Поставить участок на кадастровый учет: Как поставить недвижимость на кадастровый учет. Инструкция

Как поставить объект недвижимости на кадастровый учет

Назад

5 минут

31.03.2023

Постановка на кадастровый учет фиксирует факт создания нового объекта недвижимости. В результате этой процедуры описываются основные характеристики объекта и регистрируется право собственности.

В рамках кадастрового учета существует несколько типов процедур:

• Постановка на учет. Кадастровому учету подлежат земельные участки, здания и сооружения, в том числе и незавершенные постройки.
• Снятие с учета. Снятие объекта недвижимости с учета может потребоваться в случае его разрушения.
• Внесение изменений. Любые изменения в характеристиках объекта недвижимости: перепланировка, пристройка еще одного этажа, изменения границ земельного участка должны быть отражены в кадастровом паспорте.

Какие документы нужны для кадастрового учета?

Перечень необходимых документов зависит от того, какой объект недвижимости ставится на кадастровый учет — земельный участок, дом и т.п. Чтобы узнать, какие документы понадобятся именно вам, воспользуйтесь специальным сервисом жизненных ситуаций на сайте Росреестра.

С полным списком документов, которые необходимы для постановки недвижимости на кадастровый учет, можно ознакомиться на сайте Росреестра.

Как подать документы на постановку недвижимости на кадастровый учет?

Заявление о постановке на кадастровый учет можно подать двумя способами:

• В бумажном виде. Документы передаются непосредственно в Росреестр или МФЦ, либо пересылаются по почте.
• В форме электронных документов с помощью онлайн-сервиса Росреестра.

Требования к отправке документов в электронном виде

• Электронных документы должны иметь формат zip, xml или PDF.
• Каждый прикладываемый файл (кроме zip) должен быть подписан отдельной электронной подписью в кодировке DER и формате detached (открепленная).
• Имя файла электронной подписи должно иметь вид: <имя подписываемого файла>.sig.
• При наличии нескольких подписантов все электронные подписи должны содержаться в одном файле с расширением sig.
• Дополнительные документы (межевой или технический план) прикладываются к заявлению в виде архива с расширением .zip.

Требования к рабочему месту пользователя

• Криптопровайдер СКЗИ КриптоПро CSP версии 5.0
• Приложение для подписи файлов КриптоАРМ ГОСТ
• Сертификат электронной подписи
• КриптоПро ЭЦП Browser plug-in

Процесс формирования обращения в Росреестр

Обращение формируется на сайте Росреестра через личный кабинет.

1. Заполнение данных заявителя
2. Указание вида и адреса объекта недвижимости
3. Загрузка подтверждающих документов в электронном виде.
4. Проверка и подписание формы с заявлением. Для подписи заявления на сайте Росреестра потребуется КриптоПро browser plug-in.

Срок постановки на кадастровый учет 10 рабочих дней.

Не пропустите важные новости о наших продуктах — подпишитесь на рассылку

Даю согласие на обработку персональных данных

Подписаться

Возврат к списку

Постановка земельного участка на кадастровый учет – что это, инструкция как поставить землю на кадастровый учет

Содержание:

• Зачем необходима постановка земельного участка на кадастровый учет?
• Нормативно-правовая база
• Порядок постановки на учет
• Особенности сбора и подготовки документов
• Постановка на кадастровый учет
• Регистрация в УФРС
• Государственная регистрация через МФЦ
• Как связаны постановка на кадастровый учет и стоимость участка?
• Ответственность за нарушение законодательства в кадастровом учете
• Вопрос-ответ

Постановка земельного участка на кадастровый учет – процедура регистрации в ЕГРН (едином государственном реестре объектов недвижимости), включающая описание основных индивидуальных характеристик надела. Каждый собственник участка, а также расположенных на нем зданий и сооружений должен поставить недвижимость на учет, получив свидетельство о собственности и право распоряжаться имуществом.

Земельные участки проходят процедуру для:

• Подтверждения фактического существования на местности.
• Присвоения землевладению индивидуального кадастрового номера.
• Наделения участка признаками товара для последующей продажи или обмена.
• Прекращения существования объекта недвижимости.

Зачем необходима постановка земельного участка на кадастровый учет?

Любая сделка с объектом недвижимости может быть зарегистрирована только при одном условии: факт существования предмета сделки признан государством и зарегистрирован в едином реестре. Своевременная постановка на учет дает собственнику права и гарантии:

• Установление четких территориальных границ без претензий соседей.
• Зафиксированное юридически право собственности на землю.
• Право на обмен, дарение, продажу или наследование объекта недвижимости.

Действующее законодательство РФ не запрещает владеть участком без регистрации, но владелец ограничен в строительстве и проведении коммуникаций на территории. Возвести жилое здание или хозпостройку можно, но подписать акт сдачи в эксплуатацию невозможно. Не получится и оформить разрешение на подвод газа, воды, обустройство канализации.

Нормативно-правовая база

К основным нормативно-правовым актам, регламентирующим порядок постановки недвижимого имущества на кадастровый учет, относятся:

• Конституция РФ;
• Гражданский кодекс РФ;
• ФЗ №221 от 24.07.2007
• ФЗ № 218 от 28.02.2018.

Важно отметить, что нормативные правовые акты в сфере кадастрового законодательства постоянно меняются и совершенствуются. Например, с 1 января 2018 года введен запрет на распоряжение земельными участками, границы которых не отражены в кадастровом реестре (не проведено межевание).

Второй пример: при расчете налога на недвижимость учитывается только кадастровая стоимость земли.

Порядок постановки на учет

Для регистрации земли в ЕГРН собственник или пользователь участка должен обратиться с письменным заявлением в Кадастровую палату или территориальное отделение Росреестра любым из доступных способов:

• Лично в отделение, расположенное по месту регистрации собственника.
• Через законного представителя, предварительно оформив и нотариально заверив доверенность.
• Заказным письмом Почтой России.
• В режиме онлайн через портал Госуслуг или МФЦ.

Особенности сбора и подготовки документов

Ключевой аргумент для постановки земельного участка на кадастровый учет – документ, подтверждающий право собственности. Это может быть свидетельство о наследстве, договор инвестирования или ренты, договор дарения или купли-продажи в зависимости от способа вступления в собственность.

Если земельный участок вам не принадлежит, а постановка на кадастровый учет выполняется для оформления права собственности, нужен договор основания – документ, закрепляющий имущественные права на землю:

• договор права пожизненно наследуемого владения;
• договор бессрочного пользования;
• договор аренды участка;
• договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного на участке, не оформленном в собственность;
• договор купли-продажи земли с администрацией населенного пункта.

Для получения одного из указанных документов обратитесь в местную администрацию или Министерство имущественных отношений с заявлением о намерении выкупить участок. Земельный комитет проведет расчет стоимости, составит договор и выдаст квитанцию для оплаты. После внесения денежных средств и поступления их на счет комитета подписывается акт приема-передачи и договор купли-продажи.

Если земельный надел принадлежит государственным или муниципальным органам, нужно получить письменное согласие от всех арендаторов и Министерства имущественных отношений. Каждый совершеннолетний арендатор пишет заявление по установленному образцу, прикладывает копию паспорта гражданина РФ и договор аренды. В назначенный день представитель ведомства выдает документ. Согласие от арендаторов составляется в кадастровой палате на этапе постановки участка на государственный учет.

Важно!

• Если в число собственников надела входят несовершеннолетние, нужно заручиться разрешением от представителей органов опеки и попечительства. Документ выдается в течение 10 рабочих дней с момента подачи заявления.
• Если оформлением документов занимается доверенное лицо, к заявлению прикладывается нотариально заверенная доверенность.
• Ключевой документ для постановки участка на кадастровый учет – межевой план в письменной и электронной формах.

Постановка на кадастровый учет

После сбора документов собственник обращается в Кадастровую палату или территориальный орган Росреестра с заявлением. Его пишет каждый совершеннолетний владелец, арендатор, пользователь или нотариально доверенное лицо. Бланки и образец написания выдает сотрудник Росреестра или Кадастровой палаты.

После подачи документов нужно уплатить государственную пошлину (сумма для физических и юридических лиц отличается), передать пакет документации сотруднику организации и получить расписку с датой приема.

Если документы подготовлены правильно, сотрудники Росреестра вносят в ЕГРН описание участка и присваивают индивидуальный кадастровый номер. Обычно процедура занимает не больше месяца. При обнаружении ошибок документы возвращаются заявителю на исправление. После устранения недочетов и повторной уплаты госпошлины заявление подается повторно. Рекомендуем доверить подготовку межевого плана и проверку договоров компетентному специалисту: при наличии грубых ошибок процедура может растянуться на полгода.

Регистрация в УФРС

Помните, что с момента постановки на кадастровый учет у владельца есть два года для регистрации права. При нарушении этого правила участок исключается из Реестра.

Обратитесь с заявлением в Регистрационную палату и приложите документы:

• паспорт каждого собственника или доверенных лиц;
• договор основания права собственности;
• межевой план, заверенный подписью и печатью аттестованного кадастрового инженера.

Квитанция об уплате государственной пошлины (размер зависит от количества собственников, категории земель и других факторов) передается регистратору. Специалист принимает документы, выдает расписку и назначает день окончания регистрации. Обычно процедура занимает не более 14 дней с момента обращения.

Государственная регистрация через МФЦ

Постановка участка на кадастровый учет через МФЦ – быстрый и удобный способ, позволяющий сэкономить время и параллельно получить ксерокопии со всех документов по месту подачи заявления. Для этого собственник, пользователь участком или их доверенное лицо:

• Посещает ближайшее территориальное отделение МФЦ в рабочее время.
• Предоставляет специалисту собранный пакет документов.
• Оплачивает государственную пошлину в отделении банка.
• Получает расписку о сдаче документов с указанием срока кадастрового учета.

Единственное неудобство такого способа – более длительный срок изготовления кадастрового паспорта.

Как связаны постановка на кадастровый учет и стоимость участка?

Кадастровая стоимость участка – расчетная величина, которая устанавливается специалистами на момент регистрации объекта недвижимости в ЕГРН. На нее влияют:

• Размеры участка.
• Расположение на местности.
• Категория земли и тип населенного пункта.
• Наличие инженерных коммуникаций (газо- и водопровода, канализации).
• Наличие зданий и сооружений.

Для каждого из параметров применяется корректирующий коэффициент, на который умножается базовая стоимость.

Ответственность за нарушение законодательства в кадастровом учете

Рассмотрим случаи, когда на кадастровый учет ставится участок, не соответствующий основным требованиям действующего законодательства. Самые частые примеры:

• Фактический размер землевладения не соответствует заявленному в документах.
• При оформлении кадастрового паспорта заявитель предоставляет некорректные или поддельные документы.
• Данные в кадастровом паспорте не соответствуют действительности.
• Границы участка пересекаются с территорией, находящейся в собственности соседей.

Любое из нарушений, выявленное в процессе регистрации, влечет признание документов недействительными и автоматическое снятие участка с кадастрового учета.

Вопрос-ответ

Почему важно своевременно поставить участок на кадастровый учет?

В первую очередь, это гарантия того, что границы не будут нарушены соседями. Важно понимать реальные параметры участка, чтобы реагировать на какие-то изменения. Например, если площадь участка стала больше за счет прирезки, дополнительные метры нужно будет узаконивать. Дом, возведенный на участке, также стоит поставить на кадастровый учет, так как это исключает претензии со стороны налоговых органов и позволяет объективно оценить параметры объекта. Постановка на учет – существенный плюс, если вы планируете продавать участок или здание на нем, так как покупатели вряд ли захотят самостоятельно возиться с кадастровыми работами и предпочтут купить оформленный объект.

Я покупаю участок.

Как заранее проверить, поставлен ли он бывшим собственником на кадастровый учет?

Чтобы проверить, стоит ли недвижимость на кадастровом учете, можно воспользоваться онлайн-сервисом Росреестра. Для поиска укажите один из критериев:

• адрес объекта недвижимости;
• условный номер или номер права из ЕГРН.

Какой документ подтверждает успешную постановку участка на кадастровый учет?

Кадастровые паспорта объектов недвижимости перестали выдавать с 2017 года. Теперь после постановки на учет собственнику предоставят выписку из ЕГРН, подписанную квалифицированной электронной подписью. Документ отправляют на e-mail, его также можно получить в бумажном виде по почте или в центре «Мои документы». Способ получения документа указывается при подаче заявления на кадастровый учет.

Сколько времени занимает постановка на кадастровый учет?

Операции по государственной регистрации прав и кадастровому учету недвижимости в различных случаях осуществляются в срок от пяти до 12 рабочих дней.

Можно ли одновременно с постановкой на учет зарегистрировать право собственности на участок?

Кадастровый учет и регистрация являются разными процедурами. Но провести их можно одновременно, если это будет указано в заявлении от собственника.

Завершил строительство дома на участке. Через сколько нужно ставить его на кадастровый учет?

Сроков для постановки на кадастровый учет законами не предусмотрено. Но пока не пройти эту процедуру, объектом будет невозможно распоряжаться, в том числе продавать или сдавать в долгосрочную аренду. Поэтому вы должны быть сами заинтересованы, чтобы максимально быстро пройти процедуру.

Дата публикации: 08.12.2020

Дата обновления: 11.11.2021

Изменение кадастровой стоимости и ее влияние на расчет налога

Кадастровые работы: цели, задачи и специфика

Взаимоотношения между ЛР и кадастром

1. Земельный кадастр и кадастр – это разные учреждения?

Земельный кадастр и кадастр — это разные учреждения. Земельные кадастры — это учреждения, в которых информация о недвижимости регистрируется и становится общедоступной. Cadastre является государственной S.A., основная роль которой заключается в проведении топографической съемки, предоставлении кадастровых данных, а также юридической информации, касающейся недвижимости.

Два учреждения не объединены, но закон предусматривает их объединение в будущем, как только будет завершена межевание и будут получены кадастровые данные по всей территории страны. До тех пор и с учетом того, что кадастровая съемка не началась одновременно для всей национальной территории, для каждой нанесенной на карту области кадастр предоставляет кадастровые данные в компетентный земельный кадастр, который с этого момента функционирует как временное кадастровое управление, используя кадастровая система, которая заменяет существующую систему транскрипции, основанную на лицах.

Земельный кадастр, который по закону является перевозчиком, занимающим судебную должность (равно как юрист или нотариус), становится начальником кадастрового управления, сохраняя свой статус.

2. В случае положительного ответа:

а) Какова роль и результаты Кадастра?

Кадастр как институт был введен законом 2308/1995. Как упоминалось выше (VIII 1.), его основная роль заключается в проведении топографической съемки и предоставлении кадастровых данных, а также юридической информации, касающейся недвижимости. В соответствии с существующей нормативно-правовой базой Кадастр предоставляет земельным кадастрам кадастровые данные, основанную на земельных участках систему, которая заменяет существующую систему транскрипции, основанную на лицах. На практике, как упоминалось выше, существующий Земельный кадастр функционирует как Кадастровое управление.

Поскольку кадастровая съемка не началась одновременно на всей территории страны, этот переход от одной системы к другой происходит постепенно и еще не завершен, таким образом, на данный момент существует два действующие системы регистрации земли. Однако следует отметить, что обе системы в настоящее время применяются в Земельных реестрах.

В соответствии с законом 2664/1998 существует 6 основных принципов, регулирующих новую кадастровую систему, которая в конечном итоге заменит систему транскрипции:

• принцип поэтажной организации кадастровых данных
• принцип законности деяний
• принцип приоритета времени
• принцип публичности кадастровых книг
• принцип обеспечения общественного доверия к кадастровым данным
• принцип «открытого кадастра» (что означает, что система способна приспосабливаться к любым изменениям, касающимся недвижимости)

b) Какова роль и влияние реестра?

Земельный кадастр – это учреждение, в котором регистрируются все действия, связанные с правами собственности на недвижимое имущество. Это также относится к районам, которые были нанесены на карту и имеются кадастровые данные. Как упоминалось выше, именно Земельный кадастр управляет обеими системами, старой системой транскрипции и новой кадастровой системой. Регистрация имеет материальную силу, а это означает, что любой незарегистрированный акт не имеет юридических последствий.

c) Как регистрируются участки, описанные в титулах?

• В земельных кадастрах, которые функционируют без кадастровых данных, несмотря на то, что действующая система основана на лицах, описание земельного участка всегда необходимо в титулах, подлежащих регистрации, и оно является буквальным, дополненным подробным планом.
• В земельных кадастрах, выполняющих функции кадастровых управлений, участки описываются буквально, но дополняются планом, а также кадастровым свидетельством с описанием и графикой, взятыми из кадастровой базы данных с географической привязкой.

В обеих системах описание является обязательным во всех случаях передачи или любой конституции права собственности.

d) Существует ли какая-либо процедура координации или сотрудничества между кадастром и земельным регистром?

Как упоминалось выше, Кадастр предоставляет кадастровые данные в Земельный кадастр в районах, где было завершено межевание. После того, как данные предоставлены, все регистрации или изменения этих данных проводятся Земельными кадастрами.

e) Предоставляет ли Реестр информацию об ограничениях или ограничениях, находящихся в открытом доступе или основанных на соображениях социального или экологического интереса?

Эта информация доступна в Земельных регистрах, которые управляют кадастровой системой.

f) Зарегистрированы ли городские ограничения в реестре?

Большинство городских ограничений зарегистрированы в Земельном кадастре.

g) Можно ли получить онлайн-информацию Земельного реестра через централизованную систему или через перенаправленный доступ к соответствующему реестру?

Действующий закон не предусматривает информацию Земельного реестра в режиме онлайн. Электронная кадастровая база данных, действующая во многих земельных реестрах, централизована, но доступ к этой информации открыт только для общественности в соответствующем реестре.

h) Можно ли запросить информацию Земельного кадастра, содержащую графический отчет, который идентифицирует собственность и объясняет глобальную правовую ситуацию и последствия?

В Земельных кадастрах, которые работают с кадастровыми данными, можно запросить информацию, содержащую графический отчет, идентифицирующий собственность и представляющий ее глобальную правовую ситуацию. В Земельных кадастрах, использующих старую систему транскрипции на основе лиц, юридический статус собственности устанавливается путем поиска записей на имя владельца и предыдущего владельца (последнее применяется для прав собственности, которые следует за  имущество независимо от личности собственника, а именно ипотечные права).

i) Какую другую информацию может предоставить ваша система земельного кадастра?

Информация, доступная в земельных кадастрах, относится к описанию собственности и ее общему правовому статусу (собственность, ипотека, конфискация, требования, сервитуты, аренда и любые другие права собственности, которые по закону подлежат регистрации. В соответствии с существующими правовой базы, никакая другая информация не включена.Однако одним из основных принципов, регулирующих новую кадастровую систему, является принцип0087 открыть Кадастр , что означает, что система способна адаптироваться к любым изменениям, касающимся недвижимости в будущем.

j) Проверяет ли Регистратор формальную и материальную законность документов, подлежащих регистрации?

В Земельных кадастрах, использующих старую систему транскрипции по лицам, регистратор проверяет только формальную законность документов, подлежащих регистрации.

В земельных кадастрах, использующих новую кадастровую систему, в соответствии с принципом легальности сделок Регистратор проверяет как формальную, так и материальную законность документов.

k) Проверяет ли регистратор, кроме того, полное или частичное несовпадение графических баз с другими ранее зарегистрированными?

В земельных книгах, оперирующих кадастровой базой данных, в случае несовпадения описания участка и графической основы акт не регистрируется.

l) Обязательно ли регистрировать акт публичного права или частные документы?

В Земельной книге могут быть зарегистрированы только официальные документы, а именно нотариальные акты, судебные решения и административные акты

m) Принимаются ли электронные документы?

Нет, на данный момент закон не предусматривает электронные документы.

n) Несет ли Реестр ответственность за достоверность информации, если она неверна?

Да, Земельный кадастр несет ответственность за исправление любой обнаруженной или обнаруженной ошибки.

o) Отличаются ли публичность Реестра в отношении имущества и сборов от ограничений общественного достояния?

—

р) Участвуют ли соседние собственники в процессе определения собственности?

Да, в реестрах, осуществляющих кадастровую систему, соседние собственники принимают участие в процессе определения собственности, но только в случае исправления кадастровых данных, касающихся поверхности и границ участков.

Учет, регистрация и кадастры — xyHt

Примечание редактора: для многих самая ценная финансовая инвестиция в жизни — это недвижимость; и вполне понятно, что вопросы правовой и пространственной определенности имеют первостепенное значение для владельцев собственности, финансовых учреждений и государственных организаций (в целях налогообложения, планирования и управления земельными ресурсами). Для обеспечения правовой определенности были созданы целые отрасли, такие как страхование титула, а геодезическая профессия служит для обеспечения правовой и пространственной определенности.

Во всем мире существует множество различных систем и конвенций для обеспечения правовой и пространственной определенности в отношении недвижимого имущества – для защиты добросовестных прав частных и корпоративных землевладельцев, а также распорядителей государственной собственности. Некоторые используют формальную, централизованную форму регистрации земли и часто (особенно с появлением географических информационных систем) сочетают ее с кадастром (или кадастром) – пространственно точным представлением границ собственности и информации о земле.

Такие регистрационно-кадастровые системы, распространенные в Европе, получают все большее распространение во всем мире.

В отличие от этого, управление недвижимостью в США осуществляется посредством записи записей о недвижимости, инструментов передачи и обследований собственности. Такие системы, ориентированные на запись, обычно управляются на уровне штата или, чаще, на уровне округа. Несмотря на то, что во многих округах разработано картографирование участков в ГИС, они используются в основном для целей оценки и планирования землепользования, а не в качестве формального инструмента регистрации, за исключением относительно немногих мест, где есть системы Torrens (о которых мы расскажем в следующих статьях). ). Юридическая и пространственная гарантия собственности путем сочетания топографической съемки и поиска прав на землю, но не со стороны государственного органа.

xyHt начинает серию материалов, посвященных изучению различных систем, их плюсов и минусов, а также того, как системы были преобразованы из одной в другую.

Будут ли системы регистрации/кадастра немыслимы для штатов США? Возможно, открытый диалог на эту тему мог бы ответить на этот вопрос, но сначала давайте рассмотрим два репрезентативных примера систем из Европы и США

. нормативные акты по охране окружающей среды и зонированию, позволяющие владельцам использовать свою недвижимость в качестве залога для кредитов и разрешающие споры о границах. В мире существует несколько кадастровых систем. Например, единая национальная система в Нидерландах значительно отличается от типичной системы в Соединенных Штатах, где кадастры различаются от штата к штату, а внутри штатов — от округа к округу.

Голландская система: Kadaster

С 2006 года на всей территории Нидерландов действует единое кадастровое, земельное регистрационное и картографическое агентство под названием Kadaster. Раньше было 15 отдельных офисов. Рубен Роуз — главный регистратор Kadaster. Он изучал право и работал в нотариальной конторе, прежде чем присоединиться к земельному кадастру и стать регистратором. «Моя роль заключается в регистрации поступающих документов и обновлении их регистрации в кадастре. Это объектная регистрация; мы втягиваем в него самое необходимое из дел. Базовый реестр кадастра также включает кадастровую карту. Моя обязанность — обновлять регистрацию и карту и принимать решения, если есть жалобы». Стороны, которые не согласны с его решениями или утверждают, что границы были прописаны неправильно, могут обжаловать их в суде.

В Нидерландах все участки являются земельными участками; поэтому Кадастеру не нужно регистрировать новые участки. Иногда, однако, посылки разделены или должны быть изменены. Существует около десяти миллионов посылок и около миллиона транзакций в год, таких как перевозка имущества, документы о передаче права собственности и ипотечные кредиты. Сделки затрагивают около пяти процентов посылок, потому что обычно передача и ипотека осуществляются одновременно.

Данные Kadaster помогают общественности в выборе земли.

«Все начинается с соглашения между продавцом и покупателем, — объясняет Роуз. «Чаще всего у продавца есть агент по недвижимости, который составляет договор купли-продажи. Юридическое требование заключается в том, чтобы проводить каждую сделку — каждый акт передачи или каждое установление прав на недвижимость — через нотариуса. Итак, агент по недвижимости отправляет договор нотариусу». Чаще всего покупателю нужна ипотека, поэтому банк также отправляет ипотечные документы нотариусу. Затем нотариус подготавливает акт о передаче имущества и еще один акт об установлении ипотеки и запрашивает Kadaster Online, онлайн-регистрацию объектов Kadaster. Он просматривает карту, проверяет, кто собственники, нет ли сервитутов, арестов, конфискаций. После того, как все это сделано, стороны договариваются о дате передачи и договариваются о встрече с нотариусом. Непосредственно перед подписанием акта нотариус проверяет, не произошли ли какие-либо изменения. Затем нотариус и стороны подписывают два акта, и нотариус отправляет их в электронном виде в Кадастр с цифровым сертификатом своей подписи.

«Мы отмечаем все документы, поступающие ежедневно, до 9:00 следующего [рабочего] дня, — говорит Роуз. «Итак, всего за несколько часов все знают, какие действия действуют на объект. Это гарантирует, что каждое деяние, произошедшее в этот день на участке, будет помечено. Нотариусы могут проверить после 9 утра и выплатить сумму покупки». Нотариус делает это только после того, как в последний раз проверит, не наложено ли на имущество арестов [или залогов и других обременений], и получит электронное сообщение о том, что регистратор утвердил акт. Это сообщение об одобрении (или отказе в одном проценте случаев) отправляется в течение 24 часов после того, как регистратор получил документ. «Это довольно быстро, если сравнивать с другими странами. Затем наши сотрудники обновляют регистрацию в течение шести дней и сообщают владельцу, что регистрация была обновлена».

Поскольку Нидерланды уже разделены на участки, новые линии проводятся в основном для разделения участков.

Учитывая, что вся страна уже разделена на участки, новые линии в основном проводятся для разделения участков. «В наших городах мало места. Так что, если вы хотите продать всего несколько квадратных метров, вам нужно подвести черту». Владелец также может передать часть посылки. В голландской системе передача посылки не требует наличия определенной границы. «Вы можете самостоятельно нарисовать линию на карте, указав, что это будет новая граница, и эта линия будет проверена после транзакции», — объясняет Роуз. «Мы отправляем передаточный акт нашим геодезистам, говоря, что есть сделка по передаче участка с линией, которая проведена как предварительная граница. Затем они выходят на поле и измеряют его, и у нас есть определенная граница в нашей регистрации».

Владелец имеет возможность разделить свою собственность, создав новую границу до создания акта передачи. Затем геодезист измерит новую границу и запишет описание в полевых заметках. Если владелец хочет разделить свою собственность на две части и продать одну соседу, он может нанять геодезиста. Если продавец и покупатель договорились о передаче части участка, нотариус проводит предварительную границу, создавая два участка с предварительными границами, оформляет передаточный акт, а геодезист кадастра сверяет его, точно измеряет и описывает это. Затем Кадастер обновляет регистрацию. В Kadaster Online приложение под названием Splits позволяет пользователям нарисовать несколько точек на участке и разделить его. Затем он показывает вам квадратные метры с каждой стороны этой новой границы. Нажатие кнопки «Согласовано» создает два участка с этими предварительными границами. Предварительные границы требуют дополнительных проверок, потому что задействовано больше сторон, а в акте уже есть описание. «Так что больше наша юридическая задача проверить эту границу, не только измерить ее, но и сопоставить ее с актом и определить, правильна ли она. Если это не так, наш геодезист просит нотариуса просмотреть акт и выяснить, что стороны намеревались сделать».

В Соединенных Штатах при покупке недвижимости требуется страхование правового титула на случай, если позже возникнет проблема с правом собственности на недвижимость. В Нидерландах это не требуется и не нужно. «В нашей системе регистрация начиналась как всего лишь индекс для набора документов, и каждый раз, когда собственность передавалась, люди исследовали цепочку титулов», — говорит Роуз. «Тогда, однако, стало обязательным ходить к нотариусу, который каждый раз обновляет регистрацию. Итак, регистрация стала довольно надежной. Политики решили добавить в систему некоторую защиту от третьих лиц, чтобы люди могли полагаться на публичный реестр. В наши дни нотариус гарантирует, что кто-то действительно является собственником участка и что на него нет других прав на недвижимое имущество. Если что-то пойдет не так и право собственности не вступит в силу, страховка нотариуса должна заплатить».

Kadaster не работает как система Torrens, объясняет Роуз, потому что в системе Torrens, как правило, государство гарантирует регистрацию, а Нидерланды этого не делают. «Система, однако, довольно надежна, потому что у вас также нет проблем, которые иногда возникают в системах Torrens, что административная правда всегда является юридическим доказательством. Наверное, это звучит немного по-адвокатски! Иногда целесообразно посмотреть на то, что произошло, и решить, каковы юридические доказательства, и не всегда последнее слово остается за администрацией». Кроме того, отмечает он, системы Torrens требуют регистрации наследства. «В нашей системе это возможность, но не обязанность».

Кадастр хранит всю информацию об объектах, лицах и правах. Информация об объекте включает в себя площадь, сумму покупки (которая является общедоступной) и правительственные решения с последствиями для третьих лиц. Например, если земля загрязнена и правительство приказывает владельцу очистить ее, это решение также может быть внесено в земельный кадастр, чтобы новый покупатель мог увидеть это обязательство. «Сегодня наши кадастровые объекты связаны с другими данными, такими как адреса участков, за которые отвечает муниципалитет», — говорит Роуз. «У них есть свои базы данных с адресами, и мы привязываем их к нашим объектам, чтобы у нас был фактический адрес каждого объекта. У нас также есть налоговая база данных, которая показывает фактическую стоимость каждого участка для целей налогообложения. Он открыт, так что если люди захотят купить участок, они смогут узнать его финансовую стоимость».

В Нидерландах муниципалитеты и крупные компании нанимают геодезистов, если хотят построить новое крупное сооружение, например дорогу. Данные геодезистов также используются для восстановления границ. Муниципалитеты используют данные Kadaster для налогообложения владельцев, а правительство Нидерландов использует их для решения вопросов политики. Например, он может захотеть узнать, на кого повлияет строительство новой дороги и стоимость их собственности. «Речь всегда идет о соединении нескольких типов данных, чтобы у правительства было представление о том, как можно решить проблему», — говорит Роуз. Бюро статистики использует его для написания отчетов для правительства. Частные компании используют данные Kadaster для различных целей, например, для создания навигационных инструментов с использованием включенных в них топографических данных. «Наши данные открыты, поэтому каждый может просмотреть их онлайн и использовать в своих целях».

«Мы работаем с регистраторами земли по всей Европе, поэтому мы видим разные системы», — говорит Роуз. «Когда вы сравниваете нашу систему с другими, самое поразительное отличие в большинстве случаев заключается в том, что мы быстрее обновляем регистрацию. Это из-за проверок, которые делают нотариусы. Когда нам нужно обновить реестр, нам нужно сделать всего несколько проверок, но мы уже можем пометить документы на объект, чтобы суммы покупки могли быть выплачены быстро. В других странах часто проходят дни, недели или даже месяцы, прежде чем суммы покупки могут быть выплачены».

Рубен Роуз — главный регистратор Кадастра.

Нотариусам известно, что описания участков, которые они видят в регистрации, вероятно, были написаны много лет назад и могут не отражать текущую реальность, но обычные граждане могут этого не осознавать. «По этой причине, — говорит Роуз, — мы хотим быть более конкретными в отношении метаданных, чтобы люди могли знать, чего ожидать от наших данных. Люди не все являются экспертами в области права или географии, поэтому вы должны быть более конкретными в отношении того, что вы им предоставляете».

Компания Kadaster распространила свой опыт по всему миру. Десятки стран, особенно в развивающихся странах, у которых раньше не было никаких формальных систем, частично или полностью перенимают голландскую модель. Некоторые страны с существующими вариантами регистрации и кадастров направили специалистов в Кадастр по обмену и для обучения. Коллега Роуза Паула Дейкстра, региональный менеджер Kadaster, была ярым сторонником развития кадастровой системы во всем мире, соучредителем Сети молодых геодезистов FIG и, кстати, была отмечена как одна из 40 выдающихся геопространственных профессий xyHt в возрасте до 40 лет в 2017 году.

Округ Малтнома, штат Орегон: DART

Тим Мерсер является руководителем ГИС/картографии/управления посылками в Департаменте оценки, учета и налогообложения (DART) округа Малтнома, штат Орегон, административным центром которого является Портленд. Портленд занимает 18-е место в США по объединенной статистической области (CSA) и является крупнейшим в Орегоне. Он руководит четырьмя специалистами по ГИС и тремя специалистами по оценке и налогообложению. Он был кадастровым картографом около 16 лет, работая в трех разных округах Орегона, а также в Департаменте доходов штата.

В сельских округах большая часть застройки состоит из отдельных крупных участков или крупных подразделений, часто состоящих из дюжины и более участков. Напротив, в округе Малтнома, где мало неосвоенных земель, мало крупных участков, а подразделения могут включать большое количество участков и гораздо больше кондоминиумов, в том числе очень больших, — гораздо больше, чем во всех других округах Орегона. «Большая часть города Портленда была разделена в начале 1900-х годов», — объясняет Мерсер, и на протяжении многих лет многие участки были объединены и проданы как единые единицы земли. В последние годы тенденция изменилась: «Большая часть развития в настоящее время состоит в том, чтобы взять один участок земли и превратить его обратно в два или три. Большая часть развития, которое мы видим, является мелкомасштабным. Мы обрабатываем много плит перегородки. В штате Орегон перегородка представляет собой тип платформы, официально закрепленной в законе. Это может быть только до трех лотов».

До того, как в конце 1990-х округ перевел карты на формат САПР, бумажные карты были живыми документами, которые хранились десятилетиями.

Кадастр округа Малтнома состоит из двух отдельных баз данных: базы данных ГИС и системы CAMA (компьютерная оценка карт), которая является базой данных оценщика. «По многим причинам мы будем объединять эти данные для создания данных ГИС, в которых содержится много данных оценщика. Мы делаем это еженедельно, чтобы создать продукт, который люди смогут использовать в ГИС-приложениях, включая веб-приложения». Одним из примеров является продукт Portland Maps города Портленда, в котором используются пакеты налога на добавленную стоимость, еженедельно создаваемые округом.

В отличие от многих из 36 округов штата, в округе Малтнома офис оценщика и офис записи объединены. Процесс обновления кадастра различается в зависимости от типа обновления. Простые перевозки, не связанные с изменением границ собственности, в основном обрабатываются другой группой. На стойке регистрации граждане и титульные компании регистрируют акты передачи собственности. «Затем этот документ передается группе собственников, которая рассмотрит юридическое описание и сравнит его с юридическим описанием в нашем кадастре», — объясняет Мерсер. «Они не смотрят на карту; они просматривают юридическое описание в нашей базе данных. Если они совпадают, они обрабатывают передачу прав собственности».

Однако существует множество причин, по которым две записи могут совпадать и . Чаще всего это связано с человеческими ошибками, например опечатками. Консолидация — тип действий, при котором владелец двух смежных участков объединяет их в один — также может создавать проблемы. «Консолидация не является зарегистрированным документом, поэтому она не отображается в публичных записях, часто она не попадает в титульную компанию и на их титульный завод», — говорит Мерсер. «Итак, когда они отправляются на передачу, возможно, они передают только одно из двух юридических описаний». Точно так же корректировки границ собственности создают проблемы, когда они не превращаются в титульный завод. «Когда титульный завод пытается получить описание, они извлекают старое описание, предшествующее корректировке строки лота, и это приводит к ошибке». Группа владельцев округа изучает и устраняет эти несоответствия, часто после консультации с техническими специалистами Mercer по ГИС, которые являются кадастровыми картографами и, следовательно, являются экспертами в том, как читать юридические описания и справочные карты.

Простые транспортные средства редко требуют нового обследования. Тем не менее, корректировка границ собственности и разделение участков — сокращение от сегрегации, процесс, посредством которого два или три старых участка, которые торговались как одна экономическая единица, преобразуются в два или три участка — часто требуют участия геодезиста, и мы Вы получите новые описания, соответствующие новому опросу. Точно так же всякий раз, когда новая платформа исследуется и регистрируется, она становится частью общедоступной записи.

Споры между владельцами о точном местоположении границы собственности часто также требуют обследования. «Честно говоря, — говорит Мерсер, — мы довольно городская территория, поэтому мы не имеем дело с тем количеством тех, которые можно увидеть в более сельских округах вокруг Орегона, где забор может быть от нескольких до десятков, или даже сотни футов. Не поймите меня неправильно; мы очень часто получаем телефонные звонки и клиенты у прилавка, которые говорят: «Я не думаю, что наш забор находится в нужном месте» или «Мне нужна карта, чтобы показать, где мой забор». В таких случаях Мерсер и его сотрудники должны объяснить цель и ограничения карт, которые они делают. «Мы не заявляем, что наши карты хороши для других целей. Точно так же работа геодезиста заключается в том, чтобы взять наши карты, другие изыскания или документы и выяснить, где эти вещи находятся на земле».

Юридические описания основаны на измерениях геодезических маркеров, которые являются частью сети. «Сеть в Орегоне, как и в большинстве штатов страны, основана на государственной системе землеустройства (PLSS)», — говорит Мерсер. «Вы начинаете с этого, затем вы начинаете класть поверх него другие известные вещи», например, углы от пластинок. «Это часть общедоступных записей, это физическая вещь на земле, которую мы можем найти, и мы знаем ее связь с другими точками, которые являются частью общедоступных записей». Углы в геодезическом смысле обычно представляют собой отметки на земле, установленные геодезистами, такие как куски арматуры, железные штифты или гвозди и колпачки, вбитые в бетон, которые, как мы надеемся, останутся там навсегда. «У нас есть углы, которые являются частью [первоначальной] Системы государственного землеустройства (PLSS), а затем у нас есть углы, которые отрываются от зарегистрированных площадок, и вы начинаете строить эту структуру известных точек, которые мы можем увидеть в зарегистрированных документах и ​​найти на них. земля. Чтобы правильно написать юридическое описание, вы должны сослаться хотя бы на один из этих пунктов». [Ред.: предпочтительно не менее двух, чтобы установить основу для расчета]

По крайней мере, с 1950-х годов, отмечает Мерсер, на каждой налоговой карте округа Малтнома вверху стояла оговорка: «Только для целей оценки. ” Законодательство штата требует, чтобы они составляли карты для целей оценки, которые показывают границы собственности и связывают их с именами владельцев. «Мы делаем это с помощью налогового номера». В этих уставах не указаны такие параметры, как масштаб или другие особенности отображения. «Однако у нас есть другие уставы, которые касаются других наших бизнес-процессов. Законодательные требования к картам оценщиков минимальны, поэтому мы пытаемся создать карту, которая действительно будет стимулировать наш бизнес изнутри. Обязанность оценщика состоит в том, чтобы представить точный налоговый счет каждую осень. Мы пытаемся создавать карты для этого. Наши карты хороши для инженерных целей. Они не для того, чтобы пытаться выяснить, где найти ваш забор, хотя многие люди пытаются использовать их для этого».

DART публикует PDF-версии своих карт, которые мало используются, и многоугольники для использования в ГИС. «Все, кто занимается ГИС в округе Малтнома, используют наши полигоны». Например, они составляют слой в Региональной информационной системе о земле (RLIS), созданной и управляемой региональным правительством Metro.

Люди часто пытаются использовать ГИС-приложения, использующие данные DART, для целей, для которых эти данные не подходят, например, для определения того, произошло ли преступление, совершенное вблизи границы участка, на том или ином участке. «Мы не собирали эти данные, чтобы ответить на этот вопрос», — говорит Мерсер. «Раньше у нас были нарисованные от руки карты, а теперь наш продукт используется самыми разными людьми в ГИС-приложениях для принятия решений. Мы не заявляем, что это уровень опроса. Это не обязательно должен быть класс исследования, чтобы удовлетворить потребности нашего бизнеса или наши законодательные требования или даже требования ORMAP». ORMAP — это общегосударственная инициатива, начатая законодательством штата, принятым в конце 1990-х, который предоставляет гранты офисам оценщиков для улучшения их данных ГИС. Он финансируется за счет сбора в размере одного доллара за каждый документ, зарегистрированный в каждом округе штата Орегон, и требует национальных стандартов точности для налоговых партий

. работа по ведению налоговых карт, во многих случаях возлагается на Департамент государственных доходов. Примерно в другой трети штата есть только один картограф на округ, и часто этот человек носит другие обязанности, например, ведущий оценщик. В Орегоне, Вашингтоне и Калифорнии функция оценки находится на уровне округа, и окружной оценщик управляет системой налога на имущество. В некоторых штатах, таких как Канзас, некоторые из этих обязанностей находятся на уровне штата. «На восточном побережье многие системы находятся на более низком уровне, — говорит Мерсер. «Например, в Массачусетсе города выполняют многие функции, которые мы могли бы видеть здесь на уровне округов».

Приложение Surveyor and Assessor Image Locator округа Малтнома (sail.multco.us) представляет собой интерфейс ГИС, который каталогизирует все зарегистрированные съемки и площадки в истории округа Малтнома, а также все карты его оценщиков. Существует также мобильная версия этого. «Следующий рубеж кадастровой картографии — это картографирование отдельных участков», — полагает Мерсер. «Мы приняли деловое решение не отображать детали кондоминиумов. Мы удостоверяемся, что в нашем наборе данных ГИС есть полигон-заполнитель, чтобы у нас была прямая связь между налоговыми участками в кондоминиуме и полигонами, но мы не тратим время на то, чтобы на самом деле нанести на карту их истинный след или отдельных единиц». Он объясняет, что на это потребуется очень много времени, и это принесет лишь минимальную ценность с точки зрения бизнеса.

Тим Мерсер — руководитель ГИС/картографии/управления посылками в DART в округе Малтнома, штат Орегон.

Значительная часть бизнеса DART связана с доставкой посылок, отмечает Мерсер. «Например, у вас может быть большое офисное здание. В штате Орегон мы облагаем налогом личную собственность, т. е. все имущество, принадлежащее бизнесу и не предназначенное для продажи, например, офисную мебель, компьютеры и картины на стенах. Он амортизируется, как если бы у вас был налог на прибыль. У нас нет хороших способов проверки, чтобы узнать, какие предприятия подали документы, а какие нет, особенно когда открываются новые предприятия. Мы не всегда знаем географически, где находится этот бизнес, кроме адреса».

«Будущее нашей работы — это трехмерное картографирование участков», — говорит Мерсер. «Инструменты еще не совсем готовы, чтобы сделать это эффективно по времени. Мы бы знали, что конкретная личная собственность находится на 12-м этаже и в этом углу здания, и, возможно, у нас даже было бы приложение 3D GIS, где мы могли бы увидеть это и получить некоторые изображения. В нашем текущем приложении мы можем включить несколько аэрофотоснимков и наложить контуры текста поверх». Подробнее о теме 3D кадастра можно прочитать в статье xyHt.

В нескольких небольших районах США используется система Torrens, в которой регистратор округа ведет реестр, и владельцы собственности, желающие обновить документ, идут туда и меняют регистрацию на новое имя. Однако в Орегоне и большей части Соединенных Штатов документом о передаче является акт. Это записано и сделано частью публичного отчета, так что все могут его увидеть. «Итак, нет обновления регистрации или обновления документа; вы просто записываете новый документ, который завершает эту передачу», — говорит Мерсер.

Контрасты

Обе системы работают, могут работать хорошо, а в некоторых случаях не очень; но успех может быть больше зависит от того, насколько хорошо работает система, чем от ее типа. Формальные кадастры приобрели все большую популярность во всем мире, и эта тема находит свое отражение в диалогах о земельных системах в США и других странах с аналогичными системами регистрации транзакций.