При смене собственника имущества организации новый собственник может расторгнуть трудовой договор: Трудовые отношения при смене собственника имущества организации — Статьи

Содержание

последние изменения и поправки, судебная практика

СТ 75 ТК РФ.

При смене собственника имущества организации новый собственник не позднее трех месяцев со дня возникновения у него права собственности имеет право расторгнуть трудовой договор с руководителем организации, его заместителями и главным бухгалтером.

Смена собственника имущества организации не является основанием для расторжения трудовых договоров с другими работниками организации.

В случае отказа работника от продолжения работы в связи со сменой собственника имущества организации трудовой договор прекращается в соответствии с пунктом 6 статьи 77 настоящего Кодекса.

При смене собственника имущества организации сокращение численности или штата работников допускается только после государственной регистрации перехода права собственности.

Изменение подведомственности (подчиненности) организации или ее реорганизация (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) либо изменение типа государственного или муниципального учреждения не может являться основанием для расторжения трудовых договоров с работниками организации или учреждения.

При отказе работника от продолжения работы в случаях, предусмотренных частью пятой настоящей статьи, трудовой договор прекращается в соответствии с пунктом 6 статьи 77 настоящего Кодекса.

Комментарий к Ст. 75 Трудового кодекса РФ

1. Как следует из ст. 212 ГК, имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований. При этом права всех собственников защищаются равным образом.

В силу ст. 213 ГК РФ коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенного ими имущества, однако могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами. Учредители (участники, члены) этих организаций утрачивают право на имущество, переданное ими в собственность соответствующей организации. В случае ликвидации этой организации ее имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, используется в целях, указанных в ее учредительных документах.

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

Содержание комментируемой статьи затрагивает достаточно узкий круг обстоятельств, позволяющих говорить о переходе права собственности на имущество организации.

Смена собственника имущества организации имеет место в случаях:

а) перехода государственного предприятия из собственности Российской Федерации в собственность ее субъекта, и наоборот;

б) перехода государственного предприятия в муниципальную собственность;

в) перехода муниципального предприятия в собственность государства;

г) приватизации государственного или муниципального предприятия;

д) смены собственника имущества учреждения, если деятельность последнего финансируется собственником (ч. 3 п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 17 марта 2004 г. N 2 "О применении судами Российской Федерации Трудового кодекса Российской Федерации").

Не является сменой собственника имущества юридического лица изменение состава его учредителей (участников), если это не влечет изменения формы собственности на имущество (ч. 4 п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 17 марта 2004 г. N 2).

2. В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Однако в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (ст. 564 ГК РФ).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения и право оперативного управления (ст. 131 ГК РФ).

3. Смена собственника имущества организации не является основанием для расторжения трудовых договоров с работниками организации (за исключением руководителя организации, его заместителей и главного бухгалтера).

Руководитель, его заместители и главный бухгалтер при смене собственника организации могут быть уволены новым собственником не позднее трех месяцев со дня возникновения у него права собственности. Расторжение трудового договора осуществляется согласно п. 4 ст. 81 ТК; при этом новый собственник обязан выплатить указанным работникам компенсацию не ниже трехкратного среднего месячного заработка работника, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом (см. ст. 181 ТК РФ и комментарий к ней).

4. Трудовые отношения со всеми остальными работниками продолжаются и подлежат прекращению лишь в случае, если работник отказывается от продолжения работы в связи со сменой собственника имущества организации. В этом случае работник вправе уволиться по собственному желанию (см. статью 80 ТК РФ и комментарий к ней), а при отсутствии соответствующего письменного заявления работника трудовой договор с ним прекращается в силу п. 6 ст. 77 ТК РФ. Сокращение численности или штата работников при смене собственника имущества организации допускается только после государственной регистрации перехода права собственности.

5. В соответствии со ст. 57 ГК РФ реорганизация юридического лица возможна в виде слияния, присоединения, разделения, выделения либо преобразования. Реорганизация юридического лица осуществляется по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами.

Юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц. При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.

Таким образом, при реорганизации юридического лица всегда возникают одно или несколько новых юридических лиц при возможном прекращении деятельности одного или нескольких действовавших. Поэтому нельзя считать реорганизацией в смысле ст. 57 ГК РФ и комментируемой статьи изменение организационной структуры и структуры управления организации (например, разделение структурных подразделений, их ликвидацию либо создание новых). Также не является реорганизацией юридического лица создание нового корпоративного юридического лица, в том числе дочернего или контролируемого посредством передачи в уставный капитал нового юридического лица определенного имущества.

Изменение подведомственности (подчиненности) организации, а равно ее реорганизация сами по себе не являются основанием для прекращения трудового правоотношения с работником. Однако для его продолжения закон требует получение согласия работника. Такое согласие может быть получено посредством ознакомления работников под расписку с приказом (распоряжением) руководителя нового юридического лица, в котором должны быть указаны факт реорганизации юридического лица, его реквизиты (наименование), а также вменено в обязанность соответствующих представителей администрации ознакомление работника с данным приказом (распоряжением).

Если в результате реорганизации юридического лица происходит высвобождение работников, расторжение трудовых договоров с ними должно производиться по правилам, установленным для увольнения в связи с сокращением численности или штата (см. ст. 81 ТК РФ и комментарий к ней).

В случае отказа работника от продолжения работы при реорганизации организации он может быть уволен по п. 6 ст. 77 ТК РФ. Не исключается также увольнение работника по собственному желанию (см. ст. 80 ТК РФ и комментарий к ней).

Надо ли расторгать трудовые договоры с сотрудниками при реорганизации

И. В. Тарасова
автор ответа, консультант Аскон по трудовым вопросам и кадровому делопроизводству

Вопрос

ООО реорганизуется путем присоединения к нему другого ООО.

В присоединяемом ООО есть сотрудник.  Надо ли с ним расторгать договор согласно ч. 2 ст. 72.1 ТК РФ либо оформлять дополнительное соглашение к трудовому договору согласно ст. 57 ТК РФ?

Ответ

Ответы на ваши вопросы зависят от того, какую должность занимает данный сотрудник, от его желания продолжать работу при новом собственнике организации и от деталей конкретной ситуации.

Новый собственник не позднее трех месяцев со дня возникновения у него права собственности имеет право расторгнуть трудовой договор с руководителем организации, его заместителями и главным бухгалтером.

Смена собственника имущества организации не является основанием для расторжения трудовых договоров с другими работниками организации.

При отказе работника от продолжения работы у нового собственника организации трудовой договор прекращается в соответствии с пунктом 6 статьи 77 настоящего Кодекса.

Если реорганизация сопровождается сокращением численности или штата, то вы можете уволить работников по п. 2 ч. 1 ст. 81 ТК РФ

Работников не требуется увольнять и принимать на работу в новую организацию, в том числе в порядке перевода. Заключение с работником нового трудового договора (взамен расторгнутого) будет противоречить действующему законодательству.

В ситуации, когда работники не отказывается от продолжения работы у нового собственника организации, необходимо сведения о работодателе (в том числе его наименование) отразить в трудовых договорах с работниками (поскольку сведения о работодателе относятся к числу обязательных). Сделать это возможно путем заключения дополнительных соглашений к трудовым договорам.

Обоснование

Согласно  ст. 75 ТК РФ:

«При смене собственника имущества организации новый собственник не позднее трех месяцев со дня возникновения у него права собственности имеет право расторгнуть трудовой договор с руководителем организации, его заместителями и главным бухгалтером.

Смена собственника имущества организации не является основанием для расторжения трудовых договоров с другими работниками организации.

В случае отказа работника от продолжения работы в связи со сменой собственника имущества организации трудовой договор прекращается в соответствии с пунктом 6 статьи 77 настоящего Кодекса.

При смене собственника имущества организации сокращение численности или штата работников допускается только после государственной регистрации перехода права собственности.

Изменение подведомственности (подчиненности) организации или ее реорганизация (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) либо изменение типа государственного или муниципального учреждения не может являться основанием для расторжения трудовых договоров с работниками организации или учреждения.

При отказе работника от продолжения работы в случаях, предусмотренных частью пятой настоящей статьи, трудовой договор прекращается в соответствии с пунктом 6 статьи 77 настоящего Кодекса».

 Таким образом:

Ответы на ваши вопросы зависят от того, какую должность занимает данный сотрудник, от его желания продолжать работу при новом собственнике организации и от деталей конкретной ситуации.

Работников не требуется увольнять и принимать на работу в новую организацию, в том числе в порядке перевода. Заключение с работником нового трудового договора (взамен расторгнутого) будет противоречить действующему законодательству.

Если в связи со сменой собственника имущества организации произойдет изменение условий трудового договора (например, условия о режиме рабочего времени и времени отдыха), работодателю нужно будет учесть требования ст. 74 ТК РФ, в частности уведомить работников о таких переменах в соответствии с ч. 2 ст. 74 ТК РФ.   

Если при реорганизации изменились сведения о работодателе (в том числе его наименование), это необходимо отразить, в частности, в трудовых договорах с работниками, поскольку сведения о работодателе относятся к числу обязательных, что следует из абз. 1 - 4 ч. 1 ст. 57 ТК РФ. Сделать это можно, например, путем заключения дополнительных соглашений к трудовым договорам.

Дополнительный полезный материал из СПС КонсультантПлюс: 

Готовое решение: Как уволить работников при реорганизации организации (КонсультантПлюс, 2021)

1. В каких случаях можно уволить работников при реорганизации

Вы можете уволить работников при реорганизации, только если они сами отказались от продолжения работы в реорганизованной организации по п. 6 ч. 1 ст. 77 ТК РФ. Сама же по себе реорганизация не является основанием для увольнения (ч. 5, 6 ст. 75 ТК РФ).

А если реорганизация сопровождается сокращением численности или штата, то вы можете уволить работников по п. 2 ч. 1 ст. 81 ТК РФ. Тогда вам нужно, в частности, издать приказ о сокращении, оценить преимущественное право работников остаться на работе, уведомить их, центр занятости и профсоюз (если есть) о сокращении, предложить каждому работнику подходящие вакансии (ч. 1 ст. 82, ч. 2 ст. 180 ТК РФ, абз. 1 п. 2 ст. 25 Закона о занятости).

Также есть особенности увольнения, если при реорганизации происходит смена собственника имущества организации. Тогда новый собственник не позднее трех месяцев со дня возникновения у него права собственности вправе уволить руководителя организации, его заместителей и главного бухгалтера по п. 4 ч. 1 ст. 81 ТК РФ - "смена собственника имущества организации (в отношении руководителя организации, его заместителей и главного бухгалтера)". Других работников уволить по этому основанию нельзя. Их увольнение возможно по п. 6 ч. 1 ст. 77 ТК РФ, но только если они сами откажутся от продолжения работы в связи со сменой собственника (ч. 3 ст. 75 ТК РФ).

Путеводитель по кадровым вопросам. Как изменить существенные условия трудового договора

16. Изменение условий трудового договора при смене собственника имущества организации, изменении подведомственности организации, ее реорганизации

Трудовые отношения при смене собственника имущества организации, изменении подведомственности организации, ее реорганизации, изменении типа государственного или муниципального учреждения регулирует, в частности, ст. 75 ТК РФ.

… Согласно ч. 1 ст. 75 ТК РФ при смене собственника имущества организации новый собственник не позднее трех месяцев со дня возникновения у него права собственности может расторгнуть трудовой договор с руководителем организации, его заместителями и главным бухгалтером на основании п. 4 ч. 1 ст. 81 ТК РФ.

Если в течение трех месяцев со дня возникновения у нового собственника права собственности он не расторгнет трудовые договоры с названными лицами, то в дальнейшем расторгнуть с ними трудовые договоры он сможет только на общих основаниях.

Поскольку перечень указанных в ч. 1 ст. 75 ТК РФ лиц является исчерпывающим, на других работников данное право нового собственника не распространяется. Смена собственника имущества организации не является основанием для расторжения трудовых договоров с другими работниками. При отказе работника от продолжения работы в связи со сменой собственника имущества организации трудовой договор прекращается согласно п. 6 ч. 1 ст. 77 ТК РФ. Данные выводы следуют из ч. 2 и 3 ст. 75 ТК РФ.

Изменение подведомственности (подчиненности) организации означает ее передачу из ведения (подчинения) одного органа в ведение (подчинение) другого.

Под реорганизацией юридического лица в гражданском праве понимается прекращение существования юридического лица с переходом его прав и обязанностей к другим лицам. Этим реорганизация отличается от ликвидации юридического лица, не предполагающей правопреемства.

Согласно гражданскому законодательству реорганизация организаций может проводиться путем слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования. Это следует из абз. 1 п. 1 ст. 57 ГК РФ.

В силу ч. 5 ст. 75 ТК РФ изменение подведомственности (подчиненности) организации или ее реорганизация либо изменение типа государственного или муниципального учреждения не являются основанием для расторжения трудовых договоров с работниками организации (учреждения).

Из данной нормы следует, что трудовые отношения с работниками продолжаются автоматически (т.е. их не нужно увольнять и принимать на работу в новую организацию).

При наступлении обстоятельств, перечисленных в ч. 5 ст. 75 ТК РФ, работник вправе отказаться от продолжения работы. В этом случае трудовой договор с ним прекращается в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 77 ТК РФ. Данные выводы следуют из ч. 6 ст. 75 ТК РФ.

Отметим, что обязанность работодателя уведомить работников о событии, которое относится к перечисленным в ч. 1, 5 ст. 75 ТК РФ, Трудовым кодексом РФ прямо не предусмотрена. Сроки уведомления также не установлены. Однако согласно ч. 3, 6 ст. 75 ТК РФ работнику предоставлено право отказаться от продолжения работы в случаях, предусмотренных ч. 1, 5 ст. 75 ТК РФ соответственно. Поэтому работника следует известить о предстоящем изменении.

Если в связи со сменой собственника имущества организации или изменением ее подведомственности, реорганизацией либо изменением типа государственного (муниципального) учреждения произойдет изменение условий трудового договора (например, условия о режиме рабочего времени и времени отдыха), работодателю нужно будет учесть требования ст. 74 ТК РФ, в частности уведомить работников о таких переменах в соответствии с ч. 2 ст. 74 ТК РФ.

В ситуации, когда работник не отказывается от продолжения работы в случаях, перечисленных в ч. 1, 5 ст. 75 ТК РФ, может потребоваться оформить ряд документов. Например, если при реорганизации изменились сведения о работодателе (в том числе его наименование), это необходимо отразить, в частности:

  • в трудовых договорах с работниками, поскольку сведения о работодателе относятся к числу обязательных, что следует из абз. 1 - 4 ч. 1 ст. 57 ТК РФ. Сделать это можно, например, путем заключения дополнительных соглашений к трудовым договорам.

… 

  • в трудовых книжках работников в случае их ведения. Такой вывод содержится в письме Роструда от 05.09.2006 N 1553-6. Полагаем, что порядок внесения в трудовую книжку записи о реорганизации может быть аналогичен порядку внесения записи о переименовании работодателя, предусмотренному в п. 3.2 Инструкции по заполнению трудовых книжек, утвержденной Постановлением Минтруда России от 10.10.2003 N 69. В данном случае в графе 4 трудовой книжки можно указать, например, реквизиты приказа о реорганизации;
  • в сведениях о трудовой деятельности (ч. 2 ст. 66.1 ТК РФ). Полагаем, что порядок внесения этой информации может быть аналогичен порядку внесения такой записи в трудовую книжку.…

Если помимо наименования работодателя изменению подлежат и другие условия трудового договора (кроме трудовой функции - ее менять в одностороннем порядке нельзя), очевидно, уведомление работнику должно быть направлено в соответствии со ст. 74 ТК РФ не позднее чем за два месяца до изменения таких условий с указанием его причин.

При отказе работника от продолжения работы в связи с реорганизацией трудовой договор прекращается в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 77 ТК РФ (отказ необходимо получить в письменной форме).

Если в результате реорганизации работодателем становится другое юрлицо, этот факт отражается в трудовых договорах и трудовых книжках в случае их ведения. Такой порядок следует из ч. 1 ст. 57 ТК РФ, п. 1 ст. 54 ГК РФ, п. п. 3.1, 3.2 Инструкции по заполнению трудовых книжек, утвержденной Постановлением Минтруда России от 10.10.2003 N 69. Изменения вносятся также в наименование работодателя в личных карточках работников (например, по форме N Т-2, утвержденной Постановлением Госкомстата России от 05.01.2004 N 1).

При реорганизации, в результате которой работодателем становится другое юридическое лицо, необходимо внести информацию о реорганизации в сведения о трудовой деятельности, так как они включают в том числе сведения о месте работы (ч. 2 ст. 66.1 ТК РФ). Полагаем, что порядок внесения этой информации может быть аналогичен порядку внесения записи о реорганизации в трудовую книжку.

О проводимых в связи с реорганизацией кадровых мероприятиях работодателю целесообразно издать приказ.

Осуществляя реорганизацию, многие работодатели прибегают к увольнению работников из реорганизованного предприятия с последующим их приемом на вновь созданное либо используют процедуру увольнения работников в порядке перевода на вновь созданное предприятие. Такие действия работодателя противоправны, так как в указанных случаях происходит расторжение трудового договора и заключение нового, что противоречит ч. 5 ст. 75 ТК РФ.

Рекомендуем ознакомиться с дополнительной полезной информацией в СПС КонсультантПлюс:

Трудовые отношения при смене собственника, реорганизации, изменения типа учреждения

Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Трудовые споры » Полезные статьи по трудовому договору » Трудовые отношения при смене собственника, реорганизации, изменения типа учреждения

Трудовой закон РФ предполагает, что отношения между работником и работодателем могут видоизменяться.

Трудовой закон РФ предполагает, что отношения между работником и работодателем могут видоизменяться. Важно, чтобы все изменения проходили в рамках закона с соблюдением прав участников соглашений. Правомочия сторон трудовых правоотношений, порядок и последовательность принятия изменений в договорных отношениях между работником и работодателем регламентированы Трудовым Кодексом РФ и сопутствующими юридическими документами. ТК РФ подробно рассматривает вопросы отношений между сторонами трудового соглашения, принимающими новую форму в связи с переменой правового статуса организации, в статье 75.

Понятие смены собственника имущества организации

Организации, если они не относятся к государственным или муниципальным, имеют в собственности имущество, переданное членами-участниками в форме вкладов. Также имущество может быть приобретено юридическим лицом в связи с другими, предусмотренными и разрешенными законом основаниями.

Государственные и муниципальные предприятия и учреждения получают собственность от государства или муниципального образования, и могут с помощью этой собственности осуществлять свою деятельность, правомочны ею пользоваться и распоряжаться.

Имущество рассматриваемого вида может быть отдано в собственность гражданам или организациям посредством приватизации. Закон предусматривает и обратный процесс. Имущество, находящееся в частной собственности, может быть передано государству в форме национализации, с учетом требований закона и возмещения гражданам и юридическим лицам всех убытков, причиненных в связи с изменениями.

Таким образом, под сменой собственника подразумевается переход государственной и муниципальной собственности в частную и противоположный процесс.

Последствия для работников в связи со сменой собственника

Закон выделяет три категории работников, с которыми новый собственник имущества может разорвать трудовые отношения, в этот круг лиц входят:

  • руководитель организации;
  • главный бухгалтер организации;
  • заместители руководителя организации.

С указанными лицами трудовые отношения расторгаются в течение трех месяцев с момента перемены собственника имущества, с обязательной выплатой всех причитающихся работнику денежных сумм, в том числе компенсаций.

Увольнение сотрудников без обязательных выплат возможно лишь в случае нарушения работником своих обязанностей, недобросовестного их исполнения, если это доказано и подтверждено документально. Если по каким-либо причинам собственник не прекратил трудовые договоры с рассматриваемой категорией работников в указанный временной период, их увольнение в связи со сменой собственника имущества и без согласия работника будет признано незаконным.

Наряду с правом увольнения новый собственник правомочен предложить указанным работникам нижестоящие должности. Такие требования закона к категории указанных руководящих сотрудников логично и оправданно, ведь назначает их на должность именно собственник имущества.

Остальные работники продолжают выполнять профессиональные функции в прежнем режиме, причем закон не требует заключения новых трудовых договоров. Если работник выразит желание отказаться от выполняемой работы, он подлежит увольнению на законных основаниях.

Важно отметить, что такой отказ должен иметь письменную форму. Четких требований к этой форме закон не устанавливает, как и к содержанию отказа. На практике отказ выполнять работу принимает форму заявления об увольнении.

В трудовые книжки работников работодатель обязан внести запись об изменениях, произошедших в связи с переменой собственника. А также обязан сослаться на юридический акт, в связи с которым проведены эти изменения. После официальной регистрации перехода права собственности, собственник получает право производить изменения в штате работников. Под такими изменениями понимается, в том числе, сокращение работников.

Последствия для работников при изменении подведомственности организации

Обычно подведомственность меняется у организаций, образованных государственными структурами или органами МСУ и находящимися в их подведомственности. На практике эта процедура происходит достаточно редко и не меняет сути деятельности юридического лица и правомочий его сотрудников.

Смена подведомственности организации не несет фактических изменений в отношениях работодателя и работника.

Свои профессиональные функции персонал продолжает исполнять на прежних условиях, заключение новых трудовых соглашений не требуется. Это правило относится, в том числе, к сотрудникам организации, занимающим руководящие должности.

На работодателе лежит обязанность по внесению записи об изменениях в трудовую книжку работника. Смена подчиненности организации не вызывает расторжения трудовых отношений с работниками и увольнение по причине рассматриваемого фактора недопустимо.

Что такое реорганизация

Под реорганизацией подразумевается перемена правового статуса юридического лица в связи с изменением численности юридических лиц, существовавших первоначально либо с изменением их вида. При реорганизации прекращается одно или несколько юридических лиц, и (или) появляется другое или другие. Юридическим лицам закон дал право объединяться, или присоединяться друг к другу, а также разделяться на несколько самостоятельных организаций. Происходит реорганизация в установленных законом формах:

  • слияние – соединение нескольких организаций в одну. В случае слияния рабочие ресурсы одного юридического лица присоединяются к другому, образуется новое юридическое лицо, а прежние прекращают свое существование.
  • Выделение – образование самостоятельно существующих юридических лиц из одного, первоначального. В этом случае первоначальное юридическое лицо продолжает функционировать наряду с выделившимся.
  • Присоединение – в этом случае одно или несколько юридических лиц присоединяются к деятельности другого, при этом прекращают свою самостоятельную деятельность. В случае присоединения юридический статус принимающей организации не меняется, она лишь присоединяет организации к своей деятельности.
  • Преобразование – полное изменение юридического статуса предприятия. При этой форме реорганизации новое юридическое лицо получает права и обязанности прежнего в полном объеме.
  • Разделение – прекращение деятельности юридического лица, при этом его права и обязанности передаются вновь созданным юридическим лицам.

Реорганизация может быть добровольной, то есть проводиться по решению участников изменяющегося юридического лица либо принудительной, по решению суда.

Последствия для работников при реорганизации

Как и при перемене организацией подведомственности, реорганизация не влечет обязательного изменения трудовых отношений между работником и работодателем, при этом не имеет значения, в какой форме произошли изменения. Последствия для работников будут равными как при присоединении, так и при разделении и других формах. Трудовые договоры сотрудников сохраняют свое действие, профессиональная деятельность осуществляется на прежних условиях.

Работодатель при реорганизации лишен правовых механизмов одностороннего прекращения профессиональных правоотношений с работником, если последним добросовестно выполняется работа.

Работник при реорганизации может отказаться от исполнения трудовых отношений в любой момент, такой отказ выражается в письменной форме, через написание заявления. Увольняется работник, в рассматриваемом случае, на основании и в соответствии с положениями, которые предусматривает пункт 7 статьи 77 ТК РФ.

Работодатель обязан проставить в трудовые книжки сотрудников запись о перемене статуса юридического лица и сослаться на правовые акты, в связи с которыми проведена реорганизация.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Статья 75 ТК РФ 2016-2019. Трудовые отношения при смене собственника имущества организации, изменении подведомственности организации, ее реорганизации, изменении типа государственного или муниципального учреждения. ЮрИнспекция

Мало информации. Но если в соответствии со статьями 60.1 и 60.2 Трудового кодекса вы получаете 1,5 ставки и проводится (или не проводится) реорганизация (организации) , так как: 1. «Изменение подведомственности (подчиненности) организации или ее реорганизация (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) не может являться основанием для расторжения трудовых договоров с работниками организации» (Статья 75 Трудового кодекса РФ) . 2. Работник имеет право досрочно отказаться от выполнения дополнительной работы (по совместительству – ММ) , а работодатель - досрочно отменить поручение о ее выполнении, предупредив об этом другую сторону в письменной форме не позднее чем за три рабочих дня» (Статья 60.2 Трудового кодекса РФ) . Поэтому, если 1,5 ставки получается с учетом работы по совместительству, то как до реорганизации, так и после реорганизации работодатель может оставить только одну ставку, но должен предупредить за 3 рабочих дня. Выписка из ТК РФ прилагается: 1. Статья 75. Трудовые отношения при смене собственника имущества организации, изменении подведомственности организации, ее реорганизации При смене собственника имущества организации новый собственник не позднее трех месяцев со дня возникновения у него права собственности имеет право расторгнуть трудовой договор с руководителем организации, его заместителями и главным бухгалтером. Смена собственника имущества организации не является основанием для расторжения трудовых договоров с другими работниками организации. … При смене собственника имущества организации сокращение численности или штата работников допускается только после государственной регистрации перехода права собственности. Изменение подведомственности (подчиненности) организации или ее реорганизация (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) не может являться основанием для расторжения трудовых договоров с работниками организации. … 2. Статья 60.1. Работа по совместительству Работник имеет право заключать трудовые договоры о выполнении в свободное от основной работы время другой регулярной оплачиваемой работы у того же работодателя (внутреннее совместительство) и (или) у другого работодателя (внешнее совместительство) . … 3. Статья 60.2. Совмещение профессий (должностей) . Расширение зон обслуживания, увеличение объема работы. Исполнение обязанностей временно отсутствующего работника без освобождения от работы, определенной трудовым договором С письменного согласия работника ему может быть поручено выполнение в течение установленной продолжительности рабочего дня (смены) наряду с работой, определенной трудовым договором, дополнительной работы по другой или такой же профессии (должности) за дополнительную оплату (статья 151 настоящего Кодекса) . Поручаемая работнику дополнительная работа по другой профессии (должности) может осуществляться путем совмещения профессий (должностей) . Поручаемая работнику дополнительная работа по такой же профессии (должности) может осуществляться путем расширения зон обслуживания, увеличения объема работ. Для исполнения обязанностей временно отсутствующего работника без освобождения от работы, определенной трудовым договором, работнику может быть поручена дополнительная работа как по другой, так и по такой же профессии (должности) . Срок, в течение которого работник будет выполнять дополнительную работу, ее содержание и объем устанавливаются работодателем с письменного согласия работника. Работник имеет право досрочно отказаться от выполнения дополнительной работы, а работодатель - досрочно отменить поручение о ее выполнении, предупредив об этом другую сторону в письменной форме не позднее чем за три рабочих дня.

При смене собственника предлагают уволиться по соб желанию. кто подлежит увольнению..а кто нет?

Здравствуйте! Я работала оператором АЗС более 10 лет, собственник - ООО. АЗС была продана и новый хозяин в трудоустройстве мне отказал, а прежний владелец предлагает написать заявление на увольнение по собственному желанию. Полагаются ли мне в данном случае какие-нибудь выплаты? Писать заявление я отказалась.  С уважением  Людмила.

Ответ:

 
Здравствуйте, Людмила!!!
Порядок расторжения трудового договора в этой связи определен статьей 75 ТК РФ.
При смене собственника имущества организации новый собственник не позднее трех месяцев со дня возникновения у него права собственности имеет право расторгнуть трудовой договор с руководителем организации, его заместителями и главным бухгалтером.
Смена собственника имущества организации не является основанием для расторжения трудовых договоров с другими работниками организации.
При увольнении руководителя, его заместителей и главного бух­галтера предприятия работодатель должен выполнить следующие условия:
1. Предупредить работника о предстоящем увольнении не по­зднее чем за две недели до предполагаемой даты расторжения тру­дового договора.
2. Предупреждение об увольнении должно быть сделано в пись­менной форме, носить персональный характер и доведено до сведе­ния работника под роспись.
3. Увольнение должно быть произведено не позднее трех меся­цев со дня возникновения права собственности на предприятие.
4. При увольнении работнику (бывшему руководителю пред­приятия, его заместителю руководителя, главному бухгалтеру) вы­плачивается денежная компенсация в размере не менее трех месяч­ных средних заработков (статья 181 ТК РФ). При этом не должны удерживаться денежные суммы за неотработанные увольняемым дни отпуска (статья 137 ТК РФ).
Новый собственник имеет право  на изменения штатного расписания, где может подвести под сокращение любую должность. Но увольнение будет не одним днем, а согласно всем правилам сокращения штатной единицы, будь, то, массовое( если  сокращение будет не одной  штатной  единицы Вашей организации) или единичный случай(сокращение одной штатной единицы). С выплатой всех полагающихся пособий и соблюдением всех сроков.
 Конкретно в Вашем случае, я считаю, что по собственному желанию писать заявление не следует. А если и хотят они избавиться от Вас или ВАшей должности, то  им следует соблюсти всю процедуру сокращения штатной единицы ст. 81 ТК РФ с выплатой всех причетающихся пособий.
С уважением!!!
Юридическая группа Bona fide- Kemerovo.Moscow.
www.bonafide-km.ru
тел.:8(495)9138396
сот.:8(925)7058931
Дмитрий.

Трудовые отношения при смене собственника имущества и реорганизации организации

Новая страница 1

Трудовой кодекс Республики Беларусь одним из оснований прекращения трудового договора называет отказ от продолжения работы в связи со сменой собственника имущества и реорганизацией организации.

Смена собственника имущества организации может происходить в случаях перехода:

собственности Республики Беларусь в коммунальную собственность (собственность административно-территориальной единицы) или наоборот;

собственности одной административно-территориальной единицы в собственность другой административно-территориальной единицы или в собственность Республики Беларусь;

собственности одного общественного объединения в собственность другого объединения; государственной собственности в частную (при передаче государственных предприятий в собственность трудовому коллективу) или наоборот и т.д.

По законодательству Республики Беларусь смена собственника имущества организации не является основанием для расторжения трудовых договоров, заключенных с работниками прежним собственником. Как указано в ст. 36 ТК, при смене собственника имущества организации трудовые отношения с согласия работника продолжаются. Однако законодательство не регулирует порядок трансформации трудовых отношений работника с одним собственником в трудовые отношения с другим собственником.

 По сложившейся практике при смене собственника имущества организации при решении вопроса о продолжении трудовых отношений с работающими в организации работниками применяется процедура, аналогичная процедуре, предусмотренной законодательством при изменении существенных условий труда. Наниматель в письменном виде предупреждает работника о предстоящей смене собственника имущества организации и предлагает ему выразить свое согласие или несогласие на продолжение работы при смене собственника. Учитывая положения ст. 32 ТК о месячном сроке предупреждения работников об изменении существенных условий труда, предупреждение (извещение) работника о смене собственника имущества организации должно быть сделано, по нашему мнению, в такой же срок. При согласии работника продолжать трудовые отношения в его трудовую книжку вносится соответствующая запись.

 Согласие от каждого работника на продолжение трудовых отношений при смене собственника имущества организации должно быть получено в письменной форме. Способ оформления и содержание письменного согласия законодательством не определены. Согласие может быть выражено как путем написания заявления работником, так и путем учинения работником записи о продолжении работы с новым собственником на организационных документах о смене собственника имущества организации (решении министерства, исполкома и т.д.) после ознакомления с указанными документами. Могут использоваться любые другие формы выражения согласия работника на продолжение работы.

 В соответствии с п. 34 Инструкции о порядке ведения трудовых книжек работников, утвержденной постановлением Министерства труда Республики Беларусь от 9 марта 1998 г. № 30 (в редакции постановления Министерства труда от 11 мая 2000 г. № 72), если в период работы происходит передача организации из подчинения одного органа в подчинение другого либо смена собственника имущества и реорганизация (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) организации, а трудовые отношения с согласия работника продолжаются, то об этом отдельной строкой в графе 3 трудовой книжки производится соответствующая запись, а в графе 4 записываются номер и дата приказа (распоряжения), на основании которого указанные изменения произведены. До этой записи в трудовой книжке работника производится запись (или ставится штамп) о том, что организация передана в подчинение другого органа, или о том, что организация передана в собственность такому-то собственнику.

 В данном случае издавать приказы (распоряжения) о переводе, перемещении, изменении места работы и т.п. не надо.

Только при нежелании работника продолжать работу у нового собственника имущества организации трудовой договор с таким работником прекращается в соответствии с п. 5 ст. 35 ТК. Свое нежелание (отказ) работник должен выразить в письменной форме, например представить заявление. Однако новый собственник не может требовать от работников подачи такого заявления. Свое нежелание работать работник должен выразить без принуждения и какого-либо давления со стороны нанимателя.

В п. 5 ст. 35 ТК не предусмотрено никаких особенностей увольнения в связи с отказом от продолжения работы в связи со сменой собственника имущества организации руководства организации (руководителя, его заместителей и главного бухгалтера) и других работников. Однако ч. 5 ст. 48 ТК предусматривает, что при расторжении трудового договора с руководителем организации, его заместителями и главным бухгалтером в связи со сменой собственника имущества организации (п. 5 ст. 35 ТК) новый собственник обязан выплатить указанным работникам выходное пособие в размере трех среднемесячных заработных плат. При прекращении трудового договора по п. 5 ст. 35 ТК с любыми другими работниками им выплачивается выходное пособие в размере не менее двухнедельного среднего заработка (ч. 2 ст. 48 ТК).

 

Данный материал публикуется частично. Полностью материал можно прочитать в журнале «Отдел кадров» № 1 (48), январь 2005 г. Воспроизведение возможно только с письменного разрешения правообладателя.

Статья 75 ТК РФ и комментарии к ней

При смене собственника имущества организации новый собственник не позднее трех месяцев со дня возникновения у него права собственности имеет право расторгнуть трудовой договор с руководителем организации, его заместителями и главным бухгалтером.

Смена собственника имущества организации не является основанием для расторжения трудовых договоров с другими работниками организации.

В случае отказа работника от продолжения работы в связи со сменой собственника имущества организации трудовой договор прекращается в соответствии с пунктом 6 статьи 77 настоящего Кодекса.

При смене собственника имущества организации сокращение численности или штата работников допускается только после государственной регистрации перехода права собственности.

Изменение подведомственности (подчиненности) организации или ее реорганизация (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) либо изменение типа государственного или муниципального учреждения не может являться основанием для расторжения трудовых договоров с работниками организации или учреждения.
При отказе работника от продолжения работы в случаях, предусмотренных частью пятой настоящей статьи, трудовой договор прекращается в соответствии с пунктом 6 статьи 77 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 75 ТК РФ

1. Как следует из ст. 212 ГК, имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований. При этом права всех собственников защищаются равным образом.

В силу ст. 213 ГК коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенного ими имущества, однако могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами. Учредители (участники, члены) этих организаций утрачивают право на имущество, переданное ими в собственность соответствующей организации. В случае ликвидации этой организации ее имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, используется в целях, указанных в ее учредительных документах.

Содержание комментируемой статьи затрагивает достаточно узкий круг обстоятельств, позволяющих говорить о переходе права собственности на имущество организации.

Смена собственника имущества организации имеет место в случаях:

а) перехода государственного предприятия из собственности Российской Федерации в собственность ее субъекта, и наоборот;

б) перехода государственного предприятия в муниципальную собственность;

в) перехода муниципального предприятия в собственность государства;

г) приватизации государственного или муниципального предприятия;

д) смены собственника имущества учреждения, если деятельность последнего финансируется собственником (ч. 3 п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 17 марта 2004 г. N 2 "О применении судами Российской Федерации Трудового кодекса Российской Федерации").

Не является сменой собственника имущества юридического лица изменение состава его учредителей (участников), если это не влечет изменения формы собственности на имущество (ч. 4 п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 17 марта 2004 г. N 2).

2. В соответствии со ст. 223 ГК право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Однако в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (ст. 564 ГК).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения и право оперативного управления (ст. 131 ГК).

3. Смена собственника имущества организации не является основанием для расторжения трудовых договоров с работниками организации (за исключением руководителя организации, его заместителей и главного бухгалтера).

Руководитель, его заместители и главный бухгалтер при смене собственника организации могут быть уволены новым собственником не позднее трех месяцев со дня возникновения у него права собственности. Расторжение трудового договора осуществляется согласно п. 4 ст. 81 ТК; при этом новый собственник обязан выплатить указанным работникам компенсацию не ниже трехкратного среднего месячного заработка работника, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом (см. ст. 181 ТК и комментарий к ней).

4. Трудовые отношения со всеми остальными работниками продолжаются и подлежат прекращению лишь в случае, если работник отказывается от продолжения работы в связи со сменой собственника имущества организации. В этом случае работник вправе уволиться по собственному желанию (см. ст. 80 ТК и комментарий к ней), а при отсутствии соответствующего письменного заявления работника трудовой договор с ним прекращается в силу п. 6 ст. 77 ТК. Сокращение численности или штата работников при смене собственника имущества организации допускается только после государственной регистрации перехода права собственности.

5. В соответствии со ст. 57 ГК реорганизация юридического лица возможна в виде слияния, присоединения, разделения, выделения либо преобразования. Реорганизация юридического лица осуществляется по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами.

Юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц. При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.

Таким образом, при реорганизации юридического лица всегда возникают одно или несколько новых юридических лиц при возможном прекращении деятельности одного или нескольких действовавших. Поэтому нельзя считать реорганизацией в смысле ст. 57 ГК и комментируемой статьи изменение организационной структуры и структуры управления организации (например, разделение структурных подразделений, их ликвидацию либо создание новых). Также не является реорганизацией юридического лица создание нового корпоративного юридического лица, в том числе дочернего или контролируемого посредством передачи в уставный капитал нового юридического лица определенного имущества.

Изменение подведомственности (подчиненности) организации, а равно ее реорганизация сами по себе не являются основанием для прекращения трудового правоотношения с работником. Однако для его продолжения закон требует получение согласия работника. Такое согласие может быть получено посредством ознакомления работников под расписку с приказом (распоряжением) руководителя нового юридического лица, в котором должны быть указаны факт реорганизации юридического лица, его реквизиты (наименование), а также вменено в обязанность соответствующих представителей администрации ознакомление работника с данным приказом (распоряжением).

Если в результате реорганизации юридического лица происходит высвобождение работников, расторжение трудовых договоров с ними должно производиться по правилам, установленным для увольнения в связи с сокращением численности или штата (см. ст. 81 ТК и комментарий к ней).

В случае отказа работника от продолжения работы при реорганизации организации он может быть уволен по п. 6 ст. 77 ТК. Не исключается также увольнение работника по собственному желанию (см. ст. 80 ТК и комментарий к ней).

Другой комментарий к статье 75 Трудового Кодекса РФ

Комментируемая статья определяет правовые последствия для работников при смене собственника имущества организации (предприятия), при изменении подведомственности (подчиненности) организации (предприятия) и их реорганизации (слиянии, присоединении, разделении, выделении и преобразовании).

В связи со сменой собственника имущества организации (предприятия) новый собственник имеет право заменить руководителя организации (предприятия), его заместителей и главного бухгалтера. Однако это право нового собственника не является его обязанностью. Новый собственник может прекратить трудовой договор по п. 4 ст. 81 ТК (см. ст. 81 ТК и коммент. к ней) с руководителем организации (предприятия), его заместителями и главным бухгалтером в течение трех месяцев со дня возникновения у него права собственности на имущество (переход права собственности на имущество регулируется ГК, ст. 110 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в ред. от 03.12.2011) <1>, ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 03.12.2011) <2>).

--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 18, ст. 46; 2005. N 44. Ст. 4471; 2006. N 30. Ст. 3292; 2007. N 7. Ст. 834; N 30. Ст. 3754; N 41. Ст. 4845; N 49. Ст. 6079; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616; N 49. Ст. 5748; 2009. N 1. Ст. 4, ст. 14; N 18 (ч. 1). Ст. 2153; N 29. Ст. 3632; N 51. Ст. 6160; N 52 (ч. 1). Ст. 6450; 2010. N 17. Ст. 1988; N 31. Ст. 4188, ст. 4196; 2011. N 1. Ст. 41; N 7. Ст. 905; N 19. Ст. 2708; N 27. Ст. 3880; N 29. Ст. 4301; официальный интернет-портал правовой информации. URL: //www.pravo.gov.ru. 2011. 1 дек.; 5 дек.
<2> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711; N 30. Ст. 3081; N 35. Ст. 3607; N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15, ст. 22, ст. 40, ст. 43; N 50. Ст. 5244; 2006. N 1. Ст. 17; N 17 (ч. 1). Ст. 1782; N 23. Ст. 2380; N 27. Ст. 2881; N 30. Ст. 3287; N 50. Ст. 5279; N 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. N 31. Ст. 4011; N 41. Ст. 4845; N 43. Ст. 5084; N 46. Ст. 5553; N 48 (ч. 2). Ст. 5812; 2008. N 20. Ст. 2251; N 27. Ст. 3126; N 30 (ч. 1). Ст. 3597; N 30 (ч. 2). Ст. 3616; N 52 (ч. 1). Ст. 6219; 2009. N 1. Ст. 14; N 19. Ст. 2283; N 29. Ст. 3611; N 52 (ч. 1). Ст. 6410, ст. 6419; 2010. N 25. Ст. 3070; N 49. Ст. 6424; 2011. N 1. Ст. 47; N 13. Ст. 1688; N 23. Ст. 3269; N 27. Ст. 3880; N 30 (ч. 1). Ст. 4562, ст. 4594; N 48. Ст. 6730; официальный интернет-портал правовой информации. URL: //www.pravo.gov.ru. 2011. 5 дек.

По истечении трехмесячного срока увольнение этих работников может быть произведено на общих основаниях, предусмотренных ТК, а также по дополнительным основаниям, содержащимся в ст. 278 ТК (см. коммент. к ней).

Статья 37 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (в ред. от 18.07.2011) <1> устанавливает дополнительную гарантию для руководителя государственного и муниципального унитарного предприятия, преобразованного в открытое акционерное общество, согласно которой этот руководитель назначается директором (генеральным директором) открытого акционерного общества до первого собрания акционеров.

--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251; 2003. N 9. Ст. 805; 2005. N 19. Ст. 1750; N 25. Ст. 2425; N 30 (ч. 1). Ст. 3101; 2006. N 1. Ст. 10; N 2. Ст. 172; N 17 (ч. 1). Ст. 1782; N 31 (ч. 1). Ст. 3454; 2007. N 7. Ст. 834; N 18. Ст. 2117; N 21. Ст. 2455; N 31. Ст. 4009; N 46. Ст. 5557; N 49. Ст. 6079; 2008. N 20. Ст. 2251, ст. 2253; N 30 (ч. 1). Ст. 3615; N 30 (ч. 2). Ст. 3616, ст. 3617; 2009. N 19. Ст. 2279; 2010. N 23. Ст. 2788; 2010. N 23. Ст. 2788; N 48. Ст. 6246; 2011. N 27. Ст. 3880; N 29. Ст. 4292; N 30 (ч. 1). Ст. 4562, ст. 4568.

Для других работников смена собственника на имущество организации (предприятия) не является основанием для расторжения трудовых договоров. Однако работник может отказаться от продолжения работы с новым собственником, и трудовой договор с ним в таком случае прекращается по п. 6 ст. 77 ТК (см. ст. 77 ТК и коммент. к ней). Отказ работника от продолжения трудовых отношений должен быть выражен в письменной форме (заявление об увольнении с указанием причин).

Сокращение численности или штата работников организации (предприятия) допускается при смене собственника имущества только после государственной регистрации перехода прав собственности на имущество. Такая регистрация производится в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Датой государственной регистрации согласно ст. 2 упомянутого Закона является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

При смене собственника на имущество, которая происходит в результате приватизации государственных и муниципальных предприятий, сокращение численности или штата работников возможно при соблюдении дополнительных условий, содержащихся в Федеральном законе "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно этому Закону со дня утверждения прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества и до момента перехода права собственности на приватизируемое имущество к покупателю имущественного комплекса унитарного предприятия или момента государственной регистрации созданного на основе этого имущественного комплекса открытого акционерного общества унитарное предприятие не вправе без согласия собственника сокращать численность работников этого предприятия.

Если изменилась подведомственность организации (предприятия) или произошла ее реорганизация, то трудовые отношения работников (включая руководителя, его заместителей и главного бухгалтера) продолжаются. В указанных случаях трудовые отношения продолжаются при условии согласия работника на продолжение трудовых отношений. Заключение нового трудового договора не требуется, а в трудовой книжке работника обычно ставится штамп с новым названием организации (предприятия) или делается запись о работе в организации (предприятии), имеющей новое название.

В случае отказа работника от продолжения работы при изменении подведомственности организации (предприятия) или в связи с ее реорганизацией работник должен письменно выразить свое несогласие. Трудовой договор с ним прекращается в соответствии с п. 6 ст. 77 ТК (см. ст. 77 ТК и коммент. к ней).

изменений в правах собственности и ваших правах как сотрудника | ТОО "Вей Виллеттс" | Закон о занятости

Бизнесы постоянно покупаются и продаются. От небольших магазинов "для мам и родителей" до многонациональных предприятий. Если ваше рабочее место продано (или было продано), важно понимать, как это может повлиять на ваши права как сотрудника.

Мы часто работаем с людьми, которых уволили с рабочего места, которым управляли более одного владельца бизнеса в течение их срока пребывания в должности. На ваши права на выходное пособие может существенно повлиять то, как компания сменила владельца, а также то, как продавец и покупатель справились с ответственностью за выходное пособие для сотрудников.

Бизнес может переходить из рук в руки одним из двух способов:

  1. Работодатель, созданный как корпорация, может продать свои акции новому лицу, которое перейдет в собственность; или
  2. Работодатель может продать свои активы новому покупателю.

Если вы работаете в компании, которая меняет владельца путем продажи акций, вы легко становитесь сотрудником нового владельца. Это верно независимо от того, состоите ли вы в профсоюзе или нет.При покупке акций ключевым фактом является то, что ваш работодатель на самом деле не меняется - только тот, кто владеет работодателем.

С другой стороны, если смена собственника произошла в результате продажи актива (например, человек покупает гостиницу), ваше трудоустройство закончится в день завершения продажи. Причина этого в том, что покупатель купил активы у продавца, но поскольку физические лица не являются товарами, которые можно покупать и продавать, ваша работа прекращается.

В это время продавец обязан предоставить выходное пособие, если стороны не достигнут альтернативного соглашения в качестве условия продажи.Например, покупатель может согласиться предложить постоянную работу всему персоналу. Если покупатель делает это, считается, что он принимает на себя ответственность за ваше полное выходное пособие (если вы будете уволены позже), если только он прямо не сообщит вам, что он не признает вашу услугу с предыдущим владельцем.

Суды предоставили некоторые инструкции для защиты сотрудников и обеспечения справедливости в случае их увольнения и получения права на выходное пособие. А именно: предполагается, что покупатель несет ответственность за общее количество лет службы сотрудника (в том числе с бывшим владельцем), если он прямо не сообщает сотрудникам, что он не будет нести эту ответственность.

В деле Сорел против Томенсон Сондерс Уайтхед Лтд. Апелляционный суд Британской Колумбии представил полезное изложение закона в этом отношении:

  1. Когда покупатель приобретает бизнес как действующее предприятие, подразумевается в трудовом договоре между ним и теми сотрудниками, которые продолжают работать в компании, что сотрудникам будет предоставлен кредит за годы, прошедшие с поставщика, для таких случаев найма, как заработная плата, премии и уведомление о прекращении трудовых отношений.
  2. Этот подразумеваемый термин может быть отменен прямым выражением об обратном. Другими словами, покупающий работодатель может, по своему усмотрению, уведомить сотрудников о том, что он не намерен предоставлять им кредит за прошлые услуги поставщику. Если это будет сделано, у сотрудников есть возможность заключить новый трудовой договор на этих условиях или отказаться от работы в закупающей компании и предъявить иск поставщику за незаконное увольнение и возмещение ущерба вместо уведомления.
  3. Если новый работодатель не сообщает служащим о том, что он не желает заключать контракт на основании того, что у служащих есть кредит за прошлые годы службы, считается, что работодатель заключил контракт с служащими на том основании, что служащим будут предоставлены такой кредит.

Наконец, контекст, в котором происходит смена бизнеса, также может существенно повлиять на право сотрудника на выходное пособие. Например, если продавец неплатежеспособен, он подлежит процессу защиты кредитора или покупатель покупает только часть существующих активов. Недавнее дело Carpenter v. Brains II, Canada Inc. касалось некоторых из этих осложняющих факторов. Если эти проблемы могут относиться к вашей ситуации, обратитесь за юридической консультацией к юристу по вопросам занятости.

Сотрудники: основные выводы
  • Если вы узнали, что вас увольняют в момент перехода компании из рук в руки, не подписывайте предложение об увольнении до тех пор, пока оно не будет рассмотрено юристом по трудоустройству для обеспечения справедливого увольнения.
  • Если вы узнали, что бизнес, в котором вы работаете, переходит из рук в руки, постарайтесь выяснить, будет ли ваша работа без проблем продолжаться, или вам будет предложено продолжение работы от покупателя.
  • Если вам предлагается продолжить работу, не подписывайте новый трудовой договор, пока он не будет рассмотрен.Невыполнение этого шага может существенно повлиять на ваши трудовые права, включая право на увольнение.
  • Если покупатель обращается к вам с каким-либо письменным документом, который пытается освободить его от ответственности за выходное пособие за годы, когда вы работали с бывшим владельцем, не подписывайте этот документ без предварительной проверки с юристом по трудоустройству, чтобы полностью понять последствия.

Работодатели: основные выводы
  • Если вы выступаете в роли продавца или покупателя при продаже активов, убедитесь, что вы учитываете, как будут относиться к существующим сотрудникам: будет ли им предложено продолжение работы?
  • Если это так, оформите этот факт в письменной форме и прямо сообщите сотрудникам, требуя их письменного подтверждения, какая сторона примет на себя ответственность за выходное пособие при увольнении.
  • Рассчитайте ответственность между сторонами заранее, чтобы избежать ненужных затрат и споров после этого факта.

Vey Willetts LLP - это находящаяся в Оттаве фирма по вопросам занятости и трудового права , которая предоставляет своевременные и экономичные юридические консультации сотрудникам и работодателям в Оттаве и во всем Онтарио.

Для дальнейшего обсуждения этого вопроса, пожалуйста, свяжитесь с нашим офисом: [email protected] или 613-238-4430.

Прекращение аренды - Закон об арендодателе / ​​арендаторе

Закон штата Техас дает домовладельцу или арендатору явное право досрочно расторгнуть договор аренды в нескольких очень специфических обстоятельствах:

Военнослужащий или иждивенец военнослужащего, который направлен на 90 дней или более или который получает приказ о постоянной смене станции, может досрочно прекратить аренду в соответствии с Разделом 92.017 Кодекса собственности Техаса. Тот, кто подписывает договор об аренде, а затем поступает на военную службу, также может досрочно расторгнуть договор аренды в соответствии с этим законом. Военнослужащий должен предоставить домовладельцу письменное уведомление и документацию о своих военных приказах. Дата вступления в силу расторжения может варьироваться в зависимости от обстоятельств, поэтому, пожалуйста, прочтите этот раздел для получения полной информации.

Если арендатор или жильец переживший насилие в семье, как это определено в разделе 71.004 Семейного кодекса штата Техас, он может досрочно расторгнуть договор аренды без каких-либо обязательств, предоставив документацию о насилии в семье и письменное уведомление за 30 дней о выезде арендодателю. .Затем они должны выйти из аренды. Для получения полной информации о требованиях, которые должны быть защищены в соответствии с этим законом, ознакомьтесь с разделом 92.016 Кодекса собственности штата Техас.

Если арендатор является жертвой или родителем или опекуном жертвы конкретных преступлений, связанных с сексуальным насилием или преследованием, которые произошли в течение предыдущих 6 месяцев, он может досрочно расторгнуть договор аренды, предоставив документацию о правонарушении и 30-дневный письменный уведомление о выезде к домовладельцу. Затем они должны выйти из аренды.Для получения полной информации о преступлениях, подпадающих под действие этого закона, и требованиях, которые должны быть защищены, ознакомьтесь с разделом 92.0161 Кодекса собственности Техаса.

Если арендатор умирает во время аренды, представитель его недвижимости может направить арендодателю письменное уведомление в соответствии с разделом 92.0162 Кодекса имущества штата Техас, чтобы снять с себя ответственность за будущую арендную плату по договору аренды. Для получения полной информации о том, что должно произойти для расторжения договора аренды в соответствии с этим законом, прочтите этот раздел целиком.

Если арендатор попросил своего арендодателя отремонтировать проблему, которая «существенно влияет на физическое здоровье или безопасность обычного арендатора», используя процедуры раздела 92.056 Кодекса собственности штата Техас, а арендодатель этого не сделал, он может иметь возможность досрочно расторгнуть договор аренды. Для получения дополнительной информации о правах арендатора в соответствии с законом Техаса об «ремонте» см. «Ремонт» на странице этого руководства.

Раздел 91.003 Кодекса собственности Техаса позволяет домовладельцу расторгнуть договор аренды, если его арендатор был осужден за преступление в соответствии с главой 43 Уголовного кодекса Техаса, если:

  • Договор аренды был заключен или продлен после 15 июня 1981 г .; и
  • Арендатор "исчерпал все возможности прямого обжалования приговора или отказался от них.«

Перечисленные выше ситуации - единственные, в которых закон штата Техас прямо дает домовладельцу или арендатору право досрочного прекращения договора аренды без каких-либо последствий. Нарушение договора аренды по другим причинам, таким как получение новой работы, выезд из штата по невоенным причинам, неспособность платить за аренду и т. Д., Не защищено законом. Для всех ситуаций, кроме перечисленных выше, см. Поле «Досрочное прекращение аренды» выше и прочтите свое соглашение об аренде.

Права арендатора | Масса.gov

Вы имеете право на безопасную и пригодную для проживания жилую среду на протяжении всего срока аренды. Государственный санитарный кодекс защищает здоровье, безопасность и благополучие арендаторов и населения. Ваш местный совет здравоохранения в городе или поселке, где вы арендуете, обеспечивает соблюдение Кодекса.

Ниже приводится образец положений, изложенных в Кодексе:

Вода: Арендодатель должен обеспечить вас достаточным количеством воды с достаточным напором для удовлетворения ваших обычных потребностей.При определенных ограниченных обстоятельствах с вас может взиматься плата за воду, если это четко указано в вашем письменном договоре аренды, и для вашего устройства есть отдельный счетчик. Арендодатель также должен предоставить оборудование для нагрева воды до температуры от 110 ° F до 130 ° F, однако ваш письменный договор аренды или договор аренды может потребовать от вас оплаты и предоставления топлива для нагрева воды.

Тепло: Арендодатель должен обеспечить исправную систему отопления.Арендодатель должен платить за отопление, если только в договоре аренды вы не платите за него. С 16 сентября по 14 июня каждая комната должна быть нагрета до температуры не менее 68 ° F с 7:00 до 23:00 и не менее 64 ° F в остальное время. Во время отопительного сезона максимально допустимое количество тепла в квартире составляет 78º F.

Кухни: Арендодатель должен предоставить на кухне: раковину достаточного размера и вместимости для мытья посуды и кухонных принадлежностей, плиту и духовку в хорошем состоянии (если в вашем письменном договоре аренды не указано иное), а также место и надлежащие условия для установки холодильника.Арендодатель не обязан предоставлять холодильник. Однако, если имеется холодильник, домовладелец должен содержать его в рабочем состоянии.

Тараканы и грызуны: Арендодатель должен поддерживать квартиру вдали от грызунов, тараканов и насекомых, если в доме две или более квартиры.

Структурные элементы: Каждый домовладелец должен поддерживать фундамент, полы, стены, двери, окна, потолки, крышу, лестницы, подъезды, дымоходы и другие структурные элементы дома таким образом, чтобы исключить попадание ветра, дождя и снега; защищен от грызунов, непогоды, водонепроницаем и не подвержен хронической сырости; в хорошем состоянии и во всех отношениях пригоден для использования по назначению.

Вывоз снега: Каждый выход, используемый или предназначенный для использования жителями более чем одного жилого или одноквартирного дома, должен быть свободным от препятствий.

Полезная информация о законе Вашингтона.

* Прочтите, только если вы живете в штате Вашингтон.

* Мораторий на выселение в штате Вашингтон закончился 30 июня 2021 года. Но губернатор продлил некоторые меры защиты для людей с неоплаченной арендной платой из-за COVID-19. Читайте о последних изменениях в законе.

Часть 1: Введение

Часть 2: Перед переездом

Часть 3: Пока вы там живете

Часть 4: Выезд

Часть 5: Оставление

Часть 1. Введение

A. Следует ли мне это прочитать?

Эта публикация охватывает большинство арендаторов жилья (людей, которые платят арендную плату за место, где они живут) в штате Вашингтон. Мы объясняем здесь наиболее распространенные законы штата, регулирующие ваши права и обязанности как арендатора.Наиболее важным является Закон о домовладельцах-арендаторах жилых помещений (RCW 59.18) («RLTA»).

  • RCW - это пересмотренный кодекс штата Вашингтон, закон штата Вашингтон.

  • Мы используем цитаты, такие как « RCW 59.18.70 », чтобы направить вас на конкретный закон. Это поможет вам найти информацию о праве в местной юридической библиотеке или в Интернете.

B. Какие еще законы могут регулировать мою ситуацию?

Особые законы распространяются на людей, проживающих в

Если в какой-либо из этих ситуаций вы находитесь, обратитесь в WashingtonLawHelp.орг. Вы можете узнать больше о своей конкретной ситуации там. См. Список ресурсов ниже в разделе «Где я могу получить дополнительную информацию» (часть 1, раздел E этой публикации).

C. Зачем мне это читать?

Прочтите это, чтобы понять свои права и обязанности как арендатора. Это только общая информация. Постарайтесь получить юридическую помощь как можно скорее. См. Ниже информацию о том, где получить юридическую помощь.

D. Распространяется ли RLTA на всех арендаторов?

.Он охватывает большинство , но не всех человек, снимающих жилье.

Закон, вероятно, покрывает вас, если:

  • У вас есть договор аренды.

  • Вы являетесь арендатором помесячно.

  • У вас есть устный договор аренды.

  • У вас есть другой вид соглашения, например, предоставление ухода за детьми в обмен на комнату или жилье.

  • Вы проживаете в отеле, мотеле или кемпинге и были там минимум за 30 дней до 1 марта 2020 года.

Закон, вероятно, не распространяется на , а не на , если:

  • Вы живете в парке передвижного дома, но у вас есть передвижной дом. Прочтите вместо этого «Права арендаторов в соответствии с Законом о арендодателях промышленных домов / передвижных домов». Закон о домовладельцах-арендаторах промышленных домов / передвижных домов находится в RCW 59.20.

  • Вы живете в собственном доме на колесах или трейлере. Вы платите за место для этого. Прочтите, что я живу в трейлере, автодоме или пятое колесо в парке автофургонов. Я плачу аренду за участок. Есть ли у меня права?

  • Вы сдаете в аренду офис для деловых целей.

  • Вы живете в приюте для бездомных или в палаточном лагере.

  • Вы проживаете в медицинском, религиозном, образовательном, оздоровительном или исправительном учреждении.RCW 59.18.040 (1).

  • Вы подписали договор на покупку недвижимости, в которой живете. RCW 59.18.040 (2). Прочтите «Знай свои права: аренда с выкупом в штате Вашингтон».

  • Вы проживаете в отеле или мотеле с 1 марта 2020 года или позже, или вы не начали жить в нем по крайней мере за 30 дней до 1 марта 2020 года. RCW 59.18.040 (3).

  • Вы арендуете землю вокруг своего дома в основном для ведения сельского хозяйства.RCW 59.18.040 (5).

  • Вы являетесь временным трудовым мигрантом, и ваш работодатель предоставляет вам жилье в рамках вашей работы. RCW 59.18.040 (6). Прочтите «Жилье: ваши права как работника фермы».

  • Вы живете там же, где работаете (например, управляете недвижимостью). Вы живете там только из-за работы. RCW 59.18.040 (8).

Если что-либо из этого описывает вас, RLTA может применить , если домовладелец или другое лицо устанавливает условия вашего проживания специально, чтобы не подпадать под действие закона.

E. Где я могу узнать больше?

Чтение:

F. Как я могу получить юридическую помощь?

Посетите Northwest Justice Project, чтобы узнать, как получить юридическую помощь.

G. Слова и выражения, которые вы должны знать

Arbitration or Mediation - способы разрешения спора без обращения в суд. Обычно передается нейтральной третьей стороной, называемой арбитром или посредником.

Жилая единица - Квартира, дом, передвижной дом или другое строение, или часть строения, которое вы арендуете для проживания. Мы также называем это «арендой».

Помещение - вся площадь, которую вы арендуете для проживания, включая любые открытые площадки, которые можете использовать только вы. Пример : двор или отдельно стоящий гараж.

Договор аренды - может быть письменное соглашение ( аренда ) или устное соглашение об аренде жилья для проживания.

Subsidated Housing - такая организация, как Жилищное управление, платит часть вашей арендной платы, у вас есть жилищный ваучер, вы проживаете в арендной плате у Жилищного управления или ваша арендная плата ниже, потому что у вас низкий доход, и правительство помогает вы ушли.

Часть 2. Перед заселением

А. До аренды места:
  • Внимательно прочтите договор аренды, прежде чем подписывать . Спрашивайте обо всем, чего не понимаете. Ищите скрытые платежи или штрафы. Если вы подпишете договор аренды, вам, возможно, придется платить эти сборы.

  • Если для вас что-то важно , получите это письменно. Не полагайтесь на словесные обещания.Вы можете добавить вещи в уже написанный договор аренды, если вы и арендодатель инициализируете то, что вы добавили.

  • Узнайте, кто платит за горячую воду, тепло, электричество, парковку, вывоз снега и вывоз мусора. Они отделены от арендной платы или вы платите арендодателю как часть арендной платы?

  • Найдите утилиту , которая управляет . Задавать вопросы. Где термостат? Кто это контролирует? Где электрическая коробка? Где водонагреватель?

  • Если вы будете оплачивать счет за электроэнергию, спросите электрическую компанию, сколько стоила электроэнергия за последние 12 месяцев.Вы также можете запросить эту информацию в газовой компании.

  • Если вы будете платить за собственное тепло, попросите показать счета за прошлую зиму.

  • Убедитесь, что все коммуникации и техника работают правильно.

  • Если вы разделяете арендную плату , домовладелец может взимать с вас всю арендную плату, если ваши соседи по комнате не платят свою долю.

  • Попробуйте поговорить с другим арендатором о том, что такое здание и арендодатель.

  • Проверьте парковку во дворе, общественный транспорт и магазины.

  • Убедитесь, что вы можете заблокировать все экраны , окна и двери , и что они не сломаны.

  • Страхование арендодателя, вероятно, не защищает вас от повреждения или потери мебели или другого имущества. Рассмотрите возможность приобретения страховки арендатора , если вам нужна такая защита.

  • Составьте список основных проблем в квартире. Включите состояние стен, полов, окон и других участков. Включите любые проблемы в «Список проверки состояния». Увидеть ниже. Если вы этого не сделаете, домовладелец может попытаться взимать с вас плату при выезде. Вы также должны делать фотографии любых проблем с отметками времени. Отправьте эти фотографии себе и домовладельцу по электронной почте.

  • Будьте осторожны, вкладывая деньги «на содержание квартиры». Если позже вы решите не сдавать его в аренду, домовладелец может отказать вам в возврате денег.

  • Получите что-нибудь в , храните свои записи в . Также делайте цифровые копии. Хранить в своем деле:

    • договор аренды или аренды

    • квитанция о залоге

    • Ваш список неисправностей в квартире («Контрольный список состояния»)

    • квитанции об аренде и аннулированные чеки

    • адрес и телефон домовладельца

    • любые другие документы о вашей аренде

Б.Какие типы договоров аренды бывают?

Есть 2 основных типа:

1. Помесячный договор аренды:

  • Может быть в письменной форме или устное соглашение. Если вы вносите залог или невозвращаемую плату, домовладелец должен предоставить вам письменное согласие.

  • Не имеет фиксированного ограничения по времени. Это продолжается до тех пор, пока арендодатель или арендатор не уведомят должным образом о своем желании его прекратить. Прочтите новый закон штата Вашингтон: домовладельцы должны предоставить «вескую» причину для прекращения аренды или не продлевать договор аренды (краткая версия).

  • Обычно вы платите арендную плату ежемесячно.

  • Арендодатель может изменить правила, уведомив вас об изменениях в письменной форме не менее чем за 30 дней до окончания срока аренды. Пример: период аренды заканчивается 30 июня. Арендодатель должен письменно уведомить вас об изменении правил до 1 июня. RCW 59.18.140.

  • Арендодатель может повысить арендную плату, направив вам письменное уведомление не менее чем за 60 дней до окончания периода аренды (за исключением некоторых субсидируемых арендных единиц, арендодатель может направить вам письменное уведомление только за 30 дней).RCW 59.18.140.

2. Срочный договор аренды:

  • Должен быть оформлен письменно.

  • Требует, чтобы вы прожили там определенный период (например, 1 год).

  • Ограничивает возможность арендодателя изменять условия договора.

  • В течение срока действия арендодатель может изменять правила только с вашего согласия.

  • Арендодатель не может повышать арендную плату в течение срока (за исключением некоторых видов субсидируемого жилья).

C. Может ли домовладелец включить в договор аренды какие-либо правила?

. Некоторые вещи нельзя включать в договор аренды. Если в вашем соглашении есть что-либо из этого, вы не обязаны им следовать. RCW 59.18.230.

Арендодатель не может указать в договоре что-либо, что:

  • Отказывает (отказывается) от любых прав, предоставляемых вам Законом о арендодателе-арендаторе - RCW 59.18.230 (2) (а)

  • Заставляет вас отказаться от права защищать себя в суде против арендодателя - RCW 59.18.230 (2) (b)

  • Ограничивает юридическую ответственность домовладельца там, где они обычно несут ответственность - RCW 59.18.230 (2) (d)

  • Говорит, что домовладелец не должен ремонтировать - RCW 59.18.230 (1)

  • Позволяет арендодателю войти в аренду без предварительного уведомления.Подробнее о вашем праве на неприкосновенность частной жизни см. Ниже - RCW 59.18.230 (1)

    .
  • Требует возмещения ущерба, возникшего не по вашей вине - RCW 59.18.230 (2) (d)

  • Говорит, что вы должны оплатить услуги адвоката арендодателя, если спор дойдет до суда, даже если вы выиграете - RCW 59.18.230 (2) (c)

  • Позволяет арендодателю забрать ваши вещи, если вы просрочили аренду - RCW 59.18.230 (4)

  • позволяет арендодателю применить вашу арендную плату к другим суммам, которые вы должны арендодателю, например, за просрочку платежей, ущерб, судебные издержки или другие сборы - RCW 59.18.230 (1) (б)

  • Позволяет домовладельцу взыскать больше, чем присуждено судом в деле о выселении - RCW 59.18.230 (1) (b)

D. Депозиты и другие комиссии

Обратите внимание на то, что является возвращаемым депозитом, а что нет. Арендодатель может получить с вас следующие виды залога и сборов, когда вы начнете аренду:

  1. Плата за показ - RCW 59.18.257 (1)

  2. Залог - RCW 59.18.260

  3. Залог

  4. Плата за уборку

  5. Предоплата за последний месяц

  6. Сбор за подачу заявления или удержание - RCW 59.18.253 (2)

  7. Невозвратный залог за питомца или другой невозвращаемый залог

E. Что такое плата за обследование?

Арендодатели могут проверять (просматривать) вашу историю аренды, историю выселений, кредитную историю и криминальное прошлое, прежде чем сдавать вам аренду.В большинстве случаев они нанимают компанию для проведения этих проверок. «Гонорар за просмотр» платит эта компания.

Арендодатель должен сообщить вам в письменной форме, что он составляет ваш отчет о проверке. Они не могут взимать с вас больше, чем это стоит на самом деле. Если они нарушат одно из этих правил, вы можете возбудить против них судебное дело. RCW 59.18.257. Прочтите «Проверка арендаторов: ваши права».

Арендодатель, который отклоняет вас из-за того, что он нашел в отчете о проверке, должен сообщить вам в письменной форме, почему он отказал вам.RCW 59.18.257 (2). Если вы считаете, что домовладелец отказал вам несправедливо, вы можете подать жалобу. Проверка арендаторов: в ваших правах есть формы, которые вы можете использовать.

F. Что такое гарантийный депозит?

Это деньги, которые вы даете домовладельцу при въезде. Хозяин может использовать их для покрытия невыплаченной арендной платы или возмещения ущерба. Вы не можете использовать свой гарантийный депозит для оплаты арендной платы за последний месяц без согласия домовладельца.

Если вы вносите залог, по закону домовладелец должен предоставить вам:

  • квитанция на каждый депозит - RCW 59.18.270

  • письменный договор аренды - RCW 59.18.260

  • контрольный список или заявление с описанием состояния арендуемой единицы, которое вы оба должны подписать - RCW 59.18.260

  • наименование и адрес в письменной форме банка или эскроу-компании, в которой арендодатель хранит депозит - RCW 59.18.270

  • * Если арендодатель взимает с вас залог, не дав вам письменный контрольный список, вы можете подать в суд, чтобы вернуть залог, а также судебные издержки и сборы.Если это меньше 10 000 долларов, вы должны подать иск в суд мелких тяжб.

  • * Вы можете попросить одну бесплатную замену контрольного списка, если потеряете свой.

Храните эти документы в надежном месте . Они вам понадобятся, если вы обратитесь в суд. Вы можете сделать копии, чтобы оставить их с другом или родственником на случай, если что-то случится с оригиналами.

G. Могу ли я внести свой депозит в рассрочку?

С 11 июня 2020 г. вы можете попросить арендодателя разрешить вам внести залог (плюс любые невозмещаемые комиссии и арендную плату за прошлый месяц) в рассрочку.Вы должны подать этот запрос в письменной форме. Любой план оплаты должен быть в письменной форме подписан вами и вашим арендодателем. Сохраните копию для своих записей.

Если ваш договор аренды составляет 3 месяца или более, вы можете запросить план выплат равными 3 ежемесячными платежами. Если ваш договор аренды составляет менее 3 месяцев, вы можете запросить план выплат в 2 ежемесячных равных платежа. Платежи должны начинаться с начала аренды и должны производиться в тот же день, что и арендная плата.

Ваш арендодатель:

Банка не

  • взимает с вас любые сборы, расходы или проценты для участия в плане платежей.

Банка

  • отклоняет ваш запрос на план оплаты, если общая сумма залога и невозмещаемых комиссий не превышает 25% от арендной платы за первый месяц и не требует арендной платы за последний месяц.

  • Служба

    возбудит против вас дело о выселении, доставив 14-дневное уведомление о выплате или освобождении, если вы пропустите платеж. С этим обращаются так, как если бы вы не платили арендную плату.

H.Должен ли домовладелец вернуть мой залог?

Если у вас есть задолженность по арендной плате или вы повредили квартиру, арендодатель может оставить себе часть этой суммы. Они могут удерживать только то, что вы должны за аренду или ремонт. Если вы должны арендодателю больше суммы вашего гарантийного депозита, он может подать на вас в суд. RCW 59.18.280.

I. Должен ли домовладелец платить мне проценты по моему залоговому депозиту?

Только если вы оба согласны с этим. RCW 59.18.270.

Дж.Что такое страховой залог?

Арендодатель может забрать его, чтобы покрыть стоимость ущерба, причиненного вам или вашими гостями. Арендодатель не может использовать это для покрытия невыплаченной арендной платы.

K. Может ли домовладелец оставить залог или залог на случай возмещения убытков для оплаты текущего ремонта?

. Арендодатель не может держать залог или залог для устранения «нормального износа». RCW 59.18.280. Примеры «нормального износа»:

Арендодатель может вычесть стоимость устранения повреждений сверх нормального износа .

Примеры :

Если шторм, пожар или неизвестный человек повредили квартиру, немедленно сообщите об этом арендодателю. Они не должны брать с вас плату за ремонт, если вы или ваши гости не причинили ущерб. Обязательно задокументируйте повреждение фотографиями с отметкой времени.

L. Как быстро арендодатель должен вернуть мой залог или залог на случай возмещения убытков?

После того, как вы переедете, домовладелец имеет 21 день, чтобы отправить вам залог или с письмом, в котором объясняется, почему они оставляют себе часть или всю сумму.Они должны отправить это письмо на последний адрес, который у них есть для вас. RCW 59.18.280. Когда вы выезжаете, сообщите арендодателю свой новый адрес или , убедитесь, что вам пересылают почту, чтобы вы получили залог или письмо.

M. Что делать, если арендодатель не вернет мой залог?

Прочтите Получение возврата залога. Я переехал. Мой бывший арендодатель говорит, что я должен возместить убытки, в нем есть формы для отправки арендодателю письма с требованием возврата вашего депозита или использования письма арендодателю о возврате залога - формы для самостоятельной работы.

N. Арендодатель лишился права выкупа. Могу ли я получить обратно свой гарантийный депозит?

Может быть . Арендодатель должен либо вернуть ваш залог, либо передать его новому владельцу после отчуждения права выкупа. Арендодатель, который не делает ни того, ни другого, несет ответственность перед вами за ущерб, который в два раза превышает сумму залога. Прочтите «Я - арендатор, проживающий в отчужденной собственности». Каковы мои права.

О. Что такое плата за уборку?

Арендодатель может взимать плату за уборку дома после вашего выезда, если это было указано в вашем письменном договоре аренды.Некоторые домовладельцы взимают невозвращаемую плату за уборку. Это означает, что независимо от того, насколько чистым вы покидаете место, арендодатель сохраняет плату. RCW 59.18.285 обсуждает невозмещаемые комиссии.

P. Что такое сбор за подачу заявления или удержание? RCW 59.18.253

Вы платите арендодателю эту плату, чтобы гарантировать, что арендодатель не сдаст квартиру в аренду кому-либо еще до вашего въезда. Обычно арендодатель удерживает плату за удержание или залог, если вы передумаете и не въезжаете. , домовладелец должен внести этот сбор в счет залога или арендной платы за первый месяц.

  • Арендодатель не может удерживать плату за удержание, если квартира не прошла проверку программы помощи арендаторам в аренде. Пример : Если у вас есть ваучер по Разделу 8 и осмотр не проводится в течение десяти дней после уплаты вами сбора, домовладелец не обязан удерживать это место, но должен вернуть плату за удержание.

  • Арендодатель, который ошибочно удерживает плату, может быть взыскан вдвое больше, если вы подадите на него в суд и выиграете.

  • Любые комиссии за хранение или залог не могут превышать 25% (¼) вашей арендной платы за первый месяц.

В. Что такое «предоплата арендной платы за последний месяц»?

Это не залог. Арендодатель может использовать его только для оплаты вашей квартплаты за последний месяц. Арендодатель не может удержать эту сумму для возмещения убытков.

Арендодатель должен возместить эту сумму, если вы выезжаете раньше срока по просьбе арендодателя или после того, как вы надлежащим образом уведомите об этом.

R. Могу ли я платить за аренду наличными?

Это зависит от домовладельца. Арендодатель может отказаться от выплаты арендной платы наличными.

Если арендодатель принимает оплату наличными, арендодатель должен предоставить вам квитанцию ​​о любых таких платежах.

S. Что такое «Контрольный список состояния?»

Вы всегда должны получать этот список перед въездом. В нем описывается состояние и чистота помещения или его мебели. Это очень важно. Арендодатель может попытаться обвинить вас в повреждениях, которые были там, когда вы въехали. С помощью списка вы можете доказать, что повреждения уже были.

Регистрационная ведомость должна включать описание всех повреждений устройства. Не позволяйте домовладельцу ничего оставлять без внимания, даже если он скажет, что собирается исправить повреждение или вспомнит, что это было, и не будет взимать с вас плату. У вас есть право перечислить все убытки, даже если домовладелец не говорит об этом беспокоиться.

Не подписывайте список, пока он не будет правильным!

Если вы вносите залог, домовладелец должен предоставить вам контрольный лист состояния.Вы и арендодатель должны его подписать. RCW 59.18.260. Получите копию этого контрольного списка. Храните в надежном месте. Если вы потеряете свою копию, вы можете попросить арендодателя предоставить 1 бесплатную замену.

T. Что, если я обнаружу повреждения позже?

Если вы обнаружите повреждения, которых не заметили при подписании Контрольного списка состояния, попросите арендодателя изменить список, чтобы включить их как можно скорее. Если они откажутся или не дойдут до него в течение недели, напишите домовладельцу письмо:

  • Опишите вновь обнаруженные повреждения.

  • Укажите, что вы их не производили.

  • Укажите, что домовладелец должен добавить их в список заселения.

  • Подпишите письмо и поставьте дату.

Отправьте арендодателю копию письма по почте. Сохраните копию себе.

Вы должны делать фотографии или видео с отметками времени, если

Часть 3.Пока ты там живешь

A. Обязанности арендодателя - RCW 59.18.060, если не указано иное

Арендодатель должен:

  • Выполняйте техническое обслуживание устройства, чтобы оно не противоречило государственным и местным законам и не угрожало вашему здоровью и безопасности

  • Поддерживать чистоту и безопасность общих или общих частей

  • Устранение повреждений дымохода, крыши, пола или любых других структурных частей жилого помещения

  • Вести разумную программу по борьбе с насекомыми, грызунами или другими вредителями, кроме случаев, когда проблема была вызвана вами

  • Выполняйте ремонт, если в устройстве что-то сломалось, кроме случаев, когда это вызвано естественным износом

  • Обеспечьте хорошие замки для подразделения и дайте вам ключи от них

  • Заменить замок или дать вам новый ключ за ваш счет, если вы попросите об этом после получения судебного постановления о предоставлении вам права владения арендуемой квартирой и за исключением бывшего соарендатора. Пример : после того, как вы получили запретительный судебный приказ в отношении жестокого бывшего партнера или супруги. RCW 59.18.585

  • Обеспечить приспособлениями и приборами, необходимыми для подачи тепла, электричества, горячей и холодной воды

  • Обеспечьте детекторы дыма и убедитесь, что они работают, когда вы въезжаете. Но вы должны покупать новые батареи и обслуживать детекторы дыма. 59.18.130 (7)

  • Отремонтировать электрические, водопроводные, отопительные системы в случае их поломки

  • Починить другую технику, которая идет в аренду

  • Сделать необходимый ремонт, чтобы дом был непогоде

  • Сообщите вам имя и адрес арендодателя или его агента

  • Предоставить вам квитанцию ​​об оплате аренды наличными, если арендодатель принимает оплату наличными, даже если вы ее не просите.Если вы платите в любой другой форме, домовладелец должен предоставить вам квитанцию ​​по вашему запросу - RCW 59.18.063

    .

Если в доме или многоквартирном доме проживает более одной семьи, домовладелец должен предоставить мусорные баки и организовать вывоз мусора и, в некоторых случаях, вывоз вторсырья. Если в доме или здании проживает только одна семья, арендодатель не обязан вывозить мусор.

* Арендодатель не обязан платить за ущерб или проблемы, возникшие по вашей вине.

B. Обязанности арендатора - RCW 59.18.130

Необходимо:

  • Оплата арендной платы и всех согласованных счетов за коммунальные услуги

  • Соблюдайте правила города, округа и штата

  • Содержите агрегат в чистоте и санитарных условиях

  • Правильно утилизируйте мусор

  • Оплата за борьбу с любыми нашествиями вредителей, которые вы вызвали

  • Правильно использовать водопроводные, электрические и отопительные системы

  • Восстановить место до того же состояния, в котором вы въехали, за исключением нормального износа

Вы можете не :

  • Заниматься или разрешать любую деятельность, связанную с бандами или наркотиками на территории

  • Допустить повреждение имущества

  • Позволяет скопить много мусора внутри или вокруг устройства

  • Вызывает неудобства или существенное вмешательство в использование своей собственности другими арендаторами.

  • Разрешить любому из ваших гостей выполнять любые запрещенные действия.

    1. Изменение срока аренды

Вы можете попросить арендодателя изменить дату выплаты арендной платы. В некоторых случаях домовладелец должен согласиться на новую дату платежа. Прочтите, Могу ли я изменить дату истечения срока аренды.

C. Что делать, если арендодатель продаст недвижимость?

Это не означает автоматического прекращения договора аренды или помесячного соглашения. Если арендодатель продает недвижимость и хочет, чтобы вы переехали по этой причине, арендодатель должен направить вам уведомление за 90 дней.

Но домовладельцу может не потребоваться, чтобы вы съехали из-за продажи. В этом случае арендодатель должен сообщить вам имя и адрес нового владельца вручную или , отправив вам уведомление плюс , разместив его на собственности.

Арендодатель должен передать все залоги новому владельцу. Новый владелец должен передать их в доверительное управление в банке или на счет условного депонирования. Новый владелец должен сообщить вам название и адрес нового банка или эскроу-компании.

Д.Может ли арендодатель войти в мою квартиру? - RCW 59.18.150

За исключением экстренных случаев, арендодатель должен направить вам письменное уведомление не менее чем за 2 дня до того, как вы войдете в квартиру для ремонта или осмотра дома. Но если арендодатель хочет показать арендуемую квартиру потенциальному новому арендатору или покупателю, арендодатель должен только направить вам письменное уведомление за 1 день. В уведомлении необходимо указать:

  • предполагаемые даты въезда

  • точное время въезда или период, в течение которого это произойдет, включая самое раннее и самое позднее возможное время (арендодатель должен предложить разумные сроки)

  • номер телефона, по которому вы можете позвонить, чтобы возразить против даты и времени входа или попросить перенести

Вы не можете необоснованно отказать домовладельцу во въезде для ремонта, улучшения или обслуживания квартиры.И ваш домовладелец не может пытаться проникнуть в вашу квартиру для преследования. В случае чрезвычайной ситуации или отказа домовладелец может войти без предупреждения. Прочтите «Мой арендодатель входит в мою съемную квартиру без моего разрешения», чтобы узнать больше.

E. Что делать, если моему устройству требуется ремонт?

Выполните действия, описанные в этом разделе, чтобы запросить ремонт. Читайте Арендаторы: Если нужен ремонт. Вы можете найти образцы писем для использования.

ШАГ 1 - Напишите письмо домовладельцу.

  • Опишите проблему и то, что необходимо исправить.

  • Укажите свое имя, адрес и номер квартиры. Если домовладелец - управляющая компания, укажите имя владельца квартиры, если вы его знаете.

  • Попробуйте доставить письмо вручную или по почте «заказным письмом» с «запрошенной квитанцией о вручении» в почтовом отделении. Так будет проще доказать, что письмо получил домовладелец.

  • Сохраните копию письма себе.

  • Лучший способ попросить о ремонте - написать письмо, но если вместо этого вы отправите электронное письмо, сохраняйте записи о том, что вы отправили, и обо всех ответах, которые вы получили от арендодателя.

ШАГ 2 - Подождите, пока арендодатель устранит проблему.

После того, как вы отдадите письмо домовладельцу, у него будет определенное количество дней, чтобы начать ремонт. Сколько дней зависит от проблемы:

  • Если у вас нет горячей или холодной воды, тепла или электричества или существует проблема, угрожающая жизни, у домовладельца есть 24 часа, чтобы начать ремонт.RCW 59.18.070 (1).

  • Если у вас сломался холодильник, плита, духовка или основная сантехника, у арендодателя есть 72 часа, чтобы начать ремонт. RCW 59.18.070 (2).

  • На все остальные виды ремонта у арендодателя есть 10 дней, чтобы начать ремонт. RCW 59.18.070 (3).

  • Арендодатель может иметь право на дополнительное время, если ремонт откладывается из-за обстоятельств, не зависящих от арендодателя. RCW 59.18.070.

Если арендодатель не приступит к ремонту в установленное время, у вас есть 4 варианта:

Вариант 1.

  • Вы можете выселить , если домовладелец не произведет ремонт в установленные сроки и не исправит ситуацию в разумные сроки. Все, что вам нужно сделать, - это письменно уведомить арендодателя о том, что вы выезжаете, и о причине. RCW 59.18.090 (1).

Арендодатель должен вернуть ваши депозиты.Они также должны вернуть вам сумму, эквивалентную арендной плате за уже внесенные вами дни. Пример : Ваш холодильник сломался. Вы должны письменно уведомить арендодателя. Через 72 часа не исправляют. Вы выезжаете 6 июля. Вы уже оплатили аренду за весь июль. Арендодатель должен вернуть вам сумму, эквивалентную арендной плате за оставшиеся 25 дней июля.

Вариант 2.

Если домовладелец согласен, вы можете обратиться к посреднику. Обычно это дешевле и быстрее, чем в суд.RCW 59.18.090 (2).

Вариант 3.

* Важно : Вы должны быть в курсе арендной платы и коммунальных услуг, чтобы использовать этот метод. RCW 59.18.080.

Чтобы использовать этот метод:

  1. Дайте арендодателю добросовестную оценку ремонта. Вы можете сообщить арендодателю эту оценку одновременно с первоначальным уведомлением о проблеме. RCW 59.18.100 (1). Стоимость ремонта не может превышать арендную плату за 2 месяца.

  2. Если у вашего ремонта есть 10-дневный период ожидания : Перед тем, как заключить договор на ремонт, вы должны подождать все 10 дней после подачи первоначального извещения арендодателю о проблеме, и вы должны подождать 2 дня после того, как вы дадите смету, если это будет позже. Такого правила для 24- и 72-часового ремонта нет. Вы можете заключить договор на этот ремонт, как только дадите арендодателю оценку. RCW 59.18.100 (2).

  3. Предоставьте домовладельцу или человеку, который на него работает (например, управляющему недвижимостью), возможность проверить проделанную работу.

  4. После того, как работа будет сделана, вычтите из арендной платы стоимость следующего месяца.

Могу ли я сделать столько ремонтов, сколько захочу?

. Существуют ограничения на стоимость ремонта, который вы можете сделать, наняв кого-то для этого и вычтем стоимость из вашей арендной платы.

  • Каждый ремонт должен стоить менее 2 месяцев аренды, если вы нанимаете кого-то, или менее 1 месяца, если вы выполняете работу самостоятельно.

  • Вы не можете потратить арендную плату более 2 месяцев на ремонт в течение любого 12-месячного периода, если вы нанимаете кого-то, или арендную плату более 1 месяца, если вы выполняете работу самостоятельно.

RCW 59.18.100 (2).

Примеры:

Ваша ежемесячная арендная плата составляет 750 долларов. Вы наняли человека для ремонта в марте. Это стоило 1500 долларов. Вы можете вычесть 750 долларов из арендной платы за апрель и 750 долларов из арендной платы за май. Вам не придется платить арендную плату за апрель или май.

Ваша арендная плата составляет 750 долларов в месяц. Стоимость ремонта составила 1000 долларов. Вы можете вычесть 750 долларов из арендной платы за апрель и последние 250 долларов из арендной платы за май.

Вариант 4.

* Важно : Вы должны быть в курсе арендных плат и , чтобы использовать этот метод. RCW 59.18.080.

Чтобы использовать этот метод:

  1. Сообщите надлежащим образом и подождите необходимое время, в зависимости от проблемы. См. Выше.

  2. Умело и грамотно устраните проблему самостоятельно.

  3. Предоставьте домовладельцу или агенту (например, управляющему недвижимостью) возможность проверить проделанную вами работу.

  4. Когда вы закончите, вычтите стоимость материалов и собственное рабочее время из арендной платы за следующий месяц.

    • Каждый ремонт, который вы делаете самостоятельно, должен стоить менее 1/2 (половины) месячной арендной платы.RCW 59.18.100 (3).

    • Вы не можете тратить арендную плату более чем за 1 месяц на ремонт, который вы делаете самостоятельно в течение каждых 12 месяцев.

Пример: Ваша ежемесячная арендная плата составляет 800 долларов США. В марте вы сделали 4 отдельных ремонта. Каждая обошлась вам в 200 долларов. Вы можете вычесть 800 долларов из апрельской арендной платы. Вы не будете платить за квартиру в апреле.
Вы должны

* Если вы ремонтируете что-то плохо, домовладелец может привлечь вас к ответственности.

Вы можете поместить арендную плату в Escrow. Это сложно. Прочтите RCW 59.18.115 в своей местной юридической библиотеке и попытайтесь получить юридическую помощь.

F. Мой домовладелец не производил необходимый ремонт. Могу ли я отказаться от оплаты аренды?

Нет! Если вы не платите арендную плату, даже если вашему дому требуется ремонт, домовладелец может возбудить против вас дело о выселении.

G. Незаконные действия арендодателя

Закон запрещает домовладельцу предпринимать определенные действия против вас:

1.Блокираторы - RCW 59.18.290

Даже если вы просрочили арендную плату, арендодатель не может:

Прочтите, что мой арендодатель заблокировал меня: что я могу сделать?

2. Запорные устройства для инженерных сетей - RCW 59.18.300

Арендодатель может отключать коммуникации только на ремонт. Они не могут отключить ваши коммунальные услуги

Также незаконно, чтобы домовладелец намеренно не оплачивал счета за коммунальные услуги, чтобы отключить услугу.Вы можете подать в суд на домовладельца, если он отключит ваши коммунальные услуги. Если вы выиграете, судья может присудить вам до 100 долларов за каждый день, когда у вас не было коммунальных услуг. Прочтите, мой домовладелец отключил мои коммунальные услуги! узнать больше

3. Получение вашего имущества

Хозяин может забрать ваши вещи только в том случае, если вы оставите квартиру. RCW 59.18.310.

* В договоре об аренде говорится, что домовладелец может забрать вашу собственность.

Если арендодатель забирает ваши вещи, сначала обратитесь к арендодателю в письменной форме.Если таким образом вы не вернете свои вещи, обратитесь за юридической помощью.

Вы также можете возбудить дело о мелких претензиях против арендодателя в связи с возвратом ваших вещей. Судья может присудить вам до 500 долларов за каждый день, когда домовладелец хранил вещи, вплоть до 5000 долларов. RCW 59.18.230.

4. Аренда отчужденного имущества

Арендодатели не могут сдавать в аренду имущество, которое незаконно или запрещено занимать из-за нарушений кодекса. RCW 59.18.085 (1). Вы можете подать в суд на арендодателя, если узнаете, что он знал, что арендовал вам недвижимость с серьезными нарушениями кодекса.RCW 59.18.085 (2). Поговорите с юристом.

Если арендная плата осуждается, пока вы там живете, домовладелец должен уведомить вас за 30 дней, а также предоставить вам финансовую помощь для переезда. Прочтите Права арендаторов: Мое место было осуждено, чтобы узнать больше.

5. Ответные действия против вас - RCW 59.18.240

Арендодатель не может принимать ответные меры против вас за отстаивание ваших законных прав или подачу жалобы в орган по обеспечению соблюдения кодекса.

Предполагается, что домовладелец принимает ответные меры, если он совершит одно из следующих действий:

  • увеличить арендную плату

  • сократите количество услуг

  • увеличивайте свои обязательства

  • выселит вас в течение 90 дней после того, как вы заявите о своих правах, после того, как вы заявите о домовладельце в государственный орган, или после проверки или рассмотрения дела государственным органом на основании вашего отчета.RCW 59.18.250.

Эти случаи могут быть непростыми. Если вы считаете, что домовладелец принимает ответные меры против вас незаконно, обратитесь за юридической помощью.

Примеры возможных ответных действий :
Вы сообщили городу о заражении клопами. Город уведомляет арендодателя, что осматривает место. Затем домовладелец сообщает вам, что повышает арендную плату.

Вы должным образом уведомили арендодателя о том, что вы вычитаете расходы на ремонт из арендной платы.Арендодатель получает это уведомление и отключает вашу систему водоснабжения.

Если домовладелец повышает арендную плату или направляет вам уведомление о выселении в течение 90 дней с момента судебного иска, который вы предприняли против него, это может рассматриваться как возмездие и быть незаконным. Если вы думаете, что это происходит, обратитесь за юридической помощью. Вы можете подать в суд на домовладельца за то, что он отомстил вам за то, что вы сообщили о них или за соблюдение ваших прав как арендатора. Возмездие также может быть защитой от иска о выселении.

Часть 4.Выезд

A. Должен ли я сообщить домовладельцу, что я переезжаю?

1. Если у вас есть помесячный договор:

Есть . Вы должны отправить домовладельцу письмо о том, что вы переезжаете. Арендодатель должен получить письмо как минимум за 20 дней до окончания срока аренды. RCW 59.18.200 (1) (а). Срок аренды заканчивается за день до наступления срока аренды. День, когда вы доставите уведомление, не засчитывается из 20 дней.

Пример : Ваша арендная плата должна быть уплачена 1 июля. Вы хотите съехать в июне. Получить письмо арендодателю не позднее 9 июня.

Если вы не предоставите надлежащее уведомление, вы должны заплатить в зависимости от того, что наступит раньше:

или

Арендодатель должен попытаться сдать квартиру повторно, как только узнает, что вы переехали. Если они могут арендовать его менее чем через 30 дней после вашего переезда, вы должны заплатить только за те дни, когда он был пуст. RCW 59.18.310.По истечении следующего месяца вам не нужно ничего платить.

2. При аренде:

Если вы съезжаете по окончании срока аренды, вы, как правило, не обязаны уведомлять арендодателя. Проверьте свой договор аренды, чтобы убедиться.

Если вы остаетесь после окончания срока аренды, а арендодатель принимает арендную плату за следующий месяц, вы становитесь арендатором «помесячно». Все правила для помесячной аренды теперь применяются к вам.

Если вы уезжаете до истечения срока аренды, вы должны заплатить одну из следующих сумм (в зависимости от того, что меньше):

или

  • Обслуживающий персонал в США.S. Вооруженные силы, резервы или национальная гвардия: Если у вас есть договор аренды, вы должны уведомить арендодателя за 7 дней о любых необратимых изменениях места дислокации или порядка развертывания. RCW 59.18.200

B. Возврат депозита

После того, как вы переедете, домовладелец имеет 21 день на то, чтобы вернуть ваш залог. или отправят вам письмо с указанием причин, по которым они оставляют его себе. Если вам трудно вернуть его, воспользуйтесь письмом арендодателю для возврата залога - формы для самостоятельной работы или получите обратно свой залог.Оба находятся на WashingtonLawHelp.org.

Часть 5. Выселения

Арендодатель, который хочет, чтобы вы выселились, должен соблюдать определенные правила. В этом разделе объясняется

  • почему арендодатель может попытаться выселить вас

  • как это должен делать домовладелец

  • что делать, если домовладелец пытается вас выселить

Прочтите «Выселение и ваша защита», чтобы узнать больше.

* Всегда храните все уведомления и документы от домовладельца.


A. Может ли домовладелец попросить меня съехать без причины?

В основном нет. С мая 2021 года новый закон штата гласит, что у домовладельцев должна быть «веская» или юридическая причина для отказа от продления договора аренды, прекращения (расторжения) аренды или выселения арендатора. В новом законе перечислены «веские» причины попросить арендатора покинуть съемную квартиру или выселить арендатора.Прочтите новый закон штата Вашингтон: арендодатель должен указать «вескую» причину для прекращения аренды или отказа от продления аренды (краткая или длительная версия), чтобы узнать больше.

Если вы живете в доме, субсидируемом государством, у вас есть другие права. Прочтите «Выселения из государственного жилья» или «Выселения из жилищного фонда HUD». Вы также можете позвонить в CLEAR по телефону 1-888-201-1014 (211, если вы живете в округе Кинг) или посетить сайт WashingtonLawHelp.org.

B. Когда домовладелец может выселить меня?

1. За неуплату арендной платы.

Если вы задержите арендную плату даже на 1 день, ваш домовладелец может направить вам уведомление о выплате или выселении за 14 дней. Однако в соответствии с законодательством штата арендодатель должен предложить вам разумный план погашения, если арендная плата подлежала оплате с 1 марта 2020 года по 30 декабря 2021 года.

Если вы не согласны с разумным планом оплаты, домовладелец может подать иск о выселении. Если арендодатель не предложил вам план погашения, это может быть оправданием для выселения. Прочтите «Мой арендодатель только что отправил мне уведомление за 14 дней об оплате аренды или выселении», чтобы узнать больше.

2. За неуплату в рассрочку депозита.

Вы можете запросить рассрочку для оплаты расходов на въезд. Однако если вы пропустите платеж в соответствии с письменным планом рассрочки депозита, это будет рассматриваться так, как если бы вы не вносили арендную плату. RCW 59.18.283. Ваш домовладелец может отправить вам уведомление о выплате или выселении за 14 дней. Если вы заплатите свою задолженность по плану платежей в течение 14 дней после получения уведомления, арендодатель должен принять это и не сможет вас выселить.Если вы не заплатите сумму в течение 14 дней и не съедете, домовладелец может подать против вас иск о выселении.

3. За несоблюдение договора аренды.

Если вы существенно нарушите важный срок договора аренды, домовладелец может уведомить вас об этом за 10 дней. RCW 59.12.030 (4). Пример. Вы держите кошку, несмотря на то, что в договоре аренды запрещено домашнее животное. Арендодатель может отправить вам уведомление, которое позволит вам решить проблему (найти новый дом для кошки) или выселить ее в течение 10 дней.

* Вы также можете получить уведомление за 10 дней, если вы существенно нарушите важное требование программы субсидирования жилья.

Если вы решите проблему в течение 10 дней после получения уведомления, домовладелец должен остановить процесс выселения. Если вы не решите проблему в течение 10 дней и не съедете, домовладелец может подать против вас иск о выселении. Если вы получите 4 действительных, надлежащим образом оформленных 10-дневных извещения о соблюдении или освобождении в течение 1 года, арендодатель может выдать вам 60-дневное уведомление о прекращении действия.

4. Прочие виды деятельности.

Нельзя:

  • использовать имущество для деятельности, связанной с наркотиками

  • участвует в деятельности преступных группировок

  • неоднократно или существенно нарушает право соседей или арендодателя на использование и владение своим собственным домом

  • совершить физическое нападение на кого-либо на территории или использовать огнестрельное или другое смертоносное оружие - RCW 59.18 130 (8)

Если вы сделаете что-либо из этого, домовладелец, возможно, должен будет направить вам уведомление за 3 дня до подачи против вас иска о выселении. У вас может не быть времени, чтобы попытаться решить проблему. RCW 59.18.180.

Вы также не можете:

  • повреждение стоимости имущества

  • мешает другим арендаторам пользоваться имуществом

  • создавать или разрешать неудобства или растраты собственности

Если вы сделаете что-либо из этого, домовладелец может уведомить вас о переезде за 3 дня.Если вы не съедете в течение 3 дней после получения уведомления, домовладелец может подать против вас иск о выселении.


5. Другие веские причины, по которым домовладелец может заставить вас переехать

  • Если вы и арендодатель проживаете в одном жилом помещении, на кухне или в ванной комнате, арендодатель должен направить вам уведомление за 20 дней.

  • Если вы сексуально преследуете арендодателя, служащего арендодателя или другого арендатора, и это является нарушением договора аренды, арендодатель может уведомить вас об этом за 20 дней.Арендодатель также может направить вам такое уведомление, если он считает, что вы оскорбляли арендодателя, сотрудника или другого арендатора на основании расы, пола или другого защищенного статуса.

  • Если домовладелец обнаружит, что вы солгали или упустили важную информацию в заявлении на аренду, он может направить вам уведомление за 30 дней.

  • Если вы проживаете в съемном доме, но не на нем, и не подали заявку на аренду после того, как домовладелец попросил вас об этом, домовладелец может направить вам уведомление за 30 дней.

  • Если срок действия вашего договора аренды истекает, и вы не подписываете новый договор аренды, который арендодатель предлагает вам по крайней мере за 30 дней до окончания срока аренды, арендодатель может расторгнуть договор аренды и начать судебный процесс о выселении. Условия нового договора аренды должны быть «разумными». Эта причина не относится к вам, если вы уже арендуете с помесячным соглашением.

  • Если вы должны зарегистрироваться в качестве лица, совершившего сексуальное преступление, но не раскрываете этот факт в своем заявлении или когда это происходит во время аренды, домовладелец может направить вам уведомление за 60 дней.


C. Что делать, если я все еще живу в квартире после того, как истекло время, указанное в уведомлении?

Арендодатель может возбудить против вас дело о выселении. В Вашингтоне мы называем этот процесс действиями по незаконному задержанию. Чтобы начать процесс, домовладелец должен доставить вам повестку и жалобу на незаконное задержание. RCW 59.12.070; RCW 59.18.070 (2).

D. Что делать, если я получу повестку и жалобу на незаконное задержание?

Хозяин пытается вас выселить. Вы должны ответить письменно к сроку, указанному в повестке, иначе вы автоматически проиграете судебное дело о выселении.

  1. Постарайтесь получить юридическую помощь как можно скорее. Прочтите «Выселение и ваша защита».

  2. Затем напишите и доставьте уведомление о явке или ответ . Если дело было подано (имеет номер дела), вы также должны подать в суд свое Уведомление о явке в суд или ответ.У тебя мало времени. Вы должны подать эти документы быстро, даже если у вас нет юридической помощи.

В повестке и жалобе будет указан крайний срок подачи уведомления о явке или ответа. Вы должны получить повестку и жалобу как минимум за 7 дней до крайнего срока подачи письменного уведомления о явке или ответа.

E. Что такое «Извещение о явке»?

Когда вы получаете повестку или жалобу, вы можете ответить уведомлением о явке , чтобы не проиграть иск о выселении автоматически.Например, домовладелец говорит, что вы должны арендовать квартиру, но вы так не думаете. Уведомление о явке сообщает суду, что вы хотите оспорить свое дело на слушании.

Если вы не подадите Уведомление о явке в суд, домовладелец, вероятно, выиграет дело автоматически. Затем вам придется выехать после того, как шериф повесит объявление на вашей двери.

Форма уведомления о явке проста. Это в выселении и вашей защите.

F. Что такое ответ?

Если вы получили извещение о вызове и жалобе, вы также можете (но не обязаны) отправить письменный ответ.Ответ является более подробным, чем Уведомление о явке. В нем вы объясняете свою точку зрения и свою защиту. Но сначала попробуйте поговорить с юристом.

G. Как мне подать Уведомление о явке (и / или ответ)?

Сделайте не менее 2 копий каждого. Вручную доставьте одну копию домовладельцу или его адвокату. Попросите юриста или секретаря арендодателя поставить печать на копии, которую вы храните, и копии, которую вы им даете, с датой и временем. Сохраните свою копию для доказательства того, что вы доставили ее им до крайнего срока, указанного в повестке.Если вы не можете доставить свой письменный ответ лично, вам, возможно, придется отправить ответ по почте или факсу.

Затем, если в повестке и жалобе уже есть номер дела, вы должны подать формы в Высший суд. Отнесите оригиналы в Верховный суд округа, указанного в повестке.

Если в повестке и жалобе нет номера дела, сохраните пока свои оригиналы. Подождите, чтобы получить номер дела по почте или вручную. Затем возьмите оригинал «Уведомления о явке» (и «Ответ», если вы его подаете), который вы заполнили в Высшее здание суда округа, указанного в повестке.

H. Что, если я получу уведомление с повесткой, в котором говорится, что я должен внести арендную плату в канцелярию суда?

Это уведомление больше не действует с мая 2021 года. Вы можете проигнорировать его.

I. Должен ли я обращаться в суд?

Если вам необходимо обратиться в суд, вы должны получить уведомление, которое называется «Приказ об обосновании причин». Сходите в здание суда в указанный день, чтобы обжаловать свое дело. Прочтите «Выселение и ваша защита» и «Подготовка к слушанию или суду».

J. Получу ли я адвоката по моему делу о выселении?

Может быть. Новый закон гласит, что квартиросъемщики с низким доходом должны иметь бесплатного адвоката по делам о выселении («Право на адвоката»). Несмотря на то, что закон гласит, адвокатов пока нет. Правительство штата должно выделять деньги организациям для найма юристов. Правительство все еще передает эти деньги различным некоммерческим организациям штата. Затем организации должны нанять новых юристов для арендаторов.

Для того, чтобы все арендаторы имели доступ к адвокату, может потребоваться от нескольких месяцев до года.Это будет не сразу. Однако вам все равно следует обратиться в местную организацию по оказанию юридической помощи, чтобы узнать, есть ли для вас адвокат.

K. Что такое «реституционный приказ»?

Если вы проиграете судебное дело о выселении, шериф может повесить на вашей двери приказ о реституции или доставить его вам вручную. Шериф может вернуться (как минимум через 3 дня), чтобы физически выселить вас. После того, как шериф повесит объявление на вашу дверь, постарайтесь как можно скорее получить юридическую помощь.На данный момент очень сложно остановить выселение . Прочтите «Выселение и ваша защита», чтобы узнать больше о возможных вариантах, если вы проиграли дело о выселении.

L. Может ли арендодатель физически заставить меня покинуть собственность?

Это может сделать только шериф. Арендодатель должен обратиться в суд, чтобы судья подписал решение о выселении и привлек к этому шерифа.

Часть 6. Оставление

A. «Бросил» ли я свое жилище?

Закон штата Вашингтон гласит, что вы покинули место, которое снимали. только , если оба эти утверждения верны:

и

RCW 59.18,310.

Если вы покинули квартиру, домовладелец может войти в нее, чтобы забрать ваши оставленные вещи. Арендодатель должен:

RCW 59.18.310

Арендодатель, у которого нет вашего нового адреса, должен отправить это уведомление по адресу аренды, чтобы почтовое отделение могло его переслать.

B. Как долго домовладелец должен ждать, прежде чем продать мои вещи?

Если ваши вещи стоят более 250 долларов, они должны подождать 30 дней после отправки вам уведомления.Затем они могут продать все, включая семейные фотографии, сувениры и личные документы.

Если ваши вещи стоят 250 долларов или меньше , они должны подождать только 7 дней после отправки вам уведомления. Затем они могут продать все , кроме семейных фотографий , сувениров и личных бумаг.

RCW 59.18.310.

C. Я отказался от аренды. Что происходит с моими депозитами?

Арендодатель должен отправить вам залог или с письмом, в котором объясняется, почему они хранят его в течение 21 дня после того, как вы узнали, что вы покинули собственность.RCW 59.18.280.

Ваши права в сфере труда | AFL-CIO

Работа часто заканчивается без причины. Миллионы людей остались без работы из-за рецессии, а уровень безработицы остается высоким. Рабочие по всей стране вынужденно оказываются разлученными со своей работой. В некоторых случаях у вас есть право оспорить это прекращение, и у вас есть некоторые права после прекращения, которые могут включать получение вашей последней зарплаты.

В Соединенных Штатах большая часть трудоустройства осуществляется по желанию, то есть работодатель или работник могут прекратить трудовые отношения (увольнением или увольнением) в любое время, по любой причине и без предварительного уведомления.Однако сотрудники не могут быть уволены по дискриминационным причинам.

Некоторые рабочие, однако, имеют дополнительную защиту от увольнения и могут быть уволены только по уважительной причине.

1) На работников в профсоюзе распространяется коллективный договор, который представляет собой имеющий юридическую силу письменный договор между руководством и профсоюзом, в котором излагаются условия найма. Обычно он действует в течение определенного периода времени.

2) Другие работники, например, некоторые специалисты, имеют письменные трудовые договоры, в которых указывается продолжительность работы и причины, по которым работник может быть уволен.

3) Некоторые государственные служащие подпадают под действие законов о государственной службе, которые запрещают работодателям увольнять работника без уважительной причины.

Средство правовой защиты федеральных служащих в случае увольнения в соответствии с Советом по защите заслуг или коллективным договором:

Федеральные служащие, подпадающие под действие коллективного договора, имеют защиту от увольнения без уважительной причины. Сотрудники, уволенные федеральным правительством, могут подавать жалобу в арбитраж в соответствии с коллективным договором или добиваться рассмотрения своей апелляции в MSPB.

Федеральный закон запрещает федеральным правительством дискриминацию любого сотрудника или претендента на работу по признаку расы, цвета кожи, пола, религии, национального происхождения, возраста, инвалидности, семейного положения или политической принадлежности. Кроме того, федеральное правительство не имеет права принимать неблагоприятные меры против любого сотрудника или претендента на трудоустройство из-за того, что сотрудник раскрывает то, что он обоснованно считает нарушением закона (т.е., защита информаторов). Сотрудники или претенденты на трудоустройство, которые считают, что федеральное правительство действовало незаконно в любом из вышеперечисленных, могут зарегистрировать свою жалобу в Управлении специального советника, который расследует дело и, возможно, попросит MSPB предпринять соответствующие корректирующие действия.

Для получения дополнительной информации о правах федеральных служащих на увольнение посетите Совет по защите служебных заслуг и сайт Управления кадровыми отношениями с сотрудниками.

Средства правовой защиты частных сотрудников в случае увольнения, если они подпадают под действие коллективного договора

Сотрудники, являющиеся членами профсоюза и защищенные коллективным договором, обычно могут быть уволены только по уважительной причине.Обычно сотрудники, считающие, что они были уволены в нарушение их коллективного договора, подают жалобу и проходят процедуру арбитража, если такая процедура предусмотрена коллективным договором. Если работодатель и профсоюз не могут разрешить жалобу, она передается нейтральному арбитру, являющемуся третьей стороной. Перед арбитражем стороны будут иметь возможность получить друг от друга соответствующие доказательства. Во время слушания сторонам будет разрешено представить доказательства и свидетельские показания, а также допросить свидетелей противной стороны.Арбитражное разбирательство включает многие из тех же элементов, что и судебное разбирательство или административное слушание. Как правило, решения арбитража являются обязательными для всех сторон. Однако в ограниченном числе обстоятельств, таких как процессуальная несправедливость, мошенничество, коррупция или пристрастие, суд отменяет решение арбитра.

Средства правовой защиты от увольнения частных сотрудников, на которых не распространяется коллективный договор

Частные сотрудники, не являющиеся членами профсоюзов и не защищенные коллективным договором, принимаются на работу по собственному желанию, что означает, что работодатель может уволить сотрудника в любое время и по любой причине.

Исключения из этого правила почти всегда включают увольнение по дискриминационной причине, такой как раса, пол, национальное происхождение или религия в нарушение Раздела VII, возраст в нарушение Закона о дискриминации по возрасту при трудоустройстве, инвалидность в нарушение Закона об американцах с ограниченными возможностями. или осуществление права в соответствии с Законом о национальных трудовых отношениях.

Оказание помощи, создание профсоюза или вступление в него и участие в защищенной согласованной деятельности, когда два или более сотрудника совместно принимают меры в отношении своих условий найма, защищены в соответствии с NLRA, и сотрудники, как правило, не могут быть уволены за использование этих прав.

Хотя сотрудники обычно могут требовать соблюдения своих прав по Разделу VII, ADA и ADEA в суде, сотрудник должен подать в Национальный совет по трудовым отношениям обвинение в несправедливой трудовой практике, чтобы обеспечить соблюдение прав, гарантированных NLRA.

Для подачи иска о недобросовестной трудовой деятельности:

  1. Свяжитесь с ближайшим региональным офисом NLRB и попросите поговорить с сотрудником по информации.
  2. Не забудьте подать заявление о предъявлении обвинения в течение шести месяцев с момента происшествия.

Местное отделение NLRB расследует обвинение и, возможно, подаст жалобу, после чего будет проведено слушание перед судьей по административным делам для определения истинности обвинений.

Для получения дополнительной информации о правах Раздела VII, ADA и ADEA посетите веб-сайт Министерства труда.

Права, защищенные NLRA, можно найти на веб-сайте NLRB.

Средства правовой защиты государственных служащих в случае незаконного увольнения:

В отдельных штатах действуют собственные законы о рабочих местах и ​​средства защиты государственных служащих. Государственные служащие, которые считают, что они были уволены незаконно, должны проконсультироваться на веб-сайте своего штата для получения дополнительной информации о своих правах и процедурах обеспечения их прав.На некоторых госслужащих также распространяется действие коллективного договора.

Если вас уволили, а не уволили, у вас все еще есть определенные меры защиты. Закон об уведомлении о корректировке и переподготовке работников применяется к работникам частного сектора со 100 или более работниками и требует, чтобы покрытые работодатели уведомляли работников за 60 дней о массовых увольнениях и закрытии предприятий. Департамент труда подготовил для сотрудников ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ. Щелкните здесь, чтобы прочитать.

Проверить

Порядок и политика увольнения сотрудников

Независимо от того, связаны ли ваши причины увольнения сотрудника с производительностью работы, из-за экономического увольнения или по другой причине, соблюдение надлежащих процедур увольнения помогает избежать юридических проблем.Не увольняйте кого-либо на месте и используйте соглашения о расторжении и освобождении от ответственности, чтобы ограничить вашу ответственность.

Какими бы ни были ваши причины увольнения сотрудника, мудрый работодатель всегда будет соблюдать надлежащие процедуры увольнения. Несмотря на преобладание законов о найме по собственному желанию, в действительности ваше право на увольнение становится все более и более ограниченным из-за огромного роста числа федеральных законов и законов штата, благоприятствующих наемным работникам. Более того, в наши дни работники, которые считают, что их несправедливо уволили или вынудили уволиться, по всей видимости, подают множество исков, связанных с трудоустройством.

Лучший способ «выиграть» судебный процесс - это вообще избежать его. Помня некоторые базовые правила управления и межличностного общения, вы можете значительно облегчить гнев уволенного сотрудника - сотрудника, который в противном случае мог бы выразить свой гнев в зале суда. Многие из этих правил также полезны для обоснования вашей защиты - у вас была веская причина для увольнения вашего сотрудника - если выясняется, что работник все-таки подал на вас в суд. Защитите себя, заложив основу перед увольнением рабочего и действуя в худшем случае - уволите кого-нибудь на месте.

Что делать перед увольнением за проступки или плохую работу

Есть ряд шагов, которые вы должны предпринять, прежде чем уволить кого-либо за неподчинение, нарушение рабочего правила или любой другой вид проступка, или просто за плохое выполнение работы. Эти шаги включают в себя документирование проблемы, использование справедливых правил и процедур и тщательное расследование инцидента «последней капли».

Прежде всего, пару слов о том, что делать , а не : мы рекомендуем вам взять на себя личное обязательство никогда не увольнять сотрудников на месте.

Почему? Действия из гнева или разочарования - хороший способ попасть в горячую воду с юридической точки зрения. Сотрудники, уволенные таким образом, с большей вероятностью подадут на вас в суд или создадут другие проблемы для вас и вашего бизнеса. Если рабочий делает что-то настолько ужасное, что вы должны принять немедленные меры, сообщите ему, что он или она временно отстранены, пока вы исследуете (или успокоитесь).

Самый безопасный способ уволить кого-либо с юридической точки зрения - это убедиться, что у вас есть веская, недискриминационная деловая причина для действий и что у вас есть достаточно документов, подтверждающих это.Ваша документация должна быть создана в ходе обычной деятельности, с до , когда вы уволите человека (за исключением, конечно, записи о фактическом обсуждении увольнения).

Предупреждение

Не попадайтесь на попытки восстановить документацию (например, предупреждения или обзоры плохой производительности) постфактум, когда вы должны были создавать их все время. Кроме того, процесс документирования не должен использоваться для «создания дела» против одного работника, когда другие работники в аналогичных ситуациях не документировали свои действия.Выборочная документация может быть доказательством того, что человек стал жертвой дискриминации.

Важно помнить, что работники (и суды) с большей вероятностью сочтут увольнение «справедливым», если ваши сотрудники были хорошо осведомлены о том, какого поведения и работы вы от них ожидаете. Также важно, чтобы работники получали регулярные отзывы об эффективности своей работы и получали предупреждения, когда вы обнаруживаете, что они не оправдывают ожиданий.

По этой причине ваша способность «стрелять правильно» зависит от основы, которую вы закладываете, начиная с первого дня, когда вы нанимаете кого-то.Вам необходимо:

  • Установить правила и политику справедливого труда. Ваши сотрудники должны знать, чего вы от них ожидаете с точки зрения правил на рабочем месте. Многие компании создают справочник компании (или нанимают писателя-фрилансера, который сделает это за них), который содержит свои ключевые правила, и раздают копию каждому новому сотруднику. Если вы нанимаете всего несколько сотрудников, вам не нужно создавать целое руководство, но вы должны подумать о том, какие разумные правила требуются для вашего бизнеса.
  • Честное соблюдение ваших правил, при необходимости применяя прогрессивные дисциплинарные меры. У вас может быть самый разумный набор правил из когда-либо написанных, но если вы не соблюдаете свои правила, они бесполезны. По закону вы должны применять свои правила одинаково ко всем своим сотрудникам, , если вы надеетесь на них полагаться.
  • Создайте систему обратной связи по производительности, чтобы люди знали, как у них дела. Дисциплина не очень эффективна для сотрудника, который не нарушает никаких правил, но некомпетентен или не выполняет работу на приемлемом уровне.Регулярно проверяя производительность, вы можете поднять работника до должного уровня или, по крайней мере, задокументировать свои попытки сделать это.
  • Тщательно расследуйте инцидент "последней капли". Прежде чем уволить кого-либо за проступок, вам следует как можно тщательнее расследовать это дело. Во многих случаях расследование можно провести всего за несколько часов, поэтому не игнорируйте этот важный шаг. Иногда после расследования вы можете решить все же не увольнять сотрудника.

Снизить ущерб Если вы уволите кого-то на месте

Если вы проигнорируете все советы экспертов и резко уволите кого-то, возможно, из-за того, что вы поссорились или поймали работника на краже или повреждении собственности, что вам следует делать? Ответ зависит от предыдущего опыта работы сотрудника в вашей компании.

Если у вас есть документация, обосновывающая ваши действия. Вы можете начать с просмотра файла рабочего, чтобы увидеть, достаточно ли у вас документации (о предыдущих нарушениях правил или проверках плохой производительности), чтобы оправдать ваши действия. Если вы это сделаете, вы можете вздохнуть с облегчением, потому что у вас будет готовая защита на случай, если рабочий решит подать на вас в суд.

Что делать, если документации, оправдывающей ваши действия, мало или нет. Если у вас мало или совсем нет документации о каких-либо предыдущих проблемах с работником, самым безопасным способом действий было бы позвонить ему или ей, сказать, что вы действовали слишком быстро, и предложить восстановить работника на работе.Если он или она отказывается, вы только что превратили увольнение в добровольное увольнение, поэтому ваша возможная ответственность резко снизилась. Если рабочий соглашается вернуться, вы, естественно, будете внимательно следить за ним. Надеюсь, ситуация улучшится; в противном случае обязательно задокументируйте любые проблемы, прежде чем повторять поспешное поведение.

Если вы не хотите забирать рабочего, возможно, потому что его или ее поведение было настолько ужасным, что само по себе оправдало бы увольнение, или потому что вы чувствуете, что ваша способность к совместной работе была нарушена, вам следует сначала собрать и сохранить все имеющиеся доказательства, подтверждающие вашу версию случившегося.

Затем, после просмотра доказательств, у вас есть выбор. Вы можете сидеть сложа руки и надеяться, что все кончится, или вы можете попытаться договориться со своим бывшим сотрудником: вы можете согласиться предоставить работнику выходное пособие в обмен на подписанную форму разрешения, которая отказывает в его или ее право подать на вас в суд.

Как справиться с экономическими увольнениями

Когда экономические причины требуют от вас увольнения сотрудника на время или навсегда, у вас автоматически появляется веская деловая причина для увольнения.Мало кто из судов поставит под сомнение ваше решение по этому поводу. Но если вы решите уволить некоторых, но не всех своих сотрудников, вы должны быть уверены, что ваш процесс отбора не дискриминирует по признаку возраста, пола или расы и не нарушает какую-либо другую государственную политику.

Кто останется, а кто уйдет? В большинстве малых предприятий, если возникает необходимость уволить кого-либо, решение будет основано на желании сохранить бизнес. Очевидно, что те, чья работа наиболее важна для бизнеса, будут сохранены, а те, чья работа менее важна (или чьи задачи могут быть переданы оставшемуся работнику или владельцу), будут уволены.В некоторых случаях сотрудники, являющиеся членами семьи или близкими друзьями владельца, будут оставлены, а «посторонние» будут отпущены. Ни одна из этих двух стратегий вряд ли вызовет у вас какие-либо проблемы с законом при условии, что ваш бизнес достаточно мал, чтобы не подпадать под действие основных законов о гражданских правах.

Стаж или заслуги? Увольнение сотрудников в порядке старшинства (то есть сохранение людей с наибольшим стажем работы), скорее всего, будет расценено вашими сотрудниками как справедливое.Так же проще всего защищаться в суде. Как правило, если вы используете этот метод, вам не нужно будет предоставлять никаких других доказательств того, почему определенные работники были выбраны для увольнения.

Однако, имея возможность выбора, большинство работодателей предпочли бы оставить своих лучших работников и уволить менее продуктивных, независимо от стажа работы. Если вы проводили регулярные проверки эффективности, вы можете исключить должности тех сотрудников, работа которых была задокументирована как неудовлетворительная. При отсутствии документации вы не можете исключить должность этого человека по чисто служебным причинам, не неся при этом возможной ответственности.

Кроме того, если вы выбираете между двумя или более одинаково квалифицированными кандидатами на увольнение, вы должны быть готовы показать, что «сокращенные» сотрудники максимально отражают демографический состав (раса, пол и возраст) вашей рабочей силы.

Ситуации, подходящие для релизов и соглашений о выходе

Каждый раз, когда вы увлекаетесь увольнением или увольнением работника, есть вероятность, что уволенный работник подаст против вас судебный иск. Чтобы избежать этой угрозы, вы можете договориться с сотрудником о расторжении трудового договора.В рамках соглашения работник подпишет освобождение, в котором будет указано, что он или она отказывается от некоторых или всех прав на подачу иска против вас.

Хотя разрешения сотрудников имеют много применений, они чаще всего используются, когда у вас нет надлежащей документации для увольнения, но вы хотите прервать трудовые отношения и избежать возможности судебного процесса. Их также можно использовать, чтобы предложить работнику досрочный выход на пенсию или когда вы хотите досрочно расторгнуть трудовой договор путем «выкупа» работника.

Для вступления в силу релиз должен быть:

  • письменно
  • за подписью сотрудника, который отказывается от права на подачу иска
  • сознательный и добровольный отказ
  • , при условии адекватного рассмотрения (это означает, что вы должны дать сотруднику что-то ценное взамен, то, что он или она не получит, не подписав разрешение.)

Убедитесь, что релиз легко читается (это означает, что шрифт должен быть достаточно крупным, а используемый язык понятен сотруднику). В сообщении следует особо указать трудовое законодательство, связанное с отказом от прав. Ваша цель - убедиться, что сотрудник не может утверждать, что он или она не знали, о чем говорится в документе. Ни при каких обстоятельствах вы не должны обманывать сотрудника или делать вид, будто у него нет выбора подписать его.

Наконечник

Вот несколько советов, которые увеличивают шансы на то, что ваше освобождение будет "железным", если будет оспорено в суде:

  • Дайте сотруднику время подумать о его подписании.Чем больше времени у сотрудника, тем больше вероятность, что суд не поверит, что сотрудника заставили подписать освобождение.
  • Поощряйте сотрудника просмотреть документ с поверенным по своему выбору перед его подписанием.
  • Позвольте сотруднику в течение нескольких дней передумать после подписания разрешения.
  • Позвольте сотруднику обсудить условия освобождения (например, разрешите ему или ей заменить те, которые вы предложили, другими льготами).Таким образом, суд с большей вероятностью поверит, что документ подписан добровольно.

Как и все контракты, для того, чтобы быть действительным, отказ должен сопровождаться «адекватным рассмотрением». Это означает, что вы должны дать работнику что-то ценное в обмен на отказ, сверх того, что вы обязаны делать по закону. Если вы всегда выплачивали выходное пособие уволенным работникам, вы должны дать этому сотруднику что-то на больше, чем ваше обычное выходное пособие, в обмен на отказ.

Суды, как правило, хотят, чтобы некоторые доллары переходили из рук в руки, поэтому вы можете рассмотреть возможность предложения единовременной выплаты в размере как минимум двухнедельного заработка. Однако вы также можете предложить такие условия, как соглашение не оспаривать выплата пособия по безработице или соглашение о том, что вы предоставите удовлетворительную рекомендацию о работе, если этого потребуют любые потенциальные работодатели. Эти вещи практически не снимают с вашего банковского счета, но могут быть ценными для работника.

Инструменты для использования

Наш Business Toolkit содержит шаблон разрешения на увольнение, который вы можете адаптировать к своей ситуации.

Закон об освобождении несовершеннолетних от дискриминации по возрасту

Если к вам применяется федеральный Закон о дискриминации по возрасту в сфере занятости (как правило, если у вас 20 или более сотрудников в течение 20 или более недель в году) и если работнику более 40 лет, применяются особые правила. Эти правила разработаны, чтобы гарантировать, что релиз был подписан «сознательно и добровольно».

  • Отказ должен быть написан на языке, понятном среднему работнику, к которому он применяется.
  • В отказе от претензий должны быть конкретно указаны права и требования в соответствии с Законом о дискриминации по возрасту в сфере занятости.
  • Отказ не может отказываться от прав или требований, которые могут возникнуть после даты его подписания.
  • Отказ должен быть получен в обмен на ценное вознаграждение в дополнение к тому, на что лицо уже имеет право получить.
  • Человеку необходимо письменно посоветовать проконсультироваться с адвокатом перед подписанием отказа.
  • Как правило, физическому лицу должно быть предоставлено не менее 21 дня для рассмотрения соглашения, но если отказ запрашивается в связи со стимулом к ​​увольнению или другой программой увольнения, предлагаемой группе сотрудников, каждому работнику должно быть предоставлено не менее 45 дней. рассмотреть договор.
  • Физическому лицу должно быть дано не менее семи дней после подписания отказа, чтобы изменить свое мнение и отозвать его, и отказ может не вступить в силу до истечения семидневного периода.

Досрочный выход на пенсию или льготы при увольнении. Есть несколько других требований, если отказ запрашивается в рамках любого стимула к увольнению или другой программы увольнения, предлагаемой определенной группе сотрудников. Если вы предлагаете такую ​​программу группе сотрудников, необходимо письменно проинформировать их о:

  • , на кого распространяется программа
  • каковы квалификационные требования
  • какие сроки по программе
  • каковы должности и возраст всех лиц, имеющих право или отобранных для участия в программе
  • каков возраст всех лиц в одной и той же классификации должностей, не отобранных для участия в программе

Landload and Tentant - South Dakota Consumer Protection

Арендодатель / арендатор

Печать PDF

Споры между арендодателем и арендатором - частое явление в процессе аренды.Роль генерального прокурора в спорах между арендодателем и арендатором ограничена. Мы не уполномочены законом предоставлять юридические консультации или частные юридические услуги отдельным гражданам. Однако мы можем предложить вам общую информацию, чтобы объяснить ваши права в отношении отношений арендодателя и арендатора, которые могут вам помочь.

Права и обязанности домовладельцев и арендаторов в Южной Дакоте изложены в федеральном законодательстве, статутах штатов, местных постановлениях, кодексах безопасности и жилищных кодексах, общем праве, договорном праве и ряде судебных решений.Эти обязанности могут варьироваться от места к месту по всему штату. Арендаторы федерального жилья и других форм субсидируемого жилья могут иметь дополнительные права в соответствии с федеральным законом, не упомянутые в данном резюме. Эти арендаторы должны проверить свои договоры аренды для получения дополнительной информации о федеральных законах или предписаниях.

Местный строительный инспектор или государственный или местный отдел здравоохранения - это органы, к которым следует обращаться, если ваша жалоба касается здоровья или безопасности арендатора (-ов). Название, адрес и номер телефона этих организаций можно найти в местной телефонной книге при правительстве города, округа или штата.

Если вы считаете, что ваша жалоба заслуживает судебного разбирательства, мы рекомендуем вам проконсультироваться с частным адвокатом относительно существа вашего дела. У вас также есть возможность обратиться в суд мелких тяжб. Дополнительную информацию об этой процедуре можно получить в канцелярии суда в здании окружного суда.

Осмотрите квартиру

Потенциальным арендаторам должно быть разрешено увидеть арендуемую квартиру, прежде чем они положат какие-либо деньги. Арендаторам также должно быть разрешено проверять бытовую технику, электрическую систему, сантехнику, отопление и освещение, а также замки и окна.Потенциальные арендаторы могут, если они захотят, составить список любых проблем, которые они обнаруживают, и могут потребовать, чтобы арендодатель подписал список, прежде чем потенциальные арендаторы подпишут договор аренды. Это поможет в определении оспариваемых убытков арендатором во время проверки выезда.

Арендодатели не обязаны соглашаться с такими списками, поскольку они не являются «правами», имеющими юридическую силу в суде. Наличие списка отвечает интересам обеих сторон, поскольку защищает всех в случае разногласий по поводу того, кто несет ответственность за ремонт.

Договоры аренды

Договор аренды - это юридически обязывающий договор между арендатором и арендодателем о правах и обязанностях обеих сторон. Арендаторы связаны либо письменными договорами аренды, либо устными соглашениями об аренде, хотя лучше всего иметь свое согласие в письменной форме. Письменный договор аренды может быть на любой срок. Это может быть неделю, месяц, год или дольше. Аренда обычно включает период аренды, сумму ежемесячного платежа, срок оплаты аренды, плату за просрочку платежа, требование о залоге и условия его возврата.Он также может включать в себя обязанности по ремонту, ответственность за коммунальные услуги, политику в отношении домашних животных, уход за двором, уборку снега и другие условия, которые домовладелец или арендатор может пожелать включить.

Когда договор аренды подписывается обеими сторонами, он становится юридически обязывающим договором. Если какая-либо сторона не выполняет условия аренды, лицо, которое не выполняет свои обязательства, может быть привлечено к ответственности.

Перед подписанием договора аренды примите во внимание следующие предложения:

  • Прочтите весь договор и задайте вопросы или получите юридическое заключение о неясных положениях.
  • Не въезжайте и не платите арендную плату до подписания договора аренды. Просите об изменениях. Если арендаторам не нравятся определенные положения договора аренды, они имеют право попросить арендодателя внести в договор изменения в письменной форме. Однако, если арендодатель отказывается, что он имеет право сделать, арендатор должен решить, подписывать ли договор аренды. В случае внесения изменений и арендатор, и домовладелец должны инициализировать изменения.
  • Не полагайтесь на словесные утверждения. Все обещания и соглашения должны быть в письменной форме для вашей защиты.
  • Перед подписанием убедитесь, что все пропуски заполнены или пройдены, если они не подходят и дата верна.
  • В договор аренды можно вносить изменения, если они согласованы как арендодателем, так и арендатором.
  • Удалите согласованное изменение, проведя через него черту, или добавьте желаемый пункт на копии домовладельца и арендатора, а также начальную дату и дату каждого изменения на обеих копиях. Если в аренде недостаточно места, вам нужно будет добавить еще одну страницу под названием «Дополнение к аренде».«Напишите любые дополнения к договору аренды, которые согласованы, и каждая сторона должна подписать и поставить дату в Дополнении. Убедитесь, что обе стороны получили полные подписанные копии любого пересмотренного договора и Дополнения.
  • Помните, что для расторжения договора аренды вам необходимо письменное соглашение.

Устное соглашение - это устные отношения между арендодателем и арендатором (арендаторами). Тот факт, что соглашение не подписано на бумаге, не делает договор аренды менее обязывающим. Тем не менее, устные договоренности иногда могут вызывать недопонимание, в результате чего одно слово выступает против другого.Максимальный срок устного договора аренды составляет один год.

При отсутствии аренды срок аренды определяется периодом времени, за который выплачивается арендная плата. Если арендная плата выплачивается ежемесячно, аренда осуществляется помесячно. Затем арендатор или домовладелец должны уведомить другую сторону за месяц до выхода или прекращения договора аренды. В то время как арендодателю разрешается повышать арендную плату или изменять другие условия договора после уведомления за тридцать (30) дней, арендатор может расторгнуть договор аренды в первый день следующего месяца, уведомив арендодателя в течение 15 (пятнадцати) дней. о получении уведомления арендодателя об изменении.Независимо от того, существует ли письменное соглашение или нет, домовладелец и арендатор подчиняются законам штата Южная Дакота и не могут указывать что-либо противоречащее законам в договоре аренды или аренды. Есть ряд статей, которые очень нежелательны и часто незаконны, в том числе:

  • Пункты, в которых говорится, что арендодатель никогда не несет ответственности за ущерб или телесные повреждения арендатору или его гостям;
  • Пункты, в которых сторона заранее признает ответственность за любую плату за ущерб;
  • Пункты, позволяющие арендодателю не брать на себя ответственность за любой ремонт;
  • Пункты, разрешающие домовладельцу входить в квартиру в любое время и без предварительного уведомления;
  • Пункты, которые дают домовладельцу право выселить вас без надлежащего уведомления;
  • Пункты, разрешающие домовладельцу забирать ваше имущество, если вы не платите арендную плату;
  • Любой пункт, по которому вы соглашаетесь отказаться от любых прав, которые у вас есть в соответствии с законодательством штата Южная Дакота или федеральным законодательством;
  • Пункты, которые отличаются от возврата залога или предоставления письменного заявления с указанием конкретных причин не возврата его в течение двух недель после расторжения договора арендатором.

Предварительная арендная плата

Арендодатель имеет право по своему усмотрению взимать различные залоги, а также некоторую арендную плату заранее. Эти авансовые платежи обычно различаются по сумме. Вы должны быть осторожны при внесении депозита, если не было принято окончательное решение о заселении квартиры. Арендатор, который вносит залог, но затем решает не занимать квартиру, может не иметь права на возмещение.

Регистрационный взнос

Некоторые домовладельцы требуют от потенциальных арендаторов уплаты регистрационного сбора.При необходимости плата используется для покрытия стоимости проверки рекомендаций арендатора. Потенциальные арендаторы должны спросить, требуется ли сбор за подачу заявления, и если да, то его размер. Это следует учитывать при выборе места для аренды. Арендаторам также следует узнать, подлежат ли возмещению сборы за подачу заявления, и запросить квитанцию ​​об оплате.

Залог

Залог или залог - наиболее распространенное требование домовладельцев. Многие домовладельцы требуют от арендатора залог или страховой залог в начале срока аренды.Это деньги, выплачиваемые арендатором и удерживаемые арендодателем для оплаты любого ущерба, выходящего за рамки обычного износа, который арендатор или его / ее гости могут нанести арендуемой квартире, любой неоплаченной арендной платы или любых денег, которые арендатор должен арендодателю в соответствии с какое-то согласие. Перед внесением залога арендатор должен осмотреть помещение и подготовить справку о его состоянии во время предварительной прогулки с арендодателем. Заявление должно быть составлено и подписано как арендодателем, так и арендатором о таких вещах, как поврежденные участки или предметы, изношенные коврики, пятна на ковровом покрытии, сломанные приспособления, дыры в стенах, ширмы и т. Д.

Термин «обычный износ» расплывчат, и это поможет защитить обе стороны от недоразумений в дальнейшем о том, какой ущерб нанес арендатор. Арендодатель не имеет права требовать залог, превышающий арендную плату за один месяц, за исключением случаев, когда существуют «особые условия», которые «представляют опасность для содержания помещения». В качестве примера можно привести дополнительный залог за домашнее животное или автоматический вычет за чистку ковров.

Когда арендатор выезжает, домовладелец должен либо вернуть залог, либо предоставить письменное заявление с указанием конкретной причины отказа вернуть его.Это заявление должно быть предоставлено в течение двух недель после прекращения аренды и получения арендодателем его почтового адреса или инструкции по доставке. Арендодатель может удержать из депозита только те суммы, которые необходимы либо для устранения невыполнения обязательств по уплате арендной платы, либо для восстановления помещения до его состояния в начале аренды (за исключением обычного «износа»). Если арендодатель удерживает залог, арендатор может также потребовать подробный счет удержанного залога.Это должно быть предоставлено в течение сорока пяти (45) дней после прекращения аренды. Если арендодатель не соблюдает данные правила возврата залога, он теряет все права на залог. Любое недобросовестное или злонамеренное удержание депозита домовладельцем жилого помещения также может привести к штрафному ущербу, не превышающему двести долларов.

Права и обязанности арендатора

Если вы снимаете или сдаете в аренду дом, квартиру, мобильный дом или складское помещение, вы являетесь арендатором.Арендатор должен вовремя вносить арендную плату. Несвоевременная оплата или невыплата арендной платы - наиболее частая причина выселения. Арендатор должен устранить все повреждения помещения, вызванные его или ее обычной небрежностью или небрежностью его семьи, гостей или домашних животных (за исключением обычного износа). Арендаторы должны проявлять обычную заботу о сохранении помещения в хорошем и безопасном состоянии и несут ответственность за действия своей семьи, гостей и домашних животных в помещении или на территории.

Тихое наслаждение

Арендатор имеет право владеть и «спокойно пользоваться» собственностью, которую он или она арендует, то есть быть свободным от необоснованного вмешательства со стороны арендодателя или других лиц.Арендодатель имеет право провести разумную проверку, но только с предварительным уведомлением арендатора за 24 часа и в разумные сроки. Только в случае чрезвычайной ситуации домовладелец может на законных основаниях проникнуть в вашу квартиру без вашего уведомления. Если вы и ваш арендодатель не можете договориться о времени, когда они могут приехать, вам, возможно, придется оставить свой ключ другу или родственнику или позволить домовладельцу произвести ремонт, когда вас не будет. Если ваш график вынуждает арендодателя платить больше за ремонт (например, платить водопроводчику по выходным, который мог приехать в рабочее время), эти расходы могут быть переложены на арендатора.Кроме того, если арендодатель продает вашу арендуемую квартиру, агенты по недвижимости подчиняются тем же правилам в отношении въезда в вашу собственность, что и ваш арендодатель. Если арендатор по-прежнему отказывает арендодателю в разумном въезде, арендодатель может получить постановление суда, разрешающее въезд или выселение арендатора и возмещение реальных денежных убытков.

Пригодность: право на ремонт

Арендодатель должен содержать арендуемое помещение в разумном состоянии и пригодном для проживания людей (за исключением ущерба, причиненного арендатором).Это включает в себя поддержание всех электрических, водопроводных и отопительных систем в хорошем и безопасном рабочем состоянии. Эта гарантия пригодности для проживания не может быть отменена или изменена сторонами договора аренды. Однако стороны могут договориться о возложении на арендатора ответственности за определенный ремонт вместо арендной платы. Когда домовладелец не может отремонтировать жилище арендатора, арендатор может прибегнуть к любому из двух средств правовой защиты. Первый - освободить помещение, и в этом случае арендатор будет освобожден от всех дальнейших обязательств по договору аренды.Во-вторых, арендатор должен самостоятельно произвести ремонт, и в этом случае арендатор может вычесть расходы на ремонт из арендной платы. Эти меры необходимо строго соблюдать. Арендатор может пожелать поговорить с частным поверенным или в офисе юридической помощи, прежде чем продолжить. Прежде чем арендатор сможет принять любую из этих мер, он или она должны уведомить арендодателя о необходимом ремонте, подождать разумный промежуток времени и действовать только в том случае, если арендодатель не сделает этого. Это уведомление домовладельцу всегда должно быть в письменной форме, в нем должен быть указан необходимый ремонт и конкретный разумный срок его выполнения.Вам может потребоваться доказательство того, что вы запросили ремонт, если возникнет спор. Убедитесь, что вы конкретно указали, что нужно отремонтировать, и, если возможно, обратитесь к договору аренды или правилам. Лучше всего отправить уведомление арендодателю заказным письмом.

Вам также следует сохранить копию такой переписки. Если затраты на необходимый ремонт превышают арендную плату за один месяц, арендатор может удержать арендную плату и внести ее на отдельный банковский счет, открытый для целей ремонта. Если арендная плата будет перечисляться на отдельный банковский счет, арендатор должен ВПЕРВЫЕ письменно уведомить арендодателя с указанием конкретной причины удержания арендной платы, а затем предоставить арендодателю письменное подтверждение внесения залога.Учетная запись должна поддерживаться до тех пор, пока домовладелец не произведет ремонт или пока не накопится достаточно денег для оплаты ремонта. Этот ремонт должен быть необходим для поддержания пригодности помещений, таких как водопровод, отопление, охрана, электричество и т. Д.

Другой вариант, который может быть доступен арендатору, - это проконсультироваться с местным жилищным инспектором в городе, в котором он живет, или с инспекторами здравоохранения, энергетики или пожарной охраны, чтобы выяснить, есть ли возможные нарушения кодекса. Если нарушения кодекса обнаруживаются, как правило, инспектор дает домовладельцу определенное время, чтобы исправить их.Арендодатель не может нанести ответный удар (нанести ответный удар), подав уведомление о выселении, увеличив арендную плату или уменьшив количество услуг, потому что арендатор связывается с государственным учреждением, на которое возложена ответственность за соблюдение строительного и жилищного кодекса.

Права и обязанности арендодателя

Обязанности арендодателя заключаются в том, чтобы содержать помещения в пригодном для жилья состоянии и предоставить арендатору возможность спокойно пользоваться имуществом. Арендодатель имеет право на получение арендной платы (при условии содержания помещения в хорошем состоянии), а также право на помещение в хорошем состоянии после окончания срока аренды.Арендодатель может также иметь другие права, предусмотренные письменным договором аренды. Арендодатель имеет определенные права при определенных обстоятельствах, включая право требовать залог и право выселить арендатора. Арендодатель не может заблокировать арендатора или прервать предоставление услуг, таких как электричество, газ, вода или другие важные услуги. В противном случае домовладельцу может быть причинен ущерб в виде двухмесячной бесплатной аренды и возврата любой авансовой арендной платы и депозита, уплаченных арендодателю.

Прекращение аренды

Извещение арендодателю: Срок действия договора аренды может варьироваться.В большинстве договоров аренды, в которых указывается определенный срок аренды (например, аренда на 6 месяцев или 1 год), указывается количество времени, необходимое для уведомления о прекращении или продлении аренды, или они истекают по истечении истекшего срока. Если у вас есть договор аренды, внимательно прочтите его, чтобы узнать о требованиях к уведомлению. Если в письменном договоре аренды не указывается конкретный период времени для продления или истечения срока аренды, необходимо заранее уведомить об этом как минимум за один полный период аренды до последнего дня аренды.

То же самое и при помесячной аренде.Уведомление также должно быть отправлено о прекращении аренды по крайней мере за один полный период аренды до последнего дня вашей аренды. Если арендаторы должны быть внесены в первый день месяца, уведомление должно быть сделано за один полный период аренды до окончания оплаченного срока аренды. Это означает, что за день до последнего платежа за аренду.

Например, если арендатор, который платит арендную плату в первый день каждого месяца, желает уехать в конце июня, арендатор должен проинформировать арендодателя об этом факте не позднее 31 мая. Независимо от того, когда в течение июня арендатор фактически уезжает , арендатор несет ответственность за весь июньский месяц аренды.Если арендатор пропускает надлежащий срок уведомления - даже на день - арендатор несет ответственность за дополнительный месяц арендной платы (июль в данном случае).

Уведомление от арендодателя: Если арендатор не выселяется, арендодатель должен предъявить те же требования к уведомлению, что и арендатор.

Выселение

Единственный законный способ выселения арендатора - это получение домовладельцем постановления, подписанного окружным судом или мировым судьей. Это получено в судебном процессе под названием «Насильственный въезд и задержание».После трехдневного уведомления арендодатель может получить постановление суда о выселении арендатора, если:

  • Лицо с применением силы, запугивания или мошенничества переходит на собственность другого лица, владеющего ею на законных основаниях, и переходит во владение. Или, если они проникли в собственность мирным путем, но с применением силы, угрозы или угрозы насилия, сохраняет владение имуществом.
  • Арендатор незаконно владеет имуществом арендодателя (оставаясь в собственности после истечения срока действия договора аренды или не платя арендную плату в течение более трех дней после наступления срока платежа).
  • Арендатор существенно повредил помещение
  • Арендатор делает или не делает что-то, что по условиям аренды идентично его отмене. Арендатору должно быть направлено уведомление за три (3) дня о выселении, прежде чем домовладелец сможет начать действие принудительного въезда или задержания. Если арендатор отказывается переехать через три (3) дня, домовладелец может подать иск (принудительный въезд и задержание) о выселении. Судебный процесс начинается с вручения арендатору повестки и жалобы, в которых арендатору дается четыре (4) дня на то, чтобы подать и вручить письменный ответ.Телефонный звонок не является ответом, равно как и письмо домовладельцу. Мы рекомендуем вам связаться с адвокатом сразу после получения повестки и жалобы. Если вы не подадите и не предоставите надлежащий ответ, будет вынесено постановление суда, требующее от арендатора переехать. Если Ответ должным образом подан и вручен, дело передается на рассмотрение в суд. Арендодатель не может просто заблокировать арендатора, забрать его собственность, отключить электричество, газ, воду или другие необходимые услуги.Если домовладелец прибегает к таким мерам, арендатор может восстановить владение или расторгнуть договор аренды. Арендатор также может иметь право на возмещение убытков в связи с невозможностью использования помещения или имущества, а также на любые наличные расходы, вызванные незаконным поведением арендодателя.

Ответные выселения запрещены
Со стороны арендодателя является незаконным принуждение арендатора к переезду путем повышения арендной платы, уменьшения объема услуг или начала выселения по любой из следующих причин:

  • Жалобы домовладельцу из-за того, что не производятся необходимые ремонтные работы.
  • Жалоба в государственное учреждение, которое может провести проверки или заставить домовладельца произвести ремонт.

Стать активным арендатором. Если арендодатель должен начать ответные действия в течение 180 дней после события, указанного выше, на него может быть предъявлен иск о возмездии и взыскании арендной платы до двух месяцев, возврата любого гарантийного депозита и до 500 долларов в качестве гонорара адвокату. Это краткое изложение некоторых законов штата, касающихся вопросов арендодателя и арендатора.Это считается только учебным материалом. Если у вас есть вопросы по вопросам, касающимся арендодателя и арендатора, обращайтесь в Отдел защиты прав потребителей по телефону 1-800-300-1986. Но если вам нужна юридическая консультация, мы предлагаем вам обратиться к частному адвокату.

Вопросы, которые арендаторы должны задать перед арендой

  • Сколько стоит аренда? Могу ли я себе это позволить?
    • Включает ли арендная плата коммунальные услуги, такие как вода / канализация, отопление, мусор или даже кабель?
    • Если коммунальные услуги не включены, сколько они обычно стоят в летние и зимние месяцы?
    • В какой день нужно платить за аренду и есть ли льготный период?
  • Если домашние животные принимаются, какова сумма депозита и подлежит ли она возврату?
  • Должен ли я платить за профессиональную уборку квартиры (например, ковров, жалюзи или духовки) при выезде?
  • Требует ли домовладелец приобретать страховку для съемщика?
  • Если вы арендуете дом на одну семью, кто отвечает за стрижку травы и уборку снега?
  • Есть ли у вас выделенная парковка?
  • Можно ли курить?
  • Можно ли установить спутниковую антенну?
  • Можно ли вешать вещи на стены?
    • Если да, нужно ли латать всю краску перед выездом?

Мошенничество со списком аренды

Переезжаете в новый город? Планируете отпуск? Когда вы рассматриваете такие вопросы, как размер, стоимость и местоположение аренды, также учитывайте следующее: это объявление об аренде может быть мошенничеством.Мошенники часто рекламируют аренду, которой не существует или недоступна, чтобы обманом заставить людей отправить деньги, прежде чем они узнают правду.

Взломанная реклама
Некоторые мошенники захватывают реальный объект аренды или объект недвижимости, изменяя адрес электронной почты или другую контактную информацию и размещая измененное объявление на другом сайте. В измененном объявлении может даже использоваться имя человека, разместившего исходное объявление. В других случаях мошенники взламывали учетные записи электронной почты владельцев недвижимости на авторитетных сайтах по аренде жилья на время отпуска.

Фантом Аренда
Другие грабители составляют списки мест, которые не сдаются в аренду или не существуют, и пытаются заманить вас обещанием низкой арендной платы или отличных удобств. Их цель - получить ваши деньги до того, как вы узнаете.

Признаки мошенничества

Быть смекалистым при поиске аренды стоит затраченных усилий. Вот некоторые признаки того, что вы имеете дело с мошенничеством:

Они говорят вам переводить деньги
Это вернейший признак мошенничества.Нет веских причин переводить деньги для внесения залога, регистрационного взноса, арендной платы за первый месяц или арендной платы на время отпуска. Это правда, даже если они сначала пришлют вам контракт. Пересылка денег аналогична отправке наличных - как только вы их отправите, у вас не будет возможности вернуть их.

Если вы не можете посетить квартиру или дом самостоятельно, попросите кого-нибудь, кому вы доверяете, прийти и подтвердить, что это сдается и что рекламируется именно это. Помимо организации встречи, выполните поиск по владельцу и списку.Если вы обнаружите то же объявление, указанное под другим именем, это может указывать на мошенничество.

Говорят, что их нет в стране
Но у них есть план, как передать ключи в ваши руки. Это может быть адвокат или «агент», работающий от их имени.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *