При покупке квартиры что оплачивает покупатель: Дополнительные траты при покупке квартиры — что обязательно, а что нет

Как понять общую стоимость квартиры со всеми расходами? Иногда в процессе сделки может выясниться что денег не хватает. Сделка может разрушиться или людям приходится искать деньги. Необходимо рассматривать не только чистую стоимость квартиры, но и дополнительные расходы при покупке квартиры.

1. Стоимость самой квартиры.

На начальном этапе стоимость квартир покупатели определяют по интернет-объявлениях. В прайсе квартир лучше отсекать самые дорогие и самые дешевые. Самые дорогие – это цены от собственников, которые не знают рынок недвижимости или квартиры с дорогим ремонтом, возможно, что объявление устарело. Что касается низких цен, их можно найти очень редко. Иногда по низким ценам продают квартиры с высокими юридическими рисками. Из оставшихся вариантов при падающем рынке рассматривайте стоимость квартиры ближе к нижнему пределу цен, при растущем рынке недвижимости — стоимость квартиры ближе к верхнему пределу цен. Как результат, можно определить более точную сумму.

2. Услуги Агентства недвижимости.

Чаще всего агентства недвижимости, как и частные посредники устанавливают плату за свои услуги, исходя из средней по рынку.

3. Налоги.

Только после того, как вы принесете нотариусу документ, который подтверждает оплату – он внесет данные в Государственный реестр. При купли-продажи квартиры оплачиваются такие налоги:

•  госпошлина – 1%;
•  пенсионный фонд – 1%;
• услуги нотариуса за оформление договора купли-продажи;
• если квартира в собственности меньше 3 лет, оплачивается налог на прибыль – 5% (как правило оплачивает Продавец).

Покупатель должен быть готов, что эти налоги нужно будет оплатить пополам с продавцом. Также может быть вариант, что покупатель оплатить все налоговые расходы сам по договоренности с продавцом, если квартира продается по более низкой цене.

В сделках по недвижимости могут возникнуть и другие непредвиденные расходы, даже когда все просчитали. Поэтому лучше иметь хотя бы минимальный резерв по сделке.

Переговоры при покупке квартиры

Такая сделка с недвижимостью как Покупка квартиры потребует от покупателя максимального проявления сдержанности, такта и настойчивости в переговорах. Именно переговоры при покупке квартиры определяют дальнейшие отношения между сторонами — продавцом квартиры, покупателем и риэлтором. Именно в общении каждый из участников сделки определит для себя, возможности сделки и постарается «подтянуть на себя одеяло», увеличить свою выгоду.

Переговоры при покупке квартиры между продавцом и покупателем должны выявить позиции сторон по главным моментам сделкии привести к единому решению по ним:

1. Цена квартиры и торг по цене. Вопрос по цене существенный, но на практике не занимает много времени. Покупатель аргументированно предлагает снизить цену, продавец либо сразу отвечает, либо берет время подумать. Риэлторы стремятся взять на себя функцию посредника в данном вопросе, но само решение не принимают, советуясь с продавцом. В этом случае убеждать следует риэлтора и продавца, поскольку именно продавец принимает такое решение.
2. Схема оплаты покупки квартиры . Обсуждаются варианты: деньги выплачиваются продавцу сразу после подачи договора на регистрацию или после регистрации права собственности покупателя, посредством банковской ячейки, аккредитива или безналичного перевода, частями или единовременно. Покупка квартиры — рискованная сделка для покупателя, поэтому предложение об оплате продавцу до подачи документов на регистрацию следует рассматривать как сигнал к усилению бдительности, поскольку вероятность мошенничества в этих случаях выше по сравнению с оплатой по факту.
3. Распределение расходов по сделке между сторонами. Как правило, при покупке квартиры государственную регистрацию и услуги по аренде ячейки в банке оплачивает покупатель, а пересчет денег, аренду дополнительных ячеек оплачивает продавец. Логика примерно такова — все оплачивает покупатель, кроме дополнительных услуг, которые заказываются продавцом квартиры.
4. Условия по банковской ячейке:

• — банк, в котором будет заказываться ячейка;
• — количество ячеек. Конечно, не во всех регионах практика с ячейками является распространенной, но если такая практика есть, то этот вопрос является существенным. Кроме ячейки, в которую закладываются деньги за квартиру, нередко риэлтор продавца или покупателя просит заказать еще одну ячейку, в которую будет помещено вознаграждение риэлтора;
• — у кого будет находиться ключ от ячейки. Без ключа ячейку не открыть, а ключ по практике всего один. По логике деньги должен получить продавец и ключ должен быть передан ему, однако покупатель боится, что не сможет получить деньги, если в регистрации откажут, приостановят, либо сделка сорвется. Отсюда рождаются гарантийные письма риэлторов, в которых прописано «обещание» риэлтора отдать ключ одной из сторон при представлении определенных документов;
• — условия доступа к ячейке. Обговаривается, в какие сроки и при предоставлении каких документов каждая из сторон вправе открыть ячейку и получить деньги. В дальнейшем это указывается в договоре аренды ячейки.
1. Срок передачи квартиры покупателю. Обычно — в течение 10 дней с даты государственной регистрации права собственности покупателя.
2. Срок выписки всех проживающих из квартиры. Выписка может осуществляться до подписания договора, после подачи документов на государственную регистрацию, после регистрации права собственности покупателя.
3. Дата выхода на сделку. Очень важно договориться, в какой день произойдет подписание договора и подача документов на государственную регистрацию. Срок, как правило, обусловлен необходимостью заказа и получения каких-либо документов для госрегистрации или для сторон сделки — согласия супруга, БТИ выписки из ЕГРП, справки из психоневрологического и наркологического диспансера, а изготовление документов занимает время. Также срок обусловлен занятостью сторон сделки, временем работы ипотечного банка и Росреестра.
4. Государственная регистрация договора купли-продажи. Стороны договариваются о том, в каком отделе Росреестра будет регистрироваться договор, будут ли заказываться услуги посредников в регистрации.
5. Перечень документов, которые необходимо подготовить к дате сделки и государственной регистрации. Зачастую к моменту переговоров часть документов отсутствует. Стороны договариваются о сроке их представления для проверки другой стороне.
6. Основания для возврата аванса за квартиру. Просто так отказаться от сделки стороны после передачи аванса уже не могут их скрепляет аванс, который каждая из сторон теряет при немотивированном отказе от сделки.
7. Оформление расписки. Расписка может быть положена в отдельную ячейку либо оформлена при изъятии денег из ячейки. Но сложно предположить, что делать, если продавец забрал деньги и не отдал расписку, поэтому расписку лучше закладывать изначально в ячейку или платить в безналичном порядке.
8. Иные условия. Если сделка альтернативная, то каждый изданных вопросов обсуждается совместно всеми участниками цепочки. Если деньги выдает банк, то на переговорах учитывается позиция банка по вопросу оформления сделки. Также могут возникать иные существенные вопросы.

Переговоры при покупке квартиры: убедительность требований

В переговорах при покупке квартиры есть две важнейшие составляющие — знания и убедительность. Как строить переговоры покупателю? Защита своих интересов — вот элементарное, разделяемое и понятное всеми основание для построения переговоров покупателем. Покупка квартиры с максимальной для себя безопасностью и выгодоы — вот цель покупателя. В первую очередь, покупатель должен знать, какие у него интересы и какие предложения продавца нарушают его интересы.

Второй момент — как подвести продавца к решениям, которые удобны для покупателя. Для этого необходимо знать приемлемые для обеих сторон условия, ведь продавец также будет защищать свои интересы, и препятствовать этому нет смысла: усилия сосредотачиваются на поиске решений, при которых обе стороны защищены от всех рисков, и такие решения есть.

Переговоры при покупке квартиры важны и для продавца, которые не может допустить манкирования своих интересов. Покупателю в любом случае следует обосновывать необходимость принятия именно его условий, быть готовым и к компромиссам, и к встречным предложениям, и к жесткой непримиримой позиции продавца, и к психологическим ловушкам, и к критике себя как личности, и к тому, чтобы при определенных условиях без сожалений отказаться от сделки.

Причем действовать покупателю придется на «чужой территории», в незнакомой обстановке и в присутствии профессиональных риэлторов или юристов продавца. Именно на данном этапе привлечение юриста по недвижимости со стороны покупателя квартиры является наиболее актуальным.

Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 812 904-34-26

Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Сделки с недвижимостью, Новостройка

Сделки по покупке жилья в строящемся доме — самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.

Серые схемы договоров

Какие договоры с застройщиком нельзя подписывать ни в коем случае! Читать всем дольщикам!

Сделки с недвижимостью. Вторичка

От проверки договора купли продажи и консультации юриста по недвижимости до юридического сопровождения сделки под ключ. Защита в суде при спорах по недвижимости и спорах по договорам недвижимости.

Необходимые расходы при покупке квартиры. -Статьи

Какое количество денег нужно для покупки квартиры? Какие могут возникнуть расходы при этом? И как определить общую стоимость покупаемой квартиры вместе с всевозможными расходами?

На первый взгляд довольно простой вопрос, но внушительно большое количество сделок не состоялось именно из-за того, что Покупатели не уделили достаточного внимания предстоящим расходам при покупке квартиры. Почему? Это случается по той простой причине, что уже в процессе покупки недвижимости выясняется, что денег не хватает. Во-первых, стоимость квартиры кардинально отличается от первоначальной, во-вторых, непонятно откуда возникают дополнительные расходы. Такие сделки при покупке недвижимости имеют два исхода: либо сделка разрушается, либо людям приходится в бешеном темпе искать деньги.

      На вопрос во сколько Покупателю обойдется квартира и ее покупка, он назовет стоимость самой квартиры. Но этот ответ слишком поверхностный. Конечно, ее можно брать за основу, в том случае если у Покупателя есть приличный запас денег на покупку квартиры. А если это не так? Тогда не стоит забывать, что при покупке квартиры всегда появляются дополнительные расходы.

        Вот поэтому просто необходимо точнее рассчитывать сделку, а именно не только обращать внимание на чистую стоимость квартиры, но и просчитывать дополнительные расходы при покупке квартиры.

А при покупке жилья предстоят, или могут предстоять, следующие расходы:

      1. Стоимость самой недвижимости. Изначально здесь возникает большое количество подводных камней. В результате потенциальные покупатели совершают довольно много ошибок. Как правильно определить стоимость квартиры? На начальном этапе стоимость квартир определяется по объявлениям в журналах, газетах, Интернете. Очень часто покупатели выдают желаемое за действительное и когда смотрят стоимость квартиры для покупки, то берут наиболее дешевые цены. В таком случае на сделке Покупателю практически гарантированно не хватит денег.

      Что же делать? Просматривая объявления нужно отсекать самые крайние цены, а именно самые дорогие и самые дешевые. Самые дорогие цены на недвижимость – это цены тех людей, которые не ориентируются на рынке недвижимости, либо с каким-то навороченным ремонтом.

        Что же касается квартир по самым дешевым ценам, то их практически не существует на рынке недвижимости. Почему? Во-первых, потому что такие объявления зачастую подаются для привлечения клиентов. А во-вторых, если рынок недвижимости падает в цене, то можно попробовать купить квартиру дешевле. Но дешевые квартиры уходят очень быстро, на них большой спрос. Поэтому нужно действовать быстро, а для этого у Покупателя должны быть деньги при себе. Если же у вас обменный вариант, либо покупка по ипотеке, либо еще что-то    требующее каких-то согласований и дополнительного времени, то шансы купить квартиру дешевле рыночной цены очень уменьшаются или даже приравниваются к нулю.

       Подведем итоги. Для определения стоимости недвижимости изначально отсекаются крайние цены на квартиры. При падающем рынке нужно брать стоимость квартиры ближе к нижнему пределу цен, при растущем рынке недвижимости — стоимость квартиры ближе к верхнему пределу цен. Таким образом Покупатель получает более или менее точную цену.

       Но самый идеальный способ – это просмотреть несколько квартир и поторговаться.

2. Услуги Агентства недвижимости. Стоимость этих услуг колеблется от 2-4% от стоимости квартиры.

3. Налоги. При купли-продажи квартиры оплачиваются следующие налоги:

— госпошлина – 1%;

— пенсионный фонд – 1%;

— услуги нотариуса за оформление договора купли-продажи;

— если квартира в собственности меньше 3 лет, оплачивается налог на прибыль – 5% (как правило оплачивает Продавец).

           Покупатель должен быть готов к тому, что эти налоги нужно будет оплачивать пополам, в равных частях с Продавцом. Также вполне возможен такой вариант, что Покупатель возьмет все налоговые расходы на себя по договоренности с Продавцом, в том случае если квартира продается по очень низкой цене, либо Продавец уступает приличную суму денег на стоимости квартиры.

   4. Резерв по расходам. По каким-то причинам в сделках с недвижимостью возникают непредвиденные расходы, даже когда вроде всё учтено. Поэтому Покупатель обязательно должен иметь резерв по сделке. Сколько нужно — зависит от типа сделки. Если вы хорошо выполнили проверку по предыдущим пунктам, то может хватить и 1% от суммы сделки. Если резерва нет, то вы должны хотя бы иметь возможность обратиться к кому-то    с просьбой о предоставлении небольшого займа.

     Вот теперь, когда все внимательно подсчитано, то можно сказать, что Покупатель знает все расходы по совершению сделки. 

Новости Кто должен платить риэлтору?

Рынок недвижимости меняется. Сегодня мы очень четко наблюдаем его реакцию на экономическую ситуацию в стране. За последнее время здесь появились новые тенденции, другим стало поведение продавцов и покупателей, их мотивы для совершения сделки, а также ожидания по цене объектов. Не прав будет тот, кто говорит «меня кризис не коснулся» и будет продолжать гнуть свою линию. Меняемся мы все, меняются и условия работы на рынке недвижимости.

Какие тенденции сейчас возобладают на рынке, и что послужило их причиной?

До кризиса спрос на любую недвижимость был стабильно высокий, а ипотека способствовала его повышению. Постоянно повышающиеся цены стимулировали покупателей принять решение как можно быстрее.

С наступлением кризиса, платежеспособность населения резко упала. Ипотека практически «умерла», и следом за ней от рынка «отвалилась» треть всех покупателей, которые раньше могли претендовать на получение ипотечного кредита. Сокращения, увольнения, сворачивание бизнеса, падение доходов… Все это сказалось не только на реальной покупательской способности населения, но и на настроении людей. Не уверенные в завтрашнем дне, многие отложили покупку недвижимости до лучших времен. Одновременно на рынке увеличилось предложение за счет тех, кто выставил недвижимость на продажу с целью выручить деньги и покрыть свои долговые обязательства. Объективно, продать свой объект стало труднее. А покупатели, один за одним, стали требовать значительных скидок по комиссии.

Исторически в Ростове-на-Дону сложилась такая система работы, когда услуги риэлтора оплачивает покупатель. Комиссионные обычно составляли 6% от стоимости объекта, но иногда покупателям давали скидки. Сегодня все чаще риэлторы предлагают продавцам заплатить комиссионные, чтобы снизить бремя расходов для покупателей. Это, по мнению некоторых риэлторов, способно привлечь больше покупателей и оживить рынок недвижимости.

В.А. Тикиджи-Хамбурьян, исполнительный директор Южной гильдии риэлторов и оценщиков (ЮГРО).

Сложившаяся система работы, когда услуги риэлтора оплачивает покупатель, хороша с точки зрения прозрачности. Покупатель и продавец всегда знают точную сумму сделки. В Москве, например, принята другая система работы, когда комиссионные платит продавец. Но в их системе есть один существенный минус – это скрытая комиссия. То есть продавец не знает, какую сумму платит покупатель за объект, а покупатель не знает, по какой цене объект продается. Разницу, доходящую порой до 8-15% от стоимости, риэлторы кладут себе в карман. Отчасти эта система, в свое время, спровоцировала бурный рост цен на московскую недвижимость.

Что происходит сейчас? Московские риэлторы, столкнувшись с падением спроса, стали давать покупателям скидки со своей комиссии. Тем самым они задали начальный толчок для общего снижения цен на недвижимость.

Собственники объектов, в большинстве своем, не знают друг друга. Они могут устанавливать цену на свой объект исходя либо из рекламных объявлений в газетах, либо по рекомендации риэлтора. По признанию самих риэлторов многие продавцы сегодня психологически не готовы оплачивать услуги риэлтора. Ведь они привыкли, что это делает покупатель.

Е.Г. Сосницкий, генеральный директор компании «Титул»

Каждый отдельно взятый продавец имеет свои субъективные представления о рынке в целом, о ценах на аналогичные объекты. А профессиональные риэлторы видят ситуацию более широко. Сегодня ситуация такова, что покупатели с реальными деньгами – это большая редкость. Кроме того, покупатели сегодня не готовы оплачивать услуги риэлторов в том же объеме, что и раньше. Поэтому очевидным шагом становится раздел комиссии между обеими сторонами сделки. Если ситуация на рынке еще больше усугубится, тогда покупатель может вообще отказаться платить риэлтору. Тогда это придется делать продавцу. Возможно, наоборот, все стабилизируется, и установится система, когда услуги риэлтора поровну оплачивают две стороны. А может быть, мы вернемся к прежней системе, когда всю комиссию полностью платит покупатель. В любом случае, риэлторы должны «держать руку на пульсе» и четко отслеживать соотношение покупателей и продавцов, чтобы предложить им оптимальные условия.

Так кто же должен платить риэлтору? Покупатель или продавец? В чем плюсы и минусы разных систем? Порой, даже сами риэлторы не сходятся во мнениях.

В.А. Тикиджи-Хамбурьян считает, что  система оплаты услуг риэлтора не должна быть навязана покупателям и продавцам. —  Все должно происходить естественным путем – не сверху вниз, а снизу вверх – уверен он.  — Когда сами продавцы осознают необходимость заинтересовывать покупателя ценой, и сами предложат риэлтору оплачивать его услуги, только тогда эта система приживется. Рынок сам диктует свои условия, риэлторы лишь следуют его тенденциям.

С ним не согласен Евгений Сосницкий. Он считает, что профессиональные операторы рынка, сами должны предлагать покупателям и продавцам ту систему оплаты, которая оптимальна именно сегодня и которая позволит рынку развиваться дальше.  — Мы можем бесконечно долго ждать, когда продавец, привыкший к тому, что для него услуги агентств недвижимости бесплатны, придет сам и скажет «Давайте я вам заплачу, а вы продайте мой объект» — говорит Евгений Сосницкий. – А покупатели тем временем торгуются все чаще, их ожидания по скидкам, порой, не соответствуют реалиям рынка. И выигрывает, как правило, тот продавец, который предлагает цену меньше, в том числе, за счет снижения риэлторской комиссии для покупателя.

В ситуации, когда услуги риэлторов оплачивают продавцы, есть существенный минус для покупателей. Очень часто продавцы просто закладывают сумму комиссионных в общую стоимость квартиры. И покупатель, в итоге платит примерно столько же, сколько бы он заплатил с учетом 6% комиссионных. С другой стороны, чисто психологически, платить 3% вместо 6% гораздо легче. Поэтому обе системы оплаты услуг риэлтора, когда комиссионные платит продавец или покупатель – это как две стороны одной медали. Платит все равно покупатель. С другой стороны, когда риэлторы заявляют, что их услуги стоят 6%, покупатели могут вообще развернуться и уйти. Оставим в стороне споры по поводу того, сколько составляет себестоимость услуг риэлторов. Но известно, что некоторые агентства недвижимости, предлагавшие услуги со значительным дисконтом, сегодня просто перестали существовать.

Е.Г. Сосницкий.

Все дело в том, что оплачивает услуги тот, кто их заказывает. Если нас нанимает на работу и оплачивает наши услуги продавец, то мы заинтересованы в том, чтобы помочь ему продать объект как можно дороже. Если же нас нанимает на работу покупатель, мы ему говорим: «Раз Вы платите нам деньги, то мы заинтересованы в том, чтобы помочь Вам купить объект как можно дешевле». Любому человеку выгодно, когда на него работает профессионал. Если покупатель не готов оплачивать услуги профессионального  риэлтора, это сделает продавец. И тогда мы будем защищать интересы продавца. И наоборот.

В любом случае, я придерживаюсь точки зрения, финансовые условия сделки должны быть прозрачны и известны всем сторонам. Покупатель должен всегда точно знать, сколько стоит квартира, которую он покупает, продавец должен всегда знать, сколько денег платит покупатель, и обе стороны должны знать, сколько составляет комиссия риэлтора.

В одном точки зрения риэлторов сходятся: и в той и в другой системе есть свои очевидные плюсы и не менее очевидные минусы. А кто будет оплачивать услуги риэлтора, будут решать, в конечном итоге, сами же продавцы и покупатели.

Пользоваться ли услугами риэлтора при покупке квартиры в новостройке?

Покупка квартиры – вопрос серьезный, это не ежедневное и даже не ежегодное событие. Поэтому подходить к нему необходимо основательно подготовившись. Стоит ли рассчитывать в этом вопросе на посредника или лучше найти ответ самому?

Для начала необходимо разобраться, для чего же нужен риэлтор.

Риэлтор предоставляет информацию по объектам недвижимости согласно запросу покупателя. Но с развитием новых технологий, в частности, интернета, эту информацию можно найти самостоятельно. Выбрав район для проживания, легко выяснить, какие дома там возводятся и какой компанией. После чего уже можно напрямую обратиться к застройщику, вся информация по наличию и стоимости квартир которого представлена на его сайте.

Также риэлтор должен помочь в оформлении сделки. Но если необходима гарантия чистоты сделки (что риэлтор, кстати, не гарантирует, по закону не отвечает и ответственность не несет), то лучше обратиться к юристу. Но при наличии желания и времени можно самостоятельно проверить застройщика, запросив необходимые документы как у него, так и у контролирующих организаций. Тем более, если квартира покупается в строящемся жилье, то, как правило, покупатель защищен 214 ФЗ. Риэлтор в данном случае выполняет роль посредника и никаких дополнительных гарантий со своей стороны дать не может.

Если вам необходима информация по квартире и по дому, никто лучше застройщика ее знать не будет. Риэлтор, к сожалению, просто не может обладать всей той информацией, которая есть у строительной компании касательно ее жилых комплексов.

Еще один момент: хотя покупатель в большинстве случаев не платит за услуги, посредник работает, конечно, не бесплатно. Его работу оплачивает застройщик. Покупатель вполне может рассчитывать на скидку, придя самостоятельно, как минимум в размере комиссии риэлтора.

Также строительные компании сотрудничают с банками, это может способствовать получению ипотеки. И сам застройщик может предложить вариант выгодной для всех сторон рассрочки.

Конечно, есть небольшие строительные компании, которые не имеют своего отдела продаж и купить у них квартиру без услуг агентства просто невозможно. Но у крупных и надежных игроков строительного рынка есть свои отделы продаж, и они следят за качеством работы менеджеров.

Поэтому, принимая решение о покупке квартиры, не забудьте взвесить все «за» и «против» того, как вы будете это делать – самостоятельно или с помощью посредника.

16 октября 2017 года

Налог на недвижимость в Германии в 2021 — Tranio

5 270 просмотров · · обновлено 16 дек. 2020

ginasanders / Depositphotos

Покупка

После заключения сделки покупатель платит единоразовый налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer). В зависимости от региона, где расположен объект, ставка составляет 3,5–6,5% от стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи.

3,5–6,5%

от стоимости объекта при покупке

300–800 евро

в год при владении небольшой квартирой

15–48%

от прироста капитала при продаже

Освобождена от налогообложения недвижимость:

— стоимостью не более 2 500 евро, таким образом объект стоимостью ниже 2 500 евро не облагается налогом, но если его стоимость 2 501 евро налог начисляется на полную сумму;

— приобретённые родственниками по прямой восходящей или нисходящей линии, супругом продавца, а также бывшим супругом, если приобретение происходит в рамках имущественных споров после развода.

Ставка налога по регионам:

Бранденбург, Саар, Северный Рейн – Вестфалия, Тюрингия Шлезвиг-Гольштейн	6,5
Берлин, Гессен, Мекленбург – Передняя Померания	6
Баден-Вюртемберг, Бремен, Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц, Саксония-Анхальт	5
Гамбург	4,5
Бавария, Саксония	3,5

Покупатель не платит налог на переход права собственности, если приобретает акции или доли компании, владеющей недвижимостью, по схеме Share Deal, а также если сделка проходит между близкими родственниками и покупатель — родитель, ребенок или супруг владельца.

Схема Share Deal больше подходит для нескольких соинвесторов, когда в результате отчуждения компании у одного лица (или у лиц, связанных между собой в экономическом плане или родственными отношениями) не концентрируется более 95% процентов акций организации. Такая покупка на сегодняшний момент освобождена от обложения налогом на переход права собственности.

София Буланова Консультант по инвестициям Tranio

Сдача в аренду

При сдаче недвижимости в аренду собственники платят налог на доход: физические лица — подоходный налог (Einkommensteuer), юридические — налог с корпораций (Körperschaftssteuer). Подоходный налог рассчитывается в зависимости от дохода владельца по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475%, включая надбавку в поддержку солидарности (Solidaritätszuschlag): точную ставку поможет определить налоговый консультант.

Для компаний, которые сдают недвижимость в аренду и не осуществляют никакой другой коммерческой деятельности, ставка налога на доход фиксирована: 15,825%, включая надбавку в поддержку солидарности.

— Что такое надбавка в поддержку солидарности?

— Это отчисления на экономическое восстановление земель бывшей ГДР. Надбавка применяется к подоходному, корпоративному налогу и налогу на прирост капитала. Её размер составляет 5,5% от суммы обязательного платежа по основному налогу.

Налогом на доход облагается разница между всеми полученными доходами и произведенными затратами. К последним относятся в том числе амортизация здания, проценты по займу, расходы на управление имуществом, брокерские расходы на новый договор аренды или траты на рекламу, оплата страховки недвижимости, ремонта, налога на имущество, взносы в ТСЖ, гонорар юриста, судебные издержки и затраты на командировки.

С помощью грамотных налоговых консультантов многие инвесторы структурируют «вхождение» капитала в немецкие компании через займы учредителей, что помогает существенно снизить налогооблагаемую базу.

На практике это приводит к уменьшению налоговой нагрузки на доход от арендного бизнеса практически до нуля на протяжении первых 10–15 лет инвестиций.

Георгий Качмазов Генеральный директор и основатель Tranio

Россиянам, сдающим в аренду недвижимость в Германии, не требуется платить налог на доход в России, в случае если налог, уплаченный в Германии, больше налога, рассчитанного к оплате в РФ: между странами действует соглашение об избежании двойного налогообложения.

— Правда ли, что в Германии оформление недвижимости не на физическое, а на юридическое лицо помогает оптимизировать налоги?

— Действительно, по статистике Tranio, покупатели доходной недвижимости стоимостью более 1 млн евро ежегодно экономят в среднем 25% от налога на доход по сравнению с тем, как если бы они зарегистрировали тот же объект на физическое лицо.

Продажа

Продавец недвижимости выплачивает налог на прирост капитала (Kapitalertragsteuer), который является одной из форм налога на доход. Для физических лиц он взимается по ставке подоходного налога (14,77 – 47,475%), для юридических лиц — налога с корпораций (15,825%), а также промыслового налога, ставка которого зависит от региона регистрации компании.

Налогооблагаемая база рассчитывается так: из выручки от продажи недвижимости вычитаются расходы, связанные с её приобретением, и амортизационные отчисления. Физические лица не платят налог на прирост капитала, если между покупкой и продажей недвижимости прошло более 10 лет или если объект использовался исключительно для личного проживания минимум три года до продажи.

Дарение и передача по наследству

При наследовании или дарении недвижимости налог на наследство и дарение (Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer) платит получатель объекта. Обычно налогооблагаемая база равна рыночной стоимости недвижимости. Ставка налога на наследство или дарение варьируется от 7 до 50% в зависимости от степени родства и стоимости объекта. Налогоплательщики делятся на три класса, для каждого из которых предусмотрены необлагаемые вычеты, уменьшающие размер налогооблагаемой базы.

Налоговый класс	Получатели	Необлагаемый вычет, евро
1	Супруги и гражданские супруги Дети и внуки (при умерших родителях) Дети и внуки (при живых родителях) Родители, бабушки и дедушки	500 000 400 000 200 000 100 000
2	Братья и сёстры Племянники Приёмные родители Свойственники Разведённые супруги и партнёры	20 000
3	Остальные, в том числе юридические лица	20 000

Главное про налоги на недвижимость в Германии

Нужно ли платить налог при покупке недвижимости в Германии?

Когда процесс заключения сделки будет полностью завершён, покупатель должен будет уплатить единовременный налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer). Его ставка колеблется в пределах 3,5–6,5% от цены объекта согласно  договору купли-продажи и зависит от точного местоположения недвижимости.

Есть ли налог на владение недвижимостью в Германии?

Налог на недвижимость (Grundsteuer) подлежит ежегодной оплате собственником. Для расчёта налога используется базовый коэффициент — 0,35%. При определении конечной суммы налога учитывается множество параметров, таких как тип объекта, его местоположение, площадь земельного участка и время постройки.

Есть ли налог при сдаче недвижимости в Германии в аренду?

Владельцы арендной недвижимости выплачивают налог на доход: для физических лиц  — это подоходный налог (Einkommensteuer), для юридических — налог с корпораций (Körperschaftssteuer). Данный налог рассчитывается в зависимости от величины дохода собственника  с применением прогрессивной шкалы от 14,77 до 47,475% с учётом надбавки солидарности (Solidaritätszuschlag).

Платит ли налог продавец недвижимости в Германии?

Продавец недвижимости платит налог на прирост капитала (Kapitalertragsteuer), который является формой налога на доход. Физические лица оплачивают его по ставке подоходного налога (14,77–47,475%), юридические — по ставке налога с корпораций (15,825%), а также промыслового налога, размер которого зависит от того, в каком регионе зарегистрирована компания.

Уплачивается ли налог при дарении или наследовании недвижимости в Германии?

При наследовании или дарении недвижимости налог на наследство и дарение (Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer) оплачивает наследник или одариваемый. Как правило, налогооблагаемая база равна рыночной стоимости недвижимости. Ставка налога на наследство или дарение составляет от 7 до 50% в зависимости от степени родства с наследодателем (дарителем) и стоимости объекта.

Налоги в других странах:

Покупатель или продавец: кто за что платит

Если вы раньше покупали или продавали дом, вы знаете, что финансовые детали намного сложнее, чем просто цена объявления. От проверок до агентских сборов и всего, что между ними, как покупатели, так и продавцы несут финансовую ответственность за транзакционные расходы и затраты на закрытие — и знание того, кто за что платит, может помочь обеспечить бесперебойную продажу.

Хотя некоторые аспекты затрат на закрытие сделки могут быть оговорены в контракте между покупателем и продавцом, определенные вещи обычно оплачиваются одной или другой стороной.Читайте дальше, чтобы узнать, по каким крупным счетам вы, продавец, должны составлять бюджет, а за какие — покупатель.

Кто платит комиссию за недвижимость?

Продавцы платят комиссионные за недвижимость, которые обычно составляют от 5% до 6% от продажной цены. Эта сумма выплачивается агенту по листингу, который затем делит примерно половину с агентом покупателя.

Стоимость: Для дома стоимостью 200 000 долларов комиссия за полный комплекс услуг обойдется продавцу в 10–12 000 долларов.Каждый агент получит от 5000 до 6000 долларов.

Пытаясь сократить комиссионные расходы, некоторые продавцы решают продать их собственником (FSBO), что позволяет сэкономить 3%, которые они заплатили бы своему агенту по листингу. Хотя продажа FSBO может потребовать много работы, она может привести к экономии средств. Рекомендуется, чтобы вы по-прежнему предлагали комиссию агента покупателя при продаже FSBO, поскольку вы хотите привлечь как можно больше потенциальных покупателей, а некоторые агенты покупателя могут быть менее склонны показывать своим клиентам ваш дом, если они этого не сделают. получить комиссию.

Кто оплачивает комиссию за условное депонирование?

Комиссия за условное депонирование обычно распределяется между покупателем и продавцом в размере 50-50. Комиссия за условное депонирование покрывает услуги независимой третьей стороны по закрытию и управлению средствами во время транзакции.

Стоимость: Обычно 1% от покупной цены. Для дома стоимостью 200 000 долларов это 1000 долларов для продавца и 1 000 долларов для покупателя. Обратите внимание, что это не включает фактические деньги, хранящиеся на вашем счете условного депонирования для закрытия. Это просто плата за услуги эскроу-компании.

Кто оплачивает домашний осмотр?

Покупатель оплачивает домашний осмотр, если он решит его провести. Инспекции предназначены для защиты покупателя от любых скрытых дефектов в доме, которые могут повлиять на его стоимость, потребовать больших затрат на ремонт или сделать дом небезопасным для проживания.

Стоимость: В среднем осмотр дома стоит от 250 до 700 долларов.

Продавцы иногда решают провести предварительную инспекцию, чтобы лучше понять, что обнаружит инспектор покупателя, и получить возможность произвести любой важный ремонт перед включением в листинг.Предварительный осмотр стоит столько же, сколько и осмотр покупателя.

Кто оплачивает экспертизу?

Покупатели оплачивают стоимость оценки дома, которая обычно требуется их кредитором, если они будут брать ипотеку для покупки дома. Даже если в этом нет необходимости, покупатели иногда завершают оценку, чтобы не сомневаться в том, что они делают разумные вложения и не переплачивают.

Стоимость: Средняя стоимость оценки дома по стране составляет 350 долларов.

Кто оплачивает межевание земли — покупатель или продавец?

Покупатель дома оплачивает земельную съемку, если она запрашивает ее.Обследование земли, которое считается должной осмотрительностью (во многом похоже на осмотр дома), позволяет покупателю узнать подробную информацию о приобретаемой им собственности, включая границы собственности, ограждения, сервитуты и посягательства.

Стоимость: Средняя цена составляет около 550 долларов США, но она может варьироваться в зависимости от размера, формы и местоположения собственности.

Кто оплачивает страхование титула?

И покупатель, и продавец платят за страхование титула, но каждый вид немного отличается. Продавец оплачивает страховое покрытие титула для покупателя, а покупатель оплачивает полис страхования титула для своего кредитора.В целом страхование титула гарантирует, что дом будет «свободным и чистым» и что никакая третья сторона не имеет неизвестных претензий на имущество.

Страхование титула собственника (оплачивается продавцом за покупателя)

Страхование титула собственника

обеспечивает защиту, так что никто другой не может претендовать на право собственности на имущество в результате предыдущего спора или залогового удержания со стороны подрядчика, поверенного или другой третьей стороны. Это важно для покупателя, поскольку это защищает его от юридических или финансовых убытков, если другая сторона попытается заявить права собственности на дом в будущем после того, как они его купят.

Стоимость: Страхование титула покупателя стоит от 1000 до 4000 долларов, в зависимости от объема и покрытия.

Страхование титула кредитора (оплачивается покупателем)

Страхование титула кредитора оплачивается покупателем и защищает финансовые вложения кредитора в дом. Обычно это требуется для любого покупателя, который покупает по ипотеке, и покрытие сохраняется до тех пор, пока ссуда не будет рефинансирована другим кредитором или не погашена.

Стоимость: Страхование титула кредитора стоит от 500 до 1000 долларов.

Кто оплачивает домашнюю гарантию — покупатель или продавец?

Продавец оплачивает домашнюю гарантию. Его часто предлагают как стимул для привлечения покупателей, но это не обязательно. Гарантия на дом дает покупателю уверенность в том, что ему не придется оплачивать огромные счета за ремонт вскоре после переезда — большинство полисов действуют в течение года. Обычно они охватывают основные системы дома, включая водопровод, электричество и бытовые приборы.

Стоимость: Единовременная стоимость одного года гарантии в размере от 300 до 500 долларов.

Чтобы избежать переговоров с покупателем и оплаты дополнительных льгот, таких как гарантия на дом, вместо этого продавайте напрямую Zillow. С помощью предложений Zillow мы будем покупать подходящие дома за наличные, и вы можете быстро закрыть свой дом, не выставляя свой дом на продажу.

Кто платит налог на передачу недвижимости?

Продавец несет ответственность за уплату любых налогов на передачу недвижимости, которые взимаются при переходе права собственности на дом от старого владельца к новому владельцу. Налоги на трансферт могут взиматься городом, округом, штатом или их сочетанием.

Стоимость: Стоимость трансфертного налога сильно различается в разных частях страны и даже может варьироваться от одного города до ближайшего пригорода. Ставки могут меняться с течением времени в зависимости от сборов и налоговых ставок. В некоторых регионах налоги на передачу могут применяться только к домам, проданным по определенной цене. Спросите своего агента по недвижимости или эскроу-компанию о правильной ставке для вашего региона.

В некоторых частях Большого Феникса, Хьюстона, Портленда и других областей существует нулевой налог на передачу недвижимости при продаже дома.Но опять же, эти налоги назначаются несколькими муниципалитетами, поэтому налоговые льготы специфичны для каждого небольшого региона и их трудно суммировать в масштабе.

При покупке дома, что платят продавцы и что платят покупатели? | Домой Гиды

Карина К. Эрнандес Обновлено 15 января 2019 г.

Покупка дома — занятие увлекательное, хотя и дорогое. Покупатели жилья обычно вносят первоначальный взнос и покрывают определенную сумму закрывающих расходов.Только затраты на закрытие могут составлять до 7 процентов от продажной цены дома; однако покупатели жилья и продавцы обычно разделяют комиссию, и покупатели часто берут на себя большую часть доли. Распределение затрат на закрытие сделки между покупателем и продавцом во многом зависит от местных обычаев, типа рынка, на котором вы покупаете, и переговоров по контракту. Сборы и суммы варьируются в зависимости от штата и даже региона, поскольку недвижимость сильно локализована.

Наконечник

При 3-4 процентах покупатели жилья, как правило, платят больше за свою долю в затратах на закрытие сделки, чем продавцы.Продавцы обычно могут рассчитывать оплатить от 1 до 3 процентов затрат на закрытие сделки, не включая комиссионные за продажу недвижимости.

Затраты покупателя: баллы ссуды, конфискации

Большинство покупателей жилья требуют ипотечный кредит при покупке дома. По данным Bankrate.com, сборы ипотечных кредиторов составляют основную часть затрат на закрытие сделки, примерно от 2 до 4 процентов от продажной цены. Общие расходы покупателя по ипотеке включают комиссию за оформление, административные сборы кредитора или сборы за обработку, плату за оценку, кредитный отчет, сбор за подачу заявления и баллы.

Пункты описывают комиссию, которую кредитор взимает за определенную процентную ставку. Например, «дисконтные» баллы понижают вашу процентную ставку и также известны как «баллы выкупа». Баллы также могут покрывать комиссию за выдачу кредита кредитору — затраты на выдачу или выдачу ссуды. Один балл равен одному проценту от суммы кредита. Кредиторы обычно взимают с покупателя жилья комиссию в размере одного процента. При продаже дома в Сан-Франциско или в районе залива, где цены на жилье и суммы ссуд превышают средние по стране, сумма ссуды в размере 700 000 долларов, например, обойдется покупателю в 7 000 долларов только в качестве платы за оформление.На национальном уровне средняя сумма кредита в 200 000 долларов обойдется покупателю всего в 2 000 долларов в качестве комиссии за оформление.

Резервы на конфискованном счете или на счете условного депонирования также могут добавить к затратам покупателя жилья на закрытие сделки. Кредиторы могут потребовать этого, или покупатели жилья могут выбрать создание целевого депозитного счета для уплаты налогов на недвижимость и страхования домовладельцев. Сумма, необходимая для открытия конфискованного счета условного депонирования при закрытии, зависит от времени года, когда происходит закрытие.

Расходы покупателя: условное депонирование, право собственности, прочее

Комиссия за условное депонирование, взимаемая компанией условного депонирования или юристом, который занимается процессом условного депонирования продажи, отличается от резервов депонирования условного депонирования.Плата за условное депонирование, причитающаяся агенту условного депонирования при закрытии сделки, включает базовую ставку, которая зависит от продажной цены дома. Титульная компания также взимает базовую ставку за услугу по поиску титула и страхованию кредитора покупателя жилья через политику правового титула кредитора. Покупатель и продавец могут договориться о разделении комиссии за условное депонирование поровну, каждый платит свою комиссию, взимаемую агентом условного депонирования, или одна сторона оплачивает полную стоимость услуг условного депонирования. Это предмет переговоров. Комиссионные с покупателя могут также включать в себя дополнительную комиссию от титульной компании за получение средств по кредиту от покупателя или кредитора заемщика и внесение необходимых выплат, плату за регистрацию, нотариальные и курьерские сборы, а также сборы за подготовку документов и осмотр дома.

Издержки продавца: концессии, комиссионные, прочее

Уступка продавца, также известная как кредит покупателя на покрытие расходов на закрытие сделки, может помочь покупателю жилья уменьшить сумму, которую он должен внести при закрытии сделки. Продавец соглашается выплатить максимальную сумму в долларах или процент от продажной цены для покрытия текущих и единовременных затрат покупателя на закрытие сделки. Кредит предоставляется за счет чистой выручки продавца от продажи дома, что снижает чистую прибыль покупателя.

Комиссионные за недвижимость составляют львиную долю гонораров продавца.В Калифорнии продавец обычно платит от 4 до 6 процентов продажной цены листинговому агенту и агенту покупателя, также известному как сотрудничающий брокер. Процент делится между двумя агентами, поровну или непропорционально, в зависимости от того, как продавец и его агент по листингу договорились о распределении комиссии при подписании соглашения о листинге.

Продавцы также оплачивают различные сборы, которые покупатель может запросить в рамках договора купли-продажи, например, отчет о термитах, ремонт термитов, документы ассоциации домовладельцев и отчет о раскрытии информации о природных опасностях.Покупатель обычно требует, чтобы продавцы оплатили полис страхования титула владельца, который защищает продавца от любых неоткрытых претензий в отношении права собственности, которые могут быть обнаружены после закрытия.

Местные таможенные и кредитные лимиты

Обычно каждая сторона платит гонорар за оказанные им услуги. Покупатели и продавцы обычно несут свою долю нотариальных, регистрационных, курьерских сборов и сборов за подготовку документов, которые каждый из них должен заплатить при закрытии сделки. Комиссия за право собственности и условное депонирование также может быть разделена или распределена непропорционально, в зависимости от обычаев или переговоров.

Кредитор покупателя может также определять суммы, которые продавцы и покупатели могут заплатить. Кредиторы Департамента по делам ветеранов и Федеральной жилищной администрации могут, например, ограничить уступки продавцов до 6 процентов от продажной цены. Они также могут запретить определенные недопустимые сборы, которые покупатель жилья не имеет права платить, такие как ремонт термитов, налог на передачу или другие расходы, которые считаются «мусорными сборами». Лакмусовая бумажка для допустимых и недопустимых комиссий обычно заключается в том, считается ли плата разумной и обычной для региона и рынка, и получает ли покупатель прямую выгоду от услуги.

Кто оплачивает закрытие дома

Брэндон Корнетт | © 2021, все права защищены | Политика авторских прав

Вопрос: Кто обычно оплачивает закрытие дома, покупатель или продавец? Ответ: Это варьируется, и во многом это зависит от того, на каком рынке недвижимости вы находитесь. Обе стороны могут оплатить свои собственные сборы и сборы, или продавец может согласиться оплатить часть затрат покупателя.

Первые покупатели, которые не знакомы с процессом покупки дома, часто бывают шокированы суммой закрывающих расходов, которые они должны оплатить.Различные сборы, сборы и налоги могут легко составить тысячи долларов. И это сверх суммы, которую вы должны заплатить за первоначальный взнос.

Но кто оплачивает заключительные расходы при покупке дома? Все ли оплачивает покупатель или все расходы делятся между покупателем и продавцом? Это предмет переговоров? Это некоторые из вопросов, которые мы рассмотрим в этом руководстве.

Что включают в себя затраты на закрытие?

При покупке дома вы столкнетесь с самыми разными комиссиями, связанными с ипотекой.По сути, каждый раз, когда кто-то выполняет какую-либо административную задачу, за это взимается плата. Банк будет взимать комиссию, когда они «выдадут» ссуду, которая требуется только для того, чтобы вы ступили в дверь. Они также будут взимать плату за различные этапы процесса андеррайтинга и утверждения ипотеки.

Более полный список затрат на закрытие вы можете увидеть на этой странице.

Покупателям жилья почти всегда приходится платить за закрытие сделки (за некоторыми исключениями). Но у продавца также есть определенные расходы.Продавцы обычно несут ответственность за комиссионные агента по недвижимости (если применимо), комиссию за передачу права собственности, пропорциональные налоги и коммунальные услуги.

Может ли покупатель попросить продавца оплатить эти расходы?

Обе стороны — покупатели и продавцы — обычно несут определенные расходы, которые они должны оплатить при покупке дома. Покупатель обычно оплачивает любые сборы, связанные с ипотечной ссудой, а продавец обычно оплачивает комиссию агента и различные сборы, связанные с передачей собственности.

С учетом сказанного, заключительные расходы часто так же обсуждаемы, как и все остальное в мире недвижимости.Итак, да, покупатель может попросить продавца оплатить расходы покупателя на закрытие сделки. Это, кстати, называется уступкой продавца. Вы также можете встретить термин «вклад продавца». Эти термины взаимозаменяемы.

Вопрос: Как это повлияет на шансы того, что ваше предложение будет принято? Здесь вам действительно нужно знать свой рынок недвижимости. Если вы находитесь на рынке продавцов (где продается меньше домов, но много покупателей), вам следует быть осторожными, прося у продавца уступок.Если вы находитесь в ситуации, когда есть несколько предложений, попросить продавца оплатить ваши затраты на закрытие может стать проблемой.

Знаете ли вы? Ипотечные кредиторы иногда готовы оплатить часть или все затраты покупателя на закрытие сделки в обмен на взимание более высокой ипотечной ставки по ссуде. Подробнее об этом.

Подумайте об этом с точки зрения продавца. Если они получат два предложения на одинаковую сумму — и только один покупатель просит их оплатить заключительные расходы — какое предложение, по вашему мнению, они собираются принять? Это несложно.Продавец получит больше денег, сделав предложение, согласно которому не требует, чтобы уплатил закупочные издержки покупателя.

С другой стороны, у вас будет больше переговорной силы на рынке покупателей. Здесь много домов на продажу, но мало покупателей. На таком рынке продавцы обычно более заинтересованы продавать свои дома. Поэтому они готовы пойти на определенные уступки, на которые в противном случае не пошли бы.

Продавцы обычно предлагают 3% уступку на рынке покупателей.Это означает, что продавец готов внести 3% от покупной цены в счет расходов покупателя на закрытие сделки. Это может или не может покрыть ваши общие расходы на , но это, безусловно, может быть полезным вкладом. Примечание. Продавцы не обязаны платить 3% в счет расходов покупателя на закрытие сделки. Это обычная практика на более медленных рынках недвижимости.

Ключевой вывод для покупателей жилья: Прежде чем вы попросите продавца оплатить ваши заключительные расходы при покупке дома, вам следует подумать о типе рынка жилья, на котором вы находитесь.Если вы попросите слишком много у продавца, этот дом может выскользнуть из ваших пальцев.

Спросите у своего агента, кто и что обычно платит

Ваш агент по недвижимости может сказать вам, кто и какие расходы по закрытию обычно оплачивает в вашем районе. Так что спросите их совета. Это одно из преимуществ наличия на вашей стороне опытного агента. Если ваш агент в прошлом просил продавца о уступках, он может сказать вам, какие ответы он получил.

Например, если ваш агент по недвижимости сообщает вам, что продавцы почти всегда готовы внести 3% в расходы покупателя, то было бы неплохо попросить об этом.С другой стороны, если ваш агент говорит, что большинство продавцов отворачиваются от таких запросов, вы можете исключить это из своего предложения.

Резервы различаются в зависимости от кредитора и типа ссуды

Пытаясь выяснить, кто оплачивает заключительные расходы, вы также должны учитывать тип ссуды, которую вы используете. В разных ипотечных программах есть разные положения о том, кто и за что может платить.

Например, ссуды FHA обычно ограничивают уступку продавца 6% от покупной цены.Это означает, что в большинстве случаев вклад продавца в издержки покупателя на закрытие сделки не может превышать 6% от суммы продажи. (Примечание. Этот предел изменялся в прошлом. Несколько лет назад он был снижен с 6% до 3%, а затем снова увеличен до 6%. Таким образом, вы можете столкнуться с некоторой устаревшей информацией в Интернете. Просто знайте, что текущий предел составляет 6%. , по состоянию на 2019 год.

Вот что HUD Handbook 4000.1 говорит о продавце, оплачивающем заключительные расходы покупателя по ссудам FHA:

«Заинтересованные стороны [в том числе продавец] могут внести до 6 процентов от продажной цены в счет комиссии за выдачу кредита Заемщику, других заключительных расходов и пунктов дисконтирования.6-процентный лимит также включает: выплаты заинтересованным сторонам за постоянный и временный выкуп процентных ставок и другие дополнительные платежи; выплаты процентов по ипотеке по ипотеке с фиксированной ставкой; Страхование защиты ипотечного платежа; и оплата УФМИП »

Итак, кто оплачивает заключительные расходы при использовании ссуды FHA? Это договорная! Покупатель и продавец могут каждый оплатить свои соответствующие расходы, или продавец может внести часть (до 6%) в покрытие расходов покупателя дома.

Для ссуды VA продавец имеет право покрыть все затраты покупателя на закрытие сделки.Преимущество ссуд VA также заключается в отсутствии первоначального взноса для покупателя. Эта комбинация обычно называется ипотекой VA «нет-нет», что означает, что покупатель не платит никаких затрат на закрытие сделки и не платит первоначальный взнос. Но опять же, все это предмет переговоров. У продавца нет , чтобы сделать такой вклад — ему просто разрешено сделать это. Это ключевое различие.

Что касается обычных ссуд (которые не поддерживаются государством), вам нужно будет спросить своего ипотечного кредитора, кто и что может оплатить в отношении расходов на закрытие.В зависимости от того, где вы живете и какого кредитора используете, могут быть определенные ограничения на сумму, которую продавцы могут внести. Некоторые кредиторы разрешают продавцу оплатить 6% от суммы продажи для покрытия расходов покупателя на закрытие сделки. В других штатах или с другим кредитором предел может быть установлен на уровне 3% для уступок продавца. Или может не быть предела. Различается.

Если вас беспокоит, кто оплачивает заключительные расходы, или если вы чувствуете, что не можете их себе позволить, обязательно спросите об этом при подаче заявления на ссуду.Это предотвратит неприятные сюрпризы в будущем. Кредитор может сказать вам, что у него нет ограничений на то, что продавец может внести в ваши заключительные расходы, и что это зависит от того, о чем вы договариваетесь в процессе предложения. Или они могут сказать вам, что ваша кредитная программа имеет определенные ограничения на уступки продавца. Просто узнайте заранее, чтобы вы могли соответствующим образом спланировать.

И имейте в виду, что нет гарантии , что продавец оплатит ваши затраты на закрытие сделки. Даже если ваша кредитная программа допускает такие уступки, домовладелец все равно может вам отказать.Такое случается. Вот почему вам необходимо понимать, на каком рынке недвижимости вы находитесь.

Руководство для покупателей и продавцов Нью-Йорка

Независимо от того, покупаете ли вы или продаете недвижимость в Нью-Йорке, вы можете рассчитывать на уплату изрядной суммы налогов и сборов за заключительным столом — некоторые из них вы можете ожидать, а другие уникальны для Нью-Йорк.

Для продавцов затраты на закрытие составляют часть выручки. Для покупателей они могут оказать реальное влияние на вашу покупательную способность и могут повлиять на ваше решение покупать одну квартиру вместо другой, поэтому очень важно понять общую картину до начала поиска.

Ответственность за некоторые из этих налогов не высечена из камня, и когда рынок работает медленно, имеется много запасов или квартиру трудно продать, продавец или застройщик могут быть готовы покрыть их, чтобы заключить сделку. .

«В целом, определение того, готовы ли продавцы вести переговоры о затратах на закрытие, цене и т. Д., Действительно зависит от типа собственности и местоположения прямо сейчас. Некоторые объекты недвижимости настолько желательны, что снова возникают войны между торгами. А в других случаях покупатели имеют больше возможностей для ведения переговоров », — говорит Адам Стоун, поверенный по недвижимости из юридической фирмы Stone.

Читайте обзор того, что вы будете платить в связи с заключительными затратами (фактическая сумма, конечно, будет сильно различаться), а также некоторые способы экономии.

---

[Примечание редактора: более ранняя версия этой статьи была опубликована в феврале 2020 года. Мы снова представляем ее здесь с обновленной информацией за январь 2021 года.]

---

Покупатели: планируют заплатить от 2 до 4 процентов от покупной цены кооператива, кондоминиума или таунхауса

Хорошее практическое правило для покупателей — откладывать примерно 2–3 процента от покупной цены.Увеличьте это число до 3–4 процентов, если стоимость квартиры превышает 1 миллион долларов или если вы покупаете кондоминиум. Если вы покупаете совершенно новую квартиру, будьте готовы заплатить до 5 процентов от покупной цены в качестве закрытия.

Банковские сборы: Если вы оформляете ипотеку, ожидайте, что вы заплатите от 3000 до 4000 долларов в качестве банковских сборов, включая гонорары вашего банковского поверенного и оценку.

Гонорары адвоката: Они начинаются с 3000 долларов за стандартную сделку и могут увеличиваться при более сложной транзакции, например, при покупке двух единиц, которые вы планируете объединить.Это не та область, на которой стоит экономить, поэтому держитесь подальше от адвокатов, которые говорят, что могут сделать это за 1500 долларов, или которые не специализируются на закрытии сделок с недвижимостью в Нью-Йорке.

Налог на особняк: Налог на особняк начинается с 1 процента при продажах кооперативов, кондоминиумов и таунхаусов на сумму от 1 до 1,999 миллиона долларов и постепенно повышается до 3,9 процента при продажных ценах в 25 миллионов долларов и выше. Обычно это оплачивает покупатель, а не продавец, и применяется, даже если ваш так называемый особняк представляет собой одну спальню площадью 600 квадратных футов.

Сборы за строительство: Большинство кондоминиумов и кооперативов взимают плату за въезд и выезд, которая может варьироваться от нескольких сотен до пары тысяч долларов каждая, а гонорары управляющего агента и кооперативного адвоката составляют около 1500 долларов США, а также сборы за подачу заявления на борт от 500 до 700 долларов.

«Когда вы подаете заявку, совет директоров должен отправить потенциальному покупателю или брокеру список того, что необходимо, а также сборы», — говорит Бриттни Болдуин, вице-президент National Cooperative Bank (спонсор Brick Underground).

Страхование титула (только для кондоминиумов и таунхаусов): Страхование титула может варьироваться, но вы можете оценить 0,45 процента от цены, поэтому для собственности за 1 миллион долларов это может быть до 4500 долларов. (Для получения дополнительной информации прочтите: «Что такое страхование титула и зачем оно мне?») Покупателям кооперативов не нужно покупать страхование титула или платить налог на регистрацию ипотеки, как указано ниже, потому что вместо передачи недвижимого имущества , кооперативные покупки технически представляют собой передачу акций кооперативной корпорации.

Налог на регистрацию ипотеки (только для квартир и таунхаусов): Покупатели кондоминиумов и таунхаусов, которые берут ипотечный кредит, должны заплатить государственный и городской налог на ипотеку в размере 1,925 процента по ссудам на сумму более 500 000 долларов США или 1,8 процента для ссуд на сумму менее 500 000 долларов США (обратите внимание, что налог составляет исходя из суммы кредита, а не цены покупки). Для кондоминиума за 1 миллион долларов с ипотекой на 800 000 долларов это 15 400 долларов.

Налоги на передачу собственности (только для спонсорских кооперативов и покупателей новых кондоминиумов): Если вы покупаете совершенно новую квартиру или кооперативную квартиру непосредственно у спонсора, вы также можете уплатить налог на передачу в Нью-Йорке в размере 1 процент от покупной цены по покупкам составляет 500 000 долларов или меньше и 1.425 процентов от покупок на сумму 500 000 долларов и более, плюс 0,4 процента налога на перевод в штат Нью-Йорк. Это 14 250 долларов за кондоминиум за 1 миллион долларов. При покупке новой квартиры вы также можете заплатить за часть квартиры супергероя (которая может составлять тысячи долларов), а также часть затрат на страхование здания в течение первого года.

Тем не менее, избыток квартир в элитных зданиях Нью-Йорка означает, что многие застройщики («спонсоры») готовы платить вам налог на передачу собственности, гонорары адвокатам и другие различные сборы.У вас даже больше шансов получить перерыв, когда у разработчика осталось всего несколько единиц для продажи, и они готовы заключить сделку. Чтобы узнать больше, прочтите статью «Как жители Нью-Йорка могут воспользоваться избытком роскошных квартир в городе».

Продавцы: бюджет на закрытие расходов в размере от 8 до 10 процентов от вашей продажной цены

Продавцы могут рассчитывать на гораздо больше затрат на закрытие, чем покупатели — в значительной степени из-за своей ответственности за уплату брокерского вознаграждения.

Брокер комиссионные: Ожидается, что продавец покроет брокерское вознаграждение, которое традиционно составляет 6 процентов, разделенное поровну между брокерами листинга и покупателя.Для квартиры за 1 миллион долларов 6-процентное брокерское вознаграждение составляет 60 000 долларов.

Налоги на передачу: Продавцы платят комбинированный налог штата и города в размере 1,825 процента, если цена продажи превышает 500 000 долларов США, или 1,4 процента для сделок на сумму 500 000 долларов США или меньше. (Это составляет 18 250 долларов при продаже за 1 миллион долларов и 7 000 долларов при продаже за 500 000 долларов.) Если ваша квартира или таунхаус продается за 3 миллиона долларов или больше, налог увеличивается на 0,25 процента.

Флип-налоги: В некоторых кооперативных зданиях и кондоминиумах есть флип-налоги (также известные как комиссия за перевод) в диапазоне от 1 до 2 процентов от покупной цены до 3-5 процентов.Некоторые здания взимают 10 процентов от прибыли продавца. Флип-налоги на самом деле не являются налогами, а представляют собой плату, уплачиваемую в поддержку создания резервов и капитальных улучшений.

В одних зданиях платит покупатель, в других — продавец. На текущем рынке все больше покупателей добиваются того, чтобы продавец уплатил подоходный налог, даже если технически это ответственность покупателя.

«Знающий покупатель попытается покрыть комиссию за перевод», — говорит Стоун. Он отмечает, что в зданиях, где покупатель обычно платит налог на перекуп, текущий рынок означает, что это все более открыто для переговоров.

Гонорары адвоката: Гонорары адвоката начинаются с 3000 долларов за стандартную транзакцию и могут быть выше.

Сборы за строительство: Большинство кондоминиумов и кооперативных зданий взимают плату за въезд и выезд, которая может варьироваться от нескольких сотен до пары тысяч долларов каждая, а также гонорары управляющего агента и кооперативного адвоката в размере около 1500 долларов.

Как снизить затраты на закрытие сделки

Сэкономьте на комиссии брокера

Комиссия брокера, составляющая от 5 до 6 процентов от цены продажи, является самой большой стоимостью закрытия для продавцов.Помимо попыток снизить комиссию, подумайте о работе с брокерской фирмой, которая возмещает вам часть своей комиссии.

Нью-Йоркские продавцы, которые выставляют свои апартаменты на продажу у Prevu (партнера Brick Underground), платят 1,5% комиссии агенту по листингу при закрытии сделки, что дает экономию до 3% от продажной цены. Участники брокерской программы «Умный продавец» получают подробную стратегию оценки жилья и листинга от одного из наемных агентов Prevu. Prevu — это технологически оснащенная брокерская компания с полным спектром услуг, которая занимается демонстрациями, ведением переговоров и всем остальным, что вы ожидаете от традиционного брокера по недвижимости.Продавцы предлагают брокерам покупателей комиссию, чтобы побудить их привести покупателей в квартиру, и, если покупатель приходит без брокера, продавцы видят дополнительную экономию, что является уникальной особенностью Prevu по сравнению с традиционными брокерами.

Чтобы частично или полностью компенсировать ваши заключительные расходы в качестве покупателя, вы можете работать с брокерской фирмой, которая предлагает покупателю скидку на его комиссию. Например, если вы сами выполняете некоторую работу, просматривая объекты недвижимости без агента, агент Prevu займется практически всем остальным, в том числе посоветует вам правильную цену для предложения, подготовит ваше предложение, проведет переговоры с продавцом и установит доску. пакет, который вам понадобится, чтобы доказать свою ценность совету директоров кооператива или кондоминиума.Как участник программы Prevu «Умный покупатель» вы получите скидку в размере двух третей комиссии, уплаченной брокеру покупателя при закрытии сделки. В кондоминиуме за 1 миллион долларов с 6-процентной комиссией (50 на 50 между брокером продавца и брокером покупателя — так, в этом примере, по 3 процента каждому), скидка составляет 2 процента от цены покупки, то есть 20 000 долларов.

Составьте сделку в ваших интересах

Если вы покупаете квартиру за 2 миллиона долларов, вы мало что можете сделать с уплатой налога на особняк.Но если ваша покупка приближается к отметке в 1 миллион долларов, возможно, есть способ структурировать сделку, чтобы избежать дополнительной оценки.

Проконсультируйтесь с юристом или налоговым экспертом о том, можете ли вы разработать соглашение с продавцом и сохранить стоимость самой покупки на сумму менее 1 миллиона долларов. Имейте в виду, что есть риски, связанные с этим, и если вы в конечном итоге подвергнетесь аудиту. Для получения дополнительной информации читайте: «Особняк или нет, вы не можете избежать так называемого налога на особняк».

Купите новую — в здании с большими налоговыми льготами

Предполагая, что квартира вписывается в установленный вами бюджетный диапазон — и экономия не отменяется расходами на покрытие заключительных расходов застройщика, как обсуждалось выше, — покупка в здание с высокими налоговыми льготами может значительно снизить расходы на ежемесячные выплаты на долгие годы.Вы можете прочитать: «Что такое налоговая скидка на недвижимость в кондоминиуме в Нью-Йорке и почему это важно?»

Купите почти новый

Недавно построенная квартира уже будет дороже, чем ваш средний кооператив; вам нужно учитывать расходы на оплату заключительных расходов разработчика (если вы не можете убедить разработчика платить им), и это может быть немного больше, чем аналогичная квартира, в которой мало кто живет.

«Многие люди приходят, желая нового строительства, но если они могут дождаться первой перепродажи в новом строительстве, это отличный способ сэкономить, — говорит Тайлер Уитман, агент Triplemint.

Присмотритесь к ипотечному банкиру

Некоторые кредитные специалисты будут конкурировать за развитие вашего бизнеса, предлагая покрыть различные расходы, такие как проверка кредитоспособности или сбор за регистрацию UCC, которые могут сэкономить 50 или 100 долларов здесь и там, говорит Уитман. (Конечно, это, пожалуй, самый разумный шаг — выбрать ипотеку на основе лучшей процентной ставки.) Посмотрите: «В чем разница между получением ипотеки для кооператива и кондоминиума?»

Сэкономьте на налоге на регистрацию ипотеки

Если вы получаете ипотеку, а ваш продавец все еще выплачивает свою ипотечную ссуду, вы можете спросить своего адвоката, предусматривает ли соглашение о расширении и изменении консолидации покупок или «покупка CEMA» смысл.Этот малоизвестный ипотечный маневр включает объединение ипотеки продавца с ипотекой покупателя с последующим юридическим изменением условий в соответствии с текущими ставками.

В результате в г. Нью-Йорке вы сэкономите на ипотечном налоге до 1,925 процента от суммы ипотеки продавца или покупателя, в зависимости от того, какая из этих сумм меньше.

Например, если у продавца есть остаток по ипотеке в размере 800 000 долларов, а покупатель получает ипотеку в размере 1 000 000 долларов, то ипотечный налог, который можно сэкономить при совершении покупки CEMA, составляет приблизительно 15 400 долларов.Обычно за эту экономию взимается дополнительная плата в размере 1000–2000 долларов. Для получения дополнительной информации прочтите: «Что такое заем CEMA и когда имеет смысл его получить?»

Попросите кредит на конец периода

Девелоперы, продающие новые квартиры, «ведут переговоры как сумасшедшие», — говорит Стоун. Хотя они, вероятно, не захотят сдвинуться с места в цене (из-за влияния на другие квартиры), они могут предложить то, что называется заключительный кредит, сумма, которая возвращается покупателю при закрытии

Это может показаться странным, но он позволяет продавцу сохранить техническую цену покупки той же самой, чтобы поддерживать цены на другие единицы.

Стоун говорит, что типичной суммой может быть заключительный кредит в 600 000 долларов на квартиру за 4 миллиона долларов. «Таким образом, спонсор по-прежнему может сказать:« Мы получаем X на квадратный фут », — говорит он. Посмотрите: «Заключительные баллы: вот сколько продавцов Нью-Йорка платят сейчас — и как договориться о подсластителе для вашей собственной сделки».

Расчет ваших затрат на закрытие: Дополнительные ресурсы

Абрамс Гарфинкель и Дуглас Эллиман, чтобы получить подробный список того, что вы заплатите, предоставили полезную разбивку. Этот удобный калькулятор затрат на закрытие Нью-Йорка от Prevu позволяет покупателям быстро оценить и сравнить затраты на закрытие для различные типы недвижимости, а также то, сколько вы можете сэкономить с помощью скидки на комиссию.

Кто оплачивает закрытие при покупке дома?

Затраты продавца на закрытие сделки

Продавцам обычно приходится платить меньше товаров, чем покупателям, но это не значит, что они легко отделываются. Фактически, продавцы несут ответственность за уплату комиссионных с продаж агентам по недвижимости обеих сторон, которые обычно составляют до 6% от продажной цены. Таким образом, одни только эти расходы обычно превышают все затраты покупателя на закрытие сделки.

Помимо комиссионных, продавцы могут нести другие заключительные расходы, которые могут включать:

• Взносы по страхованию титула — продавцы обычно платят за страхование титула владельца, которое защищает владельца в случае обнаружения проблем с титулом.
• Налоги на передачу и сборы за регистрацию — это налоги и сборы, которые окружные или местные органы власти взимают за официальную передачу права собственности на недвижимость.
• Пропорциональные налоги и сборы ТСЖ — Продавцы должны компенсировать покупателям сборы, которые они заплатят за месяцы до того, как они перешли в собственность.
• Надбавки за гарантию жилья — продавцы довольно часто предлагают гарантию на дом, обычно на один год, чтобы дать покупателям душевное спокойствие и повысить интерес к их собственности.

Как избежать затрат на закрытие при покупке дома

Затраты на закрытие могут быть довольно дорогими и могут показаться большим бременем, особенно для начинающих покупателей жилья, у которых нет больших денег для первоначального взноса.

Однако обычно просят продавца оплатить часть или все затраты покупателя на закрытие сделки. Эта договоренность может быть включена в предложение о покупке либо в виде установленной суммы в долларах, либо в виде процента от цены продажи. Например, если продавец просит 200 000 долларов за дом, предложение может быть «195 000 долларов плюс 3% от покупной цены для покрытия расходов покупателя на закрытие сделки».

Продавцы обычно склонны соглашаться оплатить заключительные расходы с помощью привлекательного в остальном предложения. Если вы планируете попросить продавца оплатить заключительные расходы, вот как дать себе наилучшие шансы получить ответ «да».»

• Сделайте сильное предложение — как правило, когда запрашиваются затраты на закрытие, предложение о покупке делается по цене, близкой к полной цене листинга. В примере предложения на сумму 195 000 долларов плюс до 3% возврата при закрытии, это действительно стоит немногим более 189 000 долларов для продавца, поэтому обязательно помните об истинной стоимости вашего предложения.
• Предложите быстрое закрытие — продавцы с большей вероятностью отреагируют на предложение о покупке, если быстрое закрытие является частью Затраты на закрытие, оплачиваемые продавцом, с 30-дневным закрытием могут выглядеть намного привлекательнее, чем другое предложение с 60-дневным закрытием.
• Меньше требований — короче говоря, чем проще ваше предложение, тем более вероятно продавец будет готов дать вам то, что вы хотите.Покупатель, который хочет, чтобы закрытие было оплачено продавцом, затрачивает и на новую террасу, отремонтированную подъездную дорожку, залатанную крышу и 10 других ремонтов, которые могут показаться больше проблемой, чем она того стоит.

Итог по затратам на закрытие при покупке дома

Хотя затраты на закрытие могут быть дорогими, они не должны быть ограничивающим фактором, который удерживает вас от покупки дома. Фактически, продавцы довольно часто оплачивают обе стороны закрывающих расходов, чтобы получить быструю и легкую продажу, поэтому может быть хорошей идеей включить этот запрос в свое предложение, если у вас мало денег.В конце концов, худшее, что можно сказать, — это «нет».

Сборы, о которых необходимо знать перед покупкой дома

При покупке дома большинство людей ориентируются на цену дома и процентную ставку, которую они могут получить по ипотечному кредиту. Зная, что эти расходы очень важны, это не единственные расходы, с которыми вы столкнетесь на пути к домовладению.

Некоторые сборы должны быть оплачены заранее и требуют тщательного планирования и составления бюджета перед покупкой дома. Другие комиссии могут быть включены в ваш жилищный кредит и оплачены как часть ипотечного платежа.Понимание обоих наборов сборов имеет решающее значение для обеспечения успешной и доступной покупки дома.

Используйте это руководство, чтобы лучше понять, какие сборы вы понесете при покупке дома.

Ключевые выводы

• При покупке дома следует учитывать не только стоимость дома и процентную ставку по ипотеке.
• Другие расходы и сборы могут включать первоначальный взнос, андеррайтинг и сборы за подачу заявления, проверки, сборы за условное депонирование, страхование ипотеки и многое другое.
• Не все из этих сборов будут применяться всегда, и они могут варьироваться от штата к штату.
• Запрос на обновленную оценку ссуды или предварительное раскрытие информации о закрытии может помочь вам лучше понять ваши ожидаемые затраты.

Подробная стоимость покупки дома

В день закрытия вы должны будете заплатить продавцу, ипотечному кредитору, оценщику, оценщику и другим сторонам различные сборы. Все они будут изложены в вашем заключительном сообщении, которое вы должны получить не менее чем за три дня до даты закрытия.Чтобы получить представление об этих расходах на более раннем этапе процесса, посмотрите на оценку своей ссуды, которую вы должны получить после подачи заявки на ипотечный ссуду.

Ниже приведены некоторые из основных сборов, которые вы можете рассчитывать заплатить как покупатель жилья.

Первоначальный взнос

Ваш первоначальный взнос, вероятно, будет самой большой статьей расходов при закрытии кредита. Хотя некоторые ссуды (например, ссуды USDA и VA) не требуют внесения залога, большинству покупателей жилья потребуется первоначальный взнос в размере не менее 3% (по обычным ссудам) или 3%.5% (по ссудам FHA). При покупке дома на 300 000 долларов это равняется первоначальному взносу в размере от 9 000 до 10 500 долларов.

Узнайте больше о стоимости покупки дома в долгосрочной перспективе с помощью нашего подробного калькулятора ипотеки.

Сборы за оформление, андеррайтинг и подачу заявки от кредитора

Комиссия за выдачу кредита уплачивается банку или кредитору за их услуги по созданию ссуды. Вам также может быть присужден сбор за андеррайтинг, регистрационный сбор и сбор за ваш кредитный отчет.Взаимодействие с другими людьми

В некоторых случаях для снижения процентной ставки и ежемесячного платежа вы можете оплатить дисконтные баллы, стоимость которых составляет 1% от суммы кредита. Эти баллы также выплачиваются кредитору при закрытии сделки.

Комиссия за TItle

Вы также заплатите несколько сборов, связанных с титулом вашего дома. Обычно вы видите плату за поиск по названию, урегулирование титула, переплет по страховке титула и страхование титула. Если вы хотите договориться о более низких ставках, вам разрешается покупать свои услуги по титулу.Взаимодействие с другими людьми

Страхование правового титула предназначено для защиты кредитора в случае возникновения проблем с правом собственности на дом, который вы покупаете. Обычно от вас требуется приобрести страховку титула кредитора. Эта стоимость включается в ваши заключительные расходы или финансируется за счет кредита. Страхование титула для себя является необязательным, но это то, что нужно учитывать, если вы беспокоитесь о проблеме с титулом, влияющей на вашу способность содержать дом постфактум.

Сборы за изыскания и оценку

Если невозможно провести существующее обследование земли, которую вы покупаете, необходимо будет провести новое обследование, чтобы определить точные границы собственности.Обычно они стоят около 500 долларов, но, как и услуги по оформлению титулов, вы также можете бесплатно покупать их.

Оценка также обычно требуется, чтобы ваш кредитор мог оправдать деньги, которые он ссужает вам за вашу собственность. Эта оценка представляет собой единственную комиссию, которую вы заплатите кредитору заранее, прежде чем может быть проведена оценка. Обычно это стоит от 300 до 400 долларов.

Государственная пошлина за регистрацию

В зависимости от того, где вы живете, может взиматься плата за регистрацию и хранение информации о продаже в реестре документов вашего округа.Также может взиматься плата за передачу собственности от одного владельца к другому (так называемый налог на передачу).

Предварительно уплаченные налоги на имущество, страхование домовладельцев и проценты

Вы также должны будете заплатить налог на имущество и страховку домовладельца. Вы можете рассчитывать на оплату как минимум 12 месяцев авансового страхования жилья и шести месяцев налогов. Вам также необходимо будет оплатить страховку по кредиту за каждый оставшийся день месяца.

Страхование частной ипотеки

Вам может потребоваться приобрести ипотечную страховку, в зависимости от того, какой тип ипотечной ссуды вы взяли.Ипотечное страхование требуется для всех ссуд FHA и USDA и может потребоваться, если вы вкладываете менее 20% в обычную ипотечную ссуду.

От вас могут потребовать внести авансовый взнос по ипотечному страхованию, а также ежемесячный взнос после того, как вы станете владельцем дома. В некоторых случаях авансовый взнос может быть включен в ссуду. Просто помните, что включение этого платежа в ссуду — и ежемесячные премии PMI — может повлиять на размер вашего платежа по ипотеке.

Комиссия за условное депонирование

Во время процесса закрытия на счете условного депонирования обычно хранятся деньги, пока покупатель и продавец завершают соглашение.Кроме того, у вас, вероятно, будет часть ежемесячного платежа по ипотеке, которая будет переведена на условное депонирование для оплаты налогов на недвижимость и страхования. По сути, вы предоплачиваете часть расходов на страхование домовладельца и налог на имущество за дом впереди. Каждый месяц часть вашего платежа по ипотеке переводится на этот счет условного депонирования, так что ваши годовые налоги на недвижимость и страховой взнос домовладельца могут быть уплачены в следующий срок.

Инспекция вредителей или плесени

Хотя обычно это не требуется для нового дома, покупка более старого дома может потребовать проверки на наличие вредителей, таких как термиты, а также плесени.Это требование может варьироваться в зависимости от местоположения и обычно стоит от 50 до 280 долларов.

Агентские комиссии

Если вы пользуетесь услугами агента по недвижимости, с вас может взиматься комиссия, а может и нет. Продавцы часто платят эти сборы, но в некоторых случаях они выплачиваются из вашего кармана. Убедитесь, что вы понимаете структуру комиссионных вашего агента, прежде чем подписывать какой-либо контракт. Для большинства сделок с недвижимостью требуется комиссия в размере 6% — или около 3% для каждого агента.

Другие сборы, с которыми вы можете столкнуться

Прочие сборы

• Сборы, связанные с наводнениями — Если вы живете в зоне, подверженной наводнениям, вам может потребоваться оплатить сборы за определение, сертификацию или мониторинг наводнения.
• Расходы на ТСЖ — Если ваша собственность находится в пределах ТСЖ, у вас могут быть сборы, сборы за обработку, сборы за перевод и многое другое.
• Гарантия — Если вы покупаете домашнюю гарантию, чтобы защитить свой дом и его системы, при закрытии будет взиматься плата.
• Осмотр дома — Это не будет отражено в вашем заключительном раскрытии информации, но это расходы, которые вы должны спланировать, если хотите убедиться, что ваш дом является хорошей инвестицией. Они стоят от 278 до 391 долларов.

Слово к мудрым

Имейте в виду, что не все эти сборы будут применяться всегда и могут варьироваться от штата к штату. Некоторые из них могут быть отменены или оплачены кредитором или продавцом. Тем не менее, вы должны понимать, что такое сборы и кто несет ответственность за их уплату.

Прежде чем завершить покупку дома, поговорите со своим агентом по недвижимости, кредитором или адвокатом по закрытию сделки. Запросите обновленную оценку кредита или предварительное раскрытие информации о закрытии. Эти формы помогут вам лучше понять и спланировать предполагаемые расходы на покупку дома.

The Balance не предоставляет налоговых, инвестиционных или финансовых услуг и консультаций. Информация предоставляется без учета инвестиционных целей, устойчивости к риску или финансовых обстоятельств конкретного инвестора и может не подходить для всех инвесторов. Прошлые показатели не свидетельствуют о будущих результатах. Инвестирование сопряжено с риском, включая возможную потерю основной суммы долга.

Чего ожидать при покупке дома

При покупке дома важно учесть все сопутствующие расходы в вашем бюджете.Одной из важных категорий расходов, о которых следует помнить, являются затраты на закрытие.

Затраты на закрытие — это денежные средства, помимо первоначального взноса по кредиту, которые оплачиваются при расчетах. Эти затраты обычно составляют от 3% до 7% от покупной цены дома. Затраты различаются в зависимости от штата, но операции с наличными деньгами могут иметь меньшие затраты, чем финансируемые покупки. Если вы настроены на покупку, вот что вам нужно знать о затратах на закрытие.

Каковы затраты на закрытие и кто их оплачивает?

Хотя многие расходы связаны с финансированием, другие могут не зависеть от ипотечной ссуды.Некоторые расходы обычно связаны либо с покупателем, либо с продавцом, но все может быть предметом переговоров. На рынке покупателя, когда недвижимость продается медленно, обеспокоенные продавцы часто соглашаются оплатить часть затрат покупателя на закрытие сделки. Это менее вероятно на рынке продавца, когда недвижимость продается быстро.

Затраты продавца на закрытие

Очевидно, что за некоторые расходы несет ответственность продавец. Например, продавец обычно оплачивает всю комиссию за недвижимость; это заключительные затраты для продавца.Сумма вычитается из выручки от продажи, и закрывающий агент выписывает чек на листинг и продажу компаний по недвижимости. Точно так же продавец оплачивает услуги своего поверенного по недвижимости, если он нанял его. Если продавец еще не уплатил ежегодные налоги на недвижимость, продавец засчитывает покупателю количество дней, в течение которых продавец владел домом в этом году. Этот кредит уменьшает сумму денег, необходимую покупателю при закрытии сделки.

Затраты покупателя при закрытии

Покупатель обычно оплачивает ипотечные сборы — заявку, пункты выдачи, дисконтные пункты, ипотечное страхование, кредитный отчет, комиссию ипотечного брокера.Кредиторы обычно не взимают все эти комиссии за каждую транзакцию. Пункт выдачи компенсирует кредитору или ипотечному брокеру их работу; точка дисконтирования снижает процентную ставку. Каждый балл стоит 1% от суммы кредита.

Подсказка

Поговорите со своим кредитным специалистом о возможности погашения — в том числе в рамках кредита — некоторых из этих сборов. Это увеличит ваш ежемесячный платеж по ипотеке, но уменьшит сумму денег, которую вам нужно принести до финального стола.

Прочие затраты на закрытие, которые необходимо учесть

Затраты на закрытие включают широкий диапазон сборов.

Страхование титула

Страхование правового титула защищает от прошлых дефектов в праве собственности, таких как поддельные документы, нераскрытые наследники или нераскрытые залоговые права.

Существуют две разные политики, которые обычно выдаются одновременно до закрытия ипотечного кредита. Одна из них — политика кредитора, которая является обязательной, если вы получаете ипотеку, и защищает вашего кредитора от финансовых потерь, связанных с дефектами права собственности.

Вторая — необязательная, но настоятельно рекомендуемая политика домовладельца, которая защитит вас в случае возникновения проблемы с правом собственности. Местные обычаи влияют на то, кто платит, но покупатели и продавцы часто договариваются о выплате страхового покрытия титула. Полис обычно стоит менее 1% от покупной цены дома.

Сборы за регистрацию документов

Плата за регистрацию документов взимается при оформлении договора и ипотеки или доверительного управления. Запись обычно является последним шагом в процессе покупки жилья и делает продажу собственности официально законной.Государство может также оценить комиссию за перевод новых и принятых ипотечных кредитов, обычно выплачиваемых заемщиком, а также по документу, оплачиваемому продавцом.

Страхование домовладельца

Кредиторы также требуют, чтобы у вас была страховка домовладельца от несчастных случаев, чтобы защититься от таких вещей, как ущерб от пожара или кража. Эти годовые полисы вступают в силу в день закрытия, но домовладелец может оплатить их заранее. Стоимость у разных поставщиков сильно различается, поэтому выбирайте лучшую цену, соответствующую вашим потребностям.Премия за полный год подлежит оплате к закрытию.

Предупреждение

Страхование от наводнений и другие виды страхования от ущерба, причиненного водой, обычно не включаются в базовые страховые полисы домовладельца. Дополнительная защита от наводнений, ветра или землетрясений также может быть обязательной, но ее необходимо приобретать отдельно, в зависимости от местоположения собственности.

Оценка недвижимости

Кредиторы часто требуют оценки имущества, которую покупатель обычно оплачивает во время проверки.Эта оценка используется для определения стоимости дома, чтобы гарантировать, что ипотечный кредитор ссудит вам надлежащую сумму. Стоимость варьируется в зависимости от размера дома, и оценка FHA стоит больше, чем обычная оценка.

Платежная подушка

Кредиторы также собирают двухмесячную подушку для оплаты переданных на хранение предметов, которые включены в ваш платеж по ипотеке, например, страхование от несчастных случаев и налоги на имущество. Эти расходы также должны быть оплачены при закрытии.

Оценка вашей добросовестности Оценка

Перед закрытием ваш кредитор должен предоставить вам добросовестную оценку с разбивкой ваших затрат на закрытие и того, что вам нужно сделать для закрытия.Вот довольно полный список типичных затрат на закрытие сделки, которые следует выделить в добросовестной оценке или в оценке вашего кредита и раскрытии окончательной информации:

• Комиссия за выдачу кредита (1% от суммы кредита или 100 долларов США на каждые 10 000 долларов США)
• Комиссия за скидку по кредиту
• Комиссия за подачу заявления на получение кредита (от 75 до 400 долларов США)
• баллов (для «выкупа» процентной ставки: от 100 до 300 долларов на каждые взятые 10 000 долларов)
• Гонорары адвокатов кредитора
• Гонорары адвоката покупателя
• Комиссия за экспертизу
• Комиссия за кредитный отчет
• Комиссия за проверку кредитора
• Комиссия или комиссия ипотечного брокера
• Сбор за налоговые услуги
• Комиссия за обработку
• Комиссия за андеррайтинг
• Комиссия за банковский перевод
• Проценты со дня расчета до даты первого платежа по ипотеке
• Взносы по частному страхованию ипотечных кредитов для защиты вашего кредитора (от 750 до 1750 долларов)
• Взносы по страхованию от опасностей
• Налог на имущество со дня расчета до конца налогового года
• Комиссия за расчет или закрытие / условное депонирование
• Плата за подготовку документов
• Сбор нотариуса
• Поиск титула и страхование титула для защиты вашего кредитора (от 400 до 600 долларов)
• Страхование титула для защиты
• Плата за регистрацию
• Налоговые марки
• Инспекция на вредителей

Закон о процедурах урегулирования сделок с недвижимостью требует, чтобы кредитные специалисты отправляли заявителям добросовестную оценку (GFE) ожидаемых затрат на закрытие сделки в течение трех рабочих дней с момента подписания заявки на получение кредита.Эти оценки будут очень близки к окончательным платежам и обычно поступают примерно за 30 дней до закрытия.

Если вам нужно больше времени для подготовки, попросите кредитного специалиста предварительно квалифицировать вас для получения ссуды, прежде чем вы начнете осматривать дома. Не забудьте запросить GFE о предполагаемых расходах. Ссуды FHA позволяют оплатить заключительные расходы подарочными деньгами, и в вашем штате или городе могут быть доступны программы для новых покупателей жилья, которые помогают со средствами закрытия закрытия.Обсудите возможности с местным кредитным специалистом или брокером по недвижимости.

.