Предоставление земельного участка. Цели и порядок — Мегаобучалка
Порядок возникновения прав на землю определяется главой V ЗК РФ. Согласно ст. 28 ЗК РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование.
Предоставление этих участков в собственность граждан и юридических лиц осуществляется по общему правилу за плату. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев:
· изъятия земельных участков из оборота;
· установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
· резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Наиболее остро на сегодняшний день стоит вопрос предоставления земельных участков под строительство, т. к. потребность в этих землях наиболее высокая, а порядок предоставления сложен и неоднозначен. Поэтому рассмотрим его в первую очередь.
Ст. 30 ЗК РФ определяется порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Предоставление земельного участка для строительства из вышеуказанных земель осуществляется:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
При этом следует учесть, что предоставление без предварительного согласования мест размещения объектов возможно исключительно на торгах (в форме конкурса или аукциона). Такой порядок предоставления осуществляется в следующих случаях:
1. При размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки;
2.
Для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства;
3. Гражданину для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства;
Необходимым этапом при предоставлении земельного участка является его формирование. Законом предусмотрен следующий порядок формирования земельного участка:
· подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
· определение разрешенного использования земельного участка;
· определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
Порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов приведен на рисунке 1.2.1.
При предоставлении земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест размещения объектов необходимым этапом является выбор земельного участка для строительства и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта.
Порядок выбора определяется ст. 31 ЗК РФ (см. рисунок 1.2.2).
Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов приведен на
рисунке 1.2.3.
Рассматривая нормативно-правовую базу, приходим к выводу, что при предоставлении земельного участка под строительство, избежать затратной и длительной процедуры торгов практически невозможно (предоставление с предварительным согласованием мест размещения объектов также влечет определенные трудности и не гарантирует в итоге получение испрашиваемого участка). В этой связи потенциальные инвесторы стремятся насколько возможно миновать эту процедуру. Такой вариант возможен при предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством.
Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством регламентируется ст. 34 ЗК РФ.
Рисунок 1.
2.1 Схема предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов
Рисунок 1.2.2. Выбор земельного участка для строительства и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта
Рисунок 1.2.3 Схема предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. В качестве первоначального этапа, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны:
· принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений.
Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;
· уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;
· обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
Подробно порядок предоставления гражданам земельных участков для целей, не связанных со строительством отображен на рисунке 1.2.4. Нормы предоставление земельных участков регламентируются ст. 33 ЗК РФ. Разграничение в зависимости от целей предоставление приведено на рисунке 1.2.5. Порядок предоставления земель под отличное от строительства использование определяется Земельным кодексом, а также специальными федеральными законами.
Так, предоставление земель сельскохозяйственного назначения гражданам и их объединениям регламентируется ст. 81 ЗК РФ и Федеральными законами, в зависимости от целевого использования: Федеральным законом от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», Федеральным законом от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Рисунок 1.2.4. Предоставление гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей, не связанных со строительством.
Рисунок 1.2.5. Нормы предоставление земельных участков гражданам
Основная проблема, связанная с предоставлением земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, состоит в том, что согласно законодательству РФ, такие земельные участки предоставляются только из фонда перераспределения земель (ст.
80 ЗК РФ)
Фонд перераспределения земель создается в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд:
1) при добровольном отказе от земельного участка;
2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства;
3) при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.
Перечень источников формирования фонда перераспределения является исчерпывающим, и главная сложность состоит в том, что на сегодняшний день в большинстве регионов он практически не сформирован.
Наиболее перспективным и прямо пропорционально зависящим от степени эффективности управления земельными ресурсами способом пополнения земель фонда перераспределения является принудительное изъятие земельного участка в случае его неэффективного использования. На выявление таких участков и их перераспределение в руки наиболее эффективных собственников и землепользователей как раз и направлена инвентаризация. В этом и заключается необходимость и срочность ее проведения.
Проблема на сегодняшний день состоит также и в том, что основной спрос населения на земельные участки составляет спрос на участки под строительство, в том числе индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Но сложная процедура предоставления таких участков, а главное их высокая стоимость препятствуют удовлетворению этого спроса.
На сегодняшний день в большинстве своем эта проблема решается следующим образом. Т. к. процедура получения земельных участков сельскохозяйственного назначения значительно проще, а стоимость их на рынке значительно ниже, чем земель категории поселений, инвестор приобретает земли сельскохозяйственного назначения (наиболее дешевые бывшие колхозные земли, урочища, пашни и т.
д.) и затем, осуществив смену разрешенного использования или категории, начинает строительство. Рассмотрим этот порядок более подробно на рисунке 1.2.6.
Рисунок 1.2.6 Порядок перевода земель из одной категории в другую
Сложность и неоднозначность в вопросе перевода земель из одной категории в другую заключается в отсутствии четких регламентов и критериев. Субъективность отказа или согласия на перевод опираясь на обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую налицо.
До недавнего времени перевести землю из состава сельскохозяйственных угодий можно было только в исключительных случаях. Перед заинтересованным лицом стояла задача доказать областным властям необходимость строительства. Сельскохозяйственные земли переводили мало и неохотно. В основном колхозные угодья просто скупали, а чтобы строить, пользовались лазейкой в законодательстве.
Дело в том, что Земельный кодекс подразумевает разные условия выделения участков под строительство.
Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) земли сельскохозяйственного назначения надо перевести в категорию «земли поселений». Статус ИЖС позволяет застройщику легче оформить разрешительную документацию на строительство, получить кредит и т.д., поэтому перевод является очень важным пунктом. В то же время для строительства летних дач категорию участка менять не надо. Достаточно организовать некоммерческое объединение и изменить разрешенное использование земельного участка. Этим вариантом активно пользовались местные власти и инвесторы.
Изменение разрешенного использования земельного участка допускается с учетом целевого назначения соответствующей категории земель.
При этом установление (или изменение) разрешенного использования земельных участков может осуществляться в пределах полномочий органов местного самоуправления в соответствии с требованиями законодательства, с учетом утвержденных правил землепользования и застройки, а также выделенных зон (территорий), в которых не предоставляются земельные участки или ограничиваются права на их использование
В январе 2005 года вступил в силу Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Он допускал перевод сельскохозяйственных земель лишь в том случае, если они признавались непригодными для дальнейшего «профильного» использования. Но уже в июле появились поправки, кардинально поменявшие ситуацию. Теперь промышленные объекты можно размещать на любых землях сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых не превышает среднего уровня по муниципальному району. Земли же сельхозугодий с кадастровой стоимостью в 150% от среднерайонного уровня разрешается использовать для любых нужд при отсутствии «иных вариантов размещения этих объектов». Принятые поправки сняли ограничения для использования под строительство даже особо ценных сельхозугодий.
Неопределенность ситуации придает то обстоятельство, что методика расчета стоимости земель среднерайонного уровня не определена, равно как и органы власти, ответственные за ее разработку.
На сегодняшний день вопрос остается открытым. И для его разрешения необходимо создать все условия для законного, быстрого и доступного получения заинтересованными лицами земельных участков необходимой категории и разрешенного использования, а не вынуждать инвесторов искать «лазейки» в законе.
Объяснение методов распределения накладных расходов на строительство
Загрузить PDF
Лучший метод распределения накладных расходов в строительстве — это справедливый способ. В конце концов, идея состоит в том, чтобы распределить (или распределить ) затраты, за которые несет ответственность каждая работа, то есть работа либо вызвала затраты, либо получила выгоду от них. Но затраты также должны быть пропорциональны этой ответственности. Выяснение того, как достичь этого баланса, является искусством распределения накладных расходов.
Думайте о своих строительных проектах как о группе соседей по комнате в колледже. Предполагая, что все они имеют одинаковые спальни и одинаковые кухонные привилегии, будет справедливо разделить арендную плату поровну. Кроме того, это может быть сложно. Допустим, один из них не смотрит кабельное, поэтому он делит счет между теми, кто смотрит. Все они делают ставку на молоко и хлеб, но не все используют их одинаково.
В нашей аналогии с соседом по комнате, платить больше, чем ваша доля продуктов, может быть мелочью, но в накладных расходах на строительство мы говорим о многих тысячах, если не миллионах, долларов. Вы хотите, чтобы эти цифры были как можно более точными. Вот почему существуют различные методы с разным уровнем сложности. Именно поэтому подрядчики должны привлекать своих строительных CPA, чтобы определить наилучший метод для своего бизнеса. Ваши методы распределения накладных расходов должны соответствовать вашей конкретной ситуации.
Выбор основы распределения
В зависимости от типа работы, которую выполняет ваша строительная компания, и от того, откуда берется основная часть ваших накладных расходов, у вас есть множество вариантов того, на чем основывать свое распределение. К ним относятся:
- прямые затраты на оплату труда
- прямые материальные и субподрядные затраты
- часы прямого труда
- общие прямые затраты
- и многое другое
Идея состоит в том, что вы выбираете эту часть своего метода исходя из того, что имеет смысл для вашей компании.
Трудоемкий подрядчик может рассмотреть возможность использования полевых часов или затрат на заработную плату. Это позволяет им назначать больше своих накладных расходов, связанных с заработной платой, на рабочие места с большей активностью по заработной плате. Звучит логично, правда? В то же время, это может быть не лучший способ для них распределить
Давайте рассмотрим пример. Подрядчик по нанесению покрытий может распределить большую часть своих накладных расходов по часам работы, но в качестве исключения он также может распределить только на расходные материалы (такие как насадки для валиков и полотенца) в зависимости от стоимости материалов. Мышление будет выглядеть следующим образом: количество расходных материалов, которые они используют, может иметь или не иметь большого отношения к их рабочему времени, но чем больше краски они используют на работе, тем больше роликовых головок они могут использовать.
Это означает, что подрядчики не обязательно привязаны к использованию только одной основы распределения или метода распределения, особенно если у них есть руководство CPA, имеющего опыт в строительстве, и помощь программного обеспечения для учета строительства, которое создано, чтобы быть гибким.
Выбор метода распределения
Наряду с выбором того, что вы будете использовать для распределения накладных расходов, вам нужно будет выбрать способ их расчета. Вы можете думать о двух разных категориях методов:
- ставка расходов или доходов, или
- пропорция между вашими рабочими местами
Помните, каждый метод пытается понять, как ваша работа связана с вашими накладными расходами. В общих чертах, разница заключается в том, где вы ищете ответ: на уровне работы или на уровне компании. При выборе метода уровня затрат или доходов подрядчик рассматривает только одну работу за раз. Они рассчитывают на довольно предсказуемое соотношение между тем, сколько работа стоит или приносит, и сколько накладных расходов она несет, поэтому они используют заранее определенный процент. С метод пропорции между работами , они рассматривают долю каждой работы в большем круге.
Откуда такая ставка и какой пирог они делят? Рассмотрим несколько примеров методов.
Доля общих прямых затрат на работу
В простом примере метода распределения ставок все прямые затраты по проекту рассматриваются как одно большое число и оценивается, что его доля накладных расходов должна составлять примерно x % от этих затрат. расходы. Чтобы найти этот волшебный процент, компания может использовать историю в качестве ориентира. Они могут разделить все накладные расходы за предыдущий финансовый год на общие прямые затраты на работу в предыдущем финансовом году.
Общие прямые затраты на работу за финансовый год = 18 000 000 долларов США
Накладные расходы за финансовый год = 2 000 000 долларов США
2 000 000 долларов США / 18 000 000 долларов США = 11,11% входящие затраты на работу, чтобы оценить, сколько накладных расходов должно быть связано с итоговой суммой этой работы. Затем эти суммы попадут в специальную категорию в их структуре затрат на работу, которую они установят в своем CPA.
Норма прямых затрат на работу
В качестве альтернативы, но по тому же принципу, подрядчик из нашего примера может использовать метод, основанный на некоторых прямых затратах на работу, но не на общей сумме .
Если они решат, что затраты на оплату труда в полевых условиях действительно указывают на то, высоки или низки их накладные расходы, они могут обратить внимание именно на эту ставку.
Прямые затраты на оплату труда за финансовый год = 5 000 000 долларов США
Накладные расходы за финансовый год = 2 000 000 долларов США
2 000 000 долларов США / 5 000 000 долларов США = 40% Не будет ли это означать, что выделенные суммы в их стоимости работы взлетят до небес? На самом деле этого не будет. Вот в чем хитрость: согласно этому методу наши подрядчики будут применять эту ставку только к определенных затрат на работу. В этом случае, поскольку их ставка основана на полевых работах, они будут применять ее только к входящим затратам на полевые работы. В результате, пока их оценки хорошие, мы ожидаем, что их распределение будет разным для каждого метода, но в пределах одного и того же приблизительного уровня.
Доля прямых затрат
Для более точного метода распределения накладных расходов подрядчики могут отслеживать все накладные расходы в своей основной книге и пропорционально распределять итоговые суммы по своим должностям.
Существует множество способов определить эту пропорцию, включая повторное использование прямых затрат.
Скажем, работа составляет 25% прямых затрат на оплату труда нашей воображаемой компании. Этот метод будет назначать 25% основных счетов накладных расходов компании за определенный период на эту работу. Оставшиеся 75% пойдут на каждую из других работ пропорционально таким же образом. Поэтому такой метод можно считать более точным. Если все сделано правильно, 100% всех накладных расходов, попадающих в основной счет, могут быть отнесены на ту или иную работу.
Пропорциональный метод, использующий счета ГК, также позволяет специалистам по бухгалтерскому учету усложнить процесс более точного контроля распределения. С помощью своего программного обеспечения для учета строительных работ подрядчики могут выбрать выделение только части из каждого основного счета накладных расходов. Это может быть полезно, например, если вы используете счет распределения накладных расходов для амортизационных отчислений, которые ваш CPA не хочет распределять.
Взвешенная доля прямых затрат
Идя дальше, они могут выбрать, чтобы определенные счета основных расходов получали большую или меньшую долю распределенных затрат, используя весовой коэффициент. Представьте, что у трудоемкого подрядчика есть две работы, каждая из которых составляет 15% от общей суммы прямых затрат. Один был действительно трудоемким, поэтому требовал много накладных расходов. Напротив, в другом использовалось много субподрядного труда без особого влияния на накладные расходы. Этот подрядчик может решить, что обе работы не имеют смысла получать одинаковую выделенную сумму. Что теперь?
Что они могут сделать, так это использовать более высокий весовой коэффициент (например, 2,0) в счете ГК для полевых работ, чтобы дать трудоемким работам повышенную долю накладных расходов. Они также могут использовать более низкий весовой коэффициент (например, 0,5) в счетах расходов, таких как субподряды, материалы и т. д. Таким образом, высокозатратные, но низконакладные работы не получают несправедливого распределения.
Он искусственно завышает или занижает затраты, составляющие общую сумму работы и общую сумму — , но только для того, чтобы дать процент для распределения . Таким образом, вместо 15% на каждого они могут рассчитать, выделяя 19% на один и 11% на другой.
Комбинация
Среди многочисленных способов справедливого и точного распределения накладных расходов в строительстве методы не обязательно исключают друг друга. Пока компания отслеживает различные типы накладных расходов, она может выбрать и их распределение по-разному. Наш подрядчик по нанесению покрытий ранее хотел распределить свои накладные расходы на расходные материалы в пропорции к прямым затратам на материалы . А накладные расходы на заработную плату? Они могли бы оценить это при норме прямых затрат на оплату труда . Для остальной части своих накладных расходов они могут выбрать третий метод, если они не дублируют никакого распределения. Помните старую поговорку: дважды отмерьте, один раз распределите накладные расходы .
Возможности распределения накладных расходов между проектами, казалось бы, безграничны, для более точной финансовой и проектной отчетности. Но не позволяйте этому запугать вас. Просто запланируйте время со своим CPA по строительству, чтобы обсудить наилучшие варианты для вас, учитывая особенности вашего программного обеспечения и способ ведения бизнеса.
Чтобы лучше контролировать свое распределение, ознакомьтесь с бесплатным обзором программного обеспечения для строительного учета FOUNDATION®.
Посмотреть онлайн-демонстрацию
Процессы управления строительными проектами: все, что вам нужно знать
Введение
Управление проектами — это основа, на которой основан каждый строительный проект. Менеджер строительного проекта должен обладать различными навыками и компетенциями, чтобы ориентироваться в проекте и устанавливать функциональную связь с многочисленными командами. Строительные проекты постоянно нуждаются в изменениях, и в этом смысле управление проектом является ключом к стабильности всей процедуры.
В этой статье мы постараемся познакомить вас с жизненно важными концепциями и принципами управления строительными проектами.
Что означает управление строительными проектами (CPM)?
Управление строительными проектами можно определить как направление, регулирование и надзор за проектом от ранней разработки до завершения. Конечной целью управления строительным проектом является полное удовлетворение требований клиента к жизнеспособному проекту как с точки зрения функциональности, так и бюджета. Существует широкий спектр типов строительных проектов, таких как коммерческие, жилые, промышленные и тяжелые гражданские.
Основная концепция управления строительным проектом тесно связана с техническими параметрами, такими как бюджет и исполнение, но также требует надежной связи между всеми участниками (заинтересованными сторонами, подрядчиками, сообществом).
Роль менеджера строительного проекта
Менеджер строительного проекта отвечает за планирование, координацию, составление бюджета и надзор за проектами от начала до конца.
Короче говоря, руководитель строительного проекта должен позаботиться о следующем:
- Составление бюджета и согласование сметы расходов
- Составьте график работы
- Выберите наиболее эффективный метод строительства и стратегии
- Оставайтесь на связи с клиентами по рабочим или бюджетным вопросам
- Обсуждение технических деталей и деталей контракта с рабочими и другими профессиональными сторонами
- Следите за персоналом на стройке
- Сотрудничать со специалистами по строительству
Подрядчик: роль и обязанности
Руководитель строительного проекта выбирает подрядчика сразу после завершения проектирования. В некоторых случаях это может произойти даже тогда, когда проект все еще находится в разработке. Выбор основан на процессе аукциона с различными подрядчиками. Существует три преобладающих метода выбора подрядчика: отбор по низкой цене, отбор по наибольшей ценности и отбор на основе квалификации.
Подрядчики должны уметь решать вопросы, связанные со сроками, бюджетом, общественной безопасностью, принятием решений, управлением качеством, рабочими чертежами, человеческими ресурсами и математикой.
Управление строительными проектами: основные функции
Управление строительством обычно расширяется до множества различных функций. Наиболее важные из них можно обобщить следующим образом:
1. Спецификация целей проекта и планов, включая определение масштаба, составление графика, составление бюджета, принятие решения об условиях достижения и выбор участников проекта.
2. Повышение эффективности использования ресурсов за счет приобретения рабочей силы и необходимого оборудования.
3. Проведение многочисленных операций посредством законной координации и управления заключением контрактов, планированием, сметами, проектированием и строительством в течение всей процедуры.
4. Эффективное развитие прочной связи между агентами для разрешения любых конфликтов, которые могут возникнуть.
Основные принципы управления строительными проектами
Ни для кого не секрет, что управление строительными проектами — достаточно сложная область. Тем не менее, есть некоторые фундаментальные принципы, о которых должен помнить каждый, кто только выходит на поле.
Бесплатная электронная книга: 6 ключей к сохранению конкурентоспособности в цифровой среде
Все начинается с того, что владелец проекта обращается к подрядчикам, чтобы запросить предложения. Затем менеджеры по строительству, заинтересованные в реализации проекта, сделают предложение владельцу. Заявка будет включать подробную информацию о сумме денег, которую владелец проекта должен предложить для завершения проекта. Существует два типа заявок:
1. Открытая заявка: Открытая заявка неразрывно связана с общественными проектами. Это аукцион, на котором любой подрядчик может сделать свое предложение.
Открытая заявка обычно открыто рекламируется.
2. Закрытые торги: Частные проекты основаны на закрытых торгах. Владелец проекта отправляет приглашение на участие в торгах определенному количеству подрядчиков.
После получения всех предложений по конкретному проекту владелец приступает к выбору подрядчика одним из следующих трех методов:
Цена. Компании по управлению строительством представляют самые низкие предложения, по которым они открыты для завершения проекта. Владелец проекта выбирает самое низкое предложение и продолжает его.
2. Выбор наилучшего соотношения цены и качества: этот процесс учитывает как квалификацию, так и цену. Собственник выбирает наиболее привлекательное предложение как по качеству, так и по деньгам.
3. Отбор на основе квалификаций: Настоящий метод применяется, когда квалификация используется в качестве единственного критерия для выбора строительной управляющей компании. Запрос на квалификацию (RFQ) помогает владельцу получить дополнительную информацию об опыте и компетенциях проектной организации подрядчика.
Типы контрактов
После завершения процедуры отбора также необходимо согласовать тип контракта. Обычно существует четыре типа контрактов:
1. Паушальная сумма: самый популярный вид соглашения. Владелец и подрядчик устанавливают фиксированную цену на весь проект. Цена остается прежней, даже если общая стоимость проекта окажется выше согласованной суммы.
2. Цена за единицу: Этот метод предпочтительнее, когда существуют объективные трудности с предварительным определением окончательной цены. Владелец проекта предлагает материалы с определенной ценой за единицу, чтобы сократить расходы.
3. Стоимость плюс вознаграждение: контракт «затраты плюс вознаграждение» является лучшим контрактным соглашением для подрядчиков. Помимо общей стоимости проекта и согласованной фиксированной платы за подрядчика, любые другие непредсказуемые расходы должны быть покрыты владельцем в конечном итоге.
4. Гарантированная максимальная цена: Последний тип контракта мало чем отличается от предыдущего.
Ключевым отличием является максимальная установленная цена, которую в данном случае нельзя превзойти.
Процессы управления проектами
Процесс торгов завершен, и теперь пришло время для всех людей, вовлеченных в проект, сделать это возможным. В целом любой проект имеет стандартный жизненный цикл, вне зависимости от его особенностей. Эту структуру можно разделить на четыре основных этапа:
1. Начало проекта
На первом этапе определяются цель и осуществимость проекта. Это решающий этап всего процесса, поскольку он может указать, является ли этот проект хорошей возможностью или нет. При необходимости проводится ТЭО и по его результатам выдается рекомендуемое решение/план.
Когда все решено, создается документ инициации проекта (PID). Документ об инициации проекта обеспечивает основу для плана строительства и является одним из наиболее важных артефактов в управлении проектом.
2. Этап планирования
На этапе планирования проекта команда выделяет всю работу, которую необходимо выполнить.
Это непрерывная деятельность почти до конца проекта. Основным приоритетом на этапе планирования является планирование времени, затрат и ресурсов для проекта. На основе этих требований команда разрабатывает стратегию, которой необходимо следовать.
Это также известно как управление областью действия. Еще одним важным документом, который необходимо подготовить, является структура распределения работ (WBS), контрольный список, который делит всю необходимую работу на более мелкие и более функциональные категории (вы можете сделать это в нашем программном обеспечении для планирования строительства).
Как только бюджет, график и работа определены, проект почти готов к запуску. Следующим шагом в этом действительно важном процессе является управление рисками. На этом этапе команда должна изучить все потенциальные угрозы для проекта и найти надежные решения. Наконец, также необходим план коммуникации, поскольку он установит эффективный поток информации между заинтересованными сторонами проекта.
3. Этап выполнения
На этапе выполнения план управления строительным проектом приводится в действие. Как правило, эта фаза делится на два основных процесса: исполнительный и контрольно-контрольный. Команда проекта следит за тем, чтобы необходимые задачи выполнялись. При этом отслеживается прогресс и вносятся соответствующие изменения.
На самом деле руководитель проекта проводит большую часть времени на этапе мониторинга и в зависимости от полученной информации перенаправляет задачи и сохраняет контроль над проектом.
4. Заключительный этап (закрытие)
Заключительный этап проекта представляет собой его официальное завершение. Менеджер проекта оценивает, что прошло хорошо, и указывает на любые потенциальные неудачи. В конце команда составляет отчет по проекту, рассчитывает окончательный бюджет и предлагает информацию о любых задачах, которые остались незавершенными.
Отчет о проекте в сочетании с анализом возможных отказов будет ценным отзывом для будущих строительных проектов.
Планирование проекта
Надежное планирование может устранить многие риски, которые могут возникнуть во время строительного проекта. Основная цель планирования — улучшить распределение материалов и ресурсов в рамках проекта. Таким образом, можно избежать любых потенциальных задержек и обеспечить лучшую связь между всеми различными сторонами. Существует определенное количество различных методов планирования, которые может выбрать руководитель проекта:
1. Диаграммы Ганта: Это, без сомнения, одна из самых практичных систем, которые может иметь в своем распоряжении проектная группа. Диаграмма Ганта может предложить вам обзор строительного проекта и сообщить вам о задачах, которые не выполнены или выполняются вовремя. Диаграммы Ганта также являются незаменимым компонентом LetsBuild.
2. Планирование линии баланса: метод линии баланса является чрезвычайно полезным методом для повторяющихся задач. Это может оказать замечательную помощь в соблюдении сроков и эффективном распределении ресурсов.
3. Метод критического пути. Это один из самых популярных инструментов планирования, который очень помогает в систематическом распределении ресурсов и точном расчете сроков. Короче говоря, метод критического пути может способствовать более раннему или, по крайней мере, своевременному завершению вашего строительного проекта.
4. Q-Scheduling: Этот метод планирования строительства становится все более и более известным в последнее время, так как он позволяет руководителям проектов ставить многочисленные и иногда противоречивые задачи в правильном порядке.
Бюджет в управлении строительными проектами
Определение бюджета является одним из самых фундаментальных параметров, которые следует учитывать, когда вы начинаете разрабатывать строительный проект. Оценка стоимости может быть довольно сложной задачей, но если все сделано правильно, это может стать одним из ключей к успеху. Как правило, есть четыре основных параметра, которые должен учитывать руководитель проекта:
1.
Анализ проекта: Первое действие, которое необходимо предпринять, это прояснение различных целей и ограничений предстоящего проекта. Как только вы это сделаете, у вас будет лучшее представление о том, чего вы хотите достичь и кто именно вам нужен для этого.
2. Оценка бюджета. После того, как вы расставили все приоритеты вашего проекта по порядку, пришло время организовать ваш бюджет в сочетании с четкими сроками. Сейчас самое время запросить предложения у заинтересованных подрядчиков.
3. Мониторинг затрат: как только строительный проект запущен в работу, очень важно начать следить за стоимостью проекта. Чем раньше вы начнете это делать, тем лучше, так как это позволит вам обнаружить любые потенциальные злоупотребления ресурсами, пока не стало слишком поздно.
4. Бухгалтерский учет: Очень важно иметь высококвалифицированный бухгалтерский отдел. В сотрудничестве с командой проекта они будут нести ответственность за выполнение всех финансовых соглашений в соответствии с планом.
Юридический аспект строительного проекта
Строительный проект состоит из множества различных деталей. Один из самых важных моментов, который не должен упускать из виду ни один руководитель проекта, касается его юридических параметров. Хорошо подготовленный руководитель строительного проекта всегда должен быть в состоянии предложить ответы на возможные юридические споры или риски, которые могут возникнуть.
Таким образом, весь проект защищен и построен на прочном фундаменте. В целом следует учитывать пять основных областей:
1. Стороны: эта категория относится ко всем, кто участвует в строительном проекте (подрядчики, консультанты, субподрядчики, покупатель и т. д.)
2. Контракты: несмотря на то, что для строительных проектов существуют определенные фиксированные формы контрактов , много раз возникает необходимость внесения изменений в соглашения, поэтому юридическая консультация более чем необходима.
3. Законодательство и регулирование: сильная команда юристов может обеспечить надлежащее соблюдение всех различных законов и правил.