что это, все нюансы, комментарии юриста
Что такое пожизненное наследуемое владение и почему от него нужно избавляться
Фото: shuterstock
При покупке любого объекта недвижимости важно проверять все документы. Некоторые виды собственности таят в себе подвохи. Например, пожизненное наследуемое владение (ПНВ) земельными участками. Разобрались с юристом и риелтором, что это такое и почему его стоит опасаться.
- Что это
- Что можно сделать с таким участком
- Как продать такой участок
- Прекращение права на владение
- Нужно ли оформлять в собственность
- Наследование участков
Материал прокомментировали:
Ваге Рыбченко, руководитель юридической приемной Московского союза садоводов;
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE)
adv.
rbc.ru
Что такое пожизненное наследуемое владение
Это вид вещного права, оставшийся с советских времен, когда частной собственности на землю не существовало. Но поскольку гражданам выделялись участки для жизни и возделывания земель, их передавали в пожизненное наследуемое владение земли. Владелец такого участка мог его передать по наследству, но не мог продать, так как формальным собственником земли оставалось государство.
Подписанный в 1993 году указ президента России о внесении изменений в земельное законодательство вывел из практики саму форму ПНВ, но сохранил право на участки за теми гражданами, у которых оно возникло ранее. Таким образом, новые участки на основе этого ограниченного владения уже не выдавались, но уже выданные участки остались за их владельцами.
Сейчас форма пожизненного наследуемого владения существует, поскольку участки все еще передаются по наследству. Регулирует эти процессы Гражданский кодекс РФ (ст. 265–267) и Земельный кодекс РФ (ст. 17).
Что можно делать с участком в пожизненном наследуемом владении
Пожизненное наследуемое владение участком связано с рядом ограничений на распоряжение землей, но в остальном мало отличается от права собственности. Владелец участка может безвозмездно им пользоваться и передать это право по наследству.
Согласно Земельному кодексу, владелец такого объекта имеет право:
- вести личное подсобное хозяйство;
- возделывать сад или огород;
- строить на нем жилье и хозпомещения, в том числе сараи, гаражи;
- передать по наследству;
- оформить в собственность; ,
- отказаться от права ПНВ.
Вместе с участком в право владения входит верхний слой почвы, растения на нем, включая деревья и водные объекты, например колодцы или пруды. Все это также переходит по наследству вместе с участком.
Отдельного внимания заслуживает вопрос, можно ли использовать такой участок для заработка, например сдавать в аренду или вести коммерческую деятельность. Такое распоряжение государственной собственностью законом не допускается, владелец может использовать объект недвижимости только для своих нужд. Этот запрет также распространяется на любые другие форматы возможного отчуждения участка. Например, его нельзя оставить в залог, поскольку залог подразумевает, что в случае неисполнения обязательств кредитора объект залога перейдет в собственность к другому человеку.
Можно ли сдать такой участок в аренду?
Ваге Рыбченко:
— Договор аренды любой недвижимости обычно заключают на 11 месяцев. Делается это, чтобы не регистрировать договор в Росреестре. Если вы хотите сдать официально на пять лет, то вам нужна официальная регистрация договора. Росреестр договор на аренду земли в ПНВ не зарегистрирует. Но если вы сдаете на 11 месяцев с возможностью пролонгации, то никаких проблем обычно не возникнет, штрафов за это не предусмотрено.
Как продать участок в пожизненном наследуемом владении
Участок, находящийся в пожизненном наследуемом владении, продать нельзя ни при каких условиях, ведь сам участок принадлежит государству. Также следует знать, что нецелевое использование земли при такой форме владения может повлечь ее принудительное изъятие.
Возникает вопрос, а можно ли продать недвижимость, построенную на такой земле. Теоретически это сделать возможно, однако земля под домом или иным объектом останется государственной, права же предыдущего владельца автоматически прекращаются. Чтобы избежать проблем, рекомендуется оформить право собственности на землю и продавать дом уже с участком.
Ваге Рыбченко:
— Когда вы строите частное жилье на любом участке, возникает принцип единства земли и возведенных объектов. Поэтому продать дом, а землю под ним оставить за собой с правом ПНВ, нельзя. Это право автоматически прекратится при продаже дома. Но сам участок при этом купить или продать нельзя. Согласно существующей судебной практике, у покупателя возникает ничем не оговоренное право пользования этим участком. Оно не будет внесено в реестр или как-то зарегистрировано. Фактически дом будет стоять на участке, который принадлежит государству. Покупатель при этом несет определенные риски, потому что ему придется заниматься оформлением своего права на эту землю. Оформление этих прав сейчас производится через выкуп. Существует льготная ставка (по Московской области это 2,5–10% от кадастровой стоимости объекта) за выкуп земельного участка.
На данный момент в Госдуме во втором чтении находится законопроект о расширении условной дачной амнистии, чтобы дать возможность людям в жилых и садовых домах на таких условно бесхозных участках просто и бесплатно зарегистрировать землю. Если его примут, это очень упростит регистрацию объектов и сделки с ними. Сейчас же покупать дом на земле с правом пожизненного наследуемого владения нет никакого смысла, потому что возможны проблемы. Легче попросить продавца оформить на него собственность и выкупить уже дом с участком.
Прекращение права на пожизненное наследуемое владение
Право на пожизненное наследуемое владение бессрочное. Если ничего не предпринимать, можно пользоваться землей до самой смерти и передать это право по наследству.
Фактически разорвать этот условный договор между государством и гражданином можно:
- когда владелец умер, а права перешли к наследнику;
- если владелец сам захотел отказаться от этого права;
- при оформлении участка в собственность — юридически право на владение прекращается и начинается право собственности уже без каких-либо ограничений на распоряжение;
- когда государство возвращает собственность себе.
Возврат объекта государству, то есть принудительное прекращение права на ПНВ, возможно по нескольким причинам:
- владелец использует объект нецелевым образом.
Например, участок имеет статус сельскохозяйственной земли, но вместо возделывания владелец построил там дачу или дорогу; - аналогичным образом рассматривается и неиспользование земли по назначению — под строительство или сельскохозяйственные работы. Владельцу дается три года, чтобы начать эксплуатацию земли в соответствии с ее статусом. Если этого не происходит, участок может быть изъят;
- порча земли и экологической обстановки в районе своими действиями;
- возведение незарегистрированных построек;
- изъятие для муниципальных и государственных нужд. Например, если необходимо проложить дорогу.
При этом изъятие земли у владельцев происходит только по решению суда.
Фото: shutterstock
Нужно ли оформлять участок с ПНВ в собственность
Обязательного переоформления никто не требует, но если вы планируете участок продать или, например, подарить, стоит оформить его в собственность. Тем более что закон допускает возможность бесплатного оформления земли с правом ПНВ в собственность. Необходимо только уплатить стандартную пошлину, как в любых других случаях.
Потребуется пакет документов, подтверждающих право на владение:
- акт о предоставлении участка государством;
- свидетельство о праве гражданина на объект;
- выписка из похозяйственной книги;
- кадастровый паспорт;
- документы о межевании;
- удостоверение личности владельца;
- заявление;
- квитанция об оплате пошлины.
С этой документацией нужно обратиться в регистрирующий орган, например Росреестр, и в срок до 22 дней право на собственность будет оформлено.
Ваге Рыбченко:
— Оставлять ПНВ за собой нет смысла — это пережиток советского времени, который не дает никаких преимуществ владельцу: налоги те же, нет никаких льгот по обслуживанию. Получается, что нет никакой экономии — только ограничение в правах. Закон позволяет без проблем переоформить участок в собственность. Это очень просто, нужно только подать заявление в Росреестр и уплатить госпошлину.
Как происходит наследование участков
Получение и оформление наследства ничем не отличается. Такой участок можно даже завещать. Правда, чтобы разделить этот участок, наследникам придется все же оформить на него собственность и уже после этого разделить, если его размер позволяет.
Чтобы оформить участок в наследство, необходимо обратиться в течение полугода к нотариусу с документами, подтверждающими право на наследство:
- свидетельство о смерти предыдущего владельца;
- паспорт наследника и другие документы, подтверждающие родство;
- документы, подтверждающие, что у умершего было право на пожизненное наследуемое владение;
- кадастровый паспорт участка;
- выписка ЕГРП;
- заявление наследника.
Комментарии экспертов
Ваге Рыбченко, руководитель юридической приемной Московского союза садоводов:
— Основным видом вещного права является право собственности, которое включает владение, пользование и распоряжение. Но есть и ограниченные формы — пожизненное наследуемое владение, постоянное бессрочное владение, сервитуты и другие. Такое право позволяет человеку владеть и пользоваться участком, иначе как по наследству это право передать нельзя.
Сейчас этот вопрос регулируется Гражданским и Земельным кодексами, есть отдельные статьи, которые объединяют схожие ограниченные типы вещного права, такие как пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование. Оба предполагают ущемление в распоряжении имуществом.
Это рудимент, пережиток советского права, когда полноценной частной собственности еще не было, но при этом общество дозрело до идеи, что нужно закреплять за людьми право на ту землю, которой они пользуются. Полноценную частную собственность тогда нельзя было предоставлять, так как это предполагало и распоряжение имуществом, например продажу. Поэтому придумали вид ограниченного права, что соответствовало реальности того периода. Земли выдавались всех видов назначения: это и СНТ, и ИЖС, и жилищно-подсобное хозяйство, и всякие фермерские хозяйства — любые типы земельных участков по виду использования. Все участки, которые до сих пор существуют в таком праве, — это то, что выдано в Советском Союзе или в первые годы существования Российской Федерации.
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE):
— Это право оформлялось до принятия Земельного кодекса (до 2001 года). Оно предполагает, что объект недвижимости находится в собственности государства или муниципалитета, а владелец, который может быть только гражданином России, вправе возвести на нем различные строения, заниматься садоводством. Его возможности ограничены: он не может продать, подарить или сдать в аренду участок, а только передать его по наследству другому физическому лицу.
При покупке строения на таком земельном участке новый владелец получает право пользования только той частью земли, которая расположена под объектом. Из рисков можно выделить вероятность изъятия участка государством или муниципалитетом. К примеру, власти решили строить дорогу или микрорайон для жителей аварийных домов. В этом случае владельцу не положена компенсация, так как недвижимость находится в собственности государства.
В ноябре 2021 года в Госдуму был внесен законопроект, который предполагает приравнивание права пожизненного наследуемого владения к праву собственности. Полагаю, что следует дождаться принятия или отклонения данного документа, а затем уже принимать решение.
| Прекращение права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельным участком при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок | ||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||
ЛЬГОТНЫЙ ВЫКУП СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ
С июля 2021 года запущен рынок земли. Помимо прочего, законодатель также разрешил покупку сельскохозяйственных угодий, находящихся в постоянном пользовании, пожизненной наследуемой собственности или в переоформленной аренде.
Несмотря на то, что право на покупку было предоставлено, на практике остаются дополнительные вопросы, требующие более подробного разъяснения.
Кто имеет право на льготный выкуп земель сельскохозяйственного назначения?
Несомненно, таким правом наделены граждане, в свое время получившие в постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками для ведения фермерского (крестьянского) хозяйства.
При этом наследники граждан, которым принадлежало право постоянного пользования или право пожизненного наследуемого владения, могут выкупить сельскохозяйственные угодья из коммунальной (государственной) собственности.
Здесь сразу следует отметить, что государственная регистрация права постоянного пользования на наследника не является обязательным условием для покупки земельного участка.
Распространены случаи переоформления на юридическое лицо земель сельскохозяйственного назначения, которые были предоставлены учредителю в постоянное пользование для создания фермерского хозяйства. В этом случае юридические лица имеют право выкупа земельного участка.
Единственное требование, чтобы такое переоформление было проведено до 2010 года.
Как выкупить землю из постоянного пользования?
Для льготного выкупа земли необходимо обратиться в местный совет с заявлением о намерении выкупить землю сельхозназначения.
В таковой целесообразно указать местонахождение земельного участка, его целевое назначение, размер и площадь. Одновременно с заявлением необходимо представить копию государственного акта на право постоянного пользования (пожизненного наследуемого владения), выписку из государственного земельного кадастра на земельный участок, выписку из документации о нормативной денежной оценке участка и проект договора купли-продажи земли.
Поданное заявление рассматривается на пленарном заседании совета, по результатам которого принимается решение о покупке земельного участка и заключении договора купли-продажи (выкупа) такового.
По какой цене можно купить сельскохозяйственную землю?
Здесь законодатель, защищая интересы пользователей, определил, что покупка земельного участка осуществляется по цене, равной его нормативной денежной оценке.
При этом платеж по договору выкупа земельного участка может быть растянут на 10 лет. В этом случае право собственности на землю переходит к гражданину после уплаты первого взноса.
Однако на практике довольно часто местные АТС просят произвести оплату по договору в полном объеме одним платежом.
Какова общая площадь сельскохозяйственных угодий, которую можно купить?
При покупке земли на льготных условиях следует помнить, что до 2024 года действует ограничение в 100 га от общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в собственности граждан Украины.
В итоге следует отметить, что право выкупа земель сельскохозяйственного назначения предоставлено, однако при практической реализации процедуры выкупа земельного участка часто возникают дополнительные препятствия (такие как непереоформление земля в качестве коммунальной собственности или установление ограничений на землепользование), которые должны решаться при профессиональной поддержке юристов.
Специалисты Юридической компании «Приходько и партнеры» готовы оказать профессиональное сопровождение при покупке земли сельскохозяйственного назначения.
Habitat Worldmap : Habitat Worldmap
Vous désirez ajouter quelque selected ?
Faites une requiree d’inscription ici et beginz à éditer cette fiche.
История городов – Наследие
Городское жилье
Сельское жилье
Право на жилище
Согласно Конституции Республики Узбекистан государство гарантирует правовую защиту всех форм собственности, в том числе частной ( Статья 53 ). Земля, ее недра, воды, растительный и животный мир и другие природные ресурсы считаются национальным богатством ( статья 55 ).
Важнейшими правовыми нормами, регулирующими жилищное строительство в городской и сельской местности, являются Жилищный и Градостроительный кодексы, Законы Республики Узбекистан «Об ипотеке», «О частных жилищных кооперативах», «О приватизации муниципального жилищного фонда». . (1)
- Жилищный кодекс Республики Узбекистан 9№ 0060 регулирует отношения граждан, юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления по вопросам возникновения, осуществления, изменения и прекращения права собственности, владения и пользования жилыми помещениями, учета жилищного фонда, консервации, содержания и ремонта жилищного фонда, контроля за соблюдением с жилищными правами граждан и целевым использованием жилищного фонда, регулированием отношений, связанных со строительством жилых домов, реконструкцией и перепланировкой помещений, использованием инженерного оборудования, оказанием коммунальных услуг. Определено, что жилые помещения могут находиться в частной или государственной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.
- Градостроительный кодекс Республики Узбекистан определяет объекты и субъекты градостроительной деятельности, полномочия органов государственной власти в области градостроительной деятельности, градостроительной документации и государственного градостроительного кадастра, градостроительного планирования Республики Узбекистан, использование городских территорий и пригородных зон.
- Закон «О приватизации государственного жилищного фонда» определяет правовые, экономические и социальные основы и порядок приватизации государственного жилищного фонда на территории Республики Узбекистан.
- Закон «Об ипотеке» регулирует отношения, возникающие при использовании предмета залога в недвижимом имуществе. Ипотека возникает на основании договора об ипотеке (ипотека на договорной основе) или на основании определенного закона (ипотека в соответствии с законом). Одна сторона договора об ипотеке – залогодатель (далее – ипотекодержатель), являясь кредитором (заимодавцем) обязательства, обеспеченного ипотекой, вправе добиться удовлетворения своих денежных требований к должнику по этому обязательству в размере стоимости залога. заложенное недвижимое имущество другой стороны – залогодатель (далее – залогодатель) в преимуществе перед другими кредиторами залогодателя, за исключением случаев, установленных законом «Об ипотеке».
Еще один Закон «О частных товариществах собственников жилья» , принятый в 2006 году, регулировал отношения по созданию и деятельности частных товариществ собственников жилья в многоквартирных домах как добровольных объединений для долевого управления и содержания, сохранности и ремонта жилищного фонда. Государственная поддержка (субсидии) кооперативов в Республике Узбекистан предусмотрена Законом «О частных товариществах собственников жилья». Государство гарантирует обеспечение прав и защиту законных интересов кооперативов и их членов, способствует развитию и укреплению кооперативов. (1)
Принудительные выселения
ПОЛЕЗНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ:
- База данных о нарушениях жилищных и земельных прав в каждой стране (Housing and Land Network – HIC): http://hlrn.org/welcome_violation.php#.VD-IVCi7_vQ
- Кампания «Ноль выселений» (Международный альянс жителей): http://www.habitants.org/zero_evictions_campaign
Земельное право
Основные принципы землепользования в Узбекистане регулируются «Земельным кодексом» и Законом «О государственном земельном кадастре». (1)
- Согласно Земельного кодекса Республики Узбекистан земля является государственной собственностью – национальным достоянием, подлежащим рациональному использованию, охраняемому государством и не подлежащему купле-продаже, обмену, дарению, залогу, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Республики Узбекистан. Земельная приватизация в Узбекистане в основном частичная : Государство остается собственником приватизированной земли, а физические и юридические лица приобретают (пожизненное, наследуемое) право владения, пользования или аренды этой земли для сельскохозяйственного использования или в качестве участка, на котором находится здание, находящееся в собственности таких лиц. В соответствии с Земельным кодексом юридические лица могут иметь земельные участки на праве постоянного владения, постоянного пользования, срочного (временного) пользования, аренды и собственности в соответствии с настоящим Кодексом и иными актами законодательства. В соответствии с Земельным кодексом земельные участки могут находиться у физических лиц на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, срочного (временного) пользования, аренды и собственности в соответствии с настоящим Кодексом и иными актами законодательства.
- Закон «О государственном земельном кадастре» устанавливает правовые основы ведения государственного земельного кадастра, использования кадастровых данных для хозяйственного освоения, гарантирования прав на земельные участки, рационального использования, восстановления и охраны земель. В целом в Узбекистане создана необходимая правовая база по регулированию жилищно-земельных отношений, ведется мониторинг их своевременного совершенствования и уточнения с учетом проводимых структурных реформ.
Захват земли
ПОЛЕЗНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ
- Наборы данных о захвате сельскохозяйственных земель в мире (ЗЕРНО): https://www.grain.org/bulletin_board/entries/4429-new-data-sets-on-land-grabbing
- Общедоступная онлайновая база данных по сделкам с землей – Global Observatory (Land Matrix): http://landmatrix.org/en/
Уязвимые группы
Интересные практики
Рынок жилья
Существующая нормативная база определила основные направления реформирования жилищно-коммунального хозяйства, связанные с переходом на рыночные принципы хозяйствования. Важным шагом в этом направлении стала приватизация государственного жилищного фонда. Приватизировано 98% государственного жилищного фонда в многоквартирных домах , а доля приватизированного жилья в частном жилищном фонде увеличилась с 41% до 98,9% . Следующим шагом в реформировании жилищной сферы стало принятие Жилищного кодекса, регулирующего отношения граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления по поводу прав владения и пользования жилыми помещениями, учета сохранности жилищного фонда и ремонта жилья. (1)
В Узбекистане государственные органы считают жилищное строительство своего рода драйвером устойчивого и поступательного социально-экономического развития. При значительном потенциальном спросе жилье становится катализатором развития ряда отраслей . Наибольшее влияние на жилищную динамику оказывает строительство жилья в сельской местности . Основное внимание в жилищной политике уделяется строительству сельского жилья по типовым проектам, отвечающим самым высоким стандартам архитектурно-планировочной застройки и не уступающим по качеству и комфортности городскому жилью. (1)
Качество жилья
№
«Положение о муниципальном жилищном фонде Республики Узбекистан» от 28. 06.1994 г. определить, что норма жилой площади для нанимателей жилых помещений в домах коммунального жилищного фонда устанавливается в соответствии с нормой жилой площади, установленной Жилищного кодекса Республики Узбекистан, но не менее 9 квадратных метров на человека . Отдельным категориям граждан Республики Узбекистан сверх жилой площади предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в на сумму 10 квадратных метров . В первоочередном порядке жилая площадь предоставляется гражданам, проживающим в ремонтных домах, подвалах, казармах, квартирах с жилой площадью менее 5 квадратных метров на человека. (1)
Неформальное жилье / трущобы / бездомные
В 2000 году было принято решение об упразднении Министерства ЖКХ и создании на его базе Узбекского агентства «Узкоммунхизмат». Агентству «Узкоммунхизмат» поручено координировать работу по реформированию жилищно-коммунального хозяйства, разработке нормативно-правовых актов, формированию единой инженерной политики в жилищно-коммунальном хозяйстве. Территориальные муниципально-эксплуатационные объединения отвечают за оказание полного комплекса жилищно-коммунальных услуг. (1)
В стране разработана «Концепция углубления экономических реформ в системе коммунального хозяйства » . В качестве основных задач в Концепции (1) определены следующие:
- Постепенный переход отрасли на самоокупаемость, безубыточный режим работы, преодоление затратного механизма в ценообразовании, создание конкурентной среды;
- Осуществление институциональных преобразований, направленных на обеспечение многообразия форм собственности и рыночных принципов функционирования отрасли;
- Дальнейшее совершенствование государственного регулирования отношений в сфере ЖКХ;
- Проведение целенаправленной нормативно-технической политики для обеспечения рационального использования ресурсов и энергосбережения.
Важным этапом внедрения рыночных механизмов управления стало принятие Закона «Об ипотеке» , предусматривающего конкретные механизмы и инструменты кредитования жилищного сектора.