, Боряев А.Н. — 2/9 доли, Боряев А.А. — 1/3 доли, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Боряевой А.А., Боряева А.А., Боряева А.Н. удовлетворить.

Признать за Боряевой А.А., <дата> года рождения, уроженкой <адрес>, гражданкой РФ, паспорт №, выдан РОВД<адрес> <дата> года, зарегистрированной по адресу: <адрес>, право собственности на 4/9 доли в праве общей долевой собственности на двухэтажный жилой дом общей площадью *** кв.м, в том числе жилой *** кв.м, расположенный на земельном участке площадью *** кв.м по адресу: <адрес>.

Признать за Боряевым А.А., <дата> года рождения, уроженцем <адрес>, гражданином РФ, паспорт ***, выдан отделом УФМС России по <адрес> <дата> года, зарегистрированным по адресу: <адрес>, право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на двухэтажный жилой дом общей площадью *** кв.м, в том числе жилой*** кв.м, расположенный на земельном участке площадью *** кв.м по адресу: <адрес>.

Признать за Боряевым А.Н., <дата> года рождения, уроженцем <адрес>, гражданином РФ, паспорт №, выдан РОВД <адрес> <дата> года, зарегистрированным по адресу: <адрес>, р.<адрес>, право собственности на 2/9 доли в праве общей долевой собственности на двухэтажный жилой дом общей площадью *** кв.м, в том числе жилой *** кв.м, расположенный на земельном участке площадью *** кв.м по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Арзамасский городской суд Нижегородской области в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья        Попов С.Б.

Признание права собственности на недвижимость через суд

Подчас признание права собственности на недвижимость через суд, является единственным способом сохранения за собой права на это ценное имущество. Чаще всего в суд обращаются обладатели прав на квартиры в новостройках из-за особенностей долевого строительства в нашей стране и недостаточных государственных мер воздействия на недобросовестных застройщиков. К признанию права собственности на недвижимость через суд часто прибегают и владельцы квартир на вторичном рынке жилья, в случае: отказа государственных органов в приватизации служебного жилья, совершения мошеннических действий с квартирами, наличия расхождений или ошибок в правоустанавливающих документах, недооформлением документов на собственность наследодателями, а также в ряде других случаев. С проблемами в оформлении прав на недвижимость сталкиваются владельцы земельных участков и нежилых помещений.

Признание права собственности на квартиру в новостройке

До недавнего времени суды были просто завалены делами о признании права собственности на квартиру в новостройке. И связано это быто с недобросовестностью застройщиков, минимальным государственным контролем за сферой строительства жилья, отсутствием какой бы то ни было серьезной ответственности застройщиков за невыполнение обязательств по строительству домов. Значительная часть дел, рассматриваемых судами, возбуждались в связи с остановкой строительства, мошенническими схемами продажи квартир в строящихся домах, банкротством застройщиков или двойными продажами квартир.

После того, как государство начало наводить порядок в сфере долевого строительства, количество дел о признании права собственности на квартиру в новостройке заметно сократилось. Тем не менее эта категория судебных дел до сих пор часто рассматривается судами.

Наиболее распространенной причиной обращения граждан в суд с иском о признании права собственности, является задержка в оформлении застройщиком документации на построенный дом (нет акта ввода жилого дома в эксплуатацию, нет акта реализации инвестиционного контракта, застройщик не подписывает акт приема-передачи квартиры). Во всех этих случаях дольщик не может в полной мере распорядиться правами на квартиру: ни зарегистрироваться в ней, ни совершить сделку с ней. «Ждать у моря погоды» не лучший выход из сложившейся ситуации, особенно если у застройщика финансовые проблемы или имеются невыполненные обязательства перед контрагентами. Поэтому признание права собственности на квартиру в новостройке черед суд, является верным способом скорейшего оформления прав на квартиру и защиты прав дольщика.

Здесь желательно воспользоваться услугами опытного адвоката, специализирующегося в вопросах долевого строительства. Он поможет правильно подготовить исковое заявление, определить круг лиц, участвующих в деле, сформулировать исковые требования, подготовить необходимые судебные запросы. Это позволит суду рассмотреть дело в возможно короткие сроки.

В тех случаях, когда дом сдал в эксплуатацию, суды как правило удовлетворяют иски граждан о признании права собственности на квартиры. Менее однозначной является судебная практика по признанию прав на квартиры в домах, либо не завершенных строительством, либо построенных, но не сданных в эксплуатацию. В зависимости от конкретной ситуации адвокатом может быть выбран тот или иной способ защиты прав дольщика: иск о признании права собственности на квартиру, иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством доме, иск о признании права на получение квартиры на праве собственности по завершении строительства или другие требования. Как правило необходимость обращения в суд с такими исками возникает в случае банкротства застройщика, прекращения строительства дома, наличия двойных продаж.

Признание права собственности на квартиру на вторичном рынке жилья

Одной из наиболее распространенных причин обращения в суд с иском о признании права собственности на квартиру, является отказ в приватизации служебного или ведомственного жилья. Если в 1990 годы государство активно способствовало приватизации жилья гражданами с целью переложения на их плечи обязанности содержания жилого фонда, то в конце 2000-х годов приватизировать служебные квартиры стало не просто. А на расслужебливании жилья власти просто решили заработать.
После принятия скандального Постановления Правительства Москвы №711-пп от 05.08.2008 года почти всем владельцам служебного жилья было отказано в его приватизации и предложено приобрести свои квартиры по договору купли-продажи. Несправедливость этого нормативного акта заключалась в том, что люди, получившие жилье еще в советские годы или сразу после распада СССР и приобретшие право на его бесплатное оформление в собственность, фактически приравнялись к гражданам, получившим служебное жилье в настоящее время. Начал работать принцип «кто не успел, тот опоздал». Старикам, отработавшим на ведомственных предприятиях десятки лет и заработавшим свою квартиру, чиновники стали предлагать ее выкупить. В такой ситуации признание права собственности на квартиру через суд, стало единственным способом закрепить квартиру за собой и своими родственниками.

Кстати сказать, практика рассмотрения исков о признании права собственности на служебные квартиры через суд весьма неоднозначная. Как правило, суды первой инстанции внимательно изучают все обстоятельства дела и удовлетворяют иски граждан, а вот отдельные судебные составы апелляционной инстанции могут поддержать позицию властей Москвы и отказать в иске. Поэтому здесь как никогда нужна помощь опытного адвоката по жилищным делам.

Еще одной распространенной категорией дел, связанной с признанием права собственности на квартиру через суд, являются дела о признании недействительными сделок с квартирами. Как правило истцами по таким делам, являются социально незащищенные группы людей: пенсионеры, инвалиды, душевнобольные, осужденные, люди, страдающие алкогольной или наркотической зависимостью. Все эти люди, находящиеся в сложной жизненной ситуации, становятся подарком для мошенников. В ход идут любые методы: кража паспортов, подделка доверенностей и договоров, введение в заблуждение относительно сути подписываемого договора, выдача займов под залог квартиры, в обмен на подписание договора дарения квартиры, даже убийство собственника квартиры. Вернуть квартиру пострадавшему от преступников собственнику помогут только быстрые действия по возбуждению уголовного дела и предъявлению иска о признании сделок недействительными.

Признание права собственности на загородный дом и земельный участок

В настоящее время все больше жителей мегаполисов и крупных городов стремятся проживать загородом в индивидуальных жилых домах. Широкое распространение получило строительство коттеджных поселков. Однако не все застройщики добросовестно выполняют свои обязательства перед гражданами: не получают необходимую разрешительную документацию на строительство, приостанавливают строительство домов и устройство инженерных коммуникаций. И даже если жители поселка своими силами достоят дома и подведут коммуникации, отсутствие разрешительной документации на строительство и разрешений на ввод домов в эксплуатацию может стать препятствием в оформлении права собственности на дом и земельный участок. Признать за собой право собственности дом, можно путем обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Необходимость признания права собственности на земельный участок через суд возникает, также, в случае необоснованного отказа администрации бесплатно передать участок в собственность. Часто такой отказ следует, если участок был предоставлен до 1990 года (год вступления в силу закона «О собственности в СССР»), но не был оформлен в собственность, либо если участок находится под самовольной постройкой, построенной до вступления в силу Земельного кодекса РФ 2001 года. В этом случае у владельца участка или его наследников есть полное право оформить участок в собственность бесплатно. Но увы, признавать право собственности на землю придется в судебном порядке.

Признание права собственности на нежилые помещения через суд

С проблемами оформления в собственность недвижимости сталкиваются и владельцы нежилых помещений во вновь построенных домах. Причины этого такие же, как и у участников долевого строительства, о которых мы говорили выше. Здесь мы остановимся на особенностях признания права собственности на нежилые помещения через суд. Нежилые помещения могут приобретаться как объекты долевого участия в строительстве или как объекты инвестиционной деятельности. От сути сделки зависит тактика защиты. Нежилые помещения могут приобретаться гражданами, индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами. В зависимости от статуса приобретателя прав на помещение зависит и то, какой суд будет рассматривать иск: суд общей юрисдикции или арбитражный суд. Заметим, что практика двух звеньев судебной власти по одному и тому же вопросу может быть разной. Суды общей юрисдикции, как правило, стараются вникнуть в проблему человека и защитить его права, арбитражные суды, исходят из буквы подписанных договоров, зачастую отказывая индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам в признании права собственности. Поэтому при наличии любой возможности, лучше обращаться в суд общей юрисдикции.

Адвокат Вашанова Оксана Вячеславовна имеет большой опыт во всех рассматриваемых в настоящей статье делах о признании права собственности на недвижимость через суд. Если Вы столкнулись с нарушениями Ваших прав, как собственников недвижимости, или собираетесь признать право собственности на квартиру, нежилое помещение или земельный участок обращайтесь ко мне за правовой помощью. Постараюсь Вам помочь!

© Адвокат Оксана Вашанова

 

Признание права собственности на самовольную постройку

Домик в деревне – мечта практически каждого городского жителя. Есть куда уехать, если вдруг внезапно ввели несколько нерабочих недель. И вместо того, чтобы сидеть в душной квартире, можно лежать и загорать на травке перед домом, купаться в бассейне в жаркую погоду или заниматься огородничеством. Но если вы решите заняться строительство и самовольно возведёте на своём участке жилой дом или другое строение без получения на это необходимых разрешений, знайте, вы не сможете его потом законно продать, подарить или сдать в аренду. Для этого будет необходимо признать на такую постройку право собственности.

Самовольная постройка не может быть передана по наследству. Но наследники, к которым перешло право собственности на земельный участок, имеют право требовать признания за ними права собственности на неё.

Самовольной постройкой в соответствии с действующим законодательством признаётся строение, возведенное:

  • на земле, не предназначенной для такого строительства;
  • без получения требуемых законодательством разрешений и согласований на строительство;
  • с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Кроме этого, статьёй 222 Гражданского кодекса РФ закреплено, что в такой постройке нельзя проживать, она должна быть снесена. Поэтому процедура признания права собственности приобретает особую важность.

Что нужно для того, чтобы признать право собственности на самовольную постройку?

Признать право собственности на самовольно возведённое строение в судебном порядке можно лишь при наличии следующих обстоятельств:

  • Земельный участок, на котором возведено строение, должен принадлежать на праве собственности истцу.
  • Постройка должна соответствовать установленным требованиям закона. Градостроительные нормы должны быть соблюдены.
  • Самовольная постройка не должна создавать угрозы жизни и здоровью граждан. Не должно возникнуть ситуации, что из-за неправильной конструкции крыши она вот-вот рухнет на проходящих рядом с домом людей.
  • Не должны нарушаться права и законные интересы других лиц. Например, возведённый дом не должен заходить на участок соседа.
  • Истец должен попытаться легализовать строение без суда, путём обращения в компетентные органы. Он может попытаться получить разрешение на строительство или акт ввода объекта в эксплуатацию.

Как признать право собственности на самовольную постройку в суде?

На основании вышесказанного можно сделать вывод, что для признания права собственности истец должен представить в суд документы, доказывающие, что строение находится в пределах его земельного участка истца, соответствует строительным, градостроительным, инженерным, санитарно-техническим и пожарным нормам, интересы соседей и других лиц не нарушаяются.

Для признания права собственности на самострой следует обращаться в суд только в случае невозможности получить правоустанавливающие документы на возведённое строение в нормативно установленном для этого порядке. Верховный Суд РФ указал, что такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав, в целях обхода норм регистрации объектов недвижимости.

Признать право собственности можно не только на возведённое с нуля строение, но и на реконструированное. Однако это правило не распространяется на перепланировки и переустройства строений. 

Например, если вы пристроили к своему дачному домику пару комнат, можно обратиться с иском в суд о признании права собственности на дом целиком, а не только на новые помещения. Но если вы просто поставили несколько перегородок и из двух комнат у вас появилось четыре, это не будет считаться реконструкцией.

Верховный Суд РФ ранее разъяснял, что отсутствие разрешения на строительство не может быть принято судом, рассматривающим дело, в качестве основания для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Задачей суда является установить, предпринимал ли инициатор строительства надлежащие меры к его легализации, например, получал ли разрешение на строительство, пытался ли ввести здание в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче необходимых документов.

Иск будет подлежать удовлетворению, если суд установит, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию. Только отсутствие данных документов препятствует регистрации, больше никаких нарушений судом не установлено.

Будьте внимательны, непредставление при подаче иска документов, подтверждающих что вы принимали меры по получению разрешений на строительство, по вводу строения в эксплуатацию, является основанием для оставления вашего иска без движения. Об этом судья вынесет определение, в котором назначит срок для исправления недостатков.

Судебная практика по признанию права собственности на жилой дом

В 2015 году наша доверительница приобрела земельный участок и спустя полгода заключила договор подряда на строительство жилого дома. Проект газоснабжения дома был согласован на соответствие техническим условиям с газовыми службами.

Спустя год на основании технического описания дому присвоили кадастровый номер.

Согласно заключению независимых экспертов и оценщиков жилой дом соответствовал строительно-техническим и противопожарным нормам и правилам.

  • Санитарно-эпидемиологические нормы и требования были соблюдены.
  • Нормативно-технические требования к помещениям дома соответствовали.
  • Несущие и ограждающие конструкции находились в работоспособном состоянии.
  • Комнаты были пригодны для эксплуатации без каких-либо ограничений.
  • Возведённый нашей доверительницей дом не нарушал интересы других лиц, не создавал никаких угроз.
  • Строение было пригодно для постоянного проживания и зимой, и летом.

Однако при попытке зарегистрировать право собственности на этот дом наша доверительница получила отказ. При повторном обращении снова последовал отказ.

После этого мы обратились в суд с исковым заявлением о признании права собственности на данное строение. Исковое заявление мы подали в городской суд по месту нахождения дома.

Наши юристы доказали в суде, построенный дом полностью соответствует всем нормативам и правилам, представили документальное подтверждение этого. Все строительные и санитарные нормы соблюдены, интересы соседей не нарушаются. Земля, на которой построен дом, предназначена для индивидуального жилого строительства.

Так как внесудебное получение истицей правоустанавливающих документов на строение невозможно, два раза она получила отказ в регистрации права собственности, исковые требования, заявленные нашими юристами, были удовлетворены в полном объёме. Суд признал право собственности нашей доверительницы на дом.

Решение суда о признании права собственности на самовольно возведённый жилой дом
Если вы оказались в похожей ситуации, и вам необходимо признать право собственности на дом или другое строение, скачайте образец искового заявления, подготовленный нашими специалистами для самостоятельного использования в суде.
Скачать образец искового заявления о признании права собственности на жилой дом

Если же вы решили доверить ведение своего дела профессионалам, звоните нашим юристам: + 7 (495) 722-99-33 или обращайтесь через WhatsApp. Мы обеспечим рассмотрение дела о признании права собственности на ваши самовольные постройки и получим все необходимые документы без вашего участия и присутствия в суде.

Признание права собственности на жилое помещение в суде, признать право собственности на жилье, собственность жилье суд, квартира собственность право суд, помощь суд право собственность квартира дом, стоимость, как, где, защита

Описание

Наша юридическая услуга «Признание права собственности на жилое помещение в судебном порядке» включает в себя:
  1. Анализ ситуации и документов;
  2. Выработка правовой позиции;
  3. Разработка искового заявления и иных необходимых процессуальных документов;
  4. Согласование документов с клиентом;
  5. Подача искового заявления в  суд;
  6. Представительство в суде;
  7. Получение решения суда, передача его клиенту.

Документы клиента, необходимые для признания права собственности на жилое помещение в судебном порядке:
  1. Любые документы, содержащие сведения о спорной ситуации, о предметах спора, о правоотношениях сторон спора,  о возникновении и развитии отношений;
  2. Доказательство оплаты госпошлины за рассмотрение искового заявления, например, платежное поручение или квитанция;
  3. Доверенность на право представления интересов клиента в суде.

Действия клиента, необходимые для признания права собственности на жилое помещение в судебном порядке:
  1. Оформить и передать доверенность на право представительства в суде от имени клиента;
  2. Оплатить государственную пошлину и передать юристу подлинник квитанции или платежное поручение с отметкой банка об оплате;
  3. Рассмотреть, согласовать и подписать исковое заявление;
  4. Получить судебное решение, вступившее в законную силу.

Результат нашей юридической услуги признания права собственности на жилое помещение в судебном порядке:
  1. Наш клиент получает квалифицированную юридическую помощь при защите своих интересов в споре;

  2. Исковое заявление, подано в соответствии с процессуальным законодательством в нормативные сроки и предусмотренным порядком;

  3. Клиент получает решение суда общей юрисдикции, вступившее в законную силу.

Документы, подтверждающие результат нашей услуги «Признание права собственности на жилое помещение в судебном порядке»:
  1. Исковое заявление;

  2. Доказательства направления искового заявления на рассмотрение;

  3. Решение суда общей юрисдикции, вступившее в законную силу.

Наши гарантии при ведении дела о признании права собственности на жилое помещение в судебном порядке

Мы заключаем договор поручения, в котором указываем перечень поручений, калькуляцию стоимости и график исполнения. Мы вернем Вам деньги в случае нашей виновной ответственности и защитим Вас от требований, которые предъявлены Вам по нашей вине.

Преимущества нашей юридической услуги «Признание права собственности на жилое помещение в судебном порядке»: 

Наши юристы обладают знаниями жилищного законодательства и судебного процесса, навыками подготовки необходимых процессуальных и состязательных документов, опытом участия в судебных процессах любой инстанции. Обратившись к нам за помощью, Вы получаете квалифицированные услуги юриста, который грамотно проведет весь процесс. Ведение дела в суде общей юрисдикции по признанию права собственности на жилое помещение – сложный процесс, который требует знаний и опыта. Если упустить одну незначительную деталь, то вероятность положительного исхода сводится к нулю.

Риски клиента при самостоятельном ведении дела о признании права собственности на жилое помещение в судебном порядке:

Отсутствие специальных юридических знаний может привести к неправильной выработке позиции в суде. В частности, ошибки в процессуальной сфере могут привести к нарушению сроков, порядку обжалования. Так же не стоит забывать о том, что в жилищном праве есть множество тонкостей. В подобных спорах большую роль играет умение правильно представить свою позицию, доказать или опровергнуть факты.

Дополнительные услуги, которые могут потребоваться при выборе услуги «Признание права собственности на жилое помещение в судебном порядке»: 
  1. Сбор доказательств по делу;

  2. Рассрочка в оплате госпошлины.

  3. Обжалование решения или определения суда (апелляция, кассация).

Справка о правовом регулировании:

Гражданский кодекс РФ

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

 1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Где и как заказать услугу «Признание права собственности на жилое помещение в судебном порядке»:

Заказать услугу по признании права собственности на жилое помещение в судебном порядке можно прямо на этой странице, кликнув кнопку ˮзаказатьˮ, если Вы определились с услугой.

Определиться с услугой Вам помогут консультации квалифицированных юристов компании по телефону ил e-mail. Наши юристы в кратчайшие сроки подберут необходимую услугу и подготовят все необходимые для этого документы. Для оформления заказа (подачи заявки) Вам достаточно перейти по ссылке «заказать», расположенной справа от нужной Вам услуги, посмотреть его стоимость и акцептовать.

Признание права собственности на жилое помещение в судебном порядке  – это работа для опытного юриста

Поиск решений судов общей юрисдикции

Докладчик Ярадаев А.В. Апелляционное дело № 33-562/2018

Судья Николаев М.Н.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

31 января 2018 года г. Чебоксары

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Ярадаева А.В., судей Арслановой Е.А., Иванова П.Д., при секретаре судебного заседания Яковлеве А.Г. рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Петровой З.А. к администрации г. Чебоксары о признании права собственности на земельный участок и строения, поступившее по апелляционной жалобе представителя Петровой З.А. – Козлова А.Н. на решение Калининского районного суда г. Чебоксары от 25 октября 2017 года, которым в удовлетворении иска отказано.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Петрова З.А. обратилась в суд с иском к администрации г. Чебоксары о признании права собственности на земельный участок площадью … кв.м. с кадастровым номером …, на индивидуальный жилой дом (литера А), состоящий из жилой комнаты площадью 21,60 кв.м, тамбура площадью 13,90 кв.м. (литера a1), на индивидуальный жилой дом (литера Б), состоящий из комнаты №1 площадью 17,90 кв.м., комнаты №2 площадью 8 кв.м., комнаты №3 площадью 5,60 кв.м., комнаты №4 площадью 8,50 кв.м., комнаты №5 площадью 8,30 кв.м., а также на гараж площадью 20,77 кв.м. (литера Г), баню площадью 28,23 кв.м. (литера Д), предбанник площадью 30, 73 кв.м. (литера д1), сарай площадью 19, 22 кв.м. (литера Е), расположенные по адресу: г. Чебоксары, ул. …, д….,

В обоснование иска указаны следующие обстоятельства.

Петрова З.А. приобрела жилой дом, расположенный по адресу: г. Чебоксары, ул. …, д. …, возведенный в 1994 году предыдущими пользователями на земельном участке площадью … кв.м. с кадастровым номером …. В техническом паспорте на жилой дом от 2005 года указано, что он построен в 1984 году и является самовольной постройкой. На момент постройки дома в 1984 году действовал ГК РСФСР 1964 года, который не содержал понятия «самовольная постройка». Кроме того, администрация г. Чебоксары не предпринимала никаких действий по сносу самовольного строения, был изготовлен технический паспорт на дом, была выдана домовая книга. Земельный участок поставлен на кадастровый учет в 2006 году, находится в муниципальной собственности. В порядке досудебного урегулирования спора были составлены исполнительные съемки земельного участка. Петрова З.А. также обращалась в администрацию г. Чебоксары с заявлением о закреплении спорного земельного участка в ее собственность, однако ей в этом было отказано.

Представитель истца Петровой З.А. – Козлов А.Н. в судебном заседании иск поддержал.

Истец Петрова З.А., представитель ответчика администрации г.Чебоксары в судебном заседании не присутствовали.

Судом по делу постановлено приведенное выше решение.

Представителем истца Петровой З.А. – Козловым А.Н. в апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного и принятии по делу нового решения об удовлетворении иска.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции были извещены.

Истец Петрова З.А. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась.

Согласно ч.3 ст.167, ч.1 ст.327 ГПК РФ судебная коллегия признала возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившегося лица.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей истца Петровой З.А.- Козлова А.Н., Иванова В.С., поддержавших апелляционную жалобу, объяснения представителя ответчика — администрации г. Чебоксары – Ахрамеева А.А., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13 июля 2015 года № 258-ФЗ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 3 ст.222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 258-ФЗ) установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Таким образом, одним из критериев самовольности постройки является возведение строения на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем такого объекта. Другим критерием самовольности постройки является отсутствие на это необходимых разрешений или нарушение постройкой градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку не может признано за лицом, осуществившим ее строительство, в том числе, если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, не имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2007 года № 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство, а обязанность по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за данное правонарушение.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года).

Согласно разъяснениям, данным в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

При наличии в составе домовладения жилого дома, предназначенные для его обслуживания вспомогательные строения и сооружения (сараи, гаражи, бани, заборы и т.п.), в том числе капитальные, исходя из положений ст.ст.130, 131, 135 ГК РФ самостоятельными объектами недвижимости не являются, признаются составной частью жилого дома, и следует его судьбе как главной вещи.

Согласно п.1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV названного Кодекса (в том числе право собственности), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством (п.16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно изготовленному по состоянию на 20 октября 2005 года техническому паспорту на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: г. Чебоксары, ул. …, д…. (далее – технический паспорт от 20 октября 2005 года), имеющийся в данном домовладении жилой дом площадью 48,30 кв.м. (литера А) является самовольной постройкой. В домовладении также находятся сарай (литера Б), сарай (литера В), гараж (литера Г), баня (литера Д), предбанник (литера д1), сарай (литера Е).

В техническом паспорте на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: г. Чебоксары, ул. …, д…., изготовленном по состоянию на 22 сентября 2005 года, указанный в техническом паспорте от 20 октября 2005 года сарай (литера Б) значился как каркасно-засыпной жилой дом площадью 21,6 кв.м. (литера А), а указанный в том же техническом паспорте жилой дом площадью 48,3 кв.м. (литера А), значился как жилой дом площадью 48,3 кв.м. (литера Б).

Из акта экспертного исследования от 18 октября 2017 года № 31, выполненного ООО «…», следует, что по адресу: г. Чебоксары, ул. …, д…., находится одноэтажный кирпичный жилой дом, который по своим характеристикам соответствует градостроительным, строительным нормам и правилам. При этом жилой дом указан под литерой Б, исходя из сведений, содержащихся в техническом паспорте индивидуального жилого дома, расположенного по указанному адресу, изготовленном по состоянию на 22 сентября 2005 года. Кроме того, исходя из сведений, имеющихся в названном техническом паспорте, в акте экспертного исследования под литерой А указано здание, которое соответствует сараю (литера Б) согласно техническому паспорту от 20 октября 2005 года.

По сведениям, содержащимся в техническом паспорте на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: г. Чебоксары, ул. …, д…., составленном по состоянию на 28 мая 1987 года, в домовладении находился каркасно-засыпной жилой дом площадью … кв.м. (литера А), построенный в 1984 году, являющийся самовольной постройкой.

По адресу: г. Чебоксары, ул. …, д…., на государственный кадастровый учет поставлен находящийся в неразграниченной государственной собственности земельный участок из земель населенных пунктов площадью … кв.м. с кадастровым номером …, с видом разрешенного использования «для обслуживания индивидуального жилого дома».

Принимая решение по делу, суд руководствовался положениями ст.222 ГК РФ, ст.15 ЗК РФ, разъяснениями, изложенными в п. 52 и п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и исходил из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих предоставление земельного участка под строительство жилого дома, получение разрешения на строительство, в связи с чем пришел к выводу, что индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: г. Чебоксары, ул. …, д…., является самовольной постройкой, и что доказательств того, что дом, построенный в 1984 году, является жилым, в материалах дела не имеется, а также указал, что истцом не осуществлялась постройка дома, возведенного в 1984 году, в связи с чем предусмотренных законом оснований для обращения в суд с требованием о признании права собственности на самовольно возведенный в 1984 году дом у нее не имелось.

Кроме того, исходя из того, что спорный земельный участок ни истцу, ни его правопредшественникам в установленном законом порядке не отводился, занят под размещение индивидуального жилого дома и хозяйственных построек самовольно, суд пришел к выводу, что права на данный земельный участок у истца по указанным обстоятельствам возникнуть не могут.

Судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы не могут изменить правовую судьбу решения суда.

Как видно из материалов дела, доказательства, удовлетворяющие требованиям закона об относимости и допустимости (ст.ст.59,60 ГПК РФ), подтверждающие, что по адресу: г. Чебоксары, ул. …, д…., имеется жилой дом 1984 года постройки, соответствующий требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, отсутствуют, в связи с чем доводы апелляционной жалобы о существовании такого дома, являющегося самовольной постройкой, судебная коллегия не может признать состоятельными.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не выяснил обстоятельства установления красных линий в кадастровом квартале, в котором расположен спорный земельный участок, а также доводы апелляционной жалобы, в которых выражается несогласие с установлением указанных красных линий, судебная коллегия не находит заслуживающими внимания, поскольку они не указывают на неправильность решения суда.

На неправильность решения суда не указывает и доводы апелляционной жалобы о причинах, по которым истец не смог оформить права на спорный земельный участок.

С учетом обстоятельств дела доводы апелляционной жалобы о том, что при строительстве жилого дома 1984 года постройки действовали ГК РСФСР и ЗК РСФСР, которыми следовало руководствоваться суду, и что органы местного самоуправления не предпринимали мер к прекращению пользования истцом спорным земельным участком, также не свидетельствуют о неправильности решения суда.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения независимо от доводов апелляционной жалобы, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь изложенным и ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

оставить без удовлетворения апелляционную жалобу представителя Петровой З.А. – Козлова А.Н. на решение Калининского районного суда г. Чебоксары от 25 октября 2017 года.

Председательствующий

Судьи:

№306. Сохранение жилого дома в реконструированном состоянии, признание права собственности на долю в праве собственности на жилой дом и увеличение доли в праве общей долевой собственности

Третий кассационный суд общей юрисдикции установил нарушения норм материального и процессуального права, допущенные судами первой и апелляционной инстанции при рассмотрении иска моего доверителя П.А.А., и с учетом необходимости соблюдения разумных сроков судопроизводства отменил апелляционное определение Калининградского областного суда и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Кассационный суд указал, в частности, что требования о предварительном обжаловании отказа органа местного самоуправления в выдаче разрешения на реконструкцию или на ввод в эксплуатацию реконструированного жилого дома до обращения в суд с соответствующим иском действующее законодательство не содержит, наличие противоречивых выводов в заключениях специалистов, представленных сторонами, обязывало суд обсудить вопрос о назначении по делу судебной экспертизы с целью установления обстоятельств, имеющих значение для дела, суду следовало установить и дать оценку тому, каким образом ответчики выражали свое несогласие с действиями истца по реконструкции дома и какие иные, чем увеличение доли П.А.А. в праве общей долевой собственности, последствия реконструкции жилого дома согласовали стороны.


Мой доверитель П.А.А. обратился в суд с иском о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности и увеличении доли в праве общей долевой собственности.

В обоснование требований указал, что он является собственником 0,67 доли жилого дома по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, на основании договора дарения от 17 февраля 2015 г. Земельный участок по указанному адресу с кадастровым номером 39:03:070913:164 для индивидуального жилищного строительства, площадью 1200 кв.м, передан ему на основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 5 сентября 2016 г. Иными участниками общей долевой собственности на указанный жилой дом являются ответчики С.Т.А. – 33/400 доли, С.Н.А. – 33/400 доли, Л.О.А. – 33/200 доли, которые занимают помещения квартиры № 1. Занимаемые им помещения определены как квартира № 2, что установлено решением мирового судьи 2-го судебного участка Гурьевского района Калининградской области от 17 мая 2017 г.

В период проживания в принадлежащей ему доле произведена реконструкция, разрешение на которую он не получал. После реконструкции общая площадь дома составила 249,2 кв.м., а доли сособственников изменились следующим образом: П.А.А. – 71/100 доли, С.Н.А. – 29/400 доли, С.Т.А. – 29/400 доли, Л.О.А. – 29/200 доли.

Истец просил сохранить указанный жилой дом в реконструированном виде, общей площадью 249,2 кв.м, признать за ним право собственности на 71/100 доли измененного в результате реконструкции жилого дома, изменить доли С.Т.А. с 33/400 доли на 29/400 доли, С.Н.А. с 33/400 доли на 29/400 доли, Л.О.А. с 33/200 доли на 29/200 доли.

Решением Гурьевского районного суда Калининградской области от 29 апреля 2019 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 21 августа 2019 г., в удовлетворении требований истца отказано.

В кассационной жалобе, поданной в интересах П.А.А., я просил об отмене принятых судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции не явились, в связи с чем на основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд нашел возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, изучив доводы, изложенные в кассационной жалобе и возражениях на неё, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений (часть 3 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

По настоящему делу были допущены такого характера нарушения судами нижестоящих инстанций.

Как следует из материалов дела и установлено судами, П.А.А. является собственником 0,67 доли жилого дома по адресу: Калининградская область, Гурьевский район. Кроме него собственниками жилого дома являются Л.О.А. – 33/400 доли и 33/400 доли, С.Т.А.- 33/400 доли, С.Н.А. – 33/400 доли.

Согласно данным БТИ по состоянию на 14 сентября 1994 г. в доме имеется две квартиры, общая площадь дома составляет 202,1 кв.м, жилая – 106,9 кв.м, вспомогательная площадь – 95,2 кв.м.

Решением мирового судьи 2-го судебного участка Гурьевского района Калининградской области от 28 апреля 2017 г. в пользование П.А.А. передана квартира № 2 на первом этаже, в пользование С.Т.А., С.Н.А. и Л.О.А. – квартира № 1 на первом этаже.

Для обслуживания дома сформирован земельный участок с кадастровым номером 39:03:070913:164 и передан в аренду П.А.А., Л.О.А., С.Т.А. и С.Н.А.

В ходе реконструкции в пределах квартиры № 2 были выполнены следующие строительные работы: со стороны левого бокового фасада выполнена одноэтажная пристройка с бетонным крыльцом, образованы новые помещения: прихожая площадью 8,4 кв.м., вспомогательное помещение – 4,9 кв.м, во вновь образованном помещении установлен отопительный котел на твердом топливе и унитаз, в помещениях № 7, 6ж, 10ж, 11 установлены радиаторы отопления и выполнена разводка. Также демонтированы отопительные печи в помещениях № 4ж, 5ж и 6ж, площадь помещения 6ж увеличилась до 26,8 кв.м., помещения 5ж – до 17,5 кв.м. В помещении № 4ж установлена перегородка, образовано два помещения: № 10ж – 14,7 кв.м., № 5 – 6,6 кв. 1. В помещении № 2 установлена отопительная кирпичная печь и газовая плита. В помещении № 7 (по новому плану) оборудована кухня: установлены газовая плита, мойка и кухонный мебельный гарнитур. Помещение № 7 (по старому плану) преобразовано во вспомогательное помещение № 4 площадью 8 кв.м.

Кроме того, освоено чердачное пространство в границах квартиры №2 в пределах ранее существующих скосов двускатной крыши. Несущие конструкции стропильной системы не затрагивались. Выполнены работы по утеплению и подшивке древесностружечными плитами скосов мансарды. В результате произведенных работ образовались помещения: № 17 – 6,7 кв.м, № 18-6,4 кв.м, № 14 – 3,9 кв.м, № 13 – 8,4 кв.м. Для сообщения с мансардой из помещения № 2 выполнена деревянная лестница. Во вновь образованном мансардном помещении № 13 оборудована кухня: установлены газовая плита, мойка, произведено оборудование сетей канализации, водопровода и электроосвещения.

В результате произведенных работ общая площадь дома составляет 249,2 кв.м, жилая – 105,2 кв.м.

Отказывая в удовлетворении заявленных П.А.А. требований, суд первой инстанции исходил из того, что работы были выполнены истцом без соответствующего разрешения и согласия иных собственников дома, не представлено доказательств того, что выполненные работы не влияют на безопасность дома в целом. Кроме этого, суд указал на то, что иск П.А.А. в нарушение норм действующего законодательства направлен на упрощение регистрации прав на реконструированный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот такого недвижимого имущества.

Выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных П.А.А. требований суд апелляционной инстанции посчитал правильными и согласился с ними.

Судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу, что судебные постановления приняты с нарушением норм материального и процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 данного постановления).

Таким образом, обстоятельства того, допущены ли при проведении самовольной реконструкции помещения существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, предпринимало ли лицо меры к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, является ли отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующих документов правомерным, нарушает ли сохранение объекта в реконструированном состоянии права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан, являются юридически значимыми по делам о сохранении помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости, подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суд в качестве одного из оснований указал на то, что в нарушение требований действующего законодательства истец не предпринял необходимых мер к получению соответствующего разрешения во внесудебном порядке.

Между тем, материалами дела установлено, что обращение истца в администрацию Гурьевского городского округа Калининградской области по вопросу получения разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного жилого дома, оставлено без удовлетворения, что подтверждается сообщением заместителя главы администрации от 20 ноября 2017 г.

Ссылку суда на то, что данный отказ не был обжалован в судебном порядке, нельзя признать правомерной, поскольку требования о предварительном обжаловании отказа органа местного самоуправления в выдаче разрешения на реконструкцию или на ввод в эксплуатацию реконструированного жилого дома до обращения в суд с соответствующим иском действующее законодательство не содержит.

Приходя к выводу о невозможности сохранения жилого дома в реконструированном состоянии, суд принял во внимание представленный ответчиками технический отчет № 22-03/19, составленный 2 апреля 2019 г. специалистом ИП Курсенко Г.А. по результатам обследования спорного жилого дома, согласно которому реконструкция дома в пределах квартиры № 2 не нанесла ущерба основным конструкциям дома и не нарушила конструктивной жесткости здания, но и не привела к улучшению общего состояния здания. Работы выполнены без проекта, без усиления перекрытия, без соблюдения строительных норм и правил и небезопасны для жизни и здоровья, проживающих в нем людей. В объеме выполненных работ не соблюдены требования санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм. Выполненная реконструкция в составе пристройки и переоборудования чердачного пространства нарушила права и законные интересы собственников долей, проживающих в квартире № 1.

Истец в обоснование своих требований представил заключение специалиста № 287/С ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» от 18 декабря 2017 г., согласно которому работы по реконструкции части жилого дома выполнены в соответствии с требованиями нормативных документов, не привели к ухудшению технического состояния конструкций жилого дома в целом, не затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности жилого дома в целом и не создают угрозу опасности жизни и здоровью, обеспечивают соблюдение Технического регламента о требованиях пожарной безопасности, обеспечивают соблюдение санитарно-эпидемиологических требований.

Оценивая указанное заключение, суд не принял его во внимание, сославшись на то, что содержащиеся в нем выводы бесспорно не свидетельствуют о том о том, что выполненные работы не влияют на безопасность дома в целом, и противоречат выводам, содержащимся в техническом отчете №22-03/19, представленном ответчиками.

В соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения пела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Принимая во внимание наличие противоречивых выводов в заключениях специалистов, представленных сторонами, суду следовало обсудить вопрос о назначении по делу судебной экспертизы с целью установления обстоятельств, имеющих значение для дела, для выяснения которых требовались специальные знания.

Однако, судами первой и второй инстанций в нарушение вышеприведенных норм материального и процессуального права обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены не были, и в материалах дела отсутствуют достоверные сведения о том, нарушает либо нет произведенная истцом реконструкция жилого дома права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе иных собственников жилого дома, создает или нет угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме этого, при разрешении требований истца об увеличении доли в главе общей долевой собственности на жилой дом судами не было учтено следующее.

Согласно пункту 3 статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенных норм права следует, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество, если они были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, то есть при достижении на то согласия его участников.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суд в качестве одного из оснований указал на то, что в нарушение требований действующего законодательства истец не получил согласия на реконструкцию остальных собственников жилого дома.

Между тем, как следует из материалов дела и установлено судами нижестоящих инстанций, работы по реконструкции находящейся в его пользовании части жилого дома истец осуществлял на протяжении длительного времени, начиная с 1991 года.

В связи с этим судам, проверяя соблюдение истцом действующих норм и правил при осуществлении реконструкции, следовало установить и дать оценку тому, каким образом ответчики выражали свое несогласие с действиями истца по реконструкции дома и какие иные, чем предусмотренные пунктом 3 статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации, последствия реконструкции жилого дома согласовали стороны.

Установление указанных выше обстоятельств также имело значение для правильного разрешения спора, однако, они не были вынесены судами на обсуждение и не получили какой-либо оценки по правилам части 4 статьи 19S Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по ладному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Этим требованиям вынесенные судебные постановления не соответствуют.

Допущенное судами нижестоящих инстанций нарушение норм материального и процессуального права и неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, являются основанием для отмены судебных постановлений в кассационном порядке.

Принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), отмене подлежит апелляционное определение Калининградского областного суда от 21 августа 2019 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, в ходе которого следует учесть вышеизложенное и разрешить спор в соответствии с правильно установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции определила апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 21 августа 2019 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Похожее

Признание права собственности на самовольную постройку

Очень важное место в судебной практике в настоящее время занимают вопросы, связанные с самовольными постройками. Как узаконить самовольную постройку? Одним из методов является предъявление иска о признании права собственности. Однако стоит отметить, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права.

Этот способ может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. Президиумом Верховного суда РФ 19.03.2014 и 24.12.2014 утверждены Обзоры судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. Анализ судебной практики позволяет выделить ряд существенных моментов, касающихся рассмотрения исков о признании права собственности на самовольную постройку.

На стадии принятия к производству суда иска о признании права собственности на объект недвижимости в порядке статьи 222 ГК РФ судье необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию (например, представление отказа уполномоченного органа в выдаче таких разрешений). В случае непредставления таких документов судья на основании статьи 136 ГПК РФ оставляет исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку без движения.

Пример. К исковому заявлению К. и А. о признании права собственности на самовольно возведенные строения не были приложены документы, подтверждающие их требования, свидетельствующие об обращении истцов в установленном порядке в орган местного самоуправления за разрешением на строительство и (или) ввод объектов в эксплуатацию или отказ в их выдаче мэрией города. Оставляя без движения исковое заявление К. и А., а затем возвращая его истцам в связи с неустранением недостатков в установленный срок, судья районного суда исходил из того, что по вопросу получения разрешения на строительство и ввода объектов недвижимости в эксплуатацию в установленном законом порядке в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка они не обращались, а представленный ответ отдела муниципального строительного контроля мэрии свидетельствует лишь о том, что К. и А. в мэрию города не был представлен необходимый пакет документов для получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Поскольку заявителями не были соблюдены требования статьи 131 ГПК РФ к содержанию искового заявления и в установленный срок не были выполнены указания судьи, перечисленные в определении об оставлении искового заявления без движения, судебная коллегия Верховного суда Российской Федерации признала данные процессуальные решения судьи правильными. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации № 80-В09-23).

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Пример. Местная администрация обратилась в суд с иском к Л. о признании жилого дома, возведенного ответчиком, самовольной постройкой. В обоснование заявленных требований истец указал, что хотя Л. и зарегистрировала право собственности на указанный объект недвижимости, он имеет все признаки самовольной постройки, поскольку разрешение на строительство в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации получено не было. Истец просил суд обязать ответчика снести возведенный ею объект, взыскать компенсацию морального вреда.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования в части признания жилого дома, возведенного Л., самовольной постройкой, суд первой инстанции исходил из того, что у ответчика отсутствовало разрешение на строительство дома. Поскольку ответчиком не заявлялись встречные требования о сохранении самовольной постройки, суд возложил на Л. обязанность ее снести. С выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила указанные судебные постановления в части удовлетворения требований истца и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям. 

При разрешении спора суд правильно установил, что жилой дом, возведенный Л., является самовольной постройкой, поскольку ответчиком не было получено разрешение на его строительство (ст. 222 ГК РФ).

Между тем суд не учел, что самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других граждан сохранением возведенной постройки.

Как предусмотрено п. 26 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Разрешая настоящий спор, суд пришел к выводу, что самовольная постройка подлежит сносу лишь в связи с тем, что ответчиком не было получено разрешение на ее возведение. При этом сама постройка, как установил суд, расположена на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. (Определение № 19-КГ14-6).

Принятие судом признания ответчиком иска о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, является нарушением норм как материального, так и процессуального права.

Пример. Х. К. А. обратился с иском к Х. С. А., П. Д. И. о признании права собственности на жилые помещения квартиры в многоквартирном доме, указывая, что между ним и ответчиками был заключен договор об инвестировании в строительство многоквартирного жилого дома, в соответствии с условиями которого истец обязался передать ответчикам денежные средства, а ответчики передать ему 1/9 доли в праве общей долевой собственности на указанный многоквартирный жилой дом. Свои обязательства по договору инвестирования истец исполнил в полном объеме, однако, несмотря на то что объект инвестирования построен и технический паспорт на него изготовлен, ответчики свои обязательства по договору не исполнили, от обязанностей по сдаче дома в эксплуатацию и передаче истцу указанных в договоре помещений, а также документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, уклоняются. Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Х. К. А., суд первой инстанции принял во внимание признание ответчиками иска, указав, что оно не противоречит закону и не нарушает чьих-либо прав и охраняемых законом интересов. Между тем, в материалах дела имелось вынесенное ранее по другому гражданскому делу и вступившее в законную силу определение судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, из которого следовало, что спорный дом выстроен на арендуемом муниципальном земельном участке с разрешенным использованием для эксплуатации здания магазина. Решение об изменении целевого назначения земельного участка и разрешенного вида его использования органом местного самоуправления не принималось. Удовлетворяя иск о признании права собственности на квартиры в самовольно возведенном строении и ссылаясь на признание иска ответчиками, суды первой и апелляционной инстанций не учли положения статьи 222 ГК РФ и в качестве юридически значимого обстоятельства не установили целевое назначение земельного участка и вид его разрешенного использования. Использование муниципального земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования нарушает права и законные интересы органа местного самоуправления, что в соответствии с положениями статьи 39 ГПК РФ является препятствием для принятия судом признания иска застройщиком. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации № 18-КГ13-100).

Приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (статья 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (статья 222 ГК РФ). Как указано в пункте 16 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в статье 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

В резолютивной части решения суда о признании права собственности на самовольную постройку, реконструированный объект должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать такой объект и его правообладателя.

Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку, реконструированный объект являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (статья 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В силу пункта 1 статьи 18 названного Закона, в решении должны содержаться сведения, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. С учетом положений статьи 12 того же Закона, а также Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219, в резолютивной части такого решения суда должны содержаться сведения о правообладателе, об адресе (местонахождении) объекта, о его наименовании и назначении, площади, а если объект находится в общей долевой собственности — доле в праве в виде правильной простой дроби. Отсутствие в резолютивной части решения суда подробного описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и может повлечь необходимость разъяснения решения суда в соответствии с требованиями статьи 202 ГПК РФ.

Практические рекомендации. 

Следует помнить, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и не может быть использовано для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства. Поэтому, прежде чем обращаться в суд с таким иском, необходимо принять меры к получению разрешений на строительство или на ввод объекта в эксплуатацию от компетентных органов. 

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. 

Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании и т. д.

Приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

Возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки действующим законодательством не предусмотрена. 

Вам надо по-другому работать с наличкой. Кого прижмут налоговики и банки? Забирайте запись, пожалуй, лучшего вебинара «Клерка»: «Как будут контролировать наличку по 115-ФЗ». 

Только сегодня можно забрать запись со скидкой 60%. Программу вебинара смотрите здесь

Верховный суд Колорадо подтвердил определение Вудбриджа II за «неправомерное использование» | Снелл и Уилмер

В прошлом году я опубликовал сообщение относительно решения Апелляционного суда Колорадо в Woodbridge II , в котором был сделан вывод о том, что элемент «неправомерного использования» для предписывающих требований о сервитуте требует только от истца «продемонстрировать недопустимое или иным образом несанкционированное использование собственности, которое помешало с имущественными интересами собственника «. Viento Blanco, LLC , 2020 COA 34 ( Woodbridge II ), ¶ 2.Таким образом, Woodbridge II пришел к выводу, что признание истцами или признание права собственности само по себе недостаточно для отказа от «неправомерного использования» в контексте предписывающего сервитута. ид. Это решение было пересмотрено Верховным судом Колорадо во время моей предыдущей должности. Теперь это было подтверждено, тем самым урегулировав спорное разделение апелляционного решения, созданное Woodbridge II . См. Lo Viento Blanco, LLC против Woodbridge Condo. Ass’n, Inc. , 2021 CO 56 («Вудбридж»).

«Подобно разделу, указанному ниже, и почти по тем же причинам, — постановил Верховный суд штата Колорадо в деле Woodbridge , — что в соответствии с законодательством штата Колорадо признание или признание права собственности в течение установленного истцом срока давности не прерывает действие предписания. использовать или подорвать неправомерное использование заявителем «. Woodbridge , ¶ 2. Судья Габриэль, написавший для единогласного суда, согласился с аргументацией Апелляционного суда, «что, хотя компания Woodbridge признала, что она не имеет права собственности, никакие доказательства не указывают на то, что она действовала в соответствии с титулом владельца.” Ид. ¶ at 13. Суд также согласился с отклонением Woodbridge II аргумента Ло Вьенто о «разрешительном использовании», поскольку «предложенное разрешение… было условным, и Woodbridge никогда не соглашался ни на одно из изложенных в нем условий». ид. На этом основании Woodbridge подтвердил, что «истец, стремящийся установить предписывающий сервитут, не должен доказывать, что он утверждал исключительное право собственности на собственность в течение предписывающего периода», а только «что его использование было без разрешения или иным несанкционированным образом и что это ущемляло имущественные интересы собственника.” Ид. по цене 23.

Заключение Woodbridge признает, что презумпция неблагоприятных обстоятельств, предоставляемая в случаях предписывающего сервитута, может быть опровергнута показом, «что использование истцом было разрешено в любое время в течение установленного законом периода» или «что использование истцом было подчинено закону». собственник собственности », но он согласился с Апелляционным судом, что« простое признание титула землевладельца… не является подчинением ». ид. по цене ¶¶ 24-25.Вместо этого «[s] ubordination требует, чтобы пользователь действовал с разрешения, явного или подразумеваемого, от землевладельца или в соответствии с иском, производным от права собственности землевладельца». ид. по цене 25 фунтов стерлингов.

Применяя эти правовые принципы к фактам дела (см. Мой предыдущий пост), Woodbridge подтвердил, что: (1) «сам факт того, что Woodbridge запрашивал разрешение (которое он в конечном итоге не получил) на ландшафтный дизайн спорного участка, не прервать его неблагоприятное (т. е., недопустимое) использование; » и (2) предложение о покупке оспариваемого участка в течение установленного законом периода перехода прав не препятствовало предписывающему использованию, поскольку «заявителю не нужно предъявлять исключительное право собственности в контексте предписывающего сервитута». ид. по адресу 28-29. «И [как отметил Суд] это имеет логический смысл: истец, добивающийся сервитута, не обязательно не согласен с тем, что предполагаемый обслуживающий землевладелец имеет право собственности на собственность». ид. по 29.

Основываясь на этих выводах и в соответствии с решением Апелляционного суда по делу Woodbridge II , суд Woodbridge постановил, что «в соответствии с законодательством штата Колорадо, признание истцом или признание права собственности во время предписания истца. период не прерывает это предписывающее использование и не опровергает презумпцию, что использование было неблагоприятным для целей установления предписывающего сервитута.” Ид. at ¶ 33. Это решение обеспечивает ясность в отношении разницы между «неправомерным использованием» в контексте неправомерного владения и «неправомерным использованием» для предписывающих требований о сервитуте. Это также является суровым напоминанием о том, что наилучшей практикой является предъявление иска о предписывающем сервитуте в качестве альтернативы любому заявленному неправомочному владению.

Элементы юридически действующего договора на недвижимое имущество

Каждая сделка с недвижимостью, жилой, коммерческой или иной требует заключения контракта, даже если он устный.Однако действующий договор всегда должен содержать определенные элементы, иначе он может быть аннулирован судом. Давайте посмотрим на эти обязательные элементы.

Правовая цель

Стороны не могут выполнить договор о совершении противоправного действия. Цель контракта должна соответствовать закону. Контракт между сторонами, предполагающий мошенничество в отношении другой стороны, будет недействителен. Не ходите к судье за ​​возвратом денег, если не был выполнен ваш письменный контракт с поставщиком наркотиков на 100 кг кокаина.Это незаконный акт. Вы не только не получите никакого облегчения, но и, скорее всего, попадете в тюрьму. Что касается недвижимости, независимо от формулировки договора, если продавец не является законным владельцем, это не сработает.

Юридически компетентные стороны

Все стороны контракта должны обладать юридической компетенцией для заключения соглашения. Это включает в себя совершеннолетие и умственные способности на момент заключения контракта. Вы обнаруживаете, что 15-летний подросток унаследовал первоклассный объект недвижимости, и вы действительно этого хотите.Не заставляйте их подписывать договор купли-продажи и ожидать, что он будет отменен в суде. Они недостаточно взрослые для этого. То же самое применимо и к тем, кто находится в учреждении или получает особую заботу о своих делах. Если у вас есть какие-либо сомнения относительно дееспособности продавца, проявите еще немного должной осмотрительности.

Договор оферты и акцепта

В сфере недвижимости это иллюстрируется предложением о покупке недвижимости покупателем и принятием этого предложения владельцем / продавцом.В некоторых штатах это может быть рукопожатие со свидетелем, но я бы точно не хотел покупать или продавать недвижимость таким образом. Правильный способ — это письменный договор с подписями сторон. Покупатель предлагает цену с учетом непредвиденных обстоятельств, а продавец принимает цену с учетом непредвиденных обстоятельств.

Возмещение

Возмещение — это все, что имеет юридическую ценность, предлагаемое и обмениваемое в контракте. Это могут быть деньги, услуги или другие ценные товары. Любовь и привязанность — это даже пример учета в некоторых контрактах.Возмещение должно быть указано в контракте.

В большинстве сегодняшних сделок с недвижимостью главное внимание уделяется деньгам. Это не означает наличные деньги, так как часто будет задействовано и финансирование. Задаток переводится вместе с соглашением, а первоначальный взнос и финансирование поступают при закрытии.

Согласие

Этот элемент является требованием, чтобы стороны контракта добровольно и сознательно согласились с условиями контракта. Не может быть мошенничества, искажения фактов, ошибки или неправомерного принуждения к какой-либо стороне контракта.

Вы, наверное, видели некоторые из западных фильмов, где злобный барон-владелец ранчо изгоняет своих меньших соседей с их ранчо и заставляет их подписывать сделку под дулом пистолета. Это определенно нет-нет, и я уверен, что так было и тогда. Все должны хотеть, чтобы сделка состоялась, иначе она недействительна.

Срок действия контракта

Контракт действителен, если он удовлетворяет всем необходимым элементам. Затем он приобретает юридическую силу, а это означает, что стороны могут быть юридически обязаны выполнять условия контракта.

Если сторона контракта не выполняет условия или в сроки, установленные в контракте, она не выполняет свои обязательства и может быть юридически обязана выполнить или выплатить убытки другим сторонам.

В сфере недвижимости это называется предъявлением иска за «конкретное исполнение». Предположим, что продавец и покупатель договариваются о контракте, и он приближается к закрытию. К продавцу обращается другой покупатель, предлагающий намного больше денег за дом, поэтому он отказывается от сделки.Они не смогли найти никаких непредвиденных обстоятельств или оговорок, позволяющих это сделать без проблем, но они все равно отступают и отказываются закрыться.

Покупатель может обратиться в суд, чтобы принудить его продать недвижимость в соответствии с согласованием, конкретным исполнением. Реальность такова, что не так много судей, которые заставят это делать. Вместо этого они обычно возмещают денежную компенсацию от продавца покупателю.

Глава 11 — Формы собственности

Этот урок основан на предыдущих уроках общественных ассоциаций о создании и управлении общественной ассоциацией.Мы продолжим использовать аббревиатуры и термины, представленные на предыдущих уроках.

Например, «GCA» означает Закон штата Джорджия о кондоминиумах, а «POAA» означает Закон об ассоциации владельцев недвижимости.

При необходимости см. Пояснения в примечаниях к предыдущему уроку.

Давайте начнем с финансовой стороны работы организации HOA или POA. Правильное обращение с деньгами — важная часть хорошего управления.

Советы управляют финансовыми вопросами ассоциации, как и любой другой бизнес, отслеживая поступления (выручку) и исходящие расходы (расходы).Корпорация должна подавать федеральные, государственные и местные налоговые декларации, а также выдавать декларации 1099 и заявления владельцев людям, которые будут использовать эти документы для подачи собственных налоговых деклараций и требования возмещения или выполнения своих обязательств.

Даже когда организация нанимает внешнего бухгалтера для подготовки налоговых форм, правление — или назначенный офис — берет на себя ответственность за текущий учет и управление денежными средствами.

Организации обычно используют один из следующих методов учета.

Метод кассового учета, при котором расходы и выручка учитываются на дату возникновения.Например, если совет директоров заказал новое оборудование для озеленения и оплатил оборудование 12 марта 2019 г., записи будут отражать запись о расходах от 12 марта 2019 г.

Метод учета по методу начисления, при котором операции регистрируются в запланированную дату. выплаты или дохода. Например, если платеж по страховому полису подлежит оплате 20 -го мая, но чек не выписан до 20 -го июня, расходы по-прежнему отражаются в мае как строка кредиторской задолженности.

Последний метод — это гибридный метод учета, который использует комбинацию метода начисления и методов учета по кассовому методу. Большинство организаций используют этот метод, хотя IRS официально не признает гибрид в качестве утвержденного метода учета для налоговой отчетности.

Каждая общественная ассоциация устанавливает свою собственную политику финансовой отчетности. Однако каждое ТСЖ или доверенное лицо периодически выпускает финансовую отчетность для владельцев и инвесторов. Кредиторы — и некоторые потенциальные покупатели — также могут запросить финансовую отчетность до подтверждения кредитоспособности.

Примеры финансовой отчетности: годовой бюджет, отчет о прибылях и убытках, отчет о прибылях и убытках и бухгалтерский баланс.

Отчеты о прибылях и убытках отражают прибыльность корпорации за определенный период, например месяц, отдельный квартал или финансовый операционный год.

Баланс представляет активы, обязательства и акционерный капитал на определенный момент времени.

Балансовый отчет может быть сформирован в любое время и так часто, как это необходимо, для мониторинга текущего финансового состояния организации или для отображения точной стоимости всех активов, полностью принадлежащих корпорации.

Составление бюджета — очень важная работа для финансового директора и членов правления. Рабочий бюджет определяет решения о расходах и помогает совету устанавливать разумные членские взносы и разовые оценки для капитальных улучшений или штрафов за соблюдение нормативных требований.

Бюджетирование — это процесс предварительного расчета расходов и доходов на весь год. Члены совета директоров рассматривают предыдущий год в качестве основы. Затем они прогнозируют увеличение расходов на коммунальные услуги, решают, нужен ли капитальный ремонт — например, новое ограждение, замена крыши в зданиях общего пользования или ремонт тротуаров и парковок — и пытаются оценить, сколько объектов недвижимости будет продано, что может повлиять на расходы. и доход за двенадцать месяцев.

Бюджет является ориентировочным, и нет никаких юридических требований для подготовки годового бюджета, помимо требования GCA, чтобы предоставить бюджет в пакете полного раскрытия информации во время первой продажи каждой единицы кондоминиума.

Многие ассоциации проверяют бюджет каждый месяц, и правление дает обоснованные рекомендации. Бюджеты увеличиваются и уменьшаются в зависимости от реальности. Таким образом, если стихийное бедствие разрушает или серьезно повреждает общественный клуб, корректировка бюджета позволяет финансовым руководителям пересмотреть план, чтобы позволить новые оценки покрыть ремонт или замену в сумме, превышающей любой полученный страховой платеж.

Существует множество способов структурировать бюджет, включая составление бюджета с нулевой базой и инкрементное бюджетирование.

Стратегия составления бюджета с нулевой базой означает, что в качестве основы не используются исторические данные, поскольку каждая статья статей тщательно исследуется и устанавливается на основе прогнозируемой «необходимости».

План инкрементного бюджетирования использует исторические данные в качестве основы, и каждая отдельная позиция увеличивается постепенно.

Бюджеты включают статьи доходов и расходов. Под активами вы можете найти списки общих оценок, особых активов и конкретных сборов и оценок, представляющих доход.Статьи расходов будут включать в себя такие вещи, как:

  • Счета за коммунальные услуги
  • Страхование имущества
  • Ландшафтный дизайн и принадлежности для бассейнов
  • Ремонт сантехники в местах общего пользования, краска, инструменты, канцелярские товары и другие операционные расходы
  • Капитальные резервы — депозиты в сберегательный счет для будущих капитальных улучшений
  • Затраты на капитальное улучшение — добавление закрытого входа или бассейна является примером возможностей улучшения капитального ремонта.

Прежде чем мы продолжим, вот еще немного информации для не бухгалтеров среди нас.

Капитальные резервы — это деньги, отложенные на будущие улучшения, когда сразу выделить деньги было бы сложно с финансовой точки зрения. Собирая специальные взносы для замены крыши на основе ожидаемого срока службы, и помещая эти деньги на сберегательный счет, владельцы производят серию небольших платежей в течение нескольких лет, и ассоциация заранее готовится к крупным расходам.

В то время как законодательные акты Джорджии не требуют резервного финансирования для ТСЖ и АП, FNMA и FHA требуют «адекватных» резервных фондов до финансирования ссуд кондоминиумов.Общепринятые принципы бухгалтерского учета рекомендуют всем предприятиям регулярно финансировать резервные счета.

Передовой опыт создания планов резервного финансирования включает определение:

  • ожидаемого срока службы каждого основного актива,
  • стоимости замены каждого основного актива на основе максимального ожидаемого срока службы и
  • общей суммы, которую корпорация должна отложить каждый год для удовлетворения будущих потребностей в капиталовложениях

Предположим, что над общественным центром собраний была установлена ​​новая крыша, и совет ассоциации готовит бюджет.С ожиданием в 10 лет, если не произойдет катастрофы, и будущими затратами в 20 000 долларов, корпорации потребуется ежегодно откладывать 2 000 долларов на замену.

Конечно, некоторые крыши стареют преждевременно, и затраты на замену могут неожиданно возрасти, если возникнет колебание в цепочке поставок строительных материалов, поэтому разумно сократить период «сбережений» и немного увеличить минимальный резерв для укрепления финансового здоровья. и готовность организации.

Создание бюджета является обязанностью правления.Процесс утверждения бюджета четко определен в уставе и договоренностях ассоциации и почти всегда дает владельцам ответственность утверждать или отклонять бюджет.

Большинство подзаконных актов требуют, чтобы владельцы утверждали рабочий бюджет, прежде чем правление сможет по нему действовать. Однако, если домовладельцы удовлетворены предложенным бюджетом, они могут не потрудиться явиться на специальное собрание, чтобы проголосовать. Фактически это могло дать правлению возможность либо принять меры по неутвержденному бюджету, либо отказаться от определенных проектов, поскольку новый бюджет не был принят.

Правления могут работать с членами над изменением формулировки устава, чтобы оговорить, что предлагаемые бюджеты утверждаются собственником, если не проголосовали против. Это работает намного лучше, чем предыдущая ситуация, потому что все мы знаем, что каждый выражает недовольство проблемой быстрее, чем результат, который делает их очень несчастными. Люди приходят, чтобы проголосовать НЕТ … это просто человеческая природа.

Правильно принятый бюджет снижает юридическую ответственность, обеспечивает мотивацию совета директоров следовать лучшим практикам и сохраняет равную ответственность всех заинтересованных сторон за свою общую собственность.

Как и в случае с бюджетами, большинство «юридических» действий, предпринимаемых советами ассоциаций, регулируется конкретным соглашением и формулировкой устава, даже если нет закона или статута Джорджии, который требует или запрещает определенные действия.

Например, в Грузии владельцы кондоминиумов обязаны платить взносы. Судебные прецеденты в судебных процессах Грузии подтверждают право ассоциации оценивать залоговые права и собирать просроченную оценку на основании положений устава и соглашений.

Важно следовать передовой практике при сборе просроченных платежей и начислений.Приемлемый путь к победе в судебном процессе и, в конечном итоге, к получению причитающихся денежных средств:

  • Подать залоговое право
  • Начать судебный процесс
  • Отправить уведомление FiFa владельцу по умолчанию
  • Начать процедуру выкупа в Ассоциации
  • Найти активы владельца, имеющие право на залог за пределами общественной собственности. Другие активы, на которые распространяется залог, включают недвижимость, транспортные средства, плавсредства и все, что может быть арестовано и продано для взыскания долга.

Когда ассоциация выполняет эти пять действий не по порядку или способом, не соответствующим уставу ассоциации сообщества, владельцы могут подать встречный иск.Даже если владелец проиграет свои дела, защита его дела в суде может стоить ассоциации тысяч долларов.

Правления несут ответственность за установление всеобъемлющей политики сбора данных как можно скорее после того, как они принимают на себя права управления от разработчика. Политика должна быть разработана на основе действующего устава и соглашений, или документы должны быть надлежащим образом изменены до того, как политика вступит в силу.

Эта политика должна включать:

  • Плата за просрочку даты; это может быть что-то вроде «пять дней после установленной даты оценки» или «пени за просрочку платежа будут применяться, если не будут уплачены до пятого числа месяца, следующего за датой отправки первого уведомления по почте.»
  • Размер пени за просрочку платежа. Это может быть фиксированная сумма или процент.
  • Сумма процентов должна быть изменена, если применимо.
  • Дата начисления процентов и способ их расчета. Например, простые проценты, начисляемые ежедневно или ежегодно и т. Д.
  • Дата ускорения
  • Срок погашения оценки
  • Дата отправки уведомления владельцам просроченной собственности
  • Порог, при котором будет принят на работу поверенный
  • Дата гонорары адвоката будут взиматься

GCA и POAA предусматривают, что гонорары адвокатам подлежат взысканию, при условии, что процедуры оценки и взыскания соответствуют соглашениям и подзаконным актам.

Управление ассоциацией кондоминиумов — сложный процесс. Когда советы директоров стараются убедиться, что политики точно отражают ковенанты, подзаконные акты и законы Джорджии, они снижают юридическую ответственность и, как правило, имеют более высокие показатели соблюдения требований собственниками.

В противовес технологии распознавания лиц в жилых домах | Союз гражданских свобод Нью-Йорка

Союз гражданских свобод Нью-Йорка («NYCLU») с уважением направляет следующее письмо в поддержку возражения Brooklyn Legal Services против заявки на установку системы регистрации лиц (номера документов: GS210005OD и GS210008OD) в стабилизированной арендной плате. здания Atlantic Plaza Towers, расположенные по адресу Thomas S.Boyland Street, Brooklyn, NY, 11233 и 216 Rockaway Avenue, Brooklyn, NY, 11233, принадлежащий Atlantic Towers Associates, L.P. («Владелец»).

NYCLU, филиал Американского союза гражданских свобод (ACLU) в штате Нью-Йорк, является некоммерческой, беспартийной организацией с восемью офисами по всему штату и примерно 150 000 членов и сторонников по всему штату. Миссия NYCLU — защищать и продвигать фундаментальные принципы, права и ценности, закрепленные в Билле о правах США.S. Конституция и конституция штата Нью-Йорк. NYCLU работает над расширением права на неприкосновенность частной жизни, усилением контроля отдельных лиц над своей личной информацией и обеспечением того, чтобы гражданские свободы были усилены, а не ущемлены технологическими инновациями.

Прочитать письмо

Предлагаемая система входа с распознаванием лиц представляет собой серьезный сдвиг в правах арендаторов и в политике, регулирующей жителей более 700 семей в башнях Атлантик Плаза, преимущественно женщин и цветных.Введение системы доступа с биометрической идентификацией для входа в собственный дом вызывает озабоченность конституционного характера и ущемляет права жильцов на самоопределение и неприкосновенность частной жизни. Он обуславливает попадание в дом — место, где наши конституционные права наиболее устойчивы — предоставлением наиболее конфиденциальных биологических данных. Жители не должны бояться, что арендодатели будут отслеживать их приход и уход и собирать конфиденциальные данные об арендаторах и их гостях.И у тех арендаторов и гостей, которые являются женщинами, детьми и цветными людьми, есть особые причины опасаться такого изменения своих жилищных прав, поскольку системы распознавания лиц заведомо неточны, когда дело касается этих групп.

Таким образом, установка этой системы нанесет ущерб не только правам арендаторов на неприкосновенность частной жизни, но и их гражданским правам на доступ к жилью на равных и недискриминационных условиях.

Обязательная система доступа с распознаванием лиц будет иметь пагубные последствия для гражданских свобод и прав жителей и гостей.Любая такая технология должна использоваться только с утвердительного, осознанного согласия и явного согласия любого арендатора, и ни в коем случае не в качестве общего требования, предъявляемого к арендаторам в качестве условия жилья.

Аффидевит о передаче личного имущества без завещания

Факты о передаче личного имущества без завещания


Если вы унаследовали личное имущество, такое как банковский счет, акции, депозитные сертификаты или транспортное средство, вы можете получить право на передачу имущества без подачи иска о завещании.Для небольших поместий физическому или юридическому лицу, у которого есть собственность, может быть предъявлено письменное показание, чтобы показать, что вы имеете право на собственность. Вы могли унаследовать собственность по условиям завещания или в соответствии с кодексом завещания Небраски, основанным на ваших отношениях с умершим.
Аффидевит о передаче личного имущества без завещания может быть использован для сбора личного имущества умершего без завещания, где:

Ваша ответственность перед кредиторами умершего не может превышать стоимость имущества, которое вы унаследовали.Кредитор не может взыскать с вас долг умершего по истечении (1) трех лет после смерти умершего или (2) одного года после распределения унаследованного имущества, в зависимости от того, какая дата наступит позже.

Формы

Аффидевит о передаче личного имущества без завещания, (CC 15:40)

Аффидевит о передаче личного имущества без формы завещания должен быть подписан в присутствии нотариуса. НЕ подписывайте документ, пока НОТАРИУС НЕ УКАЗЫВАЕТ ПОДПИСАНИЕ ВАМИ ДОКУМЕНТА. Не забудьте указать дату подписания документа.

Что делать с заполненным аффидевитом о передаче личного имущества без завещания

Если вы имеете право на собственность (банковский счет, акции, личные вещи и т. Д.) Умершего лица, вы даете письменные показания каждому лицу, имеющему или контролирующему владение личным имуществом, принадлежащим умершему. Вам может потребоваться более одного аффидевита, если существует несколько учетных записей или разное имущество — каждый должен иметь оригинальную подпись и быть индивидуально нотариально заверен.

Не подавайте аффидевит о передаче личного имущества в суд. Очень важно хранить форму в надежном месте, где она не будет повреждена. Кроме того, очень важно помнить, где находится аффидевит, для использования в будущем. Вы должны предоставить форму каждому человеку, у которого вы приобретаете недвижимость.

Для получения дополнительной информации см .:

Если вы хотите передать право собственности на автомобиль, обратитесь к инструкциям Департамента транспортных средств на этой странице: https: // dmv.nebraska.gov/dvr/title/transfer-ownership.

Если вы хотите передать недвижимость без завещания, см. Аффидевит о передаче недвижимости без завещания (CC 15:41).

Информационные листы | Департамент строительной инспекции

ДОСТУП ДЛЯ ОТКЛЮЧЕНИЯ

DA-01 Постановление о телефонных розетках и поручнях для СРО (Word)
DA-02 Пакет контрольных списков соответствия обновлению доступа для инвалидов (только для существующих зданий) (Word)
DA-03 Глава 11A Кухонные шкафы для многоквартирных жилых домов (Word)
DA-04 Использование механических дверных операторов вместо ровных площадок у дверей (Word)
DA-05 Использование приводов дверей с электроприводом вместо внешних и внутренних дверей и ворот. Боковые зазоры и сила открывания — это существующие здания (Word)
DA-06 Заявки на получение разрешения, поданные с использованием предыдущих кодов (Word)
DA-07 Направляющие и барьеры для выступающих предметов (Word)
DA-08 Доступный маршрут к доступным туалетным отсекам (Word)
DA-09 Требования к парковке многоквартирных домов (Word)
DA-10 Туалеты на разумном расстоянии (Word)
DA-11 Требования к многоквартирному жилью для общих кухонь, кухни жилого блока, ванной комнаты, душевых, входных дверей и почтовых ящиков (Word)
DA-12 Обязательства по маршруту проезда для проектов по снижению сейсмических воздействий в зданиях смешанного назначения (Word)
DA-13 Изменение условий использования и занятости, а также обновления маршрута путешествия (Word)
DA-14 Барная стойка и стойки (Word)
DA-15 Питьевые фонтанчики, кулеры для воды, раковины для комнат отдыха и наполнители для бутылок (Word)
DA-16 Указатели для туалетов для мужчин и женщин (Word)
DA-17 ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ НА ПЕРЕСМОТР: Программа доступа в бизнес-центры для людей с ограниченными возможностями
DA-18 ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ НА ПРОВЕРКУ: частные крытые многоквартирные жилые дома, получающие государственный и / или федеральный налоговый кредит
DA-19 Вертикально приподнятые дверные проемы в многоквартирных домах (ступеньки) (Word)
DA-20 Подача заявки на разрешение на строительство с использованием контрольного списка соответствия категории для программы доступа для людей с ограниченными возможностями (Word)

EGRESS

EG-01 Требования к выходу и пожаротушению для настилов крыши (Word)
EG-02 Отверстия для аварийного покидания и спасения во дворе для сотрудников R-3: ПРИОСТАНОВЛЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ДЛЯ РАЗРЕШЕНИЙ, ПОДАННЫХ ПОСЛЕ 22.10.21
EG-03 Существующие требования к добавлению и изменению существующего односемейного здания без орошения R-3, не превышающего 3 этажа в соответствии с 2013 SFBC (Word)
EG-04 Отверстия для аварийного покидания и спасения: поправка к разделу 1029 SFBC.1 (Слово)
EG-05 Местные эквиваленты для дополнительных жилых единиц (ADU) и легализации квартир (Word)

ЭЛЕКТРИЧЕСКИЙ

E-01 Маршрутизация и требования к подаче для нового строительства многоэтажных домов и новых малоэтажных жилых домов с числом квартир более 50. (Слово)
E-02 Контрольный список для зарядной станции для электромобилей (Word)

ПОЖАРНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ

ФС-01 Горючие настилы крыши для помещений с R-3 (Word)
ФС-02 ЗАБРОНИРОВАН
ФС-03 Спринклерные системы в помещении R3 (Word)
ФС-04 Требования пожарной безопасности для деревянно-каркасных зданий при строительстве (Word)
ФС-05 Требования к спринклерным системам для пристройки или легализации жилого помещения (Word)
ФС-06 Противопожарная защита настилов заднего двора (Word)
ФС-07 Лифтовые холлы в многоэтажных домах (Word)

ОБЩЕЕ

Г-01 Подпись на планах (Word)
Г-02 Утверждение различных процедур пересмотра планов (Word)
Г-03 ПРЕДНАЗНАЧЕН ДЛЯ ПРОВЕРКИ: Назначение адресов улиц
Г-04 Знаки (Слово)
Г-05 Штамп с описанием расширения здания (Word)
Г-06 ПРЕДНАЗНАЧЕН НА ПЕРЕСМОТР: аннулирование, отзыв, продление и повторная активация не поданных заявлений на разрешение
Г-07 ЗАБРОНИРОВАН
Г-08 ЗАБРОНИРОВАН
Г-09 Небезопасные здания, строения или собственность или Процедура устранения общественных неудобств (Word)
Г-10 ЗАБРОНИРОВАН
Г-11 ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ НА ПЕРЕСМОТР
Г-12 Руководство по процессу получения приоритетных разрешений для проектов, обеспечивающих 100% доступное жилье, и проектов, обеспечивающих менее 100% доступное жилье (Word)
Г-13 Смета затрат на строительство для определения размера платы за разрешение или возмещения (Word)
Г-14 Различные постановления и постановления (Word)
Г-15 Контрольный список для документирования перемещения или потери жилых помещений (Word)
Г-16 ПРЕДНАЗНАЧЕН ДЛЯ ПРОВЕРКИ: Раскрытие информации от собственника, агента и подрядчика при подаче заявки на получение разрешения на строительство и выдаче разрешения (Word)
Г-17 Легализация жилых помещений, установленных без разрешения (Word)
Г-19 Руководство по оформлению разрешений на игровые зоны и игровые компоненты в городе и округе Сан-Франциско (город), находящихся в собственности, аренде или финансируемых государством сайтах (Word)
Г-20 Промежуточные критерии — Направление заявок на получение разрешения на строительство в городские агентства
Г-21 Приемка продукции (Word)
Г-23 Добавление жилых единиц в соответствии с Постановлением №162-16, 95-17 и 162-17 (Word)
Г-24 Меморандум о взаимопонимании по процедурам обзора и / или проверки плана (Word)
Г-25 Руководство по разрешению и инспекционным услугам для переоборудования ресторанов и нового строительства (Word)
Г-26 Разъяснение к административному бюллетеню AB-035 (Word) (Приложение A) (Приложение B)
Г-27 Перечень необходимых разрешений для жилого кондоминиума (Word)
Г-28 Недвижимость, подпадающая под действие Постановления об управлении поймой

ЗЕЛЕНЫЙ ДОМ

ГБ-01 Инструкции по подаче документов на экологическое строительство согласно AB-093 (Обновлено 01.01.17)
ГБ-02 План сокращения и восстановления материалов (MRRP)

ВНУТРЕННЯЯ СРЕДА

ИЭ-01 Естественный свет (Word)
ИЭ-02 Определение размеров дворов и кортов, примыкающих к наружным проемам, которые обеспечивают необходимое естественное освещение или вентиляцию (Word)

МЕХАНИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ (изменение с MEP на M)

М-01 Пристройки и переоборудование нежилых зданий после 1 января 2014 г. (Word)
М-02 Часто задаваемые вопросы по Энергетическому кодексу Калифорнии 2013 г. (Word)
М-03 2019 Название-24 Энергетические формы для малоэтажных жилых домов (Word)
М-04 2019 Название-24 Энергетические формы для многоэтажных жилых, гостиничных / мотелей и нежилых зданий (Word)
М-05 Переход к механической части (Word)
М-06 Соответствие требованиям раздела 24 по установке, проверке и приемке и требованиям SFGBC AB-093, приложение E (Word)
М-07 Требования к домашней вытяжке (Word)

САНТЕХНИКА

П-01 Альтернативные системы водоснабжения (Word)
П-02 Водосберегающие приспособления и арматура (Word)
П-03 Водосбережение коммерческих зданий (Word)
П-04 Сантехника (Word) NEW

КОНСТРУКЦИЯ

С-01 ПРЕДНАЗНАЧЕН НА ПЕРЕСМОТР: Требования к подаче строительных материалов для (A) фундамента башенного крана и разрешения на приспособления и (B) фундамента
С-02 Подвесные потолки (Word)
С-03 Анкеры растяжения в UMB (Word)
С-04 Разрешение на снос (Word)
С-05 Требования к геотехническому отчету (Word)
С-06 Приемка клеевых бетонных анкеров (Word)
С-07 Интерпретация раздела 3402B SFBC, исключение 1 (Word)
С-08 Разное.Разъяснение AB-107 по техническим критериям в SFBC Глава 34B (Word)
С-09 Процесс выдачи разрешений для программы сейсмостойких скоб и болтов (EBB) (Word)
С-10 Балконы и террасы (Word)
С-11 Порядок обработки отчетов об оценке землетрясений в частных школах (Word)
С-12 Древесина перекрестно-клееная (Word)
С-13 ПРЕДНАЗНАЧЕН ДЛЯ ПЕРЕСМОТРА: Исправления в Структурных положениях SFBC и SFEBC 2016 года
С-14 Руководство по специальной квалификации для инспекционных агентств и специальных инспекторов (Word)
С-15 Зарезервировано
С-16 Предложение использовать стальной натяжной стержень или трос для усиления деревянной диафрагмы
С-17 Анкерные каналы в бетонных элементах (Word)
С-18 Заменено на AB-083 и AB-111
С-19 Недвижимость, подпадающая под действие Закона о защите склонов и сейсмической опасности (SSPA) (Word)
С-20 Заменено на AB-083 и AB-111
С-21 Порядок оформления отчетов об осмотре и обслуживании фасадов зданий

Мелкие поставщики жилья вернулись в суд

Поставщики жилья вернули дело в суд в среду после того, как Центры по контролю и профилактике заболеваний (CDC) продлили мораторий на выселение до 3 октября.

Иск

Ассоциации РИЭЛТОРОВ Алабамы и Джорджии® подали в среду вечером экстренное ходатайство судье Дабни Фридрих из окружного суда США по округу Колумбия, прося ее исполнить недавнее постановление Верховного суда США о том, что CDC не может продлить мораторий без новых законодательство.

Ассоциации штата при помощи НАР осенью 2020 года подали иск, оспаривая полномочия CDC наложить полный запрет на выселение.Фридрих приняла решение совместно с поставщиками жилья, но отложила решение до рассмотрения апелляции, которая сохранила мораторий.

Жилищные организации затем обратились в Окружной суд округа Колумбия с просьбой отменить пребывание, и, получив отказ в этом запросе, обратились в Верховный суд США с просьбой вмешаться и немедленно отменить запрет. 29 июня большинство членов Верховного суда указало, что CDC не имеет полномочий вводить национальный мораторий на выселение. Высокий суд разрешил срок действия запрета истечь в конце июля, но заявил, что для дальнейшего продления потребуется разрешение Конгресса.

Частичный запрет

Последний приказ CDC запрещает выселение в районах, где растет число случаев COVID-19, что, по оценкам, охватит 90% населения.

Сторонники расширения признали во вторник, что оно, вероятно, столкнется с новыми судебными тяжбами.

«Около половины всех поставщиков жилья — семейные операторы, и без дохода от аренды они не могут оплачивать собственные счета или содержать свою собственность», — говорит президент NAR Чарли Опплер, брокер-владелец из Нью-Джерси.«NAR всегда выступал за лучшее решение для всех сторон — это помощь в аренде, выплачиваемая непосредственно поставщикам жилья для покрытия арендной платы и коммунальных услуг всех уязвимых арендаторов во время пандемии. Ни один поставщик жилья не хочет выселять арендатора и рассматривает это только как крайнюю меру ».

Получение выделенной помощи

Помощь в аренде теперь доступна в каждом штате, чтобы покрыть до полутора лет назад и будущие счета.

«Мы должны направить нашу энергию на быстрое внедрение помощи в аренде», — продолжает Опплер.«Нам не нужно больше неопределенности для арендаторов или поставщиков жилья».

Бюро финансовой защиты потребителей объявило о новом онлайн-инструменте, с помощью которого арендаторы и поставщики жилья, которые продолжают сталкиваться с финансовыми трудностями, связанными с пандемией, могут найти и подать заявку на помощь в оплате аренды, коммунальных услуг и других расходов. Новый поисковик по аренде жилья на сайте consumerfinance.gov/renthelp может помочь поставщикам жилья и арендаторам в реализации программ помощи в их районе.

NAR также предлагает веб-страницу, посвященную информации для ее членов, включая ссылки на программы экстренной помощи в аренде, правительственные ресурсы и многое другое.

.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *