Порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу
Признание дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется при наличии соответствующих оснований и в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47
Дома признаются аварийными, в частности, если они (п. п. 34, 36, 38Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47):
— имеют деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения дома;
— расположены в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории;
— расположены в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение;
— получили повреждения, в том числе в результате взрывов, аварий, пожаров, неравномерной просадки грунтов.
Оценка и обследование многоквартирного дома (МКД) в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляются создаваемой в этих целях межведомственной комиссией.
Решение о признании МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции принимается органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления. Если МКД находится в федеральной собственности, такое решение принимается на основании заключения комиссии федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия собственника (абз. 1, 7 п. 7Положения N 47; п. 1Приложения к Приказу Министра обороны РФ от 11.01.2017 N 11).
В межведомственную комиссию по месту нахождения жилого помещения вам необходимо подать, в частности, следующие документы (п. 45Положения N 47):
— заявление о признании МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
— заключение специализированной организации, проводившей обследование МКД.
Вы можете по своей инициативе представить также сведения из ЕГРН о правах на жилое помещение и технический паспорт жилого помещения (п.
п. 45, 45.2Положения N 47).
Заявление и прилагаемые к нему документы можно представить на бумажном носителе лично или по почте с уведомлением о вручении либо в форме электронных документов с использованием Единого портала госуслуг, регионального портала (при наличии) или посредством МФЦ (абз. 8 п. 45Положения N 47).
Дополнительно отметим, что в Москве по данной проблеме можно обратиться в государственную жилищную инспекцию. Она принимает решение о внесении заключения о признании МКД аварийным на рассмотрение вышеуказанной межведомственной комиссии, а также осуществляет жилищный надзор за соблюдением обязательных требований к порядку признания МКД аварийным (ст. 20ЖК РФ; п. п. 4.2.7, 4.3.1.4Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП).
Межведомственная комиссия рассматривает поступившее заявление в течение 30 дней и принимает решение в виде заключения об оценке соответствия МКД установленным требованиям либо решение о проведении дополнительного обследования.
В случае непредставления необходимых документов и невозможности их истребования в порядке межведомственного взаимодействия заявление возвращается без рассмотрения (п. 46Положения N 47).
Если дополнительное обследование не требуется, комиссия примет одно из следующих решений (заключений)(п. п. 46, 47Положения):
— о выявлении оснований для признания МКД аварийным и подлежащим реконструкции;
— о выявлении оснований для признания МКД аварийным и подлежащим сносу;
— об отсутствии оснований для признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
В случае выявления факторов, представляющих особую опасность для жизни и здоровья человека либо представляющих угрозу разрушения здания по причине его аварийного состояния, заключение комиссии направляется в соответствующий орган, собственнику жилья и заявителю не позднее рабочего дня, следующего за днем оформления решения (п. 51Положения N 47).
Если МКД признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в течение пяти лет со дня выдачи разрешения о его вводе в эксплуатацию по причинам, не связанным со стихийными бедствиями и иными обстоятельствами непреодолимой силы, комиссия в пятидневный срок направит заключение в органы прокуратуры (п.
51Положения N 47).
На основании полученного заключения комиссии о выявлении оснований для признания МКД аварийным соответствующий уполномоченный орган в течение 30 дней принимает решение о признании МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и издает, в частности, распоряжение с указанием сроков отселения граждан. В пятидневный срок со дня принятия этого решения комиссия направляет по одному экземпляру распоряжения и заключения самой комиссии заявителю и в орган государственного (муниципального) жилищного надзора (контроля) по месту нахождения МКД (п. п. 49, 51Положения N 47).
Решение уполномоченного органа, а также заключение межведомственной комиссии могут быть обжалованы заинтересованными лицами в судебном порядке. При этом следует учитывать, что решение вопроса о признании дома аварийным не входит в полномочия судебных органов (п. 52Положения N 47; разд. IОбзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).
В случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу договоры найма и аренды жилых помещений расторгаются (п.
50Положения N 47).
Основания признания жилого помещения непригодным для проживания
В соответствии с ч.2 ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Частью 4 названной нормы закона установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и впорядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.
Так, согласно пункту 33 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее также – Положение), утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, одним из оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований.
В соответствии с пунктом 7 Положения признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее — комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям.
Разделом 4 Положения установлен порядок признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, согласно пункту 42 которого комиссия на основании заявления собственника помещения проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания.
В силу пункта 8 названного Положения орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным в настоящем Положении требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.
В соответствии с пунктом 45 Положения для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания заявитель представляет в комиссию по месту нахождения жилого помещения следующие документы:
а) заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
б) копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
в) в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением — проект реконструкции нежилого помещения;
г) заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, — в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
д) заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения — в случае, если в соответствии с абзацем третьим пункта 44 настоящего Положения предоставление такого заключения является необходимым для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям;
е) заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания — по усмотрению заявителя.
Заявитель вправе представить заявление и прилагаемые к нему документы на бумажном носителе лично или посредством почтового отправления с уведомлением о вручении либо в форме электронных документов с использованием федеральной государственной информационной системы «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)», регионального портала государственных и муниципальных услуг (при его наличии) или посредством многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг.
В соответствии с пунктом 47 Положения по результатам проведенного обследования комиссия может принять одно из следующих решений: о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания; о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями и после их завершения — о продолжении процедуры оценки; о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания; о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу; о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции.
Последнее обновление: 24 июля 2015 г., 10:15
Определение жилого или коммерческого использования включает анализ различных факторов и применение теста на преобладающую цель | SFG Paralegal Services LLP
Теряет ли арендатор права, если арендуемое помещение используется для бизнеса? Сдаваемое в аренду помещение, используемое преимущественно в жилых целях, может считаться жилым, несмотря на коммерческую деятельность и несмотря на договор аренды, содержащийся в документе о коммерческой аренде.Понимание того, является ли арендуемое помещение жилым или коммерческим, включая влияние на права и обязанности
Использование арендованного помещения часто может вызывать споры, и, хотя доступ к различным правам, предусмотренным в Законе об аренде жилых помещений , 2006 г. , S.
O. 2006 г., глава 17 , будет определять, считается ли использование помещений жилым или коммерческим, определение может иметь большое значение и последствия для арендодателя или арендатора.
Беспокойство по поводу того, считается ли арендованное помещение жилым или коммерческим, возникает из-за исключения помещений коммерческого использования из прав и мер защиты, предусмотренных Закон об аренде жилых помещений, 2006 г. . Отсутствие доступа к правам и средствам защиты, предусмотренным Законом об аренде жилых помещений
5 Настоящий Закон не применяется в отношении
Требуется тщательный анализ(j) помещения, занятые в коммерческих или сельскохозяйственных целях, с пристроенным жилым помещением, если использование для обеих целей осуществляется по единой аренде и одно и то же лицо занимает помещение и жилое помещение;
Несмотря на то, что при первом прочтении статьи 5(j) может показаться, что если сдаваемое в аренду помещение используется для смешанных деловых и жилых целей, такое помещение тем самым исключается из прав и защита, предоставляемая Закон об аренде жилых помещений, 2006 г.
, все еще требуется более глубокий анализ. Судебная практика как судов, так и Совета арендодателей-арендаторов показывает, что оценка и окончательное решение основаны на различных факторах так называемого критерия преобладающей цели.
Недавно критерий преобладающей цели использовался для определения того, применяется ли Закон об аренде жилых помещений от 2006 г. к аренде в вопросе OnTheGoShipping Inc., и Квок-Вай Леунг, он же Гарри Леунг, против G. Khan Medicine Professional Corporation , 2020 ONSC 2789 , где было сказано:
OnTheGo против Квок-Вай Леунг , 2020 ONSC 2789 в параграфах 19-25[19] Раздел 3 Закона об аренде жилых помещений
, 2006 г., S.O. 2006, c.17 (ЗДТ) предусматривает, что Закон «применяется в отношении сдаваемых в аренду квартир в жилых комплексах, несмотря на любой другой закон и несмотря на любое соглашение или отказ от права об обратном». Раздел 2(1) RTA определяет «арендованную единицу» как «любое жилое помещение, используемое или предназначенное для использования в качестве сдаваемого внаем жилого помещения». Апелляционный суд в Matthews v. Algoma Timberlakes Corporation , ONCA 468, 2010 г., в параграфе 23 отмечено, что широкое определение « арендуемой квартиры » в RTA является преднамеренным, отражая тот факт, что законодательство носит исправительный характер и предназначено для защиты арендаторов от незаконное повышение арендной платы и выселение.
Раздел 2(1) RTA определяет «арендованную единицу» как «любое жилое помещение, используемое или предназначенное для использования в качестве сдаваемого внаем жилого помещения». Апелляционный суд в Matthews v. Algoma Timberlakes Corporation , ONCA 468, 2010 г., в параграфе 23 отмечено, что широкое определение « арендуемой квартиры » в RTA является преднамеренным, отражая тот факт, что законодательство носит исправительный характер и предназначено для защиты арендаторов от незаконное повышение арендной платы и выселение.[20] Раздел 168(2) RTA предусматривает, что Совет арендодателей и арендаторов (LTB) «обладает исключительной юрисдикцией для определения всех заявлений в соответствии с настоящим Законом и в отношении всех вопросов, в которых юрисдикция возложена на него настоящим Законом. .» Однако с. 5(j) RTA предусматривает, что RTA не применяется в отношении:
помещения, занятые в коммерческих или сельскохозяйственных целях, с пристроенным жилым помещением, если использование для обеих целей осуществляется по единой аренде и одно и то же лицо занимает помещение и жилое помещение.
..[21] При толковании и применении статьи 5(j) ЗПТ этот суд учел преобладающую цель занятия или использования помещения. Как пояснил судья Кори в деле Хан против Крамера (1979), 1979 CanLII 2111 (ON SC), 23 О.Р. (2d) 689 (Div.Ct.) в параграфе 9:
Следует отметить, что в пункте об освобождении указывается, что помещение используется для служебных целей с примыкающим к нему жилым помещением. Мне кажется, что формулировка раздела указывает на то, что преобладают деловые цели. Закон, по-видимому, конкретно и тщательно действует , подчеркивая коммерческое использование объединенных помещений, чтобы вывести их за пределы определения жилых помещений.
Более свежие примеры рассмотрения этим судом критерия преобладающей цели при толковании и применении раздела 5(j) RTA см. в деле Toronto Community Housing v. Bryant Didier , ONSC 2018 года 5158, пункт 29; Тауро против Ю , ONSC 2018 7319, пункты 32–37; и Firm Capital Management v.
Heather Tessier , ONSC 55, 2019 г. (Div.Ct.).[22] Суть, а не форма, имеет решающее значение при рассмотрении истинной природы аренды. И апелляционный суд, и окружной суд постановили, что ст. 202 RTA применяется при определении того, является ли квартира жилой: Matthews , в параграфе 24, цитируется с одобрения в Firm Capital , в параграфе 34. Раздел 202(1) предусматривает:
При выводах по заявке Совет должен установить реальную сущность всех сделок и действий, связанных с жилым комплексом или арендованной единицей, а также добросовестность участников, и при этом,
(а) может не принимать во внимание внешнюю форму сделки или отдельное корпоративное существование участников; и
(b) может иметь отношение к характеру деятельности, связанной с жилым комплексом или сдаваемой в аренду единицей.
[23] Стороны не могут заключать контракты вне RTA.
Тот факт, что используется коммерческая аренда, является важным, но не определяющим обстоятельством: Fiset v. Di Geso , [1998] O.J. № 3466 (Онтарио (Генеральный отдел)). Пункт о «полном соглашении» или пункт, запрещающий некоммерческие цели, определяющий или любой другой пункт в этом отношении не является: Фирма Капитал , пункт 8. Как пояснил Апелляционный суд в деле Мэтьюза , отметив, что раздел 202 ЗБТ применяется при определении характера аренды:Соответственно, условие аренды, предусматривающее, что участок не является жилым или сдаваемым в аренду помещением, не приведет к отказу от применения [ЗДТ] при условии, что помещение во всем остальном подпадает под установленное законом определение «съемного помещения». .
[24] Необходимо рассмотреть все обстоятельства, чтобы определить преобладающую цель или использование аренды. Этот суд в Fiset привел примеры обстоятельств, которые могут иметь значение.
Обстоятельства могут включать:• Историческое использование помещения.
• Намерение сторон.
• Знал ли арендодатель, что арендатор проживает в помещении.
• Зонирование помещения.
• Форма и формулировка договора аренды.
• Взимал ли арендодатель налог на товары и услуги в связи с арендной платой.
• Является ли помещение единым целым или оно разделено на отдельные жилые и коммерческие зоны, так что жилая зона «прикреплена» к коммерческой зоне.
• Находятся ли в помещении удобства, ожидаемые при аренде жилья, такие как плита и холодильник.
• Относительная доля помещений, отведенных под коммерческое использование по сравнению с жилым.
• Как дела велись в помещении.
Была ли сделка «вне очереди»? Посещали ли сотрудники или рабочие помещения в связи с ведением бизнеса?• Есть ли знаки, указывающие на коммерческое использование.
• Условия аренды, такие как ее продолжительность и любые положения об увеличении арендной платы.
[25] Ответчик соглашается с тем, что сторона, утверждающая, что она подпадает под действие исключения, предусмотренного статьей 5, в отношении применения ЗДТ, несет бремя доказывания, исходя из баланса вероятностей, что применяется исключение: Fiset , пункт 21.
Как указано в параграфе 24 дела OntheGo , существует множество факторов, применимых к тесту преимущественной цели. Также предполагается, что такой список факторов может быть без ограничений, и поэтому при определенных обстоятельствах могут учитываться дополнительные факторы.
Таким образом, факторы, перечисленные в OntheGo были:
- Историческое использование помещения;
- Воля сторон;
- Осведомленность арендодателя о том, что арендатор проживает в помещении;
- Зонирование помещений;
- Форма и формулировка договора аренды;
- Взимание налога с арендной платы;
- Сведения о том, являются ли помещения единым целым или разделены на отдельные жилые и коммерческие зоны; 902:30
- Сведения о наличии обычных для жилого помещения удобств, таких как плита и холодильник, находятся в помещении;
- Относительная доля помещений, отведенных под коммерческое использование по сравнению с жилым;
- Подробная информация о том, как бизнес велся в помещении, и была ли « торговля без посещения» и посещали ли помещения служащие или рабочие;
- Подробная информация о наличии каких-либо знаков, указывающих на коммерческое использование; и 902:30
- Условия аренды, такие как ее продолжительность и любые положения об увеличении арендной платы.
Также, как указано в деле OntheGo , совместное прочтение раздела 5(j) и раздела 202 Закона об аренде жилых помещений от 2006 г. необходимо при оценке характера и использования помещение. Об этом было ясно сказано в случае с Р.К. в. № О Л и Г Д И , ТСТ-97776-18 (Re), 2020 CanLII 31408 в параграф 15 и показано в анализе в параграфах с 16 по 31 где было сказано:
Р.К. v. # OL и GDI I , 2020 CanLII 31408, пункты 16–31.16. Арендодатели утверждают, что Совет должен рассмотреть вопрос о зонировании собственности и что между сторонами подписан договор коммерческой аренды, который представляет собой полное договорное соглашение между сторонами. Арендатор утверждает, что Совет должен учитывать характер использования и намерения сторон на момент заключения договора аренды, независимо от использования формы коммерческой аренды.
17. Хотя договор аренды не был представлен, бесспорно, что договор аренды был коммерческим. Само по себе это не является определяющим фактором коммерческого использования и не дает арендодателям права отказываться от своих прав и обязанностей, если характер аренды является жилым. Кроме того, в подразделе 3(4) Закона говорится, что в случае любого противоречия с другим законом применяется Закон об аренде жилых помещений 2006 года, за исключением Кодекса прав человека.
18. Тот факт, что арендодатель и арендатор подписывают договор коммерческой аренды, не меняет истинного характера аренды. Я считаю, что использование коммерческой аренды не отражало фактические условия, согласованные сторонами в начале аренды, в частности то, что Арендаторы будут проживать в помещении.
19. Арендодатель не оспаривал доказательства Арендатора о том, что бывшие владельцы здания подписали договор аренды с Арендатором и уведомили Арендатора о том, что в здании разрешено жилое использование, а также о том, что при проведении проверок они уведомят и помогут в удалении его вещи, чтобы гарантировать, что аренда жилого помещения не будет подвергаться риску.
GD не оспаривал, что это продолжалось с Джино после того, как домовладельцы купили здание, он только свидетельствовал, что не давал Джино на это разрешения.20. Кроме того, Арендодатели не оспаривали устные показания Арендатора о том, что в журнале NOW Magazine было объявлено об аренде жилого помещения.
21. Арендатор не является юридическим лицом, и не было противоречий с доказательствами Арендатора о том, что он не ведет бизнес вне помещения. Не было никаких доказательств того, что сдаваемое в аренду помещение используется как место для бизнеса, и у Арендатора нет каких-либо коммерческих вывесок на жилом комплексе, поддерживающих коммерческое использование.
22. Я рассмотрел доказательства Арендодателей о том, что здание является коммерческим. Однако муниципальные подзаконные акты и зонирование не могут использоваться для определения договорных отношений между арендодателем и арендатором.
Тот факт, что здание является коммерческим и что использование жилого помещения может быть нарушением строительных норм и правил, не имеет отношения к применению Закона.23. Я также рассмотрел доказательства того, что договор аренды составлен в форме коммерческой аренды. Однако раздел 202 Закона требует, чтобы Совет удостоверился в реальном существе сделки. Я считаю, что настоящая суть аренды заключается в жилом, а не в коммерческом использовании, как это должно быть указано в договоре аренды. Намерения сторон при начале аренды заключались во всех предполагаемых целях проживания.
24. К этому делу применяется критерий преимущественной цели, установленный в деле Hahn v. Kramer 1979 CanLII 2111 (ON SC) (« Hahn »). В деле Hahn Суд постановил следующее:
В пункте об освобождении указывается, что помещение используется для служебных целей с примыкающим к нему жилым помещением.
Мне кажется, что формулировка раздела указывает на то, что преобладают деловые цели. Закон, по-видимому, конкретно и тщательно действует , подчеркивая коммерческое использование объединенных помещений, чтобы вывести их за рамки определения жилых помещений.25. Тест в Hahn ясно дает понять, что для того, чтобы аренда не соответствовала параметрам Закона, деловая цель помещения должна быть основным или преобладающим использованием пространства. Таким образом, при взвешивании двух видов использования пространства коммерческое использование помещения будет перевешивать жилое использование.
26. Бесспорным доказательством, представленным Совету, является то, что сдаваемое в аренду помещение используется исключительно для проживания. На фотографиях объекта не видно никаких деловых или коммерческих площадей, открытых для публики. Арендодатели не представили доказательств того, что Арендатор ведет бизнес за пределами арендуемого помещения.
27. Окружной суд рассмотрел очень похожие вопросы аренды в деле Sterling Studio Lofts Incorporated против Clayton Stel , 2019 ONSC 91 (CanLII) ( Sterling ). В деле Sterling арендодатели утверждали: Совет был обязан применять принципы толкования контракта при оценке договора аренды; что во время подписания договора аренды стороны сосредоточили свое внимание на коммерческой аренде и что для Участника было необоснованным и неверным установить, что намерение сторон заключалось в заключении договора об аренде жилого помещения, несмотря на письменное коммерческое соглашение. договор аренды; что было ошибкой закона позволить сопутствующим обстоятельствам аренды преобладать над письменным договором; и арендаторы не могли в одностороннем порядке изменить характер договора аренды, который они добровольно подписали. Наконец, арендодатели также утверждали, что применение критерия преобладающей цели из раздела 5 (j) Закона было ошибкой.
28. В деле стерлингов окружной суд не согласился с арендодателем и постановил, что:
«В соответствии со ст. 202, условия соглашения, подписанного сторонами, не являются определяющими в отношении применения RTA, и, по нашему мнению, LTB был вправе найти после рассмотрения всех доказательств, что истинный характер соглашения был для использования как арендованное жилое помещение. Иное мнение привело бы к триумфу формы над содержанием».
29. Кроме того, в Sterling Окружной суд сослался на дело Апелляционного суда Мэтьюз против Algoma Timberlakes Corporation , 2010 ONCA 468 (CanLII), «Апелляционный суд заявил, что ст. 202 следует применять при определении того, предназначена ли квартира для использования в качестве жилого помещения. В пункте 24 Суд заявляет:
Определение «Арендная единица» в ст. 2(1) содержал два компонента.
Во-первых, помещение должно быть «жилым». Во-вторых, оно должно использоваться или предназначаться для использования в качестве «арендованного жилого помещения». Как я указал, с. 3(1) предусматривает, что Закон применяется, несмотря на любое условие в Аренде об обратном и s. 4 предусматривает, что «положение договора об аренде, которое не соответствует настоящему Закону или постановлениям, является недействительным». Раздел 202 требует, чтобы Совет « установить реальное содержание деятельности », относящейся к аренде помещения, и сделать это без учета «внешней формы [этой] сделки». Соответственно, условие в договоре аренды, предусматривающее, что участок не является жилым или сдаваемым в аренду помещением, не приведет к отказу от применения Закона, при условии, что помещение во всем остальном подпадает под установленное законом определение «съемного помещения».30. Принимая во внимание выводы окружного суда и апелляционного суда, как указано выше, я считаю, что форма аренды не может иметь преимущественную силу перед истинным содержанием соглашения сторон и вытекающим из него использованием помещений по делу.
до меня; договор был на использование в качестве арендованного жилого помещения.31. На основании доказательств, представленных Совету, исходя из баланса вероятностей, я считаю, что подраздел 5(j) Закона не применяется в данном случае, аренда не освобождается от действия Закона. Преобладающее использование – жилое.
Соответственно, согласно OntheGo и R.K. решений, определение того, была ли аренда коммерческой или жилой, представляет собой гораздо больше, чем просто проверка того, является ли » помещения [являются] занятыми для деловых или сельскохозяйственных целей с пристроенным жилым помещением, если использование для обеих целей осуществляется по единой аренде и одно и то же лицо занимает помещение и жилое помещение «, тогда как тестовые факторы преобладающей цели требуют рассмотрения и анализ.
Краткий комментарий Определение того, является ли аренда коммерческой или жилой договоренностью, требует очень тщательного и тщательного анализа.
Различные факторы, помимо того, было ли соглашение об аренде озаглавлено » коммерческий «, среди прочих факторов, должен рассматриваться в рамках того, что в законе называется преобладающей целью.
Дополнительная информация
Взаимно противоправное поведение.
Обязанность по смягчению последствий; Требует от арендодателя или арендатора принять разумные…
Готовность к заселению; Включает требование о том, чтобы сдаваемая в аренду квартира была…
Ущерб от переполнения туалета; Предполагаемое неправомерное использование…
Незаконно полученная аренда; Включают ложное утверждение или информацию…
Подпишитесь, чтобы быть в курсе:
SFG Paralegal Services LLP обслуживает клиентов, находящихся в Ричмонд-Хилле, Маркхэме, Вогане, Аяксе, Северном Йорке и других местах. ЗВОНИТЕ: (888) 398-0121
SFG Paralegal Services LLP attends:
Landlord Tenant Board
(Toronto North LTB)
47 Sheppard Avenue East
Toronto, Ontario, M2N 5X5
SFG Paralegal Services LLP attends:
Landlord Tenant Правление
(Hamilton LTB — Южный офис)
119 King Street West
Hamilton, Ontario, L8P 4Y7
SFG Paralegal Services LLP посещает:
Высший суд правосудия
(Barrie Courthouse)
75 Mulcaster Street
Barrie, Ontario, L4M 3P2
SFG Paralegal Services LLP посещает:
Superior Court of Justice
(Toronto Shetario East авеню 4, 9044, Ontario, 5 9044ppard5 Avenue) 44 M2N 5N1
Дэн нашел время в свободное от работы время, чтобы прийти в мой офис и обсудить дела с моим партнером и мной, поскольку мы оба не можем покинуть офис .
.. Я с нетерпением жду встречи с Дэном и его команда и я чувствую, что мы получим 120% профессиональное обслуживание.
~ Мэтью Бер
Реклама здесь
Ваша реклама может быть здесь и просматриваться тысячи раз в месяц. Узнать больше
https://marketing.legal/contact
Вам нужно решить юридический вопрос? Получите юридическую помощь прямо сейчас.
Звоните (888) 398-0121
Начните сегодня!
Идентификация Помещения Образец Пунктов
Арендатор осмотрел Помещение, включая приборы и приспособления (и мебель), и подтверждает, что они находятся в хорошем состоянии и ремонте, за исключением естественного износа, и принимает их в их текущем состоянии. , кроме:
(a) В случае частичного разрушения Помещения в течение Срока аренды по любой причине, Арендодатель после получения и в размере страховых выплат, выплаченных в связи с таким несчастным случаем, должен немедленно отремонтировать то же самое, при условии, что ремонт может быть произведен в разумные сроки в соответствии с применимым законодательством штата, федеральным, окружным и муниципальным законодательством, но такое частичное разрушение никоим образом не аннулирует или не аннулирует настоящий Договор аренды (за исключением случаев, предусмотренных в Разделе 8.
01.(b) ниже) при условии, что Арендатор имеет право на пропорциональный кредит на арендную плату, равный страховой выплате арендного дохода, полученной Арендодателем. Арендодатель должен приложить все усилия для выполнения такого ремонта в течение разумного периода времени, за исключением стихийных бедствий, забастовок и задержек, не зависящих от Арендодателя, и в этом случае период времени должен быть соответственно продлен, и настоящий Договор аренды остается в полной силе и действии, с арендная плата должна быть пропорционально уменьшена в соответствии с положениями настоящего раздела. Если Помещения повреждены какой-либо опасностью в течение двенадцати (12) месяцев до последнего дня Срока аренды и, по обоснованному мнению архитектора Арендодателя или консультанта по строительству, восстановление Помещений не может быть в основном завершено в течение девяноста (9)0) дней после даты такого повреждения, и такое повреждение делает непригодным для использования более тридцати процентов (30%) Помещений, Арендодатель может расторгнуть настоящий Договор аренды, направив письменное уведомление Арендатору за шестьдесят (60) дней.
Здание и Имущество могут быть известны под таким названием, которое Арендодатель может выбрать по своему собственному усмотрению, и Арендодатель имеет право время от времени изменять такое обозначение или название без согласия Арендатора после предварительного письменного уведомления Жилец.
Субарендатор, а также его правопреемники или правопреемники, должны быть ограничены в использовании Помещений тем использованием, которое указано в Генеральном договоре аренды. Субарендатор не должен вести какую-либо деятельность или совершать какие-либо действия, запрещенные законодательством Соединенных Штатов Америки или штата, в котором расположены здание и имущество, или постановлениями города или округа, в котором расположены Помещения, и не должен совершать растраты. не допускать расточительства и не допускать каких-либо неприятностей на территории или в помещениях. Субарендатор не должен использовать какие-либо неэтичные методы ведения бизнеса, а также любое пространство в Помещении не должно использоваться для жилых помещений, временных или постоянных.
Субарендатор не должен делать что-либо или разрешать что-либо делать в Помещениях или около них, а также приносить или хранить в них что-либо, что каким-либо образом увеличивает вероятность пожара или других несчастных случаев, или делать что-либо, противоречащее соответствующим законам, правилам. или постановления любого государственного органа. Субарендатор не имеет права использовать или хранить в Помещениях или собственности, на которой могут располагаться Помещения, или около них, любые опасные, легковоспламеняющиеся или взрывоопасные жидкости или вещества или любые осветительные материалы, если только они не питаются от батареи или не одобрены UL. Субарендатор должен постоянно поддерживать в Помещении достаточное количество подходящих огнетушителей для использования в случае локальных пожаров, включая электрические или химические пожары.
и внутренние функциональные зоны и помещения Проекта, с техническими требованиями и требованиями к оборудованию по каждому;
Заемщик должен приступить к строительству Улучшений не позднее Даты начала строительства и осуществлять строительство Улучшений с усердием и непрерывностью, качественно и профессионально, в соответствии с надлежащей строительной и инженерной практикой, все применимые законы и государственные требования, планы и кредитные документы.
Заемщик не должен разрешать прекращение работы на период, превышающий десять (10) дней подряд, за исключением Оправдательных задержек. Заемщик должен завершить строительство Улучшения без каких-либо залогов (за исключением залогов, созданных Документами о займе), и должен получить свидетельство о вводе в эксплуатацию и все другие разрешения, лицензии и одобрения от всех соответствующих государственных органов, необходимых для ввода в эксплуатацию, использования и эксплуатация Улучшений, в каждом случае удовлетворяющая Административного агента, в Дату завершения или до нее. Заемщик должен незамедлительно после получения информации об этом исправить (а) любой существенный дефект в Улучшениях, (б) любое существенное отступление от Планов, Закона или государственных требований, или (в) любое нарушение любых Улучшений или строения любого дефекта здания. линия, сервитут, граница собственности или запретная зона.
При условии, что Арендатор соблюдает нижеперечисленные условия, Арендатор имеет неисключительное право за свой счет устанавливать, обслуживать, ремонтировать и заменять одно (1) освещение арендатора (если и насколько это разрешено законом) идентификационный знак, состоящий из имени Арендатора («Внешняя вывеска») (который предназначен исключительно для использования Арендатором) на внешней стороне Здания в месте, указанном Арендодателем и одобренном Арендатором.
, в утверждении которого не может быть необоснованно отказано, обусловлено или отложено, при условии, что (а) не произошло невыплаты денежных средств Арендатором по настоящему Соглашению и что оно продолжается, и (б) такая Наружная вывеска соответствует всем применимым законам, кодексам и постановлениям. , и Арендатор получил все государственные разрешения и утверждения, необходимые в связи с этим, и (c) Арендатор сдает в аренду и занимает не менее 25 000 квадратных футов арендуемых площадей в Здании в течение Срока аренды. Размер и внешний вид Внешней вывески должны быть предварительно одобрены Арендодателем, и в этом утверждении не может быть необоснованно отказано, обусловлено или отсрочено. Установка, техническое обслуживание и удаление таких Внешних вывесок должны выполняться за счет Арендатора в соответствии с положениями и условиями, регулирующими внесение изменений в соответствии с Разделом 9.аренды. Невзирая на предыдущие положения настоящего Раздела XI об обратном, в течение тридцати (30) дней после даты, когда (i) возникает и остается неустраненным Денежный дефолт Арендатора (после соответствующего уведомления и периода устранения), (ii ) Imprivata, Inc.
(или Аффилированное лицо или правопреемник Арендатора в результате смены владельца) больше не сдает в аренду не менее 25 000 арендуемых квадратных футов в Здании, или (iii) Срок аренды истекает или прекращается, то Арендатор должен, в его стоимость и расходы, удалить Внешнюю вывеску и восстановить все повреждения Здания, вызванные установкой и/или удалением такой Внешней вывески, удаление и восстановление которых должно быть выполнено в соответствии с условиями, регулирующими внесение изменений в соответствии с Разделом 9.аренды. Право на Внешние вывески, предоставленное в соответствии с настоящим Разделом XI, является личным для Imprivata, Inc. (и ее Аффилированных лиц или правопреемников Арендатора в результате смены владельца) и не может осуществляться любым арендатором, субарендатором или другим правопреемником Imprivata, Inc. , за исключением Аффилированного лица или правопреемника Арендатора в результате смены владельца. Арендодатель должен содействовать усилиям Арендатора по получению любых разрешений или одобрений, необходимых или желательных в связи с установкой наружной вывески, а Арендатор должен возместить Арендодателю разумные наличные расходы третьих лиц, понесенные в связи с предоставлением такого сотрудничества.
Арендатор имеет право исключительно на свой риск и за свой счет и в соответствии с применимыми законами и постановлениями устанавливать, а затем ремонтировать или заменять, если он решит это сделать, знаки на любой части арендованных помещений, обеспечивающие что Арендатор должен удалить любые такие знаки после прекращения действия настоящего договора аренды и возместить весь ущерб, нанесенный таким образом арендованным помещениям.
Арендодатель настоящим сдает в аренду Арендатору, а Арендатор настоящим сдает в аренду у Арендодателя помещения, указанные в Разделе 2.2 Резюме («Помещения»). План Помещений изложен в Приложении А к настоящему документу, а план Проекта изложен в Приложении А-1 к настоящему документу. Стороны соглашаются с тем, что аренда Помещений осуществляется на условиях, изложенных в настоящем документе, и в соответствии с условиями Арендатора, являющимися существенной частью вознаграждения по настоящему Арендному договору, соблюдать и выполнять все без исключения такие условия, договоренности.
и условия, которые он должен соблюдать и выполнять, и что настоящая Аренда заключается при условии такого исполнения. Настоящим стороны признают, что цель Приложения А состоит в том, чтобы показать приблизительное расположение Помещений в «Здании», как этот термин определен только в Разделе 1.1.2 ниже, и что такое Приложение не предназначено для представления соглашение, заверение или гарантия в отношении конструкции Помещений, их точной площади или конкретного расположения «Мест общего пользования», как этот термин определяется в Разделе 1.1.3 ниже, или их элементов или подъездов к Помещение или «Проект», как этот термин определяется в Разделе 1.1.2 ниже. За исключением случаев, специально оговоренных в настоящем Договоре аренды, Арендатор принимает Помещения в существующем в настоящее время состоянии «как есть», а Арендодатель не обязан предоставлять или оплачивать какие-либо работы по благоустройству или услуги, связанные с благоустройством Помещений. Арендатор также признает, что ни Арендодатель, ни какой-либо агент Арендодателя не давали никаких заверений или гарантий в отношении состояния Помещения, Здания или Проекта или в отношении пригодности любого из вышеперечисленного для ведения бизнеса Арендатора, за исключением случаев, когда изложенные в настоящем Договоре аренды.
Однако, несмотря на вышеизложенное, Арендодатель соглашается с тем, что электрические, механические, отопительные, вентиляционные и кондиционирования воздуха, а также сантехнические системы Базового Здания, расположенные в Помещении, должны находиться в хорошем рабочем состоянии, а крыша должна быть водонепроницаемой на дату передачи Арендодателем во владение Помещение Арендатору. За исключением случаев, вызванных действиями или бездействием Арендатора или любых Сторон Арендатора (как определено в Разделе 10.13 ниже) любыми изменениями или улучшениями, выполненными Арендатором или от его имени, если такие системы и/или крыша не находятся в хорошем рабочем состоянии. с даты передачи Помещений Арендатору, и Арендатор уведомляет Арендодателя об этом в течение девяноста (9)0) дней после даты, когда Арендодатель передает Помещение во владение Арендатору, Арендодатель несет ответственность за его ремонт или восстановление за счет Арендодателя. С учетом любого ремонта или реставрации, требуемых непосредственно предшествующим предложением, начало хозяйственной деятельности Арендатора в Помещениях должно предположительно установить, что Помещения и Здание находились в то время в хорошем санитарном состоянии, состоянии и ремонте.
Для целей Раздела 1938 Гражданского кодекса Калифорнии Арендодатель настоящим сообщает Арендатору, а Арендатор настоящим признает, что Помещение, Здание и Проект не подвергались осмотру Сертифицированным специалистом по доступу (CASp).
Арендодатель должен получить и сохранить в силе в течение срока действия настоящего Договора об аренде полис или полисы от имени Арендодателя, с возмещением убытков Арендодателю и любому Кредитору(ам), страхуя от утраты или повреждения Помещений. Такое страхование осуществляется на полную восстановительную стоимость, которая время от времени существует, или на сумму, требуемую любым Кредитором (Кредиторами), но ни в коем случае не превышающую коммерчески обоснованную и доступную страховую стоимость, если по причине уникальный характер или возраст внесенных улучшений, такая последняя сумма меньше полной восстановительной стоимости. Принадлежащие Арендатору переделки и инженерные сооружения, торговое оборудование и личное имущество Арендатора должны быть застрахованы Арендатором в соответствии с пунктом 8.
4. Если покрытие доступно и является коммерчески целесообразным, полис или полисы Арендодателя должны застраховать все риски прямой физической утраты или повреждения (за исключением опасностей наводнения и/или землетрясения, если это не требуется Кредитором), включая покрытие любых дополнительных расходов, связанных с обломками. удаление и разумные суммы покрытия для обеспечения исполнения любого постановления или закона, регулирующего реконструкцию или замену любых неповрежденных частей Здания, которые необходимо снести или удалить по причине обеспечения соблюдения любого закона о строительстве, зонировании, безопасности или землепользовании в качестве результат покрытия убытков, но не включая страхование листового стекла. Указанный полис или полисы также должны содержать согласованное положение об оценке вместо любого положения о совместном страховании, отказе от суброгации и защите от инфляции, что приводит к увеличению годовой суммы страхового покрытия имущества не менее чем скорректированный коэффициент Министерства Индекс потребительских цен на рабочую силу для всех городских потребителей для ближайшего к месту расположения Помещения города.