Права председателя тсж: ЖК РФ Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья / КонсультантПлюс

Содержание

Что нужно знать о работе председателя ТСЖ многоквартирного дома?

https://realty.ria.ru/20170519/408604470.html

Что нужно знать о работе председателя ТСЖ многоквартирного дома?

Что нужно знать о работе председателя ТСЖ многоквартирного дома? — Недвижимость РИА Новости, 19.05.2017

Что нужно знать о работе председателя ТСЖ многоквартирного дома?

Председатель – всему голова. Поэтому к выбору «головы» товарищества собственников жилья нужно отнестись с особым пристрастием, ведь от его работы зависит благополучие всего дома. К чему должен быть готов кандидат в председатели ТСЖ, читателям сайта «РИА Недвижимость» рассказал заместитель начальника жилищного отдела АО «ВК Комфорт» Анатолий Соколов.

2017-05-19T14:17

2017-05-19T14:17

2017-05-19T14:25

f.a.q. – риа недвижимость

полезное

жилье

тсж

законодательство

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/sharing/article/408604470.jpg?4069269751495193132

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2017

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

f.a.q. – риа недвижимость, полезное, жилье, тсж, законодательство

14:17, 19 мая 2017

23454

Председатель – всему голова. Поэтому к выбору «головы» товарищества собственников жилья нужно отнестись с особым пристрастием, ведь от его работы зависит благополучие всего дома. К чему должен быть готов кандидат в председатели ТСЖ, читателям сайта «РИА Недвижимость» рассказал заместитель начальника жилищного отдела АО «ВК Комфорт» Анатолий Соколов.

Права и обязанности председателя ТСЖ

Каждый из нас знает, насколько приятно видеть чистый, ухоженный многоквартирный дом. К сожалению, их не так много и во многом состояние дома зависит не столько от жильцов и застройщика, сколько от деятельности управляющей организации. Своевременно проведенный ремонт, облагороженная территория, качественная краска на фасадах и в подъездах все эти мелочи делают общую картину, по которой сразу видно, насколько продуктивно управляющая организация справляется со своими обязанностями.

Во многом, политика той или иной компании которая обслуживает дом зависит от ее руководителя. Если данный гражданин действует в интересах дома, то вполне вероятно, что постройка будет иметь ухоженный вид несмотря на свой возраст, качество материалов и другие факторы.

Если же руководитель заинтересован только в собственных целях, то его необходимо либо снять с должности, либо привыкнуть к его манере управления.

Очень многое зависит от человека, который руководит работами по дому.

Безусловно, это лицо выборное, поэтому не редко сами жильцы избирают лицо на руководящий пост, давая борозды правления ему прямо в руки. Как не ошибиться в таком нелегком выборе? Где заканчиваются полномочия руководителя управляющей организации?

И самое главное, за что он отвечает и за что с него спрашивать? Каковы права и обязанности председателя ТСЖ согласно жилищного кодекса? На все эти вопросы мы попытаемся ответить в рамках данной статьи, максимально уделяя внимание каждому интересующему вас вопросу.

На основании чего действует председатель ТСЖ

Прежде чем говорит о председателе товарищества собственников жилья, не лишним было бы узнать, что представляет собой такая организационно правовая форма, какие у нее есть нюансы и за что отвечает ТСЖ.

Товарищество собственников жилья – это организация, которая должна быть оформлена в форме юридического лица. То есть, у организации должен быть счет, регистрационный номер и другие аспекты, которые принадлежат юридическому лицу.

Несмотря на то, что товарищество собственников жилья имеет непосредственное отношение к финансам, так как осуществляет работы над многоквартирным домом за счет жильцов, в законодательстве эта организация признается некоммерческой.

Кроме того, не лишним будет помнить о том, что товариществ собственников жилья создается из самих собственников многоквартирного дома. В его состав могут вступить жильцы недвижимого имущества постройки, а также жильцы близ лежащих домов, с которыми постройка делит свою территорию.

Так или иначе, но товарищество собственников жилья имеет и свою управленческую структуру. Из жильцов создается своеобразное правление, которое принимает решения, указывает стратегию и направление вливания денежных средств, обсуждает нужды дома и только потом представляет их на общий суд.

Данное правление создается из активных членов общества населяющего дом и находится в неизменном составе.

Но, безусловно, необходимо лицо, которое бы руководило данными лицами, могло бы давать им указания принимать или же отвергать некоторые решения.

Это лицо именуется председателем товарищества собственников жилья.

Полномочия председателя данной управляющей организации достаточно обширны, но не слишком для того, чтобы иметь возможность нарушить права собственников. Деятельность руководителя может быть проверена любым из жильцов, и он подотчетен собственниками.

Существует ряд нормативно правовых актов которые регулируют деятельность председателя. Первый из них это естественно ЖК РФ.

К сожалению, в его страницах нет отдельной статьи, которая бы была посвящена председателю, но, тем не менее, есть отрывки и выдержки из норм, в которых говорится о том, что руководитель наделен правом руководить правлением, вносить коррективы и иметь ряд недоступных другим членам товарищества функций.

Кроме того, в самом товариществе действует локальный нормативный акт, который был принят жильцами многоквартирного дома, в котором также говорится о полномочиях данного лица. Так, в Уставе отражены его права и обязанности, некоторые его функции и особые назначения.

Устав может быть составлен как по стандартному образцу, используя всем хорошо знакомые формулировки и трактовки, а также по решению общего собрания жильцов в него могут быть включены дополнительные аспекты.

Что входит в обязанности председателя ТСЖ

Поговорим об обязанностях председателя ТСЖ перед жильцами. Что делает? Именно этот аспект большего всего трогает как жильцов, так и членов правления, так как на плечах руковоителяя лежит очень много функций.

Эти функции можно подразделить на стандартные и дополнительные. К стандартным относятся те функции, которые обычно прописываются в уставе. Давайте рассмотрим самые яркие и распространенные примеры:

— Одна из самых важных функций – это контроль за решениями, которые были приняты правлением. Не всегда правление ориентируется на законодательство, бюджет и пожелания жильцов. Анализируя принятые доводы, председатель должен учитывать тот факт, чтобы все стороны остались довольны.

— Председатель обязан отдавать распоряжения всем должностным лицам, которые только имеются в товариществе. Распоряжения могут иметь различный характер, главное, чтобы они были направлены на действия, связанные с содержанием многоквартирного дома.

— Председатель обязан осуществлять действия от имени товарищества. К ним относится открытие счета, снятие с него средств на нужды дома. Разумеется, из этой обязанности вытекает и обязанность о подотчетности руководителя не только членам правления, но и всем жильцам.

— Председатель обязан оставлять свою подпись на всех без исключения платежных документах, тем самым подтверждая, что он контролирует денежные потоки.

— Председатель обязан следить за соблюдением всеми работниками товарищества собственников жилья всех правил внутреннего распорядка, которые так или иначе могут отразиться на обслуживаемом доме в случае их невыполнении.

— Председатель также обязан оплачивать труд работников, осуществляющих действия по обслуживанию дома.

— В обязанности обсуждаемого лица также входит присутствие на собраниях собственников жилья и неукоснительное исполнение всех решений, принятых на них.

Какими полномочиями обладает председатель ТСЖ

Перечень прав председателя также обширен, как, в общем, то и круг его обязанностей.

Председатель имеет право:

— отменять решения, принятые правлением;

— вносить предложения на собрания жильцов;

— увольнять работников, по каким либо причинам, не противоречащим трудовому законодательству;

— получать вознаграждения в установленной сумме;

— вносить свои коррективы в решения правления.

Кроме того, многие права прописаны в уставе товарищества. Они могут быть нестандартными, но в любом случае, исходят от собственников помещений в многоквартирном доме, а значит, признаются законными по всем основаниям.

Где и нужно ли прописывать права, обязанности и ответственность председателя ТСЖ

Права и обязанности председателя товарищества собственников жилья прописываются в двух важнейших актах.

Первый из них – это устав, в котором прямо оговаривается как основные права, так и сопровождающие их обязанности. Второй акт – это договор между собственниками помещений в многоквартирном доме и товариществом собственников жилья.

В этих актах должны быть надлежащим образом перечислены права и обязанности, в противном случае, полномочия председателя будут сильно урезаны, что повлияет на эффективность его работы.

Имеет ли право?

Имеет ли право председатель ТСЖ отключать электроэнергию

Председатель имеет право отключить подачу для дома электроэнергии только в том случае, когда это требуется для срочного устранения неполадок и других нарушений функционирования дома.

Если же не отключение не грозит ничем ни дому, ни жильцам, топ председатель товарищества не имеет подобных полномочий и жильцы, в случае подобного поведения вправе жаловаться на руководителя ТСЖ.

Имеет ли право председатель ТСЖ вывешивать списки должников

Обращаясь к вопросу о должниках, то здесь происходит двоякая ситуация.

Председатель на правах должностного лица организации владеет информацией о персональных данных жильцов, но в связи с законом о персональных данных, оглашать их не имеет никакого морального права.

Что же касается вопроса вывешивания списка должников, то жильцы многоквартирного дома должны быть ознакомлены с таким списком, чтобы самостоятельно повлиять на неплательщиков.

В этом случае имеет место вывешивание списка с перечнем и нумерацией квартир, а вот паспортные данные жильцов не должны быть подвержены всеобщему обозрению.

Есть ли особенности в правах и обязанностях председателя ТСЖ в многоквартирных домах

Как таковых, законодатель не предусмотрел никаких особенностей для деятельности председателя.

Наделить его нетипичными правами и обязанностями могут сами жильцы, приняв это решение на общем собрании жильцов.

Самыми нестандартными решениями из практики была возможность разрешить руководителю обращаться к счету за денежными средствами товарищества без уведомления об этом собрания.

Как решаются спорные моменты?

Спорные моменты решаются только на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Именно этот орган считается главным и только от него исходит, какая либо инициатива, которой обязаны подчиниться не только члены правления, но и сам председатель.

Только собрание собственников вправе отменить решение принятое председателем, правда, для этого необходимо соблюсти ряд факторов. В первых, собрание должно быть оповещено о принятом решении и на него должны явиться больше половины собственников недвижимости дома.

Второй фактор – это проведение голосования за или против того или иного решения. Исход голосования определяется большим количеством голосов за или против.

Отпуск

Имеет ли председатель право на отпуск? Кто за него решает вопросы на время отпуска?

Председатель правления ТСЖ, как и любое другое должностное лицо, имеет право на отпуск.

Несмотря на то, что деятельность руководителя не относится к трудовой сфере, все же уставом за ним должно быть закреплено право на отдых. Максимальное количество дней, которое председатель может отсутствовать равняется тридцати.

Безусловно, за время отсутствия руководителя товариществу придется решать какие то вопросы, и не всегда будет возможность связаться с председателем.

Функцию председателя на себя имеет право возложить член правления, заранее выбранный как исполняющий обязанности. Его кандидатуру собранию собственников должен предложить сам руководитель и если собственники одобрят ее большинством голосов, то кандидатура утверждается.

На время отпуска руководителя, на его заместителя возлагаются все права, и обязанности которые имел председатель. Отныне он может принимать решения, вносить коррективы, собирает собрания и ставить свои подписи на платежных документах.

Как только отпуск председателя подходит к завершению, все обязанности снимаются с его заместителя и переходят обратно к руководителю.

Как получает компенсацию?

Так как заместитель является членом правления, то он не имеет никакой установленной заработной платы, а взяв на себя обязанности председателя, он одновременно получает огромный круг обязанностей.

Деятельность руководителя является оплачиваемой, а значит и на время его отсутствия, старания заместителя будут вознаграждены в размере, который соразмерен оплате труда председателя за этот же промежуток времени. Заместитель получает выплаты в порядке компенсации за свое затраченное время и возможно, нервы.

Заместитель вправе отказаться от денежного вознаграждения, а вот требовать выплаты больше, чем положено не имеет никакого права.

Как вы могли заметить, деятельность председателя таит в себе множество нюансов и других особенностей, которые необходимо знать не только руководителю товарищества, но и обычным собственникам.

Не редко, отсутствия осведомлённости о рамках прав председателя становятся причиной для возмущения жильцов по поводу тех или иных обстоятельств и обращения в судебные инстанции за поиском правды.

Вместо этого, прочитайте устав и договор между жильцами товариществом собственников жилья, и вы найдете ответы на все свои вопросы.

Коротко о главном в товариществе собственников жилья: председатель правления и его рабочие риски

Председатель правления, как правило, является главным лицом ТСЖ: от него зависит, насколько хорошо товарищество будет решать поставленные перед ним задачи. Рассказываем, кто может стать председателем ТСЖ, как его выбирают, какие полномочия и риски есть у этого должностного лица.

Как и кто избирает правление ТСЖ

Товарищество собственников жилья, согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, является одним из трёх способов управления многоквартирным домом. Членами товарищества должны являться собственники, обладающие более чем 50% от общего числа всех голосов в доме (ч. 3 ст. 135 ЖК РФ).

К органам управления ТСЖ относятся общее собрание членов товарищества и его правление (ст. 144 ЖК РФ). Правление ТСЖ принимает решение по всем вопросам деятельности товарищества, которые не входят в компетенцию общего собрания собственников или членов ТСЖ.

Правление ТСЖ избирается на общем собрании членов товарищества (далее – ОСЧ) на срок не более, чем два года. Решение оформляется протоколом, который должен быть оформлен по требованиям приказа № 44/пр, которые предъявляются к протоколам общих собраний собственников в МКД.

В некоторых случаях собственники, принимая решение на общем собрании о создании ТСЖ, сразу же избирают и правление. Но законодательно этот вопрос не отнесён к компетенции ОСС, что может стать причиной признания судом нелегитимным правление ТСЖ и все принятые им решения.

Подпись председателя ТСЖ: как правильно делегировать полномочия

Кто может быть председателем правления ТСЖ и как его избирают

Председатель правления избирается из числа его членов. Сделать это могут члены товарищества на общем собрании, если Уставом это отнесено к компетенции ОСЧ, или избранные члены правления (ч. 3 ст. 147 ЖК РФ).

Председатель правления ТСЖ обязательно должен быть собственником помещения в доме и входить в правление товарищества. При этом неважно, где он прописан: в помещении дома, владельцем которого он является, или же в другом месте или даже городе.

В ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ перечислены лица, которые не могут быть избраны в члены правления ТСЖ, а следовательно, не могут быть председателем правления товарищества:

  • должностные лица организации или управляющий, с которыми заключён договор управления;
  • работники ТСЖ, заключившие с товариществом трудовой договор;
  • члены ревизионной комиссии ТСЖ.

Поскольку председатель правления ТСЖ обязательно должен быть собственником помещения в доме или его доли, то на эту должность не могут быть избраны члены семьи собственника, прописанные в квартире, в том числе супруги или дети, а также наниматели и арендаторы.

Указанные лица также не могут входить в правление ТСЖ. Принимать участие в ОСЧ товарищества не собственники имеют право только как представители владельца помещения на основании нотариально оформленной доверенности от собственника.

Какие полномочия есть у председателя правления ТСЖ

Момент возникновения полномочий председателя – это принятие решения об избрании на должность. Именно с дня, когда протоколом ОСЧ/собрания правления, собственник избран на должность председателя, он получает полномочия, перечисленные в ст. 149 ЖК РФ.

Председатель правления ТСЖ:

  • подписывает документы и договоры, если для этого не нужно одобрения правления или ОСЧ товарищества;
  • подписывает доверенности для представления интересов ТСЖ, в том числе в суде общей юрисдикции;
  • составляет и предъявляет иски и претензии от имени товарищества;
  • выступает представителем ТСЖ при взаимодействии с органами надзора и контроля.

Начало полномочий председателя ТСЖ никак не связано с датой, когда с ним был заключён трудовой договор или соответствующая запись о ТСЖ была внесена в ЕГРЮЛ. Также для работы председателю не нужна доверенность, что закреплено в ч. 2 ст. 149 ЖК РФ.

Срок полномочий избранного председателя правления ТСЖ определяется Уставом товарищества и, как правило, не превышает два года. При этом важно помнить, что истечение установленного срока не прекращает автоматически деятельность председателя.

Как подготовить и успешно провести общее собрание членов ТСЖ или ЖК

Когда и кто может снять с председателя правления ТСЖ его полномочия

Председатель правления ТСЖ прекращает свою деятельность на этой должности в следующих случаях:

  1. На ОСЧ товарищества принято решение об избрании нового председателя (пп. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Если на собрании члены ТСЖ решили прекратить полномочия действующего председателя, но нового не выбрали, то первый продолжает свою работу до момента, пока на эту должность не будет выбран другой член правления товарищества собственников.

Досрочное прекращение полномочий председателя происходит при наличии серьёзных оснований, в том числе неспособности лица вести дела надлежащим образом или грубых нарушений при исполнении обязанностей (абз. 2 ч. 2 ст. 123.14 ГК РФ).

  1. Лицо, избранное председателем ТСЖ, утратило право собственности на помещение в многоквартирном доме, где создано данное товарищество (ч. 3 ст. 143 ЖК РФ).

Данный факт подтверждается судебной практикой: постановление Четырнадцатого ААС от 29.07.2013 по делу № А44-4579/2012, решение Арбитражного суда Тюменской области от 11.12.2013 по делу № А70-11284/2013.

В судебных решениях говорится о том, что с момента утраты статуса собственника помещения в доме лицо не может более быть председателем ТСЖ в силу императивных норм закона, следовательно, не может представлять интересы товарищества в гражданских правоотношениях.

За что председатель правления ТСЖ может быть привлечён к ответственности

Собственник, избранный председателем правления ТСЖ, несёт ответственность за деятельность товарищества: административную и гражданско-правовую.

Административная ответственность для председателя ТСЖ как должностного лица наступает в случае, если надзорным органом выявлены нарушения, допущенные при управлении многоквартирным домом. Это закреплено в п. 42 ПП РФ № 491, а также прописано в п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2005 № 5.

Согласно судебной практике, председателя правления ТСЖ могут привлечь к ответственности за нарушение правил содержания и ремонта общего имущества дома (ст. 7.22 КоАП РФ), неисполнение требований прокурора (ст. 17.7 КоАП РФ) и ГЖИ (ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ), нарушение порядка ценообразования (ч. 2 ст. 14.6 КоАП РФ), трудового законодательства (ст. 5.27 КоАП РФ) и по другим основаниям.

Ошибки, неправомерные действия или бездействие лица в период его работы председателем правления ТСЖ могут повлечь и гражданско-правовую ответственность за них: например, возмещение убытков товариществу, которые были причинены действиями/бездействием председателя правления (ст.ст. 15, 53.1 ГК РФ).

О дисквалификации руководителей ТСЖ и УО по разным статьям КоАП РФ

Важно помнить

Председателя правления ТСЖ выбирает правление или общее собрание членов товарищества, если это прописано в Уставе, на срок не более двух лет. С момента составления протокола собрания, на котором должностное лицо было выбрано, председатель получает полномочия, указанные в ст. 149 ЖК РФ и Уставе ТСЖ.

Председателем правления ТСЖ может стать только собственник помещения в доме и член правления, при этом неважно, зарегистрирован ли он в данном помещении. А вот члены его семьи, а также арендаторы не имеют права претендовать на эту должность.

Поскольку председатель правления ТСЖ является должностным лицом, то за нарушения в работе товарищества собственников он может быть привлечён как к административной, так и к гражданско-правовой ответственности.

Все эти вопросы были подробно, с примерами, освещены в ходе онлайн-семинара «Проблемы в работе ТСЖ и пути их решения инструкция», который наш эксперт Сусана Киракосян провела в апреле 2019 года. Материалы с этого семинара размещены здесь.

Председатель ТСЖ: права и обязанности, полномочия и замещение, работа по совместительству

Уставом определяются многие полномочия относительно того, что входит в обязанности председателя товарищества собственников жилья, передача ему полномочий, новому член, порядок получения им денег, нормирован ли рабочий день и др.
Нужно более подробно разобраться с тем, как должен работать председатель, что он должен знать, какая разница и отличие в должностях ТСЖ и другие положения.

Кто принимает на работу в ТСЖ

Высшим органом управления ТСЖ является правление. Именно оно управомочено на прием на работу отдельных граждан. Чаще всего таковыми выступают уборщики многоквартирного дома. Зачастую возникает вопрос, а кто нанимает на работу само правление ТСЖ?

Как уже отмечалось выше, нанимателем в этой ситуации является собственник каждой конкретной квартиры. Именно они имеют право принимать решение об избрании исполнительного органа в рамках действующего жилищного законодательства.

В ТСЖ могут участвовать лишь собственники, поэтому выбор председателя происходит именно между ними. Все выборные документы нужно оформить по закону. После выбора, также утверждается подходящая для данного дома должностная инструкция.

Права и обязанности

Председатель ТСЖ как высшее должностное лицо правления, имеет свои права, обязанности и полномочия. Среди них:

  1. Делать документы в сфере ЖКХ.
  2. Осуществлять правление домом.
  3. Осуществлять содержание общего имущества МКД.
  4. Проводить инструкции для новых квартиросъемщиков .
  5. Платить сторонним организациям и заниматься заключением договоров и др.

Это далеко не весь перечень прав. Отдельными локальными актами устанавливаются и иные правомочия.

Среди обязанностей можно отметить:

  1. Проведение собраний.
  2. Отчет перед жильцами.
  3. Проведение плановых и внеочередных работ и их организация и обеспечение и др.

Он имеет право подписать доверенность на осуществление его полномочий другим лицом. Это прямо указано в Жилищном кодексе РФ.

Должностная инструкция председателя ТСЖ

Полномочия председателя регламентированы соответствующей должностной инструкцией инструкцией. В ней указаны права, обязанности и полномочия. Зачастую в инструкции прописывается освобождение его от должности, необходимость отчитываться перед жильцами и др.

В должностной инструкции часто указывается возможность временно возложить свои обязанности на стороннего управляющего. В инструкции также прописывается то, может ли он осуществлять работу по совместительству.

Должностная инструкция издается в письменном виде. Она подписывается правлением ТСЖ и самим председателем. В инструкции обязательно должна быть сделана отметка об ознакомлении. В противном случае, председатель ТСЖ будет считаться не вступившим в свою должность. Все изменения в инструкцию могут вводиться только путем проведения общего собрания и, соответственно, голосования. По результатам проведения собрания издается протокол, который и будет являться основой для внесения изменений.

Председатель правления ТСЖ и просто председатель ТСЖ: в чем разница

Правление является высшим исполнительным органом ТСЖ. Председатель же, это аналог генерального директора в юридическом лице. Это абсолютно разные должности.

Председатель правления, по сути, является главой правления и должностными полномочиями директора ТСЖ не наделяется.

В некоторых управленческих структурах существует практика объединения данных должностей в одну. Это является в корне не правильным, так как нарушает положения жилищного законодательства. Связано это с тем, что правление ТСЖ и председатель должны осуществлять контроль и надзор за деятельностью друг друга, а в случае объединения этих должностей, сделать это не представляется возможным.

Как стать председателем

Как уже отмечалось выше, это выборная должность, поэтому стать председателем можно только тогда, когда такого гражданина выберут другие жильцы многоквартирного дома. Особое внимание стоит уделить порядку выдвижения своей кандидатуры. Во многом, это можно отождествить с выбором депутата, только в более упрощенном порядке.

Гражданин на общем собрании предлагает выбрать себя и обосновывает то, что его кандидатура подходит лучше всего. После этого происходит голосование. Если за гражданина проголосовало большинство жильцов, то принимается решение о порядке избрания его на должность. Собрание обязательно должно быть узаконено протоколом и на нем должно присутствовать большая половина жильцов конкретного дома. В противном случае, собрание будет признано неправомочным.

После этого председатель подписывает должностную инструкцию и вступает в свою должность.

Выбирается главный на должность путем проведения открытых выборов. Тайного голосования в данной ситуации не допускается.

Срок полномочий согласно законодательству

Федеральным законом нет четкой регламентации сроков полномочий председателя ТСЖ.
Сроки устанавливаются на муниципальном уровне. Обычно, такой срок равен двум годам. Поменять и переизбрать председателя вашего товарищества собственников можно по истечении этого срока. Уставом многоквартирного дома или рекомендациями правления ТСЖ может быть установлен и более короткий срок.

Не установлено каких либо пределов, в течение которых один и тот же гражданин может переизбираться. Поэтому такие граждане могут занимать свой пост и двадцати и тридцать лет. По истечении вышеуказанных сроков полномочий происходит переизбрание в порядке и по правилам, предусмотренным внутренними локальными актами.

Нужно отметить, что срок полномочий председателя вашего ТСЖ не может быть больше сроков действия самого товарищества сбоственников.

Порядок выбора: процедура

Порядок избрания и вступление в полномочия председателя ТСЖ происходит в несколько этапов:

  1. Оповещение граждан о проведении собрания.
  2. Оглашение повестки дня по поводу предстоящего избрания председателя.
  3. Дата выборов.
  4. Выдвижение кандидатов.
  5. Непосредственное проведение выборов.
  6. Оглашение результатов.
  7. Подписание необходимой документации и вступление в должность.

Порядок выбора председателя регламентируется внутренними локальными актами товарищества. При отсутствии таковых документов выборы могут быть признаны недействительными по заявлению кого-либо из собственников многоквартирного дома.

Ответственность председателя правления ТСЖ

Он несет ответственность в пределах своей должностной инструкции. Можно выделить два блока ответственности:

  • материальная;
  • юридическая.

Первая наступает непосредственно перед собственниками в виде уплаты штрафов, отстранения от должности и др. Вторая группа ответственности наступает перед государством в виде привлечения к уголовным или административным притерпеваниям.

Кому подчиняется

Прежде чем определить, кому подчиняется ТСЖ, нужно отметить, что это один из способов управления многоквартирным домом. Учреждается данное юридическое лицо собственниками многоквартирного дома (МКД), поэтому и ответственность ТСЖ несет перед ними.

Для того чтобы осуществлять эффективное управление общим имуществом, в ТСЖ учреждается председатель и верхушка правления. Это исключительно выборные органы, которых выбирают собственники. Поэтому и ответ они несут именно перед ними.

Товарищество собственников жилья, помимо всего прочего, должно подчиняться еще и нормам действующего законодательства, своим внутренним локальным актам, а также постановлениям жилищной инспекции, вынесенными по существу.

Может ли председатель ТСЖ быть и бухгалтером в одном лице

Не всегда ТСЖ может себе позволить нанимать на работу сторонних лиц и уплачивать им заработную плату. Именно поэтому во многих товариществах бухгалтерские обязанности возлагаются на кого либо из собственников.

Председатель ТСЖ может быть одновременно и его бухгалтером только в том случае, когда он имеет достаточные для этого навыки. В противном случае занимается этим в ЖСК, ТСН, ТСЖ временно исполняющий обязанности бухгалтера. Никаких ограничивающих оснований по поводу этого в законе нет.

Может ли ТСЖ работать без бухгалтера

ТСЖ вполне может существовать и без бухгалтера. Однако это не освобождает его от обязанностей по проведению финансовых отчетов по итогам деятельности. В случае отсутствия бухгалтера его обязанности могут быть исполнены председателем ТСЖ, его правления или любым другим гражданином, являющимся собственником в данном многоквартирном доме.

Что делать, если председатель ТСЖ не выполняет свои обязанности

Очень часто возникает вопрос – а куда можно пожаловаться на председателя товарищества собственников жилья. Такие положения закреплены законом. Согласно им в первую очередь конфликт можно разрешить путем обращения в правление ТСЖ Так же гражданам дается выбор и право на обращение в Жилинспекцию, прокуратуру или же суд. В последний обращаются очень редко. Такое происходит только в ситуации, когда действия председателя носит явно противоправный характер.

Чаще всего, его попросту снимают с должности и выбирают нового управленца. В уставе ТСЖ обязательно должна быть прописана такая возможность.

Нормирован ли рабочий день председателя

В данном случае все зависит от того, что прописано в уставе ТСЖ. Как правило, нормированный рабочий день не устанавливается, так как при управлении многоквартирным домом нет необходимости постоянно находиться на рабочем месте и разрешать те или иные вопросы.

Положен ли отпуск

В случае, если с тем или иным членом правления товарищества собственников жилья заключен трудовой договор, то он имеет право на оплачиваемый отпуск в 28 календарных дней. Даже если таковой договор не заключен — все равно есть шанс. Необходимо лишь подать заявление в правление товарищества!

На время отсутствия председателя, его обязанности будет назначенный им заместитель, правление ТСЖ, при необходимости, также может взять на себя его работу. Подробнее можно прочесть здесь. ⇐

Может ли председатель ТСЖ передать свои полномочия другому лицу, по доверенности

Наличие или отсутствие такого права должно быть прописано в уставе самого ТСЖ. Чаще всего, такая возможность действительно прописывается. Это вполне обоснованно, так как председатель по тем или иным причинам может временно покинуть свое жилое помещение, заболеть и др. Однако одного распоряжения недостаточно.

Утвердить кандидатуру обязано и правление ТСЖ. Как правило, это происходит без проведения тех или иных открытых заседаний в приватном порядке.

Кто может замещать

В данной ситуации законом не установлено каких-то ограничений. Во время отпуска или болезни замещающим лицом может стать как один из собственников МКД, так и сторонние граждане.

Главное, чтобы они были полностью дееспособными, достигшими совершеннолетия, честными и инициативными. Он должен замещать и выполнять функции добросовестно, в соответствие с положениями устава ТСЖ.

Может ли не собственник быть председателем

Ответ на этот вопрос зависит исключительно от того, что прописано в самом уставе ТСЖ. Если он не предусматривает подобного рода ограничений, то сторонний гражданин может стать председателем. Законом строгих ограничений по данному поводу не устанавливается.

Какие документы должен передать освобожденный председатель

В этой ситуации передаче подлежат акты, по которым председатель в последнее время своего правления вел работу. Это могут быть различного рода договоры, соглашении, проектная документации и др. Он должен передать такие документы вновь избранному председателю. Если таковой на момент сложения полномочий отсутствует, документация передается в правление ТСЖ, которое потом передаст их новому человеку, занимающему эту должность.

Таким образом, работа председателя заключается в управлении МКД. Ему положено выполнять свою работу добросовестно, не нарушая при этом права и законные интересы жителей дома.

основания, повестка дня собрания, внесение изменений в ЕГРЮЛ

0

Автор: Дмитрий Бурняшев

14.09.2020 11:40 14 Сентября 2020 в 11:40

Ранее, мы рассказали о классической форме процедуры продления полномочий председателя ТСЖ после утверждения нового состава правления общим собранием членов товарищества. Такая конструкция наиболее применима, когда цель — продлить полномочия действующего председателя. Но бывают случаи, что работой председателя недовольны большинство членов ТСЖ и тогда следует досрочно прекратить полномочия председателя, избрать нового. В статье расскажем подробнее о досрочном прекращении полномочий председателя ТСЖ и выборе нового руководителя.Полномочия собрания членов ТСЖ по досрочному переизбранию

В ЖК РФ о досрочном прекращении полномочий председателя правления ТСЖ есть одно упоминание. Согласно п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов ТСЖ отнесено избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий.

Как видно, досрочное прекращение полномочий отнесено к компетенции собрания членов ТСЖ. Но при прочтении вышеуказанных положений возникает, как правило, вопрос — о досрочном прекращении полномочий собранием членов ТСЖ должно быть предусмотрено Уставом ТСЖ или такие полномочия предписаны п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ и в Уставе ТСЖ нет необходимости отдельно их прописывать?

Следует отметить, что в независимости от указания на возможность досрочного прекращения полномочий, собрание членов ТСЖ имеет право в силу п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК досрочно прекращать полномочия правления ТСЖ, а также председателя правления.

Можно ли досрочно прекратить полномочия председателя на заседании правления?

Жилищное законодательство не относит к компетенции заседания правления вопрос о досрочном прекращении полномочий председателя ТСЖ, не смотря на то, что вопрос о выборе председателя отнесен к полномочиям правления ТСЖ.

Единая программа для ЖКХ

Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ

Рассмотрим случай, когда на заседании правления досрочно прекратило полномочия председателя, избрали нового и внесли изменения в ЕГРЮЛ о новом председателе. В свою очередь, уволенный председатель обратился в суд с иском о признании недействительными решений правления и записи в ЕГРЮЛ.

На заседании правления было принято решение за систематическое игнорирование и невыполнение решений правления ТСЖ отстранить председателя ТСЖ от полномочий по п. 2 ст. 81 ТК РФ, и выбрать нового председателя правления.

Уставом указанного ТСЖ вопрос о досрочном прекращении полномочий председателя не урегулирован, поэтому суд пришел к выводу о том, что у правления отсутствуют полномочия по досрочному прекращению обязанностей председателя , а решение данного вопроса должно происходить на общем собрании членов ТСЖ. В итоге, суд удовлетворил требования уволенного председателя и признал недействительным решения заседаний правления (см. решение Курганского городского суда Курганской области № 2-11027/2018 2-11027/2018~М-9605/2018 М-9605/2018 от 17 октября 2018 г. по делу № 2-11027/2018).

Надо ли для досрочного прекращения полномочий председателя ТСЖ прекращать полномочия всего правления

Законодательство не ограничивает членов правления в прекращении полномочий председателя ТСЖ и членов правления как по отдельности (например, прекратить полномочия только председателя правления, без прекращения полномочий правления в целом), так и сразу прекратить полномочия правления и председателя.

В итоге, если новый председатель уже является членом правления, то и переизбирать правление в новом составе нет необходимости.

Повестка дня для собрания по переизбранию председателя правления

Для ситуации, когда прекращаем полномочия председателя и выбираем нового без изменений состава правления, повестка дня по данным вопросам будет следующая:

  • принять решение о досрочном прекращении полномочий председателя правления ТСЖ “Вектор” Иванова Петра Григорьевича;

  • избрать Сидорова Ивана Петровича председателем правления ТСЖ “Вектор” из состава действующего правления.

Если решили досрочно прекращать полномочия и правления, и председателя, то повестка дня будет следующей:

  • принять решение о досрочном прекращении полномочий действующего состава правления и председателя правления ТСЖ “Вектор” Иванова Петра Григорьевича;

  • избрать правление ТСЖ “Вектор” в следующем составе: Щербинина Т.В., Заикин И.П., Колесникова В.И., Сердюк Г.П., Сидоров И.В.;

  • избрать Сидорова Ивана Петровича председателем правления ТСЖ “Вектор” из состава действующего правления.

Вариантов формулировок повесток дня множества, также можно в один вопрос включить досрочное прекращение и выбор нового состава правления или председателя ТСЖ.

Регистрация изменений о новом председателе в ЕГРЮЛ

После проведения собрания и формирования протокола общего собрания следует внести изменения о новом председателе ТСЖ в ЕГРЮЛ. Срок внесения изменения — три дня со дня составления протокола собрания.

Для внесения изменений надо подготовить:

Форма Р14001 подается в налоговую, а вот протокол пригодится у нотариуса, когда будете нотариально заверять указанную форму, поэтому перед налоговой созвонитесь с нотариусом и уточните список документов и стоимость заверения формы Р14001.

Дмитрий Бурняшев, юридические услуги для ТСЖ и УК по всей России
Сайт: burnyashev.ru

права и обязанности перед жильцами, порядок избирания и сроки полномочий


Правление ТСЖ, за что отвечает и какие полномочия имеет

Правление ТСЖ – это исполнительный орган, отчитывающийся перед общим собранием членов товарищества. Его главная задача — решение различных вопросов, возникающих в ходе работы товарищества, кроме тех, что законодательно отнесены к сфере общего собрания собственников квартир и/или членов товарищества.

Так, правление не полномочно вносить изменения в устав или утверждать его новую редакцию, реорганизовывать или ликвидировать ТСЖ, избирать своих членов, устанавливать величину взносов и других платежей, являющихся обязательными и т. д.

Условно говоря, правление создается для поддержания рутинной деятельности товарищества, решение же ключевых, фундаментальных вопросов возлагается на общее собрание членов товарищества и собственников квартир.

В некоторых случаях участники ТСЖ самостоятельно определяют, к чьей компетенции будет отнесен тот или иной вопрос. Например, правление по умолчанию вправе самостоятельно избрать председателя, но уставом это право может быть закреплено за общим собранием членов ТСЖ.

Правление состоит только из тех лиц, которые имеют членство в ТСЖ. Кодексом не установлено, на какой минимальный срок они могут избираться, но ограничивается максимальное пребывание в правлении – не больше двух лет.

В обязанности правления входит исполнение следующих требований:

  • контролировать ТСЖ на предмет соблюдения требований законов;
  • содействовать своевременности внесения членских взносов;
  • управлять многоквартирным домом, в т. ч. нанимать и увольнять работников, заключать различные соглашения на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества и т.д.;
  • вести всю документацию ТСЖ, начиная реестром членов товарищества и заканчивая бухучетом;
  • созывать, организовывать и проводить общие собрания и др.

Управляющий ТСЖ и председатель правления ТСЖ по ЖК в РФ

Председатель правления является одним из органов управления ТСЖ. Но на практике часто оказывается, что ни председатель, ни остальные члены правления не имеют достаточно времени либо квалификации для оперативного решения всех возникающих вопросов на постоянной основе. В таких случаях возможна передача некоторых или всех полномочий и административных функций стороннему лицу – управляющему ТСЖ.

Вопрос, какими именно полномочиями наделить управляющего, определяется непосредственно правлением. Так, можно оставить право управление денежными средствами товарищества за председателем и правлением, а управляющему передать исключительно административно-хозяйственные функции.

Оформить деятельность управляющего можно двумя способами:

  • оформив трудовой договор;
  • заключив соглашение гражданско-правового характера (т. е. договор об оказании платных услуг).

Управляющий ТСЖ не заменяет собой ни правление, ни председателя. Его основная задача – обеспечить эффективную работу товарищества с соблюдением законодательства и интересов самого товарищества.

Управляющий действует на основании доверенности, которая выдается ему председателем, тогда как последний представляет интересы ТСЖ перед третьими лицами без доверенности.

Права членов правления ТСЖ

Жилищный кодекс наделяет членов правления самыми разными полномочиями, однако их конкретный перечень в нем не отражен. Статья 147 кодекса наделяет правление правом принимать решения по любым вопросам, кроме тех, которые отнесены к компетенции общих собраний.

Правление также вправе осуществлять те действия, что проистекают из предписанных ему обязанностей. Так, обязанность контролировать своевременность внесения жильцами обязательных взносов и платежей дает право требовать от жильцов исполнения своих денежных обязательств.

Ознакомившись в Жилищном кодексе с перечнем того, за что отвечает ТСЖ, станет очевидно, что товарищество вправе:

  • нанимать и увольнять работников для обслуживания дома;
  • требовать от жильцов исполнения денежных обязательств;
  • заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества;
  • составлять сметы, финансовые отчеты, вести бухучет, делопроизводство, реестр членов ТСЖ;
  • созывать, организовывать и проводить общие собрания и т. д.

Должностные обязанности и права председателя ТСЖ, должностная инструкция

Права и обязанности председателя ТСЖ закреплены уставом товарищества, который принимается и утверждается на общем собрании членов ТСЖ. Они отражаются и в должностной инструкции, утверждаемой уже на заседании самого правления.

Инструкции могут отличаться по содержанию, но в каждой из них можно выделить стандартные пункты:

  1. Общие положения. В этом разделе отражается правовой статус председателя правления, порядок его избрания и отстранения, сроки работы и принципы, которыми он должен руководствоваться в своей работе.
  2. Права председателя ТСЖ. Данный пункт раскрывает компетенцию председателя правления (представление интересов товарищества без доверенности, издание приказов, распоряжение имуществом и денежными средствами, заключение договоров, совершение финансовых операций, наем и увольнение персонала и т. п.). Также в указанном разделе можно регламентировать и трудовой график председателя.
  3. Должностные обязанности председателя. Здесь, по сути, перечисляются все те функции, исполнение которых возлагается на председателя.

Они изначально прописаны в уставе товарищества, и должностная инструкция их дублирует, раскрывая некоторые из них более детально:

  • организация деятельности правления и товарищества в целом;
  • контроль за коммунальными платежами и своевременным предоставлением домовладельцам коммунальных и других услуг;
  • организация работ по благоустройству;
  • контроль за состоянием технических помещений, оборудования и механизмов;
  • административное делопроизводство, контроль за деятельностью главного бухгалтера, ведение всех видов отчетности;
  • прием домовладельцев по различным вопросам;
  • проведение заседаний и собраний правления и т.д.
  1. Ответственность. Данный раздел устанавливает, за что именно на председателя возлагается ответственность. Чаще всего это ненадлежащее ведение делопроизводства в товариществе, в т. ч. учета и хранения документов, грубые ошибки при заключении договоров, бездействие в ситуации, когда необходимо принятие решений, касающихся содержания, эксплуатации и/или сохранности имущества и т. д.
  2. Заключительные положения. В последнем разделе традиционно указывается порядок разрешения споров и конфликтов. Если в предыдущих пунктах не был раскрыт порядок отстранения от должности, то его также можно внести в данный раздел.

Инструкция должна соответствовать уставу товарищества и не нарушать требований действующего законодательства. Прочтите о ней больше: должностная инструкция управляющего ТСЖ, обязанности и трудовой договор. ⇐

Должностная инструкция

Рассмотрим самое основное:

  1. Председатель выбирается членами правления ТСЖ с целью осуществления управления деятельностью ТСЖ.
  2. В своей работе председатель ТСЖ должен опираться на законы РФ и устав ТСЖ, а также на нормативные акты и свою должностную инструкцию.
  3. Председатель должен добросовестно руководить деятельностью ТСЖ.
  4. Являясь непосредственным руководителем, председатель вправе давать распоряжения всем работникам ТСЖ.
  5. Председатель обязан контролировать исполнение всех постановлений и решений ТСЖ.
  6. Председателю вменяется разрабатывать и выносить на обсуждение членов ТСЖ правила, касающиеся начисления заработной платы, правил работы и графика сотрудников ТСЖ.
  7. Председатель собрания уполномочен представлять интересы ТСЖ во всех органах власти.

Права и обязанности жильцов перед ТСЖ

ТСЖ создается для представления и защиты общих интересов владельцев имущества и, соответственно, правам и обязанностям товарищества коррелируют определенные права и обязанности жильцов.

Все собственники жилья в многоквартирном доме наделяются равными правами относительно своего имущества, могут в любой момент его продать, подарить, распорядиться иным способом.

Также на принципах равенства и добровольности основано и членство в ТСЖ. Перед жильцами не стоит обязанность вступить в товарищество; нежелание становиться его членом не влечет для собственника никаких негативных последствий.

Лица, не вступившие в товарищество, имеют ряд общих с членами ТСЖ прав. Это возможность знакомиться с некоторыми документами (устав, финансовая отчетность), предъявлять претензии к работе товарищества. Однако, влиять на решение вопросов, связанных с работой товарищества собственники могут только через общие собрания по ограниченному кругу вопросов.

Не имеющие членства владельцы жилых помещений не платят членских взносов в ТСЖ, но обязаны участвовать в расходах по содержанию и ремонту общего имущества.

Эта обязанность закреплена Жилищным кодексом, который также наделяет ТСЖ правом требовать от уклоняющихся от исполнения своих обязанностей собственников возмещения всех причиненных убытков путем обращения в суд.

Процедура образования ТСЖ

ТСЖ может быть создано в многоквартирном доме или посредством объединения нескольких МКД или расположенных рядом жилых зданий.

Для создания ТСЖ необходимо собрать информацию о собственниках помещений и провести сборы. На общем собрании следует:

  1. Проголосовать за образование товарищества собственников жилья.
  2. Принять устав объединения.
  3. Назначить членов правления и ревизионной комиссии.
  4. Оформить принятые решения протоколом собрания.

Затем ТСЖ нужно зарегистрировать и открыть отдельный счет в банке.

Все данные передаются прежнему балансодержателю дома. Передачей здания в управление ТСЖ занимается специальная комиссия, в которую включают представителей муниципалитета и органов управления ТСЖ.

Ознакомьтесь более детально, как создать ТСЖ.

Ответственность председателя ТСЖ

Как и любое должностное лицо, председатель товарищества собственников жилья несет ответственность за свою деятельность, в т. ч. и уголовную. В обязанности председателя ТСЖ входит неукоснительное соблюдение требований законодательства и любое отступление от этого может стать причиной как отстранения от должности, так и привлечения к ответственности.

Порядок привлечения председателя к ответственности рекомендуется детально прописать в уставе товарищества, т. к. на законодательном уровне он не закреплен. Однако, в общих случаях надлежит руководствоваться уголовным и административным законодательством (например, при совершении таких преступлений, как мошенничество, злоупотребление полномочиями, присвоение и растрата, халатность, преступное бездействие, злоупотребление полномочиями и т. д.).

В связи с тем, что деятельность председателя связана с управлением внушительных денежных сумм, он в полном объеме несет личную материальную ответственность за сохранность общего имущества, материальных ценностей, находящихся в кабинете правления), денежных средств. Также председатель отвечает за правильность расчетов с партнерами по различным договорам, расходование целевых и резервных средств, за распределение зарплатного фонда и т. д.

Ответственность председателя за вред, причиненный неэффективным управлением, в законодательстве не предусмотрена, однако это не отменяет бремя ответственности за бездействие в конкретной ситуации.

Степень ответственности лица, занимающего должность

Если председатель ТСЖ будет нарушать законы и работать не в интересах жильцов — ему придется нести ответственность за нанесенный ущерб

Законодательством, а именно в ЖК не установлена ответственность товарищества или владельцев недвижимости за невыполнение определённых обязательств.

Но так как такая организация является юридическим лицом, все нормы регулирующие ответственность включены в иные кодексы.

Сам человек на председательской должности также является органом управления ТСЖ. Он выступает от имени юридического лица и принимает многие решения от ТСЖ.

Поэтому на человека на этой должности распространяются положения ст. 53.1 ГК РФ, которая гласит об ответственности за причинённый ТСЖ ущерб. Виды ответственности отражаются в Уставе.

Может предусматриваться персональная ответственность председателя за следующие виды нарушений:

  • сокрытие или искажение информации о работе товарищества;
  • за ущерб, который возник у владельцев после принятие нерациональных необоснованных действий.

Уголовная ответственность может применяться в отношении человека, а не юридических лиц. Это может быть председатель или другой член правления. К примеру, при совершении ими преступлений, так как растрата либо мошенничество.

Зачастую встречаются председатели, которые злоупотребляют своими полномочиями. За это тоже предусмотрена своя статья в Уголовном Кодексе.

Человек на этом посту обязательно должен иметь деловые качества. Они позволяют правильно взаимодействовать с властями. А также со всеми владельцами недвижимости.

Каждый человек, занимающий пост председателя должен знать все необходимые законы и штудировать их изменения. Будет только лучше, если он будет владеть знаниями экономики, бухгалтерии и статистики.

Из всего вышеуказанного становится понятным, что, обязанности председателя ТСЖ различны и их очень много. Кроме всех деловых и образовательных качеств, такой человек должен иметь отличную стрессоустойчивость.

Не всегда отношение властей и собственников может быть хорошим. Часто в деятельности организаций преобладает негатив. Обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах многогранны.

Рекомендации по организации эффективной работы ТСЖ — на видео:

Смотрите также Телефоны для консультации 23 Окт 2020 Юлия Юрьевна 381

Поделитесь записью

Обсуждение: 4 комментария

  1. Яна says:
    25.07.2017 в 20:00

    ТСЖ на периферии ещё не получили широкого распространения. Люди, по привычке, надеются на ЖКХ. Хотя, от него своевременно ничего не добьешься. Редко кто согласится заниматься делами дома или нескольких домов просто из-за человеческого фактора, когда многие жильцы считают, что им «обязаны», не удосуживаясь ознакомиться с новым законодательством.

    Ответить

  2. Иван says:

    20.08.2017 в 02:33

    Прочитав материал, сделал для себя вывод, что председатель правления ТСЖ должен быть поистине универсалом: технически грамотным, юридически подкованным и на бухгалтерии съевшим собаку человеком. Если исходить из того, что должность эта не благодарная, то вряд ли найдутся охотники с требуемым набором знаний и качеств ее занять.

    Ответить

  3. Дмитрий says:

    28.01.2019 в 09:25

    Да, хороший управдом на вес золота

Председатель ТСЖ (ТСН)

Председатель ТСЖ (ТСН): права, обязанности, полномочия. 

Статья основана на Жилищном кодексе РФ, Трудовом кодексе РФ и судебной практике Российского Законодательства 2017-2018 г.

1) Требования к Председателю Правления товарищества:

— кандидат в председатели должен являться собственником жилого помещения — законодательно установленное требование — ст.149 и п.1. ст.143 Жилищного кодекса РФ.

На общем собрании членов ТСЖ (ТСН) могут быть приняты и прописаны в Уставе также и иные требования. 

— возраст от 35 лет 

 — высшее образование 

— регистрация и проживание в доме: в случае возникновения срочных дел, огромным плюсом является нахождение Председателя в доме, а не за городом или в другом его конце. 

Из полномочий Председателя товарищества вытекают его права и обязанности: 

Полномочия Председателя: 

  1. Обеспечение выполнения решений, принятых на заседаниях членов Правления, решений принятых на общем собрании членов товарищества. 

  2. Выдача распоряжений и указаний всем работникам Товарищества, в рамках их должностных инструкций. 

  3. Взаимодействие с муниципальными государственными органами, органами надзора: ГЖИ, прокуратура, Трудовая инспекция и др. 

  4. Контроль над бухгалтерией – сдача налоговой отчетности 

  5. Подготовка повестки для заседания членов правления, общих собраний членов Товарищества. 

  6. Руководство деятельностью Товарищества.

2) Права и обязанности Председателя Правления товарищества

Права, предусмотренные ст. 149 ЖК РФ:

— право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно. 

— право действовать без доверенности от имени товарищества, подписывать платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством или уставом товарищества, не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;

Права, предусмотренные ст. 148 ЖК РФ:

В связи с тем, что Председатель Правления избирается из числа членов Правления товарищества — п.3. ст. 147 ЖК РФ, то Председатель обладает аналогичными правами и обязанностями, что и члены Правления:

  1. Наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их. 

  2. Заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Внимание! На общем собрании членов ТСЖ (ТСН) могут быть приняты и прописаны в Уставе иные права и обязанности.

  • распоряжаться имуществом жилищного кооператива, в том числе денежными средствами в полном объеме, в соответствии с хозяйственно — финансовым планом. 

  • распоряжаться средствами жилищного кооператива, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом. 

  • действовать и подписывать от имени жилищного кооператива платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и настоящим Уставом не подлежат обязательному одобрению правления или общего собрания. 

  • лично вести бухгалтерский учет.

3) Обязанности Председателя правления товарищества, предусмотренные ст. 148 ЖК РФ: 

  1. соблюдение жилищного законодательства и требований устава товарищества; 

  2. контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов; 

  3. составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения; 

  4. управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление;

  5. ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

  6. созыв и проведение общего собрания членов товарищества; 

  7. выполнение иных обязанностей, вытекающих из Устава товарищества собственников жилья.

Иные обязанности председателя, которые мы советует свои клиентам прописывать в Уставе товарищества:

  1. Проведение ежемесячного осмотра всего общедомового имущества, для определения вовремя необходимости по замене, починке. Для определения соответствия техническим нормам и санитарным требованиям. 

  2. Пресекать нарушения прав собственников, со стороны других домов, а именно: установка преграждающих шлагбаумов, проведение реконструкционных работ, влияющих на МКД Товарищества. 

  3. Созыв членов Правление на заседание один/два раза в месяц и другие обязанности.

Автор: Карбаинова Марина

Обязанности и обязанности президента кондоминиума

Правление кондоминиума состоит из директоров и должностных лиц. Директора — это те члены, которые избираются самими владельцами паев, а должностные лица — это люди, назначенные советом для выполнения определенных обязанностей.

Минимальное требование для совета директоров кондоминиума — наличие трех должностных лиц: президента, секретаря и казначея, каждый из которых может выполнять две роли, например, президент может быть казначеем, а секретарь может быть казначеем. .

Президент является лидером совета директоров и отвечает за наблюдение за делами корпорации. Эта должность предполагает огромную ответственность, и он или она официально выступает от имени правления и ассоциации в целом. От них требуется установить определенные цели для ассоциации и обеспечить успешную работу кондоминиума.

Как руководитель, президент совета директоров кондоминиума председательствует на всех собраниях — будь то заседания совета директоров, специальные собрания или ежегодные собрания.

Президент также отвечает за:

Эффективное общение

В обязанности президента входит эффективное общение с другими членами совета директоров между заседаниями совета директоров, подрядчиками, выбранными для выполнения определенных действий с комплексом, или владельцами единиц.

Президент должен быть в курсе последних событий в здании, таких как статус проектов, количество финансов и т.д. с такими профессионалами, как бухгалтеры, подрядчики и юристы. В определенных ситуациях от президента может потребоваться принятие быстрых решений от имени совета директоров — поэтому ему или ей важно знать образ мышления других членов совета, а также текущие события в комплексе.

Действия в чрезвычайной ситуации

В случае каких-либо стихийных бедствий, таких как наводнения или ураганы, председатель совета директоров должен присутствовать, чтобы справиться с ситуацией, выполнить план действий в чрезвычайной ситуации и утешить владельцев агрегатов в целом. Люди обращаются к лидеру за ответами и поддержкой.

Представление всех заинтересованных сторон

Каждый раз, когда должно быть принято важное решение, президент несет ответственность за мнения всех заинтересованных сторон. Это можно сделать с помощью официальных или неофициальных опросов.

Подготовка к встречам

Президент является основным лицом, ответственным за освещение проблем, с которыми сталкивается кондоминиум; поэтому надлежащая подготовка к заседанию совета директоров и обсуждение этих вопросов на заседании совета директоров ложатся на их плечи.

Заседания Правления

Большая часть работы выполняется между собраниями. Действия, предпринятые между этими встречами, затем обсуждаются на встречах, и они могут повлиять на степень уважения, которое президент получает от членов совета.Статус текущих проектов, текущее финансовое положение фондов кондоминиума и любые будущие проекты должны быть обсуждены и составлены соответствующие протоколы. Утверждение этих протоколов также является обязанностью правления.

Должность президента совета директоров не для всех; Обязанности и подотчетность огромны, но, к счастью, у президента есть совет по кондоминиуму для поддержки. Пока у президента есть правильные цели и задачи по управлению кондоминиумом, его работа действительно может быть очень полезной.

Вопросы и ответы: Имеет ли президент кондоминиума право выбирать и увольнять членов комитета? — Вопросы и ответы: имеет ли президент кондоминиума право выбирать и увольнять членов комитета?

Q. Наш президент кондоминиума говорит, что только она имеет право выбирать и удалять членов комитета. Это правда?

— Любопытный читатель

А. «Это зависит от языка руководящих документов, но, как правило, президент совета директоров не обладает исключительными полномочиями по выбору и смещению членов комитета», — говорит Томас О. Мориарти, директор Moriarty Troyer & Malloy LLC с законом. фирма Braintree, Массачусетс.

«В большинстве кондоминиумов роль президента четко не определена, и президент не наделен никакими расширенными полномочиями или полномочиями по сравнению с другими членами совета директоров.Часто нет прописанной процедуры отстранения президента от его или ее руководящей должности. Это не означает, что президент не играет важной административной и существенной роли. Президент ассоциации может служить связующим звеном с третьими сторонами, а также с профессиональными консультантами и советниками ассоциации. Президент обычно выступает в качестве представителя ассоциации в отношениях с внешними лицами или агентствами, а также обычно проводит собрания совета директоров и владельцев подразделений.

«Все эти функции чрезвычайно важны. Однако в типичной ситуации президент не имеет права принимать односторонние решения по какому-либо существенному вопросу. Таким образом, хотя президенту совета директоров может быть поручено сообщить, что организация владельцев ячеек решила по тому или иному вопросу, представить эту позицию муниципальному совету или даже собранию владельцев ячеек, президент не является единственным лицом, принимающим решения. .

«В большинстве ассоциаций правление действует большинством своих членов. Президент, как член правления, будет иметь право голоса по любому вопросу, поставленному перед советом, включая вопрос о назначении или смещении члена комитета, но президент не может диктовать результат голосования. При отсутствии каких-либо уникальных положений в руководящих документах роль президента совета директоров в выборе или смещении членов комитета не будет отличаться от роли других членов совета директоров.Президент будет голосовать как член правления, и голос, поданный большинством членов правления, будет иметь значение.

«Я бы порекомендовал сначала подтвердить, что в ваших руководящих документах нет уникального положения, которое отклоняется от общего подхода, изложенного выше. В противном случае вы и остальные члены правления можете осторожно сообщить эту новость действующему президенту. Если президент не желает признать ограничение полномочий, предоставленных в соответствии с документами, оставшаяся часть правления может просто провести любой процесс выбора или отстранения, которому они решат следовать.Если ситуация ухудшится до такой степени, что член совета директоров не сможет эффективно работать на своей должности, другие члены совета могут проголосовать за отстранение президента. Можно было бы надеяться, что удастся прийти к пониманию, которое не повлечет за собой необходимости в таких радикальных мерах! »

обязанностей совета директоров ассоциации кондоминиумов | Home Guides

Джейн Меггитт Обновлено 9 декабря 2018 г.

Для управления кондоминиумом требуется деревня, в том смысле, что совет директоров выполняет те же функции, что и руководящий орган небольшого городка.После избрания члены совета директоров ассоциации кондоминиумов имеют определенные и важные обязанности. Эти обязанности включены в устав ассоциации, с которыми должен ознакомиться каждый член правления. Каждый владелец кондоминиума может голосовать на выборах члена правления, и основная обязанность члена правления заключается в том, чтобы действовать с учетом интересов владельцев кондоминиума. Член правления никогда не должен действовать в собственных интересах. Они всегда представляют владельцев кондоминиума и несут перед ними ответственность.Количество членов совета директоров зависит от индивидуальной ассоциации кондоминиумов.

Совет

Правление кондоминиумов может выбрать управляющую компанию для выполнения повседневных задач, проверки потенциальных владельцев или арендаторов и надзора за административными функциями. Компания подотчетна совету директоров.

Избран совет директоров кондоминиума

Избранные должностные лица совета кондоминиума состоят из президента, вице-президента, секретаря и казначея, а также члена в целом. Президент проводит встречи, отвечает за повседневные дела и подписывает все контракты.Он или она несет ответственность за выполнение решений совета директоров. Вице-президент действует вместо президента, если президент не может присутствовать на собрании, и правление может также возложить на вице-президента другие обязанности. Секретарь ведет протоколы заседаний правления и записывает все голоса. Секретарь несет ответственность за информирование жителей и членов совета директоров. Казначей обрабатывает все деньги, относящиеся к ассоциации кондоминиумов, и распределяет средства в соответствии с указаниями совета директоров. Казначей также подписывает чеки ассоциации кондоминиумов, а президент выступает в качестве соавтора.Эта должность отвечает за ведение счетов и организацию ежегодного аудита этих счетов бухгалтером. Казначей также готовит годовой бюджет и отчет о доходах и расходах для представления членам совета директоров. Правление или президент возлагают обязанности на члена в целом.

Чем они занимаются

Обязанности совета директоров кондоминиума охватывают все аспекты руководства и управления кондоминиумом. Это люди, принимающие все основные решения и определяющие политику кондоминиумов.В соответствии с законодательством Калифорнии правление или его комитеты должны устанавливать оценки для жителей, нанимать персонал, поддерживать общие зоны, приобретать страховку, получать бухгалтерские и юридические услуги и устанавливать внутренние правила. Члены совета директоров должны:

  • Посещать заседания совета директоров
  • Назначать комитеты
  • Общаться с жителями
  • Расследовать запросы относительно нарушений, технического обслуживания и других соответствующих вопросов
  • Применять штрафы за нарушения
  • Вести корпоративный учет
  • Грант отказы, если применимо
  • Обеспечение соблюдения устава и других руководящих документов
  • Принятие решений в отношении судебных разбирательств
  • Нанимать и контролировать управление зданием
  • Ввести разумную фискальную политику
  • Отвечать на опасения владельцев

Планирование на будущее

Единственная константа это изменение, и совет директоров должен спланировать будущее кондоминиума.Это включает определение долгосрочных потребностей и установление долгосрочных целей, а также реализацию стратегии для достижения этих целей. Совет директоров должен устанавливать годовые цели, а также цели на более длительные сроки. Цели производительности также устанавливаются правлением.

Кто может входить в Совет директоров кондоминиума? — RehrLaw

В управляющих документах кондоминиума будет указано, кто имеет право входить в состав Совета директоров. Обычно, но не всегда, директор должен быть владельцем помещения.Владелец единицы определяется в уставе как зарегистрированный владелец юридического титула. Это означает, что в случае единиц, принадлежащих физическому лицу (лицам), владельцем является лицо (лица), имя (имена) которых указано в зарегистрированном документе. В случае владения на имя корпорации или партнерства в документах кондоминиума обычно указывается, кто имеет право выполнять функции, например, должностное лицо, директор или другой управляющий агент корпорации или партнер партнерства. Таким образом, если г-н Джонс покупает квартиру как одинокий мужчина, а затем женится, его жена не является «зарегистрированным владельцем» или «владельцем квартиры», и она не имеет права работать в совете директоров, если ее имя не будет добавлено к названию. или сообщество позволяет не владельцам входить в состав Правления.

А как насчет человека, чья собственность находится в трасте? Во Флориде есть специальный закон для этой ситуации: Раздел 617.0802 предусматривает:

«(2) В случае, если право быть членом совета директоров ассоциации кондоминиумов, кооперативной ассоциации, ассоциации домовладельцев или ассоциации владельцев мобильных домов ограничено членством в такой ассоциации, и членство является дополнительным к владению единицей, участком или передвижным домом, доверитель траста, описанный в s.733.707 (3), или бенефициар, как определено в бывшем s. 737.303 (4) (b) траста, которому принадлежит квартира, участок или передвижной дом, считается членом ассоциации и имеет право выступать в качестве директора ассоциации кондоминиумов, кооперативной ассоциации, ассоциации домовладельцев или передвижного дома. ассоциация владельцев при условии, что указанный бенефициар занимает квартиру, участок или передвижной дом ».

Таким образом, лицо, предоставляющее право или бенефициар траста, согласно определению, имеет право входить в состав совета директоров, если он / она занимает собственность.

Какие владельцы не могут входить в состав правления?

  • В жилом кондоминиуме из более чем 10 квартир или в жилом кондоминиуме, который не содержит единиц таймшера, совладельцы квартиры не могут одновременно выступать в качестве членов правления, если они не владеют более чем одной квартирой или за исключением случаев, когда на момент открытия вакансии не хватает подходящих кандидатов для заполнения вакансий в совете директоров.
  • Лицо, отстраненное от должности или снятое с должности Отделом кондоминиумов, или лицо, не выполнившее какие-либо денежные обязательства, причитающиеся ассоциации, не имеет права быть кандидатом в правление.
  • Лицо, которое было осуждено за какое-либо уголовное преступление в этом штате, в Окружном или территориальном суде США, или которое было признано виновным в любом преступлении в другой юрисдикции, которое считалось бы уголовным преступлением, если бы оно было совершено в этом штате, не имеет права на членство в совете, если гражданские права такого преступника не были восстановлены на срок не менее 5 лет с даты подачи заявления на избрание в совет.
  • Директор или должностное лицо, просрочившее более 90 дней по уплате любого денежного обязательства, причитающегося ассоциации, считается покинувшим офис, создавая в офисе вакансию, которая должна быть заполнена в соответствии с законом.

В качестве предостережения вам всегда следует проконсультироваться с опытным юристом по поводу вашей конкретной правовой ситуации.

8 января 2016 года.

Делиться

9
ЯНВ

Можно ли подать в суд на членов совета директоров кондоминиума и как ассоциация может сместить директора?

Харрис Б. Кац | Специально для TCPalm

Примечание редактора : Адвокаты Goede, Adamczyk, DeBoest & Cross отвечают на вопросы о законодательстве Флориды об общественных объединениях.Фирма представляет общественные ассоциации по всей Флориде и специализируется на праве о кондоминиумах и ассоциациях домовладельцев, праве в сфере недвижимости, гражданском судопроизводстве, планировании недвижимости и коммерческих сделках.

Q: Может ли член правления ассоциации кондоминиумов быть привлечен к суду лично, или судебные иски ограничиваются только самой ассоциацией?

— T.L., West Palm Beach

A: Фактически, против членов правления ассоциации кондоминиумов (или домовладельцев) можно предъявить иск лично, но только в рамках определенных параметров.Несмотря на то, что члены совета директоров имеют достаточную защиту в соответствии с законом, на самом деле во Флориде довольно часто бывает, что члены совета директоров привлекаются к судебным искам в качестве прямых ответчиков. Хотя такие иски обычно не имеют успеха, следует помнить о том, что даже если против члена совета директоров предъявлен иск лично, ассоциация должна иметь страховку от таких исков.

Члены правления кондоминиума и ассоциации домовладельцев несут перед ассоциацией фидуциарные обязанности, не отличаясь от их членства в правлении корпорации.Лицо, подающее такой иск, должно доказать, что член совета директоров нарушил свои фидуциарные обязательства перед ассоциацией. Фидуциарная обязанность — это, по сути, юридическое обязательство одной стороны действовать в интересах другой.

В соответствии с законодательством Флориды истец должен представить, что существуют фидуциарные отношения и что имело место нарушение этой фидуциарной обязанности, которое повлекло за собой убытки. Для предъявления иска директору ассоциации за нарушение фидуциарных обязанностей требуется нечто большее, чем просто утверждение о том, что у директора были нарушены фидуциарные обязанности.Во-первых, закон исходит из презумпции, что директор освобожден от ответственности за любые действия, которые он совершает в связи с их ролью члена Совета директоров. Для того чтобы быть привлеченным к ответственности, директор должен не только нарушить свои обязанности в качестве директора, но и что такое нарушение должно вырасти до уровня преступной деятельности, мошенничества, самозанятости, неосновательного обогащения или других ненадлежащих личных действий. выгода.

Кроме того, во Флориде существует устоявшийся закон, согласно которому в отсутствие доказательств вышеуказанного поведения директора ассоциаций не несут личной ответственности за решения, которые они принимают в качестве директоров.Закон Флориды просто требует, чтобы директора ассоциации выполняли свои обязанности добросовестно, с осторожностью, которую обычно благоразумный человек, занимающий аналогичную должность, проявил бы при аналогичных обстоятельствах и таким образом, который, по их разумным основаниям, отвечает интересам корпорации ( т.е. Ассоциация).

В общих чертах это известно как «правило бизнес-суждения», которое представляет собой стандарт, изначально созданный для определения того, нарушил ли директор корпорации (не обязательно ассоциации) свои фидуциарные обязанности перед акционерами компании.Фактически, домовладельцы в ассоциации являются «акционерами» корпорации. Чтобы определить, подпадают ли действия директора под действие правила бизнес-суждения, суды Флориды проверяют (1) наличие у ассоциации договорных или установленных законом полномочий на выполнение соответствующих действий и (2) обоснованность решения. Правило бизнес-суждения защищает совет директоров ассоциации, если эти директора действуют разумно. Другими словами, решения, принятые на основе «хорошего делового суждения ассоциации», как правило, не подлежат действию.

Я надеюсь, что это поможет вам, но, не зная больше о конкретных проблемах, я не могу дать вам какой-либо конкретный совет. Если у вас есть вопросы по конкретной проблеме в вашей ассоциации, я предлагаю вам поговорить с юристом, который может предоставить вам более целенаправленный анализ проблем.

Подробнее: Можно ли заставить владельцев заменить старую технику?

Подробнее: Есть ли у президента ассоциации кондоминиумов права на адреса электронной почты жителей?

Q: При каких обстоятельствах директор может быть удален из правления кондоминиума?

— Дж.Х., Порт-Сент-Люси

A: Хотя это не всегда легко сделать, существуют некоторые обстоятельства, которые могут потребовать смещения директора. Это включает в себя такие вещи, как обвинение в краже или растрате средств ассоциации. Или, если директор просрочит уплату платы за обслуживание более девяноста дней, это также приведет к автоматическому удалению. Аналогичным образом, если в соответствии с регулирующими документами член совета директоров должен быть владельцем и продает свою квартиру / дом, это может привести к немедленному отстранению от должности.

Помимо этих типов автоматических триггеров, в Законе о ТСЖ (или кондоминиумах) есть определенные процедуры, которым вам нужно будет следовать, чтобы отозвать директора. Например, для ТСЖ раздел 720.303 (10) (а) Устава Флориды предусматривает, что член или члены совета директоров ассоциации домовладельцев могут быть отстранены от должности большинством голосов, составляющих голосование интересов ассоциации. Статут также предусматривает, что отзыв может быть без причины. Это означает, что домовладельцы, требующие отзыва, не должны указывать причину отзыва директора.Домовладельцы просто должны соблюдать процедуры, предусмотренные законом и применимыми административными правилами. Домовладельцы могут отозвать члена или членов своего совета путем голосования на собрании домовладельцев или по письменному соглашению об отзыве.

Аналогичным образом, согласно разделу 718.112 (2) (j) Закона о кондоминиумах Флориды, любой член совета директоров может быть отозван и отстранен от должности с указанием причины или без таковой путем голосования или письменного согласия большинства всех голосующих интересов. Внеочередное собрание владельцев паев для отзыва члена или членов правления может быть созвано 10 процентами голосующих акций с уведомлением о собрании, как требуется для собрания собственников паев, и в уведомлении должна быть указана цель собрания. встреча.После отзыва директора закон Флориды позволяет совету директоров заполнить вакансию директора, назначив нового директора большинством голосов оставшихся директоров, даже если это меньше кворума. Затем назначенный директор отбывает оставшийся срок отозванного директора.

Харрис Б. Кац, эсквайр, является партнером юридической фирмы Goede, Adamczyk, DeBoest & Cross, PLLC. Посетите наш веб-сайт www.gadclaw.com или, чтобы задать вопросы о ваших проблемах для будущих статей, отправьте запрос на question @ gadclaw.com. Информация, представленная здесь, предназначена только для информационных целей и не должна рассматриваться как юридическая консультация. Публикация этой статьи не создает отношений между поверенным и клиентом между читателем и Goede, Adamczyk, DeBoest & Cross или любым из наших поверенных. Читатели не должны действовать или воздерживаться от действий на основании информации, содержащейся в этой статье, без предварительной консультации с юристом, если у вас есть вопросы по любому из вопросов, поднятых в этой статье. Наем адвоката — это решение, которое не должно основываться исключительно на рекламе или этой колонке.

Флорида ограничивает право владельцев кондоминиумов говорить

Алан Вайнер хотел задать вопрос членам совета директоров своего кондоминиума на недавнем собрании владельцев: сколько из них сертифицировано для работы в соответствии с требованиями нового закона Флориды? Вайнер на собственном опыте выяснил, что владельцы не имеют законного права поднимать вопрос, который еще не включен в повестку дня собрания.

«Это был первый раз, когда я попросил выступить», — сказал Вайнер о собрании Ассоциации кондоминиумов Bonaire Village в Делрей-Бич, — и ему сказали, что правление недавно постановило, что желающие выступить должны иметь предварительное разрешение от Правление офиса.»

По правде говоря, независимо от того, что говорится в ваших руководящих документах, советы директоров кондоминиумов должны уведомлять владельцев за 48 часов до собрания, и в уведомлении должна быть копия повестки дня. Владельцам и членам совета разрешается обсуждать только вопросы повестки дня. В ассоциациях домовладельцев уведомление о собрании также должно быть сделано за 48 часов, но повестка дня не требуется — и владельцы могут говорить только по вопросам, включенным в повестку дня посредством петиции.

Итак, закон о собраниях Флориды ясен: в общем, если Этот вопрос не входит в повестку дня собрания кондоминиума, его запрещено обсуждать как членам правления, так и владельцам.

На вопрос, который хотел задать Вайнер, был прост: с 1 июля вновь назначенные или избранные члены совета директоров кондоминиумов должны подтвердить в письменной форме в течение 90 дней после избрания или назначения, что они ознакомились с руководящими документами ассоциации и будут их поддерживать. правила сообщества в меру своих возможностей. Члены также могут быть сертифицированы через утвержденный государством курс. Но, по мнению многих экспертов, закон распространяется только на членов совета директоров, избранных или назначенных после 1 июля.

Но Вайнеру все еще не повезло с законом, когда дело доходило до ответа или ответа на вопрос, не входящий в повестку дня. «Во многих случаях необходимо выступить на каком-либо собрании», — сказал он. «Ожидание следующей встречи размывает то, что нужно сказать».

Когда позвонили, президент Бонайре Барри Ховард отказался от комментариев и направил вопросы юристу ассоциации Мелиссе Бейгель из Becker & Poliakoff. Бейгель сказал, что правление кондоминиумов здесь не пыталось быть плохими парнями, а вместо этого пыталось следовать кодексам и уставам кондоминиумов Флориды и быть справедливым по отношению ко всем владельцам, которые должны следовать тем же правилам, установленным государством.

«По закону заседания совета ограничиваются рассмотрением вопросов повестки дня», — сказал Бейгель. «В большинстве случаев ни член совета директоров, ни собственники не имеют права говорить о чем-либо, что не входит в повестку дня».

Что насчет пунктов повестки дня? Флорида требует, чтобы советы директоров позволяли владельцам высказываться по любому вопросу повестки дня. Для ТСЖ стандарт жестче: владельцам не разрешается выступать по вопросам повестки дня, если только 20 процентов владельцев не подали прошение о включении этого вопроса в повестку дня.

Бейгель сказала, что она рекомендует — самое большее — членам совета директоров рассмотреть возможность включения вопросов, которые явно хотят решить владельцы, в будущую повестку дня.Другой способ действий: заинтересуйте большинство членов совета директоров вашим вопросом и попросите их включить этот вопрос в повестку дня предстоящего заседания совета директоров. Вы можете найти доски более отзывчивыми, когда за вами будет много соседей.

Хотя закон штата ограничивает то, о чем владельцы могут говорить на собраниях, он более полезен, когда дело доходит до записи комментариев и действий советов директоров.

Во Флориде владельцы квартир имеют право записывать заседания совета директоров. Но закон позволяет советам директоров принимать правила, которые ограничивают время и способ записи собрания.Например, владельцам не разрешается использовать записывающее оборудование с отвлекающим светом или звуками. И если это указано в руководящих документах, советы директоров могут потребовать от владельцев заранее уведомить о планах записи аудио или видео собрания и установить оборудование до начала собрания, чтобы не мешать работе собрания. Закон не затрагивает права владельцев ТСЖ, когда речь идет о записи собраний.

Даниэль Васкес можно связаться по адресу [email protected], 954-356-4219 или 561-243-6686.Его колонка о кондоминиумах идет по средам в Your Money и на SunSentinel.com/condos. Посетите блог Daniel’s Condos & HOAs, чтобы узнать новости, информацию и советы, связанные с жизнью в общественных ассоциациях, на SunSentinel.com/condoblog. Вы также можете прочитать его колонку для потребителей «Понедельники в ваших деньгах» и на сайте sunsentinel.com/vasquez.

Когда платы за кондоминиум терпят неудачу — Блог о полевом праве

Советы директоров кондоминиумов обычно состоят из добровольцев.В зависимости от требований, установленных в уставе корпорации, они чаще всего являются членами корпорации, то есть владельцами паев. Для жилых кондоминиумов это означает, что директора также часто являются непрофессионалами, не имеющими особых специальных навыков или профессиональных знаний. Большинство членов совета директоров, с которыми я встречался, определенно не разбираются в тонкостях и тонкостях закона о кондоминиумах, а многие практически не имеют значительного опыта в обслуживании зданий или даже в бухгалтерском учете.В результате многие советы директоров квартирных домов, как правило, полагаются на экспертов, таких как управляющие недвижимостью и инженеры, которые дают им советы и рекомендации при возникновении проблем.

Поскольку совет директоров является руководящим органом корпорации кондоминиумов, наделенный всеми юридическими полномочиями и обязанностями корпорации и уполномоченный принимать все ее решения, совет также несет юридическую ответственность за все свои действия, включая действия своих сотрудников. и волонтеры. Благодаря этой способности контролировать дела корпорации и влиять на ее интересы, члены совета директоров также являются доверенными лицами корпораций, которые они обслуживают.

Обязанности доверительного управляющего перед бенефициаром (кондоминиумом и, в более широком смысле, отдельными членами или владельцами паев) широки. В Альберте эти обязанности кодифицированы Законом о собственности кондоминиумов. Закон предусматривает, что члены совета директоров должны действовать честно и добросовестно в интересах корпорации кондоминиума, проявляя при этом осторожность, усердие и навыки, которые разумно осмотрительный человек проявил бы в сопоставимых обстоятельствах (см. Раздел 28).Как правило, до тех пор, пока члены совета директоров действуют в соответствии с этим установленным законом стандартом, они, как правило, не будут нести никакой личной ответственности за свое поведение, даже если оно может иметь неблагоприятные последствия для заинтересованной стороны, такой как отдельный владелец единицы. Однако недавнее решение суда королевской скамьи Альберты подтверждает, что честные и добросовестные действия не являются исчерпывающим ответом, когда иск о ненадлежащем поведении предъявляется к самой корпорации кондоминиума.

In Lauder v The Owners: план кондоминиума No.932 1565, 2021 ABQB 145, владелец квартиры на первом этаже многоквартирного дома, уже несколько лет живет с сильно протекающими окнами. Первоначально доска была учтена опасениями владельца и попыталась выполнить минимальный ремонт. После этого, к сожалению, связь прервалась, и правление, действующее, полагая (на мой взгляд, необоснованное), что его ремонт был эффективным, отказался от дальнейшего расследования, несмотря на продолжающиеся жалобы, полученные от владельца квартиры о том, что протекающие окна еще не были устранены.

В Законе есть раздел (раздел 67), известный как своего рода «вездеход», который предоставляет помощь заинтересованным сторонам, например, владельцам квартир. Этот раздел может применяться к различным ситуациям, связанным с различным поведением различных субъектов, включенных в перечень, и из-за этого я часто называю его просто «разделом о ненадлежащем поведении», поскольку это всеобъемлющая фраза, используемая в Законе . в частности, раздел 67 может применяться, когда совет директоров выполнял свои полномочия и обязанности таким образом, который является репрессивным, несправедливо ущемляющим или несправедливо игнорирующим интересы владельца паев.Это конкретный подраздел, на который ссылался владелец в решении Лаудера.

Суд пришел к выводу, что, хотя совет директоров умышленно не наносил ущерба своим отношениям с владельцем единицы, поведение совета, тем не менее, имело эффект как репрессивное по отношению к этому владельцу. Неспособность совета директоров своевременно отреагировать или должным образом расследовать опасения владельца квартиры (что оказалось законным), а также неспособность серьезно отнестись к жалобам владельца на потенциально опасную проблему, связанную с ограждающей конструкцией здания (что оказалось быть довольно значительным строительным недостатком в общей собственности), представляет собой поведение, которое несправедливо игнорирует разумные, законные интересы владельца.

Были свидетельства того, что правление могло неправильно понять юридические обязательства корпорации, возможно, в результате дезинформирования ее агентами, включая управляющего имуществом. Суд признал, что можно неправильно понимать свои обязанности, не действуя недобросовестно и при этом действуя честно в интересах корпорации. Но тот факт, что члены совета директоров действовали добросовестно и полагались на советы предполагаемых экспертов, таких как управляющий недвижимостью (который совет был неверным), не является полным ответом.В конечном счете, это не оградило корпорацию от признания ее ответственной перед владельцем единицы.

Суд обязал корпорацию завершить окончательную замену окон в квартире владельца (рекомендованную инженером корпорации тремя годами ранее) и произвести весь необходимый ремонт и / или замену любых других окон, которые продолжали протекать. Корпорации также было поручено отремонтировать все внутренние повреждения устройства, вызванные протекающими окнами. Полностью этот ремонт должен быть завершен в течение установленного периода времени.Это указание Суда не было неожиданным, поскольку оно соответствует общей обязанности корпораций кондоминиумов поддерживать и содержать общую собственность в хорошем и пригодном для эксплуатации состоянии.

Суд также отмечает, что эта обязанность требует большего, чем просто сохранение состояния, которое может быть несовершенным, или поддержание статус-кво, особенно если это может представлять опасность для здоровья и безопасности пассажиров. Обязанность корпорации поддерживать общую собственность фактически распространяется на обязанность исправлять недостатки или, по крайней мере, расследовать и доводить выводы до собрания владельцев.В деле Лаудера правление не только не провело расследование до тех пор, пока владелец не нанял юрисконсульта, через 3-5 лет после первого сообщения об утечках, но и фактически запретило владельцу квартиры поднимать вопрос о протекающих окнах на ежегодном общем собрании. где его могли обсудить все члены корпорации.

Настоящим сюрпризом в этом деле стало то, что суд также обязал корпорацию кондоминиума выплатить владельцу квартиры общий ущерб в размере 5000 долларов.Это было определено как надлежащая компенсация за неудобства и стресс, которые понес владелец в результате крайних задержек со стороны совета директоров при проведении необходимого расследования и ремонта ее помещения, среди прочего (таких как вход в помещение без разрешения, и неправомерное предположение, что владелец несет ответственность за внутренний ремонт устройства за повреждения, вызванные протекающими окнами и т. д.)

Все это подчеркивает важность информирования членов совета директоров о своих юридических полномочиях и обязанностях, а также об обязательствах корпорации в целом.Советам директоров кондоминиумов поручено принимать всевозможные решения от имени корпорации, и это обязательно предполагает некоторое понимание содержания и ограничений их обязанностей и полномочий. Эффективное принятие решений должно быть информированным, и решения должны всегда приниматься в соответствии с политикой и уставом корпорации и в рамках закона. Члены совета директоров должны ознакомиться с Законом и подзаконными актами, и они не могут просто полагаться на менеджера, который может или не может предоставлять им точную информацию и советы.

Работа в совете директоров означает принятие философии активного участия. Ниже приведены несколько советов для членов совета директоров и владельцев квартир в кондоминиуме, которые, возможно, рассматривают возможность занять место в совете директоров своей корпорации:

  • Регулярно просматривайте и знакомьтесь с Законом и Положениями, а также с основополагающими документами корпорации, такими как планы, устав и любые правила или политики, утвержденные советом директоров.
  • Разрабатывать и внедрять надлежащие политики и практики для членов совета директоров, включая кодексы поведения, конфиденциальности, прав человека, охраны труда и техники безопасности, а также неприкосновенности частной жизни.
  • Понимать контрактные обязательства корпорации и гарантировать, что правление одобряет контракты посредством решения правления, принятого на должным образом созванном заседании правления после информированного обсуждения, зафиксированного в протоколе.
  • Ведите подробные и полные протоколы всех собраний совета директоров и корпорации и храните протоколы в надежном месте.
  • Тщательно различайте роли, в которых роль члена совета директоров может совпадать с другой ролью поставщика услуг для корпорации, и знайте, где провести черту и заявить о потенциальных конфликтах интересов.
  • Будьте в курсе, читая протоколы, повестки дня и вспомогательные материалы, регулярно посещайте собрания и приходите подготовленными к собраниям, готовыми голосовать по вопросам. Несогласие или воздержание при голосовании не может быть полной защитой от потенциальной ответственности, поэтому укажите причины в протоколе собрания.
  • Финансовая ответственность и разумное финансовое управление не означает искусственно занижать ежемесячные платежи за кондоминиумы путем отсрочки необходимого обслуживания, ремонта и замены.Выжидательный подход или подход самопомощи, позволяющий избежать расследования и надлежащего ремонта, не всегда в интересах корпорации просто потому, что он может сэкономить деньги в краткосрочной перспективе. Это только всегда приводит к большим неожиданным специальным сборам на оплату такого ремонта, которые почти всегда обходятся дороже из-за отсрочки.
  • Слушайте владельцев ячеек и учитывайте их интересы при принятии затрагивающих их решений. Всегда ведите дела с владельцами квартир справедливо и последовательно.Не обвиняйтесь в «слушании без внесения в список».
  • Не зацикливайтесь на достижении консенсуса на уровне правления. Работа совета директоров заключается в принятии решений от имени корпорации, и члены совета директоров не должны чувствовать себя вынужденными голосовать, чтобы решения были единогласными, или чувствовать себя заложниками одного или двух членов, которые не согласны с большинством. И наоборот, как только решение принято, правление должно говорить единым голосом.

Служба для членов совета директоров не для всех и часто может быть стрессовой и неблагодарной позицией.И, как показывает случай Лаудера, даже когда члены обычно добросовестно выполняют свои обязанности и действуют с учетом того, что, по их искреннему мнению, отвечает интересам корпорации, решения совета директоров, действующие из лучших побуждений, могут по-прежнему создавать ответственность за кондоминиум корпорации. Тем не менее, правильное и полное понимание ролей и обязанностей членов совета директоров может значительно облегчить работу в совете директоров кондоминиума и сделать его более приятным. Умение распознавать и избегать принятия решений, которые могут повлечь за собой ответственность корпорации или совета директоров, как, например, продемонстрированное в деле Лаудера, будет иметь большое значение для обеспечения большей защиты для обоих.

Если у вас есть вопросы о поведении вашего совета директоров или вопросы по этому делу, пожалуйста, свяжитесь с членом нашей группы кондоминиумов.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.