Права на собственность на квартиру: Какой документ подтверждает право собственности на квартиру?

Содержание

Момент перехода права собственности на квартиру

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Момент перехода права собственности на квартиру (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Момент перехода права собственности на квартиру Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 35 "Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением" ЖК РФ
(В.Н. Трофимов)Суд согласился с судом нижестоящей инстанции, который удовлетворил требования о признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и выселении. При этом суд, разъясняя порядок применения ч. 1 ст. 30, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ и ссылаясь на п. 1 ст. 288 и п. 2 ст. 292 ГК РФ, исходил из того, что право пользования спорным жилым помещением у ответчиков прекратилось с момента перехода права собственности на него к истцу, при этом соглашение о пользовании ответчиками спорной квартирой с собственником отсутствовало, их проживание и регистрация в спорном доме препятствовали осуществлению истцом права пользования, владения и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Суд также отклонил довод о нарушении прав ответчиков, в том числе несовершеннолетних детей, разъяснив, что собственником квартиры являлся истец, право которого как собственника подлежало судебной защите. Права несовершеннолетних в данном случае, исходя из положений ст. 20 ГК РФ, не нарушались.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 574 "Форма договора дарения" ГК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ")Поскольку договор дарения предусматривал условия передачи дара, то применительно к положениям ст. 574 ГК РФ договор следует считать заключенным с момента такой передачи, апелляционный суд отказал в признании права собственности на квартиру на основании договора дарения, установив, что передачи дара не состоялось, поскольку не состоялось передачи всех необходимых зарегистрированных документов по договору от дарителя к одаряемому ввиду смерти дарителя до регистрации перехода права собственности; право собственности на спорную квартиру у одаряемого не возникло, то спорная квартира подлежит включению в наследственную массу после смерти дарителя, принимая во внимание, что наследство в установленный законом срок никем принято не было, а наследников по закону или завещанию к ее имуществу не имеется, спорная квартира является выморочным имуществом и подлежит переходу в порядке наследования по закону в собственность истца.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Момент перехода права собственности на квартиру Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Как зарегистрировать право собственности на квартиру?
("Электронный журнал "Азбука права", 2021)Право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре (ЕГРН) и возникает с момента внесения соответствующей записи в данный реестр. При этом государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 131 ГК РФ; ч. 5 ст. 1 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая"
(Гришаев С.П., Богачева Т.В., Свит Ю.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2019)2. В ч. 2 содержится специальное правило, касающееся момента перехода доли в праве собственности на недвижимое имущество. В случае если договор или переход права, доля в котором приобретается, требуют государственной регистрации, момент перехода доли связывается с моментом регистрации. С фактом регистрации в данном случае связывается момент перехода доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 131 Кодекса). Иной момент возникновения права на долю в праве собственности может быть установлен только законом, но не договором. Например, в соответствии со ст. 38 ЖК при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, т.е. переход доли связывается с моментом перехода права собственности на жилое (нежилое) помещение.

Нормативные акты: Момент перехода права собственности на квартиру

Документ подтверждающий право собственности на квартиру

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Документ подтверждающий право собственности на квартиру (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Документ подтверждающий право собственности на квартиру Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 265 "Условия, необходимые для установления фактов, имеющих юридическое значение" ГПК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ")Руководствуясь статьей 265 ГПК РФ и принимая во внимание, что заявитель сослался на то, что в связи с утратой правоустанавливающих документов, в том числе акта приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве, на основании которых перешло право собственности на квартиру, произвести регистрацию права собственности на спорную квартиру в регистрирующих органах не представляется возможным, обращение, направленное заявителем в уполномоченный орган о предоставлении в адрес финансового управляющего должника дубликатов документов, оставлено без ответа, суд правомерно оставил без рассмотрения заявление об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом должником на праве собственности, поскольку непредоставление по запросу финансового управляющего правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности должника на спорную квартиру, не свидетельствует о невозможности получения заявителем в ином порядке таких документов или невозможности их восстановления; таким образом, вопрос не может быть разрешен в порядке особого производства, и подлежит разрешению в порядке искового производства.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Документ подтверждающий право собственности на квартиру

Нормативные акты: Документ подтверждающий право собственности на квартиру

Как не потерять право собственности на квартиру?

Чтобы не стать жертвой мошенников, стоит следовать нескольким правилах. О самых простых, но таких важных интернет-журналу «НовостройСити» рассказала

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости».

1. Не обращайтесь в микрофинансовые организации

В России распространены неприятные ситуации с микрофинансовыми организациями, когда в качестве залога выступает квартира. Тем не менее, лучше подать заявку в банк или найти другой способ «одолжить» денег.

2. Не покупайте непроверенный объект

При выборе квартиры и ее оценке досконально изучите все документы. Не стоит полагаться только на нотариуса, банк и страховую компанию, которые анализируют информацию из общедоступных источников, то есть проверяют объект по последнему собственнику, исключая всю цепочку в целом.

3. Не подписывайте сомнительные договоры

Как правило, мошенники обманывают добросовестных приобретателей по поддельным документам, либо по подложной личности. В таких сделках обычно фигурируют доверенности. Сами же собственники на сделки не появляются и отказываются общаться.

4. Не продавайте «за долги»

Ситуации бывают самые разнообразные: не пошел бизнес, попал в аварию, нужны деньги на операцию и т.д. Лучше обратиться в банк, к родным и друзьям, чем расстаться с недвижимостью и остаться без крыши над головой.

5. Работайте только с профессионалами

Обращайтесь к проверенному риэлтору, который помогал, к примеру, близким вам людям, у которого есть опыт и рекомендации.


Планируете покупку квартиры в новостройке? Свяжитесь с нами!  

0

  • Facebook
  • ВКонтакте
  • Одноклассники
  • Копировать ссылку

Решением суда удовлетворены исковые требования о признании права собственности на квартиру - Адвокат в Самаре и Москве

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 мая 2016 года г. Самара Кировский районный суд г. Самары в составе:

Председательствующего судьи Маликовой Т.А.,

При секретаре Старостиной О.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело No 2-2010/2016 по иску З.Л., З.Е. к Администрации г.о. Самара, З.А. в лице законного представителя З.Н. о признании права собственности квартиру, встречному иску З.А. в лице законного представителя З.Н. к З.Л., З.Е., Администрации г.о. Самара о признании права собственности на квартиру,

Установил:

Истцы З.Л., З.Е. обратились в суд с иском к администрации г.о. Самара о признании права собственности на квартиру, указав следующее.

В 1999г. между ГУП «Управление строительства No 15» и З.А., З.Л., З.Е., З.М. был заключен договор на долевое участие в строительстве жилого дома по адресу: (скрыто). По условиям договора, вышеуказанные лица должны были получить в общую долевую собственности квартиру No 9 после сдачи дома в эксплуатацию. Обязательства по оплате стоимости квартиры были исполнены в полном объеме. 31.01.2002г. был подписан акт приема передачи указанной квартиры семье З.. Право собственности на квартиру в установленном порядке зарегистрировано не было. В настоящее время дом сдан в эксплуатацию, однако зарегистрировать право собственности невозможно, поскольку застройщик ГУП «Управление строительства No 15» ликвидирован. З.А. умер дд.мм.гггг., его наследниками являются жена З.Л., дочь З.Е., сын З.М., наследственное дело не заводилось. дд.мм.гггг. умер З.М. Наследниками после его смерти являются мать З.Л. С учетом права истцов на доли в спорной квартире по договору долевого участия в строительстве и доли в порядке наследования, с учетом уточнений просят признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: (скрыто) за З.Л. на 2/3 доли, за З.Е. на 1/3 долю.

В процессе рассмотрения дела к участию в качестве соответчика была привлечена З.А. в лице законного представителя З.Н.

З.А. в лице законного представителя З.Н. обратилась в суд со встречным иском, в котором указала, что З.М. и З.Н. состояли в зарегистрированном браке до 22.10.2001г., от брака имеется дочь З.А., дд.мм.гггг г.р., которая является наследницей после смерти З.М., умершего дд.мм.гггг., и имеет право на долю в наследственном имуществе после смерти отца. Просит признать за З.А. право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: (скрыто). Признать за З.Л. право собственности на % долю, за З.Е. — на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.

В судебном заседании истица З.Е. уточненные исковые требования поддержала с учетом предъявленных встречных требований, встречные исковые требования З.А. признала, признание иска отражено в письменном заявлении, последствия признания иска разъяснены и понятны. Право З.А. на долю в наследственном имуществе после смерти З.М. не оспаривала.

Представитель истицы З.Л. по доверенности адвокат Антонов А.П. уточненные требования поддержал с учетом предъявленных встречных требований, встречные исковые требования признал. Право на признание исковых требований отражено в нотариальной доверенности.

Ответчик (истец по встречному иску) З.А. в лице законного представителя З.Н. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление, в котором встречные исковые требования поддержала, первоначальные исковые требования признала частично с учетом встречных требований. Просила рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель Администрации г.о. Самара в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Представитель Департамента управления имуществом г.о.Самара в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, письменный отзыв не представил.

Представитель ТУ Росимущества в Самарской области в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Нотариус Уварова Г.Е. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу. В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации. Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Обучастии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что 30.12.1999г. между ГУП «Управление строительства No 15» и З.А., З.Л., З.М., З.Е. был заключен договор на долевое участие встроительстве жилого дома по ул. Товарная 7А в г. Самара (л.д. 8-10). По условиям договора, Застройщик принял Заказчика для участия в долевом строительстве жилья в г. Самара на квартиру общей площадью 66,85кв.м., в том числе жилой площадью 40,86 квадратных метров по улице Товарная, 7А, кв. 9. Условиями договора предусмотрена передача квартиры в собственность заказчиков в равных долях, т.е. по % доле каждому.

Обязательства по оплате стоимости квартиры исполнены надлежащим образом. Из акта приема —передачи квартиры от 31.01.2002г. следует, что Застройщик в лице конкурсного управляющего Гордеева В.Ф., действующего на основании решения Арбитражного суда Самарской области No А55-15101/00-39 от дд.мм.гггг г., передал, а З.А. принял в собственность квартиру No 9, состоящую из 3 комнат, общей площадью 66,85 кв.м, жилой площадью 40,86кв.м, соответствующую техническим характеристикам, представленным в справке МУП БТИ г. Самары и техническом плане, находящуюся по адресу: (скрыто), денежные расчеты произведены в полном объеме.

Строительство велось на основании Постановления Главы города Самары от 21.06.01г. No899 ГУП «Управление строительства №15», которым разрешена реконструкция здания казармы под жилойдом № 7А по ул. Товарной.

Постановлением Главы города Самары от 29.12.01 г. № 1605 утвержден акт Государственной приемочной комиссии от 22.10.01г., принявший от ГУП «Управление строительства No15» реконструированное здание казармы под жилой дом по адресу: (скрыто) в объеме проекта.

Согласно акта государственной приемочной комиссии 22.09.2001г., жилой дом по ул. Товарной, 7а, был сдан в эксплуатацию.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 01.08.2002г. ГУП «Управление строительства № 15» ликвидировано. 

В настоящее время дом сдан в эксплуатацию, однако зарегистрировать право собственности на квартиру не представляется возможным в связи с ликвидацией застройщика и смертью сособственников З.А. и З.М.

Из технического паспорта (л.д. 49-52) следует, что технические характеристики спорной квартиры по состоянию на 25.03.2016г. составляют: общая площадь 71,5 кв.м., жилая площадь — 43,5 кв.м., подсобная площадь — 28,0 кв.м. Перепланировки не зафиксировано.

Право собственности на указанную квартиру в установленном порядке зарегистрировано не было, что так же подтверждается сведениями из ЕГРП от 16.03.2016г. (л.д. 40).

З.А. умер дд.мм.гггг. (л.д. 13), наследственное дело после его смерти не заводилось. Согласно справке СУП ЖКУ No 6 МП г.о. Самара ЕИРЦ от 30.03.2016г., совместно с З.А. на дату его смерти были зарегистрированы супруга З.Л., сын З.М., дочь З.Е. (л.д. 54).

З.М. умер дд.мм.гггг. (л.д. 12), наследственное дело после его смерти не заводилось. Согласно справке СУП ЖКУ No 6 МП г.о. Самара ЕИРЦ от 30.03.2016г., совместно с З.М. на дату его смерти были зарегистрированы мать З.Л., дочь З.А., дд.мм.гггг г.р. (л.д. 53).

Из материалов дела следует, что З.М. и З.Н. состояли в зарегистрированном браке до 22.10.2001г., т.е. на момент смерти З.М. брак был расторгнут (л.д. 48). От брака имеется дочь З.А., дд.дд.гггг гр.

Согласно ст.1111 ГК РФ, наследование осуществляется по завещанию и по закону. В силу ст.1142 ГК РФ, наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

На основании ст.1152 ГК РФ, для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Согласно ст.1153 ГК РФ, принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества, оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

В силу ст.1154 ГК РФ, наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Исходя из материалов дела, суд приходит к выводу, что З.А. и З.М. на момент их смерти принадлежало по % доле в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

При этом, после смерти З.А. его наследники — З.Л., З.М., З.Е. фактически приняли наследство и вправе оформить наследственные права на имущество, принадлежащее наследодателю, в равных долях, т.е. по 1/12 доле (по 1/3 доле от 4 доли квартиры, принадлежащей З.A.).

После смерти З.М. его наследники — З.Л., З.А. так же фактически вступили в права наследования и вправе оформить наследственные права на имущество, принадлежащее наследодателю так же в равных долях, т.е. по 1/6 доле (по % доле от 1/3 доли (1/4+1/12), принадлежащей З.М. на основании договора долевого участия в строительстве (1/4) и имевшего право на наследство после смерти отца З.А., но не оформившего своих наследственных прав (1/12).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцы по первоначальному иску З.Л., З.Е., ответчик (истец по встречному иску) З.А., как наследники первой очереди, принявшие наследство после смерти наследодателей, имеют право на оформление наследственных прав.

Во внесудебном порядке оформить наследственные права не представляется возможным. Учитывая, признание иска сторонами, отсутствие спора о праве наследования, доли истцов по первоначальному иску по договору участия в долевом строительстве от 1999г., а так же доли по праву наследования после смерти З.А., суд приходит к выводу, что доля З.Л. в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: (скрыто) составляет % доля (1/4 доля по договору долевого участия в строительстве +1/12 доля после смерти мужа +1/6 доля после смерти сына), доля З.Е. составляет 1/3 доли (1/4 доля по договору долевого участия в строительстве + 1/12 доля после смерти отца З.А.), доля З.А. составляет 1/6 доля после смерти отца З.М. Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований. Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

Peшил:

Исковые требования З.Л., З.Е. к Администрации г.о. Самара, З.А. в лице законного представителя З.Н. о признании права собственности квартиру удовлетворить частично.

Признать за З.Л. право собственности на 1/2 (одну вторую) долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: (скрыто), общей площадью 71,50 кв.м., жилой площадью 43,50 кв.м.

Признать за З.Е. право собственности на 1/3 (одну третью) долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: (скрыто), общей площадью 71,50 кв.м., жилой площадью 43,50 кв.м.

Встречные исковые требования З.А. в лице законного представителя З.Н. к З.Л., З.Е., Администрации г.о. Самара о признании права собственности на квартиру удовлетворить.

Признать за З.А. право собственности на 1/6 (одну шестую) долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: (скрыто), общей площадью 71,50 кв.м., жилой площадью 43,50 кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кировский районный суд г.о. Самара в течение месяца.

Председательствующий: Т. А. Маликова

Мотивированное решение изготовлено 24.05.2016 г.

Решение вступило в силу


Здесь и далее в целях соблюдения адвокатской тайны имена и фамилии участников дела изменены

Другую практику адвоката Анатолия Антонова Вы можете посмотреть в открытом доступе здесь

Купил квартиру больше 20 лет назад, а право собственности зарегистрировал только сейчас

Я приобрел квартиру по договору купли-продажи в июне 1998 года. Договор зарегистрировали в БТИ. В 2020 году решил эту квартиру продать. Для этого пришлось ставить ее на кадастровый учет через риелторов, после чего появилась запись в ЕГРП.

Теперь мне говорят, что раз квартиру поставили на учет как мою собственность в 2020 году, то, чтобы ее продать, мне надо ждать пять лет. Иначе придется платить налог с продажи.

Но ведь я владею квартирой уже 22 года. Разве это не право собственности? Что делать?

Б.

В вашем случае налог платить не нужно. Путаница возникает из-за того, что единый государственный реестр и вообще институт общей государственной регистрации прав на недвижимое имущество существовал далеко не всегда. Первый закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним был принят 21 июля 1997 года. А вступил в силу 31 января 1998 года. С этого момента начался переходный период в сфере регистрации прав на недвижимость, который завершился только 1 января 2000 года.

Дмитрий Корнев

юрист

Профиль автора

Объясню подробнее, как во всем разобраться и какие проблемы могут встретиться, если вы подписывали договор в переходный период.

Договор купли-продажи заключен до 31 января 1998 года

Если попытаться максимально упростить, то в мире существуют две системы учета прав на недвижимость: регистрация документов и регистрация прав — титулов. В системе учета, построенной на регистрации документов, государство регистрирует только сделку, а в реестр недвижимости вносится запись о договоре.

Такая система действовала в России до 1998 года. Тогда в регионах договоры в основном регистрировали органы БТИ. То есть вы подписывали договор, а специально уполномоченные лица ставили условный штампик: «Зарегистрировано». Доказательством, что вы обладаете правом собственности, была только ваша бумага со штампиком. Государство за вашу сделку не отвечало никак, а лишь регистрировало факт ее совершения.

После 1998 года мы перешли на другую систему, основа которой — регистрация права, то есть титула. Регистрируется переход прав от одного лица к другому, и эти записи хранятся все в одном месте — государственном реестре. Запись о зарегистрированном праве в Росреестре — это гарантия наличия прав у продавца. Вы можете запросить в Росреестре сведения из ЕГРП и понять, владеет продавец квартирой или нет. В государствах с другой системой подтвердить это нельзя.

Но это я сильно упростил. На самом деле все намного сложнее. Существует множество классификаций систем, этот вопрос изучается теоретиками права сотни лет, и до сих пор нет единого мнения о том, какая система лучше.

Закон 1998 года установил, что право собственности, которое человек получил до того, как новый закон стал действовать, считается приобретенным без государственной регистрации. А если собственник хочет, он может его подтвердить, зарегистрировав в реестре. Но это необязательно. Если в вашем регионе действовала своя система регистрации договоров, то она тоже признавалась законной, а регистрация в новом реестре прав производилась по желанию.

Письмо Минфина России от 18.07.2014 № 03-04-05/35433

Так что, если вы купили квартиру до 31 января 1998 года, ваш договор и ваши права признаются возникшими независимо от того, когда они учтены в Росреестре — 22 года назад или только сейчас. Учет только подтверждает наличие ранее возникших прав. Дата, когда вы поставили квартиру на кадастровый учет и ей присвоили регистрационную запись в ЕГРП, на срок владения недвижимостью не влияет. В том числе для целей налогообложения. Когда купили, тогда и стали собственником, и неважно, в какой период вы уведомили Росреестр о наличии своих прав. Платить налог и подавать декларацию не надо.

Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Договор купли-продажи заключен между 31 января 1998 года и 1 января 2000 года

Это так называемый переходный период: закон об обязательной государственной регистрации уже действовал, а вот учреждения Росреестра были открыты еще не везде. На сайте Росреестра есть список всех региональных учреждений с датами их открытия. Если вы купили квартиру до того, как открылось отделение Росреестра в вашем регионе, но после 31 января 1998 года, то все работает так же, как при покупке до этой даты. Росреестр подтверждает ранее возникшие права, если вы регистрировали договор.

А вот если вы купили квартиру и не зарегистрировали договор в БТИ или купили ее после открытия отделения Росреестра и не зарегистрировали договор там, ситуация иная. В обоих случаях ваше право собственности будет признано возникшим не с даты подписания договора, а с даты регистрации в ЕГРП в 2020 году. Тогда налоги с вас возьмут.

Все дело в том, что у Росреестра есть два вида полномочий в отношении ранее возникших прав:

  1. Признание ранее возникшего права. Права возникли ранее, и Росреестр просто признал, что они у вас есть.
  2. Регистрация права собственности. Если вы нарушили процедуру закона, которая действовала, когда вы покупали квартиру, то Росреестр не признает ранее возникшие права, потому что их нет. И зарегистрирует новые.

Более того, во втором случае вам придется обращаться в Росреестр вместе с продавцом, потому что для регистрации права собственности нужны обе стороны договора. А если продавца не найти или его уже нет в живых, то поможет лишь суд. Кроме Росреестра только суд наделен полномочиями признавать или не признавать право собственности за кем-либо.

Формально, конечно, в этом случае вы были собственником и ранее, платили налоги, квартплату. Но государство признает право собственности за вами только со дня его регистрации, а не со дня фактической покупки, подписания договора и расчетов.

Договор купли-продажи заключен после 1 января 2000 года

Тут все однозначно. Если нет государственной регистрации, то и права собственности тоже нет. Оно возникнет только с момента регистрации, то есть в 2020 году, а значит, и в целях налогообложения продажа квартиры учитываться будет. И действительно придется или ждать пять лет, а в некоторых случаях снова три года, или платить налог.

Что делать? 22.01.19

Какие есть официальные способы не платить налог с продажи квартиры?

О том, в каких случаях срок владения сокращается до трех лет, мы уже писали в статье «Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года».

Если у вас есть сложные вопросы о законах, личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Право собственности на квартиру

Обычному человеку порой бывает сложно разобраться в российских законах. Местами они запутаны и кажутся нелогичными. Однако, как говорится, незнание законов не освобождает от ответственности. Особенно дорого последствия такого незнания обходятся нам в области недвижимости. Поэтому сейчас хотелось бы ответить на основные вопросы, связанные с правом собственности на квартиру.

Что означает право собственности и как можно понять, обладаю ли я этим правом или нет?

Право собственности означает право собственника владеть, использовать и распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением. Доказательством того, что данный человек является собственником квартиры, является Свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Является ли квартира, полученная от государства, собственностью проживающих?

Нет, проживающие в так называемой муниципальной квартире не имеют на нее право собственности, если они не провели приватизацию данного жилого помещения. Это означает, что права проживающих сходны с правами арендатора: вы должны оплачивать предоставленное право проживания и бережно использовать квартиру по прямому назначению. Также вы имеете право поселить в ней других членов своей семьи с согласия уже проживающих там людей. Однако ваше право владеть и распоряжаться данным имуществом на такую квартиру не распространяется.

В чем различие между долевой собственностью и совместной собственностью на квартиру? Имеет ли смысл оформлять долевую собственность при покупке квартиры?

Общая собственность может быть как долевой, так и совместной. Различие заключается в том, что при долевой четко распределены доли каждого участника в собственности квартиры. При совместной собственности такого нет.

От определения вида собственности зависит прежде всего права их владельцев при распоряжении имуществом. При долевой собственности есть возможность продавать, обменивать, дарить отдельные доли ее владельцами с учетом согласия остальных собственников. При совместной собственности такое право можно реализовать только для всей квартиры целиком.

Имею ли я право получить право собственности на квартиру после смерти родственника?

Все зависит от того, находилась ли квартира в собственности на момент смерти и кто там был прописан. В случае, если квартира использовалась на условиях социального найма и вы не были там прописаны, то скорее всего нельзя. Если же квартира была в собственности, то нужно обратиться к нотариусу в течение 6 месяцев после смерти для того, чтобы заявить права на наследство. Если вы были там зарегистрированы, то надо переоформить договор муниципального найма и только после этого с помощью приватизации получить право собственности на квартиру.

Существует ли еще возможность бесплатно приватизировать жилье?

Да, бесплатная приватизация жилья продлена до 1 марта 2013 года.

При покупке квартиры с помощью ипотечного кредита будет ли принадлежать право собственности банку?

Нет. Когда вы приобретаете квартиру с участием ипотечного кредита, право собственности переходит к заемщику (или созаемщикам в зависимости от договора) в момент государственной регистрации собственности. Банк использует эту квартиру только как залоговое средство по кредиту.

Но на Вас накладываются некоторые ограничения на права использования и распоряжения квартирой до полной выплаты кредита. Все они должны быть указаны в вашем кредитном договоре, поэтому на стадии его заключения лучше ознакомится с этими условиями повнимательнее. Обычно ограничиваются права на продажу квартиры, передачу жилья в аренду или лизинг, прописку других членов семьи. Все эти действия возможны, однако их необходимо согласовывать с банком.

Что делать, когда нарушаются мои права собственника? Мои родственники не пускают меня в квартиру, часть которой находится у меня в собственности.

В случае, если не удается договорится мирным путем о решении данного конфликта, необходимо обращаться в суд о признании вашего права распоряжаться вашей частью имущества.

Могут ли лишить меня права собственности на квартиру без моего ведома, если я в ней не проживаю?

Нет, не могут. Законом предусматривается право собственника отказаться от права собственности на имущество. При вашем нежелании дело должно рассматриваться в суде с привлечением вас в качестве ответчика.

Каковы плюсы и минусы получения квартиры в собственность?

Можно выделить следующие положительные моменты для собственника жилья:

- Собственник имеет право владеть, использовать и распоряжаться своим жильем, а именно проживать в нем, продавать, покупать, сдавать, дарить, завещать, обменивать, перепланировать.
- В случае сноса дома государство обязано предоставить аналогичное жилье.
- Выселить собственника жилья из принадлежащей ему квартиры очень сложно. Даже при наличии большой задолженности по коммунальным услугам собственника выселяют после решения суда, квартиру продают и оставшуюся часть после уплаты долгов передают собственнику. Но это при условии, если у собственника и членов его семьи есть другое жилье, пригодное для проживания. Жителей муниципальных квартир в аналогичном случае переселяют в другую квартиру в соответствии с нормами общежития, т.е. не менее 6 кв. м на человека.
- После смерти владельца квартира переходит к наследникам вне зависимости от того, был ли в ней кто-нибудь прописан.
- Квартира в собственности, приобретенная до брака, не будет считаться общим имуществом и не будет делиться между супругами в случае развода.

В то же время для собственников жилья есть определенные минусы:

- Необходимо ежегодно выплачивать налог на имущество.
- Собственники несут все расходы на ремонт общих помещений дома, а не только своей квартиры.
- После смерти проживающего в муниципальной квартире на нее претендуют только те, кто в ней прописан. На квартиру с собственностью могут претендовать все, имеющие право на наследство.
- Жилье в собственности является имуществом, которым заемщик может отвечать перед банком в случае невыплаты кредита.



Перечень прав жильцов в многоквартирном товариществе

Как житель квартиры в любой части мира, вы должны знать свои права. Вот список;

Права жителей в многоквартирном обществе:

  • Каждый собственник квартиры обязан быть членом квартирного товарищества, которое создается во благо народа.
  • Если это совместное владение, первым лицом, указанным в титульном документе, будет член.
  • Каждый собственник квартиры будет соблюдать постановления.
  • Жители квартиры являются либо собственниками квартир, либо съемщиками.
  • Все владельцы квартир называются членами общества или ассоциации, а все арендаторы, которые проживают в квартире на арендной основе, называются ассоциированными членами.
  • Житель имеет право присутствовать на общем собрании и обсуждать темы.
  • Резидент имеет право получить копию акта кооперативного общества и устава.
  • Резидент имеет право получить список членов и правления.
  • Резидент имеет право получать отчеты, такие как баланс, прибыль и убыток A / c, подробную информацию о доходах и расходах общества.
  • Резиденты не должны различаться между членами.
  • На резидента не должны накладываться незаконные ограничения.
  • Житель имеет право на то, чтобы к нему обратились с жалобами и жалобами.
  • Резидент имеет право принимать решение о размере взноса в отношении платы за обслуживание, фонда обслуживания и ремонта, фонда погашения и т. Д.
  • Резидент имеет право принимать решение о наложении штрафа на членов, нарушающих устав общества, и определять его размер.
  • Резидент имеет право участвовать во всех видах деятельности общества.
  • Резидент имеет право присутствовать на общем собрании и голосовать на нем.
  • Резидент имеет право участвовать в выборах.
  • Резидент имеет право запрашивать информацию у общества.
  • Резидент имеет право получить протокол собрания.
  • Резидент имеет право проверять документы, бухгалтерские книги и записи с предварительным уведомлением управляющего комитета.
  • Житель имеет право на заселение квартиры.
  • Резидент имеет право подать жалобу регистратору в случае ненадлежащего функционирования общества.
  • Резидент имеет право приобрести сертификат акций.
  • Резидент имеет право знать о делах общества.
  • Резидент имеет право передать / унаследовать имущество.
  • Резидент имеет право на безраздельное владение общими частями.
  • Житель имеет право пользоваться общей площадью по мере необходимости.

Обязанности резидентов:

  • Резидент должен соблюдать правила, установленные на общем собрании органа или заседании управляющего комитета.
  • Резидент должен предоставить регистратору или обществу необходимую информацию и документы.
  • Резидент должен соблюдать правила ассоциации и внутренние положения.
  • Житель должен следить за чистотой в местах общего пользования.
  • Житель должен уважать своих соседей и их частную жизнь.
  • Житель должен поддерживать хорошие отношения с членами своего общества.

Права и обязанности нанимателя в многоквартирном обществе:

Права арендаторов:

  • Арендаторы имеют право получить договор аренды / найма.
  • Арендатор должен знать правила содержания в квартире домашних животных.
  • Арендаторы имеют право на получение надлежащей квитанции об уплате депозита, аренды и содержания.
  • Арендаторы имеют право получить копию устава и правил ассоциации.
  • Арендаторы являются ассоциированными членами квартирного товарищества.
  • Арендаторы не имеют права голоса или права принимать решения ассоциации.
  • Арендатор должен уважать неприкосновенность частной жизни соседей и соблюдать постановления о квартире.
  • Арендатор имеет право пользоваться общими частями и уведомлять арендодателя о любых проблемах.
  • Арендатор должен следовать инструкциям по приглашению гостей и пользоваться помещениями общего пользования.
  • Арендатор не будет подвергаться дискриминации между членами ассоциации и самими собой.
  • Никаких противоправных ограничений для арендаторов не будет.
  • Арендаторы имеют право приглашать гостей и пользоваться помещениями общего пользования или удобствами.
  • Арендаторы имеют право получить парковочный значок или наклейку на транспортном средстве.
  • Арендаторы имеют право нанять домработницу.
  • Арендаторы имеют право на помощь персонала квартиры, такого как сантехник, электрик, плотник, борьба с вредителями и т. Д.
  • Арендаторы имеют право присутствовать на собрании ассоциации от имени арендодателя, если это разрешено владельцем квартиры в письменной форме и согласовано с управляющим комитетом.

Обязанности арендатора:

  • Арендаторы являются членами ассоциации и обязаны соблюдать внутренние правила.
  • Арендатор должен соблюдать правила и положения, установленные ассоциацией.
  • Арендатор должен регулярно оплачивать эксплуатационные расходы, чтобы пользоваться общими помещениями.
  • Арендатор должен вовремя вносить арендную плату и плату за обслуживание.
  • Арендатор должен взаимодействовать с управляющим комитетом или владельцем квартиры относительно ежемесячных платежей.
  • Арендатор должен содержать в чистоте места общего пользования.
  • Арендаторы несут ответственность за действия своих гостей.
  • Арендатор должен соблюдать этикет, связанный с использованием мусорных контейнеров.
  • Арендатору следует избегать больших вечеринок и шумных встреч
Подробнее о недвижимости
Отличие квартиры от квартиры строительного этажа

Устав | Законодательное собрание штата Канзас

58-3102. Определения. В контексте настоящего закона и акта, в котором этот раздел является изменяющим, если контекст не требует иного:

(a) «Квартира» или «кондоминиум» означает часть собственности, предназначенную для любого типа независимого использования, будь то проживание, офис, деятельность любой отрасли или бизнеса или другое использование, включая одну или несколько комнат или закрытых пространств, расположенных на одном или нескольких этажах (или их части или частях) в здании, и с прямым выходом на улицу или шоссе общего пользования, или на общую территорию, ведущую на такую ​​улицу или шоссе.В той степени, в которой стены, пол и потолок обозначены в декларации как границы кондоминиума или квартиры, все двери и окна в них, а также вся обрешетка, стеновые панели, гипсокартон, штукатурка, панели, плитка, обои, краска, отделка полы и любые другие материалы, составляющие любую часть их меблированных поверхностей, считаются частью такой единицы, в то время как все другие части таких стен, полов и потолков считаются частью общих помещений и помещений.Если какие-либо желоба, дымоходы, каналы, трубопроводы, провода, несущие стены, несущие колонны или любое другое оборудование частично находятся внутри и частично за пределами обозначенных границ блока, любые его части, обслуживающие только этот блок, должны считаться его частью. блок, в то время как любые его части, обслуживающие более одного блока, или любая часть общих элементов считается частью общих частей и помещений. Все помещения, внутренние перегородки и другие приспособления и улучшения в пределах объекта должны считаться его частью.Любые ставни, навесы, оконные коробки, пороги, подъезды, балконы, патио и любые другие устройства, предназначенные для обслуживания одного объекта, но расположенные за его пределами, считаются ограниченной общей зоной и помещением, принадлежащим исключительно этому блоку.

(b) «Владелец квартиры» означает лицо или лиц, владеющих квартирой или кондоминиумом с простой абсолютной и безраздельной заинтересованностью в простом платном имуществе общих частей и помещений, как указано и установлено в декларации.

(c) «Номер квартиры» означает номер, букву или их комбинацию, обозначающую квартиру или квартиру в кондоминиуме в декларации.

(d) «Ассоциация собственников квартир» означает всех владельцев квартир или квартир в кондоминиуме, действующих как группа в соответствии с уставом и декларацией.

(e) «Здание» означает здание, содержащее одну или несколько квартир или кондоминиумов, или два или более зданий, каждое из которых содержит одну или несколько квартир или кондоминиумов и составляет часть собственности.

(f) «Кондоминиум» означает «собственность», как определено ниже.

(g) «Общие части и помещения», если иное не предусмотрено в декларации или законных поправках к ней, означает и включает:

(1) землю, на которой расположено здание;

(2) фундаменты, колонны, балки, балки, опоры, капитальные стены, крыши, холлы, коридоры, вестибюли, лестницы, лестницы, пожарные лестницы, входы и выходы из здания;

(3) подвалы, дворы, сады, стоянки и складские помещения;

(4) помещение для проживания дворников или лиц, ответственных за имущество;

(5) установки центральных служб, таких как электричество, свет, газ, горячая и холодная вода, отопление, охлаждение, кондиционирование воздуха и сжигание;

(6) лифты, резервуары, насосы, двигатели, вентиляторы, компрессоры, воздуховоды и в целом все существующие устройства и установки для общего пользования;

(7) общественные и коммерческие объекты, которые могут быть указаны в декларации; и

(8) все другие части собственности, необходимые или удобные для ее существования, обслуживания и безопасности или обычно находящиеся в общем пользовании.

(h) «Конвертируемая земля» означает строительную площадку для одной или нескольких предлагаемых дополнительных единиц кондоминиума на представленной земле, которые могут быть созданы в соответствии с декларацией и настоящим законом.

(i) «Общие расходы» означают и включают:

(1) Все суммы, законно начисленные против собственников квартир ассоциацией собственников квартир;

(2) расходы по управлению, содержанию, ремонту или замене общих частей и помещений;

(3) расходы, согласованные товариществом собственников квартир как общие расходы; и

(4) расходы, объявленные общими расходами в соответствии с положениями настоящего закона, декларацией или подзаконными актами.

(j) «Общая прибыль» означает баланс всех доходов, арендной платы, прибыли и доходов от общих частей и помещений, оставшихся после вычета общих расходов.

(k) «Декларация» означает документ, с помощью которого имущество соответствует положениям настоящего Закона, как предусмотрено ниже, и такое заявление, которое время от времени может быть изменено на законных основаниях.

(l) «Расширяемый кондоминиум» означает кондоминиум, к которому может быть добавлено дополнительное недвижимое имущество в соответствии с положениями декларации и настоящего закона.

(m) «Ограниченные зоны общего пользования и удобства» означают и включают те общие части и помещения, указанные в декларации как зарезервированные для использования определенных квартир или квартир, за исключением других квартир.

(n) «Большинство» или «большинство владельцев квартир» означает владельцев квартир с 51% или более голосов в соответствии с процентами, присвоенными квартирам в декларации для целей голосования.

(o) «Номинальная стоимость» означает количество долларов или баллов, присвоенное каждой единице кондоминиума в декларации.Если номинальная стоимость указана в долларах, это заявление не считается отражающим или контролирующим стоимость для налогообложения, справедливую рыночную стоимость или для каких-либо целей.

(р) «Лицо» означает физическое лицо, корпорацию, товарищество, ассоциацию, доверительного управляющего или другое юридическое лицо.

(q) «Имущество» означает и включает в себя землю, здание, все улучшения и сооружения на нем, все принадлежащие за простую абсолютную плату, и все сервитуты, права и принадлежности, принадлежащие им, а также все предметы личной собственности, предназначенные для использования в связи с этим. вместе с тем, которые были или должны соответствовать положениям этого закона.

(r) «Регистратор» означает регистр документов округа, в котором находится недвижимость.

(s) «Размер» означает приблизительные квадратные футы площади каждой квартиры кондоминиума, рассчитанные со ссылкой на декларацию и планы этажей и округленные до целого числа. Некоторые помещения могут быть исключены или оценены при определении размера, если для всех единиц кондоминиума используется одна и та же основа расчета, которая описана в декларации или планах этажей.

(t) «Переданная земля» означает недвижимое имущество и любые связанные с ним инциденты или интересы в нем, законно подчиненные положениям настоящего Закона, как предусмотрено ниже.

Цели, полномочия и обязанности Ассоциации владельцев квартир - Прашант Канха

Загрузить Электронное руководство UP по квартирам

Регистрация товарищества собственников квартир важна для бесперебойной работы любого жилищного кооператива. Он предоставляет владельцам квартир платформу для подачи претензий по любым вопросам в обществе. Правительство штата Уттар-Прадеш ввело обязательную регистрацию ассоциации владельцев квартир (далее именуемой AOA) в соответствии с разделом 14 Закона штата Уттар-Прадеш о квартирах (содействие строительству, владению и обслуживанию) 2010 года.

Ассоциация получает свои полномочия в соответствии с разделом 14 «Закона 2010 года», в котором излагаются положения для разработки Типовых официальных официальных документов, в соответствии с которыми устанавливаются правила, касающиеся целей, полномочий, функций и обязанностей ассоциации, правления и владельцев квартир. .

Цели ассоциации:

  1. Быть и действовать как Ассоциация собственников квартир в доме.
  2. Чтобы вложить или внести деньги.
  3. Обеспечить содержание, ремонт и замену общих частей и помещений за счет взносов собственников квартир и, при необходимости, путем привлечения ссуды для этих целей.
  4. Сохранять и сдавать в аренду по лицензии подходящие части общих частей посторонним лицам для коммерческих целей, если все участники соглашаются и дают письменное согласие
    после получения разрешения соответствующего органа, и
    накапливать то же самое для создания резервного фонда; Для капитального ремонта будет использовано
    дома.
  5. Для обеспечения и выполнения всех или любых вопросов, предусмотренных в подразделе (7)
    раздела 14.
  6. Предоставить с согласия владельцев квартир любую краткосрочную ссуду
    любому собственнику (ам) квартиры в случае крайней необходимости и обеспечить выплату
    единовременно или в рассрочку.
  7. Создавать и проводить по собственной инициативе или совместно с частными лицами или
    учреждениями образовательную, физическую, социальную и развлекательную деятельность для
    собственников квартир.
  8. Разработать правила с одобрения общего собрания Ассоциации и после консультации с Компетентным органом, а также создать резервный фонд и фонд выплат, если необходимо, в интересах сотрудников Ассоциации.
  9. Делать все необходимое или иным образом обеспечивать свое благополучие, необходимое для достижения целей, указанных в настоящих правилах.

Полномочия и обязанности ассоциации-

Ассоциация несет ответственность за управление кондоминиумом, утверждение годового бюджета, установление и сбор ежемесячных оценок и организацию эффективного управления кондоминиумом.

Место и дата ежегодных / специальных собраний определяются ассоциацией и проводятся в удобном для владельцев квартир месте.

Уведомление о собраниях должно быть отправлено владельцам квартир по почте или сообщением Секретарем, в котором должны быть указаны время, место и цель собрания, по крайней мере, за два дня до собрания.

Полномочия и обязанности Правления -

Дела ассоциации регулируются правлением, созданным и избранным простым большинством голосов на общем собрании органа. Правление не может состоять менее чем из 4 и более чем из 10 членов.

  1. Президент является главным исполнительным директором Ассоциации. Он председательствует на всех собраниях Ассоциации и Правления. Он должен иметь все общие полномочия и обязанности, которые обычно возлагаются на офис президента ассоциации, включая право назначать комитеты из числа владельцев время от времени.

  2. В отсутствие президента вице-президент выполняет обязанности президента, а в случае отсутствия и президента, и вице-президента Совет назначает другого члена Совета, который временно исполняет обязанности президента. . Вице-президент также выполняет другие обязанности, которые могут время от времени возлагаться на него Советом.

  3. Секретарь ведет две отдельные книги протоколов, одну для Ассоциации собственников квартир, а другую для Совета, страницы каждой из которых должны быть последовательно пронумерованы и заверены Президентом Ассоциации собственников квартир и должны быть внесены в протокол. соответствующие протоколы, решения, принятые Ассоциацией собственников квартир или Правлением, в зависимости от обстоятельств.Он несет ответственность за такие книги и бумаги, которые Совет может направить, и он должен выполнять все обязанности, связанные с канцелярией Секретаря.

  4. Казначей несет ответственность за фонды и ценные бумаги Ассоциации, а также ведет полный и точный учет всех поступлений и выплат в бухгалтерских книгах.

В дополнение к вышеупомянутым функциям, правление также несет ответственность за следующие обязанности:

  1. обслуживание, ремонт и замена мест общего пользования,

  2. Взыскание с владельцев квартир доли общих расходов.

  3. увольнение и увольнение лиц, занятых по содержанию, ремонту и замене мест общего пользования и помещений.

  4. , чтобы предусмотреть порядок проведения аудита и отчетности Ассоциации.

  5. для проверки счетов, которые ведет Секретарь / Казначей, и проверки реестров и бухгалтерских книг, а также для принятия мер по взысканию всех сумм, причитающихся Ассоциации,

  6. , чтобы убедиться, что кассовая книга ведется оперативно и ежедневно подписывается одним из членов Правления.

  7. , чтобы указать время и порядок проведения ежегодных общих собраний и специальных общих собраний Ассоциации.

Наряду с полномочиями и обязанностями Совета, Закон также установил некоторые обязательства для владельцев квартир по эффективному функционированию кондоминиума, а именно:

  1. Все ремонты внутренних устройств, таких как вода, свет, газ, электричество, канализация, телефон, кондиционеры, сантехника, двери, окна, лампы и все другие аксессуары, должны производиться за счет квартиры. заинтересованный владелец.
  2. Владелец должен возместить ассоциации все «расходы», понесенные при ремонте или замене общей территории и помещений, поврежденных по его вине.
  3. Владелец квартиры должен получить отчет о проверке предполагаемого арендатора в полицейском участке концерна при сдаче квартиры в аренду, чтобы убедиться, что предлагаемый арендатор не является преступником или доставляет беспокойство.
  4. Если здание требует капитального ремонта из-за его структурной безопасности или по другой достаточной причине, его подробная смета должна быть подготовлена ​​ассоциацией через инженера, назначаемого Советом, и после этого, после утверждения сметы Советом, Члены вносят свою долю для проведения такого ремонта.
  5. Ни один собственник не должен предпринимать какие-либо работы, которые влияют на внешний фасад здания под любым углом, например, покрытие балконов и террас, изменение цвета и т. Д.
  6. Квартирный собственник жилой единицы должен использовать ее только для жилых целей, и аналогично, собственник квартиры нежилой единицы использует ее только для нежилых целей.
  7. Ни один собственник квартиры не освобождает себя от ответственности за свой вклад в общие расходы путем отказа от использования или пользования какими-либо общими и / или ограниченными общими помещениями и удобствами или отказом от своей жилой единицы.
  8. Владельцы квартир должны использовать свои квартиры таким образом, чтобы не распространять запах во время приготовления пищи и т. Д. Из их квартиры, чтобы вызвать раздражение или раздражение у владельцев соседних квартир.
  9. Владелец не имеет права размещать или заставлять размещать в вестибюлях вестибюлей, на лестницах, в лифтах и ​​других помещениях объекты аналогичного характера, как обычные, так и ограниченные, любую мебель, упаковки или предметы любого рода. Такие зоны не должны использоваться ни для каких иных целей, кроме как для нормального проезда через них.

Последствия нарушения обязанностей: В случае нарушения собственниками квартир каких-либо обязанностей товарищество имеет право взимать штраф за такое нарушение. Он также должен покрывать расходы, понесенные при устранении причиненных дефектов, если таковые имеются. Эти убытки подлежат оплате в течение 30 дней.

Заключение

Ассоциация владельцев квартир

, созданная в соответствии с разделом 14 Закона, наделена широкими полномочиями по содержанию кондоминиума.Эти полномочия должны осуществляться в пределах, установленных правилами и подзаконными актами Закона. Помимо осуществления прав AOA в местах общего пользования, в случае возникновения чрезвычайной ситуации, оно также имеет право входа в квартиру независимо от того, присутствует ли владелец в это время или нет.

Собственник квартиры также несет ответственность за действия своих гостей и посетителей, и причиненный ими ущерб AOA взыскивает с собственника.

Связанные

Собственность кондоминиума: определение и соображения - видео и стенограмма урока

Собственность кондоминиума

Владельцы кондоминиума получают документ на свою квартиру, как если бы они купили дом.Они также владеют своей единицей за простую плату, которая является наименее ограничительной формой владения недвижимостью, признанной законом. Как и владельцы отдельно стоящего дома, владелец кондоминиума обычно имеет право продавать и использовать квартиру по своему усмотрению, если нет условий, ограничивающих такое использование или передачу. По сути, договор - это соглашение, которое предоставляет право или налагает ограничение или условие, которое является обязательным для владельца квартиры. Вы также увидите заветы об использовании мест общего пользования.

Владение квартирой в кондоминиуме существенно отличается от владения отдельным домом. Например, вы можете владеть внутренними стенами вашего дома, но не можете владеть внешними стенами. Фактически, иногда вы просто владеете воздушным пространством устройства, очерченным стенами устройства, вместе с любыми улучшениями, которые вы вносите в это воздушное пространство, такими как краска, пол и шкафы. Следовательно, важно внимательно изучить декларацию кондоминиума и документ о вашей квартире, чтобы понять, чем вы владеете и что вы можете делать.Мы обсудим эти документы через минуту.

Сборы за управление и кондоминиум

Ассоциация кондоминиумов управляет кондоминиумом, и все владельцы квартиры являются членами ассоциации, но это не дает каждому члену юридических полномочий действовать от имени кондоминиума. Члены избирают совет директоров и должностных лиц для управления ассоциацией и принятия решений от ее имени.

Имейте в виду, что владельцы кондоминиумов несут ответственность за оплату сборов за кондоминиумы, которые будут использоваться для обслуживания общих элементов и предоставления других услуг кондоминиума, таких как озеленение и уборка снега.Эти сборы часто выплачиваются ежемесячно, так же как арендатор платит арендную плату. Более того, если ваша ассоциация кондоминиумов не поддерживает достаточные резервы, вам может быть назначена специальная оценка на случай серьезного или неожиданного ремонта.

Condominium Legal Instruments

Кондоминиум требует оформления большого количества юридических документов. Давайте кратко рассмотрим типы юридических инструментов, которые используются при создании и эксплуатации кондоминиума.

Одним из наиболее важных правовых инструментов является Декларация кондоминиума , которую иногда называют генеральным актом или декларацией кондоминиума .Декларация о кондоминиуме регистрируется в окружном управлении, ответственном за регистрацию актов и других записей о недвижимости, таких как ипотека и сервитуты. Требования к декларации кондоминиума различаются в зависимости от штата, в котором будет располагаться кондоминиум. Общие требования Декларации кондоминиума включают:

  • Название кондоминиума
  • Юридическое описание земли и построек
  • Описание каждой квартиры в кондоминиуме и где она расположена в здании
  • Описание общих частей кондоминиума и любых ограничений на использование общих частей, таких как запрет на коммерческое использование вестибюля.
  • Как распределяется процентная доля каждой единицы в кондоминиуме и права голоса
  • Ограничительные условия и положения в отношении размещения, использования и передачи квартир
  • Порядок принятия решения о ремонте и усовершенствовании общих элементов

Ограничения на использование мест общего пользования, ограничения на размещение, использование и передачу отдельных квартир являются частью соглашений кондоминиума, условий и ограничений , которые часто упоминаются как CC & Rs .Например, если CC&R запрещает размещение домашних животных в отрядах, вам придется соблюдать требования, даже если отряд принадлежит вам.

Устав кондоминиума - это официальные правила и положения, определяющие порядок работы ассоциации кондоминиумов. Как правило, в подзаконных актах рассказывается, как избираются директора и должностные лица, как проводятся собрания, а также рассматриваются вопросы обслуживания, ремонта и страхования общих частей. В уставе могут быть предусмотрены штрафы за нарушение правил кондоминиума. В некоторых штатах подзаконные акты могут также налагать дополнительные ограничения на использование общих частей, а также использование и передачу дополнительных единиц.Однако имейте в виду, что эти ограничения дополняют условия, содержащиеся в Декларации кондоминиума.

Поскольку у вас есть собственное подразделение, так же как вы можете владеть домом, вы также получите документ на свое отдельное подразделение, как если бы вы получили документ на дом. И точно так же, как в случае с частным домом, вы будете записывать свой документ.

Комплексная проверка при покупке кондоминиума

Покупателям и кредиторам обычно приходится делать немного больше работы при подготовке к закрытию кондоминиума.Вы захотите внимательно изучить декларации кондоминиума, устав и предлагаемый договор о жилом помещении. Вы также захотите обратить особое внимание на CC & R кондоминиума, чтобы убедиться, что вы считаете их приемлемыми. Вы захотите просмотреть сборы ассоциации кондоминиумов и определить, есть ли у них резервные фонды и доказательства страхования для общих частей. Если вы финансируете покупку, ваш кредитор, вероятно, потребует просмотреть эти документы вместе с финансовыми документами ассоциации до окончательного утверждения ссуды.

Итоги урока

Давайте рассмотрим, что мы узнали. Кондоминиум - это многоквартирное жилище, состоящее из единиц, находящихся в индивидуальной собственности членов кондоминиума с общими частями, принадлежащими всем членам. Кондоминиумом управляет ассоциация кондоминиумов , деятельность которой регулируется рядом подзаконных актов. Декларация кондоминиума регистрируется властями округа, ответственными за регистрацию актов и других записей недвижимого имущества, таких как ипотека и сервитуты.Он также включает заветы, условия и ограничения (CC&R) , которые включают ограничения на использование общих частей, ограничения на использование, использование и передачу отдельных единиц. Каждый владелец объекта получит документ, который также будет записан. Выполняя комплексную проверку, как покупатели, так и кредиторы внимательно изучают все эти документы.

Смена собственника - Ресурсный центр для арендаторов

Здравствуйте, дорогие друзья! Просматривая наш обширный журнал звонков (помогите нам это изменить!), Я понял, что есть два звонка, которые мы получаем часто, и они дополняют друг друга:

  1. «Мой домовладелец продает недвижимость! Что мне делать?»
  2. «Я только что купил недвижимость с арендаторами! Что мне делать?»

Когда объект недвижимости продается, и в ней живут арендаторы, существует несколько довольно простых (и конкретных!) Правил о том, как каждый должен действовать в этой ситуации.Я понял, что на этом веб-сайте не так много информации о смене собственников, когда недвижимость просто продается, поэтому я меняю это прямо здесь, прямо сейчас.

Законы: В первую очередь мы смотрим на сами законы.

  • ATCP 134.04 (1) говорит :

    (a) Арендодатель должен ... сообщить арендатору в письменной форме, во время или до момента заключения договора аренды, имя и адрес:

    1. Лицо или лица, уполномоченные собирать или получать арендную плату, управлять помещениями и содержать их, и с которыми арендатор может легко связаться; и
    2.Владелец помещения или другое лицо, уполномоченное принимать услуги судебного процесса и другие уведомления и требования от имени владельца. Адрес, указанный в этом подразделе, должен быть адресом в пределах государства, по которому процесс может быть произведен лично.
    (b) Арендодатель должен информировать арендаторов об изменениях, если таковые имеются, в информации, требуемой в соответствии с п. (а). Арендодатель отправляет по почте или доставляет письменное уведомление о каждом изменении в течение 10 рабочих дней после того, как изменение произошло.
  • Wis. Stat. 704.09 (3) гласит : «Все договоренности и положения в договоре аренды, которые прямо или по необходимости не являются личными для первоначальных сторон, подлежат исполнению правопреемниками или против них в интересах любой стороны договора аренды. Однако правопреемник в проценты несут ответственность за убытки или имеют право на возмещение убытков только за нарушение, которое происходит в течение периода, когда правопреемник владеет его или ее интересом, если правопреемник не принял на себя большую ответственность по контракту; личный представитель также может взыскать убытки за нарушение за которые умерший личного представителя мог получить взыскание.«

Что мы думаем под законами:

  • ATCP 134.04 (1) : Арендаторы должны получить письменное уведомление в течение 10 дней после смены владельца или менеджера (или изменения контактной информации).
  • Wis. Stat. 704.09 (3) : Старые договоры аренды распространяются на новых владельцев. Новые владельцы могут нести ответственность за проблемы по договору аренды, но только за проблемы, которые возникают, когда они становятся собственниками. Иногда новые владельцы могут нести ответственность за прошлые проблемы, если что-то специально прописано в договоре аренды.
  • Мы не адвокаты, так что это наша точка зрения на закон, но, возможно, она не самая правильная (хотя мы стараемся сделать это как можно точнее). Если то, что мы здесь написали, вам не кажется правильным, прочтите сами законы (ссылка) и поговорите об этом с кем-то, кому вы доверяете. Чтобы получить помощь в поиске адвоката, ознакомьтесь с нашим списком направлений адвокатов.

Исключения:

  • Правило 10-дневного письменного уведомления не распространяется на комплексы, занимаемые владельцем, с четырьмя или менее квартирами .Предполагается, что в такой ситуации арендаторы смогут связаться с арендодателем, поскольку собственник проживает в доме. ATCP 134.04 (1) (c)
  • Эти законы не применяются к отчуждению права выкупа! Это совсем другая игра с мячом. Для получения дополнительной информации о потере права выкупа см. Мой недавний пост, доступный здесь. Выкупа - это не то же самое, что продажа собственности, с точки зрения отношений между арендатором и домовладельцем. При отчуждении права выкупа новые владельцы имеют больше возможностей попросить арендатора уйти без предварительного уведомления.

----

Советы арендаторам:

  • Если вы думаете, что ваша недвижимость продается, не прекращайте платить арендную плату! В этом процессе никогда не бывает момента, когда вы освобождаетесь от своих обязанностей арендатора.
  • Если показывают ваш дом: Когда в дело вступают агенты по недвижимости, арендаторам может быть трудно. Итак, да, агенты по недвижимости могут быть «агентами домовладельца» и, следовательно, могут сказать, что они хотят приехать.Они должны соблюдать законы о въезде домовладельцев (здесь). Они не могут заставить вас инсценировать вашу квартиру (у вас все еще «исключительное владение»), и они не могут заставить вас уйти, когда они приходят, чтобы показать дом. Теперь вы можете выполнить такие требования, особенно если у вас есть вещи, которые вы хотите - возможно, снижение арендной платы или освобождение от договора аренды. Используйте стратегии переговоров и получите все соглашения в письменной форме.
  • Если у вас есть неписаные договоренности с арендодателем, самое время их записать. (Например, вы косите лужайку и получаете скидку в размере 10 долларов на аренду летом. Вам разрешается заводить собаку. Хозяин разделяет счет за воду между двумя дуплексами). Обязательно запишите вещи, которые относятся к тому, «как мы это делаем». Эти соглашения будут обязательными для нового владельца, но только в том случае, если вы докажете, что они существуют.
  • Если кто-то совершенно новый подходит к вам и говорит: «Я новый владелец! Пожалуйста, платите мне арендную плату!» , тогда вы можете быть настроены скептически, и на то есть веские причины.Некоторые шаги, которые необходимо предпринять:
    • Чтобы выяснить, кто является лицом (или компанией), владеющим недвижимостью, вы можете уточнить у своего городского инспектора. У них есть юридическое имя правообладателя, поэтому они могут обложить налогом владельцев. Найдите офис городского эксперта / онлайн-поиск. (Мэдисон здесь, Милуоки здесь, и вы можете поискать в Интернете другие).
    • Вы также можете просто отправить арендную плату владельцу с информацией, которая у вас есть в настоящее время. Сохраните ксерокопию платежа и предоставьте ее новому владельцу.Новый владелец и старый владелец могут решить это между собой - вам не нужно быть судьей. Однако убедитесь, что вы можете доказать, что заплатили арендную плату.

----

Советы новым арендодателям:

  • Действует старый договор аренды! Теперь вы являетесь арендодателем этих арендаторов, которые в настоящее время проживают в этом объекте.
    • Если вы не знали, что там живет арендатор , то это может быть большой проблемой! Но это не подпадает под действие закона об арендодателях.Следите за своими расходами, поговорите с поверенным по недвижимости, и вы можете возложить на предыдущего владельца или вашего риэлтора ответственность за любые расходы, которые вы понесли из-за введения в заблуждение.
    • Вы всегда можете договориться с текущими арендаторами , чтобы либо изменить договор аренды, либо попросить их выселиться раньше срока. От них не требуется соглашаться на это, поэтому сделайте сделку настолько приятной, чтобы они не могли отказаться. Убедитесь, что вы получили все соглашения в письменной форме, и если вы все решите расторгнуть имеющийся у них контракт, вы можете заполнить эту форму.
  • Вы должны быть домовладельцем! Если вы не знаете, что это значит, вы можете прийти на один из наших семинаров, чтобы узнать, нанять менеджера или пойти методом проб и ошибок. От вас требуется провести ремонт, чтобы дом был пригоден для проживания / соответствовал кодексу, уведомить вас при входе в собственность и действовать таким образом, чтобы не было ни ответных, ни дискриминационных действий. При выезде арендатора вы должны вернуть залог, поэтому убедитесь, что у вас есть средства / информация для этого.Если у вас есть ежемесячные арендаторы, проживающие в собственности, убедитесь, что вы правильно уведомили их в письменной форме с указанием времени, когда вы просите их уйти.
  • Лучшая защита для вас - это документальный след . Первое, что вы должны сделать как владелец собственности, - это отправить письмо арендатору, в котором говориться, что вы новый владелец, и что вся арендная плата должна быть отправлена ​​вам, и как они должны связаться с вами в случае возникновения чрезвычайной ситуации или юридические документы, которые будут поданы. Советы по написанию письма здесь.Если вас смущают соглашения, которые у них есть со старым домовладельцем, обязательно найдите это и попросите копии письменных соглашений.

----

* Привет! Вы знали, что мы не адвокаты здесь, в TRC? И это тоже не юридическая консультация. Если то, что мы здесь написали, вам не подходит, поговорите об этом с кем-нибудь, кому вы доверяете. Чтобы получить помощь в поиске адвоката, ознакомьтесь с нашим списком направлений адвокатов.

Законодательные права владельцев квартир - Закон Великобритании (ирландский гид)

Общие

Существуют значительные правовые меры защиты владельцев квартир от проблем и злоупотреблений, возникающих в многоквартирных домах.Значительные дополнительные меры защиты вступили в силу в 2007 году. На данный момент в Ирландии нет эквивалента большей части этого законодательства.

Арендодатель или управляющая компания может взыскать плату за услуги в отношении затрат и расходов только в той степени, в которой они были «разумно понесены», и только в том случае, если услуги соответствуют «разумному стандарту».

Суд по оценке арендованного имущества разрешает споры в отношении платы за услуги. Владелец квартиры может обратиться в Трибунал на основании того, что с него была начислена завышенная плата.Трибунал определяет, были ли разумно понесены расходы на услуги, ремонт, техническое обслуживание, улучшения, страхование, управление и т. Д.

Арендодатель или арендатор может получить заключение до того, как будут понесены соответствующие расходы. Существует Кодекс передовой практики в отношении управления жилой недвижимостью, который будет учитывать Суд по оценке арендованной собственности.

Консультации по ремонту

От домовладельца, управляющего агента или управляющей компании может потребоваться проконсультироваться с владельцами квартир перед тем, как приступить к выполнению определенных работ, услуг и долгосрочных соглашений, если расходы будут нести собственники квартир.Консультация требуется, если взнос на одного арендатора превышает 250 фунтов стерлингов. Если консультация не проводится, домовладелец не сможет возместить все расходы. Суд по оценке арендованного имущества имеет право отказаться от консультации.

Процедура консультации требует, чтобы домовладелец уведомил владельцев квартир или их представителей о предлагаемых работах или вопросах. Затем домовладелец обязан получить оценки, а арендаторы или их ассоциация имеют право выдвинуть свою кандидатуру.Арендодатель имеет право ранжировать оценки по шкале предпочтений. Сметы должны быть доступны для проверки собственникам квартир или их представительным органам.

Через тридцать дней после того, как домовладелец рассмотрит замечания собственников квартиры, может быть заключен договор. Некоторые дальнейшие уведомления должны быть сделаны, если выбранный контракт не был назначен владельцами квартир и не является самым низким предложением.

Плата за обслуживание

Арендодатель должен отправить владельцам квартир краткое изложение прав и обязанностей собственника квартиры в отношении платы за обслуживание с каждым запросом платы за обслуживание.Владелец квартиры может потребовать от домовладельца или управляющей компании письменное описание понесенных расходов. В нем должны быть подробно изложены и резюмированы некоторые элементы.

В нем должна быть указана кредиторская сумма собственников квартир и суммы, полученные в счет платы за обслуживание. Владелец квартиры или его ассоциация имеют право в течение 6 месяцев с момента получения отчета потребовать от домовладельца предоставить средства для проверки счетов, квитанций и другой подтверждающей документации.

Владелец квартиры может удержать плату за обслуживание, если домовладелец не предоставит вовремя необходимую документацию или если форма или содержание существенно не соответствуют требованиям закона. Есть максимум, в котором можно удержать. Платеж не может быть удержан после предоставления правильной документации. Затраты должны быть включены в плату за обслуживание в течение 18 месяцев с момента их возникновения. В противном случае они не могут быть оплачены.

Суммы, уплаченные за услуги, должны храниться в доверительном управлении.Недавно были приняты положения, согласно которым средства на оплату услуг должны храниться на специальном счете. Они еще не начались, но потребуют, чтобы деньги хранились на специальном счете в утвержденном финансовом учреждении. Владелец квартиры, вносящий вклад, или секретарь признанной ассоциации собственников имеет право проверять и получать копии всех отчетов и документов, которые объясняют денежные средства, хранящиеся на указанном счете.

Менеджмент / ассоциации

Владельцы имеют право назначить признанную ассоциацию для реализации своих законных прав.Обычно этого можно добиться, получив от домовладельца благодарственное письмо. Признание обычно длится 4 года. Товарищество собственников квартир имеет право назначить инспектора для выполнения от его имени определенных функций.

Владельцы имеют право потребовать проведения управленческого аудита от их имени. Цель состоит в том, чтобы выяснить, насколько эффективно и действенно выполняются обязательства арендодателя / управляющей компании и насколько эффективно и действенно взимается плата за услуги.Аудитор должен быть квалифицированным бухгалтером.

Признанная ассоциация собственников может потребовать от арендодателя проконсультироваться по вопросам, связанным с наймом управляющих агентов. Владельцы, которые считают, что домовладелец не управляет зданием должным образом, могут обратиться в Суд по оценке арендованного имущества с просьбой о назначении управляющего.

Трибунал может назначить управляющего для выполнения таких функций в отношении управления помещениями, которые он сочтет нужным. Трибунал может назначить управляющего, если он убедится, что арендодатель нарушает обязательства, если была установлена ​​или предложена необоснованная плата за услуги, когда не соблюдались правила поведения или это было справедливо и удобно.

Введены положения, регулирующие административные сборы. Это расходы, связанные с выдачей разрешений по аренде, например: для субаренды, продажи и т. д. Административные расходы должны быть разумными. К требованию о взимании административного сбора должно прилагаться краткое изложение прав и обязанностей собственников квартир. В Суд по оценке арендованного имущества может быть подано заявление для определения того, подлежит ли уплате административный сбор, суммы, подлежащей уплате, и способа оплаты.

Владельцы квартир имеют право в принудительном порядке приобрести долю арендодателя в здании, если оно серьезно и постоянно нарушает свои обязанности по ремонту, обслуживанию, страхованию или управлению.

Трибунал по оценке арендованного имущества имеет право изменять договоры аренды, если установленная схема недостаточна или удовлетворительна для выполнения функций управления или обслуживания.

Право на управление

Помимо права назначать управляющего, владельцы квартир имеют право создавать управляющую компанию для осуществления прав на управление своим домом.Это отдельно от вышеупомянутого права, которое требует доказательства вины текущего руководства.

Право управления может быть реализовано только в том случае, если

  • Помещение - отдельное здание или часть здания
  • две и более квартиры находятся в собственности соответствующих арендаторов (аренда более 21 года)
  • не сдача в аренду.

Есть исключения, в частности,

  • нежилые помещения площадью более 25%
  • автономных частей, принадлежащих разным владельцам
  • не более 4 квартир с арендодателем-резидентом
  • существует компания RTM или была в течение последних четырех лет

Требования применяются в отношении конституции и членства в праве на управление компанией.Любой отвечающий требованиям арендатор имеет право стать участником. Арендодатель также имеет право быть членом.

Уведомление об участии должно быть отправлено всем подходящим арендаторам, которые еще не являются членами, до того, как уведомление о претензии будет направлено домовладельцу. В отношении уведомления о претензии существуют строгие условия. Встречное уведомление может быть подано с отказом в праве требовать права управляющей компании.

Основания для возражения включают

  • без квалификации
  • невыполнение 50% членства
  • дефектов телосложения.

В случае возникновения спора дело может быть передано в имущественную палату Трибунала первого уровня.

Если право управления приобретено, оно должно быть зарегистрировано в Земельном реестре HM. Все функции управления, выполняемые арендодателем или управляющим агентом в соответствии с договором аренды, передаются компании. Компания имеет право обеспечить выполнение условий арендатора.

Компания RTM принимает на себя согласования по договору аренды при условии, что уведомление должно быть направлено арендодателю.Арендодатель может обратиться в суд первой инстанции в случае спора о согласии.

Страхование

Плата за обслуживание обычно включает страховой взнос. Владельцы квартир могут потребовать от домовладельца предоставить письменное резюме страхования. Это может быть сделано через признанную ассоциацию владельцев. В течение 6 месяцев после получения сводки арендаторы могут потребовать от арендодателя предоставить помещение для проверки счетов полиса, других квитанций и документов, касающихся страхования.

Собственники квартир имеют прямое право уведомить страховщиков о возможных претензиях. Если договор аренды требует, чтобы владелец квартиры застраховался у страховщика, назначенного домовладельцем, то домовладелец или владелец квартиры может обратиться в Суд по оценке арендованного имущества для определения того, является ли страхование, предоставленное назначенным страховщиком, удовлетворительным.

Право приобретения земельной ренты

Срок аренды квартиры обычно может составлять от 50 до 999 лет. В течение многих лет у арендаторов было право приобрести дополнительные условия аренды и, в некоторых случаях, полностью выкупить долю арендодателя.Вероятно, что эти законы будут действовать и развиваться дальше в пользу арендатора.

Если домовладелец передает свою долю в здании, которое состоит из двух или более квартир и где квартиры занимают более половины площади, он должен предложить его на продажу владельцам квартир / съемщикам. Это может возникнуть там, где на первом этаже есть магазины, а над квартирами - квартиры. У арендаторов есть двухмесячный период, чтобы решить, покупать или нет. Арендодатель не может продавать недвижимость по более низкой цене без повторного предложения.

Существует еще одно положение, в соответствии с которым некоторые владельцы квартир, которые находятся в длительной аренде, могут обратиться в суд за приказом о принудительном приобретении доли небрежного арендодателя. Требуется большинство в две трети арендаторов. Это может произойти из-за неспособности арендодателя управлять или из-за необоснованного взимания платы за обслуживание.

Некоторые долгосрочные арендаторы имеют коллективное право на приобретение доли арендодателя. В соответствии с этим правом соответствующие арендаторы, при соблюдении различных условий, имеют право приобретать в собственность свои квартиры или индивидуально приобретать продленные договоры аренды на 90-летние периоды.Как правило, с целью приобретения создается компания. Цена покупки рассчитывается исходя из рыночной стоимости процентов за аренду земли. Если срок аренды превышает 80 лет, условия покупки более выгодны для долгосрочных арендаторов.

Отдельно некоторые арендаторы квартир имеют право приобрести продление на 90 лет существующего договора аренды. Это может произойти, если их недостаточно для коллективной покупки своей доли в безусловном владении.Цена покупки рассчитывается в пользу арендаторов, поскольку предполагается, что права на продление аренды существуют.

Важное примечание; см. Условия использования и Заявление об отказе от ответственности ниже

Legal Guide Limited, Закон Великобритании (Обзор Ирландии), и Пол МакМахон не несут ответственности за то, что полагаются на что-либо, содержащееся в этой статье или на этом веб-сайте

Поделиться статьей:

Гражданское право Нидерландов - Правовая система

Гражданское право Нидерландов


Ограниченные вещные права


Ограниченные вещные права - это имущественные права с реальной силой, вытекающие из право собственности на движимую или недвижимую вещь

Право собственности может возникнуть, когда новое движимое или недвижимое вещь сформирована.В законе указано, при каких обстоятельствах право права собственности на вещь возникает. Владелец является собственником независимого право собственности. Указаны полномочия, заложенные в его праве собственности. также по закону. Закон указывает, какие полномочия имеет собственник в отношении движимая или недвижимая вещь, которой он владеет, а также то, что может и не может делать в отношении этой вещи. Владелец имеет все права и полномочия по движимая или недвижимая вещь.Это эффект, который приложил закон на его право собственности на вещь.

Как обладатель права собственности собственник осуществляет все права и заставляет себя. Однако иногда владельцу нет необходимости использовать вещь сам в течение определенного периода времени, или он просто хочет использовать некоторые властей над вещью. Затем он может предоставить третьей стороне эти полномочия. на определенное время, обычно в обмен на финансовую встречу.Для достижения этого результата собственник (собственник) может передать его имущественное право (право собственности на вещь) другому лицу. Но если он не хочет навсегда потерять свою собственность (вещь) или если третьему лицу нет необходимости получать все полномочия в своей собственности право, он также может предоставить ему временное или ограниченное право использования его вещь. В этом случае он остается основным владельцем вещи, но имеет терпеть то, что назначенное третье лицо использует его в определенных способом и / или на определенный период времени.Третье лицо, например, разрешено использовать дом владельца и наслаждаться всем его природным и гражданские плоды в оговоренный период. Или он имеет право использовать автомобиль или бизнес-активы владельца. По истечении согласованного период использования, полномочия, которые третья сторона могла осуществлять в течение вещь собственника перестает существовать и автоматически может быть снова использована основным владельцем.

Когда правообладатель хочет предоставить временный или ограниченное право использования третьим лицом, у него есть два варианта.

Прежде всего собственник вещи может заключить договор с третье лицо, которое хочет использовать его вещь. В этом случае обязательство возникает из этого соглашения, которое требует от владельца терпеть то, что противоположная сторона, его кредитор, обладает рядом полномочий в отношении своей вещи («открытая система обязательств»). Хозяин небольшого поля может, например, предоставить другому лицу право на его использование, известное как «Ссуда ​​в пользование».Юридически кредитор по-прежнему является владельцем поле. Заемщик имеет право использовать его определенным образом только в течение согласованный период. Поскольку заемщик получил только обязательную претензия к кредитору, а не право собственности в самой области, он потеряет возможность реализовать свое требование, когда кредитор передает его право собственности на поле другому лицу. Новый владелец не обязан выполнять обязательства своего законного предшественника, не даже с теми, которые каким-то образом связаны с тем, что он получил право собственности.Это делает претензию заемщика менее устойчивый. Итак, важным недостатком данной конструкции является что кредитор утрачивает право пользования вещью, как только ее владелец теряет право собственности на него. Закон выбрал для этой системы потому что претензии не публикуются вне правовых отношений между кредитор и должник, в результате чего другие не могут видеть, с приобретаемой вещью связаны долги.

Чтобы избежать этой юридической силы, владелец и третье лицо также могут выбрать для другого решения, а именно, чтобы разделить некоторые из полномочий, которые заключены в праве собственности с «реальной силой». Иногда человек хочет быть уверенным, что может использовать чужую собственность (вещь) в течение фиксированного периода времени без риска потери его право пользования. Он хочет получить право пользования вещью, которая он может выступать против всех, независимо от того, кому будет принадлежать вещь впоследствии или кто может использовать это определенным образом.Такой настоящий эффект особенно желателен, когда пользователь должен вложения, которые обесцениваются, как только владелец, чью вещь он может использовать, потеряет право собственности. Прежде чем кто-то построит завод на земельном участке, доступном только по дороге, ведущей через землю соседнего участка, он хочет быть уверенным, что сможет воспользоваться этим дорога в будущее на длительный период, без риска, что соседние земля по прошествии двух лет переходит в собственность того, кто не связан обязательством разрешить ему пользоваться этой дорогой.Он хочет получить право использования с реальной силой. Закон ответил на эту потребность создание, помимо права собственности, еще семи прав на недвижимость, которые могут быть разделены владельцем его права собственности с реальным эффектом. Право на недвижимость, отделенное от права собственности называется ограниченным вещным правом, потому что заложенные в нем полномочия по сравнению с полным владением вещью ограничены определенными права пользования вещью и / или на определенный срок.Полномочия такое пребывание с владельцем известно как «лишенное владение». Полное владение, со всеми его законными возможностями был сокращен до нескольких своих первоначальных прав и полномочий. Разделенные права и полномочия, захваченные в ограниченном вещном праве может осуществляться ограниченным собственником против всех, включая владельца и его правопреемников или лица, которые могут получить право пользования обремененной вещью.Конечно ограниченный собственник имеет эти права и полномочия только до тех пор, пока поскольку существует его ограниченное реальное право. Ограниченное реальное право и лишенное право собственности совместно охватывают все права и полномочия полного права собственности. Когда ограниченное реальное право заканчивается, например, конечно со временем лишенное право собственности перерастает в полную собственность, со всеми его изначальными силами и возможностями.

Из ранее упомянутой «закрытой системы» следует, что ограниченная реальная права не могут быть разделены свободно. Закон не допускает случайных раздел права собственности на все виды разного ограниченного имущества права с реальной силой. Это потребует большей осведомленности о других люди, которые все должны уважать и соблюдать эти права. По этой причине закон четко регулирует, в какой степени права и полномочия могут быть нарушены от права собственности с реальным эффектом.Только права, которые разделены в установленной законом форме и с необходимым содержанием признаются ограниченным вещным правом и имеют желаемое качество, которое они могут быть применены против всех, независимо от того, кому принадлежит вещь которые они прикреплены.

Согласно голландскому праву собственности собственник недвижимой вещи может от только шести различных ограниченных вещных прав его права собственности: длительная аренда, сервитут, узуфрукт, право застройки, право квартиры (все реальные права пользования) и ипотека (реальное обеспечительное право).Владелец движимой вещи может разделить только две разные ограниченные реальные права его права собственности, а именно узуфрукт (вещное право пользования) и залог (реальное обеспечительное право).

Как упоминалось ранее, ограниченные вещные права имеют реальную силу, так что они можно использовать против любого другого человека в мире. Однако это требует, чтобы эти люди были в состоянии признать, что такая ограниченная реальное право предоставляется на вещь, и если да, то какие именно ограниченные реальные права? право - это проблемы, его продолжительность и содержание, а также личность его владельца.Следовательно, все ограниченные вещные права на движимые или недвижимые вещи имеют быть опубликованным таким образом, чтобы другие люди могли получать знания этих юридических фактов. Без обязательной публикации ограниченный реальный право не может возникнуть и упускает из виду свой реальный эффект.

Когда ограниченное реальное право отделяется от права права собственности создается новое право собственности.Поскольку это производное от предыдущего правообладателя, а именно правообладателя право собственности (собственник) на движимую или недвижимую вещь, рассматривается как производное приобретение.

Иногда закон допускает разделение ограниченных вещных прав с реальное действие другого ограниченного вещного права. Долгосрочный арендатор может в течение Например, предоставить банку ипотеку на длительную аренду.В основном реальное право пользования может быть обременено другим реальным правом пользование или с реальным обеспечительным правом. Однако это невозможно передать другое право недвижимого имущества на реальное обеспечительное право, например, ипотеку или залог.

Ограниченные вещные права, которые могут быть установлены на движимое или недвижимое имущество. здесь сначала объясняются вещи или ограниченные вещные права на такие вещи. Как будет показано ниже, юридические требования и последствия отделения ограниченное вещное право собственности - то же самое, что и соблюдаться, когда ограниченное вещное право отделяется от другого ограниченного реальное право в вещи.Следовательно, термин «недвижимое имущество» будет часто использоваться, чтобы указать, что сказанное применимо к обоим ситуации.



Долгосрочная аренда ('erfpacht')

Помимо права собственности, в рамках закрытой системы голландской собственности закон, семь других прав на недвижимое имущество. Самым полным из них является «Длительная аренда», которая может быть установлена ​​только на недвижимое имущество. имущество.Это дает своему собственнику - арендатору - почти те же права и полномочия, что и право собственности на недвижимую вещь, но есть определенные ограничения. Как и собственник, арендатор имеет полное использование недвижимой вещи (статьи 5:85 (1) и 5:89 DCC) и он имеет право на все его естественные и гражданские плоды (Статья 5:90 DCC). И хотя он не может отчуждать право собственности на вещь, он может передать свое долгое владение кому-то другому и, выполнив Итак, предоставьте этому другому лицу полное пользование обремененной недвижимой вещью. в соответствии с правами и полномочиями, вытекающими из долгосрочной аренды.Тем не менее, право на передачу права аренды на длительный срок другому лицу может быть ограниченным в учредительном акте (Статья 5:91 DCC). Арендатор также имеет право установить субподряд на длительную аренду недвижимой вещи обременен его длительной арендой (статья 5:93 DCC), и он также может предоставить третьему лицу право пользования этой вещью или ее частями его по договору аренды или аренды фермы, опять же, если только акт учреждение не предусматривает иного (Статья 5:94 DCC).

Долгосрочная аренда может быть установлена ​​на определенный период времени, но это также могут быть предоставлены навсегда (Статья 5:86 DCC). Это может быть прекращено арендатором по основаниям, указанным в учредительном акте (Статья 5:87 (1) DCC). С другой стороны, владелец может только расторгнуть длительная аренда, когда арендатор просрочивает платеж (статья 5:87 (2) DCC). Невозможно отступить от этого правила на недостаток арендатора, но допускается ограничение собственника права на расторжение и далее (Статья 7:87 (3) DCC).Уведомление о прекращение действия должно производиться приказом судебного пристава (статья 7:88). DCC).

Хотя длительная аренда во многом напоминает право собственности, есть существенные отличия. Собственник права собственности в принципе может свободно пользоваться своей недвижимой вещью, как ему заблагорассудится, до тех пор, пока поскольку он не вредит интересам третьих лиц, особенно его соседи, которых в целом охраняет закон.Вместе leasehold, однако, может включать в себя множество ограничений в отношении способ, которым недвижимая вещь может или не может быть использована, навязанная ему в учредительный акт лишенным собственником этой недвижимой вещи (Статья 5:89 (1) DCC). Например, владелец мог оговорить, что арендатор имеет право выпасать только максимальное количество овец на загроможденном лугу или распорядились, чтобы соответствующий бизнес помещения не могут быть использованы для тяжелых грузовиков или для производства пластика. инструменты.Такое условие имеет реальный эффект в том смысле, что оно должны соблюдаться всеми последующими арендаторами, так же как длительное владение саму себя должны соблюдать все будущие лишенные права собственности владельцы обремененных имущество. Владелец может даже потребовать от арендатора выполнения конкретных деятельности, при условии, что они напрямую связаны с обремененными сама недвижимая вещь. Можно, например, оговорить, что земля и здания должны содержаться в надлежащем и регулярном состоянии. под страхом штрафа или что арендатор должен уничтожить все паразиты или что он должен держать водяной знак на определенном уровне и так далее.

В Нидерландах особенно муниципальные власти использовать длительную аренду для оказания влияния посредством гражданского права о градостроительстве, в дополнение к публичному праву. Долгосрочная аренда обеспечить использование гражданами обремененных домов и имущества определенным образом. Потому что все последующие «владельцы» дома и фабрики вынуждены выполнять эти обязанности, длительная аренда - отличный инструмент для контроля за использованием части сообщества в течение длительного периода времени.Тем не менее обязанности долгосрочного арендатора должны иметь отношение к недвижимой имущество, обремененное длительной арендой. В случае в который муниципалитет выдал в долгосрочную аренду на участке гавани и хотел обязывать арендаторов включать различные условия социальной занятости в договорах, которые они заключали заключить со своими сотрудниками, суд постановил, что это невозможно, поскольку эти обязанности не имели достаточной связи с обремененными участками и фабрики.В лучшем случае эта обязанность может быть истолкована как договорная обязательство, но тот факт, что он был опубликован в публичных реестрах для недвижимого имущества - в составе нотариального акта об учреждении долгой аренды - не делает это долгом с реальным эффектом, поэтому он не мог быть применен в отношении правопреемников в праве собственности арендаторы.

Второе отличие от права собственности заключается в том, что собственник при длительной аренде обычно должна выплачиваться ежегодная компенсация ('основание аренда ') собственнику недвижимого имущества (Статья 5:85 (1) DCC), иногда рядом с единовременной выплатой за приобретение в долгосрочную аренду.Владелец платит единую сумму при получении права собственности, но впоследствии не обязан получать какие-либо периодические компенсации другому лицу для использования принадлежащей ему вещи. Конечно, оба могут должны платить налоги и другие государственные сборы, но это другое иметь значение.

Третье отличие заключается в том, что длительная аренда может быть установлена ​​только за определенный период времени, чтобы он закончился один раз (Статья 5:86 DCC).В этом случае он истекает по прошествии времени. Если это произойдет, раздетые право собственника перерастает в полное право собственности. Все права и полномочия, временно находившиеся в руках арендатора, падают. обратно к хозяину. Но долгая аренда также может быть предоставлена ​​на вечность. (бессрочная аренда). Тогда только другие отличия от владения поддерживать. Хотя арендатор может передать свое длительное владение другим человек, он, конечно, не может передать лишенную собственность собственнику кому-то другому.С другой стороны: пока существует длительная аренда, владелец может передать свое лишенное право собственности третьему лицу, но не полное владение, потому что новый владелец должен уважать долгосрочную аренду также. Согласно закону это право на недвижимость, которое может быть реализовано. против всех, при условии, что это установлено правильно и опубликовано в требуемый способ. Только когда и после окончания срока аренды новый собственник восстанавливает полное право собственности на недвижимый объект.

По своему характеру длительная аренда немного похожа на аренда недвижимого имущества. Оба они предоставляют владельцу право пользования чужим недвижимым имуществом. Обязательный требование арендатора, вытекающее из договора аренды с арендодателем, это не обычная претензия. Аренда (аренда найма) влечет за собой, как бы то ни было, обязательное требование к арендатору (арендатору), которое, в отличие от основного правила для обязательств, постоянно прикреплены к предмету лизинга, независимо от того, кому принадлежит он (качественный долг).Так же, как и долгую аренду, это может быть принудительно против последующих владельцев сдаваемого в аренду имущества. Важно однако отличие от длительной аренды заключается в том, что арендатор может не передавать свое право свободно другому лицу, в то время как арендатор имеет право отчуждать или обременять свою долгосрочную аренду без необходимо одобрение или сотрудничество лишенного владельца, хотя определенные ограничения в отношении права передачи длительного право аренды может быть оговорено в учредительном акте (ст. 5:91 DCC).Долгая аренда - это самостоятельное право собственности на недвижимость. который как таковой принадлежит исключительно его собственнику, арендатору, который может делать с этим, как ему заблагорассудится, пока он соблюдает права другие, в том числе и лишенного хозяина. Хотя обязательно Требования в целом могут быть переданы в том смысле, что кредитор может распорядиться своим требованием без необходимого согласия должника, это не относится к требованию арендатора использовать сдаваемое в аренду недвижимое имущество.Закон предполагает, что арендодатель (должник претензия по аренде) готов только сдавать в аренду свою недвижимую собственность одному конкретному арендатору (кредитору требования по аренде), потому что его личные качества проверены и одобрены. Требование арендатор использовать недвижимое имущество согласно голландским гражданским закон, настолько далеко идущий для собственника недвижимой вещи, что арендатор не может передать свое право другому лицу без согласие арендодателя.Только арендодатель вправе решать который может сдавать свою собственность в аренду, хотя права существующего арендатора надежно защищены. Так что претензия арендатора действительно особенная. Правильно. Общим с правами на недвижимость является то, что они могут быть реализованы в принудительном порядке. против всех, кому принадлежит сданная в аренду вещь, и она отклоняется от другие требования, потому что они не подлежат свободной передаче.



Сервировка ('erfdienstbaarheid')

Сервитут - это имущественное право, при котором земельный участок (обслуживающий земли) обременен от имени собственника соседней земли ( доминирующей земли) и которая заставляет владельца обремененной земли терпеть что владелец соседней земли использует свою собственность в определенным образом или что владельцу соседней собственности разрешено делать что-то на своей земле, что владелец обслуживаемой земли в противном случае мог быть остановлен (Статья 5:70 (1) DCC).Хозяин соседнего - доминирующая - земля, следовательно, имеет ряд прав и полномочий быть осуществляется по отношению к чужой земле. Для этого причина того, что владелец обслуживаемой земли больше не имеет полного права собственности. Он не может, как нормальный хозяин, помешать своему соседу использовать обслуживающий или доминирующий участок в соответствии с сервитутом. К этому указывает, что его право собственности было лишено определенных прав, которые теперь принадлежат владельцу сервитута.Характерно для сервитута в том, что его собственник может отстаивать эти права не только против собственника обслуживающей земли, которая установила это ограниченное право собственности на его собственность, но против всех последующих владельцев этой земли, а также против всех собственников, которые приобрели ограниченное право собственности в которые приземляются после установления его сервитута.

Сервитут может налагать только четко определенные юридические обязанности на собственника обслуживаемая земля.Но эти обязанности не могут подразумевать обязанность что-то делать, хотя есть и исключения. Так в общем, хозяин слуги земля не может быть принуждена к осуществлению какой-либо деятельности от имени владельца доминирующая земля. Ему нужно только терпеть то, что делает его сосед, или есть то, что ему, как владельцу обслуживаемой земли, не пришлось бы принять, если бы не было сервитута, или что он, как владелец обслуживаемой земли, должен воздерживаться от действий, которые в противном случае он были допущены к исполнению ввиду его права собственности на свои собственная земля (Статья 5:71 DCC).Раздетый хозяин (это хозяин обслуживаемая земля) сохраняет, следовательно, все другие возможности использования его собственность сам. В этом смысле права и полномочия, вытекающие из сервитут гораздо менее вреден для собственника обремененной недвижимой вещи вещь (служебная земля), чем права и полномочия, предоставленные в форма долгосрочной аренды.

Учредительный акт определяет содержание сервитута и способ осуществления его прав и полномочий (Статья 5:73 (1) DCC).Если в учредительном акте не указывается конкретный Правило, содержание сервитута определяется общепринятой практикой (ст. 5:73 (1) DCC). Сервитут может включать следующие обязанности.

Во-первых, возможно, что собственник обслуживающей земли должен согласиться с тем, что владелец доминирующей земли использует слугу землю определенным образом (Статья 5:71 (1) DCC). Тогда права и полномочия собственника доминирующей земли, полученный от сервитута, будет ограничены подробными правами использования, такими как право ходить или ездить на тропинке или дороге на обслуживаемой земле («сервитут»), право поставить стену или опорную стойку на обслуживаемом участке, право для отвода воды с господствующей земли на обслуживаемую, право размещать балкон частично за пределами участка или право иметь трубы или кабели внутри, на или над обслуживаемой землей.

Сервитут может, во-вторых, быть связан с обязанностью собственника слуги. земли, чтобы воздерживаться от совершения определенных действий, которые в противном случае он мог бы совершили на основании своего права собственности (Статья 5:71 (1) DCC). Например, собственнику обслуживаемой земли не разрешается посадить деревья в пределах десяти метров от ограждающей стены или построить строительство на его земле, которая превышает максимальную высоту двух метров.

В-третьих, сервитут может налагать обязанность на собственника обслуживаемой земли. признать, что владелец доминирующей земли использует свою собственность - доминирующая земля - ​​в способе, которым владелец обслуживаемой земли в противном случае не будет терпеть в соответствии с положениями раздела 5.4 Гражданского Кодекс («Права и обязанности владельцев соседней собственности») (Статья 5:71 (1) DCC). Владельцем доминирующей земли является, например, имеет право иметь окна с прямым видом на приусадебный участок (ст. 5:50 DCC) или посадить деревья на расстоянии двух метров от границы линия обслуживаемого земельного участка (Статья 5:42 DCC).

Сервитут может, наконец, означать отказ собственника от прав служебная земля, которую он иначе мог бы использовать на основании титула 5.4 Гражданского кодекса («Права и обязанности собственников соседних properties ’), например, право установить перегородку на границе между их свойствами двух метров высотой (Статья 5:49 DCC) или до разместить строительные леса на доминирующей земле, чтобы иметь возможность выполнять деятельность на обслуживаемой земле от имени своего имущества (ст. 5:56 DCC).

Как правило, собственник обслуживаемой земли не может быть принужден к выполнению акт в пользу собственника доминирующей земли. Тем не менее, акт, которым установлен сервитут, может включать в себя акцию обязанность размещать постройки, работы или заводы на обслуживаемой земле насколько далеко поскольку это необходимо для того, чтобы владелец доминирующей земли мог осуществлять права и полномочия, вытекающие из сервитута (Статья 5:71 (1) DCC).Примером этого может быть обязанность собственника обслуживаемой земли. построить мост на своей собственности, чтобы позволить владельцу доминирующей земли использовать дорогу на обслуживаемом земельном участке в соответствии с сервитутом.

Бремя, которое сервитут возлагает на обслуживаемую землю, может также состоять обязанности оказывать услуги по техническому обслуживанию в отношении обслуживающего земли или в отношении зданий, сооружений или заводов, которые полностью или частично расположен на этой земле (ст.5:71 (2) DCC). Это может быть основная обязанность сервитута; это также может быть вспомогательная обязанность. Другой деятельность, однако, не может быть принуждена к собственнику земли путем установления сервитут на его собственность.

Сервитут должен всегда осуществляться таким образом, чтобы это было наименее отягчающим обстоятельством. для собственника обслуживающей земли Статья 5:74 УКК). Владелец Обслуживаемая земля имеет, кроме того, возможность указать другую часть его недвижимой вещи в пользование собственником господствующей земли при условии, что это не умаляет удовольствия последнего от слуги земля (Статья 5:73 (2) DCC).

Посуда может быть установлена ​​на неограниченный срок или на ограниченный срок. Обычно они предоставляются при выплате ежегодной компенсации. («земельный сбор») и / или в качестве встречного исполнения для принятия определенные недостатки, возникшие в результате раздела земли или переделки кадастровых карт.

Сервитут имеет много общего с качественным обязательство.Это обязательство, установленное обычным соглашением, но записано в нотариальном акте, что позволяет кредитору использовать недвижимое имущество должника определенным образом и что после того, как он был опубликован в публичных реестрах для недвижимое имущество, имеет реальный эффект. Всем последующим владельцам обремененное недвижимое имущество автоматически становится - только потому, что их качества как собственника этого имущества - должника первоначального кредитор.Долг можно превратить только в качественное обязательство когда исполнение, которое должник должен выполнить, является обязанностью терпеть что кредитор использует свое недвижимое имущество определенным образом. Следовательно, содержание качественного обязательства выглядит так же, как и содержание сервитут. Но вопреки сервиту, который всегда возлагается на земельный участок от имени соседнего земельного участка, кредитор качественного обязанность не обязательно должна быть собственником отложенного имущества и даже не собственник земли.Это сервитут без наличия доминирующей земли и с ограничением, что он не может налагать на должника обязанности осуществлять деятельность с с уважением к своей земле.


Право застройки (opstalrecht)

Право застройки - это право собственности, которое дает право собственнику - застройщик - иметь или приобретать для себя здания, сооружения или насаждения внутри, на недвижимой вещи, принадлежащей кому-либо еще, или над ней (статья 5: 101 (1) DCC).Другими словами, право застройки - это ограниченная собственность. право, которое предоставляет его владельцу полную собственность на компонент недвижимая вещь другого человека. Эта вещь может быть чужой земли, но можно установить и право застройки только на части здания на этой земле, например, на левом крыле замка. Право застройки может дополнительно служить для получения владение трубами, кабелями и трубками, находящимися ниже или выше чьих-либо земля.

Назначение права застройки - прорыв так называемого правило присоединения к собственности. По этому правилу собственник земли автоматически становится владельцем всего, что находится в или над его землей таким образом, что он прочно связан с ней. Все прилегающие к земле здания, сооружения, сооружения и растения становятся в силу закона компонент этой земли. Поскольку право собственности этой вещи охватывает все ее компоненты, независимо от того, кто построил или разместил их, человек не может владеть только частью вещи.Он может иметь обязательное требование об использовании определенного компонента против владельца недвижимая вещь, и он может приобрести право собственности на недвижимую вещь целиком, но не право недвижимого имущества в части эта вещь. Право застройки теперь позволяет получить настоящую право собственности только на одну из составляющих чужой недвижимости вещь.

Права и полномочия собственника недвижимой вещи включают все дает полномочия над его компонентами, например, над зданием, работа или растение на своей земле.Насколько эти права и полномочия связаны к одному из компонентов, они могут быть отщеплены с реальным эффектом право собственности на землю путем установления права застройки. Фактически, право на застройку следует рассматривать как независимое право. права собственности, которая ограничена одним из исходных компонентов земля. Он не предоставляет своему владельцу никаких прав или полномочий в остальных частях. недвижимой вещи, как в других зданиях или заводах, прикрепленных к земле, ни в самой земле.Эти компоненты по-прежнему принадлежат собственник недвижимой вещи. Но что касается отколовшейся составляющей застройщик имеет почти те же права и полномочия, что и собственник. Оба, владелец недвижимости и лишенный владелец недвижимой вещи могут с уважать свою собственность, пользоваться всеми правами и полномочиями, которые встроены в право собственности. Потому что первоначальное право собственности всей недвижимой вещи лишен всех прав и полномочий в отношении одного из его компонентов оставшаяся часть собственности составляет лишенное владение.

Право застройки может быть независимо установлено на компоненте чужой недвижимой вещи. Однако чаще устанавливается в связи с правом использования (части) чужого недвижимая вещь, от которой в таком случае зависит ее существование (Статья 5: 101 (2) DCC). Арендатор с претензией, вытекающей из договора аренды, об использовании чьей-либо недвижимая вещь может, например, хотеть строить собственные конструкции или работает над этой вещью, пока ему разрешено ею пользоваться.А право на застройку этих конструкций гарантирует ему, что ему разрешено удалить эти работы без выплаты компенсации или возмещения ущерба владельцу вещи. Он также гарантирует, что в конце срока аренды соглашение, которое он имеет по отношению к лишенному владельцу, имеющему право на компенсацию на стоимость построенных им зданий, построек и растений. на обремененную недвижимую вещь (ст. 5: 105 УПК и ст. 5:99 DCC).Поскольку право застройки является правом собственности, это право на компенсацию может быть поддержано в отношении каждого лица, владеющего недвижимую вещь по окончании договора аренды, независимо от того, как он мог получить право собственности.


Что касается прав и полномочий супервизора, различие должен быть сделан между зданиями, сооружениями и заводами, которые он владеет и оставшейся частью обремененной недвижимой вещи с его правом застройки и все еще принадлежит лишенному владельцу.Как собственник зданий, построек и заводов застройщик может использовать и наслаждаться исключительно этими произведениями и воспринимать все их плоды. Он также может удалить эти работы или добавить к ним новые. Тем не менее, акт, которым было установлено его право на застройку, может уменьшить все эти возможности (Статья 5: 102 DCC).

Если речь идет о самостоятельном праве застройки, застройщик может свободно передавать или обременять свое право без согласия лишенных собственник (статьи 5: 104 и 5:91 DCC и статьи 3:89 и 3:84 (1) DCC).Тем не менее, акт, которым было установлено право застройки, может предоставить иное, в том смысле, что начальник не может передавать, обременять или дробить свое право без одобрения лишенного собственник (Статья 5: 104 (2) DCC). Установленное право застройки как принадлежность к другому праву пользования недвижимой вещью, может по своему характеру не могут передаваться или обременяться самостоятельно.Это всегда следует праву использования, к которому он принадлежит (Статья 3:82 DCC). На практике, однако, иногда закладывается дополнительное право на застройку. в любом случае самостоятельно (HR 7 марта 1979, Нью-Джерси 1980, 116)

Права и полномочия управляющего не ограничиваются здания, сооружения и заводы, которыми он владеет, но они также связаны к остальным частям недвижимой вещи, обремененной его право на застройку.Управляющий имеет право использовать и наслаждаться эта недвижимая вещь, хотя она еще кому-то принадлежит (раздетая владелец). Но право пользования другими составляющими обремененной недвижимой вещи вещи существуют только в той мере, в какой это необходимо, чтобы иметь возможность выполнять упражнения и пользоваться всеми правами и полномочиями, предусмотренными его правом на застройку (статья 5: 103 DCC). Он может, например, пройти по обремененной земле, чтобы чтобы получить доступ к его зданиям, сооружениям или растениям.Он может поддерживать недвижимая вещь, которая служит его ограниченному праву собственности. В застройщик с независимым правом застройщика может даже сдавать в аренду передать обремененную недвижимую вещь третьему лицу (статья 5: 104 (2) DCC и Статья 5:94 DCC) или обременять ее, а значит, и саму недвижимую вещь, с другим правом на застройку (Статья 5: 104 (2) DCC и Статья 5:93 DCC). Акт, которым установлено право застройки, может предоставить суперпользователю больше прав и полномочий в отношении использования обремененной недвижимой вещи.Конечно, если речь идет об аксессуаре. право застройки, застройщик уже имеет право использовать этой вещи на основании другого права, например договора аренды или другое ограниченное право собственности.

Когда кто-то получает независимое право на застройку существующего составной части недвижимой вещи, он обычно должен сразу заплатить сумму владелец этой вещи. Фактически, он затем выкупает право собственности на него у его.Но стороны также могут договориться о том, что надзиратель должен периодически платить. земельный сбор, например, раз в год, особенно в отношении право пользоваться частями обремененной недвижимой вещи, которые не обременен сразу правом застройки (статья 5: 101 (3) DCC). Когда арендатор недвижимого имущества приобретает принадлежность право застройки построенных им зданий и сооружений. сдаваемую недвижимую вещь сам, обычно не платит ничего за это хозяину.Он уже оплатил строительство.

Продолжительность дополнительного права на застройку зависит от продолжительности права пользования недвижимой вещью, к которой оно прикреплено. В качестве как только это другое право заканчивается, также добавочное право на поверхности перестает существовать. Продолжительность независимого права застройки составляет указано в акте, которым он был учрежден (Статья 5: 104 (2) DCC и статья 5:86 DCC).В таком случае стороны вправе определять протяженность самих правых поверхностей. Может быть установлено в течение определенного периода времени, но также и вечно.

Когда заканчивается право застройки, все его права и полномочия возвращаются лишенному собственнику обремененной недвижимой вещи (статья 5: 105 (1) DCC). Он восстанавливает полное право собственности на них. Закон указывает что застройщик имеет право снимать здания, сооружения и растения, которые он поместил на недвижимую вещь или которые он приобрел от его предшественника или от лишенного владельца, если только акт об учреждении предусматривает иное (статья 5: 105 (2) УКК).Когда право надстройки закончился, надстройка к собственнику недвижимой вещи имеет право на компенсацию стоимости зданий, сооружений и растения, правильно размещенные на обремененной недвижимой вещи сам или его предшественник, или которые были переданы владельцу недвижимой вещи за ценное вознаграждение (статья 5: 105 (3) DCC и статья 5:99 DCC).


Квартира справа ('appartementsrecht')

Квартирное право - это отдельная юридическая часть здания, которое подразделяется на в нескольких независимых квартирных единицах. Квартира право дает свое собственник - собственник квартиры - все права и полномочия право собственности, но тогда ограничено одной отдельной квартирой Ед. изм. Также право на квартиру следует рассматривать как способ прорваться через так называемое правило присоединения к собственности.Это правило также гласит, что владелец здания (например, кондоминиума или квартала flats) автоматически становится собственником всех его составляющих, как и все квартиры и другие объекты (холл, лифт, лестница, место для парковки), которые вместе от одного дома (одна недвижимая вещь). Само здание является объектом права собственности. Различные апартаменты являются лишь составной частью этой вещи. Они принадлежат как таковые собственнику здания, в так же, как владелец велосипеда автоматически становится владельцем колес этого велосипеда.Однако этот юридический результат не всегда возможен. Люди хотят иметь полную собственность на отдельную квартиру. в здании. Установив одно или несколько прав на квартиру, можно юридически отделить разные квартиры (компоненты) от каждой другие и из главного здания, так что они будут рассматриваться по закону как самостоятельный объект, на который может быть закреплено ограниченное право собственности. Таким образом, собственник квартиры получает право собственности на одну отдельную квартиру. квартиру, а хозяин дома сохраняет только обшарпанные собственность этого здания.Оба - хозяин квартиры и раздетый собственник здания - обладает всеми полномочиями в отношении объекта своих прав с учетом их взаимных правоотношений.

Таким образом, право на квартиру - это доля в здании, которое юридически разделен на разные части, которые будут использоваться как отдельные частные единицы (статья 5: 106 (4) DCC). Эта доля может включать эксклюзивные право использовать определенные участки земли, принадлежащие этому зданию, поэтому что у каждого собственника квартиры есть, например, собственный сад или место для парковки.Обычно это также включает право использовать части, находящиеся в совместном владении. здания или прилегающей земли, например коридора, лифта, подъезд, бассейн, общий сад и тд. Иногда собственники квартир могут использовать оставшееся имущество разобранного хозяина для конкретных целей, например, чтобы выкинуть свой мусор.

Только разделение дома на разные квартиры осуществляется юридически, а не фактически.Владелец дома разделил все права. и полномочия его права собственности, поскольку они связаны с индивидуальной единицы и переданы конкретному собственнику квартиры. Не просто так собственник может разделить свое право собственности. Также арендатор или суперпользователь может разделить свои права и полномочия, объединив по его аренде или праву на застройки, и переливать их в разные права квартиры (статья 5: 106 (1) DCC).Раздетый собственник, арендатор и застройщик, каждый из которых имеет право собственности, относящееся к группе здания, могут даже совместно разделить свои права, чтобы установить несколько индивидуальных квартирных прав. Формальности разделения и можно найти возможности создать таким образом права на квартиру в статьях 5: 106 - 5: 116 DCC.

Закон определяет, как владельцы квартир должны вести себя взаимно и что они могут и не могут делать в своей квартире.Важно в в этом отношении внутренние договоренности (статья 5: 111 (d) DCC) содержание которых во многом определяется законом (статья 5: 112 УКК). An владелец квартиры может изменить интерьер своей квартиры, насколько это возможно. это разрешено внутренними договоренностями (Статья 5: 119 DCC). Он имеет исключительное право пользоваться собственной квартирой и имеет право ко всем его результатам (Статья 5: 120 (1) DCC). Собственник квартиры в принципе может передать право своей квартиры другому лицу и обременять ее ограниченное право собственности (статьи 5: 117 и 5: 122 УКК).Он может, например, установить на своей квартире сервитут (статья 5: 118 DCC), право аренды или право на застройку (ст. 5: 118a DCC). Если был установлен узуфрукт о праве квартиры закон регулирует правовое положение между лишили собственника квартиры и узуфрукта (статья 5: 123 УКК). В собственник квартиры может предоставить другому лицу право пользования своей квартирой и даже право аренды при условии, что арендатор соблюдает все применимые правила (Статья 5: 120 (2) (3) DCC).Акт права на квартиру были отделены, и внутренние договоренности могут ограничивать эти права и возможности в определенной степени. Где нужно собственнику квартиры одобрение или сотрудничество других владельцев квартир или Ассоциации владельцев, чтобы воспользоваться одним из вышеупомянутых прав в отношении его собственная квартира, он всегда может попросить суд о замене разрешения (Статья 5: 121 DCC).

Для прав на квартиру характерно то, что они также включают долю в общей собственности, которая будет совместно использоваться несколькими владельцами квартир. Эта проблема решается путем создания Ассоциации владельцев. (Статьи 5: 124 и 5: 125 DCC). Это юридическое лицо, которое администрирует и управляет общностью имущества совладельцев и для совместных квартир (Статья 5: 126 DCC). В принципе, здесь ничего не говорится о деталях, которые предназначены для использования исключительно собственниками квартир как отдельные частные квартиры.Хорошая организация Ассоциации собственников. определено законом (статьи 5: 127 - 5: 135 DCC), в том числе соблюдение прав, вытекающих из договоров страхования связанные с общностью собственности (статьи 5: 136 и 5: 138 DCC). Более того, Закон уделяет особое внимание процессу внесения изменений в акт права на квартиру отделены и установлены (статьи 5: 139 - 5: 142 DCC), а также до прекращения разделения вверх (Статьи 5: 143 - 5: 147 DCC).В целом это подробный кусок законодательства, которое довольно легко понять.


Узуфрукт ('vruchtgebruik')

Узуфрукт - это право на недвижимое имущество, которое дает его собственнику: узуфруктуарий - право пользования чужим имуществом во время ограниченный период времени (статья 3: 201 DCC) и восприятие всех его плодов тем временем (статья 3: 216 УКК). Он во многом отличается от длительная аренда.Прежде всего, узуфрукт всегда заканчивается, когда первоначальный узуфрукт умирает, независимо от лица, которому принадлежит право узуфрукта принадлежит в данный момент и независимо от продолжительности, в течение которой право было предоставлено изначально (статьи 3: 201 и 3: 203 DCC). Во-вторых, узуфрукт может быть установлен как на недвижимое, так и на движимое имущество. вещи и даже на другие имущественные права, такие как другие ограниченные вещные права и требования, вытекающие из обязательства (статья 3: 201 DCC).Как результат, особенно подходит для передачи права использования чьего-либо целого имущество на ограниченный период времени другому лицу. Наконец, также отношения между узуфруктуарием и лишенным собственником обремененного активы отличаются от активов арендатора и владельца недвижимой вещь обременена длительной ареной.

До момента, когда основной собственник поставит задействованный активов узуфруктуарию должен быть составлен инвентарный список с описанием все активы, которые будут обременены узуфруктом (статья 3: 205 DCC).Только если основной собственник потребовал этого заранее, узуфруктуарий вынужден обеспечить выполнение обязательств, которые он должен соблюдать (Статья 3: 206 DCC).

Акт, которым устанавливается узуфрукт, поясняет, как узуфрукт может использовать обремененные активы. В принципе, он может только использовать и наслаждаться их в соответствии с их характером и назначением (статья 3: 207 (1) DCC). Ему не разрешается изменять их функции или цели без разрешения. основного собственника (статья 3: 208 (1) DCC).Но он может сдать в аренду обремененные активы, если стороны не оговорили иное при установление узуфрукта (статья 3: 217 DCC).

Если требования являются предметом узуфрукта, узуфруктуарий может потребовать исполнение от должника, а также принять и получить платежи, которые являются результатом из этих требований (статья 3: 210 УКК). Что касается денежных сумм, в том числе банковские счета, принадлежат обремененному имуществу, деньги должны быть вложены по согласованию с основным владельцем или потратить в интересах активы, подлежащие узуфрукту (статья 3: 214 DCC).Когда обремененные активы связаны друг с другом таким образом, что их можно рассматривать как группа связанных активов, возможно, что долги с сильная связь с этой группой активов попадает в сферу действия узуфруктуарий. Это, например, случай, когда узуфрукт принадлежит активам, полученным из одного и того же наследия, или активам, которые вместе оформить деловой капитал коммерческого предприятия.Как правило там будут долги и обязательства, которые напрямую связаны с наследием или коммерческое предприятие. Эти долги в этом случае принадлежат также узуфрукт. Это, однако, не означает, что они юридически закреплены к узуфрукту, в том смысле, что эти долги превратились в долги узуфруктуарий. Главный собственник остается перед своими кредиторами единственное лицо, несущее за них ответственность. Его кредиторы не могут вернуть свое требование от имущества узуфруктуария, поскольку он не несет ответственности за эти долги основного собственника.Но они могут вернуть их со всех активов. принадлежащий их должнику, это основной собственник, в том числе его лишенное имущество, обремененное узуфруктом. Это может даже привести к продаже в порядке обращения взыскания своих должников, лишенных права собственности, при том понимании, что лицо, купившее это право на распродаже, при обращении взыскания должны уважаться все права на недвижимое имущество, включая узуфрукт, которые уже были установлены на проданной вещи.Когда долги основного собственник связан вышеупомянутым образом с объектом имущества до узуфрукта, главный собственник может потребовать, чтобы узуфрукт удовлетворял эти долги в его пользу из обремененного имущества. Что касается основной собственник погасил такие долги за счет собственных средств, поэтому от активов, которые не были обременены каким-либо узуфруктом, он может потребовать что узуфруктуарий предоставляет ему эквивалентную стоимость из активов обременен узуфруктом.Где долг, относящийся к группе подключения активы, удовлетворенные узуфруктуарием за счет собственных средств, не принадлежащий к обремененному имуществу лишенного собственника, основной владелец должен возместить этот платеж узуфруктуарию, но только по конец узуфрукта (статья 3: 222 DCC).

Узуфруктуарий должен заботиться об обремененных активах и управлять ими. должным образом (Статья 3: 207 (2) (3) DCC).Он должен оформить страховку полис в отношении обремененного имущества в пользу основного собственника (ст. 3: 209 DCC). Обычный ремонт должен производиться узуфруктуарием. Экстраординарный ремонт может производиться им за свой счет, но он не обязан это сделать. Хотя узуфруктуарий обязан информировать основному собственнику необходимости проведения внепланового ремонта, главному собственнику собственник не обязан оказывать какие-либо услуги по ремонту собственностью (статья 3: 220 (1) DCC).Конечно, он может захотеть делать такой ремонт, чтобы сохранить и сохранить свое имущество. En исключение к этому правилу применяется, когда основной собственник остается частично правомочным на плоды обремененных активов. Затем он должен участвовать в расходы на ремонт, произведенный узуфруктуарием (статья 3: 220 (2) DCC). Если узуфруктуарий серьезно не справляется с управлением обремененными активами, суд может по требованию основного собственника предоставить администрации этих активов основному собственнику или передать узуфрукт в доверительное управление управление имуществом законного администратора (статья 3: 221 УКК).

После окончания узуфрукта узуфруктуарий или его правопреемник вынужден передать обремененное имущество в распоряжение основного собственник (статья 3: 225 DCC). Однако узуфруктуарий имеет право убрать корректировки и добавки, которые он внес в обремененное имущество сам, при условии, что имущество будет восстановлено в исходное состояние (Статья 3: 208 (2) DCC). Ему нужно только вернуть активы, которые он изначально получил или может считаться пришедшим вместо этих ресурсы.

Узуфруктуарию разрешается распоряжаться только одним или несколькими обремененными активов или обременять их ограниченным правом собственности, если основной собственник дал ему разрешение сделать это, за исключением обремененных активов, своим природа и в связи с характером узуфрукта, имеет цель быть отчужденным, или если узуфруктуарий не получил право распоряжение в момент установления узуфрукта (статья 3: 212 DCC).Если узуфруктуарий правомерно передал обремененные один или несколько активов, подлежащих узуфрукту, любое полученное встречное исполнение им в результате, должен немедленно принадлежать основному собственнику, хотя он также будет обременен тем же узуфруктом на тех же условиях до истечения срока узуфрукта (статья 3: 213 DCC).

Возможно, что узуфруктуарию разрешено распоряжаться израсходовать или потребить обремененные активы полностью или частично без необходимо заменить или компенсировать их по окончании узуфрукта (статьи 3: 207 (1) и 3: 215 DCC).В этом случае главный владелец имеет право только на требовать возврата того, что осталось от его собственности в конце узуфрукт. Неизвестно, могут ли деньги, обремененные узуфруктом, по своей природе предназначены для использования или использования. Ученые разные мнения по этому поводу. Но обычно при создании Узуфрукт будет разъяснен, если деньги будут использоваться в соответствии со статьей 3: 214 DCC или что узуфруктуарий может потратить их без каких-либо необходимая оплата.

Следует отметить, что вышеупомянутые правила в значительной степени могут быть отменено при установлении узуфрукта или даже впоследствии, с обоюдное согласие собственника и узуфрукта.


Залог и ипотека («панд» и «ипотека»)

Как правило, все кредиторы должника имеют одинаковый рейтинг (‘paritas кредиторум »). Когда их должник больше не может рассчитаться со своими долги, все они получат одинаковый процент от стоимости их требование из чистой выручки (после вычета затрат на взыскание) проданных активов их должника.Но есть исключения. к этому принципу.

Прежде всего возможно, что кредитор согласился со своим должнику, что его требования будут иметь второстепенное значение по сравнению с требованиями других кредиторов. Такое соглашение действительно и имеет желаемый эффект. Этот кредитор, обычно материнская компания должника должна получать платежи только от чистая выручка, когда все остальные кредиторы удовлетворены.

Но чаще кредитор хочет получить доступ к более привилегированному положению, так что он получит платеж раньше всех других кредиторов своего должника.Голландское законодательство предоставляет им несколько возможностей.

Закон определяет, что когда кто-то держит вещь для другого человека (настоящий владелец этой вещи), он может не возвращать эту вещь если и до тех пор, пока это другое лицо все еще должно выполнять обязательство ему. Например, когда владелец отказывается оплачивать расходы на ремонт, мастер может отказать в возврате отремонтированной вещи до тех пор, пока он получил полную оплату своего обязательного требования.Это так называемое право удержание регулируется статьей 3: 290 DCC.

Поставщик движимых вещей может поставить проданный товар под залог. титула. Это значит, что он останется владельцем этих товаров даже после того, как они действительно были переданы покупателю, до тех пор, пока получена полная цена покупки (Статья 3:92 DCC). Это делает поставщик имеет право забрать товар у покупателя, если он не получить полную оплату.

Иногда сам закон указывает, что кредитор может взыскать свое требование до всех других кредиторов от поступлений от одного конкретного актива или даже из всех активов должника. Такая особая или общая привилегия возникает непосредственно из закона и не может быть оговорена кредитором (Раздел 3.10.3 DCC). Как только фактические обстоятельства будут соответствовать требованиям установленный законом, кредитор получил общую или особую привилегию что позволяет ему взыскать свое требование из чистой выручки от всех активов (общая привилегия) или определенного актива (особая привилегия) его должник.

Кредитор может также потребовать, прежде чем он вступит в обязательство с должник, к которому привлечено третье лицо, кредитор, выполнить это обязательство, если должник сам не соблюдает Это. Затем эта третья сторона заключила с кредитором договор поручительства. что позволяет кредитору, в случае необходимости, взыскать свое требование против должник из чистой выручки от собственности этого третьего лица Название 7.14 DCC).

До введения в действие нового Гражданского кодекса Нидерландов в 1992 г. принято передавать имущество исключительно в целях безопасности. Кредитор получил право собственности на движимую вещь должника на основании обязательство вернуть его ему, как только долг будет погашен. Только тогда, когда должник не исполнил свое обязательство должным образом, кредитор было разрешено сохранить приобретенную вещь и продать ее, чтобы вернуть его требование из чистой выручки от продажи.С 1992 года такой передачи нет. возможно дольше. Статья 3:84 параграфа 3 УКК гласит, что юридическая действие, совершенное с намерением передать актив, просто чтобы предоставить обеспечение долга или выполнено без намерения актив в собственность (капитал) покупателя, не имеет действующего правового основания для передачи этого актива. Другими словами, такая передача является нулевой. и недействительны и не имеют предполагаемого эффекта, что приобретающая сторона получил какое-либо право собственности на актив.Не всем понравилось это отклонение от коммерческой практики. Все равно статья 3:84 абзац 3 DCC были приняты. Впоследствии голландский законодатель отказался от этого правило, касающееся иностранных трастов, которые должны быть признаны в соответствии с Гаагской трастовой конвенцией (статья 4 Закона о конфликте правовых норм для трастов), в то время как Верховный суд Нидерландов санкционировал «операции репо» между крупными финансовыми учреждениями и статьей 7:15 DCC была зарегистрирована тем временем в Гражданском кодексе Нидерландов, под влиянием европейского права, в каком соглашении о финансовом обеспечении передать обеспечение в качестве обеспечения обязательства явно признаны сторонами в финансовой Мир.

Тем не менее, статья 3:84 параграф 3 УКК остается в силе в отношении ко всем остальным ситуациям. Это означает, что кредитор, желающий получить реальное обеспечение его требования, по-прежнему имеет только две возможности в соответствии с голландским гражданский закон. Он может предусмотреть ипотеку зарегистрированного имущества (недвижимого имущества). имущества и зарегистрированных судов и самолетов) или залог движимого имущества, обязательное требование или права интеллектуальной собственности.Залог и ипотека оба являются ограниченными вещными правами, предназначенными для обеспечения защиты от имущество, подлежащее залогу или ипотеке. Они предоставляют своему владельцу (залогодержатель и залогодержатель) право продавать заложенное или заложенное имущество (Статья 3: 284 и 3: 268 DCC) и взыскать свои требования из сети выручка от продажи раньше всех остальных кредиторов. И залог, и ипотека включать дополнительное право залога по всем претензиям о компенсации, связанной с к заложенному или ипотечному активу, включая требования в связи с амортизацией того актива, который заменяет заложенное или заложенное имущество сам.Такое законное право залога имеет приоритет перед другими установленными залогами. по этим искам (статья 3: 229 УКК).

Залогодержатель и залогодержатель имеют право продать только заложенное или заложенный актив, когда долг, по которому служит залог или ипотека как безопасность, не устраивает. Однако в этом случае они не нуждаются в разрешение суда приступить к продаже путем обращения взыскания на обремененные ресурсы.Это право заложено в самом залоге или ипотеке.

Залогодержатель и залогодержатель не вправе осуществлять процедуру продажи заложенного или заложенный актив. Заложенная движимая вещь должна быть продана публичный аукцион под надзором судебного пристава-исполнителя. Когда залог передан однако по обязательному требованию залогодержатель может немедленно взыскать исполнения должником по этому требованию. В случае ипотеки Продажа путем обращения взыскания должна быть произведена публично перед нотариусом.В исключительных случаях, когда есть реальная возможность добиться более высокого возврат, заложенный актив может быть продан путем частной продажи при условии, что суд дает на это свое разрешение.

Залогодержателю и залогодержателю никогда не разрешается хранить сами обремененные активы. Любое условие, позволяющее им присвоение заложенного или заложенного имущества ничтожно (ст. 3: 235 DCC).Но впоследствии, когда должник не выполняет свои обязательства, должник и залогодержатель или залогодержатель могут согласиться передать обремененное актив залогодержателю или залогодержателю как способ погашения долга.

Залог и ипотека могут быть установлены в качестве обеспечения будущего требования, при условии, что это требование уже достаточно определимо в то время (Статья 3: 231 DCC). Итак, требование, обеспеченное залогом или ипотекой еще не должен существовать в тот момент, когда эти настоящие права установлены.Как только он появится, он автоматически быть обеспеченным также уже обеспеченным залогом или ипотекой. Другой вопрос можно ли обременять еще не существующий актив залог или ипотека (в качестве обеспечения существующего или будущего требования)? Залог действительно может быть установлен на будущие движимые вещи и будущее претензии. Как только эти активы появляются, они немедленно доступны для обращения.Но установить ипотека на недвижимую вещь, которая еще не появилась в будущее (статья 3: 236, параграф 2 DCC и статья 3:97, параграф 1 DCC).

Залог и ипотека не могут быть переданы отдельно. Они есть зависимые права (статья 3: 7 УКК), связанные с иском, по которому они служат в качестве безопасности. Когда залогодержатель или залогодержатель передает это требование кому-то другому, этот другой человек автоматически получит аксессуар залог или ипотека тоже.Таким образом, новый кредитор - это не только новый собственник. требования к первоначальному должнику, а также новому залогодержателю или залогодержатель. Это означает, что он может продать заложенный или заложенный актив. когда должник не выполняет свой долг перед ним. Когда долг, на с другой стороны, урегулирован, залог и ипотека автоматически перестают существуют, поскольку цель, для которой они были созданы, больше не соответствующие.

Обычно должник сам обременяет свои активы залогом или ипотекой в качестве обеспечения его долга.Но это может быть сделано и третьей стороной, который затем устанавливает залог или закладную на свою собственность от имени кредитора в качестве обеспечения долга должника (так называемый третий партийный залог или ипотека третьего лица). Эта третья сторона не является должником самого обеспеченного долга. Он просто принял отдельное соглашение с кредитором, что его имущество может быть продано в принудительном порядке, если должник не выполняет обязательство, по которому залог или ипотека служит безопасностью.


Публикация и переход ограниченных вещных прав

Все ограниченные вещные права связаны с движимой или недвижимой вещью. Благодаря своему истинному характеру они могут быть поддержаны против всех, кто встречает эту вещь. Держатель ограниченного вещного права (ограниченный собственник) может ожидать, что каждый уважает его права и полномочия. Третьи стороны по этой причине должен быть в состоянии увидеть, является ли такое ограниченное реальное право установленный на вещи, и если да, то какое ограниченное реальное право это имеет дело и кому он принадлежит.Поэтому закон требует, чтобы создание ограниченного вещного права публикуется таким образом, что каждый имеет возможность узнать о его существовании. Формальности, обязательно для установления ограниченного вещного права, укажите, что это право записывается в определенной форме и публикуется постоянно, чтобы все способен распознать это. Это говорит само за себя, что закон выбрал для той же системы, что и для публикации права собственности, потому что ограниченное реальное право является отделенной частью этого основного права в бэр.Создание ограниченного вещного права можно рассматривать как (временное) передача другому лицу части прав и полномочий собственника движимой или недвижимой вещи. Формальности, которые необходимо соблюдать при установлении ограниченного вещного права соответствуют, таким образом, полностью с формальностями, которые применяются к передаче права собственности на движимое имущество или недвижимые вещи.

Установление ограниченного вещного права на недвижимую вещь, такие как узуфрукт, длительная аренда, сервитут, право застройки, квартира право или ипотека на землю или дом, происходит путем оформления нотариального передаточный акт с последующей его регистрацией в публичном реестре для зарегистрированная недвижимость.Итак, когда кто-то хочет знать, земля или дом обременен ограниченным вещным правом, он может обращаться к этому публичному реестру чтобы изучить это. Только после регистрации ограниченного вещного права, он появился. При обращении к публичным регистрам кто-либо можно увидеть, кому принадлежит эта недвижимая вещь и обременена ли она одно или несколько ограниченных реальных прав. Публичные реестры также показывают, что установлен вид ограниченного вещного права, наименование и адрес его собственник и срок его действия.

На движимую вещь могут быть закреплены только два ограниченных вещных права: залог и узуфрукт. Установление ограниченного вещного права на движимую вещь (например, узуфрукт или залог машины или товаров на складе), осуществляется путем передачи движимой вещи ограниченному собственнику (узуфруктуарию, залогодержатель), чтобы иметь возможность держать его под контролем. К осуществляя фактическую власть над движимой вещью, он постоянно публиковал его право на недвижимое имущество.Кто угодно может предположить, что у него есть недвижимость. прямо в движимой вещи.

Собственник, передавший движимую вещь в узуфруктуарий залогодержателя, сделал это только для установления узуфрукта или залога, а не для передачи его собственность. Между собственником и ограниченным собственником движимого имущества ясно, что передачи не было, но что ограниченный собственник имеет право использовать только те полномочия, которые заложены в предоставленном узуфрукте залога.Итак, когда владелец часов хочет обременять его залогом от имени ростовщика, обычно для того, чтобы чтобы получить ссуду, он должен оставить часы в ломбарде. Но ломбард так и не стал владельцем часов. Он знает, что он не разрешено использовать его самому или продать другому лицу. Часы по-прежнему принадлежит тому, кто его подарил. Только когда этот человек не погашать ссуду, ломбард имеет право продать часы на публичных торгах. продажа с аукциона.Естественно, не исключено, что ростовщик не придерживаться встречи с владельцем часов. Потому что он на самом деле держит часы в руках, он может выставить себя наружу мир как владелец часов. Третьи лица могут предположить, что залогодатель владеет часами и, следовательно, имеет право утилизировать их. Третья сторона кто добросовестно получил часы от ломбарда, защищен в соответствии с законом.Закон гласит, что он, потому что не мог знать, что ростовщик на самом деле не был владельцем часов, получил право собственности на них. Лицо, отдавшее часы ростовщику, утратило право право собственности. Конечно, он может подать в суд на ростовщика и потребовать возмещения убытков, потому что ломбард не выполнил залоговое соглашение.

Залог может быть установлен и только нотариальным актом. или зарегистрированный частный договор между залогодателем и залогодержателем, без фактическая передача движимой вещи последнему («непосессорное залог').Затем залогодатель хранит обремененный актив в своем фактическом власть. Он может использовать его, даже если он обременен залогом. В таком событие, наличие залога не видно другим людям. Они все еще могут предположить, что залогодатель, который фактически держит заложенный актив под контролем, является владельцем и имеет право распоряжаться им. Поэтому, когда залогодатель передает этот актив третьей стороне (в обмен на ценное противодействие), эта третья сторона защищена законом потому что он добросовестно приобрел движимую вещь.Залогодержатель, который не смог должным образом опубликовать свое ограниченное вещное право, потерял залог и вместе с тем его настоящая безопасность. Он больше не может продать актив, который теперь принадлежит третьей стороне, чтобы восстановить свои требования к должнику. Однако залогодержатель может всегда конвертировать свой непосессорный залог в полный залог, взяв под контроль заложенный актив. Это означает, что залогодержатель с непосессорным залогом, который опасается, что должник, несмотря на из-за того, что ему это не разрешено, скоро может передать залог актив для кого-то другого, должен быстро взять этот актив в свою власть.

Собственник ограниченного права на недвижимое имущество может передать свое право другому лицу, если иное не предусмотрено в установление этого ограниченного права собственности. Арендатор может в течение Например, продать и передать свое долгосрочное право аренды третьему лицу, которое как затем возьмет на себя всю свою позицию арендатора в соответствии с существующими длительная аренда. Передача ограниченного вещного права подлежит те же юридические требования и формальности, что и создание такого Правильно.Это означает, что передача права собственности на долгосрочную аренду осуществлена. посредством нотариального акта передачи, составленного между старым и нового арендатора с последующей публичной регистрацией этого договора реестры зарегистрированной собственности. После этой регистрации все возможность увидеть, что это ограниченное реальное право приобрел кто-то другой. В узуфруктуарий инвентаря может передать свое ограниченное вещное право фактически передача обремененных движимых вещей новому узуфруктуарию.

Не все ограниченные вещные права могут быть переданы независимо. An сервитут прилагается к праву собственности на господствующую землю. Владелец доминирующей земли не может отдельно отчуждать свой сервитут. И когда он передает господствующую землю другому человеку, этот другой человек также автоматически получит сервитут на обслуживающего земля.Право собственности на господствующий земельный участок и сервитут на обслуживающей земле неразрывно связаны друг с другом. В то же самое касается ипотеки и залога. Они постоянно прикреплены к иску, по которому они служат обеспечением. Кредитор этого требование (залогодержатель, залогодержатель) не может передать свой залог или ипотеку отдельно кому-то еще. Но когда он отчуждает свое требование другому кредитору, это новый владелец этого требования в силу закона также приобретет залог и прилагаемая к нему ипотека.



Ограниченные вещные права, обремененные другим ограниченным реальное право

Ограниченное вещное право всегда вытекает из права собственности на движимую вещь. или недвижимая вещь. Владелец вещи предоставил часть своих прав и полномочия с реальным эффектом для кого-то другого, ограниченного собственника. В выделение ограниченных прав на недвижимое имущество само по себе образует отдельную собственность Правильно.Ограниченный собственник может передать его другому лицу, если только что-то еще было предусмотрено при установлении его ограниченного право собственности или если его право не образует зависимое право, которое не может отчуждаться отдельно от права собственности, на которую нерушимо прикрепил. Сервитут, залог и ипотека в этом смысле зависят от права, которые не могут быть отчуждены по отдельности.

Собственник с ограниченной ответственностью, имеющий право передать (отчуждать) свою ограниченную собственность. вещное право независимо от другого лица, также может его обременять с другим ограниченным вещным правом, но только в той мере, в какой закон предусматривает это возможность.Закон определяет, что узуфрукт, ипотека или залог могут устанавливаться на другом ограниченном вещном праве. Это означает, например, что арендатор может обременять свое длительное владение узуфруктом или ипотека, или что узуфруктуарий движимой вещи может взять залог о его узуфрукте. В отношении обременение длительной аренды, права застройки и права квартиры. Арендатор может обременять недвижимую вещь, обремененную собственное долгосрочное владение с субарендой (Статья 5:93 DCC).Надсмотрщик может обременять недвижимую вещь, на которую распространяется его право владения учрежден, с длительным сроком аренды (статья 5: 104 в связи со статьей 5:93 DCC). А собственнику квартиры разрешено обременять собственное личное квартира с сервитутом, длительной ареной или правом застройки (статьи 5: 118 и 5: 118a DCC). Ограниченные вещные права, которые были отделены от другое ограниченное реальное право никогда не может существовать дольше, чем основное право из которого они были взяты.Когда приходит основное ограниченное реальное право до конца, все ограниченные вещные права, установленные на нем, перестанут существовать также.

Законные требования и формальности для обременения ограниченного вещного права с другим ограниченным вещным правом снова такие же, как и для передачи и само установление обремененного права. Итак, когда арендатор хочет обременять свою долгую аренду ипотекой, он и залогодержатель должен пойти к нотариусу и попросить его составить нотариальный акт об учреждении ипотеки.Как только этот акт будет зарегистрирован в публичных реестрах для зарегистрированной собственности любой имеет возможность обнаружить, что недвижимая вещь (например, земельный участок) обременена длительной арендой, которая ограничивала вещное право само по себе обременено ипотекой.


конец

.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *