Предоставление жилья взамен аварийного собственникам: Права собственника аварийного жилья

Содержание

Право на выбор получит не каждый собственник аварийного жилья

Дигмар Юнис

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы

14 декабря 2022

Советы

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Одни жильцы смогут попросить новое жилье взамен старого, а другим придется согласиться на компенсацию

«В сентябре 2017 г. наш ветхий дом признали подлежащим сносу. Имеем ли мы право на предоставление нового жилья? У нас в городе дают компенсации, но смогу ли я на нее купить дом?» – такой вопрос поступил в редакцию «АГ».

Ветхое и аварийное жилье – в чем разница?

Прежде всего разграничим понятия ветхого и аварийного жилья.

Признание дома ветхим – это лишь констатация его существенного износа. В таком случае жильцов не переселяют, поскольку эксплуатация здания не прекращается.

А вот признание дома аварийным подразумевает, что его необходимо реконструировать или снести. Эксплуатацию здания незамедлительно прекращают из-за угрозы обрушения.

В письме обратившая в «АГ» женщина пишет о ветхом жилье. Вероятно, речь идет о признании дома аварийным, поскольку, по ее словам, он подлежит сносу.

Кто из собственников аварийного жилья сможет требовать новое жилое помещение вместо компенсации?

Ответ на этот вопрос нужно искать в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2012 г. (утв. Президиумом ВС РФ 26 декабря 2012 г.).

Требовать предоставления нового жилья с зачетом стоимости изъятого или выплаты компенсации – право на такой выбор зависит от того, включен ли дом в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

К примеру, в Республике Коми действует республиканская адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2019–2025 годах» (утв.

Постановлением Правительства Республики Коми от 31 марта 2019 г. № 160). В эту программу включены дома, которые признаны аварийными до 1 января 2017 г. Если дом признали аварийным после этой даты, действие республиканской программы на него не распространяется.

В случае если дом не включен в региональную программу, собственники не вправе требовать новое жилье взамен аварийного. Они смогут рассчитывать лишь на выплату компенсации за изымаемое жилое помещение в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса.

Правда, в ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса сказано, что по соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого помещения другое жилье. Однако это право муниципалитета, но не его обязанность – такой вывод следует из буквального толкования данной нормы.

Какой будет компенсация за изъятое жилье?

Размер компенсации для собственников аварийного жилья определяется с учетом его рыночной стоимости согласно положениям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Если соглашение о рыночной стоимости изымаемого жилого помещения с собственником не достигнуто, он вправе обратиться в суд с требованием о возложении на ответчика обязанности по выплате выкупной цены за жилье. Тогда суд может назначить экспертизу для определения его рыночной стоимости (п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

(Получат ли возмещение собственники снесенного дома, у которых есть другое жилье или право собственности которых было ограничено, – читайте об этом в материале

«Какую компенсацию выплатят при изъятии имущества для нужд государства?»)

Фото: фотобанк Freepik/@upklyak

II. Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений, признанных непригодными для проживания \ КонсультантПлюс

II. Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений, признанных непригодными для проживания

Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. путем выкупа изымаемого жилого помещения.

В связи с возникающими в судебной практике вопросами о возможности возложения обязанности на орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и жилого помещения, предоставить собственнику жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащем сносу, но не включенном в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, другое пригодное для проживания жилое помещение на праве собственности следует исходить из разъяснений, которые даны в подпункте «и» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Правильной является практика судов, учитывающих, что в случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения в таком доме другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Так, Х., обращаясь в суд с иском к администрации города о предоставлении благоустроенного жилого помещения, равнозначного занимаемому ее семьей, свои исковые требования обосновала тем, что является собственником 43/98 доли в праве общей долевой собственности квартиры в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, районный суд указал, что администрацией города приняты постановления об изъятии жилого помещения, находящегося в аварийном многоквартирном доме, и об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, Х. поставлена в известность о принятых решениях. При рассмотрении дела суд исходил из положений статьи 32 ЖК РФ, согласно которым на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Поскольку соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого не имелось, суд был не вправе обязать орган местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением.

Собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т. е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Например, определением судебной коллегии областного суда было отменено решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска Б.В. и Б.Д. к мэрии города о предоставлении вне очереди жилого помещения на праве собственности.

Судом установлено, что Б.В. и Б.Д. являются сособственниками в равных долях жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном в 2005 году непригодным для проживания.

Материалами дела подтверждено, что данный жилой дом в рамках реализации программы переселения граждан из ветхого и аварийного муниципального жилищного фонда на 2004 — 2010 годы был включен в перечень многоквартирных домов, признанных до 1 января 2007 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, однако ко времени рассмотрения дела требований к собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме о его сносе или реконструкции, в том числе к истцам, в порядке статьи 32 ЖК РФ предъявлено не было.

Учитывая длительное бездействие администрации муниципального образования, выразившееся в непринятии мер, определенных частью 10 статьи 32 ЖК РФ, и то, что аварийный многоквартирный дом, в котором находится спорное жилое помещение, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», судебная коллегия пришла к обоснованному выводу, что истцы по своему выбору имеют право требовать либо выкупа жилого помещения, либо предоставления другого жилого помещения в собственность.

В связи с этим и учитывая заявленные требования, судебная коллегия приняла по делу новое решение о возложении на мэрию муниципального образования обязанности предоставить истцам в общую долевую собственность в равных долях равнозначное благоустроенное жилое помещение взамен помещения, признанного аварийным и непригодным для проживания.

Требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о выселении собственника такого жилого помещения и членов его семьи с предоставлением другого жилья на праве собственности не может быть удовлетворено, если между этими органом власти и собственником не достигнуто соглашение о предоставлении иного жилого помещения взамен изымаемого.

Анализ судебной практики рассмотрения дел по искам администрации муниципальных образований о переселении собственников аварийного жилья в другие жилые помещения, предоставляемые им на праве собственности (о понуждении к заключению договора мены жилых помещений, о выселении с предоставлением другого жилого помещения), свидетельствует об отсутствии сложившейся единообразной правоприменительной практики.

Ряд судов полагает возможным удовлетворение исков о принудительном переселении собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и членов их семей в предлагаемые органами местного самоуправления жилые помещения, ссылаясь на равноценность и благоустроенность предлагаемого жилья.

Другие суды исходят из того, что предоставление собственнику непригодного для проживания жилого помещения другого жилого помещения на праве собственности возможно исключительно при наличии достигнутого об этом соглашения с органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение о сносе дома.

Позицию последних следует признать правильной, она нашла отражение и в судебной практике Верховного Суда Российской Федерации.

Так, решением суда первой инстанции, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, были удовлетворены исковые требования администрации муниципального образования к П.С. и П.Е. о прекращении права собственности, признании права собственности, выселении из жилого помещения в другое жилое помещение.

Как было установлено судом, П.С. и его супруге П.Е. администрацией муниципального образования была предложена мена квартиры общей площадью 35,6 кв. м в аварийном доме на однокомнатную квартиру общей площадью 46,7 кв. м, находящуюся в муниципальной собственности, в новом многоквартирном доме, однако ответчики отказались от переселения в предложенное жилое помещение.

Рассматривая дело, суды пришли к выводу о необходимости выселения супругов П. по основаниям, предусмотренным статьями 86 — 89 ЖК РФ, в предложенное жилое помещение, поскольку оно является более благоустроенным по сравнению с занимаемым, указав, что многоквартирный дом, в котором находится принадлежащая П. С. квартира, включен в адресную программу края по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, которой предусмотрено предоставление жилых помещений гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда.

Отменяя состоявшиеся по делу судебные решения и направляя дело на новое рассмотрение, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отметила, что в порядке, установленном статьями 86 — 89 ЖК РФ, жилые помещения предоставляются гражданам, занимающим жилые помещения в подлежащем сносу доме по договору социального найма, в связи с чем указанные нормы права не подлежали применению при рассмотрении спора о выселении собственника подлежащего сносу жилого помещения.

Кроме того, из содержания положений статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

То обстоятельство, что многоквартирный дом, в котором находится принадлежащая ответчикам квартира, включен в перечень многоквартирных домов, в отношении которых планируется предоставление финансовой поддержки в соответствии с указанным выше законом на переселение граждан в рамках адресной программы края по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, не исключает обязанности соблюдения при переселении граждан, проживающих в домах, включенных в указанную программу, их прав с учетом положений жилищного законодательства, в частности статьи 32 ЖК РФ.

Поскольку данных о том, что П.С. предлагалось выкупить принадлежащую ему на праве собственности квартиру в порядке, определенном статьей 32 ЖК РФ, не имелось, то П.С., как собственник жилого помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, был лишен права на получение стоимости изымаемого имущества (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 18-КГ12-88).

В другом деле по иску администрации города к У. о прекращении права собственности на изымаемое жилое помещение, признании права собственности ответчика на предоставляемое взамен жилое помещение и выселении в предоставляемое жилое помещение и по встречному иску У. к администрации города о взыскании выкупной цены за квартиру судебные инстанции, установив, что между сторонами не было достигнуто соглашение о предоставлении У. другого жилого помещения взамен изымаемого, возложили на администрацию города обязанность выплатить выкупную цену жилого помещения, а также пришли к выводу о наличии правовых оснований для прекращения права собственности У. на принадлежащую ей на праве собственности квартиру и выселении ответчика из аварийного жилого дома в связи с принятием решения о его сносе.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Как показывает анализ судебной практики, суды в целом правильно применяют положения части 7 статьи 32 ЖК РФ, и при определении выкупной цены руководствуются примерным перечнем возможных убытков собственника, приведенным в указанной норме.

Например, при рассмотрении иска администрации района к В. о выкупе жилого помещения и по встречному иску В. к администрации района об установлении и взыскании выкупной цены жилого помещения судебные инстанции признали обоснованным включение в выкупную цену жилого помещения расходы В. на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформление договора купли-продажи иного жилого помещения.

В другом деле суд признал необоснованными требования истцов о взыскании убытков, выразившихся, по их мнению, в расходах на оплату за наем двухкомнатной и однокомнатной квартир в период решения вопроса о выплате выкупной цены, поскольку решение об изъятии было принято в отношении одной комнаты площадью 24,4 кв. м в доме коридорной системы. При этом суд указал, что, по смыслу положений статьи 15 ГК РФ, возмещению подлежат расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. В данном случае суд пришел к выводу о чрезмерности произведенных истцами расходов.

Кроме того, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, суды обоснованно относят суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Например, определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда было оставлено без изменения решение районного суда о частичном удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования к В.А. и членам его семьи об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением.

Судом установлено, что В.А. и В.Г. на праве собственности, возникшем на основании договора передачи квартиры в собственность, принадлежит трехкомнатная квартира в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу.

Рассматривая возражения ответчиков относительно размера предложенной администрацией муниципального образования выкупной цены, который не включал сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, суды первой и апелляционной инстанций указали следующее.

Изымаемое жилое помещение расположено в доме 1930 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено. Вступившим в законную силу решением районного суда, принятым по заявлению В.А. об оспаривании бездействия администрации муниципального образования по проведению работ по реконструкции дома, установлено, что планировалось произвести капитальный ремонт жилого дома с отселением граждан, однако каких-либо действий для его осуществления не произведено.

Установив, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации ответчиками жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, суд пришел к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Правоприменительная практика свидетельствует, что единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился, поскольку не все суды принимают во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку положениями статей 36 — 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

С учетом изложенного следует признать обоснованной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Например, при разрешении дела по иску администрации города к Д. об изъятии жилого помещения с выплатой выкупной цены, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права муниципальной собственности на жилое помещение, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения судом при определении выкупной цены были учтены возражения ответчика, подтвержденные представленными доказательствами, о несогласии с предложенной администрацией выкупной ценой изымаемого жилого помещения, определенной без учета стоимости земельного участка.

Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку администрацией города было заявлено требование о переходе права собственности на помещение — квартиру ответчика в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.

Возможность предоставления во внеочередном порядке жилых помещений по договору социального найма гражданам, проживавшим в признанном непригодным для проживания жилом помещении на основании договоров поднайма, коммерческого найма, безвозмездного пользования, действующим законодательством не предусмотрена.

Например, решением суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, было правомерно отказано в удовлетворении исковых требований А. и П. к администрации города о предоставлении однокомнатной благоустроенной квартиры, поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что указанные граждане, хотя и состоят на учете нуждающихся в получении социального жилья, однако жилое помещение, признанное непригодным для проживания, принадлежало на праве собственности В., членами семьи которого истцы не являются. Собственнику непригодного для проживания жилого помещения В. предоставлено другое благоустроенное жилье.

Истцы проживали в помещении, принадлежащем В. , на условиях коммерческого найма, не обладали ни правом собственности, ни правом владения и пользования жилым помещением по договору социального найма, в связи с чем не приобрели внеочередного права на предоставление жилого помещения по договору социального найма.

При рассмотрении дела о предоставлении жилого помещения собственнику, утратившему пригодное для проживания жилье, необходимо принимать во внимание весь комплекс юридически значимых обстоятельств, в том числе характер действий, приведших к уничтожению жилого помещения, наличие договора о страховании жилого помещения, объем страховых выплат.

Например, отказывая в удовлетворении исковых требований прокурора в защиту прав и интересов П. к администрации муниципального образования о предоставлении П. и членам его семьи вне очереди жилого помещения по договору социального найма, судебные инстанции исходили из того, что причиной пожара, в результате которого был уничтожен принадлежавший П. жилой дом, явились умышленные действия третьих лиц — Д. и К., вина которых установлена приговором районного суда, однако истец не пожелал воспользоваться правом предъявления иска к виновникам пожара, о чем свидетельствует имеющийся в материалах дела отказ от иска, вследствие чего на орган местного самоуправления не может быть возложена ответственность за неправомерные виновные действия третьих лиц (виновников пожара) в отношении потерпевшего.

Было учтено и то обстоятельство, что истец получил разрешение на строительство дома взамен сгоревшего и на выруб леса для восстановления дома, однако дом П. построен не был, а заготовленный лес продан истцом.

ИНФОРМАЦИОННЫЙ БЮЛЛЕТЕНЬ: Бюджет президента Байдена снижает стоимость жилья и расширяет доступ к доступной арендной плате и домовладению | OMB

Президент Байден считает, что каждый заслуживает жить в безопасном и доступном доме. Независимо от того, арендуете ли вы жилье или владеете им, наличие жилья, которое вы можете себе позволить, в районе с возможностями является основой для многих других вещей в жизни.

Это также основа для многих других аспектов нашей экономики. Нехватка качественного доступного жилья сдерживает рынок труда и сдерживает экономический рост, затрудняя доступ рабочих к высокооплачиваемой работе. Это увеличивает расходы семей и инфляционное давление. Это также увеличивает количество поездок на работу и неэффективное потребление энергии, что усугубляет изменение климата. А нехватка доступного жилья увековечивает текущую сегрегацию и дискриминацию, которые наша страна обязалась искоренить почти 60 лет назад.

Вот почему президентский бюджет включает исторические инвестиции, направленные на снижение стоимости жилья, расширение предложения жилья, улучшение доступа к доступным вариантам аренды и домовладению, а также на продвижение усилий по искоренению бездомности . Бюджет включает как обязательные, так и дискреционные инвестиции в жилье на общую сумму более 175 миллиардов долларов. Бюджет:

Инвестирует в строительство и сохранение миллионов доступных домов для аренды и владения, а также в снижение барьеров на пути строительства жилья — от ограничительной политики землепользования до практик, поощряющих дискриминацию и неравное отношение на рынке жилья.

Берет на себя долгосрочные обязательства по обеспечению доступности и приемлемости жилья для молодых людей, вышедших из приемных семей, и ветеранов. Эта поддержка, предназначенная для групп населения с крайне низкими доходами, уязвимых перед бездомностью, является историческим первоначальным взносом в достижение цели президента по предоставлению универсальных жилищных ваучеров для домохозяйств с низкими доходами.

Инвестирует в новых покупателей жилья в первом поколении, которые были заблокированы от накопления благосостояния поколений, которое может быть связано с домовладением, путем предоставления помощи с первоначальным взносом.

Предоставляет финансирование для развития беспрецедентных программ администрации Байдена по предотвращению выселений, отвлечению внимания и уменьшению арендной платы, продвижения усилий по искоренению бездомности и достижения цели президента Байдена по сокращению бездомности на 25% к 2025 году.

Вместе бюджет предлагает инвестиции и меры, которые снизят затраты арендаторов и покупателей жилья, сделают нашу экономику более сильной и устойчивой, а также продвинут принципы справедливости, экономических возможностей и справедливого жилья, которые занимают центральное место в экономической повестке дня президента.

Строительство и сохранение доступного жилья

Америка сталкивается с давней общенациональной нехваткой доступного жилья, которая росла на протяжении десятилетий. В мае 2022 года администрация опубликовала План действий по обеспечению жильем, который включал административные и законодательные меры по устранению дефицита жилья в течение 5 лет. Администрация уже выполнила многие из этих обязательств и будет продолжать наращивать историческое количество строящихся многоквартирных домов посредством дополнительных административных мер, которые: упрощают строительство и сохранение доступного многоквартирного жилья; продвигать производство и сохранение домов, таких как вспомогательные жилые единицы и промышленное жилье; стимулировать правительства штатов и местные органы власти к сокращению барьеров на пути строительства доступного жилья.

Президентский бюджет основывается на этом прогрессе и призывает Конгресс:

Создание налоговой льготы для новых домов по соседству. Бюджет предлагает новый налоговый кредит на соседние дома, который станет первым налоговым положением, напрямую поддерживающим строительство или ремонт доступных домов для домовладельцев. При стоимости 16 миллиардов долларов в течение десяти лет кредит покроет разрыв между стоимостью строительства и ценой продажи отремонтированных или недавно построенных домов на одну семью в сообществах с низким доходом, поощряя инвестиции в дома, которые в противном случае были бы слишком дорогими. или их трудно развивать или реабилитировать, а также стимулировать инвестиции и экономическую активность в сообществах, которые долгое время страдали от сокращения инвестиций. Налоговый кредит будет предоставляться при условии, что дом занят домовладельцами с низким или средним доходом.

Расширение налоговой льготы на жилье для малоимущих (LIHTC). LIHTC является крупнейшим федеральным стимулом для строительства и реконструкции доступного жилья. Бюджет инвестирует 28 миллиардов долларов в расширение этой налоговой льготы, чтобы увеличить предложение жилья, доступного для арендаторов с низким доходом. В частности, бюджет постоянно увеличивает распределение налоговых льгот, получаемых штатами. Это также снижает требования к финансированию частной деятельности с 50 до 25 процентов, чтобы привлечь больше частного капитала в сделки LIHTC и построить больше единиц доступного жилья. И это отменяет положение контракта с оговорками и положение о праве преимущественной покупки, которые позволили некоторым владельцам единиц LIHTC отказаться от требований, чтобы сохранить арендную плату на доступном уровне.

Предоставить новую проектную помощь в аренде жилья (PBRA) для домохозяйств ELI . Одиннадцать миллионов из 44 миллионов домохозяйств-арендаторов в США имеют чрезвычайно низкий доход (ELI) — доход на уровне или ниже уровня бедности или 30% среднего дохода по региону. Производство и сохранение жилья, доступного для этих домохозяйств, и обеспечение того, чтобы арендная плата оставалась доступной для этих домохозяйств, является важнейшим компонентом решения жилищных проблем страны, которые часто требуют дополнительных субсидий. Бюджет включает 7,5 млрд долларов США для финансирования новых контрактов на оказание помощи в аренде на основе проектов (PBRA), которые представляют собой долгосрочные контракты с частными коммерческими или некоммерческими владельцами на аренду новых единиц доступного жилья. Эти новые контракты в сочетании с другими жилищными программами и стимулами для малоимущих привлекут капитал для развития для создания новых доступных домов для самых нуждающихся семей Америки.

Снижение барьеров на пути строительства доступного жилья. Бюджет включает 10 миллиардов долларов на планирование и жилищные капитальные гранты, чтобы стимулировать государственные и местные юрисдикции к расширению предложения и увеличению выбора жилья за счет снижения барьеров на пути строительства доступного жилья. Гранты помогут юрисдикциям выявить и устранить барьеры на пути к доступному жилью в их сообществах, такие как ограничительное зонирование и обременительные процессы выдачи разрешений. Эти гранты основаны на дискреционных инвестициях в бюджет, в том числе 85 миллионов долларов США на конкурсную программу поощрения государственных, местных и региональных юрисдикций, которые добились прогресса в устранении барьеров на пути строительства доступного жилья, и 9 долларов США.0 миллионов на поддержку государственных и местных организаций по обеспечению соблюдения справедливости в отношении жилья, а также на дальнейшее образование, разъяснительную работу и обучение правам и обязанностям в соответствии с федеральными законами о справедливом обеспечении жильем. HUD также продвигает справедливое жилищное обеспечение с помощью недавних действий администрации, таких как предлагаемое правило «Утвердительно продвигающее справедливое жилищное строительство».

Сохранение государственного жилья путем восстановления и реконструкции. Более 1,7 миллиона американцев живут в государственном жилье, и более половины домохозяйств возглавляют пожилые люди или люди с ограниченными возможностями. Бюджет включает единовременные инвестиции в размере 7,5 млрд долларов США в качестве обязательной части бюджета для удовлетворения капитальных потребностей наиболее проблемных объектов государственного жилья по всей стране. Обеспечение сообществ средствами, необходимыми для восстановления и модернизации государственного жилья, имеет решающее значение для обеспечения безопасных и устойчивых условий жизни для всех, а также для предотвращения усугубления нехватки жилья. В дополнение к этим разовым инвестициям в бюджете централизовано финансирование, связанное с инспекцией многоквартирных домов и государственного жилья, поддерживаемых HUD, что повысит способность HUD справляться с финансовыми и физическими рисками и дополнит передовые национальные стандарты HUD для физического осмотра объектов. Стандарты инспекции недвижимости (NSPIRE). Бюджет также предусматривает 3,2 миллиарда долларов на модернизацию государственного жилья и 300 миллионов долларов на улучшение физического состояния, энергоэффективности и устойчивости к изменению климата государственного жилищного фонда. Кроме того, в рамках своих программ HUD инвестирует и координирует усилия, чтобы обеспечить одновременную реализацию мер по обеспечению устойчивости к изменению климата, сокращению выбросов углерода, смягчению последствий и адаптации на уровне проекта, сообщества и региона. Бюджет включает 752 миллиона долларов на целевые инвестиции в эти усилия по созданию государственного и вспомогательного жилья.

Увеличение предложения доступного жилья, финансируемого за счет существующих программ HUD. Бюджет предусматривает выделение 1,8 млрд долларов США на Программу инвестиционного партнерства HOME (HOME), что на 300 млн долларов США больше, чем утвержденный уровень 2023 года, для строительства и ремонта доступного арендного жилья и предоставления возможностей владения жильем. В 2022 году программа помогла создать более 15 000 единиц жилья, и почти 17 000 домохозяйств получили помощь в аренде на основе программы HOME. Кроме того, в бюджете предусмотрено 258 миллионов долларов на поддержку 2200 единиц нового постоянно доступного жилья специально для пожилых людей и людей с ограниченными возможностями, поддерживая приоритет администрации по максимальному увеличению самостоятельной жизни для людей с ограниченными возможностями. И бюджет предусматривает более 1 миллиарда долларов для финансирования усилий племен. расширить доступное жилье, улучшить жилищные условия и инфраструктуру, а также расширить экономические возможности малообеспеченных семей. Из этой общей суммы 150 миллионов долларов будут направлены на деятельность, направленную на повышение устойчивости и энергоэффективности в проектах, связанных с жильем. Бюджет также признает важность продвижения современных строительных и энергетических норм в существующем жилье и новом строительстве; обеспечение того, чтобы жилье проектировалось, строилось и эксплуатировалось так, чтобы оно было высокоэффективным и адаптированным к климатическим рискам и стихийным бедствиям. Это основано на усилиях администрации по обеспечению в Законе о снижении инфляции 1 миллиарда долларов для создания национальной программы экологичной и устойчивой модернизации.

Снижение незащищенности жилья в сельских общинах . Доступное жилье было давней проблемой для малообеспеченных жителей сельских общин, которая усугубляется низкой энергоэффективностью стареющего жилого фонда, что означает более высокие расходы для семей. Бюджет увеличивает финансирование на 283 миллиона по сравнению с утвержденным уровнем 2023 года для программ Министерства сельского хозяйства США по многоквартирному жилью. Эта инициатива позволит администрации снизить бремя арендной платы для заемщиков с низкими доходами, а также повысить устойчивость сельского жилья к воздействию изменения климата за счет предложения требовать повышения эффективности использования энергии и воды и экологически чистых элементов в жилищном строительстве.

Содействие доступной и справедливой аренде и достижение прогресса на пути к всеобщим жилищным ваучерам для домохозяйств с крайне низким доходом 10 миллионов имеют право на получение помощи и не получают ее из-за ограничений финансирования и списков ожидания. Администрация обеспечила помощь в аренде еще 100 000 домохозяйств в рамках Американского плана спасения и законопроектов об ассигнованиях на 2022 и 2023 годы. А в январе администрация объявила о Проекте Билля о правах арендаторов, в котором перечислены принципы, определяющие действия на федеральном уровне, уровне штата и на местном уровне, а также объявлены обязательства агентства по усилению защиты арендаторов и поощрению доступности аренды.

Но есть еще над чем поработать. Впервые в истории Бюджет включает ваучерную гарантию для двух групп населения, остро уязвимых перед бездомностью: молодежи, выходящей из приемных семей, и ветеранов с крайне низким доходом. С учетом дискреционного финансирования, программных резервов и этих обязательных предложений эти ваучеры послужат еще более чем 200 000 домохозяйств. Президентский бюджет призывает Конгресс:

Расширить программу ВГС и повысить мобильность домохозяйств . Бюджет предусматривает 32,7 миллиарда долларов, что на 2,4 миллиарда долларов больше (включая экстренное финансирование) по сравнению с принятым уровнем 2023 года, для поддержания услуг для всех семей, которым в настоящее время оказывается помощь, и для расширения помощи еще 50 000 домохозяйств. Кроме того, в бюджете предполагается, что финансирование из резервов программы ВГС позволит расширить помощь еще 130 000 домохозяйств. Бюджет также предусматривает 25 миллионов долларов на вспомогательные услуги, связанные с мобильностью, чтобы предоставить семьям с низким доходом больше возможностей для продвижения реального выбора жилья.

Создать ваучер на жилье для ветеранов с очень низким доходом. Президент считает, что никого нельзя заставлять жить на улице, особенно тех, кто служил нашему народу. Но примерно 450 000 семей-ветеранов-арендаторов с крайне низкими доходами в настоящее время не получают помощи в аренде и имеют то, что HUD называет «наихудшими потребностями в жилье». В течение десятилетнего периода и стоимостью 13 миллиардов долларов бюджет расширяет помощь в аренде жилья семьям ветеранов с крайне низким доходом (ELI), начиная с выделения 50 000 целевых ваучеров в 2025 году и прокладывая путь к гарантированной помощи к 2033 году для все, кто служил нации и в нужде.

Создать гарантийный жилищный ваучер для молодежи, престарелой из приемной семьи. Приблизительно 20 000 молодых людей ежегодно покидают приемные семьи, как правило, в возрасте от 18 до 21 года, и эти молодые люди сталкиваются с более серьезными препятствиями в доступе к жилью и его сохранении, в результате чего уровень бездомности и нестабильности жилья выше, чем среди населения в целом. Чтобы обеспечить этим молодым людям стабильное жилье и возможность лучше сосредоточиться на повышении своего образования или построении карьеры в этот трудный переходный период, бюджет ежегодно устанавливает программу жилищных ваучеров для всей молодежи, выходящей из приемных семей.

Домовладение станет реальностью для большего числа покупателей жилья в первый раз и в первом поколении

Приобретение и сохранение домовладения является основным способом, с помощью которого американские семьи накапливают богатство и обеспечивают экономическую безопасность. Вот почему администрация приняла ряд мер, которые защитили домовладельцев от потери права выкупа во время пандемии, включая расширенные модификации кредита для урегулирования просроченных платежей. Кроме того, Фонд помощи домовладельцам Американского плана спасения помогает нуждающимся домовладельцам погасить свои ипотечные платежи и коммунальные платежи. Эти действия помогли удержать потери права выкупа ниже допандемического уровня.

Именно поэтому только в прошлом месяце — как это отражено в президентском бюджете — HUD через Федеральное жилищное управление (FHA) снизило годовой страховой взнос по ипотечному кредиту. Ожидается, что этот шаг сэкономит покупателям жилья и домовладельцам с новыми ипотечными кредитами, застрахованными FHA, в среднем 800 долларов в год, снизив стоимость жилья примерно для 850 000 покупателей жилья и домовладельцев в первый год. И это основано на шагах, уже предпринятых администрацией, включая изменение политики андеррайтинга FHA, чтобы позволить кредиторам использовать положительную историю аренды при оценке кредитоспособности заявителей на ипотеку, застрахованную FHA, изменение способа оценки долга по студенческому кредиту в андеррайтинге ипотеки FHA. , а также объявить о более чем 20 конкретных действиях агентства по искоренению расовой и этнической предвзятости в оценках домов. Кроме того, в бюджете отражено снижение сборов за ипотечное страхование для заемщиков из числа коренных американцев в рамках Программы гарантирования жилищных кредитов для индейцев, что сэкономит заемщикам в среднем более 500 долларов в первый год их работы.

Но еще многое предстоит сделать, чтобы сделать мечту о собственном жилье достижимой для большего числа американцев, особенно для тех, кто покупает жилье впервые и в первом поколении, которые были заблокированы от накопления богатства поколений, которое может исходить от домовладения. Вот почему Бюджет призывает Конгресс:

Запустить Программу помощи авансовым платежам первого поколения . Бюджет предусматривает 10 миллиардов долларов на программу адресной помощи в виде первоначального взноса покупателям жилья, впервые покупающим жилье, чьи родители не владеют домом и имеют доход не выше 120% среднего дохода в этом районе или 140% среднего дохода в районе с высокой стоимостью. . Приемлемые действия будут включать расходы, связанные с приобретением, такие как расходы на первоначальный взнос, расходы на закрытие и расходы на снижение процентных ставок по приемлемым платежам по ипотеке. По оценкам анализа, эти параметры программы будут означать, что более 35% потенциальных участников программы будут афроамериканцами, а более 25% будут латиноамериканцами, что поможет устранить упорный расовый разрыв в домовладении, который остается на уровне до принятия Закона о справедливом жилье.

Увеличение финансирования жилищного строительства HUD. Бюджет также включает 100 миллионов долларов на пилотный проект по оказанию помощи при первоначальном взносе для расширения возможностей владения жильем для лиц, впервые приобретающих жилье в первом поколении и/или с низким уровнем дохода, и 15 миллионов долларов на увеличение доступности ипотечных кредитов FHA с малым балансом.

Продвижение домовладения в сельской Америке. Жилье для одной семьи Прямые кредиты от Министерства сельского хозяйства США помогают заемщикам с низким доходом в сельской местности реализовать мечту о собственном жилье. Тем не менее, текущая программа требует, чтобы заемщики погашали расходы на субсидирование, требование, уникальное для сельского жилья. В бюджете предлагается устранить этот штраф, объединив программу с другими программами субсидирования процентных ставок, субсидируемыми Министерством сельского хозяйства США, и поощряя справедливость для малообеспеченных сельских жителей.

Продвижение усилий по предотвращению выселений и искоренению бездомности

Во время пандемии Администрация создала первую в своем роде национальную инфраструктуру предотвращения выселения, которая помогла 8 миллионам домохозяйств арендаторов, которым угрожало выселение, и продолжила выселения ниже допандемического уровня. В один из величайших периодов экономической неопределенности в истории нашей страны мы не видели всплеска бездомности.

Кроме того, в конце прошлого года президент Байден поставил смелую цель сократить бездомность на 25% к 2025 году, выпустив All In: Федеральный стратегический план по предотвращению и искоренению бездомности . Дорожная карта администрации касается не только обеспечения людей жильем, но и обеспечения им доступа к поддержке, услугам и доходам, которые позволяют им процветать. В плане основное внимание уделяется предотвращению бездомности и действиям по обеспечению адекватного и разнообразного фонда доступного жилья, защите арендаторов и поддержке социальных услуг. План также направлен на продвижение и расширение реформ по предотвращению выселения, в том числе тех, которые пропагандируются в рамках реализации администрацией Байдена программы экстренной помощи в аренде жилья. Бюджет направлен на продолжение политики, которая наиболее эффективна для предотвращения выселений, которых можно избежать, и дает нуждающимся американским семьям больше возможностей оставаться в своих домах даже в трудные времена. Президентский бюджет призывает Конгресс:

Поддержка, укрепление и поощрение государственных и местных реформ во избежание выселений. Администрация создала историческую национальную инфраструктуру по предотвращению выселений во время пандемии, помогая удерживать количество заявлений о выселении на 20% ниже среднего исторического уровня, даже после того, как мораторий на выселение закончился. Бюджет предусматривает 3 миллиарда долларов для развития этих усилий с упором на предотвращение выселения и отвлечение от выселения, улучшение доступа арендаторов к ресурсам и обеспечение более справедливого судебного процесса для арендаторов. Это финансирование может быть использовано для разработки или реализации политических реформ и усовершенствования программ, таких как предоставление экстренной помощи в аренде жилья или других форм и новых моделей облегчения арендной платы, а также расширение доступа к юрисконсультам, жилищным консультантам и судебным координаторам.

Поддерживать усилия по предотвращению и искоренению бездомности. Для предотвращения и сокращения бездомности в бюджете предусмотрено 3,7 миллиарда долларов, что на 116 миллионов долларов больше, чем утвержденный уровень 2023 года, на гранты помощи бездомным для удовлетворения потребностей в обновлении и расширения помощи примерно 25 000 дополнительных домохозяйств, включая жертв домашнего насилия, насилия на свиданиях, сексуальное насилие, преследование, торговля людьми и бездомная молодежь. Эти целевые ресурсы будут поддерживать недавно выпущенный администрацией Федеральный стратегический план по искоренению бездомности. Бюджет также предусматривает выделение 505 миллионов долларов на жилищные программы для людей, больных СПИДом, для обслуживания населения с непропорционально высоким уровнем бездомности и обеспечения важной связи со службами.

###

Аварийные ваучеры окупаются — CalMatters

Вкратце

Программа аварийных жилищных ваучеров предлагает усовершенствования устаревшего федерального решения кризиса доступности жилья, но нежелание арендодателей остается решающим препятствием.

Lea este artículo en español.

Ваучеры по Разделу 8 были одним из знаковых ответов федерального правительства на недоступность жилья на протяжении полувека. Но слишком часто в Калифорнии семьи годами стоят в очереди только для того, чтобы увидеть, как истекает срок их некогда золотого билета, прежде чем они смогут найти дом.

В прошлом году стала доступна свежая партия экстренных ваучеров для решения проблемы растущей небезопасности жилья во время смертельной пандемии COVID-19, и местные и федеральные чиновники, наблюдающие за их развертыванием, считают, что функции новых ваучеров уже предлагают некоторые многообещающие решения для сломанной системы.

Ваучеры на выбор жилья, добавленные в 1974 году к разделу 8 Федерального закона о жилье от 1937 года, позволяют жильцам с низким доходом платить только 30% своего дохода за аренду и коммунальные услуги, в то время как дядя Сэм берет на себя остальное. Эти ваучеры помогли оплатить арендную плату более чем 300 000 домохозяйств в Калифорнии в этом году на общую сумму 1,9 доллара США. миллиардов помощи.

Но только каждая четвертая нуждающаяся семья получает помощь, и ваучеры в конечном итоге проходят через руки нескольких семей, прежде чем превратиться в чек на арендную плату, потому что многие домовладельцы их отвергают.

Новый набор ваучеров, выпущенный в мае 2021 года, содержал более мягкие правила и более щедрые стимулы, чтобы убедить арендодателей брать их. Эти ваучеры предназначены не для домохозяйств с низким доходом, а для бездомных, тех, кто рискует стать бездомным или спасается от домашнего насилия, — обычно считающихся наиболее сложными для размещения группами.

Подсластить сделку для арендодателей имеет решающее значение для стратегии, согласно Министерству жилищного строительства и городского развития США. Федеральные и местные чиновники сообщили CalMatters, что подписание бонусов и более высокие гарантийные депозиты — это способы преодолеть настороженность владельцев недвижимости по отношению к программе.

Тем не менее, в некоторых из самых узких рынков аренды в штате, таких как Лос-Анджелес, нежелание арендодателей по-прежнему остается серьезным препятствием, несмотря на недавние законы штата, направленные на облегчение поиска квартиры для получателей ваучеров.

«Реальность такова, что у арендодателей сейчас так много вариантов на открытом рынке», — сказал Крис Контрерас, главный программный директор Brilliant Corners, некоммерческой организации, предоставляющей жилищные услуги из Сан-Франциско, которая помогает владельцам ваучеров находить квартиры. «Это действительно рыночные силы во многих отношениях размывают то, что мы можем сделать».

Всего за год Калифорния использовала около трети из 17 000 новых ваучеров, полученных от федералов, на сумму более 400 миллионов долларов. Небольшие города, в том числе Реддинг и Сан-Луис-Обиспо, превратили почти все свои ваучеры в аренду, в то время как в других городах, включая Лос-Анджелес, по-прежнему проживает более 3000 семей, ожидающих поиска жилья.

Митчелл Фридек подает ужин своим троим детям в их квартире в Нипомо, 2 августа 2022 года. Фото Джули Леопо для CalMatters. подписать договор аренды в Калифорнии и 70 дней по всей стране. Хотя должностные лица HUD не смогли предоставить сопоставимые сроки для традиционной программы Раздела 8, что затрудняет более широкую оценку программы чрезвычайных ваучеров, им нравится то, что они видят.
«Я бы сказал, что ваучеры на экстренное жилье в некотором роде обладали некоторыми функциями, которые мы хотели бы видеть во всех наших ваучерных программах», — сказал Ричард Чо, старший советник HUD.
Успех в Сан-Луис-Обиспо
Что отличает новые ваучеры, так это дополнительные 3500 долларов США за каждый ваучер, получаемые органами государственного жилищного строительства, которые они могут объединить и потратить на бонусы домовладельцев, подготовку арендаторов, помощь в поиске жилья и другие услуги.
Из 11,6 млн долларов, потраченных калифорнийскими жилищными агентствами на услуги, 2,7 млн долларов пошли на бонусы арендодателям, 2,5 млн долларов на помощь в поиске жилья и 3,3 млн долларов на гарантийные депозиты, сборы за подачу заявления и другие расходы.
Согласно данным, представленным HUD на данный момент, Калифорния тратит большую часть своих дополнительных долларов на уговоры арендодателей, чем в среднем по стране. Государство получило почти четверть выделенных стране ваучеров на чрезвычайные ситуации, и на данный момент на него приходится 45% денег, потраченных на поощрения арендодателей.
Пока неясно, работала ли какая-то одна форма помощи лучше, чем другая, особенно на жестком рынке аренды. Тем не менее, дополнительные ресурсы сыграли ключевую роль в размещении людей в квартирах в 12 жилищных управлениях по всей стране, включая Сан-Франциско и Санта-Барбару, опрошенных Urban Institute для предстоящего исследования. Но дискриминация и нехватка доступных единиц остаются ключевыми препятствиями, как показало исследование.
«Стимулы для арендодателей — это то, что действительно позволяет получить доступ к частному рынку с этими ваучерами», — сказала Саманта Батко, исследователь городского института, которая руководила исследованием.
Это было ключевым моментом в Сан-Луис-Обиспо, более богатом городе на Центральном побережье с населением около 50 000 человек и уровнем вакантных квартир менее 2%, согласно RentCafe, службе по продаже квартир. Местное жилищное управление использовало все 156 ваучеров, полученных от федералов, и этой весной получило еще 40 ваучеров. Основная часть ваучеров пошла на бездомных.
Идет загрузка…
Жилищное управление предложило арендодателям, которые никогда раньше не принимали ваучер, бонус при регистрации в размере 4000 долларов, а также предложило 1000 долларов для домовладельцев, уже зарегистрированных в их системе, плюс до 3000 долларов для новых управляющих недвижимостью. Стимул привлек 41 нового владельца. Власти также предложили 7500 долларов за материальный ущерб, которые пока использовались только дважды.
«Мы узнали, что арендодатели действительно хотят иметь эту страховку, но на самом деле очень немногие ею пользуются», — сказала Элейн Арчер, директор управления жилищным фондом.
Аварийные ваучеры можно использовать для квартир с немного более высокой арендной платой — с ограничениями, установленными федеральным правительством на основе местных средних арендных ставок. Это открыло полосу рынка жилья, ранее недоступную для держателей ваучеров. В Сан-Луис-Обиспо ваучер может стоить 1720 долларов в месяц за квартиру с одной спальней по сравнению с 1575 долларами.
Управление делами также было федеральным требованием и являлось ключом к привлечению особо нуждающихся жильцов с необходимыми документами и желающих арендодателей. В то время как дядя Сэм гарантирует, что получатели ваучеров будут платить за аренду, арендодатели часто колеблются по поводу отсутствия у них истории аренды и надежных рекомендаций. Недавнее исследование программы Section 8 в Лос-Анджелесе показало, что традиционные держатели ваучеров, которые были бездомными, были немного более успешными в поиске жилья, чем те, кто уже получил жилье, отчасти потому, что они приехали с кураторами.
«Мы будем придерживаться этого человека», — сказал Девон МакКуэйд, заместитель директора Коалиции бездомных 5Cities в Сан-Луис-Обиспо. «Это не просто: «Иди, найди жилье и, знаешь, удачи тебе».
Несмотря на законы штата, дискриминация сохраняется
Один из секретных ингредиентов быстрой сдачи в аренду Сан-Луис-Обиспо? Раздача намного больше ваучеров, чем было. Жилищное управление пообещало предоставить жилье примерно 600 домохозяйствам, но чиновники знали, что большинство ваучеров на самом деле не будут использованы. Арчер сказал, что только 40% семей, которые выходят из списка ожидания по Разделу 8, обычно находят квартиру для аренды, и у этих ваучеров был короткий срок действия.
Будьте в курсе нашей бесплатной рассылки, которая поможет вам привлечь к ответственности ваших руководителей
Нажимая «Подписаться», вы соглашаетесь с Условиями.
Успех! Спасибо за подписку.
Пожалуйста, введите действительный адрес электронной почты
Обработка…
Митчелл Фридек, 35 лет, получил ваучер прошлым летом, когда ездил между домами родственников, палаточными лагерями и приютом для бездомных в Сан-Луис-Обиспо со своими тремя детьми, которым 3, 4 и 8 лет. После разлуки с женой и пандемии тяжелый урон его местному издательству и бизнес по продаже рекламы, он стал отцом-домоседом и стал бездомным более чем на год.
«Было много пыли и грязи, — вспоминает он. «Чистка каждый день палатки, ног, холодный душ… Это был просто кошмар».
Фридек безуспешно пытался подать заявку на более чем 100 объектов недвижимости в течение четырех месяцев со своим ваучером. Он сказал, что никто ему не перезвонил, и большинство арендодателей просили его показать кредитный рейтинг 650, которого у него не было, и заработать в три раза больше арендной платы. (Согласно законодательству штата арендодатель может потребовать от держателя ваучера внести только трехкратную часть арендной платы, а не всю арендную плату.)
«Они прямо говорили мне: «Ты не пройдешь квалификацию», — сказал он. «Я чувствовал себя безнадежным и беспомощным».
Выдача большего количества ваучеров, чем могут профинансировать федералы, зная, что многие из них не будут использованы, по мнению экспертов, не является редкостью. Но это особенно обескураживает защитников, которые помогли принять закон штата в 2019 году, запрещающий арендодателям отклонять ваучеры. Отказ арендаторам на основании их «источника дохода» теперь является формой жилищной дискриминации, аналогичной отказу в аренде жилья на основании расы или инвалидности.
«Мы должны что-то делать, чтобы изменить эту реальность, и теперь у нас есть инструменты», — сказала Саша Харнден, защитник государственной политики из юридического центра Внутреннего города в Лос-Анджелесе, которая участвовала в разработке закона.
«Возможно, в какой-то момент будет уместно поговорить о поощрениях», — добавил он. «Но чего мы не видели, так это действительно строгого соблюдения закона, который в первую очередь запрещает отказываться от ваучеров, и это кажется естественной отправной точкой».
Департамент справедливого трудоустройства и жилья штата отвечает за соблюдение закона о борьбе с дискриминацией, но не выделяет для этого штатных сотрудников. Агентство во многом зависит от жалоб арендаторов; в 2020 году, когда закон вступил в силу, он получил всего 82 по всему штату.
В ответ на запрос публичных архивов CalMatters в сентябре департамент предоставил записи, показывающие, что 45 из этих жалоб — более половины — были признаны необоснованными из-за отсутствия доказательств. Двадцать одно дело было урегулировано либо государственным следователем, либо в процессе посредничества департамента.
Департамент сообщил, что номера дел на 2021 год все еще недоступны.
Штат разослал 20 писем арендодателям в 2021 году и 37 в этом году, предупреждая их снять списки квартир, в которых указано «Нет разделу 8». Департамент также выступил посредником как минимум в одном урегулировании — между Защитниками справедливого жилья Северной Калифорнии и владельцами жилого комплекса округа Марин, которые заявили, что не будут сдавать жилье получателям ваучеров.
Но доказать дискриминацию сложно, особенно когда арендодателям по-прежнему разрешено отказывать получателю ваучера на основании других факторов, таких как кредитная история или криминальное прошлое, или запрашивать арендную плату выше той, которую платит ваучерная программа.
«Мы не хотим быть настолько агрессивными, чтобы оттолкнуть каждого арендодателя, поэтому мы должны устроить этот ужасный танец», — сказал Джек Лахи, директор службы помощи бездомным в Community Action Partnership of San Luis Obispo, который связал Friedeck с ваучером. .
В этом году законодатели штата рассмотрели два законопроекта, которые запрещают арендодателям проводить проверки кредитоспособности в рамках процесса проверки арендаторов, если заявитель является получателем ваучера. безуспешный поиск жилья.
Оба законопроекта столкнулись с жесткой оппозицией домовладельцев и были внесены этой весной.
«Вперёд в стену»
Несмотря на обещание бонусов за подписку и другие поощрения, многие арендодатели остаются непоколебимыми. А некоторым из крупнейших жилищных органов Калифорнии требуется больше времени, чем остальной части штата, чтобы разместить своих получателей ваучеров на случай чрезвычайной ситуации.
Нигде проблема не стоит так остро, как в Лос-Анджелесе, городское жилищное управление которого получило более 3300 ваучеров на экстренные нужды, что является крупнейшим грантом в штате и вторым после Нью-Йорка в стране.
По состоянию на этот месяц только 207 из этих ваучеров использовались — 6% ваучеров, предоставленных агентству, согласно данным HUD. Тысячи других получателей все еще ищут устройство. В заявлении, сделанном в конце июля, Жилищное управление города Лос-Анджелес сообщило, что обновленные данные показывают, что город сдал в аренду 325 квартир.
Загрузка…
Местные жилищные власти и активисты обвиняют жесткую конкуренцию в недостаточном предложении жилья с низкой арендной платой — среди арендаторов, не получающих помощи, тысяч традиционных держателей ваучеров по 8-й программе, а теперь и тысяч новых получателей ваучеров на случай чрезвычайной ситуации, получающих помощь от городского жилищного агентства, жилищное управление округа и более мелкие жилищные управления округа Лос-Анджелес.
«Мы сталкиваемся со стеной доступных квартир по нашей цене», — сказал Карлос ВанНаттер, директор Секции 8 Жилищного управления города Лос-Анджелес. 9По данным RentCafe, в июне уровень вакантных площадей в районе 0003
Лос-Анджелеса составил чуть более 4%. По словам ВанНаттера, владельцам экстренных ваучеров и другим местным программам размещения бездомных агентство VanNatter предлагает арендодателям по 2500 долларов за каждого получателя, который переезжает в квартиру, а также финансирование ремонта квартиры до проверки HUD. Кроме того, Управление по обслуживанию бездомных Лос-Анджелеса может внести залог в размере двойной месячной арендной платы.
Дэниел Юкельсон, исполнительный директор Квартирной ассоциации Большого Лос-Анджелеса, сказал, что многие владельцы недвижимости «не хотят касаться» каких-либо ваучерных программ, особенно тех, которые проводятся крупными жилищными властями.
Арендодатели продолжают подозревать жильцов, у которых есть ваучеры, на основании анекдотов от других владельцев недвижимости, сказал он. Имея множество потенциальных арендаторов, они не хотят разбираться с документами по ваучерной программе. И они не желают ждать, сказал Юкельсон, чтобы жилищная служба провела проверку — иногда с потерей арендной платы за месяц или два — до того, как жилец въедет.
прыгай, — сказал Юкельсон. «Если бы у меня была свободная квартира и пришло 20 человек — куча людей умоляет сдать мою квартиру — зачем брать на себя всю административную нагрузку?»
ВанНаттер сказал, что трудно сказать, насколько эффективными будут стимулы, но он опасается злоупотреблять ими.
«Арендодатели умные, они пытаются оптимизировать доллары», — сказал он. «Поможет ли это, если мы предоставим больше денег на эти стимулы? Но похоже, что мы просто выбрасываем эти деньги на ветер».
«Если бы у меня была свободная квартира и пришло бы 20 человек… зачем брать на себя всю административную нагрузку?»
Дэниел Юкельсон, исполнительный директор, Квартирная ассоциация Большого Лос-Анджелеса, о нежелании домовладельцев принимать ваучеры на жилье
Жилищная комиссия Сан-Диего, действующая в городе с еще более низким уровнем вакантных квартир, составляющим 3%, использовала почти 80% из своих 480 ваучеров на случай чрезвычайной ситуации. Он может похвастаться теми же льготами для арендодателей и услугами по поиску жилья, что и Лос-Анджелес, а также инициативой по использованию местных фондов для выплаты арендодателям, у которых есть свободные квартиры, по мере того, как они находят арендаторов. Это позволяет жилищному управлению резервировать квартиры для держателей ваучеров.
Были также кадровые и административные причины, по которым программа экстренных ваучеров медленно запускалась в Лос-Анджелесе, сказал ВанНаттер.
На просьбу объяснить разницу в ставках по аренде экстренных ваучеров по всему штату, чиновники HUD объяснили проблемы местными рынками аренды. Они также указали, что в таких юрисдикциях, как Лос-Анджелес, ваучеры на экстренные случаи имеют приоритет для тех, кто в настоящее время является бездомным, кто может столкнуться с более серьезными препятствиями и занять больше времени при поиске жилья, чем те, кто считается «в группе риска».
Но федеральные чиновники сохраняют оптимизм в отношении того, что ваучеры со временем будут израсходованы. К осени 2023 года жилищные органы должны закончить их раздачу.
Нова Фридек, 3 года, и ее отец Митчелл смотрят на камень, который она нарисовала ко Дню отца в своем дошкольном классе. Фото Джули Леопо для CalMatters
Фридек в Сан-Луис-Обиспо в конце концов нашел домовладельца, который с помощью жилищного управления согласился сдать квартиру своей семье. Сейчас он платит 205 долларов в месяц, а остальные 1800 долларов арендной платы за его квартиру с двумя спальнями в Нипомо покрывают федералы.
«Это все еще переходный период для меня, и я продвигаюсь вперед, но теперь я могу восстановить свой бизнес, и я могу вернуть себя и свой фундамент для своих детей», — сказал он.
Хелен Миллер, которая управляет 18-квартирным жилым комплексом, где живет Фридек, сказала, что у нее и ее матери раньше были в основном арендаторы по 8-й программе, пока жилищное управление не прекратило покрывать расходы арендаторов несколько лет назад.
По словам Арчера из жилищного управления, во время пандемии несколько пожилых арендаторов и жильцов с ограниченными возможностями просрочили арендную плату, и ваучеры на случай чрезвычайной ситуации предложили решение. Миллер сказал, что пять арендаторов теперь платят ваучерами, и она и ее мать получают примерно на 400 долларов в месяц больше, чем обычно получают за квартиру, стоимость которой была ниже рыночной.
«Мы дали им шанс, и до сих пор это срабатывало», — сказала она. «Все, что нужно этим людям, — это поддержка. И было приятно знать, что у детей Митчелла есть кровать, в которой они могут спать».
больше о жилье в Калифорнии во время ковида
Тысячи калифорнийцев в подвешенном состоянии из-за прекращения защиты от выселения
В четверг закончилась последняя защита от выселения в масштабах штата для жильцов Калифорнии с низким доходом, пострадавших от COVID-19, но многие до сих пор не получили ответа о своих заявлениях на снижение арендной платы. Некоторые локальные меры защиты все еще действуют.
Мануэла Тобиас 1 июля 2022 г. 20 июля 2022 г.
Может ли Ньюсом использовать уроки пандемии, чтобы покончить с бездомностью?
С профицитом бюджета губернатор Ньюсом призывает потратить еще 12 миллиардов долларов, чтобы покончить с бездомностью в Калифорнии.