Арендатор сможет расторгать договор лишь после переговоров и в срок до октября — Недвижимость
МОСКВА, 20 мая. /ТАСС/. Пострадавшие от пандемии коронавируса компании могут получить право расторгать договор аренды без штрафных санкций до 1 октября, но только после неудачных 14-дневных переговоров о снижении платы. Такие поправки предлагаются правительством России ко второму чтению в Госдуме в законопроект о поддержке бизнеса в условиях ухудшения экономики и распространения коронавируса.
Госдума на заседании 13 мая приняла решение перенести на неделю рассмотрение во втором чтении правительственного законопроекта, который призван обеспечить устойчивое развитие экономики и предотвратить негативные последствия распространения коронавируса. Самая спорная норма законопроекта касается наделения пострадавших от ситуации с коронавирусом арендаторов недвижимости правом в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды без взимания любых плат и с возвратом обеспечительного платежа.
«В случае недостижения между арендатором и арендодателем соглашения о снижении размера арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием уменьшения арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды», — следует из таблицы поправок к законопроекту, опубликованной на сайте комитета Госдумы по бюджету и налогам.
При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, иные денежные суммы с арендатора не взимаются. Однако обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. В предыдущей версии законопроекта было предусмотрено, что обеспечительный платеж будет возвращен арендатору.
Кроме того, согласно таблице поправок, на расторжение договора будут иметь право арендаторы из отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших от распространения новой коронавирусной инфекции.
Ранее арендаторы поддержали законопроект в первой редакции, отмечая, что он позволит договариваться с арендодателями на равных о дальнейшем сотрудничестве. При этом представители индустрии коммерческой недвижимости, собственники и управляющие бизнес-центров, девелоперы выступили против нововведения. По их мнению, поправки создают несправедливые договорные условия и их принятие может драматичным образом повлиять на рынок коммерческой недвижимости.
Поправки депутатов и сенаторов
В свою очередь депутат Госдумы Михаил Емельянов, как следует из таблицы поправок, предлагает обязать арендодателя в течение 14 дней со дня обращения арендатора заключать дополнительное соглашение о снижении платы на период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и шести месяцев с даты прекращения такого режима.
Депутат Алексей Веллер со своей стороны предложил применять пункт о праве на расторжение аренды только к объектам общественного питания и торговли.
При этом глава комитета Совфеда по экономической политике Андрей Кутепов направил в Госдуму поправку с предложением вовсе исключить из принятого в первом чтении законопроекта пункт о праве пострадавших от коронавируса компаний в одностороннем порядке расторгать договор аренды без штрафных санкций.
Право на односторонний отказ и долгосрочная аренда
С некоторых пор, особенно после дополнения Гражданского кодекс статьёй 450.
1, в судебной практике появился устойчивый уклон в пользу легализации в договорах аренды оговорок о праве досрочного одностороннего отказа.
Подобный подход представляется спорным, в связи с чем ниже приводятся некоторые соображения с контраргументами.
1. Правила применения ст. 450.1 ГК РФ.
В договоры аренды зачастую включают условие, позволяющее арендодателю в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по соответствующему договору, при этом «
Следует обратить внимание, что в соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора является не безусловным, поскольку при его реализации, сторона, инициирующая отказ от договора, должна (обязана) действовать разумно и добросовестно.
Можем предположить, что заключая договоры с приведёнными условиями, стороны согласовали содержание соответствующего пункта договора исходя из презумпции добросовестного поведения арендодателя. То есть арендатор был вправе рассчитывать на то, что арендодатель воспользуется предоставленным ему правом на односторонний отказ от договора только в том случае, когда в силу обстоятельств у него возникнет крайняя необходимость в использовании переданных в аренду помещений. При этом, у арендатора не должно быть каких-либо обоснованных сомнений в том, что арендодатель испытывает именно крайнюю необходимость в помещениях.
В ином случае, если арендодатель ссылается на указанное условие при отсутствии крайней необходимости, такое условие договора противоречит сущности срочного обязательства, возникшего между сторонами при осуществлении предпринимательской деятельности (определение Верховного Суда РФ от 21 августа 2015 N 310-ЭС15-4004 – имеются специфические обстоятельства, но эта мысль в судебном акте выражена).
Разъясняя применение приведенных выше норм, Верховный Суд РФ в пункте 14 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» указал, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Приведенные разъяснения Пленума направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора (определение Верховного Суда РФ от 7 февраля 2019 N 309-ЭС18-8960).
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
Исследование вопроса о добросовестности и разумности действий инициатора отказа должно стать основным при рассмотрении вопроса об одностороннем отказе от срочного (долгосрочного) договора аренды.
2. Право произвольного отказа противоречит существу срочного договора аренды.
В пункте 1 статьи 610 ГК РФ определено, что договор аренды заключается на срок, определённый договором.
Заключая договор аренды на определённый срок, арендодатель принимает на себя обязанность предоставить арендатору возможность пользоваться имуществом в течение всего установленного срока. Обязанности арендодателя по отношению к арендатору, соответственно, не ограничиваются лишь передачей имущества. Напротив, арендодатель ещё до передачи имущества обязан заботиться, чтобы не возникло каких-либо препятствий как к передаче имущества, так и последующему использованию имущества. Более того, на арендодателя возлагается обязанность устранять все те препятствия, которые возникнут в процессе пользования имуществом.
Исходя из конституционного толкования значимости договорного регулирования (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23.
01.2007 № 1-П), необходимо применять адекватные специфическому характеру отношений способы и методы правового воздействия, в том числе учитывать закрепленный в Гражданском кодексе Российской Федерации принцип свободы договора.
Общественные отношения по поводу аренды в качестве обособленного предмета правового регулирования регламентируются в действующем законодательстве в главе 34 ГК РФ, в частности в параграфе 4 указанной главы. С учётом конкретного вида аренды осуществляется дальнейшая нормативная регламентация в действующем законодательстве, то есть имеются специальные нормы закона для различных видов аренды.
Выделяя срочные договоры аренды, а среди последних – долгосрочные, законодатель исчерпывающим образом выделил характерный признак договора – срок. Данное условие позволяет выделить данный подвид договоров среди многих иных договорных конструкций. Соответственно, иные условия заключённого долгосрочного договора аренды не могут отменять или существенно умалять данный существенный признак договора, поскольку приведут к нарушению воли сторон и законодателя, урегулировавшего конкретный вид договорных отношений.
Следовательно, заключая долгосрочный договор аренды, стороны, будучи свободными в определении предмета, цены, порядка оплаты и срока договора, вместе с тем не вправе изменять императивное регулирование закона о существенном признаке данного договора. Не допускается также и включение в договор условий, которые позволяют хотя и не прямо, однако содержат юридические возможности аннулировать такой существенный признак как срок. Включение в договор подобных условий должно квалифицироваться в качестве обхода закона (статья 10 ГК РФ) с признанием ничтожными таких условий и применением соответствующих последствий в форме отказа в защите права стороне, ссылающейся на указанные условия.
Спецификой долгосрочного договора аренды является уверенность и право арендатора использовать переданное в аренду имущество на протяжении всего срока аренды без значительного риска утраты такого имущества.
На практике стороны включают в текст письменного договора условия, смысл которых сводится к тому, что какая-либо из сторон получает право во всякое время отказаться о договора с условием о досрочном уведомлении о своём решении.
Зачастую подобные условия маскируются под различными словесными формулами, в которых такое право увязывается с хозяйственными нуждами, необходимостью исполнения уставных целей и т.п. В действительности, неконкретизированность и абстрактный характер таких условий позволяет в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ толковать такие условия в качестве предоставляющих право арендодателю немотивированно отказаться от такого договора.
В подобных случаях это приводит к разрушению договорной конструкции срочной аренды и входит в прямое противоречие с норами ГК РФ, устанавливающими границы разделения договорных видов, устанавливая характерные черты каждого из них. Включение такого условия в текст договора обессмысливает срочный характер договора, внимание к нему законодателя, установившего даже необходимость регистрации таких договоров, вводит в заблуждение оборот и, собственно, участников договора.
Легализация подобных договорных уловок подрывает стабильность гражданского оборота и открывает возможность для злоупотребления стороны в договоре, в зависимости от динамики развития конкретных договорных отношений.
Между тем, подобная цель — в том смысле, в каком цель того или иного заключаемого договора определена в ГК РФ либо выявлена из содержания договора при его истолковании в соответствии с частью второй статьи 431 ГК РФ, — не может рассматриваться как отвечающая требованиям, вытекающим из содержания главы 34 ГК РФ, в том числе параграфа 4 указанной главы. Схожие выводы сделаны в известном постановлении Конституционного Суда РФ от 23.01.2007 № 1-П «По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 779 и пункта 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами общества с ограниченной ответственностью «Агентство корпоративной безопасности» и гражданина В.В. Макеева».
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и её пределах», норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из её существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.
В пункте 3 приведённого Постановления также указывается на необходимость исследовать «существо законодательного регулирования данного вида договора», а также приводится пример такого исследования: «Например, пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.»
Таким образом, при оценке договорных условий необходимо учитывать существо законодательного регулирования.
В приведённом ВАС РФ примере исследуются вопросы регулирования бессрочного договора аренды и специально предусмотренного в законе права одностороннего отказа, исключение которого исказит регулирование бессрочного договора аренды. Вместе с тем, законодателем не предусмотрено аналогичное право на односторонний отказ от срочного договора аренды, тем более, долгосрочного договора, поскольку такое право аналогичным образом исказило бы регулирование договора аренды с определённым сроком.
3. Lex specialis derogat lex generalis.
К рассматриваемой ситуации можно применить и принцип приоритета специальных норм относительно общих.
Для порядка можно сослаться на разъяснений постановления Конституционного Суда от 29.06.2004 № 13-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статей 7, 15, 107, 234 и 450 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации в связи с запросом группы депутатов Государственной Думы»: «в отношении федеральных законов как актов одинаковой юридической силы применяется правило lex posteriori derogat lex priori («последующий закон отменяет действие предыдущего»), означающее, что даже если в последующем законе отсутствует специальное предписание об отмене ранее принятых законоположений, в случае коллизии между ними действует последующий закон; вместе с тем независимо от времени принятия приоритетными признаются нормы того закона, который специально предназначен для регулирования соответствующих отношений».
Таким образом, аргумент о более позднем дополнении ГК нормами ст. 450.1 преодолевается тем, что в случае наличия общей и специальной норм между нормами, принятыми в разное время, приоритетом обладает правило lex specialis derogat lex generalis.
При анализе положений, с одной стороны, норм статьи 450.1 ГК РФ, предоставляющих право включения условия одностороннего отказа в договор, и с другой стороны, норм статьи 610 ГК РФ, регламентирующих условия заключения срочных договоров аренды, а также право на односторонний отказ исключительно для бессрочных договоров аренды, следует прийти к выводу, что последние являются специальными по отношению к первым. Иными словами, нормы статьи 610 ГК РФ, предусматривающие возможность одностороннего отказа исключительно для бессрочных арендных отношений, и не позволяющие подобное регулирование для срочных договоров аренды, исключают применение общих норм статьи 450.1 ГК РФ.
Возможно, такое обобщение по теме арендных споров, не теряющих актуальность, окажется полезным для развития дискуссии.
Возможно, такое обобщение по теме арендных споров, не теряющих актуальность, окажется полезным для развития дискуссии.
Commercial Property №10 (14) октябрь 2004. ДОсрочное расторжение договора аренды: основания и санкции
Commercial Property №10 (14) октябрь 2004
В данной статье будут кратко рассмотрены основания досрочного расторжения договора аренды офисной недвижимости арендатором, а также санкции, которые обычно применяются арендодателями к арендаторам в случае такого расторжения. Автором статьи является Михаил Тимошенко, юрист фирмы Baker & McKenzie.
Михаил Тимошенко
фото: BAKER & MCKENZIE
По общему правилу, договор аренды может быть расторгнут любой из сторон в случаях, предусмотренных законом или договором. Действующее украинское законодательство содержит ограниченный перечень оснований, предоставляющих право арендатору требовать расторжения договора.
Так, согласно статье 784 Гражданского кодекса Украины, наниматель имеет право требовать расторжения договора, если:
-
наймодатель передал в пользование вещь, качество которой не отвечает условиям договора и назначению вещи;
-
наймодатель не выполняет своих обязательств относительно капитального ремонта вещи.
Таким образом, досрочно расторгнуть договор аренды на основании положений закона может быть крайне сложно.
Поэтому соответствующие основания для досрочного расторжения договора, как правило, указываются в самом договоре аренды. Перечень таких оснований определяется в каждом конкретном случае и зависит от множества обстоятельств, включая стороны и срок договора аренды, сдаваемую в аренду офисную площадь, размер арендной платы и прочее.
Кроме того, способность каждой из сторон включить в договор аренды выгодные для такой стороны основания для досрочного расторжения договора аренды зависит, не в последнюю очередь, от силы переговорной (рыночной) позиции (bargaining power) каждой из сторон. На сегодняшний день рыночная позиция арендодателей офисной недвижимости в Киеве выглядит более предпочтительно, что объясняется, среди прочего, нехваткой свободных офисных помещений. Как следствие, большинство договоров аренды офисной недвижимости содержат весьма ограниченный перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды арендатором.
Как правило, к таким основаниям относят неспособность арендатора использовать офисные помещения по назначению из-за невыполнения арендодателем своих обязательств либо вследствие наступления форс-мажорных обстоятельств.
Для дочерних предприятий и представительств международных компаний дополнительным основанием для досрочного расторжения договора аренды может быть решение о прекращении деятельности в Украине. В таких случаях арендодатели требуют предоставления соответствующего письменного уведомления за несколько месяцев до запланированной даты расторжения договора (как правило, не менее 6 месяцев).
В некоторых случаях арендодатели предоставляют арендаторам право досрочного расторжения договора аренды при условии уплаты соответствующей неустойки. Размер такой неустойки устанавливается в договоре и может соответствовать размеру арендной платы, которая подлежит уплате арендатором до окончания срока аренды. Кроме этого, арендодатели предоставляют арендаторам право досрочного расторжения договора аренды без уплаты неустойки после истечения нескольких лет аренды либо после продления договора аренды на новый срок. В таких случаях арендатор может расторгнуть договор аренды только после предоставления арендодателю письменного уведомления о расторжении договора (как правило, за 6 месяцев).
Следует особо подчеркнуть, что освобождение помещений арендатором до истечения срока аренды само по себе не является основанием для прекращения договора аренды. В таком случае договорные обязательства арендатора, включая обязательства по уплате арендной платы и внесению других платежей, сохраняют силу для арендатора. Кроме того, некоторые договора аренды прямо запрещают арендаторам покидать помещения в течение срока аренды. Нарушение такого обязательства арендатором может быть основанием для досрочного прекращения договора аренды арендодателем и применения к арендатору предусмотренных договором санкций.
Современные договора аренды офисных помещений содержат различные механизмы защиты интересов арендодателя в случае невыполнения арендатором своих обязательств по договору аренды, включая неуплату арендной платы. В таком случае каждый арендодатель имеет право требовать от арендатора возмещения понесенных убытков, под которыми понимаются прямые (реальные) убытки и упущенная выгода арендодателя.
При этом некоторые договора аренды содержит положения об ограничении размера упущенной выгоды арендодателя.
Аналогичные положения предусмотрены и действующим украинским законодательством. Так, согласно части 2 статьи 616 Гражданского кодекса, суд имеет право уменьшить размер убытков, которые взимаются с должника (арендатора), если кредитор (арендодатель) не предпринял мер для их уменьшения. Также, согласно части 4 статьи 623 Гражданского кодекса, при определении неполученных доходов (упущенной выгоды) должны учитываться меры, предпринятые кредитором (арендодателем), для их получения.
Помимо этого, большинство договоров аренды содержат обязательства арендатора предоставить арендодателю банковскую гарантию или внести обеспечительный платеж (security deposit) на банковский счет арендодателя. Банковская гарантия и обеспечительный платеж обеспечивают выполнение арендатором своих обязательств по договору аренды. Арендодатель может использовать банковскую гарантию или обеспечительный платеж для покрытия расходов, понесенных арендодателем вследствие ненадлежащего выполнения арендатором своих обязательств, включая неуплату арендной платы.
Как правило, размер банковской гарантии или обеспечительного платежа соответствует размеру квартальной арендной платы.
КАК РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЯ (ЗДАНИЯ) В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ
Статья подготовлена с учетом нормативных актов, действующих на 13 июля 2020 года
По общему правилу, закрепленному в Гражданском кодексе РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Поскольку закон не предоставляет сторонам договора аренды недвижимости права в одностороннем порядке отказываться от договора, соответствующее право должно быть закреплено в договоре. Право на односторонний отказ от договора означает, что договор может быть прекращен по инициативе одной из сторон без обращения в суд с соответствующим иском. И после получения уведомления контрагентом договор считается расторгнутым со всеми вытекающими отсюда юридическими последствиями.
Как именно действует данный механизм, можно рассмотреть на примере конкретного договора долгосрочной аренды, который был заключен с участием наших специалистов.
Предметом аренды в данном случае являлось нежилое помещение, которое арендатор планировал переоборудовать и в дальнейшем использовать для размещения медицинского центра.
В процессе переговоров (мы представляли арендодателя) в числе прочих специальных условий было согласовано право сторон на односторонний отказ от договора при наступлении определенных обстоятельств (конкретных нарушений условий договора). Для арендодателя таких было два: 1) задержка арендатором очередного платежа на срок, превышающий 30 календарных дней; 2) неуплата (неполная уплата) арендной платы два или более раз подряд. При этом, учитывая, что договор заключался на длительный срок (десять лет) договор предусматривает еще одно немаловажное для арендатора условие: арендодатель обязан предварительно направить требование об устранении допущенных нарушений и в случае, если нарушения арендатор исправляет, арендодатель утрачивает право на односторонний отказ от договора.
Исходя из условий договора аренды и требований закона процедура одностороннего отказа от договора аренды в данном случае включает в себя следующие этапы (рассматриваем отказ арендодателя от договора).
1-й этап. Подготовка уведомления об одностороннем отказе от Договора. Это очень важная стадия, так как в случае возникновения судебного спора именно данный документ и сам договор аренды будут являться основным предметом исследования в рамках судебного разбирательства. И если уведомление будет составлено недостаточно грамотно, суд может не признать договор аренды прекратившим действие. Поэтому уведомление должно ясно и недвусмысленного выражать волю заявителя на односторонний отказ от договора аренды.
2-й этап. Направление уведомления об одностороннем отказе от Договора.
Данная стадия также очень важна, так как здесь также могут быть допущены ошибки, которыми может воспользоваться оппонент при судебном разбирательстве. Необходимо направить уведомление, учитывая следующее. Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, договор прекращается с момента получения арендатором уведомления об отказе от договора, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В рассматриваемом случае именно с момента получения уведомления арендатором договор прекращает действие.
Согласно п. 67 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке (а заявление об одностороннем отказе от договора отвечает всем признакам односторонней сделки), то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (в нашем случае при соблюдении указанных условий договор будет расторгнутым даже в случае, если адресат, то есть арендатор, не получит уведомления).
При этом датой получения уведомления (и соответственно – датой прекращения договора) в случае, если Арендатор его не получит, можно будет считать день истечения срока хранения уведомления в почтовом отделении.
Исходя из конкретных условий рассматриваемого в качестве примера договора аренды, арендодатель при расторжении договора в связи с допущенными арендатором нарушениями также вправе:
— взыскать штраф в размере двухмесячной арендной платы;
— удержать обеспечительный платеж, при этом не производить его зачет в счет долгов Арендатора;
— требовать от Арендатора приведения помещения в состояние, пригодное для его использования под офис или возмещения расходов на приведение его в такое состояние на основании заключения специалиста.
Примечание: в соответствии с условиями рассматриваемого в качестве примера договора арендатор вправе до получения уведомления о прекращении договора устранить нарушение (то есть уплатить просроченную арендную плату), после чего допущенные нарушения уже не смогут служить основанием для одностороннего отказа от договора. Поэтому, если до получения уведомления об одностороннем отказе от договора арендатор погашает задолженность, дальнейшие действия лишаются своего правового основания.
3-й этап. Передача помещения арендатором арендодателю. По условиям рассматриваемого в качестве примера договора арендатор должен вернуть арендуемое имущество в течение 5 дней с момента прекращения договора. Таким образом, необходимо обеспечить в соответствующий период (в течение 5 дней с даты получения арендатором уведомления) возможность встречи представителей арендатора и арендодателя. Это можно сделать, например, посредством обмена письмами по электронной почте. Примечание: надо иметь в виду, что судебная практика безусловно признает, что соответствующие уведомления были направлены надлежащему адресату только в том случае, если в договоре содержатся электронные адреса сторон, по которым должна осуществляться юридически значимая переписка.
Во всех иных случаях придется доказывать, что электронное письмо было направлено надлежащему адресату.
4-этап. Разбивается на два возможных варианта в зависимости от поведения арендатора. Эти варианты следующие:
4.1. Арендатор передает помещение по акту приема-передачи. В этом случае переходим к следующим пунктам. Аналогично поступаем в случае, если Арендатор «сбегает» и бросает помещение без подписания акта приема-передачи. Фиксируем это обстоятельство односторонним актом.
4.2. Арендатор отказывается передать помещение и не выезжает. В этом случае придется подавать иск о выселении арендатора (или заявлять такое требование в совокупности с иными требованиями, указанными далее). Это негативный вариант, но необходимо понимать, что арендная плата в этом случае может быть взыскана до фактического освобождения Арендатором помещения (ст. 622 ГК РФ).
Здесь же необходимо иметь в виду, что в соответствии с условиями рассматриваемого в качестве примера договора, в случае нашего отказа от договора в связи с нарушениями арендатора, арендатор обязан за свой счет привести помещение в состояние, пригодное для его использования под офис либо возместить нам расходы по приведению помещения в такое состояние (на основании заключения специалиста).
То есть необходимо будет дополнительно заявлять требования о приведении помещения в состояние, пригодное для его использования под офис. В случае невыполнения данного требования, необходимо будет приглашать специалиста, который подготовит заключение о сумме расходов на приведение помещения в это состояние и взыскивать данные суммы в судебном порядке.
5-й этап. Дальнейшие действия – это снятие обременения помещения, а именно прекращение регистрации договора аренды. Здесь также два основных варианта:
5.1. Арендатор подает вместе с арендодателем заявление в Росреестр. Вариант самый простой для арендодателя, но не очевидный, поскольку односторонний отказ от договора – это ситуация конфликтная и далеко не всегда «обиженная» сторона готова действовать добросовестно.
5.2. Арендатор отказывается подать заявление в Росреестр (или игнорирует наше требование об этом). В этом случае, необходимо будет обращаться в суд с требованиями о признании договора аренды прекратившимся, а после этого снимать обременение на основании судебного решения.
Это следует из Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35, в котором указывается: «В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр…»
6-й этап. Проведение судебного процесса или нескольких судебных процессов, исходя из конкретной ситуации и развития событий. Данного этапа удается избежать только в случае, если Арендатор выполняет все, вытекающие из закона и/или договора аренды требования, что, как уже указывалось, неочевидно.
Основные требования, которые необходимо заявлять в рамках судебных процессов (исходя из конкретных условий договора аренды, рассматриваемого в качестве примера):
— О признании договора прекратившим действие;
— О выселении Арендатора;
— О приведении помещения в состояние, пригодное для использование под офис или (что более вероятно) о возмещении расходов на такое приведение;
— О взыскании штрафа в размере двухмесячной арендной платы.
Требования можно объединить в одном исковом заявлении.
Как видно, при кажущейся внешней простоте процедура одностороннего отказа от договора аренды является сложной и громоздкой в своей практической реализации в случае, если другая сторона ведет себя недобросовестно и добровольно не исполняет предусмотренные договором и законом требования
Право LAWA на расторжение в одностороннем порядке Образцовые положения
Связанные с
Право LAWA на расторжение в одностороннем порядке Право лицензиата на расторжение уведомление о таком прекращении действия Лицензиара следующим образом: (a) немедленно, в случае, если Лицензиар отказывается от Лицензируемых знаков или иным образом прекращает поддержку Лицензируемых знаков в бизнесе Лицензиара; или (b) немедленно в случае наступления Банкротства в отношении Лицензиара; или (c) немедленно в случае расторжения в соответствии с Разделом 13.
2(г).
Ваше право на прекращение действия Вы можете в любое время отказаться от услуги Интернет-банкинга, направив нам письменное уведомление по почте или факсу. Ваш доступ к онлайн-банкингу будет приостановлен в течение трех (3) рабочих дней с момента получения нами ваших инструкций по отмене услуги. Вы по-прежнему несете ответственность за все неоплаченные сборы и сборы, понесенные до даты отмены.
Право компании на прекращение действия Несмотря на положения Раздела 3.1, Компания имеет право уволить Руководителя по настоящему Соглашению в любое время по любой из следующих причин:
Право на увольнение Если Нарушение не устранено, как это предусмотрено в настоящей статье 17, или если Нарушение не устранено могут быть устранены в течение периода, предусмотренного в настоящем документе, Стороны, не нарушившие договор, действующие совместно, после этого имеют право объявить о невыполнении обязательств и расторгнуть настоящее Соглашение путем письменного уведомления в любое время до тех пор, пока не произойдет исправление, и они будут освобождены от любых дальнейших обязательств по настоящему Соглашению и , независимо от того, расторгают ли эти Стороны настоящее Соглашение или нет, взыскать с нарушившей Стороны все суммы, причитающиеся по настоящему Соглашению, а также все другие убытки и средства правовой защиты, на которые они имеют право по закону или по праву справедливости.
Положения настоящей статьи остаются в силе после прекращения действия настоящего Соглашения.
Право руководителя на увольнение Несмотря на положения параграфа 2.1, руководитель имеет право уволить своих сотрудников по настоящему Соглашению по любой из следующих причин:
Право арендодателя на расторжение Аренда в случае возникновения любого из следующих событий, который может быть реализован только путем доставки Арендатору письменного уведомления о прекращении действия в течение тридцати дней после даты такого повреждения или уничтожения:
Прекращение права пользования После прекращения действия настоящего Дополнения по любой причине любое право на использование Системы и доступ к Услугам доступа к данным прекращается, и Фонд немедленно прекращает использование Системы и Служб доступа к данным.Сразу же после прекращения действия настоящего Дополнения по любой причине Фонд должен вернуть State Street все копии документации и другой служебной информации, находящейся в его распоряжении; при условии, однако, что в случае, если какая-либо из сторон прекратит действие настоящего Дополнительного соглашения или Депозитарного соглашения по любой причине, кроме нарушения со стороны Фонда, State Street обязуется предоставить Услуги доступа к данным на период времени и по цене, которые должны быть согласованы в письменной форме.
сторонами.
Нет права на трудоустройство Любые вопросы относительно того, имело ли место увольнение и когда, а также причины такого увольнения, решаются исключительно по усмотрению Комитета.Ничто в настоящем Соглашении не должно нарушать или каким-либо образом ограничивать право Компании, ее Дочерних компаний или ее Аффилированных лиц увольнять Участника с работы или услуг в любое время, по любой причине и с причиной или без нее.
Право Арендатора на расторжение Если арендованные помещения, здание или внешняя территория повреждены какой-либо опасностью, и Арендодатель не решит расторгнуть настоящий договор аренды или не имеет права расторгнуть настоящий договор аренды в соответствии с настоящей статьей, то, как только если это практически осуществимо, Арендодатель должен предоставить Арендатору письменное заключение архитектора Арендодателя или консультанта по строительству относительно того, когда реставрационные работы, требуемые от Арендодателя, могут быть завершены.
Арендатор имеет право расторгнуть настоящий Договор аренды в случае возникновения любого из следующих событий, причем этот вариант может быть реализован только путем доставки Арендодателю письменного уведомления о расторжении договора в течение семи дней после того, как Арендатор получит от Арендодателя оценку необходимого времени. для завершения такого восстановления:
CFR ЧАСТЬ 200 Прекращение Прекращение по причине и для удобства со стороны грантополучателя или субправополучателя, включая способ, которым это будет осуществлено, и основание для урегулирования.(Все контракты на сумму свыше 10 000 долларов США) В соответствии с вышеизложенным, когда федеральные средства расходуются 8-м регионом ESC и членами TIPS, 8-й регион ESC и члены TIPS оставляют за собой право расторгнуть любое соглашение на сумму, превышающую 10 000 долларов США в результате этого процесса закупок по уважительной причине. после предоставления продавцу соответствующей возможности и до 30 дней для устранения причинного нарушения условий.
Регион 8 ESC и члены TIPS оставляют за собой право расторгнуть любое соглашение на сумму более 10 000 долларов США в результате этого процесса закупки для удобства с письменным уведомлением выигравшего поставщика за 30 дней.Продавец получит компенсацию за выполненную работу и закупленные товары на дату расторжения, если это будет удобно для членов ESC Region 8 и TIPS. Любое вознаграждение в рамках этого процесса закупок не является исключительным, и ESC Region 8 и TIPS оставляют за собой право приобретать товары и услуги у других поставщиков, когда это отвечает интересам ESC Region 8 и TIPS. Поставщик согласен? Да
«Право наследования» прекращено совладельцем в одностороннем порядке
9 МАЯ 2016 ГОДА ТОМ 23 НОМЕР 18
Во-первых, краткий пример «совместной аренды с правом наследования»:
В Аризоне существует два основных способа совместного владения недвижимостью двумя или более людьми (при условии, что они не состоят в браке).Один из вариантов для владельцев — быть «совместными арендаторами».
Другой должен быть «совместными арендаторами».
Какая разница? Их несколько, но выделяются два:
- Совместные арендаторы должны иметь равные интересы, в то время как общие арендаторы могут иметь любой вариант по своему выбору (60%/40% или любой другой вариант, который они могут придумать), и
- Общие арендаторы могут передать свои интересы другому общему арендатору или кому угодно по своему выбору. Совместная аренда автоматически включает «право наследования», так что выжившие совместные арендаторы автоматически получают долю, принадлежащую умершему совладельцу.
Именно второй элемент — право наследования — больше всего отличает совместную аренду. Если трое человек владеют недвижимостью как совместные арендаторы, и один из них умирает, двое оставшихся в живых теперь являются совладельцами 50/50 с правом наследования между собой. Так, например, если супружеская пара решает передать свой дом в совместную аренду с дочерью жены (от первого брака) в качестве сожителей, а затем супружеская пара умирает раньше дочери/падчерицы, она является единоличным собственником жилья.
недвижимость.
Но вот что менее известно о совместном владении: любой из совладельцев может в одностороннем порядке и полусекретно превратить совместное владение в долевое. Как? Просто передав свою долю участия другому лицу, даже если получатель незамедлительно передаст долю обратно первоначальному совладельцу. В некоторых штатах (включая Аризону) совладелец может даже передать свою долю самому себе и получить тот же результат. Конечно, передача должна быть зарегистрирована в регистраторе округа (по крайней мере, в Аризоне), чтобы она вступила в силу, но никаких уведомлений другим совместным арендаторам не требуется.
Вот что случилось с Джанет Смит (имя изменено). Ее мать и отчим (назовем их Эдна и Грег) владели своим домом, и Джанет жила с ними. В 2002 году пара передала свой дом на три имени: Грег, Эдна и Джанет, как совместные арендаторы (с правом наследования).
Эдна умерла в 2006 году, а Джанет продолжала жить в доме с Грегом. Она помогала заботиться о нем и помогала ему оставаться дома до самой его смерти в 2013 году.
Однако незадолго до своей смерти Грег передал свою половину доли в доме в траст, в котором были названы его двое детей (от его первый брак) в качестве бенефициаров.
Джанет подала иск против поместья. Она утверждала, что уход, который она оказала Грегу после смерти ее матери, стоил не менее 100 000 долларов, и что было соглашение, что Грег не изменит соглашение о совместном аренде после смерти Эдны. Она сказала, что отчасти причина, по которой ее имя было указано на доме, заключалась в том, что Эдна и Грег полагались на ее заботу о них, и что она должна была получить дом взамен.
Сын Грега, как личный представитель имущества Грега, отверг требование Джанет.Суд по наследственным делам согласился с отклонением иска и вынес решение в упрощенном порядке в пользу наследства. Джанет подала апелляцию.
Апелляционный суд Аризоны подтвердил решение суда по наследственным делам. Апелляционный суд сначала отметил, что проблема с иском Джанет, вероятно, возникнет в любом случае, поскольку соглашение, касающееся владения недвижимостью, обычно должно быть заключено в письменной форме.
Но, поскольку апелляционный суд согласился с судом по наследственным делам относительно способности Грега расторгнуть совместную аренду, отсутствие письменного соглашения не нужно было учитывать.
Апелляционный суд постановил, что вера и ожидания Грега и Эдны в то время, когда они создавали совместную аренду, были просто неизвестны. Джанет утверждала, что Грег неоднократно говорил ей, что о ней «позаботятся» после его смерти; этой расплывчатой уверенности было недостаточно для поддержки какого-либо соглашения о том, чтобы не выводить имущество из совместной аренды. Иск Джанет снова был отклонен на уровне Апелляционного суда. Шоу против Отто , 3 мая 2016 г.
Важно помнить, что в результате Джанет не была полностью лишена наследства.После смерти матери она стала владельцем половины доли в собственности, и позднее прекращение Грегом права на наследство не лишило ее этой доли. Она просто не получила всего имущества, как, видимо, ожидала. На самом деле, в заключении Апелляционного суда упоминается, что имущество было продано, а вырученные средства разделены.
Ее доля выручки, несомненно, будет уменьшена на сумму гонорара адвоката, присужденного ей решением апелляционного суда.
Хотя совместная аренда/аренда в общем различии чаще всего рассматривается в контексте недвижимого имущества, те же самые правила применимы и к личному имуществу.Различие часто, хотя и несколько неточно, характеризуется как разница между «и» и «или» в названии. Если, например, название транспортного средства указывает, что автомобиль принадлежит «Грегу И Джанет», это равносильно совместной аренде — и Грег, и Джанет должны передать автомобиль покупателю, и если кто-то из них умер, то интересы наследодателя должны быть рассмотрены (посредством процедуры завещания или иным образом). Но если автоматический титул «Грег ИЛИ Джанет», любой из них может подписать титул, и результат будет эквивалентен совместной аренде (с правом наследования).
И, чтобы еще больше запутать вещи (извините за это), существует совершенно другой набор соображений, когда собственностью владеет супружеская пара.
Но это история для другого дня.
Законы о арендодателях-арендаторах штата Техас — Студия-арендодатель
5. Раскрытие информации и прочие примечания штата Нью-Джерси
Законы Техаса о насилии в семье и сексуальных домогательствах
Как и в большинстве штатов, в Техасе закон предоставляет особую защиту жертвам домашнего насилия. Арендодатели не должны выселять, угрожать выселением или не продлевать договор аренды из-за того, что арендатор стал жертвой домашнего насилия, сексуальных посягательств или злоупотреблений.
Кроме того, арендодатели должны информировать своих арендаторов в письменной форме о том, что им может быть разрешено досрочно расторгнуть договор аренды при определенных обстоятельствах, связанных с домашним или сексуальным насилием. Если арендатор попытается досрочно расторгнуть договор аренды на этих основаниях, арендодатели могут потребовать доказательства, прежде чем освободить их от аренды, например, отчет полиции.
Наконец, в сценарии договор аренды не может запрещать арендатору вызывать полицию в случае домашнего насилия или иным образом наказывать жертву домашнего насилия.
Законы Техаса о замене замков и защитных устройств
В Техасе арендодатели обязаны сменить замки перед тем, как въедет новый жилец, только если ключи утеряны или украдены. Арендодатель должен заменить ключ за счет арендатора, если арендатор об этом попросит. Арендатор может делать неограниченное количество запросов. Кодекс собственности Техаса разрешает подавать запросы в устной форме, если в письменном договоре об аренде не указано иное, выделенное подчеркнутым или жирным шрифтом.
Как жилые, так и коммерческие арендодатели в Техасе обязаны предоставлять определенные устройства безопасности в арендованных помещениях, в том числе замок с засовом, штифтовой замок, защитный стержень и оконную защелку.Кроме того, арендодатель должен заменить ключ любого устройства безопасности, управляемого ключом, картой или комбинацией на внешней двери или окне, за счет арендодателя не позднее, чем на седьмой день после того, как каждый арендатор покинет помещение. Если арендодатель хочет, чтобы запросы арендаторов относительно устройств безопасности были в письменной форме, то этот запрос должен быть выделен в договоре аренды жирным шрифтом или подчеркнут.
Глава 92, подраздел D Кодекса собственности Техаса, подробно описывает законы об устройствах безопасности.
Если арендодатель не может установить устройство безопасности, которое требуется без запроса арендатора, или если арендодатель не заменяет ключ в течение семи дней после смены арендатора, арендатор может сделать одно или несколько из следующих действий:
- Самостоятельно установите замок или замените ключ и вычтите разумную стоимость ремонта из следующего арендного платежа
- Отправьте письменный запрос арендодателю, и если арендодатель не выполнит его (на третий день или ранее после его получения), арендатор может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды
- Подать иск против арендодателя и получить судебное решение, предписывающее арендодателю подчиниться
- Отправить письменный запрос арендодателю и, если нет ответа, подать иск и получить судебное решение
Подробнее о законах о безопасности и замках в Техасе читайте здесь.
Законы об аренде домашних животных в Техасе
В Техасе нет конкретных законов о домашних животных. Арендодатели могут устанавливать свои собственные требования к домашним животным, в частности, они могут решать, разрешены ли домашние животные, какого размера они разрешены и т. д.
В соответствии с законодательством Техаса и федеральным законом об американцах-инвалидах (ADA) люди с ограниченными возможностями могут приносить своих служебных животных во все общественные места, такие как правительственные здания, отели, рестораны, стадионы и магазины. Эти законы также требуют, чтобы те, кто предоставляет транспортные услуги, разрешали использование животных-поводырей.Оба закона защищают людей в Техасе, которые используют животных-поводырей, и вы имеете право полагаться на тот закон, который обеспечивает наибольшую защиту.
Если у арендатора есть служебное животное, он или она может подать арендодателю запрос об отказе от домашних животных. Арендодатели имеют право отклонить эту просьбу, если размещение с домашним животным влечет за собой финансовое или административное бремя арендодателя.
Но домовладелец очень редко отказывается от служебного животного.
Наконец, домовладельцы могут взимать залог за питомца и дополнительную арендную плату за питомца, если они того пожелают.
Требуемая информация об аренде в штате Техас
В Техасе требуется раскрытие трех сведений об аренде:
Свинцовая краска Раскрытие информации: Федеральный закон требует, чтобы арендодатели раскрывали известную информацию о краске на основе свинца и опасностях, связанных с краской на основе свинца, до того, как договор аренды вступит в силу. Кроме того, в соответствии с законодательством штата арендодатели должны предоставить этот утвержденный EPA информационный буклет и заполнить следующую форму.
Личность владельца или агента: Арендодатель несет ответственность за раскрытие в договоре аренды или в другом письменном виде имени и адреса владельца недвижимости.Если есть другое лицо, которое несет основную ответственность за техническое обслуживание или содержание имущества, его контактная информация (имя и почтовый адрес) также должна быть включена в договор аренды или в письменном виде в отдельном документе.
Коммунальные услуги Раскрытие информации: Арендодатель, согласившийся в договоре аренды предоставлять и оплачивать воду, газ или электроэнергию, несет ответственность перед арендатором, если коммунальная компания отключила арендатору коммунальные услуги или направила письменное уведомление арендатору, что такое коммунальное обслуживание будет отключено из-за того, что арендодатель не оплатил счет за коммунальные услуги.
Обратите внимание, что раскрытие следующих двух сведений требуется только в определенных обстоятельствах:
Правила и политика буксировки или парковки арендодателя: Для арендаторов многоквартирных домов, если у арендодателя есть правила или политики буксировки транспортных средств или парковки, которые применяются к арендатору, арендодатель обязан предоставить арендатору копию правил или политики до подписания договора аренды. Копия должна быть подписана арендатором, включена в договор аренды или аренды.Предложение должно быть подчеркнуто, с заглавной буквы или жирным шрифтом.
Перебои в подаче электроэнергии: Если арендодатель предоставляет услуги по электроснабжению или ведет учет электроэнергии в соответствии с пропорциональной системой, арендодатель может прервать подачу электроэнергии арендатору, если арендатор не оплатил счет. Однако арендодатель может прекратить обслуживание только после уведомления и в соответствии с определенной процедурой. Есть исключения для больных жильцов и в экстремальных погодных условиях.
сек.правительство | Порог частоты запросов превысил
Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматизированных инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов, выходящих за рамки приемлемой политики, и будет управляться до тех пор, пока не будут предприняты действия по объявлению вашего трафика.
Пожалуйста, заявите о своем трафике, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.
Для получения рекомендаций по эффективной загрузке информации из SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите страницу sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на получение по электронной почте обновлений программы открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу [email protected].
Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес, проявленный к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.
Идентификатор ссылки: 0.5dfd733e.1641726980.7ac60c38
Дополнительная информация
Политика безопасности Интернета
Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и для обеспечения того, чтобы общедоступные услуги оставались доступными для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузить или изменить информацию или иным образом нанести ущерб, включая попытки отказать в обслуживании пользователям.
Несанкционированные попытки загрузки информации и/или изменения информации в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях от 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры от 1996 года (см.S.C. §§ 1001 и 1030).
Чтобы убедиться, что наш веб-сайт хорошо работает для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов контента SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не повлияет на способность других получать доступ к контенту SEC.gov. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, отправляющие чрезмерные запросы. Текущие правила ограничивают количество пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества компьютеров, используемых для отправки запросов.
Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса (адресов) могут быть ограничены на короткий период.
Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.gov. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерных автоматических поисков на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, что она повлияет на отдельных лиц, просматривающих веб-сайт SEC.gov.
Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы обеспечить эффективную работу веб-сайта и его доступность для всех пользователей.
Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.
Насколько выросла арендная плата за последние 7 лет? | Мои финансы
Повышение арендной платы за жилье, действующее на 2022 год в Колумбии, составляет 5,62%. Это максимум, который ежемесячный канон сможет поднять в течение этого года согласно Закону 820 от 2003 года.
(Новый год, новые цены: подорожание в 2022 году).
Этот процент соответствует ИПЦ 2021 года (индекс потребительских цен), определяемому датским индикатором , который измеряет среднее изменение цен между двумя периодами времени на товары и услуги, потребляемые домохозяйствами.
К 2022 году ставка 5,62% является одной из самых высоких за последние годы.
– 3,66% (2015)
– 6,77% (2016)
– 5,75% (2017)
– 4,09% (2018)
– 3,18% (2019)
– 3,8% (2020)
– 1,61% (2021)
В соответствии с Законом № 820 от 2003 г. IPC непосредственно за предыдущий год является максимальным, уполномоченным ежегодно повышать арендную плату за квартиры, квартиры-студии, дома и другую жилую недвижимость, которую можно найти на порталах недвижимости, таких как Fincaraíz.
(Что повысится при МРОТ и что при инфляции).
По словам Дейна, вот некоторые моменты, о которых следует помнить в настоящее время более чем 5,8 миллионам домохозяйств в Колумбии, которые живут на арендной плате:
– Ежегодное увеличение стоимости аренды вступает в силу только через 12 месяцев после его подписания или с момента последнего увеличения.
Например, если аренда началась в ноябре 2021 года, увеличение может быть применено до ноября 2022 года.
– Закон 820 от 2003 г. также определяет в своей статье 18, что установленное увеличение не может превышать 1% коммерческой стоимости имущества или части, которая сдается в аренду.
– Важно, чтобы повышение платы и дата, с которой она начинает применяться, были заранее сообщены арендатору в письменной форме и должны быть отправлены заверенным способом, в соответствии с той же нормой.
– Кроме того, арендодатель может воздержаться от увеличения, если он того пожелает.
– Увеличение, основанное на IPC непосредственно за предыдущий год, распространяется на тех, кто подписал контракты после 10 июля 2003 г.
Например, если договор на квартиру вступил в силу в марте 2021 года на сумму 2 000 000 долларов США, максимальное увеличение на 5,62% составит 112 400 долларов США, из которых общая сумма ежемесячных выплат с марта 2022 года составит 2 112 400 долларов США.
– Если договор был подписан до 10 июля 2003 г., правило указывает, что максимальное увеличение составляет 3%, что соответствует целевому уровню инфляции, установленному Banco de la República на 2021 г.
Если договор был подписан в мае 2001 года и плата составляет 2 500 000 долларов США, увеличение составит 3%, то есть 75 000 долларов США, а значит, в мае 2022 года арендатор должен будет заплатить 2 575 000 долларов США.
На портале недвижимости Fincaraíz нам сообщают некоторые важные моменты, касающиеся обязанностей и прав, если вы являетесь арендатором:
ПРАВА АРЕНДАТОРОВ
Юрист Рикардо Ордоньес из фирмы «BCOM юристы» поясняет, что права арендаторов городского жилья на момент подписания договора установлены Законом № 820 от 2003 года и заключаются в следующем:
1. Арендатор имеет право на получение имущества в согласованный день или в момент заключения договора.
2. Если договор был заключен в письменной форме, арендатор имеет право получить копию с оригиналами подписей в течение не более 10 дней со дня подписания договора.
(пункт 3 статьи 8 Закона № 820 от 2003 г.).
3. Если недвижимость регулируется режимом горизонтальной собственности, арендатор должен иметь доступ к правилам сосуществования и соответствующим положениям.
4. От арендатора не может требоваться внесение денежного залога или любого другого реального обеспечения, чтобы гарантировать выполнение обязательств, предусмотренных договором. (Статья 16 Закона № 820 от 2003 г.).
5. Если арендодатель не может передать имущество в пользование арендатору, если это не связано с задержкой из-за форс-мажорных или непредвиденных обстоятельств, арендатор имеет право отказаться от договора и получить компенсацию за ущерб. в случае невозможности доставки.. (Статьи 1983 и 1984 Гражданского кодекса Колумбии).
6. В случае расторжения договора аренды арендодателем в одностороннем порядке арендатор должен быть уведомлен об этом не менее чем за три (3) месяца и будет иметь право на получение компенсации, эквивалентной цене трех (3) месяцев аренды.
при доставке имущества в согласованную дату.
7. Арендатор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае несоблюдения арендодателем надлежащего оказания услуг или в других случаях, определенных статьей 24 Закона 820, среди которых «неоднократное вторжение арендодатель в судебном разбирательстве, которое серьезно влияет на полное пользование имуществом».
8. Как арендодатель, так и арендатор подпадают под действие Закона № 820 от 2003 г., и нарушение одного из их прав или нарушение арендодателем своих обязательств может привести к экономическим санкциям или судебным разбирательствам, когда нет примирение между частями.
ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРОВ
Что касается обязанностей арендаторов, от Fincaraíz они сообщают нам некоторые важные моменты Закона 820 от 2003 года:
1. Арендатор не сможет использовать имущество по-другому, о чем договорились.В этом случае домовладелец может расторгнуть договор или потребовать возмещения ущерба.