Право собственности на землю под многоквартирным домом: Земля под многоквартирным домом \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

Для большинства людей покупка дома — самая крупная инвестиция, которую они сделают за всю жизнь. В этой главе в общих чертах обсуждаются обычные шаги при покупке дома. Процесс покупки жилой недвижимости может носить очень локальный характер. Совместная работа адвокатов, агентов по недвижимости, титульных компаний и кредиторов может варьироваться в зависимости от штата и города.Однако, хотя в Нью-Йорке и в Буффало этот процесс может немного отличаться, юридические вопросы и требования остаются теми же.

Полезно понимать язык и терминологию, используемую при передаче недвижимости. Ниже приведены общие термины и язык в алфавитном порядке, используемые при передаче недвижимости.

Справка о праве собственности — это сводка всех предыдущих и нынешних владельцев собственности.Он может вернуться от первоначального владельца к настоящему владельцу. Это история развития и подразделения вашей собственности на основе документов, закладных и других документов, поданных в офис секретаря графства, где находится собственность. Актуализированная аннотация почти всегда предоставляется продавцом покупателю за его счет. Тезисы обновляются абстрактными компаниями, которые удостоверяют достоверность информации, содержащейся в реферате. Покупатель будет использовать резюме, чтобы помочь ему определить, имеет ли продавец хороший и чистый титул на их собственность.Большинство поверенных и кредиторов требуют, чтобы выдержки содержали от сорока до пятидесяти лет истории правового титула собственности.

Кондоминиум или кондоминиум — это здание или группа зданий, в которых единицы находятся в индивидуальной собственности, а не арендодателю. Отдельные владельцы квартир будут разделять определенные части собственности и расходы на содержание. Эти индивидуальные владельцы будут платить взнос ассоциации, в которой все владельцы участвуют, для управления и оплаты согласованного обслуживания и управления кондоминиумами.Квартиры часто напоминают жилые дома.

Большинство предложений о покупке будут иметь условные обязательства, связанные с контрактом. Например, у покупателя может быть непредвиденное обстоятельство, что он купит недвижимость, но только если он сможет занять необходимые средства под определенную процентную ставку. У продавца может быть непредвиденное обстоятельство, что дата закрытия его продажи совпадает с покупкой нового дома, который он покупает.

Когда продавец получает предложение о покупке, он может принять его, но на других условиях, например о более высокой цене покупки.Затем они сделают покупателю встречное предложение. Этот процесс встречных предложений может происходить между покупателем и продавцом несколько раз, прежде чем будет достигнуто окончательное соглашение.

Документ — это юридический документ, по которому право собственности на недвижимость передается от одного физического или юридического лица другому.

Когда покупатель и продавец соглашаются принять предложение о покупке, продавец обычно требует от покупателя внести депозит у брокера по недвижимости, который перечисляет недвижимость, чтобы продемонстрировать добросовестность при покупке.Залог обычно не возвращается, если покупатель нарушает договор оферты. Этот залог будет использован для оплаты первоначального взноса.

Первоначальный взнос — это сумма денежных средств, которую покупатель выплачивает вместе со своей ссудой. Сумма первоначального взноса, которую должен внести покупатель, определяется кредитором, который обычно определяется кредитом покупателя. Лучшая кредитная история обычно означает меньший первоначальный взнос.

Сервитут дает право собственности тому, кто не владеет недвижимостью.Примеры — коммунальные компании и их право войти в собственность, которой они не владеют, для ремонта и обслуживания коммунальных услуг. Другой пример — это когда собственность не имеет выхода к морю, поэтому владельцы не могут добраться до улицы или тротуаров, не пересекая другую собственность. Сервитут давал им на это право.

Обычно кредитор требует от покупателя / залогодателя создать условное депонирование через кредитора. В условном депонировании будут средства, выплаченные залогодателем заранее и помещенные на счет условного депонирования для оплаты налогов на недвижимость и страхования имущества домовладельца, связанного с этим имуществом.

Светильники — это предметы личной собственности, прикрепленные к собственности. Светильники могут стать частью недвижимости. Например, люстра, прикрепленная к потолку дома, является приспособлением, и при продаже и покупке ожидается, что она останется с недвижимостью. Однако комнатный кондиционер, который устанавливается в окно и за окном, не является приспособлением.

Взыскание залога — это юридическое действие залогодержателя с целью вступления во владение и права собственности на недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю, когда залогодатель нарушает вексель и закладную.

Покупатель часто нанимает третью сторону для проверки собственности на случай непредвиденных обстоятельств покупки. Инспектор будет искать дефекты или повреждения имущества. Инспекторы часто ищут и проверяют радон, плесень, вредители, повреждение водой и протекающие крыши.

Страхование имущества домовладельца — это вид страхования, который владелец недвижимости приобретает для защиты в случае повреждения собственности в результате пожара или других непредвиденных событий.Он часто защищает их от кражи их личного имущества и от судебных исков третьих лиц против них на основании их собственности. Кредиторы почти всегда требуют, чтобы залогодатели приобрели страхование имущества и указали кредитора в страховке, чтобы обеспечить защиту залога. Это расходы покупателя / владельца собственности и не имеют ничего общего со страхованием титула.

Инструментальная съемка — это карта, составленная лицензированным геодезистом, на которой показаны линии земельных участков, канализационные сервитуты, заборы и расположение любых построек, таких как дома, гаражи, навесы и бассейны, расположенные на определенном участке земли.Опрос почти всегда проводится продавцом покупателю за его счет. Он используется покупателем, чтобы определить, имеет ли продавец хороший и чистый титул собственности.

Брокер по недвижимости «перечисляет» ваш дом, когда вы выставляете его на продажу, и вы подписываете письменный договор купли-продажи с этим брокером, согласно которому он будет представлять вас в указанной продаже.

Залогодержатель — это кредитор, который ссужает деньги залогодателю.

Залогодатель — это покупатель, который берет деньги в долг и подписывает ипотеку с кредитором.

Многосемейный дом — это дом, построенный для проживания двух или более человек или семей. Двухквартирный дом часто называют двухместным.

MLS — это интернет-инструмент Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ®, который помогает брокерам по листингу находить совместных брокеров, работающих с покупателями, чтобы помочь продать дома своих клиентов.

Обычно из-за суммы денег, необходимой для покупки недвижимости, покупатель берет необходимые для этого средства у кредитора. Кредитором может быть банк, кредитный союз или физическое лицо, ссужающее деньги покупателю. В примечании изложены условия договора между кредитором и покупателем. В нем будет указано, сколько процентов покупатель заплатит за ссуду, а также сроки и способ погашения. Ипотека — это договор между кредитором и покупателем, который использует недвижимость в качестве залога по ссуде.В нем изложены обязанности покупателя в отношении страхового покрытия, уплаты налогов и примечания. В нем также указывается, что произойдет, если покупатель нарушит условия векселя и ипотеки, что приведет к обращению взыскания.

Недвижимость — это земля, которая включает в себя любые здания или сооружения на указанной земле. Его часто называют недвижимостью.

Практически все маклеры и агенты по недвижимости работают на комиссионных.Комиссию при купле-продаже жилой недвижимости чаще всего оплачивает продавец. Типичная комиссия за жилую недвижимость составляет от четырех до шести процентов от продажной цены. Комиссия выплачивается листинговому брокеру, который затем делит комиссию с другими брокерами и агентами, участвующими в транзакции.

Агент по недвижимости — это любой, кто имеет лицензию на недвижимость.Есть тест, который агенты по недвижимости должны пройти, чтобы получить лицензию. Агент по недвижимости помогает клиентам арендовать, покупать или продавать недвижимость. Агент по недвижимости — это независимый подрядчик, который должен работать под эгидой брокера по недвижимости. Брокер по недвижимости — это агент, который имеет более высокую лицензию, чем агент, пройдя дополнительный тест. Брокеры могут работать в одиночку или нанимать агентов для работы на них. Брокеры по недвижимости могут создавать свои собственные компании или владеть франшизой с такими компаниями, как Century 21 или Coldwell Banker.Есть ряд различных местных и национальных компаний по недвижимости. РИЭЛТОР® — это брокер или агент по недвижимости, который является членом Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ®. Продавец недвижимости — еще одно название для агента по недвижимости.

Все договоры купли-продажи недвижимости должны заключаться в письменной форме. Предложение о покупке — это письменный договор между покупателем и продавцом на покупку недвижимости. Выставление недвижимости на продажу — это не предложение.Это приглашение принять предложения о покупке. Продавец не обязан принимать предложение о покупке. Покупатель — это тот, кто делает предложение, которое продавец должен принять для действительного предложения о покупке недвижимости.

Покупатель и покупатель — одно и то же.

В акте будет изложено описание собственности. Это письменная версия участков участка собственности. Описание собственности в акте и то, что приборная съемка показывает в виде линий участков, должны точно совпадать.

Недвижимость разделена на участки, принадлежащие физическим или юридическим лицам. Линии участков также называются линиями собственности.

Если у вас есть право собственности на недвижимость, это означает, что вы владеете ею. Когда покупатель покупает недвижимость, его поверенный должен убедиться, что он получает хороший и чистый титул. Не должно быть неизвестных проблем с названием. Эти проблемы с заголовком иногда называют облаком заголовка.Примером «облака» правового титула может быть неурегулированный иск о выкупе права выкупа или судебное решение, вынесенное против владельца недвижимости.

Страхование титула приобретается покупателем, чтобы защитить его от будущих проблем, связанных с титулом, которые будут упущены при закрытии сделки. Титульная компания гарантирует, что титул на вашу землю хороший и чистый, и возместит вам расходы, если в будущем возникнут проблемы с титулом. Страхование титула обычно оплачивается покупателем. Кредиторы почти всегда требуют, чтобы покупатель приобрел страховку титула на сумму, достаточную для покрытия векселя и ипотеки.Это защищает залог и интересы кредитора в собственности. Покупатели также могут приобрести собственное страхование титула. Это не то же самое, что страхование имущества.

Большинство продавцов, покупателей и кредиторов при передаче недвижимости в штате Нью-Йорк имеют своих собственных поверенных, представляющих их. Покупатель и продавец обычно несут расходы на своих адвокатов. Покупатель обычно оплачивает услуги адвоката кредитора. В большинстве случаев поверенные покупателя и продавца рассматривают и одобряют предложение о покупке между сторонами.

Поверенный продавца несет ответственность за предоставление поверенному покупателя всех юридических документов, подтверждающих, что продавец имеет хороший и чистый титул. Поверенный покупателя несет ответственность за рассмотрение этих документов. Если покупатель обнаружит проблемы с титулом, поверенный покупателя уведомит об этом поверенного продавца, который затем отвечает за решение вопросов, связанных с титулом. Поверенный кредитора отвечает за предоставление юридических документов, необходимых кредитору для защиты своих интересов, таких как векселя и ипотека.Они также будут интересоваться титулом собственности и изучат все документы, подтверждающие право собственности, предоставленные поверенным продавца, чтобы определить, удовлетворены ли они, что титул правильный и чистый.

Закрытие сделки с недвижимостью — это последний шаг в сделке с недвижимостью. Здесь стороны обмениваются подписанными актами, нотами, закладными и другими юридическими документами, а также денежными средствами для покупки.

Налоги на недвижимость — это вид налога, который используется для финансирования школ и основных услуг, предоставляемых местными органами власти.

Большинство юридических документов при передаче недвижимости регистрируется в канцелярии местного окружного клерка. Клерки графства взимают различную плату за регистрацию этих документов. Часть сборов за регистрацию оплачивается продавцом, а часть — покупателем, как это определено в договоре оферты на покупку.

Недвижимость иногда имеет ограничительные условия, которые не позволяют нынешним и будущим владельцам делать определенные вещи с этой собственностью.Ограничительные соглашения подлежат исполнению до тех пор, пока они не нарушают закон.

Закон об общих обязательствах (GOB) § 5-331 гласит: «Любое обещание, завет или ограничение в контракте, ипотеке, аренде, акте или передаче права собственности или в любом другом соглашении, затрагивающем недвижимое имущество, ранее или в дальнейшем заключенном или заключенном, которое ограничивает , ограничивает, запрещает или иным образом предусматривает против продажи, дарения, дарения, передачи, уступки, передачи, владения, аренды, аренды, использования или владения недвижимым имуществом любому лицу или другим лицом по причине расы, вероисповедания, цвета кожи, национального происхождения или происхождение, настоящим объявляется недействительным в отношении государственной политики, полностью не имеющим исковой силы и не может служить защитой в каких-либо действиях, исках или судебных разбирательствах.”

Тем не менее, ограничительное соглашение, которое запрещало бы собственности иметь бельевую веревку снаружи или окрашивать в определенный цвет, будет иметь исковую силу.

Отдельная семья — это дом, построенный для проживания одного человека или семьи.

Таунхаусы очень похожи на кондоминиумы, за исключением того, что это отдельные дома, пристроенные друг к другу.

Зонирование — это способ правительства контролировать, как собственность может использоваться владельцем.Правительство заинтересовано в том, чтобы некоторые районы были жилыми, а другие части своей территории были зонированы для коммерческого и промышленного использования.

Нет необходимости использовать агента по недвижимости при продаже или покупке недвижимости. Многие продавцы выставят свою недвижимость на продажу без помощи брокера или агента по недвижимости. Однако большинство людей все же пользуются услугами брокеров и агентов по недвижимости.

ТИПОВЫЕ ШАГИ ПРИ ПРОДАЖЕ ДОМА С ПОМОЩЬЮ БРОКЕРА НЕДВИЖИМОСТИ

• Подпишите письменный договор со своим брокером о размещении собственности на MLS по согласованной цене.
• Поместите вывеску на недвижимость, указывающую, что она продается, с контактной информацией брокера.
• Проведите день открытых дверей, чтобы потенциальные покупатели могли пройти и осмотреть недвижимость.
• Наймите поверенного, который будет представлять вас и подготовить заключительные документы.
• Просмотрите, поставьте встречу и примите предложение о покупке.
• Через своего поверенного предоставить все правоустанавливающие документы, такие как обновленный реферат и обзор инструментов, поверенному покупателя вместе с предлагаемым актом.
• Договоритесь с текущим кредитором, если таковой имеется, о выплате ссуды и получении освобождения от ипотеки на собственность.
• Принять меры для выселения из собственности в соответствии с датой, указанной в договоре купли-продажи. Иногда продавцы остаются в доме после закрытия и платят арендную плату покупателю до тех пор, пока он не сможет выехать.
• Подпишите все юридические документы, включая акт на собственность.

ТИПОВЫЕ ШАГИ ПРИ ПОКУПКЕ ДОМА У БРОКЕРА НЕДВИЖИМОСТИ

• Работайте с брокером, который будет представлять вас при покупке вашего дома.
• Решите, какого типа дом, где вы хотите жить и сколько вы хотите потратить на покупку дома.
• Пройдите предварительную квалификацию для получения ипотеки.
• Просмотрите перспективные дома в Интернете и лично у своего брокера.
• Сделайте предложение о покупке с помощью своего маклера.
• Наймите поверенного, который будет представлять вас при покупке и проверить все правоустанавливающие и закрывающие документы.
• Нанять инспектора для осмотра собственности.
• После того, как предложение о покупке подписано и одобрено вашим поверенным, обратитесь к своему кредитору, чтобы получить ипотечный кредит.
• Страхование домовладельцев при покупке.
• Принять меры для въезда в собственность в соответствии с предложением о покупке.
• Присутствовать на закрытии и подписать все юридические и закрывающие документы.

• Обновление тезисов заголовка
• Комиссия брокера
• Инструментальная съемка
• Налоги на перевод
• Выплата по ипотеке продавца
• Гонорары адвокатов

ТИПИЧНЫЕ РАСХОДЫ НА ЗАВЕРШЕНИЕ ПОКУПАТЕЛЯ

• Банковские сборы
• Первоначальный взнос
• Гонорары личного поверенного
• Гонорары адвоката кредитора
• Условное депонирование
• Налог на ипотеку
• Сборы за запись

КВАЛИФИКАЦИЯ НА ИПОТЕК

Как и в случае с любыми другими займами, кредиторы для покупки недвижимости ищут заемщиков, которые, по их мнению, представляют собой хороший риск.Большинство кредиторов обращают внимание на следующее при принятии решения:

• Кредитная история заемщика
• Доход заемщика
• Стаж работы заемщика
• Стоимость имущества

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ, ПОДАННЫЕ В ОКРУЖНОЕ ОТДЕЛЕНИЕ

Документы о передаче недвижимости являются частью публичного реестра. Все документы о передаче недвижимости можно найти в офисе канцелярии округа, где находится недвижимость.Акты, ипотеки и другие документы регистрируются, чтобы общественность имела уведомление о владении недвижимостью и залоговом удержании.

Акты, ипотека и другие документы, относящиеся к недвижимому имуществу, регистрируются (хранятся) в канцелярии уездного клерка в уезде, где находится недвижимое имущество. Это делается для того, чтобы потенциальные покупатели могли изучить плитку и убедиться, что продавец действительно владеет недвижимостью и что все ипотечные кредиты были выплачены или иным образом предусмотрены до закрытия.Адвокаты и титульные компании обычно помогают вам с этой задачей. Для этого готовится титульный тезис.

Единоличное владение : Если покупатель принимает единоличное владение недвижимостью, все, что ему нужно, — это подпись на акте продавца (-ов). Если они умрут, оставаясь во владении собственностью, она станет частью их имущества и будет передана по их воле или по закону, если у них нет завещания.

Арендаторы в полном объеме : Супруги могут получить право собственности в качестве арендаторов в полном объеме.Это означает, что если один из супругов умирает, когда они владеют недвижимостью, живущий супруг имеет право на наследство. Права собственности умершего супруга на указанное имущество автоматически переходят к оставшемуся в живых супругу независимо от того, что диктует воля умершего супруга. Если при жизни оба супруга желают продать собственность, они оба должны подписать акт о передаче права собственности третьей стороне. Это потому, что каждый супруг владеет 100% собственности. NY EPTL § 6-2.2 (b) предусматривает, что «отчуждение недвижимого имущества мужу и жене влечет за собой право аренды в полном объеме, если иное прямо не объявлено совместной арендой или совместной арендой».Это означает, что если супруги покупают недвижимость, пока они состоят в браке, они автоматически делают это в качестве арендаторов в полном объеме, даже если в документе об этом не говорится.

Совместные арендаторы с правом наследования : Эта форма собственности полностью идентична арендаторам в целом, за исключением того, что два собственника не состоят в браке. Оба собственника имеют равные права и право владения недвижимостью при жизни. После смерти одного из совместных арендаторов все права собственности и титул собственности переходят к выжившему совместному арендатору.Если в течение своей жизни оба собственника желают продать собственность, они оба должны подписать акт о передаче права собственности третьей стороне. Это потому, что каждый собственник владеет 100% собственности.

Общие арендаторы : Когда два или более собственника приобретают собственность, они могут сделать это как общие арендаторы, как указано в договоре. Право собственности на недвижимость делится в процентах по согласованию владельцев. Нет права на выживание. После смерти владельца доля этого владельца в собственности переходит в соответствии с его имуществом, с завещанием или без него.Каждый собственник может продать свою долю собственности без разрешения или подписания акта другим владельцем (ами). Если в документе ничего не говорится о форме собственности и просто указаны имена владельцев, то предполагается, что стороны владеют имуществом как общие арендаторы.

Life Estate : Лицо может передавать собственность другому, сохраняя при этом право владения этим имуществом, пока они еще живы. Это называется пожизненным имуществом. Пожизненное владение является обычным явлением между членами семьи, когда пожилые родители хотят передать свою недвижимость своим детям, сохраняя при этом право жить в доме до тех пор, пока они не умрут.

Основы права — Совместная аренда

Напомним, что передача двух или более людей предположительно создает общую аренду. Чтобы преодолеть эту презумпцию, лицо, предоставляющее право, должно иметь четкое намерение. Самый простой способ выразить это намерение — просто сказать что-то вроде «А и Б как совместным арендаторам с правом выживания». Однако нет необходимости использовать какие-либо конкретные формулировки, и для демонстрации намерений лица, предоставившего право, можно использовать окружающие обстоятельства.

Поскольку совместная аренда считается более «одновременной», чем общая аренда, требования к созданию и поддержанию совместной аренды намного строже, чем для совместной аренды.Фактически, для создания совместной аренды необходимо удовлетворить четыре элемента: (Эти четыре элемента иногда называют «четырьмя единицами».)

Единство времени

Первое единство — это «единство времени». . » Как следует из названия, этот элемент требует, чтобы каждый совместный арендатор получил свою долю в одно и то же время. Например:

Ральф передает Нортону половину интереса к своей квартире. Через месяц он передает Алисе оставшуюся половину интереса к своей квартире.Даже если Ральф намеревался, чтобы Алиса и Нортон были совместными арендаторами, это невозможно, потому что они получили право собственности на квартиру в разное время. Вместо этого Алиса и Нортон проживают в общей квартире.

Единство правового титула

Это второе единство требует, чтобы все совместные арендаторы приобрели титул по одному и тому же документу. Это может быть акт, завещание, траст или любой другой документ, который может передавать собственность. Кроме того, два арендатора могут быть совместными арендаторами, если они вместе приобретают право собственности на земельный участок в результате неправомерного владения.(Неблагоприятное владение будет подробно обсуждено в следующей главе.) Например:

Злая Ведьма дает Хензелю документ, дающий ему половину доли в Пряничном домике, но он действует только во время ее смерть. В своем завещании Злая Ведьма оставляет другую половину интереса в Пряничном Доме Гретель, и она специально пишет, что Гретель должна быть совместной арендатором с Хенсель. Хензель и Гретель — только общие арендаторы. Поскольку они не получили права собственности через один и тот же инструмент, Хензель и Гретель не являются совместными арендаторами.Они общие жильцы.

По общему праву человек не может передать землю себе. Следовательно, если человек владел акром земли и хотел создать совместную аренду с другим лицом, он не мог просто составить акт о передаче собственности себе и другому лицу. Это создало проблему, поскольку не оставляло владельцу собственности четкого пути для создания совместной аренды с другим лицом.

Чтобы обойти эту проблему, владелец мог бы создать «соломенного человека» и передать собственность этому человеку, а затем немедленно попросить «соломенного человека» вернуть собственность обратно первоначальному владельцу и стороне, с которой исходил собственник хотел разделить имущество, как сожители.Современные законодательные акты по большей части отменили это, и они позволяют человеку передавать землю самому себе, чтобы иметь возможность создать совместную аренду с кем-то другим. Например:

Бэтмен владеет пещерой летучих мышей. Он хотел бы убедиться, что Робин является его совместным арендатором, чтобы, если Бэтмен умрет во время борьбы с преступностью, Робин автоматически получит право собственности на Пещеру летучих мышей. По старому правилу Бэтмен не мог сделать это напрямую. Вместо этого ему пришлось бы передать Пещеру летучих мышей Альфреду («соломенному человеку»).Затем Альфред, в свою очередь, передал бы пещеру летучих мышей «Бэтмену и Робину в качестве совместных арендаторов». По современным правилам все это необязательно. Вместо этого Бэтмен мог бы просто передать Пещеру летучих мышей «Бэтмену и Робину как совместным арендаторам с правом выживания», и это было бы эффективным для создания совместной аренды. См.

Единство интересов

Третье единство требует, чтобы каждый арендатор имел равную долю в собственности.Это означает, что каждый соарендатор должен иметь точно такой же интерес, как и все остальные, с точки зрения физического владения (каждый должен владеть идентичным процентом доли в собственности) и хронологического владения (каждый должен иметь идентичное имущество). Например:

1. Злая ведьма передает Пряничный домик, 40% Хензель и 60% Гретель «в качестве совместных арендаторов с правом выживания». Этот язык неэффективен. Поскольку Хензель и Гретель не получают одинаковую долю в доме, они не могут быть совместными арендаторами.Вместо этого они примут Дом в качестве общих арендаторов в пропорциях, установленных Злой Ведьмой.
2. Злая ведьма передает Пряничный домик «Половину Хензелю и его наследникам, а другую — Гретель на всю жизнь». Поскольку у Хензель и Гретель нет равных владений (у Хензеля есть простой абсолют, а у Гретель только пожизненное имущество в ее собственности), они не могут быть совместными арендаторами в Доме. И снова они являются совместными арендаторами.

Единство владения

Четвертое единство — это единство владения.Это требует, чтобы каждый совместный арендатор имел право владеть всем имуществом. Обратите внимание, что в этом отношении совместная аренда аналогична общей. Разница в том, что при общей аренде предполагалось равное право владения, но могло быть преодолено явным намерением сторон. При совместной аренде равное право владения является необходимым элементом. Например:

Злая ведьма передает Пряничный домик Хензель и Гретель в равных долях «как совместные арендаторы с правом наследования», но предусматривает, что Хензель не имеет права проживать в доме с июня по сентябрь, потому что она боится, что съест стены дома, когда они так нагреваются от летнего солнца.Хензель и Гретель возьмут Дом в качестве общих арендаторов.

Совместный арендатор имеет право передать свою долю в собственности кому угодно. Однако, как только это будет сделано, совместная аренда аннулируется в отношении переданной доли собственности. Это связано с тем, что передача разрушает единство времени и титула, поскольку создает интерес к новому получателю, который получил свои проценты позже и с другим инструментом, чем это делали первоначальные совместные арендаторы.Например:

Грег и Питер владеют домом в Аризоне как совместные арендаторы. Питер продает свою половину Бобби и передает половину в документе, который он передает Бобби после продажи. Поскольку Бобби, очевидно, получил свои проценты после того, как Грег получил свои проценты, и поскольку он получил свои проценты через другой инструмент, чем Грег, Бобби и Грег не могут быть совместными арендаторами. Напротив, они являются общими арендаторами, каждому из которых принадлежит половина долей участия.

Как и в случае общей аренды, совместная аренда может существовать для трех или более человек.Очевидно, что каждая сторона должна иметь долю, равную единице, деленной на общее количество совместных арендаторов. Если один из совместных арендаторов умирает, остальные разделяют его или ее интересы, и они остаются совместными арендаторами друг с другом. Кроме того, если совместный арендатор продает или передает свою долю, тем самым разрывая совместную аренду, насколько он или она обеспокоен, другие собственники могут оставаться совместными арендаторами друг с другом. Например:

1. Марша, Ян и Синди владеют ранчо в Аризоне в качестве совместных арендаторов.По определению, каждому принадлежит треть акций. Если Марша умрет, Ян и Синди получат по половине доли Марши. Кроме того, поскольку смерть Марши не разрушает ни одно из единств, Джен и Синди могут оставаться совместными арендаторами. Таким образом, Ян и Синди останутся совместными арендаторами, каждый из которых будет владеть половиной доли в ранчо.
2. Марша, Ян и Синди владеют ранчо в Аризоне в качестве совместных арендаторов. Ян решает продать свою долю Питеру. Питер не стал совместным арендатором с Маршей и Синди, потому что его владение началось позже, чем у них.Тем не менее, Марша и Синди могут оставаться совместными квартиросъемщиками друг с другом. Таким образом, Марша и Синди будут совместными арендаторами на 2/3 ранчо, в то время как вместе они будут совместными арендаторами с Питером, который будет владеть одной третью доли в ранчо. Таким образом, если Марша умрет, Синди получит долю Марши. Если Синди умрет, Марша получит долю Синди. Но, если Питер умрет, наследники Питера получат свою долю.

Несмотря на то, что продажа однозначно приводит к разделению совместной аренды, неясно, приводит ли совместная аренда арендатором своей доли к разделению совместной аренды.Этот вопрос будет рассмотрен позже в курсе, в главе, посвященной ипотеке. Однако, как правило, считается, что сдача имущества в аренду не приведет к разрыву совместной аренды.

Возможно, наиболее распространенной формой совместной аренды сегодня является совместный банковский счет, который вообще не имеет ничего общего с недвижимостью. Совместный банковский счет предназначен для работы в качестве совместной аренды, так что в течение жизни оба владельца счета могут снимать деньги со счета. После смерти одной из сторон поступления, все еще находящиеся на счете, переходят непосредственно к другому держателю (или держателям) счета.

Кондоминиумы и кооперативы — FindLaw

Кондоминиумы и кооперативы являются одной из форм совместной собственности на собственность (Примечание: в законах некоторых штатов или «статутах» кондоминиумы и кооперативы вместе называются общинами общих интересов.)

Кондоминиумы

Самая популярная форма долевой собственности — кондоминиум. Кондоминиум характеризуется раздельным владением определенными частями объекта недвижимости (например, отдельными квартирами в многоквартирном доме) и неделимой или совместной собственностью на оставшуюся часть (общие части этого многоквартирного дома).

Самая распространенная форма кондоминиума — это многоквартирный многоэтажный многоквартирный дом, но концепция кондоминиума не ограничивается этой формой. Кондоминиумы существуют в условиях коммерческой недвижимости, таких как офисные кондоминиумы, и в других формах жилья, таких как таунхаусы в кондоминиумах. Кондоминиум — это форма собственности, а не тип здания. Существующие многоквартирные дома можно превратить или «преобразовать» в кондоминиумы, а кондоминиумы можно превратить обратно в традиционные многоквартирные дома.

Квартиры в кондоминиумах можно покупать и продавать по отдельности, каждая из которых передается отдельным актом и подлежит отдельной ипотеке, как если бы каждая была отдельным домом на одну семью. В то же время каждый владелец кондоминиума сохраняет безраздельный интерес к общим областям, таким как коридоры, прилегающая территория, ландшафтный дизайн и тому подобное.

Кондоминиум обычно создается на основании декларации кондоминиума, которая включает, среди прочего, описания квартир и общих частей, а также любые существенные ограничения на размещение или использование квартир.Кондоминиум управляется Ассоциацией кондоминиумов, которая состоит из владельцев отдельных квартир и которая устанавливает и обеспечивает соблюдение правил (во многом как домовладелец традиционного многоквартирного дома), устанавливает и собирает взносы и плату за обслуживание, необходимые для поддержания структуры. , и управляет общими зонами.

Кроме того, до некоторой степени права и обязанности, связанные с долевым владением, будут регулироваться статутом штата о кондоминиумах. Все пятьдесят штатов приняли законы, регулирующие деятельность кондоминиумов, а некоторые из них приняли более широкие законодательные акты, регулирующие общины с общими интересами.

Понимание ограничений и условий, содержащихся в декларации кондоминиума, правил и положений, установленных ассоциацией, а также полномочий ассоциации абсолютно необходимо для любого потенциального покупателя кондоминиума. В конце концов, в любом сообществе с общими интересами многое из того, что владелец может делать путем использования и обслуживания собственности и ее объектов, а также то, что он или она должен делать с точки зрения уплаты сборов и взносов, регулируется голос соседей собственника.В гораздо большей степени, чем в случае с традиционной структурой с одним владельцем, с кондоминиумом «никто не является островом». Консультации с юристом, имеющим опыт в области права кондоминиумов и кооперативов, будут иметь большое значение для того, чтобы убедиться, что потенциальный покупатель знает, на что он или она покупает, и объяснит права владельца, если и когда возникнет спор.

Кооперативы

Кооператив также является формой долевой или долевой собственности, хотя встречается гораздо реже, чем кондоминиум.Кооперативы по недвижимости создаются на основе той же теории и общих принципов, что и другие кооперативные организации, такие как банковские или кредитные кооперативы, которые принадлежат и действуют в интересах тех, кто пользуется услугами организации. Основное различие между кондоминиумом и кооперативом состоит в том, что в кооперативе каждый владелец не имеет прямого владения какой-либо конкретной, идентифицируемой единицей. Скорее, право собственности на всю собственность принадлежит кооперативу (обычно корпорации), и резидентам принадлежат акции корпорации.В качестве акционеров жители выбирают директоров для управления зданием, а корпорация, в свою очередь, предоставляет каждому жителю долгосрочную возобновляемую аренду на его или ее конкретную квартиру.

КОД СОБСТВЕННОСТИ ГЛАВА 81. КОНДОМИНИУМЫ, СОЗДАННЫЕ ДО ПРИНЯТИЯ ЕДИНОГО АКТА О КОНДОМИНИУМЕ

КОД СОБСТВЕННОСТИ

НАЗВАНИЕ 7. КОНДОМИНИУМЫ

ГЛАВА 81. КОНДОМИНИУМЫ, СОЗДАННЫЕ ДО ПРИНЯТИЯ ЕДИНОГО КОНДОМИНИУМА АКТ

ПОДГЛАВА A. ПОЛОЖЕНИЯ В ОБЩЕМ ПРИМЕНЕНИИ

РАЗДЕЛ

.81.001. КОРОТКОЕ НАЗВАНИЕ. Эту главу можно цитировать как Закон о кондоминиумах.

законы 1983 г., 68-й лег., Стр. 3616, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.0011. ПРИМЕНИМОСТЬ. (a) Данная глава применяется только к режиму кондоминиума, созданному до 1 января 1994 г. Режим кондоминиума, созданный 1 января 1994 г. или после этой даты, регулируется главой 82.

(b) Режим кондоминиума, созданный до 1 января 1994 г. , к которому применяется данная глава, также регулируется главой 82, как это предусмотрено статьей 82.002.

Добавлен Законами 1993 г., 73-й лег., Гл. 244, п. 3, эфф. 1 января 1994 г.

сек. 81.002. ОПРЕДЕЛЕНИЯ. В этой главе:

(1) «Квартира» означает замкнутое пространство, независимо от того, предназначено ли оно для проживания или иного использования, которое состоит из одной или нескольких комнат в здании и имеет прямой выход на проезжую часть или на улицу. общее пространство, ведущее к проезжей части.

(2) «Здание» включает в себя каждое основное строение на недвижимом имуществе, которое должно быть возведено в декларации о режиме кондоминиума.

(3) «Кондоминиум» означает форму собственности на недвижимое имущество, которая объединяет отдельную собственность на отдельные квартиры или единицы с общей собственностью на другие элементы.

(4) «Совет собственников» означает всех собственников квартир в проекте кондоминиума.

(5) «Декларация» означает документ, устанавливающий собственность в режиме кондоминиума.

(6) «Общие общие элементы» означает собственность, которая является частью режима кондоминиума, за исключением собственности, которая является частью или принадлежит квартире в режиме, включая:

(A) земля, на которой построено здание ;

(B) фундаменты, несущие стены и колонны, крыши, холлы, вестибюли, лестницы, входы, выходы и пути сообщения;

(C) подвалы, плоские крыши, дворы и сады, если не указано иное;

(D) помещение для проживания дворников или лиц, ответственных за здание, если иное не предусмотрено;

(E) отсеки или установка центральных служб, таких как электричество, свет, газ, вода, охлаждение, центральное отопление и воздух, резервуары, резервуары для воды и насосы, а также плавательные бассейны; и

(F) лифты и шахты лифтов, мусоросжигательные печи и все другие устройства и установки, обычно существующие для общего пользования.

(7) «Ограниченные общие элементы» означает часть общих элементов, выделенных по единодушному согласию совета собственников для использования одной или нескольких, но не всех квартир, например, специальные коридоры, лестницы и лифты. сантехнические услуги, общие для квартир определенного этажа, и аналогичных помещений или помещений.

(8) «Главный акт» означает акт, устанавливающий собственность в режиме кондоминиума.

(9) «Основная аренда» означает аренду, в рамках которой устанавливается собственность в режиме кондоминиума.

(10) «Проект» означает план предложения на продажу или продажи недвижимости, состоящей из четырех или более квартир, комнат, офисных помещений или других единиц в существующем или предлагаемом здании в качестве кондоминиума.

(11) «Собственность» означает недвижимое имущество, сданное в аренду или находящееся в собственности, улучшения собственности и бестелесные права, относящиеся к собственности.

законы 1983 г., 68-й лег., Стр. 3616, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек.81.003. ПРИМЕНИМОСТЬ МЕСТНЫХ ПОРЯДОК И НОРМ. (a) Комиссия по планированию или зонированию округа или муниципалитета может принять постановления, регулирующие режимы кондоминиумов, которые дополняют эту главу.

(b) Постановление о местном зонировании должно толковаться таким образом, чтобы относиться к аналогичным строениям, участкам или участкам одинаково, независимо от того, является ли собственность кондоминиумом или находится в аренде.

законы 1983 г., 68-й лег., Стр. 3617, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

ПОДРАЗДЕЛ B.СОЗДАНИЕ, ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ КОНДОМИНИУМА

Sec. 81.101. СОЗДАНИЕ КОНДОМИНИУМА. Владелец или застройщик существующего или планируемого здания устанавливает режим кондоминиума путем регистрации генерального акта, генерального договора аренды или декларации в соответствии с Разделом 81.102.

законы 1983 г., 68-й лег., Стр. 3618, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.102. СОДЕРЖАНИЕ ДЕКЛАРАЦИИ, МАСТЕРСКОГО АКТА ИЛИ МАСТЕР-АРЕНДЫ. (a) Декларация, генеральный акт или основной договор аренды для кондоминиума должны содержать:

(1) юридическое описание недвижимого имущества, предназначенного для режима кондоминиума, изображенное на табличке с недвижимостью, на которой указано местонахождение и буквенное обозначение каждой существующее или предлагаемое здание;

(2) общее описание каждой квартиры, включая квадратные метры, местоположение, номер и другую информацию, необходимую для идентификации квартиры, изображенную на табличке на этаже здания, в которой расположена квартира, которая идентифицирует дом по буквам и этажу и квартира по номеру;

(3) общее описание каждой еще не описанной области, которая подлежит индивидуальному владению и исключительному контролю, например, гаража или навеса для машины, изображенного на табличке, на которой указана территория и надлежащим образом обозначена буквой или цифрой;

(4) описание общих общих элементов, которые не описаны в Подразделе 1;

(5) описание ограниченных общих элементов;

(6) долевая или процентная доля каждой квартиры во всем режиме кондоминиума;

(7) положение о том, что декларация может быть изменена только на собрании собственников квартир, на котором поправка утверждается держателями не менее 67 процентов долей собственности в кондоминиуме; и

(8) положение о том, что поправка к декларации не может изменить или уничтожить единицу или ограниченный общий элемент без согласия затронутых владельцев и первых залоговых залогодержателей владельцев.

(b) Декларация, основной акт или основной договор аренды кондоминиума может содержать любые договоренности или другие вопросы, которые декларант считает необходимыми.

законы 1983 г., 68-й лег., Стр. 3618, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г. С поправками, внесенными законами 1984 г., 68-й лег., 2-е C.S., гл. 18, п. 9 (б), эфф. 2 октября 1984 г.

сек. 81.103. ПУБЛИЧНЫЕ ЗАПИСИ. (a) Каждый клерк округа должен вести соответствующие записи, называемые «Записи о кондоминиумах», в которых он должен регистрировать основные документы, основные договоры аренды и декларации для кондоминиумов.

(b) Клерк округа должен записывать таблички и другие инструменты в декларацию без предварительного согласования с другими органами.

(c) Документ, требуемый или разрешенный данной главой для регистрации, должен быть записан в соответствии с законом в записях о недвижимом имуществе округа, в котором находится собственность, к которой относится этот документ.

законы 1983 г., 68-й лег., Стр. 3618, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.104. КВАРТИРА В СОБСТВЕННОСТИ.(a) Собственник квартиры в режиме кондоминиума владеет ею исключительно, и владелец может владеть, передавать или обременять квартиру или подвергать ее судебным актам, независимо от других квартир в режиме кондоминиума.

(b) Индивидуальный титул или интерес в квартире в режиме кондоминиума подлежит регистрации.

(c) Вся доля в режиме кондоминиума должна быть разделена между квартирами.

(d) Лицо может владеть квартирой в режиме кондоминиума совместно или совместно с другими.

(e) Ассоциация кондоминиумов не может изменять или разрушать квартиру или ограниченный общий элемент без согласия всех затронутых владельцев и первых залоговых залогодержателей всех затронутых владельцев.

законы 1983 г., 68-й лег., Стр. 3619, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г. С поправками, внесенными законами 1984 г., 68-й лег., 2-е C.S., гл. 18, п. 9 (c), эфф. 2 октября 1984 г.

сек. 81.105. ГРАНИЦЫ КВАРТИРЫ. (а) Границами квартиры в режиме кондоминиума являются внутренние поверхности стен, полов и потолков по периметру квартиры, а также внешние поверхности балконов и террас квартиры.

(b) За исключением общих элементов, части здания на границах квартиры в режиме кондоминиума и воздушное пространство в этих границах являются частью квартиры.

(c) При толковании юридического документа, относящегося к квартире или квартире, которая была существенно реконструирована в соответствии с первоначальным планом квартиры, физические границы квартиры окончательно считаются надлежащими границами квартиры независимо от о заселении, подъеме или поперечном движении здания, в котором находится квартира, и независимо от расхождений между границами, указанными на табличке здания, и фактическими границами здания.

законы 1983 г., 68-й лег., Стр. 3619, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.106. АПАРТАМЕНТЫ. Акт на квартиру в режиме многоквартирного дома должен:

(1) включать в декларацию посредством ссылки номера;

(2) констатировать обременения квартиры;

(3) описать квартиру по плате; и

(4) указывают долевую или процентную долю квартиры в режиме кондоминиума.

Закона 1983 г., 68-й лег., п. 3620, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.107. ИНТЕРЕСЫ В ОБЩИХ ЭЛЕМЕНТАХ. Владелец квартиры в режиме кондоминиума делит владение общими элементами режима с другими владельцами квартир. Владелец квартиры может использовать общие элементы в соответствии с их предполагаемыми целями, указанными в плане, декларации или подзаконных актах режима кондоминиума, не нарушая прав других владельцев квартир.

Закона 1983 г., 68-й лег., п. 3620, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.108. РАЗДЕЛЕНИЕ ОБЩИХ ЭЛЕМЕНТОВ. (a) Право собственности на общие и ограниченные общие элементы режима кондоминиума не может быть разделено или разделено в судебном порядке, пока они подходят для режима кондоминиума.

(b) Лицо не может инициировать действие по разделу ограниченных или общих элементов режима кондоминиума, если не выплачена ипотека на собственность или не получено согласие залогодержателей.

(c) Соглашение, противоречащее данному разделу, недействительно.

законы 1983 г., 68-й лег., Стр. 3621, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.109. ПЕРЕВОЗКА ОБЫЧНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ. Квартира в режиме кондоминиума и безраздельная заинтересованность собственника квартиры в общих элементах режима, присущих квартире, не могут передаваться отдельно. Если передача квартиры не относится к общим элементам, безраздельная заинтересованность собственника квартиры в целом и ограниченные общие элементы режима, относящиеся к квартире, передаются вместе с квартирой.

законы 1983 г., 68-й лег., Стр. 3622, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.110. ПРЕКРАЩЕНИЕ КОНДОМИНИУМА РЕЖИМА. (a) По единодушному согласию или если декларация предусматривает прекращение по соглашению владельцев, по соглашению держателей не менее 67 процентов или указанного в декларации процента долей собственности в кондоминиуме, в зависимости от того, что больше, владельцы здания в режиме кондоминиума могут прекратить действие режима и попросить клерка графства, в котором находится режим, объединить записи о владениях, составляющих режим кондоминиума, если какие-либо кредиторы, от имени которых обременяют здание зарегистрированы, соглашаются принять неразделенные части собственности, принадлежащей должникам, в качестве обеспечения, при условии, что в декларацию не может быть внесено никаких изменений, уменьшающих количество голосов, необходимых для прекращения режима кондоминиума.

(b) Если режим кондоминиума прекращается, каждый собственник квартиры владеет безраздельной долей в общей собственности, которая соответствует безраздельной доле, ранее принадлежавшей собственнику квартиры в общих элементах.

(c) Имущество, которое было выведено из режима кондоминиума, может быть передано другому режиму кондоминиума в любое время.

законы 1983 г., 68-й лег., Стр. 3621, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г. С изменениями, внесенными законами 1989 г., 71-й лег., Гл. 157, п.1, эфф. 25 мая 1989 г.

сек. 81.111. ИЗМЕНЕНИЕ ДЕКЛАРАЦИИ О КОНДОМИНИУМЕ. После регистрации декларации кондоминиума у ​​окружного служащего, декларацию нельзя изменять, кроме как на собрании собственников квартир, на котором поправка утверждается держателями не менее 67 процентов долей собственности в кондоминиуме.

Добавлен Актами 1984 г., 68-й лег., 2-е C.S., гл. 18, п. 9 (г), эфф. 2 октября 1984 г.

сек. 81.112. ОГРАНИЧЕНИЕ НА ЧЛЕНСТВО В КЛУБЕ.(a) Положение декларации, генерального акта, генерального договора аренды или другого зарегистрированного договора, которое требует от владельцев квартир в режиме кондоминиума поддерживать членство в указанном частном клубе, недействительно после 10-й годовщины даты, когда это положение вступило в силу. записано или продлено, если оно не будет продлено после девятой годовщины этой даты на собрании владельцев квартир, на котором продление утверждается держателями не менее 67 процентов долей собственности в кондоминиуме, а текст обновленного положения записывается в записи о недвижимом имуществе каждого округа, в котором расположен кондоминиум.

(b) Положение, описанное в этом разделе, не может быть принято или возобновлено в качестве подзаконного акта советом собственников.

Добавлен Законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 1101, п. 1, эфф. 1 сентября 2003 г.

ПОДРАЗДЕЛ C. УПРАВЛЕНИЕ КОНДОМИНИУМАМИ

Разд. 81.201. ПОЛНОМОЧИЯ СОВЕТА СОБСТВЕННИКОВ. (a) Совет владельцев кондоминиумов может принимать и изменять подзаконные акты.

(b) Совет владельцев кондоминиумов может возбудить судебный процесс от имени двух или более собственников квартир по вопросу, связанному с общими элементами двух или более квартир.Совет собственников может делегировать свои полномочия в соответствии с настоящим подразделом, назначив в уставе лицо, которое может осуществлять эти полномочия. Этот пункт не ограничивает право собственника квартиры подавать иск от своего имени.

законы 1983 г., 68-й лег., Стр. 3621, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.202. УСТАВ. Подзаконные акты режима кондоминиума регулируют управление зданиями, составляющими режим.

Закона 1983 г., 68-й лег., п. 3621, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.203. БОЛЬШИНСТВО ГОЛОСОВ. Для целей данной главы владельцы квартир, которым принадлежит не менее 51 процента долей в режиме кондоминиума, как определено в декларации, составляют большинство собственников квартир.

законы 1983 г., 68-й лег., Стр. 3621, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.204. ОБСЛУЖИВАНИЕ КОНДОМИНИУМА. (a) Владелец квартиры в режиме кондоминиума несет ответственность за пропорциональную долю собственника квартиры в размере:

(1) расходов на управление режимом кондоминиума, а также на содержание и ремонт общих общих элементов;

(2) в соответствующих случаях расходы на управление ограниченными общими элементами зданий в режиме кондоминиума; и

(3) прочие расходы, утвержденные советом собственников.

(b) Владелец квартиры в режиме кондоминиума не освобождается от обязанности по этому разделу вносить свой вклад в покрытие расходов режима кондоминиума, отказываясь от использования общих элементов или отказываясь от квартиры.

законы 1983 г., 68-й лег., Стр. 3622, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.205. СТРАХОВАНИЕ. (a) По решению большинства совета собственников или в порядке, предусмотренном декларацией или подзаконными актами, совет собственников может приобрести страховку, которую он сочтет необходимой для защиты зданий и владельцев квартир.

(b) Страхование может быть оформлено на имя совета собственников или на имя лица, указанного в декларации или уставе в качестве доверенного лица владельцев квартир и их залогодержателей. Каждый собственник квартиры и залогодержатель собственника квартиры является бенефициаром полиса, независимо от того, назван он бенефициаром или нет, пропорционально интересам владельца квартиры в режиме кондоминиума, как это установлено в декларации.

(c) Приобретение страховки советом собственников не наносит ущерба праву собственника квартиры в режиме кондоминиума на получение страховки для собственной выгоды.

законы 1983 г., 68-й лег., Стр. 3622, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.206. РАСПРОСТРАНЕНИЕ СТРАХОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. (a) За исключением случаев, предусмотренных Подразделом (b), если здание в режиме кондоминиума повреждено в результате несчастного случая, от которого оно застраховано, выручка от страхового полиса должна использоваться для реконструкции здания. Совет владельцев или подзаконные акты режима кондоминиума регулируют проведение реконструкции.

(b) Если более двух третей здания в режиме кондоминиума требует реконструкции из-за несчастного случая, от которого оно застраховано, совет собственников может принять решение не реконструировать здание.Если совет собственников единогласно не примет иное решение, страховая выручка выплачивается индивидуальным собственникам квартир или их залогодержателям, по мере возникновения их интереса, пропорционально заинтересованности собственника квартиры в режиме кондоминиума, установленном декларацией.

законы 1983 г., 68-й лег., Стр. 3622, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.207. НЕДОСТАТОЧНОЕ СТРАХОВАНИЕ. (a) Если в соответствии с Разделом 81.206 поврежденное здание в режиме кондоминиума должно быть реконструировано, но страховые выплаты недостаточны для оплаты затрат на реконструкцию, владельцы квартир, непосредственно пострадавшие от ущерба, должны оплатить разницу между стоимостью реконструкции и страховкой. продолжается, если иное не предусмотрено уставом.Каждый пострадавший владелец квартиры должен внести сумму на реконструкцию, которая пропорциональна заинтересованности собственника квартиры в режиме кондоминиума.

(b) Если один или несколько, но менее чем большинство затронутых владельцев квартир отказываются произвести оплату, требуемую в соответствии с этим разделом, после решения большинства затронутых владельцев квартир с указанием обстоятельств дела и стоимости Большинство работ может устранить повреждения за счет всех собственников квартир, получивших выгоду от реконструкции.

(c) Единогласным решением, принятым после даты несчастного случая, владельцы квартир в режиме кондоминиума, заинтересованные в применении этого раздела, могут решить изменить его последствия.

законы 1983 г., 68-й лег., Стр. 3623, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.208. ОЦЕНКИ ПРИ ПЕРЕВОЗКЕ. Если владелец квартиры передает квартиру и оценки против квартиры не оплачены, владелец квартиры должен уплатить просроченные взносы из продажной цены квартиры, или покупатель должен уплатить взносы вместо любых других сборов против собственности. за исключением:

(1) взносов, залогового удержания и сборов в пользу этого штата или политического подразделения этого штата по налогам на квартиру, которые причитаются и не уплачиваются; или

(2) обязательство по правильно зарегистрированной ипотеке.

законы 1983 г., 68-й лег., Стр. 3623, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.209. ЗАПИСИ КОНДОМИНИУМА. (a) Администратор или административный совет режима кондоминиума или лицо, назначенное в соответствии с уставом режима, должны вести подробный письменный отчет о поступлениях и расходах, связанных со зданием и его администрацией, с указанием расходов, понесенных режимом.

(b) Счета и подтверждающие документы режима кондоминиума должны быть доступны владельцам квартир для проверки в рабочие дни в удобные, установленные и публично объявленные часы.

(c) Бухгалтерские книги и записи режима кондоминиума должны соответствовать надлежащим процедурам бухгалтерского учета и должны проверяться не реже одного раза в год аудитором, не связанным с режимом кондоминиума.

законы 1983 г., 68-й лег., Стр. 3625, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.210. ССУДЫ КАК ДОПУСТИМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ. (a) Если фидуциар или банк, ссудо-сберегательная ассоциация, трастовая компания, компания по страхованию жизни или другое кредитное учреждение уполномочено предоставлять ссуды на недвижимость, ссуду на квартиру в режиме кондоминиума и безраздельный интерес в общем элементы режима, которые присущи квартире, являются приемлемыми инвестициями для доверительного управляющего или кредитного учреждения.

(b) Кредитор не может учитывать наличие предшествующего залогового права по налогам, оценкам или другим подобным сборам, которые не являются просроченными, при определении того, является ли ипотека или доверительный акт первым залоговым правом на обеспечение по ссуде в соответствии с настоящим Соглашением. раздел.

(c) Для целей этого раздела квартира в режиме кондоминиума и безраздельная заинтересованность в общих элементах, относящихся к квартире, представляют собой единое целое, независимое от других единиц в режиме.

(d) Этот раздел не влияет на какие-либо другие применимые положения закона, которые ограничивают ипотечные инвестиции на основе особой доли или процента от стоимости заложенного имущества.

законы 1983 г., 68-й лег., Стр. 3625, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

Что такое арендованное здание в Нью-Йорке | StreetEasy

Из-за высоких цен, брокерских сборов, ежемесячных затрат на обслуживание, налогов на недвижимость, советов по кооперации и ограничений на строительство покупка дома вашей мечты в Нью-Йорке может быть невероятно сложной. Итак, давайте добавим еще одну хитрую деталь к головоломке: аренда земли, особенно зданий.

Что такое здания, сдаваемые в аренду?

Здания, сдаваемые в аренду, составляют небольшую часть жилых домов в Нью-Йорке.В городе около 100 домов, сдаваемых в аренду. В основном они находятся на Манхэттене, с высокой концентрацией на Линкольн-сквер и Бэттери-Парк-Сити. Их уникальная особенность заключается в том, что они сидят на земле, принадлежащей землевладельцу, а не на здании. Да — здание, сдаваемое в аренду, не владеет землей, на которой находится. Эта странная ситуация возникла, когда землевладелец предпочел сохранить право собственности на землю и сдал землю в аренду, а не продавал ее застройщику.

Большинство зданий, сданных в аренду на землю, являются кооперативами.Земля обычно сдается в аренду на срок от 50 до 100 лет. Каждый владелец квартиры в здании, сдаваемом в аренду, платит арендную плату за землю, которая входит в его ежемесячные платежи.

Дополнительная информация об аренде земельных участков

Сдача в аренду или наземную аренду зданий — одна из наиболее интересных особенностей нью-йоркской недвижимости, и потенциальные покупатели должны внимательно учитывать ее особенности.

С одной стороны, у зданий, сдаваемых в аренду, гораздо меньше точек входа для покупки.Если вы когда-нибудь видели кооператив в Нью-Йорке, стоимость которого на 20% или даже 35% ниже рыночной, то это, вероятно, связано с тем, что земля под зданием сдается в аренду. Но хотя здания, сдаваемые в аренду, позволяют значительно сэкономить на продажной цене, их ежемесячная плата за обслуживание обычно намного выше, чем в сопоставимых квартирах. Это потому, что они должны покрывать арендную плату за землю. Кроме того, поскольку кооперативы по аренде земли не владеют своей землей, они не платят налоги на недвижимость. Таким образом, владельцы квартир, сдаваемых в аренду, имеют ограниченный доступ к вычетам налога на имущество.

Как получить ипотеку для аренды земли?

Покупатели жилья также должны знать, что банки будут внимательно рассматривать заявки на ипотеку для единиц в здании, сдаваемом в аренду. По словам Тони Джао, опытного ипотечного банкира из Investors Bank, банки внимательно следят за продолжительностью ипотеки по сравнению с количеством лет, оставшихся на аренде земли. Таким образом, маловероятно, что банк предоставит 30-летнюю ипотеку для единицы, срок аренды земли которой истекает через 20 лет. А кикер? Создать собственный капитал сложнее, поскольку здания со временем обесцениваются, а земля обычно со временем дорожает.

«При рассмотрении аренды земли важно проводить анализ риска и прибыли», — сказала агент Карен Костив из Warburg Realty. «Должная осмотрительность покупателя должна включать знание землевладельца, включая его налоговую структуру, условия аренды, финансовую устойчивость и проблемы с обслуживанием здания, а также то, что происходит по истечении срока аренды».

Кроме того, критически важно моделировать экономию затрат на покупку до ежемесячных затрат.Клиент Линдебаума приобрел большую квартиру в арендованном доме. Срок аренды земли составлял 100 лет, а до 2037 года действовала налоговая льгота 421A, что обеспечило значительную ежемесячную экономию.

«Предварительное понимание рисков и потенциальных затрат позволяет клиенту решить, является ли покупка недвижимости в здании, сдаваемом в аренду, хорошим финансовым вложением для него», — сказал Костив.

Что происходит по истечении срока аренды?

Когда срок аренды земли под здание подходит к концу, могут произойти две вещи.Обычно совет кооператива и владелец недвижимости встречаются, чтобы обсудить условия и продлить договор аренды. Для оценки земли привлекаются оценщики, и обе стороны согласовывают цену на основе этой информации. Скорее всего, повышается арендная плата за землю. Но он также может снизиться в случае сокращения рынка. Есть и дополнительная возможность: собственники квартир могут попробовать выкупить землю для себя.

Недавно члены кооператива сколотили 185 миллионов долларов, чтобы купить землю под зданием у его владельца.Хотя покупка переместила здание и юниты в более стабильную зону, она обошлась дорого. После выкупа арендаторы кооператива столкнулись с новой оценкой земли, непомерно высокой для некоторых. Один давний житель увидел, что ее оценка превышает стоимость ее кооператива с одной спальней, что вынудило ее продать.

Одно красивое здание кооператива на 100 W. 57th St. в Мидтауне, Carnegie House, находится в аренде земли. Срок действия и продление ожидаются примерно через 10 лет, что усложняет оценку точной рыночной стоимости квартир в здании.

«У продавцов зданий, сдаваемых в аренду, могут возникнуть проблемы с продажей в течение периода, когда истекает срок аренды, поскольку в это время меньше покупателей готовы брать на себя риск покупки здания, арендуемого на землю», — сказал Костив.

Теоретически, срок аренды земли может истечь без продления, и здание перейдет к арендатору. Это означает, что владельцы кооперативов или кондоминиумов столкнутся с выселением или могут стать арендаторами своих домов. Но, насколько известно большинству экспертов, в Нью-Йорке этого никогда не было.

Как покупатели жилья могут извлечь выгоду из зданий, взятых в аренду

В то время как аренда земли может быть сложной задачей, опытные покупатели могут работать со знающими брокерами по недвижимости, чтобы найти возможности, которые максимизируют выгоды от аренды земли. Некоторые из этих преимуществ включают:

• Предоставление квартиры большего размера : «Здания, сдаваемые в аренду, предлагают покупателям возможность инвестировать в более крупный дом, а в некоторых случаях и в здания с богатыми удобствами, по значительно более низкой цене, при условии, что их ежемесячный доход может покрывать ежемесячный доход акционера. расходы », — сказал Костив.
• Как заработать на сбережениях : «Покупка земли в аренду приносит значительную экономию», — сказала брокер Элизабет О’Нил из Warburg Realty. «По моему опыту, это может означать экономию на стоимости покупки в 1-2 миллиона долларов (или больше). Хотя поддержание будет выше и рискует расти более резко, если покупатель может получить лучшую прибыль в другом месте (через фондовый рынок и т. Д.) И заставить свои деньги работать больше в другом месте, это выигрышный сценарий. Для них платить за обслуживание на несколько тысяч долларов больше в месяц — это относительно небольшая цена (в буквальном смысле).
• Наличие твердого пенсионного плана : «У меня была пара без детей, которые не хотели снимать жилье, потому что хотели жить в кооперативе», — сказал брокер Майкл Дж. Франко из Compass. «Они купили большую квартиру в аренду на землю со значительной скидкой, так как они не смогли бы позволить себе что-то такого размера, кроме аренды земли. Они планировали прожить там свои годы, поэтому их не волновала стоимость перепродажи ».
• Получение здания в желаемом месте : «Еще одна вещь, о которой следует помнить, — это то, что многие из этих зданий, сдаваемых в аренду, находятся в популярных местах», — сказал О’Нил.«Например, 40 E 80th Street, 190 E 72nd Street и 575 Park Avenue. Возможность жить в этих величественных зданиях имеет для некоторых значительную ценность ».

В целом, арендованное земельное здание с хорошей структурой может быть отличным вложением средств. Но прежде следует изучить каждый набор факторов и обстоятельств в индивидуальном порядке. Покупатель должен иметь четкое представление о финансировании, сроке и структуре аренды земли перед покупкой или отказом от покупки квартиры для аренды земли в Нью-Йорке.

Если вы хотите арендовать или купить, найдите свою следующую квартиру в Нью-Йорке по адресу StreetEasy .

Штат Орегон: Land Development

Право собственности | Britannica

Право собственности , принципы, политика и правила, в соответствии с которыми должны разрешаться споры по поводу собственности и по которым могут быть структурированы сделки с недвижимостью. Что отличает право собственности от других видов права, так это то, что право собственности регулирует отношения между членами общества в отношении «вещей». Вещи могут быть материальными, такими как земля, фабрика или бриллиантовое кольцо, или они могут быть нематериальными, например, акции и облигации или банковский счет.Таким образом, право собственности имеет дело с распределением, использованием и передачей богатства и объектов богатства. Таким образом, он отражает экономику общества, в котором находится. Поскольку оно касается контроля и передачи богатства между супругами и поколениями, право собственности также отражает семейную структуру общества, в котором оно находится. Наконец, поскольку оно касается таких фундаментальных вопросов, как экономика и структура семьи, право собственности также отражает политику общества, в котором оно существует.

В этой статье описаны основные системы права собственности, которые существовали исторически и существуют сегодня. Основное внимание уделяется двум основным западным системам права, которые стали доминирующими в промышленно развитом мире: англо-американской системе, производной от английского общего права, и системе гражданского права, которая была разработана на европейском континенте на основе римского права. В статье также будет проведено сравнение англо-американского права собственности с его аналогами в различных гражданских законах (т.е., право, основанное на римском праве, а не на английском общем праве) стран, включая Германию и современный Китай. Особое внимание будет уделено нормам права собственности в странах, которые из-за своей социалистической политической системы не признавали частную собственность на собственность. В качестве основных примеров будут использованы Россия и Румыния.

Определение и основные темы

Задача определения

Собственность часто определяют как права человека на вещь.Трудности с этим определением давно беспокоят теоретиков права.

Та же проблема определения возникает и в незападных обществах. В России, например, слово собственности ( собственности ) может иметь различные значения. В некоторых случаях он используется как эквивалент вещей, вещей или недвижимости. Он также используется для обозначения права собственности. В современной России термин собственность наиболее точно понимается как экономические отношения между владельцем вещи и всеми другими лицами по отношению к этой вещи.

Право собственности лучше всего понимать как совокупность правовых отношений между людьми в отношении вещей. Это сумма прав и обязанностей, привилегий и запретов, полномочий и ответственности, инвалидности и иммунитетов, которые существуют в отношении вещей. Это верно как для западных, так и для незападных правовых систем. Итак, что отличает право собственности от всех других правовых отношений, так это то, что правовые отношения права собственности имеют дело с вещами.

Для целей этой статьи все материальные вещи включены в сферу права собственности, даже если конкретная правовая система отрицает классификацию «собственности» в отношении определенных видов материальных вещей. Многие, но не все правовые системы, которые признают отдельную категорию права собственности, также включают в эту категорию некоторые нематериальные вещи, такие как акции и облигации, но не другие нематериальные вещи, такие как требования о компенсации за правонарушения (например, деликт или деликт). Используемое здесь определение права собственности включает только те нематериальные вещи, которые обсуждаемая правовая система классифицирует как собственность.Для обсуждения права собственности, относящегося к другим формам нематериальных активов, см. закон об интеллектуальной собственности.

Это описательное определение права собственности позволяет сказать, что не существует известной правовой системы, в которой не было бы права собственности. В правовой системе может не быть категории, которая соответствует собственности в западных правовых системах, но каждая известная правовая система имеет определенный набор правил, регулирующих отношения между людьми, по крайней мере, в отношении материальных вещей.

Этимология

Описательное определение закона о собственности, принятое для этой статьи, далеки от того, что слово property означает в обычном английском использовании: «объект юридических прав», или «имущество», или «богатство» в совокупности, часто с сильным подтекстом индивидуальная собственность. Английское слово property происходит напрямую или через французское propriété от латинского proprietas , что означает «особый характер или качество вещи» и (в римских писаниях после времен Цезаря Августа) «собственность».Слово proprietas происходит от proprius , прилагательного, означающего «особенный» или «собственный», в отличие от communis , «общий», или alienus , «чужой». Таким образом, еще до того, как он стал юридическим термином, «собственность» на Западе выражает то, что отличает человека или вещь от группы или друг от друга.

Западная тенденция к агломерации

Если право собственности в описательном смысле существует во всех правовых системах, исключительное разнообразие систем собственности незападных обществ предполагает, что любая концепция собственности, кроме описательной, зависит от культуры, в которой она встречается.Даже на Западе, как показывает обсуждение английского слова property , концепция со временем значительно изменилась.

Тем не менее, одна тенденция, по-видимому, характеризует правовую концепцию собственности в описательном смысле на Западе: тенденция к объединению в одно юридическое лицо, предпочтительно то, которое в настоящее время владеет вещью, которая является объектом расследования, исключительное право владения, привилегия использования и право передавать вещь.