При покупке квартиры что проверять: Как проверить квартиру перед покупкой: 12 шагов

Знающие специалисты

Обязательно проконсультируйтесь с юристом и бухгалтером, знакомым с кооперативами и кондоминиумами, прежде чем подписывать какие-либо сделки.Аарон Данциг, поверенный фирмы Baer Marks and Upham, предупреждает: вы должны убедиться, что в контракте указано, что остается с квартирой после ее продажи. Если нет, вы можете прийти в день закрытия и найти вырванные люстры и потолок. b86 машина для черепицы и сушилки, которые вы видели раньше, теперь ушли!

Ваш бухгалтер может помочь оценить не только финансовое состояние здания, но и то, какое влияние владение недвижимостью окажет на ваши личные финансы.Если есть какие-либо вопросы о физическом состоянии здания, вы также можете проконсультироваться с инженером и / или архитектором для ознакомления с отчетом строительного инженера.

Лучший подход при покупке — это полагаться на широкий круг обученных профессионалов, от брокера по недвижимости до управляющих агентов различных зданий, на которые вы смотрите, до бухгалтера, юриста и других независимых консультантов. Такие меры предосторожности защитят ваши интересы и помогут найти квартиру, которая не только придется вам по вкусу, но и окажется персиковой вместо лимона.

Г-н Серкен — помощник редактора New York Cooperator.

Ключ к покупке квартиры — составление списка

Взгляд за пределы четырех стен квартиры и на более широкую картину окружающего жизненно важен при поиске квартиры. Поклонники квартирной жизни, вероятно, будут знать, что искать, особенно если их ужалили раньше, но для начинающих покупателей золотое правило — помнить, что, покупая квартиру, вы фактически покупаете ее в сообществе.То, как это сообщество спроектировано, организовано и управляется, повлияет на вашу жизнь, если вы являетесь владельцем. Важно составить список своих ожиданий и подходить к каждому просмотру с широко открытыми глазами. Каждый контрольный список будет отличаться в зависимости от того, намерен ли покупатель жить в собственности или сдавать ее в аренду, но вот общий список факторов, которые вы должны учитывать, прежде чем принимать решение о покупке.

Расположение

Познакомьтесь с окрестностями.Проверьте близлежащие объекты и удобства, такие как магазины, рестораны, бары, школы и церкви, и узнайте, близко ли вы к DART или железнодорожной станции и хорошему автобусному маршруту. Если это оживленный район, вероятно, будет шумно ночью.

Дом

Подумайте, будет ли здание обслуживаться с высоким или низким уровнем обслуживания. Если это кирпич, то затраты на обслуживание будут меньше, чем у рендеринга, который нужно перекрашивать каждые несколько лет.Чем больше требуется обслуживания, тем выше будет плата за управление. Некоторые из более новых и дорогих квартир имеют на фасаде экологически чистые материалы в качестве альтернативы кирпичу. Примером этого является застройка Corr Castle в Хоут, Дублин 13, внешняя отделка которой выполнена из материала под названием Monocouche. Это не требует покраски или обслуживания. Еще одно соображение — окна. Деревянные следует правильно обработать. Деревянные окна с алюминиевым фасадом — дерево внутри и алюминий снаружи — теперь все чаще используются для сокращения затрат на техническое обслуживание.

Если возможно, выясните, в хорошем ли состоянии крыша. Хорошим показателем того, насколько хорошо организована общая застройка, является состояние общих частей и вестибюля. Качество лифта также важно, как и безопасность. В некоторых кварталах, таких как Custom House Square в центре города, у входа есть хижина безопасности. В других есть камеры видеонаблюдения, системы внутренней связи, ворота безопасности или их комбинация.Некоторым покупателям будет важна зеленая зона, но следует также помнить, что чем больше зеленая зона, тем выше плата за обслуживание. Также следует отметить организацию парковки. Парковочное место включено в стоимость или стоит дополнительно? Сейчас помещения стоят от 20 000 до 50 000 фунтов стерлингов в центре города и от 10 000 до 20 000 фунтов стерлингов в пригороде.

Аренда

Аренда — это план, в котором излагаются правила застройки.Прежде чем брать на себя обязательства, крайне важно внимательно изучить условия аренды, поскольку договоры аренды могут отличаться. Незнание правил не является защитой позже, поскольку договор аренды является юридически обязывающим.

Менеджмент

Важно проверить, нанимает ли управляющая компания хорошего агента для поддержки разработки. В некоторых небольших, как правило, более старых блоках жители обходят потребность в агенте, поддерживая развитие самостоятельно.Потенциальный покупатель должен учитывать, реалистична ли плата за управление и имеется ли значительный фонд для чрезвычайных ситуаций, ремонта и технического обслуживания.

Шум

Шум может быть проблемой в многоквартирных домах с длинными коридорами — многие из квартир Секции 23 начала 1990-х годов были спроектированы таким образом. Лучше всего выбрать квартиру в конце коридора, вдали от лифтов, чтобы свести к минимуму звуки проезжающего транспорта.

Если вы собираетесь приобрести старый блок, убедитесь, что в нем имеется соответствующая звукоизоляция. Новые блоки, как правило, лучше в этом отношении из-за более строгих строительных норм. Проверьте соседей. Если в здании много молодежи, шум также может быть проблемой.

Космос и свет

Купите столько места, сколько сможете.Даже если планировка квартиры не совсем такая, какой вы хотите, определитесь с метражом. В наши дни все больше и больше людей перестраивают пространство в квартире под себя. Выбирайте квартиру с наибольшим пространством для хранения вещей — встроенными шкафами, сушилкой или гардеробной. Маленькая квартира с небольшой кладовой или вообще без нее может стать невыносимо захламленной. В некоторых новых блоках есть хранилища в подвале, которые либо включены в цену, либо доступны за дополнительную плату и стоят вложенных средств.

Также важно иметь хороший вид, будь то южный или западный вид, а если нет, то светлое место с прекрасным видом. Посетите любую квартиру, которую собираетесь купить, в разное время дня, чтобы увидеть, где светит солнце. Очевидно, что квартиры в подвале находятся в непосредственном невыгодном положении на этом фасаде, и в некоторых квартирах на первом или втором и третьем этажах свет может блокироваться окружающими зданиями.

Заключительный совет

Никакая разработка не идеальна, но не идите на компромисс по важным вопросам.Если у вас есть мучительные сомнения по поводу развития, уйдите и не оглядывайтесь назад, какой бы идеальной ни казалась квартира.

Четыре вещи, которые следует учитывать при покупке многоквартирного дома

Как карьерный брокер по многоквартирным домам, я заметил, что новые инвесторы часто зацикливаются на неправильных или менее критичных элементах инвестиционной собственности — в основном потому, что у них еще нет опыта работы с квартирами.Четыре основных фактора, которые следует учитывать при анализе недвижимости для инвестиций, — это анализ NOI, налогов, физического состояния и местоположения. Эти четыре критерия должны определить, подходит ли вам вложение в квартиру.

Анализ чистой операционной прибыли (NOI)

Многоквартирный дом — хорошая или плохая инвестиция в зависимости от того, сколько денег он приносит по сравнению с тем, сколько вы заплатили, включая использованные деньги. Для продаваемой собственности большинство брокеров составят мнение о доходах и расходах и предложат NOI.Причина, по которой я говорю «мнение», заключается в том, что оно редко совпадает с фактическими заявлениями владельца. Это не проблема брокеров — оценщики используют ту же методологию, чтобы предвидеть, как «средний» владелец будет управлять зданием. В конце концов, никакие NOI двух владельцев никогда не будут полностью совпадать. Вы должны посмотреть на все доходы и расходы, связанные с тем, как вы планируете управлять зданием.

Например, где вы установите арендную плату, чтобы поддерживать свой порог занятости? Некоторым инвесторам нравится, чтобы их здания всегда были заняты на 100%, и при этом они теряют некоторую арендную плату, в то время как другие инвесторы используют свои здания при 90% занятости, чтобы максимизировать арендную плату.Планируете ли вы улучшить здание, и если да, то куда это изменит арендную плату? Каковы другие источники дохода (от аренды домашнего животного до платы за въезд и парковки)? Будете ли вы управлять зданием самостоятельно или нанять стороннего менеджера? Будете ли вы делать мелкий ремонт или вам нужен подрядчик для ремонта? Кто будет красить квартиру, когда арендатор съезжает?

Все эти статьи влияют либо на доход, либо на расходы, то есть на NOI. Только после определения NOI на основе того, как вы будете управлять зданием, вы можете оценить это число как доход от ваших инвестиций (также известное как ставка капитализации), чтобы определить, сколько вы должны заплатить за здание.

Налог на недвижимость

Налоги обычно являются самой крупной статьей расходов и заслуживают отдельного разговора. В каждом городе, округе и штате существует своя методология расчета налогов на недвижимость, многие из которых основаны на покупной цене. Другие основаны на оценочных оценках, которые рассчитываются периодически. Тем не менее, другие совершенно случайны, как бы нелепо это ни звучало (да, я говорю о моем топчем месте, округ Кук, штат Иллинойс). Независимо от того, являетесь ли вы новым или опытным инвестором, всегда консультируйтесь со специалистом по налогам на недвижимость, обычно с юристом, который знает местный рынок о том, как рассчитываются налоги и как на них влияет продажа.Значительное изменение налогов на недвижимость может быстро свести на нет все запланированные вами инвестиции.

Физическое состояние

Вы не должны так беспокоиться о незначительных вещах, которые может определить домашний инспектор, например о полярности электрических розеток или о том, есть ли небольшая утечка из крана. Все эти типы предметов подлежат регулярному техническому обслуживанию и ремонту. Вместо этого вам следует взглянуть на основные системы здания, такие как крыша, системы отопления и охлаждения, электрические и сантехнические системы, окна, экстерьер и т. Д.Вы можете найти местных подрядчиков, которые специализируются в каждой категории, чтобы изучить каждую систему и высказать свое мнение в течение периода комплексной проверки. Эта обратная связь поможет вам определить, является ли система достаточной или требует краткосрочного или долгосрочного внимания.

Если идентифицированные элементы относятся к обычному или долгосрочному ремонту, убедитесь, что у вас есть адекватные расходы в вашей категории обслуживания и ремонта для удовлетворения потребностей. Для краткосрочных потребностей (то есть чего-либо в течение пяти лет) вам нужно будет запланировать их как единовременные расходы, а также другие важные статьи, которых вы не можете предвидеть.Это капитальные затраты, а не эксплуатационные расходы, поэтому полную сумму не следует включать в качестве ежегодных расходов в NOI. Вместо этого в составе операционных расходов должны быть резервы, которые представляют собой оценку всех основных краткосрочных потребностей здания, распределенных во времени и предусмотренных в бюджете на годовой основе. Легко прогнозируемые затраты включают замену системы — котла, крыши, окон, электричества, водопровода и т. Д. Вам следует оценить, когда, по вашему мнению, потребуется замена систем, и их стоимость, а также проанализировать их срок службы после установки.Затем вы можете оценить, сколько денег вам нужно отложить на эти предметы. Сложнее предвидеть проблемы, когда арендатор разрушает квартиру и уезжает посреди ночи со всей бытовой техникой, и вам нужно все отремонтировать и заменить.

Расположение

Это кажется очевидным, правда? В конце концов, основной движущей силой стоимости любой недвижимости является местоположение. Но помните, что для квартир то, что делает хорошее местоположение, может сильно отличаться от других типов инвестиций в недвижимость, особенно если ваша точка зрения основана на вашем личном месте жительства.Всегда помните, что живете здесь не вы.

Хорошее расположение квартир определяется доступностью транспорта, близостью к основным местам работы и удобством для повседневных покупок. Иногда местоположение более ценно, если в этом районе не так много другой квартирной собственности или муниципалитет принял меры, которые сокращают или исключают строительство новых многоквартирных домов, и вы случайно найдете существующий, доступный для покупки.

Подумайте, сколько стоит арендная плата и почему кому-то, кто готов платить такую ​​сумму, нужно это место.Если вы не можете назвать три веские причины, вам, вероятно, следует передать местоположение.

Позвольте этим факторам помочь вам, когда вы подумаете о начале инвестирования в квартиру. Из всех типов коммерческих активов квартиры обычно имеют стабильную и предсказуемую доходность как класс активов. Это также проще всего понять начинающему инвестору в коммерческую недвижимость, потому что каждому нужно место для жизни, и у всех нас есть некоторый опыт в этом вопросе. Удачи!

Десять вещей, которые необходимо проверить перед покупкой квартиры

Исследование, проведенное WA Apartment Advocacy, показывает, что до 60% людей имеют некоторые сомнения по поводу покупки квартиры, и, безусловно, фраза «покупатель, остерегайтесь» преобладает в этом секторе, как и в любом другом.

Вот 10 основных пунктов, которые покупатели должны учитывать перед покупкой квартиры, чтобы вы могли быть более информированными и принять правильное решение.

1. Ознакомьтесь с подзаконными актами о краткосрочной аренде

Некоторые застройщики предпочитают не отслеживать подзаконные акты в отношении краткосрочной аренды. Это означает, что вы можете переехать в квартиру и осознать, что вас окружает недвижимость для краткосрочного проживания, которая может повлиять не только на ваш мир и покой, но и на ответственность компании Strata.Важно, чтобы вы внимательно прочитали подзаконные акты, и, если они не очевидны, спросите разработчика или торгового агента для дальнейших разъяснений.

2. Запросить прогноз бюджета управления стратами

Большинство застройщиков предоставят бюджет управления слоями на один год после завершения строительства. Однако, поскольку затраты большинства строителей покрываются гарантией на дефекты в первый год, бюджет часто может быть минимальным, а затем возрастает (иногда значительно) на второй и последующие годы.Запрос на трехлетний прогноз бюджета (как минимум) даст вам знать, как ваши сборы за страты могут увеличиться за этот период времени, а затем вы сможете соответствующим образом рассмотреть свой бюджет.

3. Проверить, есть ли прогнозируемые капитальные работы

В старых зданиях может быть проведен капитальный ремонт, например, замена лифтов и т.п. Если у руководства страты не хватает резервного фонда, то разница в стоимости может быть взыскана с собственников.Был недавний случай, когда каждый владелец квартиры был вынужден заплатить 12 000 долларов за модернизацию лифта из-за недостатка средств на погашение, чтобы покрыть расходы. Это неожиданная цена, которой вы бы предпочли избежать!

4. Проверьте количество посещений и способы управления ими.

WAAA показало, что, хотя 70% владельцев квартир довольны своими парковочными местами, 50% готовы платить больше за дополнительное место. Основная проблема заключается в том, что в большинстве квартир с одной спальней есть один отсек, но в квартире может проживать пара с двумя автомобилями.Следовательно, они, как правило, используют площадки для посетителей — а это значит, что парковки для посетителей не хватает! Рекомендуется, чтобы пропуски в отсек для посетителей использовались менеджером участка и чтобы парковка находилась за закрытой зоной, чтобы не злоупотреблять парковкой для посетителей.

5. Проверьте, нет ли в вашем районе запланированного развития

Вид на реку или воду может стоить дороже, но если кто-то строит перед вами — и вы теряете вид, — вы теряете атмосферу и возможную стоимость недвижимости.Стоит поговорить с местным советом о том, что планируется в ближайшем будущем, но в конечном итоге единственный способ гарантировать вид — это если перед вами нет другой земли, то есть у кромки воды, или есть определенность планирования для области вокруг ты.

6. Убедитесь, что ваша квартира соответствует принципам хорошего качества

Стоит проверить в Интернете разработчика и строителя и посмотреть, выиграли ли они какие-либо награды или, что еще лучше, есть отзывы от людей, которые проживают в их зданиях и / или других застройках.В противном случае спросите, какие аспекты разработки соответствуют руководящим принципам проектирования, или еще лучше спросите разработчика, где они превысили австралийские строительные стандарты.

7. Убедитесь, что разработчик, строитель и менеджер страты не являются одним и тем же

В некоторых разработках разработчик, строитель и руководитель группы — одно и то же. Это не допускает какой-либо беспристрастности, особенно если застройщик имеет право голоса по вопросам слоев населения, поскольку им принадлежит большая часть квартир.Определенно необходима определенная степень разделения, когда речь идет о профессиональном решении финансов и поддержании вашего развития.

8. Сколько вы хотите платить за страт-сборы?

Переезд в квартиру освобождает ваше время и финансы, но вы должны учитывать один фактор, это постоянные сборы страты. Было установлено, что сокращение владения автомобилем, например, часто может компенсировать расходы на оплату страхового взноса (экономия на техническом обслуживании, топливе и т. Д.), И это даже более целесообразно, если вы живете в большом городе или поселке.Подумайте, что для вас важно, когда дело доходит до удобств — если вы не против, чтобы у вас не было бассейна, тренажерного зала или даже подъемника — тогда это все расходы, которые могут сэкономить ваши страховые взносы.

9. Звукоизоляция

Конфиденциальность и звукоизоляция — две самые большие проблемы для покупателей, поэтому важно, чтобы вы спросили о строительном стандарте для стен, особенно для общих стен. Все строительные работы должны соответствовать или превосходить требования Строительного кодекса Австралии (BCA).Таким образом, вам необходимо проверить, соблюдаются ли эти стандарты или они превышаются. Также стоит посмотреть, сможете ли вы остаться в застройке на какое-то время, чтобы понять, что такое звукоизоляция здания, и соответствует ли она вашим ожиданиям.

10. Перспективы

Есть прогноз, что через десять лет 50% транспортных средств на дорогах будут работать на электричестве, и все же в скольких разработках есть точки зарядки для экологически чистых автомобилей? Проверьте, зависит ли ваше здание от медной проводки или оптоволокна, поскольку это повлияет на модернизацию в течение следующего десятилетия и связанные с этим расходы.В целом, благодаря новейшим доступным технологиям вы определенно захотите найти здание, рассчитанное на будущее, которое также обеспечит среднесрочную экономию затрат.

Аналогично этому:

Подводные камни договора о гарантии аренды

Влияет ли зонирование школ на цены на недвижимость?

Исследование показывает предпочтения квартир в Вашингтоне

15 вещей, которые необходимо знать перед покупкой квартиры в Нью-Йорке

📷 Toll Brothers City Living; 100 Barrow

Если вы считаете, что жизнь в Нью-Йорке вызывает стресс, попробуйте купить квартиру — это как стресс от стероидов, особенно для тех, кто впервые покупает.В связи с неуклонным ростом стоимости недвижимости, непомерно высокими арендными ставками и заметным всплеском новых разработок, возможно, пришло время инвестировать в небольшую часть Большого Яблока для себя.

Но с чего начать? Необходимо учитывать бесчисленное количество факторов: местоположение, школьные округа, налоги на недвижимость, минимальные первоначальные взносы — список, казалось бы, бесконечен. Достаточно сложно остаться молодым профессионалом, не говоря уже о том, чтобы ориентироваться на беспощадном рынке недвижимости со всем его причудливым внутренним жаргоном. Кто вообще знает, что такое «табличная процентная ставка»? Не волнуйтесь, мы отобрали нескольких профессионалов, которые изнутри рассмотрят топ-15 вещей, которые вам следует знать, прежде чем вкладывать средства в первые раскопки в большом городе.

«В то время как люди часто сосредотачиваются на том, сколько денег у них есть для первоначального взноса, они часто не задумываются о том, сколько им потребуется, чтобы иметь ликвидные средства для покрытия расходов. Я люблю говорить своим покупателям, что, когда они рассматривают, сколько денег они готовы выложить, они должны предполагать, что это 21-25% от общей стоимости покупки: 20% для первоначального взноса и 1-5% для их закрытия. . Если они покупают кооператив, эта ликвидность может быть даже больше в зависимости от того, что кооперативу потребуется после закрытия ». -Даниэль Лурье, лицензированный продавец недвижимости в Compass

По сути, убедитесь, что у вас достаточно денег как для первоначального взноса, так и для покрытия расходов на закрытие сделки.

📷 @insearchofperfect

Различия между кооперативом и кондоминиумом

«Чтобы купить кооператив (а в последнее время чаще — кондоминиум), совету потребуется значительная финансовая поддержка. Сюда могут входить выписки из вашего банковского / инвестиционного счета за последние три месяца, несколько последних квитанций о заработной плате и заполненные налоговые декларации как минимум за два года. Вы должны иметь все это наготове, прежде чем приступить к поиску, чтобы вы были готовы к работе, когда появится нужный объект.Кроме того, [с юридической точки зрения] совет кооператива не обязан объяснять вам, почему они вас отвергли ». -Билл Хербст, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Кооперативные доски могут быть головной болью, но они имеют невероятное влияние на процесс покупки. Поэтому решите, что лучше для вас, и заранее убедитесь, что все ваши документы в порядке. Если вас отвергают, просто продолжайте движение.

📷 100 Barrow Duplex Terrace, Toll Brothers Living

Ваши кредитные правила Все… но вы знали, что

«Если вы не платите наличными… проверьте свой кредит.Вы можете думать, что получаете баснословную процентную ставку, но один кредитный недостаток — и все. Убедитесь, что ваши финансы в полном порядке; знать, какой у вас первоначальный взнос, откуда он поступает, и получить его своевременно ». -Кристин Барранка, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Кредит и ликвидная наличность правят днем. Убедитесь, что ваша финансовая жизнь в порядке. В противном случае борьба станет еще более реальной.

📷 @nyctme

Не экономьте на инспекторе

«Если вы покупаете таунхаус или дом, осмотр не будет дешевым.Хороший инспектор (в разумных пределах) может сэкономить тысячи на ремонте / повреждении ». — Кристин Барранка, лицензированный продавец недвижимости в Compass

«Обычно осмотр не проводится, если вы не покупаете таунхаус». -Билл Хербст, лицензированный реальный продавец в Compass

Вы как бы хотите знать, есть ли смертельная проблема с плесенью, скрывающаяся за стенами, или они медленно гниют с 1914 года. Заплатите кому-нибудь, чтобы он провел расследование за вас, потому что вы Ты не Фокс Малдер.

📷 @thomaspetermann

«До тех пор, пока у вас не будет полностью оформленного контракта (то есть обе стороны подписали и получили копии), любая из сторон может отказаться от договора без штрафных санкций.Обычно от принятого предложения до закрытия при лучших обстоятельствах проходит 2-3 месяца ». -Билл Хербст, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Как и все в жизни, все может измениться или потерпеть неудачу без предупреждения. Будьте внимательны, но помните, что процесс заключения контракта требует времени.

📷 @kat_in_nyc

Помните «Правило пяти лет»

«Я советую своим клиентам покупать недвижимость только в том случае, если вы планируете удерживать ее в течение пяти или более лет.Хотя исторически Нью-Йорк является отличным местом для инвестиций, следует отметить, что мы не застрахованы от спадов на рынке. Потенциальные покупатели должны позиционировать себя так, чтобы они были защищены от спада, который может произойти даже в Нью-Йорке. В кондоминиуме, если вы перерастете пространство, вы всегда можете сдать его в аренду, но в кооперативе есть ограничения на субаренду, поэтому покупатели кооператива должны быть особенно осторожны при выборе правильной квартиры и здания. Вы не хотите, чтобы вас заставляли продавать на рынке покупателя.- Брайан Морган, лицензированный брокер по недвижимости, Citi Habitats

Как бы ни любили жители Нью-Йорка прыгать, покупка недвижимости здесь должна быть как минимум пятилетним обязательством. Если вы окажетесь в кооперативе, шансы сдать его в аренду невелики, поэтому убедитесь, что вам действительно нравится это место.

📷 Toll Brothers Living; 100 Barrow PH

Важность заключительного обхода

«Вы всегда должны проходить обход перед закрытием. Цель состоит в том, чтобы убедиться, что квартира находится в том же состоянии, в котором она была на момент подписания договора.На самом деле речь идет не столько о поиске выключателей, которые не работают, сколько о том, чтобы убедиться, что труба не лопнула «. -Билл Хербст, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Это Нью-Йорк. Все может случиться. Убедитесь, что вы не тратите свое сердце на недавно затопленную квартиру.

📷@jeremy.torres

Задавайте вопросы и осматривайте здание

«Попросите познакомиться с супер-швейцаром, швейцаром и даже с вашими соседями. Спросите о проблемах с шумом. Спрашивайте о спорах.Мы живем в очень тесных кварталах Нью-Йорка, поэтому, если кто-то доставляет вам неприятности, это может подорвать ваше рассудок или подорвать его. Кроме того, не забудьте осмотреть другие этажи / коридоры здания и даже подвал. Эти детали многое говорят о том, как работает здание ». -Энн Катбилл Ленан, лицензированный партнер по недвижимости, Дуглас Эллиман

Суперкар или швейцар могут действительно разрушить вашу жизнь. Убедитесь, что они дружелюбны, приветливы и приземлены. То же самое и с вашими соседями.

📷 Toll Brothers City Living; 100 Барроу

Это не личное дело

«Понимать, что пакет доски объявлений пугает, и мы, брокеры, не устанавливаем правила, а кооперативная доска это делают. НЕ принимайте ничего личного, держитесь курса и проходите мимо доски. Прислушайтесь к советам своего брокера, они преследуют ту же цель, что и вы ». -Кристин Барранка, лицензированный продавец недвижимости

📷 @unkwnvisual

Оценка действительно имеет значение

« Первое, что банк сделает после подписания контракта, — это отправит оценщика для оценки рыночной стоимости недвижимости. .То, что банк согласился предоставить вам в ссуду (например, 80% от покупной цены), это то, что они ссудят вам под оценочную стоимость вашего дома, поэтому, если стоимость недвижимости будет ниже покупной цены, вам нужно будет компенсировать разница в наличных деньгах между тем, что, по вашему мнению, банк ссудит, и тем, что он сейчас выдаст. Если вы вкладываете 20% или меньше, это может повлиять на вас как на покупателя, поскольку вам необходимо убедиться, что у вас достаточно ликвидных денежных средств, чтобы покрыть разницу в оценке. Ваш агент должен быть в состоянии подготовить вас к тому, какой будет оценка, прежде чем вы предложите, выполнив для вас надлежащую оценку недавних продаж, таких как ваша собственность.”-Даниэль Лурье, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Нашли то, что вам нравится? Получите оценку немедленно! Это определит, с какой суммой денег вам придется работать и сможете ли вы позволить себе этот первоначальный взнос.

📷 @ralphamurao

Это всегда идеальное время

«Люди часто беспокоятся, что пропустили день открытых дверей или не могут вернуться вовремя, чтобы увидеть недвижимость, но я заметил, что, как и в большинстве великих любовных историй, вещи случаются с недвижимостью именно тогда, когда они предназначены, и покупатели всегда оказываются в том доме, который им нужен.- Даниэль Лурье, лицензированный продавец недвижимости в Compass

. Если вы это пропустили, значит, это не для вас. Твоя настоящая любовь все еще там.

📷 Toll Brothers Kitchen; 55 West 17th Street

Вам понадобится поверенный

«… и очень важно, чтобы вы выбрали того, кто имеет опыт в продаже кооперативов и кондоминиумов на Манхэттене. Как только вы получите принятое предложение, ваш адвокат проведет комплексную проверку перед подписанием контракта. Это будет включать чтение плана предложения и поправок к зданию, финансовых отчетов за последние два года и протоколов правления.В то же время он или она будут вести переговоры об условиях контракта с поверенным продавца ». -Билл Хербст, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Вам нужен кто-то, кто будет защищать вас на законных основаниях. Доверься нам.

@llewllewtoo

«Это не должно быть состязательным упражнением. Все участники (продавцы, покупатели, агенты, кредитные специалисты и т. Д.) Работают над достижением одной цели. Сделайте глубокий вдох и двигайтесь вперед ». -Билл Хербст, лицензированный продавец недвижимости в Compass.

Ты классный.Ты рок-звезда. Нью-Йорк не ненавидит вас, так что сохраняйте хладнокровие в процессе покупки — все соберется вместе.

📷 Toll Brothers Living, 100 Barrow

«Когда дело доходит до ремонта, знайте различия в типах зданий. Кондоминиум — это недвижимость, то есть пространство между этими стенами принадлежит вам. В кооперативе вы покупаете акции; корпорация технически владеет недвижимостью, и, в зависимости от объема работ, совет директоров может отказать вам в ремонте. Постарайтесь получить по крайней мере три предложения от подрядчиков, прежде чем начинать ремонт, и убедитесь, что вы просматриваете их предыдущие проекты лично или на фотографиях.- Рори Болджер, лицензированный ассоциированный брокер по недвижимости, Citi Habitats

Вы заплатили за это, значит, вы можете делать все, что хотите, верно? Не совсем. Правление также имеет право голоса в том, что вы делаете за закрытыми дверями.

📷 @ kobrastreetart

Одна нога впереди другого

«Я говорю своим покупателям, что, каким бы сложным ни казался процесс с недвижимостью, на самом деле это просто вопрос присутствия и уступки одного перед другим. — заниматься тем, что находится прямо перед вами, а не всей картиной сразу.Покупатели на этом рынке часто разочаровываются, но, как и в любой истории любви, я верю, что для каждого найдется подходящий дом. Я хочу призвать покупателей никогда не останавливаться на достигнутом и держать свои умы и сердца открытыми для дома своей мечты — он придет! » -Даниэль Лурье, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Никогда не будет другой истории любви, похожей на вашу, с Нью-Йорком. Вы двое идеальны вместе.

Контрольный список для покупки квартиры — ваше полное руководство

Квартиры могут стать идеальной первой инвестицией в дом или недвижимость, но никто не должен выбирать светскую жизнь, предварительно не приняв во внимание эти важные факторы.

Квартиры намного дешевле домов и являются отличной альтернативой для тех, кто хочет жить недалеко от города. Но они различаются по размеру и оснащению, а некоторые имеют скрытые расходы.

Таким образом, разборчивые покупатели должны смотреть не только на цену, но и внимательно разбираться в плюсах и минусах каждого объекта недвижимости, прежде чем подписываться на пунктирной линии.

Вот контрольный список, который поможет вам купить квартиру, которая подходит именно вам.

Квартиры обычно находятся в собственности в рамках многоуровневой схемы, что означает, что владельцы должны платить сборы.Изображение: realestate.com.au/buy

1. Спросите о комиссионных сборах

Покупка квартиры обычно означает покупку по многоуровневой схеме, которая, по сути, представляет собой систему владения, при которой отдельные лица полностью владеют своими квартирами или «участками» и делят владение общим имуществом здания со своими соседями.

Strata взимают со своих членов ежегодные взносы, или «сборы», для покрытия расходов на ремонт и содержание общих частей многоквартирного дома. Эти сборы зависят от размера комплекса зданий и объектов, которые они включают.

В результате современные многоквартирные дома с лифтами, бассейнами и тренажерными залами, как правило, взимают довольно высокие сборы, причем индивидуальные владельцы обычно взимают сумму, пропорциональную размеру принадлежащей им квартиры. И поэтому стоит узнать о многом, прежде чем вы решите, покупать ли недвижимость.

Капитальные улучшения — еще одна потенциальная скрытая стоимость.

Скорее всего, ваша квартира будет частью корпорации владельцев — комитета владельцев, который отвечает за обслуживание общих частей здания — что означает, что вам, возможно, придется заплатить за ремонт, если большинство ваших соседей проголосуют произвести улучшения в общем имуществе.

Добавьте к этому необходимость ежегодно раскошелиться на страхование строительства, и ваши когда-то привлекательные инвестиции могут внезапно выглядеть намного менее желательными.

Ключевые вопросы о финансах:

• каковы ежегодные гонорары корпорации собственников?
• есть ли у корпорации собственников фонд обслуживания?
• корпорация собственников в долгах?
• какова годовая стоимость страхования здания?

2. Изучите свою корпорацию владельцев

Если вы решите купить недвижимость с титулом «страта», вы, скорее всего, станете членом корпорации собственников.

Эти юридические лица имеют право вводить строгие правила в отношении шума, владения домашними животными и использования мест общего пользования, поэтому важно поработать над корпорацией владельцев, чтобы убедиться, что их правила соответствуют вашему образу жизни.

Некоторые корпорации владельцев также требуют, чтобы их члены посещали регулярные собрания, в то время как другие действуют гораздо более расслабленно.

Проверьте свой договор купли-продажи, чтобы узнать подробности о корпорации владельцев, спросите агента, что они из себя представляют, и, если можете, просмотрите протоколы недавних встреч для получения дополнительной информации.

Прежде чем покупать квартиру в многоквартирном доме, следует узнать о корпорации собственников. Изображение: realestate.com.au/buy

3. Проверьте близлежащие объекты

В большинстве случаев для проживания в квартире требуется меньше места, поэтому перед покупкой важно рассмотреть возможность размещения поблизости.

Например, если у вас есть собака, вам понадобится парковая зона или выход на открытую площадку. А затем вы можете подумать, есть ли в квартире хороший доступ к супермаркетам и тренажерному залу.

Жить в квартире тоже может быть довольно душно, поэтому стоит покупать где-нибудь рядом с барами, кафе и ресторанами.

Если вы инвестируете, эти близлежащие достопримечательности также сделают вашу недвижимость более привлекательной для арендаторов.

4. Ищите парковочное место

Парковок возле многоэтажных домов часто не хватает, особенно рядом с центральным деловым районом.

Вот почему лучше искать устройство, в названии которого есть обозначенное место для машины — если только дополнительное удобство не добавляет слишком много к цене.

Если у вас нет машины, проверьте, какой общественный транспорт доступен, и ознакомьтесь с ситуацией с парковкой, чтобы вы могли направлять посетителей в правильном направлении, когда они останавливаются.

5. Рассмотрим хранилище

Владельцы квартир должны проявлять смекалку, когда дело касается использования пространства.

Многие большие комплексы предлагают доступ к клеткам для хранения на автостоянке, но если вы не добавили свободного места в вашей собственности, обязательно исследуйте близлежащие складские помещения.

Кроме того, вы можете проявить творческий подход с помощью простых советов по хранению или очистить свои вещи перед въездом.

6. Разберитесь с соседями

Вы не всегда можете контролировать, кто ваши соседи в многоквартирном доме, но важно помнить, что они могут иметь большое влияние на ваш образ жизни.

Спросите агента о других арендаторах в здании и настройте как можно больше пошаговых инструкций, прежде чем подписывать договор. Таким образом, у вас будет гораздо больше шансов понять, как образ жизни ваших соседей может повлиять на ваш.

В конце концов, если вы стремитесь к спокойной жизни, то переезд в удобное для студентов многоквартирное здание рядом с университетом может быть не для вас.

Перед тем, как делать предложение, вы должны познакомиться с окрестностями. Изображение: realestate.com.au/buy

Перед покупкой рассмотрите:

• Шум — вы слышите людей в других квартирах?
• Запахи — вы чувствуете запах животных, сырости или мусора?
• Свет — будет ли у вас доступ к окну или балкону с естественным солнечным светом?
• Воздух — достаточно ли в вашей квартире окон и свободного воздуха?

7.Узнать об утилизации отходов

Порядок утилизации и переработки отходов в многоквартирных домах различается. Некоторые используют мусоропроводы; другие — старомодные мусорные ведра на колесах.

И некоторые из них гораздо более экологичны, чем другие. Вот почему рекомендуется изучить, какая система установлена ​​в вашем потенциальном новом доме.

8. Доля вакантных мест и краткосрочного проживания

Если вы покупаете квартиру для проживания, важно выяснить, сколько квартир в здании пустует и используются ли какие-либо квартиры для краткосрочной аренды.

Это связано с тем, что пустые квартиры могут повлиять на ощущение жилого комплекса, а краткосрочная аренда часто связана с шумом и проблемами безопасности.

Очень важно найти квартиру с планировкой, отвечающей вашим потребностям, так как ремонт квартиры часто является дорогостоящим процессом. Изображение: realestate.com.au/buy

9. Оцените безопасность

В апартаменты приходит и уходит больше людей, чем в дома, поэтому важно учитывать, какие меры безопасности есть в каждом комплексе.

В новых и более крупных комплексах обычно есть карты доступа, камеры видеонаблюдения, коды доступа, а иногда и охрана. Это дает больше уверенности, но также немного увеличивает ваши годовые сборы.

Между тем в устаревших многоквартирных домах иногда вообще нет охраны.

10. Устройство и расположение

Структурная целостность здания и планировка квартиры должны быть ключевыми моментами для любого покупателя.

При осмотре устройства обращайте внимание на такие красные флажки, как трещины, плесень или сломанный герметик.Проверьте, есть ли в квартире ковры и из чего сделаны стены, чтобы иметь представление о том, как устройство изолирует шум.

Получить разрешение на ремонт квартир сложно, особенно если вы вносите большие изменения, поэтому, если вас не устраивает дизайн, лучше поискать в другом месте.

15 советов по аренде недвижимости для первой покупки

Думаете о покупке инвестиционной недвижимости? Недвижимость стала источником многих самых богатых людей в мире, поэтому есть много причин думать, что это хорошее вложение.Однако эксперты сходятся во мнении, что, как и в случае с любыми инвестициями, лучше быть хорошо осведомленным, прежде чем нырять с сотнями тысяч долларов. Вот вещи, которые вам следует рассмотреть и изучить.

Ключевые выводы

• Покупка инвестиционной собственности для получения дохода от аренды может быть рискованной.
• Покупателям обычно требуется внести как минимум 20% первоначальный взнос.
• Для того, чтобы стать домовладельцем, требуется широкий спектр навыков, которые могут быть самыми разнообразными, от понимания основных законов об арендаторах до возможности починить протекающий кран.
• Эксперты рекомендуют иметь финансовую подушку на случай, если вы не сдадите недвижимость в аренду или если доход от аренды не покрывает ипотеку.

1. Готовы ли вы быть домовладельцем?

Вы разбираетесь в инструментах? Как вы ремонтируете гипсокартон или прочищаете туалет? Конечно, вы можете позвонить кому-нибудь, чтобы он сделал это за вас, или вы могли бы нанять управляющего недвижимостью, но это отразится на вашей прибыли. Владельцы недвижимости, у которых есть один или два дома, часто сами ремонтируют, чтобы сэкономить.

Конечно, это меняется по мере того, как вы добавляете новые объекты в свое портфолио. Лоуренс Перейра, президент King Harbour Wealth Management в Редондо-Бич, Калифорния, живет на Западном побережье, но владеет недвижимостью на Восточном побережье. Как человек, который говорит, что он совсем не пригоден, он заставляет это работать. Как? «Я собрал сплоченную команду уборщиков, разнорабочих и подрядчиков», — говорит Перейра.

Это не рекомендуется для новых инвесторов, но, когда вы научитесь инвестировать в недвижимость, вам не нужно оставаться на месте.

Если вы не из тех, кто умеет пользоваться услугами, и у вас нет лишних денег, то работа домовладельцем может вам не подойти.

2. Выплата личного долга

Опытные инвесторы могут иметь долг в рамках своей стратегии портфельных инвестиций, но среднему человеку следует избегать этого. Если у вас есть студенческие ссуды, неоплаченные медицинские счета или дети, которые скоро будут учиться в колледже, то покупка арендуемой недвижимости может быть неправильным шагом.

Перейра соглашается, что осторожность является ключевым моментом, говоря: «Нет необходимости выплачивать долг, если ваша прибыль от вашей недвижимости превышает стоимость долга.Это расчет, который вам нужно сделать ». Перейра предлагает иметь денежную подушку.« Не ставьте себя в положение, когда у вас не хватает денег для оплаты своего долга. Всегда имейте запас прочности «.

3. Обеспечьте первоначальный взнос

Инвестиционная недвижимость обычно требует большего первоначального взноса, чем недвижимость, занимаемая владельцем; у них более строгие требования к утверждению. 3%, которые вы, возможно, положили на дом, в котором вы сейчас живете, не будут работать для инвестиционной собственности.Вам потребуется как минимум 20% предоплата, учитывая, что ипотечное страхование не распространяется на арендуемую недвижимость. Вы можете получить первоначальный взнос за счет банковского финансирования, например, за счет личного кредита.

4. Найдите правильное место

Меньше всего вам хочется оставаться с арендуемой недвижимостью в районе, который приходит в упадок, а не стабильно или набирает обороты. Город или район, где население растет и выполняется план возрождения, представляют собой потенциальную возможность для инвестиций.

Выбирая выгодную арендуемую недвижимость, ищите место с низкими налогами на недвижимость, приличным школьным районом и множеством удобств, таких как парки, торговые центры, рестораны и кинотеатры. Кроме того, район с низким уровнем преступности, доступом к общественному транспорту и растущим рынком труда может означать увеличение числа потенциальных арендаторов.

5. Стоит ли покупать или финансировать?

Что лучше: купить за наличные или профинансировать инвестиционную недвижимость? Это зависит от ваших инвестиционных целей.Оплата наличными может помочь генерировать положительный ежемесячный денежный поток. Возьмем арендуемую недвижимость, покупка которой стоит 100000 долларов. С учетом дохода от аренды, налогов, амортизации и подоходного налога покупатель наличными может получить 9 500 долларов годового дохода или 9,5% годовой прибыли от инвестиций в размере 100 000 долларов.

С другой стороны, финансирование может принести вам большую прибыль. Для инвестора, который вкладывает 20% в стоимость дома с добавлением 4% по ипотеке, после вычета операционных расходов и дополнительных процентов, прибыль составляет примерно 5 580 долларов в год.Денежный поток ниже для инвестора, но годовой доход в размере 27,9% на инвестиции в размере 20 000 долларов США намного выше, чем 9,5%, заработанные покупателем наличными.

6. Остерегайтесь высоких процентных ставок

Стоимость заимствования денег может быть относительно низкой в ​​2020 году, но процентная ставка по инвестиционной собственности, как правило, выше, чем традиционная процентная ставка по ипотеке. Если вы все же решите профинансировать покупку, вам понадобится низкий платеж по ипотеке, который не будет слишком сильно влиять на вашу ежемесячную прибыль.

7. Рассчитайте свою маржу

Фирмы с Уолл-стрит, покупающие проблемную недвижимость, стремятся получить доход от 5% до 7%, потому что, помимо прочих расходов, им нужно платить персоналу. Физические лица должны поставить цель — 10% прибыли. Оцените расходы на содержание в размере 1% от стоимости недвижимости ежегодно. Другие расходы включают страхование домовладельцев, возможные сборы ассоциации домовладельцев, налоги на имущество, ежемесячные расходы, такие как борьба с вредителями и озеленение, а также регулярные расходы на техническое обслуживание при ремонте.

8. Инвестируйте в страхование арендодателя

Защитите свои новые инвестиции: в дополнение к страхованию домовладельцев рассмотрите возможность приобретения страховки домовладельца. Этот тип страхования обычно покрывает имущественный ущерб, потерянный доход от аренды и защиту ответственности — в случае, если арендатор или посетитель получит травму в результате проблем с обслуживанием собственности.

Чтобы снизить свои расходы, выясните, разрешит ли страховая компания объединить страховку домовладельца с полисом страхования домовладельца.

9. Фактор непредвиденных затрат

Доходы от сдачи в аренду отнимают не только расходы на содержание и содержание. Всегда есть вероятность возникновения чрезвычайной ситуации — например, повреждения крыши в результате урагана или прорыва труб, разрушающего пол на кухне. Планируйте откладывать от 20% до 30% вашего дохода от аренды на такие расходы, чтобы у вас был фонд для своевременного ремонта.

10. Избегайте фиксации верха

Заманчиво поискать дом, который можно получить по выгодной цене и сдать в аренду.Однако, если это ваша первая собственность, это, вероятно, плохая идея. Если у вас нет подрядчика, который выполняет качественные работы по дешевке, или вы не умеете крупномасштабные ремонтные работы в доме, вы, вероятно, заплатите слишком много за ремонт. Вместо этого ищите дом по цене ниже рыночной и требующей лишь незначительного ремонта.

11. Расчет операционных расходов

Эксплуатационные расходы на вашу новую недвижимость будут составлять от 35% до 80% вашего валового операционного дохода. Если вы берете 1500 долларов за аренду, а ваши расходы составляют 600 долларов в месяц, вы получаете 40% операционных расходов.Для еще более простого расчета используйте правило 50%. Если арендная плата составляет 2000 долларов в месяц, ожидайте, что вы заплатите 1000 долларов в качестве общих расходов.

12. Определите размер дохода

Какова ваша прибыль на каждый вложенный доллар? По акциям доходность наличными может составлять 7,5%, а по облигациям — 4,5%. Прибыль в размере 6% за первый год работы арендодателем считается нормальным явлением, особенно потому, что со временем эта цифра должна расти.

13. Купите недорогой дом

Чем дороже дом, тем больше будут ваши текущие расходы.Некоторые эксперты рекомендуют начинать с дома за 150 000 долларов в многообещающем районе. Кроме того, эксперты советуют никогда не покупать самый красивый дом на продажу в квартале, как и худший дом в квартале.

14. Знайте свои юридические обязательства

Владельцы аренды должны быть знакомы с законами об арендодателях и арендаторах в своем штате и регионе. Например, важно понимать права ваших арендаторов и свои обязанности в отношении гарантийных депозитов, требований к аренде, правил выселения, справедливого жилья и многого другого, чтобы избежать юридических проблем.

15. Взвесьте риски и награды

Принимая каждое финансовое решение, вы должны определить, стоит ли отдача от возможных рисков. Имеет ли для вас смысл инвестировать в недвижимость?

• Поскольку ваш доход является пассивным, несмотря на первоначальные вложения и расходы на содержание, вы можете зарабатывать деньги, вкладывая большую часть своего времени и энергии в свою обычную работу.

• Если стоимость недвижимости возрастет, ваши вложения также вырастут в цене.

• Вы можете сдать недвижимость в самостоятельную ИРА (SDIRA).

• Доход от аренды не включается в ваш доход, облагаемый налогом на социальное обеспечение.

• Проценты, которые вы платите по ссуде на инвестиционную недвижимость, не облагаются налогом.

• Если не считать очередного кризиса, стоимость недвижимости в целом более стабильна, чем фондовый рынок.

• В отличие от инвестирования в акции или другие финансовые продукты, которые вы не можете увидеть или потрогать, недвижимость является материальным физическим активом.

• Хотя доход от аренды является пассивным, с арендаторами может быть сложно иметь дело, если вы не пользуетесь услугами компании по управлению недвижимостью.

• Если ваш скорректированный валовой доход (AGI) превышает 200 000 долларов (холост) или 250 000 долларов (совместная подача документов в браке), то вы можете облагаться дополнительным налогом в размере 3,8% на чистый инвестиционный доход, включая доход от аренды.

• Доход от аренды может не покрывать полную сумму ипотечного платежа.

• В отличие от акций, вы не можете мгновенно продать недвижимость, если рынки ухудшаются или вам нужны наличные.

• Стоимость входа и выхода может быть высокой.

• Если у вас нет арендатора, вам все равно придется оплатить все расходы.

Последнее слово

Будьте реалистичны в своих ожиданиях. Как и в случае с любыми другими инвестициями, аренда недвижимости не принесет сразу большой ежемесячной зарплаты, и выбор неправильной собственности может стать катастрофической ошибкой.

Если вы хотите арендовать первую недвижимость, подумайте о сотрудничестве с опытным партнером.Или сдавайте на время собственный дом в аренду, чтобы проверить свою склонность стать домовладельцем.