Приемка новостройки: Приемка квартиры в новостройке: на что обратить внимание?

Новые правила приемки квартиры в новостройке. Что изменилось :: Жилье :: РБК Недвижимость

Эксперты рассказали «РБК-Недвижимости», как изменились отношения застройщика и дольщика при приемке квартиры в новостройке

Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС

В конце марта 2022 года по инициативе и при участии Минстроя России правительство подготовило и приняло постановление № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Нормативный акт вступил в силу с 25 марта и действует до конца 2022 года.

По словам замглавы Минстроя Никиты Стасишина, зачастую дольщики пользуются услугами экспертов при передаче квартиры застройщиком. Есть юридические компании, которые специально затягивают процесс и не дают провести прием жилья, а это задерживает сдачу всего объекта. Но теперь в этот процесс внесены изменения, которые не позволят покупателям злоупотреблять ситуацией. Новый порядок позволит в срок получать качественное жилье, считает замминистра.

Вместе с экспертами разбираемся, что изменилось в процессе приемки квартиры в новостройке.

adv.rbc.ru

Как принимать квартиру по новым правилам

Одно из ключевых изменений в процесс приемки жилья — это порядок приемки и подписания акта в зависимости от вида выявленных недостатков. Недостатки разделены теперь на существенные и несущественные, объясняет адвокат коллегии адвокатов «Адвокат Премиум» Леонид Ковалев. Однако само постановление не раскрывает понятий, что относится к существенным недостаткам, а что — к несущественными.

По словам эксперта, при определении существенных или несущественных недостатков целесообразно руководствоваться постановлением пленума Верховного Суда N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Существенные недостатки делают квартиру непригодной для проживания. Под ними следует понимать:

• неустранимые недостатки — то, что нельзя исправить в принципе;
• недостатки, которые не устранить без несоразмерных денежных или временных затрат;
• изъяны, которые выявляются неоднократно или проявляются вновь после устранения.

Раньше, если дольщик выявил любые недостатки, он мог не подписывать акт приема-передачи и требовать от застройщика их устранения, добавляет управляющий партнер Bolshakov&Partners Андрей Большаков. Что это за недостатки, значения не имело. Если у дольщика были замечания к квартире, он указывал их в акте осмотра. Затем застройщик должен был их устранить в кратчайшие сроки, но не более чем за 45 дней, и только после этого подписывался акт приема-передачи квартиры.

Читайте также: Потребительский экстремизм в новостройках: как найти баланс интересов

Теперь, если дольщик нашел в квартире несущественные недостатки, он все равно подписывает акт приема-передачи и просто указывает недостатки в акте. Застройщик должен их безвозмездно устранить за 60 календарных дней. После устранения недостатков застройщик обязан пригласить дольщика для подтверждения их устранения и указания об этом в передаточных документах, говорит Леонид Ковалев. Право не подписывать акт приема-передачи теперь у дольщика есть только в том случае, если имеются существенные недостатки.

Такие недостатки застройщик должен устранить тоже за 60 календарных дней.

Эксперта выбирает застройщик

До принятия постановления правительства дольщик мог привлекать для осмотра при приемке квартиры любого эксперта по своему выбору. Теперь эксперта может привлечь только сам застройщик, объясняет Леонид Ковалев. Это должно быть сделано в течение пяти дней с момента возникновения разногласий. Эксперт может прийти не ранее чем через три рабочих дня после возникновения разногласий.

Каким требованиям должен соответствовать привлекаемый эксперт:

• быть включенным в Национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в Национальный реестр специалистов в области строительства;
• работать по трудовому договору у ИП или компании — членов соответствующей саморегулируемой организации.

Читайте также: Приемка квартиры в новостройке: как самому проверить недоделки

При несущественных недостатках участник долевого строительства все равно должен подписать акт приемки квартиры, а потом ждать их устранения (Фото: shutterstock. com)

Новые ограничения для дольщиков

По словам Леонида Ковалева, также появилось ограничение для дольщиков в части выбора способа защиты своих прав. Раньше дольщик мог потребовать:

• безвозмездно устранить недостатки;
• уменьшить стоимость квартиры соразмерно проблемам;
• компенсировать расходы, чтобы он сам мог устранить эти недостатки.

Теперь дольщик может потребовать от застройщика только устранения недостатков, дождаться истечения срока на их устранение — и лишь потом в случае отказа застройщика или их фактического неустранения обратиться с указанными выше денежными требованиями, говорит Андрей Большаков. Если недостаток серьезный и жилье непригодно для проживания, дольщик может требовать безвозмездно все исправить или сразу расторгнуть договор и забрать деньги. Компенсаций расходов на первом этапе споров с застройщиком больше нет. Есть только три варианта:

• дольщик принимает квартиру с несущественными недостатками, и застройщик их устраняет;
• дольщик не принимает квартиру с существенными недостатками, и застройщик их устраняет;
• дольщик отказывается от договора.

«В суд дольщик может обратиться только после того, как застройщик откажет в удовлетворении его требований. Естественно, необходимо соблюсти процедуру после возникновения разногласий при приемке. Одно из новшеств — изменение нормативного регулирования возникающих между дольщиком и застройщиком отношений. Суды часто применяли к отношениям застройщиков и дольщиков закон о защите прав потребителей, то есть те же правила, как если бы покупали не квартиру, а бытовую технику или мебель. По этому закону, если застройщик уклонялся от исполнения своих обязанностей, дольщики могли взыскать с него огромные компенсации», — уточняет Леонид Ковалев.

Читайте также: Выжидать или торопиться: стоит ли покупать квартиру в Москве сегодня

Для каждой квартиры — свой срок передачи

Раньше для всех дольщиков был один срок передачи квартир, и если застройщик хотел его перенести, то должен был внести изменения в проектную декларацию. Теперь можно устанавливать срок передачи отдельно взятой квартиры, вносить изменения в проектную декларацию не нужно, замечает Леонид Ковалев. Это правило действует, только если дом уже введен в эксплуатацию. Кроме того, застройщик не имеет права переносить сроки передачи квартиры в одностороннем порядке. Дольщик может согласиться на это или нет.

Еще одно изменение — сроки составления одностороннего акта приема передачи. Раньше, когда застройщик сдавал квартиру, он подписывал с дольщиком акт выполненных работ. После того как дольщик подписал этот акт, считается, что он владеет квартирой, даже если право собственности еще не зарегистрировано в Росреестре, добавляет Андрей Большаков. С этого момента дольщик отвечает за свое имущество и обязан платить за его содержание.

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»:

— Стремление Минстроя решить вопрос «потребительского экстремизма» понятно. Власти не заинтересованы в возникновении конфликтных ситуаций между дольщиками и застройщиками, а также в нарушении сроков строительства и ввода жилья. Но, с другой стороны, важно не допустить нарушения прав покупателей недвижимости, в том числе из-за ненадлежащего качества строительства. Поэтому при разработке нормативных документов необходимо выдержать баланс между регулированием и защитой законных интересов дольщиков. Полагаю, что предлагаемые федеральным ведомством изменения стоит сначала испытать в рамках пилотного проекта в одном из регионов (или муниципалитетов) и только потом распространять на всю страну. Нелишним было бы предусмотреть и переходный период.

В Минстрое озаботились разработкой законопроекта по борьбе с «потребительским терроризмом» еще осенью 2019 года. Замглавы ведомства Никита Стасишин отмечал тогда, что поправки в законодательство должны быть направлены против «профессиональных неприемщиков», которые «мучают» застройщиков, требуя платы за приемку квартиры.

Приемка квартиры с отделкой в новостройке от застройщика

Что проверяют наши специалисты по приёмке квартиры с отделкой в новостройке

Осмотр окон и дверей

Царапины, сколы, окалины. Работа механизмов створок на регулировку. Целостность уплотнительных резинок. Проверка комплектности.

Ровность стен и пола

Проверка покрытия всех стен на отклонение от вертикальной плоскости. Проверка покрытия всего пола на отклонение от горизонтальной плоскости.

Вентиляция

Проверка работоспособности естественной вентиляции. Проверка работоспособности принудительной вентиляции.

Электрика

Проверка всех розеток на уровень напряжения, наличие заземления, срабатывание УЗО. Проверка внутриквартирного электрощитка.

Водоснабжение и Водоотведение

Проверка всех подводящих соединений, фитинговых соединений на герметичность. Проверка сливных соединений, канализационных соединений на протечки. Проверяется работа счетчиков.

Проверка прочего

Проверяются внешние механические повреждения. Проверяется комплектность и недоделки в ходе облицовки и монтажа.

Качество отделочных работ

Подготовка всех стен и потолка. Поклейка обойных полотен. Покраска обойных полотен. Качество укладки ламината.

Качество отделочных работ

Покраска поверхности потолка. Облицовка стен и пола плиткой. Качество монтажа межкомнатных дверей. Проверка монтажа санфаянса.

Помощь в составлении Акта Осмотра

Наш эксперт самостоятельно записывает все выявленные нарушения техническим языком, и на финальном этапе направит Вам данный Акт в формате PDF.

Специалисты компании Андерсон проведут профессиональную приемку квартиры с отделкой от застройщика, выявят и зафиксируют все нарушения

В процессе осмотра квартиры, наш специалист по приемке квартир выявляет и вносит в акт осмотра все недоделки и нарушения требований строительных норм и правил. Наш приемщик даст Вам все необходимые рекомендации, и составит акт осмотра. Согласно данному документу застройщик обязан устранить все указанные замечания не более чем за 60 дней.

Минусы самостоятельной приемки квартиры в новостройке с отделкой от застройщика

1

причина

Отсутствие сертифицированного оборудования

Очень важно, чтобы оборудование было не только профессиональным, но и сертифицированным, поскольку застройщик обоснованно может затребовать поверку на используемые приборы.

2

причина

Отсутствие сертификации

Не являясь специалистом с профильным образованием, также прошедшего курс повышения квалификации, и не являясь сертифицированным экспертом вы не имеете права заниматься данным видом работ.

3

причина

Отсутствие профессиональных познаний

Вы не сможете отстоять свою точку зрения, и обосновать нарушения, когда на Вас будут психологически давить менеджер от застройщика и представитель подрядчика, доказывающий Вам, что его ремонт выполнен по регламенту.

Рассчитать приемку квартиры в новостройке с отделкой

Площадь квартиры, м2

Количество комнат

Студия 1 2 3 4

Коллективные
cкидки

до 20%

Общая стоимость:

0 ₽

Дополнительные услуги:

Проверка площади

Замер фактической площади квартиры.

Выполняется от руки на бланке компании.

подробнее

Оценка для банка

Оценка квартиры для банка при ипотеке. Работаем со всеми банками

подробнее

Тепловизионный осмотр

Проверка монтажных швов оконных блоков и фасадных стен на промерзание

подробнее

План квартиры в AutoCAD

Подробный план квартиры с указанием размеров всех стен и высот

подробнее

Экспертиза ремонта

Строительная экспертиза качества ремонтных работ для суда. Бесплатно при заказе юридических услуг.

подробнее

Юридическое взыскание

Взыскание компенсации с застройщика за некачественный ремонт и нарушение сроков сдачи

подробнее

Замер радиации

Измерение уровня радиационного фона в помещениях квартиры

подробнее

Тепловизионный отчет

Отчет с термограммами и фотографиями промерзаний с приложением сертификатов

подробнее

Выезд специалиста НОПРИЗ или НОСТРОЙ

Приемка квартиры специалистом из реестра НОПРИЗ или НОСТРОЙ, с предоставлением застройщику документов из реестра и СРО компании.

подробнее

---

Каким инструментов наши эксперты пользуются при приемке квартир с отделкой в новостройке

Тестер напряжения Testo 750-2

Определение наличия напряжения, заземления в розетках и в щите механизации. Проверка срабатывания УЗО. Проверка остаточного напряжения

Тепловизор Flir

Определение участков промерзания монтажных швов оконных и ограждающих конструкций, участков инфильтрации воздуха. (При заказе услуги Тепловизионный осмотр)

Анемометр CEM

Используется для определения работоспособности вентиляции, наличия и параметров тяги вентиляции

Тестер напряжения Testo 745

Используется для бесконтактного определения наличия фазы и напряжения, а так же проверки скрытой электропроводки

Лазерный нивелир Bosch

Определение отклонения от вертикали и горизонтали уровня стен, пола, дверных и оконных блоков и т. д.

Фонарик Nitecore

Используется для визуального осмотра квартиры при низкой освещенности и для выявления дефектов, труднодоступных глазу при обычном/дневном освещении.

Почему приходить на приемку квартиры с отделкой в новостройке лучше с нашим специалистом

Наш специалист окажет вам квалифицированную помощь в приемке новой квартиры с отделкой в новостройке от застройщика. Выявит все дефекты и нарушения и укажет вам на них. По итогу от специалиста вы получите акт осмотра квартиры в формате PDF.

Заказать приемку квартиры с отделкой в новостройке

от застройщика в Москве и области

Отправляя данные, Вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности

Помощь в приемке квартиры с отделкой от застройщика

При приемке квартиры с отделкой в новостройке в Москве и Московской области практически всегда можно встретить нарушения технологии производства работ, неправильный монтаж, механические повреждения отделочных покрытий.

На этом этапе уже довольно проблематично и затратно своими силами устранять более существенные замечания чем, например, вздутие обойных полотен и локальные непрокрасы. Встречаются и серьезные замечания — брак УЗО, не срабатывание автомата при коротком замыкании, промерзания, кривые стены/пол и другие. Например, если в розетке перепутана фаза и земля, это представляет смертельную опасность при использовании.

Чтобы заставить застройщика устранить все допущенные нарушения мы рекомендуем Вам обратиться за профессиональной помощью по приемке квартиры с отделкой от застройщика, и вы получите от эксперта Акт Осмотра, в котором будут указаны все выявленные отступления от требования СНиП, СП, ГОСТ.

5 шагов до приемки строительных работ

5 шагов до приемки строительных работ

 Приемка работ — это юридический акт принятия или отказа от всех или части строительных работ.

 – Обязательно ваше присутствие и тщательный осмотр объекта.

 Вы также можете выбрать помощь специалиста, особенно если вы знаете, что у вас будет бронирование заранее.

 Вы должны знать, что тщательный мониторинг строительной площадки в процессе строительства значительно упрощает приемку работ. Вот шаги, которые необходимо выполнить, чтобы правильно принять строительные работы.

 Примечание:  вы получите заказное письмо с уведомлением о вручении с указанием даты принятия работы.

 Вы имеете право попросить специалиста по строительству оценить и принять работу для вас.

Подумайте о ценности профессиональной помощи.

 У профессиональной помощи при передаче есть свои преимущества и недостатки.

 – Недостатки:

◦ Привлечение профессионала для оказания помощи увеличит стоимость операции.

 ◦ В любом случае у провайдеров есть страховка от ущерба, которая позволит вам получить компенсацию в случае дефектов.

 – Преимущества:

 ◦ Если вы ничего не знаете о строительных профессиях, вы можете не заметить, что поставщики намеренно скрыли некоторые дефекты.

 ◦ Вы будете уверены, что все в порядке, и сразу же сможете заселиться.

 ◦ Предположим, благодаря добросовестному мониторингу сайта; вы уже знаете, что вам придется сделать предварительный заказ. В этом случае помощь эксперта по строительству облегчит идентификацию этих оговорок в протоколе.

 ◦ Некоторые дефекты могут остаться незамеченными, а затем иметь серьезные последствия по истечении гарантийного срока, предусмотренного страхованием на случай причинения ущерба.

 Выберите специалиста по строительству.

 Профессионал, уполномоченный на получение работы, может быть:

 – Архитектор, которого вы можете найти в каталоге Австралийского ордена архитекторов

 – Строительный диагност, которого вы найдете в каталогах сертификации тела.

 – любой другой специалист строительной отрасли, обладающий профессиональной гражданской ответственностью.

 Полезно знать:  специалист, услуги которого вы нанимаете, должен быть задекларирован как таковой и иметь страховку гражданской ответственности. Если его проверка выявит недостатки, вы сможете потребовать компенсацию от его страховщика.

 Перед выездом на место работ убедитесь, что у вас есть

 – Камера и видеокамера: в случае дефектов необходимо будет сохранить улики. Смартфон или камера, способная снимать видео, сделают свое дело.

 – Фонарик: нужно будет заглянуть на чердак, в подвесной потолок и в другие плохо освещенные места, чтобы отследить производственный брак. Свет будет кстати.

 – Электрическое устройство: вам нужно будет проверить электрические розетки. Имейте какое-нибудь устройство, работающее от сети: зарядное устройство, прикроватную лампу и т. д.

 – лампочка для проверки розеток.

 – Рулетка и спиртовой уровень, чтобы убедиться, что все соответствует договору.

      В случае, если вы доверили работу руководителю проекта.

Руководитель проекта – это лицо, отвечающее за координацию строительства между различными подрядчиками.

 В случае привлечения руководителя проекта (строительство индивидуального дома, продажа в состоянии достройки, договор на управление проектом) присутствие руководителя обязательно.

 Если вы доверили работу нескольким поставщикам услуг

 Если вы сами руководите строительством и поручили разные этапы разным исполнителям, у вас есть два варианта:

 – Осуществлять приемку работ индивидуально с каждым подрядчиком.

 – Провести групповую приемку работ.

 Подрядчики, участвующие в приемке работ, должны присутствовать.

  Примечание:  Часто будет необходимо проводить индивидуальную приемку каждого подрядчика, поскольку работа одного поставщика должна быть завершена, прежде чем можно будет начать работу другого.

Если вы не хотите иметь дело со слишком большим количеством подрядчиков, позвоните в профессиональную компанию  необходим. Они возьмут на себя ответственность за весь проект от концепции до завершения, поэтому вам не придется беспокоиться обо всем, что обсуждалось выше.

 Проверьте у соответствующих поставщиков.

 Внутри

 В каждой комнате проверьте:

 1. Электрическую систему:

 ◦ Попробуйте принесенный вами электроприбор во всех розетках.

 ◦ Включайте и выключайте все переключатели несколько раз и с высокой частотой.

 ◦ Включите одновременно все освещение и включите горячую воду. Затем вы узнаете, может ли электрическая система справиться с высоким потреблением энергии внутри дома.

 2. Система отопления, даже если лето.

 3. Надлежащее функционирование дверей и окон:

 ◦ Открывать и закрывать двери и окна.

 ◦ Проверьте замки.

 ◦ Попробуйте обнаружить утечки воздуха, положив руку на окна, чтобы убедиться, что они хорошо изолированы.

 4. Кирпичная кладка: отследите трещины, отойдите в сторону, чтобы убедиться, что покрытие однородно.

 5. Чердак, подвал и подполье с вашей лампой: проверьте, чтобы не было отверстий, через которые могли бы проникнуть птицы и крысы.

 6. Сантехника: открыть все краны одновременно и посмотреть, достаточен ли поток; спустить воду в туалете.

7. Полы и стены: их общий вид, качество соединений, покрытия и т.д. вода;

— фасады: внешний вид, отсутствие трещин

— состояние кровли;

 – оцинкованные работы: гидроизоляция водостоков, оконных рам.

 Строитель или менеджер проекта принесут две копии протокола, чтобы вы могли оставить себе одну. Вы должны будете написать причины отказа в приемке или положительной приемки работы.

 Если вы заметили дефекты

 В случае дефектов у вас есть два варианта:

 — Принять передачу ключей, но отметить дефекты в отчете. После этого вам не нужно будет оплачивать остаток, пока исправления не будут внесены.

 – Напрямую откажитесь от ключей, потому что недвижимость непригодна для проживания.

 Если нет дефектов  вам помог профессионал, вы должны заплатить немедленно, и принятие является безотзывным.

 Если вам не помогал профессионал, вы должны заплатить в течение восьми дней. У вас есть семь рабочих дней, чтобы сообщить заказным письмом с подтверждением получения дефектов, которые вы бы пропустили во время получения работы.

 После завершения работ вы должны в течение 30 дней отправить заявление о завершении работ в местный совет.

Строительство и приемка как завершающий этап строительства

Продолжаем цикл статей о процессе строительства. В этой статье мы поговорим о завершающем и основном уровне – построении и приемке работ.

Подготовка , или заявление об открытии площадки, заключаются в обустройстве площадки, установке ограждений, обеспечении доступа к площадке для транспортных средств и установке щита площадки, прокладке траншей для сетевых и электрических соединений, водоснабжения и отвода сточных вод. На этом этапе принимают участие такие участники, как: архитектор, геометр, руководитель строительства и т. д. В результате должна быть установлена ​​строительная доска, которая будет информировать о характере работ, руководителе проекта, районе и т. д.

Фундамент и общестроительные работы представляет собой комплекс заглубленных конструкций, обеспечивающих устойчивость здания, и конструкцию можно носить без риска вертикальных (проседание) или боковых (давление грунта, оползание откосов) смещений. Этот этап включает в себя закладку фундамента и опалубки здания, что обеспечивает прочность и устойчивость здания.

Закрытые конструкции — внешняя оболочка (герметизация, наружная столярка, отделка фасадов). Идея состоит в том, чтобы создать базовую структуру или оболочку здания, чтобы оно было готово к работе подрядчиков по электрике, сантехнике и отделке. Это этап строительства, когда в процесс вступают архитектор, прораб, плотник, строительная компания и т.д.

Уровень механический представляет собой комплекс технических установок (отопление, сантехника, электричество и т.д.). Монтаж сантехнических, электрических и отопительных систем, систем вентиляции и кондиционирования воздуха называют механической фазой строительного проекта. Подрядчики по электрике, ОВКВ и сантехнике устанавливают трубы, кабелепроводы и провода через внутренние стены, потолки и полы. Водоснабжение и канализация подведены к каждому объекту. На этом уровне участвуют архитектор, прораб, электрик, сантехник, плотник и т. д.

Отделка комплекс работ, выполняемых для отделки объекта. Этот этап включает в себя внутреннюю отделку (подгонка стен, перегородок и подвесных потолков, дверей), облицовка стен и потолков, накат гипсокартона, установка всего электрооборудования и сантехники, установка освещения и уборка.

Приемка строительных работ является заключительным и очень важным этапом в строительстве: он знаменует окончание проекта, переход права собственности на проект, начало гарантийного и страхового периода. Акцепт – акт, которым Заказчик признает, что работа выполнена в соответствии с хозяйственными договорами, их выполнение соответствует правилам искусства и их назначению. Приемка бывает двух видов: предварительная (с оговорками) и окончательная (без оговорок).