Порядок расчета собственных средств застройщика: 11 2018. 673 , () » «

Содержание

Установлен порядок расчета собственных средств застройщика, привлекающего средства граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости

  • Главная
  • Правовые ресурсы
  • «Горячие» документы
  • Постановление Правительства РФ от 11.06.2018 N 673 «Об утверждении Правил расчета собственных средств застройщика, имеющего право на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

 

Постановление Правительства РФ от 11.06.2018 N 673 «Об утверждении Правил расчета собственных средств застройщика, имеющего право на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в качестве одного из критериев, которым должен соответствовать застройщик, имеющий право привлекать средства для участия в долевом строительстве объектов недвижимости, является наличие у застройщика собственных средств в размере не менее 10% от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации. Настоящим Постановлением определен порядок определения размера собственных средств застройщика.

Указывается, что размер собственных средств застройщика определяется как разница между величиной принимаемых к расчету активов застройщика и величиной принимаемых к расчету обязательств застройщика. Расчет собственных средств производится ежеквартально по данным бухгалтерского учета и бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика. При этом объекты бухгалтерского учета, учитываемые организацией на забалансовых счетах, при определении размера собственных средств к расчету не принимаются.

Постановлением определяются перечни активов и обязательств застройщика, принимаемые к расчету при определении размера собственных средств застройщика, и устанавливается, что активы и обязательства принимаются к расчету по стоимости, подлежащей отражению в бухгалтерском балансе застройщика (в нетто-оценке за вычетом регулирующих величин) исходя из правил оценки соответствующих статей бухгалтерского баланса.

 

Перейти в текст документа »

Больше документов и разъяснений по коронавирусу и антикризисным мерам — в системе КонсультантПлюс.

Зарегистрируйся и получи пробный доступ

Дата публикации на сайте: 15.06.2018

Поделиться ссылкой:

Пример расчета собственных средств застройщика

Руководство по соблюдению обязательных требований Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

В связи с обращениями застройщиков, в соответствии с положениями пункта 2 части 2 статьи 8.2 Федерального закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» от 26.12.2008 года №294-ФЗ Инспекция информирует о следующем.

ВОПРОС: в случае, если основное общество имеет трехлетний опыт строительства и создаст дочернее общество с долей участия в уставном капитале в размере 100%, то такое дочернее общество, не имеющее требуемый Законом трехлетний опыт, при соблюдении иных установленных Законом требований, будет иметь право привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве.

ОТВЕТ:

В соответствии с положениями статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года застройщик — хозяйственное общество: которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; наименование которого содержит слова «специализированный застройщик». Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».

Таким образом, застройщиком может являться как основное общество, так и дочернее общество, отвечающее требованиям законодательства, предъявляемым к застройщику.

ВОПРОС:

В соответствии с п.п. 1.1 ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство. Застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство.

Имеет ли данная норма обратную силу в отношении ранее выданных (до 01.07.2018 года) разрешений на строительство.

ОТВЕТ:

В соответствии с ч.3 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ

«О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон от 29.07.2017 года N 218-ФЗ) положения частей 1 — 2.6 статьи 3 применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 года N 218-ФЗ, если разрешение на стро ительство получено до 1 июля 2018 года.

То есть, возможно осуществление строительство более одного дома, если разрешения на строительство по таким домам получено до 1 июля 2018 года.

ВОПРОС:

Что является собственными средствами застройщика? Целевые заемные средства можно считать собственными средствами? Чем подтверждать планируемую стоимость строительства? Можно ли собственные средства расходовать в процессе строительства на строительства?

ОТВЕТ:

В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий среди прочих следующему требованию: размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона (далее — проектная стоимость строительства). Порядок расчета собственных средств застройщика устанавливается Правительством Российской Федерации.

Порядок расчета собственных средств застройщика на сегодняшний день законодателем не определен, однако существует Проект Постановления Правительства РФ, подготовленный Минстроем России, «О порядке расчета собственных средств застройщика, имеющего право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которому предлагается следующая формула расчета собственных средств застройщика.

ССЗ = (Кап + Рез) – (НА + РИР + НПИ + МПИ + ФВВА + ПВА + ВОДС +ФВОА + ПОА),
Предлагается следующая формула расчета собственных средств застройщика.
ССЗ = (Кап + Рез) – (НА + РИР + НПИ + МПИ + ФВВА + ПВА + ВОДС +ФВОА + ПОА),
где:
ССЗ-собственные средства застройщика
Кап – капитал
Рез – резервы
НА – нематериальные активы
РИР – результаты исследований и разработок
НПИ – нематериальные поисковые активы
МПИ – материальные поисковые активы
ФВВО – финансовые вложения, внеоборотные активы

ПВА – прочие внеоборотные активы
ВОДС – вложения в объекты долевого строительства
ФВОА – финансовые вложения, оборотные активы (за исключением денежных эквивалентов)
ПОА – прочие оборотные активы.

Таким образом, целевые заемные средства собственными средствами не являются.
Периодичность расчета — ежеквартально. Расчет собственных средств застройщика производится на основании данных бухгалтерского учета и бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика. Указанная норма будет действовать только в отношении объектов, разрешения на строительство которых получено после 1 июля 2018 года.

При этом, собственные средства, составляющие десять процентов от проектной стоимости строительства, всегда должны быть у застройщика, то есть расходованию не подлежат.

ВОПРОС:

Чем отличается планируемая стоимость строительства от проектной стоимости строительства? Чем подтверждать проектную стоимость строительства? Можно ли денежные средства расходовать в процессе строительства на строительство?

ОТВЕТ:

В соответствии с п.п. 1.1 ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона (далее — проектная стоимость строительства).

Проектная стоимость строительства подтверждается сводным сметным расчетом.

Денежные средства в размере не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства, находящиеся на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке в соответствии с частью 2.3 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, могут расходоваться застройщиком на строительство.

ВОПРОС:

В соответствии с п.п. 1.3 п. 1 ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий среди прочих следующему требованию: отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство.

В случае если, основное общество имеет указанные обязательства, не влияет ли это на право дочернего общества – застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства? Имеет норма обратную силу в отношении ранее возникших непогашенных обязательств?

ОТВЕТ:

Все требования, предусмотренные ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, предъявляются именно к застройщику, а не к его дочернему или основному обществу. И на момент обращения за выдачей заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом, все требования законодательства, предъявляемые к застройщику, должны быть соблюдены.

Тем не менее, в соответствии с ч.3 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 года N 218-ФЗ положения частей 1 — 2.6 статьи 3 применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 года N 218-ФЗ, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года.

То есть данная норма не распространяется на застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирных домов, по которым разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года.

ВОПРОС:

В соответствии с положениями ч. 2.3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года в целях осуществления деятельности, предусмотренной настоящим Федеральным законом, застройщик, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, обязаны открыть банковский счет в одном уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет (далее — расчетный счет застройщика). Операции по списанию средств с банковского счета застройщика осуществляются уполномоченным банком в соответствии с требованиями, указанными в статье 18.2 настоящего Федерального закона.

В п. 3 ч. 8 ст. 15.4 также есть ограничение о ведении операций только с одного счета. Как быть, если уполномоченный банк не будет иметь право открывать счета эскроу?

ОТВЕТ:

В соответствии с ч. 3 статьи 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, право на открытие счетов экскроу для расчетов по договору участия в долевом строительства имеют банки, которые удовлетворяют установленным Правительством Российской Федерации требованиям к кредитным организациям. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о банках, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, на своем официальном сайте в сети «Интернет».

Таким образом, при расчете по договорам участия в долевом строительстве через счета эскроу считаем целесообразным открывать расчетные счета застройщика, технического заказчика, выполняющего работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генерального подрядчика, выполняющего работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком в одном из банков, который удовлетворяет установленным Правительством Российской Федерации требованиям к кредитным организациям.

Установлен порядок расчета собственных средств застройщика, привлекающего средства граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости

Постановление Правительства РФ от 11.06.2018 N 673 «Об утверждении Правил расчета собственных средств застройщика, имеющего право на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в качестве одного из критериев, которым должен соответствовать застройщик, имеющий право привлекать средства для участия в долевом строительстве объектов недвижимости, является наличие у застройщика собственных средств в размере не менее 10% от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации. Настоящим Постановлением определен порядок определения размера собственных средств застройщика.

Указывается, что размер собственных средств застройщика определяется как разница между величиной принимаемых к расчету активов застройщика и величиной принимаемых к расчету обязательств застройщика. Расчет собственных средств производится ежеквартально по данным бухгалтерского учета и бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика. При этом объекты бухгалтерского учета, учитываемые организацией на забалансовых счетах, при определении размера собственных средств к расчету не принимаются.

Постановлением определяются перечни активов и обязательств застройщика, принимаемые к расчету при определении размера собственных средств застройщика, и устанавливается, что активы и обязательства принимаются к расчету по стоимости, подлежащей отражению в бухгалтерском балансе застройщика (в нетто-оценке за вычетом регулирующих величин) исходя из правил оценки соответствующих статей бухгалтерского баланса.

Минстрой посчитает деньги застройщиков

Минстрой подготовил проект постановления Правительства РФ о порядке расчета собственных средств застройщика. Обновленный 214-ФЗ требует, чтобы у компании на счете было не менее 10% от стоимости строительства.

В прежней редакции закона речь шла о размере уставного капитала: чем больше компания строит, тем больше должен быть ее капитал. Теперь требования изменились.

В новой версии говорится о минимальном размере собственных средств застройщика: на счете компании должно быть не менее 10% от проектной стоимости строительства. Те, кто условие не выполнит, не смогут привлекать деньги дольщиков. Это требование вызвало массу нареканий и вопросов у самих девелоперов. Например, сумма должна иметься на дату составления проектной декларации или резервироваться на весь период строительства? Учитываются ли затраты на покупку участка и проектирование? Дело в том, что 10% свободных средств – это зачастую вся прибыль от предыдущего проекта. (Если он, конечно, был прибыльным.) «Заморозив» эти деньги, застройщик не сможет купить новый участок.

Минстрой предложил свой вариант расчетов, и он довольно жесткий. По мнению чиновников, чтобы определить размер собственных средств застройщика, надо сложить его капитал и резервы, а затем вычесть много всего: нематериальные активы, результаты исследований и разработок, поисковые активы, доходные вложения в материальные ценности, финансовые вложения, прочие внеоборотные активы (за исключением вложений в объекты долевого строительства), финансовые вложения (за исключением денежных эквивалентов) и прочие оборотные активы. Результат сложения и вычитания и будет равен собственным свободным средствам.

Расчет застройщики должны проводить ежеквартально, на основе данных бухучета и финансовой отчетности.

Пока это только проект документа. Еще есть шанс убедить чиновников его исправить. Кроме того, новые требования распространяются на объекты, строительство которых начнется после 1 июля 2018 года. Однако в Госдуме поговаривают о том, чтобы на полгода сократить этот срок.

Новости строительства | Строительство в России

Застройщикам рассказали, как рассчитать размер собственных средств по новому закону

Для привлечения средств участников долевого строительства по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года, застройщик должен отвечать определенным требованиям. Так, размер собственных средств должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости возведения многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации.
Установлено, что данный показатель определяется ежеквартально по данным бухгалтерского учета и бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика как разница между активами и обязательствами субъекта. Определены их перечни.
Принимаемые к расчету активы включают следующие активы застройщика:
а) затраты на приобретение земельных участков (прав на земельные участки) и иные фактические затраты застройщика, связанные со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, и предусмотренные частью 1 статьи 18 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»;
б) дебиторская задолженность по налогам, сборам и иным обязательным платежам, уплачиваемым в соответствующий бюджет бюджетной системы РФ, государственные внебюджетные фонды;
в) имущество, принятое к бухгалтерскому учету в качестве основных средств или запасов, возникшее в результате понесенных затрат, указанных в подпункте «а»;
г) дебиторская задолженность по авансам, уплаченным в составе затрат, указанных в подпункте «а»;
д) дебиторская задолженность, возникающая вследствие заключаемых договоров, предусматривающих оплату расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения, в целях обеспечения деятельности застройщика;
е) дебиторская задолженность участников долевого строительства по уплате цены договора участия в долевом строительстве;
ж) предъявленные застройщику поставщиками (подрядчиками, исполнителями) суммы налога на добавленную стоимость, подлежащие вычету в будущих периодах;
з) денежные средства на счетах, открытых в уполномоченном банке, соответствующем положениям пункта 3 статьи 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», а также дебиторская задолженность по уплате процентов, начисленных на остаток на таких счетах.
Принимаемые к расчету обязательства включают все обязательства застройщика, за исключением:
а) доходов будущих периодов, признанных застройщиком в связи с получением государственной помощи, а также в связи с безвозмездным получением имущества;
б) отложенных налоговых обязательств.
Активы и обязательства принимаются по стоимости, отражаемой в бухгалтерском балансе застройщика (в нетто-оценке за вычетом регулирующих величин).

Последние новости

Как рассчитать размер собственных средств застройщика?

Правительство РФ своим Постановлением № 673 от 11 июня 2018 г. утвердило правила расчета собственных средств застройщика, имеющего право на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Для привлечения средств участников долевого строительства застройщик должен отвечать определенным требованиям. Так, размер собственных средств должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости возведения многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации.

Установлено, что данный показатель определяется ежеквартально по данным бухгалтерского учета и бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика как разница между активами и обязательствами субъекта. Определены их перечни.

Активы и обязательства принимаются по стоимости, отражаемой в бухгалтерском балансе застройщика (в нетто-оценке за вычетом регулирующих величин).

1. Настоящие Правила устанавливают порядок расчета собственных средств застройщика, имеющего право на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — застройщик).

2. Расчет собственных средств застройщика производится ежеквартально по данным бухгалтерского учета и бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика.

3. Размер собственных средств застройщика определяется как разница между величиной принимаемых к расчету активов застройщика и величиной принимаемых к расчету обязательств застройщика. Объекты бухгалтерского учета, учитываемые организацией на забалансовых счетах, при определении размера собственных средств к расчету не принимаются.

Застройщиков заставят вкладывать

Вслух.ру

25 апреля 2006, 22:30

Правительство Р Ф утвердило постановление Правительства «О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика».Отныне, как сообщается на сайте Гарант, предусмотрено, что оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика производится по трем нормативам: нормативу обеспеченности обязательств, нормативу целевого использования средств и нормативу безубыточности. Установлен общий порядок расчета этих нормативов. Предусмотрено также, что минимальный размер собственных денежных средств застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства, должен составлять 7% средств, привлеченных на основании договоров участия в долевом строительстве. Расчет размера собственных денежных средств и нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика производится самим застройщиком в соответствии с инструкцией, утверждаемой Федеральной службой по финансовым рынкам по согласованию с Министерством финансов РФ. Оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика по нормативу безубыточности осуществляется ежегодно, по другим нормативам — ежеквартально. Расчет размера собственных денежных средств застройщика осуществляется также ежеквартально. Застройщик несет ответственность за несоблюдение требований, предъявляемых к размеру собственных денежных средств, а также установленных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности. В частности, деятельность застройщика по привлечению денежных средств участников долевого строительства может быть приостановлена, если размер собственных средств застройщика ниже установленных минимальных значений. Указанные нормативы и минимальный размер собственных денежных средств вступают в силу с 1 января 2007 года.

Не забывайте подписываться на нас в Telegram и Instagram.
Никакого спама, только самое интересное!

Минстрой России скорректировал порядок расчета нормативов финансовой устойчивости застройщика

На официальном портале правовой информации опубликован приказ Минстроя России, утвердивший порядок расчета норматива обеспеченности обязательств и норматива целевого использования средств.

Приказом отменена ранее действовавшая инструкция ФСФР России №06-137/пз-н от 30.11.2006. Также приказ уточняет порядок расчета нормативов, предусмотренный Постановлением Правительства РФ №1683 от 26.12.2018.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 26.12.2018 №1683, для застройщиков, получивших разрешение на строительство как до, так и после 1 июля 2018 года:

  • норматив обеспеченности обязательств должен составлять не менее 1;
  • норматив целевого использования средств — не более 1.

Застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, также должны рассчитывать норматив размера собственных средств. Он должен составлять не менее 10% планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации.

Норматив обеспеченности обязательств рассчитывается как отношение суммы активов застройщика к сумме обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Порядок расчета данного норматива по сравнению с инструкцией ФСФР России не меняется.

А вот норматив целевого использования средств, согласно Постановлению №1683, подвергся корректировке. Теперь он определяется как отношение суммы активов застройщика, не связанных со строительством, к сумме чистых активов застройщика и общей сумме обязательств, уменьшенной на сумму обязательств по договорам ДДУ.

При этом в активах, не связанных со строительством, необходимо учесть внеоборотные активы, дебиторскую задолженность, краткосрочные финансовые вложения. Не включается в расчет сумма активов незавершенного строительства и средств участников долевого строительства, предоставленных с отсрочкой платежа.

Расчет осуществляется ежеквартально по состоянию на последний календарный день отчетного периода.

Расчет нормативов финансовой устойчивости не требуется для застройщиков, перешедших на счета эскроу.

Приказ Минстроя вступает в силу с 3 августа 2019 года.

Источник: erzrf.ru.

Постановление Правительства Российской Федерации от 21 апреля 2006 г. N 233 г. Москва О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика

В соответствии со статьей 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемое Положение о требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика.

2. Установить, что минимальный размер собственных денежных средств застройщика должен составлять 7 процентов средств, привлеченных на основании договоров участия в долевом строительстве.

3. Установить следующие нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика:

норматив обеспеченности обязательств — не менее 1;

норматив целевого использования средств — не более 1;

норматив безубыточности — не менее 1.

4. Федеральной службе по финансовым рынкам по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации утвердить в 3-месячный срок инструкции о порядке расчета:

размера собственных денежных средств застройщика;

норматива обеспеченности обязательств;

норматива целевого использования средств;

норматива безубыточности.

5. Установить, что пункты 2 и 3 настоящего постановления вступают в силу с 1 января 2007 г.

Председатель Правительства

Российской Федерации

М. Фрадков

Положение о требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика

1. Настоящее Положение, разработанное в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливает требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета размера этих средств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика.

2. Размер собственных денежных средств застройщика, привлекающего денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, должен быть не менее размера, устанавливаемого Правительством Российской Федерации.

3. Оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика производится по следующим нормативам:

норматив обеспеченности обязательств, определяемый путем деления суммы активов застройщика на сумму обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве;

норматив целевого использования средств, определяемый путем деления суммы активов застройщика, не связанных со строительством, на общую сумму его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве;

норматив безубыточности, определяемый как количество лет из расчета 3 последних лет работы застройщика, по итогам которых у застройщика отсутствовали убытки.

4. Расчет размера собственных денежных средств и нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика производится застройщиком в соответствии с инструкцией, утверждаемой Федеральной службой по финансовым рынкам по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации.

5. Расчет размера собственных денежных средств застройщика, а также оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика по нормативам обеспеченности обязательств и целевого использования средств осуществляются ежеквартально.

Оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика по нормативу безубыточности осуществляется ежегодно.

6. Застройщик несет ответственность, предусмотренную Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», за несоблюдение требований, предъявляемых к размеру собственных денежных средств, а также установленных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности.

Требования к застройщику при использовании эскроу счетов

Если застройщик применяет
счета эскроу
Если застройщик НЕ применяет счета эскроу
Нет требований к опытуабзац второй пункта 1 статьи 2 214-ФЗ 1) застройщик – хозяйственное общество: которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;
Нет требований строить по одному разрешению на строительствочасть 1.1 статьи 3 214-ФЗ 1.1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории (далее – несколько разрешений на строительство). Застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) указанных в настоящей части объектов недвижимости по нескольким градостроительным планам земельного участка или утвержденным проектам планировки территории либо по нескольким договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории.
Нет требований к собственным средствам, поручительствам, кредитной нагрузке, финансовой устойчивостипункты 1.1 – 1.8 статьи 3 214-ФЗ 1.1) размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от проектной стоимости строительства. Порядок расчета собственных средств застройщика устанавливается Правительством Российской Федерации; 1.2) наличие на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, денежных средств в размере не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке в соответствии с частью 2.3 настоящей статьи, либо наличие на указанную дату кредитного договора, заключенного застройщиком с уполномоченным банком, предусматривающего предоставление уполномоченным банком застройщику целевого кредита на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в размере не менее сорока процентов от проектной стоимости строительства; 1.3) отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов (целевых займов), связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство; 1.4) застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций; 1.5) обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не превышают один процент от проектной стоимости строительства. Данное правило не применяется в отношении обязательств застройщика по устранению недостатков объекта долевого строительства в соответствии со статьей 7 настоящего Федерального закона; 1.6) имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство; 1.7) отсутствуют обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц; 1.8) застройщик соблюдает нормативы финансовой устойчивости;
Нет требований к отсутствию недоимокпункт 7 части 2 статьи 3 214-ФЗ 7) у юридического лица – застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, которые реструктурированы в соответствии с законодательством Российской Федерации, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными к взысканию в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах) за прошедший календарный год, размер которых на последнюю отчетную дату равен совокупному размеру требований к должнику – юридическому лицу или превышает его, что является условием для возбуждения производства по делу о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”. Застройщик считается соответствующим установленному требованию в случае, если им в установленном порядке подано заявление об обжаловании указанных недоимки, задолженности и решение по такому заявлению не принято либо не истек установленный законодательством Российской Федерации срок обжалования указанных недоимки, задолженности. Данное правило не применяется в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”;
Нет требований к взносу в компенсационный фонд. Нет требований к счету застройщика и генподрядчика в одном банке.части 2.3 и 4 статьи 3 2.3. В целях осуществления деятельности, предусмотренной настоящим Федеральным законом, застройщик, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, обязаны открыть банковские счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет (далее – расчетный счет застройщика). Если застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах нескольких разрешений на строительство, такой застройщик должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство. В договор банковского счета (банковских счетов) включается условие о согласии клиента на предоставление уполномоченным банком информации, предусмотренной настоящим Федеральным законом, уполномоченному органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанному в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, и некоммерческой организации, указанной в части 1 статьи 23.2 настоящего Федерального закона. Операции по списанию средств с банковского счета (банковских счетов) застройщика осуществляются уполномоченным банком в соответствии с требованиями, указанными в статье 18.2 настоящего Федерального закона. При этом число расчетных счетов застройщиков не должно превышать количество разрешений на строительство. 4. Застройщик вправе привлекать в соответствии с настоящим Федеральным законом денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, формируемый за счет указанных отчислений (взносов) и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств (далее – компенсационный фонд), до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
Не распространяется требование об условиях возврата денег после расторжения ДДУчасти 2, 5 – 7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию) 2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. 5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. 6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. 7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.
Не распространяется требования об обеспечении обязательствСтатья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору 1. Залогом в порядке, установленном статьями 13 – 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Не распространяются требования о залогеСтатья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом 1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.
Не распространяются требования об обращении взысканияСтатья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога 1. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после: 1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства; 2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. 2. Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные частью 1 настоящей статьи, независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.
Не распространяются требования о реализации имуществаСтатья 15. Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества 1. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона. 2. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований. 5. Зачислению в депозит нотариуса подлежат денежные средства, причитающиеся участникам долевого строительства, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Указанные участники долевого строительства вправе получить денежные средства через депозит нотариуса в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.  
Нет требований к целевому использованию средств дольщиков.  Статья 18. Использование денежных средств застройщиком 1. По расчетному счету застройщика могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств в соответствии с настоящим Федеральным законом. Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться только в следующих целях: 1) строительство (создание) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией; 2) платежи в целях приобретения земельных участков, на которых осуществляется строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в собственность или в аренду, уплаты арендной платы за такие земельные участки, а также внесения платы за изменение вида разрешенного использования, платы за снятие установленного в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” запрета на строительство и реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках; 3) подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственной экологической экспертизы в случае, если требование об обязательном проведении таких экспертиз установлено федеральными законами; 4) строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к данным сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией; 5) внесение платы за подключение (технологическое присоединение) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения; 6) платежи по заключенному в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья и связанные с его исполнением, если строительство стандартного жилья по этому договору осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства; 7) платежи по заключенному в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договору о развитии застроенной территории, если строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона. При этом размер платежей, подлежащих осуществлению по проекту строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство (далее – проект строительства), реализуемому на основании этого договора, устанавливается застройщиком самостоятельно исходя из расчетного суммарного объема денежных средств, подлежащих уплате по этому договору, пропорционально планируемой стоимости каждого проекта строительства и указывается в проектной декларации в соответствии с пунктом 10.1 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона; 8) платежи по заключенному в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности договору о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, договору о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договору о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления, если строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с этими договорами, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона. При этом размер платежей, подлежащих осуществлению по проекту строительства, реализуемому на основании этих договоров, устанавливается застройщиком самостоятельно исходя из расчетного суммарного объема денежных средств, подлежащих уплате по этим договорам, пропорционально планируемой стоимости каждого проекта строительства и указывается в проектной декларации в соответствии с пунктом 10.1 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона; 9) подготовка документации по планировке территории, строительство и (или) реконструкция в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек) в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность, если строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в иных случаях, не указанных в пунктах 6 – 8 настоящей части, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона; 10) уплата процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам, предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита, и (или) уплата процентов и погашение основной суммы долга по целевым займам (за исключением неустойки (штрафа, пеней) за нарушение условий договора целевого займа) на строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также строительство (создание) иных объектов недвижимости в случаях, указанных в пунктах 7 – 9 настоящей части, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона; 11) платежи, связанные с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве; 12) размещение временно свободных денежных средств на депозите на банковском счете, открытом в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет застройщика, при условии, что денежные средства и начисленные по такому депозиту проценты подлежат возврату на расчетный счет застройщика, с которого указанные денежные средства размещались; 13) оплата услуг уполномоченного банка по совершению операций с денежными средствами, находящимися на расчетном счете застройщика; 13.1) перевод денежных средств на счет в другом уполномоченном банке, открытом в соответствии с частью 2.3-1 статьи 3 настоящего Федерального закона; 14) уплата налогов, сборов и иных обязательных взносов, уплачиваемых в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации и (или) государственные внебюджетные фонды в порядке и на условиях, которые определяются законодательством Российской Федерации, в том числе штрафов, пеней и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате налогов, сборов и иных обязательных взносов в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации и (или) государственные внебюджетные фонды, а также административных штрафов и установленных уголовным законодательством штрафов; 15) уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд; 16) возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, а также процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в случаях, предусмотренных статьей 9 настоящего Федерального закона; 17) оплата труда при условии одновременной уплаты соответствующих налогов, страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования в случае, если уплата таких налогов и взносов предусмотрена федеральными законами; 18) оплата услуг коммерческой организации, осуществляющей функции единоличного исполнительного органа застройщика; 19) денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций, предусмотренных Трудовым кодексом Российской Федерации; 19.1) оплата расходов, связанных с содержанием жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест, в том числе плата за коммунальные услуги, в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, для строительства которых привлекались средства участников долевого строительства, со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию таких объектов недвижимости, если право собственности на указанные помещения не зарегистрировано; 20) оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники. 2. Расходы, предусмотренные пунктами 13, 17 – 20 части 1 настоящей статьи, не могут составлять более чем десять процентов от проектной стоимости строительства, а для застройщиков, которые или основные общества которых раскрывают консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, указанные расходы не могут составлять более чем двадцать процентов от проектной стоимости строительства. 3. По расчетному счету застройщика не допускается совершение следующих операций: 1) операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц; 2) операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 3) предоставление ссуд, займов; 4) покупка ценных бумаг; 5) операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением операций, связанных с созданием (участием в уставных капиталах) хозяйственных обществ – застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом; 6) оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций. 4. Совокупный размер всех авансовых платежей в целях, указанных в пунктах 1, 3, 4 и 9 части 1 настоящей статьи, не должен превышать тридцать процентов от проектной стоимости строительства. При этом застройщик самостоятельно определяет размер авансовых платежей по каждому договору с учетом определенного настоящей частью ограничения. 5. Застройщик обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, и затрат на строительство отдельно в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в пункте 1 части 1 настоящей статьи. 6. Застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и деятельности, указанной в части 7.1 настоящей статьи. 7. Застройщик не вправе: 1) привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство в соответствии с требованиями части 6 настоящей статьи и предоставляемых учредителями (участниками) застройщика целевых займов; 2) использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство; 3) принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц; 4) выпускать или выдавать ценные бумаги, за исключением акций; 5) предоставлять займы и ссуды, за исключением целевых займов, предоставляемых застройщиком другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом; 6) приобретать ценные бумаги; 7) создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением создания (участия в уставных капиталах) хозяйственных обществ – застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом; 8) совершать иные сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство или с обеспечением деятельности застройщика. 7.1. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости до осуществления государственного кадастрового учета таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства, не являющихся предметом других договоров участия в долевом строительстве. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей частью, требования, предусмотренные частями 1.2 и 4 статьи 3, статьей 15.4 настоящего Федерального закона, не применяются. 9. Сделка, совершенная застройщиком с нарушением требований настоящей статьи, может быть признана судом недействительной по иску застройщика, его учредителя (участника) или кредиторов застройщика, уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, либо публично-правовой компании “Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства”, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об установленных ограничениях. Предполагается, что другая сторона сделки знала об установленных ограничениях в случае, если полное фирменное наименование юридического лица содержит слова “специализированный застройщик”.  
Не распространяются требования об использовании денег на социалкуСт. 18.1 (в ред. 175-ФЗ, N 478-ФЗ) не применяется к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018. Статья 18.1. Условия использования денежных средств участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, уплату процентов по целевым кредитам (целевым займам) на их строительство, реконструкцию 1. Строительство, реконструкция объекта социальной инфраструктуры и (или) уплата процентов и основной суммы долга по целевым кредитам (целевым займам) на их строительство, реконструкцию за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, в случаях, указанных в пунктах 7 – 10 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, допускаются при условии, если после ввода такого объекта в эксплуатацию на такой объект возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства или такой объект безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность. В этом случае застройщики, осуществляющие строительство (создание) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, вправе заключить соглашение о распределении затрат на строительство указанных объектов социальной инфраструктуры. 2. После ввода в эксплуатацию указанного в части 1 настоящей статьи объекта социальной инфраструктуры право общей долевой собственности на такой объект возникает у участников долевого строительства, заключивших с застройщиком соглашения о возникновении у них доли в праве общей долевой собственности на такой объект в соответствии с частью 7 настоящей статьи, если доля общей площади жилых помещений, площади нежилых помещений, являющихся объектами долевого строительства по договорам, заключенным с такими участниками долевого строительства, составляет не менее пятидесяти процентов от общей площади жилых помещений, площади нежилых помещений, являющихся объектами долевого строительства по всем договорам, заключенным с участниками долевого строительства, денежные средства которых использовались застройщиком на строительство, реконструкцию такого объекта социальной инфраструктуры, на уплату процентов и основной суммы долга по целевому кредиту (целевому займу) на его строительство, реконструкцию, за исключением случая, указанного в части 3 настоящей статьи. 3. Указанный в части 1 настоящей статьи объект социальной инфраструктуры подлежит безвозмездной передаче в государственную или муниципальную собственность, если обязательство по передаче такого объекта социальной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность и порядок осуществления этой передачи предусмотрены нормативным правовым актом органа государственной власти, муниципальным правовым актом, указанными в пунктах 7 и 8 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона договором о развитии застроенной территории, договором о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, договором о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договором о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, а в случае, указанном в пункте 9 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, иным договором или соглашением, заключенными застройщиком с органом государственной власти или органом местного самоуправления. 4. Если указанные в части 3 настоящей статьи договоры или соглашения не содержат обязательство по передаче объекта социальной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность, такие договоры или соглашения могут содержать условие о безвозмездной передаче объекта социальной инфраструктуры после ввода его в эксплуатацию в государственную или муниципальную собственность в случае, если доля общей площади жилых помещений, площади нежилых помещений, являющихся объектами долевого строительства по договорам, заключенным с участниками долевого строительства, которые заключили с застройщиком соглашения о возникновении у них доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры в соответствии с частью 7 настоящей статьи, составляет менее пятидесяти процентов от общей площади жилых помещений, площади нежилых помещений, являющихся объектами долевого строительства по всем договорам, заключенным с участниками долевого строительства, денежные средства которых использовались застройщиком на строительство, реконструкцию такого объекта социальной инфраструктуры, на уплату процентов и основной суммы долга по целевому кредиту (целевому займу) на его строительство или реконструкцию. 5. В случае, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, в отношении объекта социальной инфраструктуры, затраты на строительство, реконструкцию, на уплату процентов по целевым кредитам (целевым займам) на строительство, реконструкцию которого возмещаются частично или полностью за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) назначение объекта социальной инфраструктуры; 2) цели затрат застройщика из числа целей, указанных в пунктах 8 – 10 и 12 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, и размеры таких затрат, в том числе с указанием целей и размеров таких затрат, подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых всеми участниками долевого строительства по договору; 3) цели и размеры затрат застройщика, установленных в соответствии с требованиями пунктов 8 – 10 и 12 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона и подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, с которым заключен договор; 4) сведения об указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи договоре о развитии застроенной территории, договоре о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, договоре о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договоре о комплексном освоении территории по инициативе органа местного самоуправления или иных заключенных застройщиком с органом государственной власти, органом местного самоуправления договоре или соглашении. 6. В случае, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, в отношении объекта социальной инфраструктуры, затраты на строительство, реконструкцию, на уплату процентов и основной суммы долга по целевым кредитам (целевым займам) на строительство, реконструкцию которого планируется возмещать частично или полностью за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, в проектную декларацию включается информация: 1) о виде, назначении объекта социальной инфраструктуры; 2) о целях затрат застройщика из числа целей, указанных в пунктах 7 – 10 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, о планируемых размерах таких затрат, в том числе с указанием целей и планируемых размеров таких затрат за счет денежных средств, уплачиваемых всеми участниками долевого строительства по договору; 3) об указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи договоре о развитии застроенной территории, договоре о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, договоре о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договоре о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, иных заключенных застройщиком с органом государственной власти или органом местного самоуправления договоре или соглашении. 7. Соглашение о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры должно быть заключено застройщиком и участником долевого строительства при заключении договора участия в долевом строительстве, и оно является неотъемлемой его частью. Указанное соглашение должно содержать: 1) вид, назначение объекта социальной инфраструктуры; 2) условие о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры после ввода такого объекта в эксплуатацию, указанное в части 2 настоящей статьи; 3) порядок определения доли в праве общей долевой собственности на такой объект в соответствии с частью 9 настоящей статьи; 4) информацию о налоговых и иных обязательствах собственников объекта социальной инфраструктуры, установленных законодательством Российской Федерации; 5) иные установленные Правительством Российской Федерации условия. 8. Правительством Российской Федерации утверждается типовое соглашение о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры. 9. В случае, указанном в части 2 настоящей статьи, размер доли участника долевого строительства в праве общей долевой собственности участников долевого строительства, заключивших с застройщиком соглашения о возникновении у них доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры, определяется пропорционально доле общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства по договору.
Нет требований к контролю банка за проведением операции и обязанности предоставлять документы-основанияСт. 18.2 (в ред. 175-ФЗ, N 478-ФЗ) не применяется к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018. Статья 18.2. Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика 1. Застройщик при направлении распоряжения обязан предоставлять в уполномоченный банк документы или копии документов, являющиеся основанием для составления распоряжения, в том числе договоры и акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры, иные документы, подтверждающие исполнение получателем средств своих обязательств по договору. Состав документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика, устанавливается Правительством Российской Федерации по согласованию с Центральным банком Российской Федерации. 2. При принятии распоряжения к исполнению уполномоченный банк контролирует соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, и требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 11, 14, 15 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона. Уполномоченный банк исполняет распоряжение застройщика не позднее следующего рабочего дня со дня его получения либо в целях дополнительной проверки представленных застройщиком документов приостанавливает исполнение такого распоряжения на срок не более трех рабочих дней. По истечении срока, на который операция приостановлена, уполномоченный банк не позднее следующего рабочего дня исполняет такое распоряжение либо в случаях, предусмотренных частью 3 настоящей статьи, отказывает в проведении операции по расчетному счету застройщика. 3. Уполномоченный банк отказывает в проведении операции по расчетному счету застройщика в случае, если: 1) операция указана в части 3 статьи 18 настоящего Федерального закона; 2) назначение платежа, указанное в распоряжении, не соответствует части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона; 3) размер платежей по операции по оплате расходов, предусмотренных пунктами 13, 17 – 20 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, понесенных за период строительства, в совокупности превышает десять процентов от проектной стоимости строительства либо двадцать процентов от проектной стоимости строительства для застройщиков, которые или основные общества которых раскрывают консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности; 4) размер платежей по операции по оплате авансовых платежей за выполнение работ, указанных в пунктах 1, 3, 4 и 9 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, в совокупности превышает тридцать процентов от проектной стоимости строительства; 5) назначение и размер платежа, указанные в распоряжении, не соответствуют содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения; 6) производится снятие с расчетного счета застройщика или зачисление на такой счет денежных средств в наличной форме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, а также случаев возврата на расчетный счет застройщика денежных средств в наличной форме, ранее снятых с данного счета в целях осуществления расходов, предусмотренных пунктом 17 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона. 4. Уполномоченный банк в случае поступления распоряжений о совершении операций по расчетному счету застройщика, не соответствующих части 2 настоящей статьи, приостанавливает операцию. В случае отказа в проведении операции в соответствии с настоящей статьей уполномоченный банк уведомляет об этом уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, и некоммерческую организацию, указанную в части 1 статьи 23.2 настоящего Федерального закона, в день отказа в проведении операции по счету. Уведомление должно содержать идентифицирующие сведения о застройщике, содержание операции и основание отказа в ее проведении. 5. Запрещается снятие с расчетного счета застройщика или зачисление на такой счет денежных средств в наличной форме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, а также случаев возврата на расчетный счет застройщика денежных средств в наличной форме, ранее снятых с данного счета в целях осуществления расчетов, предусмотренных пунктом 17 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона. 6. Отказ в проведении или приостановление операции по расчетному счету застройщика в случаях, установленных настоящей статьей, не является основанием для применения мер гражданско-правовой ответственности в отношении уполномоченного банка. 7. После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, и предоставления застройщиком в уполномоченный банк документов, подтверждающих получение разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, предусмотренные настоящей статьей требования в части осуществления уполномоченным банком контроля соответствия назначения и размера платежа, указанного в распоряжении застройщика, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, и требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона не применяются.

Обзор процесса бюджетирования капиталовложений и сценарии использования

Краткое изложение

Что такое процесс бюджетирования капиталовложений?
  • Фонды, которые компании должны инвестировать, по своей природе ограничены, но всегда есть широкие возможности для их инвестирования. Составление бюджета капиталовложений позволяет менеджерам использовать метод распределения ограниченного капитала на такие инвестиции наиболее рентабельным способом.
  • Деньги также имеют компонент временной стоимости. 1 доллар сейчас стоит больше 1 доллара.00 получено через пять лет. Почему? Потому что полученные сейчас деньги можно вложить и приумножить в течение пяти лет.
  • Методология чистой приведенной стоимости (NPV) является наиболее распространенным инструментом, используемым для принятия решений по капитальному бюджету. Это следует за этим процессом:
    1. Уточните, сколько именно нужно для инвестиций в проект
    2. Рассчитать годовые денежные потоки, полученные от проекта
    3. Какова будет остаточная стоимость актива в конце жизненного цикла проекта (если он есть)?
    4. Используя средневзвешенную стоимость капитала, денежные потоки дисконтируются для определения их стоимости в сегодняшнем выражении
  • Если NPV для проекта положительна, это означает, что проект генерирует ценность, потому что он возвращает больше, чем его затраты.Тем не менее, это значение должно пройти стресс-тестирование, применив анализ чувствительности к входным данным проекта
Как можно применить бюджетирование капиталовложений в своем бизнесе?
  • При покупке портфеля активов анализ NPV дает агрегированное представление о его общей стоимости. С помощью соответствующих стресс-тестов, сделанных на основе предположений о денежных потоках и ставках дисконтирования, можно получить ценный инструмент для переговоров с продавцом о ценообразовании.
  • Для новых бизнес-единиц, которые открываются внутри компании, первым финансовым шагом часто является составление бюджета на основе бухгалтерского учета.Дополнение этого с помощью капитального бюджета поможет продемонстрировать, действительно ли новое предприятие будет генерировать стоимости для материнской компании.
Каких потенциальных ловушек следует избегать?
  • Обязательно учитывайте все источники денежных потоков от проекта. Помимо доходов и расходов, крупные проекты могут повлиять на денежные потоки из-за изменений в оборотном капитале, например, дебиторской, кредиторской и товарно-материальных ценностях. Расчет значимой и точной остаточной или конечной стоимости также имеет решающее значение.
  • Не думайте слепо, что прогнозы продавца — это евангелие.
  • Чистая прибыль не является денежным потоком.
  • Будьте осторожны, чтобы не переоценить остаточную или конечную стоимость. Использование амбициозной, но нереалистичной цели IPO в качестве остаточной стоимости может изменить правила игры между положительной и отрицательной NPV.

Средства, доступные для инвестирования в бизнес в виде капитала или долга, также известные как капитал, являются ограниченным ресурсом. Соответственно, менеджеры должны тщательно выбирать, когда и куда вкладывать капитал, чтобы обеспечить его разумное использование для создания ценности для фирмы.Процесс принятия этих решений называется капитальным бюджетом . Это очень мощный финансовый инструмент, с помощью которого можно проанализировать инвестиции в основной актив, новый проект, новую компанию или даже приобретение компании, а также определить основу (или обоснование затрат) для инвестиций и проиллюстрировать их. соответствующие заинтересованные стороны.

По сути, бюджетирование капиталовложений позволяет сравнивать затраты / инвестиции в проект с денежными потоками, генерируемыми тем же предприятием.Если стоимость будущих денежных потоков превышает затраты / инвестиции, тогда существует потенциал для создания стоимости, и проект следует дополнительно изучить с целью извлечения этой стоимости.

Слишком часто бизнес-менеджеры используют интуицию или «чутье» для принятия решений о вложении капитала. Я слышал, как менеджеры говорили: « кажется, что — лучший шаг — это расширить производство за счет строительства нового, лучшего завода». Или, возможно, они записывают несколько мыслей и готовят финансовый анализ «обратной стороной конверта».Я видел, как инвесторы решали инвестировать капитал в зависимости от периода окупаемости или того, сколько времени, по их мнению, потребуется для возврата инвестиций (все после получения прибыли). Все эти методы сами по себе — верный путь к катастрофе. К инвестированию капитала нельзя относиться легкомысленно и не следует делать до тех пор, пока не будет подготовлен и оценен полный и тщательный анализ затрат (финансовых и возможных) и результатов.

В этой статье я опишу цели составления бюджета капиталовложений, опишу шаги, используемые для подготовки бюджета капиталовложений, и приведу примеры того, где этот процесс может быть применен в повседневных операциях бизнеса.

Процесс составления бюджета капиталовложений и временная стоимость денег

Процесс капитального бюджета основан на концепции временной стоимости денег (иногда называемой будущей стоимостью / приведенной стоимостью) и использует анализ текущей стоимости или дисконтированного денежного потока для оценки инвестиционной возможности.

По сути, считается, что деньги имеют временную стоимость, потому что, если их вкладывать — с течением времени — они могут приносить проценты. Например, 1 доллар сегодня стоит 1,05 доллара через год, если вложить 5 долларов.00%. Впоследствии текущая стоимость составляет 1 доллар США, а будущая стоимость — 1,05 доллара США.

И наоборот, 1,05 доллара, которые должны быть получены в течение одного года, — это денежный поток будущей стоимости. Тем не менее, его стоимость сегодня будет его приведенной стоимостью, которая снова при процентной ставке 5,00% составит 1 доллар США.

Проблема сравнения денег сегодня с деньгами в будущем заключается в том, что это сравнение яблок с апельсинами. Нам нужно сравнить оба в один и тот же момент времени. Точно так же сложность при инвестировании капитала состоит в том, чтобы определить, что стоит больше: капитал, который нужно инвестировать сейчас, или стоимость будущих денежных потоков, которые принесет инвестиция.Если мы посмотрим на оба с точки зрения их текущей стоимости, мы сможем сравнить значения.

Чистая приведенная стоимость

Расчет временной стоимости денег, используемый в планировании капитальных вложений, называется чистой приведенной стоимостью (ЧПС) . NPV — это сумма приведенной стоимости (PV) каждого прогнозируемого денежного потока, включая инвестиции, дисконтированных по средневзвешенной стоимости инвестируемого капитала (WACC).

Если при расчете NPV проекта значение положительное, то PV будущих денежных потоков превышает PV инвестиций.В этом случае создается ценность, и проект заслуживает дальнейшего изучения. С другой стороны, если NPV отрицательная, прогнозируется, что инвестиция потеряет ценность и не должна осуществляться на основе рациональных инвестиционных оснований.

Подготовка анализа капитального бюджета

Чтобы проиллюстрировать этапы анализа капитального бюджета, мы будем использовать гипотетический пример покупки грузовика, который будет использоваться AAA Trucking для местных перевозок на короткие расстояния. AAA планирует приобрести грузовик, использовать его в течение 4 лет и продать по справедливой стоимости на вторичном рынке.Компания планирует использовать выручку от продаж в качестве первоначального взноса на замену более современного грузовика. По его оценке, WACC составляет 14,00%.

Шаг 1: Определите общую сумму инвестиций.

Общая сумма инвестиций представляет собой общую стоимость приобретаемого актива или общую сумму инвестиций, необходимых для финансирования проекта. В случае AAA это будет состоять из:

Шаг 2: Определите денежные потоки, которые принесут инвестиции.

Этот шаг состоит из определения чистых денежных потоков, которые принесет инвестиция, а НЕ бухгалтерской прибыли.Как правило, денежные потоки от инвестиций состоят из составления отчета о прибылях и убытках по проекту. Для нового грузовика AAA прогнозируется следующее:

Шаг 3: Определите остаточную / конечную стоимость

Составление бюджета капиталовложений требует наличия конечного числа будущих денежных потоков. В случае AAA она планирует продать грузовик через четыре года, поэтому будущие денежные потоки в любом случае по своей природе конечны. В таких случаях остаточная стоимость равна чистой выручке от реализации актива.(Если актив будет списан, это значение может быть 0)

Некоторые инвестиции не имеют прогнозируемого окончания. Например, если инвестиции представляют собой создание нового бизнес-подразделения, вполне вероятно, что бизнес будет продолжаться бесконечно в будущем. Таким образом, чтобы отсечь будущие денежные потоки и иметь конечный график для оценки денежных потоков и расчета чистой приведенной стоимости, часто предполагается, что такое предприятие продается, а окончательный денежный поток представляет собой остаточную стоимость. Это будет аналогично тому, как финансовый инвестор оценил бы сделки, в которые он инвестирует

.

Однако другой способ разрешить продолжение операций — это вычислить конечное значение .Терминальная стоимость предполагает, что денежный поток в последний год прогноза будет оставаться на этом уровне неопределенно долго в будущем. Для расчета конечной стоимости последний денежный поток делится на ставку дисконтирования. Используя денежные потоки AAA и ставку дисконтирования, конечная стоимость составит 27 286 долларов США ÷ 14,00% = 194 900 долларов США. Эта конечная стоимость является прокси для всех денежных потоков, которые будут происходить за пределами прогноза. Опять же, конечная стоимость используется только тогда, когда ожидается, что истинные операции с инвестициями будут продолжаться бесконечно в будущем.

Шаг 4: Рассчитайте годовые денежные потоки от инвестиций

Расчет годовых денежных потоков завершается включением значений из шагов 1–3 во временную шкалу. Отток денежных средств показан как отрицательные значения, а поступления денежных средств показаны как положительные значения. Приводя денежные потоки в соответствие с периодами, в которых они происходят, и складывая денежные потоки каждого периода вместе, можно определить годовые суммы денежных потоков.

Шаг 5: Рассчитайте NPV денежных потоков

NPV — это сумма PV денежного потока за каждый год.Для расчета PV денежного потока за каждый год используется следующая формула:

PV денежного потока = денежный поток ÷ (1 + ставка дисконтирования) Год

Ниже приведена чистая приведенная стоимость инвестиций AAA в новые грузовики.

NPV положительна, поэтому AAA определило, что проект будет возвращать стоимость, превышающую сумму инвестиций, и заслуживает дальнейшего изучения. Грубо говоря, он тратит деньги, чтобы заработать больше денег, что является фундаментальным катализатором роста бизнеса.

Шаг 6: Проведите анализ чувствительности

Хотя положительная чистая приведенная стоимость на основе прогноза базового сценария является показателем того, что проект заслуживает дальнейшего рассмотрения, это не должно быть единственным основанием для продолжения инвестирования. Напомним, что все значения в анализе основаны на прогнозах, что само по себе является сложным искусством. Поэтому, если получен положительный NPV, пока не открывайте шампанское; вместо этого начните стресс-тестирование своей работы. Следует провести различные анализы «что, если».Например:

  1. Что делать, если фактическая стоимость грузовика превышает 53 899 долларов?
  2. Что делать, если операционные денежные потоки меньше ожидаемых?
  3. Что делать, если остаточная стоимость завышена?
  4. Что делать, если WACC выше расчетного?

Ниже представлена ​​сводная таблица влияния на чистую приведенную стоимость за счет изменения стоимости капитальных вложений и сохранения всех остальных допущений без изменений. Обратите внимание, что увеличение до 140% от базовой оценки по-прежнему приводит к положительной чистой приведенной стоимости.

NPV будет уменьшаться по мере уменьшения остаточной стоимости, но из этого анализа мы можем видеть, что даже если остаточная стоимость упадет до $ 0, при сохранении всех других допущений постоянными, NPV все равно будет положительным.

Из этих двух анализов мы видим, что проект довольно стабилен и надежен. Даже с ошибками в базовых прогнозах этих двух переменных, проект по-прежнему требует дальнейшего рассмотрения на основе положительного значения NPV.

Выполняя различные сценарии для определения воздействия на NPV, можно лучше определить риск проекта.Если альтернативные результаты по-прежнему будут обеспечивать положительную ЧПС, тем выше будет уровень уверенности при инвестировании.

NPV по сравнению с IRR

Как я уже говорил ранее, чистая приведенная стоимость, используемая при составлении бюджета капиталовложений, не обеспечивает возврат стоимости инвестиций. NPV просто описывает, обеспечивает ли проект достаточную прибыль для возмещения стоимости капитала, использованного в проекте. Если требуется окупаемость инвестиций в проект, необходимо рассчитать внутреннюю норму доходности (IRR).По сути, IRR — это ставка дисконтирования, которая сделает NPV равной ровно 0 долларов США. Это норма прибыли, на которую напрямую указывают денежные потоки проекта.

Приложения для составления бюджета

Составление бюджета капиталовложений можно использовать для анализа практически любого типа инвестиций, от покупки основного оборудования до инвестиций в расширенные операции, открытия нового бизнеса и покупки существующих бизнес-операций.

При приобретении портфеля активов

Когда я работал в GE Commercial Finance, я занимался развитием бизнеса (BD).Я сосредоточился на приобретении портфелей существующих кредитов на коммерческую недвижимость и оборудование от других кредиторов на нашем рынке. Используя запрашиваемую цену портфеля, денежные потоки по займам и требуемую ставку доходности (в качестве ставки дисконтирования), можно определить чистую приведенную стоимость. Кроме того, анализируя чувствительность к запрашиваемой цене (размеру инвестиций), мы можем определить ценовой диапазон, в котором покупка может быть оправдана. Ключ к этой оценке состоял в том, чтобы позволить директору BD узнать, какой будет рентабельность инвестиций при покупке по альтернативным ценам, а также абсолютную максимальную цену, которую можно было бы заплатить и при этом получить приемлемую рентабельность инвестиций.Когда я внедрил этот процесс, он улучшил переговоры о покупке, поскольку директор мог вести переговоры о цене в режиме реального времени без необходимости приостанавливать переговоры для повторного подсчета цифр.

При проектировании операций для новых предприятий

Несколько клиентов-консультантов попросили меня спрогнозировать операционные показатели новых предприятий. Используя методы составления бюджета капиталовложений, можно определить финансовую осуществимость нового предприятия. Один клиент разработал собственное оборудование для фитнеса, анализ капитального бюджета этой компании показан ниже.Поскольку ожидалось, что операции продолжатся после 5-летнего прогноза, в анализе использовалась терминальная стоимость.

Анализ чувствительности показал, что ЧПС оставалась положительной до тех пор, пока капитальные вложения составляли менее 2,6 млн долларов, а денежный поток мог упасть до 87% от прогнозируемого уровня (при сохранении всех остальных факторов постоянными).

Успешные правила бюджетирования капиталовложений, которым необходимо следовать

Ключом к составлению бюджета капиталовложений является точность прогнозируемых денежных потоков.Общий объем инвестиций часто бывает легким. Однако учет всех источников денежных потоков может быть всеобъемлющим. Помимо доходов и расходов, крупные проекты могут повлиять на потоки денежных средств из-за изменений в оборотном капитале, таких как дебиторская и кредиторская задолженность и товарно-материальные запасы. Также важен расчет значимой и точной остаточной или конечной стоимости.

По моему опыту, неудачные попытки использовать бюджетирование капиталовложений происходили из-за того, что не использовались подробные прогнозы денежных потоков проекта.Я работал с одной компанией, которая пыталась оценить покупку другой компании, используя прогнозируемый отчет о прибылях и убытках в качестве единственной основы для операционных денежных потоков. Он использовал чистую прибыль, которая НЕ является денежным потоком. Кроме того, он полностью игнорировал влияние на денежный поток изменений в оборотном капитале. Наконец, он не учитывает остаточную стоимость. Все это серьезно занижало денежный поток, что привело к тому, что кажущаяся стоимость (сумма инвестиций) была меньше, чем могла бы принять продавец, и которая в конечном итоге была меньше справедливой рыночной стоимости компании.

Также следует быть осторожным, чтобы не переоценить остаточную или конечную стоимость. Я видел прогнозы для открытия нового предприятия, в котором остаточная стоимость была ожидаемой стоимостью, которая будет получена после вывода компании на рынок. Стоимость IPO была намного выше разумной суммы, и без высокой остаточной стоимости NPV была бы отрицательной. Размещение слишком большого значения NPV в остатке может быть ошибкой.

Чем больше сумма вложения, тем больше риск ошибки.Ключом к подготовке успешного анализа капитального бюджета является поиск человека, обладающего знаниями и опытом для расчета точных и разумных денежных потоков. Если в компании нет такого человека, это становится скорее игрой страсти, а не упражнением в критическом деловом суждении.

Операционные средства (FFO)

Что такое операционные средства (FFO)?

Фонды от операций (FFO) относятся к числу, используемому инвестиционными фондами недвижимости (REIT) для определения денежного потока от их операций.Компании, занимающиеся недвижимостью, используют FFO для измерения операционных показателей.

FFO рассчитывается путем прибавления износа, амортизации и убытков от продажи активов к прибыли, а затем вычитания любой прибыли от продажи активов и любого процентного дохода. Иногда он указывается из расчета на акцию. При оценке REIT и других подобных инвестиционных фондов вместо прибыли на акцию (EPS) следует использовать коэффициент FFO-per-share.

Ключевые выводы

  • Операционные средства (FFO) — это показатель, используемый инвестиционными фондами недвижимости (REIT) для определения денежного потока от их операций.
  • Компании, занимающиеся недвижимостью, используют FFO для измерения операционных показателей.
  • FFO не включает единовременные поступления денежных средств, такие как доход от продажи актива; вместо этого он включает только доход от коммерческой деятельности.
Средства от операций (FFO)

Формула и расчет средств от операций

Ниже представлена ​​формула расчета средств от операций (FFO).

Формула для FFO:

FFO = (Чистая прибыль + Амортизация + Амортизация + Убытки от продажи недвижимости) — Прибыль от продажи недвижимости — Процентный доход

Ниже приведены шаги для расчета FFO:

Все компоненты расчета FFO перечислены в отчете о прибылях и убытках REIT.

  1. Получите показатель чистой прибыли, который представляет собой прибыль компании и находится в нижней части отчета о прибылях и убытках.
  2. Износ и амортизация — это списанные на расходы части материальных (физических) и нематериальных активов компании за период. Износ и амортизация — это просто учетные меры, помогающие компаниям распределить стоимость своих активов. Отнесенные на расходы суммы в конечном итоге уменьшают чистую прибыль за отчетный период. В результате износ и амортизация добавляются к чистой прибыли, чтобы определить фактические поступления денежных средств или выручку от операций REIT.
  3. Добавьте любые убытки от продажи коммерческой собственности, если таковые имеются. Обычно сюда входят долгосрочные активы, такие как основные средства. Эти убытки считаются единовременными и единовременными и поэтому не являются частью обычных операций и не должны включаться в расчет FFO.
  4. Вычтите любую прибыль или доход, полученный от продажи собственности, из общей суммы чистой прибыли, износа и амортизации, чтобы получить средства от операционной деятельности за период.
  5. Вычтите процентный доход, полученный бизнесом. Процентный доход, как правило, не является регулярной частью обычной деятельности предприятия, поэтому его не следует включать в расчет FFO.

Если, например, у REIT амортизация составила бы 20 000 долларов, прибыль от продажи собственности — 40 000 долларов, а чистая прибыль — 100 000 долларов, то его FFO составила бы 80 000 долларов.

В большинстве ситуаций инвестору не нужно рассчитывать FFO REIT, поскольку все REIT обязаны отображать свои расчеты FFO в своих публичных финансовых отчетах.Цифра FFO обычно указывается в сносках к отчету о прибылях и убытках.

О чем можно судить по операционным средствам

FFO — это мера денежных средств, генерируемых REIT; компании, занимающиеся недвижимостью, используют FFO в качестве критерия операционной эффективности. Национальная ассоциация инвестиционных фондов недвижимости (NAREIT) первоначально разработала этот показатель, который не является показателем GAAP.

FFO не следует путать с денежным потоком REIT от операций, который указывается в отчете о движении денежных средств (CFS).Вместо этого FFO измеряет чистую сумму денежных средств и их эквивалентов, которые поступают в фирму в результате регулярной текущей коммерческой деятельности. FFO не следует рассматривать как альтернативу денежному потоку или как меру ликвидности.

Например, денежный поток типичной компании будет зависеть от денег, полученных от продажи актива, но FFO исключает эту прибыль. Кроме того, типичная компания показала бы приток денежных средств по CFS, если бы компания получала кредитную выручку от банка. Однако FFO не включает такие поступления денежных средств, а представляет собой лишь показатель дохода от коммерческой деятельности.

Почему FFO является хорошим показателем эффективности REIT

FFO компенсирует использование методов учета затрат, которые могут неточно сообщать истинную производительность REIT. Учет по GAAP требует, чтобы все REIT амортизировали свою инвестиционную недвижимость с течением времени, используя один из стандартных методов амортизации. Однако стоимость многих инвестиционных объектов со временем увеличивается, что делает амортизацию неточной при описании стоимости REIT. Амортизация и амортизация должны быть добавлены к чистой прибыли, чтобы решить эту проблему.

FFO также вычитает любую прибыль от продажи недвижимости, поскольку такие продажи считаются разовыми. REIT должны выплачивать 90% всей налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов, которые являются денежными выплатами инвесторам. Прибыль от продажи собственности не увеличивает налогооблагаемую прибыль REIT и, следовательно, не должна включаться в оценку стоимости и результатов деятельности.

Как уже упоминалось, фирмы иногда предоставляют FFO на акцию в качестве дополнения к их доходам на акцию. Прибыль на акцию — это чистая прибыль компании, разделенная на количество акций, находящихся в обращении.EPS и FFO на акцию позволяют оценить, какой доход создается на акцию.

Эти меры также помогают инвесторам определить, эффективно ли используются деньги руководством. Кроме того, многие аналитики и инвесторы оценивают соотношение цены и FFO REIT как дополнение к соотношению цены и прибыли, которое представляет собой цену акций, деленную на прибыль на акцию. В случае REIT рыночная цена REIT будет разделена на его FFO на акцию.

Скорректированные средства от операций

Все чаще аналитики недвижимости также рассчитывают скорректированные фонды REIT от операций (AFFO).Этот расчет берет FFO REIT и вычитает любые повторяющиеся расходы, которые капитализируются, а затем амортизируются, а также любое прямое выравнивание арендной платы. Эти повторяющиеся капитальные затраты могут включать такие расходы на техническое обслуживание, как проекты окраски или замены кровли. AFFO получил признание как более точная оценка потенциальной прибыли REIT.

Показатель AFFO был разработан для более точного измерения генерируемых денежных средств REIT или способности выплачивать дивиденды. В дополнение к AFFO эта альтернативная мера иногда упоминается как средства, доступные для распределения, или наличные деньги, доступные для распределения.

Пример использования денежных средств от операций

Популярный торговый центр REIT Simon Property Group отразил в отчете о прибылях и убытках за 2017 год 4 миллиарда долларов, что на 6% больше, чем в 2016 году. Между тем, чистая прибыль фирмы составила 2,2 миллиарда долларов.

Чтобы достичь FFO, фирма добавила обратно амортизационные отчисления в размере около 1,8 миллиарда долларов и дополнительно скорректировала с учетом других меньших цифр, включая сокращение на 5,3 миллиона долларов на выплату привилегированных распределений и дивидендов, а также неконтролируемую процентную долю амортизации, которая в результате в дополнительных 17 долларов.Снижение на 1 миллион. Саймон дополнительно сообщил о разводненном значении FFO на акцию в размере 11,21 доллара по сравнению с разводненным показателем на акцию в 6,24 доллара.

Финансовые продукты — Девелоперы многоквартирных домов

Наша миссия CHFA — увеличить предложение, доступность и удержание доступного жилья для отдельных лиц и семей в Коннектикуте. Если вы хотите построить новое здание или отремонтировать существующую недвижимость, CHFA может профинансировать ваше строительство доступного жилья.

С конкурентоспособными ставками и сроками ссуды до 40 лет CHFA предлагает долгосрочное финансирование с фиксированной ставкой, чтобы обеспечить собственникам и инвесторам финансовую устойчивость, в которой нуждаются их проекты.

Электронные оповещения!

Не пропустите объявления о доступности финансирования и сроки подачи заявок по мере их поступления. Подпишитесь на по электронной почте объявлений и обновлений!

Соответствующие критериям разработки должны:

Варианты финансирования CHFA включают:

Ссуды только на строительство

Финансирование только строительства будет структурировано таким образом, чтобы срок финансирования строительства наступал в конце периода строительства.Ожидается, что по истечении срока погашения строительный заем будет погашен за счет поступлений от постоянного финансирования и / или выручки от продажи налоговых кредитов (например, налоговых кредитов на жилье с низким доходом (LIHTC), федеральных / государственных исторических кредитов или Взносы на жилищные налоговые льготы (HTCC)) или другое финансирование развития.

Строительство / постоянные ссуды

Для варианта строительства / постоянного строительства CHFA финансирование будет структурировано с двумя примечаниями: строительная записка и постоянная записка.У каждой ноты будет своя ставка, сумма и срок. Начиная с первоначального закрытия и в течение периода строительства, по векселям будут начисляться проценты на основе ставки строительных векселей и постоянной ставки по векселям без амортизации основной суммы долга. Проценты будут причитаться и выплачиваться ежемесячно и могут быть капитализированы в бюджете развития.

При окончательном закрытии в конце периода строительства срок погашения строительной ноты погашается и погашается вместе с другим финансированием развития или с выручкой от продажи налоговых льгот (например,g., LIHTC, федеральные / государственные исторические кредиты или HTCC) или другое финансирование развития. В это время начинается погашение постоянной ссуды по ставке и сроку, указанным в примечании.

Пример : Проект, требующий финансирования строительства в размере 10 000 000 долларов США и ожидаемой постоянной суммы кредита в размере 4 000 000 долларов США, будет структурирован следующим образом:

Строительная записка: 6 000 000 долларов США

Темп строительства: 4%

Срок строительства: 2 года (только проценты)

Постоянная нота: 4 000 000 долларов США

Постоянная ставка: 5% (только проценты на 2 года)

Поступления от займа будут получены пропорционально как из строительного, так и из постоянного займа.В течение первых 24 месяцев ежемесячные проценты будут рассчитываться на основе основного остатка по строительной ноте в размере 4% И постоянного сальдо основной суммы по облигациям в размере 5%. Срок погашения строительной ноты наступает 24 месяца; 6 000 000 долларов вносятся в счет погашения основной суммы долга; и Строительный заем погашен.

Начиная с 25 месяца, постоянная выписка по основной сумме и процентам начинается по указанной ставке и сроку.

Для получения дополнительной информации о двухзнаковой структуре строительных / постоянных ссуд CHFA, пожалуйста, нажмите здесь.

Постоянные ссуды

CHFA предлагает только постоянное финансирование для проектов, финансируемых совместно с альтернативным кредитором строительства. Постоянное финансирование CHFA обеспечивает долгосрочную определенность с фиксированной ставкой для финансирования развития.

В дополнение к доказательству того, что объем работ, дизайн и спецификации соответствуют руководящим принципам CHFA, это постоянное финансирование потребует: (1) комиссии за обязательство / использование для CHFA для обеспечения 24-месячного форвардного обязательства по постоянной кредитной ставке; и (2) участие CHFA в надзоре за строительством в период строительства.

Если кредит не будет использован до 24 месяца, заемщик должен будет заплатить комиссию за продление срока действия обязательства.

Не облагаемое налогом, налогооблагаемое и специальное финансирование

Финансирование строительства и постоянные ссуды CHFA в основном предлагается за счет выручки от продажи не облагаемых налогом и налогооблагаемых облигаций. Иногда CHFA предлагает специальное финансирование с использованием альтернативных источников финансирования. У каждого источника есть свои специфические требования. Пожалуйста, проконсультируйтесь с персоналом CHFA, чтобы определить, какой источник (-ы) лучше всего подходит для вашей транзакции.

Финансирование без налогов

В зависимости от наличия, не облагаемое налогом финансирование облигаций зависит от наличия предельного объема и используется для транзакций с минимальным количеством 20% единиц, доступных по цене 50% от среднего дохода по региону (AMI), и которые стремятся использовать 4% LIHTC. Заявки обычно принимаются вместе с запросами на конкурентные ресурсы от Департамента жилищного строительства Коннектикута (DOH) или с другими опубликованными уведомлениями. Из-за ограниченного характера освобожденных от налогов органов управления облигациями Коннектикута заявки на финансирование освобожденных от налогов облигаций 1) могут быть предметом конкурентного процесса для обеспечения распределения облигаций; и 2) не будут приняты без использования LIHTC.

Кандидатам рекомендуется проверить все опубликованные уведомления и / или связаться с CHFA Multifamily для получения актуальной информации.

Для получения информации о текущих ставках по освобожденным от налогообложения облигациям и блокировке ставок щелкните здесь .

Финансирование, подлежащее налогообложению

Финансирование налогооблагаемых облигаций может быть предложено CHFA для использования с 9% LIHTC или для не связанных с LIHTC разработок, отвечающих требованиям CHFA по доступности. Заявки на финансирование, не связанные с конкурентными ресурсами CHFA или DOH, могут быть поданы в любое время.Пожалуйста, свяжитесь с сотрудниками CHFA для проведения конференции перед подачей заявки, чтобы обсудить ваши финансовые потребности.

Чтобы просмотреть текущие ставки налогооблагаемых облигаций и информацию о блокировке ставок, нажмите здесь .

Специальное финансирование

  • Фонд доступного жилья: Состоит из премии Capital Magnet Fund FY2020 и соответствующих фондов CHFA — это финансирование доступно для жилищных комплексов, которые соответствуют определенным критериям, изложенным в Руководстве, и которым требуется не более 1 миллиона долларов.Чтобы узнать о конкретных условиях и сборах, связанных с Фондом доступного жилья, щелкните здесь или свяжитесь с Терри Нэшем Джованнуччи по адресу [email protected] для получения дополнительной информации;

  • Opportunity Fund: создан советом директоров CHFA для достижения целей и задач стратегического плана CHFA, поддерживающих потребности жилищного строительства в масштабах штата. Этот фонд доступен для застроек, отвечающих определенным критериям, изложенным в Руководстве, и которым требуется не более 1 миллиона долларов.Чтобы узнать о конкретных условиях и сборах, связанных с Фондом возможностей, щелкните здесь или свяжитесь с Терри Нэшем Джованнуччи по адресу [email protected] для получения дополнительной информации;

Другое специальное финансирование

  • Иногда CHFA предлагает специальное финансирование, доступное за счет рефинансирования федеральных фондов или через инвестиционный трастовый счет CHFA (ITA). Эти средства могут быть доступны для разработок с ранее утвержденным финансированием или посредством объявления о финансировании, размещенного здесь.

Чтобы узнать о конкретных условиях и сборах, связанных с финансированием CHFA, щелкните здесь или свяжитесь с Джо Воччио по адресу [email protected] для получения дополнительной информации.

Как подать заявку

После создания квалифицированной команды разработчиков заполните и отправьте объединенное заявление CHFA / DOH. Окончательное утверждение дается Советом директоров CHFA.

Форвардное финансирование: заемщики, девелоперы и финансисты

Существует множество способов финансирования строительства недвижимости, но обычно используется сочетание долевого и долгового финансирования, при этом заем обычно предоставляется сторонним кредитором.Транзакции с частичным финансированием заемных средств могут быть структурированы множеством способов, но в этой статье мы предлагаем сосредоточиться конкретно на перспективном финансировании развития, частично финансируемом за счет долга от стороннего кредитора. Для простоты мы предполагаем, что кредиторская задолженность будет предоставлена ​​заемщику, и никакого дополнительного стороннего финансирования (за пределами группы заемщиков) не будет.

Прежде чем углубляться в механику сделки форвардного финансирования, полезно определить, что именно такое форвардное финансирование и чем оно отличается от традиционного финансирования развития.

Традиционная застройка

Традиционная структура девелопмента недвижимости будет включать юридическое лицо, которое действует в двойном качестве как заемщик, так и девелопер (поэтому эти термины могут использоваться взаимозаменяемо при работе с традиционным застройщиком, но для простоты мы будем ссылаться на заемщика ). Если заемщик еще не владеет соответствующим земельным участком, он будет занимать деньги для финансирования приобретения земли у стороннего поставщика.Затем заемщик будет стремиться занять процент от затрат, необходимых для развития земли и строительства на ней новой собственности.

Заемщик обычно нанимает строительного подрядчика (посредством строительного контракта) и соответствующих специалистов (напрямую или через строительного подрядчика) для проектирования и строительства зданий на участке. Он получит выгоду в виде гарантийного залога / гарантии материнской компании в связи со строительным контрактом, а также дополнительных гарантий от профессиональной команды.

Сторонний кредитор обычно стремится получить полный пакет обеспечения для всех документов по развитию, стороной которых является заемщик, и иметь право вмешиваться, если заемщик не выполняет свои обязательства по таким документам.

Форвардное финансирование

Форвардное финансирование имеет ряд общих черт с традиционной структурой финансирования развития — заемщик желает приобрести землю и в конечном итоге желает построить здание. Сторонний кредитор часто является частью сценария, помогая заемщику приобретать землю и финансируя затраты на строительство.

Однако двойственность ролей заемщика / застройщика является уникальной характеристикой форвардного финансирования. Заемщик при форвардном финансировании может не иметь опыта или способностей или просто не желает заниматься застройкой самой земли. Вместо этого заемщик покупает землю у продавца / застройщика, а девелопер, в свою очередь, заключает договор с заемщиком на осуществление застройки. Ссуды, предоставленные заемщику, затем будут использованы заемщиком для оплаты девелоперу затрат на разработку.

Форвардное финансирование, таким образом, создает дополнительную сложность для стороннего разработчика, что, очевидно, оказывает влияние на ключевые документы разработки, механизмы финансирования и пакет безопасности, предоставленные кредитору.

«Форвардное финансирование» следует отличать от «форвардных продаж». Выражения «форвардное финансирование» и «форвардные продажи» иногда используются как синонимы, но неправильно рассматривать такие структуры как синонимы. Сделка форвардной продажи включает в себя инвестора (который ищет инвестиционную недвижимость), заключающего соглашение с застройщиком о покупке и получении права собственности на недавно построенную недвижимость после завершения застройки.Таким образом, форвардные продажи сохраняют характеристики, аналогичные традиционным застройщикам, при этом застройщик выступает в качестве заемщика и обычно требует, чтобы финансист напрямую финансировал строительство соответствующего проекта.

Форвардная продажа коренным образом отличается по своей структуре от форвардного финансирования, предполагает другие механизмы оплаты и может привести к существенно другим налоговым последствиям. Поэтому с самого начала следует позаботиться о том, чтобы стороны действительно предусматривали форвардное финансирование.

Почему стоит выбрать форвардный фонд?

Заемщик

Заемщик может получить больший доход от своих инвестиций, чем он мог бы получить в противном случае, если бы он купил уже завершенную застройку (хотя большая доходность подразумевает неявно более высокий профиль риска, учитывая, что застройка еще не была реализована). Дополнительную экономию можно получить за счет снижения земельного налога на гербовый сбор ( SDLT ).

SDLT облагается налогом на покупку земли в Англии, Уэльсе и Северной Ирландии (по ставке до 5%.для коммерческой недвижимости). Аналогичный налог на сделки с землей и зданиями применяется в Шотландии (по ставке до 4,5% для коммерческой недвижимости). Для целей этой статьи любые комментарии ограничиваются последствиями SDLT.

SDLT, как правило, будет взиматься с вознаграждения, предоставленного за землю, приобретенную по договору купли-продажи. При форвардном финансировании это может быть ограничено землей в том состоянии, в котором она находится на момент завершения продажи (в результате SDLT подлежит оплате только по сниженной цене, подлежащей уплате за землю в этом штате).Для сравнения: обычная покупка застроенной земли или форвардная продажа привлекут SDLT из-за цены на застроенную землю.

Необходимо следить за тем, чтобы SDLT не взималась с полной суммы вознаграждения, предоставленной заемщиком, включая суммы, уплаченные поставщику / разработчику за работы по разработке. Более подробно это обсуждается ниже.

Разработчик

Существует потенциальная выгода для девелопера при использовании структуры форвардного финансирования, так как он, как правило, получает денежные средства за продажу земли авансом, вместо того, чтобы ждать завершения застройки и окончательного выбытия собственности.

Застройщик также может надеяться получить от заемщика выплату, связанную с прибылью, после завершения разработки. Этот платеж часто рассчитывается из инвестиционной стоимости завершенной разработки за вычетом понесенных затрат на разработку (хотя должным образом проинформированный заемщик / кредитор должен разрешать такой платеж только по истечении определенных периодов времени и должен гарантировать, что застройщик сохраняет ответственность за решение сторонние проблемы).

Основные коммерческие документы

Обычно основные документы форвардного финансирования следующие:

  • Соглашение о форвардном финансировании (FFA) (иногда именуемое Соглашением о развитии или Соглашением о финансировании развития)
  • Кредитный договор
  • Пакет безопасности
  • Договор купли-продажи ( SPA )
  • Договор на строительство и назначение консультантов
  • Соглашение о предварительном аренде (или эквивалент).

За исключением FFA, перечисленные документы будут знакомы кредиторам, которые предоставляют ссуды на строительство, финансируемое частично за счет долга. Эти документы различаются во взаимодействии между ними, что более подробно рассматривается ниже.

Соглашение о форвардном финансировании

FFA — это базовый документ, регулирующий отношения между заемщиком и застройщиком. Он содержит параметры относительно того, как должна продолжаться разработка, и механизмы того, как и когда заемщик будет производить платежи разработчику в отношении затрат на разработку.Как правило, он также будет охватывать элемент выплаты прибыли от разработки (если таковой имеется).

Заемщик и, в конечном итоге, кредитор будут заинтересованы в контроле перерасхода средств, то есть расходов, превышающих согласованный график прогнозируемых затрат (также известный как оценка застройщика ). В сделке форвардного финансирования существуют различные варианты перерасхода средств — либо через заемщика; или разработчик; или и то, и другое, в зависимости от структуры сделки.

Если перерасход средств должен быть покрыт заемщиком, а застройщик должен получить выплату прибыли, заемщик обычно вычитает перерасход из любой выплаты прибыли, которая должна быть произведена застройщику после завершения.

До завершения строительных работ и заемщик, и кредитор будут подвержены риску, если застройщик значительно превысит свои прогнозные затраты и станет неплатежеспособным. Следовательно, заемщик и кредитор заинтересованы в мониторинге застройщика и контроле перерасхода средств на этапе строительства.Типичные защитные меры могут включать:

  • Порог финансирования, представляющий максимальные общие обязательства заемщика по расходам
  • Условные сложные проценты на все суммы, списанные застройщиком, подлежащие зачету из прибыли застройщика. Перерасход средств приведет к завышению этой цифры
  • Право заемщика на приостановление финансирования всякий раз, когда застройщик запрашивает финансирование, превышающее суммы, согласованные в оценке застройщика. Это тип дефолта, который можно «вылечить», как только разработчик вернется в нормальное русло и будет соответствовать оценочным данным.

FFA играет важную роль в качестве связующего звена между застройщиком / строительным подрядчиком и заемщиком и, в конечном итоге, кредитором, и очень важно, чтобы FFA согласовывалось с другими основными документами сделки.

Кредитный договор

Следует внимательно рассмотреть вопрос о том, как кредитное соглашение (между заемщиком и кредитором) работает с FFA (между заемщиком и застройщиком). Большинство кредитных соглашений по финансированию развития, включая шаблон LMA для сделок по финансированию коммерческой недвижимости, составляются исходя из того, что заемщик также будет застройщиком.Поэтому любой стандартный шаблон потребует адаптации с учетом того факта, что заемщик будет заключать договор со сторонней организацией-застройщиком, и именно разработчик будет, по сути, управлять разработкой и поддерживать прямые договорные отношения со строительным подрядчиком. Ниже приведен неполный список некоторых основных областей, которые часто являются предметом переговоров:

  • Механика просадки — Механика счета, предварительные условия и механика просадки должны работать синхронно с FFA.Важно обеспечить своевременное предоставление соответствующей информации контролеру проекта кредитора, чтобы он мог подтвердить затраты на разработку, а кредитор обработал платежи заемщику.
  • Ковенанты развития — Желательно, чтобы обязательства заемщика в ковенантах развития в Кредитном соглашении отражали обязательства застройщика в FFA
  • Заявления и гарантии — Следует рассмотреть вопрос о том, в какой степени заверения и гарантии, данные заемщиком в Кредитном соглашении, должны быть распространены на разработчика в FFA
  • События неисполнения обязательств — Кредиторы должны обеспечить, чтобы события неисполнения обязательств по Кредитному соглашению захватили застройщика, особенно события неплатежеспособности при неисполнении обязательств.Кроме того, учитывая взаимосвязь между Кредитным соглашением и FFA, следует тщательно продумать обстоятельства, при которых нарушение FFA заемщиком или застройщиком вызовет событие неисполнения обязательств по Кредитному соглашению
  • .
  • Перерасход средств — Как и при стандартной сделке по разработке, кредитор должен рассмотреть ситуацию, когда застройщик превышает предел затрат на разработку

Независимо от того, финансируется ли перерасход средств заемщиком или застройщиком, обычно кредитор не должен разрешать выборку, если перерасход средств (как фактический, так и ожидаемый) остается нефинансированным.Кредитору необходимо будет с самого начала убедиться в том, что финансовая сила стороны, финансирующей любые перерасходы средств, устраивает, и принять дополнительные меры защиты, например, в виде гарантии перерасхода средств, если это необходимо.

Пакет безопасности

Пакет безопасности аналогичен пакету, который требуется при стандартном финансировании развития. Однако сложности могут возникнуть из-за отсутствия договорных отношений между кредитором и строительным подрядчиком (назначенным застройщиком).

Следует обратить внимание на то, какие дополнительные гарантии получены и в пользу кого, учитывая, что подрядчик (и любой субподрядчик или организация, входящая в состав профессиональной команды) не вступает в прямые договорные отношения с заемщиком, и следовательно, кредитор по сравнению с традиционным финансированием развития. Залоговые гарантии должны быть предоставлены строительным подрядчиком кредитору.

Обычно кредитор также обращается к заемщику за соглашением об обеспечении или прямым соглашением, чтобы гарантировать наличие договорных связей между кредитором и застройщиком.Однако кредитор может быть удовлетворен обычными гарантиями и обеспечением от заемщика в сочетании с дополнительными гарантиями от подрядчика и профессиональной команды. Многое зависит от позиции сторон на переговорах, поскольку застройщик также будет заботиться о том, чтобы его позиция в отношении оплаты и ответственности была защищена.

В случае выплаты прибыли застройщик нередко запрашивает защиту выплаты прибыли от заемщика при форвардном финансировании.Это может быть гарантия или гарантия. Большинство кредиторов ожидают, что любое обеспечение, предоставленное заемщиком застройщику, будет вторым по значимости и будет полностью подчинено любому обеспечению, предоставленному заемщиком кредитору. Однако, в зависимости от структуры форвардного финансирования, договоренности о межкредитовании между кредитором и застройщиком могут оставаться ключевой областью переговоров между сторонами.

SPA

Взаимодействие между FFA и SPA может иметь решающее значение для определения налоговых обязательств SDLT (как описано выше).Если соглашения настолько взаимосвязаны, что фактически представляют собой консолидированную сделку по продаже построенной собственности, SDLT может взиматься как с цены, подлежащей уплате в соответствии с Соглашением SPA, так и с любых сумм, подлежащих уплате за строительные работы в соответствии с FFA. Например, если застройщик не передает землю или иным образом нарушает свои обязательства по Соглашению о правах собственности, покупатель может расторгнуть Соглашение об условиях SPA и вернуть собственность (здания) застройщику. В этом случае SPA и FFA будут настолько взаимосвязаны, что будут рассматриваться как одна сделка по существу.Всегда следует обращаться за консультацией к специалисту по налогообложению в отношении структурирования и документации соглашений о форвардном финансировании, чтобы снизить этот риск.

Предварительное соглашение об аренде

Если имеется предварительное соглашение о сдаче в аренду, советники должны обеспечить согласованность между ним и FFA. Триггеры для сдачи в аренду должны совпадать с триггерами для окончательных платежей застройщику. Если сплоченность отсутствует, это может привести к проблемному «разрыву», когда застройщик имеет право отказаться от застройки до того, как арендатор будет вынужден заключить договор аренды.

Как и в случае с традиционной транзакцией разработки, важно обеспечить отслеживание положений, касающихся конкретного арендатора, в любом предварительном соглашении до FFA, чтобы гарантировать, что разработчик предоставит конечный продукт, соответствующий требованиям арендатора. В лучшем случае невыполнение со стороны застройщика может привести к снижению арендной платы; в худшем случае арендатора могут не обязать заключать договор аренды, в результате чего заемщик будет владеть свободным недвижимым имуществом, построенным в соответствии со спецификациями конкретного арендатора, который больше не будет сдавать это имущество в аренду.

Заключение

Форвардное финансирование предлагает решение как заемщикам, так и застройщикам, стремящимся к привлекательной прибыли от девелоперской собственности (хотя и с соответствующим потенциальным увеличением риска для обеих сторон). Снижение SDLT для заемщика может означать огромную экономию средств. Обеспечение финансирования затрат на строительство на время развития, а также выплаты прибыли по завершении строительства будут очень привлекательными для застройщика. Для кредиторов вполне может быть доступна повышенная рентабельность инвестиций (по сравнению с традиционным финансированием развития).

Хотя форвардное финансирование может показаться более сложным по сравнению с традиционным финансированием развития, вознаграждение, как указано выше, может быть больше для всех участвующих сторон.

Эта статья была впервые опубликована в январском выпуске журнала Баттерворта по международному банковскому и финансовому праву за 2017 год.

Правовые условия совместной застройки

Совместная застройка — популярный метод развития собственности.Здесь владелец сайта и застройщик собираются вместе, чтобы заключить соглашение о совместной разработке собственности.

В случае, если владелец участка решит развивать недвижимость самостоятельно, ему придется собрать средства, найти застройщика, контролировать строительство и пройти все сопутствующие формальности. Стоимость земли составляет основную часть стоимости застройки. Получить финансирование на всю стоимость сайта сложно. Владелец должен заблокировать большую часть своих собственных средств, прежде чем он сможет получить какой-либо доход.

Вариант совместной разработки экономит на всех этих требованиях для обеих сторон. Этой практике придерживаются как мелкие, так и крупные строители без исключения. Застройщик и собственник участка развивают объект на основе совместного предприятия. Собственник земли заключает договор о совместной застройке. Земля предоставляется собственником. Застройщик строит квартиры.


Определенный процент площади предназначен для владельца сайта.Собственник имеет право отчуждать построенное имущество, переданное ему по договору о совместной застройке. Владелец также может принять решение сохранить свою долю застроенной площади или продать ее на более позднем этапе без какого-либо участия застройщика. Остальные квартиры продает напрямую застройщик.

Таким образом, он удовлетворяет потребности обеих сторон. Владелец участка не должен заниматься строительством собственности и не должен выделять средства на строительство.При этом застройщик получает доступ к земле и ему не нужно собирать деньги на покупку земли. Строителю не нужно блокировать свои средства и фактически он может использовать свои ресурсы для нескольких проектов одновременно. Владелец сайта обычно получает от 30 до 40 процентов доли, а остальная часть идет застройщику.

Точный процент зависит от условий договора. В процедурном аспекте владелец сайта должен оформить безотзывную генеральную доверенность (GPA) в пользу застройщика.GPA должен быть зарегистрирован на соответствующей бумаге с гербом у соответствующих властей (регистратора), чтобы иметь обязательную юридическую силу для обеих сторон. Гербовый сбор, уплачиваемый за этот вид GPA, выплачиваемый застройщику в соответствии с соглашением о совместной разработке, составляет 1000 рупий. Это может варьироваться от штата к штату. После этого стороны заключают соглашение о совместной разработке.

После получения необходимых разрешений застройщик приступает к строительству квартир. В случае нарушения контракта со стороны застройщика, финансового или иного, владелец сайта имеет право отозвать GPA.Владелец должен принять меры для защиты собственности, пока проект не будет завершен и передан ему.

После утверждения плана собственник должен подписать соглашение о распределении, в котором будут регистрироваться застроенная площадь, которая включает его долю, и площадь, переданную застройщику. После того, как здание будет готово и подписано соглашение о распределении, лучше, чтобы была составлена ​​декларация о застроенной площади, которая будет отражать площадь, построенную для владельца участка в соответствии с соглашением о совместной разработке.

Застройщик обычно настаивает на том, чтобы собственник заключил единый договор купли-продажи в пользу потенциальных покупателей, определенных им в отношении неразделенной доли земли. Это позволяет сэкономить на гербовом сборе, который в противном случае уплачивает застройщик.

Процесс застройки земли в 6 этапов

Основные выводы


Необработанный процесс освоения земель часто рассматривается как сложная инвестиционная стратегия, которую только «эксперты» должны рассмотреть. Хотя инвестирование в неосвоенные земли — сложная стратегия, новичкам не обязательно ее избегать.Фактически, я бы сказал, что новые инвесторы могут успешно инвестировать в необработанные земли, если они будут проявлять должную осмотрительность и подготовиться к большему количеству работы, чем то, что обычно сопровождает традиционные стратегии выхода. По крайней мере, освоение необработанных земель требует большего количества шагов.

В сфере недвижимости нет недостатка в возможностях инвестора. От инвестиций в жилую, многоквартирную и коммерческую недвижимость индустрия недвижимости предлагает множество вариантов, которыми могут воспользоваться инвесторы. Одна из наиболее мало используемых инвестиционных возможностей — это инвестирование в сырьевые земли, и нет причин игнорировать это больше.

Что такое освоение необработанных земель?

Девелопмент земли — это процесс покупки земельного участка с целью развития и строительства на нем или удержания его для долгосрочной оценки. Инвестирование в сырую землю имеет множество конфигураций, но по существу дает множество преимуществ по сравнению с другими типами инвестиций; будь то продажа собственности, сдача ее в аренду для получения пассивного дохода или просто получение вознаграждения, выполняя небольшую работу или не выполняя ее вовсе.


[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость и максимизировать свой денежный поток. ]


Процесс освоения необработанных земель: 6 этапов застройки земли

Факт остается фактом: незастроенная недвижимость способна обеспечить такой же стабильный денежный поток, как и любой другой тип инвестиционной возможности.

К счастью для инвесторов, сырая земля — ​​ограниченный ресурс, что делает ее чрезвычайно ценной.Если вы покупаете землю в районе, который движется к развитию и росту, есть шанс, что ваша земля станет еще дороже.

Инвесторы, желающие осваивать необработанные земли, должны проявлять должную осмотрительность и тщательно изучать рынок, на котором они планируют инвестировать. Лучший способ сделать это — обращать внимание на рыночные тенденции.

Если вы можете отслеживать циклическое движение рынка, вы лучше поймете, когда покупать. Вы должны сначала изучить последние события на выбранном вами рынке.Если в последнее время наблюдается всплеск девелоперских проектов в этом районе, покупатели, скорее всего, будут искать землю. Также разумно смотреть на рост на окружающих рынках.

Теперь, когда у вас есть обзор необработанных земель в качестве инвестиций, мы собираемся шаг за шагом пройти процесс освоения необработанных земель:

  1. Оценить экономическую целесообразность

  2. Определить цену предложения

  3. Узнать, на что зонирован участок

  4. Обеспечьте свое финансирование

  5. Начать строительство в рамках законов о зонировании

  6. Продать земельный участок / недвижимость на продажу

1.Экономическая осуществимость

Первым шагом инвестирования в необработанные земли является определение его экономической целесообразности. Как и в случае с любыми другими инвестициями в недвижимость, очень важно определить желаемую прибыль от собственности, прежде чем приступить к работе. Это важно, потому что это уменьшит неопределенность рынка и предоставит модель соотношения затрат и прибыли на ваши инвестиции. Хотя цифры будут приблизительными, понимание осуществимости вашего проекта, включая предполагаемые затраты, доход и общую доходность, поможет инвесторам добиться успеха.

2. Приобретение

Как только вы поймете, с какими затратами вы, вероятно, столкнетесь, включая то, что вы должны получить взамен, сможете лучше определить цену предложения. Инвесторам необходимо, чтобы подрядчики подали фактические заявки на проект на этой стадии процесса. Это не только предоставит ориентировочную стоимость проекта, включая количество ожидаемых расходов, но также и максимальную цену предложения.

3. Зонирование

Третий этап инвестирования в необработанные земли связан в первую очередь с проектированием земли.По сути, это относится к тому, какой тип собственности должен быть построен на участке, включая изучение местных кодексов зонирования.

В зависимости от типа недвижимости, которую вы хотите построить, или от того, как вы собираетесь представить ее покупателям, зонирование будет играть важную роль в ваших дальнейших действиях. Кодексы зонирования по существу определяют, какие типы собственности — односемейные, многоквартирные, кондоминиумы или коммерческие — могут быть построены на участке. Как инвестору, это может в конечном итоге помешать вашему инвестиционному подходу.Приступая к инвестированию в необработанные земли, жизненно важно понимать законы зонирования области.

4. Финансирование

Как и все инвестиции в недвижимость, то, как вы собираетесь использовать собственность, будет определять тип финансирования, которое вы получите. Один аспект, о котором инвесторы должны заботиться больше всего, — это соотношение кредита к стоимости (LTC). По сути, LTC — это сумма денег, которую кредитор предоставит для проекта, которая, как правило, будет зависеть от типа строительства и использования собственности.Хотя большинство кредиторов предоставляют только процент от общих затрат (обычно от 80 до 85 процентов), дома, занимаемые владельцами, имеют право на получение стандартного банковского финансирования.

5. Строительство

Предпоследний этап процесса освоения земли — строительство. В большинстве случаев это будет включать горизонтальную застройку — например, профилирование дорог, бордюров и инженерных сетей — и, в конечном итоге, строительство участка с нуля. Еще один элемент, о котором инвесторы должны знать, — это аспект финансирования строительства в рамках проекта.Как правило, подрядчикам будет выплачиваться оплата за выполненные обязанности, включая этапы проекта. Во многих случаях строительные кредиторы удерживают примерно 10 процентов строительной ссуды до завершения проекта.

[Ознакомьтесь с нашим руководством о , как начать строительство нового объекта недвижимости на вашем участке земли, чтобы узнать больше. ]

6. Маркетинг

Последний шаг в процессе освоения земель — маркетинг.Здесь критически важен первый этап. Изучение района, рыночной цены и спроса на аренду окупится при определении вашей маркетинговой стратегии. Инвесторы также должны иметь маркетинговый план для привлечения покупателей к собственности. Это может включать в себя работу с риэлтором, онлайн-объявлениями, MLS, рекламой в газетах и ​​даже в социальных сетях.

Зачем покупать землю? 5 главных преимуществ развития земли

Привлечение к процессу застройки легко увидеть: этот неосвоенный актив не только стоит дешевле, чем покупка застроенного участка, но и, как правило, дешевле владеть с течением времени.Однако есть еще кое-что, что может понравиться: он предлагает потенциал признательности, независимо от того, улучшается ли вакантная площадь. Несмотря на то, что инвестирование в недвижимость сопряжено с множеством рисков и выгод, необработанная земля является одним из наиболее безопасных вложений. Чтобы лучше понять привлекательность для инвесторов, рассмотрим пять основных преимуществ освоения земель без обработки земли:

  • Инвестиции в необработанные земли обычно менее конкурентоспособны, чем в жилую недвижимость

  • Продавцы инвестиций в землю с большей вероятностью профинансируют

  • Закупочная цена и стоимость владения ниже при использовании необработанной земли

  • Потенциал повышения может оставаться высоким даже при менее благоприятных рыночных условиях

  • Есть бесчисленные возможности для освоения необработанных земель

1.Меньше конкуренции

В отличие от обычных инвестиций в недвижимость, которые в настоящее время испытывают более высокую, чем обычно, конкуренцию на большинстве рынков, необработанная земля практически не имеет конкуренции. В большинстве случаев инвесторы ищут устойчивую недвижимость, такую ​​как жилую или коммерческую недвижимость, которая обеспечивает непосредственный источник дохода. Без соответствующей оптимизации неосвоенные земли, как правило, не будут приносить регулярный доход.

2. Возможность финансирования продавца

Инвестиции в необработанные земли предоставляют владельцам больше возможностей для использования финансирования со стороны продавца.Поскольку традиционные кредиторы (то есть крупные банки) часто более не решаются предоставить ссуду под пустую землю, вы, как землевладелец, можете выступать в роли банка. Если кто-то покупает землю без земли и не может получить ссуду, вы можете ссудить ему капитал, но взимать с него более высокие процентные ставки. Это беспроигрышная ситуация для всех вовлеченных сторон.

3. Недорого

По сравнению с приобретением девелоперской недвижимости покупка необработанной земли относительно недорогое приобретение и владение. У него минимальные затраты на транспортировку, включая более низкие налоги на имущество и страхование, но затраты на обслуживание скромные.Фактически, обслуживание неосвоенных земель не требуется, так как пустой участок можно купить и удерживать до тех пор, пока его курс не достигнет уровня, при котором его можно будет продать с прибылью. Кроме того, незастроенные землевладельцы, как правило, очень заинтересованы в продаже, потому что они, как правило, являются отсутствующими владельцами, практически не имеющими эмоциональной связи с недвижимостью. Тем не менее, правильная собственность может дать огромные преимущества инвесторам, имеющим в виду стратегию в отношении земли.

4. Потенциал признательности

Пожалуй, самым большим преимуществом инвестирования в необработанную землю является ее потенциальная ценность.Даже во времена экономической нестабильности необработанная земля является твердым активом. Поскольку земля является таким дефицитным ресурсом, она всегда будет ценна, даже если рыночные условия суровые. Необработанная земля будет нужна всегда, независимо от того, имеет ли она экономическую ценность или нет. С другой стороны, если экономика процветает, высока вероятность того, что стоимость вашей земли возрастет. По мере того, как земля продолжает осваиваться, становится все труднее найти свободную недвижимость. Следовательно, оставшаяся свободная земля становится скорее товаром, особенно в популярном районе.

5. Возможности развития

Как инвестор, привлекательность инвестирования в необработанные земли заключается в имеющихся у них возможностях. Помимо получения долгосрочной оценки, земля может быть преобразована в дополнительные возможности, такие как дом на одну семью, многоквартирную собственность или кондоминиум. Хотя правила зонирования и строительства могут ограничивать возможности инвестора в зависимости от местоположения, необработанная земля предлагает инвесторам возможность выбирать и развивать свой собственный инвестиционный путь с нуля.

5 советов инвесторам в земельные участки

Необработанные земли не для слабонервных.Этот процесс может потребовать много времени и исследований, особенно по сравнению с традиционными инвестициями в жилищное строительство. Однако, как я уже упоминал выше, правильная подготовка окупит инвестиции в сырую землю. Прежде чем приступить к работе, ознакомьтесь со следующими советами по освоению необработанных земель:

  1. Научитесь рассчитывать затраты на владение: Если вы переходите от одной инвестиционной стратегии к другой, убедитесь, что вы понимаете разницу в стоимости владения. Разрешения на строительство и зонирование требуют времени, то есть может пройти некоторое время, прежде чем ваши инвестиции в землю начнут генерировать собственный денежный поток.Убедитесь, что вы готовы к промежуточным этапам, точно рассчитав затраты на владение землей, особенно когда речь идет о погашении кредита.

  2. Держите руку на пульсе рынка: Самые сообразительные инвесторы будут знать, когда и когда начинать освоение необработанных земель, и при правильном исследовании нет причин, по которым вы тоже не можете этого сделать. Проведите полный анализ рынка перед заключением сделки с землей и отслеживайте условия с течением времени. Неплохо даже обратить внимание на другие проекты развития земли в этом районе.Поступая таким образом, вы будете знать, когда начинать (или завершать) разработку необработанных земель.

  3. Понимание потенциальных рисков: Несмотря на множество преимуществ освоения необработанных земель, эта стратегия сопряжена с риском. Несколько худших сценариев могут произойти и действительно произойдут. Например, вы можете начать проект разработки только для того, чтобы обнаружить, что он действительно находится в пойме реки. Единственный способ снизить такие потенциальные риски — это провести как можно больше исследований перед заключением сделки.Таким образом, вы будете готовы к любым препятствиям, с которыми столкнетесь.

  4. Остерегайтесь трудоемких вопросов зонирования: В зависимости от ваших планов в отношении земли, возможно, потребуется изменить ее зонирование. Это требует большого количества документов и, в большинстве случаев, времени. Лучший способ избежать этой игры в ожидании — это спланировать, что вы хотите делать с недвижимостью, прежде чем покупать ее. Это позволит вам принять обоснованное решение: либо приступить к процессу зонирования, либо перейти к другим инвестициям.Позвольте мне прояснить: реконструированные застройки могут быть очень прибыльными, если вы заранее учитываете процесс.

  5. Работа с профессионалами: Инвесторы в недвижимость не могут знать все или быть в каждом месте сразу — как бы они ни хотели. Когда дело доходит до проектов застройки земли, вы должны иметь надежных, квалифицированных профессионалов, которые помогут вашему проекту. Это относится ко всем, от строителей до подрядчиков и руководителей проектов.Для освоения сырых земель требуется большая команда, поэтому убедитесь, что ваша команда настолько хороша, насколько это возможно.

5 важных факторов освоения необработанных земель

Когда дело доходит до освоения земли, инвесторы, по сути, объединяют несколько инвестиционных стратегий в одну: покупка земли, строительство нового здания и аренда или продажа конечного продукта. Сложность сделки такого типа потребует от инвесторов тщательного планирования, прежде чем они даже купят недвижимость.Не позволяйте этому запугать вас, так как есть способы систематизировать процесс и упростить навигацию. При инвестировании в надежде на подготовку следует изучить следующие факторы, чтобы они точно знали, что искать (и оценивать) при разработке необработанных земель:

  1. Разрешения: Разрешения требуются практически для любого типа строительства, развития или ремонта. При разработке необработанных земель крайне важно изучить разрешения, необходимые для этих проектов, а также предполагаемые затраты и сроки получения указанных разрешений.Многие инвесторы недооценивают количество времени, которое может занять разрешение, и должны быть осторожны, чтобы учитывать это при поиске и финансировании застройки земли.

  2. Зонирование: В зависимости от того, где находится земля, она, скорее всего, будет в обозначенной зоне, будь то коммерческая или жилая. В некоторых случаях может быть изменено зонирование земли, но важно добавить это в свой потенциальный график для данной сделки. Также важно отметить, расположены ли какие-либо потенциальные инвестиции в землю в пределах охраняемой зоны дикой природы, поймы, зоны с ограничениями на строительство и т. Д.

  3. Строительный отдел: Существуют определенные требования к зданию, которые следует учитывать при планировании любого нового строительного проекта. Они часто регулируются городом или местностью, в которой расположен район, и могут повлиять на планы строительства. Не полагайтесь только на других (например, ваших строителей и подрядчиков) в соблюдении строительных норм; ознакомьтесь с ними, чтобы убедиться, что любой проект спланирован должным образом.

  4. Вода: Вода и канализация — два наиболее важных аспекта при планировании освоения необработанных земель.Инвесторы должны определить, есть ли в собственности существующие подключения или линии водоснабжения и канализации, и оттуда уйти. На этой части процесса вы должны изучить местные требования, так как существует несколько правил, регулирующих установку и эксплуатацию водопроводов для собственности.

  5. Электрооборудование: И последнее, но не менее важное: инвесторы должны учитывать электроэнергию не только для будущего здания, но и для процесса строительства. Если к земле нет линий электропередач, вам нужно будет связаться с местными коммунальными предприятиями, чтобы начать процесс.Кроме того, не забывайте учитывать кабельные, телефонные и интернет-линии, поскольку они также являются важными аспектами застройки земли.

9 вещей, которые следует учитывать перед застройкой земли

Дополнительные шаги, необходимые инвесторам для успешного освоения земли, выходят за рамки ее поиска и покупки. Есть несколько факторов, которые инвесторам необходимо учитывать каждый раз, когда они оценивают участок земли. Хотя сейчас это может показаться устрашающим, со временем эти элементы станут второй натурой.А пока — рассмотрите следующие моменты, которые следует учитывать перед разработкой необработанной земли:

  1. 1. Инжиниринг: Важнейшим аспектом процесса разработки необработанных земель, особенно на ранних этапах, является рассмотрение любых планов инженером. Некоторые инвесторы в недвижимость могут иметь опыт работы в этой области, но важно найти квалифицированного инженера для работы. Эти квалифицированные специалисты объединят все части плана развития собственности и определят его осуществимость.Это означает, что необходимо учитывать земляные работы, инженерные сети, инфраструктуру и другие удобства. В некоторых случаях главный инженер может даже найти области для снижения затрат на общую разработку.

  2. 2. Понимание земли: Каждый раз, когда вы думаете о покупке или разработке участка необработанной земли, важно посетить это место. Как и в случае с традиционной инвестиционной недвижимостью, пошаговое руководство может выявить аспекты земли, которые вы, возможно, не заметили. Прогулка по местности может выявить скрытые удобства, уникальный ландшафт, проблемы с доступностью или даже существующие электрические подключения.Эти сюрпризы могут повлиять на цену покупки, процесс застройки и жизнеспособность земли. Всегда полезно прогуляться по местности, чтобы убедиться, что вы найдете какие-либо сюрпризы, как хорошие, так и плохие, которые могут возникнуть при покупке необработанной земли.

  3. 3. Пространственная осведомленность: Одна из важнейших составляющих успешного освоения необработанных земель — пространственная осведомленность. Приобретая необработанную землю, вы должны понимать, как максимально использовать ее и рентабельность. Часто это сводится к пониманию того, как лучше всего использовать участок, будь то жилое или коммерческое.При составлении планов развития помните о планировке, управлении штормами и транспортировке — это поможет вам оптимизировать условия жизни и использования.

  4. 4. Задачи, роли и обязанности: Возможно, вам удастся обойтись без команды из одного человека при работе с жилой недвижимостью — но даже при идеальных сценариях это не относится к разработке необработанных земель. Инвесторы должны рассчитывать на сотрудничество с несколькими другими профессионалами на протяжении всего процесса разработки.Найдите время, чтобы найти нужных людей для вашего проекта, стиля общения и бизнес-целей. Обозначьте и разделите обязанности по мере необходимости — правильное управление поможет вам сохранить ваш проект в рамках бюджета и вовремя.

  5. 5. Начинайте снаружи: Когда дело доходит до нового строительства, инвесторы должны буквально планировать снаружи внутрь. Это означает обозначение участков и структур перед планированием специфики зданий. Поступая таким образом, вы можете сосредоточиться на сокращении объема земляных работ и необходимой профилировки и даже воспользоваться естественным расположением местности.

  6. 6. Улицы и дороги: Хотя улицы и транспорт являются критически важными элементами застройки земли, эти элементы могут подождать гораздо позже в процессе планирования. Это связано с тем, что застройщикам обычно необходимо в первую очередь сосредоточиться на максимальном использовании земли и улучшении условий жизни (особенно в жилых застройках). Идеальные места для улиц и дорог, скорее всего, возникнут, когда вы будете планировать остальную часть застройки, поэтому постарайтесь не сосредотачиваться на этой задаче в первую очередь.

  7. 7.Топография: Если есть что вынести из процесса застройки, то пусть это будет так: обратите внимание на особенности земли. Топография имеет решающее значение для понимания характеристик земли и разработки стратегии ее использования. Существуют отличные ресурсы для планирования развития недвижимости и работы с географическими элементами местности. Используйте те, которые доступны вам и вашей команде, чтобы полностью учесть топографию местности, прежде чем покупать землю для застройки.

  8. 8. Проявите творческий подход: Освоение необработанных земель может быть отличной стратегией для инвесторов, которые любят полную творческую свободу в проекте. С разработками вы действительно начинаете с нуля. Хотя могут быть очевидные ограничения из-за бюджета, времени или наличия земли, есть много возможностей для творчества при планировании нового строительства. Не бойтесь изучать новые идеи или технологии в сфере недвижимости при планировании застройки — уникальные особенности могут действительно окупиться, когда вы, наконец, начнете продавать недвижимость.

  9. 9. Продажа или аренда: Традиционные девелоперы часто решают купить землю под землей, построить на ней недвижимость, а затем продать сразу после завершения строительства. Эта стратегия позволяет застройщикам быстро получать прибыль от своего проекта, которая покрывает стоимость строительства. Однако застройщики также могут оставить свое новое строительство и сдать землю в аренду. Это позволяет получать долгосрочный доход. Хотя разработчикам может потребоваться много времени, чтобы вернуть деньги, потраченные на строительство, в конечном итоге они могут получить большую прибыль в долгосрочной перспективе.

Сводка

Если вы ищете прибыльную стратегию инвестирования в недвижимость, возможно, пришло время подумать о застройке земли. Инвестиции в землю — отличный недорогой способ расширить свой портфель недвижимости. Следуйте инструкциям, описанным выше, если вы надеетесь добиться успеха в освоении необработанных земель. Не забудьте в значительной степени полагаться на исследования, когда вы отваживаетесь на эту инвестиционную стратегию. Всегда учитывайте, как эта область может измениться, и соответствующим образом увеличивайте свои инвестиции.Отделитесь от конкурентов сегодня и добавьте в свой портфель инвестицию в сырую землю.


Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на сегодняшнем рынке. Вы узнаете, как эти проверенные временем стратегии, организованные опытным инвестором Таном Меррилом, могут помочь вам добиться успеха в сфере недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

Общие сведения о сборке для разработки

Создание подходящей недвижимости (BTS) означает работу над полным удовлетворением операционных и корпоративных потребностей клиента. От выбора площадки до завершения сложных проектов под ключ, создание подходящего объекта для разработки — это увлекательный процесс.

Но прежде чем мы вообще до этого дойдем, важно понять некоторые основные элементы новой постройки, подходящей для коммерческой недвижимости.

Какая сборка подойдет?

Подходящая конструкция — это коммерческое здание, специально построенное с учетом дизайна и физических характеристик одного конкретного пользователя.

Эти разработки могут иметь несколько различных форм:

  • Продажа с обратной арендой: В этом процессе арендатор приобретает землю, принимает на себя финансовые обязательства и нанимает генерального подрядчика для планирования и строительства здания. Затем арендатор может продать недвижимость инвестору и сдать ее обратно.

  • Использование разработчика: В соответствии со спецификациями компании арендатор нанимает коммерческого разработчика. Застройщик приобретет, перейдет в собственность и будет управлять риском строительства объекта. Затем арендатор сдает недвижимость в аренду у застройщика / владельца.

Недвижимость обычно сдается на заранее определенный срок и, как правило, на более длительный срок, поскольку здание спроектировано специально для арендатора.

К началу

Каковы преимущества подходящей сборки?

В большинстве случаев новая сборка, подходящая для разработки, имеет тенденцию быть более рентабельной (не обязательно общей стоимостью, просто рентабельностью) и менее рискованной задачей, чем некоторые другие типы разработки.Сразу за воротами этому есть несколько причин:

  • Здания довольно однородны / постоянны — это означает, что у арендатора есть стандарт, по которому они работают, так что вы знаете, чего ожидать.

  • А для застройщика / собственника лизингового риска практически нет. Арендатор уже определен и находится в аренде.

Вероятно, самым большим преимуществом построения для развития является, как мы уже упоминали и как следует из названия, собственность спроектирована и построена в соответствии со спецификациями арендатора.Таким образом, арендатор вносит значительный вклад в проектирование и строительство. В конечном итоге такой подход помогает:

  • Увеличить пространство

  • Максимальная эффективность

  • Снижение долгосрочных затрат

Создание идеальной собственности для арендаторов помогает им не довольствоваться существующей структурой, которая может не соответствовать их особым требованиям и, следовательно, не иметь необходимой эффективности.

К началу

Каковы преимущества использования разработчика для подходящей сборки?

Если арендатор использует коммерческого разработчика для реализации своей сборки в соответствии с потребностями, это может помочь защитить арендатора от недостатков, связанных с собственной разработкой.

Застройщик будет нести финансовую нагрузку по развитию проекта. Таким образом, вместо того, чтобы вкладывать капитал в медленную оценку недвижимости, арендаторы могут использовать это для развития своего бизнеса.

Это экономит время и ресурсы арендатора, позволяя расширить его, а также получить объект, который позволит им полностью раскрыть свой потенциал.

Кроме того, поскольку большинство арендаторов стремятся к двузначной прибыли, а с CAP и нормами доходности однозначными, вложение капитала в девелоперские проекты не всегда имеет смысл.

К началу

Как работает процесс проектирования?

Смысл подходящей постройки — это развитие коммерческой недвижимости, отвечающей требованиям арендатора. Это означает, что этап проектирования сборки в соответствии с процессом — это совместный подход между арендатором, архитекторами, инженерами, консультантами и коммерческим разработчиком.

Как правило, арендатор вносит максимальный или значительный вклад в проектирование собственности, чтобы соответствовать стандартам компании / корпорации.

Однако девелопер будет играть жизненно важную роль в проектировании здания, так как девелопер имеет фундаментальный интерес к проекту, а также обладает опытом и пониманием особенностей конкретного объекта и муниципальных требований.

Одним из важных аспектов дизайна являются рыночные стандарты. Если здание не является «рыночным стандартом», а скорее уникально для специализированного дизайна арендатора, оно может быть менее привлекательным для инвесторов и будущих пользователей.

К началу

Каковы затраты на сборку?

Проще говоря, смета стоимости строительства может быть одним из наиболее важных, но запутанных элементов определения стоимости проекта.

Существует ряд различных факторов, которые вступают в игру, но суть дела в том, что строительство, подходящее для застройки, может привести к большим затратам, чем, скажем, аренда существующего пространства. Тем не менее, пространство и эффективность, необходимые для проектов, могут помочь компенсировать затраты.

Существует ряд факторов, определяющих конкретные затраты на сборку в соответствии с проектом. Они могут включать:

  • Расположение

  • Размер

  • Тип здания

  • Кредит арендатора

  • Срок аренды

  • Муниципальные требования

  • Особые улучшения

  • Текущее состояние рынка

Как правило, особые требования к дизайну арендатора играют важную роль в определении стоимости проекта.

К началу

Какая структура аренды подходит для здания?

Большинство проектов, построенных в соответствии с требованиями, как правило, заключается в чистой аренде, когда арендатор несет ответственность за эксплуатационные и управленческие расходы собственности.

Срок аренды может быть больше, чем у обычного договора аренды. Это связано с тем, что сборка, соответствующая свойствам, разрабатывается на основе спецификаций конкретного арендатора. Во многих случаях они составляют не менее 10 лет, чтобы обеспечить застройщику / домовладельцу разумную окупаемость инвестиций.

Долгосрочная аренда обычно позволяет застройщику получить более выгодное финансирование, что приводит к снижению арендной ставки.

К началу

Каковы недостатки подходящей сборки?

Некоторые элементы нового строительства, подходящие для застройки, могут быть как выгодными, так и вредными, в зависимости от бизнес-подхода арендатора.

Во-первых, долгосрочная аренда может быть недостатком, поскольку это означает, что арендатор должен быть готов и иметь возможность взять на себя более длительные сроки.

Из-за затрат арендаторы также должны иметь отличный кредит, чтобы получить финансирование и продвигать такие проекты.

И в целом сборка для разработки может быть дорогостоящей, а сроки могут быть длительными. Следовательно, арендатор должен иметь возможность обоснованно прогнозировать планы будущего расширения, чтобы гарантировать, что недвижимость будет соответствовать долгосрочным потребностям компании.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.