Права на собственность на квартиру: Какой документ подтверждает право собственности на квартиру?

Именем Российской Федерации

19 мая 2016 года г. Самара Кировский районный суд г. Самары в составе:

Председательствующего судьи Маликовой Т.А.,

При секретаре Старостиной О.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело No 2-2010/2016 по иску З.Л., З.Е. к Администрации г.о. Самара, З.А. в лице законного представителя З.Н. о признании права собственности квартиру, встречному иску З.А. в лице законного представителя З.Н. к З.Л., З.Е., Администрации г.о. Самара о признании права собственности на квартиру,

Установил:

Истцы З.Л., З.Е. обратились в суд с иском к администрации г.о. Самара о признании права собственности на квартиру, указав следующее.

В 1999г. между ГУП «Управление строительства No 15» и З.А., З.Л., З.Е., З.М. был заключен договор на долевое участие в строительстве жилого дома по адресу: (скрыто). По условиям договора, вышеуказанные лица должны были получить в общую долевую собственности квартиру No 9 после сдачи дома в эксплуатацию. Обязательства по оплате стоимости квартиры были исполнены в полном объеме. 31.01.2002г. был подписан акт приема передачи указанной квартиры семье З.. Право собственности на квартиру в установленном порядке зарегистрировано не было. В настоящее время дом сдан в эксплуатацию, однако зарегистрировать право собственности невозможно, поскольку застройщик ГУП «Управление строительства No 15» ликвидирован. З.А. умер дд.мм.гггг., его наследниками являются жена З.Л., дочь З.Е., сын З.М., наследственное дело не заводилось. дд.мм.гггг. умер З.М. Наследниками после его смерти являются мать З.Л. С учетом права истцов на доли в спорной квартире по договору долевого участия в строительстве и доли в порядке наследования, с учетом уточнений просят признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: (скрыто) за З.Л. на 2/3 доли, за З.Е. на 1/3 долю.

В процессе рассмотрения дела к участию в качестве соответчика была привлечена З.А. в лице законного представителя З.Н.

З.А. в лице законного представителя З.Н. обратилась в суд со встречным иском, в котором указала, что З.М. и З.Н. состояли в зарегистрированном браке до 22.10.2001г., от брака имеется дочь З.А., дд.мм.гггг г.р., которая является наследницей после смерти З.М., умершего дд.мм.гггг., и имеет право на долю в наследственном имуществе после смерти отца. Просит признать за З.А. право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: (скрыто). Признать за З.Л. право собственности на % долю, за З.Е. — на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.

В судебном заседании истица З.Е. уточненные исковые требования поддержала с учетом предъявленных встречных требований, встречные исковые требования З.А. признала, признание иска отражено в письменном заявлении, последствия признания иска разъяснены и понятны. Право З.А. на долю в наследственном имуществе после смерти З.М. не оспаривала.

Представитель истицы З.Л. по доверенности адвокат Антонов А.П. уточненные требования поддержал с учетом предъявленных встречных требований, встречные исковые требования признал. Право на признание исковых требований отражено в нотариальной доверенности.

Ответчик (истец по встречному иску) З.А. в лице законного представителя З.Н. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление, в котором встречные исковые требования поддержала, первоначальные исковые требования признала частично с учетом встречных требований. Просила рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель Администрации г.о. Самара в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Представитель Департамента управления имуществом г.о.Самара в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, письменный отзыв не представил.

Представитель ТУ Росимущества в Самарской области в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Нотариус Уварова Г.Е. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу. В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации. Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Обучастии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что 30.12.1999г. между ГУП «Управление строительства No 15» и З.А., З.Л., З.М., З.Е. был заключен договор на долевое участие встроительстве жилого дома по ул. Товарная 7А в г. Самара (л.д. 8-10). По условиям договора, Застройщик принял Заказчика для участия в долевом строительстве жилья в г. Самара на квартиру общей площадью 66,85кв.м., в том числе жилой площадью 40,86 квадратных метров по улице Товарная, 7А, кв. 9. Условиями договора предусмотрена передача квартиры в собственность заказчиков в равных долях, т.е. по % доле каждому.

Обязательства по оплате стоимости квартиры исполнены надлежащим образом. Из акта приема —передачи квартиры от 31.01.2002г. следует, что Застройщик в лице конкурсного управляющего Гордеева В.Ф., действующего на основании решения Арбитражного суда Самарской области No А55-15101/00-39 от дд.мм.гггг г., передал, а З.А. принял в собственность квартиру No 9, состоящую из 3 комнат, общей площадью 66,85 кв.м, жилой площадью 40,86кв.м, соответствующую техническим характеристикам, представленным в справке МУП БТИ г. Самары и техническом плане, находящуюся по адресу: (скрыто), денежные расчеты произведены в полном объеме.

Строительство велось на основании Постановления Главы города Самары от 21.06.01г. No899 ГУП «Управление строительства №15», которым разрешена реконструкция здания казармы под жилойдом № 7А по ул. Товарной.

Постановлением Главы города Самары от 29.12.01 г. № 1605 утвержден акт Государственной приемочной комиссии от 22.10.01г., принявший от ГУП «Управление строительства No15» реконструированное здание казармы под жилой дом по адресу: (скрыто) в объеме проекта.

Согласно акта государственной приемочной комиссии 22.09.2001г., жилой дом по ул. Товарной, 7а, был сдан в эксплуатацию.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 01.08.2002г. ГУП «Управление строительства № 15» ликвидировано. 

В настоящее время дом сдан в эксплуатацию, однако зарегистрировать право собственности на квартиру не представляется возможным в связи с ликвидацией застройщика и смертью сособственников З.А. и З.М.

Из технического паспорта (л.д. 49-52) следует, что технические характеристики спорной квартиры по состоянию на 25.03.2016г. составляют: общая площадь 71,5 кв.м., жилая площадь — 43,5 кв.м., подсобная площадь — 28,0 кв.м. Перепланировки не зафиксировано.

Право собственности на указанную квартиру в установленном порядке зарегистрировано не было, что так же подтверждается сведениями из ЕГРП от 16.03.2016г. (л.д. 40).

З.А. умер дд.мм.гггг. (л.д. 13), наследственное дело после его смерти не заводилось. Согласно справке СУП ЖКУ No 6 МП г.о. Самара ЕИРЦ от 30.03.2016г., совместно с З.А. на дату его смерти были зарегистрированы супруга З.Л., сын З.М., дочь З.Е. (л.д. 54).

З.М. умер дд.мм.гггг. (л.д. 12), наследственное дело после его смерти не заводилось. Согласно справке СУП ЖКУ No 6 МП г.о. Самара ЕИРЦ от 30.03.2016г., совместно с З.М. на дату его смерти были зарегистрированы мать З.Л., дочь З.А., дд.мм.гггг г.р. (л.д. 53).

Из материалов дела следует, что З.М. и З.Н. состояли в зарегистрированном браке до 22.10.2001г., т.е. на момент смерти З.М. брак был расторгнут (л.д. 48). От брака имеется дочь З.А., дд.дд.гггг гр.

Согласно ст.1111 ГК РФ, наследование осуществляется по завещанию и по закону. В силу ст.1142 ГК РФ, наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

На основании ст.1152 ГК РФ, для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Согласно ст.1153 ГК РФ, принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества, оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

В силу ст.1154 ГК РФ, наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Исходя из материалов дела, суд приходит к выводу, что З.А. и З.М. на момент их смерти принадлежало по % доле в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

При этом, после смерти З.А. его наследники — З.Л., З.М., З.Е. фактически приняли наследство и вправе оформить наследственные права на имущество, принадлежащее наследодателю, в равных долях, т.е. по 1/12 доле (по 1/3 доле от 4 доли квартиры, принадлежащей З.A.).

После смерти З.М. его наследники — З.Л., З.А. так же фактически вступили в права наследования и вправе оформить наследственные права на имущество, принадлежащее наследодателю так же в равных долях, т.е. по 1/6 доле (по % доле от 1/3 доли (1/4+1/12), принадлежащей З.М. на основании договора долевого участия в строительстве (1/4) и имевшего право на наследство после смерти отца З.А., но не оформившего своих наследственных прав (1/12).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцы по первоначальному иску З.Л., З.Е., ответчик (истец по встречному иску) З.А., как наследники первой очереди, принявшие наследство после смерти наследодателей, имеют право на оформление наследственных прав.

Во внесудебном порядке оформить наследственные права не представляется возможным. Учитывая, признание иска сторонами, отсутствие спора о праве наследования, доли истцов по первоначальному иску по договору участия в долевом строительстве от 1999г., а так же доли по праву наследования после смерти З.А., суд приходит к выводу, что доля З.Л. в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: (скрыто) составляет % доля (1/4 доля по договору долевого участия в строительстве +1/12 доля после смерти мужа +1/6 доля после смерти сына), доля З.Е. составляет 1/3 доли (1/4 доля по договору долевого участия в строительстве + 1/12 доля после смерти отца З.А.), доля З.А. составляет 1/6 доля после смерти отца З.М. Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований. Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

Peшил:

Исковые требования З.Л., З.Е. к Администрации г.о. Самара, З.А. в лице законного представителя З.Н. о признании права собственности квартиру удовлетворить частично.

Признать за З.Л. право собственности на 1/2 (одну вторую) долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: (скрыто), общей площадью 71,50 кв.м., жилой площадью 43,50 кв.м.

Признать за З.Е. право собственности на 1/3 (одну третью) долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: (скрыто), общей площадью 71,50 кв.м., жилой площадью 43,50 кв.м.

Встречные исковые требования З.А. в лице законного представителя З.Н. к З.Л., З.Е., Администрации г.о. Самара о признании права собственности на квартиру удовлетворить.

Признать за З.А. право собственности на 1/6 (одну шестую) долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: (скрыто), общей площадью 71,50 кв.м., жилой площадью 43,50 кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кировский районный суд г.о. Самара в течение месяца.

Председательствующий: Т. А. Маликова

Мотивированное решение изготовлено 24.05.2016 г.

Решение вступило в силу

Здесь и далее в целях соблюдения адвокатской тайны имена и фамилии участников дела изменены

Другую практику адвоката Анатолия Антонова Вы можете посмотреть в открытом доступе здесь

Купил квартиру больше 20 лет назад, а право собственности зарегистрировал только сейчас

Я приобрел квартиру по договору купли-продажи в июне 1998 года. Договор зарегистрировали в БТИ. В 2020 году решил эту квартиру продать. Для этого пришлось ставить ее на кадастровый учет через риелторов, после чего появилась запись в ЕГРП.

Теперь мне говорят, что раз квартиру поставили на учет как мою собственность в 2020 году, то, чтобы ее продать, мне надо ждать пять лет. Иначе придется платить налог с продажи.

Но ведь я владею квартирой уже 22 года. Разве это не право собственности? Что делать?

Б.

В вашем случае налог платить не нужно. Путаница возникает из-за того, что единый государственный реестр и вообще институт общей государственной регистрации прав на недвижимое имущество существовал далеко не всегда. Первый закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним был принят 21 июля 1997 года. А вступил в силу 31 января 1998 года. С этого момента начался переходный период в сфере регистрации прав на недвижимость, который завершился только 1 января 2000 года.

Дмитрий Корнев

юрист

Объясню подробнее, как во всем разобраться и какие проблемы могут встретиться, если вы подписывали договор в переходный период.

Договор купли-продажи заключен до 31 января 1998 года

Если попытаться максимально упростить, то в мире существуют две системы учета прав на недвижимость: регистрация документов и регистрация прав — титулов. В системе учета, построенной на регистрации документов, государство регистрирует только сделку, а в реестр недвижимости вносится запись о договоре.

Такая система действовала в России до 1998 года. Тогда в регионах договоры в основном регистрировали органы БТИ. То есть вы подписывали договор, а специально уполномоченные лица ставили условный штампик: «Зарегистрировано». Доказательством, что вы обладаете правом собственности, была только ваша бумага со штампиком. Государство за вашу сделку не отвечало никак, а лишь регистрировало факт ее совершения.

После 1998 года мы перешли на другую систему, основа которой — регистрация права, то есть титула. Регистрируется переход прав от одного лица к другому, и эти записи хранятся все в одном месте — государственном реестре. Запись о зарегистрированном праве в Росреестре — это гарантия наличия прав у продавца. Вы можете запросить в Росреестре сведения из ЕГРП и понять, владеет продавец квартирой или нет. В государствах с другой системой подтвердить это нельзя.

Но это я сильно упростил. На самом деле все намного сложнее. Существует множество классификаций систем, этот вопрос изучается теоретиками права сотни лет, и до сих пор нет единого мнения о том, какая система лучше.

Закон 1998 года установил, что право собственности, которое человек получил до того, как новый закон стал действовать, считается приобретенным без государственной регистрации. А если собственник хочет, он может его подтвердить, зарегистрировав в реестре. Но это необязательно. Если в вашем регионе действовала своя система регистрации договоров, то она тоже признавалась законной, а регистрация в новом реестре прав производилась по желанию.

Письмо Минфина России от 18.07.2014 № 03-04-05/35433

Так что, если вы купили квартиру до 31 января 1998 года, ваш договор и ваши права признаются возникшими независимо от того, когда они учтены в Росреестре — 22 года назад или только сейчас. Учет только подтверждает наличие ранее возникших прав. Дата, когда вы поставили квартиру на кадастровый учет и ей присвоили регистрационную запись в ЕГРП, на срок владения недвижимостью не влияет. В том числе для целей налогообложения. Когда купили, тогда и стали собственником, и неважно, в какой период вы уведомили Росреестр о наличии своих прав. Платить налог и подавать декларацию не надо.

Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Договор купли-продажи заключен между 31 января 1998 года и 1 января 2000 года

Это так называемый переходный период: закон об обязательной государственной регистрации уже действовал, а вот учреждения Росреестра были открыты еще не везде. На сайте Росреестра есть список всех региональных учреждений с датами их открытия. Если вы купили квартиру до того, как открылось отделение Росреестра в вашем регионе, но после 31 января 1998 года, то все работает так же, как при покупке до этой даты. Росреестр подтверждает ранее возникшие права, если вы регистрировали договор.

А вот если вы купили квартиру и не зарегистрировали договор в БТИ или купили ее после открытия отделения Росреестра и не зарегистрировали договор там, ситуация иная. В обоих случаях ваше право собственности будет признано возникшим не с даты подписания договора, а с даты регистрации в ЕГРП в 2020 году. Тогда налоги с вас возьмут.

Все дело в том, что у Росреестра есть два вида полномочий в отношении ранее возникших прав:

1. Признание ранее возникшего права. Права возникли ранее, и Росреестр просто признал, что они у вас есть.
2. Регистрация права собственности. Если вы нарушили процедуру закона, которая действовала, когда вы покупали квартиру, то Росреестр не признает ранее возникшие права, потому что их нет. И зарегистрирует новые.

Более того, во втором случае вам придется обращаться в Росреестр вместе с продавцом, потому что для регистрации права собственности нужны обе стороны договора. А если продавца не найти или его уже нет в живых, то поможет лишь суд. Кроме Росреестра только суд наделен полномочиями признавать или не признавать право собственности за кем-либо.

Формально, конечно, в этом случае вы были собственником и ранее, платили налоги, квартплату. Но государство признает право собственности за вами только со дня его регистрации, а не со дня фактической покупки, подписания договора и расчетов.

Договор купли-продажи заключен после 1 января 2000 года

Тут все однозначно. Если нет государственной регистрации, то и права собственности тоже нет. Оно возникнет только с момента регистрации, то есть в 2020 году, а значит, и в целях налогообложения продажа квартиры учитываться будет. И действительно придется или ждать пять лет, а в некоторых случаях снова три года, или платить налог.

Какие есть официальные способы не платить налог с продажи квартиры?

О том, в каких случаях срок владения сокращается до трех лет, мы уже писали в статье «Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года».

Если у вас есть сложные вопросы о законах, личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Право собственности на квартиру

Обычному человеку порой бывает сложно разобраться в российских законах. Местами они запутаны и кажутся нелогичными. Однако, как говорится, незнание законов не освобождает от ответственности. Особенно дорого последствия такого незнания обходятся нам в области недвижимости. Поэтому сейчас хотелось бы ответить на основные вопросы, связанные с правом собственности на квартиру.

Что означает право собственности и как можно понять, обладаю ли я этим правом или нет?

Право собственности означает право собственника владеть, использовать и распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением. Доказательством того, что данный человек является собственником квартиры, является Свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Является ли квартира, полученная от государства, собственностью проживающих?

Нет, проживающие в так называемой муниципальной квартире не имеют на нее право собственности, если они не провели приватизацию данного жилого помещения. Это означает, что права проживающих сходны с правами арендатора: вы должны оплачивать предоставленное право проживания и бережно использовать квартиру по прямому назначению. Также вы имеете право поселить в ней других членов своей семьи с согласия уже проживающих там людей. Однако ваше право владеть и распоряжаться данным имуществом на такую квартиру не распространяется.

В чем различие между долевой собственностью и совместной собственностью на квартиру? Имеет ли смысл оформлять долевую собственность при покупке квартиры?

Общая собственность может быть как долевой, так и совместной. Различие заключается в том, что при долевой четко распределены доли каждого участника в собственности квартиры. При совместной собственности такого нет.

От определения вида собственности зависит прежде всего права их владельцев при распоряжении имуществом. При долевой собственности есть возможность продавать, обменивать, дарить отдельные доли ее владельцами с учетом согласия остальных собственников. При совместной собственности такое право можно реализовать только для всей квартиры целиком.

Имею ли я право получить право собственности на квартиру после смерти родственника?

Все зависит от того, находилась ли квартира в собственности на момент смерти и кто там был прописан. В случае, если квартира использовалась на условиях социального найма и вы не были там прописаны, то скорее всего нельзя. Если же квартира была в собственности, то нужно обратиться к нотариусу в течение 6 месяцев после смерти для того, чтобы заявить права на наследство. Если вы были там зарегистрированы, то надо переоформить договор муниципального найма и только после этого с помощью приватизации получить право собственности на квартиру.

Существует ли еще возможность бесплатно приватизировать жилье?

Да, бесплатная приватизация жилья продлена до 1 марта 2013 года.

При покупке квартиры с помощью ипотечного кредита будет ли принадлежать право собственности банку?

Нет. Когда вы приобретаете квартиру с участием ипотечного кредита, право собственности переходит к заемщику (или созаемщикам в зависимости от договора) в момент государственной регистрации собственности. Банк использует эту квартиру только как залоговое средство по кредиту.

Но на Вас накладываются некоторые ограничения на права использования и распоряжения квартирой до полной выплаты кредита. Все они должны быть указаны в вашем кредитном договоре, поэтому на стадии его заключения лучше ознакомится с этими условиями повнимательнее. Обычно ограничиваются права на продажу квартиры, передачу жилья в аренду или лизинг, прописку других членов семьи. Все эти действия возможны, однако их необходимо согласовывать с банком.

Что делать, когда нарушаются мои права собственника? Мои родственники не пускают меня в квартиру, часть которой находится у меня в собственности.

В случае, если не удается договорится мирным путем о решении данного конфликта, необходимо обращаться в суд о признании вашего права распоряжаться вашей частью имущества.

Могут ли лишить меня права собственности на квартиру без моего ведома, если я в ней не проживаю?

Нет, не могут. Законом предусматривается право собственника отказаться от права собственности на имущество. При вашем нежелании дело должно рассматриваться в суде с привлечением вас в качестве ответчика.

Каковы плюсы и минусы получения квартиры в собственность?

Можно выделить следующие положительные моменты для собственника жилья:

— Собственник имеет право владеть, использовать и распоряжаться своим жильем, а именно проживать в нем, продавать, покупать, сдавать, дарить, завещать, обменивать, перепланировать.
— В случае сноса дома государство обязано предоставить аналогичное жилье.
— Выселить собственника жилья из принадлежащей ему квартиры очень сложно. Даже при наличии большой задолженности по коммунальным услугам собственника выселяют после решения суда, квартиру продают и оставшуюся часть после уплаты долгов передают собственнику. Но это при условии, если у собственника и членов его семьи есть другое жилье, пригодное для проживания. Жителей муниципальных квартир в аналогичном случае переселяют в другую квартиру в соответствии с нормами общежития, т.е. не менее 6 кв. м на человека.
— После смерти владельца квартира переходит к наследникам вне зависимости от того, был ли в ней кто-нибудь прописан.
— Квартира в собственности, приобретенная до брака, не будет считаться общим имуществом и не будет делиться между супругами в случае развода.

В то же время для собственников жилья есть определенные минусы:

— Необходимо ежегодно выплачивать налог на имущество.
— Собственники несут все расходы на ремонт общих помещений дома, а не только своей квартиры.
— После смерти проживающего в муниципальной квартире на нее претендуют только те, кто в ней прописан. На квартиру с собственностью могут претендовать все, имеющие право на наследство.
— Жилье в собственности является имуществом, которым заемщик может отвечать перед банком в случае невыплаты кредита.

Перечень прав жильцов в многоквартирном товариществе

Как житель квартиры в любой части мира, вы должны знать свои права. Вот список;

Права жителей в многоквартирном обществе:

• Каждый собственник квартиры обязан быть членом квартирного товарищества, которое создается во благо народа.
• Если это совместное владение, первым лицом, указанным в титульном документе, будет член.
• Каждый собственник квартиры будет соблюдать постановления.
• Жители квартиры являются либо собственниками квартир, либо съемщиками.
• Все владельцы квартир называются членами общества или ассоциации, а все арендаторы, которые проживают в квартире на арендной основе, называются ассоциированными членами.
• Житель имеет право присутствовать на общем собрании и обсуждать темы.
• Резидент имеет право получить копию акта кооперативного общества и устава.
• Резидент имеет право получить список членов и правления.
• Резидент имеет право получать отчеты, такие как баланс, прибыль и убыток A / c, подробную информацию о доходах и расходах общества.
• Резиденты не должны различаться между членами.
• На резидента не должны накладываться незаконные ограничения.
• Житель имеет право на то, чтобы к нему обратились с жалобами и жалобами.
• Резидент имеет право принимать решение о размере взноса в отношении платы за обслуживание, фонда обслуживания и ремонта, фонда погашения и т. Д.
• Резидент имеет право принимать решение о наложении штрафа на членов, нарушающих устав общества, и определять его размер.
• Резидент имеет право участвовать во всех видах деятельности общества.
• Резидент имеет право присутствовать на общем собрании и голосовать на нем.
• Резидент имеет право участвовать в выборах.
• Резидент имеет право запрашивать информацию у общества.
• Резидент имеет право получить протокол собрания.
• Резидент имеет право проверять документы, бухгалтерские книги и записи с предварительным уведомлением управляющего комитета.
• Житель имеет право на заселение квартиры.
• Резидент имеет право подать жалобу регистратору в случае ненадлежащего функционирования общества.
• Резидент имеет право приобрести сертификат акций.
• Резидент имеет право знать о делах общества.
• Резидент имеет право передать / унаследовать имущество.
• Резидент имеет право на безраздельное владение общими частями.
• Житель имеет право пользоваться общей площадью по мере необходимости.

Обязанности резидентов:

• Резидент должен соблюдать правила, установленные на общем собрании органа или заседании управляющего комитета.
• Резидент должен предоставить регистратору или обществу необходимую информацию и документы.
• Резидент должен соблюдать правила ассоциации и внутренние положения.
• Житель должен следить за чистотой в местах общего пользования.
• Житель должен уважать своих соседей и их частную жизнь.
• Житель должен поддерживать хорошие отношения с членами своего общества.

Права и обязанности нанимателя в многоквартирном обществе:

Права арендаторов:

• Арендаторы имеют право получить договор аренды / найма.
• Арендатор должен знать правила содержания в квартире домашних животных.
• Арендаторы имеют право на получение надлежащей квитанции об уплате депозита, аренды и содержания.
• Арендаторы имеют право получить копию устава и правил ассоциации.
• Арендаторы являются ассоциированными членами квартирного товарищества.
• Арендаторы не имеют права голоса или права принимать решения ассоциации.
• Арендатор должен уважать неприкосновенность частной жизни соседей и соблюдать постановления о квартире.
• Арендатор имеет право пользоваться общими частями и уведомлять арендодателя о любых проблемах.
• Арендатор должен следовать инструкциям по приглашению гостей и пользоваться помещениями общего пользования.
• Арендатор не будет подвергаться дискриминации между членами ассоциации и самими собой.
• Никаких противоправных ограничений для арендаторов не будет.
• Арендаторы имеют право приглашать гостей и пользоваться помещениями общего пользования или удобствами.
• Арендаторы имеют право получить парковочный значок или наклейку на транспортном средстве.
• Арендаторы имеют право нанять домработницу.
• Арендаторы имеют право на помощь персонала квартиры, такого как сантехник, электрик, плотник, борьба с вредителями и т. Д.
• Арендаторы имеют право присутствовать на собрании ассоциации от имени арендодателя, если это разрешено владельцем квартиры в письменной форме и согласовано с управляющим комитетом.

Обязанности арендатора:

• Арендаторы являются членами ассоциации и обязаны соблюдать внутренние правила.
• Арендатор должен соблюдать правила и положения, установленные ассоциацией.
• Арендатор должен регулярно оплачивать эксплуатационные расходы, чтобы пользоваться общими помещениями.
• Арендатор должен вовремя вносить арендную плату и плату за обслуживание.
• Арендатор должен взаимодействовать с управляющим комитетом или владельцем квартиры относительно ежемесячных платежей.
• Арендатор должен содержать в чистоте места общего пользования.
• Арендаторы несут ответственность за действия своих гостей.
• Арендатор должен соблюдать этикет, связанный с использованием мусорных контейнеров.
• Арендатору следует избегать больших вечеринок и шумных встреч

Подробнее о недвижимости

Отличие квартиры от квартиры строительного этажа

Устав | Законодательное собрание штата Канзас

58-3102. Определения. В контексте настоящего закона и акта, в котором этот раздел является изменяющим, если контекст не требует иного:

(a) «Квартира» или «кондоминиум» означает часть собственности, предназначенную для любого типа независимого использования, будь то проживание, офис, деятельность любой отрасли или бизнеса или другое использование, включая одну или несколько комнат или закрытых пространств, расположенных на одном или нескольких этажах (или их части или частях) в здании, и с прямым выходом на улицу или шоссе общего пользования, или на общую территорию, ведущую на такую ​​улицу или шоссе.В той степени, в которой стены, пол и потолок обозначены в декларации как границы кондоминиума или квартиры, все двери и окна в них, а также вся обрешетка, стеновые панели, гипсокартон, штукатурка, панели, плитка, обои, краска, отделка полы и любые другие материалы, составляющие любую часть их меблированных поверхностей, считаются частью такой единицы, в то время как все другие части таких стен, полов и потолков считаются частью общих помещений и помещений.Если какие-либо желоба, дымоходы, каналы, трубопроводы, провода, несущие стены, несущие колонны или любое другое оборудование частично находятся внутри и частично за пределами обозначенных границ блока, любые его части, обслуживающие только этот блок, должны считаться его частью. блок, в то время как любые его части, обслуживающие более одного блока, или любая часть общих элементов считается частью общих частей и помещений. Все помещения, внутренние перегородки и другие приспособления и улучшения в пределах объекта должны считаться его частью.Любые ставни, навесы, оконные коробки, пороги, подъезды, балконы, патио и любые другие устройства, предназначенные для обслуживания одного объекта, но расположенные за его пределами, считаются ограниченной общей зоной и помещением, принадлежащим исключительно этому блоку.

(b) «Владелец квартиры» означает лицо или лиц, владеющих квартирой или кондоминиумом с простой абсолютной и безраздельной заинтересованностью в простом платном имуществе общих частей и помещений, как указано и установлено в декларации.

(c) «Номер квартиры» означает номер, букву или их комбинацию, обозначающую квартиру или квартиру в кондоминиуме в декларации.

(d) «Ассоциация собственников квартир» означает всех владельцев квартир или квартир в кондоминиуме, действующих как группа в соответствии с уставом и декларацией.

(e) «Здание» означает здание, содержащее одну или несколько квартир или кондоминиумов, или два или более зданий, каждое из которых содержит одну или несколько квартир или кондоминиумов и составляет часть собственности.

(f) «Кондоминиум» означает «собственность», как определено ниже.

(g) «Общие части и помещения», если иное не предусмотрено в декларации или законных поправках к ней, означает и включает:

(1) землю, на которой расположено здание;

(2) фундаменты, колонны, балки, балки, опоры, капитальные стены, крыши, холлы, коридоры, вестибюли, лестницы, лестницы, пожарные лестницы, входы и выходы из здания;

(3) подвалы, дворы, сады, стоянки и складские помещения;

(4) помещение для проживания дворников или лиц, ответственных за имущество;

(5) установки центральных служб, таких как электричество, свет, газ, горячая и холодная вода, отопление, охлаждение, кондиционирование воздуха и сжигание;

(6) лифты, резервуары, насосы, двигатели, вентиляторы, компрессоры, воздуховоды и в целом все существующие устройства и установки для общего пользования;

(7) общественные и коммерческие объекты, которые могут быть указаны в декларации; и

(8) все другие части собственности, необходимые или удобные для ее существования, обслуживания и безопасности или обычно находящиеся в общем пользовании.

(h) «Конвертируемая земля» означает строительную площадку для одной или нескольких предлагаемых дополнительных единиц кондоминиума на представленной земле, которые могут быть созданы в соответствии с декларацией и настоящим законом.

(i) «Общие расходы» означают и включают:

(1) Все суммы, законно начисленные против собственников квартир ассоциацией собственников квартир;

(2) расходы по управлению, содержанию, ремонту или замене общих частей и помещений;

(3) расходы, согласованные товариществом собственников квартир как общие расходы; и

(4) расходы, объявленные общими расходами в соответствии с положениями настоящего закона, декларацией или подзаконными актами.

(j) «Общая прибыль» означает баланс всех доходов, арендной платы, прибыли и доходов от общих частей и помещений, оставшихся после вычета общих расходов.

(k) «Декларация» означает документ, с помощью которого имущество соответствует положениям настоящего Закона, как предусмотрено ниже, и такое заявление, которое время от времени может быть изменено на законных основаниях.

(l) «Расширяемый кондоминиум» означает кондоминиум, к которому может быть добавлено дополнительное недвижимое имущество в соответствии с положениями декларации и настоящего закона.

(m) «Ограниченные зоны общего пользования и удобства» означают и включают те общие части и помещения, указанные в декларации как зарезервированные для использования определенных квартир или квартир, за исключением других квартир.

(n) «Большинство» или «большинство владельцев квартир» означает владельцев квартир с 51% или более голосов в соответствии с процентами, присвоенными квартирам в декларации для целей голосования.

(o) «Номинальная стоимость» означает количество долларов или баллов, присвоенное каждой единице кондоминиума в декларации.Если номинальная стоимость указана в долларах, это заявление не считается отражающим или контролирующим стоимость для налогообложения, справедливую рыночную стоимость или для каких-либо целей.

(р) «Лицо» означает физическое лицо, корпорацию, товарищество, ассоциацию, доверительного управляющего или другое юридическое лицо.

(q) «Имущество» означает и включает в себя землю, здание, все улучшения и сооружения на нем, все принадлежащие за простую абсолютную плату, и все сервитуты, права и принадлежности, принадлежащие им, а также все предметы личной собственности, предназначенные для использования в связи с этим. вместе с тем, которые были или должны соответствовать положениям этого закона.

(r) «Регистратор» означает регистр документов округа, в котором находится недвижимость.

(s) «Размер» означает приблизительные квадратные футы площади каждой квартиры кондоминиума, рассчитанные со ссылкой на декларацию и планы этажей и округленные до целого числа. Некоторые помещения могут быть исключены или оценены при определении размера, если для всех единиц кондоминиума используется одна и та же основа расчета, которая описана в декларации или планах этажей.

(t) «Переданная земля» означает недвижимое имущество и любые связанные с ним инциденты или интересы в нем, законно подчиненные положениям настоящего Закона, как предусмотрено ниже.

Цели, полномочия и обязанности Ассоциации владельцев квартир — Прашант Канха

Загрузить Электронное руководство UP по квартирам

Регистрация товарищества собственников квартир важна для бесперебойной работы любого жилищного кооператива. Он предоставляет владельцам квартир платформу для подачи претензий по любым вопросам в обществе. Правительство штата Уттар-Прадеш ввело обязательную регистрацию ассоциации владельцев квартир (далее именуемой AOA) в соответствии с разделом 14 Закона штата Уттар-Прадеш о квартирах (содействие строительству, владению и обслуживанию) 2010 года.

Ассоциация получает свои полномочия в соответствии с разделом 14 «Закона 2010 года», в котором излагаются положения для разработки Типовых официальных официальных документов, в соответствии с которыми устанавливаются правила, касающиеся целей, полномочий, функций и обязанностей ассоциации, правления и владельцев квартир. .

Цели ассоциации:

1. Быть и действовать как Ассоциация собственников квартир в доме.
   
2. Чтобы вложить или внести деньги.
   
3. Обеспечить содержание, ремонт и замену общих частей и помещений за счет взносов собственников квартир и, при необходимости, путем привлечения ссуды для этих целей.
   
4. Сохранять и сдавать в аренду по лицензии подходящие части общих частей посторонним лицам для коммерческих целей, если все участники соглашаются и дают письменное согласие
   после получения разрешения соответствующего органа, и
   накапливать то же самое для создания резервного фонда; Для капитального ремонта будет использовано
   дома.
   
5. Для обеспечения и выполнения всех или любых вопросов, предусмотренных в подразделе (7)
   раздела 14.
   
6. Предоставить с согласия владельцев квартир любую краткосрочную ссуду
   любому собственнику (ам) квартиры в случае крайней необходимости и обеспечить выплату
   единовременно или в рассрочку.
   
7. Создавать и проводить по собственной инициативе или совместно с частными лицами или
   учреждениями образовательную, физическую, социальную и развлекательную деятельность для
   собственников квартир.
   
8. Разработать правила с одобрения общего собрания Ассоциации и после консультации с Компетентным органом, а также создать резервный фонд и фонд выплат, если необходимо, в интересах сотрудников Ассоциации.
   

9. Делать все необходимое или иным образом обеспечивать свое благополучие, необходимое для достижения целей, указанных в настоящих правилах.
   

Полномочия и обязанности ассоциации-

Ассоциация несет ответственность за управление кондоминиумом, утверждение годового бюджета, установление и сбор ежемесячных оценок и организацию эффективного управления кондоминиумом.

Место и дата ежегодных / специальных собраний определяются ассоциацией и проводятся в удобном для владельцев квартир месте.

Уведомление о собраниях должно быть отправлено владельцам квартир по почте или сообщением Секретарем, в котором должны быть указаны время, место и цель собрания, по крайней мере, за два дня до собрания.

Полномочия и обязанности Правления —

Дела ассоциации регулируются правлением, созданным и избранным простым большинством голосов на общем собрании органа. Правление не может состоять менее чем из 4 и более чем из 10 членов.

1. Президент является главным исполнительным директором Ассоциации. Он председательствует на всех собраниях Ассоциации и Правления. Он должен иметь все общие полномочия и обязанности, которые обычно возлагаются на офис президента ассоциации, включая право назначать комитеты из числа владельцев время от времени.
   

2. В отсутствие президента вице-президент выполняет обязанности президента, а в случае отсутствия и президента, и вице-президента Совет назначает другого члена Совета, который временно исполняет обязанности президента. . Вице-президент также выполняет другие обязанности, которые могут время от времени возлагаться на него Советом.
   

3. Секретарь ведет две отдельные книги протоколов, одну для Ассоциации собственников квартир, а другую для Совета, страницы каждой из которых должны быть последовательно пронумерованы и заверены Президентом Ассоциации собственников квартир и должны быть внесены в протокол. соответствующие протоколы, решения, принятые Ассоциацией собственников квартир или Правлением, в зависимости от обстоятельств.Он несет ответственность за такие книги и бумаги, которые Совет может направить, и он должен выполнять все обязанности, связанные с канцелярией Секретаря.
   

4. Казначей несет ответственность за фонды и ценные бумаги Ассоциации, а также ведет полный и точный учет всех поступлений и выплат в бухгалтерских книгах.
   

В дополнение к вышеупомянутым функциям, правление также несет ответственность за следующие обязанности:

1. обслуживание, ремонт и замена мест общего пользования,
   

2. Взыскание с владельцев квартир доли общих расходов.
   

3. увольнение и увольнение лиц, занятых по содержанию, ремонту и замене мест общего пользования и помещений.
   

4. , чтобы предусмотреть порядок проведения аудита и отчетности Ассоциации.
   

5. для проверки счетов, которые ведет Секретарь / Казначей, и проверки реестров и бухгалтерских книг, а также для принятия мер по взысканию всех сумм, причитающихся Ассоциации,
   

6. , чтобы убедиться, что кассовая книга ведется оперативно и ежедневно подписывается одним из членов Правления.
   

7. , чтобы указать время и порядок проведения ежегодных общих собраний и специальных общих собраний Ассоциации.
   

Наряду с полномочиями и обязанностями Совета, Закон также установил некоторые обязательства для владельцев квартир по эффективному функционированию кондоминиума, а именно:

1. Все ремонты внутренних устройств, таких как вода, свет, газ, электричество, канализация, телефон, кондиционеры, сантехника, двери, окна, лампы и все другие аксессуары, должны производиться за счет квартиры. заинтересованный владелец.
   
2. Владелец должен возместить ассоциации все «расходы», понесенные при ремонте или замене общей территории и помещений, поврежденных по его вине.
   
3. Владелец квартиры должен получить отчет о проверке предполагаемого арендатора в полицейском участке концерна при сдаче квартиры в аренду, чтобы убедиться, что предлагаемый арендатор не является преступником или доставляет беспокойство.
   
4. Если здание требует капитального ремонта из-за его структурной безопасности или по другой достаточной причине, его подробная смета должна быть подготовлена ​​ассоциацией через инженера, назначаемого Советом, и после этого, после утверждения сметы Советом, Члены вносят свою долю для проведения такого ремонта.
   
5. Ни один собственник не должен предпринимать какие-либо работы, которые влияют на внешний фасад здания под любым углом, например, покрытие балконов и террас, изменение цвета и т. Д.
   
6. Квартирный собственник жилой единицы должен использовать ее только для жилых целей, и аналогично, собственник квартиры нежилой единицы использует ее только для нежилых целей.
   
7. Ни один собственник квартиры не освобождает себя от ответственности за свой вклад в общие расходы путем отказа от использования или пользования какими-либо общими и / или ограниченными общими помещениями и удобствами или отказом от своей жилой единицы.
   
8. Владельцы квартир должны использовать свои квартиры таким образом, чтобы не распространять запах во время приготовления пищи и т. Д. Из их квартиры, чтобы вызвать раздражение или раздражение у владельцев соседних квартир.
   
9. Владелец не имеет права размещать или заставлять размещать в вестибюлях вестибюлей, на лестницах, в лифтах и ​​других помещениях объекты аналогичного характера, как обычные, так и ограниченные, любую мебель, упаковки или предметы любого рода. Такие зоны не должны использоваться ни для каких иных целей, кроме как для нормального проезда через них.
   

Последствия нарушения обязанностей: В случае нарушения собственниками квартир каких-либо обязанностей товарищество имеет право взимать штраф за такое нарушение. Он также должен покрывать расходы, понесенные при устранении причиненных дефектов, если таковые имеются. Эти убытки подлежат оплате в течение 30 дней.

Заключение

, созданная в соответствии с разделом 14 Закона, наделена широкими полномочиями по содержанию кондоминиума.Эти полномочия должны осуществляться в пределах, установленных правилами и подзаконными актами Закона. Помимо осуществления прав AOA в местах общего пользования, в случае возникновения чрезвычайной ситуации, оно также имеет право входа в квартиру независимо от того, присутствует ли владелец в это время или нет.

Собственник квартиры также несет ответственность за действия своих гостей и посетителей, и причиненный ими ущерб AOA взыскивает с собственника.

Собственность кондоминиума: определение и соображения — видео и стенограмма урока

Собственность кондоминиума

Владельцы кондоминиума получают документ на свою квартиру, как если бы они купили дом.Они также владеют своей единицей за простую плату, которая является наименее ограничительной формой владения недвижимостью, признанной законом. Как и владельцы отдельно стоящего дома, владелец кондоминиума обычно имеет право продавать и использовать квартиру по своему усмотрению, если нет условий, ограничивающих такое использование или передачу. По сути, договор — это соглашение, которое предоставляет право или налагает ограничение или условие, которое является обязательным для владельца квартиры. Вы также увидите заветы об использовании мест общего пользования.

Владение квартирой в кондоминиуме существенно отличается от владения отдельным домом. Например, вы можете владеть внутренними стенами вашего дома, но не можете владеть внешними стенами. Фактически, иногда вы просто владеете воздушным пространством устройства, очерченным стенами устройства, вместе с любыми улучшениями, которые вы вносите в это воздушное пространство, такими как краска, пол и шкафы. Следовательно, важно внимательно изучить декларацию кондоминиума и документ о вашей квартире, чтобы понять, чем вы владеете и что вы можете делать.Мы обсудим эти документы через минуту.

Сборы за управление и кондоминиум

Ассоциация кондоминиумов управляет кондоминиумом, и все владельцы квартиры являются членами ассоциации, но это не дает каждому члену юридических полномочий действовать от имени кондоминиума. Члены избирают совет директоров и должностных лиц для управления ассоциацией и принятия решений от ее имени.

Имейте в виду, что владельцы кондоминиумов несут ответственность за оплату сборов за кондоминиумы, которые будут использоваться для обслуживания общих элементов и предоставления других услуг кондоминиума, таких как озеленение и уборка снега.Эти сборы часто выплачиваются ежемесячно, так же как арендатор платит арендную плату. Более того, если ваша ассоциация кондоминиумов не поддерживает достаточные резервы, вам может быть назначена специальная оценка на случай серьезного или неожиданного ремонта.

Condominium Legal Instruments

Кондоминиум требует оформления большого количества юридических документов. Давайте кратко рассмотрим типы юридических инструментов, которые используются при создании и эксплуатации кондоминиума.

Одним из наиболее важных правовых инструментов является Декларация кондоминиума , которую иногда называют генеральным актом или декларацией кондоминиума .Декларация о кондоминиуме регистрируется в окружном управлении, ответственном за регистрацию актов и других записей о недвижимости, таких как ипотека и сервитуты. Требования к декларации кондоминиума различаются в зависимости от штата, в котором будет располагаться кондоминиум. Общие требования Декларации кондоминиума включают:

• Название кондоминиума
• Юридическое описание земли и построек
• Описание каждой квартиры в кондоминиуме и где она расположена в здании
• Описание общих частей кондоминиума и любых ограничений на использование общих частей, таких как запрет на коммерческое использование вестибюля.
• Как распределяется процентная доля каждой единицы в кондоминиуме и права голоса
• Ограничительные условия и положения в отношении размещения, использования и передачи квартир
• Порядок принятия решения о ремонте и усовершенствовании общих элементов

Ограничения на использование мест общего пользования, ограничения на размещение, использование и передачу отдельных квартир являются частью соглашений кондоминиума, условий и ограничений , которые часто упоминаются как CC & Rs .Например, если CC&R запрещает размещение домашних животных в отрядах, вам придется соблюдать требования, даже если отряд принадлежит вам.

Устав кондоминиума — это официальные правила и положения, определяющие порядок работы ассоциации кондоминиумов. Как правило, в подзаконных актах рассказывается, как избираются директора и должностные лица, как проводятся собрания, а также рассматриваются вопросы обслуживания, ремонта и страхования общих частей. В уставе могут быть предусмотрены штрафы за нарушение правил кондоминиума. В некоторых штатах подзаконные акты могут также налагать дополнительные ограничения на использование общих частей, а также использование и передачу дополнительных единиц.Однако имейте в виду, что эти ограничения дополняют условия, содержащиеся в Декларации кондоминиума.

Поскольку у вас есть собственное подразделение, так же как вы можете владеть домом, вы также получите документ на свое отдельное подразделение, как если бы вы получили документ на дом. И точно так же, как в случае с частным домом, вы будете записывать свой документ.

Комплексная проверка при покупке кондоминиума

Покупателям и кредиторам обычно приходится делать немного больше работы при подготовке к закрытию кондоминиума.Вы захотите внимательно изучить декларации кондоминиума, устав и предлагаемый договор о жилом помещении. Вы также захотите обратить особое внимание на CC & R кондоминиума, чтобы убедиться, что вы считаете их приемлемыми. Вы захотите просмотреть сборы ассоциации кондоминиумов и определить, есть ли у них резервные фонды и доказательства страхования для общих частей. Если вы финансируете покупку, ваш кредитор, вероятно, потребует просмотреть эти документы вместе с финансовыми документами ассоциации до окончательного утверждения ссуды.

Итоги урока

Давайте рассмотрим, что мы узнали. Кондоминиум — это многоквартирное жилище, состоящее из единиц, находящихся в индивидуальной собственности членов кондоминиума с общими частями, принадлежащими всем членам. Кондоминиумом управляет ассоциация кондоминиумов , деятельность которой регулируется рядом подзаконных актов. Декларация кондоминиума регистрируется властями округа, ответственными за регистрацию актов и других записей недвижимого имущества, таких как ипотека и сервитуты.Он также включает заветы, условия и ограничения (CC&R) , которые включают ограничения на использование общих частей, ограничения на использование, использование и передачу отдельных единиц. Каждый владелец объекта получит документ, который также будет записан. Выполняя комплексную проверку, как покупатели, так и кредиторы внимательно изучают все эти документы.

Смена собственника — Ресурсный центр для арендаторов

Здравствуйте, дорогие друзья! Просматривая наш обширный журнал звонков (помогите нам это изменить!), Я понял, что есть два звонка, которые мы получаем часто, и они дополняют друг друга:

1. «Мой домовладелец продает недвижимость! Что мне делать?»
2. «Я только что купил недвижимость с арендаторами! Что мне делать?»

Когда объект недвижимости продается, и в ней живут арендаторы, существует несколько довольно простых (и конкретных!) Правил о том, как каждый должен действовать в этой ситуации.Я понял, что на этом веб-сайте не так много информации о смене собственников, когда недвижимость просто продается, поэтому я меняю это прямо здесь, прямо сейчас.

Законы: В первую очередь мы смотрим на сами законы.

• ATCP 134.04 (1) говорит :

  (a) Арендодатель должен … сообщить арендатору в письменной форме, во время или до момента заключения договора аренды, имя и адрес:

  1. Лицо или лица, уполномоченные собирать или получать арендную плату, управлять помещениями и содержать их, и с которыми арендатор может легко связаться; и
  2.Владелец помещения или другое лицо, уполномоченное принимать услуги судебного процесса и другие уведомления и требования от имени владельца. Адрес, указанный в этом подразделе, должен быть адресом в пределах государства, по которому процесс может быть произведен лично.

  (b) Арендодатель должен информировать арендаторов об изменениях, если таковые имеются, в информации, требуемой в соответствии с п. (а). Арендодатель отправляет по почте или доставляет письменное уведомление о каждом изменении в течение 10 рабочих дней после того, как изменение произошло.

• Wis. Stat. 704.09 (3) гласит : «Все договоренности и положения в договоре аренды, которые прямо или по необходимости не являются личными для первоначальных сторон, подлежат исполнению правопреемниками или против них в интересах любой стороны договора аренды. Однако правопреемник в проценты несут ответственность за убытки или имеют право на возмещение убытков только за нарушение, которое происходит в течение периода, когда правопреемник владеет его или ее интересом, если правопреемник не принял на себя большую ответственность по контракту; личный представитель также может взыскать убытки за нарушение за которые умерший личного представителя мог получить взыскание.«

Что мы думаем под законами:

• ATCP 134.04 (1) : Арендаторы должны получить письменное уведомление в течение 10 дней после смены владельца или менеджера (или изменения контактной информации).
• Wis. Stat. 704.09 (3) : Старые договоры аренды распространяются на новых владельцев. Новые владельцы могут нести ответственность за проблемы по договору аренды, но только за проблемы, которые возникают, когда они становятся собственниками. Иногда новые владельцы могут нести ответственность за прошлые проблемы, если что-то специально прописано в договоре аренды.
• Мы не адвокаты, так что это наша точка зрения на закон, но, возможно, она не самая правильная (хотя мы стараемся сделать это как можно точнее). Если то, что мы здесь написали, вам не кажется правильным, прочтите сами законы (ссылка) и поговорите об этом с кем-то, кому вы доверяете. Чтобы получить помощь в поиске адвоката, ознакомьтесь с нашим списком направлений адвокатов.

Исключения:

• Правило 10-дневного письменного уведомления не распространяется на комплексы, занимаемые владельцем, с четырьмя или менее квартирами .Предполагается, что в такой ситуации арендаторы смогут связаться с арендодателем, поскольку собственник проживает в доме. ATCP 134.04 (1) (c)
• Эти законы не применяются к отчуждению права выкупа! Это совсем другая игра с мячом. Для получения дополнительной информации о потере права выкупа см. Мой недавний пост, доступный здесь. Выкупа — это не то же самое, что продажа собственности, с точки зрения отношений между арендатором и домовладельцем. При отчуждении права выкупа новые владельцы имеют больше возможностей попросить арендатора уйти без предварительного уведомления.

—-

Советы арендаторам:

• Если вы думаете, что ваша недвижимость продается, не прекращайте платить арендную плату! В этом процессе никогда не бывает момента, когда вы освобождаетесь от своих обязанностей арендатора.
• Если показывают ваш дом: Когда в дело вступают агенты по недвижимости, арендаторам может быть трудно. Итак, да, агенты по недвижимости могут быть «агентами домовладельца» и, следовательно, могут сказать, что они хотят приехать.Они должны соблюдать законы о въезде домовладельцев (здесь). Они не могут заставить вас инсценировать вашу квартиру (у вас все еще «исключительное владение»), и они не могут заставить вас уйти, когда они приходят, чтобы показать дом. Теперь вы можете выполнить такие требования, особенно если у вас есть вещи, которые вы хотите — возможно, снижение арендной платы или освобождение от договора аренды. Используйте стратегии переговоров и получите все соглашения в письменной форме.
• Если у вас есть неписаные договоренности с арендодателем, самое время их записать. (Например, вы косите лужайку и получаете скидку в размере 10 долларов на аренду летом. Вам разрешается заводить собаку. Хозяин разделяет счет за воду между двумя дуплексами). Обязательно запишите вещи, которые относятся к тому, «как мы это делаем». Эти соглашения будут обязательными для нового владельца, но только в том случае, если вы докажете, что они существуют.
• Если кто-то совершенно новый подходит к вам и говорит: «Я новый владелец! Пожалуйста, платите мне арендную плату!» , тогда вы можете быть настроены скептически, и на то есть веские причины.Некоторые шаги, которые необходимо предпринять:
  • Чтобы выяснить, кто является лицом (или компанией), владеющим недвижимостью, вы можете уточнить у своего городского инспектора. У них есть юридическое имя правообладателя, поэтому они могут обложить налогом владельцев. Найдите офис городского эксперта / онлайн-поиск. (Мэдисон здесь, Милуоки здесь, и вы можете поискать в Интернете другие).
  • Вы также можете просто отправить арендную плату владельцу с информацией, которая у вас есть в настоящее время. Сохраните ксерокопию платежа и предоставьте ее новому владельцу.Новый владелец и старый владелец могут решить это между собой — вам не нужно быть судьей. Однако убедитесь, что вы можете доказать, что заплатили арендную плату.

—-

Советы новым арендодателям:

• Действует старый договор аренды! Теперь вы являетесь арендодателем этих арендаторов, которые в настоящее время проживают в этом объекте.
  • Если вы не знали, что там живет арендатор , то это может быть большой проблемой! Но это не подпадает под действие закона об арендодателях.Следите за своими расходами, поговорите с поверенным по недвижимости, и вы можете возложить на предыдущего владельца или вашего риэлтора ответственность за любые расходы, которые вы понесли из-за введения в заблуждение.
  • Вы всегда можете договориться с текущими арендаторами , чтобы либо изменить договор аренды, либо попросить их выселиться раньше срока. От них не требуется соглашаться на это, поэтому сделайте сделку настолько приятной, чтобы они не могли отказаться. Убедитесь, что вы получили все соглашения в письменной форме, и если вы все решите расторгнуть имеющийся у них контракт, вы можете заполнить эту форму.
• Вы должны быть домовладельцем! Если вы не знаете, что это значит, вы можете прийти на один из наших семинаров, чтобы узнать, нанять менеджера или пойти методом проб и ошибок. От вас требуется провести ремонт, чтобы дом был пригоден для проживания / соответствовал кодексу, уведомить вас при входе в собственность и действовать таким образом, чтобы не было ни ответных, ни дискриминационных действий. При выезде арендатора вы должны вернуть залог, поэтому убедитесь, что у вас есть средства / информация для этого.Если у вас есть ежемесячные арендаторы, проживающие в собственности, убедитесь, что вы правильно уведомили их в письменной форме с указанием времени, когда вы просите их уйти.
• Лучшая защита для вас — это документальный след . Первое, что вы должны сделать как владелец собственности, — это отправить письмо арендатору, в котором говориться, что вы новый владелец, и что вся арендная плата должна быть отправлена ​​вам, и как они должны связаться с вами в случае возникновения чрезвычайной ситуации или юридические документы, которые будут поданы. Советы по написанию письма здесь.Если вас смущают соглашения, которые у них есть со старым домовладельцем, обязательно найдите это и попросите копии письменных соглашений.

—-

* Привет! Вы знали, что мы не адвокаты здесь, в TRC? И это тоже не юридическая консультация. Если то, что мы здесь написали, вам не подходит, поговорите об этом с кем-нибудь, кому вы доверяете. Чтобы получить помощь в поиске адвоката, ознакомьтесь с нашим списком направлений адвокатов.

Законодательные права владельцев квартир — Закон Великобритании (ирландский гид)

Общие

Существуют значительные правовые меры защиты владельцев квартир от проблем и злоупотреблений, возникающих в многоквартирных домах.Значительные дополнительные меры защиты вступили в силу в 2007 году. На данный момент в Ирландии нет эквивалента большей части этого законодательства.

Арендодатель или управляющая компания может взыскать плату за услуги в отношении затрат и расходов только в той степени, в которой они были «разумно понесены», и только в том случае, если услуги соответствуют «разумному стандарту».

Суд по оценке арендованного имущества разрешает споры в отношении платы за услуги. Владелец квартиры может обратиться в Трибунал на основании того, что с него была начислена завышенная плата.Трибунал определяет, были ли разумно понесены расходы на услуги, ремонт, техническое обслуживание, улучшения, страхование, управление и т. Д.

Арендодатель или арендатор может получить заключение до того, как будут понесены соответствующие расходы. Существует Кодекс передовой практики в отношении управления жилой недвижимостью, который будет учитывать Суд по оценке арендованной собственности.

Консультации по ремонту

От домовладельца, управляющего агента или управляющей компании может потребоваться проконсультироваться с владельцами квартир перед тем, как приступить к выполнению определенных работ, услуг и долгосрочных соглашений, если расходы будут нести собственники квартир.Консультация требуется, если взнос на одного арендатора превышает 250 фунтов стерлингов. Если консультация не проводится, домовладелец не сможет возместить все расходы. Суд по оценке арендованного имущества имеет право отказаться от консультации.

Процедура консультации требует, чтобы домовладелец уведомил владельцев квартир или их представителей о предлагаемых работах или вопросах. Затем домовладелец обязан получить оценки, а арендаторы или их ассоциация имеют право выдвинуть свою кандидатуру.Арендодатель имеет право ранжировать оценки по шкале предпочтений. Сметы должны быть доступны для проверки собственникам квартир или их представительным органам.

Через тридцать дней после того, как домовладелец рассмотрит замечания собственников квартиры, может быть заключен договор. Некоторые дальнейшие уведомления должны быть сделаны, если выбранный контракт не был назначен владельцами квартир и не является самым низким предложением.

Плата за обслуживание

Арендодатель должен отправить владельцам квартир краткое изложение прав и обязанностей собственника квартиры в отношении платы за обслуживание с каждым запросом платы за обслуживание.Владелец квартиры может потребовать от домовладельца или управляющей компании письменное описание понесенных расходов. В нем должны быть подробно изложены и резюмированы некоторые элементы.

В нем должна быть указана кредиторская сумма собственников квартир и суммы, полученные в счет платы за обслуживание. Владелец квартиры или его ассоциация имеют право в течение 6 месяцев с момента получения отчета потребовать от домовладельца предоставить средства для проверки счетов, квитанций и другой подтверждающей документации.

Владелец квартиры может удержать плату за обслуживание, если домовладелец не предоставит вовремя необходимую документацию или если форма или содержание существенно не соответствуют требованиям закона. Есть максимум, в котором можно удержать. Платеж не может быть удержан после предоставления правильной документации. Затраты должны быть включены в плату за обслуживание в течение 18 месяцев с момента их возникновения. В противном случае они не могут быть оплачены.

Суммы, уплаченные за услуги, должны храниться в доверительном управлении.Недавно были приняты положения, согласно которым средства на оплату услуг должны храниться на специальном счете. Они еще не начались, но потребуют, чтобы деньги хранились на специальном счете в утвержденном финансовом учреждении. Владелец квартиры, вносящий вклад, или секретарь признанной ассоциации собственников имеет право проверять и получать копии всех отчетов и документов, которые объясняют денежные средства, хранящиеся на указанном счете.

Менеджмент / ассоциации

Владельцы имеют право назначить признанную ассоциацию для реализации своих законных прав.Обычно этого можно добиться, получив от домовладельца благодарственное письмо. Признание обычно длится 4 года. Товарищество собственников квартир имеет право назначить инспектора для выполнения от его имени определенных функций.

Владельцы имеют право потребовать проведения управленческого аудита от их имени. Цель состоит в том, чтобы выяснить, насколько эффективно и действенно выполняются обязательства арендодателя / управляющей компании и насколько эффективно и действенно взимается плата за услуги.Аудитор должен быть квалифицированным бухгалтером.

Признанная ассоциация собственников может потребовать от арендодателя проконсультироваться по вопросам, связанным с наймом управляющих агентов. Владельцы, которые считают, что домовладелец не управляет зданием должным образом, могут обратиться в Суд по оценке арендованного имущества с просьбой о назначении управляющего.

Трибунал может назначить управляющего для выполнения таких функций в отношении управления помещениями, которые он сочтет нужным. Трибунал может назначить управляющего, если он убедится, что арендодатель нарушает обязательства, если была установлена ​​или предложена необоснованная плата за услуги, когда не соблюдались правила поведения или это было справедливо и удобно.

Введены положения, регулирующие административные сборы. Это расходы, связанные с выдачей разрешений по аренде, например: для субаренды, продажи и т. д. Административные расходы должны быть разумными. К требованию о взимании административного сбора должно прилагаться краткое изложение прав и обязанностей собственников квартир. В Суд по оценке арендованного имущества может быть подано заявление для определения того, подлежит ли уплате административный сбор, суммы, подлежащей уплате, и способа оплаты.

Владельцы квартир имеют право в принудительном порядке приобрести долю арендодателя в здании, если оно серьезно и постоянно нарушает свои обязанности по ремонту, обслуживанию, страхованию или управлению.

Трибунал по оценке арендованного имущества имеет право изменять договоры аренды, если установленная схема недостаточна или удовлетворительна для выполнения функций управления или обслуживания.

Право на управление

Помимо права назначать управляющего, владельцы квартир имеют право создавать управляющую компанию для осуществления прав на управление своим домом.Это отдельно от вышеупомянутого права, которое требует доказательства вины текущего руководства.

Право управления может быть реализовано только в том случае, если

• Помещение — отдельное здание или часть здания
• две и более квартиры находятся в собственности соответствующих арендаторов (аренда более 21 года)
• не сдача в аренду.

Есть исключения, в частности,

• нежилые помещения площадью более 25%
• автономных частей, принадлежащих разным владельцам
• не более 4 квартир с арендодателем-резидентом
• существует компания RTM или была в течение последних четырех лет

Требования применяются в отношении конституции и членства в праве на управление компанией.Любой отвечающий требованиям арендатор имеет право стать участником. Арендодатель также имеет право быть членом.

Уведомление об участии должно быть отправлено всем подходящим арендаторам, которые еще не являются членами, до того, как уведомление о претензии будет направлено домовладельцу. В отношении уведомления о претензии существуют строгие условия. Встречное уведомление может быть подано с отказом в праве требовать права управляющей компании.

Основания для возражения включают

• без квалификации
• невыполнение 50% членства
• дефектов телосложения.

В случае возникновения спора дело может быть передано в имущественную палату Трибунала первого уровня.

Если право управления приобретено, оно должно быть зарегистрировано в Земельном реестре HM. Все функции управления, выполняемые арендодателем или управляющим агентом в соответствии с договором аренды, передаются компании. Компания имеет право обеспечить выполнение условий арендатора.

Компания RTM принимает на себя согласования по договору аренды при условии, что уведомление должно быть направлено арендодателю.Арендодатель может обратиться в суд первой инстанции в случае спора о согласии.

Страхование

Плата за обслуживание обычно включает страховой взнос. Владельцы квартир могут потребовать от домовладельца предоставить письменное резюме страхования. Это может быть сделано через признанную ассоциацию владельцев. В течение 6 месяцев после получения сводки арендаторы могут потребовать от арендодателя предоставить помещение для проверки счетов полиса, других квитанций и документов, касающихся страхования.

Собственники квартир имеют прямое право уведомить страховщиков о возможных претензиях. Если договор аренды требует, чтобы владелец квартиры застраховался у страховщика, назначенного домовладельцем, то домовладелец или владелец квартиры может обратиться в Суд по оценке арендованного имущества для определения того, является ли страхование, предоставленное назначенным страховщиком, удовлетворительным.

Право приобретения земельной ренты

Срок аренды квартиры обычно может составлять от 50 до 999 лет. В течение многих лет у арендаторов было право приобрести дополнительные условия аренды и, в некоторых случаях, полностью выкупить долю арендодателя.Вероятно, что эти законы будут действовать и развиваться дальше в пользу арендатора.

Если домовладелец передает свою долю в здании, которое состоит из двух или более квартир и где квартиры занимают более половины площади, он должен предложить его на продажу владельцам квартир / съемщикам. Это может возникнуть там, где на первом этаже есть магазины, а над квартирами — квартиры. У арендаторов есть двухмесячный период, чтобы решить, покупать или нет. Арендодатель не может продавать недвижимость по более низкой цене без повторного предложения.

Существует еще одно положение, в соответствии с которым некоторые владельцы квартир, которые находятся в длительной аренде, могут обратиться в суд за приказом о принудительном приобретении доли небрежного арендодателя. Требуется большинство в две трети арендаторов. Это может произойти из-за неспособности арендодателя управлять или из-за необоснованного взимания платы за обслуживание.

Некоторые долгосрочные арендаторы имеют коллективное право на приобретение доли арендодателя. В соответствии с этим правом соответствующие арендаторы, при соблюдении различных условий, имеют право приобретать в собственность свои квартиры или индивидуально приобретать продленные договоры аренды на 90-летние периоды.Как правило, с целью приобретения создается компания. Цена покупки рассчитывается исходя из рыночной стоимости процентов за аренду земли. Если срок аренды превышает 80 лет, условия покупки более выгодны для долгосрочных арендаторов.

Отдельно некоторые арендаторы квартир имеют право приобрести продление на 90 лет существующего договора аренды. Это может произойти, если их недостаточно для коллективной покупки своей доли в безусловном владении.Цена покупки рассчитывается в пользу арендаторов, поскольку предполагается, что права на продление аренды существуют.

Важное примечание; см. Условия использования и Заявление об отказе от ответственности ниже

Legal Guide Limited, Закон Великобритании (Обзор Ирландии), и Пол МакМахон не несут ответственности за то, что полагаются на что-либо, содержащееся в этой статье или на этом веб-сайте

Поделиться статьей:

Гражданское право Нидерландов — Правовая система