О предоставлении жилого помещения взамен аварийного
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу О предоставлении жилого помещения взамен аварийного (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: О предоставлении жилого помещения взамен аварийногоСтатьи, комментарии, ответы на вопросы: О предоставлении жилого помещения взамен аварийногоНормативные акты: О предоставлении жилого помещения взамен аварийного «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019)»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019)Разрешая спор и возлагая обязанность на ответчика предоставить истцам жилые помещения, суд первой инстанции со ссылкой на п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г.
N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее — Федеральный закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ) указал, что, поскольку жилой дом, в котором находится принадлежащее истцам жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу и включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, истцами избран способ обеспечения своих прав путем предоставления иного жилого помещения в собственность взамен аварийного, следовательно, требования местной администрации о выплате собственниками разницы между изымаемым и предоставленным за счет муниципальной казны жилыми помещениями являются незаконными, в связи с чем удовлетворил заявленные требования частично.
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)»ВС счел невозможным вывод дома из адресной программы по переселению из аварийного жилья
Одна из экспертов отметила, что включение МКД в региональную программу по переселению является ключевым моментом при определении способа обеспечения прав собственников жилых помещений при переселении из аварийного жилья. Вторая добавила, что при наличии региональной адресной программы по переселению, где предметом является жилищный фонд как совокупность многоквартирных домов, выделить отдельное жилое помещение из нее, применив по отношению к нему общий порядок, не является верным.В Определении от 27 января № 48-КАД20-12-К7 Верховный Суд разобрался, можно ли вывести из региональной адресной программы квартиру и отказать в предоставлении жилья взамен аварийного.
Зоя Осолодкова является единственной наследницей матери, которая до момента смерти 5 мая 2007 г. являлась собственником квартиры в многоквартирном доме.
На основании заключения межведомственной комиссии о признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу и акта обследования многоквартирного дома от 7 декабря 2011 г. жилой дом был признан аварийным и подлежащим сносу. Объект недвижимости указан в перечне аварийных МКД, расположенных на территории Пластовского муниципального района и включенных в областную адресную программу «Переселение в 2013–2017 годах граждан из аварийного жилищного фонда в городах и районах Челябинской области». Постановлением администрации муниципального района дом включен в муниципальную программу «Переселение в 2015 году граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пластовского муниципального района».
30 декабря 2016 г. администрация района приняла решение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка под многоквартирным жилым домом. Зое Осолодковой было отказано в предоставлении жилого помещения взамен изъятого аварийного жилья, поскольку у администрации на то отсутствуют законные основания. При этом, согласно свидетельству о праве на наследство по закону, женщина является собственником данной квартиры, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Посчитав, что после смерти матери она является наследником первой очереди и со дня открытия наследства обладает имущественными правами и обязанностями наследодателя, которому должно быть предоставлено жилье взамен аварийного в соответствии со списком жителей, Зоя Осолодкова обратилась в Пластовский городской суд с иском к администрации района о признании отказа незаконным.
Удовлетворяя требования административного истца, суд первой инстанции исходил из того, что многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение, признан аварийным, включен в соответствующие муниципальную и региональную программы переселения, фактически изъят у владельцев, ссылаясь на специальный характер норм права, содержащихся в Законе о Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (по отношению к положениям ст. 32 Жилищного кодекса), пришел к выводу о наличии у заявителя по его выбору права требования выкупа жилого помещения либо предоставления другого жилого помещения в собственность.
Суд апелляционной инстанции, сославшись на положения ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса, указал на отсутствие заключенного с административным истцом соглашения, а также решения администрации об изъятии квартиры, принадлежащей Зое Осолодковой, и ее заявления о выборе способа обеспечения своих жилищных прав в период действия региональной адресной программы по переселению граждан. Суд пришел к выводу о возможности защиты прав Зои Осолодковой исключительно в общем порядке, предусмотренном Жилищным кодексом, и, следовательно, законности оспариваемого решения органа муниципальной власти. Судебная коллегия по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции согласилась с выводами апелляции.
Рассмотрев жалобу Зои Осолодковой, Верховный Суд заметил, что вывод апелляции и кассации о том, что женщина в связи с отсутствием соглашения об изъятии спорной квартиры не имеет права на предоставление другого жилого помещения взамен жилья, признанного аварийным, является ошибочным, поскольку земельный участок, на котором расположен указанный дом, был изъят в соответствии с ч. 1, 2 ст. 32 Жилищного кодекса.
Кроме того, обратил внимание ВС, учитывая, что объектом региональной адресной программы является жилищный фонд как совокупность жилых помещений многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными, подлежащих сносу и расселению, административный ответчик был не вправе произвольно выводить за рамки действия указанной программы квартиру, принадлежащую на праве собственности заявителю.
Вместе с тем, указал Суд, Зоя Осолодкова избрала способ обеспечения своих жилищных прав, предусмотренный Законом о Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и действующий в рамках реализации региональной адресной программы, – предоставление другого жилого помещения взамен жилья, признанного аварийным. ВС заметил, что на момент обращения истицы с заявлением в администрацию она была лишена возможности проживать в квартире, поскольку дом частично разрушен. Это свидетельствует о том, что жилое помещение фактически изъято из собственности.
«Учитывая изложенное, отказ администрации Пластовского муниципального района Челябинской области в предоставлении заявителю жилого помещения взамен фактически изъятого аварийного жилья нельзя признать законным», – резюмировал ВС, оставив в силе решение первой инстанции.
Адвокат АП г. Москвы Анна Минушкина назвала позицию ВС верной, поскольку законодательством в случае включения дома в региональную адресную программу по переселению из аварийного жилья предусмотрено предоставление либо иного жилого помещения, либо его выкуп. Этот выбор является правом лица – невозможно ограничить его в указанных в законодательстве вариантах.
Адвокат указала, что суды второй и кассационной инстанций не учли, что первоначально жилой дом включен в региональную адресную программу по переселению из аварийного жилья. Позднее же земельный участок, на котором был расположен жилой дом, признан подлежащим изъятию, а дом – сносу. Ориентируясь на указанное решение, суды определили, что применим общий порядок, предусмотренный ЖК РФ, а не специальный, как изначально указал суд первой инстанции.
«Однако указанное не представляется верным. По сути, ВС РФ в определении указал применимый порядок в ситуациях, когда имеются основания для двух способов реализации жилищных прав граждан при признании жилья аварийным. Так, ВС указал, что при наличии региональной адресной программы по переселению, где предметом является жилищный фонд как совокупность многоквартирных домов, выделить отдельное жилое помещение из данной совокупности, применив по отношению к нему общий порядок, не является верным», – заключила Анна Минушкина.
Помощник юриста в Содружестве Земельных Юристов Арина Шмойлова отметила, что включение МКД в региональную программу по переселению является ключевым моментом при определении способа обеспечения прав собственников жилых помещений при переселении из аварийного жилья. Если МКД в такую программу не включен, то в предоставлении нового жилого помещения может быть правомерно отказано. В таком случае в качестве возмещения собственнику будут предоставлены денежные средства.
«В рассматриваемом деле истец приобрел право на квартиру в порядке наследования, при этом квартира уже была включена в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Реализуя свое право на выбор способа возмещения за изымаемое жилье, истец выбрал предоставление другого жилого помещения. Суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о возложении обязанности предоставить жилое помещение на районную администрацию. Такой способ защиты жилищных прав законен и правомерен, в полной мере соответствует устоявшейся практике Верховного Суда. Кассационная и апелляционная инстанции, несмотря на распространенную практику, неправомерно отменили решение первой инстанции, лишив истца предусмотренного Законом о Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства права выбора способа обеспечения прав собственников», – указала эксперт.
Арина Шмойлова отметила, что Верховный Суд отменил определения апелляции и кассации, в очередной раз указав на незаконность лишения собственников права выбора способа возмещения. Решение суда первой инстанции оставлено в силе, что подтверждает устоявшуюся практику по разрешению споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников.
Верховный суд разъяснил правила досрочного расселения из аварийного жилья :: Жилье :: РБК Недвижимость
Если заявление на переселение вне очереди подали лишь некоторые члены семьи, судам рекомендовано ориентироваться не на их доли в старом помещении, а на его общую площадь
Аварийный дом в России (Фото: Артем Ленц/ТАСС)
Верховный суд (ВС) дал разъяснения нормам расселения граждан из аварийного жилья, сообщает информагентство правовой информации РАПСИ.
Разъяснения были даны при рассмотрении жалобы одного из жителей Вологодской области, который остался недоволен новым жильем после расселения из аварийного дома. Взамен 45-метровой квартиры в ветхом доме ему с несовершеннолетним ребенком выделили 15-метровое жилье.
Норму компенсации рассчитал суд, в который мужчина обратился с требованием ускорить переселение их с ребенком в новое жилье такого же метража, как занимаемое по договору социального найма. Суд учел требования только частично — обязав администрацию Вологодской области вне очереди предоставить мужчине и его дочери жилье из расчета 7,5 кв. м на человека. Расчет был обусловлен тем, что в аварийном жилье зарегистрировано шесть человек — семейная пара, двое их детей (один из которых выступил заявителем) и двое внуков. Фактически в нем проживали только заявитель с ребенком.
Суд исходил из того, что заявление о переселении вне очереди было подано на двоих членов семьи, их доли в аварийном жилье — ⅙ на человека. Поэтому новую площадь рассчитали пропорционально этим долям. Вологодец пытался оспорить решение областного суда, но получил отказ и в апелляционной, и в кассационной инстанциях.
Верховный суд встал на сторону заявителя, ссылаясь на нормы Жилищного кодекса, по которым при переселении из одного жилья по договору соцнайма в другое новое помещение должно быть «благоустроено применительно к условиям соответствующего населенного пункта» и «равнозначно по общей площади ранее занимаемому жилому помещению». С точки зрения высшей инстанции суды проигнорировали обязанность местных властей не только повысить безопасность жилищных условий, но и компенсировать прежние характеристики (благоустроенность, метраж, местоположение), не допуская их ухудшения.
«Жилое помещение взамен признанного аварийным должно быть предоставлено гражданам, имеющим право пользования таким помещением, общей площадью не менее ранее занимаемого, а не пропорционально количеству зарегистрированных в нем лиц», — резюмировал Верховный суд. Инстанция подчеркнула, что право пользования новым жильем должно быть предоставлено всем шестерым членам семьи, которые были зарегистрированы в аварийном помещении. Решения предыдущих инстанций ВС отменил — дело будет повторно рассмотрено в суде Вологодской области.
Действующая в России программа расселения аварийного жилого фонда предполагает расселение порядка 10 млн кв. м в домах, признанных аварийными до 2017 года. В 2020-м российский вице-премьер Марат Хуснуллин обратил внимание на то, что с 2017 года в стране появилось еще 12 млн кв. м небезопасного жилья.
В конце года был принят и подписан президентом закон о комплексном развитии территорий («всероссийская реновация»), который дает регионам возможность принимать решение о расселении жилого фонда, еще не признанного аварийным.
Читайте также:
Автор
Валерия Семенова
Госдума одобрила новые правила расселения аварийного жилья :: Бизнес :: РБК
Фото: Сорокин Донат / ТАСС
Госдума во втором чтении приняла законопроект о новых механизмах расселения аварийного жилья. Финальное, третье чтение законопроекта запланировано на среду, 18 декабря.
Законопроект вносит поправки в жилищный кодекс и федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Согласно законопроекту, Фонд станет агентом правительства по предоставлению социальных выплат на приобретение жилья гражданами. Раньше федеральные субсидии распределяли в том числе региональные власти.
Минстрой разработал первую версию законопроекта в феврале, а в ноябре он был принят в первом чтении. Одна из мер законопроекта — привлечение инвесторов к расселению аварийных домов. Девелоперы, которые будут предоставлять жилье переселенцам из аварийного фонда, расположенного на территории развития, получат субсидии. Для этого застройщики должны заключить с местными властями договоры развития застроенных территорий (РЗТ) или комплексного освоения территорий.
Первоначально предлагалось компенсировать застройщикам до 25% понесенных затрат на расселение жителей аварийных домов. Ко второму чтению норма предоставления субсидий изменилась — теперь застройщики смогут вернуть до 25% «нормативной стоимости переселения». Нормативная стоимость рассчитывается исходя из площади аварийных домов и нормативной стоимости квадратного метра, которую Минстрой определяет для каждого региона отдельно.
Законопроект предполагает возможность создания в регионах маневренного фонда, но проживать в нем переселенцы смогут не больше двух лет, после этого им должны будут предоставить постоянное жилье. Кроме того, собственники квартир в аварийных домах могут рассчитывать на денежное возмещение. Если человек владеет несколькими квартирами в аварийных домах, новую квартиру он сможет получить только взамен одной из квартир, в остальных случаях он может рассчитывать только на денежную компенсацию. Также получить деньги, но не новую квартиру смогут те, кто купил недвижимость в доме уже после признания его аварийным.
Аварийное жилье: что положено переселенцам
ФотО: Тимур Ханов / ПГ
Дом смогут признать аварийным не только если фундамент, перекрытия и стены деформировались настолько, что он вот-вот развалится, но также в случае, если здание опасно накренилось. Это предполагают правительственные поправки в положение, регулирующее порядок признания помещений нежилыми, а зданий — аварийными. Документ вступает в силу 10 декабря. «Парламентская газета» напоминает, какие права есть у жильцов «аварийки».
В каком случае разрешат сносить дома
С 10 декабря критерии признания дома аварийным стали более конкретными. Строения подлежат сносу или реконструкции, а все помещения в них автоматически считаются непригодными для проживания, если несущие конструкции всего здания в целом опасно деформированы или повреждены, а также когда их крены могут вызвать потерю устойчивости здания.
Кабмин также озаботился тем, чтобы предотвратить необоснованные вердикты чиновников о состоянии зданий и их последующей судьбе. Сейчас такие решения после оценки дома выносит межведомственная комиссия. Её создают региональные власти, если речь идёт о жилищном фонде субъекта, и муниципальные — во всех остальных случаях.
Теперь одного заключения комиссии недостаточно для сноса дома или, наоборот, признания его способным простоять ещё какое-то время. В частности, комиссии теперь обязаны направлять копии своих заключений в федеральные, региональные или местные органы власти для последующего принятия решения о признании помещения жилым, пригодным или непригодным для проживания, а также признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.Данные поправки — это первый шаг в большой работе по упорядочиванию законодательства в сфере расселения аварийного фонда, сказал «Парламентской газете» первый зампред Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов.
«Раньше всё было настолько размыто, что муниципалитеты могли порой принимать спорные решения, против которых жители боролись в судах. Да и в судах позиция не всегда была однозначная. Сейчас все критерии конкретизируются. По крайней мере, определённая ясность уже внесена», — отметил он.
Что получат жители «аварийки»
Согласно Жилищному кодексу, орган, который вынес решение о признании дома аварийным, предъявляет собственникам квартир требование о его сносе или реконструкции «в разумный срок». Если собственники не сделают этого, тогда все помещения и земля под ними подлежит «изъятию для муниципальных нужд».
С этого и начинается расселение жильцов аварийного дома. Местные власти могут либо выкупить у собственников квартиры, либо предоставить им равнозначное благоустроенное жильё. Какой конкретно вариант компенсации будет использован — выбирают владельцы недвижимости. Сумма возмещения определяется соглашением сторон на основе независимой оценки, причём в ней обязательно должны учитываться рыночная цена квартиры и все убытки из-за изъятия жилья — например, расходы на переезд.
54 700 аварийных домов насчитывалось в России на 1 октября этого года.
Несколько иной механизм расселения для людей, которые живут в квартирах по договору социального найма, то есть в муниципальном жилье. Таким жильцам власти должны предоставить другую благоустроенную квартиру по договору соцнайма. Важно, что новая квартира должна быть равнозначной по общей площади и находиться в том же городе, что и прежняя.Компенсации станут справедливее
В ближайшее время у переселенцев из аварийного жилья станет больше гарантий. В частности, на прошлой неделе Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства рассматривал законопроект, который запретит изымать аварийное жильё в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет сведений о местоположении границ земельного участка. Ведь пока границы не «откадастированы», цена земли из-под дома не включается в стоимость компенсации и люди получают за свои аварийные квартиры минимальные деньги.
В ноябре Госдума приняла в первом чтении проект поправок в Жилищный кодекс и закон о Фонде содействия реформированию ЖКХ, подготовленный Минстроем. Инициатива, помимо прочего, позволит региональным властям вводить дополнительные меры поддержки переселенцев, например выплачивать субсидии на ипотеку.
Сейчас парламентарии ждут предложения и поправки к законопроекту от регионов, рассказал депутат Сергей Пахомов: «Скорей всего, во втором чтении рассмотрим в этом году, а может быть, успеем и в третьем чтении».
Это очень важная программа, она касается около 500 тысяч человек.
Он подчеркнул: чем быстрее будет принят этот закон, тем быстрее заработает обновлённая программа расселения аварийного фонда. Вместе с тем спешить в ущерб качеству документа никто не будет: «Мы не можем принять законопроект, к которому будет много вопросов. Это очень важная программа, она касается около 500 тысяч человек», — обратил он внимание.
Предоставление жилья вместо аварийного по норме предоставления?
Проживаю в комнате, площадью 8 кв. м., находящейся в доме, который признан аварийным и подлежащим сносу. Правильно ли я понимаю, что при расселении данного дома, мне предоставят жилое помещение не менее чем по норме предоставления, то есть не менее 18 метров, ведь я и на учете состою как нуждающийся в жилых помещениях?
Ответ:
Нет, по норме предоставления жилье вряд ли предложат.
Следует понимать, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86 — 88 ЖК РФ (в числе которых снос аварийного жилого дома), другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в части 5 статьи 57, статье 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются.
Часть 5 статьи 57 ЖК РФ: «По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления».
Статья 58 ЖК РФ: «1. При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия… 2. Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне».
Разъяснения Пленума Верховного Суда РФ
В п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 14 от 02.07.2009 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» содержатся следующие разъяснения:
«…по делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным статьями 86 — 88 ЖК РФ, то есть в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению (дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате реконструкции или капитального ремонта жилого дома жилое помещение не сохраняется или уменьшается, в результате чего граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (статья 51 ЖК РФ), или увеличивается, в результате чего общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (статья 50 ЖК РФ), судам надлежит учитывать, что предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям статьи 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им предоставляется квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
Суду следует проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям статьи 89 ЖК РФ.
Необходимо учитывать, что общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47. Эти требования носят обязательный характер и не могут быть снижены субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями.
Судам необходимо также иметь в виду, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86 — 88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в части 5 статьи 57, статье 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ).
При удовлетворении судом иска о выселении гражданина из жилого помещения по основаниям, предусмотренным статьями 86 — 88 ЖК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано конкретное благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемому гражданину».
Пример из судебной практики Верховного Суда РФ
З. обратилась в суд с иском к администрации города Сокола, администрации Сокольского муниципального района, Правительству Вологодской области, Департаменту финансов Вологодской области, Департаменту строительства, энергетики и ЖКХ Вологодской области о предоставлении жилого помещения. В обоснование требований указала, что проживает по адресу: …. Указанное жилое помещение она занимает на основании договора социального найма от 3 октября 2007 г.
Как следует из акта комиссионного обследования и технического заключения от 8 августа 2006 г. дом грозит обвалом, капитальный ремонт нецелесообразен, требуется расселение жителей. На основании ст. 87 ЖК РФ истица просила обязать ответчиков предоставить ей жилое помещение площадью не менее 10,5 кв. м.
При рассмотрении дела нарушение норм материального права допущено судом первой и кассационной инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, З. на основании договора социального найма N 1264 от 3 октября 2007 г. администрацией г. Сокол предоставлена квартира по адресу: … (л.д. 7 — 8). Жилое помещение состоит из 3-х комнат общей площадью 76,8 кв. м, жилой — 58,4 кв. м. В указанной квартире истица зарегистрирована и проживает (л.д. 9).
Согласно акту комиссионного обследования и технического заключения от 8 августа 2006 г. дом N 29 по ул. Беднякова грозит обвалом, капитальный ремонт его не целесообразен, требуется расселение жителей. Постановлением главы г. Сокол от 26 декабря 2006 г. N 272 отделу по управлению муниципальным имуществом г. Сокол указано на необходимость предусмотреть расселение жителей дома N 29 по ул. Беднякова в течение 2007 года (л.д. 3, 6).
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что дом, в котором проживает З., признан аварийным после обследования его 8 августа 2006 г., поэтому граждане, проживающие в нем, в том числе и истица, должны быть обеспечены жилой площадью вне очереди в порядке ст. 52 ЖК РФ. При этом суд обязал администрацию г. Сокол предоставить З. вне очереди благоустроенное жилое помещение в черте г. Сокол отвечающее санитарным и техническим требованиям общей площадью не менее 21 кв. м.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда, изменяя указанное решение суда в части размера площади жилого помещения, подлежащего предоставлению З., и определяя его по норме предоставления, т.е. не менее 10,5 кв. м, допустила существенное нарушение норм материального права.
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.
В соответствии со ст. 87 ЖК РФ если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
Как следует из ч. 1 ст. 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 — 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
Следовательно, законом установлены определенные требования к жилому помещению, которое предоставляется в связи с признанием дома непригодным для проживания.
Из изложенного следует, что поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи с признанием дома аварийным, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Если наниматель занимал отдельную квартиру или несколько комнат, то при переселении он вправе потребовать предоставления ему отдельной квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, независимо от возможного превышения норм предоставления жилья.Как видно из материалов дела, общая площадь жилого помещения, занимаемого З., составляет 76,8 кв. м, поэтому установленный судом кассационной инстанции минимальный размер жилого помещения подлежащего предоставлению — 10,5 кв. м противоречит закону и нарушает права истицы на получение жилого помещения равнозначного по общей площади ранее занимаемому (76,8 кв. м).
По этим же основаниям нельзя признать правомерным и вывод суда первой инстанции о предоставлении З. жилого помещения размером 21 кв. м. Указанный размер жилого помещения никак не мотивирован и не основан на материалах дела.
С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ считает, что вынесенные по делу судебные постановления в части определения площади жилого помещения, подлежащего предоставлению З., нельзя признать законными, и они подлежат отмене (Извлечение из определения Верховного Суда РФ от 28 июля 2009 г. N 2-В09-3).
Правовая позиция Конституционного Суда РФ
В Определении от 3 ноября 2009 года № 1368-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб граждан Артюкиной М. В., Кошолкиной М. В., Федотова С. В., Федотовой Л. С., Фисунова В. И., Честных В. И. И Шарковой А. В. на нарушение их конституционных прав частью 3 статьи 6, частью 2 статьи 57 и частью 1 статьи 89 Жилищного кодекса РФ» Конституционный Суд РФ указал следующее:
«…Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Согласно пункту 33 данного Положения основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан, в частности вследствие ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельных его частей эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований.
Признание жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания осуществляется решением межведомственной комиссии, которая после изучения документов, свидетельствующих о техническом состоянии жилого дома (помещения) и условиях проживания в нем, может принять решение о том, что жилой дом (помещение) пригоден для проживания, либо пригоден для проживания после проведения капитального ремонта, либо является непригодным для проживания. В случае признания жилого дома (помещения) непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредоносного воздействия факторов среды обитания, представляющих особую опасность для жизни и здоровья граждан, орган местного самоуправления выносит предписание о незамедлительном выселении граждан.
Выселение в таких случаях из жилых помещений, занимаемых гражданами как по договору социального найма, так и на праве собственности, производится с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма, которое согласно статье 89 Жилищного кодекса Российской Федерации должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и отвечать требованиям части 2 статьи 89 данного Кодекса по числу комнат. Указанные критерии являются обязательными, и при отсутствии хотя бы одного из них предоставление выселяемым гражданам жилого помещения недопустимо.
В частности, среди предъявляемых к жилому помещению требований есть требование о том, что объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики (пункт 20 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции). Это приобретает особое значение в случае, когда предметом первоначального договора социального найма являлась комната как разновидность жилого помещения (пункт 1 части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации), предназначенного для использования в качестве места непосредственного проживания.
Вместе с тем внеочередной характер обеспечения другими жилыми помещениями граждан, переселяемых из жилых помещений, которые признаны непригодными для проживания, обусловливает, в свою очередь, исключительно компенсационный характер такого обеспечения, поскольку очевидно, что целью законодателя в данном случае было не улучшение жилищных условий по количественным показателям, а сохранение как минимум имеющейся обеспеченности граждан жильем (чтобы права граждан при выселении не были ущемлены) с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности».
Решение суда первой инстанции в качестве примера судебного выселения граждан, не согласных с предложенным администрацией города вариантом расселения:
«…Мэрия г. Новосибирска обратилась в суд с иском к М., В., Н., С., И. о выселении из жилого помещения – двух комнат общей площадью 43,9 кв.м., жилой 30,6 кв.м., расположенных в трехкомнатной квартире по адресу: ул. Новая Заря, кв. – в жилые комнаты жилой площадью 15,7 кв.м, общей площадью 26,89 кв.м и в жилую комнату жилой площадью 10,1 кв.м., общей площадью 17,3 кв.м. в трехкомнатной квартире дома общей площадью 73,3 кв.м., жилой площадью 42,8 кв.м. по ул. Колхидская в г. Новосибирске. В обоснование своих требований указав, что ответчики пользуются двумя комнатами в трехкомнатной квартире по адресу г. Новосибирск ул. Новая Заря. Общая площадь занимаемых ответчиками жилых комнат составляет 43,9 кв.м, жилая площадь 30,6 кв.м. На основании заключения межведомственной комиссии о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу № 163 от 13.12.07г. многоквартирный дом по адресу г. Новосибирск ул. Новая Заря, признан аварийным и подлежащим сносу.
.. В силу ст. 85, 86, 89 ЖК РФ граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если: дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу. Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 — 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
Судом установлено, что в кв. доме по ул. Новая заря г. Новосибирска ответчики занимают две комнаты жилой площадью 30,6 кв.м (общей площадью 43,9 кв.м) в трехкомнатной квартире, что подтверждается информацией по расселению жителей аварийного дома по ул. Новая заря составленной Администрацией Калининского района г. Новосибирска, выпиской из домовой книги и не оспаривалось сторонами в судебном заседании.
Исходя из выписки из домовой книги по адресу ул. Новая заря на регистрационном учете состоят М.- квартиросъемщик, В.- сын, Н.- дочь, С.- зять, И.- внук.
На основании заключения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу № 163 от 13.12.07г. жилой дом по ул. Новая заря в Калининском районе г. Новосибирска признан аварийным и подлежащим сносу. Все квартиры в указанном доме являются муниципальными.
Распоряжением Мэра г. Новосибирска № 24479-р от 12.12.08г. жилой дом по ул. Новая заря в г. Новосибирске включен в реестр ветхих и аварийных домов, определен график переселения жильцов дома и его снос.
Распоряжением Мэрии г. Новосибирска № 32710-р от 11.12.09г. в рамках программы Новосибирской области по переселению граждан из аварийного жилья, жилые помещения площадью 26,89 (15,7) кв.м. и 17,3 (10,1) кв.м. в трехкомнатной квартире в доме по ул. Колхидская площадью 73,3 (42,8) кв.м. включены в муниципальный жилищный фонд и переданы Администрации Калининского района г. Новосибирска для предоставления ответчикам по договору социального найма жилого помещения.
Приказом Главы Администрации Калининского района г. Новосибирска № 1904-од от 18.12.09г. во исполнение выше указанного распоряжения решено оформить документы на заселение жилой площади предоставленной ответчикам.
Квартира дома по ул. Колхидская в г. Новосибирске является муниципальной собственностью, что следует из свидетельства о государственной регистрации права собственности.
В администрацию Калининского района г. Новосибирска поступило заявление от ответчиков о том, что они отказываются от переселения в комнаты расположенные в квартире дома по ул. Колхидская в г. Новосибирске, по причине уменьшения площади, которая предоставляется. Данное обстоятельство свидетельствует в подтверждение доводов стороны истца о не возможности разрешить вопрос о выселении и вселении в жилое помещение ответчиков во вне судебном порядке.
Доводы ответчиков о том, что в результате расселения аварийного жилого дома нарушаются их жилищные права в связи с предоставлением меньшей жилой площади суд считает несостоятельными, так как при расселении жильцов из аварийного жилищного фонда в соответствии с ч.1 ст. 89 ЖК РФ предоставляемое жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилом помещению, ранее ответчики занимали жилое помещение в аварийном доме общей площадью 43,9 кв.м., общая площадь предоставляемого ответчикам жилого помещения составляет 44,19 кв.м. Общая площадь квартиры в аварийном доме составляла 70,0 кв.м. в предоставляемом жилом помещении общая площадь квартиры составляет 73,3 кв.м. исходя из технических паспортов.
Доводы ответчиков о предоставлении отдельного жилого помещения (квартиры) при переселении из аварийного дома не могут быть приняты во внимание, так как они не основаны на требованиях действующего законодательства» (извлечение из решения Калининского районного суда г. Новосибирска, Дело № 2-783/10 г.).
Вернуться к началу обзора практики: «Аварийное и ветхое жилье. Снос домов, расселение, выселение, предоставление, выкуп. Судебная практика»
Рекомендуем также обзор практики: «Расселение аварийного дома, предоставление жилья. Судебная практика ВС РФ»
Переселение из непригодного для проживания и аварийного жилья / Решения / ПО Восход — защита в судебных жилищных спорах с органами власти
Переселение из непригодного для проживания и аварийного жилья
Оспаривание бездействия местной администрации в обследовании дома межведомственной комиссией
При очевидном наличии у жилого дома признаков непригодности для проживания (аварийности) и непринятии по жалобам жителей мер по обследованию жилого дома межведомственной комиссией можно оспаривать бездействие местной администрации в принятии решения о непригодности дома для проживания (в порядке главы 25 ГПК РФ). Здесь требуется доказать наличие признаков непригодности для проживания. Доказательствами могут быть выявленные специализированной организацией по результатам обследования нарушения по многочисленным жалобам граждан, официальный износ дома по БТИ и др. При этом статус жилья не имеет значения. В частности, можно обязать МВК обследовать на предмет пригодности для проживания и жилое помещение частного жилищного фонда (п. 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Верховным Судом РФ 29.04.2014 г.). Сразу обязать местную администрацию представить жилье нельзя, поскольку решение о расселении принимается только на основании соответствующего заключения МВК (там же)
Оспаривание решения межведомственной комиссии о пригодности дома для проживания (порядок принятия, анализ видов и результатов проведенных обследований, выводы)
При недействительности решения МВК можно обязать ее повторно провести в определенный срок надлежащее обследование, не предрешая его результата (п. 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Верховным Судом РФ 29.04.2014 г.)
Незаконность переселения собственника в другое жилье при нарушении местной администрацией процедуры, предусмотренной ст. 32 ЖК РФ
Установив отсутствие со стороны местной администрации предложения о выкупе занимаемого ответчиками на праве собственности жилья, суд обоснованно отказал администрации в удовлетворении иска об их переселении в данное жилье (п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 о применении Жилищного кодекса РФ, определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.12.2014 г. № 24-КГ14-8).
Аналогичны правовые последствия и ненаправления администрацией предложения о сносе дома и реконструкции (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 04.03.2014 г. № 18-КГ13-198)
Оспаривание бездействия местной администрации во включении жилого дома в региональную адресную программу по переселению из аварийного жилья
При невключении аварийного и подлежащего сносу многоквартирного дома в адресную региональную программу по переселению из аварийного жилья и отсутствии соглашения о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого, собственник квартиры имеет только право на выкуп по ст. 32 ЖК РФ (п. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Верховным Судом РФ 29.04.2014 г.). Размер выкупа зависит от рыночной цены изымаемого помещения в аварийном доме, на которую маловероятно приобрести равноценное жилье даже с учетом возмещения всех убытков (при том, что их еще надо доказать). Поэтому целесообразно добиться включения местной администрацией аварийного дома в региональную программу переселения из аварийного жилья, оспорив бездействие администрации в суде.
При включении аварийного и подлежащего сносу многоквартирного дома в адресную региональную программу по переселению из аварийного жилья собственник вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности, причем по своему выбору (п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ, ст.ст. 32, 86, ч.ч. 2, 3 ст. 88 ЖК РФ, п. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Верховным Судом РФ 29.04.2014 г.)
Особенности предоставления другого жилья либо выкупной стоимости
В случае признания жилья очередника непригодным для проживания другое жилье ему предоставляется вне очереди независимо от того, является ли он нанимателем либо собственником, а также независимо от наличия других внеочередников (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.01.2014 г. № 56-КГ13-10)
Очереднику, жилье которого признано непригодным для проживания, что автоматически означает невозможность его восстановления, должно быть вне очереди предоставлено равноценное жилье по договору социального найма (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28.05.2013 г. № 34-КГ13-2)
В случае признания жилья очередника-собственника непригодным для проживания другое жилье ему предоставляется вне очереди по п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, а не по длительной процедуре расселения аварийных домов, предусмотренной ч. 10 ст. 32 ЖК РФ (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.01.2014 г. № 56-КГ13-10)
Собственника жилого помещения нельзя выселить из аварийного дома без предоставления другого жилья. По соглашению сторон возможно предоставление ему другого жилья в собственность, а при отсутствии соглашения — компенсация выкупной цены стоимости жилья
Поскольку предоставление собственнику жилого помещения в подлежащем расселению доме другого жилья взамен изымаемого допускается только с его согласия (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ), то при наличии такого согласия ему можно предоставить другое жилое помещение на праве собственности (с зачем стоимости нового и прежнего жилья), а при отсутствии — выкупную стоимость (п. 20 «и» постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 о применении Жилищного кодекса РФ).
Выкупная стоимость рассчитывается в порядке, предусмотренном ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. В нее включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (при наличии соответствующего соглашения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
При изъятии помещения собственника в аварийном доме в выкупную цену изымаемого жилого помещения незаконно не включены:
— убытки, причиненные собственнику его изъятием, в т.ч. упущенная выгода,
— сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт,
— стоимость доли в праве собственности на такое имущество (в соответствии со ст. 36 — 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ).
По делу о выкупе жилого помещения в аварийном доме подтверждено, что экспертное заключение торгово-промышленной палаты не является отчетом об оценке, а лишь предваряет его (постановление президиума Московского областного суда от 28.01.2015 г. № 41)
Дача экспертом подписки о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения уже после подготовки заключения влечет его недействительность как недопустимого доказательства (постановление президиума Московского областного суда от 28.01.2015 г. № 41)
При недостижении с собственником жилого помещения в сносимом доме согласия на предоставление другого жилого помещения, а также по выкупной стоимости (неответ), нет оснований для прекращения права собственности и выселения (определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 04.02.2014 г. № 18-КГ13-154; от 04.03.2014 г. № 18-КГ13-198)
Собственнику жилья в сносимом доме при его желании может быть предоставлено другое жилое помещение по договору социального найма (например, отдельная квартира вместо двух комнат в коммуналке). К отношениям по предоставлению собственникам жилья в доме, признанном непригодным для проживания, другого жилья по договору социального найма, применяется п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ по аналогии закона (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.06.2014 г. № 56-КГ14-2)
Другое жилье взамен сносимого может быть предоставлено и гражданам, не состоящим на жилищном учете, не имеющим статуса малоимущих и занимающим жилое помещение на праве собственности при их объективной нуждаемости в жилом помещении, поскольку изложенные обстоятельства вытекают из содержания ч. 2 ст. 49, ч. 1 ст. 52 ЖК РФ и п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 09.12.2014 г. № 33-КГ14-12). Данная позиция представляется нам обоснованной лишь для случаев законодательной невозможности предоставить данным лицам другое жилье (напр., отсутствие соглашения о предоставлении жилья собственнику при сносе дома, не включенного в региональную программу сноса аварийного жилья и др.). При отсутствии таких случаев действует п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ как специальная норма права, не предусматривающая никаких вышеназванных условий для внеочередного предоставления другого жилья по договору социального найма любым переселяющимся из непригодного жилья.
Признание жилого дома аварийным и подлежащим сносу подтверждает и непригодность для проживания всех расположенных в нем жилых помещений (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 01.04.2014 г. № 12-КГ14-2)
Потребительские свойства жилых помещений определяются, в первую очередь, размером жилой площади, количеством комнат, а также полом переселяемых лиц (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 09.04.2013 г. № 8-КГ13-3)
Размер другого жилья, предоставляемого взамен признанного непригодным для проживания, определяется количеством состоящих на жилищном учете очередников (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.03.2013 г. № 85-КГ12-4)
Суды двух инстанций постановили предоставить нанимателям аварийного жилья другое жилое помещение соответственно по норме предоставления (на состав семьи из 16 чел.), а апелляционный суд — лишь состоящим на жилищном учете членам семьи (6 чел.). Верховный Суд постановления отменил, определив предоставить всем одну равноценную 2-комнатную квартиру (опрделение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.01.2016 г. № 69-КГ15-8)
При расселении аварийного дома переселение разнополых детей возможно в одну комнату лишь если они не являются жилищными очередниками и до переселения проживали в одной комнате (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 09.04.2013 г. № 8-КГ13-3)
Казначействовыпустило руководство для ускорения предоставления экстренной помощи в аренде жилья и поддержки стабильности жилья для арендаторов, которым угрожает выселение
ВАШИНГТОН — Сегодня Министерство финансов США выпустило руководство в виде обновленных часто задаваемых вопросов (FAQ) и фактов. лист, чтобы продолжить поддержку быстрого развертывания Emergency Rental Assistance штатами, территориями, населенными пунктами и правительствами племен. Часто задаваемые вопросы основываются на предыдущих действиях по предоставлению правительствам штата и местного самоуправления инструментов, необходимых для оказания помощи нуждающимся арендаторам, помогая получателям грантов во внедрении и передовых методах.
Информационный бюллетень находится ниже и доступен здесь.
Здесь можно найти ответы на часто задаваемые вопросы.
Информационный бюллетень по экстренной помощи в аренде жилья: Казначейство объявляет о дальнейших действиях по поддержке стабильности жилья для арендаторов, которым грозит выселение
Сегодня, в рамках более широких межучрежденческих усилий по поддержке арендаторов и предотвращению выселений, Казначейство предприняло новые шаги для продолжения поддержки быстрого развертывания экстренной помощи при аренде (ERA) штатами, территориями, местностями и правительствами племен.Эти шаги, в том числе новые часто задаваемые вопросы (FAQ), которые помогут получателям грантов в реализации, а также опубликованные перспективные методы, будут основываться на предыдущих действиях по предоставлению получателям грантов ERA инструментов, необходимых для оказания помощи нуждающимся арендаторам.
К 10 февраля 2021 года Министерство финансов США выплатило все 25 миллиардов долларов, выделенных в соответствии с Законом о консолидированных ассигнованиях от 2021 года, штатам, территориям, населенным пунктам и племенам с целью оказания экстренной помощи в аренде домохозяйствам в их юрисдикциях.Как указано в законе, Казначейство также предоставило 40 процентов — более 8,6 миллиардов долларов — дополнительного финансирования для штатов, территорий и населенных пунктов для оказания экстренной помощи в аренде жилья, предусмотренной в Американском плане спасения. До этого года у немногих правительств были надежные программы по оказанию помощи в аренде такого типа, и ни одно из них не работало в масштабах, которые теперь стали возможными благодаря ресурсам ERA. В последние месяцы получатели грантов наняли персонал, наняли подрядчиков, разработали веб-порталы и установили политику и процедуры для реализации этих программ.Сейчас многие программы увеличивают объем своих средств, выстраивая ряд многообещающих практик, которые все получатели грантов могут применять для удовлетворения потребностей своих арендаторов — и сегодняшнее объявление призвано поддержать это увеличение.
Кратко изложенные ниже, обновленные часто задаваемые вопросы Казначейства предлагают дополнительную ясность для получателей грантов и работают в соответствии с указаниями и действиями, предпринимаемыми другими федеральными агентствами.
- Настоятельно поощрять партнерские отношения с судами для активного предотвращения выселений и разработки программ замены выселений.Средства Emergency Rental Assistance могут использоваться, чтобы помочь семьям, которым угрожает выселение, оставаться в своих домах, включая работу с судами, чтобы связать такие семьи и их домовладельцев с посредничеством и ресурсами для оказания экстренной помощи в аренде, привлечение поставщиков услуг по обеспечению стабильности жилья для активной поддержки, и заключение соглашений с судами о покрытии расходов на мероприятия по замене выселения. В новых часто задаваемых вопросах казначейства также четко указывается, что средства из государственного и местного фондов восстановления налогов могут быть использованы для поддержки этой деятельности и широкого спектра других услуг по предотвращению выселений и обеспечению стабильности жилья.
- Помогите бездомным семьям получить доступ к помощи. Для уязвимых семей, у которых нет текущих обязательств по аренде — что является требованием для права на получение помощи в чрезвычайной аренде — Казначейство создает процесс письма с обязательством, чтобы помочь этим семьям получить доступ к помощи. ERA может помочь семьям, которые потеряли или находятся в непосредственной опасности потерять свое жилье, путем оплаты помощи при переезде, предполагаемой арендной платы, гарантийных депозитов и временного проживания в гостиницах.
- Стремиться к равному доступу за счет устранения языковых и культурных барьеров при получении экстренной помощи при аренде. Казначейство настоятельно рекомендует получателям грантов предоставлять услуги по обеспечению стабильности жилья с учетом культурных и языковых аспектов и проводить информационную работу на нескольких языках, чтобы соответствующие семьи не сталкивались с ненужными препятствиями для доступа. Грантополучатели, которые не могут предоставить такие услуги сами, должны привлекать партнеров, способных сделать это, чтобы обеспечить равный доступ к экстренной помощи в аренде для всех правомочных домохозяйств.
- Обеспечьте упрощенный вариант оплаты для поставщиков коммунальных услуг и крупных арендодателей, чтобы сделать доступ к экстренной помощи при аренде от имени нескольких арендаторов более легким и привлекательным. Казначейство разъясняет, как получатели грантов могут добиться экономии за счет масштабов за счет массового получения информации от поставщиков коммунальных услуг и домовладельцев с несколькими квартирами, чтобы помочь ускорить определение права домохозяйства на участие и объединить в один платеж утвержденные суммы в пользу нескольких правомочных арендаторов. .
- Поощрять координацию получателей грантов для уменьшения бремени и задержек в предоставлении помощи, вызванных различиями в местных требованиях между программами, работающими в одних и тех же регионах. Грантополучатели, предоставляющие услуги в пересекающихся или соседних районах, должны сотрудничать, чтобы разработать последовательную или дополняющую политику, чтобы избежать ненужной путаницы или бремени для семей или домовладельцев, обращающихся за помощью.
- Привлечение грантополучателей к внедрению эффективных методов для обеспечения того, чтобы помощь быстро доходила до арендаторов, которые в ней больше всего нуждаются.Казначейство выделяет многообещающие практические методы на местах, в том числе успешные примеры партнерства с местными судебными системами и юридическими службами для предотвращения выселений и предотвращения небезопасного жилья, а также программы, использующие возможности для снижения документальных барьеров, которые не позволяют семьям, имеющим на это право, пользоваться преимуществами ERA, в том числе автоматизация обработки приложений и подходы к проверке дохода для упрощения и ускорения определения права на участие, например, использование ориентированных на конкретные факты прокси, таких как медианный доход по региону.
Сегодняшнее объявление следует за усилиями, которые Казначейство предприняло в последние месяцы — в консультации с получателями грантов, защитниками арендаторов и владельцами собственности — для ускорения оказания помощи. В марте 2021 года Казначейство существенно пересмотрело правила программы ERA, чтобы предоставить получателям грантов гибкость и стимулировать быструю помощь. 7 мая Казначейство объявило о запуске второго раунда экстренной помощи в аренде жилья, доступной в соответствии с Законом о американском плане спасения от 2021 года, и внесло значительные дополнительные обновления в правила программы, чтобы позволить получателям грантов ускорить оказание помощи семьям, имеющим на это право.Отзывы получателей грантов показывают, что руководство Казначейства ускорило темпы использования средств для поддержки арендаторов — например, многочисленные грантополучатели штата и местные внедрили прокси-серверы с конкретными фактами, как описано в Часто задаваемых вопросах Казначейства, чтобы ускорить проверку доходов, что часто является наиболее эффективным. трудоемкая часть процесса проверки приемлемости.
Опубликованные сегодня многообещающие методы отражены в активизации деятельности в этой области, при этом количество домохозяйств, получающих помощь в аренде жилья, в мае существенно выросло по сравнению с предыдущими месяцами.Казначейство ожидает дальнейшего ускорения помощи — особенно до этой осени, когда казначейство будет иметь законные полномочия перераспределять средства от получателей грантов, которые не демонстрируют стремление действовать быстро для оказания экстренной помощи в аренде.
###
Министерство финансов США
Министерство финансов (Казначейство) предоставляет эти часто задаваемые вопросы (FAQ) в качестве руководства в отношении требований программы экстренной помощи в аренде (ERA1), установленной разделом 501 раздела N Закона о консолидированных ассигнованиях, 2021, Pub.L. No. 116-260 (27 декабря 2020 г.) и Программа экстренной помощи в аренде жилья (ERA2), учрежденная разделом 3201 Закона о планах спасения США от 2021 г., Pub. Л. № 117-2 (11 марта 2021 г.).
Эти ответы на часто задаваемые вопросы относятся как к ERA1, так и к ERA2, за исключением случаев, когда особо указаны различия. Ссылки в этих часто задаваемых вопросах на «ERA» относятся как к ERA1, так и к ERA2. Эти часто задаваемые вопросы будут дополнены дополнительными инструкциями. Получатели грантов должны установить политику и процедуры для управления реализацией своих программ ERA в соответствии с уставом и этими часто задаваемыми вопросами.В той степени, в которой эти часто задаваемые вопросы не содержат конкретных указаний по конкретному вопросу, получатель гранта должен установить свою собственную политику или процедуру, согласующуюся с уставом, и последовательно им следовать. Дополнения и изменения в FAQ отслеживаются в журнале изменений.
1. Кто имеет право на получение помощи в соответствии с Законом и как получатель гранта должен документально подтверждать право семьи?
Получатель гранта может использовать средства, предоставленные в ERA, только для оказания финансовой помощи и услуг по обеспечению стабильности жилья правомочным домохозяйствам.Чтобы иметь право на участие, семья должна быть обязана платить арендную плату за жилое здание, и получатель гранта должен определить, что:
- для ERA1:
- одно или несколько лиц в семье имеют право на получение пособия по безработице или испытали сокращение дохода семьи, понесли значительные расходы или испытали другие финансовые трудности, прямо или косвенно вызванные вспышкой COVID-19;
- один или несколько человек в семье могут продемонстрировать риск бездомности или жилищной нестабильности; и
- домохозяйство имеет доход на уровне 80 процентов от среднего дохода по региону или ниже.
- для ERA2:
- одно или несколько лиц в семье имели право на получение пособия по безработице или испытали сокращение дохода семьи, понесли значительные расходы или испытали другие финансовые трудности во время или прямо или косвенно в связи с пандемией коронавируса;
- один или несколько человек в семье могут продемонстрировать риск бездомности или жилищной нестабильности; и
- домашнее хозяйство является семьей с низким доходом (как этот термин определен в разделе 3 (b) Закона США о жилищном строительстве 1937 года (42 U.S.C. 1437a (b)). 2
Несмотря на некоторые различия в праве на участие между ERA1 и ERA2, требования к участникам очень схожи, и Казначейство стремится внедрить ERA2 в соответствии с ERA1, насколько это возможно, чтобы снизить административное бремя для грантополучателей.
В ответах на часто задаваемые вопросы ниже описаны требования к документации для каждого из этих условий участия. Эти требования предусматривают различные средства документации, чтобы получатели грантов могли оказывать экстренную помощь уязвимым группам населения без чрезмерного бремени документации.Как описано ниже, с учетом проблем, связанных с пандемией COVID-19, получатели грантов могут быть гибкими в отношении конкретной формы документации, которая им требуется, в том числе путем разрешения фотокопий или цифровых фотографий документов, электронных писем или свидетельств от работодателей, домовладельцев, соцработники или другие лица, знающие об обстоятельствах домашнего хозяйства. Казначейство настоятельно рекомендует получателям грантов избегать установления требований к документации, которые могут стать препятствием для участия правомочных домохозяйств, в том числе домохозяйств с нерегулярным доходом, таких как те, кто ведет малый бизнес или трудоустроены, чей доход указан в форме 1099 Налоговой службы.Однако получатели грантов должны требовать, чтобы все заявки на получение помощи включали подтверждение от заявителя о том, что вся включенная информация является правильной и полной.
Во всех случаях получатели грантов должны задокументировать свою политику и процедуры для определения права домохозяйства на получение льгот, чтобы включить политику и процедуры для определения приоритетов домохозяйств в соответствии с законом и вести записи своих решений. Грантополучатели также должны иметь средства контроля для обеспечения соблюдения их политик и процедур и предотвращения мошенничества.Грантополучатели должны указать в своей политике и процедурах, при каких обстоятельствах они будут принимать письменные подтверждения от заявителя без дополнительной документации для определения любого аспекта права на получение помощи или суммы помощи, и в таких случаях получатели грантов должны иметь разумные подтверждения или меры по предотвращению мошенничества. процедуры по предотвращению злоупотреблений.
2 На момент публикации этих часто задаваемых вопросов определение «малообеспеченных семей» в 42 U.S.C. 1437a (b) — это «те семьи, чьи доходы не превышают 80 процентов среднего дохода в районе, как это определено Министром жилищного строительства и городского развития] с поправками на меньшие и большие семьи, за исключением того, что Секретарь может установить потолок доходов выше или ниже 80% от медианного значения для данного района на основании выводов Секретаря о том, что такие изменения необходимы из-за преобладающих уровней затрат на строительство или необычно высоких или низких доходов семьи.”
Обновлено 7 мая 2021 г.
2. Как заявители должны документально подтвердить, что член семьи имеет право на получение пособия по безработице, столкнулся с сокращением дохода, понес значительные расходы или испытал другие финансовые трудности из-за вспышки COVID-19?
Получатель гранта должен документально подтвердить, что один или несколько членов семьи заявителя либо (i) имеют право на получение пособия по безработице; или (ii) (a) для ERA1 произошло снижение дохода домохозяйства, возникли значительные расходы или возникли другие финансовые трудности, прямо или косвенно вызванные вспышкой COVID-19, или (b) для ERA2 произошло сокращение семейного дохода. дохода, понесенных значительных затрат или других финансовых трудностей во время пандемии коронавируса или вызванных им прямо или косвенно. 3 Если грантополучатель полагается на пункт (i) для этого определения, или если грантополучатель полагается на пункт (ii) в ERA2, получателю гранта разрешается полагаться либо на письменное подтверждение, подписанное заявителем, либо на другую соответствующую документацию. относительно квалификации члена домохозяйства для получения пособия по безработице. Если получатель гранта полагается на пункт (ii) для этого определения в ERA1, закон требует, чтобы получатель гранта получил письменное подтверждение, подписанное заявителем, что один или несколько членов семьи соответствуют этому условию.
В то время как получатели грантов, полагающиеся на пункт (ii) в ERA1, должны показать финансовые трудности, «прямо или косвенно связанные с» COVID-19, получателям грантов в ERA2 также разрешается полагаться на финансовые трудности «во время» пандемии. Некоторым получателям грантов может быть сложно установить, вызваны ли финансовые трудности, испытанные во время пандемии, вспышкой COVID-19. Таким образом, Казначейство настоятельно рекомендует получателям грантов полагаться на самосертификацию кандидатов в отношении того, соответствуют ли их финансовые трудности этим установленным законом требованиям.Кроме того, поскольку стандарт ERA2 шире, чем стандарт ERA1, любой кандидат, который самостоятельно подтверждает, что он соответствует стандарту ERA1, должен считаться соответствующим стандарту для целей ERA2.
3 Казначейство интерпретирует два разных уставных термина («вспышка COVID-19» и «пандемия коронавируса») как имеющие одно и то же значение.
Обновлено 7 мая 2021 г.
3. Как получателю гранта следует определить, что член семьи подвергается риску бездомности или жилищной нестабильности?
Уставы, устанавливающие ERA1 и ERA2, требуют, чтобы один или несколько человек в семье могли продемонстрировать риск бездомности или жилищной нестабильности.Такая демонстрация может включать (i) уведомление о просроченной полезности или арендной плате или уведомление о выселении, (ii) небезопасные или нездоровые условия жизни (которые могут включать перенаселенность) или (iii) любые другие доказательства риска, определенные получателем гранта. Грантополучатели могут установить альтернативные критерии для определения того, удовлетворяет ли домохозяйство этому требованию, и должны принять политику и процедуры, касающиеся того, как они будут определять наличие небезопасных или нездоровых условий жизни и какие доказательства риска следует принять, чтобы поддержать их определение того, что домохозяйство удовлетворяет требованиям. это требование.Получатель гранта может полагаться на самосертификацию заявителя, определяющую применимый фактор или факторы риска, без дополнительной документации, если другая документация недоступна немедленно.
Обновлено 25 августа 2021 г.
Обновлено 7 мая 2021 г.
4. Законы, устанавливающие ERA1 и ERA2, ограничивают право на получение помощи домохозяйствами на основе определенных критериев дохода. Как определяется доход домохозяйства для целей ERA? Как будет документироваться и подтверждаться доход?
Определение дохода : В отношении каждого домохозяйства, обращающегося за помощью, получатели грантов могут выбирать между использованием определения «годового дохода» Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD) в 24 CFR 5.6092 и с использованием скорректированного валового дохода, как это определено для целей отчетности по форме 1040 Налоговой службы для целей индивидуального федерального годового подоходного налога.
Определение среднего дохода по району : Для целей ERA1 средний по району доход домохозяйства совпадает с пределом дохода для семей, опубликованным Министерством жилищного строительства и городского развития (HUD) в соответствии с 42 U.S.C. 1437a (b) (2), доступный под заголовком «Доступ к зонам ограничения индивидуального дохода».При определении среднего дохода по региону по отношению к членам племени, правительства племен и TDHE могут полагаться на методологию, утвержденную HUD для Программы субсидирования жилищных блоков для индейцев, поскольку она относится к домохозяйствам, проживающим в районе Индии, состоящем из нескольких округов (см. Управление HUD по делам коренных американцев). Программы, Руководство по программе № 2021-01, 22 июня 2021 г.).
Методы определения дохода : Закон, устанавливающий ERA1, предусматривает, что получатели грантов могут определять право на получение дохода на основании либо (i) общего дохода домохозяйства за календарный 2020 год, либо (ii) достаточного подтверждения ежемесячного дохода домохозяйства на момент подачи заявления. , как определено секретарем казначейства (секретарем).
Если получатель гранта в ERA1 использует ежемесячный доход семьи для определения права на участие, получатель гранта должен просмотреть информацию о ежемесячном доходе, предоставленную во время подачи заявки, и экстраполировать на 12-месячный период, чтобы определить, превышает ли доход семьи 80 процентов среднего дохода по региону. Например, если заявитель предоставляет информацию о доходах за два месяца, получатель гранта должен умножить ее на шесть, чтобы определить годовую сумму. Если семья имеет право на получение помощи на основании ежемесячного дохода, получатель гранта должен пересматривать право семьи на получение дохода каждые три месяца в течение срока действия помощи.
Для ERA2, если получатель гранта использует ту же методологию определения дохода, что и в ERA1, предполагается, что он соответствует требованиям соответствующей программы; Если получатель гранта решит использовать для ERA2 методологию, отличную от той, которая использовалась для ERA1, методология должна быть разумной и соответствовать всем применимым требованиям ERA2. Кроме того, если домохозяйство представляет собой одну семью, которая, по мнению получателя гранта, соответствует требованиям дохода для соответствия требованиям ERA1, получатель гранта может считать, что домохозяйство имеет право на участие в ERA2, если только получателю гранта не станет известно о какой-либо причине, по которой домохозяйство не соответствует требованиям. для ERA2.Наконец, если несколько семей из одного домохозяйства получают финансирование в рамках программы ERA2, получатель гранта должен убедиться, что не существует дублирования оказываемой помощи.
Документация по определению дохода : Получатели грантов в ERA1 и ERA2 должны иметь разумную основу в данных обстоятельствах для определения дохода. Получатель гранта может подтвердить свое решение как письменным подтверждением от заявителя относительно семейного дохода, так и документацией, доступной заявителю, такой как квитанции о заработной плате, W-2 или другие справки о заработной плате, налоговые декларации, банковские выписки, демонстрирующие регулярный доход, или подтверждение. от работодателя.В соответствующих случаях получатели грантов могут полагаться на справку со стороны социального работника или другого специалиста, знающего об обстоятельствах семьи, чтобы подтвердить, что доход семьи заявителя соответствует критериям для получения помощи.
В качестве альтернативы получатель гранта может полагаться на письменное свидетельство без дополнительных документов о доходе семьи от заявителя, используя три подхода:
- Самостоятельная аттестация — Для быстрого оказания помощи во время чрезвычайной ситуации в области общественного здравоохранения, связанной с COVID-19, получатель гранта может полагаться на самооценку дохода семьи без дополнительной проверки, если заявитель подтверждает в своем заявлении или другом документ о том, что они не могут предоставить документы о своем доходе.Если письменное подтверждение без дополнительной проверки используется для документального подтверждения большей части дохода заявителя, получатель гранта должен каждые три месяца переоценивать доход семьи путем получения соответствующей документации или новой самооценки. В аттестации доходов следует указывать ежемесячный или годовой доход, заявленный домохозяйством, чтобы обеспечить соответствие домохозяйства применимым требованиям ERA и предоставить возможность соответствующей отчетности. В соответствии с этим подходом получателям грантов рекомендуется включать самооценку, чтобы продемонстрировать право на получение дохода, в свою форму заявки.Точно так же получатели грантов могут полагаться на самооценку, чтобы продемонстрировать финансовые трудности соискателей и риск бездомности или жилищной нестабильности, как описано выше в часто задаваемых вопросах 2 и 3 выше. Таким образом, получателям грантов рекомендуется упростить заявки, чтобы разрешить самостоятельную аттестацию на соответствие дохода во время чрезвычайной ситуации в области общественного здравоохранения, а также разрешить самоаттестацию для демонстрации финансовых трудностей заявителей и риска бездомности или жилищной нестабильности, как описано выше в разделе часто задаваемых вопросов 2. и 3.
- Категорическое право на участие — Если было подтверждено, что доход домохозяйства заявителя составляет 80 процентов или ниже среднего дохода по региону (для ERA1) или если домохозяйство заявителя было подтверждено как семья с низким доходом, как это определено в разделе 3 ( b) Закона США о жилищном строительстве 1937 г. (42 U.SC 1437a (b)) (для ERA2) в связи с другой программой помощи местного, государственного или федерального правительства получателям грантов разрешается полагаться на письмо-решение от государственного агентства, которое подтвердило семейный доход заявителя или его статус как малообеспеченного. семье, при условии, что решение об участии в такой программе было принято 1 января 2020 г. или позднее.
- Доверенное лицо, зависящее от фактов — Получатель гранта может полагаться на письменное подтверждение дохода семьи от заявителя, если получатель гранта также использует какие-либо обоснованные фактические прокси для дохода семьи, например, полагаясь на данные о средних доходах в географическом регионе семьи. площадь.
Получатели грантов также имеют право по своему усмотрению предоставлять исключения или исключения из этого требования к документации для учета инвалидности, смягчающих обстоятельств, связанных с пандемией, или отсутствия доступа к технологиям. В этих случаях получатель гранта по-прежнему несет ответственность за принятие необходимого определения в отношении семейного дохода заявителя и его документальное оформление. Казначейство поощряет получателей грантов к сотрудничеству с департаментами по безработице штата или организациями, которые администрируют федеральные пособия с требованиями к доходу, чтобы помочь в процессе проверки в соответствии с действующим законодательством.
Обновлено 25 августа 2021 г.
Обновлено 7 мая 2021 г.
5. Средства ERA могут быть использованы для погашения задолженности по аренде и аренде. Как получателю гранта следует указать место жительства заявителя и сумму задолженности по арендной плате или арендной плате?
Получатели грантов должны получить, если таковой имеется, текущий договор аренды, подписанный заявителем и арендодателем или субарендатором, в котором указывается квартира, в которой проживает заявитель, и устанавливается сумма арендной платы. Если у домохозяйства нет подписанного договора аренды, документация о месте жительства может включать свидетельство об оплате коммунальных услуг за жилую единицу, свидетельство арендодателя, которое может быть идентифицировано как подтвержденный собственник или агент по управлению квартирой, или другую обоснованную документацию, как определено. грантополучателем.При отсутствии подписанного договора аренды подтверждение суммы арендной платы может включать банковские выписки, корешки чеков или другую документацию, которая обоснованно устанавливает порядок выплаты арендной платы, письменное свидетельство арендодателя, который может быть проверен в качестве законного собственника. или управляющий агент подразделения, или другая разумная документация, как определено получателем гранта в его политиках и процедурах.
Письменное подтверждение : Если заявитель может предоставить удовлетворительное доказательство проживания, но не может предоставить адекватную документацию о сумме арендных обязательств, получатели грантов могут принять письменное подтверждение от заявителя для подтверждения выплаты помощи до ежемесячный максимум в размере 100 процентов от максимальной суммы справедливой рыночной арендной платы или справедливой рыночной арендной платы за небольшую территорию для района, в котором проживает заявитель, согласно последнему определению HUD и опубликованному по адресу https: // www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html. В этом случае заявитель также должен подтвердить, что домохозяйство не получало и не ожидает получения другого источника государственной или частной субсидии или помощи для покрытия расходов на аренду, которые являются предметом подтверждения. Этот ограниченный платеж предназначен для того, чтобы предоставить наиболее уязвимым домохозяйствам возможность собрать дополнительную документацию о сумме арендных обязательств или провести переговоры с арендодателями во избежание выселения. Помощь, описанная в этом параграфе, может предоставляться только в течение трех месяцев за раз, и получатель гранта должен получить подтверждение арендной платы в соответствии с вышеуказанным через три месяца, чтобы оказать дальнейшую помощь такому домашнему хозяйству; Казначейство ожидает, что в большинстве случаев семья сможет предоставить документацию о сумме арендных обязательств в любых заявках на получение дополнительной помощи.
Обновлено 7 мая 2021 г.
6. Средства ERA могут использоваться для покрытия «коммунальных расходов и расходов на электроэнергию в доме» и «задолженностей по оплате коммунальных услуг и электроэнергии в доме». Как определяются эти термины и как следует документировать эти затраты?
Коммунальные услуги и домашняя энергия указаны отдельно как плата, связанная с использованием арендуемой собственности. Соответственно, затраты на коммунальные услуги и домашнюю энергию включают отдельно указанные затраты на электроэнергию, газ, воду и канализацию, вывоз мусора и энергию, например, мазут.Плата за коммунальные услуги разрешена.
Все платежи за коммунальные услуги и расходы на электроэнергию в доме должны подтверждаться счетом, счетом-фактурой или свидетельством об оплате поставщику коммунальных услуг или услуг по энергоснабжению дома.
Коммунальные услуги и расходы на электроэнергию в доме, которые покрывает арендодатель, будут считаться арендной платой.
Обновлено 7 мая 2021 г.
7. Устав, устанавливающий ERA1 и ERA2, позволяет использовать средства для определенных «других расходов», как это определено Секретарем.Какие примеры этих «других расходов»?
Согласно закону, устанавливающему ERA1, средства, используемые для «других расходов», должны быть связаны с жильем и «понесены из-за, прямо или косвенно, вспышки нового коронавирусного заболевания (COVID-19)». Напротив, закон, устанавливающий ERA2, требует, чтобы «прочие расходы» были «связаны с жильем», но не требует, чтобы они были понесены из-за вспышки COVID-19.
Как для ERA1, так и для ERA2 прочие расходы, связанные с жильем, включают расходы на переезд (включая предполагаемые расходы на переезд), такие как арендный залог и арендная плата, которая может включать сборы за подачу заявления или проверку.Он также может включать разумно начисленные штрафы за просрочку платежа (если они не включены в задолженность по аренде или коммунальным услугам) и услуги Интернета, предоставляемые арендуемому объекту. Интернет-услуги, предоставляемые жилым домам, связаны с жильем и во многих случаях являются жизненно важной услугой, позволяющей арендаторам участвовать в дистанционном обучении, удаленной работе и телемедицине, а также получать государственные услуги. Однако, учитывая, что покрытие Интернета уменьшило бы сумму средств, доступных для помощи в аренде, получатели грантов должны принять политику, определяющую, при каких обстоятельствах они определят, что покрытие этих расходов будет целесообразным.Кроме того, арендная плата или залог аренды, когда арендатор вносит залог в суд в качестве условия для проведения слушания, возобновления действия по выселению, обжалования приказа о выселении, восстановления договора аренды или иного уклонения от приказа о выселении, также могут быть считается приемлемым расходом.
Все платежи по жилищным расходам должны подтверждаться документальными доказательствами, такими как счет, счет-фактура или подтверждение оплаты поставщику услуги. Если расходы, связанные с жилищным фондом, включены в пакет или счет-фактуру, который не разбит на детали (например, интернет-услуги, объединенные вместе с услугами телефона и кабельного телевидения), и получение подробного счета-фактуры будет чрезмерно обременительным, получатели грантов могут установить и применять разумные процедуры. для определения части расходов, которая должна быть покрыта ERA.Как обсуждалось в FAQ 26, при определенных обстоятельствах стоимость проживания в отеле также может покрываться как «прочие расходы».
Обновлено 25 августа 2021 г.
Обновлено 7 мая 2021 г.
Обновлено 16 марта 2021 г.
8. Должен ли получатель программы помощи при аренде иметь задолженность по аренде?
Нет. Устав, устанавливающий ERA1 и ERA2, разрешает регистрацию домохозяйств только для получения предполагаемых пособий. В случае ERA1, если у заявителя есть задолженность по аренде, получатель гранта не может брать на себя обязательства по будущим платежам по аренде, если он также не оказал помощи в сокращении задолженности по аренде; это требование не распространяется на ERA2.
Обновлено 7 мая 2021 г.
9. Может ли получатель гранта оказать помощь в погашении задолженности, накопившейся до даты вступления в силу закона?
Да, но не в отношении задолженности, накопленной до 13 марта 2020 года, даты объявления чрезвычайной ситуации в соответствии с разделом 501 (b) Закона Роберта Т. Стаффорда о помощи при стихийных бедствиях и чрезвычайной помощи, 42 U.S.C. 5191 (б).
10. Есть ли ограничение на количество месяцев финансовой помощи, которое может получить арендатор?
Да.В ERA1 соответствующая семья может получить помощь на срок до двенадцати (12) месяцев (плюс еще три (3) месяца, если это необходимо для обеспечения стабильности жилья для семьи, при условии наличия средств). Совокупная сумма финансовой помощи, которую правомочное домохозяйство может получить по ERA2, в сочетании с финансовой помощью по ERA1, не должна превышать 18 месяцев.
В ERA1 финансовая помощь для предполагаемых арендных платежей ограничена тремя месяцами на основании любого заявления от домохозяйства или от его имени, за исключением того, что домохозяйство может получать помощь в отношении предполагаемых арендных платежей в течение дополнительных месяцев (i) при наличии оставшихся средства, которые в настоящее время выделены получателю гранта, и (ii) на основании последующей заявки на дополнительную помощь.Ни в коем случае семья, имеющая право на получение помощи, не может получать помощь более 18 месяцев в рамках ERA1 и ERA2, вместе взятых.
Обновлено 7 мая 2021 г.
11. Должен ли получатель субсидии оплачивать всю задолженность семьи по аренде или коммунальным услугам?
Нет. Полная выплата задолженности разрешена в пределах, установленных законом, как описано в FAQ 10. Получатель гранта может структурировать программу, чтобы обеспечить неполное покрытие задолженности. Получателям грантов рекомендуется рассмотреть вопрос о том, могут ли выплаты, составляющие менее полной суммы задолженности, стать серьезным препятствием для участия арендодателя в программе ERA.Более того, в соответствии с ЧЗВ 32, получатели грантов должны рассмотреть способы предотвращения выселения за неуплату или отключение коммунальных услуг в случаях, когда задолженность выплачивается только частично.
Обновлено 25 августа 2021 г.
Обновлено 7 мая 2021 г.
12. Какие меры должен провести получатель гранта с домовладельцем или поставщиком коммунальных услуг, прежде чем он определит, что домовладелец или поставщик коммунальных услуг не будет принимать прямые платежи от получателя гранта?
Казначействоожидает, что в целом помощь в аренде и коммунальных услугах может быть предоставлена наиболее эффективно и действенно, когда в программе участвует домовладелец или коммунальное предприятие.Однако в случаях, когда домовладелец или поставщик коммунальных услуг не участвует в программе, единственный способ достичь предусмотренной законом цели — оказать помощь непосредственно соответствующему домохозяйству.
В рамках ERA1 получатели грантов должны приложить разумные усилия, чтобы заручиться поддержкой арендодателей и поставщиков коммунальных услуг для приема платежей по программе ERA. Информационно-разъяснительная работа будет считаться завершенной, если (i) запрос на участие отправлен в письменной форме, по почте арендодателю или поставщику коммунальных услуг, и адресат не ответит на запрос в течение семи календарных дней после отправки; (ii) получатель гранта предпринял по крайней мере три попытки по телефону, тексту или электронной почте в течение пяти календарных дней, чтобы запросить участие арендодателя или поставщика коммунальных услуг; или (iii) арендодатель письменно подтверждает, что арендодатель не желает участвовать.Последняя попытка разъяснительной работы или уведомление арендодателя должны быть задокументированы. Стоимость связи с домовладельцами будет приемлемой административной стоимостью.
ERA2 не требует, чтобы получатели грантов обращались за помощью к домовладельцу или поставщику коммунальных услуг перед оказанием помощи непосредственно арендатору. Однако, если получатель гранта ERA2 решит обратиться за помощью к арендодателям или поставщикам коммунальных услуг, прежде чем оказывать помощь непосредственно арендаторам, Казначейство настоятельно рекомендует получателю гранта применять те же требования ERA1, как описано выше.
Обновлено 7 мая 2021 г.
13. Существует ли требование, чтобы соответствующая семья находилась в текущем арендуемом доме, когда было объявлено чрезвычайное положение в области общественного здравоохранения в связи с COVID-19?
Нет. Нет требований относительно продолжительности пребывания в текущем подразделении.
Обновлено 7 мая 2021 г.
14. Какие данные должен собирать получатель гранта о домохозяйствах, которым он предоставляет помощь в аренде, чтобы соответствовать требованиям Казначейства к отчетности и ведению документации?
Казначействопредоставило получателям грантов ERA1 временное руководство в отношении требований к отчетности за период с января по май 2021 года.Временное руководство требовало от получателей грантов сообщать ограниченные элементы данных за первый квартал 2021 года, а также ежемесячно за период с апреля по август. Несвоевременная отправка грантополучателем необходимых отчетов в Казначейство может представлять собой нарушение условий присуждения контракта ERA.
Казначейство предоставило получателям грантов дополнительные указания относительно требований к квартальной отчетности. Получатели грантов должны подавать отчеты в соответствии с дополнительным руководством, начиная с первого квартала 2021 года для ERA1 и второго квартала 2021 года для ERA2, при этом первые отчеты в соответствии с дополнительным руководством должны быть представлены в октябре 2021 года.
получателей грантов ERA1 должны будут представлять ежемесячные отчеты с сентября по декабрь 2021 года, которые будут соответствовать ежемесячным отчетам, которые ранее требовались за период с апреля по август.
Управление генерального инспектора Казначейства может потребовать сбора дополнительной информации для выполнения своих требований по надзору и мониторингу. 6 Получатели грантов в рамках ERA1 должны соответствовать требованиям раздела 501 (g) (4) Раздела N Закона о консолидированных ассигнованиях от 2021 года, чтобы установить требования к конфиденциальности и безопасности информации, которую они собирают; получателям грантов в рамках ERA2 также рекомендуется соблюдать эти требования. 7
Регистрационный номер службы поддержки, присвоенный ERA: 21.023.
6 Обратите внимание, что этот FAQ не предназначен для рассмотрения всех требований к отчетности, которые будут применяться к ERA, а скорее для того, чтобы отметить получателям грантов информацию, которую они должны ожидать от домашних хозяйств в отношении предоставления помощи в аренде.
7 В частности, закон об учреждении ERA1 требует, чтобы получатели грантов устанавливали требования к конфиденциальности и безопасности данных для определенной информации о заявителях, которые (i) включают соответствующие меры для обеспечения защиты частной жизни отдельных лиц и домашних хозяйств; (ii) обеспечить, чтобы информация, включая любую личную информацию, собиралась и использовалась только для целей представления отчетов в Казначейство; и (iii) обеспечить защиту конфиденциальности данных, собранных о любых лицах, переживших насилие со стороны интимного партнера, сексуальное насилие или преследование.
Обновлено 24 июня 2021 г.
Обновлено 7 мая 2021 г.
15. Закон, устанавливающий ERA1, требует, чтобы выплаты не дублировали любую другую финансируемую из федерального бюджета помощь в аренде, предоставляемую правомочной семье. Право ли на ERA жильцы жилья, субсидируемого на федеральном уровне, например, жилищного кредита для малообеспеченных, государственного жилищного фонда или жилья, получающего субсидию на жилищный блок в Индии?
Правомочное домохозяйство, которое занимает субсидируемую на федеральном уровне жилую или многофункциональную собственность или получает федеральную помощь в аренде, может получить помощь в рамках ERA при условии, что средства ERA1 не применяются к расходам, которые были или будут возмещены в рамках любой другой федеральной помощи.Получатели грантов должны соблюдать Раздел VI Закона о гражданских правах (который запрещает дискриминацию по признаку расы, цвета кожи или национального происхождения в программах или мероприятиях, получающих федеральную финансовую помощь) и должны оценить, насколько их политика и практика в отношении помощи домохозяйствам, которые занимать субсидируемые государством жилые или многофункциональные объекты или получать федеральную помощь в аренде в соответствии с Разделом VI. Кроме того, получатели грантов обязаны соблюдать Закон о справедливых жилищных условиях.Что касается ERA2, получатели грантов не должны отказываться в предоставлении помощи домохозяйствам на том основании, что они занимают такую собственность или получают такую помощь, из-за непропорционального воздействия такого отказа на группы населения, предназначенные для получения помощи в рамках ERA, и возможность такая практика нарушает применимое право, включая Раздел VI и Закон о справедливом жилищном обеспечении.
Если домохозяйство, отвечающее критериям отбора, участвует в программе аренды при поддержке HUD или проживает в определенных объектах, находящихся на государственной поддержке (например,g., используя ваучер на выбор жилья, государственное жилье или помощь в аренде на основе проекта) и арендная плата арендатора корректируется в соответствии с изменениями дохода, семья арендатора может получить помощь ERA1 в отношении части арендной платы или коммунальных услуг, причитающейся арендатору. не субсидируется. Получателям грантов рекомендуется подтвердить, что участник уже сообщил о любых потерях дохода или финансовых трудностях в Государственное жилищное управление или управляющему имуществом и прошел промежуточную повторную проверку, прежде чем будет предоставлена помощь.
Казначейство поощряет получателей грантов вступать в партнерские отношения с владельцами жилья, субсидируемого на федеральном уровне, для реализации методов выполнения законодательного требования о приоритетности помощи домохозяйствам с доходом, не превышающим 50 процентов среднего дохода домохозяйства в районе, или когда один или несколько человек в домохозяйстве являются безработными на дату подачи заявления о помощи и не работали в течение 90-дневного периода, предшествующего такой дате.
В соответствии с разделом 501 (k) (3) (B) Раздела N Закона о консолидированных ассигнованиях от 2021 года и 2 CFR 200.403, при предоставлении помощи ERA1 получатель гранта должен проверить доход семьи и источники помощи, чтобы подтвердить, что помощь ERA1 не дублирует любую другую помощь, включая федеральную, государственную или местную помощь, предоставляемую на те же расходы.
Получатели грантов могут полагаться на свидетельство заявителя об отсутствии дублирования с другой государственной помощью при оказании помощи домашнему хозяйству. Грантополучателям с перекрывающимися или смежными юрисдикциями особенно рекомендуется координировать и участвовать в совместных административных решениях для удовлетворения этого требования.Требование, описанное в этом параграфе, не распространяется на ERA2; однако, чтобы максимизировать эффективность программы, Казначейство рекомендует получателям грантов свести к минимуму предоставление дублирующей помощи.
Обновлено 7 мая 2021 г.
16. Может ли племя или жилищное объединение, определенное племенем (TDHE), в рамках ERA1 оказывать помощь членам племени, проживающим за пределами земель племен?
Да. Члены племени, проживающие за пределами земель племен, могут получать средства ERA1 от своего племени или TDHE, при условии, что они еще не получают помощь ERA от другого племени или TDHE, штата или местного правительства.
Обновлено 7 мая 2021 г.
17. Может ли Племя или TDHE в рамках ERA1 оказывать помощь членам племени, не являющимся членами племени, живущим на землях племен?
Да. Племя или TDHE могут предоставлять средства ERA1 членам племени, не являющимся членами племени, живущим на землях племен, при условии, что эти люди еще не получают помощь ERA от другого племени или TDHE, правительства штата или местного самоуправления.
Обновлено 7 мая 2021 г.
18. Может ли получатель гранта оказывать помощь домохозяйствам, в которых получателем гранта является домовладелец?
Да.Получатель гранта может оказывать помощь домохозяйствам, в отношении которых получателем гранта является домовладелец, при условии, что получатель гранта соблюдает все положения закона, устанавливающего ERA1 или ERA2, в зависимости от обстоятельств, условия вознаграждения и применимые инструкции ERA, выпущенные Казначейством, и что нет преференции (помимо определения приоритетов, описанных в FAQ 22) предоставляются домохозяйствам, которые проживают в собственном имуществе получателя гранта.
Обновлено 7 мая 2021 г.
19. Может ли получатель гранта оказать помощь арендодателю в оплате коммунальных услуг или энергии без покрытия арендной платы?
Да.Получатель гранта не обязан оказывать помощь в отношении аренды, чтобы оказывать помощь в отношении коммунальных услуг или затрат на электроэнергию. Для ERA1 ограничения в разделе 501 (c) (2) (B) Раздела N Закона о консолидированных ассигнованиях от 2021 года, ограничивающие помощь в отношении предполагаемых арендных платежей, не распространяются на предоставление коммунальных услуг или затрат на электроэнергию в доме.
Обновлено 7 мая 2021 г.
20. Может ли получатель гранта предоставить домовладельцам помощь ERA для покрытия их ипотечных, коммунальных услуг или затрат на электроэнергию?
№Помощь ERA может быть предоставлена только правомочным домохозяйствам, которые, согласно определению закона, включают только те домохозяйства, которые обязаны платить арендную плату за жилое жилище. Тем не менее, домовладельцы могут иметь право на получение помощи в рамках программ с использованием средств Фонда помощи домовладельцам, который был учрежден Казначейством в соответствии с Законом о американском плане спасения от 2021 года.
Обновлено 7 мая 2021 г.
21. Могут ли получатели грантов управлять программами ERA, используя подрядчиков, субреципиентов или межправительственные соглашения о сотрудничестве?
Да.Получатели грантов могут использовать платежи ERA для предоставления дополнительных вознаграждений другим организациям, в том числе некоммерческим организациям и местным органам власти, для управления программами ERA от имени получателей грантов. К таким организациям будут применяться требования субреципиента к мониторингу и управлению, изложенные в 2 CFR 200.331-200.333. Получатели грантов также могут заключать контракты с использованием платежей ERA за товары или услуги для реализации программ ERA. Получатели грантов должны соблюдать стандарты закупок, изложенные в 2 CFR 200.317-200.327 при заключении таких контрактов.Получателям грантов рекомендуется достичь административной эффективности и фидуциарной ответственности путем сотрудничества с другими получателями грантов в совместных административных решениях для развертывания ресурсов ERA.
22. ERA требует приоритетности помощи для домохозяйств с доходом менее 50 процентов от среднего дохода по региону или домохозяйств с одним или несколькими лицами, которые не работали в течение 90-дневного периода, предшествующего дате подачи заявления. Как получателям грантов следует расставить приоритеты в помощи?
Получатели грантов должны установить систему преференций для помощи, в которой приоритет отдается помощи домохозяйствам с доходом менее 50 процентов среднего дохода по региону 8 и домохозяйствам с одним или несколькими членами, которые были безработными не менее 90 дней.Грантополучатели должны задокументировать систему предпочтений, которую они планируют использовать, и проинформировать всех соискателей о доступных предпочтениях.
Казначейство потребует от получателей грантов отчитываться перед Казначейством о методах, которые они установили для реализации этой приоритизации помощи, и публично опубликовать описание своих методов приоритизации, в том числе на своей веб-странице программы, если таковая существует, до 15 июля 2021 года.
8 Определение среднего дохода по региону см. В FAQ 4.
Обновлено 7 мая 2021 г.
23.И ERA1, и ERA2 позволяют использовать до 10 процентов средств, полученных грантополучателем, на определенные услуги по обеспечению стабильности жилья. Какие примеры этих услуг?
ERA1 и ERA2 предъявляют разные требования к услугам по обеспечению устойчивости жилья.
В соответствии с ERA1 эти средства могут быть использованы для предоставления семьям, отвечающим критериям, ведения случаев заболевания и других услуг, связанных со вспышкой COVID-19, в соответствии с определением Секретаря, предназначенных для обеспечения стабильного проживания домашних хозяйств.
Согласно ERA2, эти услуги не обязательно связаны со вспышкой COVID-19.
Для целей ERA1 и ERA2 услуги по обеспечению стабильности жилья включают те, которые позволяют домохозяйствам, имеющим право на получение жилья, поддерживать или получать жилье. Такие услуги могут включать, среди прочего, программы предотвращения выселения и предотвращения выселения; посредничество между арендодателями и арендаторами; жилищное консультирование; консультирование по вопросам справедливого жилья; жилищные навигаторы или промотора , которые помогают домохозяйствам получить доступ к программам ERA или найти жилье; ведение дел, связанных с жилищной стабильностью; жилищные услуги для переживших насилие в семье или торговлю людьми; юридические услуги или гонорары адвокату, связанные с процедурами выселения и поддержанием стабильности жилья; и специализированные услуги для людей с ограниченными возможностями или пожилых людей, которые помогают им получить доступ к жилью или содержать ее.Грантополучатели, использующие средства ERA для оказания услуг по обеспечению стабильности жилья, должны вести учет таких услуг и суммы предоставленных им средств.
Обновлено 24 июня 2021 г.
Обновлено 7 мая 2021 г.
24. Обязаны ли получатели грантов перечислять проценты, полученные по платежам ERA, произведенным Казначейством?
Нет. Платежи ERA, производимые Казначейством в пользу штатов, территорий и округа Колумбия, не подпадают под действие Закона об улучшении управления денежными средствами и нормативных актов Казначейства, содержащихся в 31 CFR, часть 205, о переводе процентов в Казначейство.Платежи ERA, производимые Казначейством местным органам власти, племенам и TDHE, не подпадают под требования 2 CFR 200.305 (b) (8) — (9) для поддержания остатков на процентном счете и перевода платежей в Казначейство.
25. Когда Казначейство может вернуть средства ERA у получателя гранта?
Казначейство может возместить средства ERA от получателя гранта, если получатель гранта не соблюдает применимые ограничения на использование этих средств.
26. Может ли предоставляться помощь в аренде временно перемещенным домохозяйствам, проживающим в отелях или мотелях?
Да.Стоимость номера в отеле или мотеле, занимаемого правомочной семьей, может быть покрыта за счет помощи ERA в рамках категории определенных «других расходов, связанных с жильем» (как описано в FAQ 7) при условии, что:
- домохозяйство было временно или постоянно перемещено из своего основного места жительства или не имеет постоянного места жительства в другом месте;
- : общее количество месяцев помощи, предоставленной семье, не превышает применимого срока, описанного в FAQ 10; и Предоставляется
- документация о пребывании в отеле или мотеле, а также соблюдаются другие применимые требования, указанные в уставе и этих часто задаваемых вопросах.
Стоимость проживания в отеле или мотеле не включает расходы, связанные с оплатой за номер.
Получатели грантов, покрывающие расходы на такое пребывание, должны разработать политику и процедуры, детализирующие, при каких обстоятельствах они будут оказывать помощь для покрытия таких расходов. При этом получателям грантов следует учитывать рентабельность предложения помощи для этой цели по сравнению с другими видами использования. Если семья имеет право на участие в существующей программе с более узкими критериями отбора, которая может предоставить аналогичную помощь для проживания в отеле или мотеле, например, программа грантов HUD Emergency Solutions Grant или FEMA Public Assistance, получатели грантов должны использовать такие программы до предоставления аналогичной помощи в рамках ERA. программа.
Обновлено 7 мая 2021 г.
Обновлено 16 марта 2021 г.
27. Может ли арендатор, заключивший с домовладельцем договор аренды с правом собственности, иметь право на получение помощи ERA?
Получатель гранта может предоставлять финансовую помощь домохозяйствам, которые снимают свое жилье по соглашению «аренда с правом владения», по которому арендатор имеет право (или обязательство) приобрести недвижимость в конце срока аренды, при условии, что член его или ее семьи:
- не является синьором или совладельцем ипотеки на имущество;
- не владеет актом или титулом на собственность; и
- не исполнила опцион на покупку.
Домовладельцы могут иметь право на получение помощи в рамках программ с использованием средств Фонда помощи домовладельцам, который был учрежден Казначейством в соответствии с Законом о американском плане спасения от 2021 года.
Обновлено 7 мая 2021 г.
Обновлено 16 марта 2021 г.
28. При каких обстоятельствах домохозяйства, проживающие в промышленных домах (передвижных домах), могут получать помощь?
Арендные платежи за изготовленный дом или за земельный участок, занимаемый изготовленным домом, имеют право на получение финансовой помощи в рамках программ ERA.Домохозяйства, арендующие промышленное жилье или земельный участок, который занимает промышленный дом, также могут получать помощь на оплату коммунальных услуг и другие расходы, связанные с жильем, как подробно описано в FAQ 7 выше. Этот принцип также применяется к плате за швартовку жилых домов на воде (плавучих домов).
Обновлено 7 мая 2021 г.
Обновлено 16 марта 2021 г.
29. Каковы применимые ограничения административных расходов?
Согласно ERA1, не более 10 процентов суммы, выплачиваемой получателю гранта, может использоваться для покрытия административных расходов, связанных с предоставлением финансовой помощи и услуг по обеспечению стабильности жилья для правомочных домохозяйств.Согласно ERA2, не более 15 процентов суммы, выплачиваемой получателю гранта, может быть использовано для покрытия административных расходов, связанных с предоставлением финансовой помощи, услугами по обеспечению стабильности жилья и другой доступной арендой жилья и мероприятиями по предотвращению выселения.
Пересмотренный срок предоставления ERA1, выданного Казначейством, позволяет получателям использовать предоставленные средства для покрытия как прямых, так и косвенных затрат. Грантополучатель может разрешить субреципиенту понести более 10 или 15 процентов, в зависимости от обстоятельств, от суммы субпредложения, выданного этому субреципиенту, при условии, что общая сумма всех административных расходов, понесенных грантополучателем и всеми субреципиентами, как прямые, так и косвенные. затраты, не превышают 10 или 15 процентов, в зависимости от обстоятельств, от общей суммы вознаграждения, предоставленного грантополучателю из Казначейства.
Кроме того, пересмотренный срок предоставления ERA1 больше не требует, чтобы получатели грантов вычитали административные расходы, относящиеся к награде, из суммы, доступной для услуг по обеспечению стабильности жилья. Скорее, любые прямые и косвенные административные расходы в ERA1 или ERA2 должны быть распределены получателем гранта либо на предоставление финансовой помощи, либо на предоставление услуг по обеспечению стабильности жилья. В соответствии с требованиями применимого законодательства, не более 10 процентов средств, полученных грантополучателем, может быть использовано для обеспечения соответствующих критериям домохозяйств с услугами по обеспечению стабильности жилья (обсуждается в FAQ 23.В той степени, в которой административные расходы трудно отнести к той или иной из этих категорий, получатель гранта может предположить, что соответствующие затраты будут распределены в размере 90 процентов на финансовую помощь и 10 процентов на услуги по обеспечению стабильности жилья.
Получатели гранта могут применять свою согласованную ставку косвенных затрат к награде, но только в той степени, в которой общая сумма, взимаемая в соответствии с этой ставкой, и сумма прямых затрат, начисленных на награду, не превышает 10 процентов от суммы награды. .
Обновлено 24 июня 2021 г.
Обновлено 7 мая 2021 г.
Обновлено 26 марта 2021 г.
30. Должны ли получатели грантов предоставлять арендаторам возможность напрямую обращаться за помощью ERA, а не только принимать заявки на помощь от домовладельцев и владельцев жилья?
Для ERA1 Казначейство настоятельно рекомендует получателям грантов предоставить арендаторам возможность напрямую подавать заявки на финансирование, а не только принимать заявки на помощь от домовладельцев и владельцев жилья.В случае ERA2 получатели грантов должны разрешать арендаторам напрямую обращаться за помощью, даже если арендодатель или собственник решают не участвовать, в соответствии с законодательными требованиями к средствам, которые будут использоваться для оказания финансовой помощи домохозяйствам, имеющим на это право.
См. FAQ 12 для получения дополнительной информации о грантополучателях, оказывающих помощь арендодателям и арендаторам.
Добавлено 7 мая 2021 г.
31. Как получатели грантов должны гарантировать, что получатели используют средства ERA только в допустимых целях?
Получатели грантов должны потребовать от получателей средств в рамках программ ERA, включая арендаторов и домовладельцев, обязательство в письменной форме использовать помощь ERA только по назначению до осуществления платежа.Грантополучателям не требуется получать документацию, подтверждающую использование средств программы ERA арендаторами и арендодателями. Ожидается, что получатели грантов будут применять разумные процедуры предотвращения мошенничества, а также расследовать и устранять потенциальные случаи мошенничества или неправомерного использования средств, о которых им стало известно.
Могут быть случаи, когда домовладелец отказывается принять платеж от арендатора, который получил помощь непосредственно от получателя гранта с целью выплаты арендодателю. В этих случаях получатель гранта может разрешить арендатору использовать помощь для покрытия других приемлемых расходов в соответствии с условиями программ ERA получателя гранта.
Обновлено 24 июня 2021 г.
Добавлено 7 мая 2021 г.
32. Могут ли получатели грантов запретить домовладельцам добиваться выселения за неуплату арендной платы в течение некоторого периода после получения помощи ERA?
Что касается арендодателей, которые получают средства в рамках программы ERA для предполагаемой аренды или просроченной аренды, получатель гранта должен запретить арендодателю выселить арендатора за неуплату арендной платы в отношении периода, охватываемого помощью.
Кроме того, в отношении арендодателей, получающих средства в счет задолженности по аренде, для продвижения цели программы получателю гранта рекомендуется запретить арендодателю выселить арендатора за неуплату арендной платы в течение определенного периода времени в соответствии с применимым законодательством.
Во всех случаях Казначейство настоятельно рекомендует получателям грантов требовать от домовладельцев, получающих средства в рамках ERA, в качестве условия получения средств, не выселять арендаторов за неуплату арендной платы на срок от 30 до 90 дней дольше, чем период, покрываемый пособием по аренде.
Добавлено 7 мая 2021 г.
33. Как получатели грантов могут работать с другими получателями грантов, чтобы их программы ERA согласовывались?
Казначейство поощряет получателей грантов с частично совпадающими или смежными юрисдикциями к сотрудничеству для разработки согласованных или дополнительных условий их программ ERA и координации их взаимодействия с общественностью, чтобы свести к минимуму потенциальную путаницу между арендаторами и арендодателями относительно помощи.Казначейство также поощряет получателей грантов снизить нагрузку на организации, которые обращаются за помощью к нескольким получателям грантов в разных юрисдикциях, включая поставщиков коммунальных услуг и арендодателей, владеющих недвижимостью в нескольких юрисдикциях.
Обновлено 24 июня 2021 г.
Добавлено 7 мая 2021 г.
34. Должен ли получатель гранта требовать, чтобы домовладелец инициировал процедуру выселения, чтобы подать заявку на получение помощи в рамках программы ERA?
№
Добавлено 7 мая 2021 г.
35.Как можно использовать помощь ERA для поддержки переезда семьи, имеющей право на получение помощи, в новый дом?
ФондыERA могут использоваться для оказания помощи домохозяйствам, имеющим право на получение помощи, для покрытия предполагаемой помощи при переселении, аренды, коммунальных услуг или расходов на электроэнергию в доме, в том числе после выселения. Казначейство поощряет получателей грантов оказывать потенциальную поддержку для обеспечения стабильности жилья. См. FAQ 7 (относительно соответствующих расходов на переезд) и FAQ 10 (относительно сроков оказания помощи).
До переезда в новое место жительства арендатор может еще не иметь обязательств по аренде, как того требуют законы, устанавливающие ERA1 и ERA2.В таких случаях Казначейство рекомендует получателям субсидий предоставить семьям, имеющим право на получение субсидии, официальный документ с указанием суммы финансовой помощи в рамках программ ERA, которую получатель субсидии будет платить домовладельцу от имени семьи (например, в качестве залога или арендной платы), если домовладелец и домохозяйство заключает соответствующий договор аренды на срок не менее шести месяцев. Срок действия такой документации может истечь через определенный период, например от 60 до 120 дней после даты выдачи. Казначейство поощряет получателей грантов работать с поставщиками услуг по обеспечению стабильности жилья, чтобы помочь этим домохозяйствам найти жилье, отвечающее их потребностям.Для целей отчетности в Казначейство получатели грантов могут рассматривать эти обязательства как обязательство по финансированию до истечения срока их действия.
Обновлено 24 июня 2021 г.
Добавлено 7 мая 2021 г.
36. Какие шаги могут предпринять получатели грантов ERA, чтобы предотвратить выселение за неуплату арендной платы?
Казначействонастоятельно рекомендует получателям грантов развивать партнерские отношения с судами в их юрисдикции, которые выносят решения о выселениях за неуплату арендной платы, чтобы помочь предотвратить выселения и разработать программы замены выселений.Например, получателям грантов следует рассмотреть возможность: (1) предоставления информации судьям, магистратам, судебным секретарям и другим соответствующим судебным должностным лицам о наличии помощи в рамках программ ERA и услуг по обеспечению стабильности жилья; (2) работа с судами по выселению для предоставления информации о помощи в рамках программ ERA арендаторам и домовладельцам как можно раньше в процессе вынесения судебного решения; и (3) привлечение поставщиков юридических услуг и других услуг по обеспечению стабильности жилья для оказания помощи домашним хозяйствам, против которых возбуждено дело о выселении за неуплату арендной платы.
Добавлено 24 июня 2021 г.
37. Как получатели грантов могут способствовать доступу к помощи для всех домохозяйств, имеющих право на получение помощи?
Получатели грантов должны устранить препятствия, с которыми потенциально подходящие домохозяйства могут столкнуться при доступе к программам ERA, в том числе путем предоставления программных документов на нескольких языках, предоставления инвалидам доступа к программам и проведения целевых мероприятий среди населения с непропорционально высоким уровнем безработицы или жилья. нестабильность или низкие доходы.
Получатели грантов должны также предоставлять, напрямую или через партнерские организации, культурно и лингвистически значимые информационно-пропагандистские услуги и услуги по обеспечению стабильности жилья, чтобы обеспечить доступ к помощи для всех правомочных домохозяйств.
Добавлено 24 июня 2021 г.
38. Могут ли получатели грантов получать массовую информацию от поставщиков коммунальных услуг и домовладельцев с несколькими квартирами относительно правомочности нескольких арендаторов или объединять выплаты помощи в пользу нескольких арендаторов в рамках одного платежа поставщику коммунальных услуг или арендодателю?
Соглашения о совместном использовании данных между получателями грантов и поставщиками коммунальных услуг или арендодателями с несколькими квартирами могут снизить административную нагрузку и повысить целостность программы за счет предоставления информации для проверки информации, предоставленной арендатором.Таким образом, получатели грантов могут заключать разумные договоренности об обмене информацией с поставщиками коммунальных услуг и домовладельцами для определения права домохозяйства на льготы. Грантополучатели могут также установить разумные процедуры для объединения помощи, предоставленной нескольким домохозяйствам, в единый «оптовый» платеж коммунальному предприятию или домовладельцу. Получатели грантов должны гарантировать, что любые такие договоренности (1) соответствуют применимым требованиям конфиденциальности; (2) включать соответствующие меры предосторожности, чтобы выплаты производились только домохозяйствам, имеющим на это право; и (3) задокументированы в записях, удовлетворяющих требованиям к отчетности получателя гранта, включая, например, сумму помощи, выплаченной каждой семье.”
Кроме того, чтобы ускорить оказание помощи, получатели грантов могут принять политику и процедуры, позволяющие арендодателям и поставщикам коммунальных услуг получать помощь на основе разумных оценок задолженности нескольких домохозяйств до того, как их заявки и требования к документации будут удовлетворены. В частности, получатель гранта может предусматривать выплаты на основе таких оценок, если (1) домовладелец или поставщик коммунальных услуг подтверждает, что его оценка обоснована на основе информации, доступной ему в то время, (2) получатель гранта требует, чтобы домовладелец или поставщик коммунальных услуг получил вся необходимая документация в течение шести месяцев, и (3) домовладелец или поставщик коммунальных услуг соглашается в письменной форме вернуть получателю гранта любую помощь, полученную домовладельцем или поставщиком коммунальных услуг, на которую домохозяйство не имело права или на которую необходимая документация не была получена в течение шести месяцев .Получателям грантов рекомендуется ограничивать такие платежи частью оценки арендодателя или поставщика коммунальных услуг (например, 50 или 75 процентов расчетной суммы), чтобы ограничить риск предоставления средств, которые используются для недопустимой цели и впоследствии должны быть возвращены. Если впоследствии выясняется, что предполагаемый платеж был использован для покрытия неприемлемой семьи или неприемлемых расходов, или если необходимая документация не была предоставлена вовремя, платеж будет считаться неправомерным использованием средств ERA получателем гранта.
Обновлено 25 августа 2021 г.
Добавлено 24 июня 2021 г.
39. Если средства программы ERA используются для залогового депозита при аренде, кому домовладелец должен вернуть залог в конце срока аренды?
Получатели грантов должны разработать политику в отношении выплаты и распоряжения гарантийными депозитами, которая должна включать разумный лимит на сумму гарантийного депозита, подлежащего уплате с использованием средств программы ERA. Сумма залога не должна превышать арендную плату за один месяц, за исключением случаев, когда более высокая сумма является разумной и обычной на местном рынке жилья.Порядок внесения гарантийных депозитов обычно регулируется применимым законодательством и договором аренды. Чтобы снизить риски, связанные с использованием средств программы ERA для внесения гарантийных депозитов, получатели грантов должны установить минимальный срок аренды, не менее четырех месяцев, прежде чем арендатор получит право на получение возвращенного гарантийного депозита, оплаченного средствами ERA. Если гарантийный депозит не возвращается арендатору, он должен быть возвращен получателю.
Добавлено 24 июня 2021 г.
40.Может ли помощь ERA использоваться для погашения задолженности по аренде или коммунальным услугам после того, как арендатор больше не проживает в квартире?
Для устранения препятствий, с которыми может столкнуться домохозяйство при доступе к новому жилью, получатель гранта может, по запросу арендатора, предоставить помощь в погашении задолженности по аренде или коммунальных услугах после того, как арендатор, имеющий на это право, освободил квартиру. Помимо отказа от дальнейших действий по взысканию уплаченной задолженности или связанных с ней сборов или расходов в качестве условия получения платежа, Казначейство настоятельно рекомендует получателям грантов требовать от домовладельца или поставщика коммунальных услуг согласия не предпринимать никаких дальнейших действий по взысканию задолженности в отношении домохозяйства и убедитесь, что все отчеты в кредитные агентства подтверждают решение вопроса.Кроме того, получатели грантов могут рассмотреть вопрос о том, чтобы потребовать от домовладельца или поставщика коммунальных услуг уведомить арендатора о том, что платеж был получен и что никаких дальнейших усилий по сбору не будет.
Добавлено 25 августа 2021 г.
41. Может ли получатель гранта предоставить дополнительные платежи домовладельцам, которые заключают договоры аренды с правомочными домохозяйствами, в обстоятельствах которых затрудняется получение арендуемого жилья?
Получатели грантов могут использовать средства ERA для оплаты дополнительных арендных платежей, требуемых арендодателем в качестве условия для заключения договора аренды с домохозяйством, «труднодоступным», которое не соответствовало бы ранее установленным, недискриминационным и недискриминационным условиям арендодателя. законная политика проверки или размещения.Заявители с трудностями в получении жилья — это те, кто в течение предшествующих 12 месяцев подвергся выселению; престарелые, вышедшие из приемной семьи или аналогичных условий; были осуждены за уголовное преступление или освобождены из лишения свободы; или испытал бездомность. Дополнительная плата должна быть задокументирована в письменном договоре аренды как дополнительная арендная плата и не может в совокупности превышать арендную плату за один месяц (без учета дополнительной оплаты). Получатели грантов должны установить разумные меры предосторожности, чтобы эти дополнительные арендные платежи не стимулировали арендодателей к принятию более строгих политик аренды и в остальном соответствовали ограничениям арендной платы или залогового депозита, установленным законодательством штата или местным законодательством.
Добавлено 25 августа 2021 г.
42. Может ли получатель гранта предоставить средства ERA другому предприятию для более быстрого осуществления платежей?
Для ускорения доставки помощи получатели грантов могут заключить письменное соглашение с некоммерческой организацией об учреждении фонда платежей с единственной целью оказания помощи с использованием средств ERA, пока заявка семьи находится в процессе обработки. Получатель гранта может использовать такой процесс, если:
- Этот процесс зарезервирован для ситуаций, в которых ускоренный платеж может разумно рассматриваться как необходимый для предотвращения выселения или потери коммунальных услуг, что не позволяет своевременно использовать стандартные процедуры подачи заявки и оплаты грантополучателем.
- Некоммерческая организация обладает необходимыми финансовыми возможностями для управления фондами ERA, например, является сертифицированным финансовым учреждением по развитию сообщества.
- Некоммерческая организация размещает и хранит средства ERA на отдельном счете, который не смешивается с другими фондами.
- Получатель гранта получает всю необходимую заявку и документацию о соответствии критериям в течение шести месяцев.
- Некоммерческая организация соглашается в письменной форме вернуть получателю гранта любую помощь, на которую семья не имела права или на которую не была получена необходимая документация в течение шести месяцев.
- Любые средства, не использованные некоммерческой организацией, в конечном итоге возвращаются получателю гранта.
Если впоследствии выясняется, что платеж, произведенный некоммерческой организацией, был использован для покрытия неприемлемой семьи или неприемлемых расходов, или если требуемое заявление и документация о праве не были представлены своевременно, платеж будет считаться неправомерным использованием средств ERA. грантополучателем. Любые административные расходы, относящиеся к платежному фонду, следует рассматривать в соответствии с часто задаваемыми вопросами 29.
Добавлено 25 августа 2021 г.
Транзакции по разделу 236: обзор
Помимо запроса на одобрение предоплаты по ипотеке, сохранение собственности по разделу 236 может потребовать нескольких других транзакций. Следующие ниже краткие сведения описывают эти различные транзакции, любая из которых или любая их комбинация может относиться к данному объекту недвижимости. Для получения более полной информации о требованиях, руководствах и различных формах, относящихся к этим транзакциям, войдите в онлайн-библиотеку ресурсов Раздела 236.
Раздел 236 Подтверждение предоплаты
Различие между Владельцами, которые могут предоплату с или без предварительного письменного согласия HUD, очень важно. Предоплаты, которые не требуют согласия HUD, называются предоплатами по разделу 219, а те, которые требуют согласия HUD, называются предоплатами по разделу 250. HUD определит, какие требования применяются к данному заявлению на предоплату 236: более строгие требования «Раздела 250» (первоначально применимые к некоммерческим разработчикам) или менее строгие требования «Раздела 219» (первоначально применимые к большинству коммерческих разработчиков).
Соблюдение требований о превышении дохода
Избыточный доход — это просто сумма полученного дохода, превышающая потенциал валовой ренты Базовой ренты. Программа Раздела 236 включает требование «избыточного дохода», согласно которому часть или весь избыточный доход возвращается HUD Собственником на ежемесячной основе, если HUD не санкционирует удержание избыточного дохода.
Разделение выплат по уменьшению процентов
Термин «разъединение» описывает транзакцию, в которой поток субсидий собственника на выплату уменьшения процентов остается в силе, но основной заем по Разделу 236 предоплачен.Владелец может «повторно связать» или сохранить поток субсидий IRP до тех пор, пока проект продолжает работать как проект по разделу 236 в течение оставшегося срока первоначального финансирования 236 плюс пять лет. Владельцы, как правило, запрашивают разрешение на разделение, если в отношении собственности еще остается несколько лет IRP, и они хотят использовать оставшуюся субсидию для компенсации обслуживания долга по новой ссуде; во многих случаях владельцы не «воссоединяются», поскольку оставшаяся сумма IRP слишком мала для того, чтобы существенно компенсировать новое обслуживание долга.
Ваучеры защиты арендаторов
Когда Владелец 236 собственности предлагает предпринять действия, которые могут негативно повлиять на доступность недвижимости, или когда истекает срок действия договора о помощи при аренде, HUD может выдать Ваучеры защиты арендатора правомочным арендаторам, которые в настоящее время не получают помощи по разделу 8 или аналогичной помощи в аренде. .
Гибкая отсрочка субсидии
Многие проекты Раздела 236 получили прямые займы в рамках программы гибкого субсидирования HUD. Ссуды с гибкими субсидиями обычно накладывают ограничения на способность Владельца досрочно погасить ипотечный кредит 236, и объект недвижимости получил Соглашение об использовании, содержащее эти ограничения.Было два основных типа ссуд Flex: 1) Программа оперативной помощи, они не амортизируются и 2) Программа ссуды на улучшение капитального ремонта, это, как правило, амортизируемые ссуды, которые должны быть погашены при наступлении срока погашения ипотеки по Разделу 236 или предоплаты; однако фактические условия ссуд Flex сильно различались. Политика HUD заключается в том, что ссуды CILP должны выплачиваться в установленный срок без каких-либо исключений. Для ссуд OAP HUD обычно требует полного погашения в установленный срок, но HUD может разрешить отсрочку погашения.
Повышение арендной платы за квартиру
Для всех проектов по Разделу 236 предусмотрены минимальная и максимальная арендная плата за соответствующие квартиры. Арендная плата рассчитывается Владельцем и утверждается HUD на основе общих эксплуатационных расходов на недвижимость. Как правило, увеличение арендной платы на основе бюджета для единиц Раздела 8 утверждается Администратором контракта Раздела 8 с согласия HUD; однако предварительное письменное разрешение HUD необходимо для повышения арендной платы, превышающего полномочия администратора контракта.
Удержание выручки от продаж для некоммерческих организаций
Некоммерческие владельцы могут запросить разрешение HUD на получение капитала в денежной форме или иным образом удерживать выручку от продажи. Исторически сложилось так, что владельцам некоммерческих организаций не разрешалось: 1) получать гонорары разработчиков, 2) получать выплаты из денежного потока или 3) получать выручку от продаж. Однако недавно HUD ввел политику, разрешающую такие виды компенсации для некоммерческих владельцев при определенных обстоятельствах, когда транзакция сохраняет или улучшает доступность и соответствует другим требованиям HUD.
Соглашение об использовании LIHPRHA / ELIHPA
Около 236 проектов получили льготы в соответствии с Законом о сохранении малообеспеченного жилья и домовладении резидентов 1990 года (LIHPRHA). В обмен на получение стимулов Владелец согласился не выплачивать досрочную ссуду и принять соглашение о долгосрочном использовании (более 50 лет или оставшийся срок полезного использования имущества). HUD рассмотрит возможность удаления трех конкретных положений Соглашения об использовании LIHPRHA: измененное распределение владельцев, использование доходов и запрет на налоговые льготы.
Преобразование единиц
Владельцы могут пожелать преобразовать единицы в более востребованные типы единиц, когда единицы устареют и приведут к значительным потерям вакансий. HUD, как правило, не допускает сокращения количества единиц жилья по Разделу 236 из-за постоянного спроса на доступное жилье. Однако есть исключение для эффективных единиц, которые испытывают большие потери вакансий. HUD также будет рассматривать другие варианты преобразования в индивидуальном порядке.
Предположения по контракту о субсидии
Большинство проектов по разделу 236 имеют контракты о выплате жилищной помощи (HAP) по разделу 8.Если проект предлагается передать, покупатель должен получить одобрение HUD для принятия контракта (ов) на HAP.
Различия между государственным и субсидированным жильем
Различные жилищные программы имеют разные особенности. Хотя все они помогают сделать вашу аренду более доступной, важно понимать особенности каждой программы, чтобы вы могли подать заявку на те, которые лучше всего подходят для вашей семьи. Если у вас есть вопросы о жилищной программе, обратитесь в местное жилищное управление или программу действий местного сообщества.Вот что нужно знать:
Кто ваш домовладелец
Если вы живете в государственном жилищном фонде , жилищное управление владеет вашим зданием и является вашим арендодателем. В некоторых случаях частная компания может управлять зданием для жилищного управления или может быть частью собственности, но здание по-прежнему контролируется жилищным управлением. 1 Жилищные органы работают в большинстве городов штата Массачусетс. Они были созданы по закону штата для предоставления доступного жилья малообеспеченным слоям населения. 2
Если вы живете в субсидируемом жилье , жилищное управление будет , а не вашим домовладельцем. Субсидируемое жилье принадлежит и управляется частными владельцами, которые получают субсидии в обмен на сдачу в аренду людям с низкими и средними доходами. Владельцами могут быть отдельные домовладельцы, коммерческие или некоммерческие корпорации.
Субсидирование жилья можно получить с помощью ваучеров , где субсидия используется арендатором для поиска арендного жилья на частном рынке и выплачивается частному домовладельцу.Эта субсидия остается за арендатором. Или это может быть многоквартирного субсидируемого жилья , где субсидия предоставляется собственнику, который предоставляет доступное жилье. Эта субсидия остается с собственностью.
Кто имеет право
Чтобы иметь право на получение государственного и субсидируемого жилья, ваш доход должен быть ниже определенного предела дохода. Вы также должны соответствовать другим требованиям. Пределы дохода для государственных жилищных и ваучеров устанавливаются правительством и меняются каждый год.Пределы дохода для многоквартирных домов, субсидируемых жилищного фонда , варьируются от застройки к застройке. Для получения дополнительной информации см. Кто имеет право.
Куда обращаться
Чтобы подать заявление на получение государственного жилья , вы должны подать заявление в жилищное управление города или поселка, в котором вы хотели бы жить. В штате Массачусетс 237 жилищных властей. Вы можете подать заявку в любое количество желающих. В некоторых случаях вы можете обратиться в индивидуальную застройку и / или в частную управляющую компанию, которая управляет застройкой.
Чтобы подать заявление на получение ваучера Section 8 , вы можете подать заявление в любое жилищное управление, которое запускает программу ваучеров Section 8. Около 130 жилищных властей имеют программу по Разделу 8. Вы также можете подать заявку в один централизованный список Раздела 8, в котором в настоящее время участвуют 40 жилищных органов. Кроме того, вы можете подать заявление в любое из девяти региональных некоммерческих жилищных агентств, где доступны ваучеры по Разделу 8.
Чтобы подать заявление на получение многоквартирного субсидируемого жилья или , вы должны подать заявление в каждом жилом комплексе, в котором вы хотите жить (или в управляющей компании, которая управляет этим жилым комплексом).Для получения дополнительной информации см. Как подать заявку.
Где жить
Если вы получите ваучер , вы можете использовать его в любом месте штата; если это ваучер по разделу 8, вы можете использовать его за пределами штата. Если вы попадаете в государственного жилья , вы должны проживать в сообществе, в которое вы подали заявление. Если вы попали в многоквартирное жилье , вы должны проживать в том районе, куда вы подавали заявление.
Если у вас есть ваучер и вы хотите переехать, вы можете взять его с собой.Если вы переезжаете из государственного или многоквартирного субсидируемого жилья, вы не можете взять субсидию с собой.
Кто имеет приоритет
Поскольку больше людей обращается за государственным и субсидированным жильем, чем имеется квартир, закон может требовать или разрешать различные жилищные программы, чтобы одни люди отдавали предпочтение или отдавали предпочтение другим. Какие преференции требуются или разрешаются, зависит от того, получает ли жилье федеральное или государственное финансирование.
Когда вы подаете заявление на получение жилья, очень важно знать, каковы приоритеты для этой конкретной программы, жилищного управления и / или владельца.Если вы соответствуете приоритету, вы можете повысить свои шансы на получение жилья. Подробнее об этом см. Кто имеет приоритет.
Списки ожидания
В целом очереди на государственного жилья короче, чем на ваучеров. Многие списки ожидания длинные, а некоторые закрытые. Но многие жилищные управления будут принимать заявки на государственного жилья круглый год. Централизованный лист ожидания Раздела 8, который ведет MassNAHRO, и листы ожидания в региональных некоммерческих жилищных агентствах, открыты бессрочно.Для получения дополнительной информации о списках ожидания см. Как работают списки ожидания.
Как вас проверяют
Жилищные органы и владельцы субсидированного жилья имеют право проводить отбор арендаторов. Они делают это, проверяя различные записи, наиболее распространенными из которых являются прошлые рекомендации домовладельцев, кредитные отчеты и сведения о судимости. Правила, касающиеся доступа к сведениям о судимости, отличаются для государственного жилья и ваучеров , чем для многоквартирного субсидируемого жилья .Для получения дополнительной информации см. Проверка арендаторов.
В поисках квартиры
Как только вы поступите в государственного жилищного фонда или многоквартирного субсидируемого жилья , вы получите квартиру. Вам не нужно искать собственную квартиру.
Имея ваучер , вы должны найти себе квартиру на частном рынке. Если в течение определенного периода времени вы не найдете квартиру с разумной арендной платой и в хорошем состоянии, срок действия вашего ваучера истечет, вы потеряете его, и вам придется подавать заявку повторно.
Как рассчитывается и пересчитывается арендная плата
Арендаторы государственного жилья обычно платят за аренду около 30% своего дохода, если коммунальные услуги включены, и менее 30%, если коммунальные услуги не включены. 3 Для государственного семейного государственного жилья этот процент немного выше в результате закона, принятого в 2003 году. 4 В государственном жилье каждый год жилищное управление определяет размер вашей арендной платы, исходя из вашего дохода и определенных вычетов. и исключения, на которые вы имеете право. 5 Если вы сообщаете об изменении своего дохода или удержаний в течение года, ваша арендная плата обычно корректируется таким образом, чтобы вы платили тот же процент от своего дохода за аренду. 6 Дополнительную информацию об аренде государственного жилья см. В разделе «Аренда государственного жилья».
В программах ваучеров арендаторы иногда в конечном итоге платят до 40% своего дохода за аренду (для ваучерной программы 8-го раздела это может быть больше после первого года аренды), потому что рыночная арендная плата превышает максимальную субсидию. жилищное управление может заплатить. 7 Жилищное управление должно убедиться, что арендная плата, которую взимает арендодатель, является разумной, сравнивая ее с арендной платой за другие аналогичные квартиры. 8 Если вы впервые сдаете квартиру в аренду по ваучеру Раздела 8, а предлагаемая арендная плата и коммунальные услуги, оплачиваемые арендатором, сделают вашу часть арендной платы более 40% вашего дохода, жилищное управление не согласится утвердить квартиру, и вы будете вынуждены найти другую квартиру.
В многоквартирном доме №, субсидируемом на несколько семей, арендная плата рассчитывается по-разному для разных программ.В некоторых программах арендная плата арендаторов устанавливается на уровне дохода, аналогичном доходу от государственного жилья. В некоторых программах арендная плата может быть установлена на фиксированном уровне, основанном на количестве спален, что ниже рыночной ставки арендной платы. В этой ситуации арендная плата не изменится, даже если изменится ваш доход или отчисления. 9 В некоторых программах ваш доход может иметь право на корректировку вашей арендной платы, даже если вы все еще должны платить базовую арендную плату, которая может составлять более 30% вашего дохода.Поскольку различные правила программы могут иметь большое значение в том, доступна ли вам квартира, важно спросить арендодателя, как рассчитывается арендная плата и как она изменяется при изменении вашего дохода, когда вы решаете, следует ли подавать заявление на конкретное развитие.
Если некоторые или все члены вашей семьи являются иммигрантами и вы участвуете в определенных типах федеральных жилищных программ, ваша арендная плата может быть пропорционально увеличена, поскольку один или несколько членов семьи не имеют иммиграционного статуса, признанного HUD. 10 См. «Иммигранты и жилье».
Каковы ваши права после получения
Если вы попадаете в государственное жилье или многоквартирное жилье, субсидируемое на несколько семей, или если вы получаете ваучер, у вас есть другие права в отношении выселения, подачи жалоб, участия арендаторов и многих других вопросов. Чтобы получить информацию о своих правах после того, как вы станете участником программы, перейдите по ссылке: Public Housing.
Размер вашей семьи меняется
Во всех жилищных программах вы должны незамедлительно сообщать об изменениях в размере вашей семьи.Если кто-то покинул вашу семью, жилищное управление или владелец могут запросить подтверждение его нового адреса. Если несовершеннолетний ребенок добавлен в семью в связи с рождением, усыновлением или опекой по решению суда, предварительное одобрение добавления не требуется до того, как ребенок переедет. Во всех других случаях вам необходимо будет получить предварительное разрешение перед новым член семьи въезжает. Кроме того, жилищное управление или владелец могут проверять лиц, прибывающих в домохозяйстве, на предмет криминального прошлого и (в большинстве федеральных программ) на предмет иммиграционного статуса. 11
В государственном доме многоквартирном или многоквартирном доме , если размер вашей семьи изменится, вы сможете переехать в другое государственное жилье или субсидируемую квартиру более подходящего размера. Эти переводы часто занимают много времени. 12 В государственном государственном жилищном фонде, если вы проживаете в квартире, слишком большой для размера вашей семьи (у вас слишком много жилья), и вы не переезжаете в квартиру меньшего размера, предлагаемую жилищным управлением, ваша арендная плата может быть снижена. увеличен до 150% от обычного уровня. 13
При использовании ваучера , если размер вашей семьи изменится, субсидия по ваучеру изменится к дате вступления в силу вашей ежегодной переаттестации в отношении вашего дохода и состава семьи. Это необходимо для того, чтобы вы могли найти квартиру, которая лучше всего соответствует размеру вашей семьи. Это означает, однако, что в дополнение к корректировке с увеличением размера семьи, если есть уменьшение размера вашей семьи, субсидия уменьшается во время вашей ежегодной переаттестации, поэтому вам придется платить большую часть своей арендовать или переехать.Вы можете попросить жилищное агентство разрешить вам использовать другой «стандарт субсидии» (размер спальни для субсидии), чем он обычно применяется в связи с медицинскими потребностями вашей семьи или другими особыми обстоятельствами.
Выселение и потеря субсидии
Единственная причина, по которой вас могут выселить из государственного жилья или любого многоквартирного дома , — это нарушение вами правил аренды или программы. Пока вы соблюдаете условия аренды, вы можете оставаться в своей квартире. 14 Если вас выселяют из государственного или субсидируемого многоквартирного жилья, вы теряете субсидию.
В программах ваучера на основе арендаторов в течение первого года аренды или в любое время после этого вы можете быть выселены за нарушение условий аренды. В конце первого года или в конце любого дальнейшего периода продления арендодатель может отказать в продлении договора аренды, и вам, возможно, придется переехать, даже если вы не сделали ничего плохого. Кроме того, после первого года аренды арендодатель может прекратить вашу аренду, уведомив о выходе за 30 дней, хотя это должно быть по уважительной причине, которая не является вашей виной (например, продажа недвижимости, необходимость повышенная квартплата, ремонт или нужда в квартире для члена семьи).Если выселение произошло не по вашей вине, вы можете сохранить субсидию и использовать ее для переезда в новую квартиру. Если вы проиграете дело о выселении по вашей вине, вы можете лишиться субсидии. 15
Для программ MRVP и ваучера Раздела 8, если домовладелец прекращает договор аренды или отказывается возобновить субсидию, жилищное агентство должно продолжать выплачивать свою часть арендной платы до завершения процесса выселения (включая любую апелляцию по делу о выселении или отсрочка казни) или пока вы не двинетесь. 16 Однако могут быть случаи, когда жилищное агентство прекращает выплачивать субсидию или прекращает договор с владельцем, потому что владелец не произвел ремонт. В этом случае вы не несете ответственности за долю жилищного управления в арендной плате. 17 Однако жилищное агентство может потребовать от вас переехать с ваучером, чтобы и дальше получать помощь.
Если вас выселяют по вашей вине, жилищное управление может отказать вам в выдаче талона на переезд, если сочтет, что есть основания для прекращения вашей помощи.Это может произойти из-за того, что домовладелец утверждает, что вы нарушили договор аренды. Если это произойдет, обратитесь в местную программу юридических услуг или в агентство общественных действий, чтобы узнать, могут ли они вам помочь. 18
Согласно данным Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета, в 2010 году в Соединенных Штатах проживало 9,9 миллиона арендаторов с низким доходом.В то же время наблюдался дефицит 5,1 миллиона единиц арендуемого жилья в надлежащем физическом состоянии и доступных для этих домохозяйств1. Уровень неудовлетворенного спроса варьируется в зависимости от региона, с длинными списками ожидания и чрезвычайно низким уровнем вакантных площадей на дорогих рынках, таких как Нью-Йорк. и Сан-Франциско, а также высокий уровень вакантных площадей и более доступное жилье на более слабых рынках, таких как Флинт, Мичиган и Янгстаун, Огайо. В целом, однако, предложение доступной аренды жилья в стране сокращается.Почти каждый третий дом с ежемесячной арендной платой менее 400 долларов в 1999 году — доступным для людей, работающих полный рабочий день с минимальной заработной платой — покинул запасы доступности к 2009 году2. от круглогодичного до сезонного использования или от сдачи в аренду в собственность. Снос и заброшенность, в основном в результате неудовлетворенных потребностей в капитале, потребовали и других. Несмотря на то, что строится новое арендуемое жилье, эти новые единицы, средняя арендная плата по стране достигает 1000 долларов и более, как правило, недоступны для арендаторов с низкими доходами (и даже некоторых со средними доходами).В то же время темпы строительства субсидированного жилья снизились, снизившись с максимума середины 1970-х годов в 300 000 единиц в год до 75 000 единиц в год сегодня3. Сохранение существующего доступного арендного жилья дает много преимуществ по сравнению с новым строительством. Национальные запасы доступной арендной платы, субсидируемой государством, представляют собой инвестиции в миллиарды долларов, финансируемые налогоплательщиками.4 Стоимость строительства нового субсидируемого и частного доступного арендного жилья с нуля, говорит Лидия Том из Enterprise Community Partners, была бы ошеломляющей.5 Напротив, консервация обычно стоит от половины до двух третей от стоимости нового строительства. Сохранение также позволяет людям оставаться в своих домах и районах, где они могут пользоваться социальным капиталом, который они создали в своих общинах. Кроме того, реконструкция, направленная на повышение энергоэффективности, может сэкономить деньги арендаторам, государственным учреждениям и владельцам. Как сказал Майкл Бодакен из Национальный жилищный фонд заявляет: «[Он] дешевле и умнее», сохранить доступный жилищный фонд, который страна уже заплатила строить.6 Долгосрочное снижение доходов домохозяйств также повлияло на спрос на доступную аренду. Хотя результаты различаются для разных этнических групп и пола, Адам Луни и Майкл Гринстоун из Института Брукингса обнаружили, что с 1969 по 2011 год средний годовой заработок всех работников с поправкой на инфляцию снизился на 14 процентов12. карабкаться. В период с 1990 по 2010 год запрашиваемая арендная плата за новые квартиры выросла на 7.5 процентов, в то время как средний доход арендатора упал на 7,7 процента.13 Потери в заработной плате, которые несли рабочие за последние несколько десятилетий, не позволяют им справляться с повышением арендной платы14. Еще больше усугубляет рост спроса на доступную арендную плату снижение уровня домовладения в Соединенных Штатах, которое в 2011 году достигло 64,6 процента, самого низкого уровня с тех пор, как в Обследовании американских сообществ началось отслеживание этой статистики в 2005 году. Это снижение включает бывших домовладельцев, которые стали арендаторы из-за потери права выкупа или продажи проблемных активов во время рецессии.15 Большая часть доступной по цене аренды в стране состоит из несубсидируемого частного многоквартирного жилья. Около 10,1 миллиона единиц жилья в частной собственности сдают в аренду по цене 599 долларов в месяц или меньше, что почти в три раза превышает количество субсидируемых домов с аналогичной ценой.16 Доступность аренды на этих уровнях варьируется в зависимости от рынка жилья, экономики и других факторов региона. Например, в то время как в Сан-Диего есть только 23 квартиры, доступные и доступные для каждых 100 семей съемщиков, что составляет 30 процентов или меньше. AMI, в Питтсбурге — 57.17 По всей стране масштабы несубсидируемого частного арендного жилья и владение им выделяют его среди других доступных по цене объектов и создают определенные проблемы для сохранения. Многие доступные по цене объекты аренды в частном владении являются небольшими по размеру, которые Бюро переписи населения США в 1995 году определило как объекты недвижимости, состоящие из пяти или менее единиц (хотя другие источники определяют «малые» как объекты недвижимости с количеством единиц менее 10 или даже менее 49 единиц). У этих свойств в основном есть семейные владельцы; 1998 г. исследование U.Бюро переписи населения обнаружило, что 92 процента владельцев многоквартирных домов с 10 и менее квартирами — частные лица18 Источник: Бюро переписи населения США, 2011 г., «Исследование американского сообщества», таблица B25032. По состоянию на 9 мая 2013 г. Плохое физическое состояние жилья — еще одна проблема, мешающая решению проблемы жилья за счет эффекта масштаба.Исследования показывают, что частные многоквартирные дома, как правило, старше и, следовательно, требуют более высокого содержания. Такие объекты часто имеют незначительные резервы, отчасти из-за их низкой арендной платы, и требуют значительных реабилитации.20 Кроме того, потому что из-за своего небольшого размера и разрозненного владения эти многоквартирные дома часто упускают из виду программы энергоэффективности, предлагаемые коммунальными предприятиями. Вместе эти качества делают маломасштабное частное доступное жилье непривлекательным для крупных инвесторов, что, в свою очередь, затрудняет надлежащее обслуживание собственности.21 На более сильных рынках частная аренда по низкой цене была потеряна из-за преобразования в кондоминиумы. Этот тип убытков резко увеличился в середине 2000-х годов; в 2003 году было переоборудовано всего несколько тысяч многоквартирных домов. в кондоминиумы, и к 2005 году эта цифра достигла пика в 235 000 человек. Более 40 процентов этих обращений приходятся на юго-восток США. С тех пор рынок конверсии кондоминиумов в большинстве районов охладился22. Джентрификация представляет особую угрозу к постоянной доступности частные акции.Исследование, проведенное в 2010 г. Центром городской и региональной политики Дукакиса, предполагает, что транзитные инвестиции могут повысить арендную плату. Исследователи пришли к выводу, что в большинстве сообществ с новыми вариантами общественного транспорта повышение арендной платы «вероятно, заставило многих [арендаторов] платить более высокую долю своего дохода за жилье и могло в конечном итоге вынудить их искать жилье в другом месте» 23. Как указывает Бодакен, частные владельцы в районах, богатых транзитом, «не имеют никаких оснований или правил, препятствующих их переходу к рыночной [арендной плате].»24 В отличие от большинства несубсидируемых частных лиц, субсидируемая государством аренда жилья была построена специально для предоставления доступного арендного жилья. В соответствии с прошлыми и нынешними программами, включая Раздел 236, Раздел 8 и Программу налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC), собственники соглашаются поддерживать доступную арендную плату в течение определенного периода, обычно от 15 до 30 лет, в обмен на федеральные субсидии. По истечении срока действия этих соглашений владельцы могут либо повторно зарегистрироваться в программах доступности, либо преобразовать свою собственность в единицы по рыночной цене.В некоторых случаях частные собственники могут выйти из субсидируемых программ до истечения срока действия ограничений по аренде, выполнив предоплату своей ипотеки через определенное количество лет. Точно так же в период с 1974 по середину 1980-х в рамках программы HUD по разделу 8 было создано около 650 000 единиц жилья с ограничениями по доступности на срок от 20 до 30 лет.Арендаторы платят 30 процентов своего дохода в счет арендной платы, а государство выплачивает владельцам остаток. Исследования показывают, что небольшой процент этих свойств действительно остается доступным по цене. Исследование 2006 года 22 471 объекта недвижимости Раздела 8, состоящего из 1,57 миллиона единиц, показало, что в период с 1992 по 2004 год 7,6 процента владельцев предпочли не продлевать положения о доступности или предоплату своих ипотечных кредитов27. ; из 13 218 контрактов по разделу 8 на основе проектов, срок действия которых истек в период с 2001 по 2005 годы, 92 процента были продлены.28 Неудовлетворенные физические потребности — еще одна угроза сохраняющейся доступности и жизнеспособности субсидированного жилья. В исследовании государственного жилищного фонда страны, проведенном в 2010 г., была рассчитана общая стоимость существующих капитальных потребностей (включая жилые помещения для людей с ограниченными возможностями и инициативы по энерго- и водосбережению) на сумму 25,6 млрд долларов, при этом каждая квартира требует в среднем 19 029 долларов на улучшение — снижение как в совокупности, так и на уровне отдельной единицы, поскольку потребности в капитале государственного жилья были в последний раз оценен в 1998 году.29 Даже в этом случае, с учетом того, что Конгресс ежегодно выделяет около 2 миллиардов долларов на капитальные нужды государственного жилья, существует значительный разрыв между ассигнованиями и стоимостью необходимого ремонта30. Ключевым инструментом для создания и сохранения доступной аренды является LIHTC, созданная в 1986 году и находящаяся в ведении Министерства финансов США, которая обеспечивает стимулы для частного рынка к строительству доступного жилья. В обмен на налоговые льготы (которые продаются инвесторам для сбора средств на развитие) собственники соглашаются поддерживать доступную арендную плату в течение определенного периода времени.Недвижимость LIHTC, введенная в эксплуатацию до 1989 года, требует доступной арендной платы на 15 лет; этот срок увеличился до 30 лет в 1990 году. В «15-й год» инвестор, получающий налоговый кредит, может выйти из сделки, потребовав от владельца либо выкупить долю инвестора, либо продать здание.31 Однако, в отличие от другого субсидируемого жилья, исследования показывают что — пока что истекающие положения о доступности не представляют большой угрозы для доступности недвижимости LIHTC. Даже после того, как эти ограничения истекли, сохраняющиеся ограничения арендной платы из других источников финансирования и / или чрезмерно высокие затраты на ремонт удерживают владельцев от преобразования этих свойств в жилье по рыночной цене.32 Исследование, проведенное по заказу HUD и представленное Abt Associates, также показывает, что большинство объектов недвижимости LIHTC остаются доступными даже без федеральных ограничений33. Основная угроза долгосрочной доступности и жизнеспособности объектов LIHTC проистекает из стоимости физических улучшений. Исследование зданий LIHTC, введенных в эксплуатацию после 1989 года, показало, что в 15-м году примерно 21 процент застройки требовал в среднем 7 348 долларов на единицу расходов на восстановление, но в своих резервных фондах собственности было только 1630 долларов на единицу.Текущие затраты на реабилитацию на единицу могут быть относительно низкими, но если они останутся неудовлетворенными, эти затраты могут представлять возрастающую угрозу доступности по мере того, как эти единицы стареют34. Помимо удовлетворения спроса на доступная аренда и модернизация уже построенного жилого фонда, сохранение может дать экономические выгоды. Доступная аренда, реконструированная в рамках инициативы «Окно возможностей» Фонда Макартура, в рамках которой была восстановлена аренда в 37 штатах, стоит около 81 000 долларов за квартиру, что вдвое меньше стоимости сопоставимых новых квартир.35 По данным По данным исследования доступного многоквартирного арендного жилья, проведенного Центром жилищной политики в 2013 году, эта экономия достигается даже с учетом полного жизненного цикла недвижимости. Хотя такие затраты, как расходы на техническое обслуживание, могут быть выше в течение срока службы отремонтированного имущества, восстановление по-прежнему более рентабельно, чем новое строительство. С учетом таких долгосрочных соображений и контроля «местоположения, размера проекта, среднего размера единицы, типа здания, [и] года разработки» исследование показывает, что новое строительство стоит на 40 000–71 000 долларов больше, чем приобретение и восстановление существующих застроек.36 Ряд факторов способствует высокой стоимости нового строительства. По данным Совета Федеральной резервной системы, стоимость жилой земли с 1975 года росла примерно на 250 процентов быстрее, чем инфляция, хотя стоимость земли действительно варьируется в зависимости от региона и действительно снизилась во время недавней рецессии37. Правительство штата и местные власти установили, что стоимость «права на строительство» — получение разрешения регулирующих органов на новое строительство на некоторых дорогостоящих рынках — также увеличилась за последние несколько десятилетий и представляет собой еще один дорогостоящий, хотя и непостоянный фактор в новом строительстве.38 Наконец, говорит Эллисон Кларк, программный руководитель программы инвестиций, связанных с программами Фонда Макартура, в любом новом проекте налогового кредита «в него входит так много мягких затрат», таких как сборы за закрытие сделки, что сохранение не дает понести. Помимо высоких затрат на строительство, роста цен на землю и ограничений на землепользование, которые затрудняют замену недорогих единиц новым доступным по цене строительством, еще одной причиной сохранения доступного арендного жилья является положительное влияние реабилитированного застройщика на сообщество.Например, в облагораживаемых районах сохранение доступного арендного жилья способствует экономическому разнообразию, создавая или поддерживая район со смешанным доходом. Это разнообразие может быть важно для постоянных жителей, которые остались там в «то, что мы называем« плохими »временами. У них должна быть возможность жить там в« хорошие »времена», — говорит Бодакен39. их район позволяет им пользоваться преимуществами улучшений, таких как более эффективные школы, улучшенный доступ к работе и улучшенный доступ к общественному транспорту.Вот почему в облагораживающихся районах, по словам Лидии Том из Enterprise, «очень важно… поддерживать приобретение и сохранение доступного жилья… пока оно еще доступно» 40 Preservation восстанавливает пустующие здания в жилищном фонде города, и исследования показывают, что восстановление также приносит пользу районам. Например, исследования города Нью-Йорка показывают, что доступное арендное жилье привлекло частные инвестиции и повысило общественную безопасность.41 В 2012 году тематическое исследование района Брэдхерст в Гарлеме, проведенное по заказу Ассоциации доступного жилья штата Нью-Йорк, показало, что после реабилитации, финансируемой государством. В отношении незанятого арендуемого жилья процент жителей, живущих за чертой бедности, снизился, а средний годовой доход семьи вырос на 200 процентов, с 11 000 до 32 000 долларов.Хотя увеличившийся средний доход отчасти является признаком джентрификации, авторы исследования объясняют, что «развитие доступных квартир привело к появлению жилья там, где его не было» — путем восстановления пустующих зданий — «поэтому приток домохозяйств с умеренным доходом не привел к перемещение существующих семей и домашних хозяйств ».42 Другие исследования, также проведенные в г. Нью-Йорке, показали аналогичные результаты в отношении восстановления жилья, выполненного как некоммерческими, так и коммерческими организациями43. Сохранение через реабилитацию, особенно когда она направлена на повышение энергоэффективности, является еще одним средством для HUD, владельцев собственности и арендаторов, чтобы получить экономические выгоды. Ежегодные расходы на коммунальные услуги для субсидируемого жилья в стране оцениваются в 7,1 миллиарда долларов, из которых 6,4 миллиарда долларов оплачивает HUD49. Домохозяйства с низкими доходами часто живут в старых, менее эффективных домах со старой бытовой техникой, которая увеличивает расходы на коммунальные услуги.Фактически, дома жителей с низким доходом используют примерно на 12000 БТЕ на квадратный фут больше, чем средний дом50. Такие программы, как Green Retrofit Program (GRP), инициатива стоимостью 250 миллионов долларов, финансируемая Законом о восстановлении и реинвестировании Америки от 2009 года, при условии, что средства на модернизацию и модернизация, повышающая энергоэффективность51. ВРП, завершившийся в сентябре 2012 года, достиг 19 000 единиц в 221 объекте; каждый дом получил в среднем 13 000 долларов на повышение эффективности, и владельцы зарегистрированных проектов должны были добавить 15 лет к ограничениям доступности своей собственности.52 Благодаря этим инвестициям компания GRP properties будет экономить прогнозируемые 12 миллионов долларов в год на коммунальных услугах — сбережения, которые передаются владельцам собственности, арендаторам и HUD.53 Не менее важно, что такая экономия энергии приведет к сокращению выбросов парниковых газов. Кларк отмечает, что сохранение за счет модернизации основывается на «том же углеродном следе, который уже был введен», с уже существующими подключениями к водопроводу, канализации и другой существующей инфраструктуре54. Демонстрация помощи в аренде (RAD) HUD, новая пилотная программа с нейтральным бюджетом, направленная на решение проблемы субсидируемого жилья с риском выхода из доступного арендного фонда из-за неудовлетворенных потребностей в капитале и истечения срока действия контрактов по Разделу 8, позволяет владельцам и государственным жилищным агентствам переносить жилищные проекты в другие районы. Площадка 8 секции.55 Это дает этим владельцам доступ к частному и государственному долгу и акционерному капиталу, включая LIHTC, фонды грантов на жилищное строительство и общественное развитие, а также к инвестициям на частном рынке, что позволяет восстанавливать или даже заменять ветхие единицы56. Таким образом, говорит Патрик Костиган, старший советник секретаря HUD Шон Донован, RAD решает проблему «огромного отставания в капитале» государственного жилья без дополнительных финансовых обязательств перед федеральным правительством57. Законодательство, разрешающее программу RAD, также гарантирует, что арендаторы сохранят права и защиту, предоставляемые им в соответствии с Законом о жилищном строительстве. 1937 г. УправлениеRAD осуществляется через Управление доступного жилья (OAHP) Управления программы многоквартирного жилья и состоит из двух компонентов. В первом, конкурентном компоненте, частные собственники и государственные жилищные агентства объединили источники финансирования, а затем подали заявку на преобразование государственного жилья и домов с умеренной реабилитацией в долгосрочный договор по разделу 8 на основе собственности, продлевающий доступность по крайней мере на 15 лет. На момент написания этой статьи были присуждены награды 78 государственным жилищным агентствам, предлагающим переоборудовать более 14000 квартир, и 2 владельца мода Rehab. По словам Костигана, во время первоначального периода подачи заявок отобранные предложения варьировались от полной замены (22%) до реабилитации стоимостью 50 000 долларов и более за единицу (24%). Другие предложения включают модернизацию жилья (22% всех проектов реабилитации) или добавление средств в резервы собственности, что позволяет владельцам составлять бюджет на техническое обслуживание в будущем. Вложение денег в резервы заслуживает внимания, объясняет Костиган, потому что «[вы] вы не можете сделать это в государственном жилищном фонде. Вы в основном получаете распределение и делаете все, что в ваших силах.Переходя на платформу Раздела 8, вы можете составить бюджет для замены. «Кроме того, эти предложения свидетельствуют о том, что государственные жилищные агентства используют механизмы финансирования, используемые другими застройщиками доступного жилья, такие как 4- и 9-процентные LIHTCs58». Целый спектр вторичного или дефицитного финансирования теперь доступен [государственным жилищным агентствам], — замечает Костиган. — С помощью этого инструмента государственные жилищные агентства могут более эффективно выступать в роли застройщиков, владельцев и менеджеров доступного жилья на базе местных сообществ, чем они на самом деле находятся.« В первом раунде подачи заявок было предложено около 977 миллионов долларов в общем финансировании, 650 миллионов из которых предназначены для расходов на строительство. Эти цифры включают 257 миллионов долларов США в виде первых ипотечных поступлений от кредиторов, ожидаемых 409 миллионов долларов США через 4- или 9-процентные LIHTC и 237 миллионов долларов США в виде дефицита финансирования, включая HOME или государственные трастовые фонды. Bank of America, Deutsche Bank, Enterprise Community Investment, Национальный фонд акционерного капитала и Корпорация поддержки местных инициатив на данный момент уже выделили средства.59 Второй компонентRAD, инициированный в марте 2012 года, позволяет доступной недвижимости, разработанной в рамках определенных программ, которые правительство не продлевало, переводить на долгосрочные контракты по Разделу 8 через программу ваучеров на основе проектов, которая субсидирует аренду определенных единиц жилья. Это преобразование сохранит доступность агрегатов как минимум еще на 15 лет. Несмотря на то, что оценка потребности в капитале этого фонда недоступна, у этих объектов есть отставание в необходимом ремонте.60 Как и в случае с жильем по Разделу 8, жители этой собственности платят за аренду не более 30 процентов своего дохода. До сих пор HUD уделял приоритетное внимание предложениям, срок действия которых истекает в 2013 финансовом году; в очереди находятся дополнительные письма о заинтересованности, представляющие разработки, срок действия которых истекает в более поздние годы.61 На сегодняшний день около 50 частных владельцев получили одобрение на преобразование примерно 5000 единиц жилья с помощью этого компонента RAD. Помимо RAD, Управление программ многоквартирного жилья HUD инициировало программы сохранения, нацеленные на другие унаследованные от HUD объекты. В частности, OAHP возглавляет программы сохранения доступности, нацеленные на Раздел 236 и Раздел 202 объекта. Обе программы напрямую субсидировали строительство тысяч единиц доступного арендного жилья. с 1950-х по 1970-е гг. Эти ипотечные кредиты приближаются или достигли срока погашения. Кроме того, многие владельцы серьезно рассматривают возможность рефинансирования своих ипотечных кредитов HUD, что сняло бы любые текущие ограничения доступности.Мало того, что текущие низкие процентные ставки являются сильным стимулом для рефинансирования, но большинство владельцев 236 и 202 недвижимости также отложили расходы на содержание, поскольку они серьезно нуждаются в капитале. HUD активно борется с этой тенденцией, создавая финансовые стимулы для владельцев, чтобы они сохраняли доступность своей собственности. Владельцы и покупатели недвижимости по разделу 236 с приближающимися сроками погашения ипотеки часто нуждаются в помощи HUD не только для сохранения доступности. для арендаторов, но также поддерживает долгосрочную физическую и финансовую жизнеспособность своей собственности.Операции с сохранением обычно включают предоплату существующей ссуды по разделу 236, первое рефинансирование ипотеки (с или без ипотечного страхования FHA) и обеспечение новых дополнительных источников капитального финансирования, таких как собственный капитал LIHTC. Эти запросы на досрочное погашение по Разделу 236 часто требуют различных дополнительных одобрений со стороны HUD, в том числе отделения выплаты по процентной ставке 236 от предоплаты 236, отсрочки погашения ссуды по гибкой субсидии и преобразования единиц. С 1 июля 2013 года Управление программ многоквартирного жилья HUD инициировало централизованную модель обработки для большинства мероприятий по сохранению Раздела 236 через OAHP.Эта инициатива призвана упростить и ускорить одобрение HUD этих операций по сохранению. Раздел 202 Закона о жилье для пожилых людей от 2010 года уполномочивает HUD предоставлять в аренду для пожилых людей Контракты о предоставлении помощи (SPRAC) с 20-летними условиями для владельцев собственности, соответствующих требованиям Раздела 202. Программа SPRAC предотвращает вытеснение существующих имеющих право на доход арендаторов соответствующей требованиям Раздела 202 собственности, которое может произойти, когда собственники стремятся внести предоплату существующей ипотеки и рефинансировать собственность для получения капитала для обслуживания собственности.Портфель HUD, состоящий из объектов прямой ссуды по Разделу 202, включает около 18 200 единиц жилья без поддержки; в течение следующего Десятилетие в среднем 2 000 единиц в год, не получающих помощи, подвержены риску истечения срока доступности из-за наступления сроков погашения ссуд по Разделу 202. В 2012 финансовом году было выделено 16 миллионов долларов для финансирования SPRAC, которое, как ожидает HUD, может помочь до 2000 арендаторов, не получающих в настоящее время помощи и имеющих право на получение дохода. Средства SPRAC будут предоставлены для поддержки арендаторов, которые в настоящее время не получают помощи, которые могут быть либо семьями с низким доходом (80% применимого AMI), либо семьями с очень низким доходом (50% AMI), как определено HUD.В дополнение к защите существующих арендаторов от перемещения, помощь SPRAC поддерживает долгосрочное сохранение и доступность этих проектов прямого ссуды по Разделу 202 до 1974 года. Предоплата ипотеки по Разделу 202 в сочетании с реабилитацией проекта и предоставлением SPRAC будет способствовать улучшению проекта и его долгосрочному сохранению в качестве доступного жилья как для нынешних, так и для будущих арендаторов. В соответствии с критериями HUD SPRAC приоритет отдается заявкам на недвижимость, которая обязана обслуживать арендаторов с очень низким доходом и завершать существенную реконструкцию. Другие подходы позволяют городам предвидеть изменения в доступной цене. аренды и тем самым предотвратить их потерю.Согласно муниципальному кодексу Сан-Диего, среди других сообществ, требуется индивидуальная замена любой доступной арендной платы, которая снесена, снята со склада или преобразована в кондоминиумы66. соглашения о социальных пособиях, которые предусматривают, как часть контракта, что застройщики должны сохранять доступное жилье. Такие города, как Денвер, штат Колорадо, предоставили средства для приобретения ориентированных на развитие транспорта и благотворительные гранты некоммерческим организациям, которые покупают доступное жилье в районе, намеченном к транзиту, тем самым защищая их доступность в долгосрочной перспективе.67 Горстка городов и штатов собрала средства на реабилитацию, приобретение земли и доступное жилье за счет финансирования увеличения налогов (TIF). Муниципалитеты определяют округ для увеличения налога, а затем направляют часть налоговых поступлений, превышающую запланированный базовый уровень, на конкретные проекты в этом округе. В некоторых случаях часть доходов TIF по закону направляется на доступное жилье. В Калифорнии эта модель принесла около 1,2 миллиарда долларов в жилищные фонды, работающие с жильем с низким и средним доходом.68 Чикаго также развернул TIF в рамках своего плана на 2009–2013 гг., Чтобы сохранить доступную арендную плату в городе; с его помощью владельцы многоквартирных домов, жители которых получают 80 процентов или меньше от AMI, могут получить финансируемые TIF гранты в размере до 100 000 долларов США для обновления внешнего вида и систем безопасности своих зданий. Города Атланта, Канзас-Сити и Остин, а также штаты Флорида и Мэн также используют TIF для сохранения.69 Другой подход, используемый для оказания помощи владельцам с первоначальными затратами на сохранение, такими как приобретение зданий или земли, — это промежуточное финансирование, которое предоставляет ссуды некоммерческим застройщикам, которые в противном случае не могут осуществить эти приобретения и оплатить «мягкие» затраты на предварительную застройку. .Например, Фонд инвестиций города Нью-Йорка, государственно-частная инициатива, запущенная в 2006 году, включает благотворительные организации, город Нью-Йорк и такие финансовые учреждения, как JPMorgan Chase, Citibank, Fannie Mae и Deutsche Bank. Фонд инвестировал около 140 миллионов долларов в фонды сохранения по всему городу, тем самым сохранив доступность 2600 домов70. Структура фонда приобретения с тех пор дублировалась в других городах, включая Чикаго и Лос-Анджелес. Его успешный и творческий подход к, казалось бы, неразрешимой проблеме — высокой стоимости земли и собственности в крупных городах — принес ему в 2008 году награду за инновации в американском правительстве Гарвардского университета.В рамках аналогичной инициативы недавно созданный фонд Housing Partnership Equity Trust объединился с 12 некоммерческими партнерами по всей стране, чтобы инвестировать 100 миллионов долларов в доступное многоквартирное жилье (см. «Роль благотворительности в сохранении финансирования»). 71 Наконец, муниципалитеты используют инструменты регулирования, чтобы облегчить или повысить финансовую привлекательность для владельцев модернизации доступной для сдачи в аренду собственности.72 Налоговые льготы, например, которые замораживают налоги на определенном уровне, являются одним из инструментов, обычно используемых в Нью-Йорке. чтобы побудить владельцев восстановить эти свойства.Оптимизация процесса финансирования — это еще один способ, с помощью которого местные жители создают для владельцев стимулы для восстановления своей собственности и поддержания ее доступности. В дополнение к этим нормативным и налоговым стратегиям базы данных по сохранению, в том числе база данных, созданная Центром недвижимости и городской политики им. Фурмана при Нью-Йоркском университете, отслеживают и предоставляют информацию об объектах, подверженных риску. База данных Furman Center объединяет информацию из множества источников о субсидируемой арендной собственности в Нью-Йорке, которая находится в частной собственности.База данных содержит подробную информацию о 40 переменных на уровне собственности, включая субсидии, собственность, а также физическую и финансовую информацию, которая помогает определить возможности для сохранения доступности (см. «Как инструменты исследования помогают сообществам сохранять и планировать доступное жилье») 73. Национальный жилищный фонд ведет список всего проектного жилья по разделу 8, контракты с которыми истекают в ближайшие пять лет.74 Эти данные имеют решающее значение, говорит Эллисон Кларк из MacArthur: «Намного труднее достать то, что у вас уже есть. чем вы ожидали.«Например, Кларк объясняет, что некоторые субсидируемые сделки возникли еще до широкого использования компьютерных систем, что может затруднить их отслеживание. Города, штаты и HUD отслеживают свойства по-разному, поэтому проекты могут провалиться или быть пересчитаны дважды. Наконец, по ее словам, отслеживание рыночных темпов развития частных жилищных комплексов, которые обеспечивают критически необходимое доступное жилье, «является большой проблемой». Эти разработки невозможно было бы отследить без этих инициатив, поэтому критические жилищные потребности, которые они удовлетворяют, и угрозы, представляемые для их, например преобразование в кондоминиумы — может быть незаметно. Все чаще потребность в удовлетворении спроса на доступное арендное жилье решается путем сотрудничества между различными уровнями и ветвями власти, а также между частными, государственными и благотворительными группами. Эти группы заинтересованы в сохранении доступного жилья из-за его воздействия на отдельные семьи, кварталы и сообщества. Для семей с низкими доходами сохранение гарантирует доступность жилья в период роста цен на жилье и сокращения доходов.Это также помогает оживить и стабилизировать районы, которые могут предложить доступ к возможностям. Более экономично, чем новое строительство, для которого не хватает финансирования, консервация также позволяет повторно использовать здания, использовать существующую общественную инфраструктуру, сохранять зеленые насаждения и сокращать коммунальные расходы и выбросы парниковых газов. Межведомственные рабочие группы, в которые входят некоммерческие и общественные организации, координируют усилия, такие как Соглашение о сохранении округа Кук штата Иллинойс, и обмениваются данными о домах, наиболее подверженных риску перехода на рыночную арендную плату или выхода из строя из-за неисправности.Вместе эти различные заинтересованные стороны используют знания, ресурсы и данные, необходимые для защиты жителей, живущих в доступной арендной плате сегодня, и для удовлетворения будущего спроса на такое жилье. : Роль благотворительности в сохранении финансирования
|
Сохранение крупнейшего и наиболее подверженного риску предложения доступного жилья
США столкнулись с кризисом доступного жилья, который усугубляется пандемией COVID-19. Поскольку мы вступаем во второй год пандемии, более десяти миллионов домохозяйств имеют задолженность по арендной плате, что более чем в три раза превышает исторический уровень.Несмотря на то, что продление федерального моратория на выселение арендаторов оказало столь необходимую поддержку арендаторам, американские домохозяйства задолжали примерно 57 миллиардов долларов за арендную плату. и в результате домовладельцы все чаще рискуют задержать выплаты по ипотеке и потерять свою собственность. Хотя на федеральном уровне были предприняты шаги по устранению этого эффекта домино, даже федеральная программа помощи в аренде жилья на сумму 25 миллиардов долларов, принятая Конгрессом в начале года, покроет менее половины задолженности арендаторов.
Аудио
Послушайте эту статьюПоскольку затяжные экономические последствия пандемии COVID-19 продолжают оказывать давление на миллионы домохозяйств и их домовладельцев, потребность городов в поддержке доступных вариантов жилья будет как никогда острой. В то время как многие правительства и заинтересованные стороны в сфере жилищного строительства начали сосредотачиваться на том, как увеличить предложение нового доступного жилья, немногие приложили столько усилий для сохранения самого большого существующего предложения доступного жилья — доступного жилья естественного происхождения (NOAH).NOAH — это термин, обозначающий существующие многоквартирные дома для сдачи в аренду, которые доступны без государственных субсидий семьям с низкими доходами. Понимание и идентификация NOAH в сообществах важнее, чем когда-либо, поскольку затяжные экономические последствия пандемии COVID-19 подтолкнут миллионы американских семей к бремени арендной платы. NOAH будет решающим фактором в сохранении доступных вариантов жилья.
По всей стране NOAH представляет собой крупнейшее предложение доступных по цене единиц; тем не менее, NOAH как класс активов не имеет четкого определения, отслеживания и понимания.Арендаторы NOAH — это преимущественно цветные люди с низким доходом, которые непропорционально сильно пострадали от экономических потрясений, вызванных пандемией. Кроме того, сами объекты недвижимости часто являются финансово уязвимыми и более чувствительными к экономическим потрясениям, а оборот собственности может создать нестабильность в сообществах по мере перемещения арендаторов. Активы NOAH также обычно старше и с большей вероятностью будут перестроены при продаже, что увеличивает скорость потери единиц NOAH и еще больше сокращает предложение доступного жилья.
Все эти факторы указывают на растущую потребность в стабилизации и сохранении доступности домов NOAH. Хотя дальнейшее расширение предложения нового доступного жилья остается критически важным приоритетом для городов, сохранение также может быть добавлено к набору решений. Хорошая новость заключается в том, что есть относительно недорогие способы сделать это — стоимость сохранения существующего блока NOAH составляет лишь часть стоимости строительства нового доступного жилья. Комбинация вмешательств арендатора, владельца и финансирования, а также приверженность заинтересованных сторон федеральному, государственному и местному жилищному строительству для поддержки сохранения NOAH может сделать эту насущную проблему более заметной.
Понимание NOAH сейчас важнее, чем когда-либо
НаNOAH приходится львиная доля единиц доступного жилья в Соединенных Штатах и она является ключевой частью экосистемы доступного жилья. В 2020 году мы изучили заболеваемость NOAH в округе Лос-Анджелес, штат Калифорния (см. Врезку «Определение и выявление доступного естественного жилья в округе Лос-Анджелес»). Мы обнаружили, что на NOAH приходится 80 процентов всех доступных квартир в регионе — в пять раз больше предложения, чем у субсидируемого доступного жилья.Было подсчитано, что на NOAH приходится аналогичная доля доступного жилья на других крупных рынках и примерно 75 процентов всех единиц доступного жилья в Соединенных Штатах. Успешные усилия по сохранению NOAH требуют привлечения внимания к этим активам и домохозяйствам, которые от них зависят.
Отсутствие ковенантов и субсидий всегда по своей природе делало активы NOAH уязвимыми к перепланировке или разрушению. Теперь экономические последствия пандемии оказывают непропорционально большое влияние на арендаторов и владельцев NOAH, в основном на цветных людей, что может ускорить потерю доступного жилья в дорогостоящих районах метро.Есть несколько важных причин, чтобы лучше понять и защитить NOAH в Соединенных Штатах:
Арендаторы NOAH — это преимущественно цветные люди с низким доходом. Сочетание устойчивой безработицы и истечения срока льгот по аренде и пособий по безработице поставит под угрозу большее количество домохозяйств NOAH. До пандемии COVID-19 домохозяйства, сильно обремененные арендной платой, составляли 50 процентов домохозяйств с низким доходом в округе Лос-Анджелес, и эта цифра, вероятно, увеличилась во время пандемии.Наше исследование показывает, что в округе Лос-Анджелес 62 процента предложения NOAH — примерно 320 000 единиц — сосредоточено в почтовых индексах, где более половины жителей — цветные.
Недвижимость NOAH представляет собой ключевой источник богатства в сообществах с низкими доходами. В округе Лос-Анджелес отдельные домовладельцы владеют 76 процентами всей собственности NOAH. Эти арендодатели часто являются членами местного сообщества, использующими небольшие многоквартирные дома в качестве основного источника создания благосостояния и, зачастую, единственного источника пенсионного дохода.Когда собственность NOAH приходит в упадок или перестраивается, это представляет собой упущенную возможность для создания богатства в этих сообществах с низкими доходами.
Активы NOAH часто финансово уязвимы и более чувствительны к экономическим потрясениям. Экономика жилья для малоимущих часто оставляет минимальный денежный поток для резервных фондов. Например, если арендодатель не может взимать арендную плату с одной квартиры в восьмиквартирном доме, его доходность после ипотеки уменьшается вдвое. Если две квартиры не могут платить арендную плату, домовладелец может понести чистый убыток за месяц (Приложение 1).Даже до пандемии у собственности NOAH с большей вероятностью не было резервных фондов и недостаточных инвестиций в техническое обслуживание и управление имуществом. Действительно, непредвиденные капитальные затраты — одна из основных причин, по которой владельцы небольшой недвижимости продают свою собственность NOAH.
Приложение 1
Мы стремимся предоставить людям с ограниченными возможностями равный доступ к нашему сайту. Если вам нужна информация об этом контенте, мы будем рады работать с вами.Напишите нам по адресу: [email protected]Оборот собственности NOAH часто приводит к перемещению арендатора. Структура оборота собственности и смещения арендаторов широко задокументирована в Соединенных Штатах. Когда домовладельцы не могут собирать арендную плату за квартиры NOAH, а собственность терпит бедствие, все арендаторы рискуют потерять свои дома. Когда арендодатель продает актив NOAH, застройщики по рыночной ставке могут перестроить собственность, чтобы увеличить арендную плату или создать программу «наличные за ключи» — где вместо выселения арендатора арендодатель предлагает стимулирующий платеж для его выселения — чтобы заменить существующие арендаторы.
Как защитить активы NOAH
Хотя есть несколько примеров успешных проектов и одноразовых решений, исследование McKinsey показывает, что в целом городам не хватает целостных стратегий сохранения NOAH. Чтобы поддержать арендаторов и владельцев и стимулировать разработчиков к приобретению и сохранению NOAH, города могут рассмотреть ряд мер.
Сочетание вмешательства арендатора, собственника и финансирования
Сохранение NOAH потребует целостного подхода с различными вмешательствами.Усилия по стабилизации независимых владельцев NOAH представляют собой менее затратные меры для сохранения предложения в ближайшем будущем. Когда продажа актива NOAH неизбежна, финансовые интервенции могут дать целеустремленным разработчикам доступ к капиталу и финансированию, необходимым для конкуренции с застройщиками по рыночным ценам и сохранения долгосрочной доступности. Следующие три вмешательства могут помочь сохранить NOAH:
Вмешательства арендаторов предоставляют прямую помощь арендаторам, сталкивающимся с экономическими трудностями, в стабилизации состояния домашних хозяйств и собственности либо напрямую через местные программы субсидирования аренды, либо косвенно через федеральную поддержку, такую как льготы по Закону 2020 CARES.Например, в 2020 году город Лос-Анджелес учредил Программу субсидирования экстренной помощи в аренде жилья, в рамках которой на временную арендную плату домохозяйствам с низким доходом, пострадавшим от пандемии COVID-19, было выделено 100 миллионов долларов. Программа предусматривала предоставление субсидии в размере до 1000 долларов в месяц, выплачиваемой непосредственно домовладельцу от имени арендатора для покрытия арендной платы, и, по оценкам, для оказания помощи 50 000 домохозяйств в Лос-Анджелесе.
Вмешательство собственников предоставляет местным органам власти и некоммерческим организациям возможность стабилизировать подверженное риску жилье NOAH и сохранить доступность за счет сохранения единиц жилья в руках одних и тех же владельцев.Наше исследование в Лос-Анджелесе показывает, что большинство объектов недвижимости NOAH состоят из менее 25 квартир и принадлежат отдельным домовладельцам. Поскольку арендаторы не в состоянии платить арендную плату, многие собственники не в состоянии выполнять свои финансовые обязательства. Примеры вмешательства владельцев включают программы энергоэффективности, ссуды под низкие проценты, гранты на техническое обслуживание и функциональную модернизацию, ресурсы для управления недвижимостью, налоговые скидки через некоммерческие партнерства и доступ к привлекательным ресурсам рефинансирования — все с целью стабилизации собственности.
Финансовые интервенции, , когда они проводятся эффективно, могут сохранить NOAH путем прямого финансирования покупки и стабилизации собственности с целью поддержания долгосрочной доступности. По всей стране различные модели повышают конкурентоспособность застройщиков, которые привержены сообществу и стремятся купить или отремонтировать доступную недвижимость. Хорошо капитализированные инвесторы продемонстрировали способность сохранять долгосрочную доступность с помощью фондов приобретения, ориентированных на NOAH, хотя на сегодняшний день эти модели были сосредоточены на крупных объектах недвижимости площадью более 50 единиц, находящимися в профессиональном владении и управлении.Одним из примеров является фонд Turner Multifamily Impact Fund, который имеет цель инвестировать 2 миллиарда долларов в сохранение NOAH и на сегодняшний день приобрел и управляет более чем 10 000 NOAH. единиц на национальном уровне. Эта инновационная модель поддерживает инвестиции в услуги арендаторов, а также проекты по модернизации и техническому обслуживанию, чтобы снизить как оборот, так и эксплуатационные расходы. Хотя финансовые интервенции требуют значительного капитала, с правильным контролем доступности, правильным акцентом на предложение (в отличие от спроса) и надлежащей видимостью и доступностью для местных владельцев, они могут сохранить долгосрочную доступность.
Местные, государственные и федеральные игроки могут действовать в поддержку сохранения NOAH
Существует возможность для местных, государственных и федеральных властей помочь сохранить NOAH. Учитывая исторический недостаток внимания и инвестиций в NOAH, местные, государственные и федеральные игроки имеют возможность воспользоваться моментом, уменьшив препятствия и болевые точки для сохранения (Иллюстрация 2) и стимулировав инновации и участие в этой сфере. Поскольку смена владельцев собственности приводит к увеличению арендной платы и перемещению арендаторов, правительства могут рассмотреть способы сохранения собственности NOAH у их нынешних владельцев, например, путем увеличения финансовых и операционных возможностей владельцев и разработчиков, приверженных обеспечению доступности, и путем стимулирования новых финансовых решений и источников капитала.Мы видим широкий спектр возможностей для правительств на местном, государственном и федеральном уровнях для поддержки некоммерческих организаций и оказания влияния на инвесторов, владельцев, приверженных ценовой доступности, и разработчиков в сохранении NOAH.
Приложение 2
Мы стремимся предоставить людям с ограниченными возможностями равный доступ к нашему сайту. Если вам нужна информация об этом контенте, мы будем рады работать с вами. Напишите нам по адресу: McKinsey_Website_Accessibility @ mckinsey.ком1. Местные возможности
Города и агентства по планированию имеют возможность уделять больше внимания всему спектру доступного жилья и разрабатывать планы и политику по сохранению, чтобы увеличить возможности развития собственности и управления небольшими владельцами и застройщиками NOAH, приверженными доступности. Местные возможности включают следующее:
- Включите предложение NOAH в цели местного доступного жилья. Только определив и изучив предложение NOAH, регион может создать целостное представление о доступности жилья и начать принимать информированные решения о том, как поддерживать новое и сохранять существующее предложение.Система отслеживания доступности жилья в Атланте — отличный пример постановки и отслеживания целей доступного жилья с четкими и прозрачными целевыми показателями предложения и финансирования, а также актуальным отслеживанием, которое включает как новое, так и сохраненное жилье. Однако на сегодняшний день цель города и база данных включают только доступные по цене единицы, поддерживаемые государством.
- Предлагайте гранты и ссуды под низкие проценты для повышения энергоэффективности и функциональной модернизации. Доступ к капиталу для обслуживания, особенно для профилактического обслуживания, является ключевым вопросом для владельцев NOAH и основной причиной продажи активов.Расширение программ, которые финансируют техническое обслуживание собственности в обмен на соглашения о доступности, могли бы сохранить собственность у местных владельцев, сохраняя при этом доступность. Например, Вашингтон, округ Колумбия, недавно создал программу грантов, ориентированную на малую недвижимость. Городская программа строительства малых домов предоставляет гранты на техническое обслуживание, ремонт и замену систем владельцам небольших домов с 5–20 доступными по цене объектами. Субсидии на техническое обслуживание в размере до 25 000 долларов США на единицу улучшают жилищные условия для арендаторов, снижая при этом эксплуатационные расходы владельцев и, таким образом, сохраняя запас доступных квартир.
- Расширяйте и упрощайте программы снижения налогов. Одним из способов сохранения NOAH для местных органов власти является повышение финансовых возможностей владельцев и застройщиков, приверженных сообществу. Расширение программ снижения налогов — и, что особенно важно, облегчение доступа к ним — в обмен на сохранение доступности — это один из подходов, который могут рассмотреть юрисдикции. Налоговые льготы часто являются сложными и сложными даже для опытных разработчиков. Девелоперы доступного жилья в Лос-Анджелесе назвали время, стоимость и сложность получения налоговых скидок одним из основных препятствий, ограничивающих их способность расширять свои портфели и сохранять больше единиц жилья.Тем не менее, снижение затрат за счет налоговых льгот является значительным и часто требуется от владельцев и застройщиков для поддержания доступности при эксплуатации недвижимости. Расширение программ снижения налогов при одновременном снижении трений за счет оптимизации процесса утверждения может создать потенциал и стимулировать увеличение инвестиций в сохранение NOAH.
2. Государственные возможности
государства могут внести свой вклад в сохранение NOAH путем создания инструментов и баз данных, которые повышают наглядность возможностей сохранения собственности для заинтересованных сторон, и путем поддержки целевых инвестиционных фондов, стимулирующих доступность.Эти шаги описаны ниже:
- Сделайте NOAH более заметным для разработчиков, стремящихся к доступности. Общегосударственный фокус и база данных могли бы обеспечить более целостное представление о доступности жилья по регионам и улучшить координацию между заинтересованными сторонами, приверженными делу его сохранения. Наше исследование показывает, что разработчики сообществ и местные владельцы, способные расширять свои портфели, часто не осведомлены о возможностях приобретения NOAH и в первую очередь полагаются на молву и существующие отношения.Существует возможность привлечь внимание к трубопроводу подверженных риску свойств NOAH и способствовать лучшему сотрудничеству и общению между текущими владельцами и потенциальными разработчиками, приверженными поддержке доступного предложения.
- Поддержка инвестиционных фондов NOAH. Существует множество моделей, позволяющих государственному сектору сотрудничать с хорошо капитализированными некоммерческими организациями и оказывать влияние на инвесторов с целью сохранения доступности жилья, включая финансируемые государством фонды, финансовые учреждения, приверженные развитию сообществ, и государственные и частные фонды воздействия.Одним из ведущих национальных примеров является Фонд воздействия NOAH в регионе городов-побратимов. Этот специализированный жилищный фонд NOAH был создан ведущей государственной некоммерческой организацией по жилищному строительству, Жилищным фондом Большой Миннесоты, с инвестициями от государства, округа, фондов и местных банков. Государственно-частное партнерство на сумму 50 миллионов долларов обеспечивает прямые инвестиции в недвижимость NOAH, что позволяет застройщикам получать привлекательную прибыль, сохраняя при этом доступность. Фонд воздействия NOAH поставил цель сохранить 2000 единиц NOAH, подверженных риску, в районе метро Twin Cities, и на сегодняшний день выделил 25 миллионов долларов на сохранение более 1000 единиц.При вложении 25000 долларов в акционерный капитал на единицу стоимость консервации может составлять лишь небольшую часть инвестиций, необходимых для создания нового предложения.
- Расширить программы налоговых льгот на жилье для малоимущих. Наше исследование выявило 18 штатов, в которых в настоящее время действуют программы налоговых льгот на жилье для малоимущих; однако сегодня субсидии часто предназначены только для увеличения федеральной программы налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC). Например, Калифорнийский комитет по распределению налоговых льгот (CTCAC) ежегодно управляет налоговыми льготами на жилье с низким доходом, чтобы стимулировать частные инвестиции в доступное арендное жилье, и кредиты доступны для новых строительных проектов или сохранения существующей собственности.Однако программа налоговых льгот штата Калифорния в настоящее время доступна только для проектов, уже получивших федеральные субсидии LIHTC. Существуют возможности расширить масштабы государственных программ налоговых льгот, включив в них сохранение собственности NOAH.
3. Федеральные возможности
Федеральные заинтересованные стороны могут побудить владельцев NOAH рефинансировать и стимулировать частный капитал к сохранению путем кодификации NOAH как класса активов и расширения финансовых стимулов следующим образом:
- Определите и стандартизируйте NOAH как класс инвестиционных активов. Институциональные инвесторы, девелоперы доступного жилья и некоммерческие организации исторически уделяли ограниченное внимание NOAH, отчасти потому, что это не был четко определенный и понятный класс активов. Федеральные жилищные программы и андеррайтеры могут предпринять шаги по стандартизации определений NOAH на всех рынках, уточнив соответствующие типы собственности (например, размер, возраст и класс), пороговые значения доступности (например, доступная для домашних хозяйств при 80 процентах среднего дохода в районе) и включение условий доступности (например, местного контроля арендной платы или ограничений).Федеральные усилия по обеспечению большей прозрачности и структурированности класса активов могут высвободить больше ресурсов и поддержки для владельцев, а также стимулировать приток большего капитала на цели сохранения.
- Расширить программы андеррайтинга для сохранения собственности NOAH. Федеральные агентства и жилищные программы могут создать более конкурентные преимущества для владельцев и застройщиков, заинтересованных в приобретении и сохранении NOAH. Рычаги андеррайтинга включают предоставление ссуд под низкие проценты, снижение комиссий за андеррайтинг, ускорение процесса подачи заявок и одобрения, увеличение пособий на обслуживание и восстановление собственности, а также расширение доступа и права на льготное андеррайтинг для более широкого круга разработчиков, приверженных сообществу.Инновационные механизмы финансирования могут стимулировать инвестиции частного сектора, позволяя реализовать привлекательные и масштабируемые инвестиционные стратегии для NOAH в обмен на долгосрочные ограничения доступности.
- Поощрять владельцев NOAH рефинансировать по исторически низким ставкам. Доступ к капиталу и ресурсам рефинансирования был ключевой проблемой для мелких владельцев NOAH. Владельцы NOAH имеют возможность рефинансировать свою собственность при поддержке федеральных многосемейных программ, чтобы воспользоваться средой низких процентных ставок.Снижение уровня обслуживания долга немедленно поможет стабилизировать недвижимость и снизит давление с целью повышения арендной платы. Федеральные заинтересованные стороны могут поддержать кампанию по информированию владельцев, чтобы побудить владельцев в сообществах, обремененных арендной платой, принять меры и привязаться к долгосрочным низким ставкам.
Сложность и стоимость строительства нового доступного жилья на дорогостоящих рынках делают поддержание существующего предложения критически важным. В то время как многие города и штаты приняли меры и успешно сохранили доступное жилье из группы риска LIHTC и Section 8, многие рынки в Соединенных Штатах уже потеряли тысячи единиц NOAH за последнее десятилетие и могут потерять еще тысячи, если не будут приняты меры » т поставить на место.
Миллионы семей с низкими доходами по всей стране зависят от NOAH в плане жилищной стабильности. Отсутствие понимания и прозрачности NOAH подчеркивает необходимость того, чтобы заинтересованные стороны на всех уровнях лучше распознавали и поддерживали эту важную часть экосистемы доступного жилья. При правильном сотрудничестве и поддержке влияние может быть значительным. Меньшее количество арендаторов будет перемещено, меньшее количество владельцев небольшой собственности будут вынуждены продать, и меньше доступных квартир будет потеряно.
Краткое изложение основных положений, связанных с жилищным фондом, в пакете мер экстренного стимулирования в отношении коронавируса на 2 триллиона долларов
Вот краткое изложение основных положений, касающихся жилья, в пакете мер экстренного стимулирования в отношении коронавируса на 2 триллиона долларов, который был принят вчера Сенатом. Ожидается, что этот пакет будет принят Палатой представителей и подписан на этой неделе без изменений. На различные программы HUD предлагается более 12,4 миллиарда долларов, которые подробно описаны ниже. Закон также включает положения, позволяющие определенным заемщикам получить разрешение на ссуду, а определенным арендаторам — мораторий на выселение.
Жилищные программы
Помощь в аренде на основе проекта: 1 миллиард долларов США
Эти ассигнования предназначены для поддержания нормальной работы и помощи владельцам или спонсорам собственности по Разделу 8. Это финансирование компенсирует любое сокращение арендных платежей в результате коронавируса. HUD ранее выпустил руководство, побуждающее владельцев PBRA обрабатывать промежуточные переаттестации для жителей, которые сообщают о снижении дохода более чем на один месяц, как подробно описано в нашем предупреждении: «HUD выдает часто задаваемые вопросы владельцам многоквартирного жилья по борьбе с Covid-19.«Такое сокращение доходов арендаторов приведет к сокращению платежей арендаторов и увеличению спроса на счет PBRA.
Раздел 202, жилье для престарелых: 50 миллионов долларов
Эти ассигнования предназначены для поддержания нормальной работы и оказания помощи владельцам или спонсорам объектов недвижимости по Разделу 202 в подготовке и реагировании на пандемию коронавируса. Он выделяет 10 миллионов долларов специально для координаторов услуг и продолжения предоставления грантов на услуги для жителей жилищных проектов, получивших помощь по Разделу 202.<
Жилье для инвалидов по разделу 811: 15 миллионов долларов
Эти ассигнования предназначены для поддержания нормальной работы и помощи владельцам или спонсорам собственности согласно Разделу 811. Это финансирование компенсирует любое сокращение арендных платежей в результате коронавируса.
Гранты блока развития сообщества
По формуле CDBG на 2020 финансовый год получателям грантов предусмотрено до 2 миллиардов долларов в соответствии с разделом 106 Закона о жилищном и общинном развитии 1974 года (индейские племена, дискреционный фонд, мегаполисы и городские округа).Эти средства должны быть выделены в течение 30 дней после принятия закона.
В рамках стимула выделяется 1 миллиард долларов для прямого выделения правительствам штата и местным органам власти на подготовку к условиям коронавируса и реагирование на них в этом штате или районе. Средства будут выделены в течение 45 дней после вступления в силу. Помимо прочего, эта сумма может быть использована для устранения сбоев на рынке жилья.
Оставшиеся 2 миллиарда долларов будут распределены на постоянной основе среди правительств штата и местных органов власти по усмотрению Секретаря на основе формулы HUD.Секретарь учтет количество случаев коронавируса, приоритет передачи риска коронавируса, а также экономические и жилищные сбои в результате коронавируса. Все документы с заключительными отчетами о деятельности и / или комплексными стратегиями доступности жилья на 2019 и 2020 финансовые годы можно подавать не позднее 16 августа 2021 года.
До 10 миллионов долларов можно использовать для создания новых вознаграждений или увеличения ранее присужденных средств существующим поставщикам технической помощи и обеспечения немедленного увеличения наращивания потенциала и технической помощи для поддержки использования всех предыдущих сумм.
Получатель средств в рамках данного ассигнования освобождается от проведения личных публичных слушаний, но должен предоставить уведомление и возможность высказать свои замечания в течение не менее пяти (5) дней. Получатель гранта может создать виртуальные публичные слушания для выполнения требований публичных слушаний по любым грантам. Эти ассигнования будут доступны до 30 сентября 2022 года. Любая сумма может быть использована для возмещения допустимых затрат со стороны правительства штата и местных властей на предотвращение коронавируса и подготовку к нему.
Общественное жилье и жилье коренных американцев
Помощь в аренде жилья от арендатора: 1 доллар США.25 миллиардов
Ассигнования выделяют 850 миллионов долларов на административные расходы и расходы государственных жилищных агентств, включая ваучеры по Разделу 8. Он также выделяет 400 миллионов долларов на корректировку ассигнований на продление подписки на 2020 календарный год по Разделу 8, чтобы покрыть любое государственное жилищное агентство, которое столкнется с увеличением удельных затрат на ваучеры, связанные с коронавирусом. Любая сумма будет распределяться по усмотрению Секретаря в зависимости от необходимости.
Операционный фонд государственного жилья: 685 миллионов долларов
Эти ассигнования предназначены для предоставления государственным учреждениям дополнительного финансирования для поддержания нормальной работы и принятия необходимых мер в связи с коронавирусом, включая поддержку здоровья и безопасности лиц и семей, которым оказывается помощь, а также образование и уход за детьми для пострадавших семей.
Программы для коренных американцев: 300 миллионов долларов
Не менее 200 миллионов долларов выделено на жилищные субсидии коренных американцев для поддержания нормальной работы и финансирования соответствующей жилищной деятельности, пострадавшей от коронавируса. Эта сумма будет распределена по формуле на 2020 финансовый год. До 100 миллионов долларов выделяется на гранты индейским племенам в рамках программы субсидий на развитие индейских общин, которые будут использоваться в случае неотвратимых чрезвычайных ситуаций в области здравоохранения и безопасности.Эта сумма будет распределяться по усмотрению Секретаря. Не более 20 процентов этой суммы будет использовано для планирования и управления развитием и администрированием.
Пособия по оказанию помощи бездомным
До 2 миллиардов долларов зарезервировано для помощи бездомным лицам и семьям, получающим помощь бездомным или программам предотвращения бездомности в рамках Программы грантов на чрезвычайные меры, с использованием формулы на 2020 финансовый год, и будет выделено в течение тридцати (30) дней с момента вступления в силу.
Оставшаяся сумма будет распределена между органами власти штата и местными органами власти по усмотрению Секретаря на основе формулы HUD и будет распределена в течение девяноста (90) дней с момента вступления в силу.
Это ассигнование будет доступно до 30 сентября 2022 года. Любая сумма может быть использована для возмещения допустимых затрат со стороны правительства штата и местного самоуправления на предотвращение коронавируса и подготовку к нему.
Жилищные возможности для людей, больных СПИДом
Не менее 50 миллионов долларов выделяется на поддержание деятельности и оказание помощи в аренде жилья и вспомогательных услуг в рамках программы Закона о возможностях жилья в связи со СПИДом по формуле на 2020 финансовый год.
До 10 миллионов долларов выделяется на дополнительные выплаты грантополучателям, которые в настоящее время управляют существующим вспомогательным жильем.
Это ассигнование будет доступно до 30 сентября 2021 года. Любая сумма может быть использована для возмещения допустимых затрат со стороны правительства штата и местных властей на предотвращение коронавируса и подготовку к нему.
Также ассигнованы суммы на административные расходы и другие программные офисы: 2,5 миллиона долларов на справедливое жилье; 50 миллионов долларов на административные расходы HUD; и 5 миллионов долларов для офиса генерального инспектора HUD.
Воздержание от многоквартирного кредита
Многосемейным заемщикам по многосемейным ипотечным кредитам с федеральной поддержкой будет предоставлена отсрочка до девяноста (90) дней, если они столкнулись с финансовыми трудностями. Применимые ипотечные ссуды включают те, которые предназначены для недвижимости, предназначенной для пяти (5) или более семей и застрахованной, гарантированной, дополненной, защищенной или получаемой при поддержке HUD или другого такого агентства (предположительно, включая USDA Rural Development), Fannie Mae или Freddie Mac. Заемщики, находящиеся под отсрочкой, не могут выселить арендаторов или взимать штрафы за просрочку платежа на время отсрочки.
Действие этого раздела прекращается в самую раннюю дату прекращения действия чрезвычайного положения в стране или 31 декабря 2020 года. Существует также зеркальное положение, позволяющее отказаться от ссуды на одну семью.
Временный мораторий на выселение некоторых арендодателей
В течение 120-дневного периода, начинающегося с даты вступления в силу, арендодателям запрещается возбуждать судебные иски с целью восстановления права владения арендуемой единицей или взимать плату за невыплату арендатором арендной платы. Это положение закона применяется к арендодателям, имеющим ипотечные кредиты на недвижимость, застрахованную, гарантированную, дополненную, защищенную или получающую помощь от HUD, Fannie Mae, Freddie Mac, программы ваучеров на сельское жилье или Закона о насилии в отношении женщин (VAWA).
Пожалуйста, обратите внимание на несоответствие между 120-дневным мораторием для арендаторов и 90-дневным отказом от кредита, что может стать операционной проблемой. Кроме того, есть опасения, что некоторые арендаторы и заемщики будут путать воздержание и мораторий с прощением невыплаченной арендной платы или долга. Мы понимаем, что в настоящее время положения об ипотеке и аренде не прощают.
Мы также замечаем несоответствие между определениями, используемыми для «застрахованной собственности» и «ипотечной ссуды с федеральным обеспечением», в том числе то, что первый основан на VAWA, срок действия которого истек.
Fema
Федеральному агентству по чрезвычайным ситуациям (FEMA) выделено 45 миллиардов долларов для его Фонда помощи при стихийных бедствиях.