Предоставление нежилых помещений в аренду: Принятие решения о предоставлении объектов нежилого фонда в аренду, безвозмездное пользование, за исключением случаев предоставления государственной преференции В избранное

Может ли муниципальное бюджетное учреждение сдавать нежилое помещение в аренду физическим лицам (имущество находится на праве оперативного управления)? //

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Муниципальное бюджетное учреждение вправе передать в аренду нежилое помещение, закрепленное за ним на праве оперативного управления, с согласия собственника этого имущества физическому лицу. Однако заключение с таким лицом договора аренды без проведения торгов в отсутствие оснований, предусмотренных ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, может повлечь неблагоприятные последствия.

Обоснование позиции:

Имущество, закрепляемое за муниципальными бюджетными учреждениями на праве оперативного управления, находится в муниципальной собственности (ч.ч. 1, 3 ст. 215 ГК РФ). В соответствии с ч. 1 ст. 296 ГК РФ учреждения, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества. Недвижимым имуществом бюджетные учреждения могут распоряжаться (в том числе путем передачи в аренду)*(1) с согласия собственника (ч. 3 ст. 298 ГК РФ).

В соответствии с ч.ч. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон N 135-ФЗ) заключение договора аренды в отношении муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления муниципальным учреждениям, по общему правилу осуществляется по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, исчерпывающим образом перечисленных в ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ. Передача муниципального имущества в аренду физическим лицам в указанный перечень исключений не включена.

Однако Закон N 135-ФЗ распространяется на отношения, которые связаны с защитой конкуренции и в которых участвуют российские юридические лица и иностранные юридические лица, организации, федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк РФ, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели (ч. 1 ст. 3 Закона N 135-ФЗ).

Пункт 7 ст. 4 Закона N 135-ФЗ определяет конкуренцию как соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке. В круг хозяйствующих субъектов согласно п. 5 той же статьи включены коммерческие организации, некоммерческие организации, осуществляющие деятельность, приносящую им доход, индивидуальные предприниматели, иные физические лица, не зарегистрированные в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющие профессиональную деятельность, приносящую доход, в соответствии с федеральными законами на основании государственной регистрации и (или) лицензии, а также в силу членства в саморегулируемой организации.

По смыслу ч. 2 ст. 1, ч. 1 ст. 17 Закона N 135-ФЗ проведение торгов, основанное на нормах этого федерального закона, имеет в качестве одной из своих целей защиту конкуренции, реализуемую, в частности, путем запрета действий, направленных на недопущение, ограничение или устранение конкуренции.

На приведенных нормах основывается подход, предполагающий, что правила ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ не могут применяться к отношениям с участием лиц, которые не отвечают критериям хозяйствующих субъектов, предусмотренным Законом N 135-ФЗ. Это касается, в частности, физических лиц, не зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей и не осуществляющих профессиональную деятельность, приносящую доход, в соответствии с федеральными законами на основании государственной регистрации и (или) лицензии, а также в силу членства в саморегулируемой организации. Соответствующая позиция выражена в нескольких разъяснениях Федеральной антимонопольной службы РФ (смотрите п. 7 письма от 26.02.2009 N ИА/4770, а также письмо от 24.11.2009 N АЦ/41638 и п. 9 разъяснений от 02.06.2010), встречается в судебной практике (смотрите, например, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2015 N 12АП-10828/15, кассационное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 25.01.2012 по делу N 33-424/2012, апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 26.07.2012 по делу N 33-6461/2012, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12.10.2012 по делу N 11-20382/2012, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 марта 2017 г. N Ф03-545/17 по делу N А80-405/2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2017 г. N 06АП-3435/17). Вместе с тем в правоприменительной практике встречаются и иные подходы, предполагающие, в частности, что передача в аренду (в том числе физическим лицам) помещений, находящихся в муниципальной собственности, без проведения торгов допускается только в случаях, прямо предусмотренных ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, и то обстоятельство, что потенциальным арендатором является физическое лицо, не освобождает арендодателя от проведения торгов (смотрите, например, решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан от 4 июля 2016 г. N РХ-06/9236, решение Федеральной антимонопольной службы от 13 февраля 2017 г. N СП/11393/17). Учитывая это обстоятельство, мы не можем полностью исключить риск наступления неблагоприятных последствий (признание договора недействительным и привлечение должностных лиц арендатора к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.9 КоАП РФ) в случае передачи указанного помещения в аренду физическому лицу без проведения торгов.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Жгулева Ольга

Информационное правовое обеспечение ГАРАНТ

http://www.garant.ru

Многоканальный телефон: (347) 292-44-44

─────────────────────────────────────────────────────────────────────────

*(1) Смотрите п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21.

Аренда нежилых помещений БАРНАУЛ :: Официальный сайт города

Комитет по управлению муниципальной собственностью осуществляет передачу в арендное пользование нежилых помещений, составляющих муниципальную казну.

Для подбора необходимого помещения на сайте комитета размещен перечень имеющихся свободных муниципальных помещений, который обновляется ежемесячно.

Также с перечнем свободных нежилых помещений муниципальной собственности, предназначенных для сдачи в аренду, можно ознакомиться на портале открытых данных администрации города Барнаула в разделе муниципальное имущество.

Заключение договоров аренды осуществляется как по результатам проведения аукционов, так и без проведения аукционов. Порядок заключения определен в соответствии со ст.17.1. Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции».

Размер арендной платы определяется на основе отчета об оценке рыночной стоимости размера арендной платы, согласно п.1.15 решения Барнаульской городской Думы от 29.09.2008 №840 «Об утверждении Положения о порядке пользования и распоряжения имуществом, являющимся собственностью городского округа — города Барнаула Алтайского края».

Порядок заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества на новый срок

08.01.2019 вступил в силу Федеральный закон от 27.12.2018 №572-ФЗ «О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» (далее – Закон №572-ФЗ), которым внесены изменения в части 8, 9 и 11 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции).

Основной целью Закона №572 является устранение неопределенности в толковании положений Закона о защите конкуренции в части возможности заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов с добросовестными арендаторами, заключившими договоры аренды на законных основаниях, в том числе без проведения торгов до 2 июля 2008 года (до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Неопределенность формулировки позволяла трактовать положение закона таким образом, что продление договора аренды возможно только по тем договорам, которые были заключены на торгах.

Согласно внесенным изменениям часть 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции представлена в следующей редакции:

«По истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

— размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

— минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора».

В соответствии со статьей 2 Закона №572-ФЗ действие положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции распространяется также на случаи заключения на новый срок договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до 02.07.2008.

Таким образом, в соответствии с Законом №572-ФЗ положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции подлежат применению в отношении договоров аренды государственного (муниципального) имущества, в том числе заключенных до 02.07.2008 в соответствии с законодательством Российской Федерации без проведения торгов, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

При этом основаниями, по которым арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора на новый срок, могут служить только случаи, перечисленные в части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Обращаем внимание, что арендодатель может отказать в заключении нового договора, если есть задолженность по арендной плате (штрафам, неустойкам, пеням) или арендодатель решил в ближайший год не сдавать это имущество. Если имущество будет сдано ранее года другому лицу, то бывший добросовестный арендатор сможет через суд перевести права арендатора на себя (части 10, 11 ст.17.1 Закона о защите конкуренции).

Аренда имущества | Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области

pdf	извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды на нежилое помещение, расположенное в одноэтажном здании по адресу: Новосибирская область, Мошковский район, с/с Мошковский, р.п. Мошково, ул. Советская, д. 13
pdf	Извещение  о проведении аукциона на право заключения договоров аренды  на нежилые помещения, расположенные в одноэтажном здании по адресу: Новосибирская область, Мошковский район, с/с Мошковский, р.п. Мошково, ул. Советская, д. 13
pdf	Извещение  о проведении аукциона на право заключения договоров аренды  на здание с кадастровым номером: 54:07:047403:1363, площадью 568,4 кв.м., расположенное по адресу: РФ, 7км. на юго-запад от здания сельсовета д. Бурмистрово.
pdf	Извещение  о проведении аукциона на право заключения договоров аренды  на нежилое помещение с кадастровым номером: 54:18:100119:392, площадью 7,3 кв.м., расположенное в одноэтажном здании по адресу: Новосибирская область, Мошковский район, с/с Мошковский, р.п. Мошково, ул. Советская, д. 13
pdf	Извещение  о проведении аукциона на право заключения договоров аренды  на нежилые помещения, расположенные в одноэтажном здании по адресу: Новосибирская область, Мошковский район, с/с Мошковский, р.п. Мошково, ул. Советская, д. 13
pdf	Извещение  о проведении аукциона на право заключения договора аренды нежилого здания, расположенного по адресу: НСО, г.Новосибирск, ул. Арбузва, дом 6.
doc	Извещение  о проведении аукциона на право заключения договоров аренды  на нежилые помещения, расположенные по адресу: Новосибирская область, Мошковский район, с/с Мошковский, р.п. Мошково, ул. Советская, д. 13
pdf	Извещение  о проведении аукциона на право заключения договора аренды  на нежилое помещение, расположенное по адресу: Новосибирская область, Искитимский район, р.п. Линево, ул. Листвянская, д. 27, площадью 57,1 кв.м. (кадастровый номер: 54:07:020102:2892).
pdf	Извещение  о проведении аукциона на право заключения договоров аренды  на нежилые помещения, расположенные по адресу: Новосибирская область, Мошковский район, с/с Мошковский, р.п. Мошково, ул. Советская, д. 13
doc	Извещение  о проведении аукциона на право заключения договоров аренды  на нежилые помещения по 5 лотам, расположенные по адресам: Новосибирская область, г. Искитим, ул. Семипалатинская, 44; Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Немировича-Данченко, д. 128; Новосибирская область, Мошковский район, с/с Мошковский, р.п. Мошково, ул. Советская, 13
pdf	Извещение  о проведении аукциона на право заключения договоров аренды  на нежилые помещения, расположенные по адресу: Новосибирская область, Мошковский район, с/с Мошковский, р.п. Мошково, ул. Советская, д. 13
pdf	Извещение  о проведении аукциона на право заключения договоров аренды  на нежилые помещения, расположенные по адресу: Новосибирская область, г. Искитим, ул. Семипалатинская, 44
pdf	Извещение  о проведении аукциона на право заключения договоров аренды  на нежилые помещения, расположенные по адресу: Новосибирская область, г. Барабинск, ул. ПУ-82
pdf	Извещение  о проведении аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: 630007 г.Новосибирск, ул. Свердлова, 19
doc	Извещение  о проведении аукциона на право заключения договора аренды нежилого здания, расположенного по адресу: НСО, Краснозерский район, р.п. Краснозерское

Аренда объектов недвижимости | Официальный сайт Новосибирска

Аренда объектов недвижимости | Официальный сайт Новосибирска

• 2021

• 2020

• 2019

• 2018

• 2017

• 2016

• 2015

• 2014

• 2013

• 2012

• 2011

• 2010

• 2009

Изменено 16.06.2020 13:24

Коммерческая недвижимость: как начать бизнес и не прогореть?

Рынок коммерческой недвижимости активно развивается, и сегодня предоставление помещений в аренду является одним из самых прибыльных, стабильных и перспективных видов бизнеса. По разным данным, только в Москве сдается в аренду от 8 до 90 тысяч нежилых помещений под офисы, магазины, склады и т. д. И, несмотря на высокую конкуренцию, в этом сегменте бизнеса регулярно появляются новые игроки. Как войти на рынок коммерческой недвижимости и начать зарабатывать, а не нести убытки? Рекомендации экспертов помогут тем, кто готов стать игроком этого рынка и вести бизнес, приумножая собственные капиталы. 

Оцениваем доходы и расходы 

Владеть нежилым помещением — это полдела. Чтобы правильно сдать его в аренду,  необходимо: 

• Проанализировать потенциальные доходы от объекта недвижимости. Ставки по офисным, торговым, складским помещениям разнятся.  

• Выяснить потенциальные расходы (например, расходы на обслуживание объектов). 

О том, какие расходы нужно учесть обязательно, рассказывает коммерческий директор комплекса «Румянцево» Виктория Ковалева: 

«В первую очередь займитесь налогами. На имущество и на землю, если есть земельный участок. Ставки по этим налогам обновляются каждые два года и являются существенной нагрузкой на бизнес. Составьте грамотный договор аренды, в котором обязательно пропишите расходы на эксплуатацию помещения. Если эти расходы лежат на плечах и арендатора, и арендодателя, то важно разработать эксплуатационную ведомость, чтобы точно понимать, какие расходы вам предстоит нести по договору аренды. Обязательно заложите эти расходы в свой бюджет». 

Формируем арендную ставку 

Грамотно выстроенная политика формирования ставок — важный пункт в системе предоставления помещений в аренду. Для разработки этой политики: 

• нужно оценить средний уровень арендной ставки на территории, где располагается помещение.  

• предусмотреть поднятие ставок. 

Не забудьте учесть потенциальное территориальное развитие. Возможно, на территории, где расположено помещение, вскоре проведут метро, возведут инфраструктуру. Политику ставок нужно продумать так, чтобы с появлением инфраструктуры можно было адекватно поднимать ставки и быть готовым к развитию своего объекта. 

Анализируем свою роль на рынке недвижимости 

Большинство экспертов рынка недвижимости отмечают — это не просто бизнес, а бизнес социально значимый.  

«Сдача в аренду коммерческой недвижимости — это не только способ получения долговременного стабильного дохода, но и участие в развитии своего региона. Благодаря владельцам коммерческой недвижимости и арендодателям в инфраструктуре района появляются новые торговые / офисные / развлекательные центры. А это предполагает создание дополнительных рабочих мест. Арендодатели, которые сдают площади небольшого размера, способствуют развитию малого и среднего бизнеса.  

У игроков рынка коммерческой недвижимости регулярно расширяются возможности для взаимовыгодного партнерства (особенно если круг арендаторов широк, и рынок активно растет). Наконец, благодаря арендаторам повышается уровень бытового обслуживания населения, (например, часто в сдаваемых помещениях появляются разнообразные способы проведения досуга: кафе, детские клубы, фитнес-залы)», — рассказывает о социальной важности аренды коммерческой недвижимости генеральный директор бизнес-центра «Кусково» Елена Ерина. 

Учитываем риски 

Несмотря на то что бизнес в сфере коммерческой недвижимости — бизнес стабильный, нужно понимать: предоставление коммерческих помещений в аренду не несет такой же высокой доходности, как бизнес рисковый (относительно продаж квартир, например, где маржинальность может быть гораздо выше). 

Среди рисков этого бизнеса эксперты отмечают: 

• рост тарифов на коммунальные услуги, 

• увеличение эксплуатационных и прочих расходов,  

• непредсказуемая налоговая политика государства (особенно частые изменения кадастровой стоимости).  

Планируем на перспективу  

Чтобы окончательно понять, стоит сдавать коммерческое  помещение в аренду или нет, проанализируйте территорию на наличие перспективного конкурентного фона, который может появиться в будущем: 

«Бывает, что конкуренты начинают появляться вокруг, а вы это не предусмотрели. Поэтому прежде чем сдавать помещение, полезно обратиться к градостроительной документации Москвы, посмотреть генплан, изучить архитектуру города, запросить сведения о перспективном развитии территории. Нужно понять, что город планирует развивать на этой территории, будет ли увеличиваться конкурентный фон или нет. Надо спрогнозировать, какие ещё торговые или офисные помещения могут появиться поблизости. И на основе этого принимать решение — либо сдавать помещение, либо продавать сейчас, пока это еще актуально», — советует Виктория Ковалева. 

Получение стабильного дохода от сдачи помещения в аренду возможно только после грамотного и взвешенного планирования будущего бизнеса. В противном случае неминуемы убытки. Чтобы избежать их, можно обратиться за помощью к посредникам или найти грамотного управляющего. Главное — бизнес в сфере коммерческой недвижимости лоялен к новичкам, но только к тем, кто готов думать, анализировать и все просчитывать наперед. 

Пять основных положений о коммерческой аренде для коммерческих арендаторов

Владелец бизнеса может заключить договор коммерческой аренды с целью аренды помещения для ведения своей коммерческой деятельности. В отличие от аренды жилья, коммерческая аренда не должна быть универсальной. Согласно законодательству Флориды, аренда нежилых помещений (коммерческая аренда) регулируется разделами 83.001-82.251 Устава Флориды. Владельцы бизнеса или арендаторы могут иметь возможность обсудить многие положения своей коммерческой аренды с арендодателем и сделать ее более настраиваемой в соответствии со своими бизнес-целями.Хотя некоторые из положений о коммерческой аренде содержат типичные, шаблонные формулировки, есть некоторые положения, которые коммерческие арендаторы должны внимательно изучить и согласовать в свою пользу.

1. Аренда

Одно из наиболее важных положений при коммерческой аренде — это, конечно, обязанность арендатора платить арендную плату. Базовая арендная плата за коммерческое помещение обычно рассчитывается исходя из площади помещения. В дополнение к базовой арендной плате от коммерческих арендаторов могут потребовать платить арендодателю некоторую дополнительную арендную плату за различные объекты, включая операционные расходы и налоги на недвижимость.Этот вид коммерческой аренды называется «чистой арендой». В зависимости от срока аренды, арендная плата может также увеличиваться в течение срока аренды.

Коммерческие арендаторы могут опасаться того, как их дополнительные арендные обязательства могут повлиять на размер арендной платы с течением времени. Чтобы избежать неожиданного увеличения арендной платы, коммерческие арендаторы могут заключить договор аренды по системе «все включено» или «валовую аренду». Аренда на брутто предусматривает, что арендатор будет платить фиксированную фиксированную плату за использование помещения, а арендодатель будет нести ответственность за оплату всех расходов на недвижимость, включая операционные расходы и налоги на недвижимость.Аренда брутто может иметь несколько более высокую арендную плату, чем чистая аренда, однако коммерческий арендатор не будет нести риск внезапного и неожиданного повышения арендной платы. С другой стороны, если выбрана чистая аренда, арендатор должен договориться о максимальном размере дополнительной арендной платы.

2. Разрешенное использование

Положение о разрешенном использовании определяет, как коммерческий арендатор может использовать арендованное пространство. Коммерческие арендаторы должны согласовывать условия разрешенного использования, чтобы они были как можно более широкими, чтобы учесть изменения в их бизнесе.Например, положение о разрешенном использовании, в котором говорится, что арендатор может использовать арендованное пространство «для любых законных целей», является идеальным. Однако некоторые коммерческие арендодатели могут попытаться ограничить использование арендаторами арендованной площади и включить список запрещенных видов использования. В этом случае коммерческие арендаторы должны внимательно изучить список запрещенных видов использования и убедиться, что это положение не мешает их текущим или будущим бизнес-операциям.

3. Исключительное использование

В зависимости от типа коммерческого помещения положение об исключительном использовании может быть чрезвычайно полезным для успеха бизнеса коммерческого арендатора.Положение об исключительном использовании ограничивает или ограничивает право арендодателя сдавать в аренду другое помещение арендатору с тем же или подобным бизнесом. Например, если арендатор управляет рестораном в части коммерческого здания с несколькими помещениями, для арендатора было бы выгодно согласовать положение об исключительном использовании в своем договоре аренды, которое ограничивает или устраняет количество или типы конкурирующих ресторанов на территории арендодателя. имущество.

4. Ремонт и обслуживание

Как правило, коммерческие арендодатели не обязаны ремонтировать или поддерживать арендуемые помещения. См. Город Санкт-Петербург против Competition Sails, Inc. , 449 So. 2d 852, 854 (Fla. 2d DCA 1984) («[В случае отсутствия специального соглашения на ремонт, домовладелец не несет такой обязанности»). Таким образом, арендаторам важно провести переговоры с арендодателем и определить свои соответствующие обязательства по ремонту и техническому обслуживанию в коммерческой аренде. Также обязательно, чтобы арендатор перед подписанием договора аренды должным образом осмотрел помещение, чтобы определить его состояние.

Если арендодатель обязан произвести ремонт в соответствии с договором коммерческой аренды и не выполняет или отказывается сделать это, арендатор защищен статьей 83.201 Устава Флориды. В частности, раздел 83.201 предусматривает, что, если требуется ремонт, арендатор должен предоставить домовладельцу письменное уведомление с указанием арендодателя не менее 20 дней на ремонт, а арендатор может удерживать арендную плату до тех пор, пока ремонт не будет завершен. Кроме того, если арендодатель не завершит ремонт в отведенное время, арендатор может покинуть помещение, сохранить удержанную сумму арендной платы, расторгнуть договор аренды и избежать ответственности за будущую арендную плату или сборы по договору аренды.

5. Авария

Коммерческая аренда обычно содержит положение о возмещении ущерба, в котором излагаются обязанности арендодателя и арендатора в случае, если арендуемое помещение будет повреждено в результате наводнения, пожара, урагана или других стихийных бедствий.

Эти положения о несчастных случаях особенно важны для коммерческих арендаторов во Флориде, которые сдают в аренду коммерческие помещения в зоне затопления или рядом с ней. Чтобы свести к минимуму риск несчастного случая, коммерческие арендаторы должны убедиться, что положение о несчастном случае содержит следующие права и обязанности:

• Право на ремонт : В случае повреждения арендуемой площади в результате несчастного случая, договор коммерческой аренды должен предусматривать, что арендодатель должен немедленно произвести ремонт и восстановить арендованное пространство в течение определенного периода времени.
• Право на расторжение договора аренды : Коммерческий договор аренды должен предусматривать, что арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор аренды с уведомлением в случае несчастного случая.
• Право на снижение арендной платы : Если арендуемое пространство не может быть полностью занято из-за ущерба от несчастного случая, договор коммерческой аренды должен предусматривать снижение арендной платы до тех пор, пока арендуемое пространство не будет полностью отремонтировано и восстановлено.

Заключение

Заключение договора аренды — важный шаг в ведении успешного бизнеса.Перед подписанием такого договора аренды владельцы бизнеса должны тщательно изучить и обсудить договор аренды, чтобы минимизировать риски и соответствовать своим бизнес-целям.

---

Авторов:

Договоры аренды нежилых помещений и несостоятельность арендаторов

Арендодатели нежилой недвижимости всегда ценили и понимали риск того, что их арендаторы могут стать неплатежеспособными. Фактически банкротства арендаторов рассматривались как часть нормального делового цикла, и многие владельцы недвижимости (по крайней мере, те, кто озабочен долгосрочным успехом) включают некоторые расчет риска при определении арендной платы, требования гарантийных депозитов (и форма таких вкладов), а также при формировании условий аренды.Арендаторы разоряются даже во времена экономического процветания, хотя в последние несколько лет с неуклонный рост арендной платы и меньшее количество уступок со стороны арендодателей, пристальное внимание защита интересов арендодателя не обязательно имела решающее значение. В сегодняшних экономической среде, теперь мы начинаем видеть последствия того, что арендатор банкротство может иметь место не только на плохо подготовленном арендодателе, но и на субарендаторы и даже другие арендаторы в многоквартирном здании или торговом центре.

Большинство практиков понимают основы последствий подачи заявления о банкротстве. арендатором. Независимо от выбранного типа банкротства (Глава 11 — реорганизация, и Глава 7 — ликвидация, как обычные варианты), арендатор предоставляется немедленное и автоматическое пребывание после подачи ходатайства (это важно, чтобы домовладельцы понимали, что пребывание вступает в силу без уведомление или любое слушание). Это автоматическое приостановление предотвращает судебные иски. начинается против арендатора и останавливает все судебные разбирательства в отношении арендатор на дату подачи ходатайства.Это незаконно для арендодатель, чтобы начать или продолжить сбор, выселение или иное возвращение во владение иски к арендатору при банкротстве. Арендодатель не может отправлять уведомления о по умолчанию, не может нанять брокера, чтобы показать помещение, или иным образом войти в помещения и, что немаловажно, арендодатель должен продолжать выполнять его аренду обязательства в период пребывания. Кроме того, и только потому, что эти резервы продолжают время от времени появляться в договорах аренды, положения об аренде, которые разрешить домовладельцу расторгнуть договор аренды по причине неплатежеспособности арендатора и банкротство, как правило, не подлежит принудительному исполнению по закону, хотя быть причинами для продолжения включения изменений в такие положения в договоры аренды.Суды по делам о банкротстве также могут признать недействительными другие положения договоров аренды, чтобы обеспечить наличие более крупных активов для конкурсной массы.

Менее опытный домовладелец может упустить из виду тот факт, что арендаторы в банкротство требуется для продолжения выплаты арендной платы. Любая неоплаченная арендная плата в течение банкротство становится административными расходами, которым отдается предпочтение перед некоторые другие долги (при условии, конечно, что средства доступны, и понимая, что сбор административных расходов может потребовать значительных время, в зависимости от конкретного дела о банкротстве).

В конечном итоге, арендатор при банкротстве имеет три варианта выбора при банкротстве. Кодекс в отношении любой аренды недвижимости: (i) принять аренду; (ii) отклонить аренда; или (iii) принять договор аренды и передать его третьей стороне. Этот решение обычно необходимо принять в течение 120-дневного периода автоматического пребывания (или до внесения приказа, подтверждающего план реорганизации, если это происходит первым), хотя Кодекс о банкротстве предусматривает, что период пребывания может быть продлен еще на 90 дней по уважительной причине.Если арендатор не может принять или отказаться от аренды, Кодекс о банкротстве предусматривает, что аренда считается отклоненный. По закону отказ от аренды (явный или подразумеваемый) прекращается. обязанность арендатора выполнять по договору аренды и позволяет арендодателю предъявить иск об отказе в возмещении убытков. Он также может прекратить аренду недвижимого имущества, хотя этого не следует предполагать. Раздел 365 (d) (4) Кодекса о банкротстве предусматривает, что в случае отклонения «доверительный управляющий должен немедленно передать []… недвижимое имущество [арендодателю].Однако некоторые суды постановили, что отказ является лишь нарушением договора аренды, но не обязательно прекращением договора аренды сам. Ущерб от брака может быть трудно подсчитать, и есть явные ограничения на сумму, которую может требовать домовладелец. Структура такого иска, поэтому становится критическим.

Арендатор, решивший взять на себя договор аренды, должен предоставить арендодателю гарантии что он сможет работать в будущем, а также вылечить все значения по умолчанию (включая любые неденежные значения по умолчанию).Это не автоматический иными словами, домовладельцы должны тщательно обдумать, должен подать письменное возражение в суд по делам о банкротстве относительно любого предположения (и / или допущение с переуступкой третьей стороне).

Все это означает, что домовладельцы должны на очень ранней стадии продумайте стратегию выхода в случае неплатежеспособности арендаторов. Просто требования больших гарантийных депозитов недостаточно (поскольку эти депозиты становятся часть конкурсной массы в большинстве случаев), и не полагается на надежду чтобы арендная плата продолжала расти настолько, чтобы будущие арендаторы косвенно возместить убытки от предыдущих арендаторов.Требуется третья сторона поручители по обязательствам по аренде, требуя аккредитивов (и гарантируя, что они правильно составлены, чтобы не стать участниками банкротства недвижимости) и, самое главное, правильное оформление договоров аренды для размещения арендодателя в наилучшее возможное положение в случае банкротства — все это необходимо.

Для получения дополнительной информации посетите нашу практику по сделкам с недвижимостью в регионе Большой Вашингтон и Балтимор.

Условия аренды жилых и коммерческих помещений

Положения об аренде жилого помещения

Вы должны видеть некоторую основную, но важную информацию в каждом письменном договоре аренды жилого помещения , который касается собственности, используемой для дома.В договоре аренды будут указаны арендатор и домовладелец, а также адрес собственности. Будет включен срок или продолжительность аренды. В договоре аренды также должна быть указана ежемесячная арендная плата, дата уплаты арендной платы, штрафы за просрочку платежа, а также любой требуемый гарантийный депозит.

В договоре аренды также распределяются обязанности между домовладельцем и арендатором. В нем будет указано, несет ли арендатор или домовладелец ответственность за оплату коммунальных услуг, таких как газ, электричество и вывоз мусора. Если вы арендатор, обратите внимание на ремонт и обслуживание, за которые вы будете нести ответственность.

Аренда жилого помещения часто ограничивает то, как арендаторы могут использовать собственность. Договор аренды может ограничивать жильцов теми, кто подписал договор аренды, и их несовершеннолетними детьми. Он также может ограничить количество гостей и продолжительность их пребывания в отеле. Многие договоры аренды ограничивают типы домашних животных, которые может содержать арендатор, и могут даже полностью запрещать домашних животных. Вы можете обнаружить, что некоторые договоры аренды запрещают ведение любого вида бизнеса в помещениях. Аренда жилья обычно ограничивает модификацию собственности, такую ​​как покраска, оклейка обоев, смена пола, бытовой техники, мебели и тому подобное.Фактически, существуют практически безграничные ограничения, которые могут быть наложены на арендатора, если они не нарушают федеральные законы и законы штата.

Большинство стандартных договоров аренды жилья содержат другие важные юридические положения, на которые следует обратить внимание. В договоре аренды оговаривается право арендодателя на осмотр собственности. Он также расскажет вам, как стороны будут общаться и уведомить друг друга. Вопрос о том, разрешена ли субаренда (когда арендатор передает недвижимость в субаренду кому-то другому), также часто обсуждается при аренде жилья.Важно отметить, что в договоре аренды также будут указаны обстоятельства, при которых аренда может быть прекращена домовладельцем или арендатором. Наконец, договор аренды может касаться разрешения споров, включая положения, касающиеся судебных разбирательств и оплаты гонораров адвокату.

Положения о коммерческой аренде

Коммерческая аренда — это просто аренда недвижимости, используемой для ведения бизнеса. Коммерческая аренда, как правило, более сложна, чем аренда жилья, но в ней есть много схожих положений.Арендодатель и арендатор будут определены. Адрес и конкретная часть здания будут идентифицированы, если вы сдаете в аренду только часть здания, например, место в торговом центре или офисном здании. Вы увидите пункт о сроке, в котором указана продолжительность аренды. Вы также найдете пункты, касающиеся связи и уведомления, проверки, разрешения споров, а также условия прекращения аренды.

Хотя некоторые части коммерческой аренды будут похожи на аренду жилья, другие достаточно отличаются, чтобы заслужить обсуждения.Коммерческая аренда будет касаться гарантийных депозитов и арендной платы, но арендная плата для коммерческих арендаторов часто сильно отличается от арендной платы для жилой недвижимости. Коммерческая аренда включает договоров аренды брутто, чистых договоров аренды, двух чистых договоров аренды и трех чистых договоров аренды . Аренда на брутто очень похожа на выплату арендной платы за жилье, когда вы просто платите арендную плату, а арендодатель берет на себя страхование, налоги и большую часть обслуживания. При чистой аренде вы платите арендную плату и свою долю налогов на недвижимость. При двойной чистой аренде вы платите арендную плату, а также свою долю налогов и страховку.Аренда с тройной сеткой похожа на двойную сетку, но вы также должны нести расходы на содержание.

В договорах коммерческой аренды могут быть оговорки об использовании и исключительном использовании. Пункт использования в значительной степени ограничивает то, что вы можете делать со свойством. Например, если вы арендуете офисное здание, вам может быть запрещено открывать розничный бутик или бар. Статья об исключительном использовании означает, что домовладелец соглашается не сдавать часть здания в аренду другому арендатору, который предлагает те же товары или услуги, что и вы.Например, если книжный магазин торгового центра получает положение об исключительном использовании, никаких других книжных магазинов в торговом центре быть не может.

В отличие от многих договоров аренды жилья, коммерческая аренда обычно предоставляет арендаторам гораздо больше свободы для улучшения и изменения собственности в соответствии с потребностями своего бизнеса. Коммерческая аренда может позволить вам возвести стены, покрасить, поменять пол, изменить освещение и установить торговое оборудование, такое как кассовые стойки и витрины. Договор аренды может также регулировать использование парковки и тип указателей, которые могут быть размещены на территории.В недавно построенных объектах недвижимости или объектах недвижимости, в которых в течение длительного периода времени нет вакансий, потенциальные арендаторы могут иметь некоторую переговорную силу, чтобы убедить арендодателя завершить или изменить арендованное имущество в соответствии со спецификациями арендатора.

Краткое содержание урока

Аренда регулирует отношения между арендодателем и арендатором в отношении аренды имущества. Обычная аренда жилья Положения об аренде жилья включают:

• Идентификация арендатора и арендодателя
• Аренда и залог
• Срок аренды
• Ограничения использования
• Инспекция
• Сообщение и уведомление
• Прекращение действия
• Разрешение споров

Коммерческая аренда будет включать большинство положений, которые вы найдете при аренде жилья.Однако многие положения о коммерческой аренде более сложны. Сюда входит аренда брутто , где арендатор несет ответственность только за уплату арендной платы, а не за другие расходы, связанные с недвижимостью (аналогично аренде жилья). Также может быть чистая аренда (ответственность за аренду плюс налоги), двойная чистая аренда (ответственность за аренду плюс налоги и страхование) или тройная чистая аренда (ответственность за аренду плюс налоги, страхование и техническое обслуживание).

Более того, коммерческие арендаторы обычно имеют гораздо больше свободы для улучшения и изменения арендуемой собственности.Статья Положения об использовании могут ограничивать виды разрешенных видов деятельности, в то время как положения об исключительном использовании запрещают арендодателю сдавать в аренду другую часть здания предприятию, которое будет напрямую конкурировать с арендатором, предлагая те же товары или услуги.

Страница не найдена | Юридическая фирма Modrall Sperling

Практика Банкротство и права кредиторов , Трудоустройство и льготыСудебные спорыАльтернативное разрешение споровАнтимонопольное правоЗаявлениеКлассовые действия и массовые правонарушенияКоммерческое страхованиеОтветственность за продуктПрофессиональная ответственностьИсключения / личные травмыЗакон коренных американцевЭкономическое развитие Производственная деятельностьГорнодобывающая промышленностьЖелезные дорогиРабота и сельское хозяйство

Расположение офисаАльбукеркеСанта-Фе

Прием в барАлабамаАризонаКалифорнияКолорадоФедеральный суд по рассмотрению исковПлеменной суд ИслетаМичиганНью МексикоНью-ЙоркТехасНация навахоU.S. Суд по делам о банкротстве округа Нью-Мексико Апелляционный суд округа Колумбия округа США. Апелляционный суд девятого округа США. Апелляционный суд шестого округа США. Апелляционный суд десятого округа США. Федеральный суд по искам Окружной суд Центрального округа Калифорнии Окружной суд округа Колорадо Окружной суд округа Нью-Мексико Окружной суд округа Северная Дакота Окружной суд Восточного округа штата МичиганU.S. Окружной суд Северного округа Оклахомы Окружной суд Западного округа Оклахомы Окружной суд Западного округа Техаса Налоговый судВерховный суд СШАВашингтон, округ Колумбия,

, Школа права

, Школа права Олбани, Государственный университет Аризоны, Юридический факультет Сандры Дэй О’Коннер, Юридическая школа Бейлорского университета, Юридическая школа Бостонского колледжа, Юридическая школа Бостонского университета, Юридическая школа Бруклина, Школа права Крейтонского университета, Юридический факультет Университета Эмори, юридический факультет Университета Эмори, Юридический университет Фордгетэмского университета ЦентрГосударственный университет ДжорджииЮридическая школа Гарвардского университетаЮридическая школа Льюиса и КларкаЮридическая школа Лойола Юридическая школа Лойола Чикагская юридическая школа Нью-Йоркский университет Юридический колледж Морица Университета штата ОгайоСэмфордский университетЮжный методистский университет Юридический факультет Дедмана Университет Аризоны Университет Калифорнии в Лос-Анджелесе Юридический колледж Гастингсского университета КалифорнииШкола Чикагского университета Юридический факультет Университета Флориды, Юридический колледж Левина, Юридический факультет Мичиганского университета, Юридический факультет Университета Нью-Мексико, Юридический факультет Техасского университета, Университет Вирджинии,

Chapte г 6.04 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ *

Глава 6.04

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ *

Ячейки:

6.04.010 Коллизионное право.

6.04.020 Освобождение от кодексов округа.

6.04.030 Определения.

6.04.040 Доступ в многоквартирные жилые дома.

6.04.010 Коллизионное право.

В случае противоречия между любыми положениями этого раздела и любым другим разделом настоящего Кодекса или постановлением округа, в котором расположены помещения, положение, устанавливающее более высокий стандарт для поощрения и защиты здоровья и безопасности люди имеют преимущественную силу, и положение, содержащее более низкий стандарт, если оно содержится в настоящем Кодексе, отменяется до степени конфликта.(Постановление 2013-25, § 1, 2013 / Постановление 2003-7, § 1 (часть), 2003: предыдущий кодекс, § 6-100)

6.04.020 Освобождение от кодексов графства.

В соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 23A, разделом 2B Аннотированного кодекса штата Мэриленд и разделом 1-203 Кодекса округа Монтгомери, город Такома-Парк, штат Мэриленд, специально освобождает себя от положений главы 29 «Арендодатель — Отношения с арендаторами Кодекса округа Монтгомери, за исключением случаев, прямо предусмотренных в настоящем документе.(Приказ 2013-25 § 1, 2013 / Приказ 2003-24 § 1 (часть), 2003 / Приказ 2003-7 § 1 (часть), 2003: предыдущий кодекс § 6-101)

6.04.030 Определения.

В данном заголовке следующие слова и фразы имеют следующие значения:

«Дополнительная квартира» означает полностью независимую жилую единицу с отдельными удобствами для приготовления пищи, приема пищи, санитарии и сна, которая находится либо в отдельном жилом доме на одну семью, занимаемом владельцем, либо в отдельной дополнительной структуре на том же участке, что и основное жилище.Такая дополнительная квартира подчиняется основному жилью и имеет особое исключение Апелляционным советом округа Монтгомери или зарегистрирована в Департаменте жилищного строительства и общественных дел округа Монтгомери в соответствии с разделом 59-A о зонировании главы 59 Кодекса округа Монтгомери. -6 и 59-Г-2.

«Затронутый арендатор» означает любого арендатора, чье здоровье, безопасность и благополучие нарушены или могут быть нарушены в результате нарушения этого раздела. Для целей подачи жалобы в Комиссию «затронутый арендатор» включает добросовестного потенциального арендатора и бывшего арендатора.

«Квартира» означает любую комнату или группу комнат, расположенную в жилом помещении, составляющую единое жилое помещение и включающую кухонные принадлежности.

«Здание» означает любое сооружение, используемое или предназначенное для использования для поддержки или укрытия любого использования или пребывания. В состав здания могут входить любые относящиеся к строению помещения и площадки.

«Город» означает город Такома-Парк, штат Мэриленд.

«Городской менеджер» означает городской менеджер города Такома-Парк, штат Мэриленд, или его или ее уполномоченное лицо.

«Должностное лицо Кодекса» или «Сотрудник по обеспечению соблюдения Кодекса» включает должностных лиц, ответственных за соблюдение Кодекса, инспекторов, сотрудников и городских подрядчиков или агентов, на которых возложена ответственность за проверку зданий и имущества в городе с целью определения соответствия нормам технического обслуживания собственности и другим применимым требованиям. кодексы, выдача лицензий на аренду жилья, определение наличия каких-либо условий, которые делают здание небезопасным, и расследование жалоб, поданных любым лицом в отношении того, что здание или собственность нарушают или могут нарушать условия этого раздела.

«Комиссия» или «COLTA» означает Комиссию Парка города Такома по делам арендодателя и арендатора. Термин «Комиссия» или «COLTA» должен включать членов Комиссии, Исполнительного директора Комиссии и Аналитика Комиссии по аренде.

«Индекс потребительских цен» или «CPI-U» означает индекс потребительских цен, всех городских потребителей, DC-MD-VA-WV, все позиции, ноябрь 1996 г. = 100 («CPI-U») или любой замещающий или последующий индекс. .

«Неисправная аренда» означает любое состояние арендуемого объекта, которое представляет собой нарушение условий аренды, Главы 6.16, Взаимоотношения арендодателя и арендатора, или Глава 6.12, Кодекс эксплуатации имущества.

«Департамент» означает город Такома-Парк, Департамент жилищного строительства и общественного развития штата Мэриленд.

«Домашние партнеры» означают лиц, зарегистрированных в качестве домашних партнеров в городе.

Член семьи собственника. Член семьи владельца включает любое из следующего:

1. Супруг или сожитель владельца;

2.Бывший супруг или бывший сожитель владельца;

3. Родители, бабушки и дедушки, дети, внуки, братья и сестры, тети, дяди, племянницы и племянники владельца;

4. Супруг (а) или родители сожителя, бабушки и дедушки, дети, внуки, братья и сестры, тети, дяди, племянницы и племянники.

«Судебная процентная ставка» означает процентную ставку, установленную в соответствии с разделами 11-107 (a) и (b) Статьи о судах и судебном производстве Аннотированного кодекса штата Мэриленд с поправками.

«Арендодатель» означает любое лицо, которое является владельцем, агентом собственника, арендодателем или субарендодателем арендуемой единицы или арендуемого объекта, и, кроме того, означает любое лицо, уполномоченное осуществлять любой аспект управления арендой. объекта, за исключением лиц, занимающихся исключительно хранением и обслуживанием.

«Аренда» означает любое соглашение, письменное или устное, которое устанавливает или изменяет условия, правила, положения или любые другие положения, касающиеся использования и размещения арендуемой квартиры или арендуемого объекта.

«Жилищный кооператив с ограниченной ответственностью» означает кооперативную жилищную корпорацию, национальную или иностранную, имеющую квалификацию в штате Мэриленд, акционерную или небольную, в которой каждый акционер или член имеет кооперативный интерес в корпорации и в которой повышение стоимости доли ценности или членские интересы ограничены годовым уровнем инфляции или другим сопоставимым индексом.

«Нежилое строение» означает любое строение или часть здания, строения или помещения, не предназначенные для использования в жилых целях, таких как коммерческий бизнес, гараж или сарай.

«Жильец» означает любое лицо, которое законно или незаконно живет, спит, готовит, ест в здании или фактически владеет им. В число арендаторов входят арендатор, собственник и член семьи собственника.

«Владелец» означает любое лицо, агента, оператора, фирму или корпорацию, имеющую законный или равноправный интерес в собственности; или зарегистрированы в официальных отчетах штата или округа как владение недвижимостью; или иным образом несут ответственность, заботятся или контролируют собственность, включая опекуна, исполнителя или администратора имущества любого такого лица.

«Групповой дом, занимаемый владельцем» означает односемейный дом, занимаемый владельцем в качестве основного места жительства или членом семьи владельца, а также одним или несколькими другими лицами, не имеющими отношения к родству, которые обязаны платить арендную плату, коммунальные услуги или предоставлять другое вознаграждение собственнику за такое жилье. Жильцы используют общие помещения для приготовления пищи и санитарии, а также общие жилые помещения. Жители групповых домов, занимаемых владельцами, не считаются арендаторами для целей данной главы.

«Сторона» означает арендодателя, арендатора или ассоциацию арендаторов в жалобе Комиссии или арендодателя, подавшего петицию, а также любого арендатора, арендная плата которого предлагается увеличить в петиции о повышении арендной платы.

«Лицо» означает физическое лицо, корпорацию, компанию с ограниченной ответственностью, товарищество, товарищество с ограниченной ответственностью, товарищество с ограниченной ответственностью, траст, ассоциацию, организацию или любое другое юридическое лицо, действующее как единое целое.

«Ходатайство» означает просьбу арендодателя о справедливом повышении арендной платы сверх надбавки по стабилизации арендной платы.

«Помещение» означает земельный участок, земельный участок или земельный участок, сервитут или общественную полосу отвода, включая любые здания и сооружения на них.

«Арендная плата» означает возмещение, включая любые бонусы, льготы или чаевые, запрошенные или полученные за день, неделю, месяц, год или другой период времени, в зависимости от обстоятельств, за использование или размещение жилых помещений или передача таких помещений в аренду. Арендная плата включает любые сборы с арендатора по соглашению о сдаче в аренду, если согласие арендатора с соглашением является обязательным или если арендатор не имеет права на возмещение платы, если арендатор не приобретает квартиру.

«Объект для сдачи в аренду» или «структура для сдачи в аренду жилья» означает любое здание или группу зданий, эксплуатируемых как единое целое, в которых арендодатель предоставляет арендатору одну или несколько единиц аренды в качестве арендной платы или другой компенсации. В аренду не входит:

1. Больницы, дома престарелых, дома для выздоравливающих, хосписы и другие медицинские учреждения;

2. Религиозные объекты, такие как церкви, синагоги, пасторские дома, монастыри и приходские дома;

3.Временные объекты, такие как отели, мотели, туристические дома, ночлег и завтрак;

4. Школьные общежития; и

5. Групповые дома, занимаемые собственниками.

«Арендуемая единица» означает квартиру, дом на одну семью, дополнительную квартиру или многоквартирный дом, которые заняты или предназначены для проживания одним или несколькими арендаторами.

«Аналитик арендной платы» означает аналитика арендной платы Комиссии, в обязанности которого входит рассмотрение петиций о справедливом возврате и вынесение предварительных административных решений.

«Стабилизация арендной платы» означает процент, на который арендная плата за съемную квартиру может быть увеличена в течение 12 полных месяцев или по истечении этого срока с даты вступления в силу последнего повышения арендной платы за эту арендуемую квартиру.

«Продажа» означает передачу законной или справедливой доли владения в арендуемом объекте. «Продажа» не включает передачу арендуемого объекта по завещанию, доверию, наследованию по закону, дарению или акту вместо обращения взыскания или обмен объекта аренды на другое недвижимое или личное имущество.«Продажа» не включает передачу права собственности на объект аренды трасту, компании с ограниченной ответственностью или другому юридическому лицу, основным бенефициаром которого является передающая сторона. «Продажа» также не включает передачу объекта аренды дочерней, аффилированной или связанной организации при условии, что владелец, генеральный партнер или управляющий член передающей стороны сохраняет контрольный пакет акций принимающей стороны. Возмещение за продажу может включать деньги, передачу других ценных активов, а также предоставление или принятие векселя или других финансовых обязательств.Для арендованных помещений, принадлежащих корпорации, термин «продажа» включает передачу в течение 12-месячного периода большинства находящихся в обращении акций корпорации. Для объектов аренды, принадлежащих любому другому субъекту хозяйствования, термин «продажа» означает передачу в течение 12-месячного периода контрольного пакета акций предприятия. Термин «продажа» также означает сдачу в аренду всего объекта аренды на срок более семи лет одному арендатору, который включает в себя физическое или юридическое лицо, такое как корпорация, компания с ограниченной ответственностью, товарищество с ограниченной ответственностью или совместное предприятие, которое имеет юридический или равноправный интерес в арендуемом объекте.

«Гарантийный депозит» означает выплату денег, включая залог за домашнее животное и уплату арендной платы за последний месяц до истечения срока, которую арендодатель передает арендодателю с целью защиты арендодателя от невыплаты арендной платы, причитающегося ущерба. за нарушение договора аренды или повреждение арендованных помещений, мест общего пользования, крупной бытовой техники и мебели.

«Арендатор» означает любое лицо, которое с согласия арендодателя занимает арендуемую квартиру или объект аренды в качестве жилого помещения и имеет обязательство платить арендную плату или предоставлять другое вознаграждение арендодателю за такое жилье.К арендатору не относятся житель группового дома, занимаемого владельцем, или служащий арендодателя (например, житель или управляющий недвижимостью, няня, няня, помощница по хозяйству или горничная).

«Ассоциация арендаторов» означает организацию арендаторов в конкретном арендуемом объекте, зарегистрированном в городе. (Приказ 2013-25 § 1, 2013 / Приказ 2003-24 § 1 (часть), 2003 / Приказ 2003-7 § 1 (часть), 2003: предыдущий кодекс § 6-102)

6.04.040 Доступ в многоквартирные жилые дома.

A. Определения. Для целей этого раздела следующие слова будут иметь следующие значения:

«Городской служащий» означает городской служащий или независимого подрядчика, действующего от имени города. Выборные городские чиновники не являются городскими служащими для целей данного раздела.

«Многоквартирный жилой объект с контролируемым доступом» означает многоквартирный жилой объект, общие входы в который заперты, контролируются владельцем или управляющим недвижимостью или вывешены, чтобы запретить доступ в общие части объекта для лица, кроме жителей и их гостей.

«Многоквартирный жилой объект» означает многоквартирный дом или многоквартирный дом или комплекс многоквартирных домов или многоквартирных домов.

«Квалифицированный кандидат» означает кандидата на выборную должность в городе, округе, штате или федеральном округе, который претендует на избрание в офис, представляющий жителей объекта, к которому кандидат стремится получить доступ, и:

1. Претендует на избрание на эту должность на следующих общих или дополнительных выборах на эту должность; и

2.Кандидат в городской офис был выдвинут в соответствии с разделом 604 Устава города Такома-Парк; или

3. Кандидат от округа Монтгомери, штата Мэриленд или федерального ведомства подал свидетельство о кандидатуре, одобренное соответствующей Избирательной комиссией.

B.Законно, прямо или косвенно, отказать в доступе к многоквартирному жилому комплексу следующим лицам:

1.Квалифицированный кандидат;

2. Проведение кампании волонтеров, сопровождающих квалифицированного кандидата в здание, когда кандидат находится в здании; и

3. Городские служащие.

C. Для квалифицированных кандидатов и сопровождающих их добровольцев доступ к средствам, указанным в этом разделе, необходим только для целей агитации за кандидата или регистрации избирателей и только в течение 90-дневного периода, предшествующего следующим первичным, специальным или всеобщим выборам. на должность, которую ищет кандидат.

D. Для городских служащих доступ к объекту в соответствии с этим разделом требуется только для целей сбора информации для обеспечения соблюдения городских законов, уведомления жителей об их правах и обязанностях в отношении жилищных вопросов и вопросов арендодателя в рамках города, округа. , и закон штата, или содействие созданию ассоциаций арендаторов в соответствии с разделом 6.16.030.

E. Кандидаты на уведомление жителей. Перед входом в многоквартирный жилой объект с контролируемым доступом в соответствии с настоящим разделом кандидаты должны уведомить жителей за 24 часа, если только владелец, менеджер или ассоциация арендаторов здания не решат разместить необходимое уведомление от имени кандидата. .Такое уведомление должно быть размещено на каждом внешнем входе в любое многоквартирное здание письменного уведомления на бланке, предоставленном городскими властями, который включает следующую информацию:

1. Имя кандидата;

2. Выборная должность, на которую баллотируется кандидат; и

3. Дата и часы, в которые кандидат будет присутствовать на объекте.

F. Распространение материалов.Квалифицированным кандидатам и сопровождающим их волонтерам кампании должно быть разрешено оставлять агитационные материалы, а городским служащим должно быть разрешено оставлять уведомления, опросы, корреспонденцию и другие материалы у дверей жилых домов. Материалы должны быть оставлены в упорядоченном виде.

G. Попытки установить личный контакт с жителями. Лица, получающие доступ к объекту в соответствии с настоящим разделом, могут попытаться установить личный контакт с жителями, поговорив с жильцами в общей зоне объекта или, если резидент не исключен согласно подразделу (G) (2) этого раздела, постучав в дверь или звонок в дверь жилых домов.

1. Когда житель, с которым связались в общей зоне, указывает, что он или она не желает говорить с человеком, человек должен немедленно прекратить попытки поговорить с жителем.

2. Исключение кандидатов резидентами. Жители многоквартирных жилых домов имеют право вывешивать на дверях своих жилых помещений знак, предоставленный Департаментом, который запрещает кандидатам и их волонтерам вступать с ними в личный контакт в их подразделениях.

а. Ни одно лицо, кроме жильца помещения или, если в помещении нет людей, владельца или менеджера объекта, не может удалять или повреждать такие знаки.

г. Арендодатели несут ответственность за удаление таких знаков между сдачей в аренду.

H. Доступ кандидатов к объектам с несколькими зданиями. Для многоквартирных жилых домов с несколькими зданиями квалифицированному кандидату и сопровождающим его волонтерам необходимо разрешить доступ к как можно большему количеству зданий за одно посещение, но доступ ограничен только одним зданием за один раз.Если несколько квалифицированных кандидатов путешествуют вместе, каждый квалифицированный кандидат и сопровождающие этого кандидата волонтеры могут находиться только в одном здании за раз, но все кандидаты и сопровождающие их волонтеры, путешествующие вместе, не должны иметь доступа к одному и тому же зданию в одно и то же время.

I. Часы доступа. Лица, попавшие в многоквартирный жилой дом в соответствии с настоящим разделом, могут сделать это только с 9:00 до 21:00.

Дж.Исключения. В этом разделе не запрещены:

1. Житель не может отказать в допуске любого лица в свою квартиру;

2. Требование разумной и надлежащей идентификации как необходимое предварительное условие для допуска в многоквартирный жилой дом;

3. Отказ в разрешении на посещение резидентского отделения по уважительным причинам здоровья;

4. Собственник или управляющий не может ограничивать посещения разумным количеством людей и разумными часами;

5.Требование предварительной записи для предоставления квалифицированному кандидату и его или ее волонтерам доступа к многоквартирному жилому комплексу с контролируемым доступом; при условии, что встречи должны быть назначены с разумной скоростью и в то время, когда большинство жителей, скорее всего, будут дома; или

6. Отказ в допуске отдельного квалифицированного кандидата и добровольцев этого кандидата или исключение отдельного квалифицированного кандидата и добровольцев этого кандидата из многоквартирного жилого дома по уважительной причине на основании поведения кандидата или его или ее добровольцев, в том числе , но не ограничиваясь этим, необоснованное беспокойство жителей, участие в деятельности, которая не способствует достижению допустимых целей, изложенных в подразделе (C) этого раздела, нераспространение материалов упорядоченным образом, преступное поведение, непредоставление удостоверения личности по запросу агента владельца или управляющего недвижимостью или жителя, несоблюдение или несоблюдение записи, а также вход или пребывание в здании между часами 9:00 p.м. и 9:00 утра

K. Департамент имеет право принимать постановления, реализующие положения данного раздела.

L. Квалифицированный кандидат или житель, владелец или менеджер многоквартирного жилого дома, пострадавший от нарушения этого раздела, может подать гражданский иск в суд компетентной юрисдикции, требуя временного и постоянного судебного запрета и любых других доступных юридических или справедливое средство правовой защиты. (Приказ 2013-25 § 1, 2013)

Исключение арендной платы за недвижимое имущество из несвязанного налогооблагаемого дохода от бизнеса

Доход от аренды недвижимого имущества, полученный освобожденными от налогообложения организациями, обычно исключается из несвязанного налогооблагаемого дохода от бизнеса (UBTI).Однако арендная плата не может подпадать под исключение при различных обстоятельствах, например, когда арендаторам предоставляются существенные личные услуги, если более 50% арендной платы предназначается для использования личного имущества, если имущество является доходом, финансируемым за счет заемных средств или сданным в аренду. контролируемой организации, или если организация освобождена от налогообложения согласно Разделам 501 (c) (7), 501 (c) (9) или IRC 501 (c) (17).

Секция IRC и Казначейство. Положение

• IRC Раздел 512 (b) (3) Арендная плата за недвижимое имущество исключена из UBI
• IRC Раздел 512 (b) (13) Особые правила для определенных сумм, полученных от контролируемых лиц
• IRC Раздел 514 (b) (1) Определение имущества, финансируемого за счет заемных средств
• Treas.Рег. Раздел 1.512 (b) -1 (c) Изменение арендной платы

Ресурсы (судебные дела, совет главного юрисконсульта, постановления о доходах, внутренние ресурсы)

• Ocean Pines Ass’n v. Comm’r, 135 T.C. 276 (2010) Налоговый суд постановил, что доход, полученный ассоциацией домовладельцев 501 (c) (4) от эксплуатации автостоянок, не был арендой недвижимого имущества, исключенного из несвязанного налогооблагаемого дохода от бизнеса согласно Разделу 512 (b) (3).
• Gundersen Med. Нашел. против США, 536 F. Supp. 556 (W.D. Wis.1982 г.) Медицинский образовательный и исследовательский фонд, освобожденный согласно разделу 501 (c) (3), сдал в аренду некоторые из своих зданий, которые были предметом ипотеки, частной клинике, не освобожденной от уплаты налогов. Суд установил, что доход от аренды имущества, финансируемого за счет заемных средств, не был несвязанным доходом от бизнеса в соответствии с Разделом 514 (b) (1) (A) (ii), поскольку использование клиникой арендованного недвижимого (и личного) имущества для предоставления медицинских услуг. услуги и обучение студентов-медиков в значительной степени были связаны с целями фонда, освобожденными от уплаты налогов.
• Rev. Rul. 69-69, 1969-1 C.B. 159 Сдача квартир в аренду и управление обеденным залом освобожденной от налогообложения организацией представляют собой несвязанные профессии или предприятия, в которых квартиры занимают не в первую очередь для удобства ее членов.
• Rev. Rul. 80-297, 1980-2 C.B. 196, усиливая Rev. Rul. 76-402, 1976-2 CB 177, постановляет, что освобожденная от налога школа, которая использует свои теннисные сооружения в течение десяти недель летом в качестве общественного теннисного клуба, которым управляют сотрудники спортивного отдела школы, занимается несвязанной торговлей или бизнесом, и полученный доход не подлежит исключению из налогооблагаемого дохода несвязанного бизнеса в качестве аренды недвижимого имущества.Если, однако, школа сдает теннисные площадки в аренду за фиксированную плату не связанному с ними физическому лицу, которое управляет теннисным клубом для общественности, школа по-прежнему занимается несвязанной торговлей или бизнесом, но доход от аренды исключается из налогооблагаемого дохода от несвязанного бизнеса, поскольку аренда от недвижимого имущества.
• Rev. Rul. 80-298, 1980-2 CB 197 считает, что доход от сдачи в аренду футбольного стадиона университетом, освобожденным от налогов, профессиональной футбольной команде, не является арендой недвижимого имущества, исключенного в соответствии с Разделом 512 (b) (3), поскольку университет предоставил существенные услуги (которые не являлись обычными услугами) для удобства команды.
• 1989-B EO CPE Text — Арендная плата за недвижимость — оказание услуг

Анализ

В соответствии с разделом 512 (b) (3) IRC, арендная плата за недвижимое имущество исключается из налогооблагаемого дохода несвязанного бизнеса. Недвижимость — это земля и любые здания или другие сооружения, постоянно прикрепленные к земле, и включает любое имущество, описанное в Разделе 1245 (a) (3) (C) IRC. Однако есть несколько ситуаций, в которых исключение не применяется. Сюда могут входить:

Арендная плата, если аренда помещений включает предоставление таких услуг, как продажа продуктов питания и напитков.Арендные платежи за использование комнат или пространства, где также предоставляются услуги жильцам, не составляют арендную плату за недвижимое имущество. Услуги считаются оказанными жильцам, если они предназначены в первую очередь для их удобства. Те услуги, которые обычно или обычно оказываются в связи с арендой, не считаются оказанными жильцам. См. Treas. Рег. Раздел 1.512 (b) -1 (c) (5),

Например, предоставление услуг горничной представляет собой услугу жильцу, тогда как установка тепла и света, уборка общественных мест и вывоз мусора не рассматриваются как услуги, оказанные жильцу.Доход от аренды гостиничных номеров, складских помещений или автостоянок не считается арендной платой за недвижимость. См. Преподобный Рул. 69-69, Rev. Rul. 80-287, и преподобный Rul. 80-298. Точно так же в деле Ocean Pines Association, Inc. суд постановил, что доход, полученный от парковок, не был арендой от недвижимого имущества, и, следовательно, доход подлежал уплате UBIT.

Аренда за счет аренды на условиях «чистой прибыли». Если арендный доход основан на процентном соотношении от продаж или прибыли арендатора, арендный доход не подлежит исключению.См. Treas. Рег. Раздел 1.512 (b) -1 (c) (2) (iii) (b).

Аренда от «смешанной аренды». Арендная плата по договору аренды, в котором более 50 процентов общей арендной платы приходится на личное имущество, не будет исключаться из несвязанного налогооблагаемого дохода от бизнеса. Treas. Рег. Раздел 1.512 (b) -1 (c) (2) (iii) (a)
Несвязанный доход от собственности, финансируемой за счет заемных средств. Арендная плата за имущество, приобретенное с учетом задолженности по приобретению, как определено в Разделе 514 (c) IRC, за исключением случаев, когда практически все использование имущества в значительной степени связано с целями освобождения от уплаты налога.Раздел IRC 514 (b). Например, в Gundersen Med. Суд пришел к выводу, что более 85% использования имущества, финансируемого за счет заемных средств, было в основном предназначено для целей Фонда, освобожденных от налогообложения, и, следовательно, арендная плата не подлежала уплате UBIT.

Арендная плата, полученная от контролируемой организации. Как описано в Разделе 512 (b) (13) IRC, рента, полученная от контролируемого предприятия, включается в несвязанный коммерческий доход в той мере, в какой она уменьшает чистый несвязанный доход контролируемого предприятия.

Арендная плата, полученная организациями, описанными в Разделах 501 (c) (7), 501 (c) (9) и 501 (c) (17), к которым применяются специальные правила UBIT в соответствии с Разделом 512 (a) (3) IRC.

Индикаторы проблем или советы по аудиту

• В декларации указывается доход от аренды и ипотека?
• Осмотрите помещения. Есть ли указания на арендуемые площади или здания? Определите, какие районы или здания финансируются за счет заемных средств.
• Предоставлял ли налогоплательщик документацию, такую ​​как договор аренды / лизинга, подтверждающую, что доход получен от недвижимого имущества?
• Доказано ли в предоставленных документах, таких как договор об ипотеке, финансируется ли недвижимость, от которой ОР получило доход?
• Предоставлял ли налогоплательщик такие документы, как договор об оказании услуг, подтверждающие, были ли оказаны услуги в отношении полученного дохода от аренды?

Закон CARES — Влияние на коммерческую недвижимость

10.04.20

Введение

Президент Трамп подписал Закон о помощи в связи с коронавирусом, чрезвычайной помощи и экономической безопасности («Закон CARES») 27 марта 2020 года.Этот пакет стимулов на 2 триллиона долларов призван, среди прочего, помочь стране избавиться от экономических последствий новой пандемии коронавируса. Закон CARES содержит положения, влияющие на сектор недвижимости, включая инвесторов, арендодателей, арендаторов, подрядчиков и кредиторов. Это первая из двух частей краткого обзора наиболее важных положений Закона CARES, касающихся коммерческой недвижимости. Он предназначен в качестве обзора, чтобы помочь профессионалам в сфере недвижимости ориентироваться в Законе CARES.

Закон CARES о платежах физическим и юридическим лицам
Закон CARES содержит положения, предназначенные для оказания помощи жильцам и коммерческим арендаторам в оплате арендной платы. Он предусматривает выплаты наличными или «возвратные скидки» квалифицированным индивидуальным налогоплательщикам. Возвратные скидки предназначены для использования налогоплательщиками для оплаты основных расходов на проживание, таких как аренда. Для предприятий Закон CARES разрешает различные программы помощи. Что наиболее важно для коммерческих арендодателей и арендаторов, он разрешает получение безвозвратных ссуд для соответствующих требованиям малых предприятий, известных как ссуды для защиты зарплаты (ЗЗП).Выплата PPL, финансируемая Управлением малого бизнеса (SBA), рассчитывается на основе расходов на заработную плату. ЗГЗ должны использоваться для оплаты соответствующих «расходов на заработную плату», которые прямо включают арендную плату. Согласно недавно принятым правилам, до 25% поступлений от ЗГЗ может быть использовано для выплаты арендной платы, не ставя под угрозу право ссуды на прощение ссуды. См. «Временные изменения в программе бизнес-кредитования»; Программа защиты зарплаты , Раздел III (2) (o), Управление малого бизнеса (2 апреля 2020 г.).

Использование индивидуальных пенсионных фондов для аренды и других расходов
Раздел 2202 Закона CARES устанавливает особые правила использования пенсионных фондов. Это положение отменяет штрафы за досрочное снятие средств при распределении сумм до 100000 долларов с квалифицированных пенсионных счетов, если они используются «в целях, связанных с коронавирусом». Некоторые арендаторы, особенно в контексте жилья для престарелых, могут использовать это положение для снятия столь необходимых средств для оплаты аренды и других расходов на размещение. Распространение, связанное с коронавирусом, распространяется на человека: (1) которому поставлен диагноз COVID-19, (2) чей супруг или иждивенец имеет диагноз COVID-19, или (3) который испытывает неблагоприятные финансовые последствия в результате карантин или другие факторы, определенные министром финансов.Налогоплательщикам и их консультантам следует внимательно рассмотреть применимость и влияние Раздела 2202.

Национальный мораторий на выселение жилых домов для собственности с федеральными займами
В большинстве штатов введен мораторий на выселение. Закон CARES следует этому примеру, вводя 120-дневный мораторий на выселение из жилых помещений для арендаторов, занимающих недвижимость, финансируемую за счет многосемейных кредитов, поддерживаемых государством. Эти ссуды определяются как ссуды, предоставленные или застрахованные, гарантированные или поддерживаемые Федеральным правительством или программой HUD, или приобретенные или обеспеченные Freddie Mac или Fannie Mae. См. Закон CARES, раздел 4024 (a) (5), 116-й конгресс. (2020). Кроме того, в течение 120-дневного периода арендодателям этих объектов запрещено взимать с арендаторов какие-либо сборы, штрафы или другие сборы на основании неуплаты арендной платы. Сам Закон CARES прямо не ограничивает использование гарантийных депозитов.

Отсрочка платежей, доступная для собственности с федеральными займами
В соответствии с Законом CARES, некоторые ипотечные и многосемейные займы, участвующие в программах, поддерживаемых государством, имеют право на отсрочку платежей на срок до 90 дней.См. Раздел 4023 Закона CARES. Если заемщики, получающие федеральные многосемейные ссуды, воспользуются этими положениями об отсрочке платежа, на них будут распространяться дополнительные ограничения на выселение арендаторов, сборы и штрафы.

Расширение доступа малого бизнеса к реорганизации банкротства
Раздел 1113 Закона CARES расширяет действие Закона о реорганизации малого бизнеса 2019 года (SBRA), чтобы принести пользу большему количеству малых предприятий. Недавно принятый SBRA предоставляет малым предприятиям более эффективный и менее затратный доступ к преимуществам реорганизации через банкротство.С расширением SBRA в соответствии с Законом CARES больше арендаторов (а также некоторые более мелкие застройщики и владельцы недвижимости) должны иметь возможность проводить успешную реорганизацию вместо ликвидации. Раздел 1113 Закона CARES временно увеличивает порог права на подачу заявления в соответствии с подразделом V главы 11 Кодекса США о банкротстве для предприятий с задолженностью менее 7 500 000 долларов США. По прошествии одного года порог приемлемости возвращается к 2 725 625 долларам.

Раздел 3610 и Арендованные помещения GSA
Раздел 3610 предусматривает, что определенным федеральным подрядчикам могут быть возмещены оплачиваемые работники и отпуск по болезни, если в результате пандемии работа не может выполняться на территории, находящейся в федеральной собственности или в аренде.Этот раздел предназначен для оплаты труда сотрудников, работающих на федеральных объектах, в том числе на объектах, находящихся в федеральной аренде, с тем, чтобы эти рабочие оставались «в состоянии готовности». Цель состоит в том, чтобы гарантировать, что ключевые федеральные подрядчики смогут начать работу, как только будут сняты ограничения на рабочие площадки. Раздел 3610 может применяться к арендодателям, подрядчикам или застройщикам, работающим на арендованных объектах GSA по всему округу. Другими словами, девелоперы, владельцы и арендодатели могут иметь возможность использовать Раздел 3610 для получения платежей, связанных со строительными проектами, работами по техническому обслуживанию или другими ключевыми услугами на объектах GSA.Поскольку полномочия являются дискреционными, соответствие критериям Раздела 3610 не гарантирует, что сотрудник по контрактам санкционирует возмещение.

Это изменчивая и быстро меняющаяся ситуация, и эти ресурсы актуальны только на дату публикации.