Пример расчет аренды помещения: параметры, влияющие на размер оплаты, расчет величины ставки, готовая формула, как оспорить повышение ставки

Содержание

Арендная плата за нежилое помещение

Чаще всего для коммерческих целей и предпринимательства люди арендуют нежилые помещения, потому что покупать или строить свое – очень дорого, не каждый может себе такое позволить. Особенно, если речь идет о начинающих бизнесменах.

Аренда нежилого помещения, как и проведение расчетов, регулируется особым законом РФ, который относится и к остальным объектам недвижимости, сдаваемых в пользование другим гражданам. От сдачи квартир или домов такая сделка отличается только тем, что речь идет про нежилой объект недвижимости.

Важно, чтобы все арендаторы понимали, что любой закон устанавливает рамки использования подобной недвижимости и расчет за пользование. Если вы будете пользоваться им не по назначению, то арендодатель может потребовать от вас возмещения ущерба или же расторжения договора.

Не забывайте о том, что ремонт и расходы на оплату коммунальных платежей также ложатся на арендатора и данный факт заранее обсуждается и описывается в договоре.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область +7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Суть договора аренды

Не пренебрегайте тем фактом, что в договоре аренды нежилого помещения есть свои нюансы, которые следует учитывать. К ним относят:

  • Дополнительные документы, в которых можно найти полное описание объекта недвижимости. Без них сделку могут признать недействительной;
  • Возможность находить других граждан для субаренды помещения с согласия арендодателя. Это одно из отличий от безвозмездной аренды нежилого помещения;
  • Официальную регистрацию договора, если помещение относится к историческому достоянию города.

Стоит отметить, что документы могут отличаться в зависимости от того, кто выступает сторонами сделки: физические или юридические лица.

Что такое арендная плата?

Этот вопрос считается самым главным при заключении договора аренды. Без описания суммы за пользование нежилым помещением, документ могут признать недействительным. При необходимости, расчет аренды может изменяться, но только при согласии обеих сторон.

Цена рассчитывается исходя из таких факторов, как:

  • Расположения помещения;
  • Технического состояния;
  • Степени изношенности;
  • Материалов, которые использовались при строительстве;
  • Назначения здания;
  • Вида помещения.

Это далеко не весь перечень, из которого происходит расчет платы за аренду. Учитывать необходимо расчет за аренду всех помещений в здании.

Что в себя включает плата?

В расчет арендной оплаты отдельно включается еще и сумма за пользование участком земли, на котором расположено помещение или же прилегающей к нему земли. Если в документе указано, что платить вы не должны, то этот вариант исключается. Даже в законодательстве есть норма, которая позволяет раздельно оплачивать эти два объекта недвижимости при необходимости.

Ставка арендной платы рассчитывается за один квадратный метр в помещении, но при желании обе стороны могут взять за расчет и другую единицу измерения. Если речь идет о долгосрочном договоре аренды, то ставка используется годовая. В каждом городе и районе страны есть свои показатели годовой ставки и их необходимо придерживаться. Однако в эту ставку практически никогда не включаются счета за ремонт и оплату коммунальных услуг.

Размер платы за пользование нежилым помещением состоит из двух величин. Первая – затратная часть арендатора, которая рассчитывается исходя из затрат на содержание здания помимо ремонтов. Вторая часть – доходная, которая касается прямой прибыли собственника помещения от сдачи здания.

При расчете платы за пользование недвижимостью совершенно не имеет значения, какой деятельностью там будет заниматься арендатор. Данный факт не должен влиять на размер суммы.

Что стоит указать в документе?

При оформлении договора аренды, необходимо знать, какие сведения стоит обязательно указать в нем, чтобы сделка была признана действительной.

К ним относят:

  • Название документа и его номер;
  • Место и дата составления договора;
  • Персональные данные каждой стороны;
  • Предмет договора с его полным описанием и указанием документов, которые необходимо приложить;
  • Оценочная стоимость недвижимости. Данный факт очень важен, ведь при возникновении спорных ситуаций или повреждении помещения, необходимо проводить ремонт или возмещать ущерб;
  • Ответственность сторон. Чаще всего это касается арендатора и того, что при нарушении правил эксплуатации помещения, он будет должен самостоятельно покрыть ущерб. Поэтому часто сразу же оформляют страховку на здание за счет арендатора;
  • Описание расходов и указание гражданина, на которого они ложатся;
  • Цена аренды.

Обязанности сторон договора

Важно помнить не только о своих правах, но и обязанностях сторон. От этого будет зависеть успешность сделки.

Арендатор обязан использовать помещение только по его прямому назначению и следить за тем, чтобы здание находилось в том же виде, в котором он его получил. При необходимости подобные проблемы нужно сразу же решать. Запрещать проводить различные инспекции и анализ помещения уполномоченным организациям, он не может.

Если же говорить про обязанности арендодателя, то он должен своевременно проводить капитальный ремонт помещения, следить за хорошим обслуживанием коммунальных служб и изначально передать всю документацию на нежилую недвижимость.

Срок действия сделки?

Многих также интересует вопрос, который касается сроков действия документа. Здесь нет никаких ограничений, поэтому сторонам стоит обсудить это сразу и указать дату в документе. Если же дата не указывается, то договор будет действовать до тех пор, пока стороны не решать прекратить его. В случаях с преждевременным прекращением найма, арендатор и собственник должны быть предупреждены хотя бы за три месяца до этого. Срок может быть и другим, если это описано в документе.

Что стоит указывать в документе?

Многие забывают описывать момент, касающийся ремонта помещения. Таким образом при произведении расчета, арендатор может и не получить компенсации, если ремонт он проводил самостоятельно. Доказать данный факт после будет очень сложно или практически невозможно.

Нужно сразу обсудить все права и обязанности сторон и описать их в договоре. Таким образом можно избежать споров и судебных разбирательств. Но арендная плата и ее расчет – важнейший вопрос, который указывается в документе в первую очередь.

Если вы запомните все вышесказанное, то в будущем у вас не должно возникать никаких разногласий или споров с другой стороной сделки. Вы будете заниматься коммерческой деятельностью в законном порядке и за умеренную плату. Главное — правильно составить договор и лучше всего, зарегистрировать его у нотариуса, для собственной уверенности в его легальности.

Расчет арендной платы в 2021 году

Коммерческую недвижимость собственник может использовать по-разному – для своего бизнеса или для сдачи в аренду другому лицу, юридическому, ИП.

Покупка коммерческой недвижимости всегда является выгодной инвестицией, такая площадь будет приносить доход при любых экономических обстоятельствах в стране.

Но владелец должен правильно определить арендную плату, ведь слишком высокая цена отпугнет клиентов, минимальная будет выглядеть подозрительно или вызовет интерес у ненадежных арендаторов.

 Арендная плата должна соответствовать среднему уровню на рынке недвижимости, быть конкурентоспособной.

Чтобы определить рыночную стоимость аренды, нужно проанализировать другие предложения по сдаче в найм коммерческих площадей, учесть достоинства и недостатки своей недвижимости. Величина рассчитывается и с учетом срока аренды, места расположения здания, других факторов.

Как рассчитать аренду помещения справедливую, чтобы получить хорошую прибыль и заключить договор с надежным, ответственным арендатором.

Особенности

Есть несколько строгих правил сдачи в аренду нежилых коммерческих зданий или отдельных помещений:

  • Передать в аренду такой объект можно только юридическому лицу.
  • Обязательно составляется соглашение с собственником.
  • Помещение может использоваться только по его целевому предназначению. Жить в коммерческом помещении нельзя.
  • Обязательное условие – своевременная оплата аренды площадей.
  • У арендатора, который выполняет все условия соглашения, может появиться возможность выкупа площадей в собственность.
  • Чтобы получить в аренду муниципальное помещение, нужно поучаствовать в аукционе, информация о котором будет размещена в СМИ.
  • Договор на аренду должен регистрироваться в Росреестре.
  • Обязательно уплачивается НДС.

Если помещение принадлежит частному лицу, он сам определяет стоимость, но должен при этом платить налог с прибыли в размере 13%.

Определение арендных платежей

При заключении договора аренды определение платы является одним из самых главных вопросов.

ВНИМАНИЕ! В договоре аренды размер ежемесячного платежа должен быть указан обязательно.

Без таких данных документ может быть признан недействительным. Размер стоимости аренды офиса или склада, цеха нужно посчитать до подписания договора, включить его в текст документа. Если, в связи с изменением обстоятельств, нужно будет посчитать аренду по-новому, это делается только с согласия обеих сторон, что также должно быть подтверждено документально.

Что влияет

Расчет арендной платы осуществляется с учетом нескольких важных факторов:

  1. Место нахождение помещения.
  2. Его возраст и техническое состояние.
  3. Особенности здания (материал строительства, например, наличие вентиляции, естественная освещенность внутренних помещений, другое).
  4. Предназначение помещения, насколько оно соответствует цели использования.
  5. Для некоторых объектов важна проходимость.
  6. Есть ли места общего пользования при аренде.

Если сложно рассчитать реальную стоимость своего объекта недвижимости, можно обратиться к специалистам в данной сфере, сделать расчет онлайн на сайтах тематики недвижимости или юриспруденции.

Каждый случай может иметь свои особенности, но существует общий порядок, формула расчета, которых следует придерживаться.

Составные оплаты

И владельцу коммерческой недвижимости, и тому, кто хочет взять ее в аренду, следует знать, как рассчитывается базовая ставка по аренде, что включается в нее.

К арендной плате может быть присоединена цена использования участка земли под домом, но это указывается в арендном договоре. Если помещений в найме два могут быть использованы отдельные нормы для оплаты.

Обычно рассчитывается оплата на 1 квадратный метр, но может для расчета применяться и другая единица, это оговаривается между сторонами. Иногда для длительной аренды применяется величина годовой ставки. В разных районах годовые ставки могут отличаться.

ВНИМАНИЕ! Коммунальные услуги и ремонтные работы не включаются в размер годовой ставки.

В целом сумма арендной платы состоит из двух величин – затратной и доходной. Затратная подразумевает расходы арендатора, касающиеся и содержания здания. Доходная часть – деньги, которые получает владелец коммерческой недвижимости. Но при этом не имеет никакого значения вид деятельности, для которой снимается нежилое помещение.

Образец расчета

Позволяет понять расчет оплаты за нежилое помещение пример с формулой. В ней используются такие данные, как Пд (плата по условиям договора за использование помещения), Аим (оплата аренды имущества, недвижимости), Азем (оплата аренды земли под помещением).

ВАЖНО! Аренда земли устанавливается согласно нормам. Положения о предоставлении в аренду государственных или муниципальных земельных участков для предпринимательской или некоммерческой деятельности.

Формула выглядит так:

 Пд=Аим+Азем

Аренда имущества (Аим) также сложная величина, в состав которой входит несколько понятий.

Аим=Бап.хКиз.хКм.хКт.хКд.хКз.хКнж.хКс.хS

S – это площадь помещения с обозначением его качеств.

Бап. – базовая ставка за аренду коммерческой недвижимости. Она исчисляется за квадратный метр, в рублях.

Кз – коэффициент. Он учитывается район расположения здания, зону. Устанавливается размер коэффициента на совете депутатов.

Что такое Кт? Это коэффициент, который зависит от вида помещения, сдаваемого в аренду.

Коммерческая недвижимость

  • Отапливаемое складское помещение имеет коэффициент
    0,5.
  • Неотапливаемое складское или производственное – коэффициент 0,3.
  • Прочие виды – 1,0.

Виды помещений по качеству

В формуле аренды имущества (Аим) есть величина Кнж. Что она обозначает? Это коэффициент, который определяет качественный показатели здания. Сам коэффициент также состоит из нескольких величин:

Кнж=КЗ.1+КЗ.2+КЗ.3+КЗ.4

В этой формуле:

КЗ.1 указывает на место расположения коммерческого здания, от этого зависит размер коэффициента:

  1. Если помещение отдельно стоящее – коэффициент 0,54.
  2. Надземная встроенно-пристроенная часть здания – 0,32.
  3. Чердачное помещение – 0,26.
  4. Полуподвальное – 0,22.
  5. Подвальное – 0,19.

Величина КЗ.2 – коэффициент по уровню технического обустройства:

  • Если помещение с канализацией, водопровод и отопление, коэффициент составляет 0,16.
  • Плюс еще и горячая вода – 0,27.
  • Если только канализация и водопровод – 0,10.

Что такое КЗ.3? – применение прилегающей территории и соответствующий коэффициент:

  1. Если нельзя использовать прилегающую территорию, коэффициент 0,10.
  2. Если территория ограждена – 0,27.
  3. Не ограждена – 0,16.

Когда к арендуемому помещению прилегает территория с площадью свыше 100 квадратных метров, для расчета арендной платы нужно составить отдельное, дополнительное соглашение.

КЗ.4 – коэффициент по высоте потолков:

  • Потолок меньше 2,6 метров – коэффициент 0,02.
  • От 2,6 до 3 метров – 0,04.
  • Свыше 3 метров – 0,07.

Величина Кд

Данная величина указывает на коэффициент, который выбирается в соответствии с видом деятельности в арендуемом помещении:

  1. Помещение применяется для работы аптеки, кафе, бара, ресторана – коэффициент – 2. При этом в кафе или баре реализуются алкогольные напитки с градусом выше 13.
  2. Для страховой или нотариальной деятельности, административной – коэффициент 2,5.
  3. Игорный бизнес, банковское отделение – коэффициент составляет 3.
  4. Если арендуется помещение для оптовой или розничной торговли, под склад, юридическую кантору – коэффициент 1,5.
  5. Производство, научно-исследовательская деятельность – 1.
  6. Медицинские услуги – 0,6.
  7. Аренда помещения спортивной организацией, для продажи хлебобулочных изделий или молочных, для продажи товаров для детей, для оказания образовательных услуг –
    0,25.
  8. Помещения для общественных (некоммерческих организаций) – 0,1.

Для муниципальных учреждений и суда Кд составляет 0.

От чего зависит коэффициент

Эта величина возникает в случае субаренды помещения, ее размер будет разным для площадей, которые можно передавать в субаренду (3), и которые не подлежат субаренде (1).

Особенности подсчета

Когда арендуется несколько помещений, формулу нужно использовать для каждого из них, ведь коэффициенты могут отличаться.

ВНИМАНИЕ! Когда сложно самостоятельно сделать расчет, поможет универсальный калькулятор, который можно найти на сайтах по недвижимости.

В калькулятор на аренду подставляются только данные по конкретному объекту. Даже если подсчет будет не идеально точным, он даст общее представление о предстоящих расходах по найму коммерческой недвижимости.

Договор аренды, правила составления

Аренда, по требованиям законодательства, должна оформляться договором. В нем указываются следующие данные:

  • Название договора и его номер.
  • Дата и место составления документа.
  • Персональные данные участников сделки.
  • Предмет договора и его описание.
  • Оценочная стоимость объекта.
  • Ответственность сторон.
  • Размер расходов на помещение и указание на того, кто будет их нести.
  • Размер арендной платы.
  • Подписи сторон соглашения.

МСФО IFRS 16 Аренда — примеры расчета активов и обязательств

Это вторая статья, посвящённая новому стандарту по аренде IFRS 16. Она содержит два примера для иллюстрации бухгалтерского учета компании-арендатора. Первый пример — учет арендного договора с сервисным компонентом. Второй пример иллюстрирует определение стоимости актива, который капитализируется на момент начала аренды.

Я бы не рекомендовала очень внимательно читать данную статью тем, кто готовится сдавать экзамен Дипифр в 2016 году. МСФО IFRS 16 попадет в программу Дипифр в лучшем случае в июньскую сессию 2017 года. В 2016 году будет экзаменоваться стандарт МСФО IAS 17 Аренда.

Арендный договор с сервисным компонентом. Пример 1.

Компания Дельта 1 января 2017 года (дата начала применения IFRS 16) арендовала 100 кв. метров склада у компании Омега. Срок аренды составляет 3 года, ежегодный платеж 10,000. Омега предоставляет своим арендатором услугу еженедельной уборки помещения бесплатно. Точно такая же услуга по уборке складских помещений в соседнем здании у конкурирующей фирмы Тета стоит 1,500 долларов ежегодно, а аренда аналогичного помещения без уборки – 9,000 долларов в год. Ставка дисконтирования составляет 10%.

Как Дельта должна отразить данный арендный договор в отчетности?

1) Сначала необходимо распределить сумму платежа по договору на два компонента: сервисный и арендный:

Цена на рынке (stand-alone seling price) Пропорция Разбивка договора на компоненты
Аренда 9,000 10,000*9,000/10,500 = 8,571
Услуги 1,500 10,000*1,500/10,500 = 1,429
Итого 10,500 10,000

Таким образом, на сервисный элемент договора приходится 1,429 долларов, на арендный – 8,571 долларов в год.

2) На 1 января 2017 года компания Дельта должна сделать проводку:

Дт Актив (право пользования) Кт Арендное обязательство

Чтобы рассчитать сумму этой проводки, надо продисконтировать арендные платежи по ставке, которая дана в условии – 10%. В реальной жизни определить ставку не так просто. Стандарт говорит, что нужно использовать ставку процента, заложенную в договоре аренды (implicit in the lease), если ее легко рассчитать. Фактически это внутренняя норма доходности договора, т.е. ставка, связывающая справедливую стоимость актива в аренде с учетом прямых издержек и совокупность арендных платежей, включая негарантированную остаточную стоимость актива. Если эту ставку определить сложно, то арендатор может использовать в расчетах ставку, которую будут требовать от него кредиторы при заимствовании денежных средств в той же сумме при том же сроке.

У нас аннуитетный денежный поток  — три платежа в конце года, каждый платеж равен 8,571 доллару. При ставке 10% за три года коэффициент дисконтирования аннуитета равен 2,4869. На экзамене Дипифр этот коэффициент будет дан в условии задачи. В реальной жизни этот коэфициент можно посмотреть в таблицах аннуитетных коэфициентов дисконтирования. В таблице по ссылке цифра 2,4869 находится на пересечении столбца 10% и строки 3 года.

Итак, 2,4869 * $8,571 = $21,315. То есть приведенная к сегодняшнему дню стоимость потока из трех платежей в конце года в сумме 8,571 долларов при ставке 10% будет равна 21,315 долларов. Поэтому проводка будет такой:

Дт Актив (право пользования) Кт Арендное обязательство – 21,315

3) В дальнейшем на актив будет начисляться амортизация в сумме 21.135/3 года = 7,105.

4) На арендное обязательство будут начисляться финансовые расходы так, как показано в таблице.

Входящее сальдо Проценты по ставке Выплата Исходящее сальдо
(а) (б)=(а)*10% (в) (г)=(а)+(б)-(в)
21,315 2,132 (8,571) 14,876
14,876 1,488 (8,571) 7,792
7,792 779 (8,571) 0

5) Суммарные расходы, связанные с арендным договором, будут распределены по годам следующим образом. Из таблицы ниже видно, что в первый год аренды расходы будут несколько выше в сравнении с 10,000, которые были бы, если бы аренда рассматривалась как операционная в соответствии с предыдущим стандартом МСФО 17. Зато в третий год общие расходы согласно IFRS 16 будут немного ниже.

1-й год 2-й год 3-й год
Амортизация 7,105 7,105 7,105
Финансовый расход 2,132 1,488 779
Расход по услугам 1,429 1,429 1,429
Итого 10,666 10,022 9,313

Отражение актива и обязательства в учете арендатора. Пример 2.

Компания Дельта 1 февраля 2017 года арендовала здание у компании Омега. Срок аренды составляет 5 лет, ежегодный платеж 50,000 в начале каждого года аренды. Дельта понесла дополнительные издержки, связанные с заключением договора аренды, в сумме 15,000. Ставка дисконтирования составляет 6%.

Как Дельта должна отразить данный арендный договор в отчетности?

1) На дату начала аренды 1 февраля 2017 года Дельта понесла прямые издержки на сумму 15,000, сделала платеж за аренду в сумме 50,000 и должна сделать следующую проводку:

  • Дт Актив (право пользования) — X + 50,000 + 15,000
  •        Кт Арендное обязательство — X
  •        Кт Денежные средства (платеж по аренде) — 50,000
  •        Кт Денежные средства (прямые издержки) — 15,000

где Х — это дисконтированная к дате начала аренды стоимость арендных платежей

2) В данном случае первый платеж уже сделан, осталось еще 4 платежа по 50,000. Чтобы рассчитать дисконтированную стоимость обязательства по арендному договору Х, нужно 50,000 умножить на аннуитетный коэффициент 3,4651. В таблице с коэффициентами (ссылка на статью приведена выше) он располагается на пересечении столбцов 6% и 4 года. Таким образом, приведенная стоимость арендного обязательства равна:

$50,000 * 3,4651 = $173,255

Полная проводка на дату начала аренды будет такой:

  • Дт Актив (право пользования) — 238,255
  •        Кт Арендное обязательство — 173,255
  •        Кт Денежные средства (платеж по аренде) — 50,000
  •        Кт Денежные средства (прямые издержки) — 15,000

3) В дальнейшем на актив будет начисляться амортизация в сумме 238,255/5 лет = 47,651.

4) На арендное обязательство будут начисляться финансовые расходы так, как показано в таблице. Эта таблица отличается от таблицы в примере 1, так как арендный платеж осуществляется в начале года. Платеж за первый год уже учтен в сумме входящего сальдо, остальные вычисления должны быть понятны.

Дата начала
Входящее сальдо Выплата Подитог Проценты по ставке Исходящее сальдо  Дата конца
(а)  (б)  (в) (г)=(в)*6% (д)=(в)+(г)
01.02.17 173 255 10 395 183 650 31.01.18
01.02.18 183 650 (50 000) 133 650 8 019 141 669 31.01.19
01.02.19 141 669 (50 000) 91 669 5 500 97 169 31.01.20
01.02.20 97 169 (50 000) 47 169 2 830 50 000 31.01.21
01.02.21 50 000 (50 000) 0 0 0 31.01.22

5) Распределение расходов по годам показано в таблице ниже:

1-й год 2-й год 3-й год 4-й год 5-й год
Амортизация 47 651 47 651 47 651 47 651 47 651
Финансовый расход 10 395 8 019 5 500 2 830 0
Итого 58 046 55 670 53 151 50 481 47 651

Здесь более высокие суммарное влияние на отчет о совокупном доходе в первые годы аренды еще более заметно, чем в первом примере.

Эта статья не предназначена для обсуждения всех вопросов, связанных с бухгалтерским учетом аренды в соответствии со стандартом МСФО IFRS 16. Но я надеюсь, что первое знакомство с новым стандартом по аренде состоялось.

Другие статьи, которые могут быть интересны:

  1. Операционная и финансовая аренда — это стандарт МСФО (IAS) 17
  2. Курсовые разницы — примеры расчета и проводки МСФО 21
  3. Капитализация вклада — что это? Формула капитализации процентов: ежемесячно, ежедневно, непрерывно
  4. Внутренняя норма доходности. Формула расчета IRR инвестиционного проекта
  5. Шкала времени — один из инструментов улучшения результата экзамена Дипифр
  6. Эффективная ставка процента МСФО и расчет амортизированной стоимости

Вернуться на главную страницу

Как рассчитать коммерческую аренду

При коммерческой и розничной аренде используются различные методы ценообразования. Характер бизнеса арендатора часто определяет, какой расчет коммерческой аренды лучше всего использовать.

Экономика также может сыграть свою роль, уравновешивая необходимость удерживать жильца с его платежеспособностью на основе своих доходов. Доходы от розничного бизнеса могут значительно отличаться в течение года в зависимости от сезонных циклов или просто циклов спроса. Некоторые договоры аренды подходят для различных доходов, позволяя арендаторам снижать арендные платежи в периоды с более низким доходом.

Преимущества коммерческих арендаторов

Инвесторы, которые арендуют только жилую недвижимость на одну семью, часто не решаются брать в аренду коммерческую недвижимость, потому что это сложнее, но это может стоить дополнительного образования. Коммерческие арендаторы, как правило, более ориентированы на бизнес и имеют большой опыт в аренде, и они часто нанимают профессионалов по недвижимости или адвокатов для ведения своей деятельности по аренде, если это не так.

Экономика меняется, и иногда коммерческая аренда приносит гораздо большую прибыль, чем аренда жилой недвижимости.

Коммерческая арендуемая недвижимость включает торговые центры, профессиональные офисы, стрип-центры и отдельно стоящие здания, используемые для офисов и торговых площадей. Успешные компании неохотно меняют местоположение, если не требуется больше места и нет другого выхода. Хороший арендатор офиса или торгового помещения может означать долгие годы стабильного дохода от аренды и положительного денежного потока.

Это особенно верно, если пространство находится в зоне с интенсивным движением, которая поддерживает постоянный поток бизнеса.Арендатор будет неохотно переезжать, если он не будет уверен, что сможет поддерживать уровень бизнеса, которым он занимается на своем текущем пространстве.

Эти арендаторы также часто платят за ремонт и улучшение, в зависимости от типа аренды. Они, как правило, очень хорошо заботятся о собственности, потому что у них есть клиенты на месте, и они хотят, чтобы у этих клиентов были приятные впечатления, поэтому они ‘ Вернусь.

Аренда за квадратный фут

Типы аренды часто зависят от типа бизнеса арендатора.

Баланс / Мелисса Линг

Арендная плата установлена ​​в размере xx.xx долларов за квадратный фут арендуемой площади. Это может быть выражено в виде годовой или ежемесячной суммы:

  • Годовая квота : Стоимость офисного помещения площадью 2200 квадратных футов составляет 11,50 долларов за квадратный фут. Это составляет 2200 X 11,50 долларов США = 25 300 долларов США в год за аренду.
  • Ежемесячная квота: Работа с одним и тем же зданием и арендная плата за ежемесячную сумму соответствует годовой квоте в 25 300 долларов, разделенной на 12 месяцев, при ежемесячной сумме арендной платы 2108 долларов.33.

Процентная аренда

Арендодатель обычно определяет базовую арендную плату, которая ему абсолютно необходима при расчете коммерческой аренды, а затем заставляет арендатора платить процент от его розничного валового дохода в дополнение к этой базовой ставке. Розничные продажи должны возрасти и позволить арендатору возможность платить более высокую арендную плату, если местоположение хорошее.

Вы можете рассчитать процент одним из двух способов.

Процент сверх базовой суммы

В этом случае арендатор платит минимальную базовую ежемесячную арендную плату, а затем добавляет процент от всех валовых поступлений к определенной базовой сумме.Например, базовая арендная плата может составлять 1000 долларов в месяц плюс 5% от всех валовых доходов свыше 50 000 долларов в месяц.

Если взять за месяц валовую выручку в размере 72 000 долларов, расчет будет выглядеть следующим образом:

72 000–50 000 долларов США = 22 000 долларов США
22 000 долларов США x 0,05 = 1100 долларов США
1100 долларов США + базовая сумма 1000 долларов США = арендная плата за месяц в размере 2100 долларов США

Процент валовой выручки

Мы не устанавливаем чистую прибыль до того, как сработает процентная ставка с этой опцией. Арендная плата выплачивается по всей валовой выручке с нуля.Например, арендатор может платить 500 долларов в месяц в качестве базовой арендной платы плюс 2% от валовой выручки от бизнеса. Используя те же числа, что и выше, расчет работает следующим образом:

72000 долларов X 0,02 = 1440 долларов
1440 долларов + 500 долларов = 1940 долларов в месяц за арендную плату

Базовая арендная плата с этим вариантом обычно меньше.

Итог

Договор об аренде коммерческого помещения может оказаться довольно сложным. Потенциальный бизнес-арендатор знает свои затраты на ведение бизнеса и ожидаемые доходы, и арендатор захочет включить арендную плату в свои расходы таким образом, чтобы получить определенный уровень прибыли.Владелец собственности знает свои затраты на владение и то, что ему нужно получить в виде арендной платы, чтобы обеспечить положительный денежный поток. Результатом часто бывает беспроигрышный вариант.

Как рассчитать чистую аренду

Triple net lease, или NNN lease, являются обычными контрактами на коммерческую недвижимость для тех организаций и компаний, которые стремятся арендовать помещения для развития своего бизнеса и обеспечения устойчивого финансового роста с низкими факторами риска. При тройной чистой аренде все дополнительные расходы, связанные с владением и эксплуатацией собственности, переносятся от арендодателя к арендатору.Эти расходы включают чистые налоги на недвижимое имущество, чистое страхование зданий и чистое содержание имущества. Поскольку арендатор принимает на себя эти дополнительные финансовые обязательства, по договорам аренды с тройной чистой арендной платой обычно самые низкие арендные ставки. Как домовладелец определяет эти ставки и расходы? Вот как рассчитать чистую аренду.

Расходы и платежи, связанные с арендой Triple Net

Тройная чистая аренда требует, чтобы арендатор оплатил все три дополнительных расходов, связанных с недвижимостью, в то время как одинарная и двойная чистая аренда требует, чтобы арендатор заплатил только часть этих сборов.Арендодатель может предпочесть, чтобы арендатор производил эти платежи непосредственно каждый месяц или покрывал расходы на эти расходы путем корректировок, сделанных в годовщину срока аренды, независимо от того, будет ли договор расторгнут или продлен. Поскольку налоги на недвижимость колеблются ежегодно, домовладелец должен предоставить арендатору налоговую декларацию и ту часть налогов, которую арендатор несет при аренде многоквартирного здания.

Расчет аренды Triple Net

Тройная чистая аренда рассчитывается путем сложения годовых налогов на недвижимость и страховки помещения и деления этой суммы на общую арендуемую площадь здания.Процесс расчета тройной чистой аренды упрощается, когда все здание сдается в аренду одному арендатору.

Однако в многоквартирных домах важно учитывать обслуживание и уход за общими частями внутри помещения. Эти общие зоны включают в себя такие пространства, как вестибюли, дворы, общие ванные комнаты и коридоры. Определите годовые затраты на содержание и эксплуатацию этих общих частей и разделите эту общую сумму на арендуемую площадь в квадратных футах в здании.Затем возьмите это число и сложите общую сумму налогов на недвижимость, страхование, расходы на техническое обслуживание и общие расходы и разделите полученную сумму на 12. Это число является ежемесячной стоимостью. Добавьте эту ежемесячную сумму к ежемесячной арендной ставке за квадратный метр и умножьте это число на количество квадратных футов, которое арендует каждый арендатор, чтобы определить тройную чистую сумму аренды для каждого арендатора в вашем здании.

Понимание того, как взимаются расходы на аренду в рамках различных договоров аренды, является важным компонентом ответственной аренды помещений коммерческой недвижимости.Заинтересованы в инвестициях в коммерческую недвижимость? Ground + Space — ведущая брокерская компания в сфере коммерческой недвижимости, специализирующаяся на индивидуальных и розничных инвестициях в NNN. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать больше о наших текущих объявлениях!

Как рассчитать обязательство по аренде и актив в форме права пользования (ROU) для операционной аренды в соответствии с ASC 842

Что такое операционная аренда?

Этот пост предполагает некоторые предварительные знания. Если вы не знакомы с новым стандартом учета аренды, ASC 842, вот краткое изложение.

Подобно ASC 840, новый стандарт учета аренды ASC 842 предписывает арендатору определять классификацию аренды. Однако в соответствии с ASC 842 это больше не классификация между операционной и капитальной арендой. Теперь это операционная аренда и финансовая аренда.

При переходе на новый стандарт учета аренды стандарт позволяет унаследовать предыдущую классификацию аренды в соответствии с ASC 840. Подробнее об этом см. Здесь. Это означает, что операционная аренда в соответствии с ASC 840 может быть перенесена в операционную аренду в соответствии с ASC 842.

Если это новая аренда согласно ASC 842, и вы не знаете, какой должна быть классификация, у нас есть обширный материал для определения того, соответствует ли аренда определению операционной или финансовой аренды.

Согласно ASC 842, независимо от классификации аренды, аренда включается в баланс . Арендатор должен признать актив в форме права пользования (ROU) и обязательство по аренде. Единственное исключение — если срок аренды составляет менее двенадцати месяцев. Учитывая это, бухгалтеры в вашей организации должны будут знать, как рассчитать операционную аренду в соответствии с ASC 842.

Учет операционной аренды в соответствии с ASC 840

Ранее учет операционной аренды в соответствии с ASC 840 был относительно простым. В соответствии с ASC 840-20-25-1 он предписывает следующий порядок действий:

Арендная плата должна относиться к расходам арендатором в течение срока аренды по мере ее наступления. Если арендные платежи не производятся на равномерной основе, арендные расходы, тем не менее, должны признаваться на линейной основе, за исключением случаев, когда другая систематическая и рациональная основа является более репрезентативной для временного графика, в котором выгода от использования получена от арендованного имущества. в этом случае следует использовать эту основу.

С точки зрения простоты учета предпочтительной классификацией была операционная аренда в соответствии с ASC 840.

Учет операционной аренды в соответствии с ASC 842

ASC 842 требует от арендаторов отражать все договоры аренды в балансе. Единственное исключение — если срок аренды на момент начала аренды составляет 12 месяцев или менее.

Так что это значит? По сути, это похоже на учет всех ваших договоров аренды, как если бы они были капитальными в соответствии с ASC 840.В соответствии с ASC 842 операционная аренда, которую вы теперь признаете:

  • Обязательство по аренде: приведенная стоимость всех известных будущих арендных платежей
  • Актив в форме права пользования: право арендатора использовать арендованный актив. Которая амортизируется в течение срока полезного использования актива.

Итак, с чего начать? Если вы не уверены, обратитесь к нашему руководству по первоначальному распознаванию. Это охватывает основные исходные данные для признания обязательства по аренде, а затем актива в форме права пользования.

Учет модификаций для операционной аренды в соответствии с ASC 842

При расчете модификаций черт в деталях.Если вы не знаете, что такое изменение договора аренды, см. Подробные инструкции здесь.

Когда происходит модификация, расчет аренды должен быть обновлен, чтобы отразить изменения в деталях договора. Два входа, которые могут быть изменены:

Один или оба могут изменяться в зависимости от модификации. Когда происходит модификация договора аренды, вы должны обновить расчет приведенной стоимости, чтобы отразить обновленную стоимость обязательства по аренде, поскольку будущие платежи были изменены.

Пример 2 иллюстрирует, как рассчитать обязательство по аренде и актив в форме права пользования, когда происходит модификация договора аренды.

Практические примеры

Итак, вы прочитали руководство и готовы к работе. Вы имеете общее представление о том, что обязательство по аренде представляет собой приведенную стоимость будущих арендных платежей на начало периода. Актив в форме права пользования строится на этой стоимости с учетом некоторых других потенциальных нюансов.

Итак, пора применить теорию на практике и рассчитать обязательства по аренде. Мы шаг за шагом рассмотрим базовый пример аренды. Если вы хотите получить копию расчета арендной платы в формате Excel, позвоните по номеру [электронная почта защищена].Получение файла Excel также позволит вам использовать его в качестве шаблона для будущих расчетов по аренде.

Наконец, некоторые моменты, которые следует отметить в связи с методологией расчета:

  • Расчеты будут выполняться ежедневно : верно, проценты и амортизация рассчитываются для каждого отдельного дня аренды. Это обеспечивает максимальную точность чисел при учете изменений. Кроме того, время для настройки ежедневного расчета по сравнению с ежемесячным расчетом незначительно, поскольку в каждой строке используются одни и те же формулы.
  • Формула приведенной стоимости XNPV : Формула XNPV будет использоваться в Microsoft Excel. При этом учитывается дата платежей и, следовательно, получается более точная сумма приведенной стоимости.

Если вы не уверены в основных принципах текущей оценки или не знаете, какую формулу следует использовать в Microsoft Excel, обратитесь к нашей статье «Как рассчитать приведенную стоимость будущих арендных платежей».

Шаг 1 — Расчет будущих арендных платежей

Обязательство по аренде является основой учета аренды в соответствии с ASC 842, поскольку обязательство по аренде представляет собой приведенную стоимость будущих арендных платежей.Итак, первый вход для расчета — это , каковы будут известные будущие арендные платежи на начало периода. Эти цифры мы собираемся использовать для определения приведенной стоимости .

См. Здесь подробные инструкции о том, что должно быть включено в арендные платежи. Что касается Примера 1, это 12 платежей в размере 10 000 долларов США, приходящихся на первое число каждого месяца в период с 2020-1-1 по 2020-12-31.

Шаг 2 — Определите ставку дисконтирования и рассчитайте обязательство по аренде

С точки зрения бухгалтерского суждения, это одна из наиболее сложных областей учета аренды.Для получения дополнительной информации о том, как определить подходящую ставку дисконтирования, обратитесь к этому материалу.

После определения ставки дисконтирования у вас есть все исходные данные для заполнения формулы XNPV в Microsoft Excel. В Примере 1 ставка дисконтирования составляет 7%. В результате в формуле XNPV вы введете:

  • Ставка: 7%
  • Значения: 10 000 долларов США в начале каждого месяца
  • Даты: 2020-1-1 до 2020-12-31

Ввод этого данные дадут вам приведенную стоимость будущих арендных платежей в размере 116 357 долларов.12 . Это сумма обязательства по аренде при первоначальном признании.

Шаг 3 — Расчет стоимости актива в форме права пользования

Обязательство по аренде является основой актива в форме права пользования. При расчете стоимости актива в форме права пользования он может состоять из нескольких входных данных. Для дальнейшего обсуждения этих входов см. Здесь.

В приведенном выше примере все просто, право использования равняется стоимости обязательства по аренде в размере 116 357,12 долларов США

Шаг 4 — Рассчитайте погашение обязательства по аренде

Теперь у вас есть начальный баланс для обязательство по аренде и актив ФПП рассчитываются в соответствии с ASC 842.Следующим шагом является расчет погашения обязательства по аренде до 0 долларов. У нас уже есть вся необходимая информация, учитывая, что никаких изменений в срок аренды не было.

Мы разберем вычисления в соответствии с приведенным выше изображением столбец за столбцом. Используемые формулы не меняют строку на строку:

Столбец A Дата Захваты каждый день в рамках соглашения с 2020-1-1 по 2020-12-31:

Столбец B — Предоплата по арендному обязательству — Если формула приведенной стоимости XNPV вводится для каждой строки:

Столбец C — Платеж — Будущие арендные платежи на каждую конкретную дату:

Столбец D — После платеж — Постоплата на сумму обязательства по аренде.(1/365) -1

Колонка F — Заключение обязательства по аренде — последующая оплата обязательства по аренде плюс проценты. Это конечный баланс обязательства по аренде. Этот баланс переносится на следующий день:

Чтобы убедиться, что ваше обязательство по аренде было правильно рассчитано, убедитесь, что оно разматывается до нуля, как показано на анимации ниже:

Шаг 5 — Рассчитайте амортизацию актива в форме права пользования ставка

Вы рассчитали погашение обязательства по аренде и получили начальную стоимость актива ФПП.Вот следующие шаги, которые необходимо предпринять при расчете графика амортизации активов ФПП:

a) Рассчитайте прямую арендную плату:

Сложите общие расходы по аренде, которые известны на начало начала арендовать. Общие расходы по аренде не включают такие статьи, как прямые затраты и льготы по аренде до начала аренды.

В примере 1 общие расходы по аренде составляют 120 000 долларов (10 000 долларов * 12).

Область для примечания : Если есть сумма, которая добавляется к активу ФПП, например прямые затраты, эта сумма также будет добавлена ​​к сумме линейного арендного платежа.

b) Рассчитайте количество дней в соглашении:

Быстрый способ сделать это в Excel — использовать функцию СЧЁТ и подсчитать количество используемых строк (это может быть любой столбец). В примере 1 общее количество дней в аренде составляет 366 дней (2020 год — високосный год).

c) Разделите общие расходы на количество дней, чтобы получить прямолинейных расходов по аренде

Используя пример 1, прямолинейные расходы по аренде составляют 327 долларов.87 (120,000 / 366)

d) Вычтите ежедневные прямолинейные расходы по аренде из ежедневных процентных расходов , что дает вам амортизационные расходы

Используя пример 1 на 2020-1-1 для Расходы на амортизацию ФПП составляют 308,15 долларов США (327,87 долларов США — 19,72 долларов США)

e) Убедитесь, что актив ФПП амортизирован до 0 долларов США

Предполагая, что изменений нет, вы завершили расчет операционной аренды в соответствии с ASC 842.

Пример 2 Сценарий — Учет изменений

Пример 2 покажет, как работают расчеты для конкретной модификации условий операционной аренды, учитываемых в соответствии с ASC 842. Если вам нужна дополнительная информация о том, что вызывает учет изменений и различные типы аренды модификации, обратитесь сюда.

Теперь мы рассмотрим следующие этапы расчета модификации, которая увеличивает фиксированные платежи по операционной аренде в соответствии с ASC 842.

Использование данных из примера 1:

  • Дата начала: 2020-1-1
  • Дата окончания бухгалтерского учета: 2020-12-31
  • Фиксированная сумма платежа: 10 000 долларов США
  • Сроки платежа: аванс
  • Частота платежей: Ежемесячно
  • Классификация аренды: Операционная аренда
  • Ставка дисконтирования: 7,00%
  • Понесенные прямые затраты: 25000

Изменение условий:

  • 16.10.2020 фиксированная сумма платежа увеличилась до 12000 долларов в 2020- 11-1
  • Соответствующая ставка дисконтирования при модификации составляет 6.00%

Ключевые различия по сравнению с Примером 1:

  • Прямые затраты в размере 25000 долларов при первоначальном признании: в результате актив ФПП увеличится до 141 357,12 (116 357,12 долларов США + 25 000 долларов США), а прямые арендные платежи — до 396,17 (25 000 долларов США + 120 000 долларов США). ) / 366.
  • Изменение договора аренды произойдет 16 октября 2020 г., и фиксированные платежи будут увеличены до 12 000 долл. США начиная с 1 ноября 2020 г.

Если вам нужен расчет в Excel для примера 2, обратитесь по адресу [электронная почта защищена ]

Шаг 1 — Расчет измененных будущих арендных платежей

Для расчета приведенной стоимости измененных будущих арендных платежей был добавлен дополнительный столбец.Если вы не добавите столбец, это повлияет на все предыдущие расчеты, поскольку вы меняете будущие денежные потоки, используемые для представления стоимости обязательства по аренде. Что касается Примера 2, то на 2020-10-16 будущие арендные платежи на 2020-11-1 и 2020-12-1 были изменены с 10 000 долларов США до 12 000 долларов США.

Шаг 2 — Определите подходящую ставку дисконтирования и повторно рассчитайте обязательство по аренде

В отношении Примера 2 в отношении расчета на 2020-10-16 изменилось следующее:

  • Обновленный ставка дисконтирования 6% в CELL D5
  • Значения: значения формулы XNPV представят значение обновленных будущих платежей в столбце D.

На основе добавления нового столбца в расчет необходимо внести следующие изменения:

a) Постоплата по арендным обязательствам вычитает платежи из столбца D, а не из столбца C:

b) При ежедневном расчете процентов будет использоваться обновленная дневная ставка дисконтирования:

В примере 2 учетная ставка увеличилась с 6% до 7%. В результате необходимо обновить дневную ставку дисконтирования для расчета процентов по арендному обязательству.

После определения ставки дисконтирования у вас есть все исходные данные для завершения расчета приведенной стоимости обновленного обязательства по аренде на основе измененных условий.

В качестве проверки убедитесь, что модификация постфактум обязательства по аренде раскручивается до $ 0 на основе обновленных данных по аренде.

Если вы забыли внести правильные изменения в расчет, обязательства по аренде не уменьшатся до нуля к 2020-12-1.

Шаг 3 — Захватите изменение и примените его к стоимости актива ФПП

Конечное сальдо обязательства по аренде до изменения на 2020-10-15 составляет 19 885 долларов.48. Изменение стоимости обязательства по аренде после изменения, основанное на обновленных будущих денежных потоках, составляет 23 881,59 доллара США, что на долларов США превышает сумму обязательства по аренде на 3 996,11 долларов США. Эту сумму необходимо добавить к Активу ФПП, так как это другая сторона записи журнала переоценки, а именно:

Др Актив ФПП 3 996,11 долл. США

Cr Обязательство по аренде 3 996,11 долл. США

В результате остаток актива ФПП до модификация на 15.10.2020 составила 30 390,94 $.После модификации баланс активов ФПП составляет 34 387,05 долларов США.

Шаг 4 — Обновление ставки амортизации ФПП

Изменение условий договора приводит к переоценке обязательства по аренде, что в свою очередь влияет на стоимость актива ФПП. В результате ставка амортизации должна измениться, чтобы гарантировать, что актив ФПП будет амортизирован до нуля. Это одна из наиболее сложных областей учета операционной аренды в соответствии с ASC 842.

Чтобы обеспечить правильную амортизацию баланса до 0 долларов, вы должны:

a) Рассчитать общие оставшиеся расходы по аренде:

В примере 2 общие расходы по аренде составляют 24000 долларов США с двумя арендными платежами, которые будут произведены на 2020-11-1 и 2020-12-1.

b) Рассчитайте разницу между активом ФПП и обязательством по аренде после модификации:

В отношении Примера 2 стоимость актива ФПП после модификации составляет 34 387,05 доллара, а обязательство по аренде составляет 23 881,59 доллара, что приводит к разнице в размере 10 505,46 долларов США

c) Рассчитайте количество оставшихся дней полезного использования актива:

В примере 2 это 77 дней, которые рассчитываются с даты изменения 2020-10-16 до конца бухгалтерского учета дата 2020-12-31.

Исходя из этих исходных данных, вы можете рассчитать средние арендные расходы на оставшуюся часть аренды:

  • Общие расходы: 24000 долларов
  • Разница между ФП и пост-модификацией обязательств по аренде: 10 505,46 долларов
  • Оставшиеся дни: 77

Прямая аренда платеж: 448,12 доллара США (24 000 + 10 505,46) / 77

Вычтите 448,12 доллара США из дневной суммы процентов, чтобы получить сумму амортизации ФПП. Сумма начисленной амортизации 16.10.2020 составила 444 доллара США.31. Чтобы расчет был правильным, актив ФПП должен быть амортизирован до 0 долларов 31 декабря 2020 года.

По завершении этих шагов вы закончите расчеты, необходимые для изменения увеличения фиксированных платежей по операционной аренде в соответствии с ASC 842.

Как насчет записей журнала?

Как рассчитать коммерческую арендную плату

Вы неделями искали коммерческое помещение в аренду и наконец нашли идеальное место для своего растущего бизнеса.Прежде чем подписать договор аренды, не заблуждайтесь, думая, что ежемесячная арендная плата за квадратный фут — это все, что вам нужно знать.

Расчет стоимости коммерческой аренды может быть сложным, а стоимость помещения может оказаться намного больше, чем ожидалось. Вот самые важные вещи, которые нужно знать для расчета вашей коммерческой арендной платы.

3 Важные условия аренды, которые необходимо понять

Если вы сдаете в аренду целое здание, то стоимость аренды довольно легко рассчитать. Но большинство предприятий сдают в аренду помещения в мультитенантной собственности.Это означает, что помимо фактического пространства вам, вероятно, придется платить за свою долю общих частей.

Вот три важных условия аренды, которые необходимо знать, чтобы вы могли точно рассчитать свою коммерческую арендную плату:

# 1 Аренда квадратных футов

Количество помещений, за которое арендодатель может взимать плату. Владельцы коммерческой недвижимости часто следуют стандартам, установленным BOMA (Международная ассоциация владельцев и менеджеров зданий) при расчете арендуемой площади в квадратных футах.

# 2 Полезные квадратные футы

Объем арендуемой вами площади после вычета из общей площади квадратных метров площади, к которой у вас нет доступа. Пространство, которое нельзя использовать, но за которое, возможно, придется заплатить, включает внутренние стены и части наружных стен, коридоры и вестибюли зданий.

# 3 Коэффициент нагрузки здания

Процент общей площади в здании, учитываемый в арендной плате. Например, если в офисном здании площадью 100 000 квадратных футов есть вестибюль площадью 10 000 квадратных футов, коэффициент загрузки будет:

.
  • 10000 кв.футов вестибюля / 100 000 кв. футов здания = 10%

Эти дополнительные квадратные метры добавляются к вашему договору аренды. Итак, если вы арендуете 1000 квадратных футов в здании с коэффициентом загрузки 10%, общая площадь, за которую вам придется заплатить, составит 1100 квадратных футов.

Виды коммерческой аренды

Теперь, когда мы знаем эти три важных условия аренды, давайте кратко рассмотрим наиболее распространенные типы коммерческой аренды:

Тройная сеть (NNN)

Три «сети» тройной чистой аренды: налоги на имущество, страхование имущества и расходы на общие площади (иногда называемые CAM или обслуживанием общих площадей).При аренде NNN вы будете платить базовую арендную плату плюс все дополнительные услуги Triple Net. Итак, если у вас есть площадь в 1000 квадратных футов, которую вы сдаете в аренду по цене 8 долларов за квадратный фут в год, а плата за NNN составляет 4 доллара за квадратный фут в год, ваша коммерческая аренда с арендой NNN будет составлять:

  • 1000 кв. Футов x (8 долларов / кв. Фут в год + 4 NNN / кв. Фут в год) = 12 000 долларов в год или 1000 долларов в месяц

Модифицированная полная масса (мг)

Модифицированная валовая аренда не включает все комиссии NNN. Единственная дополнительная плата, которую вы платите при аренде MG, — это коммунальные услуги.Например, если вы арендуете площадь в 1000 кв. Футов, а модифицированная валовая арендная плата составляет 10 долларов США за квадратный фут в год, ваша арендная плата составит:

.
  • 1000 кв. Футов x 10 долл. / Кв. футов в год = 10000 долларов в год или 833,33 доллара в месяц + коммунальные услуги

Полная стоимость услуг (FSG)

Аренда с полным комплексом услуг — это, в основном, арендная плата за аренду помещения. Арендодатель покрывает все эксплуатационные расходы собственности, включая налоги, страхование и коммунальные услуги. Если размер арендуемой вами площади составляет 1000 квадратных футов, а арендная плата составляет 12 долларов за квадратный фут в год, то ваша коммерческая арендная плата составляет:

.
  • 1000 кв.футов x $ 12 / кв. футов в год = 12000 долларов в год или 1000 долларов в месяц

В процентах

Процентная аренда обычно используется для сдачи в аренду торговых площадей в большом торговом центре или для якорных арендаторов в крупной коммерческой недвижимости. Процентная аренда имеет более низкую базовую ежемесячную арендную плату, но также взимает процент от ваших ежемесячных валовых продаж.

Например, если вы арендуете помещение площадью 10 000 квадратных футов с базовой арендной платой 5 долларов за квадратный фут в год, а арендодатель получает 1% от ваших валовых продаж свыше 50 000 долларов в месяц, ваша коммерческая арендная плата по процентной аренде будет составлять :

  • 10000 кв.футов x $ 5 / кв. футов в год = 50 000 долларов в год или 4 167 долларов в месяц
  • Валовые продажи 120 000 долларов в месяц — 50 000 долларов США = 80 000 долларов США x 1% = 800 долларов США 900 28
  • Общая арендная плата при процентной аренде: 4 167 долларов + 800 = 4967 долларов в месяц

Шаги для точного расчета арендной платы за коммерческую недвижимость

Вот шаги, которые необходимо выполнить, чтобы точно рассчитать арендную плату за коммерческое помещение:

  1. Определите площадь в квадратных футах, которую вам действительно нужно заплатить за
  2. Определить базовую ставку аренды
  3. Определите любую «дополнительную» арендную ставку, такую ​​как комиссия NNN, комиссия MG или ваш процент от валовых продаж.
  4. Сложите все вместе, чтобы рассчитать общую арендную плату
  5. Умножьте вашу общую арендную ставку на квадратные метры, взимаемые арендодателем
  6. Разделите полученную сумму на 12, чтобы рассчитать общую ежемесячную стоимость вашей коммерческой аренды.

Коммерческая аренда (почти) всегда договорная

Расчет коммерческой арендной платы может быть сложным, и если вы не будете осторожны, вы можете в конечном итоге заплатить за аренду больше, чем ожидалось.Вот почему важно понимать фактическую площадь в квадратных футах, за которую вы будете платить, а также любые дополнительные сборы, такие как CAM, коммунальные услуги, налоги на имущество или страхование.

Хорошая новость заключается в том, что коммерческая аренда почти всегда является предметом переговоров. Хотя вы хотите, чтобы ваш бизнес был прибыльным и растущим, владельцы зданий учитывают свои эксплуатационные расходы. Когда вы ведете переговоры о коммерческой аренде, старайтесь найти золотую середину, которая будет беспроигрышной как для вас, так и для арендодателя.

Заинтересованы в аренде офисного помещения? Посетите коммерческое кафе.com и просматривайте более 125000 офисных, промышленных и розничных списков по всей территории США

.

Последнее изменение: 22 сентября 2020 г.

Об авторе / Джефф Роде

Джефф специализируется на создании, редактировании и корректуре контента в сфере недвижимости, финансов и инвестиций, а также в общих сферах бизнеса для клиентов по всему миру.Мой +25 лет обширного опыта включает в себя активную работу и писательство обо всех аспектах отрасли недвижимости: жилой, многосемейной, коммерческой, лизинг, аренда, продажа, групповое инвестирование, бизнес-брокерство и управление недвижимостью. Он также написал и опубликовал несколько очень популярных книг по недвижимости под псевдонимом Джеффри Роарк — «Основное руководство по управлению недвижимостью», «Анализ инвестиционной недвижимости: пример из практики», «Как найти и удержать хороших арендаторов» и «Как заработать деньги на управлении недвижимостью». .Их можно найти у всех основных дистрибьюторов книг. Джефф является сертифицированным участником по коммерческим инвестициям. Сертификат CCIM имеет всего 15 000 профессионалов в области коммерческой и инвестиционной недвижимости по всему миру и является наивысшим профессиональным сертификатом, который можно получить в сфере коммерческой инвестиционной недвижимости.

Возможно вам понравится

Учет аренды — операционная и финансовая аренда, примеры

Что такое аренда?

Аренда — это договоры, по которым владелец собственности / актива разрешает другой стороне использовать собственность / актив в обмен на что-то, обычно деньги или другие активы.Два наиболее распространенных типа аренды Классификация аренды Классификация аренды включает операционную аренду и капитальную аренду. Аренда — это тип сделки, совершаемой компанией для получения права на использование актива. При аренде компания будет платить другой стороне оговоренную сумму денег, аналогичную арендной плате, в обмен на возможность использовать актив. В бухгалтерском учете используются операционная и финансовая (капитальная аренда) аренда. Это пошаговое руководство охватывает все основы учета аренды.

Операционная аренда и финансовая аренда (капитальная аренда)

Двумя наиболее распространенными типами аренды являются операционная аренда и финансовая аренда (также называемая капитальной арендой).Чтобы провести различие между ними, необходимо учитывать, насколько полностью риски и выгоды, связанные с владением активом, были переданы арендатору от арендодателя.

Если эти риски и выгоды были полностью переданы, это называется финансовой арендой в соответствии со стандартами МСФО Стандарты МСФО Стандарты МСФО — это Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО), которые состоят из набора правил бухгалтерского учета, которые определяют, как операции и другие бухгалтерские события должны отражаться в финансовой отчетности.Они предназначены для поддержания доверия и прозрачности в финансовом мире. Согласно ASPE, финансовая аренда называется капитальной. В остальном это операционная аренда, которая в основном аналогична договору между арендодателем и арендодателем.

Иногда может быть неясно, были ли полностью переданы риски и выгоды, поэтому МСФО выделяет несколько критериев для различения двух договоров аренды.

По крайней мере, один из следующих критериев должен быть соблюден, чтобы рассматривать аренду как финансовую аренду:

  • Существует вариант выгодной покупки — опцион, предоставляемый арендатору на покупку актива по цене ниже его справедливой стоимости в будущем (обычно в конце срока аренды).Этот вариант обычно определяется в начале аренды.
  • Срок аренды составляет значительную часть полезного срока службы актива (как правило, 75% или более).
  • Чистая приведенная стоимость (ЧПС) Чистая приведенная стоимость (ЧПС) Чистая приведенная стоимость (ЧПС) — это стоимость всех будущих денежных потоков (положительных и отрицательных) в течение всего срока действия инвестиции, дисконтированных до настоящего времени. минимальных арендных платежей составляет не менее 90% справедливой стоимости актива.

Преимущества лизинга

Лизинг дает ряд преимуществ, которые можно использовать для привлечения клиентов:

  • Графики платежей более гибкие, чем кредитные договоры.
  • Затраты после налогообложения ниже, поскольку ставки налога у арендодателя и арендатора разные.
  • Лизинг предполагает 100% финансирование стоимости актива.
  • Для операционной аренды компания создает расходы вместо обязательства, позволяя компании получить финансовое финансирование — часто называемое «забалансовым финансированием».

Недостатки лизинга

Одним из основных недостатков лизинга является проблема агентских затрат.В случае аренды арендодатель передает все права арендатору на определенный период времени, что создает проблему морального риска. Поскольку арендатор, контролирующий актив, не является владельцем актива, арендатор не может проявлять такую ​​же осторожность, как если бы это был его / ее собственный актив. Это разделение между владением активом (арендодатель) и контролем над активом (арендатор) называется агентскими издержками аренды. Это важное понятие в учете аренды.

Пример и шаги учета аренды

Давайте рассмотрим пример учета аренды.1 января 2017 года компания XYZ подписала договор аренды оборудования сроком на 8 лет. Ежегодные выплаты составляют 28 500 долларов США, которые должны производиться в начале каждого года. По окончании аренды оборудование возвращается арендодателю. Срок службы оборудования 8 лет, остаточная стоимость отсутствует. На момент заключения договора аренды справедливая стоимость оборудования составляла 166 000 долларов. Используется процентная ставка 10,5% и линейная амортизация.

Шаг 1: Определите тип аренды
  • Варианта выкупа по выгодной цене не существует, поскольку оборудование будет возвращено арендодателю.
  • Срок аренды составляет 8 лет, а экономический срок службы актива составляет 8 лет. Это 100%.
  • С помощью финансового калькулятора рассчитайте PV минимальных арендных платежей:
    • N = 8
    • I / YR = 10,5
    • FV = 0
    • PMT = 28,500
    • PV = 164,995
    • Следовательно, 164,995 / 166 000 = 99%

Заключение: Это финансовая / капитальная аренда, потому что по крайней мере один из критериев финансовой аренды соблюден, и во время аренды риски и выгоды от актива были полностью переданы.Мы определили порядок учета аренды.

Шаг 2: График погашения лизинга

Год закрытия Год 28 28
Открытие Проценты Основная сумма Закрытие
Расходы Платежи Платежи Баланс
1 136495 долларов США 14332 28,500 15,656 106,671
3 106,671 11,201 28,500 17,299 89,372 89,372
28
89,372
3 3 3
16 70,256
5 70,256 7,377 28,500 21,123 49,133
6 49,132.90 5,158,95 28,500 23,341,05 25,791,86
7 $ 25,792 $ 2,708 $ 28,500 $ 28,500 9085 $ 9085

1, 2017

DR Оборудование 164,995

CR Денежные средства 28,500

CR Обязательства по аренде 136,495

Счет оборудования дебетуется приведенной стоимостью минимальных арендных платежей, а счет обязательств по аренде представляет собой разницу между стоимостью оборудования и наличными, оплаченными в начале года.

31 декабря 2017 г.

Расходы на амортизацию DR 20,624

CR Накопленная амортизация 20,624

Расходы на амортизацию сдаваемого в аренду оборудования должны быть отражены.

Процентные расходы DR 14,332

CR Проценты к уплате 14,332

1 января 2018 г.

DR Проценты к уплате 14,332

Обязательства по аренде DR 14,168

03 Денежные средства

Это руководство по учету аренды и пониманию операционной аренды, капитальной аренды, а также дебетов и кредитов для их учета.Вы можете узнать больше об учете аренды на веб-сайте МСФО http://www.ifrs.org/ias-17-leases/

Чтобы продолжить изучение и развитие своих финансовых знаний, мы рекомендуем эти дополнительные ресурсы CFI:

  • Prepaid leasePrepaid Аренда с предоплатой (или операционная аренда) — это договор на приобретение использования материальных активов, в том числе машин, оборудования и недвижимости.
  • Классификация аренды Классификация аренды Классификация аренды включает операционную аренду и капитальную аренду.Аренда — это тип сделки, совершаемой компанией для получения права на использование актива. При аренде компания будет платить другой стороне оговоренную сумму денег, аналогичную арендной плате, в обмен на возможность использовать актив.
  • Учет пенсий Учет пенсий Руководство и пример учета пенсий, Шаги включают: взнос записывающей компании, учет пенсионных расходов и корректировку пенсионных обязательств до
  • Учет обесценения деловой репутации Учет обесценения деловой репутации справедливая рыночная стоимость его активов.

Учет операционной аренды для ASC 842 Объяснение с примером

Новые стандарты учета аренды существенно меняют порядок учета операционной аренды. В этом блоге мы представим исчерпывающий пример учета операционной аренды в соответствии с ASC 842. В частности, как перевести операционную аренду со старого стандарта учета аренды, ASC 840, на новый стандарт, ASC 842. Мы будем использовать сценарий из реальной жизни, который нам любезно разрешил использовать в качестве примера один из наших клиентов.

Что такое операционная аренда?

Операционная аренда — это договор, по которому владелец актива, именуемый арендодателем, предоставляет кому-либо, арендатору, доступ к этому активу. Как правило, арендатор может использовать актив в течение периода времени, который меньше экономического срока службы актива, в обмен на внесение арендатором платежей в течение согласованного периода времени.

Как в ASC 840, так и в ASC 842 аренда подразделяется на две категории. Термин «операционная аренда» существует в обоих стандартах, хотя порядок учета в каждом стандарте разный.В соответствии с ASC 840 существовала классификация капитальной аренды. Это было изменено на терминологию финансовой аренды в ASC 842, но учет согласован для этой классификации между двумя стандартами.

Когда дело доходит до учета операционной аренды в соответствии с ASC 840 и ASC 842, есть несколько явных изменений.

Условия операционной аренды в соответствии с ASC 842 по сравнению с ASC 840: что меняется?

Согласно ASC 840 операционная аренда считалась внебалансовыми операциями.Расходы на аренду, связанные с соглашениями, были признаны в отчете о прибылях и убытках, но не повлияли на баланс. Это затрудняло понимание объема взятых на себя обязательств. Это также может затруднить сравнение компаний, в зависимости от того, имеют ли они разные подходы к арендованным и капитальным активам. Стремясь повысить прозрачность, FASB выпустил ASC 842, Leases . Одно из положений этого нового стандарта заключается в том, что все договоры аренды должны признаваться в балансе компании.Для операционной аренды ASC 842 требует признания актива в форме права пользования (ROU) и соответствующего обязательства по аренде при начале аренды.

Операционная аренда и идентификация финансовой аренды в соответствии с ASC 842

Классификация аренды в соответствии с ASC 842 относительно аналогична критериям операционной аренды и капитальной аренды в соответствии с ASC 840, но некоторые «яркие линии» для классификации были удалены в соответствии с подходом, более основанным на принципах ASC 842. Для аренды Чтобы классифицировать аренду как финансовую, она должна соответствовать одному из пяти критериев финансовой аренды, перечисленных ниже.Если аренда не соответствует ни одному из этих критериев, она классифицируется как операционная аренда:

1. Переход права собственности к арендатору

По окончании срока аренды право собственности на базовый актив переходит к арендатору.

2. Вариант покупки

Соглашение об аренде предоставляет арендатору опцион, реализация которого имеется с достаточной степенью уверенности, на покупку актива.

3. Срок аренды большей части оставшегося срока службы актива

Срок аренды составляет большую часть оставшегося срока экономической службы базового актива.

Примечание: Совет по стандартам финансового учета предоставил некоторые дополнительные пояснения о том, что «основная часть» будет соответствовать пороговому значению 75%, используемому в ASC 840.

4. Приведенная стоимость представляет «практически всю» справедливую стоимость актива

Приведенная стоимость суммы оставшихся арендных платежей практически равна или превышает справедливую стоимость всех базовых активов. Если применимо, любая гарантия остаточной стоимости арендатора, которая еще не включена в арендные платежи, также будет включена в расчет дисконтированной стоимости.

Примечание. Совет по стандартам финансового учета предоставил некоторые дополнительные пояснения, что «практически все» будет соответствовать 90% -ному порогу, используемому в ASC 840.

5. Специализация актива

Базовый актив носит настолько специализированный характер, что ожидается, что он не будет иметь альтернативного использования арендодателю в конце срока аренды.

Требуется ли капитализация аренды для всех договоров операционной аренды согласно 842?

Нет. Организация может выбрать учетную политику для учета операционной аренды со сроком аренды 12 месяцев при переходе / начале аренды (и у которой нет опциона на покупку, исполнение которого является разумно уверенным) в соответствии с подходом признания в соответствии с ASC. 840, который не требует капитализации арендного актива или обязательства в балансе.

Кроме того, хотя в ASC 842 нет исключения для активов с низкой стоимостью, некоторые компании установили порог капитализации. Подобно порогу капитализации для основных средств, компания определила, что аренда ниже этого значения несущественна для компании и, следовательно, не признается.

Пример учета операционной аренды и записи в журнале

Ниже приведен полный пример перехода к операционной аренде с ASC 840 на новый стандарт ASC 842.

Подробная информация о примере договора аренды:

Сначала предположим, что арендатор подписывает договор аренды со следующими предикатами:

Срок аренды

Срок, начинающийся 1 апреля 2016 года (дата начала) и продолжающийся сто двадцать (120) полных календарных месяцев. Арендатору должен быть предоставлен доступ в помещения за шестьдесят (60) дней до даты начала для установки оборудования и мебели («период раннего доступа»). Такой доступ регулируется всеми положениями и условиями настоящего договора аренды, за исключением того, что дата начала аренды и выплата арендной платы не инициируются этим.

Пособие на улучшение жизни арендатора

Арендатор получил TIA или пособие на улучшение жилого фонда в размере 1,2 миллиона долларов в качестве стимула для подписания договора аренды от арендодателя. Арендодатель оплатил подрядчику строительство улучшений. Улучшения были построены до периода раннего доступа.

Транспортные расходы

Арендатор также получил от арендодателя компенсацию в размере 30 000 долларов на переезд.

Базовая арендная плата

Согласно договору аренды, датой начала аренды является три полных календарных месяца после того, как арендатор открывает бизнес в этом месте.Базовая арендная плата составляет 205 000 долларов в месяц; с ежегодным увеличением в годовщину начала аренды на 3%.

Допущения

Предположим, что аренда классифицируется как операционная аренда, что арендатор является частной компанией, что ставка, заложенная в договоре аренды, неизвестна, а справедливая стоимость здания составляет 300 миллионов долларов. Предположим, что арендатор открыл бизнес в этом месте 1 июня 2016 года. Предположим, что ставка привлечения дополнительных заемных средств компании составит 6% в 2016 году и 9% в 2022 году.

Вот шаги, которые необходимо предпринять для правильного перехода к вышеуказанному договору аренды:

Шаг 1: Определите срок аренды согласно ASC 840

Срок аренды, указанный в контракте, составляет 120 месяцев, однако в документе указано, что арендатору будет предоставлен доступ в соответствии со всеми условиями, изложенными в арендном документе, в течение периода «раннего доступа». Если предположить, что период раннего доступа начался 1 февраля 2016 года, то для целей GAAP аренда действительно началась в эту дату (дата начала аренды в бухгалтерском учете), а срок аренды составляет 122 месяца; с 1 февраля 2016 г. по 31 марта 2026 г.

Примечание. Чтобы понять разницу между датой начала аренды, датой исполнения, датой владения и т. Д., Прочтите эту статью о том, когда начинается аренда.

Шаг 2: Определите общие арендные платежи согласно GAAP

Дата начала аренды — 1 сентября 2016 года (3 месяца с даты открытия арендатором бизнеса). Общая сумма арендных платежей составляет 26 863 751 доллар США.

Шаг 3: Подготовьте линейный график амортизации согласно ASC 840

Срок аренды 122 месяца (из шага 1), общая арендная плата составляет 26 863 751 доллар (из шага 2).Таким образом, прямые ежемесячные расходы на аренду, рассчитанные на основе базовой арендной платы, составляют 220 195 долларов (26 863 751 доллар, разделенные на 122 месяца).

См. Ниже снимок экрана с графиком частичной линейной амортизации.

Обратите внимание, однако, что существует общий стимул в размере 1 230 000 долларов США (1,2 млн долларов США в виде надбавок за улучшение условий жизни арендатора + 30 000 долларов США на расходы на переезд). Согласно ASC 840, эти льготы должны амортизироваться в течение срока аренды также линейным способом, в результате чего ежемесячный кредит на расходы по аренде составляет 10 082 доллара (1 230 000 долларов / 122 месяца).

Примечание. Чтобы понять, как учитываются надбавки за повышение уровня арендатора в соответствии с ASC 840, прочтите наш блог о надбавках TI.

В результате корректировки стимулов периодические расходы по аренде в отчете о прибылях и убытках составляют 210 113 долларов (220 195 — 10 082 доллара).

Как будет отображаться период безаренды в графике погашения

Семь месяцев бесплатной аренды включены в таблицу амортизации, так как они необходимы для линейного расчета арендной платы. Ниже приводится сводка столбцов в таблице амортизации, на которые влияет бесплатная арендная плата:

  • Кассовая колонка: Это точная сумма, выплачиваемая каждый месяц.
  • Колонка расходов: Расходы должны быть равномерно распределены в течение срока аренды — линейно. Компания делит общую сумму платежа на количество месяцев аренды.
  • Отсроченная аренда: Это разница между понесенными расходами и выплаченными денежными средствами. В первые семь месяцев компания получает бесплатную арендную плату, поэтому сумма отсроченной арендной платы представляет собой сумму расходов за месяц.

Шаг 4. На дату вступления в силу ASC 842 определите общую сумму платежей за оставшийся срок аренды в соответствии с новым стандартом учета аренды

.

Для частных компаний с календарным годом дата вступления в силу нового стандарта аренды, ASC 842, — 1 января 2022 года.Запись о переходе регистрируется на дату перехода, либо с самого раннего из представленных сравнительных периодов, либо, если компании используют практическое средство и не представляют сравнительную финансовую отчетность, по состоянию на дату перехода.

Большинство частных компаний будут использовать практический прием, поэтому мы сделаем это в нашем примере и предположим, что это компания с календарным годом. Таким образом, дата перехода для этой компании — 1 января 2022 года. Общая сумма оставшихся платежей с 1 января 2022 года по 31 марта 2026 года составляет 12 852 672 доллара США.

Шаг 5: Рассчитайте обязательство по операционной аренде (приведенная стоимость оставшихся арендных платежей)

Поскольку компания использует практическую целесообразность перехода и не представляет сравнительных финансовых показателей, согласно ASC 842, компании необходимо будет рассчитать приведенную стоимость оставшихся арендных платежей на дату перехода. FASB рекомендует использовать ставку, заложенную в договоре аренды, однако арендатору практически невозможно ее определить. FASB говорит, что если эту ставку невозможно определить, используйте ставку по займам арендатора.А какую ставку по займу использовать? На какую дату выбрать ставку?

В нашем примере выберите курс по состоянию на 1 января 2022 г., дату перехода. Если бы компания не решила использовать практическое средство перехода и представляет сравнительную финансовую отчетность, вы бы использовали ставку заимствования на 2021 год, а не на 2022 год.

Используемая ставка заимствования является очень важным различием между ASC 840 и ASC 842. Согласно ASC 840 компании будут использовать ставку, по которой они могли бы заимствовать средства на аналогичный срок для покупки арендованного актива.Руководство не требовало от компаний использовать обеспеченную ставку заимствования. Таким образом, компании часто используют ставку, предоставленную Казначейством, которая представляет собой револьверную ставку компании. В соответствии с ASC 842 компании должны использовать ставку, по которой они могли бы получить средства для заимствования под обеспечение в течение аналогичного срока для этого конкретного актива. Эти суммы могут быть самыми разными (средства на покупку арендованного актива обычно намного больше, чем выплаты в течение срока аренды, особенно при аренде недвижимости).

В этом примере ставка привлечения дополнительных заемных средств составляет 9%, а выплаты производятся в конце месяца. Используя эти факты и инструмент расчета приведенной стоимости LeaseQuery, приведенная стоимость минимальных арендных платежей составляет 10 604 260 долларов США. Это обязательство по аренде на 1 января 2022 года.

Примечание. Щелкните здесь, чтобы узнать, как использовать Excel для расчета приведенной стоимости арендных платежей.

В настоящее время мы хотим сделать очень важный момент: приведенная выше сумма приведенной стоимости (10 604 260 долларов США) основана на данных Excel.Если вы пересчитываете этот пример с помощью программного обеспечения для учета аренды и получаете это точное число выше (платежи производятся в просрочку), то нам неприятно говорить вам об этом, но ваше программное обеспечение не совсем точное.

Это связано с тем, что программное обеспечение предполагает, что в первый месяц аренды проценты не выплачиваются. Эта проблема означает, что ваше программное обеспечение все еще использует Excel в фоновом режиме для выполнения расчетов, что не очень хорошо. Полученное вами число должно быть немного ниже, чем указанное выше, опять же из-за процентов, выплаченных в первый месяц.

При суммировании по нескольким договорам аренды эта разница может быть значительной. Вы могли бы добавить гораздо большее обязательство в свой баланс, если ваше программное обеспечение рассчитывает его таким образом. Если вы используете LeaseQuery, он рассчитывает эту сумму точно. Помните об этом, когда просматриваете демонстрацию программного обеспечения для учета аренды от выбранных вами поставщиков.

Шаг 6: Расчет актива в форме права пользования (с записью в журнале)

Согласно стандарту учета аренды FASB, актив в размере ROU представляет собой обязательство, рассчитанное на шаге 5 выше, скорректированное с учетом отсроченной аренды и льгот по аренде.В этом примере это обязательство в размере 10 604 260 долларов США плюс остаток отсроченной аренды по состоянию на декабрь 2021 года плюс неамортизированный стимулирующий баланс по состоянию на декабрь 2021 года.

Ниже приведена часть таблицы из шага 3 для дат с сентября 2021 года по март 2022 года, чтобы показать, как мы приходим к сальдо отложенной арендной платы и неамортизированному сальдо поощрительного вознаграждения по состоянию на 31.12.2021:

Формула актива в форме ФПП представляет собой обязательство по аренде в размере 10 604 260 долларов США плюс 1 622 743 доллара США (отсроченная аренда на декабрь 2021 года) плюс 514 180 долларов США (неамортизированные льготы по состоянию на декабрь 2021 года).Это дает нам общий актив ROU в размере 8 467 336 долларов. Запись в журнале для записи актива ROU при переходе будет выглядеть следующим образом:

После регистрации актива ФПП и обязательства по аренде на переходном этапе вы должны подготовить таблицу амортизации согласно ASC 842, чтобы помочь в расчетах периодических проводок, которые вы будете делать в дальнейшем. Ниже мы представили график амортизации на дату перехода для нашей частной компании.

На этом мы завершаем пример, показывающий, как перейти от текущих правил учета аренды к новым.

Статьи по теме

Если вам понравился этот пост, подумайте о прочтении этих других блогов по учету аренды:

Как работает расчет потерь при аренде

Убыток от аренды — это обычно используемый расчет при анализе коммерческой недвижимости. Однако потеря для аренды также может быть одним из самых запутанных расчетов для понимания, особенно когда вы видите это впервые. В этой статье мы более подробно рассмотрим расчет убытков от аренды и рассмотрим несколько примеров, которые помогут вам понять, что это такое и как работает.

Определен убыток от аренды

Убыток от аренды определяется как разница между рыночной арендной ставкой объекта или объекта недвижимости и фактической арендной ставкой. Например, если рыночная арендная ставка составляет 1000 долларов в месяц, а фактическая арендная ставка составляет 900 долларов в месяц, то потери по аренде рассчитываются как разница между рыночной арендной платой и фактической арендной платой на месте, которая составляет 100 долларов в месяц. Когда рыночная арендная плата выше, чем фактическая арендная плата за место, тогда возникает убыток от аренды. Когда рыночная арендная плата ниже, чем фактическая арендная плата на месте, это иногда называют прибылью от аренды.

«Убыток» не осознается в том смысле, что владелец недвижимости обязан выплатить разницу. Это скорее «упущенная возможность», которая может служить опережающим индикатором двух возможных ситуаций. С положительной стороны, потеря аренды может указывать на то, что арендные ставки на субрынках росли быстрее, чем арендная плата по отдельным объектам недвижимости, поэтому может быть место для повышения арендной платы. Или, с отрицательной стороны, это может быть индикатор того, что в отдельной собственности (по сравнению с рынком) чего-то не хватает, что не позволяет ей достичь полных рыночных ставок.

Убыток по аренде: почему это важно

Убыток по аренде — важная концепция, которую следует учитывать при двух обстоятельствах:

Комплексная проверка приобретения : Часто, когда продавец или брокер продает доходную недвижимость, они включают две цифры дохода в проформе: (1) арендная плата на месте; и (2) рыночная рента. Если между двумя цифрами большая разница, это может указывать на возможность повышения арендной платы. Поскольку коммерческая недвижимость оценивается по денежному потоку, возможность повышения арендной платы тесно связана с увеличением стоимости собственности, что может служить хорошим предзнаменованием для выгодного выхода.

Эффективность собственности : Для владельцев собственности, оценивающих эффективность уже принадлежащей им собственности, большая разница между рыночной арендной платой и фактической арендной платой может быть показателем того, что есть возможность более эффективно управлять имуществом, договариваясь о более высокой арендной плате при заключении договоров аренды. до обновления. Или это может указывать на то, что что-то удерживает недвижимость от получения полной рыночной арендной платы. В таких случаях могут потребоваться улучшения или ремонт, чтобы привести состояние, отделку и удобства собственности в соответствие с рыночными стандартами, чтобы оправдать рыночную арендную плату.

Важно отметить, что повышение арендной платы не происходит сразу. Срок аренды истекает в разное время в течение года, а долгосрочная аренда не может истекать на несколько лет. Таким образом, возможность сократить разрыв между рыночной и реальной арендной платой со временем появляется постепенно. Чтобы проиллюстрировать этот момент, полезно привести пример.

Пример потери в аренде

Предположим, что многоквартирная недвижимость со следующими характеристиками оценивается на предмет приобретения:

  • Единиц: 50
  • Сред.Аренда на месте: 800 долларов за единицу
  • Ср. Рыночная арендная плата: 1000 долларов за единицу

На основании этих характеристик можно условно исчислить следующие цифры дохода:

Валовая потенциальная арендная плата по существующей цене составляет 50 000 долларов, что составляет 50 единиц, умноженных на рыночную ставку 1000 долларов в месяц. На момент оценки это максимально возможная арендная плата по рыночной ставке. Однако в настоящее время единицы арендуются на 200 долларов ниже рыночной, что представляет собой «убыток» по существующим договорам аренды.Умножение 200 долларов на потерю единицы на 50 единиц дает «убыток от сдачи в аренду» в размере 10 000 долларов.

Инвестор может взглянуть на эту сделку и подумать, что есть 20% -ный потенциал роста арендной платы, что является привлекательной перспективой. Но инвестор не может приобрести недвижимость и поднять всю арендную плату в первый день. Им нужно будет делать это медленно, с течением времени, поскольку договоры аренды будут продлеваться. Чтобы проиллюстрировать эффект этого, предположим, что инвестор может «повернуть» 10 единиц в год по рыночной ставке. За 5 лет доход может выглядеть примерно так:

Если предположить, что рыночная арендная плата останется неизменной в течение 5-летнего периода, «превращение» 10 единиц в год снижает убыток от аренды на 2000 долларов в год.Сделав еще один шаг вперед к примеру и построив оставшуюся часть проформы, предположим, что расходы на недвижимость и верхние ставки останутся неизменными в течение 5 лет:

Предположим, что расходы и верхние ставки останутся такими же в течение 5-летнего периода владения. можно видеть, что стоимость собственности повышается исключительно на основании того факта, что уменьшение потерь при аренде приводит к более высокому NOI и, следовательно, к более высокой стоимости собственности.

Убыток от аренды: повышение арендной платы

Теоретически идея о том, что арендная плата может быть повышена до уровня, соизмеримого с рыночным, проста.На практике это не всегда так просто и сопряжено с риском. Каждый раз, когда владелец пытается поднять арендную плату, он рискует, что поднимет ее сверх возможностей арендатора или выше его предполагаемой стоимости квартиры, в результате чего он не будет продлевать договор аренды.

В таких случаях владелец теперь должен иметь дело с пустующей единицей, которая не приносит дохода , что сводит на нет всю предпосылку о том, что высокий убыток от аренды представляет возможность для инвестора. Важно соблюдать баланс между повышением арендной платы для повышения прибыльности и не отталкивать арендаторов более высокими ценами.

Резюме и выводы

В этой статье мы обсудили потери от сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Мы определили убыток по аренде, объяснили, почему это важно, а затем рассмотрели пример, в котором убыток по аренде снижался медленно, в то время как расходы и максимальная ставка оставались неизменными. Это показало, как сокращение потерь при аренде с течением времени может повысить стоимость собственности.

Конечно, нереально ожидать, что рыночная арендная плата, расходы и ставки капитализации останутся неизменными в течение 5 лет, но эта статья демонстрирует, что всегда будет разница между рыночной арендной платой и фактической арендной платой, и срок этой разницы известен. как убыток от сдачи в аренду.

В то время как убыток от аренды не является сложным расчетом, создание сравнения яблок с яблоками для определения истинной рыночной арендной платы требует подробного анализа, чтобы убедиться, что исследуемая недвижимость похожа на объект по местоположению, отделке и удобствам.

Крупный убыток по аренде является индикатором возможного неправильного управления и возможностью повысить арендную плату и, следовательно, повысить стоимость собственности. Однако арендную плату обычно нельзя поднять быстро, просто и до 100% от рыночной стоимости.Слишком высокое повышение арендной платы может привести к тому, что арендатор не продлит договор аренды, что приведет к появлению вакансии, которую владелец может или не сможет быстро сдать в аренду по рыночной ставке.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *