При досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора: Арендодатель решил досрочно выйти из договора. Как это сделать без санкций

Содержание

Арендодатель решил досрочно выйти из договора. Как это сделать без санкций

8
апреля
2019

Арендодатель решил досрочно выйти из договора. Как это сделать без санкций

Екатерина Иванушкина, Старший юрист Практики "Недвижимость. Земля. Строительство"

Иванушкина, Дружинина_Арбитражная практика_Досрочный выход арендодателя из договора без санкций_04.2019

Скачать файл
Файл добавлен 19.04.2019
Презентация .pdf (124 Кб)

Расторжение договора аренды по требованию одной из сторон возможно как в судебном порядке, так и путем одностороннего внесудебного отказа стороны от исполнения договора.

Судебный порядок расторжения договора аренды

По требованию одной из сторон договор можно расторгнуть по решению суда при существенном нарушении его условий другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п.

2 ст. 450 ГК).

Одно из общих оснований для расторжения договора — существенное изменение обстоятельств, приводящее к фактической утрате стороной договора интереса к дальнейшему его исполнению (ст. 451 ГК). Доказать суду такое изменение крайне трудно. Например, суды не признают существенным изменением обстоятельств изменение экономической ситуации на рынке или ухудшение финансового положения одной из сторон договора (постановления Президиума ВАС от 13.04.2010 № 1074/10, от 30.11.2010 № 9600/10, АС Московского округа от 16.02.2016 по делу № А40-22624/2015).

Основания для расторжения договора по инициативе арендодателя:

  • использование арендатором имущества с существенными нарушениями условий договора;

  • существенное ухудшение состояния имущества;

  • невнесение платы более двух раз подряд после истечения срока;

  • непроведение капитального ремонта, когда соответствующая обязанность возложена на арендатора[1].

Но на практике доказать основания, предусмотренные ст. 619 ГК, затруднительно. Это часто связано с субъективной оценкой суда — например, при исследовании существенности допущенных нарушений[2].

Поэтому в интересах арендодателя прописать в договоре аренды дополнительные основания для расторжения договора в судебном порядке. Эти основания можно привязать к специфике передаваемого в аренду имущества[3].

Можно согласовать условие о праве арендодателя обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае однократной просрочки внесения арендной платы, нарушения требований законодательства при использовании имущества (например, правил оборота алкогольной продукции)[4].

Претензионный порядок. Процедура расторжения договора аренды в судебном порядке всегда сопровождается досудебным порядком урегулирования спора.

Общее правило о соблюдении претензионного порядка при расторжении договоров: соответствующее требование может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок[5].

Для договора аренды есть специальная норма: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок[6].

Несоблюдение обязательного претензионного порядка повлечет оставление иска арендодателя без рассмотрения[7].

Однократная просрочка внесения арендной платы

Когда арендодатель включает в договор условие о своем праве расторгнуть договор в случае однократной просрочки внесения арендной платы, арендаторы часто заявляют о том, что это противоречит п. 3 ст. 619 ГК, принципу стабильности отношений и баланса интересов сторон. Президиум ВАС в п. 26 Информационного письма № 66 разрешил данный вопрос в пользу арендодателя, указав, что соответствующее условие отвечает принципу свободы договора.

Последствия устранения арендатором нарушений, послуживших основанием для предъявления иска

Президиум ВАС разъяснил этот вопрос еще в Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров[8]. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (п. 8 Обзора).

Несмотря на то что эта позиция была сформирована уже более 20 лет назад, она продолжает сохранять свою актуальность[9]. В 2011 году Пленум ВАС скорректировал этот подход[10]. Он разъяснил, что, даже если арендатор устранил нарушение обязанности по уплате арендной платы, арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, расторжение договора в судебном порядке связано с необходимостью доказывания суду наличия специальных оснований для расторжения и соблюдения различных процедурных требований, например направления досудебного требования арендатору.

Помимо прочего, рассмотрение дела судом с большой долей вероятности потребует от истца-арендодателя существенных временных и материальных затрат.

Внесудебный отказ от договора аренды

Оптимальным вариантом досрочного прекращения арендных отношений является односторонний внесудебный отказ от договора. Право на односторонний отказ предусмотрено законом только для прекращения действия договора аренды, заключенного на неопределенный срок[11].

Поэтому в интересах арендодателя включить в договор дополнительные основания для одностороннего отказа от договора. Можно связать такие основания с нарушениями арендатора, а можно добавить основания, которые не будут зависеть от воли сторон. Более того, договор может предусматривать право на немотивированный отказ от исполнения[12].

Есть два аспекта, которые позволят минимизировать риски, связанные с реализацией права на отказ.

  1. Максимально детализировать условия, при которых арендодатель вправе отказаться от договора, во избежание риска признания в дальнейшем отказа от договора необоснованным.  Целесообразно перечислить конкретные нарушения арендатора, которые могут стать основаниями для отказа, поскольку, например, включение абстрактной фразы о «существенном нарушении» договора на практике может повлечь успешное оспаривание отказа. В таком случае с учетом толкования договора и оценки поведения сторон суд может прийти к выводу о несущественности конкретного нарушения и отсутствии оснований для отказа[13].

  2. Прописать порядок реализации арендодателем права на односторонний отказ, в том числе форму, содержание и сроки направления уведомления об одностороннем отказе.

Несоблюдение требований к совершению одностороннего отказа по общему правилу означает, что такой отказ от исполнения обязательства не влечет юридических последствий, на которые он был направлен[14].

C 1 июня 2015 года реализация права на отказ от договора может быть обусловлена выплатой определенной денежной суммы отказывающейся стороной в пользу другой стороны. Исключение составляют случаи, когда право отказаться от договора прямо предусмотрено императивной нормой закона, как, например, в случае вышеупомянутой ст. 610 ГК[15].

Таким образом, в рамках переговорного процесса необходимо учитывать, что арендатор может настаивать на включении в договор условия об обязанности арендодателя перечислить плату за отказ от дальнейшего исполнения договора аренды.

Рекомендации. Необходимо оценить, готов ли арендодатель к определенным финансовым потерям — внесению платы за отказ от договора и реализации упрощенной процедуры выхода из договора — или к временным и материальным затратам в ходе судебного спора о расторжении договора.

Следует четко разграничить в договоре процедуры внесудебного и судебного прекращения обязательств. Например, включение в договор условия о возможности «досрочно расторгнуть договор по инициативе арендодателя» не дает ясного понимания, необходимо ли расторгать договор в суде или достаточно заявления об одностороннем отказе.

Следовательно, суд может прийти к выводу о незаконности одностороннего отказа арендодателя как не предусмотренного договором[16].

Риск взыскания убытков арендатора в связи с досрочным прекращением договора и способы его минимизации

В судебных спорах о досрочном расторжении договора аренды арендаторы часто требуют взыскать с арендодателя убытки. Такие убытки возникают чаще всего по следующим причинам:

  • арендатор больше не может пользоваться арендованным помещением;

  • арендодатель без согласия арендатора распорядился имуществом последнего, которое не было вывезено из арендованных помещений;

  • арендатор потратил на ремонт арендованного имущества средства, которые впоследствии не были компенсированы арендодателем.

Рассмотрим подробнее подходы арбитражных судов к разрешению споров о взыскании убытков по вышеперечисленным основаниям.

Требования о взыскании упущенной выгоды и разницы в стоимости аренды

Суды оценивают основания заявленных требований с точки зрения доказанности фактов, характеризующих причинение убытков.

В результате данной оценки подавляющее большинство судов приходит к выводу, что если договор аренды расторгнут по основаниям, предусмотренным в нем, и в соответствии с установленной процедурой, то негативные для арендатора последствия прекращения договора нельзя квалифицировать как причиненные арендодателем убытки[17].

Чтобы избежать признания действий арендодателя по одностороннему отказу от договора незаконными и, как следствие, возникновения у арендодателя обязанности по возмещению арендатору причиненных таким отказом убытков, рекомендуем не только соблюдать процедуру отказа от договора, но и обеспечить доказательства наличия оснований для отказа, предусмотренных договором аренды.

Например, если договором предусмотрено такое основание для его расторжения, как нарушение целевого использования арендуемого помещения, то необходимо собрать доказательства, подтверждающие, что арендатор нарушает соответствующее обязательство.

Например, договором аренды предусмотрено использование помещения исключительно для продажи определенного вида товаров, а арендатор осуществляет торговлю также и иными товарами. В качестве доказательства нарушения целевого использования помещения можно использовать акты осмотра ассортимента товаров, письменные пояснения арендаторов смежных помещений, товарные накладные, отражающие ассортимент продаваемой продукции[18].

Право на взыскание убытков возникает у арендатора и в том случае, если им не была заключена замещающая сделка, при этом в отношении предусмотренного прекращенным договором аренды исполнения имеется текущая цена[19].

Текущая цена — это цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор. При отсутствии текущей цены в указанном месте — цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

Верховный суд отметил, что риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение[20].

Таким образом, для защиты арендодателя от взыскания убытков, связанных с рисками изменения цены, необходимо обеспечить доказательства того, что досрочное прекращение договора произошло по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств арендатором.

Взыскание убытков, связанных с рисками изменения цены, пока не получило значительного практического применения в сфере арендных правоотношений. Поэтому невозможно сделать вывод о подходе судов к требованию о взыскании таких убытков, если прекращение договора произошло не в связи с нарушением арендатором его обязательств, а в результате немотивированного отказа арендодателя от договора аренды, право на который предусмотрено таким договором.

Рекомендации. Следует предусмотреть в договоре аренды, что стороны не считают немотивированный односторонний отказ арендодателя от договора основанием для взыскания с арендодателя возникших у арендатора в связи с таким отказом расходов и (или) упущенной выгоды.

Необходимо предусмотреть в договоре условие об ограничении размера убытков, связанных с односторонним немотивированным отказом арендодателя от договора. Это позволит арендодателю контролировать свои финансовые риски при досрочном прекращении договора.

Требование о взыскании убытков в виде стоимости имущества арендатора, несвоевременно вывезенного из арендуемых помещений

У арендодателя часто возникает вопрос о том, как поступить с имуществом арендатора, которое было оставлено (несвоевременно вывезено) им после расторжения договора. Самостоятельное распоряжение арендодателя таким имуществом может послужить основанием для предъявления бывшим арендатором требования о взыскании убытков в размере стоимости такого имущества.

Снизить риски взыскания вышеуказанных убытков можно путем включения в договор условий касательно судьбы оставленного арендатором имущества.

Прежде всего необходимо включить в договор условия о сроках и порядке вывоза арендатором принадлежащего ему имущества в случае досрочного прекращения договора. Следует также предусмотреть, что при неисполнении арендатором указанных условий арендодатель вправе распорядиться данным имуществом определенным образом.

Например, в договор можно включить положение о том, что арендодатель по истечении срока для вывоза арендатором принадлежащего ему имущества вправе принять оставленное имущество в свою собственность, удалить такое имущество либо передать его на хранение с последующим взысканием расходов с арендатора (или компенсировать расходы за счет продажи оставленного имущества). Суды признают данный подход правомерным[21].

Рекомендации. До распоряжения имуществом арендатора следует направить ему письменное уведомление о необходимости освободить помещения и сообщить, что последствием неисполнения обязательства по вывозу имущества станет принятие арендодателем предусмотренного договором решения о распоряжении таким имуществом.

Требование о взыскании убытков, связанных с расходами арендатора на ремонт арендуемых помещений и создание неотделимых улучшений

Одной из причин предъявления арендатором требования о взыскании убытков в связи с досрочным расторжением договора может явиться спор относительно компенсации расходов арендатора на ремонт арендуемого имущества.

По общему правилу обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя, а обязанность по проведению текущего ремонта — на арендатора[22]. Однако это правило можно менять соглашением сторон.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, а затраты арендатора на улучшения, неотделимые без вреда для имущества, которые произведены с согласия арендодателя, подлежат компенсации после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором[23].

Таким образом, вопросы компенсации расходов на капитальный ремонт, а также на произведенные арендатором неотделимые улучшения могут быть урегулированы договором аренды иначе, чем предусмотрено в ГК.

Рекомендации. Следует предусмотреть в договоре аренды порядок согласования с арендодателем расходов на осуществление капитального ремонта и условия компенсации таких расходов[24]. Альтернативным вариантом может быть включение в договор аренды условия о том, что арендатор обязан осуществлять капитальный ремонт за свой счет без последующей компенсации его расходов арендодателем, в том числе в случае досрочного прекращения договора.

Можно включить в договор аренды положение о том, что неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, остаются в собственности арендодателя, а связанные с ними затраты арендатора не подлежат компенсации независимо от того, произведены они с согласия или без согласия арендодателя.

Альтернативным вариантом может быть включение в договор требования об обязательном предварительном согласовании расходов арендатора на неотделимые улучшения как условии их компенсации либо установление порядка определения компенсации за неотделимые улучшения, подлежащей выплате арендодателем в случае досрочного прекращения договора.



[1] Ст. 619 ГК РФ.

[2] Определение ВС РФ от 16.03.2018 по делу № А51-30783/2016

[3] Абз. 6 ст. 619 ГК; п. 25 и 26 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор

практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — Информационное письмо № 66)

[4] Постановления АС Московского округа от 30.05.2017 по делу № А40-221743/15, АС Восточно-Сибирского округа от 07.11.2018 по делу № А19-2663/2018

[5] п. 2 ст. 452 ГК РФ

[6] абз. 7 ст. 619 ГК РФ

[7] п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК; абз. 2 ст. 222 ГПК

[8] Информационное письмо Президиума ВАС от 05.05.1997 № 14

[9] постановления АС Восточно-Сибирского округа от 24.01.2018 по делу № А19-9388/2017, АС Дальневосточного округ а от 27.01.2015 по делу № А73-8266/2014

[10] п. 23 постановления Пленума ВАС от 17. 11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения

правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

[11] п. 2 ст. 610 ГК РФ

[12] постановления АС Северо-Западного округа от 22.01.2018 по делу № А56-77371/2016, АС Уральского округа от 28.04.2018 по делу № А60-36628/2017

[13] определение ВС от 09.09.2014 по делу № А45-16453/2013

[14] п. 12 постановления Пленума ВС от 22.11.2016 № 54

[15] п. 15 постановления Пленума ВС от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»

[16] постановление АC Западно-Сибирского округ а от 26.07.2017 по делу № А03-4538/2016

[17] определение ВС от 07.03.2017 № 309-ЭС17-676; постановление АС Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 по делу № А75-11084/2013

[18] постановление АС Уральского округа от 03. 11.2016 по делу № А50-30927/2015

[19] п. 2 ст. 393.1 ГК; п. 11 постановления Пленума ВС от 24.03.2016 № 7 «О применен ии судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»

[21] постановление АС Московского округа от 21.09.2017 по делу № А40-222670/2016

[22] ст. 616 ГК РФ

[23] ст. 623 ГК РФ

[24] постановления АС Дальневосточного округа от 20.06.2017 по делу № А59-548/2015, АС Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 по делу № А75-11084/2013



Как прекратить договор аренды досрочно и не остаться должником? Разберемся вместе

Краткое содержание:


Доброго времени суток, мои дорогие читатели, подписчики и все мимо проходившие, на мой канал случайно заглянувшие.

Эта статья, скорее всего, будет интересна для представителей юридических лиц, нежели для простых граждан. Но все же информация, которой я хочу с вами сегодня поделиться, может оказаться полезной для всех без исключения, ведь закон писан для всех одинаково, а арендатором помещения может быть как гражданин, так и любая организация.

Итак, допустим, вы планируете досрочно съехать из арендованного помещения. Это ваше право. Вот только платить за арендованное имущество все равно придется, если договор аренды срочный и у вас нет права на односторонний отказ от исполнения договора.

Другое дело, когда самим договором такое право предоставлено, тогда прекратить аренду будет несколько проще, но риски все же останутся. Нужно будет внимательнее отнестись к уведомлению арендодателя.

Рассмотрим оба варианта, как нужно действовать, если нам нужно прекратить аренду досрочно.

Два алгоритма действий

1. Проверьте, есть ли в условиях договора право на безусловный односторонний отказ.

Если такого права нет, а вы уведомите арендодателя об отказе от договора и освободите помещение, придется платить до конца срока договора. Если договором аренды предусмотрено право на односторонний отказ от исполнения условий договора, направляем соответствующее уведомление.

Чтобы отказаться от бессрочного договора или договора, который продлевали на неопределенный срок, уведомите о расторжении арендодателя за три месяца.

Договор, который заключили на определенный срок, прекратить сложнее. Арендодателям невыгодно терять контрагентов, поэтому они часто ограничивают в срочном договоре право арендаторов на односторонний отказ от соглашения. Уведомить об отказе, но продолжать использовать помещение без оплаты тоже не получится. Суды всегда поддерживают арендодателей, которые ограничивают доступ к помещению из-за задержки арендных платежей.

Иногда договор может разрешать односторонний отказ после истечения определенного срока. Если поспешите и съедите раньше, платить опять же придется вплоть до даты, когда возникнет право на односторонний отказ.

Изучите договор и вглядитесь в его условия: может, им предусмотрены иные основания, по которым можно расторгнуть соглашение. Например, если арендуемое здание признали аварийным или арендодатель не поддерживает в работоспособном состоянии системы водоснабжения, вентиляции или канализации. Если заявите требование о досрочном расторжении договора аренды по такому основанию, придется это подтвердить доказательствами в суде.

Если перечня оснований в договоре нет или там указаны расплывчатые формулировки, а со стороны арендодателя не было никаких нарушений, суд не удовлетворит иск о досрочном расторжении договора аренды – даже не пытайтесь отстаивать такое право в суде, потеряете время и деньги.

Также суд не удовлетворит и требование расторгнуть договор из-за существенных изменений обстоятельств, если такого основания в договоре аренды нет.

2. Если в договоре нет условий об одностороннем отказе, проверьте, нет ли законных оснований расторгнуть сделку, которые изложены в законе (ст.ст. 612 и 620 ГК РФ).

В частности можно расторгнуть договор, если арендодатель нарушил его условия: не пускал арендатора в арендуемое помещение или возникли другие обстоятельства, по которым объектом аренды нельзя пользоваться. Например, в судебной практике есть дело, по которому суд вынес решение о расторжении договора аренды, поскольку помещение опечатали приставы после возбуждения исполнительного производства в отношении арендодателя.

Другим нарушением, как основанием для прекращения аренды, может явиться тот факт, что арендодатель предоставил объект с существенными недостатками. Например, в одном деле арендодатель передал помещение в ограниченно работоспособном состоянии, в кладке были трещины, стальные перемычки проржавели. Эти факты арендатор подтвердил с помощью технического заключения. Суд принял документ в качестве доказательства того, что в арендованном помещении есть скрытые недостатки, и прекратил договор аренды.

Соберите доказательства, что арендодатель допустил нарушения. Чтобы увеличить шансы на то, что арендодатель подпишет соглашение о расторжении в досудебном порядке, направьте вместе с проектом соглашения доказательства нарушения. Кроме того, если подать иск, но заранее не уведомить арендодателя о выявленных нарушениях и не потребовать устранить их, суд не удовлетворит требования.

Представьте в суд акты или письма, которые подтверждают, что Вы получили имущество в ненадлежащем состоянии или неполном объеме. Для выявления недостатков помещения придется привлекать экспертную организацию. До обследования будет необходимо известить арендодателя, что будет обследоваться помещение. Без извещения суд может посчитать заключение ненадлежащим и недопустимым доказательством.

Примеры из судебной практики

Проведение досудебной экспертизы поможет зафиксировать также необходимость капитального ремонта. При этом важно установить два факта. Первый – арендодатель уклоняется от капитального ремонта. Второй – арендатор в связи с этим не может использовать помещение по назначению. Суд откажет арендатору в требовании расторгнуть договор аренды, если тот не представил доказательства, что не мог использовать по назначению арендованное помещение (тому пример из судебной практики – Определение ВС от 02.11.2018 по делу № А 21-6700/2017).

Как бы странно ни звучало, но нотариус сможет помочь в удостоверении того факта, что арендодатель ограничил допуск в помещения или передал объект третьим лицам. Например, в деле, разрешенном Постановлением Восьмого ААС от 30.04.2019 по делу № А 46-9430/2018, нотариус удостоверил в протоколе осмотра доказательств, что арендуемое компанией нежилое помещение занимает другая организация. Суд посчитал нотариальный протокол достаточным доказательством того, что арендованным помещением пользуется третье лицо, и договор аренды расторг.

Дополнительными доказательствами того, что арендодатель нарушил договор, могут быть и внутренние документы компании. Например, в деле, разрешенном Постановлением Десятого ААС от 10.10.2019 по делу № А 41-36744/2019, арендатор как работодатель составил акт о простое, в котором разрешил сотрудникам отсутствовать на рабочем месте с сохранением зарплаты. Суд принял документ как доказательство, что арендодатель не пускал арендатора в помещение.

Если арендодатель препятствует пользованию арендуемым имуществом, составьте акт и зафиксируйте этот факт. К подписанию акта по возможности привлеките третьих лиц. Например, охранное предприятие или управляющую организацию.

Направляйте юридически значимые сообщения в адрес арендодателя надлежащим способом, который указан в договоре, и сохраняйте доказательства отправки для суда. Лучше всего отправлять ценным письмом почтой с описью вложений. Если ограничитесь только уведомлением по электронной почте, есть риск через продолжительное время обнаружить в суде иск о взыскании долга по аренде и действующий договор.

Я искренне надеюсь, что данная статья окажется для вас полезной.

Будьте бдительны при заключении любых договоров, всегда действуйте со всей необходимой мерой предусмотрительности.

С уважением к Вам, Т.С.

Пандемия и досрочное расторжение договоров аренды – Статья в блоге ЮРВЕСТ

Обязательства по уплате арендной платы – боль всех арендаторов с марта 2020 г. Можно ли расторгнуть договор аренды без возмещения убытков арендодателя, если арендатору нечем платить? 08.06.2020 наконец-то был официально опубликован закон, который вносит изменения в этот вопрос.

Какие правила действовали раньше?

По существу, договор аренды, заключённый на определённый срок, нельзя было расторгнуть просто так, без каких-либо оснований, указанных в законе. Если одна из сторон (как арендатор, так и арендодатель) прекращала исполнять договор, то нужно было возмещать убытки другой стороне (именно это указано в ст. 393.1 Гражданского кодекса РФ).

Единственный вариант, при котором можно было расстаться досрочно без столь болезненных последствий – правильно составленный договор аренды с прописанными соответствующими условиями или ситуация, в которой арендодатель и арендатор смогли мирно согласовать прекращение отношений. Но остальным, а это большинство случаев, приходилось искать другие пути выхода из ситуации.

Каков механизм расторжения договора аренды

В приложении к любым арендным отношениям ответ на данный вопрос прописан в тексте соответствующего договора. Исходя из обычной практики наиболее часто досрочное расторжение договора аренды сопровождается компенсацией убытков и выплатой штрафов. Только после согласования необходимых выплат стороны договора подписывают соответствующее дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора аренды и расстаются.

Однако ситуация изменилась – с 08.06.2020 вступил в силу новый закон (http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202006080011), в соответствии с  п.4 ст.23 которого установлена новая процедура (см. 41 страницу официальной публикации по ссылке). Теперь можно расторгнуть договор по инициативе арендатора без возмещения убытков арендодателя, если арендодатель в течение 14 дней не идёт навстречу арендатору в части снижения арендной платы. Но опять это правила не для всех…

Условия для применения новых правил

Для того, чтобы воспользоваться действующими с 08.06.2020 нормами о досрочном прекращении договора аренды в одностороннем порядке и не выплачивать арендодателю убытки при расторжении договора по инициативе арендатора, последнему необходимо соответствовать следующим условиям:

  1. Арендатор должен относиться к субъектам малого и среднего предпринимательства (быть внесённым в соответствующий реестр).
  2. Арендатору по его основному коду экономической деятельности (ОКВЭД) необходимо относиться к «наиболее пострадавшей отрасли» (см. соответствующее Постановление Правительства РФ).

Кроме того, необходимо наличие ещё двух обстоятельств:

  1. Договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности;
  2. Арендатор и арендодатель не достигли соглашения о льготах по аренде для арендатора в течение 14 дней после обращения последнего.

Больше ни в каких случаях и ни для кого новые правила не действуют. И хорошо ещё, что в окончательной редакции текста убрали требование к арендатору о снижении его дохода на 50%.

Действительно ли теперь можно не возмещать убытки?

Да, это так. Новый закон дает бизнесменам-арендаторам возможность потребовать у арендодателя уменьшения арендной платы на срок до одного года, после чего предусмотрены почти 3 недели на переговоры.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении или отсрочке уплаты арендной платы в течение 14 рабочих дней арендатор вправе не позднее 01.10.2020 года отказаться от договора аренды.

Обращаем внимание: никто не освобождает арендатора от обязанности выплачивать арендные платежи за время фактического пользования помещениями, т.е. фактически до даты подписания акта приёмки-передачи площадей арендодателю. Иными словами, чем раньше принимается решение о расторжении, тем дешевле оно обходится арендатору.

Что делать с обеспечительным платежом?

К сожалению, обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. С ним придётся расстаться, если арендатор и арендодатель не договорятся о чём-то ином и не пропишут это в отдельном соглашении.

Принятый закон фактически пытается создать баланс интересов между сторонами договора аренды. Очень часто в интересах каждой из них договориться о взаимных уступках и не расторгать договор. Арендодателю, например, трудно будет найти нового арендатора в условиях пандемии и последующего неизбежного экономического спада и часто выгоднее снизить арендную плату, чем потерять источник дохода. Арендатору при этом трудно в новых экономических обстоятельствах платить прежние суммы.

Закон фактически стимулирует стороны находить решения в новой реальности – договариваться. Иначе придётся расстаться в рамках установленной процедуры.

Обобщение практики рассмотрения споров, связанных с исполнением и расторжением договоров аренды

  • О суде
  • Судьи
  • Картотека дел
  • 25Расписание
  • Перерывы
  • Практика
  • Процесс
  • Подать документ
  • Меню
  • Контакты
  • Президиум
  • Статистика
  • Новости
  • Жалобы на действия судей
  • Вакансии
  • Электронный страж
  • Калькулятор суммы задолженности
  • Государственные закупки
  • Правовые основы
  • Калькулятор государственной пошлины
  • Обратная связь

Оговорка о досрочном прекращении коммерческой аренды

Оговорка о досрочном расторжении коммерческой аренды позволит вам расторгнуть коммерческую аренду до истечения срока ее действия при определенных обстоятельствах. 3 мин. Чтения

1. Можно ли прекратить коммерческую аренду досрочно?
2. Ответственность за досрочное расторжение

Обновлено 25 июня 2020 г .:

Пункт о досрочном прекращении коммерческой аренды позволит вам расторгнуть коммерческую аренду до истечения срока ее действия при определенных обстоятельствах.Не каждый договор коммерческой аренды будет включать этот пункт, поэтому вы должны быть очень осторожны, пытаясь отменить аренду раньше, так как вы можете столкнуться с риском судебного процесса.

Можно ли досрочно прекратить коммерческую аренду?

Если у вас есть бизнес, существует бесчисленное множество причин, по которым вы можете захотеть прекратить коммерческую аренду до истечения срока его действия. Например, ваш бизнес может испытывать трудности, и у вас просто нет денег, чтобы покрыть арендные платежи. Дополнительные причины для досрочного прекращения коммерческой аренды включают:

  • Изменения рынка.
  • Коммерческое помещение больше не соответствует вашим потребностям.
  • Вы хотите завершить свой бизнес и перейти к другому проекту.

Независимо от того, почему вы хотите расторгнуть договор коммерческой аренды, расторжение договора, вероятно, будет проблемой. Ваш арендодатель будет рассчитывать на ваши дальнейшие арендные платежи, так как поиск новых арендаторов может занять очень много времени и денег. Кроме того, наличие пустого коммерческого помещения означает потерю дохода. По этим причинам большинство домовладельцев настаивают на том, чтобы договоры коммерческой аренды предусматривали строгие штрафы за досрочное прекращение аренды.

Как правило, вы столкнетесь с ответственностью при досрочном прекращении коммерческой аренды. Единственное исключение - если договор аренды содержит пункт о досрочном прекращении. Как правило, коммерческая аренда рассчитывается на определенный период времени. В некоторых случаях срок аренды может составлять до 10 лет. Если вы подписали срочную коммерческую аренду, вы будете нести ответственность за аренду на весь ее срок, даже если вы вынуждены закрыть свой бизнес.

При ведении переговоров о коммерческой аренде будет очень сложно добиться согласия арендодателя на включение пункта о досрочном расторжении.Даже если домовладелец согласен, его или ее кредитор может наложить вето на это положение.

Если вы можете обеспечить оговорку о досрочном прекращении, вы должны соблюдать определенные ограничения. Например, вам, вероятно, придется подождать несколько лет после начала аренды, прежде чем использование пункта станет исполняемым, и вам, как правило, придется заплатить сбор за расторжение. Арендодатель может также потребовать, чтобы вы покрыли часть его расходов, включая улучшение коммерческого помещения.

Перед подписанием договора коммерческой аренды вам следует внимательно ознакомиться с соглашением, чтобы убедиться, что вы понимаете его условия, включая возможность досрочного прекращения договора аренды.

Вот некоторые вопросы, которые следует иметь в виду при рассмотрении договора аренды:

  • Может ли домовладелец передать аренду новому арендатору, если договор заканчивается досрочно?
  • Имеет ли арендодатель неограниченные полномочия принять или отклонить правопреемника?
  • Каков ущерб, если таковой имеется, за досрочное прекращение аренды?
  • Включает ли договор аренды пункт о повторном изъятии?

Ответственность за досрочное расторжение

Если арендатор завершает коммерческую аренду до истечения срока действия соглашения и отсутствует пункт о досрочном расторжении, он нарушил договор.После нарушения арендодатель может предъявить иск нарушившей стороне о возмещении денежного ущерба. Измерение ущерба, причиненного расторжением договора аренды, может быть затруднительным, поэтому многие договоры аренды включают положение о том, что арендатор должен будет выплатить арендодателю фиксированную сумму в случае нарушения договора аренды.

В договор аренды также может быть включена оговорка об ускорении. Эти пункты требуют, чтобы, если арендатор разорвал договор, он должен был выплатить всю сумму, которая была бы причиталась арендодателю, если бы он завершил договор аренды. При досрочном расторжении договора аренды вы почти всегда столкнетесь с той или иной формой ответственности.В дополнение к уплате невыплаченной арендной платы вам также, возможно, придется заплатить часть арендной платы за оставшуюся часть срока аренды.

В некоторых случаях арендаторы могут иметь возможность уменьшить сумму, которую они должны арендодателю, доказав, что арендодатель мог бы избежать потери арендной платы, сдав помещение в аренду другому арендатору.

На самом деле, если у вас нет денег, чтобы нанять адвоката, вы, скорее всего, столкнетесь с неблагоприятным приговором в суде, что означает, что вам придется выплатить своему бывшему домовладельцу полную сумму, которую он должен.Несмотря на то, что это может быть дорого, вам следует нанять юриста при досрочном расторжении договора аренды, так как в конечном итоге вы можете заплатить гораздо больше.

Если вам нужна помощь в толковании пункта о досрочном прекращении коммерческой аренды, вы можете опубликовать свои юридические потребности на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Гарвардское право и Йельское право, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Лизинг солнечной энергии для землевладельцев: разъяснение условий договора

Аренда земли под солнечной батареей - это юридически обязывающий договор и передача недвижимого имущества между землевладельцем (-ами) и компанией-разработчиком солнечной фотоэлектрической (ФЭ) компании, в которой изложены права и обязанности сторон этого договора и передачи. Независимо от того, имеет ли землевладелец возможность обсудить условия аренды или нет, важно понимать значение и юридические последствия каждого положения в договоре аренды.Землевладельцы должны проконсультироваться с юристом, который занимается сделками с коммерческой недвижимостью и имеет опыт работы в солнечных фотоэлектрических проектах, прежде чем подписывать договор аренды. Справочная служба адвокатов Ассоциации адвокатов Северной Каролины может помочь найти адвоката в районе, где проживает землевладелец. Услугу можно получить онлайн или по телефону 1-800-662-7660. Для получения дополнительной информации, касающейся пороговых вопросов, которые землевладельцы должны учитывать перед заключением договора аренды земли под солнечную батарею с разработчиком солнечных панелей, обратитесь к информационному бюллетеню Threshold Issues for Landowner Solar Leasing .

Ниже приведены положения, которые обычно появляются в договорах аренды, составляемых компаниями по разработке солнечных панелей и представляемых землевладельцам на рассмотрение.

Аренда вашей земли для развития солнечных батарей может связать вашу землю на значительный период времени. Срок аренды земельных участков для солнечных батарей может составлять от 15 до 30 лет, в большинстве случаев - от 20 до 25 лет, что совпадает с ожидаемым сроком полезного использования солнечных фотоэлектрических панелей.Большинство производителей фотоэлектрических панелей предоставляют гарантию от 20 до 25 лет на свои фотоэлектрические панели, ожидая, что их панели будут производить не менее 80% своей исходной мощности к истечению гарантийного срока. Изучая предлагаемые условия аренды, убедитесь, что ваши планы на будущее в отношении собственности совместимы с арендой солнечной земли на срок до 30 лет.

Наиболее распространенный формат выплаты арендной платы - это фиксированная сумма в долларах за арендованный акр, подлежащая уплате на ежегодной основе.Некоторые разработчики платят один раз в год, а некоторые разбивают их на полугодовые платежи. События, которые вызывают начало арендных платежей, варьируются от застройщика к застройщику и могут увеличивать или уменьшать сумму арендной платы, которую землевладелец будет получать в течение срока аренды солнечной земли. Некоторые договоры аренды предусматривают, что арендная плата начнется с момента начала строительства объекта. Некоторые заявляют, что арендные платежи начинаются только тогда, когда установка завершена до момента ввода в эксплуатацию, когда электроэнергия из проекта подается в электросеть или когда проект «введен в эксплуатацию», как определено IRS.

Порядок и сроки увеличения арендных платежей в течение срока реализации проекта также различаются от аренды к аренде. Некоторые договоры аренды застройщика предусматривают повышение арендной платы всего за 5 лет, а другие могут достигать 10 лет с момента первого платежа за аренду. Всякий раз, когда придет время для повышения арендной платы, это повышение, вероятно, будет в форме фиксированной суммы в долларах за акр или в процентах от первоначальной суммы арендной платы.

Этот тип оговорок может также обозначаться как период осуществимости и разрешений, период проверки или просто период проверки.Положения о должной осмотрительности обычно служат для того, чтобы зарезервировать для арендатора / застройщика период времени до начала установки и эксплуатации солнечной установки для проведения различных мероприятий, чтобы определить, действительно ли недвижимость является подходящим местом для строительства. солнечная установка. Действия, которые проводятся в этот период, требуют, чтобы владелец разрешил арендатору / застройщику доступ к собственности и может включать в себя обследование, исследования, инспекции и исследования окружающей среды, зонирования, биологических, коммунальных, культурных, государственных, пограничных или геотехнических вопросов. .Продолжительность периода комплексной проверки будет варьироваться от аренды к договору аренды, но обычно длится около одного года с возможностью продления, если возникнет необходимость. Арендатор / застройщик обычно платит землевладельцу фиксированную плату за право на период комплексной проверки, и в большинстве договоров аренды предусматривается дополнительная фиксированная плата в случае, если период проверки требует продления.

Землевладельцам важно определить свои права на использование собственности в течение периода комплексной проверки.В некоторых договорах аренды оговаривается, что землевладелец сохраняет за собой право сажать зерновые культуры или сдавать в аренду собственность для посадки сельскохозяйственных культур в течение периода комплексной проверки при условии направления письменного уведомления арендатору / застройщику. Когда такой пункт включается в договор аренды, он часто сопровождается условиями, устанавливающими права и обязанности арендатора / застройщика, если землевладелец или арендатор сажают урожай на участке. Такие права и обязанности могут включать право арендатора / застройщика на дальнейшее продление периода комплексной проверки для учета сбора посаженных культур или право арендатора / застройщика действовать и платить землевладельцу за любую часть собранного урожая, который нельзя собирать и продавать.Идентификация или запрос такого положения важны, потому что, если землевладелец прекратит сельскохозяйственные операции добровольно до начала арендных платежей или прекращения аренды, арендатор / застройщик не будет нести ответственности перед землевладельцем за любой потерянный доход в течение периода должной осмотрительности. .

Не все договоры аренды солнечной энергии содержат положения о конфиденциальности, но когда они есть, землевладельцы должны будут тщательно изучить положение, чтобы определить, с кем и при каких обстоятельствах ему или ей разрешено обсуждать содержание договора аренды.Землевладельцы могут рассмотреть возможность отклонения положения о конфиденциальности, которое запрещает им обсуждать договор аренды таким образом, чтобы они могли пересмотреть условия будущей аренды. Например, землевладельцам, но не арендаторам / застройщикам, может быть выгодно обсуждать арендные ставки с другими землевладельцами, также арендующими сельхозугодья для использования солнечной энергии, чтобы определить, получают ли они лучшую ставку. Большинство договоров аренды, содержащих положения о конфиденциальности, действительно позволяют землевладельцам обсуждать информацию об аренде с финансовыми и юридическими специалистами, а также, когда это требуется по закону или постановлению суда.

Положения, относящиеся к использованию собственности, варьируются от очень коротких статей, в которых говорится, что собственность будет использоваться только для «предполагаемого использования», до очень длинных статей, включая формулировки, точно описывающие, что землевладельцу и арендатору / застройщику разрешено и что не разрешается делать. в связи со сбором солнечной энергии. В случае краткой оговорки об использовании землевладелец должен убедиться, что в договоре аренды четко определено, что именно означает термин «использование по назначению».Например, после ввода объекта в эксплуатацию включает ли предполагаемое использование будущие обновления или структурные изменения системы? Препятствует ли это землевладельцу развивать другие части собственности без разрешения арендатора / застройщика? Требуется ли, чтобы землевладелец контролировал деятельность по развитию прилегающих участков? Позволяет ли это землевладельцу входить в арендованную недвижимость без разрешения арендатора / застройщика?

Положения об использовании должны включать защиту права землепользования на использование оставшейся собственности.К ним относятся, например, положения, сводящие к минимуму вмешательство строительства и операций в сельскохозяйственную деятельность на прилегающих участках собственности. Эти положения могут включать уведомление землевладельца об ожидаемых датах и ​​времени проведения определенных мероприятий.

В дополнение к точному определению конкретной собственности, которая будет использоваться для сбора, производства и распределения солнечной энергии, аренда солнечной энергии обычно включает пункты, в которых излагаются дополнительные сервитуты, которые арендодатель должен будет предоставить арендатору / застройщику для целей строительства , эксплуатация, обслуживание и демонтаж солнечной установки.Сервитут - это внебиржевой интерес в собственности другого лица, который дает держателю сервитута право использовать собственность для некоторой конкретной и ограниченной цели. Удобства, обычно наблюдаемые при аренде солнечной энергии, включают право на прокладку коммуникационных кабелей и кабелей связи или право использовать или создавать подъездные пути для транспортных средств или пешеходов к частям собственности или прилегающей собственности, не используемой для солнечной установки.

Если землевладелец намеревается продолжать обрабатывать часть участка, не предназначенного для панелей SV, существуют дополнительные условия, которые должны быть включены в любые предоставленные сервитуты для инфраструктуры.Во-первых, сервитуты должны быть расположены таким образом, чтобы минимизировать воздействие на сельскохозяйственный потенциал земли. Расположение сервитутов, а также сами солнечные батареи должны быть увековечены на табличке, которая занесена в окружной офис реестра договоров с арендой. Во-вторых, вся воздушная инфраструктура, такая как электрические линии, должна иметь достаточную высоту, чтобы не мешать прохождению сельскохозяйственного оборудования. Подземная инфраструктура, такая как водопроводные трубы, должна располагаться ниже глубины плуга, а при установке подземной инфраструктуры следует использовать технику двойного рытья канав.Этот метод отделяет верхний слой почвы от подпочвы и гарантирует, что каждый из них возвращается на должную глубину при заполнении канавы.

Практически все договоры аренды содержат пункт о возмещении убытков. Компенсация позволяет одной стороне требовать от другой стороны возмещения денег, выплаченных третьей стороне в результате физического или денежного ущерба, причиненного стороной, от которой испрашивается возмещение.Например, если кто-то получил травму на собственности землевладельца в результате того, что арендатор / застройщик оставил без присмотра оборудование, и подает иск на землевладельца, потому что травма произошла на его или ее собственности, землевладелец может потребовать от застройщика компенсации за любые денежные средства, выплачиваемые пострадавшему, если в договоре аренды содержится оговорка о возмещении ущерба. Есть несколько вещей, на которые следует обратить внимание при просмотре положений о компенсации. Во-первых, землевладелец должен удостовериться, что это взаимное положение.Если землевладелец обязан возместить застройщику компенсацию, тогда застройщик также должен быть обязан возместить землевладельцу компенсацию в случае возникновения события, повлекшего за собой возмещение. Во-вторых, землевладельцы должны убедиться, что статья составлена ​​таким образом, что любое обязательство по возмещению убытков относится только к халатности со стороны землевладельца. Землевладельцы не хотят платить за халатность кого-то еще, потому что положение о возмещении убытков составлено слишком широко.

Все договоры аренды солнечной энергии будут включать пункт о страховании.Арендатор / застройщики обычно соглашаются поддерживать политику общей коммерческой ответственности (CGL) в течение срока аренды. Политика CGL покрывает ответственность арендатора / застройщика в связи с телесными повреждениями и / или повреждением имущества. Одним из важных аспектов статьи о страховании является то, будет ли землевладелец указан в качестве дополнительного застрахованного в полисе CGL. В случае, если оговорка о возмещении убытков окажется не имеющей исковой силы, дополнительный застрахованный сможет получить покрытие своей ответственности, предъявив претензию непосредственно в соответствии с полисом CGL.В этом отношении дополнительное застрахованное положение в полисе CGL служит резервной копией положения о возмещении убытков. Дополнительный застрахованный также обычно имеет право на юридическую защиту, оплачиваемую страховщиком.

Уплата налогов является важным фактором для землевладельцев при принятии решения о том, будет ли установка солнечных панелей на их территории финансово жизнеспособной.Разработчики солнечных панелей обрабатывают уплату налогов различными способами, и важно точно понимать, что означают налоговые положения в договоре аренды земли для солнечной энергии, прежде чем заключать договор аренды. Некоторые застройщики требуют, чтобы землевладелец оплатил счета по налогу на недвижимость при получении за вычетом части счета за личную собственность, относящуюся к солнечной фотоэлектрической установке, а затем направил счет застройщику для оплаты оставшейся суммы. Другие требуют, чтобы землевладельцы предоставляли все налоговые счета и уведомления, недвижимое имущество и адвалорные расходы непосредственно застройщику для оплаты.

Большой проблемой землевладельцев должно быть то, как на участие в Программе текущей стоимости использования (PUV) повлияет наличие солнечных фотоэлектрических установок на их территории. Существуют требования к минимальной площади и доходу, которые землевладелец, участвующий в программе PUV, должен соблюдать, чтобы земли, подпадающие под квалификационное определение сельскохозяйственных, садоводческих или лесных угодий, оставались частью программы. Если земля становится непригодной для участия в программе, отложенные налоги текущего года, а также отложенные налоги и проценты за последние три года подлежат уплате сразу после дисквалификации.То, как застройщик намеревается разрешить эту ситуацию, может существенно повлиять на то, имеет ли землевладелец финансовый смысл аренда земли для солнечной фотоэлектрической установки.

Некоторые договоры аренды вообще не решают проблемы программы PUV, а те, которые решают ее, делают это различными способами. Некоторые застройщики соглашаются просто приложить разумные усилия для обеспечения того, чтобы объект недвижимости продолжал получать налоговые льготы, полученные в силу того, что он обозначен как сельскохозяйственная, садовая или лесная земля, при условии, что это не требует от застройщика изменения использования земли или ее деловой практики для этого.Это расплывчатая формулировка, и она не касается налоговых последствий и ответственности землевладельца после исключения из программы PUV. В договоре аренды, содержащем такие формулировки, как этот, землевладелец по-прежнему будет нести личную ответственность за всю сумму отложенных налогов и начисленных процентов, если недвижимость будет дисквалифицирована из-за изменения в использовании, вызванного установкой солнечной фотоэлектрической установки. Другие договоры аренды обязывают арендаторов-застройщиков уплачивать свою часть любых налогов и процентов за откат, если использование арендатором / застройщиком собственности лишает его права участвовать в программе PUV.Землевладельцам необходимо будет убедиться, что они точно понимают, что застройщик подразумевает под «своей частью» потенциального налогового обязательства по откату.

Аренда солнечной энергии может включать пункт о разрешении споров, связанных с арендой. Такая оговорка может включать оговорку о посредничестве, арбитражную оговорку или и то, и другое. Посредничество - это процесс, в котором участвует нейтральная третья сторона, которая помогает облегчить переговоры по урегулированию.Этот процесс не является обязывающим и оставляет сторонам право предпринимать дальнейшие действия, если не будет достигнуто приемлемое решение. Арбитраж - это процесс, похожий на судебный процесс, в котором стороны представляют доказательства и аргументируют свою позицию перед нейтральной третьей стороной, которая выносит решение на основе представленных доказательств и аргументов. Арбитраж часто представляется как более быстрая и менее дорогая альтернатива судебному разбирательству, но может иметь свои подводные камни, особенно арбитраж, который является обязательным в контракте, составленном опытным разработчиком до возникновения любого спора.Землевладельцы, столкнувшиеся с арбитражной оговоркой, должны внимательно следить, чтобы убедиться, что они не обязаны использовать арбитра, выбранного застройщиком, много ездить на слушания и оплачивать дорожные сборы арбитра или другие расходы. Оговорки об арбитраже могут быть очень односторонними и не в пользу землевладельца. Арбитраж может быть отличной альтернативой судебному разбирательству, если возникает юридический спор, если преимущества арбитража не искажаются в пользу разработчика.

Не все застройщики солнечной энергетики, предлагающие в аренду землю в Северной Каролине, являются предприятиями из Северной Каролины.Землевладельцы должны убедиться, что в их договоре аренды четко указано, что закон Северной Каролины будет регулировать любые правовые споры и что местом проведения или местом подачи судебного иска является округ, в котором находится арендуемая недвижимость.

В отсутствие положения контракта, касающегося гонорара адвоката, каждая сторона юридического спора оплачивает свои собственные гонорары. Однако, если договор аренды солнечной энергии содержит положение о гонораре адвоката, обычно требуется, чтобы в случае судебного спора выигравшая сторона имела право на гонорары адвоката от проигравшей стороны.Землевладельцы должны убедиться, что если в их аренде есть такая оговорка, то она будет взаимной. Нередко можно встретить пункт о гонораре адвоката, который предусматривает, что арендатору / застройщику будут присуждены гонорары адвоката в случае успеха, но не содержит этого положения, если владелец земли является преобладающей стороной.

В случае изъятия, когда государство захватывает частную собственность для общественного пользования, приоритеты сторон договора аренды солнечной энергии могут резко различаться от застройщика к застройщику, когда возникает вопрос о выплате компенсации за изъятие.Землевладельцы должны быть очень осторожны при рассмотрении этого раздела договора аренды, так как некоторые застройщики будут отдавать предпочтение при распределении любой компенсации, а не землевладельцу.

Как правило, положения о выводе из эксплуатации относятся к выводу оборудования и восстановлению земли по окончании срока аренды солнечной земли. Несколько округов Северной Каролины требуют, чтобы план вывода из эксплуатации был представлен как часть процесса выдачи разрешений для новых проектов наземной установки солнечных фотоэлектрических систем.Некоторые округа также требуют, чтобы такие планы вывода из эксплуатации включали метод, который будет использоваться для обеспечения финансирования вывода из эксплуатации. Некоторые округа идут еще на шаг вперед, требуя от разработчиков солнечных батарей, обращающихся за разрешениями, предоставлять какую-то гарантию производительности в виде поручительства или залога вывода из эксплуатации. В большинстве случаев, независимо от того, является ли план вывода из эксплуатации предварительным условием для получения разрешения, положение о выводе из эксплуатации, вероятно, будет включено как часть аренды земли для солнечных фотоэлектрических систем.Положения о выводе из эксплуатации могут появляться под разными заголовками, включая вывод из эксплуатации, окончание срока, передачу владения и удаление улучшений. Эти положения могут принимать столько форм, сколько и имен, но большинство из них включают формулировку, обязывающую арендатора / застройщика вывести с земли свое имущество и оборудование, восстановить землю до ее состояния до начала проекта, а также средства правовой защиты арендодателя в в случае, если арендатор / застройщик не сможет освободить и / или восстановить землю.

Язык положений о выводе из эксплуатации сильно различается от разработчика к разработчику.Некоторые статьи содержат подробные сведения о глубине удаления оборудования, конструкций и фундаментов, о конкретных типах растительности, которые будут использоваться при восстановлении, и точной сумме удерживаемой арендной платы, если арендатор не выполняет свои обязанности надлежащим образом. Другие просто отмечают, что все имущество арендатора должно быть удалено из помещений, а земля должна быть восстановлена ​​до состояния, разумно аналогичного ее первоначальному состоянию.

В случае, если землевладелец и арендатор / застройщик соглашаются не включать пункт о выводе из эксплуатации в договор аренды, и застройщик не может удалить оборудование, оставляя землевладельца ответственным за удаление и восстановление, важно отметить, что во многих случаях стоимость утилизации Стоимость проекта может значительно превышать стоимость вывода из эксплуатации, иногда на большую сумму.

Такие статьи предоставляют федеральным судьям по делам о банкротстве информацию о намерениях сторон в отношении решения различных вопросов в случае подачи заявления о банкротстве арендатора / застройщика. Такая оговорка может позволить землевладельцу вступить во владение оборудованием в собственности и продать или иным образом распорядиться им. Банкротство - сложная область права, и лучше всего составить статью о банкротстве должен адвокат по банкротству.

Некоторые застройщики обращаются к владельцам сельхозугодий Северной Каролины в письменной форме с письмами о намерениях сдавать в аренду и развивать солнечные проекты на их земле. В этих письмах обычно излагаются некоторые или все условия, которые должны быть включены в последующий договор аренды, но с гораздо более обобщенным языком. Застройщик потребует, чтобы землевладелец подписал и вернул письмо, что может создать обязательное соглашение, основанное на очень расплывчатой ​​и иногда вводящей в заблуждение информации.Цели таких писем могут сильно различаться: некоторые из них предназначены для того, чтобы быть полностью обязательным контрактом со всеми включенными условиями, а некоторые просто предназначены для установления основы для переговоров по аренде земли, которые должны быть формальными в дальнейшем. Независимо от предполагаемой цели письма о намерениях, землевладелец, получающий письмо, должен убедиться, что полностью понимает, с чем он соглашается, если он решит подписать письмо.

Неофициальность некоторых писем о намерениях может привести к тому, что землевладелец получит и подписал одно письмо, чтобы поверить, что он не будет юридически связан условиями подписанного письма, поэтому очень важно, чтобы письмо было рассмотрено поверенным до заключение запрошенного соглашения, каким бы неформальным оно ни казалось.

Условия аренды земельного участка для солнечной энергии будут значительно отличаться от застройщика к застройщику, но с помощью поверенного и приведенных выше объяснений землевладелец, рассматривающий возможность аренды своих сельскохозяйственных угодий для развития солнечной энергии в Северной Каролине, должен иметь более четкое представление о точных правах и обязательства сторон по аренде.

Эта информация не предназначена для использования в качестве юридической консультации.Хотя были предприняты все усилия для обеспечения точности этой информации, ее точность не может быть гарантирована. Читателям рекомендуется проконсультироваться с частным адвокатом по индивидуальным юридическим вопросам. Поскольку эта информация быстро меняется, читателям следует отметить дату публикации. Этот информационный бюллетень является рабочим документом и представляет собой текущее исследование. С любыми комментариями обращайтесь к Теду Фейтшансу, [email protected]

Тед Фейтшанс
Специалист по распространению знаний (экономика, сельское хозяйство / экологическое право)
Экономика сельского хозяйства и природных ресурсов
Молли Брюэр
Консультант
Экономика сельского хозяйства и ресурсов

Дополнительную информацию можно найти на следующих веб-сайтах NC State Extension:

Дата публикации: 11 мая 2016 г.

Н.C. Cooperative Extension запрещает дискриминацию и домогательства независимо от возраста, цвета кожи, инвалидности, семейного и семейного положения, гендерной идентичности, национального происхождения, политических убеждений, расы, религии, пола (включая беременность), сексуальной ориентации и статуса ветерана.

Глоссарий

правоспособность

Способность понять и дать юридическое согласие на действие или договоренность.

похищение

Незаконное удаление человека (часто ребенка) из дома.

нарушение процесса

Неправомерное или несправедливое использование судебной процедуры, например длительная задержка в предъявлении иска может поставить ответчика в невыгодное положение.

обвиняемый

Лицо, обвиняемое в совершении уголовного преступления.

фактическое уведомление

Информация, которую человек знал лично до определенного события.

откладывать

Чтобы отложить судебное слушание, обычно на определенный день в будущем, но иногда без установки будущей даты ( sine die) .Существительное: перерыв.

администратор

1. Лицо, назначенное управлять имуществом лица, которое умерло, не оставив завещания, или финансовыми делами недееспособного лица. Фем: администраторша. 2. Лицо, назначенное для управления организацией или бизнесом в таких обстоятельствах, как неплатежеспособность или плохое управление.

См. Правоспособность.

аффидевит

Письменное заявление, данное под присягой или подтвержденное перед лицом, имеющим полномочия на его исполнение, например, мировым судьей.Лицо, которое клянется или подтверждает показания под присягой, называется депонентом. Аффидевиты должны содержать только факты, которые может доказать ответчик. Обычно в ходе судебного разбирательства вместо официальных заявлений требуются аффидевиты.

См. Подтверждение.

См. Присягу.

См. Обязательную декларацию.

См. Депонент.

подтверждение

Клятва об истинности сделанных заявлений, которая может быть сделана вместо присяги, если клятва противоречит религиозным убеждениям человека или если это лицо не имеет религиозных убеждений.Его можно использовать, когда человек дает показания в суде или когда делается заявление или аффидевит.

См. Присягу.

См. Аффидевит.

брачный возраст

Возраст, в котором молодой человек может законно вступать в сексуальные отношения.

отягчающие факторы

Обстоятельства, делающие правонарушение более серьезным.

алиби

Защита по уголовному обвинению на том основании, что обвиняемый находился не на месте преступления, когда это преступление было совершено.

предполагаемый

Утверждается, но еще не доказано.

ADR (альтернативное разрешение споров)

Процесс разрешения споров вне судебной системы, например, посредством медиации.

См. Посредничество.

удобства

Особенности, преимущества или преимущества местной окружающей среды, которыми в настоящее время пользуются люди.

рента

Денежная сумма, подлежащая выплате ежегодно.

аннулировать

Признать недействительным. Например, при расторжении брака суд постановляет, что это никогда не было браком по закону.

См. Недействительно.

ответ на обвинение

Явка в магистратский суд, где обвиняемого официально просят ответить по уголовному обвинению. Если подсудимый не признает себя виновным, суд продолжит сбор доказательств в рамках процесса принятия решения о привлечении к ответственности, чтобы определить, должен ли подсудимый предстать перед судом за правонарушение (я).

обращение

Чтобы передать дело в вышестоящий суд (или другой соответствующий орган, принимающий решения), чтобы обжаловать решение. Лицо или организация, подающие апелляцию, являются подателем апелляции.

апеллянт

Лицо, подающее апелляцию на решение суда или трибунала или другого органа, принимающего решения.

См. Апелляцию.

заявитель

Лицо, возбуждающее дело против другого в гражданском споре.

См. Заявитель.

арбитраж

Процедура разрешения споров, которая требует меньше формальности, чем судебное слушание. Стороны спора соглашаются на беспристрастное рассмотрение спора третьей стороной (арбитром), а также на выполнение решения арбитра. Контракт может включать соглашение о передаче в арбитраж в случае возникновения спора.

задолженность

Платеж, который просрочен или произведен после даты, когда он подлежал оплате.

арестовать

Для задержания или заключения под стражу лица, подозреваемого в совершении преступления.

убежище

Убежище или защита от преследований, обычно в другой стране.

в целом

(Животное), не принадлежащее владельцу.

пункт аттестации

Пункт о свидетелях, например, в завещании. В пункте об аттестации указывается, что свидетели видели подпись наследодателя и подписали завещание в присутствии наследодателя и друг друга.

См. Завещатель.

залог

Залог позволяет освободить обвиняемого из-под стражи в период между датой предъявления обвинения и окончательным слушанием дела в суде. От обвиняемого могут потребовать дать обещание (известное как подписка о невыезде) явиться в суд и выполнить другие условия, включая предоставление поручителя (поручительства).

См. Подписку о невыезде.

См. Поручительство.

поручительство

Лицо, имеющее право предоставлять или отказывать в освобождении под залог, такое как магистраты, судьи окружного и Верховного судов и некоторые сотрудники полиции, как это разрешено Законом об освобождении под залог 1985 г.

залог

Поставка товаров от одного лица (поклажедателя) к другому (хранителю) с какой-либо целью на основании явно выраженного или подразумеваемого договора о том, что товары будут переданы поклажедателю, когда эта цель будет выполнена. Например, доставка одежды в химчистку создает залог. Контракт может подразумеваться из поведения сторон.

баланс вероятностей

Стандарт доказывания, требуемый в гражданских делах, т.е.е. более вероятно, что то, что человек говорит, что произошло, правда. (В уголовных делах стандартом является доказательство, не вызывающее разумных сомнений.)

См. Стандарт доказательства.

бенефициар

Лицо, которому что-то оставлено в завещании, или лицо, в пользу которого имущество находится в ведении попечителей или исполнителей.

завещать

Распоряжаться личным имуществом по завещанию, завещать.

при отсутствии обоснованного сомнения

Стандарт доказывания, необходимый в уголовных делах.

предвзятость

Существовавшее ранее отношение или мнение, которое отдает предпочтение одной стороне в споре.

связь

1. Действие, в котором человек обязуется делать или воздерживаться от совершения определенных действий, например, залог хорошего поведения. 2. Деньги, уплачиваемые арендодателю арендатором в начале аренды в качестве обеспечения на случай будущего повреждения помещения или неуплаты арендной платы.

См. Документ.

бремя доказательства

Обязанность доказывать то, что утверждается.В уголовных делах эта обязанность возлагается на обвинение, которое должно доказать свою правоту вне всяких разумных сомнений. В гражданских делах это возлагается на заявителя, который должен доказать свою правоту на балансе вероятностей. Иногда, однако, это бремя переносится, например, когда ответчик или ответчик выдвигает определенные возражения.

порядок опеки и охраны

Постановление суда на основании заявления об опеке и защите с различными вариантами ухода за ребенком под надзором.

См. Приложение для ухода и защиты.

прецедентное право

Закон основан на решениях судей по предыдущему делу.

основание иска

Правовое основание, на основании которого лицо или сторона возбуждает судебный иск против другого. Причина иска может быть установлена ​​в законодательстве или в общем праве.

Свидетельство о праве собственности

Документ, подготовленный Управлением по присвоению прав на землю, в котором указаны сведения о земле, зарегистрированной в системе Торренса, сведения о местонахождении, обременениях и владельцах.

См. Обременение.

определение заряда

Определение, сделанное ГП после получения предварительного заключения по делу, по которому предъявлено обвинение, определяющее, какое соответствующее обвинение (я) будет рассматриваться в рамках процесса принятия решения.

движимость

Любая собственность, не являющаяся землей в собственность. Это может быть право аренды (так называемое движимое имущество) или движимое имущество (личное движимое имущество).

приказ о содержании ребенка

Распоряжение о воспитании детей, устанавливающее порядок финансовой поддержки ребенка после распада брака.

См. Распоряжения о воспитании детей.

арест гражданина

Арест любым лицом, не являющимся сотрудником полиции или не имеющим ордера на арест.

См. Ордер.

гражданский закон

Закон, не являющийся публичным (уголовным, административным, конституционным, международным) или церковным правом, то есть частным правом. Это может означать закон, основанный на римской системе. В этой книге гражданское право означает неуголовное право.

процессуальный кодекс

Набор руководящих принципов добросовестной практики, разработанный для конкретной отрасли или профессии. Может быть добровольным или установленным законом.

См. Установленный законом.

кодицил

Документ, подписанный завещателем, который изменяет или дополняет существующее завещание.

Сожительство

Совместное проживание как пара.

обязательное появление

Первое слушание по делу о совершении преступлений, по которым предъявлено обвинение.Слушано в мировом суде.

обязательная записка

Записка, поданная прокуратурой до слушания по делу об ответе на обвинение. Справка содержит материалы, относящиеся к делу и содержащиеся в статье 111 Закона об уголовном судопроизводстве 1921 года (SA).

судебное разбирательство

Когда магистратский суд заслушивает доказательства по обвинительному обвинению и решает, следует ли направить обвиняемого в суд за преступление (преступления).

См. Состав преступления.

общее право

Часть английского права, традиционно основанная на общепринятых обычаях и неписаная. Закон, который не является справедливостью, статутом или церковным (церковью).

См. Капитал.

См. Статут.

CTO (приказ об обращении в больницу)

Лечение недобровольного пациента практикующим врачом по месту жительства, а не в психиатрической больнице.

См. Невольного пациента.

Посетитель сообщества

Лицо, уполномоченное контролировать и сообщать о деятельности служб охраны психического здоровья и благополучии своих пациентов.

приказ о компенсации

Постановление суда о том, что лицо, признанное виновным в совершении уголовного преступления, должно оплатить утрату или повреждение имущества, причиненные преступлением.

истец

Лицо, возбуждающее судебное дело против другого лица.

комплексное страхование

Страхование, которое покрывает претензии к застрахованным другим лицам за ущерб их собственности, а также покрывает застрахованным ущерб его или ее собственному имуществу.

обязательное страхование третьих лиц

Страхование, оплачиваемое при регистрации транспортного средства, предназначенное для страхования от ущерба, причиненного другим людям, ограничиваясь нанесенными ими телесными повреждениями.

примирение

Процесс разрешения споров, который включает переговоры между сторонами, иногда с помощью посредника.Примирение направлено на достижение взаимного согласия, а не на решение в пользу одной стороны.

одновременное предложение

Приказ о лишении свободы, исполняемый одновременно с другим приговором. См. : совокупное предложение.

конфиденциальность

Защита от раскрытия посторонним лицам информации, раскрытой в профессиональных отношениях, например врач-пациент.

конфликт интересов

Ситуация, когда собственные интересы человека или его долг перед кем-то другим могут повлиять на то, как он выполняет свой долг перед другими.

согласие

Соглашение о действии или договоренности. См. Также : информированное согласие.

неуважение к суду

Неповиновение постановлению суда или акту, свидетельствующему о пренебрежении властью суда или судьи. Человеку, проявившему неуважение, может грозить штраф, тюремное заключение или и то, и другое.

противоречить

Нарушать, игнорировать или отказываться выполнять конкретное требование или условие.

соучастие в халатности

Защита по иску о возмещении вреда за травмы, возникшие в результате халатности ответчика. Ответчик пытается доказать, что собственная халатность истца вызвала или способствовала нанесению травм.

завет

Соглашение, создающее обязательство, содержащееся в документе или праве на землю. Завет может служить той же цели, что и узы.

См. Облигацию.

См. Документ.

обложка

Документ, предоставляемый страховщиком в качестве доказательства временной страховой защиты до выдачи официального полиса.

кредитор

Физическое или юридическое лицо, перед которым имеется задолженность.

перекрестный допрос

Допрос свидетеля противной стороной по судебному делу.

См. Партию.

опека

Контроль. 1. «под стражей»: арестован и лишен свободы.2. «опека» над детьми и молодыми людьми в процессе опеки и защиты. 3. может также относиться к документам или другим объектам.

должник

Лицо, имеющее долг.

дело

Письменный документ, который подписан, скреплен печатью и доставлен. В «пломбировании» (прикреплении пломбы с воском) больше нет необходимости. «Доставка» традиционно завершается, когда лицо, подписывающее документ, говорит: «Я передаю это как свое действие».

считается

Рассматривается как.

клевета

Публикация ложных и уничижительных высказываний в адрес другого лица без какого-либо признания закона.

защита

1. Формальное обжалование искового заявления заявителя или версии обвинения ответчиком или обвиняемым; 2. Юридически признанное оправдание или отговорка, например провокация как защита от убийства. 3. Собирательный термин, используемый для обозначения ответчика и законных представителей ответчика.

ответчик

Лицо, обвиняемое в уголовном преступлении.

делегированное законодательство

См. : Положения.

делегация

Разрешение чиновникам более низкого ранга принимать решения от имени лица, ответственного по закону за принятие решения. Также: с по делегат .

свидетель

Лицо, дающее показания под присягой.

См. Аффидевит.

депортация

Высылка из страны негражданина-резидента, который совершил серьезное преступление или считается угрозой национальной безопасности.

отложения

Протокол доказательств, данных в ходе судебного разбирательства.

См. Производство по делу.

определение

Решение.

диктовка

Ситуация, когда орган, принимающий решения, неправомерно допускает, чтобы при принятии решения им руководило другое лицо или орган.

направления слушания

Слушание, проводимое перед полным слушанием, чтобы суд или трибунал могли дать сторонам указания относительно того, как следует действовать.

каталог

(Положение), которое не обязательно строго соблюдать; не обязательно (q.v.).

выплата

Деньги, выплаченные от имени другого лица. В счете адвоката выплата может включать, например, платежи, произведенные по документам на подачу заявления, гербовый сбор или медицинские заключения.

открытие

Процедура обмена документами, относящимися к гражданскому иску, между сторонами до того, как дело будет передано на слушание.

усмотрение

Право выбирать, делать или не делать определенное действие, например расследуйте жалобу.

доктрина прецедента

См. : прецедент.

двойная опасность

Ситуация, при которой лицо может быть дважды осуждено за одно и то же преступление.

принуждение

Неоправданное давление на человека с целью заставить его или ее что-то сделать.

дежурный юрист

Адвокат в суде, который оказывает бесплатную юридическую помощь людям, которые предстают перед судом по уголовным обвинениям и еще не получили юридической консультации.

долг заботы

Обязанность лица проявлять разумную осторожность при ведении деятельности. Нарушение обязанности проявлять осторожность, которое причиняет ущерб другому лицу, может повлечь за собой гражданский иск.

См. Деликт.

сервитут

Право или свобода делать что-либо или право препятствовать кому-либо делать что-либо с недвижимым имуществом другого лица.

Посмотреть недвижимость.

обременение

Расходы или обязательства напр. ипотека

непреходящая сила

Доверенность, которая остается в силе даже в том случае, если даритель утрачивает умственную дееспособность.

принуждать

Чтобы заставить людей подчиняться (закон, условия договора и т. Д.). Также : обеспечение исполнения.

капитал

1. Справедливость. Система правовых норм, разработанная лорд-канцлером и специальными судами в Англии, чтобы сделать общее право более справедливым. 2. Финансовая заинтересованность в собственности или товарах.

См. Общее право.

выселение

Иск о взыскании земли или собственности у арендатора или арендатора в судебном порядке.

в одностороннем порядке

Из одной части. Заявка, поданная ex parte , подается только одной стороной или может быть подана заинтересованным лицом, не являющимся стороной.

внебрачный

Вне брака; незаконнорожденный.

исполнитель

Лицо, в обязанности которого входит выполнение положений завещания. Если это женщина, ее можно назвать исполнителем.

выставлять

Документ или вещь, показанная свидетелю при даче показаний, предъявленная для проверки в суд или упомянутая в письменных показаниях.

неправомерное лишение свободы

Лишение свободы без законного разрешения.

находка

Установление факта по результатам судебного расследования.

судебно-медицинская процедура

Осмотр тела лица, подозреваемого в совершении правонарушения, или взятие определенных образцов тела.

мошенничество

Намеренно нечестное действие (или бездействие) с целью обмануть кого-либо.

Свобода объединения

Право принадлежать или не принадлежать к производственному объединению (профсоюзу).

свобода информации

Право любого лица на доступ к документам государственных органов, за исключением тех, которые не предусмотрены законодательством.

опекун

Лицо, которое имеет право и обязано защищать другое лицо, его собственность и права. Полный опекун имеет все полномочия родителя.

слухи

Доказательство факта, который не видел или не слышал лично свидетель, но доказал, что он или она были сказаны другим. Доказательства, полученные на основе слухов, обычно не допускаются в судебном разбирательстве, но из этого правила есть исключения.

опознавательный парад

Полицейская «очередь» выстроена таким образом, чтобы свидетель преступления мог попытаться идентифицировать подозреваемого среди других людей с похожей внешностью.

вместо

Вместо.Итак: раз вместо - согласие на отпуск вместо оплаты сверхурочной работы.

вместо родителей

В положении родителя; имея такую ​​же власть, как родитель, над ребенком.

объединенная ассоциация

Некоммерческая общественная организация с отдельным юридическим лицом и структурой, регулируемой законодательством.

уголовное преступление

Серьезное преступление, которое, как правило, подлежит рассмотрению судьей и присяжными.(произносится ин-краситель-та-шар )

младенец

Юридический термин для лиц моложе 18 лет, используемый, в частности, в семейном праве и гражданских исках.

информатор

Лицо, предоставляющее информацию, то есть уголовное обвинение (q.v.). Обычно полицейский.

информированное согласие

Согласие на то, что должно быть сделано, после того, как процедура была полностью объяснена, чтобы человек понимал процедуру, возможные последствия и свое право согласиться или отказаться.

уведомление о нарушении

Уведомление о том, что правонарушение (обычно нарушение) было совершено, и к нему должен быть применен штраф («штраф на месте»).

судебный запрет

Постановление суда, предписывающее кому-либо сделать или воздержаться от выполнения определенных действий. Судебный запрет может быть временным (действует до следующего распоряжения) или бессрочным (действует бессрочно).

несостоятельный

Невозможно полностью оплатить долги.

инструктировать

(Об адвокате), чтобы потребовать от барристера представить конкретное дело в суде и предоставить ему / ей информацию и материалы, необходимые для этого.

инструмент

Официальный юридический документ в письменной форме.

ICO (интенсивная коррекция)

Приговор, не связанный с лишением свободы (см.), С очень строгими условиями.

временный приказ

Временное постановление суда, разрешающее или запрещающее определенные действия, до тех пор, пока полное слушание не сможет принять решение по делу.

собеседник

Промежуточный; временное или предварительное решение до вынесения решения или окончательного решения.

допрос

Задавать вопросы. По уголовным делам - допрос подозреваемых полицией.

порядок вмешательства

Приказ полиции или по заявлению в Суд ex parte, регулирующий поведение ответчика по отношению к защищаемому лицу. Могут быть запрошены постановления о вмешательстве для предотвращения домашнего или внешнего насилия.

завещать

Тот, кто умирает, не оставив действительной воли. Имущество умершего передается ближайшим родственникам в установленном законом порядке.

недействительным

Недействительно; без юридической силы.

невольный пациент

Пациент, госпитализированный в психиатрическую больницу по рекомендации врача и без согласия пациента.

совместные арендаторы

Два или более лиц, совместно владеющих землей в виде неразделенных долей; в случае смерти одного владельца его или ее интерес автоматически переходит к оставшимся в живых владельцам.Хотя каждый собственник может продать или передать свою долю, он не может включить ее в свое завещание. Сравните : общие арендаторы.

См. Общих арендаторов.

кредитор по судебному решению

Лицо, в пользу которого судебное решение подлежит исполнению, в том числе лицо, которому вынесено судебное решение (путем уступки или любым другим способом).

должник по судебному решению

Лицо, в отношении которого судебное решение подлежит исполнению.

судебный надзор

Рассмотрение судом административного акта по вине при принятии решения.

юрисдикция

Полномочия суда решать переданные ему дела; географический предел, в пределах которого судебное решение может быть исполнено.

присяжный

Член жюри.

См. Присяжных.

жюри

Группа людей, выбранных из широкой общественности, для определения виновности или невиновности лиц, рассматриваемых по серьезным уголовным делам.В некоторых штатах Австралии (не в Южной Австралии) вопросы о возмещении ущерба по гражданским делам решает жюри.

Мировой судья

Лицо, подтверждающее правовые документы.

сознательно обеспокоенный

Сознательно и умышленно участвовал в совершении правонарушения.

сдавать в аренду

Документ соглашения между арендодателем и арендатором об аренде помещения.

аренда

Проценты на землю на определенный период.

правоспособность

Способность понять и дать юридическое согласие на действие или договоренность.

юридически обязательный

Может быть исполнено в соответствии с законом.

законодательство

Законы, принимаемые парламентом, которые именуются по отдельности законами или статутами.

арендатор

Лицо, которому сдаются в аренду имущество или товары.

арендодатель

Лицо, сдающее имущество или товары в аренду другому лицу.

административные письма

Документ, в соответствии с которым лицо уполномочено управлять имуществом умершего, не оставившего действующего завещания.

ответственность

Юридическая ответственность, например за нарушение контракта, совершение преступления. Он может быть гражданским или уголовным, и его исполнение осуществляется гражданскими или уголовными судами.

залог

Право владеть имуществом лица в качестве обеспечения исполнения обязательства (e.г. выплата причитающихся денег).

судебный процесс

Судопроизводство по гражданским делам. Истец - одна из противоборствующих сторон в гражданском процессе.

судебный опекун

Соответствующий взрослый, действующий от имени лица , недееспособного , в ходе судебного разбирательства. Недееспособные лица включают детей и лиц, которые из-за психического расстройства или болезни не могут самостоятельно участвовать в судебном разбирательстве.

магистрат

Судья, председательствующий в магистратском суде.

злоба

Желание причинить кому-либо вред, особенно в связи с иском о диффамации.

См. Клевету.

обязательный

Обязательно. Необходимо строго соблюдать. Обязательная отчетность: обязанность сообщать властям (например, о случаях жестокого обращения с детьми). Обязательный приговор: автоматическое тюремное заключение за определенные правонарушения.

Мастер

Юрист Верховного суда, наделенный вспомогательными судебными функциями.

максимальный штраф

Максимальный штраф - это всего лишь; максимум. Суд, выносящий приговор, не может наложить штраф, превышающий максимальную, установленную законодательством. При определении наказания суд вынесения приговора будет учитывать вопросы, изложенные в статье 10 Закона об уголовном праве (вынесение приговора) 1988 года, такие как обстоятельства правонарушения, правонарушителя и любых потерпевших.

означает испытание

Оценка доходов и активов человека, чтобы определить, имеют ли они право на получение финансовой помощи.

посредничество

Форма разрешения спора, при которой беспристрастная третья сторона помогает в общении и переговорах между сторонами, но не решает спор.

медицинский агент

Лицо, назначенное в соответствии с законом или законом для принятия решений от имени другого лица относительно его лечения (Закон о психическом здоровье 2009 (SA))

искажение фактов

Сделать ложное заявление, намеренно или непреднамеренно, с целью побудить кого-либо сделать что-то, чего он в противном случае не сделал бы, e.г. Купи что-нибудь.

смягчение

Обстоятельства, способствующие уменьшению размера ущерба или наказания, которые суд может назначить в отношении обвиняемого или заключенного.

ипотека

Передача недвижимого имущества (земли) или движимого имущества (товаров) в обеспечение возврата заемных средств. Кредитор, которому предоставляется ипотека, является залогодержателем, а должник, который ее вносит, является залогодателем.

родной титул

Форма коммунального титула, при которой земля не принадлежит, а используется теми, кто имеет права на нее.Описывает традиционные права аборигенов на землю в Австралии.

естественная справедливость

Правила и процедуры, которым должно следовать лицо или орган, обладающий полномочиями разрешать споры. Некоторые правила естественного правосудия заключаются в том, чтобы действовать справедливо, без предвзятости и иметь право быть услышанными всеми сторонами.

халатность

Правонарушение, связанное с нарушением обязанности проявлять осторожность, повлекшее за собой утрату или повреждение другого лица.

См. Деликт.

См. Обязанность по уходу.

нет случая

В гражданском или уголовном судопроизводстве - заявление одной стороны о том, что другая сторона не представила доказательства для ответа ( prima facie case ). В случае успеха такое представление прекращает дело.

период без условно-досрочного освобождения

Минимальный срок, который должен отбыть заключенный, прежде чем он получит право на условно-досрочное освобождение.

См. Условно-досрочное освобождение.

клятва

Залог правдивости сделанных заявлений, сделанный, положив руку на Библию.Свидетели в суде обязаны принести присягу или дать подтверждение перед дачей показаний.

См. Подтверждение.

преступник

Лицо, совершившее преступление.

бремя доказывания

Бремя доказывания.

См. Бремя доказывания.

собственное движение

Решение органа предпринять действия, например начать расследование без подачи жалобы.

первостепенный

Самое главное.

родительская ответственность

В соответствии со статьей 61B Закона о семье 1975 года (Cth) это включает все обязанности, полномочия, ответственность и полномочия, которые по закону имеют родители в отношении своих детей.

приказы о воспитании детей

Судебные постановления, вынесенные в соответствии с Законом о семейном праве 1975 г. (Cth) pt VII и касающиеся таких вещей, как то, кто несет родительскую ответственность за детей, с кем дети будут жить и проводить время, с кем и как они будут общаться.

условно-досрочное освобождение

Освободить заключенного под подписку о невыезде после отбытия минимального срока.

См. Подписку о невыезде.

подробности

Подробная информация о иске или защите.

денежный

Привлечение денег. Итак: материальный ущерб - потеря денежной суммы; денежное взыскание - штраф; денежный интерес - финансовый интерес (в имуществе).

лжесвидетельство

Ложь под присягой при допросе в суде или при даче показаний под присягой.Лицо, признанное виновным в даче ложных показаний, может грозить тюремное заключение.

преступник

Лицо, совершившее преступление.

бессрочное правопреемство

Право собственности на имущество остается за группой или организацией в целом, а не за отдельными членами группы.

прения

Письменные или печатные заявления, переданные сторонами друг другу для выяснения фактических и юридических вопросов, которые должны решаться в судебном порядке.

переносимость

Право пользоваться преимуществами, например, пенсия, пособие или защитный приказ от одного штата, страны или места работы до другого.

доверенность

Официальный письменный юридический документ, посредством которого одно лицо (даритель) дает другому (одаряемому) полномочия представлять их или действовать вместо них для определенных целей. См .: стойкая сила.

конференция перед слушанием

Неформальное совещание между сторонами в судебном процессе, чтобы попытаться достичь урегулирования или прояснить любые спорные вопросы до полного слушания.

предварительный отчет

Отчет, обычно составляемый Министерством социальных служб для рассмотрения в суде перед вынесением приговора.

прецедент

Доктрина, согласно которой суды обязаны следовать прошлым решениям.

предварительная записка

Сборник информации, доказательств и документов, относящихся к уголовному правонарушению, который предоставляется полицией ЮАР ГП, чтобы позволить ГП определить обвинение.

предварительная экспертиза

См .: рассмотрение дела.

прерогативный приказ

Приказ, изданный судом более высокой инстанции для предотвращения превышения полномочий судами и должностными лицами низшей инстанции или для принуждения их к выполнению своих функций, например habeas corpus , mandamus , certiorari .

prima facie

На первый взгляд; достаточно доказательств, указывающих на то, что судебный иск будет успешным.

завещание

Доказательство завещания, признание Регистрацией наследства Верховного суда, что завещание умершего является действительным и последнее завещание существует.

испытательный срок

Постановление о назначении наказания, не связанном с лишением свободы, которое предполагает хорошее поведение и надзор со стороны сотрудника службы пробации при определенных условиях отчетности в течение определенного периода.

добывать

Чтобы побудить или убедить кого-либо совершить преступление.

страхование профессиональной ответственности

Страхование, которое обеспечивает защиту лица от претензий по небрежности, возникших в результате выполнения его или ее профессиональных обязанностей.

запрещенное имя

Имя, которое нельзя зарегистрировать, потому что оно является непристойным или оскорбительным, неосуществимым или противоречит общественным интересам.

уведомление о запрете

1. Уведомление о запрете деятельности на рабочем месте, которая может поставить под угрозу безопасность или здоровье любого человека.2. извещение о запрете лицу работать с детьми.

судебное преследование

Сторона, дающая доказательства против обвиняемого в совершении преступления.

доказуемая задолженность

Задолженность, которая должна быть принята к выплате пропорционально из имеющихся средств управляющим банкрота и от которой банкрот освобождается при освобождении от банкротства.

государственный служащий

Лицо, назначенное действовать от имени зарегистрированной ассоциации в любых публичных сделках.

в соответствии с

Согласно предписаниям (закона или постановления).

квалифицированная привилегия

Ограниченная защита от иска о диффамации, за исключением случаев, когда лицо, раскрывающее информацию, сделал это со злым умыслом.

См. Клевету.

См. Злобу.

квант

Денежная сумма или компенсация, присужденная в качестве компенсации за ущерб (q.v.).

подавить

Чтобы отложить, отменить.

недвижимость

Земля или другая недвижимость.

признание

Залог, целью которого является обеспечение совершения действия лицом, связанным им, например вести себя хорошо.

См. Облигацию.

Реестр

Административная часть суда, которая занимается запросами и подачей документов в суд. Ответственный сотрудник - регистратор.

ремиссия

Для заключенных - сокращение срока отбывания наказания в виде лишения свободы.

отменить

Отменить закон или постановление.

возвращение во владение

Принятие во владение товара кредитором у должника, нарушившего условия кредитного договора.

аннулирование

Отзыв или прекращение действия, в частности контракта. Отмена разрешена только в том случае, если возможна реституция (глагол: отменить).

ответчик

Лицо, в отношении которого была вызвана повестка или подана апелляция, или лицо, против которого возбуждено судебное дело по гражданскому спору

отклик

Формальное оспаривание заявки заявителя ответчиком в гражданском споре.

ответственный орган

Орган, имеющий право выдавать разрешения или отказывать в них, часто это местный совет.

реституция

Возврат того, что было предоставлено (по контракту), украдено или конфисковано для выплаты долга.

запретительный судебный приказ

Приказ, запрещающий определенному лицу выполнять определенные действия, например, связываться с человеком, беспокоить человека, проживать с лицом, подавшим заявку на получение приказа.

ретроспектива

Применяется к обстоятельствам, существовавшим до даты вступления закона в силу.

отзыв

Отмена действия предыдущего действия, например более ранняя будет.

санкция

Штраф или наказание, наложенное на человека, признанного виновным в совершении преступления.

обеспеченный кредитор

Кредитор, владеющий ипотекой, залогом или залогом имущества должника.

См. Кредитора.

См. Плату.

См. Залоговое право.

См. Ипотеку.

обеспечительный интерес

Процент или власть в отношении товаров для обеспечения выплаты долга или обязательства.

серьезная травма

В отношении транспортных травм, серьезных долговременных нарушений, обезображивания или потери функций организма, или тяжелых долговременных психических или поведенческих расстройств, или потери плода.

отправляться

Требование о возмещении определенной суммы денег, предъявленное ответчиком в качестве защиты денежного требования истца.

шериф

Сотрудник суда, ответственный в первую очередь за исполнение судебных постановлений.

показать причину

Обратное бремя доказывания, которое применяется к заявлениям об освобождении под залог за некоторые преступления, связанные с наркотиками.

См. Бремя доказывания.

особые убытки

Ущерб, выплаченный за боль и страдания, обезображивание или потерю трудоспособности или удовольствия от жизни.Сравните: общие повреждения.

См. Повреждения.

См. Общие повреждения.

потраченное осуждение

Судимость за мелкое уголовное преступление, которое по прошествии определенного времени без повторного совершения преступления считается утраченным.

гербовый сбор

Государственная пошлина на передачу прав собственности на активы или имущество или на аренду.

стандарт доказательства

Требуемый уровень, до которого что-то должно быть доказано в суде.В уголовных делах стандарт «вне разумных сомнений»; по гражданским делам «на балансе вероятностей».

статус-кво

Ситуация существующая.

статут

Закон, принятый парламентом (штата или Содружества).

официальное заявление

Письменное изложение фактов, которое лицо, делающее его, подписывает и торжественно заявляет перед лицом, уполномоченным принимать декларации.

законная защита

Основание для защиты, включенное в конкретный закон, которое препятствует тому, чтобы лицо было признано виновным в правонарушении, предусмотренном законом.

строгая ответственность

Ответственность, возникшая независимо от вины или незнания закона.

повестка в суд

Распоряжение о явке лица или представлении указанных документов в суде.

Сью

Кому обращаться в суд.

суммарное правонарушение

Мелкое правонарушение было рассмотрено и рассмотрено в магистратском суде, а не передано в суд перед судьей и присяжными.

вызывает

Документ, выданный судом, требующий явки лица, указанного в повестке, в суд в определенный день.

поручительство

Человек, который обязывает себя нести ответственность за другого. В случае дефолта ответственность будет поручителем.

условный приговор

Приговор в виде тюремного заключения, который отбывается только в случае совершения осужденным дополнительных преступлений. Могут быть частично или полностью приостановлены, либо могут применяться одновременно и опека, и лечение.

См. Постановление о совмещении опеки и лечения.

свидетельство под присягой

Доказательства даны под присягой.

См. Присягу.

налоговая форма

Относится к счету расходов на адвоката, в котором подробно указаны все расходы на адвоката.

См. Счет затрат.

аренда

Отношения между арендодателем и арендатором арендуемого помещения. ( См. : аренда).

общие арендаторы

Форма собственности на землю, при которой два и более человека занимают всю землю «совместно». Каждый собственник может продать, передать или будет свою долю. В случае смерти одного владельца его или ее доля не переходит к оставшемуся владельцу. Сравнить : Совместные арендаторы.

См. Совместные арендаторы.

нежный

Предложение от лица, имеющего задолженность, выплатить долг или его часть лицу, которому он причитается.

завещательная способность

Способность составить действительное завещание, умственные способности понимать права собственности и семейные обязанности.

завещатель

Лицо, составляющее завещание. Завещательницу-женщину иногда называют завещательницей.

деликт

Гражданское правонарушение. Действие, которое причиняет вред, намеренно или иным образом, средством правовой защиты которого является иск о возмещении непогашенного ущерба.

См. Гражданское право.

См. Непогашенную сумму.

торговля людьми

В общем праве движение от s

() (. 19) |

; ; ; ; ; ; -; ; ; ; ; ,; ; ; ;

A. Базовый принципы

Основные принципы договорного права в английской системе вытекают из устоявшихся обычаев и правил и являются основополагающими для всех областей права на практике.Ссылка на эти принципы делается при составлении и толковании положений любого юридического соглашения, такого как договор аренды, кредитный договор, договор купли-продажи, договор о консультационных услугах, договор покупки в рассрочку, договор аренды или договор на обслуживание и т. Д. Принципы договорного права будут определять, было ли и в какой момент заключено обязательное соглашение между заинтересованными сторонами.

Б. Заключение договора

Для заключения договора необходимо наличие четырех существенных элементов:

Предложение

Контракт должен содержать основные условия соглашения и допускать принятие без дальнейших переговоров.Это не означает, что первоначальное общение между сторонами само по себе составляет оферту. Например, в ситуации аукциона продавец, известный как продавец, может сделать приглашение для обработки - пригласить предложение - указав условия продажи (например, когда будет произведена оплата), за исключением цены. Предложение подается покупателем, который предлагает совершить покупку по определенной цене и обычно включает условия приглашения на угощение в свое предложение.

Приемка

Должно существовать безоговорочное соглашение, чтобы действовать на основании, изложенном в оферте, и о нем необходимо сообщить оференту - лицу, делающему оферту - для того, чтобы оно вступило в силу. Если адресат оферты - лицо, получающее оферту - заявляет, что он или она принимает оферту в соответствии с контрактом, то есть с некоторыми вариациями условий, то контракт не заключается. Это будет квалифицированным акцептом, который представляет собой встречное предложение.

Могут возникнуть вопросы относительно того, было ли сообщено о принятии.Это определяют два правила:

- Правило приема применяется к мгновенным формам связи, например, к телефонным звонкам. Считается, что договор заключен, когда оферент получает акцепт.

- правило приема почты, при котором существует задержка между отправкой и получением сообщения, например, по почте. Контракт заключается при отправке акцепта адресатом оферты.

Чтобы избежать неопределенности, оферент может указать метод и время акцепта.Соглашение об основных условиях, например о цене и доставке, должно быть четким и четким.

Возмещение

Для обеспечения исполнения контракта необходимо указать что-то ценное, например цену, даже если она имеет нормальную стоимость, скажем, 1.

Намерение

Предполагается, что договаривающиеся стороны намерены создать правоотношения, особенно в коммерческих обстоятельствах. Это, однако, опровержение презумпции - допущения, которому можно опровергнуть - при наличии противоположных доказательств.

1. Составьте словосочетания из текста, используя указанные слова.

напротив

условия

продажа

партий

договор

договор

счетчик

доказательства

опровержение

предложение

избегать

квалифицировано

основной

терминов

приемка

неопределенность

при условии

презумпция

2. Здесь - краткое изложение закона полноты текстов с использованием следующих слов.

договор

повреждений

производительность

нарушение

мошенничество

недвижимость

вместимость

незаконно

подписано

вознаграждение

оральный

терминов

Что такое контракт?

Это соглашение, которое создает связывающее (1) обязательство для сторон.Основными условиями договора являются: взаимное (2) _____; юридический (3) _____, который в большинстве случаев не обязательно должен быть финансовым; стороны, у которых есть юридические (4) _____ для заключения договора; отсутствие (5) _____ или принуждения; и предмет, который не (6) _____ или противоречит государственной политике.

В какой форме заключен договор?

Как правило, контракты могут быть (7) _____ или письменными. Однако некоторые типы контрактов должны быть письменными и (8) _____.К ним относятся контракты на продажу и передачу (9) _____.

Как заканчивается контракт?

В случае (10) _____ контракта, потерпевшая сторона может обратиться в суд с иском о финансовой компенсации (или (11) _____), или о расторжении договора, о судебном запрете или о конкретном исполнении, если финансовая компенсация не компенсирует нарушение. Конкретный (12) _____ договора - это право одной договаривающейся стороны на то, чтобы другая договаривающаяся сторона выполняла договор в соответствии с точным (13) _____ согласованным.

6.3 Виды юридических договоров

Переводите слова и словосочетания со словарем.

подлежит исполнению

скрепить пломбой

право действовать

недействителен

выполнить договор

аннулируется

вытекает из поведения

без исковой силы

соответствующий реестр

несовершеннолетний

аренда

истечение времени

рассмотрение договора

привести под

Требования к формальному исполнению

Причина иска

Найдите в тексте английские эквиваленты следующего:

; ; ; ; ; ,; ; ; ; ; ; ; ;

А. Форма договора

Обязательный договор должен быть:

в установленной законом форме;

между сторонами, имеющими право заключать договор, т. Е. Имеющими юридическую возможность заключать договор, или сделанное агентами или представителями договаривающихся сторон, наделенных полномочиями действовать.

Должно быть:

подлежит исполнению в случае невыполнения одной из договаривающихся сторон контракта.

Это может быть:

оформлено письменно;

сделано устно:

подразумевается из поведения, то есть из поведения сжимающихся парирований.

Однако закон требует, чтобы некоторые соглашения заключались в письменной форме. Обычно это происходит потому, что для вступления соглашения в силу требуется регистрация, а для соответствующего реестра требуется письменное соглашение. Примеры письменных соглашений:

договоров купли-продажи земельных участков;

договоров гарантии;

договоров передачи акций;

договоров, которые должны быть заключены в письменной форме, например, аренда на срок более трех лет.

Простой контракт требует рассмотрения - цены в обмен на обещание что-то сделать - и вступает в силу при исполнении, как правило, при подписании. Напротив, договор по делу не требует рассмотрения. В зависимости от договаривающихся сторон договор имеет разные формальные требования к исполнению. Например, документ может быть скреплен печатью - печатным штампом компании, если одна из сторон является ограниченной. Закон требует, чтобы акт был доставлен. Это определяет дату, с которой стороны связаны.На самом деле должно быть ясно, что оно оформлено сторонами как действие. Акт может содержать стандартную формулировку об исполнении, например:

Этот документ оформляется как акт, доставляется и вступает в силу на дату, указанную в его начале.

B. Недействительные, аннулируемые или неисполнимые контракты

Иногда договор может быть дефектным и, следовательно, быть недействительным, недействительным или не имеющим исковой силы.

Контракт может быть недействительным, т. Е. Если контракт не существует, если одна или обе стороны не признаны законом имеющими правоспособность давать согласие на заключение контракта, например, несовершеннолетние - молодые люди до 18 лет - или лица с подтвержденная психическая недееспособность.

Контракт является недействительным, то есть он может быть расторгнут или аннулирован одной из сторон, если в его заключении есть дефекты. Например, если договор купли-продажи земли не составлен в письменной форме, стороны могут либо игнорировать дефект и рассматривать контракт как полностью обязательный, либо одна из сторон может использовать дефект как средство для отмены контракта.

Некоторые контракты не могут быть ни недействительными, ни аннулированными, но не могут быть принудительно принудительно исполнены в суде, например, оплата игрового долга.По истечении времени договор может стать недействительным. Срок давности для судебного иска, возбужденного по делу, обычно составляет 12 лет с даты возникновения основания для иска. Иск по простому контракту не может быть возбужден по истечении шести лет.

1. Завершите предложения словами ниже. Посмотрите на текст, чтобы вам помочь.

запрещен

вынесено

принудительное исполнение

принес

требуется

подразумевается

доставлено

обработано

признано

казнено

связанный

отложено

выполнено

согласился

1) Контракт стал _____ недействительным через 12 лет.

Значение институтов для экономического развития

Введение

Межстрановой эмпирический анализ в сочетании с исследованиями на микроуровне убедительно подтверждает огромную важность институтов в прогнозировании уровня развития в странах по всему миру (Hall and Jones, 1999; Acemoglu, Johnson and Robinson, 2001) .Было обнаружено, что защита прав собственности, эффективное правоприменение и эффективная бюрократия вместе с широким спектром норм и гражданских нравов тесно связаны с улучшением экономических показателей с течением времени. Это эссе направлено на объяснение того, почему институты важны для экономического развития, и на подтверждение приводимых аргументов. В нем утверждается, что институты поддерживают экономическое развитие по четырем широким каналам: определение затрат на экономические операции, определение степени приемлемости возврата инвестиций, определение уровня притеснения и экспроприации и определение степени, в которой среда способствует сотрудничеству и увеличение социального капитала.Доказательства получены из литературы, сравнения стран и примеров на микроуровне.

Институты и степень их связи с развитием

По словам Норта (1990, стр. 4): «Институты - это правила игры в обществе, […] созданные человеком ограничения, которые формируют человеческое взаимодействие. […] Они структурируют стимулы в человеческом обмене, будь то политические, социальные или экономические ». Учреждения включают, например, контракты и обеспечение исполнения контрактов, защиту прав собственности, верховенство закона, правительственную бюрократию, финансовые рынки.Однако они также включают привычки и верования, нормы, социальные различия и традиции в образовании (так называемые неформальные институты). Формальные институты обычно представляют собой кристаллизацию неформальных институтов (North, 1990), поскольку социальные нормы в сферах пола, класса и касты, например, определяют правила политического участия и представительства, методы экономического обмена и включение различных группы в обществе (Pateman, 1988).

В эпохальном исследовании новой институциональной экономики Родрик, Субраманиан и Требби (2002) оценивают относительную важность институтов, географии и интеграции (торговли) в определении различий в доходах между наиболее развитыми и беднейшими странами мира.Они считают, что институциональные детерминанты «превосходят» все остальные. То, что для процветания экономической деятельности имеют значение институты, не новость. Адам Смит уже отмечал эту удивительную деталь, имея в виду важность системы правосудия, прав частной собственности и верховенства закона ( The Wealth of Nations ). Арон (2000) рассматривает исследования, которые коррелируют индексы развития с институциональными: 7 обнаруживают положительную корреляцию с правами собственности и правоприменением, 10 - с гражданскими свободами, 10 - с политическими правами и демократией, 4 - с институтами сотрудничества (e.г. клубы и ассоциации), а 15 обнаруживают отрицательную корреляцию развития с политической нестабильностью. В нижеследующих пунктах объясняется, почему институты кажутся столь важными для экономического развития.

Затраты

Учреждения, способствующие экономическому развитию, сокращают затраты на экономическую деятельность. Затраты включают в себя транзакционные издержки, такие как затраты на поиск и информацию, затраты на переговоры и принятие решений, затраты на охрану и правоприменение (Coase, 1992, p. 197; Dahlman, 1979, p.149). Они снижают транзакционные издержки, обеспечивая общие правовые рамки (например, контракты и обеспечение соблюдения контрактов, коммерческие нормы и правила), и они поощряют доверие, предоставляя полицейские системы и системы правосудия для соблюдения общих законов и правил. Сообщества в НРС обычно полагаются на родство или этнические и религиозные узы в торговле. Норм и сетей общего языка и религии может быть достаточно для обеспечения соблюдения соглашений об экономическом обмене; коллективного наказания и социальной репутации может быть достаточно для обеспечения выполнения (часто неформальных) контрактов даже в отсутствие третьей стороны.Грейф (1993) описывает торговые сети торговцев Магриби, которые разрешали обмен информацией о недобросовестных торговцах и их коллективном наказании. Однако для того, чтобы воспользоваться возможностями торговли с различными группами и увеличить объем экономических сделок, культурных связей недостаточно. Необходима более подробная информация о торговых партнерах и об учреждениях, которые обеспечивают договоренности о деталях обмена и соблюдении согласованных условий. Они принимают форму контрактов, кодексов поведения, стандартизированных весов и мер, соглашений о раскрытии информации и правоприменения через суды и правоохранительные органы.Если транзакционные издержки невелики, предпочтение может отдаваться частному исполнению контрактов. Но по мере того, как экономические отношения развиваются и становятся все более обезличенными, роль третьей стороны в обеспечении соблюдения правил становится все более необходимой (Shirley, 2003, p. 2).

Права собственности и возврат инвестиций

Такие институты повышают безопасность, так как риск совершения экономической операции соответствует полному присвоению ее возможных выгод.Сюда входит наличие индивидуальных прав частной собственности. Если собственность находится под защитой, люди с большей готовностью вкладывают средства и несут невозвратные расходы. Изучая систему землевладения в Гане, Pande and Udry (2005) могут показать, что там, где индивидуальное восприятие безопасности землевладения низкое, инвестиции в землю значительно сокращаются, а следовательно, падает объем производства. Фактически, в тех немногих случаях, когда земля приобретается в результате коммерческих сделок (в отличие от традиционной неформальной системы перераспределения земли), перестают быть какие-либо различия в уровнях инвестиций, поскольку гарантируется гарантия владения.Это увеличивает объем производства и, таким образом, способствует экономическому развитию.

Защита прав собственности требует расширения роли государственной власти. Отдельные лица и группы жертвуют степенью свободы, чтобы обеспечить защиту государства; они принимают сборы и налоги для покрытия расходов на охрану полиции, а также государственную монополию на использование силы для общей безопасности (Bates, 2001, p. 65-66). Однако существует риск того, что государства, обладающие полномочиями по обеспечению соблюдения прав собственности, могут использовать это право и для экспроприации собственности.Это не снижает риск экономических операций, а увеличивает его. Таким образом, прав собственности никоим образом не достаточно для стимулирования экономического роста, и они должны быть уравновешены институтами, ограничивающими экстрактивные возможности государственной власти. Обычно в них участвуют независимые парламенты и судебные органы. Демократические институты политического представительства вносят большой вклад в этот процесс (Rodrik, 2000).

Право экспроприации

Таким образом, институты определяют степень, в которой власть имущие могут экспроприировать ресурсы экономики в своих личных интересах.Неравные институты сильно ограничивают развитие, ограничивая возможности людей получать доступ к ресурсам, расширять производство и увеличивать свои доходы. Сравнительный анализ траекторий развития стран показывает, что институты, которые приносят пользу элитам и позволяют присваивать им ресурсы и продукты, увековечивают отсталость.

Страны, подвергшиеся колониальному господству, как правило, страдают от таких экстрактивных институтов. Они пережили обретение независимости от имени этих стран, и их контроль в значительной степени перешел к местным элитам.Существует бесчисленное множество примеров социальных последствий, причину которых можно проследить до институциональных механизмов, существовавших много десятилетий назад.

Неравная система землевладения в Латинской Америке ( latifundios ) была названа основной причиной ее неразвитости. Есть свидетельства того, что это ограничивает рост занятости в сельской местности и повышение доходов в сельской местности (Всемирный банк, 2008, глава 6). ECLA, Экономическая комиссия для Латинской Америки, неоднократно подчеркивала важность земельной реформы в процессе сокращения масштабов нищеты в сельском хозяйстве и развитии сельских районов.В докладе Продовольственной и сельскохозяйственной организации Объединенных Наций подчеркивается, что это особенно актуально, поскольку рост населения угрожает усугубить неравенство доходов, а технологические разработки в сельском хозяйстве могут послужить элите землевладельцев для дальнейшего укрепления своего контроля над землей и сельским хозяйством, тем самым увековечивая процесс сохранения зависимость от пути формирования институтов (UNFAO, 2006; см. также Myrdal, 1992).

Большее равенство и функциональные экономические институты также рассматриваются как причина успешного развития Вьетнама по сравнению с такой же страной, как Никарагуа, где высокое неравенство сконцентрировало власть в руках ограниченной элиты, а правительства не смогли адекватно инвестировать в инфраструктуру и общественное благосостояние.Точно так же институциональный потенциал для эксплуатации внутренних первичных ресурсов указывается как ключ к успеху Ботсваны и Маврикия по сравнению с другими развивающимися странами, для которых первичные ресурсы превратились в проклятие, т.е. Сьерра-Леоне (алмазы), Ангола, Экваториальная Гвинея и Нигерия. (масло) (Бердсолл и др., 2005, с. 138). Результаты институтов имеют эффекты, которые лежат глубоко в социально-экономической структуре общества. Банерджи и Дюфло (2011) рассказывают об открытии Абхиджита и Лакшми Айера (2005) о том, что в Индии сосуществование двух систем сбора земельных доходов в период британской колонизации привело к очень разным результатам; Согласно одной системе, домовладелец отвечал за сбор налогов, и это усиливало его роль, в то время как при другой фермеры сами отвечали за сбор налогов.В регионах, где доминировала вторая система, 150 лет спустя (когда налоговая система давно исчезла) наблюдается более высокий урожай сельскохозяйственной продукции, больше школ и больниц, благодаря развитию более горизонтальных и основанных на сотрудничестве социальных отношений между жителями.

Сотрудничество и социальный капитал

Учреждения, способствующие развитию, обеспечивают большее самовыражение, обеспечивают свободный поток информации и поощряют создание ассоциаций и клубов.Они формируют процветающие социальные отношения, которые способствуют большему экономическому взаимодействию за счет повышения уровня доверия и большей доступности информации (Putnam, 1993). Они позволяют более широко распределять ресурсы через демократические институты и использовать государство для снижения риска, связанного с экономической деятельностью (Бардхан, 2006, стр. 5). Государство всеобщего благосостояния является примером института, который объединяет ресурсы для ограничения негативного воздействия экономических циклов на доходы и безработицу. Учреждения, способствующие развитию, объединяют ресурсы для обеспечения инвестиций в образование, здравоохранение и инфраструктуру, которые лежат в основе экономического взаимодействия, необходимы и дополняют частные инвестиции.Неформальные институты лежат в основе экономики. В их число входят государственные агентства, профсоюзы, общественные структуры и профессиональные ассоциации. Они составляют ткань, определяющую реакцию на законы и решения правительства. Чаще всего они сами формируют эти результаты.

Заключение

Существует множество свидетельств того, что институты имеют большое значение при определении уровня экономического развития страны. Межстрановой анализ использует такие индикаторы, как степень защиты прав собственности, верховенства закона и гражданских свобод, и обнаруживает, что они сильно коррелируют с экономическими показателями.В этом эссе описано, почему институты так важны для экономического развития, и приведены доказательства сделанных заявлений. Он выявил четыре широких канала, с помощью которых можно объяснить корреляцию. Учреждения определяют издержки экономических транзакций: они стимулируют развитие в форме контрактов и обеспечения соблюдения контрактов, общих коммерческих кодексов и увеличения доступности информации, что снижает затраты на транзакции, риски и неопределенность. Учреждения определяют степень приемлемости возврата инвестиций: защита прав собственности и верховенство закона стимулируют инвестиции и тем самым увеличивают доходы.Институты также определяют масштабы угнетения и экспроприации ресурсов элитами: неравноправные институты, допускающие доминирование могущественных элит над экономическим обменом, сильно ограничивают развитие, как это можно видеть на примере многих бывших колониальных стран. Наконец, институты определяют степень, в которой среда способствует сотрудничеству и увеличению социального капитала; инклюзивные и совместные институты увеличивают поток информации и степень, в которой ресурсы могут быть объединены для снижения риска и обеспечения устойчивого уровня благосостояния.Это хорошо согласуется с выводом исторических исследований о том, что современные институты высокого качества основаны на большем равенстве, политической конкуренции и нормах сотрудничества в далеком прошлом. Институты сильно влияют на экономическое развитие стран и действуют в обществе на всех уровнях, определяя рамки, в которых происходит экономический обмен. Они определяют объем доступных взаимодействий, выгоды от экономического обмена и форму, которую они могут принять.

Библиография

Аджемоглу, Д., Джонсон, С., и Робинсон, Дж., 2001. «Колониальные истоки сравнительного развития: эмпирическое исследование», American Economic Review , 91, 5, декабрь, стр. 1369–1401.

Арон, Дж., 2000. «Рост и институты, обзор данных». The World Bank Research Observer , 15: 1, стр. 465-90.

Банерджи, А. В., и Дюфло, Э., 2011. Бедная экономика: радикальное переосмысление пути борьбы с глобальной бедностью . Кройдон: PublicAffairs.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *