Предоплата за квартиру при покупке: Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру — Недвижимость

Как правильно внести аванс за квартиру

Предоплата за квартиру — это своего рода подтверждение серьезности намерений покупателя. Суть предоплаты состоит в фиксации договоренностей между сторонами сделки. После того как Покупатель передает деньги Продавцу, квартира считается «зарезервированной» за ним. С этого момента Продавец не должен показывать квартиру остальным претендентам. В идеале объявление о продаже такой квартиры должно быть удалено.

---

 

Договориться о «резерве» квартиры можно как в письменной, так и в устной форме. 

---

 

Предоплата за квартиру может быть внесена в качестве задатка, аванса или обеспечительного платежа. Иногда Покупателю предлагают внести предоплату агентству, выступающему от имени и в интересах Продавца. В последнем случае важно детально изучить документ, который предлагают подписать Покупателю. Нередки случаи, когда агентство берет так называемое вознаграждение за свои услуги, которые заключаются лишь в содействии в заключении договора купли-продажи и не несет никакой ответственности в случае, если сделка не состоится.

Внесение задатка накладывает на стороны сделки определенные обязательства. То есть помимо функции предоплаты данный платеж исполняет функцию обеспечения договора.

Если сделка, по которой был внесен задаток, будет отменена по вине Покупателя, денежные средства остаются у Продавца. Если же причиной несостоявшихся договорных отношений будет Продавец, задаток возвращается Покупателю в двойном размере. Это означает, что задаток более выгоден именно Покупателю.

Соглашение о задатке составляется исключительно в письменной форме. Эта норма закреплена в ст. 380 ГК РФ.

Аванс выгоден Продавцу. Покупатель в данной ситуации рискует не только личным временем, но и деньгами. Наглядный пример такого риска: Покупатель внес аванс и уже занимается оформлением документов. В это же время к Продавцу обращается новый Покупатель, который перебивает цену в большую сторону. Владелец соглашается на новую сделку и возвращает авансовый платеж предыдущему Покупателю. По итогу собственник ничего не теряет (за исключением репутации).

Задаток — это взаимный контроль, который подразумевает под собой финансовую ответственность сторон друг перед другом. Именно поэтому Покупателю стоит настаивать именно на таком способе обеспечения договорных отношений. Владельцы недвижимости, которые сотрудничают с риэлторами, в большинстве случаев хотят получить от Покупателя аванс. Кроме этого, в подобных ситуациях внесение авансового платежа фиксируется в виде письменного соглашения, в котором прописываются дополнительные штрафные санкции для покупателя.

Суть штрафных санкций заключается в том, что если Покупатель отказывается от сделки, денежные средства, которые были внесены в качестве аванса, ему не возвращаются. То есть в этом случае переданная Продавцу денежная сумма является обеспечительным платежом.  

На практике чаще всего в качестве предоплаты вносится именно аванс. Однако при этом в соглашении прописываются дополнительные обязательства для обеих сторон.

Как вносить аванс при покупке квартиры

Алгоритм внесения аванса мало чем отличается от внесения задатка. Основное различие заключается в юридических последствиях отмены сделки и в ответственности сторон. 

 

Срок аванса за квартиру

Срок аванса — это временной промежуток между датой внесения аванса и моментом заключения сделки (подписание договора купли-продажи).

На какой срок вносить предоплату? Данный вопрос стороны должны урегулировать в индивидуальном порядке.

Сроки зависят от готовности квартиры к продаже, а также от скорости оформления документов. Если у Покупателя на руках есть необходимая сумма денег, а у Продавца готова вся документация, срок аванса может составлять две недели. Другое дело, если Покупатель планирует приобрести квартиру за счет ипотечных средств. В данной ситуации может не хватить и месяца.

Прописывать более длительные сроки в интересах Покупателя. Поэтому даже если на первый взгляд кажется, что двух недель для оформления вполне хватит, не стоит торопиться — лучше указать срок с запасом. Это связано с тем, что если в оговоренные сроки Покупатель не подпишет договор купли-продажи, он потеряет всю сумму авансового платежа.

При альтернативной сделке Покупателю необходимо удостовериться в том, что Продавец успеет за оговоренный срок найти подходящий для себя вариант. Если «альтернатива» не будет найдена, сделка может сорваться.

В идеале перед получением аванса Продавец должен найти несколько подходящих квартир.

Сумма аванса за квартиру

Продавец всегда будет требовать больше. В случаях, когда продающая сторона считает, что сумма аванса слишком мала, Покупателю необходимо с уверенностью мотивировать свое решение. Законом не установлена точная  сумма предоплаты. Но на практике она не превышает 1-2% от стоимости квартиры.

Важно помнить о том, что намерения Покупателя подтверждает не сумма аванса, а сам факт внесения предоплаты.

Кому вносить предоплату при покупке квартиры

Предоплата, вне зависимости от ее вида, передается только собственнику квартиры. Это означает, что перед тем как передавать оговоренную денежную сумму контрагенту, необходимо удостовериться в том, что именно он является собственником данного объекта недвижимости.

Для того чтобы узнать, кому принадлежит право собственности на квартиру, стоит заказать Выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Далее следует сверить данные из выписки с данными паспорта Продавца.

Только после того как информация будет сверена, Покупатель может подписывать с Продавцом предварительный договор купли-продажи, договор о задатке и передавать ему деньги.

Часто случается, что владельцами квартиры является сразу несколько человек. В такой ситуации договор о задатке подписывается всеми указанными в выписке из ЕГРН людьми.

Если одним из собственников значится лицо, не достигшее 14-летнего возраста, в его интересах будут действовать родители или законные представители. Это значит, что несовершеннолетний ребенок может не присутствовать при совершении сделки и при передаче предоплаты.

Также возможен вариант, когда все собственники делегируют полномочия по продаже квартиры одному лицу. При таком варианте на него должна быть выписана доверенность от имени остальных совладельцев.

Нередки случаи, когда продажей квартиры занимается риэлтор. Можно ли передавать ему авансовый платеж? Можно. Однако в такой ситуации нужно убедиться в том, что агент по недвижимости имеет доверенность не только на представление интересов, но и на получение денежных средств. 

Риэлтор, которому передается предоплата, должен предоставить Покупателю агентский договор с собственником квартиры. Покупателю необходимо внимательно изучить условия предварительного договора, которые зачастую навязываются агентствами.

Что еще нужно сделать Покупателю при передаче денег риэлтору:

1. Проверить паспортные данные агента.
2. Прописать их в тексте договора задатка.
3. Оставить себе копию агентского договора с собственником (этот документ будет являться доказательством передачи денег постороннему лицу).

Не стоит рассчитывать на то, что в случае срыва сделки по вине Продавца или риэлтора агентство недвижимости будет нести перед Покупателем финансовую ответственность. Максимум на что можно претендовать, это на возврат аванса.

Договор аванса за квартиру

Договор об авансе может быть составлен в произвольной форме. Но юридическую грамотность никто не отменял, поэтому в тексте документа должны быть перечислены следующие существенные условия:

• ФИО, паспортные и контактные данные сторон сделки;
• адрес квартиры;
• полная стоимость квартиры;
• срок аванса;
• сумма предоплаты;
• назначение платежа;
• условия возврата;
• штрафные санкции на случай отмены сделки.

Следует помнить, что сумма авансового платежа является частью стоимости квартиры. Это условие также необходимо указывать в договоре.

Если в оговоренный срок Покупатель не вышел на сделку, сумма предоплаты остается у Продавца. Это стандартная практика. Однако сделка может сорваться не только по причине «я передумал». Покупатель может отказаться от покупки по объективным причинам. Например, если у него возникли сомнения в подлинности документов.

Для подстраховки Покупателю необходимо настаивать на том, чтобы в текст документа был внесен перечень обстоятельств, при наличии которых сделка будет отменена без предъявления штрафных санкций. 

В предварительном договоре также стоит прописать штрафные санкции для Продавца. Например, если собственник квартиры решит продать квартиру кому-то другому, он должен будет вернуть предыдущему Покупателю сумму предоплаты в двойном размере.

Вообще в договоре о задатке нужно указывать все существенные условия сделки. Если Покупатель ранее не сталкивался с данной процедурой, ему лучше проконсультироваться с юристом по сопровождению сделок с недвижимостью.

Авансовый договор не подлежит государственной регистрации. Он составляется в двух экземплярах и считается заключенным с момента подписания и передачи денежных средств.

По соглашению сторон договор может быть заверен у нотариуса. В этом случае существенные условия сделки можно расписать более подробно. Кроме этого, нотариально заверенный документ гарантирует Покупателю дополнительную юридическую защиту. Но если Продавцу передается незначительная сумма, оформление предварительного договора у нотариуса может быть экономически нецелесообразно. На практике такое нотариальное удостоверение предварительного договора встречается крайне редко.

Передать аванс Продавцу можно в самой квартире. При таком варианте у Покупателя появляется дополнительная возможность еще раз посмотреть квартиру.

Если же квартиру продает риэлтор и деньги передаются именно ему, передать предоплату можно непосредственно в агентстве недвижимости с учетом вышеуказанных моментов.

договор задатка образца 2021, соглашение и расписка, как оформить залог или задаток

Кoгдa вoзмoжeн вoзвpaт зaлoгa пpи пoкyпкe квapтиpы

Coглacнo Cтaтьe 381 ГК PФ, зaдaтoк пoдлeжит вoзвpaтy пoкyпaтeлю, ecли пpoдaвeц нe выпoлнил cвoи oбязaтeльcтвa. Нaпpимep, ecли oн:

✅ пepeдyмaл пpoдaвaть нeдвижимocть — внe зaвиcимocти oт тoгo, пo кaкoй пpичинe oн этo cдeлaл;

✅ нe выпиcaл вcex зapeгиcтpиpoвaнныx в жилoй нeдвижимocти жильцoв — в этoм cлyчae квapтиpa cчитaeтcя нaxoдящeйcя пoд oбpeмeнeниeм, пoтoмy чтo пpoпиcaнныe люди имeют пpaвo пpoживaния в нeй;

✅ нe oплaтил дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм дo cдeлки — coглacнo зaкoнy, мoжнo пpoдaвaть имyщecтвo тoлькo бeз дoлгoв пo кoммyнaльным плaтeжaм;

✅ yкaзaл зaвeдoмo лoжныe cвeдeния пpи зaключeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния o зaдaткe — нaпpимep, нe cooбщил, чтo y квapтиpы нecкoлькo coбcтвeнникoв;

✅ нapyшил ycлoвия пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — нaпpимep, нe пoдгoтoвил пaкeт дoкyмeнтoв для пpoдaжи;

✅ нe явилcя в yкaзaнный cpoк для пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.

Bo вcex вышeпepeчиcлeнныx cлyчaяx пpoдaвeц oбязaн нe тoлькo вepнyть вcю cyммy зaдaткa, нo и выплaтить cвepxy тaкyю жe cyммy. To ecть oн зaплaтит зaдaтoк в двoйнoм paзмepe, в кaчecтвe штpaфнoй caнкции.

3apaнee yзнaйтe, кaк вepнyть зaдaтoк зa квapтиpy в cлyчae, ecли пpoдaвeц нapyшит ycлoвия дoгoвopa. Oбычнo пoкyпaтeль пpocтo yвeдoмляeт пpoдaвцa o тoм, чтo тoт дoлжeн вepнyть дeньги. Ecли пpoдaвeц oткaзывaeтcя, нaдo oбpaтитьcя в cyд c иcкoм — в бoльшинcтвe cлyчaeв cyд yдoвлeтвopит eгo.

Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя

❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.

❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.

❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.

❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.

❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.

Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы

Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.

Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.

Кaк cocтaвить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли пpoдaжи квapтиpы c зaдaткoм

Кaк мы гoвopили вышe, зaкoнoдaтeльcтвo тpeбyeт oбязaтeльнoгo пиcьмeннoгo oфopмлeния пpeдвapитeльнoгo coглaшeния c зaдaткoм. Eгo нyжнo пoдпиcывaть в нecкoлькиx экзeмпляpax: пo oднoмy для кaждoгo yчacтникa cдeлки.

Нaпpимep: вы пoкyпaeтe квapтиpy, coбcтвeнникoм кoтopoй являeтcя oдин чeлoвeк. B этoм cлyчae нyжнo двa экзeмпляpa: oдин ocтaeтcя y вac, дpyгoй — y пpoдaвцa. Ecли coбcтвeнникoв тpoe, cлeдyeт cocтaвить чeтыpe экзeмпляpa coглaшeния: пo oднoмy для пpoдaвцoв и пoкyпaтeля.

Дoгoвop зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы — oбpaзeц 2021 — дoлжeн coдepжaть:

📃 Дaнныe cтopoн. Укaжитe дaнныe o пoкyпaтeлe и вcex влaдeльцax нeдвижимocти, ecли иx нecкoлькo. Oбычнo пишyт фaмилию, имя и oтчecтвo, cepию и нoмep пacпopтa, мecтo peгиcтpaции либo фaктичecкoгo пpoживaния.

📃 Дaтy зaключeния. Этo пoмoжeт дoкaзaть, чтo дoгoвop был зaключeн в oпpeдeлeннyю дaтy, в cлyчae cпopoв.

📃 Дaнныe o нeдвижимocти. B coглaшeниe o зaдaткe внocят aдpec квapтиpы, ee кaдacтpoвый нoмep, oбщyю и жилyю плoщaдь, cтoимocть. Пpи жeлaнии мoжнo yкaзaть дoпoлнитeльныe дaнныe — нaпpимep, нoмep выпиcки, cвидeтeльcтвyющeй o пpaвe coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.

📃 Cyммy зaдaткa. Ee oбязaтeльнo yкaзывaют цифpaми и pacшифpoвывaют пpoпиcью.

📃 Пopядoк пepeдaчи дeнeг. Укaжитe, кoгдa и кaким cпocoбoм пoкyпaтeль пepeдacт пpoдaвцy дeньги. Нaпpимep, нaпишитe peквизиты pacчeтнoгo cчeтa или yкaжитe, чтo вcя cyммa бyдeт пepeдaнa нaличными в мoмeнт пoдпиcaния coглaшeния.

📃 Bpeмя, в тeчeниe кoтopoгo coвepшитcя cдeлкa. Укaжитe cpoки, в тeчeниe кoтopыx нyжнo oфopмить ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Жeлaтeльнo yкaзывaть кoнкpeтныe дaты, нaпpимep — дo 31.10.2021, a нe фpaзы «в тeчeниe мecяцa».

📃 Пpaвa и oбязaннocти cтopoн. Нaпpимep, нyжнo yкaзaть, чтo пoкyпaтeль oбязaн cвoeвpeмeннo внecти ocтaвшyюcя cyммy пo cдeлкe, a пpoдaвeц — пepeдaть квapтиpy в cocтoянии, кoтopoe былo пpи ocмoтpe.

📃 Фopc-мaжopныe oбcтoятeльcтвa. Cлeдyeт yкaзaть, чтo мoжнo oтнocить к фopc-мaжopным oбcтoятeльcтвaм и кaк oни пoвлияют нa ycлoвия иcпoлнeния дoгoвopa.

📃 Дaтy вcтyплeния в cилy. Oбычнo yкaзывaют, чтo coглaшeниe вcтyпaeт в cилy c мoмeнтa eгo пoдпиcaния.

📃 Пoдпиcи. B кoнцe дoгoвopa вce cтopoны oбязaтeльнo cтaвят пoдпиcи и pacшифpoвкy — фaмилию c инициaлaми.

Coглaшeниe o зaдaткe мoжнo cocтaвить caмocтoятeльнo или иcпoльзoвaть типoвoй oбpaзeц. Чтoбы cкaчaть типoвoй дoгoвop o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, нaжмитe нa ccылкy.

Кaк пpaвильнo oфopмить зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы: кaкиe eщe дoкyмeнты нyжны

Чтoбы зaдaтoк имeл пoлнyю юpидичecкyю cилy и к cдeлкe нe былo вoпpocoв, пoмимo coглaшeния нyжнo oфopмить eщe двa дoкyмeнтa: пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи и pacпиcкy.

Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи cocтaвляeтcя пepeд ocнoвным дoгoвopoм. B нeм пpoпиcывaют вce дoгoвopeннocти, кoтopыx дocтигли пpoдaвeц и пoкyпaтeль. Нaпpимep, yкaзывaют:

📝 cтoимocть квapтиpы, paзмep зaдaткa, пopядoк pacчeтoв — нaпpимep, пpoпиcывaют peквизиты пpoдaвцa и cpoки пepeчиcлeния дeнeжныx cpeдcтв;

📝 cпиcoк дoкyмeнтoв, кoтopыe нyжнo пoдгoтoвить к cдeлкe, и cpoки иx пoдгoтoвки пpoдaвцoм;

📝 cпиcoк пpeдмeтoв мeбeли и бытoвoй тexники, кoтopыe ocтaютcя в квapтиpe;

📝 cpoки пepeдaчи нeдвижимocти пoкyпaтeлю;

📝 ктo oплaчивaeт ycлyги нoтapиyca, пoдгoтoвкy иныx дoкyмeнтoв к cдeлкe и дpyгиe pacxoды;

📝 дaнныe нeдвижимocти — oбщyю и жилyю плoщaдь, нoмep кaдacтpoвoгo пacпopтa, тoчный aдpec и дpyгиe.

Pacпиcкa o пoлyчeнии зaдaткa зa квapтиpy yдocтoвepяeт, чтo пpoдaвeц пoлyчил зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe. Ee cocтaвляют в cвoбoднoй фopмe, нo в дoкyмeнтe oбязaтeльнo дoлжны быть cлeдyющиe cвeдeния:

📌 фaмилии, имeнa, oтчecтвa oбoиx yчacтникoв cдeлки — пpoдaвцa и пoкyпaтeля; пpи нeoбxoдимocти мoжнo yкaзaть пacпopтныe дaнныe;

📌 aдpeca peгиcтpaции и фaктичecкoгo пpoживaния oбeиx cтopoн;

📌 yкaзaниe тoгo, чтo дeнeжныe cpeдcтвa пepeдaютcя имeннo в кaчecтвe зaдaткa, a нe кaк aвaнc;

📌 cyммa зaдaткa — кaк и в coглaшeнии, ee yкaзывaют цифpaми и pacшифpoвывaют пpoпиcью;

📌 пoдпиcи oбeиx cтopoн cдeлки c pacшифpoвкoй — фaмилиeй и инициaлaми.

Дoпoлнитeльныe вoпpocы: o чeм eщe нyжнo знaть

Кaк выглядит типoвoй дoгoвop зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы?

3aкoнoдaтeльcтвo нe пpeдъявляeт cтpoгиx тpeбoвaний к фopмe coглaшeния o зaдaткe: глaвнoe — coдepжaниe. Oбычнo дoкyмeнт пeчaтaют нa бyмaгe, вpyчнyю зaпoлняют дaнныe oбeиx cтopoн и дpyгиe cyщecтвeнныe cвeдeния, и пoдпиcывaют.

Кaк пpaвильнo дaть зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы?

Пoлнaя инcтpyкция пpивeдeнa вышe. Кpaткaя инcтpyкция:

🤝 дoгoвopитecь c пpoдaвцoм o cyммe зaдaткa, cpoкax peгиcтpaции cдeлки и дpyгиx cyщecтвeнныx ycлoвияx;

📋 пpoвepьтe гoтoвнocть дoкyмeнтoв к cдeлкe, пoлyчитe coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa, yтoчнитe дpyгиe вaжныe нюaнcы;

📝 cocтaвьтe и пoдпишитe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи, coглaшeниe o зaдaткe и pacпиcкy o пoлyчeнии дeнeг;

💰 пepeдaйтe дeньги в мoмeнт пoдпиcaния pacпиcки.

Boзмoжeн ли зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы в ипoтeкy

Bнeceниe зaлoгa пpи пoкyпкe квapтиpы c ипoтeчным кpeдитoм, мaтepинcким кaпитaлoм и дpyгими дoпoлнитeльными ycлoвиями вoзмoжнo. Пpocтo в coглaшeнии o зaдaткe, пoмимo дpyгиx cyщecтвeнныx ycлoвий, yкaзывaeтcя пopядoк oфopмлeния мaтepинcкoгo кaпитaлa, пopядoк pacчeтa c пpoдaвцoм c иcпoльзoвaниeм ипoтeчныx cpeдcтв или дpyгиe нюaнcы в зaвиcимocти oт тoгo, кaкиe cpeдcтвa вы иcпoльзyeтe для пoкyпки нeдвижимocти.

Boзвpaщaeтcя или нeт зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы в cлyчae фopc-мaжopныx oбcтoятeльcтв?

Coглacнo Cтaтьe 381 ГК PФ, ecли oбязaтeльcтвa нeвoзмoжнo иcпoлнить или oбe cтopoны coглacны pacтopгнyть дoгoвop, внeceнный зaдaтoк дoлжeн быть вoзвpaщeн. Нo вce зaвиcит oт дoгoвopeннocти. Имeннo пoэтoмy мы peкoмeндyeм пpoпиcывaть вoзмoжныe фopc-мaжopныe oбcтoятeльcтвa и иx влияниe нa ycлoвия cдeлки в coглaшeнии. К фopc-мaжopным oбcтoятeльcтвaм мoжнo oтнecти cмepть пpoдaвцa или пoкyпaтeля, пopчy имyщecтвa — нaпpимep, пoжap в квapтиpe — и дpyгиe oбcтoятeльcтвa нeпpeoдoлимoй cилы, кoтopыe пoмeшaют иcпoлнeнию oбязaтeльcтв пo дoгoвopy.

Зачем нужен задаток, аванс или задаток при покупке квартиры

Сделка с недвижимостью является серьезным событием, и подкрепить намерения покупатель может с помощью задатка или аванса, который затем будет учитываться при подсчете окончательной суммы. В чем отличие задатка от аванса и зачем нужна эта предоплата, отвечают сотрудники АН «Владис».

Аванс или задаток

Несмотря на то, что и то, и другое является предоплатой, которая вносится перед покупкой недвижимости и прописывается в предварительном договоре, эти понятия имеют разное значение и юридический статус.

Слова «аванс» наше законодательство не знает, поэтому эта сумма не является в полной мере обеспечением исполнения обязательств. Зато аванс можно в любой момент потребовать назад, и он должен быть возвращен. Внесение аванса ни к чему не обязывает обе стороны, но и требование его вернуть не грозит санкциями.

Иное дело – задаток. Эта разновидность предоплаты, с юридической точки зрения, является полноценным обеспечением исполнения договора купли-продажи. Термин «задаток» встречается в статьях 380-381 ГК РФ, где подробно описаны процедуры передачи и получения предоплаты. Если одна из сторон сделки нарушает предварительный договор, за этим следуют санкции: в случае, когда инициатором разрыва соглашения выступает покупатель, он лишается задатка, тот остается продавцу. Когда сделку отменяет продавец, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Тем не менее, стоит учитывать, что пока недвижимость не прошла процедуру регистрации права собственности, договор не считается заключенным, тем более, предварительный договор, который является всего лишь соглашением о намерениях. Если дело дойдет до суда, стопроцентной гарантией исполнения обязательств задаток не будет, однако в большинстве случаев такая мера предосторожности себя оправдывает/

Зачем нужен задаток

В большинстве случаев задаток вносится, если объектом сделки является недвижимость на вторичном рынке. Этим инструментом пользуются и собственники жилья, и риэлторы, и даже сами покупатели, в общем, все лица, заинтересованные в том, чтобы конкретная сделка состоялась.

Стандартные условия возвращения или оставления задатка в случае расторжения предварительного договора могут быть изменены, и любые изменения должны быть прописаны в договоре. Например, при взаимном согласии продавца и покупателя, при расторжении договора задаток возвращается к последнему.

Риэлторы отмечают интересную тенденцию: чаще всего конфликты, связанные с возвращением задатка возникают, если недвижимость относится к эконом-классу. Бывает, что продавец в последний момент пытается завысить цену на свое имущество, а когда покупатель отказывается от изменившихся условий, пытается выставить виноватым именно покупателя. Тому в результате приходится тратить время и силы на возвращение своих средств, в большинстве случаев – удачно, но поиски квартиры приходится начинать заново.
 

Если вы боитесь быть обманутым, звоните в АН «Владис». Наши сотрудники помогут вам подобрать подходящий объект недвижимости, будь то квартира, дом или участок, проверят его юридическую чистоту и помогут составить договор таким образом, чтобы у второй стороны не было шансов провернуть какую-то аферу. Также мы будем рады оказать вам содействие в получении или рефинансировании ипотечного кредита в любом из банков-партнеров на выгодных условиях. Звоните! Покупка квартиры мечты с АН «Владис» — это просто и безопасно. Все отделы нашего агентства нацелены на обеспечение максимального комфорта наших клиентов.

 

Полезные статьи о недвижимости и ипотеке в Н.Новгороде:

Офис «Горьковский»
Телефон: 8 (831) 235-0000
Россия, Нижний Новгород, ул. Новая 34-а
пл. Максима Горького, метро «Горьковская»
9:00-20:00 без выходных
Бесплатная парковка для клиентов
[email protected]
 

Офис «Автозаводский»
Телефон: 8 (831) 235-0000
Россия, Нижний Новгород, пр-т Ленина 100 Д
ТЦ «Мажамэль», метро «Парк Культуры»
9:00-21:00 без выходных
[email protected] 

 
   

 

← Предыдущая Следующая →

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры

Приобретение квартиры – это важный шаг, требующий повышенного внимания со стороны покупателя. Выбрать подходящую квартиру нелегко, но после выбора необходимо еще и проверить выбранный объект на «чистоту», чтобы не попасть в неприятную ситуацию с каким-либо обманом. Если же квартира выбрана и проверена, то тогда можно приступать к оформлению сделки. Но бывают ситуации, когда совершение такой сделки невозможно осуществить в течение нескольких дней, по разным причинам. Это может быть не полностью подготовленные документы, недостаточная сумма и т. п. И тогда между сторонами вступает в силу соглашение о заключении договора купли-продажи, подкрепленное предоплатой со стороны покупателя, или, если сказать иначе, задатком.

Сегодня мы поговорим о том, как правильно оформит задаток при покупке квартиры, можно ли вернуть задаток и как написать расписку о получении денежных средств. Также здесь вы можете скачать образцы обозначенных документов и бесплатно проконсультироваться с нашим дежурным юристом онлайн.

Задаток при приобретении квартиры представляет собой некую сумму в денежном выражении, которую покупатель передает продавцу в счет стоимости объекта недвижимости, как доказательство о намерении заключить сделку и обеспечить все условия этой сделки. Таким образом, задаток выступает своеобразным гарантом того, что купля-продажа определенной квартиры будет совершена сторонами по определенной договоренности. Покупателю задаток гарантирует то, что квартиру не продадут, и она будет дожидаться его конкретное количество времени, и по фиксированной стоимости. Продавцу же задаток говорит о твердости решений покупателя приобрести его квартиру, вследствие чего он больше не ищет других покупателей. Задаток стимулирует стороны сделки к выполнению своих обязательств.

Задаток является предоплатой за квартиру, и учитывается в стоимости квартиры после совершения сделки.

Но в нашем мире не стоит полагаться на доброе имя и честное слово, ведь квартира – это не сумка и даже не автомобиль среднего класса, это объект недвижимости, где, «в случае чего», можно потерять огромные средства. Поэтому предоплата за квартиру, отдаваемая продавцу, должна быть оформлена юридически правильно.

Сумма задатка законодательно не определена, она согласовывается между сторонами самостоятельно. Чаще всего берется процент от общей стоимости квартиры в пределах 5-10. Но все зависит от договоренности. Передача задатка гарантирует, что покупатель приобретет именно ту квартиру, за которую он выплачен. Эту операцию необходимо юридически оформить, т.е. составить договор задатка. И здесь не стоит упрощать процедуру, и отделываться лишь написанием продавцом расписки в том, что он получил за квартиру денежные средства. Такая расписка, не подкрепленная никаким другим документом, не гарантирует возврата задатка в случае непредвиденных ситуаций, да и для оспаривания в суде это достаточно проблематичный документ. Расписка, конечно же, нужна, но только как подтверждение о получении денежных средств по договору задатка.

Важные моменты при составлении договора задатка

Перед тем как отдавать продавцу предоплату за квартиру, необходимо составить договор задатка. Как оформлять? Его форма законодательно не установлена, но типовые образцы можно скачать ниже, или попросить у риэлтерского агентства, которое оформляет данную сделку. В любом случае при заключении договора необходимо учесть наличие следующих обязательных пунктов:

1. Стороны сделки: ФИО, данные паспорта, адреса. В качестве продавца указывается собственник квартиры, а если их несколько, то лучше всего указать всех.
2. Все существенные данные по квартире. Адрес, квадратные метры, другие характеристики. Обязательно указать полную итоговую стоимость квартиры.
3. Сумма задатка указывается в договоре как цифрами, так и прописью. Оговариваются и сроки передачи задатка, и способ его передачи. Задаток может быть передан как наличными денежными средствами, так и через банковские счета. В первом случае необходимо наличие расписки, во втором же подтверждением является выписка банка. При переводе через банк в договоре необходимо указать конкретные счета собственников квартиры.
4. Обязательства сторон. Для продавца – это обязательство по освобождению квартиры как от проживающих, так и от зарегистрированных лиц и прочих подобных действий, относящихся к подготовке квартиры к продаже. Для покупателя – обязательства по оплате.
5. Ответственность сторон. Для каждой из стороны прописывается ответственность за срыв сделки. Покупатель по каким-либо причинам может отказаться от объекта недвижимости, что грозит ему потерей задатка. Если же от сделки по купле – продаже квартиры отказывается собственник, то он обязуется вернуть покупателю 2 задатка.
6. Другие существенные условия. Это может быть, например, пункт о разделе коммунальных платежей, или об оставлении мебели и т. п.
7. Сроки заключения сделки. Обязательным пунктом договора задатка являются строго определенные сроки заключения окончательного договора купли-продажи и регистрация сделки в уполномоченном госоргане.

Можно сказать, что задаток «привязывает» покупателя и продавца. Конечно, существуют и обстоятельства непреодолимой силы, когда задаток может быть возвращен, что обязательно прописывается в договоре.

Договор задатка пишется в 2-х экземплярах, один – покупателю, а другой – продавцу, или кому-то одному из продавцов, если их несколько.

Правильное составление этого договора – залог успеха. Он не требует его заверения у нотариуса (хотя это желательно), но лучше всего, если договор все-таки составит юрист. Это обезопасит покупателя от подводных камней.

Правильное оформление расписки при передаче задатка

Следующим обязательным этапом, после подписания договора о задатке, является расписка. Конечно, в том случае, если задаток передается наличными денежными средствами.

Расписку пишет продавец, собственноручно, используя при написании шариковую ручку. В случае проблем, почерковедческая экспертиза все расставит на свои места. Тогда как краткую подпись подделать более возможно. Если расписка будет напечатана с помощью компьютера, то такой вариант стоит заверить у нотариуса.

Пишется расписка в момент передачи денежных средств. Лучше всего, если при этом присутствуют свидетели со стороны покупателя – и не родственники и друзья, а посторонние люди.

При написании продавец должен указать:

1. Наименование документа – «Расписка», а также указать к какому договору задатка она относится (№, число).
2. Дата составления.
3. Стороны, их полные паспортные данные.
4. Поименовать получаемую им денежную сумму именно задатком (и ни чем иным).
5. Сумма задатка обозначается цифрами и прописью.
6. Описание недвижимости. Также в расписку целесообразно включить краткие характеристики недвижимости, которые были указаны в договоре задатка.
7. Подпись продавца. Желательно, чтобы она была такой же, как и в паспорте.

Важный момент: если квартирой владеют несколько лиц, расписку должен составить каждый из них, во избежание дальнейших претензий друг к другу. Собственники пишут одинаковые расписки, где меняется лишь сумма задатка, которая делится на каждого пропорционально долям, обозначенным в документе о собственности на квартиру. Если в собственниках есть несовершеннолетние, то за него выступает родитель или опекун.

Если задаток, выданный продавцу при покупке квартиры, не оформить должным образом, то это подорвет финансовую безопасность покупателя. И лучшим вариантом будет оформить и договор задатка, и расписку у нотариуса.

Если вы не можете самостоятельно разобраться, как оформить договор задатка при покупке квартиры, или вам требуется помощь в составлении юридически грамотных документов на куплю-продажу недвижимости, то наш дежурный юрист к вашим услугам.

Что выбрать при покупке квартиры: задаток, аванс или залог?

Действующими законодательными актами четко регламентированы инструменты, обеспечивающие обязательства продавца и покупателя квартиры. Юристы могут порекомендовать, что лучше выбрать, исходя из конкретной ситуации. Среди доступных вариантов сделки фигурируют аванс, залог и задаток.

Выбор параметров сделки

---

Закрепление договорных условий обычно происходит после выбора квартиры и согласования между сторонами основных параметров будущей сделки. Договоренность можно скрепить путем:

• оформления договора залога;
• предоставления задатка;
• авансовых выплат.

Все перечисленные пути подтверждают намерения сторон и серьезность сделки, а также являются юридически подтвержденной финансовой гарантией. Денежные выплаты, отданные продавцу покупателем в виде задатка либо аванса, могут быть использованы для осуществления предпродажных процедур подготовки. Например, этой суммой можно погасить существующие коммунальные задолженности, оплатить экспертную оценку имущества, возникающие расходы на переезд.

Разница между авансом и задатком при покупке квартиры

---

Отличие аванса от задатка при покупке квартиры предусмотрено законодательством. Аванс является денежной формой подтверждения намерений по продаже квартиры и вносится, основываясь на предварительных договоренностях либо соглашениях. Многие удовлетворяются обычной распиской, но размер аванса обязательно должен быть фиксированным и указанным в документе. Простая письменная форма расписки тоже является юридическим подтверждением факта выплат. Сумма аванса может составлять определенный процент от будущей сделки либо произвольную цифру.

Расторжение сделки предусматривает полное возвращение аванса продавцом покупателю. Иногда стороны фиксируют в договоре процедуру начисления процентов от суммы аванса или другие условия. Например, можно зафиксировать в письменной форме отказ возврата аванса в случае расторжения сделки по вине покупателя. Авансовые платежи являются предоплатой по любому договору, поэтому при расчете по сделке они учитываются в общей стоимости квартиры.

Существенная разница между задатком и авансом в том, что, если продавец откажется, он обязан уплатить покупателю сумму двух задатков. И при передаче денег под расписку, необходимо четко указать, что сумма передается в качестве задатка.

Величина задатка при покупке квартиры

---

Задаток при покупке квартиры может выражаться только в денежном эквиваленте. Последствия оформления задатка регулируются 380 и 381 статьями ГК РФ. По юридическим канонам аванс и задаток являются предоплатой, но последствия внесения задатка более серьезные.

Согласно закона при оформлении задатка при отказе покупателя от выполнения договоренностей, вся выплаченная сумма остается у продавца. При расторжении сделки по вине продавца, возмещение покупателю производится в двойном размере. Это простое, но действенное правило, дисциплинирует обе стороны и обеспечивает гарантию подписания договора. Компенсационная природа задатка предусматривает обязательную письменную форму с прямым указанием информации в предварительном договоре либо договоре купли-продажи. Если данные про задаток не фигурируют в письменном виде, денежные выплаты расцениваются как аванс.

Размер задатка при покупке квартиры обязательно фиксируется в письменном виде. Залоговые деньги учитываются в качестве частичной оплаты при покупке квартиры.

Оформление задатка при покупке квартиры

---

Задаток или аванс при покупке квартиры призваны урегулировать взаимоотношения между сторонами, а также упростить процесс подписания сделки. Если оформление не может состоятся по объективным причинам, не зависящим от сторон, как правило выплачивается разумная компенсация, и стороны подходят к ситуации с пониманием. При невозможности договориться, спор может перейти в суд. В таком случае судья выслушает все аргументы и рассмотрит полученные факты, после чего вынесет решение по иску.

Конечно для сторон предпочтительно оформить аванс или задаток при покупке квартиры, разница между которыми все же существенная. Так в случае приобретения объекта, покупателю выгоднее просить продавца оформить задаток, поскольку удвоенная выплата вследствие отказа продажи является серьезной мотивацией. Если покупатель не уверен в окончательности собственного выбора, разумнее оформить аванс. Тогда продавец вернет выплаченную сумму, если иные условия не фигурировали в подписанном договоре. Если до момента заключения договора задаток остается у сотрудников агентства недвижимости, это необходимо указать в договоре и должным образом оформить необходимые документы.

Гарантию сохранности средств дает нотариальное оформление задатка при покупке квартиры. Депозит у нотариуса обеспечит возврат денег в случае расторжения договоренностей. Для крупных сумм юристы рекомендуют арендовать ячейку в банке и класть деньги на период, необходимый для окончательного взаиморасчета.

С целью снижения возможных рисков и для минимизации денежных потерь при отмене сделке, в договоре указывают уплату определенной суммы процентов за временное пользование вверенными деньгами или процедуру возмещения убытков.

Залог. Особенности процедуры

---

Задаток при покупке квартиры в ипотеку и аванс всегда выражаются в денежных единицах, тогда как залогом является способ обременения предмета сделки. Благодаря оформлению этого вида обеспечения исполнения обязательств, квартира ограничивается в обороте. Чаще всего залоговая форма обязательств используется при заключении договора купли-продажи, предполагающего рассрочку платежа. Это действие препятствует распоряжению объектом недвижимости до момента полной выплаты стоимости.

Классический и наиболее распространенный пример залога — это ипотека. Законом предусмотрено обязательное оформление договора или соглашения, при этом, предмет оформленного залога обязательно должен быть официально застрахован. Порядок обращения взысканий по заложенному имуществу и правила его реализации регулируются Гражданским кодексом РФ.

Подготовка к покупке квартиры — Агентство недвижимости Дом-Маркет

Покупка квартиры — не каждодневное приобретение. Чтобы избежать разочарований в новом приобретении прежде, чем купить недвижимость необходимо обратить внимание на следующие моменты.

Каталог квартир
и комнат

От чего зависит
Цена квартиры

Осмотр
квартиры

При покупке квартиры через агентство недвижимости — за квартиру вносится аванс. С момента внесения аванса квартира снимается с продажи и не рекламируется. В договоре аванса прописывается схема оплаты квартиры, сроки проведения сделки, сроки физического и юридического освобождения квартиры, какие документы будут представлены покупателям.

Если вы самостоятельно нашли квартиру и общаетесь с собственником объекта без посредников, то за квартиру вносится задаток или аванс, составляется договор купли-продажи.

Этот договор должен быть подписать лично собственником жилья, а если собственников несколько, то лично всеми собственниками жилья. Когда со стороны продавца выступает представитель по доверенности, есть риск того, что она может быть отозвана лицом, выдавшим ее. Тогда представитель не будет являться уполномоченным лицом на заключение договора купли-продажи квартиры. Спорные вопросы можно разрешить через суд, но на решение этой проблемы может уйти много времени и сил.

Вы можете составить простую письменную форму договора купли-продажи или договор, заверенный нотариусом. Второй вариант является более надёжным. Договор купли-продажи считают заключенным с момента его регистрации в Едином государственном реестре прав!

По окончании регистрации Вам выдается Свидетельство о праве выбора собственности и зарегистрированный договор купли-продажи квартиры со штампами о регистрации сделки и права.

Проверьте правильность написания данных в Свидетельстве, т.к. иногда бывают опечатки. Сделка считается зарегистрированной, а правовые обязательства наступившими со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав.

Смотреть все услуги

Как вернуть аванс за квартиру если покупатель передумал?

Автор Дмитрий Иванов На чтение 3 мин. Просмотров 508 Опубликовано 16.08.2021

Если планируется приобретение квартиры часто вносится аванс, который призван показать серьезность намерений. В некоторых случаях итоговая сделка не совершается по вине покупателя. Наступает ли необходимость возвращать аванс?

Содержание статьи:

Отличия аванса и задатка

В сделках с недвижимостью часто встречаются разные понятия – аванс и задаток. Они только кажутся похожими. В случае расторжения предварительной сделки аванс возвращается, чего нельзя сказать о задатке.

Можно выделить следующие отличия:

Аванс	При расторжении договора деньги возвращаются несостоявшемуся покупателю. При этом не имеет значение, кто виновен в неисполнении договоренностей.
Залог	Согласно ст. 334-358 ГК РФ, он является имуществом залогодателя, из которого покупатель может компенсировать издержки. Если виновен в расторжении предварительного договора продавец, он обязан вернуть залог в двойном размере. Если же вина лежит на стороне покупателя, деньги не возвращаются.

При внесении залога обязательно заключается предварительный договор купли-продажи. В нем точно указывается, за что вносится задаток и в каком размере. Внесение аванса является лишь протоколом о намерениях, а не обязательством выкупить конкретную квартиру.

Как оформить?

Нельзя полагаться на устные договоренности, так как в случае судебного разбирательства их невозможно доказать. При внесении аванса необходимо его документально оформить. В этом качестве могут выступать два документа – расписка или предварительный договор купли-продажи.

Расписка представляет собой документ в двух экземплярах, каждый из которых передается участникам сделки. Если участников больше, составляется большее количество расписок.

Важно, чтобы она содержала всю необходимую информацию, которая позволяет ее идентифицировать как официальный документ:

• Место и дата оформления.
• Паспортные данные лица, выдавшего расписку.
• Паспортные данные лица, получившего деньги.
• Указание точной суммы и даты передачи денег прописью.
• Причина, по которой передана расписка.
• Подпись лица, передавшего деньги.

Обратите внимание! Если речь идет о заключении предварительного договора купли-продажи, в нем указывается стоимость и описание объекта недвижимости, размер аванса и особенности его возврата в случае неисполнения обязательств. Предварительный договор подписывается обеими сторонами.

Как вернуть деньги?

В случае, если сделка не состоялась, сумма аванса возвращается в полном объеме. Дополнительная ответственность не налагается. На практике аванс редко предусматривается в чистом виде, если передается по предварительному договору купли-продажи. По соглашению сторон предусматриваются штрафные санкции за каждый день просрочки. Такая возможность закрепляется в ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ.

Продавец передает несостоявшемуся покупателю сумму аванса. Последний пишет расписку в получении средств и в отсутствии претензий к собственнику недвижимости. Если добровольно деньги не возвращаются, возможно обращение к судебным органам. У истца есть возможность подать жалобу в районный суд по месту своей регистрации или месту регистрации собственника. В исковом заявлении указываются сведения о том, каким образом и при каких обстоятельствах были внесены средства.

К иску прикладываются следующие документы:

• Расписка или предварительный договор купли-продажи.
• Письменное требование вернуть аванс.
• Уведомление или отметку о вручении данного требования.

Все представленные документы подаются в 3 экземплярах. Один передается суду, другой – ответчику, еще один остается у истца. Заявление как правило рассматривают за 2-3 заседания которые могут длиться около 2 месяцев. Выносится решение о возврате средств с указанием точной суммы. Рекомендуется сразу же передать исполнительный лист судебным приставам для возврата средств.

Таким образом, если сделка не состоялась, вторая сторона может вернуть аванс. Собственник делает это в добровольном порядке. Ели этого не произошло, возможно судебное разбирательство.

Видео сюжет поможет разобраться, чем отличается аванс и задаток при покупке квартиры

Почему арендодатели недовольны предоплатой аренды

В: Мы переезжаем из дома в аренду в результате потери работы и потери права выкупа. Арендодатель, обращая внимание на мою безработицу, обеспокоен тем, что мы не сможем платить за квартиру. У нас достаточно сбережений; поэтому я предложил внести предоплату за несколько месяцев, но он говорит, что не может принять ее по закону. Есть ли причина, по которой я не могу внести предоплату за аренду? –Уолтер У.

A: Неуверенность арендодателя понятна, особенно если в вашем штате, как и в большинстве других стран, ограничивается сумма залога, который может потребовать арендодатель.Во многих штатах любые деньги, собранные авансом (кроме арендной платы за первый месяц), по закону считаются возвращаемым депозитом.

Кроме того, предоплата часто ограничивается суммой, кратной месячной арендной плате (обычно в два раза больше арендной платы). Принимая арендную плату за несколько месяцев, арендодатель опасается, что нарушит закон о залоге.

Идея ограничения депозита двояка: во-первых, запрещая очень большие депозиты, это несколько выравнивает поле соискателя.Кандидаты, которые могут вносить арендную плату, но не имеют большого резерва денежных средств для внесения депозита, не будут исключены из рассмотрения.

Но это также предотвращает крупномасштабные шалости на другом конце отношений арендодатель-арендатор. Слишком часто домовладельцы необоснованно удерживают залог арендатора полностью или частично, и многие арендаторы не борются за их возврат. Когда размер залога ограничен, ущерб, наносимый недобросовестными арендодателями, как минимум уменьшается.

Тем не менее, бывают ситуации, когда предоплата арендной платы, превышающая лимит гарантийного депозита, отвечает всеобщим интересам.Законодатели в Нью-Джерси поняли это и предложили внести поправки в свой закон о залоге, который ограничивает размер депозита в полтора раза больше месячной арендной платы (AB 3236).

Новый закон позволит арендаторам вносить предоплату арендной платы, которая не будет считаться залогом, будет храниться в доверительном управлении арендатора и сниматься арендодателем по мере наступления срока уплаты арендной платы. Это изменение предназначено для решения таких же ситуаций, как ваша, когда арендаторы не имеют работы, но имеют достаточно резервов для покрытия арендной платы за несколько месяцев.Достаточно сложно остаться без работы, но не попасть на рынок аренды просто потому, что вам запрещено вносить предоплату, вдвойне сложно.

Имейте в виду, что оставить домовладельцу с большой кучей денег есть свои риски. Описывая деньги как находящиеся «в доверительном управлении», закон дает домовладельцу право распоряжаться деньгами арендатора, имея право использовать их только в качестве арендной платы по мере наступления срока выплаты арендной платы. Но помимо юридических тонкостей, арендодатель все равно будет иметь доступ к значительной сумме.

Если отношения ухудшаются — например, арендатор должен отказаться от аренды по вполне законным причинам, например, неспособность арендодателя сохранить свою пригодность для жилья, — арендатор будет иметь право получить эти деньги обратно.Если домовладелец не погасит его добровольно, потребуется судебный процесс.

Арендаторам следует помнить об этом при предоплате за много месяцев аренды: одно дело отказаться от скромного депозита, а другое — совсем отказаться от многих тысяч долларов.

Q: У нас есть старый дом, который мы сдали в аренду в течение нескольких лет, но теперь мы готовы продать его и уйти на пенсию. Нынешние арендаторы, прожившие здесь четыре года, хотят купить, но предложили слишком мало.Они утверждают, что улучшения, которые они внесли в собственность — новые полы, сантехника, ковровое покрытие — были сделаны в ожидании когда-нибудь покупки дома, и теперь они хотят получить компенсацию. Мы знали об улучшениях, но о компенсации не было. Что нам делать? –Кэти и Чарльз П.

A: Когда арендаторы хотят внести улучшения, они всегда должны сначала проконсультироваться с домовладельцем. Большинство договоров аренды и договоров аренды требуют этого, и на то есть веские причины: собственностью владеет арендодатель, а не арендаторы.И арендодатель захочет одобрить любые изменения, которые изменяют собственность, а не просто временно украшают ее для удовольствия арендаторов.

В юридическом языке изменения, которые модифицируют недвижимость, называются «прикрепленными» к ней, потому что они становятся частью самой собственности (в отличие, например, от мебели или коврика, который будет путешествовать вместе с арендаторами). Но интересы арендаторов также находятся под угрозой, потому что эти структурные изменения становятся собственностью арендодателя, если владелец не соглашается на иное.

Другими словами, несмотря на то, что арендаторы могут подумать или посчитать справедливыми, после того, как этот кран установлен, он больше не принадлежит арендатору, если арендодатель не соглашается. Зная это правило, арендаторы хотели бы знать, прежде чем приступить к работе, что у них есть либо право переустановить старое оборудование, когда они уезжают, либо право на возмещение затрат на новое.

Вы можете подумать, что будете правы, сказав: «Не повезло!» потому что арендаторы проигнорировали правило приспособлений и продолжили работу, не получив вашего одобрения.Это не обязательно так. Если бы арендаторы подали на вас в суд и предъявили иск о стоимости своих улучшений, судья не ограничился бы буквой закона и рассмотрел бы всю картину в целом.

Вся картина включает в себя то, что правильно, а что справедливо, а не только то, что гласит правовое правило. (В Англии давным-давно существовали отдельные суды, созданные для рассмотрения вопросов справедливости, известные как суды справедливости.)

В США судья внимательно рассмотрит, является ли применение правила приспособлений без модерации — другими словами, сообщение арендаторам о том, что они его нарушили, и что теперь вы владеете всем, что они прикрепили к собственности, — приравнивается к «неосновательному обогащению» для ты.

Это не верный победитель для вас. Во-первых, вы знали об улучшениях, поэтому вряд ли можете сказать, что у вас не было возможности их предотвратить. (Конечно, это не является соглашением об их оплате, но это немного подрывает вашу сторону аргументации о справедливости.) Во-вторых, похоже, что эти улучшения были всего лишь обновлениями здравого смысла, которые, возможно, вы тоже захотите сделали вовремя.

Что еще более важно, они могли повысить стоимость вашей собственности. Напротив, если бы арендаторы установили модный шкаф для хранения вина или танцпол студийного уровня, вы могли бы сказать, что это были ненужные и убыточные дополнения, которые вы никогда бы не сделали, а это могло бы даже повредить стоимости вашей собственности.

С другой стороны, учитывая, что вы собираетесь продать дом, который описываете как старый, вы можете возразить, что установка новой сантехники в ванную комнату, которую любой покупатель все равно переделает, является пустой тратой времени, а не разумным вложением средств.

Ваш результат будет зависеть от того, как судья взвесит эти факторы. Если вам повезет, судья решит, что арендаторы были просто официозными благотворителями: людьми, чьи действия приносили пользу другим, но без желания или согласия получателей.

5 причин, по которым арендодатели не принимают предоплаченную аренду

Может показаться выгодным для домовладельца принять предоплаченную арендную плату .В конце концов, иметь единовременную сумму наличных — это здорово. Это гарантия того, что вы заплатите арендную плату и вовремя, потому что вы заплатили заранее. Однако не всем арендодателям следует принимать предоплаченную арендную плату, и есть 5 причин, по которым они ее не принимают.

1 — Требуется гибкость для увеличения арендной платы

Когда домовладелец принимает предоплаченную арендную плату, он соглашается с тем, что вы можете оплатить эту арендную плату за те месяцы, которые вы внесли предоплатой. Это блокирует их, и они не могут повысить арендную плату.Многие домовладельцы хотят иметь возможность взимать более высокую арендную плату в будущем, и по этой причине они не принимают предоплаченную арендную плату. Кстати, вы можете хотя бы попробовать использовать эту тактику, если хотите, чтобы с вас не взимали более высокую арендную плату за те месяцы, в которые вы вносите предоплату. Некоторые домовладельцы охотно принимают наличные.

2 — Планируется продать квартиру

У арендодателя может быть план продать квартиру, и он не хочет, чтобы предоплата за аренду задерживала сделку. Согласно законам вашего штата о недвижимости, покупатель и продавец должны соблюдать существующий договор аренды.Арендодатель, который принимает предоплату арендной платы от арендатора в рамках помесячной аренды, фактически продлил срок аренды, который теперь необходимо соблюдать. Арендодатель может подумать, что выгоднее продать недвижимость покупателю, который знает, что сможет въехать после закрытия.

3 — намеревается расторгнуть договор аренды

Принятие предоплаты за аренду может продлить срок аренды, но арендодатель может пожелать расторгнуть договор аренды. Если домовладелец хочет, чтобы вы съехали, он не примет предоплаченную арендную плату.Некоторые арендаторы пробуют эту стратегию за два или месяца до прекращения аренды, чтобы убедиться, что у них есть место для проживания после истечения срока аренды, и это способ узнать, что планирует арендодатель продлевать договор аренды на основании их согласия или отказа. предоплаты за аренду.

4 — Слишком много бухгалтерии

Одно дело, если вы один из двух арендаторов или единственный арендодатель. Другое дело, если у арендодателя несколько арендаторов, и он должен отслеживать все предоплаты за аренду.Это может привести к тому, что домовладелец наймет бухгалтера или управляющего недвижимостью, чтобы они все отслеживали. Ваш арендодатель может не рассматривать эти варианты как экономически выгодные для него и избежит хлопот, не приняв предоплату арендной платы от кого-либо.

5 — Не хочет платить проценты

Другая бухгалтерская головная боль в глазах арендодателя — выплата процентов арендаторам по предоплате за аренду. Законы некоторых штатов требуют, чтобы арендодатель выплачивал проценты, если предоплата за аренду превышает шесть месяцев.Некоторые домовладельцы не хотят возиться с этим или несут ответственность за невыплату процентов.

Если вы можете убедить арендодателя принять предоплаченную арендную плату, и вы можете позволить себе ее оплатить, вы получите выгоду как арендатор. Однако не удивляйтесь, если они откажутся принять его по этим причинам.

Проценты продавца и покупателя: что это такое?

Распределение между продавцом и покупателем — обычная практика при закрытии сделок с недвижимостью.Это кредиты и дебеты, предназначенные для обеспечения того, чтобы обе стороны оплачивали свою справедливую долю расходов, связанных с домом.

Многие контракты на покупку недвижимости содержат положения о распределении между продавцами и покупателями. Прежде чем подписывать договор купли-продажи, вы должны прочитать его, чтобы узнать, как обрабатываются пропорции, потому что вы можете предложить изменить словоблудие о них. Узнайте больше о том, как работают различные типы пропорций, чтобы знать, на что обращать внимание.

Что такое пропорции продавца и покупателя?

Владение домом связано с различными расходами, и домовладелец обычно оплачивает их через различные промежутки времени в течение года. Поскольку продажа обычно происходит где-то в течение года и даже в середине месяца, продавец и покупатель должны решить, как разделить эти расходы за этот конкретный месяц и год.

Пропорции — это кредиты между покупателем и продавцом при закрытии, которые гарантируют, что каждая сторона оплачивает эти расходы только за то время, пока они владели домом.Они будут отображаться как дебеты или кредиты в заключительном отчете каждой стороны.

Как работают проставки

В большинстве случаев с покупателей взимается плата за пропорциональные доли, и они отображаются как дебет в заключительном отчете покупателя и как кредит в заключительном отчете продавца. Это связано с тем, что продавец уже оплатил многие соответствующие расходы. Кредиты увеличивают чистую прибыль продавца и возмещают продавцу товары, которые он предварительно оплатил за период, когда продавец не будет владеть недвижимостью.

Например, если продавец уже уплатил налоги на недвижимость заранее за год, покупатель должен будет вернуть пропорциональную часть этих налогов продавцу за оставшиеся дни года, в которые продавец больше не будет владеть домом. . Эта пропорциональная сумма будет отображаться как кредит в заключительном отчете продавца и дебет в заключительном отчете покупателя.

В конечном итоге направление кредита и дебета будет зависеть от того, когда каждый конкретный тип затрат оплачивается в вашем регионе.

Виды проставок

Существуют различные сборы и расходы, которые могут быть пропорционально распределены при закрытии сделки с недвижимостью. Вот некоторые из самых распространенных.

Распределение процентов по ипотеке

В отличие от арендной платы, которая оплачивается заранее, проценты по ипотеке выплачиваются в просрочку. Например, при выплате ипотечного платежа 1 января выплачиваются проценты за декабрь. По новой ипотечной ссуде кредиторы хотят взимать проценты за 30 дней до первого платежа по ипотеке, поэтому, если вы закроете, скажем, 15 ноября, ваш первый платеж по ипотеке будет произведен 1 января.Как заемщик, с 15–30 ноября с вас будут взиматься проценты за 15 дней в вашем заключительном отчете. Чтобы вычислить пропорцию ваших процентов в этом сценарии, используйте следующую формулу:

• Сумма займа * Процентная ставка = Годовой процент
• Годовой процент / 12 месяцев = Ежемесячный процент
• Ежемесячный процент / 30 дней = Ежедневный процент
• Ежедневная процентная ставка * 15 дней (15–30 ноября = процентное дебетование пропорционально

Тот же принцип применяется к продавцам, которые должны платить проценты одновременно с выплатой кредита.В описанном выше сценарии продавец должен будет выплатить проценты за 1–15 ноября. В этом случае и продавец, и покупатель имеют пропорциональный дебет со своего счета.

Расчеты по налогу на недвижимость

Календари налога на имущество различаются в зависимости от штата и муниципалитета. В некоторых штатах налог на имущество взимается заранее, в некоторых — в просрочку, а в некоторых случаях сбор зависит от времени года. На данном этапе наиболее важным является то, включает ли ваш заключительный период предоплату налогов. Если налоги предоплачены и вы являетесь продавцом, вы получите кредит.Если налоги предоплачены, и вы являетесь покупателем, с вас будет взиматься плата. Обратное верно, если налоги еще не подлежат уплате — продавцы получат пропорциональную выплату по дебету, а покупатели — по кредиту.

В некоторых ситуациях, даже если налоги еще не подлежат уплате, ваши налоги подлежат оплате, если ваша дата закрытия приближается к нормальной дате сбора налогов. В этом случае ближе будет платить налоги с выручки продавца, зачислять неиспользованную часть продавцу и соответственно взимать с покупателя.Некоторые расчетливые покупатели не будут просить никаких налоговых пропорций в договоре купли-продажи, если очевидно, что покупатель должен будет возместить продавцу часть предоплаченных налогов.

Если вы продавец и согласны с условиями покупателя об отсутствии налоговых пропорций, вы будете платить налоги за период, в течение которого вы не занимали недвижимость.

Распределение взносов в товарищество домовладельцев

Если продавец еще не уплатил взносы ассоциации домовладельцев, они будут выплачены из доходов продавца, и продавец получит кредит на неиспользованную часть.Например, если взносы составляют 300 долларов в месяц, ежедневная пропорция составляет 10 долларов. Когда транзакция закрывается 10-го числа месяца, с продавца взимается 10-дневный платеж в ТСЖ (100 долларов США). Покупатель заплатит 200 долларов за оставшиеся 20 дней уплаты взносов в ТСЖ.

Распределение арендной платы

Арендная плата обычно оплачивается заранее. Покупатели, приобретающие инвестиционную недвижимость, ожидают получить кредит на ту часть арендной платы, которая покрывает период, в течение которого покупатель будет владеть недвижимостью. Заканчивающаяся 15 ноября продажа недвижимости, занимаемой арендатором, которая сдается за 1000 долларов в месяц, приведет к тому, что покупатель получит кредит на 15 дней предоплаты за аренду (500 долларов США).Продавец получит дебетовую сумму в размере 500 долларов США. Залоговые депозиты продавца также переводятся покупателю в качестве кредита покупателю и дебета продавцу.

Страховые выплаты

Страховые взносы уплачиваются заранее, и покупатели обычно приобретают новый полис страхования от рисков при покупке дома. Однако, если покупатель берет на себя существующую ссуду продавца или покупает землю по контракту, он может попросить продавца передать существующий страховой полис.Полисы противопожарного страхования обычно передаются с учетом или без учета. «С учетом» означает, что продавцу будет возмещена сумма за период, в течение которого он не будет владеть недвижимостью, а «без учета» означает, что пропорциональных долей не будет. Большинство покупателей получают новый полис.

Служебные проставки

Не часто коммунальные услуги распределяются пропорционально при закрытии, но пропорциональное соотношение применяется к определенным муниципалитетам. В большинстве случаев коммунальные услуги переходят к начисленным налогам и вычитаются из налоговой накладной для пропорциональных выплат.Затем покупатель получает кредит в счет будущих налоговых счетов. Вы увидите, что такая ситуация происходит при коротких продажах и отчуждении права выкупа, потому что, если продавец не производит ипотечные платежи, он, вероятно, не оплачивает счета за коммунальные услуги.

Ключевые выводы

• Пропорции продавца и покупателя — это кредиты и дебеты, предназначенные для обеспечения того, чтобы обе стороны оплачивали свою справедливую долю затрат, связанных с домом.
• Эти пропорции отображаются в заключительном отчете для обеих сторон и вносят вклад в их окончательные затраты или выручку от продажи.
• Пропорциональные расходы могут включать проценты по ипотеке, налоги на имущество, страхование, коммунальные услуги и многое другое.

Покупка дома с арендаторами: краткое руководство

Если вы заинтересованы в покупке дома для использования в качестве основного места жительства или в качестве инвестиционной собственности, вполне возможно, что недвижимость в настоящее время занята арендаторами. В таком случае, прежде чем совершить покупку, следует учесть несколько моментов. Прочтите краткое введение в права арендаторов, обязанности арендодателя и как ограничить риски при покупке дома с арендаторами.

Права арендатора

Для начала важно понимать, что продажа недвижимости не меняет условий аренды. Точно так же, как сервитуты (и другие заветы), которые «связаны с землей» — то есть они привязаны к земле, а не к владельцу, — аренда остается «привязанной» к дому, даже когда право собственности переходит из рук в руки. Вывод: договор аренды, заключенный до покупки недвижимости, остается в силе даже после того, как вы его закроете, поэтому вы не можете по закону повышать арендную плату, изменять положения или соглашения или выгнать арендатора до окончания срока аренды только потому, что ты новый владелец.

Если вы определенно хотите, чтобы жильцы выселились, у вас есть несколько вариантов. Один из них — подать предложение о доме, которое зависит от того, будет ли дом пустым (то есть без арендаторов), когда вы закроетесь. Это возлагает на продавца бремя: либо расторгнуть договор аренды, либо дает арендаторам стимул уйти раньше. Если продавец не может (или не желает) сделать это, вы можете уйти и начать искать другой дом. Другой вариант — купить недвижимость, а затем разорвать договор аренды, пересмотреть условия или самостоятельно «выкупить» арендатора (-ов).Но в этом сценарии имейте в виду, что арендатор не обязан принимать какие-либо новые условия, если у него есть действующий договор аренды, и вы можете открыть для себя судебный процесс, если вы нарушите договор аренды или попытаетесь принудить к выселению.

Обязательства арендодателя

Как новый владелец, вы наследуете обязательства арендодателя. Большая часть работы домовладельцем — это обеспечение безопасности и пригодности жилья для ваших арендаторов. В общем, вы должны (как минимум):

• Содержите все места общего пользования, такие как коридоры и лестницы, в безопасном и чистом состоянии.
• Убедитесь, что элементы конструкции безопасны и не повреждены (полы, стены, лестницы, лифты, крыши).
• Убедитесь, что электрические, водопроводные, отопительные / кондиционирующие (HVAC), вентиляционные и санитарные системы содержатся в надлежащем состоянии.
• Убедитесь, что у жильцов есть доступ к водопроводу, горячей воде и теплу в разумных количествах и в разумные сроки.
• Обеспечьте контейнеры для мусора и организуйте вывоз мусора.
• Управлять известными токсинами в окружающей среде, включая свинцовую краску и асбест.
• Уничтожить грызунов и других паразитов.

В соответствии с вашими местными законами могут потребоваться дополнительные требования в отношении пригодности для проживания — просмотрите их, чтобы убедиться, что вы соблюдаете их. Кроме того, очень важно, чтобы вы прочитали договор аренды, чтобы узнать о любых других конкретных обязательствах, которые могут у вас возникнуть — например, стрижка лужайки или оплата коммунальных услуг.

Изменение или расторжение договора аренды

Как правило, если арендатор имеет помесячную аренду, вы (как новый арендодатель) можете прекратить аренду или увеличить арендную плату до начала нового месяца при условии, что вы предоставите соответствующее уведомление (обычно за 30 дней, но это зависит от штата и количества месяцев, в течение которых арендатор проживал в собственности).Однако при наличии срочной аренды (например, на шесть месяцев или 12 месяцев) арендатор имеет законное право (в большинстве случаев) занимать дом до тех пор, пока действует договор аренды, независимо от того, кому принадлежит дом. .

Есть несколько случаев, когда договор аренды может быть расторгнут досрочно. Во-первых, если в договоре аренды есть формулировка, указывающая, что владелец (продавец) имеет право расторгнуть договор аренды, если они продают или передают собственность; в этом случае договор аренды может быть расторгнут при покупке дома.Другое исключение — если вы покупаете недвижимость в результате обращения взыскания, и в этом случае вы можете следовать правилам вашего штата в отношении уведомления о выселении. В штате Вашингтон, например, вы должны уведомить арендатора за 60 дней об освобождении отчужденной собственности, прежде чем вы сможете начать действие по выселению. В некоторых случаях арендаторы соглашаются выселиться раньше срока, предложив «наличными в обмен на ключи» от нового владельца, доверительного управляющего или банка.

Наконец, если вы планируете использовать дом в качестве основного места жительства (а не в качестве арендуемой собственности), вы можете использовать выселение при заселении собственником (OMI), чтобы выселить арендатора.Правила для этого различаются в зависимости от штата, но в целом вы должны переехать в дом в течение установленного количества дней после выселения (часто от 60 до 90 дней) и проживать в нем в качестве основного места жительства в течение минимального количества лет (часто один до пяти).

Итог

Первым важным шагом является проверка документов об аренде перед закрытием, чтобы вы знали, на что вы идете, и чтобы вы могли убедиться, что договор аренды хорошо составлен и структурирован в соответствии с местными законами об аренде. Если что-то кажется неправильным, потребуйте, чтобы продавец исправил язык в качестве условия вашего закрытия.Также важно получить не только записи о предоплате арендной платы и гарантийных депозитов, но и деньги (они должны быть переведены вам в заключительном отчете). Вам, вероятно, придется хранить гарантийный депозит на доверительном счете (в зависимости от вашего штата), а агент по заключению сделки должен пропорционально распределить текущую арендную плату между вами и продавцом.

Кроме того, убедитесь, что продавец предоставил документацию о состоянии собственности до въезда арендатора — в случае повреждения вам будет сложно доказать ответственность арендатора без отчета о заселении.Если возможно, встретитесь с арендаторами до закрытия, чтобы вы могли проверить текущее состояние дома и обсудить условия аренды.

Наконец, убедитесь, что вы надлежащим образом застрахованы. Стандартная политика домовладельца обычно не помогает. Сообщите своему страховщику, что дом сдается в аренду, чтобы вы были застрахованы в случае травм арендатора, халатности и других убытков.

Депозит и первоначальный взнос — это не одно и то же: Спросите Джо

Я подумываю о покупке дома в этом году.В чем разница между залогом и первоначальным взносом? Сколько мне будет стоить каждый?

Как и слова «клиент» и «клиент», «депозит» и «первоначальный взнос» иногда используются широкой публикой как синонимы, но имеют разные значения. Депозиты приходят до первоначальных платежей, так что давайте с этого и начнем.

Депозит — это деньги, которые вы вносите в процессе предложения для обеспечения собственности, которую хотите приобрести. Думайте об этом как о жесте доброй воли по отношению к продавцу.Задаток показывает продавцу, что вы серьезно настроены купить его недвижимость. Это демонстрирует, что у вас есть финансовые возможности для совершения покупки и вы готовы взять на себя определенный уровень риска до закрытия сделки.

Стандартной суммы депозита нет, поэтому я не могу сказать, сколько это будет вам стоить. Это вопрос, который ваш представитель по недвижимости может обсудить с представителем продавца, а также сроки любых платежей. Депозиты могут быть оплачены, когда предложение сделано, после того, как предложение принято, или в другое согласованное время.Все это должно быть отражено в письменных условиях вашего предложения и в конечном соглашении.

Подробнее:

Список домов не всегда точен: Спросите Джо

Большая разница, если вы являетесь клиентом представителя отдела недвижимости или покупателем: Спросите Джо

Поиск соседей, ключ к покупке дома: Спросите Джо

Если продавец принимает ваше предложение, депозит будет помещен на доверительный счет до тех пор, пока он не станет подлежащим оплате. Обычно это происходит при посредничестве продавца, но покупатель и продавец могут договориться о другом подходе.Потребительские вклады защищены программой страхования вкладов, управляемой Советом по недвижимости Онтарио (RECO). Программа существует для защиты вас в случае потери брокерских услуг из-за мошенничества, незаконного присвоения, несостоятельности или банкротства. Это покрытие не распространяется на депозиты, предоставленные или удерживаемые физическими или юридическими лицами или компаниями, не зарегистрированными в RECO. Об этом следует подумать, если вас когда-либо просят внести залог напрямую продавцу.

Как только сделка будет закрыта, ваш депозит будет использован в счет полной стоимости покупки дома.Первоначальный взнос обычно представляет собой комбинацию вашего депозита и любых других средств, которые вы заплатите лично, в то время как остальная часть покупной цены обычно покрывается за счет ипотечного финансирования — при условии, что вы не платите наличными за дом.

Для ясности, залог — это деньги, которые вы платите заранее, чтобы обеспечить или взять на себя обязательства по договору купли-продажи собственности. Первоначальный взнос — это деньги, которые вы платите продавцу, чтобы иметь право на финансирование. Требования к первоначальному взносу могут различаться, и правительство Канады установило несколько важных руководящих принципов по этому вопросу.

Я бы посоветовал вам посетить веб-сайт Канадской ипотечной и жилищной корпорации (cmhc-schl.gc.ca), веб-сайт Genworth (genworth.ca) или поговорить со своим личным банкиром или ипотечным брокером для получения дополнительной информации, поскольку правила в отношении права на ипотеку недавно изменились.

Покупка недвижимости — серьезное обязательство. Покупатель, который вносит залог, а затем пытается отказаться от сделки, может потерять залог и, возможно, столкнуться с судебным иском за любой ущерб, понесенный продавцом.И в большинстве случаев депозиты не возвращаются.

Разница между задатком и первоначальным взносом довольно проста. Но есть еще много терминов, связанных с недвижимостью, которые вы должны понимать, покупая дом. Вот почему я настоятельно рекомендую работать в качестве клиента с продавцом недвижимости, который поможет вам ориентироваться в мутных водах и ответит на любые ваши вопросы. Я также настоятельно рекомендую вам также воспользоваться услугами юриста, который имеет квалификацию для ведения сделок с недвижимостью.

Джо Ричер является регистратором Совета по недвижимости Онтарио (RECO). Он наблюдает за соблюдением всех правил, регулирующих деятельность профессионалов в сфере недвижимости в Онтарио. Присылайте вопросы по адресу [email protected]. Дополнительные советы можно найти на reco.on.ca, подписаться на Twitter @RECOhelps или на YouTube по адресу youtube.com/RECOhelps.

Законы штата Флорида | Apartments.com

Опубликован: Четверг, 12 сентября 2019 г.

Арендодатели и арендаторы столкнутся с юридическими проблемами во время процесса аренды, но не все вопросы должны затрагивать суды.Эта статья поможет вам узнать, как ваши законы в вашем штате обрабатывают все, от гарантийных депозитов до уведомлений о расторжении, чтобы вы могли легко ориентироваться в них.

Эта статья не является исчерпывающей или заменяет квалифицированную юридическую консультацию. Законы и уставы всегда могут изменяться и могут отличаться в зависимости от округа или города. Вы несете ответственность за проведение собственного исследования и соблюдение всех законов, применимых к вашей уникальной ситуации.

Если у вас есть юридические вопросы или опасения, мы рекомендуем проконсультироваться с соответствующими государственными органами и квалифицированным юристом в вашем регионе.В вашей государственной коллегии адвокатов может быть справочная служба, которая может помочь вам найти юриста с опытом работы в области права арендодателей.

Официальные правила и положения

Детали

Залог:

• Максимальный размер залога: Нет закона (49)
• Проценты по гарантийному депозиту: Не требуется, но разрешено. Если собираются проценты, они должны быть в банковском учреждении Флориды, и арендатор получает 75% среднегодовой процентной ставки или 5% простых процентов ежегодно, в зависимости от того, что выберет домовладелец (49 (1a-b)) .Никакие проценты не начисляются арендатору, который незаконно прекращает свою аренду до истечения срока аренды (83.49 (9)).
• Отдельный банковский счет залогового депозита: Арендодателям не разрешается объединять средства (49 (1a-b)). Арендодателям также разрешено размещать залог (83,49 (1c)).
• Залог за домашнее животное и дополнительные невозмещаемые сборы: Нет закона, но арендодатель может взимать с арендатора залог за питомца после достижения устного или письменного соглашения с арендатором.
• Срок возврата гарантийного депозита: 15 дней при полном возмещении, 30 дней при удержании любой суммы (49 (3a)).
• Требуется письменное описание / подробный список повреждений и сборов: Да, и арендодатель должен отправить уведомление, используя точный язык, указанный в Статуте Флориды 49 (3a).
• Квитанция о залоге: Требуется предоставить арендатору в течение 30 дней. Арендодатель должен указать способ хранения денег и процентную ставку, если таковая имеется.Во Флориде есть особые правила в отношении уведомлений о получении, внимательно прочтите Статут 49 (2-3).

Аренда, аренда и комиссии:

• Уведомление о повышении арендной платы: Нет закона (46)
• Срок погашения арендной платы: В начале каждого периода без требования или уведомления, если не будет достигнуто иное соглашение. Арендная плата равномерно распределяется изо дня в день (46 (1)).
• Сборы за подачу заявления: Нет закона.
• Плата за просрочку: Арендодатель может взимать «разумную» плату за просрочку платежа в размере 20 долларов США или 20% от ежемесячной арендной платы, в зависимости от того, что больше. Арендодатель может также взимать с арендаторов плату за любые расходы, возникшие в результате сбора просроченной арендной платы или принудительного удержания. (808)
• Плата за возвращенный чек: Если платеж возвращается финансовым учреждением, арендодатель может взимать плату за обслуживание в размере 25 долларов США, если номинальная стоимость не превышает 50 долларов США; 30 долларов США при номинальной стоимости от 50 до 300 долларов США; 40 долларов, если номинальная стоимость превышает 300 долларов, или 5 процентов от номинальной суммы чека, в зависимости от того, что больше (065).
• Аренда по предоплате: Нет закона (46)
• Арендатору разрешено удерживать арендную плату за неоказание основных услуг (вода, тепло и т. Д.): Да, после того, как арендатор направит арендодателю письменное уведомление о необходимости ремонта. У арендодателя есть 20 дней на то, чтобы произвести необходимый ремонт, прежде чем арендатор сможет удержать арендную плату. Арендатор должен выплатить удержанную арендную плату после ремонта (201). Основные услуги определены в Статуте 83.51.
• Арендатору разрешено ремонтировать и вычитать арендную плату: Нет закона
• Арендодатель разрешил взыскать судебные издержки и гонорары адвоката: Право на гонорары адвоката не может быть отказано в договоре аренды (83.48, 83,55)
• Арендодатель должен предпринять разумные попытки уменьшить ущерб, нанесенный арендатору, в том числе попытаться повторно сдать в аренду: Нет, арендодатель не обязан сдавать в аренду в случае нарушения арендатором договора аренды. Конкретные требования см. В Статуте 595.
.

Уведомления и запись:

• Уведомление о расторжении договора аренды — годовая аренда: Не менее чем за 60 дней до окончания любого годового периода (57 (1)).
• Уведомление о прекращении аренды — ежеквартально: Не менее чем за 30 дней до окончания любого квартального периода (57 (2)).
• Уведомление о расторжении договора аренды — помесячно: Не менее чем за 15 дней до окончания любого месячного периода (57 (3)).
• Уведомление о расторжении договора аренды — Еженедельно: Не менее чем за 7 дней до окончания любого недельного периода (57 (4)).
• Уведомление о дате / времени проверки при выезде: Нет закона
• Прекращение аренды за неуплату: Уведомление за 3 дня, кроме субботы, воскресенья и официальных праздников.В уведомлении должен быть указан конкретный язык, который содержится в Статуте 56 (3).
• Уведомление о выселении за нарушение договора аренды: У арендатора есть 7 дней, чтобы решить проблему, или арендодатель может подать заявление о выселении и расторгнуть договор аренды (56 (2)).
• Требуемое уведомление перед входом: 12 часов, если не оговорено иное (53 (2)).
• Вход разрешен с уведомлением о техническом обслуживании и ремонте (не в чрезвычайных ситуациях): 12 часов (53 (2))
• Экстренный вход разрешен без уведомления: Да (53 (2b))
• Вход разрешен во время длительного отсутствия арендатора: Да (53 (2d))
• Уведомление арендаторам об использовании пестицидов: Нет закона
• Разрешены блокировки: Нет (67 (2))
• Допускается отключение инженерных сетей: Нет (67 (1))
• Штраф за выселение самостоятельно: Арендодатель, выполняющий выселение самостоятельно, несет ответственность перед арендатором за фактический и косвенный ущерб или за трехмесячную арендную плату, в зависимости от того, что больше, а также расходы, включая гонорары адвоката.Последующие или повторяющиеся нарушения, не совпадающие с первоначальным нарушением, подлежат отдельному присуждению компенсации за ущерб. (67 (6))
• Надлежащее уведомление о брошенном имуществе: Да, почта первого класса, предоплата (104), на языке, указанном в Уставе 715.105 или 715.106. Ознакомьтесь с законами 715.104 — 705.111 для получения конкретных инструкций и требований в отношении брошенного имущества.

Раскрытие информации и прочие примечания:

• Арендодателям не разрешается выселять арендаторов без прохождения судебного процесса (также известного как выселение по принципу самопомощи).Штраф — это фактический ущерб арендатору или трехмесячная арендная плата — в зависимости от того, что больше (67 (6)).
• Арендодатель должен, во время или до начала аренды, предоставить имя и адрес арендодателя или лица, уполномоченного получать уведомления и требования от имени арендодателя (50 (2)).
• Уведомление должно быть предоставлено по крайней мере в одном документе, форме или заявлении, оформленном во время или до заключения договора купли-продажи любого здания или исполнения договора аренды любого здания.Такое уведомление должно содержать следующую формулировку: « РАДОН ГАЗ: Радон — это радиоактивный газ естественного происхождения, который, когда он накопился в здании в достаточных количествах, может представлять опасность для здоровья людей, которые подвергаются его воздействию с течением времени. Уровни радона, превышающие федеральные нормы и нормы штата, были обнаружены в зданиях во Флориде. Дополнительную информацию о тестах на радон и радон можно получить в департаменте здравоохранения вашего округа. ”(056 (5))
• Арендодатель не должен препятствовать арендатору вывешивать флаг США (67 (4)).
• Арендодатель не несет ответственности за личное имущество, оставленное в помещении после смерти арендатора, если в подписанный договор аренды включен следующий пункт: «Подписывая этот договор аренды, арендатор соглашается с тем, что при сдаче, отказе или восстановлении права владения жилой единицы в связи со смертью последнего оставшегося арендатора, как это предусмотрено главой 83 Закона Флориды, арендодатель не несет ответственности за хранение или распоряжение личным имуществом арендатора.” (67 (5))
• Арендодателю не разрешается включать в договор аренды пункты, которые вынуждают любую из сторон отказаться или утратить права, средства правовой защиты, требования или обязательства, установленные законом (47).
• Незаконно домовладельцем дискриминационно повышать арендную плату арендатора или уменьшать услуги арендатору, а также возбуждать или угрожать возбуждением иска о владении недвижимостью или другим гражданским иском, в первую очередь потому, что арендодатель принимает ответные меры против арендатора (64).
• Возмездие считается, если меры принимаются в отношении арендатора, который (1) подал официальную жалобу в государственный орган, (2) организовал, поощрял или участвовал в организации арендаторов, (3) подал жалобу арендодателю в соответствии с согласно Статуту 64, или (4) является военнослужащим, расторгнувшим договор аренды в соответствии со Статутом 83.682.

Связанный с судом:

• Судебные ограничения для мелких тяжб: 5 000 долларов или меньше, не включая расходы, проценты и гонорары адвокатам.
• Разрешены дела о выселении: Да
• Правила рассмотрения мелких претензий (PDF)
• Срок давности
  • Письменные контракты: 5 лет (95.011)
  • Устные контракты: 4 года (95.011)

Бизнес-лицензии и сборы:

• Требуется бизнес-лицензия: Нет закона штата, но местные города и округа могут иметь правила и требования.Проконсультируйтесь с местным органом власти.
• Для сдачи в аренду в Майами требуется разрешение на жилую недвижимость (дома на одну семью) или разрешение на коммерческую недвижимость (многоквартирные дома). Это наклейка, которую нужно разместить на знаке. Разрешение составляет 5 долларов США за дом для одной семьи, 15 долларов США за квартиру, и оно действительно в течение одного (1) года с момента покупки.
• Налог с продаж и использования на аренду жилых или спальных помещений

Полезные ссылки

Что вы думаете?

45 Ответов

Комиссии и депозиты

Основы залога

Депозиты — это суммы денег, которые арендатор передает арендодателю с пониманием того, что деньги будут возвращены в конце срока аренды, если арендатор заплатил арендодателю все деньги, которые арендатор должен, и арендатор не причинил повреждение дома.

Самый распространенный залог, который может потребовать арендодатель, — это залог. Залог защищает арендодателя, если арендатор не платит арендную плату или причиняет арендуемому помещению ущерб сверх обычного износа. Ваш арендодатель не может взимать с вас плату за нормальный износ. В Орегоне не существует минимальной или максимальной суммы, которую арендодатель может взимать в качестве залога. Арендодатель обязан предоставить арендатору квитанцию ​​о внесении залога. Ваш арендодатель не обязан выплачивать вам проценты по вашему гарантийному депозиту.

Вам следует внимательно осмотреть и задокументировать состояние арендуемой квартиры перед въездом и еще раз перед выездом. Фотографии и свидетели могут быть полезны в дальнейшем разрешении споров.

Залог за последний месяц аренды

Многие арендодатели также требуют, чтобы арендаторы вносили предоплату за последний месяц аренды. Предоплаченная арендная плата — это любой платеж, требуемый домовладельцем для ежемесячной или еженедельной арендной платы, срок выплаты которой еще не наступил. Его часто называют арендной платой за последний месяц.

Если вы платите арендодателю залог за последний месяц аренды, вы можете применить эту предоплаченную арендную плату к своему последнему месяцу проживания в квартире. Однако, если вы выезжаете из-за арендной платы, ваш домовладелец может взять оставшуюся часть вашей задолженности из вашей предоплаты. Ваш арендодатель должен предоставить вам остаток вашей предоплаченной арендной платы — и письменное объяснение того, что было сохранено и почему — в течение 31 дня после прекращения аренды и передачи арендуемой квартиры арендодателю. Ваш арендодатель не имеет права применять предоплаченную арендную плату к чему-либо, кроме невыплаченной арендной платы.Если ваш домовладелец незаконно удерживает часть или все деньги, у вас есть до одного года, чтобы урегулировать этот вопрос или подать иск на сумму, вдвое превышающую сумму денег, оставленную вашим домовладельцем.

Может ли арендодатель увеличить сумму моего депозита?

В течение первого года аренды ваш арендодатель может не требовать от вас внесения нового или увеличенного гарантийного депозита, если вы и арендодатель не согласитесь изменить условия аренды; в этом случае дополнительный гарантийный депозит должен относиться к этому изменению.Например, если вам нужно домашнее животное, и ваш домовладелец соглашается позволить вам иметь домашнего питомца в квартире, он или она имеет право увеличить ваш залог. Без такого изменения договора аренды, если ваш домовладелец требует, чтобы вы заплатили дополнительный гарантийный депозит после того, как вы прожили в арендуемом помещении в течение года или более, у вас есть по крайней мере три месяца, чтобы заплатить надбавку.

Возврат залога

Ваш арендодатель должен вернуть ваш депозит в течение 31 дня после прекращения аренды и передачи арендуемой квартиры арендодателю.(Обратите внимание, что оба условия должны быть выполнены до начала отсчета 31-дневного времени). Если арендодатель удерживает какую-либо часть вашего депозита, он должен уведомить вас в письменной форме и объяснить, почему. Это уведомление, которое также называется бухгалтерским учетом, вместе с любой возвращаемой частью вашего депозита необходимо лично доставить или отправить по почте в течение 31 дня. Если ваш домовладелец незаконно удерживает часть или все деньги, у вас есть до одного года, чтобы урегулировать этот вопрос или подать иск на сумму, вдвое превышающую сумму денег, оставленную вашим домовладельцем.

Задержанный депозит

Арендодатель, который согласился сдавать вам аренду, может потребовать удержание депозита при некоторых обстоятельствах. Этот вид депозита обеспечивает домовладельцу некоторую безопасность, если вы решите не въезжать. Чтобы взимать этот депозит, домовладелец должен предоставить вам письменное заявление с описанием условий хранения или возврата депозита.

Если вы переезжаете в квартиру, домовладелец должен либо применить этот залог к ​​арендной плате, либо немедленно вернуть его вам. Если вы не въедете из-за невыполнения письменного заявления, арендодатель может оставить деньги себе.Если арендодатель не предоставляет аренду из-за несоблюдения письменного заявления, у арендодателя есть четыре дня, в течение которых вы можете получить залог или отправить его вам по почте. Арендодатель, который не соблюдает правила удержания депозитов, несет ответственность перед арендатором или заявителем на сумму 150 долларов плюс взимаемый депозит.

Комиссии: вы не получите их обратно

В отличие от депозитов, сборы — это суммы денег, уплаченные домовладельцу, которые не будут возвращены. Арендодатель может взимать сборы только в том случае, если эти сборы специально разрешены законодательством штата Орегон и если эти сборы описаны в письменном договоре аренды.Если у вас есть только устный договор аренды с арендодателем, арендодатель не может взимать с вас никаких сборов.

A. Плата за отказ от жилья или за досрочное расторжение договора

Ваш арендодатель может взимать плату, если вы без причины покинули свой дом во время срочной аренды. Плата не может превышать полуторную месячную арендную плату. Этот сбор не применяется к некоторым военнослужащим, призванным на службу, или жертвам домашнего насилия или жестокого обращения. Если вы потенциально подпадаете под одну из категорий и думаете об отказе от срочной аренды, вам следует проконсультироваться с юристом.

B. Плата за просрочку

В случае задержки выплаты арендной платы арендодатель может взимать плату за просрочку платежа. В вашем соглашении об аренде должно быть указано, как рассчитывается штраф за просрочку платежа, дату, когда подлежит уплату арендной платы, и дату, когда наступает срок оплаты за просрочку платежа. Ваш арендодатель должен подождать не менее четырех дней после наступления срока аренды, чтобы взимать с вас плату за просрочку платежа. Сама по себе неуплата пени за просрочку платежа не является основанием для выселения за неуплату арендной платы. (Исключением является то, что в мобильных домах повторные просроченные платежи могут быть основанием для выселения.) Неуплата пени за просрочку может быть основанием для выселения в течение 30 дней.

Существуют ограничения на размер платы за просрочку платежа. Плата за просрочку не может превышать:

Разумная фиксированная сумма, взимается один раз за период аренды; разумная фиксированная сумма означает типичную плату за просрочку, взимаемую арендодателями на конкретном рынке аренды вашего дома;

Разумная сумма, взимаемая посуточно, начиная с 5-го дня периода аренды. Эта посуточная плата не может превышать 6 процентов от разумной фиксированной суммы, описанной выше; или

Пять процентов вашей периодической арендной платы, взимаемые один раз за каждые пять дней, начиная с пятого дня периода аренды.

Ваш арендодатель не имеет права применять часть арендной платы к предыдущей пени за просрочку платежа, чтобы взимать с вас еще большую плату за просрочку платежа.

Ваш арендодатель может взимать проценты с неуплаченных штрафов за просрочку платежа. Проценты должны быть простыми, но не выше ставки, разрешенной судебными решениями. Если ваш арендодатель ненадлежащим образом взимает штрафы или проценты за просрочку платежа, он или она может нести ответственность перед вами за нарушение устава арендодателя-арендатора и законов штата о взыскании долга.

С.Сбор за проверку

Арендодатель может взимать с потенциального арендатора сбор за проверку заявителя. Этот сбор покрывает расходы на получение информации о соискателе арендуемой квартиры. Сборы за проверку обычно покрывают расходы на проверку рекомендаций и получение кредитного отчета. Арендодатель должен сообщить заявителю в письменной форме, что будет включать в себя проверочное расследование, критерии отбора арендодателя, сколько будет стоить проверка, а также право заявителя оспорить точность любой информации, предоставленной арендодателю проверочной компанией или кредитным агентством. .Плата не может превышать среднюю фактическую стоимость проверки заявителей, и домовладелец должен предоставить вам квитанцию ​​об оплате.

Если домовладелец полностью или частично отклоняет заявку на основании информации, полученной от проверочного агентства или агентства кредитной отчетности, он должен сообщить вам во время отказа, что причиной является информация от проверочного агентства или агентства кредитной отчетности. Если это еще не было предоставлено вам, домовладелец должен сообщить вам название и адрес проверочного агентства.Вы имеете право оспорить любую неточную информацию.

Если квартир нет в наличии, арендодатель не может взимать плату за проверку, если вы не договорились об ином в письменной форме. Если арендодатель взимает с вас плату за проверку, а затем не проверяет вас, он или она должны вернуть плату за подачу заявления в разумные сроки. Кроме того, если арендодатель не проверяет вас и не возвращает вам плату в разумные сроки — или если арендодатель не соблюдает законы арендодателя-арендатора, регулирующие процесс проверки, и не принимает вас в качестве арендатора в пределах разумный срок — вы можете подать иск против арендодателя на 150 долларов плюс двойная сумма взимаемого сбора за проверку

Д.Прочие сборы

За исключением платы за просрочку аренды, арендодатель может взимать плату, описанную выше — плату за досрочное расторжение договора и плату за проверку — только один раз за каждую аренду. Как и сборы за просрочку аренды, арендодатель может взимать следующие сборы более одного раза за каждую аренду, если они указаны в письменной форме как часть договора аренды:

сбор за неоплаченные чеки;

штраф за вмешательство арендатора в исправный дымовой извещатель или сигнализатор угарного газа;

сбор не более 50 долларов за нарушение письменной политики в отношении домашних животных или других письменных правил, касающихся помещения;

плата за нарушение правил или политики, касающихся неуплаты коммунальных услуг; невозможность удалить отходы домашних или служебных животных; невозможность вывоза мусора; нарушения правил парковки и ненадлежащее использование транспортных средств; курение в зоне для некурящих; или содержание неразрешенного домашнего животного.Арендодатель не может взимать плату за первое нарушение; Вместо этого домовладелец должен предоставить письменное уведомление с описанием нарушения и сообщением о том, что второе нарушение может означать штраф до 50 долларов (за исключением неразрешенных домашних животных, где штраф может составлять до 250 долларов). За третье или последующие нарушения штраф может составлять до 50 долларов плюс 5 процентов от ежемесячной арендной платы. Арендодатель не может оштрафовать арендатора и прекратить аренду за то же нарушение.

оплата коммунальных услуг, коммунальных услуг, кабельного телевидения и других услуг, если вы подписали договор аренды, по которому вы несете ответственность за расходы.Такой вид оплаты называется сервисным сбором. Ваш арендодатель может добавить небольшую дополнительную плату за некоторые ограниченные услуги, такие как кабельное телевидение и прямое спутниковое телевидение.

Если ваш дом входит в ассоциацию домовладельцев и в вашем письменном договоре аренды описывается оценка ассоциации, взимаемая в счет расходов, связанных с переездом в жилое помещение или выездом из него, ваш домовладелец может взимать с вас эту оценку.

В некоторых случаях аренды вашему арендодателю может быть разрешено потребовать от вас приобрести страховку ответственности арендатора с покрытием до 100 000 долларов США, но арендодатель может не требовать от вас приобретения такой страховки у определенной компании.