Приватизация квартиры в 2023 году: плюсы и минусы
Мы с семьей сейчас живем в квартире по договору социального найма. Все знакомые говорят, что ее обязательно надо приватизировать. Не могли бы вы рассказать о плюсах и минусах приватизированного жилья?
На мой взгляд, положительные моменты от приватизации перевешивают отрицательные, но каждый сам решает этот вопрос для себя. Читайте и решайте, будет ли для вас лучше приватизировать квартиру или оставить все как есть.
Анастасия Корнилова
юрист
Профиль автораЧто такое приватизация
Приватизация — это когда государство передает человеку в собственность имущество. Можно приватизировать жилье, землю, нежилые помещения. Приватизированную квартиру можно продать, подарить, оставить в наследство. Можно сделать из нее офис или перепланировать — конечно, если это возможно технически. В неприватизированной квартире можно только жить, ничего в ней не меняя.
Приватизация бывает бесплатная и платная.
Интересующая вас приватизация жилых помещений — это когда администрация города бесплатно передает вам в собственность жилье, в котором вы сейчас живете по договору социального найма.
Сейчас это жилое помещение находится в государственном или муниципальном жилищном фонде, а после приватизации станет вашей собственностью.
ст. 1 закона от 04.07.1991 № 1541-1
Бывает жилье, которое нельзя приватизировать. Это, например, все жилые помещения, которые находятся в аварийном состоянии, а также жилье в общежитиях, в домах закрытых военных городков. Еще нельзя приватизировать некоторые служебные жилые помещения, но это точно не ваш случай.
ст. 4 закона от 04.07.1991 № 1541-1
Если ваша квартира в нормальном состоянии и расположена в обычном доме, вы можете воспользоваться своим правом и приватизировать ее.
Плюсы приватизации
Главный положительный момент: вы станете собственником жилья и сможете распоряжаться им по своему усмотрению.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Вы сможете продать квартиру, обменять ее на что-то другое, подарить, передать по наследству, заложить, чтобы взять кредит, и так далее.
ст. 209 ГК РФ
Собственное жилье может стать вкладом при оформлении ренты или при заключении договора о переселении в социальный приют для пожилых людей.
Если вы захотите сделать перепланировку, сможете обратиться в районную администрацию, согласовать проект и получить разрешение на переделку вашей квартиры. В муниципальном жилье, в котором вы всего лишь наниматель, никто не разрешит вам сносить стены и совмещать санузел.
То же самое касается перевода помещения в нежилое. Если квартира, в которой вы живете, расположена на первом этаже и есть смысл перевести ее в статус нежилого помещения, чтобы продать под офис или магазин, ее надо для начала приватизировать.
Что делать? 09.07.18Нужна ли вообще приватизация?
Наследство
Приватизированную квартиру вы сможете оставить в наследство кому пожелаете. Этот человек или люди могут быть зарегистрированы в другом месте, состоять с вами в родстве или нет — важно, чтобы вы выразили свою волю в завещании, и все.
ст. 1119 ГК РФ
Неприватизированная квартира не может передаваться по наследству. Да, члены семьи нанимателя продолжают жить в ней после смерти родственника и кто-то из них становится ответственным нанимателем взамен умершего, но по факту это не наследование. Право на постоянное проживание в квартире будет только у тех родственников, которые на момент смерти ответственного нанимателя были зарегистрированы и жили в этой квартире.
Если никто из родственников не был прописан вместе с вами, договор социального найма будет прекращен и квартира вернется в муниципальную собственность.
ч. 5 ст. 83 ЖК РФ
Получается, чтобы ваше жилье осталось в пользовании родных и близких, кто-то из них обязательно должен там проживать и быть зарегистрирован.
Оплата
За квартиру, которую вы берете у муниципалитета или государства внаем, надо вносить не только коммунальные платежи, но и плату за пользование жилым помещением.
ч. 3 ст. 156 ЖК РФ
К примеру, в Москве в 2023 году установлена плата в размере 31,63 Р за квадратный метр общей площади жилого помещения в многоквартирном доме со всеми удобствами, лифтом и мусоропроводом.
По общему правилу плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым.
ч. 1 ст. 155 ЖК РФ
За квартиру по соцнайму площадью 40 м² в Москве придется платить 1265 Р в месяц. За год эта квартира обойдется в 15 182 Р.
Налог на приватизированную квартиру при налоговой ставке 0,1% и вычете в 20 м² обойдется в 2900 Р в год, если предположить, что кадастровая стоимость квартиры 5 800 000 Р. Считаем так: (5 800 000 Р / 40 м²) × 20 м² = 2 900 000 Р. Это сумма, на которую государство разрешает уменьшить налогооблагаемую базу. (5 800 000 Р − 2 900 000 Р) × 0,1% = 2900 Р — это сумма налога, которую придется платить за квартиру раз в год.
Получается, что по оплате приватизированное жилье выгоднее того, что предоставлено по договору соцнайма. Возможно, в дальнейшем налоговые ставки пересмотрят и увеличат, но ведь и плата за нанимаемое помещение может вырасти.
Ну и что? 23.02.17Приватизация жилья официально стала бессрочной
В собственной квартире вы сможете предоставить право постоянной регистрации и проживания кому угодно, если площадь квартиры позволит.
В квартиру, в которой вы живете по договору соцнайма, пропишут только членов вашей семьи.
Минусы приватизации
Как только вы станете собственником, придется нести все расходы на содержание жилья самостоятельно. Если будете уклоняться, могут заставить платить в судебном порядке.
ст. 210 ГК РФ
ст. 158 ЖК РФ
А вот в квартирах, которые предоставляются по договору социального найма, все расходы по капитальному ремонту и самой квартиры, и всего дома несет наймодатель — муниципальное образование.
ч. 2 ст. 65 ЖК РФ
Еще один минус: на квартиру, находящуюся в собственности, могут наложить взыскание. Правда, если это ваше единственное жилье, его вряд ли отберут за долги. Тинькофф Журнал в статье «Единственное жилье нельзя забрать за долги» рассказывал, что в таких случаях говорят суды.
Если по каким-то причинам муниципалитет или государство решит изъять вашу приватизированную квартиру для своих нужд, такое изъятие компенсируется предоставлением другого жилья или деньгами.
Но, поскольку переселение нанимателей происходит с учетом установленной физиологической нормы на человека, оно может оказаться более выгодным, чем компенсация за приватизированное жилье.
ст. 32 ЖК РФ
ст. 87.2 ЖК РФ
К примеру, сейчас в Москве проходит реновация: старые пятиэтажки будут сносить, поэтому людям, которые в них живут, предоставляют новое жилье или денежную компенсацию. Собственники квартир могут выбрать, что им предпочтительнее: переехать в новое жилье, приготовленное для переселенцев, или получить деньги и распорядиться ими по своему усмотрению. Те, кто живет в квартирах по договорам соцнайма, могут получить только равнозначное жилье. Правда, они могут выбрать: продолжать жить как наниматели или сразу получить новую квартиру в собственность.
Как устроена программа реновации
Если семья проживает в неприватизированных комнатах, то при расселении такие люди могут получить взамен однокомнатную либо двухкомнатную квартиру — в зависимости от количества изначально занимаемых комнат.
А если комнаты приватизированы, собственник, скорее всего, получит равноценное жилье — то есть аналогичное по стоимости, но не по площади — или денежную компенсацию по рыночной цене комнат в коммуналке. В этом случае тот, кто будет переезжать из неприватизированного жилья, может оказаться в выигрыше.
Всероссийская реновация: когда вас могут выселить из квартиры, а дом — снести
Один из основных минусов: если у вас есть право на получение бесплатного жилья — например, вы ветеран труда, или многодетный родитель, или инвалид, или страдаете от хронического заболевания, — то вы сможете им воспользоваться, только если останетесь жить в неприватизированной квартире.
Конституция России закрепила за малоимущими и иными указанными в законе гражданами, нуждающимся в жилище, право получить его бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.
ст. 40 Конституции РФ
Мы писали, как получить жилье по социальным программам, так что проверьте, не упускаете ли вы свой шанс получить от государства бесплатную квартиру.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Задать вопрос
Срочная приватизация квартиры через агентство недвижимости в Москве
Вы являетесь нанимателем жилплощади, которая находится на балансе государства (муниципалитета)? В этом случае Вам предоставлено право на бесплатное получение этого жилья в собственность. Эта процедура называется приватизацией квартиры. Гражданин может получить жилье бесплатно в собственность только один раз. В остальных случаях недвижимость предоставляется платно. Исключение составляют лица, которым квартира передавалась до достижения ими 18-летнего возраста.
Оформление документов на жилье, особенно если это нужно сделать срочно, — непростая задача. Для ее быстрого и грамотного решения компания ТСН НЕДВИЖИМОСТЬ предлагает риелторские и юридические услуги по оптимальным ценам.
Опытные юристы проводят консультации, оформляют документы, представляют интересы клиентов в государственных учреждениях.
Поставленные задачи решаются профессионально и быстро. По результатам приватизации выдается договор о передаче квартиры в собственность, технический паспорт, выписка из ЕГРН. Эти документы подтверждают право собственности на жилплощадь.
О том, сколько будет стоить приватизация, можно узнать у специалистов компании ТСН НЕДВИЖИМОСТЬ.
Предоставление жилья в собственность включает в себя несколько этапов:
- вызов кадастрового инженера для проведения замеров и подготовки технической документации;
- запрос справок и других официальных бумаг;
- обращение в муниципальные органы с заявлением о предоставлении жилья;
- подписание договора всеми членами семьи, которые зарегистрированы на приватизируемой жилплощади;
- обращение в органы Росреестра;
- регистрация права собственности с выдачей выписки из ЕГРН на каждого владельца.
Документальная работа требует хороших правовых знаний. Поэтому лучше ее сделать через агента.
Сотрудники компании ТСН НЕДВИЖИМОСТЬ предлагают платную помощь в приватизации квартир:
- индивидуальные консультации;
- ускоренное оформление пакета документов;
- вызов и сопровождение кадастрового инженера для замера недвижимости;
- взаимодействие с представителями государственных структур в интересах клиента;
- подписание договора о предоставлении жилья от имени клиента;
- оплата госпошлин;
- урегулирование спорных вопросов;
- регистрация права собственности на недвижимость на имя клиента.
Оформление жилья в собственность включает в себя определенные расходы. Владельцам нужно оплатить госпошлины за выдачу справок, вызов кадастрового инженера, подготовку технической документации и регистрацию прав в органах Росреестра. Также потребуется перечислить гонорар специалистам в соответствии со стоимостью юридических услуг.
Мы придерживаемся честной финансовой политики. Цена правовой помощи по сбору документов для приватизации квартиры указана в прейскуранте. Запись на прием к специалистам ведется по телефону в Москве +7 (495) 518-50-00 и на нашем сайте с помощью электронной формы.
Просто посмотрите на жилье, чтобы увидеть истинную стоимость приватизации | Дон Фостер
Муниципальные дома распродаются гораздо быстрее, чем строятся новые социальные дома, говорится в новом отчете. Исследование правительственной схемы права на покупку, проведенное Ассоциацией местного самоуправления, показало, что так было с 2012 года: ни разу темпы строительства социального жилья не соответствовали и даже близко не соответствовали темпам строительства домов.
продается.
Право на покупку было поддержано консерваторами после выборов 2010 года в попытке продать еще больше домов, поскольку традиционно домовладельцы склонны голосовать за консерваторов. В 2013 году тогдашний канцлер Джордж Осборн объявил, что максимальная скидка для тех, кто арендует муниципальный дом в Лондоне, вырастет до 100 000 фунтов стерлингов. По сути, он одобрил изъятие некоторых из наших наиболее необходимых муниципальных акций.
Но право на покупку нужно рассматривать с точки зрения его долгосрочных последствий, а не только с точки зрения того, как оно помогло тем семьям, которые купили муниципальные дома в 1980-х и 90-х годах. Сегодня 40% домов, проданных по этой схеме, сдаются в аренду в частном порядке по гораздо более высокой арендной плате, чем когда-либо взимали бы местные власти. Право на покупку стало правом на покупку для сдачи в аренду.
По всей стране домовладение находится в кризисе, аренда жилья непомерно дорогая, особенно для молодых людей, даже тех, кто работает по профессии, по ценам ниже рынка.
Их заработок утекает в карманы частных домовладельцев, а финансы местного самоуправления получают пинок.
Муниципальное жилье работает, потому что оно окупается относительно быстро: арендная плата, уплачиваемая арендаторами, покрывает затраты на строительство в долгосрочной перспективе и в конечном итоге приносит прибыль местным властям, которые продолжают инвестировать в местную территорию. Деньги продолжают циркулировать внутри сообщества, а не просто увеличивают прибыль домовладельцев.
Но с советами, вынужденными продавать арендаторам через право покупки, а затем обязанным отдавать часть выручки прямо Уайтхоллу, строительство становится еще более трудным. А нехватка недвижимости обходится дорого, поскольку власти изо всех сил пытаются приютить своих бездомных жителей. В прошлом году 23 муниципальных совета потратили 8,4 млн фунтов стерлингов на аренду 725 квартир в качестве временного жилья, сообщает журнал Inside Housing. Огромная передача богатства произошла из государственного сектора в частный под видом помощи честолюбивому рабочему классу.
Вместо этого мы просто усложнили обеспечение жильем наиболее нуждающихся.
Безумие права на покупку перекликается с беспорядком, царящим в британской железнодорожной системе. В середине 90-х Джон Мейджор, повторяя пренебрежительное отношение Маргарет Тэтчер к государству десятилетием ранее, считал, что разделение British Rail создаст конкуренцию, а конкуренция обеспечит более качественные услуги и будет гораздо более эффективной, чем контроль со стороны раздутого государства. Вместо этого стоимость проезда на поезде стала непомерной, обслуживание ужасное почти везде, где вы пытаетесь путешествовать, и постоянно требуется вмешательство государства — либо из-за краха франшизы, в случае магистрали восточного побережья, либо из-за того, что железная дорога Служба стала хаотичной, о чем свидетельствуют последние недели на севере и юго-востоке.
Долгосрочные последствия приватизации железных дорог и жилья, помимо того, что мы живем в стране с разрушающейся инфраструктурой (в отличие от континентальной Европы), заключаются в уменьшении социальных и личных возможностей.
Многие люди не могут видеться с друзьями и семьей так часто, как им хотелось бы, из-за стоимости проезда по железной дороге. Другие откладывают рождение детей или задаются вопросом, могут ли они вообще позволить себе их, поскольку они не могут позволить себе купить дом, а домовладельцы могут враждебно относиться к детям. Те, у кого есть дети, находятся не в лучшем положении: более 100 000 детей живут во временном жилье, как правило, в связи с выселением.
Право на покупку было популярным, но 1,8 миллиона муниципальных домов были распроданы, и теперь около 750 000 семей платят гораздо больше, чем арендная плата местных властей. Жилье, а не покупка, должно быть правом – доступным и доступным для всех. Право на покупку разрушает нашу жилищную систему точно так же, как приватизация железных дорог разрушила нашу транспортную инфраструктуру. Приватизация редко работает: нам нужны новые идеи и гораздо больше государственной собственности на жилье, инфраструктуру и коммунальные услуги, если мы хотим обеспечить наших граждан.
Дон Фостер регулярно пишет в The Guardian
Обсуждение приватизации: голосование Southbridge Towers
В результате прошлогодних выборов мэра растущая потребность в новом доступном жилье стала центром обсуждения будущего Нью-Йорка, и мэр де Блазио выпустил амбициозный план в начале этого года, пообещав создать или сохранить 200 000 единиц в течение следующих десяти лет. Но публичное обсуждение плана до сих пор было почти исключительно сосредоточено на создании нового жилья, а не на сохранении существующих единиц. В городе, где земля под новое строительство находится в большом почете, поддержание уже имеющихся активов имеет решающее значение. Согласно отчету Общества общественных работ, опубликованному в январе, в период с 2002 по 2011 год город потерял 385 000 единиц доступного жилья, что намного превышает 165 000 единиц, которые администрация Блумберга стремилась создать и сохранить. Если потеря доступного жилья продолжится такими темпами, планы нового строительства не смогут заменить сокращающееся предложение, не говоря уже о том, чтобы удовлетворить растущий спрос нашего города на более доступное жилье.
Квартиры, построенные в рамках государственной программы Митчелл-Лама, принятой в 1955 г. и направленной на стимулирование строительства жилья для людей со средним доходом, являются одним из источников доступного жилья, которое особенно подвержено потерям. В обмен на низкую процентную ставку по ипотеке и освобождение от налога на имущество подразделения Mitchell-Lama в течение первых 20 лет устанавливали ограничения доступности. После этого компании по недвижимости, которым принадлежали арендные комплексы, или акционеры, владевшие кооперативами Митчелл-Лама, принимают решение остаться в программе и сохранить ограничения или выкупить свою ипотеку и предоставить объекты для оценки и продажи на открытом воздухе. рынок. 271 объект, в том числе 139428 единиц были разработаны в Нью-Йорке компанией Mitchell-Lama. По состоянию на ноябрь 2013 года в программе осталось всего 78 разработок, содержащих 32 900 единиц. Остальные предпочли отказаться.
Чарльз Чавалко , недавний выпускник программы Parsons Design & Urban Ecologies, является резидентом Southbridge Towers , жилого комплекса с 1651 квартирой, который остается в программе.
Но, как он объясняет ниже, его кооператив находится в разгаре решения о том, присоединится ли он к большинству зданий Mitchell-Lama и уйдет. Для жителей Southbridge Towers голосование по поводу отказа от Mitchell-Lama выходит за рамки общегородского разговора о доступном жилье, изобилующего цифрами, ценами и тонкостями политики. Предстоящее голосование будет иметь серьезные личные последствия для их домов, финансового будущего и общественной культуры. И, как показывает отчет Чавалко, дебаты, проходящие в Southbridge Towers, подчеркивают сложность того, как мы ценим то, где мы живем, и важность прозрачного диалога и справедливых процессов управления. –Дж.Т.
Башни Южного моста | Фото Джонатана Тарлтона
Сообщество из более чем трех тысяч жителей, живущих и работающих в доступных по цене высотных домах, людей, которые объединились, чтобы сформировать сообщество в бесплодной местности несколько десятилетий назад, когда город вряд ли был ярким маяком процветания.
Со временем разгорается словесная война по поводу будущего сообщества и того, как оно управляет собой. Друзья и соседи становятся врагами, конфликты становятся обыденностью, а правда — дефицитным товаром в повседневной жизни…
Я не описываю Дж.Г. Ballard’s High-Rise . Это история моего дома, переживающего битву за свое будущее. Southbridge Towers — это комплекс доступного жилья, построенный в соответствии с Законом Нью-Йорка о жилищных компаниях с ограниченной прибылью, программой доступного жилья, более известной как Mitchell-Lama и получившей высокую оценку как политиков, так и активистов. Сегодня программа сталкивается с внутренним и внешним давлением, которое приводит к приватизации ее зданий или к тому, что владельцы и органы управления, по крайней мере, рассматривают это. Во время моей дипломной работы по дизайну и городской экологии в Parsons я изучил влияние реконструкции Нижнего Манхэттена на комплекс, в котором с момента постройки жила большая часть моей семьи, надеясь понять и описать мотивы стремления приватизировать этот средний район.
Карта плана реконструкции юго-западной городской зоны Бруклинского моста; область (1) — Башни Южного моста. | Изображение через Urban Reviewer
Расположенный в районе морского порта Саут-Стрит в Нижнем Манхэттене, Southbridge Towers (SBT) родился из юго-западной городской зоны реконструкции Бруклинского моста, обозначение, присвоенное довольно темному и перегруженному участку промышленной набережной в 1964 году. План обновления города был направлен на создание сообщества со средним доходом, которое могло бы укротить и преобразовать район, повысить стоимость недвижимости и создать более современную и здоровую налоговую базу для города. Государство через Митчелла-Ламу предоставило низкие процентные ставки по ипотечным кредитам и освобождение от налога на имущество, чтобы стимулировать развитие комплекса, который организован как кооператив с ограниченным капиталом, принадлежащий акционерам.
Окрестности Нижнего Манхэттена радикально изменились с 1950-х по 2000-е годы. Когда-то его называли промышленным и корпоративным городом-призраком, а сейчас это один из самых быстрорастущих районов города. Масштабные застройки, такие как Всемирный торговый центр и Бэттери-Парк-Сити, а также новые коммерческие, жилые и общественные проекты превратили окрестности SBT в район, работающий круглосуточно и без выходных.
В течение этих десятилетий преобразований начали сеять семена кампании за приватизацию. Земля SBT, проданная комплексу государством за 1,3 миллиона долларов в 1967, теперь стоит гораздо больше, приближаясь к восьмизначной сумме. Первоначально акционеры покупали квартиры по цене от 5000 до 28000 долларов за последние четыре десятилетия, но оценки цен на квартиры на открытом рынке взлетели до 500000–1000000 долларов в зависимости от размера и расположения квартиры. Эти сдвиги изменили представление о том, что SBT значит для его жителей. Являются ли квартиры SBT доступным жильем или они являются товаром? Этот вопрос разделяет жителей на две группы, которые в настоящее время борются за будущее SBT.
Двор башен Южного моста | Photo by Jonathan Tarleton
Приватизация, воссоздание, роспуск и демутуализация: все эти термины относятся к одному и тому же процессу вывода кооператива из-под надзора DHCR и реклассификации его как кооператива частного рынка, квартиры которого могут продаваться на открытом рынке.
Понятие «приватизация» является спорным из-за философских разногласий по поводу намерений и целей Митчелл-Ламы. Была ли программа разработана как ограниченная по времени операция, если то «жилищный кризис» решится за 20 лет, начальный срок программы, после которого девелопмент может отказаться? Была ли это программа, чтобы дать среднему классу возможность позволить себе дом? Когда разрабатывались статьи о приватизации вступившего в силу закона, намеревались ли законодатели одинаково относиться к кооперативам и арендному имуществу? На каждый из этих вопросов есть несколько ответов, в зависимости от вашего взгляда на жилье, экономику и недвижимость.
Теперь есть два сценария для Southbridge Towers: остаться в программе Mitchell-Lama с сохранением условий доступности или оставить ее, освободив комплекс от государственного надзора и предоставив акционерам право продавать свои квартиры на открытом рынке. Оба имеют преимущества и недостатки.
Southbridge Towers (внизу справа) перед строящимся Всемирным торговым центром One (слева) и Нью-Йорк Гери (справа), 2012 | Фото Марка и Эндрю Буссе
Кооперативы Митчелл-Лама должны выплачивать городу или штату только процент от валовой ежемесячной платы за обслуживание вместо фактических налогов на недвижимость, изолируя застройки от колебаний рынка недвижимости.
Ежемесячная плата за обслуживание акционеров ниже средней по городу, но есть дополнительная надбавка, если вы выходите за пределы диапазона доходов, установленного правительством. Комплекс имеет доступ к беспроцентным кредитам на ремонт для финансирования любого необходимого содержания или капитального ремонта, пока комплекс остается в программе еще 15 или 30 лет. Акционерам не разрешается свободно продавать свои паи; вместо этого они должны вернуть их кооперативу за их первоначальный капитал плюс начисленные проценты.
Если комплекс будет приватизирован, сторонники считают, что кооператив может остаться доступным и финансово жизнеспособным, взимая дополнительный налог или комиссию за передачу, когда объекты переходят из рук в руки. При первом переводе кооператив будет взимать комиссионные в размере 28% или 33% в ожидании исхода судебного процесса с участием Trump Village, кооператива в Бруклине, который недавно вышел из программы Mitchell-Lama. Для будущих переводов комиссия составит всего 2,5%.
Сторонники приватизации считают, что доступность можно сохранить, если каждый год будет продаваться или передаваться не менее 50 квартир. Плата за обслуживание будет увеличена для покрытия дополнительных ежемесячных потребностей, в том числе вновь собранных налогов на недвижимость. Те, кто не может позволить себе новые сборы, могут оставаться в комплексе со своими квартирами до тех пор, пока они становятся арендаторами, их сборы привязаны к ежегодному решению Совета по арендной плате о повышении арендной платы, но никогда не превышают пяти процентов.
Обложка и предисловие к справочнику 1980 года, распространенному среди жителей Southbridge Towers советом директоров кооператива | Изображения через Чарльза Чавалко
Я вырос в Саутбридж Тауэрс, приватизация часто упоминалась, но тонкости ее политики часто были выше моего понимания. Идея выхода из программы означала потерю безопасности жилья, доступности и других гарантий, которые программа обеспечивала для моей семьи и соседей, но она также привлекала важным источником новых денег.
Первые ростки возможной приватизации проросли в 1980-х, но из них мало что вышло. Разнообразная группа людей, входившая в состав Совета директоров в 1990-е годы, рассматривала программу Митчелла-Ламы как убежище для рабочих и представителей среднего класса, которые все больше вытеснялись из-за отсутствия доступного современного жилищного фонда. Сильное чувство общности породило центр мероприятий для пожилых людей, библиотеку, общественные группы, прославляющие многие национальности, представленные в комплексе, и другие удобства.
Спустя тридцать лет после того, как сюда въехали первые жители, второе и третье поколение акционеров взяли на себя управление кооперативом на фоне незаметных социально-экономических сдвигов в комплексе. Экономическая безопасность, безопасная окружающая среда, близость к рабочим местам белых воротничков и правительству, а также экономическая возможность доступа к образовательным возможностям, которые предоставлял Southbridge Towers, означали, что эти жители часто были лучше в финансовом отношении, чем их предки.
Комплекс в первую очередь рассматривался как убежище, когда первоначальным акционерам нужно было найти дом; теперь более экономически обеспеченные, некоторые стали оценивать свои квартиры как экономический актив, товар. Некоторые жители приобрели вторые и третьи дома, в то время как башни Южного моста оставались их основным местом жительства, что делало возможность заработать на своей квартире более осуществимой.
Офис управления башнями Южного моста | Фото Джонатана Тарлтона
В период с 2001 по 2004 год лица, заинтересованные в изучении приватизации, начали получать места в совете директоров. Сначала эта проблема не была основной частью их платформы; их избрание рассматривалось как разумное взвешивание вариантов акционеров посредством технико-экономического обоснования. Но приватизация вскоре стала разделительной чертой в правлении и в комплексе. Группа членов совета директоров, занимавшаяся приватизацией, в 2004 г. сформировала компанию Southbridge Rights, Inc.
, фактически создав политическую партию, стремясь направлять внутреннюю совместную политику. Раньше правление было беспартийным органом; теперь выборы сводятся к тому, поддерживает ли избиратель точку зрения на приватизацию, продвигаемую Southbridge Rights. Правила открытых собраний совета директоров были изменены, чтобы требовать предварительного одобрения, прежде чем жители смогут поднимать новые вопросы, создавая атмосферу, в которой некоторые акционеры с мнениями, отличными от политики Southbridge Rights, которая в значительной степени зависела от продвижения приватизации, чувствовали себя заткнутыми.
Приход к власти Southbridge Rights коррелировал с более широким использованием голосов по доверенности на ежегодных выборах. Хотя эти бюллетени являются законными в соответствии с кооперативными правилами, акционеры использовали их экономно до 2001 года. С тех пор выборы обычно проводились блоками голосований по доверенности, и кандидаты от Southbridge Rights обычно занимали 13 или 14 из 15 мест.
Этот сдвиг во власти, по-видимому, указывает на значительные усилия по привлечению голосов. Некоторые акционеры считают, что Southbridge Rights применила стратегию воздействия на пожилых акционеров и незаконных субписьмов для голосования по доверенности в пользу группы, что побудило DHCR и Генеральную прокуратуру изменить процедуры голосования по проекту, напрямую отправив акционерам бюллетени по доверенности с уникальным штрих-кодом пресечь возможные злоупотребления при голосовании.
Набережная башен Южного моста | Photo by Jonathan Tarleton
В ноябре 2005 г. комплексный референдум одобрил создание технико-экономического обоснования приватизации и выделил 25 000 долларов на его подготовку. Исследование было опубликовано в октябре следующего года, и «Отвлекающий маневр» — юридический термин для проекта плана предложения о приватизации — был представлен на рассмотрение в Генеральную прокуратуру штата (AG). Процедуры приватизации других объектов Митчелл-Лама заняли более двух лет, прежде чем было проведено окончательное голосование.
С СБТ такого не будет. Red Herring находился в офисе AG более семи лет, подвергаясь пересмотру, редактированию и разъяснениям. В какой-то момент было публично сообщено, что в плане было более 300 недостатков. В течение этого периода Совет директоров в соответствии с приказом Генерального прокурора и правилами DHCR провел консультации с офисом AG для выяснения недостатков и с SBT Cooperators for Mitchell-Lama, группой против приватизации, которая действовала в комплексе в течение более десяти лет работал с AG, чтобы сделать планы максимально прозрачными.
В апреле 2014 года Генеральным прокурором был принят «Отвлекающий маневр», который стал «Черной книгой» — юридическим термином для утвержденного плана предложения. Более девятисот страниц, этот том сложных юридических, бухгалтерских и инженерных отчетов требует профессиональной подготовки для понимания. Юристы застройки и Генеральная прокуратура рекомендовали акционерам найти собственных юристов и бухгалтеров для надлежащей оценки предложения, расходы, с которыми не все акционеры могут справиться.
И хотя Черная книга, казалось, в значительной степени отражала отвлекающий маневр, в нее были внесены существенные изменения, которые не были объяснены акционерам при доставке. Например, были переписаны правила наследования. Отвлекающий маневр освободил многие семейные отношения от платы за перевод при приеме квартиры умершего родственника, но правила Черной книги требуют плату для любого, кто не является супругом или взрослым ребенком родственника, и дают правлению право утвердить или отклонить такой перевод. Сочетание сложности плана и необъяснимых изменений сделало этот процесс особенно недоступным для среднего акционера. Существенные последствия, которые приватизация окажет на каждого акционера, требуют прозрачного и объяснительного процесса. Вместо этого Совет приложил мало усилий для объяснения преимуществ или недостатков плана, а попытки просветить или прояснить его положения встречают обвинения в предвзятости.
Две из трех башен Южного моста | Фото Джонатана Тарлтона
По мере того, как голосование по приватизации стало известно с выпуском «Черной книги», члены совета директоров все чаще избегали публичных выступлений, а обсуждение в кооперативе становилось все более жарким.
Я провел время с Ассоциацией акционеров Southbridge Towers, группой, созданной в 2012 году в ответ на растущую обособленность Совета. Ассоциация стремится отстаивать факты в приватизационном споре, часто направляя запросы как руководству застройки, так и надзорным органам через запросы Закона о свободе информации, а также личные письма и петиции, чтобы получить больше ясности в повседневной деятельности SBT и процессе приватизации. .
Несмотря на свое намерение обеспечить беспристрастный анализ вопросов и предоставить акционерам возможность принять обоснованное решение, Ассоциация акционеров постоянно подвергается критике за то, что она является пристрастной организацией, выступающей за то, чтобы остаться с Митчелл-Ламой. Группа «Обеспокоенные акционеры за прозрачность», возглавляемая сторонниками приватизации, не связанными с Southbridge Rights и политикой Совета директоров, попыталась опровергнуть объяснения Ассоциации, утверждая, что это тактика запугивания. Взгляды на жилье, экономику и недвижимость — это призма, через которую рассматривается план предложения приватизации, и сторонники приватизации рассматривают любую критику приватизации или политики и действий Совета как дезинформацию.
Житель, выступающий против приватизации, выделит раздел «Особые риски» Черной книги, в котором подробно описан список возможных финансовых опасностей, которые могут постичь кооператив, который в настоящее время является благополучным с финансовой точки зрения. Житель, выступающий за приватизацию, будет утверждать, что это лишь незначительные проблемы, просто юридический шаблон, который юристы включают на всякий случай. Но что меня больше беспокоит, так это попытка неверно охарактеризовать нынешнее воплощение башен Южного моста как неустойчивое. Группы, выступающие за приватизацию, пытаются подорвать доверие жителей к застройке как к постоянному и жизнеспособному учреждению при Митчелл-Ламе, утверждая, что постоянное увеличение расходов на содержание делает договоренность финансово ненадежной или что комплексу не гарантируется его место в программе.
Башни Южного моста | Фото Джонатана Тарлтона
В соответствии с правилами Митчелла-Ламы, перед голосованием по приватизации должно быть проведено информационное заседание Совета директоров и юристов, бухгалтеров и консультантов кооператива.
Хотя это и не предназначено для предоставления индивидуального профессионального совета, встреча предназначена для объяснения сложностей плана, чтобы жители могли голосовать со знанием дела. Эта встреча — единственная в своем роде публичная информационная сессия — состоялась 29 июля.th, и хотя Совет директоров рекламировал это как успех, Генеральная прокуратура не сочла это таковым, когда их вниманию была представлена запись заседания. Посчитав, что консультанты на сессии вышли за рамки «Черной книги», сделав определенные комментарии, AG потребовала вторую поправку к плану предложения, которая отменяет два десятка заявлений, сделанных на сессии. Проблемные утверждения включали в себя то, что «метеорит с большей вероятностью упадет на нас, чем произойдет наихудший сценарий», что заменило объяснение раздела «Особые риски». Для аудитории, включая людей с фиксированным доходом, повышение стоимости обслуживания называлось «больше всего на X долларов за номер в месяц».
Листовки, распространяемые группами сторонников приватизации (вверху) и группой противников приватизации SBT Cooperators for Mitchell-Lama (внизу) | Изображения через Чарльза Чавалко
Остались считанные недели до окончательного голосования по приватизации Southbridge Towers, которое пройдет с 28 по 30 сентября, и очевидно, что этот конфликт достигает своего апогея.
Ежедневно листовки раздаются подъездам жильцов. Некоторые плакаты, выступающие за приватизацию, искажают дебаты, внося вопросы, не имеющие отношения к текущим обстоятельствам Митчелл-Лама, например, воскрешая старую идею о том, что жители могут быть вынуждены переехать в другие, более мелкие квартиры, если мы останемся в Митчелл-Лама, несмотря на тот факт, что политика сокращения штатов была изучена государством, а затем отброшена много лет назад. Они постоянно отмечают «относительную доступность», сохранившуюся в кооперативе «Сьюард-Парк» после его приватизации, не обращая внимания на то, что «Сьюард-парк» был разработан Объединенным жилищным фондом, федерацией профсоюзов и некоммерческих организаций, а не через Митчелл-Лама. Также распространяются антиприватизационные листовки со ссылками на пункты «Черной книги», в том числе некоторые с неверными толкованиями, которые позже исправляются на собраниях Ассоциации акционеров. Разногласия по поводу приватизации приводили даже к словесному и физическому насилию; некоторые соседи опасаются, что прогулки по дворам приведут к склокам по этому поводу.
То, что когда-то было уютным комплексом, коллективно работающим над созданием сообщества в центре города, превратилось в поле битвы мнений, разделяющих дружбу и семьи. Возможно, Дж.Г. Балларда High-Rise действительно дает несколько советов для этой осады изнутри: «Жизнь в высотных зданиях требовала особого типа поведения, такого, которое было бы уступчивым, сдержанным, даже, возможно, слегка безумным».
Хотя этот рассказ может показаться страстным личным делом, результат приватизации Southbridge Towers имеет последствия для всего доступного жилья в Нью-Йорке. Если комплекс выйдет из программы Митчелла-Ламы, Нью-Йорк потеряет 1651 единицу постоянного жилья для людей со средним доходом, которое не может быть восстановлено, что является крупнейшим комплексом, который до сих пор приватизировался. В прошлом месяце более 50 000 человек приняли участие в лотерее на 300 квартир в Penn South, жилищном кооперативе со средним доходом и ограниченным капиталом в Челси. Важность сохранения каждой доступной квартиры, которая у нас уже есть, и здорового экономического разнообразия в Нью-Йорке очевидна.