Право арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор: Как арендатору расторгнуть договор аренды досрочно

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора в судебном и внесудебном порядке: нюансы и тонкости

Ни для кого не секрет, что в настоящее время крайне востребован договор аренды. Зачастую это аренда недвижимого имущества, особенно если речь идет о бизнесе. По тем или иным причинам арендные правоотношения между сторонами порой расторгаются досрочно. Это может произойти как по обоюдному согласию, так и по инициативе одной из сторон, причем в том числе порой в судебном порядке.

Данный материал, как планируется, послужит определенным пособием для арендаторов, желающих расторгнуть договор в одностороннем порядке. Сложно охватить все аспекты этой тематики, предусмотренные гражданским законодательством, однако видится возможным более подробное рассмотрение процедуры и некоторых ее особенностей.

Существуют общие положения, прописанные в Гражданском кодексе. Обстоятельства, при которых расторжение договора аренды со стороны арендатора возможно, перечислены в  ст. 620 ГК РФ. Их может изучить любой желающий и не совсем целесообразно дополнительно данные положения перечислять в форме списка.

Разрабатывая идею создания цикла статей о расторжении договора аренды, мы руководствовались как его востребованностью, так и желанием выработать в своем роде сборник инструкций и рекомендаций для субъектов арендных отношений, который, в свою очередь, поможет как арендаторам, так и арендодателям урегулировать их отношения, получить понимание перспектив разрешения того или иного спора, а также соблюсти все процедурные тонкости и обойти подводные камни.

В данной работе мы рассмотрим вопрос возможности и порядка одностороннего расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок. Возможно ли расторжение без суда?

В отношении соглашений, заключенных на определенный срок, в ст. 620 ГК есть исчерпывающий перечень оснований их расторжения, однако «активация» арендатором этих причин возможна только в судебном порядке, отдельных положений о возможности расторжения договора по данным основаниям в законодательстве нет. Поэтому, анализируя положения о договоре аренды, однозначно можно утверждать, что расторжение арендного соглашения по инициативе арендатора по общему правилу возможно при наличии соответствующих оснований (основания) и в судебном порядке.

Однако, исходя из положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, право расторжения договора аренды арендатором без соблюдения судебного порядка может быть предусмотрено договором, поэтому при его заключении необходимо внимательно проработать данную позицию и соответственно договориться с контрагентом о включении в текст договора такого положения.

В качестве интересного факта укажем, что также в договоре могут присутствовать условия о невозможности его расторжения в конкретный период. Таким примером может быть запрет на расторжение договора аренды по инициативе арендатора в период подготовки к отопительному периоду, в период подготовки к снятию урожая и тд…

Лучше четко прописать возможность произвести расторжение арендатором договора аренды в одностороннем порядке, когда это не предусматривают нормы ГК РФ. Если соблюсти срок и процедуру, суд встанет на сторону арендатора. Так, предположим, что арендодатель, посчитав, что контрагент не вправе отказаться от правоотношений, отказал в досрочном расторжении договора аренды. Договор заключался на год, но арендатор решил по определенным причинам съехать раньше. В соглашении стороны указали, что договор можно расторгнуть по инициативе арендатора с письменным предупреждением арендодателя не менее чем за 30 дней до освобождения помещения. Суд по общему правилу, руководствуясь положениями ст. 450 ГК РФ, встанет на сторону арендатора. Но все ли так однозначно? – давайте разбираться. 

Разъясняя применение приведенных выше норм, Верховный Суд РФ в пункте 14 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» указал, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Однако данные положения в правоприменительной практике имеют свои особенности и нюансы. Для этого собственно и создана статья, наша цель – помочь и подсказать сторонам арендных соглашений (или тем, кто собирается их заключать). Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в своем Определении от 21 августа 2015 г. N 310-ЭС15-4004, подтверждая ранее вынесенные судебные постановления апелляционной и кассационной инстанций об отказе в удовлетворении требований арендатора о досрочном расторжении договора аренды, отметила следующее:

 Договором предусмотрен закрытый перечень причин для его досрочного расторжения по требованию арендатора в судебном порядке: непредставление помещения в установленный срок и создание препятствий со стороны арендодателя в пользовании или ограниченном пользовании помещением, оборудованием. Других оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендатора в договоре нет. Также в договоре предусмотрено, что в случае его досрочного расторжения по иным основаниям, чем указанные ранее, стороны обязаны письменно предупредить о предстоящем расторжении за 1 год, что арендатор и сделал. Это связывалось с тем, что его филиал был преобразован в операционный офис и сокращена штатная численность филиала. Поэтому попросту исчезла потребность в использовании арендуемого помещения.

Верховный суд, отказывая в удовлетворении требований истца, посчитал, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, такие основания напрямую должны быть указаны в договоре: «суды апелляционной и кассационной инстанций, истолковав пункт 10.5 договора с соблюдением положений статьи 431 Кодекса, пришли к правильному выводу о том, что названный пункт договора не содержит самостоятельных оснований расторжения договора, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для расторжения договора».
Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды отказали в иске, исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора (статья 421 Кодекса). Арендодатель и арендатор не достигли соглашения о расторжении договора по иным основаниям, чем это предусмотрено в пунктах 10.2 – 10.3 договора (упомянутые ранее 2 причины), поэтому подпункт 2 пункта 2 статьи 450 Кодекса не подлежит применению.

Таким образом, помимо общих оснований судебного расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок, по инициативе арендатора, такое расторжение возможно и во внесудебном порядке. Тем не менее, изучив приведенное выше Определение ВС РФ, все-таки хочется посоветовать арендаторам нынешним и будущим прописывать такие возможные причины прямым текстом непосредственно в договоре.

Мы продолжим серию статей об актуальных проблемах договора аренды. На наш взгляд, арендные правоотношения требуют дополнительного и тщательного изучения. Основная цель данной серии статей – создать в своем роде пособие, служащее помощником для всех сторон договора аренды.

Если у Вас остались какие-либо вопросы, мы готовы к активному обсуждению. Если Вам нужна юридическая помощь по арендным правоотношениям или иным видам договоров, мы с радостью предоставим Вам всю необходимую информацию и проконсультируем. Просто позвоните или напишите на WhatsApp по номеру +7 905-766-17-36 или напишите на почту [email protected]

Досрочное расторжение Договора аренды: правовые основания и порядок. раздел Споры из договора аренды

Ситуация: В компанию VERDICTO обратился индивидуальный предприниматель, сдавший нежилое помещение в аренду коммерческой организации. Арендатор на протяжении нескольких месяцев не оплачивал арендные платежи. Тем самым, допустив просрочку продолжительностью более шести месяцев. Согласно условиям договора аренды, арендодатель вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, если арендатор не уплачивает арендную плату более месяца.

Вопросы:

1. Вправе ли арендодатель расторгнуть договор аренды без обращения в суд?
2. Должен ли арендодатель до направления уведомления о расторжении договора письменно предупредить арендатора о необходимости оплаты долга?

Ответ: арендодатель вправе расторгнуть договор аренды во ВНЕСУДЕБНОМ порядке, т.к. это прямо предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель до направления уведомления о расторжении договора аренды (в данном конкретном случае) обязан письменно предупредить арендатора о необходимости оплатить задолженность. Это связано с тем, что право арендодателя на расторжение договора обусловлено неоплатой арендных платежей.

Обоснование ответа: Статья 619 Гражданского кодекса РФ перечисляет перечень конкретных правовых оснований для расторжения договора аренды судом по инициативе арендодателя.  В соответствии с абз. 6 ст. 619 Гражданского кодекса РФ:

Договором аренды могут быть установлены и другие, кроме предусмотренных данной статьей, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ:

Договор может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении или в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Следует отметить, что п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ допускает возможность внесения в договор условия об одностороннем отказе от него по инициативе стороны. В этом случае отказ осуществляется во внесудебном порядке.

Таким образом, возникает вопрос: могут ли стороны внести в договор аренды условие о его расторжении во внесудебном уведомительном порядке? Будет ли это противоречить ст. 619 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которой договор аренды расторгается судом?

По этому вопросу позиции судов различны:

1. Наличие в договоре аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Постановление ФАС Уральского округа от 25.02.2009 № Ф09-586/09-С4 по делу № А76-5929/2008-12-365.
2. Наличие в договоре аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 13057/09 по делу № А40-87811/08-147-655.

Арендодатель был вправе расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке, если Арендатор не оплатил арендную плату в течении одного месяца (п. 9.2. Договора)

Решение Арбитражного суда Московской области по делу № А41-25820/2015

Однако необходимо знать, что до расторжения договора (в т.ч. во внесудебном порядке) необходимо уведомить арендатора о своем намерении расторгнуть договор.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ

На невозможность рассмотрения судом спора о расторжении договора до представления доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с Ответчиком, указано также в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Остались вопросы по досрочному расторжению договора аренды? Задайте их бесплатно по нашему телефону: 

+7 (495) 789 09 96 или с помощью формы ниже:

В каких случаях право на одностороннее расторжение договора коммерческой аренды имеет законную силу? | Лаундс

Мы часто сталкиваемся с коммерческой арендой, которая предоставляет право расторжения только одной из сторон аренды, и возникает вопрос: «Действительно ли это договор, если одна сторона может отказаться в любое время?» Иными словами, когда одностороннее право расторжения сделает договор аренды иллюзорным, так что на самом деле он вообще не будет исполнимым договором? Краткий ответ заключается в том, что право на одностороннее расторжение без каких-либо ограничений или условий делает контракт иллюзорным и делает его расторгнутым любой из сторон.

Однако если в договоре предусмотрены минимальные ограничения на одностороннее расторжение, даже если они не являются строгими или обременительными, договор не является иллюзорным и будет соблюдаться.

Второй DCA вынес решение о возможности принудительного исполнения положений об одностороннем расторжении без предварительных условий в коммерческом контексте в деле Pick Kwik Food Stores, Inc. против Tenser

, 407 So.2d 216 (2nd DCA 1981). В  Tenser Суд рассмотрел вопрос о том, является ли двусторонний договор, который может быть расторгнут по желанию одной стороны без каких-либо условий или ограничений, неисполнимым из-за отсутствия взаимности обязательств. В Тенсере арендатор арендовал у арендодателя заправочную станцию. Контракт позволил арендатору установить необходимое оборудование и обеспечить его техническое обслуживание. Чистая прибыль от бензинового предприятия должна была быть разделена поровну. Договор аренды позволял арендатору расторгнуть договор аренды в любое время и вывезти оборудование в любое время. Суд постановил, что «двусторонний договор, который может быть расторгнут по желанию одной стороны, не имеет обязательной силы и может быть расторгнут любой стороной без ответственности за возмещение убытков, представляющих собой упущенную выгоду, ожидаемую другой стороной. Это правило иногда выражается как требование взаимности обязательств в отношении контрактов, которые должны быть исполнены в будущем». Таким образом, договор был ничтожным из-за отсутствия рассмотрения, поскольку одна из сторон могла расторгнуть его в любое время и по любой причине.

Однако суд в деле Tensor не рассмотрел вопрос о том, будет ли аренда, требующая минимального уведомления, недействительной из-за отсутствия рассмотрения. В деле Alchar Hardware Co. Inc, против Тавормины , 759 F.2d 867 (11-й округ 1985 г.) суд постановил, что если одна сторона может расторгнуть договор только при определенных условиях, право на расторжение договора не неосуществимый. Суд пишет: «Доверительный управляющий сначала утверждает, что договор аренды между Вайнером и Альчаром не имел исковой силы, поскольку он предусматривал неограниченное право расторжения.

Если это так, это отменяет требование Вайнера… однако договор аренды предусматривает расторжение только в том случае, если арендодатель решит реконструировать, изменить или снести все или часть помещения, направит письменное уведомление за 60 дней и вернет залог. Этого достаточно, чтобы контракт имел законную силу».

Таким образом, в коммерческом контексте любая из сторон может сохранить одностороннее право расторгнуть договор, если оно каким-либо образом ограничено или обусловлено. В деле Lauren, Inc. против Marc & Melfa, Inc. , 446 So.2d 1138 (3rd DCA 1984) Суд рассмотрел пункт о прекращении, который гласил: «В случае, если Компания в любое время в течение срока действия настоящее Соглашение считает, что его машины, сдаваемые в аренду по настоящему Соглашению, используются не по назначению, подвергаются опасности или пренебрегаются Владельцем, или что продажи, произведенные с помощью монетных автоматов в доход, полученный от них, неадекватны и не соответствуют минимальным требованиям Компании, тогда, и в этом случае Компания имеет возможность немедленно расторгнуть настоящее Соглашение…».

Суд постановил, что при наличии заявленных предварительных условий для расторжения, хотя и не являющихся строгими или обременительными, договор не является недействительным из-за отсутствия рассмотрения.

Суд в деле Lauren, Inc. сослался на Переформулировку контрактов Уиллистона, которая в соответствующей части предусматривает: «Соглашение, в котором одна сторона оставляет за собой право расторгнуть его по своему усмотрению, не может создавать контракт. Однако, поскольку суды не одобряют оговорки о произвольном аннулировании, существует тенденция истолковывать даже незначительное ограничение на осуществление права на аннулирование как представляющее такой юридический ущерб, который удовлетворяет требованию достаточного рассмотрения; например, когда оговорка о праве на отмену осуществляется по причине, или посредством письменного уведомления, или по истечении определенного срока уведомления, или при наступлении какого-либо внешнего события, или на основании какого-либо другого объективного стандарта».

Наконец, Четвертый DCA в деле Sugar Cane Growers Cooperative of Florida, Inc. против Pinnock , 735 So.2d 530 (4th DCA 1999) постановил, что положение об уведомлении за 10 дней является достаточным ограничением права на прекращение, так что это сделало договор подлежащим исполнению. См. , а также Avatar Development Corporation против De Pani Construction, Inc. , 834 So.2d 873 (4th DCA 2002).

При разработке положений об одностороннем расторжении, которые требуют минимальных условий для их инициирования, следует осознавать, что на расторгающую сторону должны быть возложены некоторые условия или бремя, чтобы не аннулировать все соглашение.

Одностороннее расторжение договора арендатором Образец статей

• В случае, если разрушение Помещения не может быть восстановлено в соответствии с требованиями настоящего Закона и правил в течение двухсот семидесяти (270) дней с момента повреждения или аварии, несмотря на наличие страховых выплат, Арендатор имеет право расторгнуть настоящий Договор аренды, уведомив об этом Арендодателя в течение тридцати (30) дней с даты возникновения такого несчастного случая с указанием даты расторжения, которая должна быть не менее тридцати (30) дней и более. чем через шестьдесят (60) дней после даты направления такого уведомления о расторжении. В случае подачи такого уведомления о расторжении срок действия настоящего Договора аренды истекает, и все интересы Арендатора в Помещениях прекращаются в дату, указанную в таком уведомлении, и Арендная плата уменьшается на любое пропорциональное уменьшение Арендной платы, как это предусмотрено в Разделе 18.1 выше, должны быть выплачены до даты такого расторжения.

• Владелец может расторгнуть настоящее Соглашение полностью или частично в случае невыполнения Консультантом:

• (i) Менеджер может расторгнуть настоящее Соглашение, вступившее в силу после 60 дней до письменного уведомления Компании о расторжении в если Компания не выполняет или не соблюдает какое-либо существенное условие или соглашение в настоящем Соглашении, и такое невыполнение будет продолжаться в течение 30 дней после письменного уведомления об этом с указанием такого невыполнения и просьбой исправить это в таком 30-дневный период. Компания обязана уплатить Управляющему Вознаграждение за расторжение, если расторжение настоящего Соглашения производится в соответствии с настоящим Разделом 13(e)(i).

• В случае увольнения в результате увольнения по какой-либо причине вы должны предоставить Компании письменное уведомление не менее чем за 14 дней («Уведомление об увольнении») и продолжать работать в Компании в течение 14-дневный период уведомления, но только в том случае, если Компания желает продолжать вашу работу и выплачивать вам компенсацию в течение этого периода. В случае такого увольнения в соответствии с настоящим разделом Компания выплатит вам заработанную, но невыплаченную часть вашего основного оклада до даты увольнения.

• В соответствии с Подпунктом 18D и без ограничения любых других прав и средств правовой защиты, на которые Арендатор может иметь право в соответствии с общим правом, статутным правом или в соответствии с другими положениями настоящего Договора аренды, настоящий Договор аренды может быть расторгнут Арендатором в любое время после при возникновении и во время одного из следующих событий:

• (a) ICANN может, уведомив об этом Оператора регистратуры, расторгнуть настоящее Соглашение, если: и существенное нарушение заявлений и гарантий Оператора регистратуры, изложенных в статье 1, или обязательств, изложенных в статье 2, или (B) любое нарушение платежных обязательств Оператора регистратуры, изложенных в статье 6 настоящего Соглашения, каждое в течение тридцати (30) календарных дней. после того, как ICANN направит Оператору регистратуры уведомление о таком нарушении, которое будет содержать подробные сведения о предполагаемом нарушении, (ii) арбитр или суд компетентной юрисдикции окончательно определил, что у Оператора регистратуры существенно и существенно нарушает такое соглашение(я) или свои платежные обязательства, и (iii) Оператор регистратуры не выполняет такое определение и не устраняет такое нарушение в течение десяти (10) календарных дней или в другой срок. срок, который может быть определен арбитром или судом компетентной юрисдикции.

• В соответствии с разделом 5.2, CAISO может расторгнуть настоящее Соглашение, направив письменное уведомление о расторжении, в случае, если Участвующая генераторная компания совершит какое-либо существенное невыполнение обязательств по настоящему Соглашению и/или Тарифу CAISO, которое, если оно может быть устранено, не устранено в течение тридцати (30) дней после того, как CAISO направляет Участвующему производителю письменное уведомление о невыполнении обязательств, за исключением случаев, когда это оправдано неконтролируемыми силами в соответствии со статьей X настоящего Соглашения. В отношении любого уведомления о расторжении, направленного в соответствии с настоящим Разделом, CAISO должен своевременно подать уведомление о расторжении в FERC, если настоящее Соглашение было подано в FERC, или должен иным образом соблюдать требования Приказа № 2001 FERC и связанных с ним приказов FERC. . Подача уведомления о расторжении CAISO в FERC будет считаться своевременной, если: (1) подача уведомления о расторжении производится после того, как были выполнены предварительные условия для расторжения, и CAISO подает уведомление о расторжении в течение шестидесяти ( 60) дней после вынесения уведомления о неисполнении обязательств; или (2) CAISO подает уведомление о расторжении в соответствии с требованиями Приказа № 2001 FERC. Действие настоящего Соглашения прекращается после принятия FERC такого уведомления о расторжении, если оно подано в FERC, или через тридцать (30) дней после дата уведомления CAISO о неисполнении обязательств, если оно будет прекращено в соответствии с требованиями Приказа FERC № 2001 и связанных с ним приказов FERC.