Прием передача квартиры от застройщика: на что обратить внимание, приемка по пунктам от застройщика самостоятельно

Как правильно принять квартиру от застройщика

Как принять квартиру от застройщика

Приемка квартиры от застройщика — важный процесс. Ведь вы проверяете качество работы не для галочки — подписал документы и всё. Вам потом в этой квартире жить.

Давайте разбираться, на что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке, какие недоделки можно обнаружить и как обязать застройщика бесплатно их устранить.

Подготовьтесь к процессу заранее

Понятно, что момент приемки квартиры очень радостный и долгожданный. Но в данном случае эмоции, даже положительные, вам не на пользу. Важно помнить, что основная цель — это не подписать акт приемки квартиры как можно скорее, а найти и устранить все или хотя бы максимальное количество некачественно сделанных элементов или неисправностей.

Лучше подписать акт приема-передачи со второго или третьего раза, чем потом тратить время, деньги и нервы на исправление ошибок застройщика.

Проверьте, что приемка проходит в соответствии с законом

Процесс приемки квартиры у застройщика должен проходить по определенным правилам и нормам. Они подробно описаны в статьях 7. Гарантии качества, предусмотренные договором и 8. Передача объекта долевого строительства закона о долевом строительстве, а также в Постановлении Правительства РФ от 23.03.2022 № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».

Вот правильная последовательность действий застройщика:

1

Получение разрешения на эксплуатацию дома

2

Официальное уведомление дольщиков о готовности к передаче объекта

Не менее чем за месяц до окончания срока строительства застройщик должен оповестить вас следующими способами:

заказным письмом об окончании строительства с уведомлением о вручении

лично под расписку

уведомлением в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, на e-mail адрес участника долевого строительства, указанный в договоре

Другие варианты законом не предусмотрены и не считаются официальными.

Дальше в дело вступает дольщик

После того, как вы получили уведомление, в течение недели необходимо приступить к принятию, если в договоре долевого участия нет иных предписаний. Дольщик подтверждает намерение принять квартиру у застройщика, записавшись на приемку. А чтобы принять квартиру, дается 2 месяца.

Если дольщик не придет на приемку через 2 месяца после получения уведомления, застройщик сможет подписать акт приемки квартиры в одностороннем порядке без вашего участия.

Что делать, если застройщик не записывает на приемку в нужный срок

Да, такие ситуации тоже встречаются. Так недобросовестные застройщики пытаются обойти закон и подписать акт в одностороннем порядке, потому что вы вовремя не явились на приемку.

Если вы хотите записаться на приемку, а вам назначают ее не через 2, а через 3 месяца, вам необходимо сразу направить застройщику письменную претензию. Подробно опишите ситуацию и укажите, что готовы принять квартиру в положенный законом срок. И не забудьте попросить копию своей претензии с уведомлением о получении.

В этом случае застройщик уже не сможет в одностороннем порядке подписать акт приемки квартиры через 2 месяца и тем самым уклониться от устранения недоделок.

Какие документы понадобятся на приемке

Договор — наше всё. Именно в договоре и проектной документации подробно указано, что и в каком объеме должен сдать вам застройщик. Обратите внимание на материалы и отделку стен, пола и потолка, конфигурацию окон, наличие и качество дверей, а также состояние подъезда и придомовой территории. На приемке все должно соответствовать описанию в документах.

Также вам понадобится план квартиры. По нему вы будете сравнивать площадь, наличие всех перегородок и расположение мокрых зон.

Что еще взять с собой на осмотр

Во-первых, лучше записаться на утреннее или дневное время, так как хорошее освещение поможет вам подметить косяки застройщика. Для этого можно отпроситься с работы на пару часов. Ну или купите хороший фонарь. Также не лишним будет взять с собой:

Блокнот с ручкой для соответствующих пометок

Лист бумаги, чтобы проверить вентиляцию

Кусочек мела и строительный маркер, чтобы оставить пометки на недочетах

Обычную лампочку и простой электроприбор (бритву, фен) для проверки цоколей и розеток. С зарядкой телефона лучше не экспериментировать. Если обнаружится неисправность, с телефоном можно будет попрощаться

Строительный уровень для обнаружения неровностей

Еще один лайфхак

До осмотра своей квартиры следует познакомиться с соседями, которые уже приняли свои. Сейчас это несложно — обычно существуют различные форумы или чаты жильцов дома или корпуса. Так можно узнать о недочетах, которые они уже успели выявить. Как правило, многие проблемы повторяются в каждой квартире.

Где чаще всего встречаются дефекты

Не удалось узнать информацию у соседей? Не беда. Рассказываем, на что обратить особое внимание.

Входная дверь

При входе в квартиру вы не должны слышать скрип и прикладывать усилия для открытия или закрытия двери.

Также на ней не должно быть повреждений, ручки работают мягко и не заедают.

Окна

Хорошо открываются и закрываются, видимых повреждений (царапин, сколов или окалин) не имеют. При закрытом окне сквозняк отсутствует. Проверить это можно, приложив листок бумаги, который вы взяли с собой.

Полы, потолки и стены

Проверьте квартиру на наличие мокрых пятен, следов плесени или различных грибков. Полы и потолки должны быть ровными и без трещин. Проверить неровности можно с помощью строительного уровня. Вы же его не забыли?

Электрика

Попросите застройщика включить электричество в общем щите, чтобы проверить напряжение. Если есть розетки и цоколи, включите простой электроприбор и вкрутите лампочку.

У профессиональных приемщиков обычно есть специальные тестеры. С их помощью каждая розетка и провод для осветительных приборов проверяются на наличие заземления.

Вода и канализация

Для начала включите воду. Напор должен быть ровным и хорошим, вода чистой. Нигде ничего не капает и не подтекает. После этого запишите или сфотографируйте показания счетчиков. И проверьте по паспорту серийный номер устройства.

Проверьте заглушки на канализационных выводах и запорную арматуру на трубах. Должны быть кран, фильтр и редукционный клапан.

Не торопитесь

Пожалуй, это главное правило. Не позволяйте себя торопить и не нервничайте. Ваша задача — проверить все максимально тщательно. Помните, ваше время не ограничено.

Записывайте ВСЁ! Даже если застройщик утверждает, что дефект незначительный, вы имеете право на его устранение.

Что делать после осмотра

После того, как вы все проверили, нужно принять решение: ставить подпись или не ставить. Если дефектов нет, то вопрос отпадает сам собой.

При обнаружении дефектов есть два варианта развития событий:

1

В случае обнаружения существенных недостатков, не подписывать акт приемки квартиры и требовать устранения всех недоделок, после чего провести процедуру приемки повторно

Этот вариант предпочтительнее. Застройщик должен передать вам квартиру в отведенный срок, поэтому будет заинтересован в оперативном устранении дефектов. Но вы пока, понятно, останетесь без ключей.

2

Подписать бумаги с условием исправления дефектов застройщиком, описав в акте осмотра все недочеты

Необходимо указать дату, до которой застройщик обязуется все исправить. А еще вы получите ключи. Но в данном случае контролировать исправление дефектов, сроки и качество работ будет сложнее.

Что делать, если документы подписаны, а после этого обнаружились недоделки

Не паниковать. Гарантия вашего дома — от пяти лет, его инженерного оборудования — минимум три года. При обнаружении дефектов направьте претензию застройщику, и он должен будет исправить дефект. Как правило, добросовестные компании принимают обоснованные претензии и устраняют проблемы.

Есть еще один совет

Если вы переживаете, что упустите что-то важное, то можете делегировать задачу. Существуют специальные компании, занимающиеся приемкой квартир профессионально. Эксперты точно знают, что, где и как проверять. При обнаружении дефектов вам помогут правильно составить претензию и добиться устранения проблемы.

на что обратить внимание при приеме квартиры

Приемкой квартиры в новостройке называют процесс, когда собственники самостоятельно проверяют качество построенного девелопером жилья. Он происходит перед передачей покупателю квартиры и является обязательным.

Основной смысл этой процедуры для дольщика ― возможность устранить выявленные дефекты за счет застройщика. Приемка является одним из важнейших этапов покупки жилья, так как после нее недостатки в новой квартире придется исправлять своими силами.

Когда происходит приемка?

Застройщик приглашает дольщиков на приему квартир после ввода дома в эксплуатацию. О сдаче новостройки вы можете узнать на интернет-ресурсах девелопера или в наших новостях.

По закону девелопер обязан отправлять клиентам бумажные письма с уведомлением о вручении. Дополнительно компания может позвонить клиенту или отправить СМС-сообщение.

После того, как вы получили уведомление о сдаче дома, можно начинать готовиться к приемке квартиры. Сроки передачи жилых помещений обозначены в договоре долевого участия. По закону на приемку квартиры дается 2 месяца, если в течение них вы не подписываете акт приема-передачи, девелопер составляет односторонний документ и передает квартиру без вас.

Кто может прийти на прием жилья?

Если по условиям ДДУ на квартиру оформлено совместное право собственности, прийти на приемку жилья должен каждый собственник. При этом у всех на руках должен быть оригинал паспорта. Если кто-то не может присутствовать при осмотре квартиры, нужно оформить доверенность и заверить ее у нотариуса.

На приемке квартиры могут находиться не только собственники. Сегодня многие покупатели жилья в новостройках обращаются к помощи специалиста или заказывают целую профессиональную экспертизу. К услугам последней прибегают в случае проблем на объекте или покупки дорогой недвижимости.

Как подготовиться к приему квартиры?

Перед первым посещением новой квартиры стоит еще раз прочитать договор долевого участия: в нем обозначены все параметры жилья: от планировки и площади помещений до используемых в строительстве материалов. Именно по ДДУ вы будете проверять работу застройщика. Отдельного внимания заслуживает приложение к договору ― на его страницах находится план квартиры.

Помимо требований к квартире обратите внимание на заявленное благоустройство прилегающей территории и общедомовых пространств: все детские площадки, парадные и лифты должны быть готовы к моменту передачи жилья.

Что взять с собой на самостоятельную приемку?

Из документов для приема квартиры в новостройке вам понадобятся только паспорт и ДДУ. Ниже приведем перечень других необходимых предметов:

• Несколько листов бумаги, ручки. Они понадобятся для того, чтобы фиксировать все недостатки. Как правило, в пустых квартирах нет столов, поэтому вместе с канцелярией не лишним будет наличие планшета.

• Бумажный скотч или мелок. При помощи них вы сможете пометить и подписать каждый дефект на месте его обнаружения. Найденные царапины на стекле можно отметить смываемым маркером.

• Тестер электричества и лампочка. Тестер можно заменить компактным электроприбором, например, зарядкой от гаджета. Так вы сможете проверить исправность всех розеток и патронов.

• Зажигалка, спичка или свечка. Эти предметы позволят определить качество установки окон и работу вентиляции: отклонения открытого пламени покажут все проходящие потоки воздуха.

• Фонарик, рулетка и уровень. Так вы сможете увидеть все неровности, трещины и другие дефекты.

Помимо перечисленных предметов полезной может оказаться сменная одежда ― в только что сданном доме, как правило, много строительной пыли.

Вместе с базовыми инструментами специалисты советуют брать на приемку квартиры специальные приборы, при необходимости их можно арендовать. К таким инструментам относятся:

• Тепловизор. Он помогает обнаружить промерзание стен и окон в холодное время года.

• Лазерный нивелир. Этот прибор позволяет проверить ровность полов, стен и потолков в квартире.

• Дозиметр и газоанализатор. При помощи них вы определите уровень аммиака и радиации в помещении.

Как принять квартиру в новостройке?

После подготовки необходимых документов и инструментов можно отправляться на приемку новой квартиры. Лучше всего это делать в светлое время суток, чтобы лучше рассмотреть все интересующие детали. Расскажем по порядку обо всех аспектах, на которые нужно обратить внимание.

Документация

Если собственнику на приемку нужно принести лишь паспорт и ДДУ, девелопер обязан собрать и предоставить клиенту целый пакет документов. Среди них:

акт приема-передачи квартиры; акт ввода объекта в эксплуатацию; технический и кадастровый паспорта дома; гарантии на установленные в квартире двери и счетчики.

Потолки, полы и стены

Для самостоятельной проверки поверхностей вам понадобятся перечисленные выше инструменты. Если вы решили взять в аренду специальный прибор, не лишним будет заранее изучить особенности его работы.

В приемке новой квартиры многое зависит от отделки, как правило ее можно выбрать при покупке жилья. Чаще всего застройщики предлагают квартиры в отделке «white box» (иногда ее называют чистовой отделкой) или в отделке «под ключ». В первом случае вы примите квартиру в ее первозданном виде: бетонные поверхности, дверные проемы, окна и подведенные коммуникации. Отделка предполагает «под ключ» получение пригодного к заселению жилья с оклеенными обоями, готовыми потолками и полами, полноценным санузлом, а в некоторых случаях даже мебелью.

Осматривая квартиру в черновой отделке, убедитесь, что на стенах нет трещин, а на потолках и полах ― следов влаги. С помощью уровня проверьте поверхности: отклонение потолка и пола не должно превышать 20 мм, а максимально допустимый уровень отклонения стен ― 15 мм. Неровности стен глубиной больше 5 мм также не допускаются.

На приеме квартиры с отделкой «под ключ» нужно обратить внимание на качество укладки пола, целость всех обоев и дверей. Тщательно осмотрите санузел: убедитесь, что сантехника не повреждена и на поверхностях нет следов подтекания.

Двери

В первую очередь стоит обратить внимание на внешний вид входной двери: нет ли на ней механических повреждений. Затем убедитесь, что дверь легко открывается и закрывается ― так вы сможете определить качество ее установки в проеме.

Отдельно стоит проверить замки и ручки. Все ключи должны работать плавно, ручки не должны скрипеть или расшатываться. Помимо этого, осмотрите уплотнительные резинки и дверной глазок.

Окна

Самый распространенный дефект окон в только что сданных домах ― механические повреждения. Проверьте, нет ли царапин на стеклах, трещин на подоконниках или других недостатков.

Откройте и закройте все окна и балконные двери: все должно работать плавно, без лишнего шума или заеданий. Осмотрите целость всех уплотнителей и монтажной пены.

Узнать, дует ли из ваших новых окон, можно при помощи зажигалки или свечки: подержите открытое пламя рядом со стыками и смотрите, не станет ли оно отклоняться.

Еще один лайфхак ― проверка плотности окон при помощи листка бумаги. Зажмите его между рамой и створкой, закрыв окно. Если после этого вам удасться вытащить лист ― возможно, вы нашли место будущего продувания.

Вентиляция

В проверке вентиляции вам также поможет открытое пламя: поднесите зажигалку или спичку к шахте и посмотрите, тянется ли к ней огонь. Если да ― все в порядке.

Электрика

Первый аспект при проверке электрики в квартире ― состояние щитка. Убедитесь, что он не загрязнен и не поврежден, проверьте рубильники и счетчики.

Обратите внимание на все розетки и выключатели: они должны быть установлены ровно, не быть расшатанными или загрязненными. При помощи тестера или мелкого электрического прибора проверьте розетки, а при помощи лампочки ― патроны.

Отопление и водоснабжение

Проверить отопление в квартире можно в холодное время года: если в вашем городе уже идет отопительный сезон, при приеме квартиры все батареи уже должны работать.

Если вы принимаете квартиру летом, обходить стороной радиаторы не стоит. Все должно быть надежно закреплено, на радиаторах не должно быть следов влаги или повреждений.

В санузле обратите внимание на целость всех канализационных труб, изоляцию всех стыков и наличие счетчиков воды. Все краны на трубах должны быть плотно закрыты.

Как фиксировать дефекты?

Во время приемки мы советуем подробно описывать в своем блокноте все найденные нарушения. Если в квартире выявлены недостатки, вам обязаны предложить заполнить дефектный лист. В ведомости укажите все замечания и поставьте актуальную дату. Дефектный лист составляется в 2 экземплярах.

Что делать с найденными недостатками?

Даже при обнаруженных дефектах вы можете подписать акт приема-передачи, однако делать этого не обязаны. У нашедшего недостатки собственника есть 2 варианта:

1. Подписать акт приема-передачи с условием устранения недостатков. В приложении должны быть указаны сроки устранения всех дефектов. В этом случае вы сразу получите ключи от квартиры, однако исправление всех недочетов застройщиком может произойти не скоро.

2. Отказаться подписывать акт приема-передачи. Вы можете не соглашаться на подпись акта до устранения всех недостатков. Это поможет быстрее разобраться с дефектами, но ключи от квартиры придется подождать до следующей приемки.

Устранение дефектов

Если вы приняли квартиру в новостройке с составленной дефектной ведомостью, девелопер обязан устранить все недостатки в установленный срок, не превышающий 45 дней.

Встречаются случаи, когда застройщики не справляются с дефектами за оговоренное время. Тогда дольщику остается с помощью специалиста проводить расчет стоимости устранения недостатков и обращаться с ним в суд.

Что делать после принятия квартиры?

Следующий шаг собственника после получения ключей от квартиры ― оформление ее в собственность и заселение. Если вы заметили дефекты уже после въезда в квартиру, попытаться их исправить за счет застройщика все еще можно. Дело в том, что после сдачи новостройка находится на гарантии, ее срок составляет от 5 лет. При найденных недостатках смело составляйте претензию и обращайтесь с ней к девелоперу или вашей управляющей компании.

Зачем нужен акт приема-передачи квартиры?

Популярные

В жизни бывают случаи, когда акт приема-передачи квартиры просто необходим. Чтобы оценить важность этого документа, вам необходимо ознакомиться с этими ситуациями.

Операции с недвижимым имуществом

Покупка квартиры дело приятное, но непростое. Не меньше проблем этот вопрос приносит и продавцу. Перед продажей ему необходимо собрать солидный пакет документов. Это требует много времени и усилий. И когда обе стороны приходят к окончательному соглашению, наступает момент передачи недвижимости. Некоторые сводят его к обычному рукопожатию и вручению ключей. Но не забывайте, что в этом случае также необходимо составить акт приема-передачи квартиры. Что это за документ и зачем он так нужен? Здесь нужно разобраться во всем по порядку.

Ошибается тот, кто считает, что продажа квартиры может быть решена только посредством обычного договора. Этот документ лишь подтверждает факт совершения сделки по обычной схеме «товар — деньги — товар». К нему непременно должен быть приложен акт приема-передачи квартиры, который будет свидетельствовать о том, что имущество действительно передано от покупателя к продавцу. Этот шаг должен быть отражен в тексте самого договора. В соответствии с этим документом покупатель вместе с правом собственности приобретает дополнительные обязательства по его содержанию и содержанию. Необходимо помнить, что даже после подписания договора купли-продажи продавец несет ответственность за сохранность квартиры. А после того, как у него на руках окажется акт, подписанный обеими сторонами, ответственность за это имущество переходит к покупателю.

Особенности долевого строительства

Сегодня очень распространенным способом приобретения жилья является долевое строительство. Конечно, у него есть определенные преимущества. В основном это касается вопросов оплаты. После завершения работ застройщик должен передать готовую квартиру собственнику в его полное владение. Для этого он должен отправить уведомление будущему владельцу. Иногда это делается по телефону или посредством отправки СМС, но по закону приглашение такого рода должно быть получено по почте. Встретившись с застройщиком, арендодатель должен подписать заранее подготовленный акт приема-передачи квартиры. После этого квартира переходит в руки нового владельца, и теперь он будет нести ответственность за ее состояние. Не торопитесь и сразу подписывайте такой документ. Владелец имеет право все внимательно осмотреть и отметить имеющиеся недостатки. А застройщик обязан устранить все обнаруженные проблемы в оговоренный срок. После подписания акта это уже будет невозможно. Собственник квартиры станет ее полноправным собственником, и эти обязанности полностью лягут на него.

Бумажная работа

Чтобы стать владельцем нового дома, необходимо сначала потребовать от продавца все необходимые документы на покупку квартиры. Их не так много, но именно эти бумаги помогут лишний раз убедиться в чистоте сделки.

Предыдущий арендодатель должен показать:

1. Сведения о составе лиц, прописанных в квартире.
2. Согласие супруга (при наличии) на сделку.
3. Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
4. Выписка из ЕГРП, которая будет свидетельствовать не только о наличии права собственности, но и об отсутствии каких-либо обременений или ограничений на это имущество.

Кроме того, для покупки квартиры потребуются другие документы:

1. Паспорт собственника квартиры.
2. Свидетельство о праве собственности. Это может быть договор дарения или приватизации, а также свидетельство о праве на наследство. В таком серьезном деле нельзя верить на слово.
3. Технический паспорт на данное жилое помещение, в котором будут указаны все основные характеристики данного объекта. Если речь идет о вторичном жилье, то довольно часто встречаются случаи перепланировки. Все это должно быть подтверждено документально и оплачено. Новый паспорт следует составлять с учетом реконструкции.

Только после этого можно переходить к последнему этапу покупки.

Временная передача недвижимого имущества

В современных условиях люди чаще пользуются арендным жильем. Таким образом, они получают возможность свободно находиться в квартире, не имея на нее никаких имущественных прав. Подобная сделка также оформляется с помощью договора, к которому должен быть приложен акт приема-передачи квартиры. Аренда – очень удобный способ для тех, кто ищет временное жилье. Это может быть длительная поездка или любая другая ситуация.

Но и в этом случае жилье должно быть передано по всем правилам. Составление такого акта выгодно обеим сторонам. Арендодатель будет уверен, что кто-то несет временную ответственность за его недвижимость. А новый владелец получает право официально проживать на выбранной им территории. Главной составляющей такого акта должно быть описание фактического состояния квартиры. В документе должны быть указаны все недостатки (неисправная сантехника, проблемы с проводкой или сломанная дверца шкафа). Прежде всего, это выгодно арендатору. Он может спокойно находиться в этой комнате, не опасаясь, что через пару дней появится хозяин и заставит его сделать ремонт.

Соблюдение правил регистрации

Обе стороны должны подписать акт приемки квартиры. Только после этого сделка может считаться окончательной. Если у одного из участников есть претензии к другому, то лучше выяснить это заранее. Но иногда из-за недобросовестности одной из сторон возникают серьезные проблемы.

Например, человек решил продать квартиру. Он делает там частичный ремонт и показывает его клиентам. И вот в последний день в квартиру приходят новые хозяева и видят, что новые обои, оказывается, были только на видных местах, а за шкафом и ковром старые и потертые. В этой ситуации покупатель, естественно, откажется подписывать предложенный акт. Ведь он рассчитывал на хороший ремонт, а теперь придется делать все заново. В этом случае он, как новый владелец, вправе потребовать исправить недостаток или оплатить стоимость новых обоев. А если бы документ уже был подписан, то ни о каких претензиях не могло быть и речи. Естественно, поскольку подпись обычно свидетельствует о полном согласии.

Тип документа

Законом не регламентирована форма акта приемки. Его можно составить произвольно, как удобно обеим сторонам.

Главное, чтобы в нем присутствовала следующая информация:

1. Наименование документа, а также место и дата его составления.
2. Данные об участниках сделки (И.И.О., паспортные данные и адрес проживания).
3. Полное описание объекта. Это включает в себя адрес, размер (площадь) и его фактическое состояние.
4. Данные документа, послужившего основанием для передачи объекта (договор купли-продажи).
5. Подтверждение отсутствия претензий друг к другу.
6. Подписи обеих сторон.

При желании можно заранее подготовить форму, в которой оставить свободное место для последующего заполнения. Такие акты всегда составляются в 2-х экземплярах. Один обязательно остается у покупателя, а второй забирает продавец. У каждого из них на руках будет официальное подтверждение, которое необходимо отметить в договоре.

Скачать акт приемки квартиры

• 22.03.2016
• 0
• 0
• Как заключить договор

Поделись этим:

Читайте также

• При покупке квартиры на что обратить внимание? Список документов, необходимых при покупке квартиры
• Как составить «Акт приема-передачи ключей»?
• Как составить акт приемки товара?
• Безвозмездное пользование недвижимостью: договор, условия, акт приема-передачи
• Что такое поквартирная карта? Подробное описание и правила оформления документа.
• Залог на квартиру по ипотеке: образец, фото, подводные камни
• Правоустанавливающие документы на квартиру. Документы при покупке квартиры

Новости партнеров

Что нужно знать о покупке квартиры в Нью-Йорке у спонсора/застройщика

Недавно построенный кондоминиум или преобразование здания из сдаваемого в аренду многоквартирного дома в кооперативную собственность или кондоминиум управляется организацией, называемой спонсором (также известной как застройщик). Большинство спонсоров следуют очень строгим правилам, установленным Генеральной прокуратурой штата Нью-Йорк, когда предлагают квартиры на продажу. Соответственно, все спонсорские продажи предлагаются через довольно сложную и длинную книгу, называемую планом предложения или проспектом. Очень важно, чтобы адвокат внимательно изучил план и сообщил покупателю о проблемах и рисках при покупке спонсорской квартиры.

Большинство новостроек будет представлять собой здание кондоминиума, а не кооперативную квартиру. Иногда здание представляет собой существующее сдаваемое в аренду здание, которое переоборудуют в кондоминиум, но в большинстве случаев здание будет построено заново.

Одним из ключевых преимуществ покупки спонсорской квартиры является то, что, как правило, не требуется утверждения советом директоров или процедуры подачи заявки. Это, конечно, очень привлекательно для инвесторов и иностранцев или тех, кто не хочет раскрывать свою финансовую информацию. Кроме того, обычно спонсорская квартира будет новой постройки или отремонтирована с новой техникой и сантехникой. Однако хорошие вещи сопряжены с некоторыми недостатками и рисками: затраты на закрытие могут быть значительно выше, чем покупка квартиры в кондоминиуме у третьей стороны, а также многие другие проблемы закрытия, которые изложены ниже.

1. ЗАКРЫТИЕ РАСХОДОВ

В отличие от сделки, при которой покупатель покупает квартиру у стороннего продавца, при покупке квартиры у спонсора затраты покупателя на закрытие сделки могут быть намного выше.

1. Налоги на передачу – В большинстве планов предложений Генеральный прокурор штата Нью-Йорк разрешает спонсору перекладывать на покупателя городские и государственные налоги на передачу собственности при покупке квартиры. Обычно эти налоги оплачивает продавец. Уплата такого налога может быть предметом переговоров в зависимости от рынка. Всякий раз, когда покупатель платит налоги на передачу собственности, город и штат занимают позицию, согласно которой покупная цена должна быть увеличена или «умножена» на сумму налога на передачу собственности. Соответственно, налоги на передачу добавляются обратно в цену покупки, а затем налоги рассчитываются снова. Покупатель также должен будет снова заплатить эти налоги при продаже Квартиры. Налог на передачу в Нью-Йорке в настоящее время составляет 1,0% от покупной цены, если продажа составляет 500 000 долларов США и менее, и 1,425 % от покупной цены, если цена продажи превышает 500 000 долларов США. Налог на передачу в штате Нью-Йорк в настоящее время составляет 0,40% от продажной цены. Кроме того, если цена покупки превышает 1 миллион долларов, покупатель должен будет заплатить «налог на особняк» штата Нью-Йорк, который в настоящее время составляет 1% от покупной цены на момент закрытия сделки. Если «суммированная» цена покупки превышает 1 миллион долларов, покупатель будет платить налог на особняк, даже если первоначальная цена покупки была меньше 1 миллиона долларов. Например, если цена продажи составляет 9 долларов.90 000, и покупатель платит налоги на передачу (18 067,50 долларов США), когда цена достигает 1 008 067,50 долларов США, это вызывает налог на особняк. Кроме того, если покупатель покупает две или более квартир одновременно, налог на передачу имущества города Нью-Йорка увеличивается до 2,625%. Обратите внимание, что в округах Нассау, Саффолк и Вестчестер нет городского налога на трансфер.
2. Резервные фонды и фонды оборотных средств . Большинство предлагаемых планов требуют, чтобы покупатель внес один или два месяца общих расходов (или обслуживания) в фонд оборотных средств для новых строительных зданий. Фонд оборотных средств создается для выработки счета на предстоящий ремонт. Это не плата, которая может быть возмещена при продаже имущества. Большинство планов предложения нового строительства не требуют от спонсора создания резервного фонда. Однако, если недвижимость представляет собой преобразование из существующего здания, большинство спонсоров создадут резервный фонд отдельно от фонда оборотных средств. Для покупателя важно определить, решил ли спонсор предусмотреть резервный фонд, который будет использоваться для капитального ремонта или капитального ремонта здания. Большинство кредиторов требуют, чтобы в недавно построенных зданиях было как минимум 10% годовых общих расходов в резервном фонде, прежде чем они предоставят ссуду покупателю квартиры в этом здании.
3. Юридический сбор спонсора – Спонсор обычно требует от покупателя оплатить юридический сбор спонсора. Эта плата может варьироваться от 750 до 3000 долларов.
4. Квартира суперинтенданта . Многие планы новостроек требуют, чтобы покупатель оплачивал пропорциональную часть квартиры суперинтенданта. Это может быть очень дорогим дополнением к затратам на закрытие. Эти расходы, как правило, не возмещаются при продаже квартиры.
5. Прочие сборы . В плане предложения могут быть другие скрытые расходы и сборы (например, сборы для возмещения расходов спонсора на обеспечение налоговых льгот или первый год страхования кондоминиума). Адвокат покупателя должен внимательно прочитать раздел плана размещения, озаглавленный «ЗАВЕРШАЮЩИЕ РАСХОДЫ И КОРРЕКТИРОВКИ».

2. ДАТА ЗАКРЫТИЯ И ШТРАФЫ

— Большинство планов предложений предусматривают, что дата закрытия будет установлена ​​после 30-дневного письменного уведомления покупателя спонсором. Если покупатель не закроет сделку в дату закрытия, покупатель может быть подвергнут серьезному штрафу, если только не был оговорен льготный период. Штраф может варьироваться от суммы, равной 0,03% до 0,05% от цены покупки за каждый день, начиная с первоначальной запланированной даты закрытия, а также все корректировки с первоначальной запланированной даты закрытия за каждый день, когда дата закрытия откладывается покупателем. . Поскольку трудно определить фактическую дату закрытия нового строительства, большинство спонсоров, по запросу, предоставляют покупателю отсрочку на 1 или 2 недели в случае, если он или она недоступен в запланированную дату закрытия. Обратите внимание, что закрытие не может произойти до тех пор, пока спонсор не получит временный сертификат о вводе в эксплуатацию (TCO) и, если это кондоминиум, декларация кондоминиума не будет подана в соответствующий муниципальный орган. Закупка ТШО и подача декларации находятся вне контроля спонсора, и могут быть задержки с получением этих документов от города.

3. ОБЩИЕ СБОРЫ/СОДЕРЖАНИЕ И НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

– Каждый покупатель должен понимать, каковы будут прогнозируемые ежемесячные общие платежи/плата за содержание квартиры, а также прогнозируемые налоги на недвижимость в соответствии с планом. Покупатель должен определить, будут ли какие-либо налоговые льготы на квартиру и когда они будут поэтапно отменены и истечет. Это может иметь серьезные финансовые последствия для покупателя в будущем. Если налоги полностью списаны на момент закрытия, налоги могут быть почти нулевыми. Но со временем налоги могут резко увеличиться (напомним, налоговые льготы по статье 421-а обычно действуют в течение 10–15 лет). Это может не быть проблемой во время закрытия, но важно понимать, когда вы подписываете контракт на покупку спонсорской квартиры, поскольку это может повлиять на продажу позже, когда налоги будут намного выше.

Кроме того, иногда налоги на недвижимость, указанные в плане предложения, не учитывают, какие налоги могут быть, когда здание будет полностью построено и переоценено. Например, налоги за год эксплуатации могут быть указаны в плане в размере 5 000 долларов в год, но могут увеличиться до 10 000 долларов в год после того, как здание будет полностью построено и полностью оценено городом.

4. ПРОЧИЕ ПРОБЛЕМЫ

1. Продажа и субаренда Большинство планов кондоминиумов предусматривают, что владельцы квартир могут продавать или субаренду свою квартиру без права ограничения, при условии соблюдения преимущественного права кондоминиума. Некоторые планы предложений могут ограничивать период времени для аренды или субаренды квартиры. Важно ознакомиться с подзаконными актами о продаже и аренде квартир.
2. Ремонт – Покупатель должен знать состояние здания при покупке по плану предложения. Некоторые планы включают отчет инженера. Если недвижимость недавно построена, план предложения обычно включает отчет архитектора, в котором подробно описаны планы и спецификации для светильников и построек из квартиры. Если здание будет новым, ремонт не потребуется. Однако, если здание переводится из сдаваемого в аренду в кооператив или кондоминиум, рекомендуется просмотреть отчет инженера в плане предложения и определить, сколько спонсор готов внести на ремонт или улучшение здания. Каждому покупателю, как правило, дается право осмотреть имущество перед закрытием и подписать «список ошибок», в котором перечислены работы, которые остались неисправленными спонсором. Кроме того, как только спонсор получит временное свидетельство о заселении, спонсор может потребовать от вас закрытия, даже если все мелкие работы в квартире не были завершены. План предложения, как правило, требует от покупателя закрытия, если к моменту закрытия не были исправлены незначительные пункты списка недостатков. Спонсор не соглашается держать деньги на условном депонировании в ожидании ремонта, но он соглашается подписать соглашение о «выживании», признавая, что спонсор исправит вещи после закрытия.
3. Непроданные квартиры – Необходимо определить, сколько квартир находится в здании по контракту или закрыто. Как правило, кредиторы не будут предоставлять финансирование покупателям, если в здании имеется более 50% непроданных квартир (на момент публикации многие кредиторы требуют продать 70% квартир, прежде чем они предоставят кредит).
4. Спонсорский контроль — Спонсор обычно сохраняет контроль над советом директоров до тех пор, пока не пройдет определенное количество лет или после закрытия определенного процента подразделений. В течение того времени, когда спонсор контролирует кондоминиум, он будет контролировать техническое обслуживание, удобства и услуги, предоставляемые владельцам квартир, и должен определять общие расходы, которые должны платить владельцы квартир.
5. Бюджет – Предполагаемый бюджет на первый год работы в плане должен быть пересмотрен, чтобы увидеть, будет ли здание получать достаточный доход для оплаты своих расходов.
6. Изменения – Все структурные изменения в квартире могут быть сделаны только с предварительного письменного одобрения совета управляющих кондоминиума. Если спонсор еще не получил окончательный сертификат о заселении на момент закрытия, покупатель не сможет завершить переделку или ремонт в квартире до тех пор, пока не будет получен окончательный сертификат о заселении (что может быть до двух раз). лет после первого закрытия).
7. Суперинтендант — Многие планы предложений предусматривают наличие суперинтенданта на месте. Однако важно подтвердить это. Кроме того, если управляющий живет в здании, большинство планов предусматривает, что кондоминиум купит квартиру у спонсора и вернет деньги спонсору в течение определенного периода времени в соответствии с условиями кредита. Покупатель должен удостовериться, что платежи по кредиту, налоги на недвижимость, обслуживание и общие расходы, где это применимо, включены в бюджет здания. В случае, если кондоминиум не покупает или не владеет квартирой суперинтенданта, спонсор может сдать квартиру кондоминиуму. Если это так, важно увидеть, как долго длится аренда и каковы условия. Покупатель должен знать, что произойдет, когда закончится аренда и где будет жить супер.
8. Build-Out . Большинство предлагаемых планов предусматривают, что помещения общего пользования могут быть не достроены, а услуги могут быть недоступны в течение одного года после первого закрытия.
9. Опыт спонсора – Покупатель должен определить, построил ли спонсор или его руководители какие-либо другие кондоминиумы. Если у спонсора нет предыдущего опыта, это может отрицательно сказаться на первоначальной эксплуатации здания.
10. Финансирование – Большинство планов предложения предусматривают, что договор купли-продажи не зависит от обеспечения финансирования покупателем. Соответственно, если покупатель не получает ссуду, он или она должны найти альтернативное финансирование, иначе покупатель может не получить возмещение первоначального взноса.
11. Реклама – Большинство планов предложений предусматривают, что покупатели не могут рекламировать продажу квартиры до закрытия, а иногда и до года после закрытия.
12. Коммерческое помещение . Очень важно попытаться определить, кто будет занимать коммерческое помещение, если таковое имеется. Коммерческая единица обычно остается за спонсором, и он может иметь право сдавать ее в аренду бару или ресторану, которые могут быть шумными.
13. Депозиты – Большинство планов предложения предусматривают, что покупатель должен будет внести авансовый платеж в размере от десяти до пятнадцати процентов от покупной цены при подписании контракта. Однако многие планы предложений предусматривают, что покупатель также должен внести дополнительный первоначальный взнос (обычно от 10 до 15%) в течение определенных периодов времени. Если покупатель не внесет второй платеж вовремя, это может привести к неуплате первоначального первоначального взноса.
14. Окна на линии участка – Окна на линии участка – это окна, расположенные непосредственно на краю границы собственности здания. Окна линии участка могут быть головной болью, потому что они могут обесценить собственность и должны придерживаться строгих правил. Всякий раз, когда стена здания находится на одном уровне с линией собственности, окна на этой стене, скорее всего, будут считаться окнами на линии участка Департаментом строительства. Если соседнее имущество когда-либо застраивается до высоты окна, окно должно быть навсегда заколочено, как правило, за счет владельца.
15. Иностранные инвесторы – Существуют определенные соображения, которые должен учитывать и понимать иностранный покупатель перед покупкой квартиры.

Есть два налога, которые должны быть уплачены иностранным продавцом, если он не является гражданином США или резидентом штата Нью-Йорк. Хотя это не будет проблемой при покупке недвижимости, это будет иметь финансовые последствия при продаже собственности. Продавец-иностранец будет облагаться федеральным подоходным налогом и налогом на прибыль штата Нью-Йорк при продаже квартиры.

В 1984 году Служба внутренних доходов приняла Закон о передаче недвижимого имущества иностранным инвесторам (FIRPTA). Цель FIRPTA — заставить иностранцев-нерезидентов подавать декларации о подоходном налоге в США и платить соответствующий налог на прибыль из источника в США. Обеспокоенность IRS заключалась в том, что иностранец продаст недвижимость в США, получит прибыль и не сможет подать декларацию о подоходном налоге в США и уплатить любые налоги, связанные с этим. FIRPTA предотвращает это, требуя удержания 10% от продажной цены, независимо от суммы прибыли от сделки. FIRPTA применяется как к физическим лицам, так и к организациям, таким как иностранные корпорации и товарищества. Он применяется к передаче всех прав собственности на недвижимость в США, включая продажу кооперативных квартир. Обязательный платеж в размере десяти процентов является залогом любых налоговых обязательств, причитающихся с владельца недвижимости. Депозит не теряется; это просто депозит в счет причитающегося налога, и после того, как Налоговая служба определит, сколько причитается, избыточные средства возвращаются продавцу. Тем не менее, освобождение от полного налога у источника (десять процентов от продажной цены) доступно, если можно доказать, что истинный налог продавца меньше суммы удержания.