Предварительный договор в риелторской практике
Мало кто из риелторов может объяснить, зачем заключается предварительный договор вместо основного. Но так или иначе, такая практика существует и тут следует рассмотреть ошибки при исполнении и расторжении такого договора.
Как правило, предварительные договоренности о заключении основного договора оформляются разными соглашениями: непосредственно сам предварительный договор; соглашение о задатке; авансовое соглашение (что с юридической точки зрения – недоразумение). Все эти документы, следует квалифицировать как предварительный договор, если, конечно, их наполнение содержит существенные условия будущего договора продажи и срок его заключения. Хотя, например, «авансовое соглашение» может содержать вообще все что угодно и, с правовой точки зрения, является недоразумением, поскольку аванс – это предварительная плата по договору, при всем при этом никакого договора еще нет и это условие о самом условии, вещь в себе, не содержащая каузы.
Обычно такие авансовые соглашения заключаются для того, чтобы потенциальный покупатель мог ознакомиться с документами продавца – «плата за посмотреть» (а еще говорят, за спрос денег не берут). Причем зачастую получателем такой платы является сам риелтор, а не продавец, который может быть даже не в курсе.
Однако вернемся к предварительному договору. Такие договоры чаще всего обеспечиваются задатком. В случае «срыва» сделки виновная сторона должна либо вернуть задаток, в случае, если виновен несостоявшийся продавец, либо оставить у себя, если виновен несостоявшийся покупатель (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Но в 99% случаев реализация такого права проходит недолжным образом. Как правило, все происходит в устной форме и сводится к тому, что по каким-то причинам сторона не может заключить основной договор: в случае с покупателем это зачастую отказ в одобрении ипотечного кредита, в случае с продавцом мотивом является алчность, которая просыпается при появлении на горизонте более выгодного покупателя.
Проще всего, когда заключение основного договора вследствие отказа в одобрении ипотечного кредита, в этом случае сумма задатка уже передана несостоявшемуся продавцу. В случае если виновен несостоявшийся продавец получить двойную сумму задатка не всегда становится легко.
Но иногда понять, кто виноват в том, что основной договор не заключен, просто невозможно, поскольку, как уже писалось выше, поведение сторон никак не фиксируется на бумаге, а переписка в мессенджерах носит сумбурный фрагментарный характер. Бывает возникает ощущение, что ни одна из сторон и не настаивает на заключении основного договора. Положенным образом, как это предусмотрено п. 6 ст. 429 ГК РФ, никто не направляет предложение заключить этот договор, поэтому факт уклонения от заключения основного договора установить невозможно. Более того, ни одна из сторон не направляет другой стороне уведомление о расторжении предварительного договора в связи с уклонением от заключения основного договора. В этом главная ошибка в случае, если предстоит судебное разбирательство.
Так как при каких обстоятельствах стороны несут ответственность.
Предварительный договор должен содержать условие о сроке его заключения (п. 4 ст. 429 ГК РФ). В указанный срок сторона, намеренная заключить основной договор, должна направить контрагенту соответствующее предложение (оферту). При этом крайне желательно, чтобы стороны согласовали срок на акцепт данной оферты в предварительном договоре, иначе они попадают на крайне неопределенные понятия разумного (п. 2 ст. 314 ГК РФ) и нормально необходимого (п. 1 ст. 441 ГК РФ) срока для заключения основного договора.
К редакциям п. п. 4 и 6 ст. 429 ГК РФ есть претензии. При буквальном их прочтении может сложиться впечатление, заключение договора, а именно акцепт оферты должно состояться в срок, установленный в предварительном договоре. По истечении этого срока предварительный договор прекращается. Но надо учитывать, что есть две модели заключения договора: (1) заключение договора «между присутствующими», когда нет временно́го разрыва между акцептом и офертой и (2) классический – акцепт оферты.
<…> иск о принуждении к заключению основного договора должен быть подан и судебное решение о принуждении к заключению вынесено в пределах срока действия предварительного договора. Ведь, действительно, если иск подан после истечения срока действия договора, то какие основания у суда удовлетворять такой иск? Обязательства ведь якобы уже прекращены.
Та же ситуация и с удовлетворением иска. Если к моменту вынесения решения обязательства прекращены, то как может суд принудить к его исполнению?
Та же ситуация и с удовлетворением иска. Если к моменту вынесения решения обязательства прекращены, то как может суд принудить к его исполнению?Полностью поддерживаю мнение А.Г. Карапетова[2]:
<…> течение установленного в ней срока (или годичного срока, если точный срок стороны не установили) требуется не само заключение основного договора, а лишь предъявление требования о его заключении. Если одна из сторон успела предъявить требование-оферту о заключении основного договора в пределах срока действия предварительного договора, обязательство другой стороны заключить основной договор не прекращается истечением срока предварительного договора, а сам иск можно подать и после истечения срока действия договора. На это косвенно указывает и п. 3 ст. 425 ГК РФ, из смысла которого вытекает, что по общему правилу истечение срока действия договора не прекращает ранее возникшие из него и неисполненные обязательства.
Таким образом, если одна из сторон направила контрагенту требование о заключении основного договора, предварительный договор продолжает действовать до момента его заключения.
Поэтому, если требование о заключении основного договора направлено покупателем, требование о возврате продавцом задатка в двойном размере он не может заявлять. Надлежащим способом защиты права в таком случае будет иск о понуждении к заключению основного договора, взыскание убытков, если они вызваны просрочкой и пени, если таковые предусмотрены предварительным договором.
Вместо понуждения к заключению основного договора пострадавшая сторона может отказаться от предварительного договора в связи с утратой интереса в его заключении (п. 2 ст. 405 ГК РФ) и потребовать возврата двойной суммы задатка в случае с несостоявшемся покупателем или оставить сумму задатка у себя в случае с несостоявшегося продавца. При этом такой отказ должен быть совершен по правилам доставки юридически значимых сообщений (ст. 165.1 ГК РФ).
Стоит ли говорить, что процедура расторжения предварительного договора и сопутствующие требования, порождаемые соглашением о задатке, если и соблюдается, то скорее, как экзотический случай.
[1] Карапетов А.Г. Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации : Электронное издание 1.0 М-Логос, 2017, 895 с.
[2] Там же.
Ст. 429 ГК РФ. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
См. все связанные документы >>>
< Статья 428. Договор присоединения
Статья 429.1. Рамочный договор >
1. Суть предварительного договора, о котором идет речь в п. 1 комментируемой статьи и который должен обязательно предшествовать основному, состоит в том, что стороны обязуются в будущем заключить соглашение о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на обусловленных предварительным договором условиях. Предварительный договор может быть заключен как между юридическими лицами, так и между гражданами.
«Закон о защите прав потребителей применяется и к отношениям сторон предварительного договора (ст. 429 ГК), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г.
N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).
По соглашению сторон, если иное не установлено законом, исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком (см. комментарий к части 4 статьи 380 ГК РФ).
2. Предварительный договор согласно п. 2 комментируемой статьи заключается в форме, установленной для основного договора. Например, если основной договор о купле-продаже жилого дома должен быть нотариально удостоверен, то и предварительный договор подлежит нотариальному удостоверению. Если форма основного договора не установлена, предварительный договор заключается в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Согласно п. 3 ст. 429 ГК предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре должны быть указаны наименование основного договора, который будет заключен, его стороны (например: «Стороны согласились со следующими условиями основного договора купли-продажи. Акционерное общество X обязуется выступить в качестве продавца, а общество с ограниченной ответственностью Y — в качестве покупателя») и предмет основного договора. Так, если это кредитный договор, предметом предварительного договора будет размер суммы кредита; если речь идет о договоре поручения, то необходимо указать характер поручаемых юридических действий, и т.д.
С 01.06.2015 в соответствии с Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ в предварительный договор можно включать не все существенные условия основного договора, а только некоторые из них: условие о его предмете и условия, по которым при заключении предварительного договора по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
4. В предварительном договоре обычно указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор (о способах определения и исчисления сроков см.
гл. 11 ГК). Если такой срок не указан, считается в соответствии, что стороны установили для заключения основного договора срок, равный одному году.
5. Возможны ситуации, когда одна из сторон, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора. В таких случаях другая сторона в соответствии с положениями п. 4 ст. 445 (см. комментарий к нему) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (абз. 1 п. 5 комментируемой статьи).
Сторона, необоснованно уклоняющаяся по мнению суда от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Размер убытков доказывается потерпевшей стороной. Убытки включают реальный ущерб (расходы, которые уже произведены или будут произведены для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества), а также упущенную выгоду (неполученные доходы, которые потерпевший мог бы получить при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено).
Если условия предварительного договора были сформулированы недостаточно четко и у сторон возникли разногласия сторон относительно условий основного договора, то такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (абз. 2 п. 5 комментируемой статьи).
6. По общему правилу, изложенному в п. 6 комментируемой статьи, предварительный договор прекращает свое действие, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Кроме того, он прекращается также по общим основаниям прекращения обязательств.
Приведение в исполнение предварительных соглашений | Блог CLS Blue Sky
Заключение контрактов в коммерческих сделках может быть дорогостоящим и сложным процессом, включающим несколько этапов и участников, а также значительные инвестиции в знания и информацию.
В сложных сделках по покупке активов, аренде, корпоративном поглощении или венчурном финансировании, если назвать лишь несколько типов, сторонам практически невозможно заключить полностью оговоренный и обязывающий договор на одной встрече или в течение очень короткого периода времени. Переговоры по этим транзакциям, как правило, упорядочены, при этом на каждом этапе решается подмножество вопросов и множество агентов с разным опытом. Стороны часто заключают предварительные соглашения в процессе переговоров, которые часто называют меморандумами о взаимопонимании, принципиальными соглашениями, письмами-обязательствами, письмами о намерениях или перечнем условий. Эти соглашения документируют согласие сторон на сегодняшний день по некоторым или всем основным положениям базовой сделки, но они также предусматривают и в некоторой степени регулируют оставшиеся переговоры сторон. Таким образом, предварительные соглашения следует рассматривать как установление основных правил переговоров, которые могут включать обязательства в отношении конфиденциальности, раскрытия информации и исключительности.
Примечательно, что эти соглашения могут также создавать явные или подразумеваемые юридические обязательства вести переговоры добросовестно. Ссылка на стандарт добросовестности (или аналогичный) предлагает суду контролировать переговоры сторон, особенно если они сорвались.
За последние несколько десятилетий возникло значительное количество судебных разбирательств по поводу принуждения к добросовестному ведению переговоров. Хотя договорное право регулирует деятельность по заключению договоров (например, с помощью доктрин искажения фактов, принуждения, принуждения, недобросовестности и неосновательного обогащения), законодательство США не содержит общей обязанности добросовестно заключать сделки, которую суды будут соблюдать, если переговоры расторгнуть до того, как будет достигнуто соглашение, имеющее юридическую силу. Тем не менее стороны имеют возможность ссылаться на такую обязанность в предварительном соглашении, а обязанность добросовестно вести переговоры в соответствии с законодательством США основывается на намерении сторон.
Суды призваны определить, действительно ли стороны согласились на юридически обязывающие обязательства добросовестности, что требуется их стандартом добросовестности, а также средства правовой защиты в случае нарушения. Несмотря на многочисленные судебные заключения по этим вопросам, закон в этой области не получил удовлетворительного разъяснения или рационализации. В частности, существующая юридическая наука была ограничена в своей способности объяснить закон о предварительных соглашениях из-за своей сосредоточенности на одной цели: поощрении инвестиций, связанных с отношениями или сделками, в предполагаемую сделку, включая должное расследование того, является ли сделка является прибыльным и затраты на подрядное проектирование, повышающие его рентабельность. Нынешнее научное объяснение состоит в том, что принудительное исполнение добросовестного обязательства защищает такие инвестиции от оппортунистической задержки со стороны неинвестирующей стороны на последующих этапах переговоров.
Хотя это обоснование фигурирует в некоторых судебных решениях, оно, по-видимому, является лишь малой частью объяснения существования и обеспечения соблюдения обязательств добросовестно заключать сделки.
Стороны выбирают такой стандарт, как добросовестность, потому что он может охватывать множество других действий и целей. Если бы защита инвестиций в доверие была единственной целью, более простые методы могли бы защитить расходы на доверие: например, простое обещание возместить разумные расходы в случае провала переговоров. Мы также отмечаем, что суды готовы обеспечить выполнение обязанности добросовестности с ожиданием — а не просто доверием — возмещения убытков, если истец докажет, что контракт был бы закрыт, если бы ответчик действовал добросовестно. Более того, факты многих судебных дел свидетельствуют о том, что стороны соглашаются вести переговоры добросовестно, даже когда предполагаемые инвестиции после заключения предварительного соглашения невелики. Наличие иных целей отражено в нескольких фактических закономерностях и особенностях прецедентного права и может быть объяснено путем анализа мотивов сторон к инсценировке переговоров.
Сосредоточив внимание на защите доверия, юридическая наука оставляет необъясненным ряд важных особенностей предварительного соглашения на практике и в судах.
В недавнем документе Обеспечение соблюдения предварительных соглашений мы вводим и описываем более надежную и полную структуру мотивации для предварительных соглашений и обязанности добросовестно вести переговоры. Мы полагаем, что эти соглашения являются инструментами регулирования переговорного процесса, когда стороны после поисково-разборной деятельности достаточно уверены в том, что нашли партнера, с которым хотят иметь дело. В этих обстоятельствах они стремятся урегулировать свои переговоры в одном или нескольких из следующих аспектов, выходящих за рамки защиты инвестиций в доверие. В дополнение к поощрению инвестиций, создающих стоимость, стороны хотят препятствовать попыткам или инвестициям любой из сторон улучшить свою позицию на переговорах и тем самым претендовать на большую долю прибыли от сделки. В этом отношении следует отметить, что прямо выраженные обещания вести переговоры добросовестно или с максимальным усилием часто встречаются в соглашениях, дополняющих более явные обещания исключительности не покупать предложение и не вести переговоры с какой-либо другой потенциальной стороной в течение определенного периода времени.
Наконец, предварительное соглашение обеспечивает средства, с помощью которых стороны могут эффективно распределить отдельные риски изменения обстоятельств, которые могут повлиять на распределение прибыли от сделки. Хотя для выполнения условий контракта может потребоваться время, для сторон может оказаться полезным более раннее распределение некоторых рисков. Соответствующим примером является предварительное соглашение по кредитному обязательству, которое фиксирует процентную ставку, в то время как стороны договариваются о других условиях долга, таких как заверения, гарантии и ковенанты. Действительно, исполнение предварительных соглашений в ряде ведущих дел во втором судебном округе было мотивировано распределением риска процентной ставки, а не защитой инвестиций в доверие.
Вышеупомянутые цели поощрения эффективных конкретных инвестиций, препятствования деятельности, требующей создания ценности, и эффективного распределения экзогенных рисков должны быть сбалансированы с гибкостью, необходимой для достижения оптимального соглашения по оставшимся условиям или реагирования на ранее непредвиденные непредвиденные обстоятельства.
Мы утверждаем, что стандарт контекстуального контракта — будь то добросовестность или максимальные усилия — может хорошо подойти для решения этого многогранного регулирования переговорного процесса, к которому стороны часто стремятся прибегнуть. Должным образом структурированная и истолкованная обязанность вести переговоры добросовестно или с приложением максимальных усилий может создать для сторон стимулы к осуществлению надежных инвестиций, создающих стоимость, свести к минимуму стимулы к добыче излишков и эффективно распределять риски, сохраняя при этом гибкость в отношении первоначально согласованных условий. на условиях. Соответственно, маловероятно, чтобы стороны (или суд) установили такие обязанности в предварительном соглашении, когда доверие, распределение риска или опасность получения ренты минимальны или отсутствуют. Как только мы признаем полезную роль, которую может сыграть контекстуальный стандарт при определенных обстоятельствах, мы можем оправдать принудительное исполнение судом такого бессрочного обещания с помощью более сильного средства правовой защиты, чем возмещение убытков, связанных с доверием, включая присуждение убытков в связи с ожиданием.
Опираясь на предыдущую работу, в которой мы объясняем, как стороны могут использовать преимущества стандартов и избегать потенциальных издержек, связанных с судебными разбирательствами и судебными ошибками, мы отвечаем на обеспокоенность юристов и ученых по поводу судебных разбирательств по поводу нечетких стандартов.
Это сообщение пришло к нам от профессоров Альберта Х. Чой из юридического факультета Университета Вирджинии и Джорджа Дж. Триантиса из юридического факультета Стэнфордского университета. Он основан на их недавнем документе «Обеспечение соблюдения предварительных соглашений», доступном здесь. В сопутствующей статье «Инвестиции, связанные с отношениями, асимметричная информация и роль добросовестных обязательств», используя теоретико-игровое моделирование, авторы более широко исследуют роль, которую добросовестные обязательства играют в смягчении проблем асимметричной информации и провала переговоров и в поощрении выгодных инвестиций, связанных с конкретными отношениями.
Письма о намерениях: судебная ловушка для неосторожных
Письма о намерениях, или LOI, служат важной цели в корпоративных сделках и слияниях и поглощениях, и их использование широко распространено. Столь же широко распространены судебные разбирательства по поводу их исковой силы. Если коммерческие стороны не проявят осторожности, они могут оказаться втянутыми в судебные тяжбы, даже если они никогда не предполагали, что их предварительное соглашение — будь то в форме LOI или перечня условий — подлежит исполнению. Расплывчатые, двусмысленные или неточные LOI представляют собой прекрасную возможность для брошенной стороны нанести ущерб в судебном процессе. Для защиты от требований о возмещении убытков, основанных на ПН после прекращения переговоров, сторонам рекомендуется тщательно и четко различать положения ПН, которые являются обязательными, и те, которые не являются обязательными, и выбирать применимое право, которое будет учитывать необязательные аспекты ПН. LOI.
Фон
Суды уже давно признали, что LOI — это «обычный инструмент, используемый в финансовом сообществе, и ясно, что финансовое сообщество не рассматривает такой документ как обязывающее соглашение, а скорее как выражение предварительных намерений сторон. ” [1] Стороны связаны LOI только тогда, когда они намерены сделать это, и только когда они рассматривают более поздний письменный контракт как простую формальность. «Если стороны намерены быть связанными своим предварительным соглашением и рассматривают более поздний письменный договор как простое закрепление своего соглашения, они связаны предварительным соглашением». В противном случае стороны не связаны письмом о намерениях». [2]
Отметив, что «главная задача судов в таких спорах» относительно возможности принудительного исполнения предварительных соглашений «состоит в том, чтобы не заманивать стороны в ловушку неожиданных договорных обязательств, которые они никогда не планировали», в одном основополагающем решении в этой области руководящие принципы описывались следующим образом:
Для договорного права принципиально важно, что простое участие в переговорах и обсуждениях не создает обязательного обязательства, даже если соглашение достигнуто по всем спорным условиям.
. . . Этот принцип не меняется и от того факта, что стороны, участвующие в переговорах, могли заключать письма о намерениях или предварительные соглашения, если они были заключены с пониманием того, что ни одна из сторон не будет связана обязательствами до тех пор, пока не будет достигнуто окончательное соглашение. [3]
Типичный LOI может содержать множество, если не большинство, существенных условий, включая условия цены, финансирования и другие условия. Или LOI может оставить некоторые существенные условия для обсуждения. В LOI также часто содержится положение об отказе от каких-либо юридических обязательств. Например: «Этот LOI является только выражением намерения. Настоящий LOI не является предложением о покупке или продаже и не имеет обязательной силы…. За исключением случаев, прямо указанных здесь, между сторонами не возникает никакого юридически обязывающего соглашения до тех пор, пока окончательное соглашение не будет подписано Покупателем и Продавцом по их собственному усмотрению».
Однако часто стороны принимают обязательные для исполнения положения, касающиеся конфиденциальности и/или эксклюзивности, чтобы обеспечить некоторую защиту потенциальному покупателю до того, как он потратит время и ресурсы на потенциальное приобретение. LOI может также содержать положение, требующее, чтобы стороны добросовестно вели переговоры. Стороны могут по своему усмотрению называть это положение обязательным или необязательным. Или в LOI может не указываться, является ли это положение обязательным.
Выбор права и вопросы форума
Судебные разбирательства в соответствии с LOI — это область, в которой выбор права и выбор суда имеют существенное значение.
Если кто-то хочет максимально увеличить шансы избежать ответственности за нарушение LOI, тогда LOI должен предусматривать применение нью-йоркского законодательства и нью-йоркского форума. Суды Нью-Йорка, как правило, имеют большой опыт работы с LOI, и основные дела в этой области рассматривались нью-йоркскими судами, как федеральными, так и государственными.
Суды Нью-Йорка обычно отклоняют на состязательных бумагах требования о нарушении контракта, когда стороны подписали предварительное соглашение, в котором конкретно указывается, что LOI не имеет обязательной силы или что это обуславливает обязательства сторон по окончательной документации. И суды Нью-Йорка, как правило, не разрешают сторонам переделывать юридически несовершенные требования о нарушении контракта в соответствии с LOI в требования о лишении права отвода долга или о неосновательном обогащении.
Суды Нью-Йорка также не разрешают сторонам заменять юридически несовершенные претензии по договору о намерениях о намерениях в качестве претензий о нарушении предполагаемой добросовестной обязанности вести переговоры. И, в отличие от других юрисдикций, суды Нью-Йорка не признают обязанность добросовестности и добросовестности вести дела отдельно от обязательств, прямо указанных в юридически обязывающем договоре. Другими словами, истец по LOI, который не может удовлетворить иск о нарушении контракта, не сможет удовлетворить иск о нарушении обязанности добросовестности и добросовестности; так называемая обязанность добросовестности и добросовестности не может использоваться для подразумевающих условий или требования от сторон вести переговоры, если только LOI не содержит четкого обязательного положения, указывающего на это.
Проблемы с повреждениями
Возмещение убытков — еще одна область, в которой нью-йоркское законодательство имеет большое значение. Как правило, единственными убытками, подлежащими возмещению в связи с нарушением положения ПН, конкретно обозначенного как обязывающего (например, обязывающих положений об исключительности или конфиденциальности), являются убытки, связанные с доверием, или убытки из кармана. Ущерб, ожидаемый или полученный в результате сделки, возмещению не подлежит.
В деле Goodstein Construction Corp. против города Нью-Йорк , 80 N.Y.2d 366 (1992) застройщик потребовал возмещения убытков по сделке после того, как город Нью-Йорк расторг письменные соглашения сторон, касающиеся застройки городских участков обновления. Письменные соглашения предусматривали, что застройщик имел исключительное право вести переговоры о застройке земли, но в соглашениях указывалось, что любое обязательное обязательство со стороны города зависит от выполнения различных юридических требований и что город имеет право прекратить переговоры.
в любое время. Идентификатор . на 369. После того, как город прекратил переговоры, истец подал в суд за нарушение письменных соглашений, основанных на предполагаемых обсуждениях города с третьей стороной и других предположительно недобросовестных действиях в связи с переговорами. Застройщик требовал, помимо возмещения убытков из собственного кармана, упущенной выгоды, которая предположительно была бы получена, если бы предлагаемая застройка продолжалась вместе с городом.
Апелляционный суд Нью-Йорка постановил, что «как закон, так и логика» исключают возмещение упущенной выгоды в связи с предполагаемым нарушением исключительных положений соглашений. Идентификатор . на 373. Отношения сторон в Goodstein регулировались не окончательным договором купли-продажи, а скорее предварительными соглашениями о заключении окончательного договора исключительно с истцом. Идентификатор . на 372. Суд постановил, что в отношении наличия возмещения ущерба по сделке «различие имеет решающее значение».
Идентификатор . Претензия застройщика в отношении упущенной выгоды была «основана на ожидаемом выполнении городскими властями обязательств, которые он взял бы на себя, если бы переговоры привели к соглашению. . . ». Идентификатор . на 373. Однако в соответствии с письменными соглашениями «[t] он не был обязан ни соглашаться на [окончательный контракт], ни продолжать переговорный процесс». Идентификатор . Таким образом, «[не]допускать прибыли, которую истец мог бы получить по предполагаемому [окончательному контракту], поскольку убытки за нарушение исключительных соглашений о переговорах основывались бы не на исключительных соглашениях о переговорах, а на предполагаемых условиях несуществующего соглашения». контракт, который городские власти имели полное право отклонить». Идентификатор . Это «по сути означало бы преобразование соглашения о заключении контракта в сам контракт». Идентификатор .
Напротив, другие юрисдикции, в том числе, например, Делавэр, могут разрешать возмещение ожидаемых убытков за нарушение предварительного LOI при определенных обстоятельствах.
***
Письма о намерениях выполняют полезную функцию определения основы для обсуждения между сторонами потенциальной сделки по приобретению. Устанавливая основные условия и структуру предполагаемой сделки, LOI обеспечивает разумную уверенность в том, что стороны достигнут согласия и что ресурсы, которые будут затрачены на переговоры, приведут к окончательному соглашению. Однако стороны должны быть готовы к возможности того, что их контрагент, разочарованный неспособностью достичь соглашения, может использовать LOI в качестве основания для судебного разбирательства и попытаться добиться доверия или даже возмещения убытков по сделке. Тщательно разработанный LOI и соответствующий выбор применимого права должны снизить этот риск.
[1] Бомонт против Ам. Can Co. , 621 F. Supp. 484, 493 (S.D.N.Y. 1985) (цитата опущена), aff’d, 797 F.2d 79 (2d Cir. 1986).
[2] McCash v. Tamir Biotechnology, Inc.