Что проверять при покупке недвижимости в ипотеку
Что проверять при покупке квартиры
Допустим, вы купили квартиру у собственника. Пришли, быстро осмотрели — вроде бы на первый взгляд всё устраивает, можно подписывать документы.
А теперь представьте, через некоторое время выясняется, что сделка не была согласована со вторым супругом, а документы оказались поддельными или недействительными. Представили? Да, в таком случае у вас появится куча проблем.
Покупка жилья на вторичном рынке всегда влечет за собой определенные риски. Чтобы избежать описанных выше неприятностей, изучите нашу инструкцию и следуйте ей при выборе квартиры. Итак, на что стоит обратить особое внимание.
Проверьте документы собственника
Чтобы оградить себя от провала при покупке жилья, в первую очередь стоит проверить документы
продавца.
Посмотрите паспорта всех собственников квартиры. Информация в удостоверении личности должна полностью совпадать с данными во всех документах по недвижимости. Проверяйте не только ФИО, но и серию, номер документа, кем выдан документ и так далее. Важно отметить, что несовпадение паспортных данных может быть связано со сменой паспорта. В этом случае проверьте «сведения о ранее выданных паспортах» на странице 19 паспорта. У несовершеннолетних собственников проверьте свидетельства о рождении, а у детей от 14 до 18 лет свидетельство и паспорт. Вся информация также должна быть одинаковой.
Вас должны насторожить кривые шрифты или отсутствие необходимых печатей или водяных знаков, а также
слишком «новый» паспорт со старой датой выдачи.
Документы на покупаемую квартиру
Разобрались с собственниками, теперь ознакомьтесь с правоустанавливающими документами. Их по вашей просьбе обязан предоставить продавец.
Правоустанавливающие документы являются основанием права собственности на продаваемую недвижимость. То есть показывают, на каком основании собственники владеют данной квартирой — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или вступления в наследство. От этого зависит и вид документа:
Договор передачи недвижимости в собственность — при приватизации
Договор купли-продажи жилья — при покупке
Свидетельство о праве на наследство — при наследовании по закону или завещанию
Если продавец показывает вам договоры мены, ренты, дарственные документы или квартира досталась ему по
решению суда, то лучше пригласите опытного юриста, который поможет вам провести сделку без
негативных
последствий, поскольку, как показывает практика, с этими документами проще провести мошеннические
действия.
Также особое внимание стоит обратить на то, как давно продавец вступил в права наследования. Стремительная продажа может быть рискованной с точки зрения оспаривания сделки.
Попросите посмотреть выписку из ЕГРН
При первом же посещении объекта вы можете запросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это тоже очень важно.
Выписка из ЕГРН подтверждает право собственности на недвижимость, а также содержит список всех правоустанавливающих документов. В ней можно посмотреть, нет ли на квартире обременений или других собственников, которых утаил продавец.
Еще раз остановимся на этом пункте. Если вдруг вы не проверите выписку из ЕГРН,
а потом окажется, что с
ней не все в порядке, есть вероятность, что сделку оспорят и вы лишитесь денег и/или
квартиры.
Запросите нотариальную доверенность
Если при осмотре квартиры не присутствовал собственник, нужно запросить нотариальную доверенность. Там должны быть указаны как адрес и паспортные данные собственника, так и паспортные данные человека, который презентует вам жилье.
Если квартира продается по доверенности, лучше не рисковать и отказаться от сделки,
ведь этот способ
также часто используют мошенники. Но если это квартира вашей мечты, то старайтесь добиться
непосредственного участия владельца, назначьте ему встречу и обговорите детали. Делать это стоит
только
вживую. Если же по какой-то причине собственник не может встретиться c вами лично,
стоит проверить
доверенность с помощью электронного сервиса на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Получите согласие супругов на сделку
По закону продать квартиру, которая является общим имуществом, можно только с согласия обоих супругов. И это согласие должно выражаться документально. Более того, правом на совместную собственность обладают даже бывшие супруги, поэтому развод — не повод не получить согласие.
Проверьте перепланировки и (или) переустройства и их законность
Для этого можно посмотреть технический паспорт квартиры. Если видите, что планировка не совпадает, то узнайте, узаконены ли перепланировка и (или) переустройство. Неузаконенные перепланировка и (или) переустройство принесет вам немало проблем:
Могут не одобрить ипотеку
Потом придется проводить процедуру согласования уже проведенной перепланировки и (или) переустройства самим, если захотите продать квартиру
Или же придется привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, если узаконить перепланировку и (или) переустройство невозможно
Что еще можно проверить
Есть еще список документов, которые стоит проверить:
Справки о погашении ипотечного кредита, если продавец сам покупал жилье с использованием кредитных средств
Справку или другой документ как о зарегистрированных в квартире лицах, так и о снятых с регистрационного учета
Как обезопасить себя от непредвиденных ситуаций
Но даже полная проверка не обезопасит вас полностью.
Если вы проверили все и даже
больше, риск лишиться купленной недвижимости остается. Например, если предыдущий собственник сможет
доказать, что в ходе сделки с квартирой, теперь уже вашей, его права были нарушены. Или
придется разбираться даже не с продавцом, а с кем-то из собственников, которым
недвижимость принадлежала еще раньше.
Оградить себя от всех этих неприятностей поможет страхование титула. Эта процедура обеспечивает покупателю защиту в случае утраты права собственности или других прав на приобретенное жилье, если суд признает сделку незаконной по причинам, которые не были известны во время заключения договора.
Оформить титульное страхование можно как при покупке жилья, так и позднее. Главное,
до наступления страхового случая. Это позволит покупателю получить страховую выплату в случае
потери недвижимого имущества.
Титульное страхование не оградит вас от обращения каких-то лиц в суд, чтобы оспорить вашу сделку. Суд даже может удовлетворить требования истцов и признать договор недействительным. Но если покупатель докажет свою добросовестность, страховая компания должна будет выплатить возмещение ущерба.
Покупка и оформление недвижимости в Черногории в 2023
Процесс оформления прав собственности на недвижимость в Черногории занимает в среднем 1-2 месяца. Для заключения сделки покупателю нужно иметь при себе загранпаспорт. При покупке на юридическое лицо необходимы уставные документы на компанию и доверенность на присутствующего на сделке представителя. У продавца – физического лица также должно быть свидетельство о праве собственности (list nepokretnosti). Если продавец — юридическое лицо, он предоставляет печать компании и подтверждение её регистрации в Центральном реестре Черногории.
Перевод всех бумаг делает сертифицированный судебный переводчик.
1. Выбор объекта. Покупатель сообщает риелтору свои пожелания (район, город, расстояние до моря, общая площадь, количество комнат, бюджет). Риелтор подбирает подходящие варианты и консультирует по всем возникающим вопросам. Покупатель приезжает в Черногорию, знакомится с объектами и выбирает понравившийся. Услуги риелтора в Черногории оплачивает продавец, обычно сумма составляет 1,5 % от стоимости жилья.
2. Проведение переговоров между покупателем и продавцом. Стороны выясняют детали и оговаривают условия будущей сделки.
3. Внесение депозита.
Покупатель вносит залог (kapara) в размере 10 % от стоимости объекта. Если покупатель отказывается от сделки, залог не возвращается. Если сделка расторгается по вине продавца, то он обязан вернуть залог в двойном размере.
4. Оформление основного договора купли-продажи (glavni ugovor). Договор купли-продажи и иные документы по сделке составляет и заверяет нотариус. Право собственности продавца на объект проверяется на сайте кадастрового ведомства. Подписи заверяются печатью судебного органа (osnovni sud). Риелтор резервирует время визита к нотариусу за несколько дней. Проверка юридической чистоты занимает 1-2 дня. Время с момента передачи нотариусу всех документов до подписания договора занимает не более 3 дней.
Размер нотариальной таксы варьируется в зависимости от стоимости недвижимости.
| Стоимость недвижимости по договору, € | Нотариальная такса, € |
|---|---|
| До 5 000 | 70 |
| 5 001 – 20 000 | 120 |
| 20 001 – 40 000 | 170 |
| 40 001 – 60 000 | 250 |
| 60 001 – 80 000 | 300 |
| 80 001 – 120 000 | 350 |
Если стоимость недвижимости по договору превышает 5 000 евро, к нотариальной таксе применяется НДС по ставке 21%.
5. Оплата полной суммы покупки. Оплата осуществляется согласно условиям договора после подписания и заверения последнего. Договор может предусматривать единовременный платеж, оплату частями или рассрочку на несколько месяцев.
6. Получение подтверждения об оплате (clausula intabulandi). После перевода необходимой суммы на счёт продавца покупатель получает от него расписку, подтверждающую внесение средств. Подтверждение об оплате и договор купли-продажи являются главными документами, на основании которых в кадастре осуществляется перерегистрация прав собственности на нового владельца (срок — 2-4 дня).
7. Оплата налога на покупку недвижимости. После регистрации договора купли-продажи у нотариуса необходимо уведомить о сделке налоговую инспекцию. На основании договора и рыночных цен эксперт налоговой инспекции дает оценку недвижимости. После этого налоговая инспекция выносит решение об уплате единовременного налога на покупку недвижимости, ставка которого — 3%.
Налог должен быть уплачен в течение 14 дней с момента вынесения решения об уплате. При приобретении первичной недвижимости от компании-застройщика, которая является плательщиком НДС, этот налог не платится. Если новая недвижимость построена физическим лицом, то налог оплачивается.
8. Получение документов о праве собственности. Новый владелец недвижимости обращается в муниципалитет, который выдает свидетельство о праве собственности на объект (list nepokretnosti) на его имя.
Получайте свежие статьи по почте
Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю
Подписаться
Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Tranio
Готово!
Ключевые документы, необходимые для покупки дома
Документы, которые вам нужны — и когда они понадобятся — для покупки дома
Когда вы решаете купить дом, вы берете на себя большое количество документов и держите их в порядке. быть утомительным.
Важно, чтобы все было организовано и вовремя, чтобы закрыть ваш новый дом без каких-либо серьезных финансовых или юридических препятствий. Если вы пропустите шаг или пропустите форму, вы можете поставить под угрозу всю транзакцию. Но Flyhomes предлагает вам руководство по всем документам, которые вам понадобятся для покупки дома, чтобы вы могли не сбиться с пути и с меньшими хлопотами попасть в свой новый дом.
Зарегистрируйтесь в Flyhomes, чтобы поговорить с опытными агентами в вашем регионе и получить экспертную помощь, на которую вы можете положиться, чтобы закрыть сделку быстрее за меньшее время.
Ключевые выводы- Узнайте свой кредитный рейтинг до подачи заявки на ипотечный кредит ипотека
- Подайте предложение о покупке дома с письмом о предварительном одобрении и задатком на руках
- Большая часть ваших документов подписывается при закрытии сделки
Если вы не покупаете дом за наличные, вам необходимо подать заявку на ипотечный кредит.
Прежде чем подать заявку на ипотеку, проверьте свой кредитный отчет, чтобы убедиться, что он точен. Ваш кредитный рейтинг влияет на вашу способность получить ипотечный кредит, поэтому важно, чтобы вы знали свой балл перед подачей заявки.
После подачи заявления на ипотечный кредит ваш кредитор направит вам письмо с предварительным одобрением. В этом письме говорится, что вы предварительно одобрены для определенной суммы финансирования. Этот документ также позволяет вам лучше понять, как будут выглядеть ваши ежемесячные платежи по ипотеке. Таким образом, продавец может сказать, что вы серьезный покупатель, способный платить по ипотеке.
Точные формы, которые вам нужно будет заполнить, чтобы получить предварительное одобрение на ипотеку, зависят от того, являетесь ли вы наемным работником или самозанятым. Ожидайте предоставить эти формы:
Налоговые декларации
Кредиторы потребуют налоговые декларации за один-два года для подтверждения вашего годового дохода.
Кредиторы также проверят ваши налоговые декларации, чтобы убедиться, что нет больших различий из года в год. Налоговые декларации предоставляют кредиторам четкую картину вашего общего финансового состояния.
Свидетельство о доходах
Чтобы оценить ваши текущие доходы, кредиторы, скорее всего, попросят показать ваши платежные квитанции за последние два платежных периода. Возможно, вам придется подтвердить свой доход через 1099s, прямые депозиты или клиентские контракты, если вы работаете не по найму. Включите также другие источники дохода, такие как алименты. Эта информация сообщает кредиторам соотношение вашего долга к доходу, которое они используют, чтобы выяснить, сколько денег вам одолжить.
Банковские выписки
Кредиторы захотят просмотреть ваши банковские выписки за последние три месяца, а также любые другие активы, которыми вы владеете. Они могут запросить доступ к акциям, облигациям и пенсионным счетам на ваше имя.
Кредиторы хотят знать, что вы могли бы оплатить несколько месяцев платежей по ипотеке в случае возникновения чрезвычайной ситуации.
Кредитная история
Кредиторы также будут запрашивать письменное или устное разрешение на получение вашего кредитного отчета. Поскольку вы уже изучили свой кредитный рейтинг, вы должны быть в состоянии объяснить любые отрицательные моменты в своем отчете. Если вы сможете объяснить любые несоответствия, у вас будет больше шансов на более высокий кредит и хорошие ставки.
Подарочные письма
Если друзья и родственники собираются помочь вам с первоначальным взносом, им нужно будет указать в письменной форме, что они не ожидают возврата денег. На каждый денежный подарок должно быть одно письмо, и в нем должно быть указано отношение дарителя к вам, а также сумма подарка.
История аренды
Ваш кредитор потребует подтверждения своевременной выплаты арендной платы, если вы переходите от аренды к владению.
Вы можете предъявить своему кредитору выписанные чеки об аренде или получить письмо от арендодателя. Хорошая история аренды особенно полезна, если у вас нет обширной кредитной истории.
Удостоверение личности с фотографией
Предъявите кредитору водительские права или другое удостоверение личности, подтверждающее вашу личность.
Документы, которые вам понадобятся в процессе покупки жилья, разделены на три этапа: предварительное одобрение, предложение и закрытие Какие документы мне нужны, чтобы подать предложение о покупке дома?Теперь, когда вы предварительно одобрены, пришло время сделать предложение о доме. На современном конкурентном рынке важно с самого начала сообщить продавцу, что вы намерены выполнить свое предложение. Есть три основных документа, которые вам понадобятся для подачи предложения:
Письмо с предварительным одобрением
Ваше письмо с предварительным одобрением является одним из наиболее важных документов для вашего предложения.
Письмо с предварительным одобрением показывает, что вы сможете получить необходимое финансирование для покупки дома.
Письмо с предложением
В письме с предложением указано, на каких условиях вы готовы предложить купить дом у продавца. Он включает важную информацию, такую как общая стоимость и добросовестный задаток. Продавец рассмотрит ваше письмо и либо примет, либо отклонит ваше предложение.
Договор купли-продажи
Договор купли-продажи является юридически обязательным документом, в котором излагаются условия продажи дома. Когда продавец принимает ваше предложение, письмо с предложением становится договором купли-продажи. После того, как вы его подпишете, и вы, и продавец обязуетесь совершить продажу.
Какие документы мне нужно закрыть на дом? После того, как вы и продавец заключите договор купли-продажи, у обеих сторон есть от четырех до шести недель на сбор оставшихся документов.
К счастью, продавец несет ответственность за подготовку и проверку большей части документации, прежде чем передать ее вам при заключении сделки. Ваш агент должен присутствовать, чтобы помочь вам в процессе подписания документа. Покупатели жилья могут рассчитывать на подписание следующих документов в день закрытия:
Заявление продавца о раскрытии информации
Продавец выдаст вам на подпись документ, в котором излагаются все потенциальные проблемные области и предыдущие работы с недвижимостью. Также рекомендуется провести собственную инспекцию с обученным профессионалом, хотя некоторые покупатели отказываются от инспекций, чтобы сделать более конкурентоспособное предложение. В любом случае документ, раскрывающий информацию от продавца, дает вам возможность подтвердить, что продавец честен в отношении того, в каком состоянии находится имущество.
Свидетельство о праве собственности
Свидетельство о праве собственности или аффидевит продавца дает вам возможность убедиться в отсутствии налоговых залогов или других вопросов, связанных с правом собственности на дом.
Если вы покупаете дом с залогом против него, теперь вы несете ответственность за его оплату. Перед покупкой дома рекомендуется приобрести титульную страховку, чтобы защитить себя от любых убытков из-за проблем с титулом.
Акт о собственности
Акт о собственности — это документ, подтверждающий, что дом по закону принадлежит продавцу для продажи. Во время закрытия продавец передает вам документ, чтобы вы стали законным владельцем.
Купчая
Это как квитанция на недвижимость. В документе указывается, какое имущество включено в покупку дома, включая любое личное имущество, оставшееся в доме на момент продажи.
Ипотечное соглашение и примечание
Ипотечное соглашение и примечание содержат план ежемесячных платежей по ипотеке, выплату процентов и все остальное, связанное с вашим кредитом. Это также документ, который юридически заявляет, что ваш кредитор имеет право вступить во владение вашим домом, если вы не можете выплатить ипотеку.
Налоговые декларации о передаче имущества
Налоговые декларации требуются не во всех штатах, но они служат для раскрытия стоимости имущества. Это позволит соответствующим органам рассчитать ваши налоги с продаж и налог на имущество. Об авторе : Вивиан Техада — писатель-фрилансер и специалист по стратегии малого бизнеса из Провиденса, Род-Айленд. Она пишет SEO-блоги, статьи и путеводители по районам для различных компаний, занимающихся недвижимостью. Она заядлый путешественник, не зависит от местоположения и любит посещать новые рестораны.
Во время закрытия продавец и его агент подготовят большую часть документов, чтобы вы могли просто подписать их.Основные документы для покупки дома
Покупка дома состоит из трех основных этапов, и каждый этап имеет свои собственные документы. Чтобы получить предварительное одобрение на ипотеку, вам необходимо предоставить подтверждение дохода, банковские выписки, налоговые декларации, кредитный отчет, любые денежные подарки для вашего первоначального взноса, историю аренды.
В процессе предложения вы предоставите письмо с предварительным одобрением, письмо с предложением и договор купли-продажи. Затем, когда вы закрываете сделку, вы подписываете раскрытие информации о продавце, свидетельство о праве собственности, акт о собственности, купчую, договор об ипотеке и налоговую декларацию.
Об авторе : Вивиан Техада — писатель-фрилансер и специалист по стратегии малого бизнеса из Провиденса, Род-Айленд. Она пишет SEO-блоги, статьи и путеводители по районам для различных компаний, занимающихся недвижимостью. Она заядлый путешественник, не зависит от местоположения и любит посещать новые рестораны.
Документы, необходимые для покупки дома в Техасе
Техас, как и большинство штатов страны, сумел пережить шторм, вызванный угрозой COVID-19. Продажи в штате Одинокая звезда стремительно растут до такой степени, что спрос резко превышает предложение.
Если вы намерены приобрести недвижимость здесь, вы должны быть готовы не только к финансовым требованиям, но и к конкуренции с другими покупателями из-за низкого уровня жилищного фонда.
Процесс покупки дома в Техасе можно ускорить, если знать основные документы, связанные с этим начинанием, и своевременно обращаться к ним. Это дает вам явное преимущество перед другими покупателями жилья и приводит к более быстрому заключению сделки с продавцом.
Требования к документам покупателя жилья в Техасе
При подготовке к покупке дома в Техасе обратите внимание на эти важные документы:
Соглашение о представительстве покупателя
Если вы решите воспользоваться услугами местного агента по недвижимости, это должно быть первым документом, который вы хотите защитить. Соглашение о представительстве покупателя по существу связывает покупателя с брокерской компанией по его выбору. В нем подробно описаны ожидания и цели, которые должны быть достигнуты как покупателем дома, так и брокером по недвижимости. Помимо того, что это обязывает покупателя работать исключительно с агентом и его брокерской фирмой, это также укрепляет доверие в рабочих отношениях между двумя сторонами.
Договор купли-продажи
Это юридический договор, связывающий две отдельные стороны в сделке между покупателем и продавцом. Он должен содержать встречные предложения или непредвиденные обстоятельства, сделанные в процессе переговоров, которые были согласованы как покупателем, так и продавцом.
Вот несколько неотъемлемых частей договора купли-продажи:
- Важные графики, такие как целевые даты закрытия или продажи, а также крайние сроки, до которых предложение вступит в силу;
- Окончательная цена продажи;
- Сколько задаток внести на депозит; и
- Обязанности и роли каждой стороны в сделке с недвижимостью.
Раскрытие информации о собственности продавца
В этом документе описываются недостатки и проблемы собственности, которые могут повлиять на ее стоимость. Это гарантирует, что и продавец, и покупатель находятся на одной странице, когда речь заходит о состоянии дома.
Он также снимает с продавца ответственность за все заявленные дефекты в документе, если покупатель признает наличие указанных дефектов.
Отчет об осмотре дома
Отчет об осмотре дома является результатом тщательной оценки продаваемой недвижимости профессиональным инспектором по дому. В нем подробно описываются результаты, касающиеся фактического состояния дома, а также возможные расходы на ремонт и техническое обслуживание, которые покупатель может взять на себя, когда он станет его владельцем.
Отчет об оценке имущества
В этом конкретном документе указывается текущая стоимость имущества на основе нескольких факторов. Эти факторы могут включать текущий рынок недвижимости в этом районе, а также состояние дома.
Страховые полисы
Существует два вида страховых полисов: право собственности и страховой полис домовладельца.
Вы хотите оградить себя от любых потенциальных юридических проблем, связанных с правом собственности на ваш потенциальный дом, поэтому наличие страхового полиса является обязательным.
Обеспечение этого документа гарантирует, что никто не может предъявлять претензии к собственности для продажи.
Между тем, страховой полис домовладельца дает вам уверенность в том, что если какой-либо покрываемый страховкой прибор, прибор или часть дома потребует ремонта или замены, вы сможете воспользоваться ценными услугами соответствующих поставщиков услуг либо бесплатно, либо со скидкой. Этот документ необходимо ежегодно пересматривать и обновлять.
Завершающее раскрытие
Если вы получили ипотечный кредит на покупку дома, выбранный вами кредитор передаст вам заключительное раскрытие, в котором будут подробно описаны все согласованные условия вашего кредита, от разбивки сборов до дат закрытия и платежа .
Документ о собственности
Этот письменный договор завершает и легализует передачу права собственности покупателю жилья.
Хранение важных документов
Еще до начала процесса покупки дома лучше иметь папку для всех этих документов, связанных с недвижимостью.