Порядок выкупа земельного участка для муниципальных нужд: ЗК РФ Глава VII.1. ПОРЯДОК ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД \ КонсультантПлюс

Прокурор разъясняет — Прокуратура Тверской области

Прокурор разъясняет

• 5 апреля 2021, 10:08

Об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд

  Текст

  Поделиться

В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, в том числе связанным со строительством, реконструкцией объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов в отношении:

— объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения;

— объектов использования атомной энергии;

— объектов обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технических сооружений, линий связи и коммуникации, возведенных в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

— объектов федерального транспорта, объектов связи федерального значения, а также объектов транспорта, объектов связи регионального значения, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

— объектов, обеспечивающих космическую деятельность;

— линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;

— объектов систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;

— автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

— по иным основаниям, предусмотренным федеральными законами.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (ст. 279 ГК РФ, ст. 56.2 ЗК РФ).

Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия.

В соответствии с п. 5 ст. 279 ГК РФ собственник земельного участка должен быть извещен о принятом решении об изъятии земельного участка в соответствии с земельным законодательством. В решении об изъятии должны быть указаны: изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию; объекты недвижимого имущества, расположенные на таких земельных участках; цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.

За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение, при определении которого учитываются (п. п. 1, 2 ст. 281 ГК РФ) рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на участок; убытки, причиненные изъятием земельного участка, в том числе упущенная выгода; рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества в случае, если одновременно с изъятием земельного участка осуществляется изъятие расположенных на нем объектов недвижимости.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (п. 6 ст. 279 ГК РФ).

В соответствии с п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ решение об изъятии земельного участка может быть обжаловано в суде.

На основании п. 4 ст. 281 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения. В этом случае сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка, определяются судом.

Таким образом, земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются в исключительных случаях, связанных с государственными или муниципальными нуждами.

 

 

 

Начальник управления

по надзору за исполнением

федерального законодательства                                                           Ю.В. Орлов

 

Об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд

В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, в том числе связанным со строительством, реконструкцией объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов в отношении:

— объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения;

— объектов использования атомной энергии;

— объектов обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технических сооружений, линий связи и коммуникации, возведенных в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

— объектов федерального транспорта, объектов связи федерального значения, а также объектов транспорта, объектов связи регионального значения, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

— объектов, обеспечивающих космическую деятельность;

— линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;

— объектов систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;

— автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

— по иным основаниям, предусмотренным федеральными законами.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (ст. 279 ГК РФ, ст. 56.2 ЗК РФ).

Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия.

В соответствии с п. 5 ст. 279 ГК РФ собственник земельного участка должен быть извещен о принятом решении об изъятии земельного участка в соответствии с земельным законодательством. В решении об изъятии должны быть указаны: изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию; объекты недвижимого имущества, расположенные на таких земельных участках; цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.

За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение, при определении которого учитываются (п. п. 1, 2 ст. 281 ГК РФ) рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на участок; убытки, причиненные изъятием земельного участка, в том числе упущенная выгода; рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества в случае, если одновременно с изъятием земельного участка осуществляется изъятие расположенных на нем объектов недвижимости.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (п. 6 ст. 279 ГК РФ).

В соответствии с п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ решение об изъятии земельного участка может быть обжаловано в суде.

На основании п. 4 ст. 281 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения. В этом случае сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка, определяются судом.

Таким образом, земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются в исключительных случаях, связанных с государственными или муниципальными нуждами.

 

 

 

Начальник управления

по надзору за исполнением

федерального законодательства                                                           Ю.В. Орлов

 

ГЛАВА 7. РЕЗЕРВИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ И ИЗЪЯТИЕ, В ТОМ ЧИСЛЕ ПУТЕМ ВЫКУПА, ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД

Статья 19. Резервирование земель для муниципальных нужд

 

1. Резервирование земель для муниципальных нужд осуществляется в соответствии со статьей 70.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

2. Резервирование земель допускается в зонах планируемого размещения объектов капитального строительства для муниципальных нужд, а также в пределах иных необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения муниципальных нужд территорий.

3. Порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд определяется Правительством Российской Федерации.

4. Решение о резервировании земель для муниципальных нужд принимает мэрия города Новосибирска в соответствии с пунктом 5 статьи 5 настоящих Правил.

 

Статья 20. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд

 

1. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации.

2. Решение об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд принимает мэрия города Новосибирска в соответствии с пунктом 5 статьи 5 настоящих Правил.

3. Порядок выкупа земельного участка для муниципальных нужд у его собственника, порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для муниципальных нужд, порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

4. Изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для муниципальных нужд осуществляется после:

1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;

2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

3) возмещения в соответствии со статьей 62 Земельного кодекса Российской Федерации в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

5. Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков не позднее чем за один год до предстоящего изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков должны быть уведомлены об этом мэрией города Новосибирска.

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков до истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

6. Расходы, понесенные собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков, возмещению не подлежат.

7. Собственнику земельного участка при изъятии его для муниципальных нужд должна быть также возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок.

Руководство по процессу получения прав на землю

Что такое право на землю?

Если вы не знакомы с процессом развития недвижимости, превращение участка земли в новое офисное здание может показаться таким же простым делом, как убрать немного земли, залить фундамент и построить здание.

Хотел бы я, чтобы это было так просто.

Маршрут из пункта А в пункт Z никогда не бывает таким простым. Необходимо составить планы участка и строительные документы, провести обширную комплексную проверку участка, а также получить согласования и разрешения.

Право на землю — это юридический процесс, посредством которого застройщик или землевладелец получает все необходимые разрешения для плана развития недвижимости.

И если вы никогда не занимались оформлением прав на землю или работаете над проектом в новом муниципалитете, этот процесс обескураживает. Это долго, дорого, запутанно и совершенно разочаровывает.

Но это необходимо, если вы хотите построить здание.

Понимание процесса предоставления прав доступно не только традиционным разработчикам. Инвесторы в недвижимость также должны понимать права на землю — может быть очень выгодно купить землю, дать право на ее более эффективное использование и продать ее застройщику или застройщику. И как владелец бизнеса, вы можете в какой-то момент расшириться, и вам нужно построить новую штаб-квартиру.

Ни то, ни другое невозможно без четкого понимания прав на землю.

Дело в том, что если вы начинаете эту часть процесса разработки или, возможно, в будущем, продолжайте читать. Эта статья расскажет вам все, что вам нужно знать.

 

Кому необходимо получить права на недвижимость?

Права на землю часто обсуждаются в контексте освоения необработанных земель, но практическое правило заключается в том, что права необходимы в любое время, когда вы меняете использование или внешний вид собственности.

Таким образом, независимо от того, строите ли вы дом, реконструируете старый участок, строите промышленную собственность или многоквартирный дом с нуля, вы должны получить соответствующие разрешения и согласования.

Не каждый проект разработки будет соответствовать строгим требованиям утверждения. Некоторые муниципалитеты имеют более строгие стандарты развития, чем другие. И размер и масштаб проекта также будут определять, какие шаги вам необходимо предпринять.

 

Обзор процесса выдачи прав на землю

Поскольку термин «право на землю» описывает такой широкий процесс, важно понимать этапы, необходимые для получения полного юридического утверждения застройки.

 

Утверждение плана участка

План участка предлагает графическое изображение всех существующих и любых предлагаемых улучшений, которые вы могли бы внести в рамках своего развития. По сути, план участка функционирует как карта для вашего проекта, объединяя все аспекты строительства, коммунальных услуг и ливневых стоков, а также ландшафтного дизайна в одном чертеже.

Хотя обычно план участка начинается с эскиза, позже он уточняется после комментариев отдела планирования во время предварительной встречи. Затем, по мере того, как вы проводите комплексную проверку участка и проект обретает форму, эскиз формализуется в полный план участка и готовится к отправке.

План участка должен получить полное одобрение, прежде чем разработчик сможет приступить к реализации предложенного проекта.

 

Изменение зонирования собственности

Зонирование — это концепция землепользования, при которой правила застройки земельных участков регулируются местными указами. Допустимое использование, плотность и тип застройки и даже стандарты застройки и проектирования регулируются постановлениями о зонировании.

Некоторые муниципалитеты еще больше применяют зонирование, создавая так называемые районы зонирования – объединяя сообщества или даже определенные кварталы в отдельные всеобъемлющие зоны использования.

Центральные планировщики рассматривают постановления о зонировании и зонировании районов как средство для максимально удобного и эффективного роста городов и поселков.

Для застройщика правила зонирования создают несколько проблем. Во-первых, если разрешенное использование участка земли не соответствует желаемому проекту, вам необходимо подать запрос на изменение зонирования. Во-вторых, ограничительный кодекс зонирования часто удорожает девелоперские проекты, и в результате застройщики должны перекладывать эти дополнительные расходы на конечного пользователя за счет более высокой арендной платы и более дорогих домов.

Если вам необходимо провести изменение зонирования, процесс утверждения может выглядеть примерно следующим образом:

1. Соседское собрание и конференция перед подачей заявки
2. Подача заявки на изменение зонирования
3. Проверка уровня персонала
4. Второе соседское собрание (при необходимости)
5. Рассмотрение комиссией по планированию — представить предлагаемый план участка, землепользование и запрос на зонирование
6. Публичные слушания городского совета и решение совета

Процесс повторного зонирования запрещен – в любой момент во время повторного зонирования от вас может потребоваться внести исправления, пройти дальнейшее обсуждение с подкомитетами и повторно подать заявку на дополнительное рассмотрение, что может привести к дополнительным расходам и дальнейшим задержкам проекта.

Поэтому, в зависимости от муниципалитета, запланируйте дополнительные 6-12 месяцев для вашего проекта, если требуется изменение зонирования.

 

Различия в зонировании

В некоторых случаях предлагаемый проект застройки не требует полного изменения зонирования. Однако, если ваш проект не соответствует стандартам муниципального кодекса зонирования, вам может потребоваться отказ или отклонение, чтобы избежать особых требований.

Отклонение может потребоваться для исключений из правил, таких как требования к минимальному размеру или размеру здания, высоте здания или количеству этажей, или требования к отступам. Поскольку отклонение считается более административным, обычно этим занимается местный совет по урегулированию.

 

Разрешения на условное использование

Постановления о зонировании определяют определенные виды использования, разрешенные по закону для данного участка земли. В некоторых случаях некоторые виды использования могут быть разрешены, но только с разрешения условного разрешения на использование.

Разрешение на условное использование позволяет застройщику отклоняться от набора кодов зонирования, не проходя весь процесс повторного зонирования. Как и отклонение от зонирования, разрешение на условное использование считается более административным и обрабатывается местным советом по регулированию.

 

Разрешения на коммунальные услуги

Если на объекте еще нет доступа к инженерным сетям, вам, вероятно, потребуется получить разрешения коммунальных служб на подключение электричества, газа, воды и канализации к участку. Часто для этого застройщику приходится работать напрямую с коммунальными предприятиями.

Некоторые сайты могут быть расположены так, что утилиты недоступны, а внешние улучшения, необходимые для работы утилит, являются непомерно дорогими.

В этом случае вы можете вместо этого установить колодец и септик, при условии, что исследование почвы показало, что почва подходит. Индивидуальные разрешения потребуются также для установки любой скважины и септика.

 

Дорожные разрешения

Возможно, вам необходимо расширить существующие полосы отвода, ведущие к вашей собственности. Или, возможно, вы строите новые дороги в рамках своего генерального плана развития. В обоих случаях перед началом строительства потребуется получить разрешение на дорогу.

В зависимости от того, как ваш участок соединяется с дорогами общего пользования и инфраструктурой, вам также может потребоваться получить разрешение на въезд и выезд из собственности от организации, обслуживающей дорогу.

Кроме того, если предполагается, что предлагаемая вами разработка существенно увеличит трафик, может потребоваться анализ воздействия на трафик.

 

Разрешение на ландшафт

На первый взгляд утверждение на ландшафт кажется немного глупым. Но у каждого муниципалитета есть ряд требований к ландшафту, чтобы новая застройка и отдельные районы сохраняли определенную эстетику.

Предложенный план благоустройства должен быть рассмотрен и одобрен до того, как проект будет запущен.

 

Раздел земли и рекомбинация

Юридическое определение раздела земли варьируется в зависимости от муниципалитета, но, как правило, это процесс разделения земельного участка на два или более участка для застройки.

И наоборот, рекомбинация земель — это процесс объединения двух или более отдельных участков земли в новую конфигурацию для будущего развития.

Каждый процесс имеет свой собственный набор руководящих принципов и необходимых разрешений в зависимости от муниципалитета, и оба они должны пройти, прежде чем можно будет начать предлагаемый проект развития недвижимости.

 

Вы не сможете полностью снизить риск. И, к сожалению, иногда утверждение вашего проекта может быть почти полностью не в ваших руках. Однако есть способы, которыми вы можете заранее определить некоторые риски, связанные с правами, и потенциально повлиять на процесс утверждения.

Необходимо помнить о нескольких важных моментах:

1. Понимание плана будущего землепользования муниципалитета – Многие муниципалитеты имеют комплексное долгосрочное видение того, как они видят рост города. План будущего землепользования дает представление об этом видении и может подкрепить аргументы в пользу пересмотра дел и т. д.
2. Познакомьтесь с районом . В каждом районе есть своя атмосфера и своя культура. Соседи могут быть любопытными, и с некоторыми может быть даже трудно работать, но умиротворение их будет иметь решающее значение для успеха разработки. Какие проблемы обычно возникают у местного сообщества и как они могут повлиять на ваш проект?
3. Оценить политический риск – Какие проекты были одобрены в последнее время? Есть ли в городском совете кто-нибудь, кто мог бы блокировать определенные типы проектов? К сожалению, политический риск во многих случаях является нежелательным побочным продуктом процесса развития недвижимости.
4. Используйте своего инженера-строителя и другие стороны 3 ^rd – Есть ли у вашего инженера-строителя связи с ключевыми уполномоченными органами в муниципалитете? Есть ли у них опыт работы с местными постановлениями и стандартами проектирования? Положитесь на своих экспертов в предметной области на протяжении всего процесса — доверяйте, но проверяйте.

У вас никогда не будет полного контроля над процессом оформления прав на землю. Но с помощью адекватной оценки рисков и мер по их снижению вы можете сэкономить время и деньги и повысить вероятность одобрения проекта.

 

Используйте опыт консультанта по недвижимости

Индустрия недвижимости не предназначена для обслуживания владельцев бизнеса или участников проекта.

Застройщики, работающие полный рабочий день, часто держат информацию в секрете. Инженеры, брокеры и юристы имеют свою специфическую нишу и не часто отклоняются от своих направлений.

И это оставляет владельцев малого бизнеса и инвесторов возиться с процессом развития недвижимости с минимальным направлением.

Проблемы с правами на землю неизбежны. Но дорогие и трудоемкие убийцы сделок с правами на землю — их достаточно, чтобы не давать вам спать по ночам, особенно если их можно было избежать.

Консультант по недвижимости, особенно тот, у кого есть опыт развития в качестве руководителя и консультанта, является бесценным членом вашей проектной группы.

Узнайте больше о наших консультационных услугах в сфере недвижимости и о том, как они могут помочь сделать ваш проект максимально прибыльным и гладким.

Покупка земли – скрытые затраты на застройку

В этой статье
Факторы стоимости
Плата за воздействие
Затраты на улучшение участка
Посмотреть образец бюджета
Прочитать и опубликовать комментарии                            земли, спрятанной под разросшимся кустарником, и получить много. Однако покупка земли также может преподнести ряд неприятных и часто дорогостоящих сюрпризов для неопытных. Прежде чем делать ставки на землю, вам нужен приблизительный бюджет основных затрат на разработку.

Застройщики, покупающие большие участки земли для разделения, часто вкладывают в бюджет больше затрат на развитие и сборов, чем на покупку самой земли. Соотношение будет другим для покупателя одного лота по розничной цене, но очень важно, чтобы вы получили реалистичную оценку затрат на разработку, прежде чем покупать участок земли.

ФАКТОРЫ ЗАТРАТ

Затраты на обустройство или «улучшение участка» могут сильно различаться в зависимости от состояния участка и почвы, ваших планов развития, а также местных сборов и стоимости разрешений. Одни только сборы и разрешения могут стоить более 10 000 долларов США в районах с высокими затратами и часто превышают 20 000 долларов США в штатах с высокими затратами, таких как Колорадо и Калифорния.

Если участок дома находится на большом расстоянии от существующих инженерных сетей, вам, возможно, придется заплатить сбор в размере от 25 до 100 долларов США или более за фут , чтобы продлить коммунальные услуги до вашего дома, в дополнение к «плате за подключение» к фактически монтировать.

Поскольку многие расходы на разработку участка не очевидны для неопытных людей, они могут съесть доллары, предназначенные для строительства дома, или полностью сорвать проект. Поэтому важно получить реалистичную оценку затрат на улучшение участка при оценке участка свободной земли.

Даже при покупке «разработанного» участка убедитесь, что вы точно знаете, что именно входит в пакет, поскольку он может сильно различаться от одного проекта к другому, и вам все равно может потребоваться оплатить дополнительные работы на участке, разрешения и сборы. включая дорогостоящие сборы за воздействие. В дополнение к покупной цене земли убедитесь, что в бюджет включены:

• Обследование, если требуется
• Подключение к коммуникациям: телефон, электричество, кабель, газ, канализация и вода (городские или коммунальные сети). Включите как стоимость продления линий до вашего дома, так и «плату за подключение» за подключение.
• Проектирование и установка септической системы (традиционная или альтернативная, если требуется)
• Бурение скважины, насос и подключение к дому
• Земляные работы: земляные работы, засыпка и взрывные работы, если требуется.

• Мощение: дороги, подъездные пути, террасы
• Ландшафтный дизайн
• Разрешения и сборы: Количество и размер сборов сильно различаются. Запросите список всех разрешений и сборов, требуемых в вашей юрисдикции
• Судебные издержки: поиск по названию и другие расходы на закрытие. Также может включать запросы на отклонение, решение проблем со стороны примыкающих сторон, разрешение конфликтов, связанных с правами проезда, границами и т. д.
• Плата за воздействие – зависит от штата и муниципалитета. Также называется сборами за разработку, сборами за смягчение последствий, сборами за доступность услуг, сборами за объекты и другими творческими именами
.

ВЗНОСЫ НА ВОЗДЕЙСТВИЕ

В настоящее время многие города взимают сборы на возмещение ущерба, чтобы помочь им оплатить школы, инфраструктуру и другие общественные расходы, связанные со строительством новых домов в их сообществе. В зависимости от штата они могут называться сборами за разработку, компенсационными сборами, сборами за доступность услуг, сборами за обслуживание и другими творческими названиями. Согласно недавнему опросу, около 60 процентов всех городов с населением более 25 000 человек взимают плату за воздействие, и их число растет. Это число превышает 80% во Флориде и 90% в Калифорнии.

Плата за воздействие редко бывает ниже 1000 долларов, а в некоторых регионах может превышать 20 000 долларов. Некоторые сообщества в Калифорнии взимают плату в размере более 100 000 долларов, чтобы воспрепятствовать развитию. Согласно исследованию, проведенному в 2010 году в 275 юрисдикциях в штатах, где взимаются сборы за воздействие, средняя плата за воздействие для домов на одну семью составляет чуть менее 12 000 долларов США. Даже если вы покупаете пакет дизайна/сборки вместе с лотом, вам, вероятно, придется заплатить эту комиссию отдельно от цены, которую вы платите разработчику.

ОЦЕНКА ЗАТРАТ НА РАЗРАБОТКУ УЧАСТКА

Прежде чем делать предложение, вам нужно хотя бы приблизительно оценить, сколько вам будет стоить разработка участка. Эти затраты часто недооцениваются и могут привести к успеху или провалу проекта. Как и при посещении больницы, одна процедура может генерировать счета от нескольких поставщиков, которые выставляют счета на заказ.

Например, для подачи электроэнергии на объект может потребоваться оплата коммунальному предприятию за установку трансформатора, экскаватору за рытье траншеи и прокладке подземного трубопровода, электрику за протягивание кабеля по трубопроводу от трансформатора к дому и установку « розетка» и сервисный щиток, а затем коммунальная служба снова установит счетчик и привяжет кабель к трансформатору.

Основные элементы, которые необходимо включить, перечислены ниже. Также вы можете просмотреть и скачать образцы бюджетов по этим ссылкам:

Посмотреть образец бюджета развития земли
Скачать типовые затраты на разработку сайта (.xls)

РАСХОДЫ НА РАЗРАБОТКУ ПЛОЩАДКИ

Стоимость земли брокерские сборы

Разрешение: Септики, колодцы, подъездные пути, здания, прочее (зависит от юрисдикции)

Другие сборы за регулирование: Проверка плана, проверка, расчистка земель, мониторинг колодцев, вырезание бордюров и т.  д. (зависит от юрисдикции)

Плата за воздействие: Взимается более чем в половине муниципалитетов с населением более 25 000 человек – может быть дорогостоящим

Плата за подключение: Подключение плата за муниципальную воду, канализацию, электричество и газ, если таковые имеются

Коммунальные услуги:  Расходы на подведение к дому всех коммунальных услуг, включая электроэнергию, природный газ, воду, канализацию, телефон, кабельное телевидение, Интернет. Может включать затраты на прокладку траншей для подземных коммуникаций; трансформатор (большой зеленый ящик у дороги), установка счетчиков на электричество и газ, покупка бака для пропана или масла. Некоторые коммунальные службы берут от 50 до 100 долларов или больше за фут за продление существующих линий, поэтому длинные пробеги до ближайшей линии могут быть очень дорогими.

Опрос: При необходимости; требуется многими кредиторами и строительными отделами

Инженерная инспекция: При необходимости, для крутых участков, влажных участков, проблемных почв, чрезмерного уступа или других проблем на участке

Водозаборная скважина : Бурение скважин, обсадные трубы, насос и электропроводка, резервуар высокого давления, траншеи и сантехника в доме.