При покупке квартиры что проверять: Как проверить квартиру перед покупкой: 12 шагов

Содержание

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке?

 – продолжение:

…Идем дальше.

На предыдущем шаге мы обсудили с Продавцом состав пакета документов, который нам нужен для проверки перед покупкой квартиры. Продавец побегал по инстанциям, собрал целую пачку документов, и бухнул ее перед нами на стол. Теперь с ней что-то надо делать.

 

Очевидно, надо их анализировать и делать выводы. Серьезных аналитических способностей здесь не требуется, но задействовать мозг для этих целей нам, как Покупателю, все-таки придется.

 

На этом этапе для нас настает самый ответственный период при покупке квартиры на вторичном рынке – нам нужно будет проверить те документы, которые нам представил Продавец. Этим мы сейчас и займемся. Риэлторы называют это проверкой «юридической чистоты» квартиры.

 

Сама проверка касается не только анализа документов на квартиру, но и анализа личности Продавца, его прав и полномочий на продажу этой квартиры. Кроме того, мы будем проверять наличие или отсутствие «третьих лиц», которые тоже могли бы предъявить права на эту квартиру.

 

Какие документы нам нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке, что нас будет интересовать в личности самого Продавца, и как выявить загадочных «третьих лиц» – об этом подробно рассказано на следующих шагах нашей  (жми кнопку внизу страницы).

 

Большинство действий по проверке юридической чистоты квартиры, каждый Покупатель способен выполнить самостоятельно, следуя шагам ИНСТРУКЦИИ. В отдельные моменты (далее указано, в какие именно) потребуется дополнительная консультация юриста.

 

 

Самому быть юристом, при этом, вовсе не обязательно (ведь риэлторы не являются профессиональными юристами!), но нужно знать «правила игры» и последовательность действий, и понимать логику всего процесса подготовки сделки.

Если весь процесс покупки квартиры разбить на отдельные логические этапы, то окажется, что разобраться и освоить каждый этап не так уж сложно, и доступно для понимания любому желающему.

 

Для Покупателя квартиры важно определить слабые места («зоны риска») в процессе проверки документов, и по этим отдельным пунктам принять необходимые меры предосторожности.

 

Так же действуют и сами риэлторы. И они тоже периодически консультируются с юристами по отдельным вопросам.

Именно по такой схеме мы и будем двигаться дальше. Но обо всем по порядку.

 

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев - ЗДЕСЬ.

 

Итак, что же мы имеем «для посмотреть»?

Начнем с первого документа из базового (обязательного) пакета документов, представленного на предыдущем шаге.

 

Как проверить квартиру перед покупкой в 2020 году

В этой статье я расскажу на что необходимо обращать внимание покупателю при покупке квартиры. Как обеспечивается юридическая чистота сделки в нашем агентстве. Учитывайте, что каждая сделка индивидуальна, везде возникают свои вопросы, требующие наиболее пристального внимания.

Как происходит проверка документов для обеспечения юридической безопасности сделки для покупателя в нашем агентстве

 Проверка правоустанавливающих документов, на основании которых продавец владеет квартирой.

Соответствие технического паспорта квартиры фактическому состоянию – наличие перепланировок, ниши под холодильник, присоединение мест общего пользования, изменение жилой площади квартиры, объединение кухни с залом.

Сверяем свидетельство о государственной регистрации с личным паспортом владельца.  Если есть несовпадения, скажем собственник изменил фамилию или прописку - в регистр вносятся изменения.

Проверяем документ на основании которого продавец владеет квартирой – Свидетельство о праве на наследство, договор мены, договор приватизации, договор купли-продажи, решение суда, брачный договор, договор ренты. Этот документ в агентстве сверяется с выпиской из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Подробнее - Выписка из ЕГРНИ. Эта выписка в агентствах недвижимости берется онлайн. Если покупатель приобретает вторичную недвижимость без агентства, выписку ему необходимо заказать заранее в Агентстве по государственной регистрации. Выписка необходимо для того что бы убедиться, кто является фактическим собственником квартиры, так же сверить правоустанавливающие документы с выпиской на предмет технических ошибок – паспортные данные продавца, метраж квартиры, даты удостоверения договоров и прочее.

 Проверка всех зарегистрированных, а так же снятых с регистрационного учета по адресу продаваемой квартиры.

Эти данные берутся из Развернутой копии лицевого счета. Данный документ агентство недвижимости получает на основании заключенного договора с КУП «Центр информационных технологий Мингорисполкома». Развернутый лицевой счет не может получить собственник квартиры, адвокат, нотариус или регистратор. Не путать – собственник квартиры может получить только обычную копию лицевого счета, в которой указаны лица, в данный момент зарегистрированные в квартире. В развернутом лицевом счете особое внимание обращается на несовершеннолетних, недавно выписанных из квартиры, осужденных, военнослужащих снятых с учета на период несения службы, лиц находящихся на лечении. В случае нарушения прав этих категорий граждан, сделка может быть признана недействительной.

 Проверка паспорта собственника

Наличие страниц в паспорте, соответствие фотографии, правильность вклейки, не просрочен ли паспорт. Были прецеденты в Минске, когда мошенники продавали съемные квартиры по поддельным паспортам.

Проверка всех предыдущих сделок по данной квартире.

Как пример – вы приобретаете квартиру, которая была подарена, а потом два раза продана. Если в силу каких-то обстоятельств договор дарения признается недействительным. Все последующие сделки с квартирой аннулируются.

Проверка круга наследников.

Если приобретаемая вами квартира на каком-то этапе переходила по наследству – по завещанию или по закону. Необходимо отправить соответствующие запросы в нотариальные конторы о круге наследников. Проверить граждан проживающих на момент смерти с наследодателем. Учитывайте, что не каждый собственник будет готов делиться с вами достоверной информацией, как по незнанию, так и по злому умыслу. Подробнее о сделках с наследственными квартирами в статье - Как продать квартиру полученную по наследству.

Проверка обременений и запретов на продаваемую квартиру.

Это может быть невыплаченная приватизация, кредит на квартиру. Судебный спор по данной квартире. Отдельно уточните не зарегистрировано ли по адресу продаваемой квартиры юридическое лицо или ИП. В этом случае за коммунальные придется платить в несколько раз больше. Убедитесь что нет действующих договоров найма данной квартиры. Как продать квартиру с долгом за приватизацию 

Проверка дееспособности продавца и членов его семьи.

Перед сделкой необходимо проверить не состоят ли на учетах в психоневрологическом и наркологическом диспансерах продавцы и совершеннолетние члены их семьи, зарегистрированные в квартире. Так же крайне желательно проверить по учетам предыдущих собственников этой квартиры.  По ссылке более подробно Продажа недвижимости недееспособными.

Продажа по доверенности.

В случае если от имени продавца выступает доверенное лицо. Необходимо убедиться в подлинности доверенности. Убедитесь, что собственник выдавший доверенность жив. Учтите, доверенность может быть отменена. 

Доверенность на продажу квартиры в РБ - что нужно знать?

Долги по коммунальным платежам.

Перед сделкой необходимо проверить оплату коммунальных по жировке, газ, электроэнергия, интернет, телефон. Сверьте фактические показания по счетчикам воды, с показаниями в жировке. Зачастую эти данные не совпадают. Продажа квартиры с долгами по ЖКХ.

Продажа квартир с несовершеннолетними.

Если в приобретаемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние или дети были выписаны перед самой сделкой, пред продажей необходимо получить справку в администрации района, о том что семья не находится в социально-опасном положении. Уже много лет для продажи квартиры с несовершеннолетними не требуется разрешение администрации района, но данная справка поможет избежать многих неприятностей. 

Как продать квартиру принадлежащую несовершеннолетнему ребенку.

Согласие совладельцев квартиры.

Титульным собственником квартиры может быть один человек, но фактических совладельцев может быть больше. Это супруги, если квартира приобретена в браке, участники приватизации. В старых договорах приватизации не указывали участников приватизации. Как продать долю в квартире.

К слову ни нотариусу, ни регистратору большинство из этих документов не нужно. Наше агентство проводит сделку только после полной проверки. К слову только покупатель заказав услугу на оформление сделки и заключивший договор с агентством недвижимости может рассчитывать на страхование сделки от «Белгосстрах». Не менее важно грамотно рассчитаться при покупке квартиры.

    Риэлтер Минска Сурма Виталий

Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке?

Как же риэлтор проверяет юридическую чистоту?

В большинстве случаев достаточно внимательно прочитать документы, подготовленные для совершения сделки, в них содержится вся необходимая информация. Проверка сводится к установке подлинности документов и их правильному чтению. Преимущество риэлтора в том, что он умеет правильно читать, то есть знает, на что именно нужно обратить внимание. Кроме того, он знает, что вся информация  о квартире содержится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На сегодня единственный законный и довольно надежный способ проверки — получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), либо — справку из БТИ.

Выписка из ЕГРП для для проверки чистоты квартиры

Итак, если вы собираетесь купить недвижимость, то, прежде всего, необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья. 

Для этого попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Важно, чтобы выписка была «свежей», ведь чем свежее выписка, тем актуальнее содержащаяся в ней информация. Наилучший вариант, если выписка сделана накануне: продавец получил выписку и сразу же предъявил ее покупателю для ознакомления. Получить выписку вы можете и самостоятельно, при чем сделать это совсем не сложно –  если вы заказываете выписку как физическое лицо, то необходим документ, удостоверяющий личность и документ об оплате.

Информация из выписки

Выписка из ЕГРП содержит следующую информацию:

  • наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;
  • дата подписания выписки, а также исходящий номер;
  • кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;
  • назначение объекта недвижимости;
  • площадь;
  • адрес нахождения недвижимости;
  • данные о правообладателе;
  • вид зарегистрированного права;
  • зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
  • ФИО или наименование лица, обратившегося за выпиской.

Квартиры на первичном рынке – возможные риски

При покупке квартиры в новостройке, свидетельства о праве собственности еще нет, а есть договор, который и перепродается. Если это договор долевого участия, он полностью защищает интересы покупателя и гарантирует, что его права на данную недвижимость будут зарегистрированы в Едином Государственном реестре. То есть, если квартира продается по 214-ФЗ, то можно ничего не проверять. Если же вам предлагают любой другой договор, то он представляет собой обходную схему 214-го закона, поэтому покупка такой квартиры на этапе незавершенного строительства достаточно рискованна. 

Как правило, по схемам квартиры продаются не напрямую от застройщика, а через какую-то посредническую компанию. Проведение такой операции может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим инвестором – полностью ли он рассчитался за приобретенные квартиры или нет? 

Если нет, то застройщик может расторгнуть договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался). А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором. Так и возникают "задвоенные" договоры или "сдвоенные" продажи, когда одну и ту же квартиру продают дважды. 

Что бы не попасться на такую схему, покупателю нужно восстановить всю цепочку – от застройщика до лица, которое продает квартиру и понять суть взаимоотношений между застройщиком и компанией-продавцом. Это и есть юридическая проверка чистоты квартиры.

Квартиры на вторичном рынке – возможные риски

Один из основных рисков на вторичном рынке – оспаривание прав на квартиру. Как правило, это случается при: 

  • возникновении споров между наследниками квартиры или при разделе имущества между супругами;
  • признании недееспособным продавца квартиры; 
  • появлении временно выписанного из квартиры на срок отбывания наказания осужденного лица;
  • наличии безвестно отсутствующего (пропавшего) члена семьи, прописанного в квартире.

Если вам приглянулась квартира именно на вторичном рынке, то, помимо свидетельства о собственности, надо просить у собственника выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры.

В этой выписке вы найдете всю историю квартиры, начиная с 1998 года (с момента создания ЕГРП). В реестре вы найдете информацию о том была ли квартира в споре, накладывались ли на нее аресты, какие разбирательства проводились по квартире. Если вы обнаружите в истории квартиры какие-то споры, обратите внимание, сколько лет прошло с момента их возникновения. 

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, - три года. Поэтому, если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких сделок с квартирой не было, можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права.

Но если вы все-таки обнаружили споры, возникшие за последние три года, просите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, советуем его все-таки дождаться, прежде чем пойти на сделку. 

Что может и должно насторожить покупателя?

Если вы обнаружите, что квартира была кому-то завещана по наследству или подарена, при этом ее новый собственник не является родственником предыдущего собственника, после чего новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то вам следует насторожиться.

Бывают случаи когда недоброкачественный продавец через какое-то время после совершения сделки признается недееспособным. Это дает ему возможность оспаривать свои действия, совершенные в прошлом. Если будет доказано, что собственник не понимал значения своих действий, есть риск, что сделка будет оспорена. В статье 177 ГК говорится, что "сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения".

Как проверить квартиру перед покупкой и не потерять деньги. 5 правил

Получение выписки из Росреестра, изучение истории переходов прав на объект — эти и другие простые правила помогут обезопасить покупателя от возможных махинаций с недвижимостью

Вместе со специалистами Федеральной кадастровой палаты Росреестра (ФКП) рассказываем, как проверить недвижимость перед покупкой, чтобы обезопасить себя и не потерять деньги.

Правило 1. Закажите выписку

Первое с чего, советуют начать эксперты — это проверка объекта недвижимости. В первую очередь покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Проверить сведения об объекте, его владельце поможет выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Данный документ позволяет подтвердить право собственности на любой объект недвижимости, а также отсутствие обременений, правопритязаний или прав требования на конкретную дату ее выдачи. Такие выписки являются общедоступными. Потенциальные покупатели перед сделкой могут заказать ее сами.

Как получить выписку

Получить информацию о характеристиках объектов недвижимости, проверить собственников или уточнить наличие обременений можно с помощью электронных сервисов Росреестра и Федеральной кадастровой палаты по выдаче сведений из ЕГРН. Пользователям достаточно выбрать нужные виды выписок, перейти в корзину и оплатить их. Выписка заверена электронной подписью, которая делает ее юридически равнозначной бумажной. Пошаговую инструкцию, как получить выписку из Росреестра читайте по ссылке.

Правило 2. Изучите историю перехода прав на квартиру

Еще один важный пункт, который поможет избежать неприятных ситуаций, при покупке жилья — это изучение истории смены владельцев квартиры. Покупателя должны насторожить частые переходы прав собственности на квартиру. В такой ситуации стоит убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав всех участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником.

В соответствии ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 права на объекты недвижимости, которые возникли до 31 января 1998 года, то есть до вступления в силу ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997, являются юридически действительными, даже в том случае, если сведения о них отсутствуют в Росреестре. Государственная регистрация ранее возникших прав в Росреестр проводится по желанию собственников недвижимости. Информацию о правах на такие объекты можно получить в уполномоченном органе или организации, осуществлявшей регистрацию прав в субъектах до указанной даты.

Правило 3. Проверьте подлинность доверенности

С особым вниманием эксперты советуют отнестись к сделке в том случае, если продавец действует от лица собственника недвижимости по нотариальной доверенности. В ФКП обращают внимание, что такая схема наиболее распространена среди мошенников.

Проверить подлинность доверенности продавца покупатели могут на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

Правило 4. Убедитесь, что квартира не имеет обременений

Прежде чем приступить к заключению сделки, покупателям следует выяснить, не имеют ли квартира или дом обременение правами третьих лиц. Например, не сдана ли недвижимость в аренду, не находится ли в залоге, под арестом или в ренте, не является ли предметом судебного разбирательства.

Эксперты также рекомендуют покупателям проверить, нет ли у продавца долгов за коммунальные услуги. Чтобы удостовериться в отсутствии задолженностей, покупателям следует запросить у продавца справку из управляющей компании и оплаченные квитанции за последний месяц.

Читайте также: Мошенничество с недвижимостью: как россиян оставляют без денег и жилья

Правило 5. Проверьте согласована ли перепланировка

Если в квартире сделана перепланировка, необходимо обязательно убедиться в ее законности — она должна быть согласована с органами местного самоуправления (БТИ). За незаконную перепланировку предусмотрены штрафы, которые могут вместе с квартирой достаться новому владельцу. Чтобы избежать этой ситуации, достаточно изучить технический паспорт квартиры — в него должны быть внесены соответствующие изменения.

Надежда Лещенко, эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра:

— Чтобы не столкнуться с трудностями при покупке объектов недвижимости перед заключением сделки рекомендуем осуществлять проверку на возможные запреты или ограничения, о которых мог не знать или промолчать продавец.

Вся информация о зарегистрированных ограничениях, обременениях недвижимости содержится в ЕГРН, поэтому покупателям лучше перестраховаться и самим заказать выписку из реестра об интересующем объекте недвижимости. Так они могут избежать крупных финансовых потерь и долгих судебных разбирательств, которые не всегда могут заканчиваться успехом.

Что нужно проверять при покупке квартиры?

Покупка недвижимости - это один из самых ответственных шагов в нашей жизни, имеющий много подводных камней. В этой статье мы постарались перечислить основные документы, которые обязательно надо проверить перед подтверждением сделок с недвижимостью, чтобы избежать неприятностей в будущем.

1. Удостоверения личности продавцов. Внимательно проверяйте паспорта: срок действия, фотографии владельцев, наличие в паспорте(-ах) незаконных исправлений и вырванных страниц. Если собственник паспорта когда-то изменял фамилию, то потребуйте у него свидетельство из ЗАГСа.

2. Документы на недвижимость. К ним относится документ, подтверждающий право собственности владельца, а также все документы, касающиеся смены владельцев квартиры (договоры приватизации, купли-продажи, мены, долевого участия, вступления в наследство). Сличите паспортные данные в этих документах с данными уже проверенных вами паспортов (п.1). Не вступайте в сделку, если какие-то документы отсутствуют. Тщательно проверяйте правомочность владельца не просто жить в квартире, но и распоряжаться имуществом.


3. Выписка из ЕГРН. В выписке вы должны проверить количество собственников и имена, после чего снова сличить данные с данными паспортов. Если вы заметите несовпадения данных, то владельцы квартиры должны будут пройти процедуру перерегистрации и внесению в ЕГРН актуальных данных. Только после этого можно выходить на сделку.

4. Список зарегистрированных жильцов. Его вы должны будете получать дважды. В начале сделки это нужно, чтобы понять, сколько жильцов официально проживает в квартире на данный момент. В конце сделки нужно будет удостовериться, что все жильцы выписаны, или потребовать с них заявления о том, что они сменят адрес регистрации в течение определённого срока.

5. Паспорта на квартиру. Технический и кадастровый паспорта на недвижимость нужны для ознакомления с планировкой квартиры, её точным метражом. Если в квартире наличествуют незаконные изменения планировки, то это может угрожать тяжелыми последствиями, вплоть до отмены сделки. В лучшем случае, придётся уточнять законность изменений у БТИ. Также отметим, что, в случае желания купить квартиру в ипотеку и обнаружения там несанкционированных изменений в планировке, банк откажется выдавать займ.

6. Квитанции ЖКХ. Их нужно получить, чтобы удостовериться в отсутствии задолженностей по ЖКХ у данной квартиры. Если квитанций нет, то за справкой о задолженностях можно обратиться в МФЦ. Отметим, что в идеальном мире долги предыдущих хозяев за ЖКХ на вас ложиться не должны, но есть прецеденты исков управляющих компаний к новым владельцам недвижимости за долги предыдущих владельцев. Поэтому лучше перестраховаться и избавить себя от излишних хлопот.

7. Справка о закрытой ипотеке. Узнать, полностью ли закрыл предыдущий собственник ипотеку, вы можете в ЕГРН и сличить с договором ипотеки, предоставленным владельцем квартиры. Отметим, что, если ипотека не закрыта до конца, вы можете взять на себя обязательство по её окончательному погашению как часть сделки по покупке квартиры. Банки в таких ситуациях обычно идут навстречу.

8. Данные о пенсионном счете. Эта справка нужна,  в случае наличия у собственника ребёнка, чтобы убедиться, что в формировании стоимости квартиры не участвует материнский капитал. Если квартира приобреталась предыдущим владельцем частично, или полностью на материнский капитал, то сделка может сорваться, так как в квартире есть доля у ребёнка (детей).


9. Согласие супруга (если недвижимость приобреталась в период брака). Даже если продавец квартиры находится в разводе, ему нужно получить согласие супруга. Документ должен быть обязательно заверен нотариусом.

10. Справка о состоянии здоровья продавца. Также очень важный документ, который может повлиять на успешность проводимой сделки. Эту справку выдадут психоневрологический и наркотический диспансеры. Справка позволит убедиться в дееспособности продавца. В противном случае, если в будущем окажется, что продавец не был дееспособен, то сделка будет аннулирована. Особенно актуально в том случае, если вы покупаете квартиру у пожилого человека.

В этой статье мы перечислили основные документы, которые вам должен предоставить продавец для  успешной покупки недвижимости. Список этих документов может быть изменен, в зависимости от конкретной ситуации. Отметим, что данная статья актуальна только для покупателей недвижимости на вторичном рынке. Для покупки квартиры в новостройке список документов будет совершенно другим. Добавим, что сделки с недвижимостью - это очень сложная сфера деятельности и советуем, чтобы каждый пункт вашей сделки контролировали профессионалы - риэлторы и нотариусы. Это поможет избежать вам многих проблем.

Следите за нашим Телеграм-каналом, чтобы не пропускать самое важное!

Как проверить соседей при покупке квартиры

Оглавление:

  1. Осмотр парадного подъезда.
  2. Состояние входных дверей квартир.
  3. Проверка соседей через интернет.
  4. Опрос во дворе многоэтажки.

Среди многих критериев подбора жилплощади к покупке, как-то удобство района и наличие парковок, юридическая чистота и т.п. имеется один неявный нюанс – соседи. Ведь после покупки и переезда в квартиру с жильцами по подъезду (как минимум!) контактировать придется и по будням, и по праздникам.

Как узнать о проблемных соседях еще на стадии осмотра квартиры? Расскажем об этом.

Осмотр парадного подъезда

В старых городских районах подъезды обычно выглядят обветшавшими, что вполне понятно из-за возраста многоэтажки. Однако помятые блоки почтовых ящиков, их полуоторванные дверцы и валяющаяся на полу почта – нехороший симптом.

Нужно будет приглядеться, какие именно бумажные письма поступают к жильцам в эпоху электронной почты, соцсетей и мессенджеров. Это несложно – чаще всего письма торчат из ящиков. Посмотрите на конверты, имеются ли надписи вроде «у вас задолженность» или «погасите долг».

Если подобных квитанций в конвертах лишь несколько, то нормально. Эти жильцы могли уехать куда-то и позабыть об оплате ЖКУ. Но если «долговые» письма торчат из ящиков кипами, причем присланные от различных организаций, да еще вперемешку с уведомлениями приставов и судебных повесток – это плохо. Следует насторожиться и постараться собрать больше сведений, какими именно окажутся соседи при покупке квартиры.

Состояние входных дверей квартир

Завершив просмотр потенциально интересной к покупке квартиры и выйдя из нее, спуститесь в подъезд не лифтом, а пешком по лестничным пролетам. Осмотрите стены, площадки лестниц и двери соседских квартир.

Если обветшалость декора стен говорит о неповоротливости местной управляющей компании, а настенные граффити сообщают о слабом контроле за подростковыми попытками в самореализации, то пивные банки с бутылками, окурки – о плохих привычках отдельных жильцов, жить с которыми по соседству малоприятно.

Состояние входных дверей также расскажет о проблемных соседях. У квартир с неблагополучными жильцами двери обычно выглядят плохо, т.к. время от времени портятся собутыльниками, коллекторами и сотрудниками полиции. Свой вклад в порчу входной двери периодически вносят и сами квартировладельцы, когда им не удается зайти внутрь. Исцарапанная створка двери (особенно у замков), выбитый глазок и раскуроченность одного замка – явные признаки плохого соседства.

Проверка соседей через интернет

Достаточно набрать в поисковую строку адрес многоэтажного дома, где находится потенциально интересная к покупке квартира и просмотреть новостные сведения о события, случавшихся там.

Личностные характеристики соседей несложно выяснить через их страницы в соцсетях. Можно расспросить имена-фамилии соседей у продавца, с которым вопрос сделки практически решен. Или иначе – посмотреть ФИО на почтовых конвертах, торчащих из ящиков в подъезде, либо запросом ЕГРН-выписки.

Также, зная ФИО, проблемные соседи проверяются по базам судебных приставов (к примеру, здесь – fssp.gov.ru). Заметим, что у приставов находятся лишь долги, по которым есть судебные решения. Учитывая, что при долгах по ЖКУ даже «тихие» хронические неплательщики предпочитают возвращать себе освещение самостоятельно, лазая в электрощиток – весь подъезд периодически может оставаться без электричества.

Опрос во дворе многоэтажки

К контактным (полевым) методам определения характеристик соседского сообщества относится общение с сотрудницами ЖКУ, с участковым, с бабушками на лавочке и мамочками, выгуливающими детей.


В управляющей компании необходимо опрашивать рядовых сотрудников (дворников, уборщиц, сантехников), контактирующих с жильцами часто и напрямую. Попробовать выяснить, кто является проблемным жильцом, также можно через старшего по подъезду.

К участковому в опорный пункт нужно идти в приемные часы, узнав его распорядок через ресурс МВД (мвд.рф/district). Обязать участкового поделиться сведениями о «плохих» соседях невозможно – только в формате доверительной беседы.

Пенсионеры, коротающие солнечные дни на лавке, являются наилучшим источником сведений о всех соседях – как благополучных, так и не очень. Бабушкам известно о любых, внешне даже малозначительных событиях дома и обычно они готовы рассказывать обо всем интересующем собеседника (кто как живет, где притон и т.п.).

Отметим, что о различных ситуациях с продаваемой квартирой будут особенно охотно рассказывать ее «временные» жильцы – арендаторы и дальние родственники, проживающие на условиях родни (за «коммуналку»). Такие сведения нужно тщательно фильтровать, т.к. их интерес заключается в затягивании процесса продажи.

Для тщательной и полномерной проверки интересной квартиры будет наиболее правильным обратиться к нашим риэлторам. Очень советуем!

Главные опасности при сделках с жильем

Эксперты рекомендуют получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу квартиры. Зарегистрируют переход права и без такого документа (в реестр будет внесена запись о его отсутствии), но покупателю лучше подстраховаться. Также стоит уточнить, нет ли зарегистрированных прав на квартиру у бывших супругов или иных родственников, а также обратить внимание, не нарушаются ли при продаже права несовершеннолетних. Все это выясняется с помощью выписок из ЕГРН (о собственниках) и из домовой книги (о зарегистрированных в квартире).

Возможные проблемы. Если жилье было куплено в браке, оно принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности - независимо от того, на кого оформлено. Если нотариально заверенного согласия второго супруга нет, он или она потом вполне сможет оспорить сделку через суд.

Права несовершеннолетних нарушаются сразу из-за нескольких причин. Нередко об обмане речи нет - продавцы просто не знают законодательство. Самый характерный вариант - при приватизации дети не были включены в число собственников жилья. Обычно такие проблемы возникают с квартирами, приватизированными до 1994 года (потом включение детей в число собственников стало обязательным условием приватизации). Спустя много лет, став совершеннолетними, такие «обиженные» детки могут через суд заявить свои права на долю в перепроданной квартире.

Еще вариант - жилье, которое покупалось с использованием средств материнского капитала. Если вы участвуете в альтернативной сделке (обмен через куплю-продажу), где продавцы - такая семья, будьте готовы к тому, что сделка может развалиться. Из-за того, что на нее не дали согласие органы опеки. Или семье с детьми отказали в ипотеке на то жилье, которое они решили приобрести взамен купленного с использованием материнского капитала.

«Обойденные» наследники - самый тяжелый случай. Чаще всего такая ситуация возникает, когда продается квартира, доставшаяся по завещанию. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-то права, тяжело. Поэтому риэлторы советуют не покупать жилье, которое недавно было получено в наследство.

Сюда примыкают и случаи, когда квартира продается от имени одиноко проживающего пожилого человека. Это характерная схема черных риэлторов. На момент сделки человек, от лица которого она совершается, уже умер. Но в ЗАГС эта информация еще не поступила, поэтому и Росреестру она недоступна. Наследники потом через суд без проблем доказывают незаконность сделки.

Как оценить квартиру перед покупкой - посмотрите, прежде чем прыгать

Если вы ходили по магазинам квартиры, вы можете подумать, что знаете все, что нужно знать об имеющейся у вас квартире.

Ваш глаз. Цена подходящая, пространство в отличной форме, и есть лишнее. Как правило, каждый раз, когда вы входите в дверь, возникает приятное чувство. Но подождите, прежде чем подписать этот контракт, потому что одного хорошего настроения недостаточно.Перед покупкой кооператива или кондоминиума следует учесть ряд факторов. Покупка квартиры - это не то же самое, что покупка дома; Квартира - это не просто место для жизни, а часть сообщества. В кооперативе или кондоминиуме интегрировано все, от финансов до физического состояния. Таким образом, чем больше вы знаете об обоих, а также о типах людей, которые населяют здание, тем лучше вам будет, когда дело доходит до принятия правильного решения о том, какую квартиру покупать.

«Единственный способ начать процесс поиска кооператива или квартиры - задать правильные вопросы», - говорит Крис Томас, вице-президент бруклинского офиса брокерской фирмы William B. May. Когда у вас есть ответы, вы можете сосредоточиться на любых проблемных точках. Прежде чем позволить себе полюбоваться видами или довоенными деталями, взгляните на основы. «Если в этом здании содержится более серьезное обслуживание, чем в других, которые вы видели, спросите, почему», - советует Томас.Узнайте, не планируется ли капитальный ремонт; просмотрите финансовые отчеты, познакомьтесь с жителями дома и узнайте, как им нравится там жить.

Когда Стефани Ковнер, впервые покупающая квартиру, начала осматривать квартиры, она постепенно начала понимать рынок и то, какие вопросы ей следует задавать. Хотя она не встречалась ни с какими продавцами, она видела множество листинговых агентов, к которым обращалась со своими запросами. «Я бы спросила их, что они знали об этом здании с точки зрения устойчивости», - объясняет она.В доме много квартир продавали? А как насчет ремонта? Что-нибудь приближается или запланировано на будущее? Я хотел узнать философию здания по разным параметрам, включая оценку и плату за обслуживание.

Как только она сузила круг до одного фаворита, она начала копать глубже. Агент по листингу предоставил мне всю необходимую информацию, например, финансовую отчетность и проспект эмиссии здания.Он очень помог, - говорит Ковнер. Кроме того, управляющий агент оперативно ответил на все ее вопросы и предоставил подробную информацию об устойчивости здания.

Это была совсем другая история для женщины, исследующей кооператив Востока 70-х. Брокер, с которым я имела дело, не появлялся, и я обнаружила, что было много вещей, которые он мне не рассказывал, объясняет она. Например, ее беспокоило шумовое загрязнение и строительство в окрестностях.Когда она спросила брокера, он заверил ее, что ее нет, но она обнаружила иное, когда наняла Bold Property In-формация Systems, Inc., чтобы она составила для нее отчет о рисках собственности в здании. Компания Bold с пятилетней историей, которая работает с банками, юристами и потенциальными покупателями при изучении всех аспектов здания, может помочь покупателям провести исследование.

Когда Гейл Фернандес хотела купить, ей пришлось бороться с агентом по листингу, которого, похоже, не волновало, купит она или нет.Агент был не очень приветлив ffb - говорит она. Он не очень обнадежил в своем описании этого места по телефону. Я почти не ходил смотреть квартиру, а когда я это сделал, у него не было для меня плана этажа. Он не ответил ни на один из моих вопросов. Похоже, его даже не волновало, нравится мне квартира или нет. В таком случае покупателям необходимо обратиться к другим источникам за необходимой информацией.

Чтение финансовых отчетов жизненно важно для определения финансовой устойчивости здания.По словам Джоди Ламонте, брокера и вице-президента The Corcoran Group, просмотр отчетов за последние три года даст покупателю представление о том, как деньги тратятся на здание, статус резервного фонда, зарплата сотрудники здания и любые текущие расходы на техническое обслуживание. Он также расскажет вам об основной ипотеке: когда она должна быть выплачена, какова ставка и сумма. Если вы не уверены, что информация, которую вы получаете, верна, есть способы самостоятельно проверить ипотеку здания.В вашей местной бизнес-библиотеке есть на микрофишах все зарегистрированные ипотечные кредиты. Пройдя туда и сказав на стойке регистрации, какой адрес вас интересует, вы можете найти микрофишу Reddi Data, содержащую историю ипотеки.

Еще одна очень важная вещь, на которую следует обратить внимание, - это процент квартир, принадлежащих спонсорам, в здании. Эрих Гончар, поверенный Холла, Диклера, Кента, Кента, Фридмана и Вуда, предупреждает, что кредиторы, как правило, не предоставляют ссуду покупателям, если имеется множество квартир, принадлежащих спонсорам.Причина этого в том, что многие спонсоры, владеющие квартирами, не выполнили свои обязательства по оплате своих эксплуатационных расходов, в результате чего эти дополнительные расходы перекладываются на акционеров здания. Попросите управляющего агента предоставить эту информацию.

Дж. Генри Хаггерти, операционный директор Bold, добавляет, что его фирма может проверить любую информацию, предоставленную управляющим агентом или брокером. Потенциальный покупатель может либо пойти к Генеральному прокурору и подождать шесть недель, чтобы узнать, верна ли полученная информация, либо прийти к нам, и мы получим ее через два дня.

Изучив плату за обслуживание, узнайте, есть ли какие-либо налоговые льготы и когда они истекают. Например, истекающий срок действия налоговой скидки J-51 может означать значительное увеличение расходов на техническое обслуживание.

Это не означает, что покупатель должен уклоняться, но он должен сделать предложение, отражающее тот факт, что льготы скоро исчезнут, - говорит Томас. Он советует выяснить у продавца или управляющего агента, какова общая политика здания в отношении оценок.Большинство продавцов будут знать об оценках и должны будут ответить, если их спросят напрямую. Ваш адвокат также может включить в договор купли-продажи формулировку, в которой говорится, что в течение 12 месяцев после продажи оценки не будут проводиться, - добавляет он.

Также обязательно изучите состояние резервного фонда. Стивен Бир, сертифицированный бухгалтер Czarnowski & Beer, говорит: «Вы можете подумать, что достаточно большого резервного фонда, скажем, 100 000 долларов в резерве.Если в последние годы проводились электрические и другие ремонтные работы, то да, этого может быть достаточно. Однако, если такого рода работы не были выполнены, совет директоров может провести специальную оценку, взять взаймы под здание, чтобы оплатить их, а затем увеличить расходы на техническое обслуживание, чтобы покрыть его.

Томас также предлагает покупателям прямо спросить продавца, есть ли какие-либо формы незавершенного судебного разбирательства против здания или его единиц.«Трудно исследовать эту часть, если не было вынесено никаких суждений, но прикрывайте себя, спросив продавца, и сделайте условие продажи, что ничего не ожидается», - говорит Томас.

Придайте зданию физический вид

Еще один способ провести небольшое исследование - попросить просмотреть проспект. В этих важных документах вы найдете отчет инженера, который, по мнению многих брокеров, очень полезен для определения физического состояния здания.Отчет инженера обычно основан на тщательном изучении всех работ по техническому обслуживанию. ffb Все аспекты здания, от котла до окон. Владелец кооператива должен иметь его, но даже если он этого не делает, он должен быть зарегистрирован в офисе генерального прокурора и может быть получен через вашего брокера.

Деннис Гринштейн, партнер юридической фирмы Haas, Greenstein and Cohen, подчеркивает важность проверки протоколов нескольких заседаний совета директоров.Они могут многое сказать: будут ли в ближайшее время ремонт? Есть ли сейчас проблемы со зданием? Обо всем этом можно судить по тому, как правление собирается и разговаривает. Они говорят, что физические проблемы решаются, или они продолжают возникать? Вы хотите это знать. Анита Перон, представитель The Corcoran Group, брокерской фирмы по операциям с недвижимостью, соглашается: если что-то произойдет, например, ремонт стоимостью в несколько миллионов долларов, это будет в протоколе правления.

Проверьте окрестности

Потеря света и значительные изменения в районе, прилегающем к собственности, также являются факторами, влияющими на стоимость квартиры.По словам Хаггерти, многие покупатели заинтересованы в том, чтобы узнать, не собирается ли что-нибудь строить рядом со зданием, на которое они смотрят. Они могут потерять много света, если напротив их дома будет более крупное здание, поэтому мы отслеживаем пустые участки и любые строительные работы. Исследователи Болда посещают более 100 городских, государственных и федеральных агентств, таких как Департамент строительства, для сбора фактов. Кроме того, более 50 типов газет проверяются на предмет любых относящихся к недвижимости заявлений, таких как пустые участки или предлагаемые новые строительные проекты.Вся эта информация передается в компьютерную базу данных, и когда кто-то заказывает отчет, нужно ввести адрес и собрать данные.

Люди очень удивлены, узнав, что они думали, что знают все, но не знали, - добавляет Хаггерти. Есть некоторые вещи, которые вы просто не можете знать о квартире. Вы могли видеть здание днем ​​или ночью ... но не в четыре утра, когда в квартале начинается ночная дискотека! Отчет о рисках собственности включает такие вещи, как шумовое загрязнение и любые потенциальные проблемы, с которыми покупатель может столкнуться в окрестностях, например, круглосуточный клуб или высокий уровень преступности.

Управляющий агент обычно может организовать встречу покупателя с членами совета директоров. Именно так поступила Фернандес, когда со своим маклером по недвижимости ничего не вышло. Через управляющего агента она получила номера телефонов членов совета директоров и связалась с ними. «Встреча с членами совета директоров помогла мне принять решение», - утверждает она. Еще один способ получить представление о жильцах - просто прийти на полчаса раньше, когда вы в следующий раз приедете в квартиру, посидеть в холле и наблюдать за людьми, которые приходят и уходят.ЛаМонте говорит, что просмотр вестибюля также может дать потенциальному покупателю возможность увидеть, на что похоже здание. По ее словам, если состояние вестибюля не на должном уровне, это может означать одно из двух. Во-первых, они не доработали его, или, во-вторых, у здания не хватает средств.

Общение с соседями тоже плюс. Спросите их, как им нравится жить в квартире. Анита Перон из Corcoran Group считает, что повышение цен является хорошим знаком для здания.«Если жители говорят вам, что люди в доме, вместо того, чтобы переехать, покупают квартиры побольше, потому что им нравится там жить, то вы знаете, что что-то правильно», - объясняет она.

Стефани Ковнер решила выяснить, кем будут ее потенциальные соседи, связавшись с кем-нибудь из членов совета директоров. Она вспоминает, что она бредила тем, какое прекрасное здание. Ковнер также поговорил со швейцаром, чтобы нащупать это место.

Знающие специалисты

Обязательно проконсультируйтесь с юристом и бухгалтером, знакомым с кооперативами и кондоминиумами, прежде чем подписывать какие-либо сделки.Аарон Данциг, поверенный фирмы Baer Marks and Upham, предупреждает: вы должны убедиться, что в контракте указано, что остается с квартирой после ее продажи. Если нет, вы можете прийти в день закрытия и найти вырванные люстры и потолок. b86 машина для черепицы и сушилки, которые вы видели раньше, теперь ушли!

Ваш бухгалтер может помочь оценить не только финансовое состояние здания, но и то, какое влияние владение недвижимостью окажет на ваши личные финансы.Если есть какие-либо вопросы о физическом состоянии здания, вы также можете проконсультироваться с инженером и / или архитектором для ознакомления с отчетом строительного инженера.

Лучший подход при покупке - это полагаться на широкий круг обученных профессионалов, от брокера по недвижимости до управляющих агентов различных зданий, на которые вы смотрите, до бухгалтера, юриста и других независимых консультантов. Такие меры предосторожности защитят ваши интересы и помогут найти квартиру, которая не только придется вам по вкусу, но и окажется персиковой вместо лимона.

Г-н Серкен - помощник редактора New York Cooperator.

Ключ к покупке квартиры - составление списка

Взгляд за пределы четырех стен квартиры и на более широкую картину окружающего жизненно важен при поиске квартиры. Поклонники квартирной жизни, вероятно, будут знать, что искать, особенно если их ужалили раньше, но для начинающих покупателей золотое правило - помнить, что, покупая квартиру, вы фактически покупаете ее в сообществе.То, как это сообщество спроектировано, организовано и управляется, повлияет на вашу жизнь, если вы являетесь владельцем. Важно составить список своих ожиданий и подходить к каждому просмотру с широко открытыми глазами. Каждый контрольный список будет отличаться в зависимости от того, намерен ли покупатель жить в собственности или сдавать ее в аренду, но вот общий список факторов, которые вы должны учитывать, прежде чем принимать решение о покупке.

Расположение

Познакомьтесь с окрестностями.Проверьте близлежащие объекты и удобства, такие как магазины, рестораны, бары, школы и церкви, и узнайте, близко ли вы к DART или железнодорожной станции и хорошему автобусному маршруту. Если это оживленный район, вероятно, будет шумно ночью.

Дом

Подумайте, будет ли здание обслуживаться с высоким или низким уровнем обслуживания. Если это кирпич, то затраты на обслуживание будут меньше, чем у рендеринга, который нужно перекрашивать каждые несколько лет.Чем больше требуется обслуживания, тем выше будет плата за управление. Некоторые из более новых и дорогих квартир имеют на фасаде экологически чистые материалы в качестве альтернативы кирпичу. Примером этого является застройка Corr Castle в Хоут, Дублин 13, внешняя отделка которой выполнена из материала под названием Monocouche. Это не требует покраски или обслуживания. Еще одно соображение - окна. Деревянные следует правильно обработать. Деревянные окна с алюминиевым фасадом - дерево внутри и алюминий снаружи - теперь все чаще используются для сокращения затрат на техническое обслуживание.

Если возможно, выясните, в хорошем ли состоянии крыша. Хорошим показателем того, насколько хорошо организована общая застройка, является состояние общих частей и вестибюля. Качество лифта также важно, как и безопасность. В некоторых кварталах, таких как Custom House Square в центре города, у входа есть хижина безопасности. В других есть камеры видеонаблюдения, системы внутренней связи, ворота безопасности или их комбинация.Некоторым покупателям будет важна зеленая зона, но следует также помнить, что чем больше зеленая зона, тем выше плата за обслуживание. Также следует отметить организацию парковки. Парковочное место включено в стоимость или стоит дополнительно? Сейчас помещения стоят от 20 000 до 50 000 фунтов стерлингов в центре города и от 10 000 до 20 000 фунтов стерлингов в пригороде.

Аренда

Аренда - это план, в котором излагаются правила застройки.Прежде чем брать на себя обязательства, крайне важно внимательно изучить условия аренды, поскольку договоры аренды могут отличаться. Незнание правил не является защитой позже, поскольку договор аренды является юридически обязывающим.

Менеджмент

Важно проверить, нанимает ли управляющая компания хорошего агента для поддержки разработки. В некоторых небольших, как правило, более старых блоках жители обходят потребность в агенте, поддерживая развитие самостоятельно.Потенциальный покупатель должен учитывать, реалистична ли плата за управление и имеется ли значительный фонд для чрезвычайных ситуаций, ремонта и технического обслуживания.

Шум

Шум может быть проблемой в многоквартирных домах с длинными коридорами - многие из квартир Секции 23 начала 1990-х годов были спроектированы таким образом. Лучше всего выбрать квартиру в конце коридора, вдали от лифтов, чтобы свести к минимуму звуки проезжающего транспорта.

Если вы собираетесь приобрести старый блок, убедитесь, что в нем имеется соответствующая звукоизоляция. Новые блоки, как правило, лучше в этом отношении из-за более строгих строительных норм. Проверьте соседей. Если в здании много молодежи, шум также может быть проблемой.

Космос и свет

Купите столько места, сколько сможете.Даже если планировка квартиры не совсем такая, какой вы хотите, определитесь с метражом. В наши дни все больше и больше людей перестраивают пространство в квартире под себя. Выбирайте квартиру с наибольшим пространством для хранения вещей - встроенными шкафами, сушилкой или гардеробной. Маленькая квартира с небольшой кладовой или вообще без нее может стать невыносимо захламленной. В некоторых новых блоках есть хранилища в подвале, которые либо включены в цену, либо доступны за дополнительную плату и стоят вложенных средств.

Также важно иметь хороший вид, будь то южный или западный вид, а если нет, то светлое место с прекрасным видом. Посетите любую квартиру, которую собираетесь купить, в разное время дня, чтобы увидеть, где светит солнце. Очевидно, что квартиры в подвале находятся в непосредственном невыгодном положении на этом фасаде, и в некоторых квартирах на первом или втором и третьем этажах свет может блокироваться окружающими зданиями.

Заключительный совет

Никакая разработка не идеальна, но не идите на компромисс по важным вопросам.Если у вас есть мучительные сомнения по поводу развития, уйдите и не оглядывайтесь назад, какой бы идеальной ни казалась квартира.

Четыре вещи, которые следует учитывать при покупке многоквартирного дома

Как карьерный брокер по многоквартирным домам, я заметил, что новые инвесторы часто зацикливаются на неправильных или менее критичных элементах инвестиционной собственности - в основном потому, что у них еще нет опыта работы с квартирами.Четыре основных фактора, которые следует учитывать при анализе недвижимости для инвестиций, - это анализ NOI, налогов, физического состояния и местоположения. Эти четыре критерия должны определить, подходит ли вам вложение в квартиру.

Анализ чистой операционной прибыли (NOI)

Многоквартирный дом - хорошая или плохая инвестиция в зависимости от того, сколько денег он приносит по сравнению с тем, сколько вы заплатили, включая использованные деньги. Для продаваемой собственности большинство брокеров составят мнение о доходах и расходах и предложат NOI.Причина, по которой я говорю «мнение», заключается в том, что оно редко совпадает с фактическими заявлениями владельца. Это не проблема брокеров - оценщики используют ту же методологию, чтобы предвидеть, как «средний» владелец будет управлять зданием. В конце концов, никакие NOI двух владельцев никогда не будут полностью совпадать. Вы должны посмотреть на все доходы и расходы, связанные с тем, как вы планируете управлять зданием.

Например, где вы установите арендную плату, чтобы поддерживать свой порог занятости? Некоторым инвесторам нравится, чтобы их здания всегда были заняты на 100%, и при этом они теряют некоторую арендную плату, в то время как другие инвесторы используют свои здания при 90% занятости, чтобы максимизировать арендную плату.Планируете ли вы улучшить здание, и если да, то куда это изменит арендную плату? Каковы другие источники дохода (от аренды домашнего животного до платы за въезд и парковки)? Будете ли вы управлять зданием самостоятельно или нанять стороннего менеджера? Будете ли вы делать мелкий ремонт или вам нужен подрядчик для ремонта? Кто будет красить квартиру, когда арендатор съезжает?

Все эти статьи влияют либо на доход, либо на расходы, то есть на NOI. Только после определения NOI на основе того, как вы будете управлять зданием, вы можете оценить это число как доход от ваших инвестиций (также известное как ставка капитализации), чтобы определить, сколько вы должны заплатить за здание.

Налог на недвижимость

Налоги обычно являются самой крупной статьей расходов и заслуживают отдельного разговора. В каждом городе, округе и штате существует своя методология расчета налогов на недвижимость, многие из которых основаны на покупной цене. Другие основаны на оценочных оценках, которые рассчитываются периодически. Тем не менее, другие совершенно случайны, как бы нелепо это ни звучало (да, я говорю о моем топчем месте, округ Кук, штат Иллинойс). Независимо от того, являетесь ли вы новым или опытным инвестором, всегда консультируйтесь со специалистом по налогам на недвижимость, обычно с юристом, который знает местный рынок о том, как рассчитываются налоги и как на них влияет продажа.Значительное изменение налогов на недвижимость может быстро свести на нет все запланированные вами инвестиции.

Физическое состояние

Вы не должны так беспокоиться о незначительных вещах, которые может определить домашний инспектор, например о полярности электрических розеток или о том, есть ли небольшая утечка из крана. Все эти типы предметов подлежат регулярному техническому обслуживанию и ремонту. Вместо этого вам следует взглянуть на основные системы здания, такие как крыша, системы отопления и охлаждения, электрические и сантехнические системы, окна, экстерьер и т. Д.Вы можете найти местных подрядчиков, которые специализируются в каждой категории, чтобы изучить каждую систему и высказать свое мнение в течение периода комплексной проверки. Эта обратная связь поможет вам определить, является ли система достаточной или требует краткосрочного или долгосрочного внимания.

Если идентифицированные элементы относятся к обычному или долгосрочному ремонту, убедитесь, что у вас есть адекватные расходы в вашей категории обслуживания и ремонта для удовлетворения потребностей. Для краткосрочных потребностей (то есть чего-либо в течение пяти лет) вам нужно будет запланировать их как единовременные расходы, а также другие важные статьи, которых вы не можете предвидеть.Это капитальные затраты, а не эксплуатационные расходы, поэтому полную сумму не следует включать в качестве ежегодных расходов в NOI. Вместо этого в составе операционных расходов должны быть резервы, которые представляют собой оценку всех основных краткосрочных потребностей здания, распределенных во времени и предусмотренных в бюджете на годовой основе. Легко прогнозируемые затраты включают замену системы - котла, крыши, окон, электричества, водопровода и т. Д. Вам следует оценить, когда, по вашему мнению, потребуется замена систем, и их стоимость, а также проанализировать их срок службы после установки.Затем вы можете оценить, сколько денег вам нужно отложить на эти предметы. Сложнее предвидеть проблемы, когда арендатор разрушает квартиру и уезжает посреди ночи со всей бытовой техникой, и вам нужно все отремонтировать и заменить.

Расположение

Это кажется очевидным, правда? В конце концов, основной движущей силой стоимости любой недвижимости является местоположение. Но помните, что для квартир то, что делает хорошее местоположение, может сильно отличаться от других типов инвестиций в недвижимость, особенно если ваша точка зрения основана на вашем личном месте жительства.Всегда помните, что живете здесь не вы.

Хорошее расположение квартир определяется доступностью транспорта, близостью к основным местам работы и удобством для повседневных покупок. Иногда местоположение более ценно, если в этом районе не так много другой квартирной собственности или муниципалитет принял меры, которые сокращают или исключают строительство новых многоквартирных домов, и вы случайно найдете существующий, доступный для покупки.

Подумайте, сколько стоит арендная плата и почему кому-то, кто готов платить такую ​​сумму, нужно это место.Если вы не можете назвать три веские причины, вам, вероятно, следует передать местоположение.

Позвольте этим факторам помочь вам, когда вы подумаете о начале инвестирования в квартиру. Из всех типов коммерческих активов квартиры обычно имеют стабильную и предсказуемую доходность как класс активов. Это также проще всего понять начинающему инвестору в коммерческую недвижимость, потому что каждому нужно место для жизни, и у всех нас есть некоторый опыт в этом вопросе. Удачи!

Десять вещей, которые необходимо проверить перед покупкой квартиры

Исследование, проведенное WA Apartment Advocacy, показывает, что до 60% людей имеют некоторые сомнения по поводу покупки квартиры, и, безусловно, фраза «покупатель, остерегайтесь» преобладает в этом секторе, как и в любом другом.

Вот 10 основных пунктов, которые покупатели должны учитывать перед покупкой квартиры, чтобы вы могли быть более информированными и принять правильное решение.

1. Ознакомьтесь с подзаконными актами о краткосрочной аренде

Некоторые застройщики предпочитают не отслеживать подзаконные акты в отношении краткосрочной аренды. Это означает, что вы можете переехать в квартиру и осознать, что вас окружает недвижимость для краткосрочного проживания, которая может повлиять не только на ваш мир и покой, но и на ответственность компании Strata.Важно, чтобы вы внимательно прочитали подзаконные акты, и, если они не очевидны, спросите разработчика или торгового агента для дальнейших разъяснений.

2. Запросить прогноз бюджета управления стратами

Большинство застройщиков предоставят бюджет управления слоями на один год после завершения строительства. Однако, поскольку затраты большинства строителей покрываются гарантией на дефекты в первый год, бюджет часто может быть минимальным, а затем возрастает (иногда значительно) на второй и последующие годы.Запрос на трехлетний прогноз бюджета (как минимум) даст вам знать, как ваши сборы за страты могут увеличиться за этот период времени, а затем вы сможете соответствующим образом рассмотреть свой бюджет.

3. Проверить, есть ли прогнозируемые капитальные работы

В старых зданиях может быть проведен капитальный ремонт, например, замена лифтов и т.п. Если у руководства страты не хватает резервного фонда, то разница в стоимости может быть взыскана с собственников.Был недавний случай, когда каждый владелец квартиры был вынужден заплатить 12 000 долларов за модернизацию лифта из-за недостатка средств на погашение, чтобы покрыть расходы. Это неожиданная цена, которой вы бы предпочли избежать!

4. Проверьте количество посещений и способы управления ими.

Исследование

WAAA показало, что, хотя 70% владельцев квартир довольны своими парковочными местами, 50% готовы платить больше за дополнительное место. Основная проблема заключается в том, что в большинстве квартир с одной спальней есть один отсек, но в квартире может проживать пара с двумя автомобилями.Следовательно, они, как правило, используют площадки для посетителей - а это значит, что парковки для посетителей не хватает! Рекомендуется, чтобы пропуски в отсек для посетителей использовались менеджером участка и чтобы парковка находилась за закрытой зоной, чтобы не злоупотреблять парковкой для посетителей.

5. Проверьте, нет ли в вашем районе запланированного развития

Вид на реку или воду может стоить дороже, но если кто-то строит перед вами - и вы теряете вид, - вы теряете атмосферу и возможную стоимость недвижимости.Стоит поговорить с местным советом о том, что планируется в ближайшем будущем, но в конечном итоге единственный способ гарантировать вид - это если перед вами нет другой земли, то есть у кромки воды, или есть определенность планирования для области вокруг ты.

6. Убедитесь, что ваша квартира соответствует принципам хорошего качества

Стоит проверить в Интернете разработчика и строителя и посмотреть, выиграли ли они какие-либо награды или, что еще лучше, есть отзывы от людей, которые проживают в их зданиях и / или других застройках.В противном случае спросите, какие аспекты разработки соответствуют руководящим принципам проектирования, или еще лучше спросите разработчика, где они превысили австралийские строительные стандарты.

7. Убедитесь, что разработчик, строитель и менеджер страты не являются одним и тем же

В некоторых разработках разработчик, строитель и руководитель группы - одно и то же. Это не допускает какой-либо беспристрастности, особенно если застройщик имеет право голоса по вопросам слоев населения, поскольку им принадлежит большая часть квартир.Определенно необходима определенная степень разделения, когда речь идет о профессиональном решении финансов и поддержании вашего развития.

8. Сколько вы хотите платить за страт-сборы?

Переезд в квартиру освобождает ваше время и финансы, но вы должны учитывать один фактор, это постоянные сборы страты. Было установлено, что сокращение владения автомобилем, например, часто может компенсировать расходы на оплату страхового взноса (экономия на техническом обслуживании, топливе и т. Д.), И это даже более целесообразно, если вы живете в большом городе или поселке.Подумайте, что для вас важно, когда дело доходит до удобств - если вы не против, чтобы у вас не было бассейна, тренажерного зала или даже подъемника - тогда это все расходы, которые могут сэкономить ваши страховые взносы.

9. Звукоизоляция

Конфиденциальность и звукоизоляция - две самые большие проблемы для покупателей, поэтому важно, чтобы вы спросили о строительном стандарте для стен, особенно для общих стен. Все строительные работы должны соответствовать или превосходить требования Строительного кодекса Австралии (BCA).Таким образом, вам необходимо проверить, соблюдаются ли эти стандарты или они превышаются. Также стоит посмотреть, сможете ли вы остаться в застройке на какое-то время, чтобы понять, что такое звукоизоляция здания, и соответствует ли она вашим ожиданиям.

10. Перспективы

Есть прогноз, что через десять лет 50% транспортных средств на дорогах будут работать на электричестве, и все же в скольких разработках есть точки зарядки для экологически чистых автомобилей? Проверьте, зависит ли ваше здание от медной проводки или оптоволокна, поскольку это повлияет на модернизацию в течение следующего десятилетия и связанные с этим расходы.В целом, благодаря новейшим доступным технологиям вы определенно захотите найти здание, рассчитанное на будущее, которое также обеспечит среднесрочную экономию затрат.

Аналогично этому:

Подводные камни договора о гарантии аренды

Влияет ли зонирование школ на цены на недвижимость?

Исследование показывает предпочтения квартир в Вашингтоне

15 вещей, которые необходимо знать перед покупкой квартиры в Нью-Йорке

📷 Toll Brothers City Living; 100 Barrow

Если вы считаете, что жизнь в Нью-Йорке вызывает стресс, попробуйте купить квартиру - это как стресс от стероидов, особенно для тех, кто впервые покупает.В связи с неуклонным ростом стоимости недвижимости, непомерно высокими арендными ставками и заметным всплеском новых разработок, возможно, пришло время инвестировать в небольшую часть Большого Яблока для себя.

Но с чего начать? Необходимо учитывать бесчисленное количество факторов: местоположение, школьные округа, налоги на недвижимость, минимальные первоначальные взносы - список, казалось бы, бесконечен. Достаточно сложно остаться молодым профессионалом, не говоря уже о том, чтобы ориентироваться на беспощадном рынке недвижимости со всем его причудливым внутренним жаргоном. Кто вообще знает, что такое «табличная процентная ставка»? Не волнуйтесь, мы отобрали нескольких профессионалов, которые изнутри рассмотрят топ-15 вещей, которые вам следует знать, прежде чем вкладывать средства в первые раскопки в большом городе.

«В то время как люди часто сосредотачиваются на том, сколько денег у них есть для первоначального взноса, они часто не задумываются о том, сколько им потребуется, чтобы иметь ликвидные средства для покрытия расходов. Я люблю говорить своим покупателям, что, когда они рассматривают, сколько денег они готовы выложить, они должны предполагать, что это 21-25% от общей стоимости покупки: 20% для первоначального взноса и 1-5% для их закрытия. . Если они покупают кооператив, эта ликвидность может быть даже больше в зависимости от того, что кооперативу потребуется после закрытия ». -Даниэль Лурье, лицензированный продавец недвижимости в Compass

По сути, убедитесь, что у вас достаточно денег как для первоначального взноса, так и для покрытия расходов на закрытие сделки.

📷 @insearchofperfect

Различия между кооперативом и кондоминиумом

«Чтобы купить кооператив (а в последнее время чаще - кондоминиум), совету потребуется значительная финансовая поддержка. Сюда могут входить выписки из вашего банковского / инвестиционного счета за последние три месяца, несколько последних квитанций о заработной плате и заполненные налоговые декларации как минимум за два года. Вы должны иметь все это наготове, прежде чем приступить к поиску, чтобы вы были готовы к работе, когда появится нужный объект.Кроме того, [с юридической точки зрения] совет кооператива не обязан объяснять вам, почему они вас отвергли ». -Билл Хербст, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Кооперативные доски могут быть головной болью, но они имеют невероятное влияние на процесс покупки. Поэтому решите, что лучше для вас, и заранее убедитесь, что все ваши документы в порядке. Если вас отвергают, просто продолжайте движение.

📷 100 Barrow Duplex Terrace, Toll Brothers Living

Ваши кредитные правила Все… но вы знали, что

«Если вы не платите наличными… проверьте свой кредит.Вы можете думать, что получаете баснословную процентную ставку, но один кредитный недостаток - и все. Убедитесь, что ваши финансы в полном порядке; знать, какой у вас первоначальный взнос, откуда он поступает, и получить его своевременно ». -Кристин Барранка, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Кредит и ликвидная наличность правят днем. Убедитесь, что ваша финансовая жизнь в порядке. В противном случае борьба станет еще более реальной.

📷 @nyctme

Не экономьте на инспекторе

«Если вы покупаете таунхаус или дом, осмотр не будет дешевым.Хороший инспектор (в разумных пределах) может сэкономить тысячи на ремонте / повреждении ». - Кристин Барранка, лицензированный продавец недвижимости в Compass

«Обычно осмотр не проводится, если вы не покупаете таунхаус». -Билл Хербст, лицензированный реальный продавец в Compass

Вы как бы хотите знать, есть ли смертельная проблема с плесенью, скрывающаяся за стенами, или они медленно гниют с 1914 года. Заплатите кому-нибудь, чтобы он провел расследование за вас, потому что вы Ты не Фокс Малдер.

📷 @thomaspetermann

«До тех пор, пока у вас не будет полностью оформленного контракта (то есть обе стороны подписали и получили копии), любая из сторон может отказаться от договора без штрафных санкций.Обычно от принятого предложения до закрытия при лучших обстоятельствах проходит 2-3 месяца ». -Билл Хербст, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Как и все в жизни, все может измениться или потерпеть неудачу без предупреждения. Будьте внимательны, но помните, что процесс заключения контракта требует времени.

📷 @kat_in_nyc

Помните «Правило пяти лет»

«Я советую своим клиентам покупать недвижимость только в том случае, если вы планируете удерживать ее в течение пяти или более лет.Хотя исторически Нью-Йорк является отличным местом для инвестиций, следует отметить, что мы не застрахованы от спадов на рынке. Потенциальные покупатели должны позиционировать себя так, чтобы они были защищены от спада, который может произойти даже в Нью-Йорке. В кондоминиуме, если вы перерастете пространство, вы всегда можете сдать его в аренду, но в кооперативе есть ограничения на субаренду, поэтому покупатели кооператива должны быть особенно осторожны при выборе правильной квартиры и здания. Вы не хотите, чтобы вас заставляли продавать на рынке покупателя.- Брайан Морган, лицензированный брокер по недвижимости, Citi Habitats

Как бы ни любили жители Нью-Йорка прыгать, покупка недвижимости здесь должна быть как минимум пятилетним обязательством. Если вы окажетесь в кооперативе, шансы сдать его в аренду невелики, поэтому убедитесь, что вам действительно нравится это место.

📷 Toll Brothers Living; 100 Barrow PH

Важность заключительного обхода

«Вы всегда должны проходить обход перед закрытием. Цель состоит в том, чтобы убедиться, что квартира находится в том же состоянии, в котором она была на момент подписания договора.На самом деле речь идет не столько о поиске выключателей, которые не работают, сколько о том, чтобы убедиться, что труба не лопнула ". -Билл Хербст, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Это Нью-Йорк. Все может случиться. Убедитесь, что вы не тратите свое сердце на недавно затопленную квартиру.

📷@jeremy.torres

Задавайте вопросы и осматривайте здание

«Попросите познакомиться с супер-швейцаром, швейцаром и даже с вашими соседями. Спросите о проблемах с шумом. Спрашивайте о спорах.Мы живем в очень тесных кварталах Нью-Йорка, поэтому, если кто-то доставляет вам неприятности, это может подорвать ваше рассудок или подорвать его. Кроме того, не забудьте осмотреть другие этажи / коридоры здания и даже подвал. Эти детали многое говорят о том, как работает здание ». -Энн Катбилл Ленан, лицензированный партнер по недвижимости, Дуглас Эллиман

Суперкар или швейцар могут действительно разрушить вашу жизнь. Убедитесь, что они дружелюбны, приветливы и приземлены. То же самое и с вашими соседями.

📷 Toll Brothers City Living; 100 Барроу

Это не личное дело

«Понимать, что пакет доски объявлений пугает, и мы, брокеры, не устанавливаем правила, а кооперативная доска это делают. НЕ принимайте ничего личного, держитесь курса и проходите мимо доски. Прислушайтесь к советам своего брокера, они преследуют ту же цель, что и вы ». -Кристин Барранка, лицензированный продавец недвижимости

📷 @unkwnvisual

Оценка действительно имеет значение

« Первое, что банк сделает после подписания контракта, - это отправит оценщика для оценки рыночной стоимости недвижимости. .То, что банк согласился предоставить вам в ссуду (например, 80% от покупной цены), это то, что они ссудят вам под оценочную стоимость вашего дома, поэтому, если стоимость недвижимости будет ниже покупной цены, вам нужно будет компенсировать разница в наличных деньгах между тем, что, по вашему мнению, банк ссудит, и тем, что он сейчас выдаст. Если вы вкладываете 20% или меньше, это может повлиять на вас как на покупателя, поскольку вам необходимо убедиться, что у вас достаточно ликвидных денежных средств, чтобы покрыть разницу в оценке. Ваш агент должен быть в состоянии подготовить вас к тому, какой будет оценка, прежде чем вы предложите, выполнив для вас надлежащую оценку недавних продаж, таких как ваша собственность.”-Даниэль Лурье, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Нашли то, что вам нравится? Получите оценку немедленно! Это определит, с какой суммой денег вам придется работать и сможете ли вы позволить себе этот первоначальный взнос.

📷 @ralphamurao

Это всегда идеальное время

«Люди часто беспокоятся, что пропустили день открытых дверей или не могут вернуться вовремя, чтобы увидеть недвижимость, но я заметил, что, как и в большинстве великих любовных историй, вещи случаются с недвижимостью именно тогда, когда они предназначены, и покупатели всегда оказываются в том доме, который им нужен.- Даниэль Лурье, лицензированный продавец недвижимости в Compass

. Если вы это пропустили, значит, это не для вас. Твоя настоящая любовь все еще там.

📷 Toll Brothers Kitchen; 55 West 17th Street

Вам понадобится поверенный

«… и очень важно, чтобы вы выбрали того, кто имеет опыт в продаже кооперативов и кондоминиумов на Манхэттене. Как только вы получите принятое предложение, ваш адвокат проведет комплексную проверку перед подписанием контракта. Это будет включать чтение плана предложения и поправок к зданию, финансовых отчетов за последние два года и протоколов правления.В то же время он или она будут вести переговоры об условиях контракта с поверенным продавца ». -Билл Хербст, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Вам нужен кто-то, кто будет защищать вас на законных основаниях. Доверься нам.

@llewllewtoo

«Это не должно быть состязательным упражнением. Все участники (продавцы, покупатели, агенты, кредитные специалисты и т. Д.) Работают над достижением одной цели. Сделайте глубокий вдох и двигайтесь вперед ». -Билл Хербст, лицензированный продавец недвижимости в Compass.

Ты классный.Ты рок-звезда. Нью-Йорк не ненавидит вас, так что сохраняйте хладнокровие в процессе покупки - все соберется вместе.

📷 Toll Brothers Living, 100 Barrow

«Когда дело доходит до ремонта, знайте различия в типах зданий. Кондоминиум - это недвижимость, то есть пространство между этими стенами принадлежит вам. В кооперативе вы покупаете акции; корпорация технически владеет недвижимостью, и, в зависимости от объема работ, совет директоров может отказать вам в ремонте. Постарайтесь получить по крайней мере три предложения от подрядчиков, прежде чем начинать ремонт, и убедитесь, что вы просматриваете их предыдущие проекты лично или на фотографиях.- Рори Болджер, лицензированный ассоциированный брокер по недвижимости, Citi Habitats

Вы заплатили за это, значит, вы можете делать все, что хотите, верно? Не совсем. Правление также имеет право голоса в том, что вы делаете за закрытыми дверями.

📷 @ kobrastreetart

Одна нога впереди другого

«Я говорю своим покупателям, что, каким бы сложным ни казался процесс с недвижимостью, на самом деле это просто вопрос присутствия и уступки одного перед другим. - заниматься тем, что находится прямо перед вами, а не всей картиной сразу.Покупатели на этом рынке часто разочаровываются, но, как и в любой истории любви, я верю, что для каждого найдется подходящий дом. Я хочу призвать покупателей никогда не останавливаться на достигнутом и держать свои умы и сердца открытыми для дома своей мечты - он придет! » -Даниэль Лурье, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Никогда не будет другой истории любви, похожей на вашу, с Нью-Йорком. Вы двое идеальны вместе.

Контрольный список для покупки квартиры - ваше полное руководство

Квартиры могут стать идеальной первой инвестицией в дом или недвижимость, но никто не должен выбирать светскую жизнь, предварительно не приняв во внимание эти важные факторы.

Квартиры намного дешевле домов и являются отличной альтернативой для тех, кто хочет жить недалеко от города. Но они различаются по размеру и оснащению, а некоторые имеют скрытые расходы.

Таким образом, разборчивые покупатели должны смотреть не только на цену, но и внимательно разбираться в плюсах и минусах каждого объекта недвижимости, прежде чем подписываться на пунктирной линии.

Вот контрольный список, который поможет вам купить квартиру, которая подходит именно вам.

Квартиры обычно находятся в собственности в рамках многоуровневой схемы, что означает, что владельцы должны платить сборы.Изображение: realestate.com.au/buy


1. Спросите о комиссионных сборах

Покупка квартиры обычно означает покупку по многоуровневой схеме, которая, по сути, представляет собой систему владения, при которой отдельные лица полностью владеют своими квартирами или «участками» и делят владение общим имуществом здания со своими соседями.

Схемы

Strata взимают со своих членов ежегодные взносы, или «сборы», для покрытия расходов на ремонт и содержание общих частей многоквартирного дома. Эти сборы зависят от размера комплекса зданий и объектов, которые они включают.

В результате современные многоквартирные дома с лифтами, бассейнами и тренажерными залами, как правило, взимают довольно высокие сборы, причем индивидуальные владельцы обычно взимают сумму, пропорциональную размеру принадлежащей им квартиры. И поэтому стоит узнать о многом, прежде чем вы решите, покупать ли недвижимость.

Капитальные улучшения - еще одна потенциальная скрытая стоимость.

Скорее всего, ваша квартира будет частью корпорации владельцев - комитета владельцев, который отвечает за обслуживание общих частей здания - что означает, что вам, возможно, придется заплатить за ремонт, если большинство ваших соседей проголосуют произвести улучшения в общем имуществе.

Добавьте к этому необходимость ежегодно раскошелиться на страхование строительства, и ваши когда-то привлекательные инвестиции могут внезапно выглядеть намного менее желательными.

Ключевые вопросы о финансах:

  • каковы ежегодные гонорары корпорации собственников?
  • есть ли у корпорации собственников фонд обслуживания?
  • корпорация собственников в долгах?
  • какова годовая стоимость страхования здания?

2. Изучите свою корпорацию владельцев

Если вы решите купить недвижимость с титулом «страта», вы, скорее всего, станете членом корпорации собственников.

Эти юридические лица имеют право вводить строгие правила в отношении шума, владения домашними животными и использования мест общего пользования, поэтому важно поработать над корпорацией владельцев, чтобы убедиться, что их правила соответствуют вашему образу жизни.

Некоторые корпорации владельцев также требуют, чтобы их члены посещали регулярные собрания, в то время как другие действуют гораздо более расслабленно.

Проверьте свой договор купли-продажи, чтобы узнать подробности о корпорации владельцев, спросите агента, что они из себя представляют, и, если можете, просмотрите протоколы недавних встреч для получения дополнительной информации.

Прежде чем покупать квартиру в многоквартирном доме, следует узнать о корпорации собственников. Изображение: realestate.com.au/buy


3. Проверьте близлежащие объекты

В большинстве случаев для проживания в квартире требуется меньше места, поэтому перед покупкой важно рассмотреть возможность размещения поблизости.

Например, если у вас есть собака, вам понадобится парковая зона или выход на открытую площадку. А затем вы можете подумать, есть ли в квартире хороший доступ к супермаркетам и тренажерному залу.

Жить в квартире тоже может быть довольно душно, поэтому стоит покупать где-нибудь рядом с барами, кафе и ресторанами.

Если вы инвестируете, эти близлежащие достопримечательности также сделают вашу недвижимость более привлекательной для арендаторов.

4. Ищите парковочное место

Парковок возле многоэтажных домов часто не хватает, особенно рядом с центральным деловым районом.

Вот почему лучше искать устройство, в названии которого есть обозначенное место для машины - если только дополнительное удобство не добавляет слишком много к цене.

Если у вас нет машины, проверьте, какой общественный транспорт доступен, и ознакомьтесь с ситуацией с парковкой, чтобы вы могли направлять посетителей в правильном направлении, когда они останавливаются.


5. Рассмотрим хранилище

Владельцы квартир должны проявлять смекалку, когда дело касается использования пространства.

Многие большие комплексы предлагают доступ к клеткам для хранения на автостоянке, но если вы не добавили свободного места в вашей собственности, обязательно исследуйте близлежащие складские помещения.

Кроме того, вы можете проявить творческий подход с помощью простых советов по хранению или очистить свои вещи перед въездом.

6. Разберитесь с соседями

Вы не всегда можете контролировать, кто ваши соседи в многоквартирном доме, но важно помнить, что они могут иметь большое влияние на ваш образ жизни.

Спросите агента о других арендаторах в здании и настройте как можно больше пошаговых инструкций, прежде чем подписывать договор. Таким образом, у вас будет гораздо больше шансов понять, как образ жизни ваших соседей может повлиять на ваш.

В конце концов, если вы стремитесь к спокойной жизни, то переезд в удобное для студентов многоквартирное здание рядом с университетом может быть не для вас.

Перед тем, как делать предложение, вы должны познакомиться с окрестностями. Изображение: realestate.com.au/buy


Перед покупкой рассмотрите:

  • Шум - вы слышите людей в других квартирах?
  • Запахи - вы чувствуете запах животных, сырости или мусора?
  • Свет - будет ли у вас доступ к окну или балкону с естественным солнечным светом?
  • Воздух - достаточно ли в вашей квартире окон и свободного воздуха?

7.Узнать об утилизации отходов

Порядок утилизации и переработки отходов в многоквартирных домах различается. Некоторые используют мусоропроводы; другие - старомодные мусорные ведра на колесах.

И некоторые из них гораздо более экологичны, чем другие. Вот почему рекомендуется изучить, какая система установлена ​​в вашем потенциальном новом доме.

8. Доля вакантных мест и краткосрочного проживания

Если вы покупаете квартиру для проживания, важно выяснить, сколько квартир в здании пустует и используются ли какие-либо квартиры для краткосрочной аренды.

Это связано с тем, что пустые квартиры могут повлиять на ощущение жилого комплекса, а краткосрочная аренда часто связана с шумом и проблемами безопасности.

Очень важно найти квартиру с планировкой, отвечающей вашим потребностям, так как ремонт квартиры часто является дорогостоящим процессом. Изображение: realestate.com.au/buy


9. Оцените безопасность

В апартаменты приходит и уходит больше людей, чем в дома, поэтому важно учитывать, какие меры безопасности есть в каждом комплексе.

В новых и более крупных комплексах обычно есть карты доступа, камеры видеонаблюдения, коды доступа, а иногда и охрана. Это дает больше уверенности, но также немного увеличивает ваши годовые сборы.

Между тем в устаревших многоквартирных домах иногда вообще нет охраны.

10. Устройство и расположение

Структурная целостность здания и планировка квартиры должны быть ключевыми моментами для любого покупателя.

При осмотре устройства обращайте внимание на такие красные флажки, как трещины, плесень или сломанный герметик.Проверьте, есть ли в квартире ковры и из чего сделаны стены, чтобы иметь представление о том, как устройство изолирует шум.

Получить разрешение на ремонт квартир сложно, особенно если вы вносите большие изменения, поэтому, если вас не устраивает дизайн, лучше поискать в другом месте.

15 советов по аренде недвижимости для первой покупки

Думаете о покупке инвестиционной недвижимости? Недвижимость стала источником многих самых богатых людей в мире, поэтому есть много причин думать, что это хорошее вложение.Однако эксперты сходятся во мнении, что, как и в случае с любыми инвестициями, лучше быть хорошо осведомленным, прежде чем нырять с сотнями тысяч долларов. Вот вещи, которые вам следует рассмотреть и изучить.

Ключевые выводы

  • Покупка инвестиционной собственности для получения дохода от аренды может быть рискованной.
  • Покупателям обычно требуется внести как минимум 20% первоначальный взнос.
  • Для того, чтобы стать домовладельцем, требуется широкий спектр навыков, которые могут быть самыми разнообразными, от понимания основных законов об арендаторах до возможности починить протекающий кран.
  • Эксперты рекомендуют иметь финансовую подушку на случай, если вы не сдадите недвижимость в аренду или если доход от аренды не покрывает ипотеку.

1. Готовы ли вы быть домовладельцем?

Вы разбираетесь в инструментах? Как вы ремонтируете гипсокартон или прочищаете туалет? Конечно, вы можете позвонить кому-нибудь, чтобы он сделал это за вас, или вы могли бы нанять управляющего недвижимостью, но это отразится на вашей прибыли. Владельцы недвижимости, у которых есть один или два дома, часто сами ремонтируют, чтобы сэкономить.

Конечно, это меняется по мере того, как вы добавляете новые объекты в свое портфолио. Лоуренс Перейра, президент King Harbour Wealth Management в Редондо-Бич, Калифорния, живет на Западном побережье, но владеет недвижимостью на Восточном побережье. Как человек, который говорит, что он совсем не пригоден, он заставляет это работать. Как? «Я собрал сплоченную команду уборщиков, разнорабочих и подрядчиков», - говорит Перейра.

Это не рекомендуется для новых инвесторов, но, когда вы научитесь инвестировать в недвижимость, вам не нужно оставаться на месте.

Если вы не из тех, кто умеет пользоваться услугами, и у вас нет лишних денег, то работа домовладельцем может вам не подойти.

2. Выплата личного долга

Опытные инвесторы могут иметь долг в рамках своей стратегии портфельных инвестиций, но среднему человеку следует избегать этого. Если у вас есть студенческие ссуды, неоплаченные медицинские счета или дети, которые скоро будут учиться в колледже, то покупка арендуемой недвижимости может быть неправильным шагом.

Перейра соглашается, что осторожность является ключевым моментом, говоря: «Нет необходимости выплачивать долг, если ваша прибыль от вашей недвижимости превышает стоимость долга.Это расчет, который вам нужно сделать ». Перейра предлагает иметь денежную подушку.« Не ставьте себя в положение, когда у вас не хватает денег для оплаты своего долга. Всегда имейте запас прочности ".

3. Обеспечьте первоначальный взнос

Инвестиционная недвижимость обычно требует большего первоначального взноса, чем недвижимость, занимаемая владельцем; у них более строгие требования к утверждению. 3%, которые вы, возможно, положили на дом, в котором вы сейчас живете, не будут работать для инвестиционной собственности.Вам потребуется как минимум 20% предоплата, учитывая, что ипотечное страхование не распространяется на арендуемую недвижимость. Вы можете получить первоначальный взнос за счет банковского финансирования, например, за счет личного кредита.

4. Найдите правильное место

Меньше всего вам хочется оставаться с арендуемой недвижимостью в районе, который приходит в упадок, а не стабильно или набирает обороты. Город или район, где население растет и выполняется план возрождения, представляют собой потенциальную возможность для инвестиций.

Выбирая выгодную арендуемую недвижимость, ищите место с низкими налогами на недвижимость, приличным школьным районом и множеством удобств, таких как парки, торговые центры, рестораны и кинотеатры. Кроме того, район с низким уровнем преступности, доступом к общественному транспорту и растущим рынком труда может означать увеличение числа потенциальных арендаторов.

5. Стоит ли покупать или финансировать?

Что лучше: купить за наличные или профинансировать инвестиционную недвижимость? Это зависит от ваших инвестиционных целей.Оплата наличными может помочь генерировать положительный ежемесячный денежный поток. Возьмем арендуемую недвижимость, покупка которой стоит 100000 долларов. С учетом дохода от аренды, налогов, амортизации и подоходного налога покупатель наличными может получить 9 500 долларов годового дохода или 9,5% годовой прибыли от инвестиций в размере 100 000 долларов.

С другой стороны, финансирование может принести вам большую прибыль. Для инвестора, который вкладывает 20% в стоимость дома с добавлением 4% по ипотеке, после вычета операционных расходов и дополнительных процентов, прибыль составляет примерно 5 580 долларов в год.Денежный поток ниже для инвестора, но годовой доход в размере 27,9% на инвестиции в размере 20 000 долларов США намного выше, чем 9,5%, заработанные покупателем наличными.

6. Остерегайтесь высоких процентных ставок

Стоимость заимствования денег может быть относительно низкой в ​​2020 году, но процентная ставка по инвестиционной собственности, как правило, выше, чем традиционная процентная ставка по ипотеке. Если вы все же решите профинансировать покупку, вам понадобится низкий платеж по ипотеке, который не будет слишком сильно влиять на вашу ежемесячную прибыль.

7. Рассчитайте свою маржу

Фирмы с Уолл-стрит, покупающие проблемную недвижимость, стремятся получить доход от 5% до 7%, потому что, помимо прочих расходов, им нужно платить персоналу. Физические лица должны поставить цель - 10% прибыли. Оцените расходы на содержание в размере 1% от стоимости недвижимости ежегодно. Другие расходы включают страхование домовладельцев, возможные сборы ассоциации домовладельцев, налоги на имущество, ежемесячные расходы, такие как борьба с вредителями и озеленение, а также регулярные расходы на техническое обслуживание при ремонте.

8. Инвестируйте в страхование арендодателя

Защитите свои новые инвестиции: в дополнение к страхованию домовладельцев рассмотрите возможность приобретения страховки домовладельца. Этот тип страхования обычно покрывает имущественный ущерб, потерянный доход от аренды и защиту ответственности - в случае, если арендатор или посетитель получит травму в результате проблем с обслуживанием собственности.

Чтобы снизить свои расходы, выясните, разрешит ли страховая компания объединить страховку домовладельца с полисом страхования домовладельца.

9. Фактор непредвиденных затрат

Доходы от сдачи в аренду отнимают не только расходы на содержание и содержание. Всегда есть вероятность возникновения чрезвычайной ситуации - например, повреждения крыши в результате урагана или прорыва труб, разрушающего пол на кухне. Планируйте откладывать от 20% до 30% вашего дохода от аренды на такие расходы, чтобы у вас был фонд для своевременного ремонта.

10. Избегайте фиксации верха

Заманчиво поискать дом, который можно получить по выгодной цене и сдать в аренду.Однако, если это ваша первая собственность, это, вероятно, плохая идея. Если у вас нет подрядчика, который выполняет качественные работы по дешевке, или вы не умеете крупномасштабные ремонтные работы в доме, вы, вероятно, заплатите слишком много за ремонт. Вместо этого ищите дом по цене ниже рыночной и требующей лишь незначительного ремонта.

11. Расчет операционных расходов

Эксплуатационные расходы на вашу новую недвижимость будут составлять от 35% до 80% вашего валового операционного дохода. Если вы берете 1500 долларов за аренду, а ваши расходы составляют 600 долларов в месяц, вы получаете 40% операционных расходов.Для еще более простого расчета используйте правило 50%. Если арендная плата составляет 2000 долларов в месяц, ожидайте, что вы заплатите 1000 долларов в качестве общих расходов.

12. Определите размер дохода

Какова ваша прибыль на каждый вложенный доллар? По акциям доходность наличными может составлять 7,5%, а по облигациям - 4,5%. Прибыль в размере 6% за первый год работы арендодателем считается нормальным явлением, особенно потому, что со временем эта цифра должна расти.

13. Купите недорогой дом

Чем дороже дом, тем больше будут ваши текущие расходы.Некоторые эксперты рекомендуют начинать с дома за 150 000 долларов в многообещающем районе. Кроме того, эксперты советуют никогда не покупать самый красивый дом на продажу в квартале, как и худший дом в квартале.

14. Знайте свои юридические обязательства

Владельцы аренды должны быть знакомы с законами об арендодателях и арендаторах в своем штате и регионе. Например, важно понимать права ваших арендаторов и свои обязанности в отношении гарантийных депозитов, требований к аренде, правил выселения, справедливого жилья и многого другого, чтобы избежать юридических проблем.

15. Взвесьте риски и награды

Принимая каждое финансовое решение, вы должны определить, стоит ли отдача от возможных рисков. Имеет ли для вас смысл инвестировать в недвижимость?

Награды
  • Поскольку ваш доход является пассивным, несмотря на первоначальные вложения и расходы на содержание, вы можете зарабатывать деньги, вкладывая большую часть своего времени и энергии в свою обычную работу.

  • Если стоимость недвижимости возрастет, ваши вложения также вырастут в цене.

  • Вы можете сдать недвижимость в самостоятельную ИРА (SDIRA).

  • Доход от аренды не включается в ваш доход, облагаемый налогом на социальное обеспечение.

  • Проценты, которые вы платите по ссуде на инвестиционную недвижимость, не облагаются налогом.

  • Если не считать очередного кризиса, стоимость недвижимости в целом более стабильна, чем фондовый рынок.

  • В отличие от инвестирования в акции или другие финансовые продукты, которые вы не можете увидеть или потрогать, недвижимость является материальным физическим активом.

Риски
  • Хотя доход от аренды является пассивным, с арендаторами может быть сложно иметь дело, если вы не пользуетесь услугами компании по управлению недвижимостью.

  • Если ваш скорректированный валовой доход (AGI) превышает 200 000 долларов (холост) или 250 000 долларов (совместная подача документов в браке), то вы можете облагаться дополнительным налогом в размере 3,8% на чистый инвестиционный доход, включая доход от аренды.

  • Доход от аренды может не покрывать полную сумму ипотечного платежа.

  • В отличие от акций, вы не можете мгновенно продать недвижимость, если рынки ухудшаются или вам нужны наличные.

  • Стоимость входа и выхода может быть высокой.

  • Если у вас нет арендатора, вам все равно придется оплатить все расходы.

Последнее слово

Будьте реалистичны в своих ожиданиях. Как и в случае с любыми другими инвестициями, аренда недвижимости не принесет сразу большой ежемесячной зарплаты, и выбор неправильной собственности может стать катастрофической ошибкой.

Если вы хотите арендовать первую недвижимость, подумайте о сотрудничестве с опытным партнером.Или сдавайте на время собственный дом в аренду, чтобы проверить свою склонность стать домовладельцем.

.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *