Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома: Как сменить управляющую компанию в Подмосковье

Содержание

Смена одной управляющей организации на другую

Собственники помещений в многоквартирном доме, вправе, в том случае если их не устраивает их управляющая организация, сменить ее.

Сразу следует оговориться, что речь идет исключительно о смене управляющей организации, то есть ранее выбранный способ управления - управление управляющей организацией - остается неизменным.

То есть из этой рекомендации мы исключаем случае, когда в доме создается товарищество собственников жилья.

Немного о правовой стороне вопроса.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Самый простой способ - истечение срока действия договора управления многоквартирным домом. Срок договора управления составляет от 1 года до 5 лет.

В этом случае, необходимо за несколько месяцев до истечения срока действия договора управления провести легитимное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором будет принято решение о выборе новой управляющей организации. протокол данного собрания необходимо передать новой управляющей организации и уведомить об этом прежнюю организацию.

Прежняя управляющая организация, согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации,

Изменение управляющей организации до истечения срока действия договора управления.

Если до истечения срока действия договора длительный период времени, измеряемый годами, то требуется расторжение договора управления в одностороннем порядке.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства должен быть юридически оформлен. Идеальным вариантом является привлечение управляющей организации за ненадлежащее исполнение своих обязанностей по управлению конкретным домом к административной ответственности государственной жилищной инспекцией.

Если такие факты имели место, причем неоднократно и в распоряжении собственников помещений имеются необходимые документы, следующим шагом должно стать проведение общего собрания в повестку дня которого должны быть включены, как минимум, два вопроса:

  • расторжение договора управления с действующей управляющей организацией;
  • выбор новой управляющей организации;
  • утверждение существенных условий (сроки, цена, услуги и т.д.) с новой управляющей организацией.

Поскольку договорные правоотношения по управлению домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 Жилищного кодекса, может быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.

Если данные действия не будут выполнены, то можно утверждать, что порядок расторжения заключенного с управляющей организацией договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.

Кроме того по данному вопросу рекомендуем изучить мнение Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащееся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008.

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят "не туда"? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один - управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение - в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта "Реформа ЖКХ"). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК.

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс - если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок - 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

( образец уведомления для собрания проводимого в очно-заочной форме)

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один - два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

3) Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме. Обязательно учитываем требования Минстроя к оформлению протоколов общих собраний, указанные в Приказе от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

(ссылка на образец бланка решения)

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

(ссылка на образец реестра выдачи бланков)

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

(ссылка на образец протокола общего собрания собственников, проводимого в форме очно-заочного голосования)

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

(образец уведомления)

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.

Дмитрий Иванов для нкжкх.рф

Образцы документов подготовила: юрист МОД "Народный контроль в ЖКХ" Серафима Виноградова.

Также прочитайте:

Как происходит процесс передачи дома от старой управляющей компании к новой?

Видеозапись первой части семинара "Как поменять УК?":


Видеозапись второй части семинара "Как поменять УК?":



Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, Facebook и Одноклассники.

Переизбрание (смена) Управляющей компании

 

Пошаговая инструкция (алгоритм действия) для собственников дома

 

Первый шаг.

Получение информации о новой управляющей компании дома

 

     Необходимо выбрать ту управляющую компанию, с которой собственники готовы сотрудничать. Далее организовать инициативную группу собственников. Инициативная группа как ядро всей компании по назначению управляющей компании должна выяснить следующую информацию о новой управляющей компании (УК):
     - что может предложить управляющая компания в качестве примеров жилищного фонда, который находится в ее управлении: количество домов в управлении управляющей компании, адреса домов, экономический анализ ситуации в домах, кто поставщики ресурсов, тарифная политика управляющей компании,  предложения по начальному этапу управления вашим домом;
     - сроки существования управляющей компании, объем уставного фонда управляющей компании, сведения о финансово-экономическом состоянии управляющей компании, штатный состав управляющей компании;
     - длительность работы управляющей компании на рынке жилищно-коммунальных услуг, отзывы о ее деятельности;
     - типовой договор управляющей компании с собственниками, его открытость, наличие перечня обязательных и дополнительных работ и услуг у управляющей компании;
     - готовность представителей управляющей компании к переговорам по совершенствованию договора и приложений к нему, готовность управляющей компании заключить договоры индивидуально с каждым собственником;
     - предложения управляющей компании по использованию общедолевой собственности, в том числе придомовой территории, предложения управляющей компании по экономии энергоресурсов;
     - опыт и квалификационные способности специалистов управляющей компании, наличие и численность технического персонала управляющей компании;
      - готовность дать сведения о других домах в управлении управляющей компании, о финансовом положении управляющей компании, учредителях и учредительных документах управляющей компании, о размере планируемого вознаграждения управляющей компании, о степени документального подтверждения предоставляемых сведений управляющей компании;
     - материальная база управляющей компании, в том числе спецтехника, возможность ведения управляющей компанией аварийных работ;
     - контактные данные для связи с собственниками, с инициативной группой, степень удаленности вашего дома от офиса управляющей компании, наличие диспетчера у управляющей компании;
     - готовность управляющей компании к переговорам по совершенствованию договора и приложений к нему, готовность заключить договоры индивидуально с каждым собственником;
     - предложения управляющей компании по использованию общедолевой собственности, в том числе придомовой территории, предложения по экономии энергоресурсов.
     Здесь есть важная деталь, если управляющей компании нечего скрывать, она сама обеспечит доступ инициативной группе ко всей необходимой информации и ознакомит Вас с перечнем, характеристиками и стоимостью услуг. Подобная информация поможет вам реально оценить возможности организации как управляющей компании, так и ее отношение к своим обязательствам.
     Необходимо также созвонится с несколькими управляющими компаниями и обсудить с их представителями возможность заключения договора обслуживания. Пригласите также представителя компании на собрание собственников.

 

Второй шаг. 

 

Оповещение всех жильцов (собственников) дома проведении общего собрания по выбору новой управляющей компании дома

 

     В каждом многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации есть высший орган самоуправления дома в виде общего собрания собственников жилых и нежилых помещений. Только общее собрание собственников вправе принимать решение о выборе управляющей компании.
     В ходе подготовки проведения голосования за выбор другой управляющей компании с жителями дома может быть проведена информационная встреча, на которой собственники дома могут получить информацию о новой управляющей компании, обсудить с представителями новой управляющей компании содержание договора и другие вопросы. Такая встреча может проходить в неформальном порядке. В случае успешной информационной встречи управляющая компания подготовит проект договора, протокол и вынесет их на общее собрание, имеющее официальный статус.
     Участие в общем собрании собственников многоквартирного дома — это право, а не обязанность собственников многоквартирного дома. Отказаться от участия в нем вправе любой из соседей. Но собственники многоквартирного дома, не принимавшие участия в общем собрании собственников, должны знать: они обязаны будут исполнять решение собрания, принятое без их участия и против их воли!
     Инициатором проведения общего собрания может быть любой собственник многоквартирного дома. Причем общее собрание собственников многоквартирного дома может быть проведено в двух формах — очной и заочной. Если собрание является не состоявшимся из-за отсутствия кворума, в дальнейшем общее собрание должно быть проведено в форме заочного голосования с той же повесткой дня в соответствии с процедурой проведения общего собрания собственников помещений установленной ст.ст. 45-48 ЖК РФ. Голосование должно проводиться путем передачи, в счетную комиссию заранее подготовленных бланков решений собственников, подлежащих заполнению собственниками, присутствующими на общем собрании.
     В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ уведомления для собственников помещений о проведении общего собрания, оформленные в соответствии с требованиями п. 5 ст. 45 ЖК РФ, были разосланы каждому собственнику помещений в данном доме почтовым отправлением (ценным письмом) каждому собственнику, а также размещены в доступных для всех собственников помещениях данного дома, а именно в холле каждого этажа в каждом подъезде многоквартирного дома в срок, не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

 

Третий шаг.

 

Проведение общего собрания собственников дома по выбору новой управляющей компании

 

     Прежде чем начать собрание, необходимо выяснить, собрался ли кворум. Кворум считается достигнутым при наличии 50% + 1 голос. Число голосов считают по долям в праве собственности на общее имущество, а не по количеству собственников. Доля каждого собственника пропорциональна площади квартиры. Обычно число голосов у одного собственника равно числу имеющихся в его квартире квадратных метров.
 

     Голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется как лично, так и через своего представителя. Однако на практике собрать хотя бы половину жильцов дома в одно время и в одном месте довольно проблематично. Как правило, на собрание приходят самые активные собственники, остальные же под тем или иным предлогом остаются в стороне. Выход в таком случае один - выбирать очно-заочную форму голосования, и после того, как проголосуют присутствующие на собрании жильцы, пройти по квартирам и узнать мнение всех остальных. Кворум в этом случае будет достигнут обязательно.
     Собрать все подписи в один день вряд ли получится, так что в протоколе общего собрания надо определить срок, в течение которого все желающие смогут выразить своё мнение. Во избежание обвинений в фальсификации результатов, советуем ходить по квартирам не в одиночку, а группой, в которую входят как сторонники перехода в новую УК, так и его противники.
     Собрание обязательно должно протоколироваться: простым голосованием утверждают секретаря, который все конспектирует. Предоставьте слово представителю новой управляющей компании. Он, конечно, будет нахваливать свою компанию. От того, насколько грамотно он ее разрекламирует, во многом зависит успех вашей затеи. Хотя еще больше он зависит от того, насколько плохо свои обязанности выполняет ваша нынешняя управляющая компания.

 

Четвертый шаг.

 

Проведение голосования на общем собрании

 

     Решение о смене управляющей компании принимается простым большинством голосов. Учтите, что, как и при определении кворума, голоса в нашем случае считаются не по количеству людей, а по количеству квадратных метров, собственником которых является голосующий, и по доле этого метража в общей площади дома.
     Голосование считается проведенным, если в нем приняли участие 50% +1 голос собственников дома. А решение считается принятым, если за него проголосовало 50% + 1 голос от числа всех голосовавших.

 

Пятый шаг.

 

Подготовка протокола общего собрания собственников

 

     Протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, информация о кворуме.
     Решение общего собрания собственников о смене управляющей компании должно быть доведено до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этого решения (для этого достаточно вывесить объявления с результатами голосования во всех подъездах дома). Протокол нужно изготовить в десятидневный срок.
     Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
     Вместе с тем, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием с нарушением установленных Жилищным кодексом РФ требований в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
     В случае, если собственники проголосовали за смену управляющей компании, необходимо известить об этом как старую, так и новую управляющие компании. С момента принятия решения общего собрания о смене УК старая управляющая компания в течение 30 дней обязана передать новой всю техническую документацию о доме.

 

     Справочно:
     В соответствии со статьей 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации управляющая компания управляет многоквартирным домом на основании договора управления с каждым собственником помещений дома. Такой договор каждая УК должна была заключить сразу после того, как жители или жилищный комитет выбрали ее в качестве управляющей организации.

     

Выписка из статьи 162 Жилищного кодекса РФ «Договор управления многоквартирным домом»


1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договор управления многоквартирным домом заключается:
1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;
2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

С какими сложностями сталкиваются собственники при смене управляющей организации

Смена управляющей организации – дело хлопотное, а порою и очень сложное, ведь в процессе есть множество подводных камней и нюансов, с которыми не всегда легко справиться. Рассказываем о том, почему собственникам нужно тщательно обдумать и взвесить своё решение о смене действующей УО на новую.

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

Собственники помещений в МКД могут сменить управляющую организацию по разным причинам

Оговоримся сразу, что мы не рассматриваем случай, когда терпение собственников лопнуло из-за того, что действующая управляющая компания «ничего не делает, а только собирает деньги». В такой ситуации обычно действительно у жителей дома есть только один выход – сменить УО, и никакие возможные трудности не изменят этого решения.

Но иногда бывает так, что в городе начинает работать новая УК – только созданная или ранее работавшая в другом городе или даже регионе. И новая компания начинает активно убеждать собственников в том, что им следует расторгнуть действующий договор управления и выбрать на ОСС другую управляющую организацию.

Или в доме поселяется руководитель или учредитель какой-то УО и последовательно начинает убеждать соседей «перейти» на управление к его компании. Случается такое? Сплошь и рядом.

У собственников помещений есть законное право сменить УО. Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, договор управления может быть расторгнут:

В одностороннем порядке собственники могут это сделать, приняв на общем собрании собственников решение об изменении способа управления домом, выборе другой УК или в случае, если действующая УК не исполняет условия договора управления (ч. 3 ст. 161, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Сменить управляющую организацию на ОСС возможно по истечении срока действия договора управления (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Выбрать новую управляющую организацию собственники имеют право в случае, если орган местного управления в соответствии с п. п. 4, 5 ПП РФ № 289 уведомил их о том, что орган ГЖН планирует исключить дом из реестра лицензий или аннулировать лицензию УК (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ).

Но владельцам квартир в многоквартирных домах не следует принимать поспешных решений под влиянием красивых речей, рекламы и тем более «чёрного пиара», когда претендующая на управление дома компания начинает распространять негативную информацию о действующей управляющей организации. Следует тщательно обдумать решение и оценить риски и последствия смены УО. Поговорим о них подробнее.

Затягивание органом ГЖН передачи дома в управление новой компании

Процесс смены управляющей организации – долгий и длинный, который затрагивает самих собственников, две организации, РСО, муниципалитет, орган ГЖН. Но главное – он затрагивает сам многоквартирный дом, который в период «междуцарствия» может оказаться без должного содержания и ремонта.

Например, на общем собрании собственники решили расторгнуть действующий договор управления и выбрали новую УО. Запускается процесс передачи МКД от компании к компании. При этом новая УО может начать управление домом только в тот момент, когда орган ГЖН внесёт изменения в реестр лицензий субъекта РФ. И не всегда этот процесс происходит быстро: несовершенство законодательства даёт ГЖИ возможности отказывать УО в этом или затягивать процедуру.

Конечно, новая компания может отстаивать свои права в суде, и часто суд встаёт на сторону УО, если в действиях органа ГЖН усматриваются нарушения требований законодательства. Примерами таких дел служат постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.09.2016 № Ф09-8705/16 по делу № А71-12411/2015 или решение ВС РФ от 13.08.2019 по делу № АКПИ 19-474. Однако смена УО при этом сильно затягивается, и дом в такой ситуации остаётся практически без управления.

Как сменить управляющую компанию в доме, где есть ТСЖ

Оспаривание протокола общего собственников помещений по выбору новой управляющей организации

Орган ГЖН может отказать компании во внесении дома в реестр лицензий, если посчитает, что соответствующее общее собрание собственников проведено с существенными нарушениями, а решения, принятые на нём, нелегитимны.

Организация общего собрания собственников требует много времени и знаний, поскольку несоблюдение хотя бы одного требования к этой процедуре даст ГЖИ шанс оспорить протокол в судебном порядке. Первая сложность для собственников – инициировать такое собрание, ведь действующая УК этого делать не станет, а новая – не имеет законного права.

Следовательно, вся нагрузка ложится на самих собственников, которые будут выступать инициаторами ОСС. Именно они должны составить и распространить уведомление о собрании с повесткой дня, юридически правильно их составив в соответствии с требованиями ст. ст. 44 – 48 ЖК РФ.

Следующая сложность – набрать кворум, чтобы собрание имело полномочия на принятие решений по вопросам повестки дня (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Затем инициаторам и/или избранным на ОСС членам счётной комиссии необходимо правильно подсчитать голоса согласно собранным бюллетеням и оформить протокол ОСС. Собственники помещений в доме должны быть уведомлены о решениях, принятых на собрании, согласно ч. 3 ст. 46 ЖК РФ.

При несоблюдении хотя бы одного требования закона к проведению общих собраний протокол ОСС может быть обжалован в судебном порядке. Право оспорить решение общего собрания предоставлено собственникам, которые либо не принимали участие в ОСС, либо голосовали против смены УК, либо посчитали, что их волеизъявление при голосовании было нарушено.

И хотя, согласно решению ВС РФ от 29.09.2017 № АКПИ17-704, факт обращения в суд о признании недействительным решения собственников о смене управляющей организации не может служить основанием для отказа или приостановления рассмотрения заявления о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ, органы ГЖН часто это делают, тем самым снова затягивая переход дома в управление новой УК.

Не стоит забывать и об обязанности органа ГЖН, прописанной в ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ, при поступлении в его адрес в течение 3 месяцев подряд двух и более протоколов ОСС, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, провести внеплановую проверку собрания. Проверка также затянет внесение изменений в реестр.

Путаница в правах и обязанностях прежней и новой управляющей организации

Если собственники приняли решение о смене управляющей компании, а орган ГЖН затягивает внесение изменений в реестр, прежняя УО формально ещё управляет домом. И тут возникают сложности для жителей дома:

  • Кому платить за жилищно-коммунальные услуги?
  • Кто отвечает за уборку территории, ремонт, оказание согласованных услуг по содержанию общего имущества?
  • Куда обращаться в случае аварии?

Согласно законодательству, до момента внесения изменений в реестр лицензий за всё это отвечает прежняя управляющая организация, а на деле она может отказаться исполнять обязанности по расторгнутому договору управления. В то же время новая УО по сути не может это делать, а если возьмётся, то за счёт собственных средств, потому что у неё ещё не возникло право выставлять счета за жилищно-коммунальные услуги.

Отсюда ещё одна проблема, нередко возникающая в многоквартирных домах, которые должны перейти в управление новой компании, но орган ГЖН ещё не оформил это официально, – появление двойных квитанций за ЖКУ. Платить прежней или новой УО и как не ошибиться, как не потерять деньги, – вопросы, которые могут встать перед жителями МКД в такой переходный период.

Споры двух компаний о передаче техдокументации и остатков средств за содержание и ремонт ОИ дома

Для новой УО процедура приёмки дома в управление после расторжения собственниками предыдущего договора управления, помимо уже указанных проблем с органом ГЖН и оспариванием в суде самого факта заключения с ней договора, может привести к необходимости решения следующих вопросов:

  1. Непередача техдокументации на дом вплоть до истребования её в судебном порядке.
  2. Перечисления прежней УО неистраченных средств, которые собственники перечислили на не оказанные ещё работы и услуги.

Если прежняя управляющая компания не захочет добровольно передать документацию и собранные средства, то спор двух УО опять перейдёт в суд. А в это время новая управляющая организация должна управлять домом, проводить мероприятия по надлежащему содержанию и ремонту МКД. Делать это без техдокументации и средств будет сложно, что скажется на качестве содержания дома, а, следовательно, на условиях жизни самих собственников.

Смена управляющей организации: как уведомить действующую УО

Разочарование в новой управляющей организации

Проблемой для собственников может стать и сама новая управляющая организация, даже если процедура смены УК пройдёт быстро и гладко:

  1. Новая на рынке компания.

Если новая компания, которая только пришла на рынок, сулит отличное качество услуг за минимальную цену, – это может оказаться только красивыми словами. На деле – без опыта работы в данной сфере, без налаженных связей с РСО, подрядчиками и поставщиками такая УО не справится с содержанием общего имущества дома.

Собственникам придётся снова менять управляющую организацию, либо проходить вместе с выбранной УК путь из проб, ошибок и привлечения к административной ответственности за допущенные нарушения.

  1. Завышенные ожидания.

Организация для получения ещё одного дома в управление может обещать улучшить условия проживания, сделать за год ремонт всего. В итоге всё закончится лишь подписанным договором, существующее состояние общего имущества не изменится.

Важно запомнить

Смена управляющей организации – крайняя мера, на которую следует идти собственникам в случае, когда иные способы воздействия на действующую компанию не работают, а она из рук вон плохо исполняет свои обязанности. Процесс во многих случаях приводит УО и собственников в суды, что не способствует улучшению условий содержания и ремонта дома.

Поэтому собственникам стоит задуматься о том, стоит ли инициировать процедуру расторжения действующего договора только потому, что новая УК сулит золотые горы и переманивает радужными обещаниями. Выполнит ли она их, покажет только время, а вот проблемный период при переходе от одной УК к другой собственники себе обеспечат на 100%. Стоит ли овчинка выделки – вопрос, который следует тщательно продумать.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме в 2021 году?

Содержанием многоквартирных домов занимаются в основном Управляющие компании (УК).

Сотрудники этих организаций следят за техническим состоянием многоэтажки, предоставляют жильцам дома коммунальные услуги и выполняют ряд других функций.

Если собственники квартир МКД недовольны деятельностью управляющей компании, они вправе сменить её. Но делается это в соответствии с установленной процедурой и с соблюдением порядка смены управляющей компании.

Далее расскажем о том, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме в 2021 году.

Почему собственники решаются на смену Управляющей компании?

Основанием для смены УК в большинстве случаев становится некачественное выполнение организацией своих обязанностей. Решение о смене УК собственники квартир нередко принимают из-за недоступности, непрозрачности информации о деятельности компании, хотя закон обязывает Управляющие компании отчитываться перед жильцами о своей работе.

Перечислим наиболее распространённые причины, побуждающие жильцов сменить управляющую компанию:

  1. Низкое качество предоставляемых услуг. Сюда относится несоблюдение теплового режима в зимнее время года, частые перебои с водоснабжением, отсутствие горячей воды, несвоевременный вывоз мусора и пр.
  2. Содержание общего имущества в ненадлежащем состоянии: несвоевременное устранение поломок общедомового имущества, некачественное проведение ремонта, плохая уборка территории и др.
  3. Сокрытие сведений о своей работе.
  4. Игнорирование жалоб жильцов.

При частом бездействии УК собственники квартир вправе подавать жалобы. Но для этого необходимо каждый случай нарушения или бездействия организации оформлять документально с составлением актов, которые впоследствии послужат основанием для её смены.

Если УК продолжает игнорировать жалобы и выполнять свои прямые обязанности, то сотрудничество с такой организацией необходимо прекращать. Закон даёт собственникам право поменять Управляющую компанию по окончании срока договора.

Соглашение можно расторгнуть и в досрочном порядке, но не в период первого года работы. Для расторжения договора с УК у жильцов должны быть веские основания.

Поменять Управляющую компанию можно в следующих случаях:

  1. Договор с УК подходит к концу.
  2. УК нарушила условия договора с жильцами, и они расторгают соглашение в одностороннем порядке (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
  3. УК утратила лицензию на управление МКД.
  4. Собственники решили организовать ТСЖ.

Общий порядок действий при смене УК

Сменой УК обычно занимается инициативная группа жильцов. Какие этапы процедуры им необходимо пройти?

Всего их четыре:

  1. Выбор другой УК (или переход на ТСЖ).
  2. Проведение общего собрания жильцов.
  3. Уведомление старой УК.
  4. Оформление договора с выбранной управляющей организацией.

Процедура смены УК подразумевает обязательное прохождение каждого этапа. Ни один пункт нельзя пропустить. Решение общего собрания жильцов обязательно протоколируется.

Выбор другой Управляющей компании

Прежде чем расторгать договор со старой УК, необходимо найти ей альтернативную организацию.

И здесь следует хорошо поработать: проверить отзывы, рейтинг и всю информацию о компаниях. Важно также пообщаться с жильцами дома, который обслуживает потенциальная организация.

Выбрав подходящую УК, обязательно поинтересуйтесь, сможет ли руководство компании взять на баланс ещё один МКД.

Собрание собственников

Организуя общее собрание жильцов МКД, не забудьте уведомить их об этом за 10 дней до проведения. Письменное уведомление направьте в каждую квартиру; в нём укажите место, время и повестку дня.

Повесткой дня может выступать:

  • расторжение договора с УК;
  • выбор новых управленцев;
  • оформление договора с новой Управляющей организацией;
  • переход на управление ТСЖ.

Во время собрания обязательно оформляется протокол, который подписывают председатель, секретарь и члены счётной комиссии. Решение может быть принято не менее чем 50% голосов.

Собрание проводится в очно-заочной форме. С 1 июля 2015 г. упразднён реестр на очном голосовании. Все собственники, проголосовавшие на очной и заочной частях собрания, заполняют один и тот же бланк решения.

Уведомление прежней УК

Эта формальность также неукоснительно соблюдается. Управляющую организацию, с которой разрывается договор, необходимо поставить в известность о принятом на собрании жильцов решении. Это делается в течение 5 дней после собрания.

Уведомление и копия протокола направляются не только в УК, но и в службу Государственного жилищного надзора.

Заключение договора

Все документы по управлению МКД передаются руководству новой УК, с которой хотят сотрудничать жильцы квартир многоэтажки.

В договоре обязательно прописываются следующие пункты:

  1. Состав имущества (сведения техпаспорта).
  2. Перечень услуг, которые обязана предоставлять УК.
  3. Стоимость, способы оплаты.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Ответственность сторон.
  6. Предоставление отчётности жильцам.

Право подписи договора имеется у всех жильцов МКД. Согласно ст. 162 ЖК РФ, документы должны подписать более 50% владельцев квартир. В ином случае соглашение не будет иметь юридической силы.

Какие документы нужны?

Смена управляющей компании — юридическая процедура, поэтому необходим соответствующий пакет документов, а именно:

  • заявление;
  • протокол собрания собственников квартир;
  • договор с предыдущей УК;
  • доказательства неисполнения обязательств УК (при досрочном расторжении договора).

Что делать, если УК не хочет расторгать договор?

Некоторые недобросовестные УК проворачивают различные мошеннические схемы в рамках управления МКД. Конечно, им не хочется просто так отдать дом и документы по управлению новой компании. В этом случае жильцы могут подать исковое заявление и требовать расторжения договора через суд.

Как сменить управляющую компанию на ТСЖ?

Сменив несколько Управляющих компаний, жильцы нередко переходят на другой вид управления — ТСЖ (Товарищество собственников жилья). Это значит, что жильцы будут управлять многоквартирным домом самостоятельно. Закон допускает такое самоуправление.

Для получения статуса ТСЖ необходимо организовать собрание жильцов, разорвать договор со старой УК и принять решение о создании ТСЖ. Процедура стандартная, но жильцам следует понимать, что вся нагрузка по содержанию дома и предоставлению коммунальных услуг теперь ляжет на их плечи.

Допускается также смешанный тип управления МКД. Жильцы создают ТСЖ, но и от услуг управляющей организации не отказываются. При этом УК занимается только предоставлением коммунальных услуг. Все остальные вопросы решаются жильцами самостоятельно.

Выбор способа управления МКД — решение, которое принимают жильцы дома. Если они недовольны деятельностью УК, то можно её сменить или управлять домом самостоятельно на правах ТСЖ. Сделать это нетрудно. Но руководить большим многоквартирным домом очень сложно, и это надо иметь в виду при переходе на ТСЖ. А вот для небольших многоэтажек создание ТСЖ — идеальное решение.

При переходе на управление ТСЖ следует учесть, что, согласно п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ, жильцы обязаны нанять УК в качестве исполнителя предоставления услуг в доме.

При желании сменить нанятую УК нужно провести собрание собственников и отказаться от услуг Управляющей компании. Данное право должно быть прописано в уставе ТСЖ.

Оплата долгов УК

Зачастую при смене УК жильцы сталкиваются с наличием задолженности перед поставщиками услуг. Возникает логичный вопрос: кому переходят долги при смене управляющей компании?

Это довольно типичная ситуация. Новая УК, которая начинает обслуживать многоквартирный дом, обычно отказывается брать на себя обязательства прежних управленцев перед ресурсоснабжающими организациями. Все долги остаются на старой УК.

Обычно в этом случае старая УК начинает процедуру взыскания задолженностей с жильцов. При этом имеется срок исковой давности: если в течение 3 лет УК не подаст в суд на жильцов, то долг спишется.

Получается, что должник останется безнаказанным. Однако практика показывает, что этот долг обязательно всплывёт при отчуждении квартиры.

Если собственник захочет продать или обменять квартиру, то прежде ему придётся погасить задолженность перед ресурсоснабжающей организацией или перед старой УК.

Смена Управляющей организации или их реорганизация не освобождает собственников от оплаты долга. Старая УК сохраняет право потребовать все задолженности с жильцов, в том числе и в судебном порядке (если это право не будет передано новой УК).

В завершение ещё раз напомним, что смена управляющей компании без согласия собственников невозможна. Провести данную процедуру можно только в установленном Жилищным Кодексом РФ порядке.

Читайте также:

Порядок смены управляющей компании соблюден. Решение суда

Собственники квартир многоквартирного дома просили суд признать договор управления расторгнутым, указав, что собственниками жилых помещений на общем собрании принято решение о расторжении договора управления с управляющей компанией, не исполняющей условий договора. Однако данная управляющая компания уклонилась от передачи технической документации, а кроме того, продолжает начислять жильцам плату за ЖКУ.
Требования судом удовлетворены.

Выводы суда:

Истцами представлено решение общего собрания собственников МКД о смене управляющей компании (расторжении договора управления) по причине ненадлежащего исполнения ей обязательств по договору управления, что нашло отражение и в протоколе общего собрания.

Факт ненадлежащего исполнения договора управления со стороны управляющей компании подтверждается жалобами и заявлениями граждан в органы власти, постановлением о привлечении к административной ответственности.
Таким образом, договор управления расторгнут с соблюдением установленного порядка.


АРХАНГЕЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 октября 2013 г. по делу N 33-5849/13

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе:
председательствующего Корепановой С.В.,
судей Галкиной Л.Н., Рудь Т.Н.,
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Архангельске 10 октября 2013 года дело по апелляционной жалобе директора общества с ограниченной ответственностью "Спецуслуги" М. на решение Няндомского районного суда Архангельской области от 19 июля 2013 года, которым постановлено:
"иск С., Ч.Т. к обществу с ограниченной ответственностью "Спецуслуги", администрации муниципального образования "Няндомское", Ш.Н., Р.С., П.А.И., М.Г., К.Л.Ю., К.Л.А., К.Ю.А., П.О., Т.О., Т.Н., П.А.И., С.Т.А., П.А.А., Ч.А., М.Л., М.А.А., К.Г., К.Р., В.К., Б.В.И., Б.С., Ш.Р., С.В., С.С.В., Н., К.Н., К.С., В.Е., В.Н., В.В., С.Г., П.Л.В., Р.А.В., З.И., Ч.Е.П., Ч.Е.А., В.И., В.Т., З.Е., В.Л., З.Т., З.С., З.Э., Т.А., Б.В.А., П.В., Ф., П.Л.И., П.Э., С.Ж., С.Т.А., Д., М.И., И., М.Р., М.Т.Н., С.А.В., С.С.А., С.К., С.А.Л., Т.М., Б.Л., Б.Т., П.Е.Г., Л.Д., Л.Е., Ч.О., К.М., К.Ю.В., К.А., М.С., М.Ю., М.Н.Ю., М.А.Ю., М.О., М.Т.И., С.А.Г., Р.А.Н., Р.Н., О., П.Е.И., П.А.И., С.А.С., М.Н.Л., М.А.П., Р.Е. о признании договора управления многоквартирным домом расторгнутым удовлетворить частично.
Признать договор управления многоквартирным домом от 01 декабря 2011 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Спецуслуги" и собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного дома N "..." по улице "...", мкр. "...", г. Няндома Архангельской области, расторгнутым с 01 апреля 2013 года.
Запретить обществу с ограниченной ответственностью "Спецуслуги" начислять плату за жилые помещения и коммунальные услуги жителям многоквартирного дома N "..." по улице "...", мкр. "...", г. Няндома Архангельской области.
В удовлетворении остальной части иска отказать".

Заслушав доклад судьи Рудь Т.Н., судебная коллегия

установила:

С., Ч.Т. обратились в суд с иском к ООО "Спецуслуги" о признании договора управления многоквартирным домом расторгнутым. В обоснование иска указали, что управление многоквартирным домом N "..." по ул. "..." мкр. "..." в г. Няндоме Архангельской области с 1 декабря 2011 года осуществляет ответчик. Собственниками жилых помещений принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО "Спецуслуги" с 1 апреля 2013 года в связи с ненадлежащим исполнением управляющей компанией условий договора. Управляющая компания уклоняется от передачи технической документации вновь избранной управляющей организации. Просили признать договор управления многоквартирным домом от 1 декабря 2011 года, заключенный между ООО "Спецуслуги" и собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного дома N "..." по улице "...", мкр. "...", г. Няндома Архангельской области, расторгнутым с 1 апреля 2013 года, обязать ответчика устранить препятствия в управлении домом путем передачи технической и иной документации, относящейся к управлению многоквартирным домом, запретить ответчику начислять плату за жилые помещения и коммунальные услуги жителям многоквартирного дома.

В судебном заседании истцы С., Ч.Т. требования и доводы искового заявления поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика ООО "Спецуслуги" М. в суде иск не признал, Полагает собрание, проведенное собственниками, незаконным. Несвоевременный вывоз бытовых отходов произошел не по вине управляющей компании и являлся единственным случаем неисполнения договора управления.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчиков привлечены собственники жилых помещений, расположенных в доме N "..." по ул. "..." мкр. "..." в г. Няндоме Архангельской области.

Ответчики В.В., В.Н. с иском согласились. Подтвердили, что в марте 2013 года было проведено собрание собственников жилья, о котором они были своевременно уведомлены, приняли в нем участие, голосовали за расторжение договора управления с ответчиком. Изложенные истцами обстоятельства подтвердили, указав, что вывоз бытовых отходов надлежащим образом не осуществляется. Они неоднократно обращались в управляющую организацию по вопросу содержания общего имущества, их заявления остались без удовлетворения.

Представитель третьего лица ООО ИЦ "Скада-Няндома" П.А.М. полагала иск обоснованным. Пояснила, что в марте 2013 года собственниками спорного многоквартирного дома было проведено собрание, на котором присутствовал представитель вновь избранной управляющей организации. Процедура проведения собрания была соблюдена, принятые на собрании решения управляющая компания оспаривать не вправе.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика администрации МО "Няндомское", собственников жилых помещений в многоквартирном доме N "..." по улице "..." мкр. "..." в г. Няндоме, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласился директор ООО "Спецуслуги" М., и в апелляционной жалобе просит решение отменить прекратить производство по делу. Полагает, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, не исследованы все доказательства. Считает, что суд не учел, что имелись нарушения при извещении о проведении общего собрания собственником жилых помещений, в уведомлении о проведении собрания содержатся неточности. В материалах дела отсутствуют доказательства кворума для проведения собрания. Суд не учел условия договора управления от 1 декабря 2011 года о возможности прекращения договора при условии письменного предупреждения управляющей организации за 60 дней. Кроме того, согласно ст. 450 ГК РФ договор может быть досрочно расторгнут при существенном нарушении договора, а единичное нарушение таковым не является.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что 1 декабря 2011 года между ООО "Спецуслуги" и собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного дома N "..." по улице "...", мкр. "...", г. Няндома Архангельской области заключен договор по управлению многоквартирным домом.
30 марта 2013 года собственниками жилых помещений многоквартирного жилого дома проведено собрание по вопросу расторжения договора управления с ООО "Спецуслуги". В форме заочного голосования большинством голосов было принято решение о расторжении договора управления с ответчиком с 1 апреля 2013 года, избрана новая управляющая компания для целей управления многоквартирным жилым домом.

О принятом решении ООО "Спецуслуги" уведомлено 9 апреля 2013 года.

Установлено, что 1 апреля 2013 года между собственниками жилых помещений и вновь избранной управляющей организацией ООО ИЦ "Скажа-Няндома" заключен договор управления.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования о признании договора управления многоквартирным домом расторгнутым с 1 апреля 2013 года являются законными и обоснованными, а действия ООО "Спецуслуги" по начислению платы за жилые помещения и коммунальные услуги жителям многоквартирного дома при отсутствии договорных отношений незаконными, в связи с чем удовлетворил иск в данной части, признав договор управления расторгнутым и возложив обязанность по прекращению начисления платы по договору.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласна на основании нижеследующего.

Договор управления многоквартирным домом заключается в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 162 ЖК РФ.

Пунктом 8.2 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено право одностороннего отказа собственников жилых помещений в многоквартирном доме от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условия такого договора. В этом случае собственники вправе принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

П. 8 ст. 162 ЖК РФ установлено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Порядок и основания для расторжения договоров предусмотрены ст. ст. 450, 451, 452 ГК РФ, согласно которым изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из системного толкования норм гражданского и жилищного законодательства следует, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении вопроса о расторжении которого по основаниям, установленным п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен по инициативе собственников помещений в одностороннем порядке. Право на досрочный односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условиях несоблюдения, либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязательств по договору, а также в случае изменения способа управления многоквартирным домом.

В материалах дела имеются доказательства того, что внеочередное собрание собственников помещений дома приняло решение о расторжении договора управления с ответчиком именно в связи ненадлежащим исполнением последним принятых по договору обязательств, повлекших за собой нарушение прав собственников.

Ненадлежащее исполнение обязательств по договору подтверждается заявлениями жильцов по вопросу производства перерасчета за ненадлежащее оказание услуг, заявлениями в контролирующие и надзорные органы по вопросу действий управляющей организации, постановления о привлечении ООО "Спецуслуги" к административной ответственности за предоставление некачественных услуг, обращения жильцов в управляющую организацию о проведении работ по содержанию мест общего пользования.

Из материалов дела следует, что по итогам общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом от 30 марта 2013 года, было решено признать предоставление коммунальных услуг ООО "Спецуслуги" по содержанию общего имущества дома, по сбору и транспортировке ТБО ненадлежащим и расторгнуть договор управления с 1 апреля 2013 года, направив уведомление об этом в ООО "Спецуслуги".

Указанные решения общего собрания в порядке, предусмотренном ст. 46 ЖК РФ, никем не оспорены. Содержание представленных в материалах дела документов свидетельствует о наличии общего волеизъявления собственников помещений в доме об отказе от договорных отношений с прежней управляющей организацией - ответчиком.

Совокупность вышеприведенных обстоятельств: невыполнение управляющей организацией условий договора управления, решение общего собрания собственников помещений в доме о расторжении договора управления с ответчиком и заключении договора управления с другой УК, уведомление о том ответчика в установленном порядке, свидетельствует о реализации собственниками помещений в многоквартирном доме их права на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом, к чему имелись объективные причины. Соответственно, спорный договор правомерно признан судом прекратившим свое действие.

Доводы ответчика об отсутствии существенного нарушения договора не могут быть приняты судебной коллегией, поскольку в силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ при существенном нарушении договора другой стороной требование о расторжении договора должно быть заявлено в суд.

Применительно к положениям ч. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично допускается, если это право предоставлено сторонам законом или соглашением сторон. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или в части договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Таким образом, положение ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ следует отнести к случаю, когда возможность одностороннего отказа от исполнения договора предоставлена стороне законом.

Доводы жалобы о несоблюдении условия п. 5.3 договора управления о необходимости предупреждения за 60 дней о прекращении договора до истечения срока действия не влияют на законность постановленного решения, поскольку законом такие требования к порядку расторжения договора управления в связи с ненадлежащим исполнением договора управляющей компанией не предъявляются.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правомерно учел положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации, постановил решение, отвечающее вышеуказанным нормам материального права, при соблюдении требований процессуального закона, и не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Няндомского районного суда Архангельской области от 19 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу директора общества с ограниченной ответственностью "Спецуслуги" М. - без удовлетворения.


Вернуться к началу обзора судебной практики: "Смена управляющей компании в сфере ЖКХ. Судебная практика", где даны ответы на вопросы "можно ли отказаться в одностороннем порядке от договора управления с управляющей компанией, выбрать другую управляющую организацию", "необходимо ли доказывать, что управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным жилым домом", "какова практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросу отказа от услуг управляющей компании (смены управляющей компании)?

Как сменить управляющую компанию?

Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?


Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома. 

К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.


В каких случая стоит задуматься о смене управляющей компании?


Если вы систематически обнаруживаете в своей квитанции услуги, которые не оказываются по факту, управляющая компания (УК) некачественно обслуживает дом или необоснованно завышает квартплату, следует обдумать возможность найма другой организации.

Для того, чтобы адекватно оценить необходимость замены УК, стоит выписать из договора с УК и квитанций все оказываемые услуги, и составить список претензий по каждой из услуг. По каждому из пунктов можно написать жалобы непосредственно в УК. Если компания не реагирует, на следующем этапе можно самостоятельно или совместно с другими жильцами обратиться в надзорные органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру). После того когда наберется значительное количество официальных свидетельств неудовлетворительной работы УК, можно начинать процедуру ее замены.

Но стоит подготовиться к тому, что этот процесс займет немало времени и потребует поддержки со стороны большинства собственников дома.


Какие бывают разновидности управляющих компаний?

Существуют несколько видов управляющих компаний, в зависимости от способа которым они были наняты. От этого будет зависеть алгоритм действий для ее замены.


Вариант 1. В большинстве случаев УК избирается на общем собрании собственников многоквартирного дома. Договор заключается на срок от 1 до 5 лет.

Вариант 2. Если жильцы не назначили УК в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию, это сделает муниципалитет через открытый конкурс. О результатах муниципалитет сообщает собственникам, которые обязаны заключить договор с этой организацией. Срок договора не может превышать 3 лет. В этом случае можно поменять УК через собрание собственников жилья. Причем в отличие от предыдущего варианта, формальных оснований (таких как неудовлетворительная работа УК или нарушения) не требуется — достаточно решения большинства собственников.

Вариант 3. Еще одна разновидность организаций — это временные управляющие компании. Они могут быть назначены застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию на срок не больше 3 месяцев. Временные УК оказывают коммунальные услуги до момента, когда собственники подпишут договор с постоянной УК.


Какие могут быть основания для расторжения договора?

Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:

 Истекает срок действия договора

В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома. 

 Условия договора дают возможность расторжения

Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения. 

 УК не выполняет свои обязанности

Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы). 

 Смена способа управления домом

В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.



Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?

В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.

Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.


Как поменять управляющую компанию: пошаговая инструкция


Шаг 1. Составить список претензий к действующей управляющей компании и собрать свидетельства нарушений (копии жалоб в УК, Роспотребназор и контролирующие органы).

Шаг 2. Обсудить ситуацию с другими жильцами и создать инициативную группу жильцов.

Шаг 3. Подобрать новую управляющую компанию. Следует внимательно изучить рейтинги управляющих компаний и прочитать отзывы. В особенности стоит обратить внимание на официальный сайт потенциальных кандидатов, наличие у них необходимых документов (прежде всего, лицензии). Посмотрите на состояние обслуживаемых этими компаниями домов — это поможет получить объективное представление о работе УК. После того, как сформирован список понравившихся компаний, можно обратиться к ним с просьбой составить план работ по вашему дому, а также дать информацию о тарифах.

Шаг 4. Составить повестку общего собрания собственников, которая должна включать вопрос расторжения договора с текущей управляющей компанией. Кроме того, желательно сразу же внести в повестку вопрос о выборе новой компании, сроках передачи ей всей документации и остатка денежных средств.

При этом нужно определиться с основанием для расторжения договора: истечение срока, нарушение управляющей компанией условий договора или смена способа управления домом.

Шаг 5. Провести общее собрание собственников многоквартирного дома и зафиксировать решения в итоговом протоколе. Данное мероприятие требует соблюдения большого количества формальностей, поэтому помощь профессионального юриста может оказаться полезной.

Шаг 6. В течение 5 дней уведомить о результатах собрания текущую управляющую компанию. К уведомлению нужно приложить копию итогового протокола общего собрания.

Также в течение 5 дней необходимо направить в государственную жилищную инспекцию пакет документов:

  • оригинал протокола общего собрания и принятого решения;
  • реестр собственников жилых помещений дома;
  • реестр уведомления собственников о проведении собрания;
  • оригинал бланков голосования;
  • реестр граждан, которые проголосовали очно и заочно.

Шаг 7. Направить копии протоколов собрания в новую управляющую компанию.

Шаг 8. Новая управляющая компания подписывает договор обслуживания с каждым собственником.


Что делать, если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья?

В этом случае собственники могут направить жалобу в жилищную инспекцию, прокуратуру или подать иск в суд. К жалобе следует приложить все документы, которые подтверждают допущенные управляющей компанией нарушения.

Правильный способ смены управляющей компании

Когда вы начинаете отношения с компанией по управлению недвижимостью, вы всегда надеетесь, что они будут долгосрочными. Однако это не всегда так. Со временем вы можете обнаружить, что ваша управляющая компания больше не подходит, потому что ваши потребности не удовлетворяются.

Когда это происходит, вам нужно найти компанию, которая лучше работает для вас. Но есть несколько вещей, которые вы должны помнить при смене компании по управлению недвижимостью.

Что следует учитывать при переходе в другую управляющую компанию

Наем не той компании по управлению недвижимостью может быть головной болью. Еще более стрессовым является переход в новую компанию. Большинство агентств требуют уведомления за 30 дней заказным письмом, электронной почтой или факсом. Вы также должны убедиться, что владельцы квартир должным образом уведомлены и хранят документы об аренде, залог и ключи от предыдущей управляющей компании.

Если все это звучит как много работы и информации, которую нужно запомнить, вот контрольный список вещей, которые нужно отметить при прохождении этого процесса:

Перед тем, как сменить компанию по управлению недвижимостью, поговорите со своим текущим поставщиком услуг.Если вы испытываете проблемы со связью или нечеткость финансовых отчетов, возможно, это более серьезная проблема.

Когда вы будете готовы разорвать контракт, обсудите это с ними профессионально. Выразите свое недовольство и желание внести изменения. Так им будет легче принять ваше решение.

Самое главное, постарайтесь держать эмоции подальше от всего процесса. Хотя вы можете по понятным причинам расстроиться из-за каких-то нарушений в своей компании по управлению недвижимостью, принимать все на свой счет - не лучший вариант.

Сосредоточьтесь на текущем процессе и новой главе, ожидающей вашего общения.

Сердечное общение с компанией повышает ваши шансы на плавный переход. Чем больше ваша новая управляющая компания будет сотрудничать с вашим предыдущим агентством, тем лучше.

Прежде чем вступить в партнерство с другой компанией по управлению недвижимостью, прочтите соглашение, которое у вас есть с вашим текущим агентством. Ищите пункт о прекращении действия, чтобы узнать, какие у вас есть варианты.

Возможно, вам придется заплатить определенные сборы и пройти длительный процесс в зависимости от того, что влечет за собой ваше соглашение. У некоторых компаний есть срок уведомления от 30 до 60 дней или дольше для расторжения контракта.

В любом случае, расторжение контракта на управление имуществом всегда имеет последствия, и это помогает узнать об этих последствиях, чтобы вы могли предпринять правильные шаги вперед.

  • Обратите внимание на скрытые расходы

Ваша управляющая компания может взимать с вас дополнительную плату за расторжение договора, даже если вы выполнили оговорку о расторжении договора.Прежде чем платить этот сбор, убедитесь, что он включен в договор. Убедившись, что сборы являются законными, внесите необходимые платежи.

  • Сообщить владельцам объектов об изменении

Частично переход к новой компании по управлению недвижимостью включает также смену владельцев квартир или арендаторов.

Как только вы подпишетесь на пунктирной линии, приветствуя нового управляющего недвижимостью, проинформируйте жителей об изменении, чтобы они были удивлены, когда кто-то собирает их взносы или отвечает на запросы на техническое обслуживание.Поощряйте их обращаться и задавать вопросы, если они у них есть, чтобы они могли сотрудничать с новой компанией по управлению недвижимостью.

  • Получите все необходимые документы у текущего управляющего недвижимостью

Чтобы гарантировать надлежащую передачу от одного управляющего недвижимостью к другому, новый поставщик услуг должен получить всю соответствующую документацию от первого. Сюда входят финансовые отчеты, договоры аренды, продления и приложения, а также запасные ключи и фотографии.Рекомендуется хранить все документы в библиотеке цифровых файлов, чтобы ничего не потерялось во время перехода.

Новому агентству также потребуются копии ваших договоров аренды, информация о том, где хранится гарантийный депозит, и любые другие записи, которые у вас есть, такие как отчеты о проверках, истории технического обслуживания и платежные записи.

При наличии необходимой документации новой компании по управлению недвижимостью будет намного проще эффективно управлять вашей недвижимостью с самого начала.

Время перехода от одного управляющего к другому имеет решающее значение. Лучше не представлять нового менеджера во время сбора арендной платы или в начале месяца. Возможно, вам не захочется менять менеджеров во время капитального ремонта или во время выселения.

Планируйте переход, зная, что со всем можно справиться профессионально и эффективно, чтобы не было стресса для владельцев вашего подразделения.

Вы также можете спросить своего нового управляющего недвижимостью о том, когда лучше всего вмешиваться.В идеале вы будете работать с компанией, которая уже сталкивалась с этим.

Теперь, когда вы можете искать новое агентство, не торопитесь и рассмотрите множество вариантов. Найдите одни из лучших компаний по управлению недвижимостью в вашем районе и составьте список своих любимых. Обратитесь к ним по телефону или по электронной почте.

Спросите о типе услуг, которые они предлагают, и о том, как они решают такие вопросы, как ремонт, отборочные тесты и сбор арендной платы. Собрав информацию о ваших лучших кандидатах, будет легче найти того, который соответствует вашим потребностям.

Очевидно, что вы не хотите повторения проблем, из-за которых вы в первую очередь сменили компанию по управлению недвижимостью, поэтому на этот раз обязательно проявите должную осмотрительность. Задайте конкретные вопросы, которые помогут вам решить любые проблемы, которые могут у вас возникнуть.

Чтобы избежать тех же проблем, что и у предыдущей управляющей компании, с самого начала четко изложите свои ожидания.

Сообщите своей новой управляющей компании, почему вы переходите, чтобы они поняли, какие проблемы у вас были с предыдущим агентством.

Затем расскажите им, каковы ваши ожидания и каковы последствия проступка.

Рассмотрите возможность установления испытательного срока продолжительностью около 90 дней или более. Это позволит вам оценить эффективность новой компании и решить любые возникающие у вас проблемы, чтобы ситуация не вышла из-под контроля.

Лучше убедиться, что все находятся на одной странице, прежде чем делать долгосрочные обязательства, чтобы минимизировать риск возникновения проблем в долгосрочной перспективе.

  • Учитывать время для переводов денежных средств

Залог за аренду от вашей старой управляющей компании может отразиться на вашем счете через некоторое время.В большинстве случаев это может занять около одного-двух месяцев.

На что обращать внимание в компании по управлению недвижимостью

Смена компании по управлению недвижимостью может вызвать эмоциональный стресс. Вы обязаны перед собой и владельцами квартир работать с компанией, которой доверяете, и которая может помочь вашей собственности раскрыть свой максимальный потенциал. Вот что нужно искать в компании по управлению недвижимостью:

Вам нужна компания, которая существует 10, 15 или 20 лет.Скорее всего, у них будет большой портфель клиентов, которыми они управляют, а это значит, что у них есть опыт.

Очень многие управляющие недвижимостью просто озабочены повседневной деятельностью ассоциации. Они нужны только для того, чтобы тушить пожары. Но хорошая компания по управлению недвижимостью - это та компания, которая будет поддерживать с вами связь и помогать вам понимать изменения в стоимости собственности, чтобы вы могли продавать квартиры в нужное время. Управляющий недвижимостью также должен понимать стратегии выхода, чтобы помочь вам разработать тот, который идеально вам подходит.

Итак, допустим, вы наняли новую компанию по управлению недвижимостью на испытательный срок от 60 до 90 дней. За это время ваши расходы на обслуживание начинают быстро расти.

Вы должны знать, что компания по управлению недвижимостью нередко отправляет своим клиентам фиктивные платежи и взимает с вас плату за то, что на самом деле не сломано.

Они также могут попытаться взимать с вас непомерную плату за управление и попытаться перепродать вам такие вещи, как защита от выселения, просто чтобы заработать дополнительные деньги.

В компании по управлению недвижимостью вы хотите добиться честности. Опросите несколько агентств и посмотрите, сколько они взимают за такие вещи, как арендная плата, проверки и т. Д.

Помимо вопросов о сборах, узнайте, какова их философия в отношении управления недвижимостью. Это включает, например, то, как они управляют осмотрами, ремонтом, повреждениями и техническим обслуживанием.

Вам также следует узнать, есть ли у них собственная бригада технического обслуживания и как они планируют снизить затраты на техническое обслуживание.Вы также должны получить список рефералов от каждого потенциального кандидата, желательно от текущих клиентов.

Не забудьте также задать следующие вопросы:

  • Каков их процесс отбора арендаторов?
  • Какие методы они используют для управления ремонтом?
  • Какие процессы они используют для сбора взносов или арендной платы?
  • Каковы их методы управления?
  • Какие услуги они предлагают?

Да, это большая работа, но важно проявить должную осмотрительность, чтобы выбрать хотя бы два лучших варианта; один в качестве вашего первого выбора, а другой - для резервного копирования.

Заключение

Готовы ли вы отдать распоряжения вашей компании по управлению недвижимостью? Это непростая задача, особенно если вы никогда не делали этого раньше. Мы надеемся, что наше руководство упростит вам задачу, когда вы войдете в новую главу в истории вашей ассоциации.

Дополнительные полезные советы: Пожалуйста, включите JavaScript, чтобы просматривать комментарии от Disqus.

Как сменить управляющую компанию / Сменить управляющих!

Количество споров по всей стране с компаниями по управлению недвижимостью (также известными как управляющие блоками) быстро растет.Расторжение контракта с управляющим имуществом из-за невыполнения условий стало обычным явлением - арендаторы меняют управляющих чаще, чем вы думаете!

Не многие арендаторы думают, что могут сменить управляющего недвижимостью, но могут! Перед тем, как сменить управляющего недвижимостью, вы должны убедиться, что понимаете условия соглашения и свои законные права. Правильно сообщайте факты, поскольку расторжение контракта очень редко бывает прямым, особенно если одна из сторон чувствует себя обиженной действием.В противном случае вы также можете нарушить договор аренды или сделать ситуацию очень сложной.

LevelUP имеет опыт оказания помощи арендаторам, Право на управление и RMC в изменении управленческих услуг и предоставлении прав на аренду.

Итак, как вы можете сменить управляющих недвижимостью? В нашем коротком видео «Как изменить диспетчер блоков» вы найдете пошаговое руководство или, если вы предпочитаете, прочитать шаги, приведенные ниже.

Есть ли причина для прекращения?

Прочтите условия и проверьте, требуют ли они причины для расторжения контракта.Некоторые этого не делают. Если потребуется причина, она будет четко описана в контракте. Если причина не указана, вы можете расторгнуть договор по любой причине.

Нарушение управляющего имуществом

В ваших интересах расторгнуть контракт, если управляющий агент нарушил условия контракта. Нарушение может поставить под угрозу вашу собственность и жителей. Этого нельзя терпеть. Проверьте договор, чтобы убедиться, что управляющий имуществом не нарушил какие-либо условия.Определите условие, которое было нарушено, и соберите все доказательства нарушения, чтобы помочь с просьбой о расторжении контракта.

Период уведомления

В контракте будет указан период уведомления, необходимый для расторжения соглашения; это может варьироваться от 30 до 90 дней. Если вы не соблюдаете период уведомления, ваш запрос о прекращении действия может привести к игнорированию или серьезному нарушению. Всегда обращайте внимание на период уведомления и соблюдайте его минимально.

Уведомление о расторжении

Это всегда должно быть заполнено в письменной форме с указанием даты, когда прекращение действия вступит в силу. Не пишите по электронной почте и всегда получайте подтверждение оплаты. Это обеспечит наличие письменной записи о вашем уведомлении о прекращении действия. Включите в свое уведомление, чтобы устранить причины прекращения.

Подтверждение получения

Агент должен подтвердить прекращение в письменной форме с указанием даты прекращения управления.Это продолжит бумажный след и предоставит вам документ, подтверждающий, что расторжение было запрошено и выполнено. Обязательно сохраните подтверждение как свидетельство процесса.

Уведомить арендаторов

Арендаторов, которые вносят плату за обслуживание, следует уведомить о том, что в управляющем имуществом должна быть смена. Действующий управляющий недвижимостью также может это сделать. Лучше всего письменно уведомить арендаторов.

Передача средств

На этапе передачи агент должен передать остаток средств, не требуемый для выполнения уже взятых обязательств, при этом остаток передается вместе с выпиской по счету.Баланс должен быть передан в течение трех месяцев, если не согласовано иное.

Получение документов

При передаче будет получена документация, указанная в соглашении об управлении.

Три варианта изменения управления имуществом

Если вы недовольны своей компанией по управлению имуществом, у вас есть несколько вариантов, которые помогут вам измениться. Есть три основных способа изменить управление вашей собственностью: запрос в суд о назначении нового управляющего, использование вашего права на управление или создание ассоциации жителей.

1. Назначьте нового менеджера через суд

Чтобы назначить нового менеджера, необходимо доказать, что менеджмент плохой. Например, вы можете продемонстрировать, что ваш руководитель не соблюдает утвержденный свод правил управления. Первый шаг - отправить арендодателю уведомление по Разделу 22, которое даст ему возможность исправить проблемы, которые вы хотите решить. Если они этого не сделают, вы можете обратиться в суд первой инстанции с просьбой о назначении нового менеджера.

2. Осуществите свое право на управление

Арендаторы квартир (но не домов) имеют право на управление (RTM), которое позволяет им брать на себя управление своей собственностью. Они могут сделать это без разрешения арендодателя, создав право управления компанией. Чтобы воспользоваться этим правом, необязательно доказывать, что арендодатель некомпетентен или не выполнил свои обязанности. Минимальное количество арендаторов должно принять участие в создании компании, а здание также должно соответствовать нескольким условиям.Когда компания была создана, она отправляет уведомление арендодателю и может взять на себя управление компанией в случае успеха.

3. Создание ассоциации жителей

Наконец, у вас есть возможность создать ассоциацию жителей. Это группа арендаторов, которые имеют договоры аренды у одного и того же арендодателя на аналогичных условиях. Группа представляет членов арендодателю и может помочь им в решении проблем между жителями и арендодателем.Есть два способа формального признания ассоциации, что улучшает положение группы. Секретарь ассоциации может направить домовладельцу письменное уведомление, или местный комитет по оценке арендной платы может выдать справку.

LevelUP имеет опыт оказания помощи арендаторам, компаниям, занимающимся управлением недвижимостью, и компаниям, занимающимся управлением резидентами, в смене управляющих недвижимостью. Наша миссия - изменить способ управления недвижимостью, сделав ее прозрачной и открытой.Жильцы, о которых мы заботимся, могут связаться с нами в любое время и даже через социальные сети. Мы хотим создавать счастливые сообщества, поэтому, если вы ищете заботливую компанию по управлению недвижимостью, узнайте больше о наших услугах по управлению жилой недвижимостью здесь.

LevelUP имеет опыт оказания помощи арендаторам, компаниям по управлению правом на управление и компаниям по управлению резидентами в изменении услуг управления. Для получения дополнительной информации свяжитесь с нами по телефону info @ leveluppropertymanagement.com

Как сменить управляющих недвижимостью (уведомление, время и др.)

Как только вы приобретете привычку делать что-то определенным образом, проще всего будет продолжать делать то же самое. Мы все являемся порождениями привычки, и то же самое часто можно сказать о арендодателях, работающих в сфере аренды.

Арендодатели могут даже не осознавать, когда менять управляющих, потому что работа, за которую они платят, не соответствует стандартам. Вы хотите постоянно терять деньги из-за неэффективного управления? Вы чувствуете, что дела идут не так, как нужно?

Вы никогда не должны бояться вносить изменения в управление своей собственностью, чтобы улучшить свой бизнес.Хотя может быть трудно узнать, как сменить управляющего недвижимостью, страх перемен никогда не должен останавливать рост вашего бизнеса. Ключ к успеху - постоянный рост.

Чтобы помочь вам справиться с этой проблемой, мы составили полное руководство о том, что делать, когда вам нужно сменить компанию или сотрудников, управляющих недвижимостью.

Содержание для смены управляющего недвижимостью

Когда пора менять управляющих?

Вы когда-нибудь замечали, что ваш управляющий недвижимостью не так заинтересован в росте вашего бизнеса, как вы? Хотя никто не будет так предан делу, как вы, ваш управляющий недвижимостью должен проявить некоторый энтузиазм, чтобы помочь вам постоянно улучшать вашу прибыль.Если этого драйва не хватает, возможно, пора двигаться дальше.

Как узнать, что пора менять управляющих?
Мы рекомендуем задать себе следующие вопросы, чтобы определить, можно ли спасти отношения или от них следует отказаться полностью:

  • Разумны ли затраты на ремонт в случае необходимости?
  • Как обрабатывается невыплата арендной платы? Быстро и эффективно?
  • Предоставляются ли вам регулярные отчеты о производительности?
  • Срочно заполняет ли менеджер вакансии?
  • Являются ли взимаемые ими сборы разумными?
  • Управляющий нравится вашим арендаторам?
  • Доступны ли затраты и практичны ли они для вашего бизнеса?
  • Регулярно ли они с вами общаются?
  • Должны ли арендаторы выслеживать вас, потому что руководство им не помогает?

Найдите время, чтобы проработать эти и другие вопросы, которые возникают перед вами.После того, как вы ответите на них честно, вы, вероятно, будете иметь представление о том, хорошо ли работает ваше руководство.

Плюсы и минусы смены управляющего недвижимостью

Если вы все еще сомневаетесь в том, является ли смена управляющего недвижимостью хорошим выбором, ознакомьтесь с этими краткими списками плюсов и минусов, которые помогут вам принять решение.

Плюсы:
  • Сброс ожиданий арендаторов в отношении правил, платежей и прочего
  • Улучшение денежного потока
  • Улучшение оборачиваемости собственности
  • Свежее начало с новым лицом может быть полезно
  • Повышение эффективности
  • Может обновлять ваши системы во время перехода

Минусы:
  • Дополнительное напряжение в переходный период
  • Арендаторы могут расстроиться, если им понравился менеджмент
  • Необходимо передать много документов и бумаг

Обычно простой факт, что вы думаете об изменении управления собственностью, является достаточным признаком того, что вам, вероятно, следует сменить руководство.Если бы они делали отличную работу, вы бы даже не думали об этом.

Как сменить управляющего недвижимостью?

Смена управляющего недвижимостью не должна быть сложной. Главное, что вам нужно сделать, - это хорошо рассчитать время. Если вы позволите своему управляющему уйти внезапно или отпустите его сразу же, когда наступит срок аренды, у вас возникнут некоторые проблемы.

1. Решите, когда вы будете вносить изменения

Вместо этого мы предлагаем внести изменения в управление вашей недвижимостью после любых поздних сроков сдачи в аренду.Если арендная плата должна быть внесена 1-го числа, а арендаторы - не позднее 7-го числа, вы захотите начать смену руководства с 7-го числа.

Как только вы начнете переход, у вас будет три полных недели, чтобы убедиться, что все передано правильно. В частности, вам нужно убедиться, что все арендные платежи перенаправляются и все почтовые адреса обновляются.

2. Выберите Новое руководство

Проведите небольшое исследование и найдите новую управляющую компанию или сотрудника, прежде чем расторгнуть контракт с нынешним руководством.Делая покупки, вы сможете получить полное представление о том, чего вам не хватает, и найти идеальный вариант. Обязательно задавайте много вопросов, чтобы вам не пришлось повторять этот процесс в ближайшее время.

3. Проверьте свои договоры и договоры аренды

Важно проверять все контракты, которые у вас есть с управляющей компанией, чтобы убедиться, что нет установленного количества уведомлений, которые вы должны подать для расторжения контракта. Если есть, возможно, вам придется подождать, пока этот период не закончится, если вы не очень недовольны их услугами.

4. Уведомить руководство

Вы хотите уведомить руководство по телефону и в письменной форме об изменениях, которые вы собираетесь внести. Сообщите компании следующую информацию:

  • Почему вы переходите на другой менеджмент
  • Когда изменение вступит в силу
  • Что вы от них ожидаете?
  • Контактная информация новой компании

Поддерживайте связь в течение этого периода.И вы, и управляющая компания можете извлечь уроки из этого опыта, даже если ваши официальные деловые отношения прекращаются.

5. Сообщите местным властям

В некоторых штатах и ​​городах может потребоваться, чтобы вы сообщали им о смене управляющей компании. Это для налоговых целей. Убедитесь, что вы отправили соответствующую информацию во все налоговые подразделения и налоговые отделы, чтобы не столкнуться с ненужными штрафами или сборами.

Как и в случае с большинством вещей в мире аренды, каждый штат имеет свой набор правил о том, какую информацию им нужно предоставлять и как контролируется управление недвижимостью.Изучите свои местные правила и нормы, чтобы убедиться, что вы все поняли.

Что происходит с вашей арендой, когда меняются управляющие?

Многие люди хотят знать, что происходит с вашими арендными договорами при смене управляющего недвижимостью. Часто вообще ничего не меняется, но это будет зависеть от того, как оформляются ваши договоры аренды.

Если все ваши договоры аренды заключены строго между вами и арендаторами, ничего в договоре аренды не изменится. Вместо этого изменения произойдут в контракте между вами и менеджером, который наблюдает за исполнением вашего договора аренды.

Если, однако, в вашем договоре аренды конкретно и по имени упоминается управляющая компания или сотрудник, вам необходимо будет подписать дополнительное соглашение или внести изменения в договор аренды, чтобы продлить срок аренды на законных основаниях. Мы рекомендуем всегда иметь легкую оговорку для такого типа ситуаций или вообще избегать включения вашего руководства в договор аренды.

Сколько уведомлений необходимо для смены управляющих недвижимостью?

При увольнении управляющего недвижимостью мы рекомендуем уведомить об этом за две-три недели и управляющего, и арендаторов.Менеджеру нужно время, чтобы завершить свою работу за вас, а арендаторам нужно время, чтобы выяснить, куда отправить арендную плату и с кем поговорить о любых проблемах в будущем.

Смена компаний по управлению недвижимостью в 2021 году

Многие арендаторы полагают, что менеджмент входит в стандартную комплектацию блока, в котором они находятся, и что они не могут изменить плохо управляемое или плохое руководство. На самом деле, правда в том, что арендатор часто берет на себя ответственность, и он может организовать новое руководство, если пожелает.

Как сменить управляющую компанию

Прекращение контракта с вашим менеджером блоков из-за неудовлетворительных или невыполненных условий соглашения является обычным явлением, но перед тем, как приступить к смене менеджера блоков, убедитесь, что вы понимаете свои законные права, тип аренды и условия соглашения.

Хотя расторжение контракта может оказаться непростым делом, ниже мы описали самый простой способ изменить компанию, управляющую блокировкой.

Во-первых, оцените структуру вашего договора аренды.

Обычно существует 3 типа аренды, и каждый из них имеет свой набор условий для выхода или прекращения договора.

Трехсторонняя аренда:

В этом договоре аренды есть три стороны: это собственник или домовладелец, компания по управлению блоком и первый арендатор или собственник собственности.

В трехстороннем договоре аренды ответственность за выбор управляющего агента несет управляющая компания. Когда арендаторы покупают свою недвижимость, они обычно становятся членами компании.Над этой компанией заседает совет директоров, которые сами являются арендаторами и отвечают за инструктирование управляющего агента по всем вопросам, и если вам нужно определить, кто эти директора, эту информацию можно найти с помощью поиска в Регистрационной палате. Если вы арендатор, у вас должна быть возможность стать директорами. Если вы действительно станете членом совета директоров, вам будет предоставлена ​​возможность принимать решения и убеждать других членов совета проводить повторные торги по любым контрактам на управление.

Для этого свяжитесь с вашим нынешним управляющим агентом и заявите о своем намерении стать директором управляющей компании и попросите отправить ваш запрос в текущий совет директоров.

В качестве альтернативы, если вы откажетесь от членства в совете директоров, вам нужно будет поговорить с нынешним советом о том, чтобы повторно подать заявку на участие в контракте с текущим управляющим агентом.

Двусторонняя аренда

Двусторонняя аренда состоит из соглашения между собственником или арендодателем и первым арендатором или владельцем собственности.

К сожалению, двухсторонняя аренда является наиболее сложной, когда речь идет о желании сменить управляющую компанию.Очень ограниченный список опций включает:

  • Обращение к собственнику недвижимости или домовладельцу с просьбой изменить агенты управления блоком. Это может быть трудный или неловкий разговор, поэтому вы должны представить для этого веские доводы.
  • Заявление о своем праве на управление, из которых не менее двух третей соответствующих арендаторов должны будут согласиться стать участниками.
  • Покупка Freehold с другими арендаторами в вашем квартале. Имейте в виду, что это полностью зависит от того, согласится ли собственник на продажу, а другие арендаторы смогут собрать для этого средства.В этом случае было бы быстрее и эффективнее задействовать ваше право на управление, чтобы получить контроль со стороны руководства. Позже, в более подходящий день, арендаторы могут присоединиться к вам в попытке купить Фригольд.
  • Обращение к Трибуналу с просьбой назначить нового управляющего блоком. Как и в разговоре с фрахтователем или арендодателем, вы должны продемонстрировать плохое или неправильное управление.

Трехстороннее лицо с Управляющим агентом, указанным в договоре аренды.

Настоящее соглашение об аренде составляют три стороны: собственник или арендодатель, управляющий агент и первый арендатор или владелец собственности.

Из-за размера договора в этих договорах аренды обычно уже есть пункт о том, как выйти из договора.

В документах дополнительные положения могут привести к отозванию указанного управляющего агента, и вместо этого владельцы собственности будут формировать вновь сформированную Управляющую компанию-резидента, которые становятся акционерами, которые могут быть избраны в совет директоров.

Во-вторых, проверьте, есть ли нарушение или причина для прекращения.

В условиях вашего договора аренды будет указано, требуется ли причина для расторжения. Если требуется причина, будут указаны назначенные причины и дальнейшие действия, которые необходимо предпринять. Если причина не указана, договор может быть расторгнут по любой причине.

Если ваш агент по управлению блоками нарушил договор, определите нарушение и соберите существенные доказательства, чтобы помочь в вашем запросе на расторжение.Нарушения могут включать в себя опасность для вашей собственности и / или жителей.

В-третьих, сообщите об этом.

Как и в любом официальном договорном соглашении, для его расторжения будет указан требуемый период уведомления. Сроки уведомления могут варьироваться от 30 до 90 дней.

Вы должны убедиться, что соблюдаете правила периода уведомления, иначе ваш запрос о расторжении договора может быть проигнорирован или вы сами нарушите договор.

Когда вы отправляете уведомление о расторжении, заполните его в письменной форме и приложите дату, когда произойдет прекращение.Желательно выбрать письменное уведомление, а не электронное, поэтому избегайте отправки по электронной почте и получите подтверждение почтовых отправлений. Это доказательство жизненно важно для обеспечения наличия письменной отслеживаемой записи вашего уведомления о прекращении действия. Агент должен быть проинформирован о его преемнике, чтобы он мог предоставить ему необходимую информацию о передаче.

В-четвертых, получить подтверждение и уведомить других арендаторов.

Агент управления блоком должен также подтвердить прекращение в письменном ответе, в котором указывается дата, когда управление будет прекращено и, если это так, будет передано.Так же, как уведомление, это ключевой элемент письменной записи. Вы должны получить этот документ, поскольку он свидетельствует о том, что запрос о расторжении был обработан и выполнен.

Затем всех арендаторов, которые платят плату за услуги, необходимо уведомить о том, что должно произойти изменение в управлении блоком. Опять же, арендаторов следует уведомить в письменной форме.

Наконец, получите документы на завершение и передайте все средства.

На этом заключительном этапе передачи остаток средств, больше не необходимый для выполнения каких-либо предыдущих обязательств или требований, должен быть переведен агентом управления блоком.Баланс должен быть предоставлен вместе с актуальной выпиской по счетам. Этот баланс рекомендуется передать в течение трех месяцев, если не будут достигнуты другие договоренности.

Наконец, убедитесь, что вы получили все документы, которые будут переданы в процессе передачи, как указано в вашем соглашении об управлении.

В Scanlans Property Management мы можем помочь с любыми изменениями, которые необходимо внести, когда дело доходит до смены компаний по управлению блоками. Наша команда имеет богатый опыт и подготовку, и мы будем рады ответить на любые вопросы или дать совет.Свяжитесь с нами сегодня.

Обеспечение плавного перехода - переключение управляющих компаний

В идеальном мире отношения между управляющая компания и кооператив или кондоминиум, который она обслуживает, будут гармоничными, с небольшим количеством неровностей на дороге, если таковые имеются. Но это Нью-Йорк, и если эти жизненно важные отношения испортятся, ваше правление может столкнуться с перспектива замены вашего агента или поиска новой управляющей компании.Тщательное планирование и тщательное исследование гарантируют, что вы сделаете беспрепятственный переход из вашей бывшей компании в новую.

Несколько лет назад управление жилой недвижимостью было услуга на дому, которую чаще всего предлагают владельцы жилых характеристики. «Только в 70-х и 80-х годах вы увидели прорыв управляющих компаний в качестве независимого промышленность », - говорит Барбара Дершовиц, директор по маркетингу и корпоративные операции в AKAM Living Services, материнской компании AKAM Associates, компания по управлению жилым фондом на Манхэттене.«1990-е годы были поворотным десятилетием для управляющих компаний. Когда Манхэттенский район Адвокат предъявил обвинения различным компаниям, помогал клиентам компании по управлению жильем стали больше осведомлены о компаниях этика », - говорит она.

По словам Майкла Брауэра из Michael Brower Realty в Хакенсаке, штат Нью-Джерси, агенты по смене зданий или управляющие компании для ряд причин. Среди наиболее распространенных - некомпетентность со стороны агент или компания; плохая химия между менеджментом и советом директоров; нечестность; плохое общение; отсутствие внимания к деталям; медленный ответ к вопросам; недостаточная подготовка к заседаниям совета директоров; и неспособность быть проактивно в управлении имуществом.

Прощаться?

Очень важно думать о проблемах у вас с нынешней управляющей компанией. Если ты просто недовольны вашим агентом, но довольны услугами бэк-офиса остальная часть компании обеспечивает возможность переключения агентов в пределах ваша управляющая компания. «В зависимости от того, что нужно каждому зданию, компания могла перемещать агентов из здания в здание, чтобы использовать конкретные навыки, необходимые для собственности или проекта », - говорит Брауэр.Пока Совет директоров должен приложить все усилия, чтобы сохранить рабочие отношения. с нынешней компанией иногда это просто невозможно.

Хотя переключения компаний не бывает часто это обычное дело, когда на место ставится новая доска. Переключение Компании, основанные в первую очередь на цене, встречаются реже, хотя и случаются. Грег Карлсон из Carlson Realty в Форест-Хиллз не видит столько досок охота за выгодными сделками в наши дни, как это часто случалось в прошлом.«Совет директоров понимает, что вы получаете то, за что платите», - говорит он.

Бюджетные соображения могут определить, на что способно здание. в конечном итоге позволить себе, но имейте в виду, что оплата меньшего количества услуг может означать что ваш совет будет вынужден играть более активную роль в управлении вопросы. Не забывайте учитывать ценность членов совета директоров. время. Если участники тратят слишком много времени на повседневные операции, Правление может не решать вопросы бюджетирования и планирования, которые могли бы сэкономить здание намного больше денег.

Встречайте свой матч

Доска будет делать большую часть работы во время процесс выбора. Акционеры и владельцы обычно не имеют права голоса в новой управляющей компании или агента, поэтому совет директоров должен действовать в в их интересах найти подходящую пару, чтобы здание не испытает повторения старых проблем.

Попробуйте найти агента, который занимается вашим типом строительство.Если вы маленький, не выбирайте тот, который занимается в основном со зданиями, насчитывающими более 100 единиц. «Компании, которые занимаются большие здания не смогут придать вашему зданию вид внимание, которое ему необходимо », - предупреждает Джош Проттас, менеджер и консультант. с ООО «Рабочая недвижимость».

Марджи Рассел, исполнительный директор New York Ассоциация менеджеров по недвижимости (NYARM) предлагает советам директоров разговаривать с коллектив управляющей компании. Они могут дать вам представление о повседневные операции компании / агента и дают представление об их рабочие отношения.

Не стесняйтесь задавать сложные вопросы. В - чем больше информации вы получите, тем лучше, - говорит Дершовиц, соавтор книги «Как правильно выбрать управляющую компанию для себя». Жилая недвижимость: руководство для лиц, принимающих решения, которое включает 40 вопросы, которые советы директоров должны задать будущему новому руководству.

«Спросите у управляющей компании, почему они заинтересованы в управлении вашей собственностью », - предлагает Дершовиц.«Спросите их:« Что это для вас? »» Она также советует, чтобы советы директоров спрашивали:

Кто в организации несет полную ответственность за производительность управляющего недвижимостью? Это даст вам иерархию подотчетность.

• Каковы действия в чрезвычайных ситуациях?

• Каковы основные проекты компании тендерные процедуры? Придерживается ли он запечатанного процесса, в котором запечатанный ставки должны открываться перед доской?

• Какие услуги мы потеряем, если договоримся о более низкая комиссия?

• Как вы оцениваете и документируете клиента удовлетворение?

• Чем вы отличаетесь от своих конкурентов?

• Как вы собираетесь справиться с этим переходом? Это очень важный вопрос, и новая компания должна показать вашу установить протокол перехода.

Также поделитесь с потенциальной компанией любыми проблемами, которые вы имеют дело с вашей нынешней компанией, и спросите, как они отреагируют на них. Если они не готовы ответить на эти вопросы, говорит Дершовиц, посмотрите в другом месте.

«Проведите собеседование с вероятным агентом, который будет управлять собственности и проверять здания, которыми они лично управляют, а также Компания. Сохранение учетных записей - хороший знак и показывает, что агент может ладить с различными членами совета директоров в течение многих лет, выполняя работа », - говорит Брауэр.

«Нет органа надзора за жилыми управление. Но вы можете обратиться к продавцам и поставщикам услуг, которые расскажут из собственного опыта. Лучше всего поговорить с клиентами, которые управляется этими компаниями », - говорит Дершовиц.

Идти время

Количество уведомлений, которые ваша доска дает исходящим управляющая компания или агент зависит от того, что указано в вашем контракте (большинство укажите уведомление за 30, 60 или 90 дней), а также ваш конкретный обстоятельства.

Смена управляющей компании может занять от одного до трех месяцев (или дольше) в зависимости от обстоятельств. Как правило, исходящие агент предоставит список материалов для перевода, а входящий агент предоставит подпишитесь на нем. «Это должно быть сделано с указанием платежной информации по крайней мере за две недели до изменения и все книги, записи и файлы не позднее чем в последний день контракта агентов », - говорит Брауэр.

Хотя ни один закон не определяет период времени, в течение которого бывшая управляющая компания должна передать материалы новой компании, Совет по недвижимости Нью-Йорка (REBNY) разработал процедуры перехода к которых придерживаются его компании-члены.

В инструкциях указано, что передача всех материалов должно быть выполнено в течение 60 дней. Конкретно:

• После получения письма о прекращении действия исходящий агент должен немедленно предоставить федеральный идентификационный номер, арендную плату (обслуживание / общие расходы), список альтернативных адресов и карта MDR. А Письмо о переводе от исходящего агента должно быть немедленно отправлено агент по расчету заработной платы (если это стороннее агентство), разрешающий передачу счета и ведомости заработной платы.

• Остаток документов необходимо передать новому управляющему агенту за пять-десять дней до фактического перехода. «Остаток денежных средств, доступных для перевода» означает денежные средства в счет за вычетом непогашенных чеков, остаток по заработной плате, ипотечный платеж (если утвержденный) и резервный фонд в размере 2500 долларов США.

• Окончательная банковская выверка, окончательная касса баланс, отчет руководства за последний месяц и платежи, прочие или относящиеся к делу документы должны быть представлены в течение 60 дней.Новый агент несет ответственность за подготовку отчета, прилагаемого к протоколу, для Правление и агент по передаче, какие документы отсутствуют.

«Это руководство является добровольным, но мы публикуем названия фирм, которые соглашаются следовать им », - говорит Мариолин. Давенпорт, старший вице-президент REBNY. «Если фирма соглашается и кто-то жаловался, что они этого не сделали, мы рассмотрим это, но я не могу вспомнить, что случилось. Наши участники считают, что это является хорошим отраслевым стандартом, и в интересах всех следуй за ним.”

В ситуациях, когда руководство находится внутри компании, как в случае с большие объекты недвижимости, в здании есть офис управления, правление должен убедиться, что исходящая компания ничего не берет, говорит Дершовиц. Кроме того, входящее управление должно работать с исходящей компании и присутствовать, чтобы изучить различные документы и системы учета работают.

Хотя передача чаще всего осуществляется между компании, обращайтесь к вашей новой компании с любыми вопросами или проблемами, которые вас должно быть.

«Наша задача как управляющей компании - сделать работа доски настолько проста, насколько это возможно, - говорит Дершовиц. "Мы регулярно информируйте доску в течение первых двух недели. Мы говорим доске: "Это то, что мы получили, это что нам еще нужно и когда это нужно ». На доске не должно быть участвовать в процессе перехода, потому что это цель управляющей компании. Но когда правление просит нас сделать что-то, определенным образом мы включим это в наш процесс.”

Дершовиц отмечает, что также важно, чтобы информировать новую управляющую компанию обо всех продажах, происходящих в течение время перехода. Правление должно гарантировать, что оно сообщает об этом новой компании, прежде чем она будет создана.

Если вы расстаетесь с уходящим агентом или управляющая компания на плохих условиях, убедитесь, что вся конфиденциальная информация, такая в качестве банковской информации или информации о счете передается новому руководству.Если произошла кража или мошенничество, вы хотите внести изменения или закрыть аккаунты как можно скорее. «Измени все», - говорит Карлсон. «Я бы посоветовал советам иметь право подписи только в в случае, если они должны действовать немедленно. Платы должны иметь возможность снимать деньги и помещать их на разные банковские счета или банки, в зависимости от того, что они желают ».

«Некоторые советы директоров предпочитают, чтобы старые агенты закрывали счет и переводите деньги на счет нового агента, чтобы не было путаница в отношении конечных балансов.Это идет рука об руку с изменением агенты в конце финансового отчетного года здания », - говорит Брауэр.

Приступая к скорости

После того, как ваш новый агент / компания появится на месте, или незадолго до этого до перехода правление должно сообщить об изменении в письменной форме жители и продавцы. Если ваша уходящая компания уезжает в хороших отношениях, он может уведомить ваших поставщиков о предстоящих изменениях.

«Текущая компания может отправить уведомление поставщикам. объявление новой управляющей компании и даты вступления в силу изменений с последним платежом поставщику », - говорит Брауэр.«Или новый агент может отправить уведомление до даты начала действия своего контракта ». Правление должно быть готово к работе с новым агентом, чтобы получить этого человека - в курсе всех деталей вашего здания, - говорит Карлсон.

«Вы должны помнить, что дела не идут быть гладким в первый месяц, и совету, возможно, придется доплатить премия [для новой компании] за этот период времени, потому что это может быть сверх объема управленческих обязанностей.”

«Новый агент должен прочитать протокол по крайней мере, в прошлом году и проводить много времени в здании с персонал здания и связь с членами правления, особенно во время первого месяц », - советует Брауэр.

«Прежде чем я возьму новое здание, я хочу поговорить ключевому человеку на доске, кем бы он ни был, и хочет попробовать чтобы выяснить, в чем заключаются проблемы », - говорит Проттас.Он тоже думает для новой управляющей компании / агента целесообразно связаться с исходящая компания или агент, чтобы получить полное представление о здании ситуация.

«На новое руководство уходит около полугода. чтобы разобраться со зданием », - говорит Проттас. "Некоторые могут быть внесены немедленные изменения, но чтобы действительно знать внутреннюю работу занимает около шести месяцев ».

Стефани Маннино - писатель-фрилансер и часто участник The Cooperator.

Могу ли я сменить компанию по управлению недвижимостью?

Ответ? да.

Если вы недовольны тем, как ваша компания по управлению недвижимостью управляет вашим зданием, или вы просто владеете большей частью стоимости в своем здании и хотите контролировать способ управления им, у вас есть множество вариантов, если вы желаете сменить компанию по управлению недвижимостью.

Однако смена компании по управлению недвижимостью может быть юридически сложной и утомительной, поэтому перед тем, как вы начнете процесс, важно убедиться, что вы полностью подготовлены и попытались разрешить любые споры с помощью некоторых вариантов, уже доступных вам.

В зависимости от вашей ситуации, первым шагом будет дать вашей управляющей компании возможность улучшиться. Некоторые более крупные компании по управлению недвижимостью могут уже иметь процедуру рассмотрения жалоб, и те, кто зарегистрированы в отраслевых органах, например, Ассоциация агентов по управлению жилым фондом, должны будут следовать определенным кодексам управления, таким как Кодекс платы за услуги Королевского института дипломированных оценщиков. и уже ARMA Q.

Служба жилищного омбудсмена также может помочь вам разобраться с жалобой, однако она будет решать только проблемы, связанные со способом оказания услуги, а не ее ценой.Если ваша компания по управлению недвижимостью зарегистрирована у них, это отличный вариант.

Если вы уже пробовали эти варианты, следующее, что вам нужно сделать, это выяснить, насколько вы получаете поддержку от других арендаторов. Созовите встречу между арендаторами, чтобы узнать, кто действительно готов помочь вам изменить способ управления вашей собственностью.

Поддержка других арендаторов будет очень важна, если вы пойдете по пути создания ассоциации жителей или уже имеете ее и собираетесь использовать ее для смены управляющей компании.

Если вы недовольны чрезмерными расходами, вам нужно будет выяснить, являются ли они необоснованными, а не только то, что вы считаете завышенным. Получите сопоставимые расценки от других поставщиков на тот же уровень обслуживания, который предоставляет ваша компания по управлению недвижимостью. Все эти доказательства будут полезны, когда дело доходит до вызова компании, и дадут вам лучшее представление о том, сколько вы должны заплатить, когда дело доходит до их замены.

Когда вы будете готовы приступить к смене компании по управлению недвижимостью, вам будет предложено несколько вариантов, каждый из которых может лучше соответствовать вашим потребностям и ситуации.Взгляните на наши 3 различных варианта управления недвижимостью здесь, чтобы выбрать, какой из них лучше всего подходит для вас.

Если мой многоквартирный комплекс изменит управление недвижимостью, могу ли я расторгнуть договор аренды?

Часто компания, владеющая жилым комплексом, не является той компанией, которая им управляет. Управление включает в себя обеспечение того, чтобы недвижимость находилась в хорошем состоянии, а арендаторы вовремя выплачивали арендную плату. Управляющие компании часто нанимаются комплексами. Когда владелец недвижимости меняет управляющую компанию, это не позволяет арендатору расторгнуть договор аренды, за исключением особых случаев.

Аренда

Когда человек переезжает в многоквартирный дом, от него обычно требуется подписать договор аренды, в котором он соглашается заплатить установленную сумму в течение определенного периода времени, чтобы жить в доме. Аренда представляет собой юридическое обязательство для обеих сторон. Если арендатор желает изменить или расторгнуть договор аренды, он должен получить на это разрешение от арендодателя - если только закон не позволяет ему уклоняться от этого разрешения.

Расторжение договора аренды

Большинство законов, касающихся аренды, принимаются на уровне штата и города.Эти законы могут позволить арендатору расторгнуть договор аренды при определенных условиях. Например, если арендодатель не выполняет свою часть договора - если, скажем, недвижимость непригодна для проживания - то арендатору может быть разрешено по закону расторгнуть договор аренды. Однако при других обстоятельствах арендатор не может расторгнуть договор аренды, не рискуя быть привлеченным к суду за нарушение договора.

Смена руководства

Когда в здании происходит смена руководства, это обычно не квалифицируется как ситуация, в которой арендатору будет разрешено отказаться от аренды.Контракт между арендатором и арендодателем не изменяется, поскольку деньги по-прежнему выплачиваются тому же арендодателю.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *