Договор социального найма или договор коммерческого найма
О том, что такое договор коммерческого найма и в чем его отличие от договора социального найма, рассказывает адвокат Олег Сухов.
Фото: Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра
О том, что такое договор коммерческого найма и в чем его отличие от договора социального найма, рассказывает адвокат Олег Сухов.
В 2006 году в жилищной практике города Москвы между очередниками и переселенцами и Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы стала бурно развиваться практика предоставления квартир по договорам коммерческого найма. На тот момент мало кто имел представление о нормативных актах, которые бы четко и понятно устанавливали порядок регулирования отношений коммерческого найма. Лица, получавшие на данных основаниях квартиры, руководствовались больше информацией, предоставляемой неграмотными и корыстными инспекторами жилищных отделов. Впоследствии выяснилось, что получаемая информация не соответствует действительности, и многие наниматели квартир на коммерческой основе пришли к выводу, что их обманули.
По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне — нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания в нем.
adv.rbc.ru
В Москве, к примеру, установлено, что при невозможности улучшения жилищных условий гражданина путем предоставления жилой площади по договору социального найма он имеет право сам выбрать вариант улучшения жилищных условий путем получения жилья по договору коммерческого найма. Ранее граждане, которым были предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имели право на выкуп занимаемого ими жилого помещения, как было установлено ст. 14 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. № 22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы»: «Граждане, которым предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имеют право на выкуп (в том числе с рассрочкой платежа) занимаемого ими жилого помещения по соглашению с собственником или управомоченным им лицом, предоставившим это жилое помещение, в порядке и на условиях, установленных законодательством».
В настоящий момент указанный Закон № 22 утратил юридическую силу, вместо него был принят новый Закон г. Москвы № 29 от 14 июня 2006 года «Об обеспечении прав жителей города Москвы на жилые помещения», который не предусматривает права на выкуп помещений, заключенных по договорам коммерческого найма. Не предусматривает такого права и новый Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ). Однако стоит сказать о том, что введение нового законодательства в данной части не должно быть основанием для ухудшения прав нанимателей коммерческих квартир, лишающим их права на выкуп занимаемых помещений. Об этом говорит п. 3 ст. 6 ЖК РФ: «В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие». При этом стоит отметить, что пока нет судебной практики по аналогичным спорам.
Если рассматривать преимущества и недостатки договора коммерческого найма, то стоит отметить, что коммерческий наем жилых помещений отличается от социального найма целым рядом моментов.
Основные отличия договора коммерческого найма от договора социального найма
* Для заключения договора коммерческого найма нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, прохождение очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д.
* Коммерческое жилье не подлежит приватизации.
* Вселение близких родственников по договору социального найма возможно без согласия наймодателя, по договору коммерческого найма нельзя вселить в квартиру даже близких родственников.
* По договору социального найма жилье подлежит предоставлению без установления срока его действия и по установленной норме; по коммерческому найму — на срок, не превышающий 5 лет, и законодатель не ограничивает размер предоставляемого жилья. Отличия одного договора от другого прослеживаются также в некоторых иных вопросах; в частности, правом на обмен, замену жилого помещения обладает лишь наниматель по договору социального найма.
* Коммерческий наем — всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.
* В связи с неисполнением обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги нанимателем жилья по договору социального найма Жилищным кодексом РФ предусматривается выселение виновных лиц с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для выселения в общежитие.
* Расторжение договора коммерческого найма влечет выселение (на основании решения суда) нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, при этом Гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ) не устанавливает последствий выселения (без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения).
Что общего между договором коммерческого и социального найма
* Права и обязанности нанимателей жилых помещений по этим договорам в значительной степени совпадают.
* При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя не требуется ни по основаниям договора коммерческого найма, ни по основаниям договора социального найма.
* Совпадают положения ГК РФ и ЖК РФ и в следующем: объектом (предметом) жилищного найма должно быть изолированное, пригодное для проживания помещение (жилое помещение), договоры заключаются в письменной форме, договоры содержат положения в отношении прав и обязанностей сторон.
* Переход права собственности на жилой фонд социального и коммерческого назначения не лишает нанимателей права использовать данный фонд при новом собственнике. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Ст.
49 ЖК РФ. Предоставление жилого помещения по договору социального найма1. По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.
2. Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
3. Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях.
4. Категориям граждан, указанным в части 3 настоящей статьи, могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации.
5. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.
См. все связанные документы >>>
< Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
Статья 50. Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения >
1. В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Таким образом, в Основном Законе РФ сформулировано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых помещений, суть которого сводится к тому, что бесплатное предоставление жилья гарантируется только малоимущим гражданам и некоторым другим лицам, перечень которых отдельно определяется законом. Реализуется указанное положение Конституции РФ в главе 7 Жилищного кодекса РФ с помощью заключения договора социального найма жилого помещения.
В ч. 1 комментируемой статьи говорится о том, что собственником жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма жилого помещения, могут быть только публичные образования (Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования).
Само определение договора социального найма жилого помещения дано в ст. 60 (см. комментарий к ней). Согласно указанной статье по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Эти договоры заключаются на основании и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством.
К этому договору также применяются нормы гражданского законодательства, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. В соответствии с жилищным законодательством такое жилое помещение предоставляется малоимущим гражданам в соответствии с установленными нормами предоставления площади и основаниями признания граждан, нуждающихся в жилых помещениях (ст. 49 Жилищного кодекса РФ).
По договору социального найма жилого помещения наймодателем может выступать собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо. Таким образом, от имени наймодателя договор заключают управомоченные органы.
Заключению договора социального найма предшествует определенная процедура предоставления жилого помещения (признание лица нуждающимся в улучшении жилищных условий, признание малоимущим, постановка на учет нуждающихся в получении жилой площади, соблюдение очередности при предоставлении жилого помещения).
В качестве нанимателя по данному договору может выступать только гражданин (физическое лицо). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение лишь для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
В договоре социального найма жилого помещения указываются члены семьи нанимателя жилого помещения (проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители нанимателя). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (см. комментарий к ч. 1 ст. 69). В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. При этом члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации. Предоставляемое жилье по этому договору является либо государственным, либо муниципальным.
2. По действующему законодательству государство оставило за собой обязанность предоставлять жилье не просто нуждающимся в получении жилой площади, то есть имеющим меньше установленной нормы квадратных метров на человека, но малоимущим гражданам. При этом вопрос о том, кто является малоимущим, будут решать региональные власти в зависимости от конкретной ситуации. Категория малоимущих будет устанавливаться исходя из доходов и имущества, которое подлежит налогообложению, однако конкретные критерии устанавливает каждый регион. Те люди, которые встали на очередь до принятия нового ЖК, сохраняют свое право на получение социального жилья.
Следует иметь в виду, что лицо признается нуждающимся в получении жилого помещения, если у него нет никакого иного помещения, где он имеет право проживать. При наличии жилого дома, жилого помещения, квартиры по нормативу, установленному ЖК РФ, не только на праве собственности, но и на праве социального найма, гражданин не может быть признан нуждающимся в улучшении жилищных условий.
3. В ч. 3 комментируемой статьи указано, что возможно установить с помощью других федеральных законов иные категории граждан, имеющих право получить жилые помещения по договору социального найма. В частности, речь идет о детях-сиротах и детях, оставшихся без попечения родителей, семьях, пострадавших от стихии или иной чрезвычайной ситуации, жильцах ветхих и аварийных домов, подлежащих отселению, военнослужащих, сотрудниках органов внутренних дел и др.
Социальное жилье может предоставляться и гражданам, страдающим некоторыми формами социально опасных заболеваний. Перечень таких заболеваний установлен специальным постановлением правительства.
4. Предоставление указанными в ч. 3 комментируемой статьи органами местного самоуправления жилых помещений по договорам социального найма осуществляется в порядке очередности, исходя из времени принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, при наделении органов местного самоуправления в соответствии с ч. 4 комментируемой статьи соответствующими государственными полномочиями. Таким образом, указанным категориям граждан может предоставляться и муниципальное жилье, но только в том случае, если орган местного самоуправления наделен соответствующими полномочиями. Это указание базируется на конституционном положении: органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств; реализация переданных полномочий подконтрольна государству (ч. 2 ст. 132 Конституции РФ). И в этом случае применяется порядок предоставления жилья, установленный ЖК РФ, если иное не установлено специальным законом, предусматривающим предоставление жилья в социальный наем той или иной категории граждан.
5. В ч. 5 комментируемой статьи содержится запрет на заключение договора с иностранными гражданами и лицами без гражданства. Однако эта норма носит диспозитивный характер и международным договором Российской Федерации с другими странами может быть предусмотрено иное.
Процесс развития коммерческой недвижимости
Развитие коммерческой недвижимости заключается в воплощении идей на бумаге и превращении их в недвижимость. Это процесс, который поставляет продукт для удовлетворения некоторой формы потребительского спроса. Но процесс разработки сложен.
Развитие недвижимости предполагает участие широкого круга специалистов, в том числе: архитекторов, ландшафтных архитекторов, инженеров-строителей, планировщиков участков, адвокатов, консультантов по окружающей среде, геодезистов, титульных компаний, кредиторов, архитекторов, генеральных подрядчиков и субподрядчиков, среди множества других.
Процесс развития коммерческой недвижимости в целом разбит на три этапа:
Начальный этап развития коммерческой недвижимости включает в себя огромное количество исследований и анализов, чтобы определить, действительно ли предлагаемая застройка жизнеспособна.
Успешный объект розничной торговли должен соответствовать рыночному спросу, требованиям арендаторов, условиям кредитования и нормативным требованиям, а также должен соответствовать потребителю.
Выбор площадки и оценка
Используя несколько источников информации, застройщики коммерческой недвижимости просматривают все доступные объекты недвижимости в обозначенной торговой зоне, которые соответствуют основным требованиям к месту. Вот некоторые из наиболее важных факторов, влияющих на выбор правильного участка:
- Размер участка
- Видимость
- Транспортный поток
- Демография
- Зональные ограничения
- Окружающая инфраструктура
- Возможные точки доступа
- Участники (и их выступления)
- Арендаторы поблизости (и их данные о продажах)
И есть целый ряд дополнительных факторов, влияющих на поиск недвижимости, соответствующей потребностям клиента.
И еще одним из этих важных факторов является стоимостная основа.
Какой участок обеспечивает застройщику и/или заказчику потенциально более низкие затраты на строительство и большие инвестиционные возможности?
Вернуться к началу
Комплексная проверка/исследования
На этом этапе процесса развития коммерческой недвижимости предпринимаются шаги для удовлетворения требований законодательства и определения рисков и преимуществ сделки. Как потенциальный покупатель, застройщики должны тщательно изучить ограничения зонирования, потенциальные залоговые права и возможные посягательства на собственность.
Застройщик должен спросить себя, верны ли предположения о предлагаемом развитии (юридические, физические, экономические, рыночные) или они были проверены?
Вы должны выяснить, какие требования необходимы для развития собственности? Вы также захотите определить, с какой работой вне офиса вы можете иметь дело.
Будет ли зонирование в районе, на который вы смотрите, разрешенным использованием? Если собственность нуждается в перезонировании или требует отклонения, что это за процесс? Есть ряд вопросов, на которые вы хотели бы получить ответы о потенциальных сайтах.
Для получения этой информации обычно необходимо обращаться в муниципальные отделы планирования.
Важно помнить, что нет двух одинаковых муниципалитетов, поэтому первоначальное взаимодействие с отделами планирования даст представление о том, насколько округ может способствовать развитию.
После того, как вы получите адекватную информацию и выберете конкретный сайт, вы действительно погрузитесь в процесс. Работая с городским/муниципальным планировщиком, вы определите, что для конкретного участка вы планируете построить для конкретного пользователя. Это даст городу представление о ваших общих планах развития.
После того, как ваш сайт будет предварительно рассмотрен и выбран, вы приступите к созданию плана сайта.
Это позволяет вам визуально определить, может ли этот проект действительно работать. Можете ли вы справиться с неудачами? Можете ли вы выполнить требования парковки? Это всего лишь несколько вопросов, на которые вы сможете ответить после создания плана участка.
Вернуться к началу
Отчеты об исследовании участка (SIR) / ТЭО
Отчеты об исследовании участка представляют собой набор данных/вопросов, оценивающих потенциальные проблемы с участком или что необходимо сделать, чтобы выполнить все требования . К ним относятся требования для:
- Землепользование и зонирование участков
- Машиностроение
- Разрешение на строительство
- Требования пожарной охраны
- Строительные неудачи
- Проблемы с парковкой и требования
- Ландшафтные неудачи
- Постановление об освещении
- Требования к вывескам
- Доступ и требования DOT
- Внешние/общественные улучшения
- Коммунальные услуги
- Вода
- Канализация
- Ливневая канализация
- Мощность
- Газ
- Телефон/кабель
Цель этих данных — акцентировать внимание на потенциальных проблемах, которые могут возникнуть, если проект будет продолжен.
Тщательная проверка даст застройщику некоторую уверенность в том, что проект осуществим и может быть прибыльным. По сути, исследование спрашивает, превышают ли ожидаемые будущие выгоды ожидаемые будущие затраты на предлагаемое развитие коммерческой недвижимости.
Некоторые из основных финансовых факторов, на которые следует обратить внимание, включают:
- Затраты на покупку и приобретение земли
- Финансовые расходы
- Профессиональные сборы
- Плата за подключение к коммунальным услугам
- Плата за воздействие
- Плата за разрешение и проверку
- Затраты на строительство
- Страхование
- Затраты на закрытие
- Доход и прибыль
Наверх
Требуемые отчеты муниципалитета и кредитора
Оценка объекта также включает получение официальных отчетов с указанием некоторых физических и экологических аспектов и потенциальных опасностей на объекте или связанных с ним.
Этап 1 (экологическое исследование)
Этап 1 экологической оценки участка (ЭСО, этап 1) представляет собой отчет о комплексной экологической экспертизе, подготовленный для сделок с недвижимостью, таких как покупка земли и покупка зданий.
Основной целью этого отчета является обеспечение отсутствия загрязнения почвы или грунтовых вод в результате предыдущего использования или соседних участков. Любое загрязнение в этих отчетах может повлиять на стоимость имущества или ограничить его использование.
Геотехническое исследование (исследование почвы)
Целью данного исследования является получение информации о составе почвы и геологическом строении участка. Он может раскрыть определенные характеристики этого сайта, которые могут увеличить затраты на проект, а в отчете будут представлены определенные рекомендации для сайта проекта разработки.
В случае геотехнического исследования для проекта развития важными областями исследования являются следующие:
- Площадь здания
- Площадь земельного участка, на котором будет расположено здание
- Уклон земли
- Близость земли к воде (озеро, ручей, река)
- Географическое положение, где будет расположено здание
Обследование
Обследование имущества — это юридический документ, который показывает расположение всех улучшений относительно границ коммерческой недвижимости.
На нем изображены границы и описания имущественных сервитутов, полос отчуждения и посягательств, обнаруженных на участке.
Этот отчет обычно содержит иллюстрацию физических характеристик имущества и письменный отчет с подробным изложением мнений и опасений инспектора.
Вернуться к началу
Составлены предварительные бюджеты (проформа)
Предварительный бюджет или анализ проформы позволяет рассчитать предполагаемую финансовую отдачу, которую, вероятно, принесет предлагаемое развитие коммерческой недвижимости. Он начинается с изложения предлагаемого проекта в количественном выражении.
Отправляя анализ объекта и планы консультантам, подрядчикам, нашему директору по строительству и команде разработчиков, мы можем получить информацию о объекте и определить, какие особенности необходимы для проекта, предполагаемые затраты на конкретные улучшения, гонорары консультантов, и т. д.
Все это используется для создания приблизительной оценки доходов, которые, вероятно, будут получены, затрат, которые будут понесены, и, в конечном счете, финансовой отдачи, которую, вероятно, получит застройщик коммерческой недвижимости.
Вернуться к началу
Подписание договора купли-продажи
После того, как планы вашего участка созданы, проведено комплексное исследование и подписан договор о покупке, пришло время перейти к деталям разработки. На этом следующем этапе основное внимание уделяется критическим согласованиям и утверждениям, необходимым для того, чтобы недавно предложенные проекты коммерческой недвижимости воплотились в жизнь после утверждения муниципалитетом.
Наем архитекторов, инженеров и консультантов
Начало коммерческой застройки часто начинается с привлечения ряда консультантов, включая архитекторов и инженеров-строителей. Их роль заключается в том, чтобы обеспечить реализацию наиболее жизнеспособных планов и процессов развития, что приведет к успешному проекту развития в рамках бюджета.
Архитекторы
Целью архитектора является составление начальной концептуальной схемы, и хороший архитектор, в конечном итоге, добавит значительную ценность вашему проекту, разработав проект, функциональный для арендатора и привлекательный для рынка и района.
расположен в д.
Ландшафтный архитектор
Работа ландшафтного архитектора заключается в разработке ландшафтного дизайна, необходимого муниципалитету, вокруг плана участка. Обычно это означает натуральные растения и деревья, создающие тень и придающие естественность эстетической привлекательности.
Инженер-механик, сантехник, инженер-электрик
Эти инженеры следят за тем, чтобы система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха проектировалась в соответствии с условиями, сантехника соответствовала правильным соединениям и дренажу, а электропроводка располагалась в необходимых местах в соответствии со строительными нормами.
Инженер-строитель
Инженеры-строители работают с архитекторами, чтобы учесть вес и нагрузки строительных материалов на землю, на которой они сидят. Это делается для того, чтобы здание не утонуло в земле. Их главная цель — разработать структурный дизайн, который будет одновременно функциональным и экономически эффективным.
Инженер-строитель
Инженер-строитель используется для выявления многих технических вопросов, связанных с проектированием элементов проекта. Ливневая канализация, проектирование парковок и тротуаров, подъездные пути и соответствие требованиям к уклону находятся в ведении инженеров-строителей. Такие факторы, как топография, экологические проблемы или коммунальные услуги, играют важную роль в планировке и дизайне участков. Объяснение инженером этих вопросов может привести к другой стратегии развития объекта, которая обеспечивает лучший проект по более низкой цене.
Вернуться к началу
Работа с общественностью и связь с населением
Процесс развития коммерческой недвижимости — это процесс, в котором участвуют не только активные стороны, но и затрагиваются окружающие сообщества и предприятия. Цель работы с населением во время коммерческой разработки состоит в том, чтобы информировать соседей по проекту о предлагаемых планах развития, включая преимущества, потенциальное изменение зонирования, влияние на сообщество и т.
д. Конечная цель состоит в том, чтобы информировать и, как мы надеемся, улучшить отношение сообщества к одобрению проекта, принимая при этом во внимание за их ввод.
Вернуться к началу
Подача и рассмотрение муниципалитетом
Чтобы проекты стали реальностью, они должны сначала получить одобрение соответствующих муниципальных и государственных органов. Подача и проверка часто включают в себя следующее:
Проверка зонирования
Проверка зонирования предназначена для обеспечения соответствия стандартам и положениям, установленным каждым муниципалитетом, при одновременном поощрении качественного развития. Он предназначен для поощрения наиболее подходящего использования земли, повышения эстетической ценности и облегчения адекватного обеспечения транспорта, школ, парков и других общественных нужд.
Проверка плана участка
Подробный план участка отправляется вместе с соответствующими документами в определенные государственные ведомства, агентства, коммунальные службы и т.
д. для рассмотрения и получения первоначальных комментариев. Целью обзора является рассмотрение того, как спроектирована конкретная застройка, и решение любых вопросов, связанных с общественной безопасностью, водоснабжением, отведением сточных вод, коммунальными услугами, дорожным движением, аварийным доступом, общественными препятствиями и множеством других элементов.
Анализ проекта
Предоставить архитектурные фасады зданий, ландшафтные планы и чертежи, относящиеся к принципам проектирования и отвечающие эстетическим требованиям.
После того, как план участка и дизайн утверждены в процессе рассмотрения проекта, вам, как правило, разрешается представить строительные чертежи на рассмотрение в строительный отдел.
Вернуться к началу
Процесс получения прав городскими властями
Прежде чем начать проект, вы должны получить разрешение от местных регулирующих органов и сообщества. Крайне важно быть готовым к этому этапу процесса разработки, так как вам могут задать множество вопросов от градостроителей, местных жителей и руководителей правительства.
Примерами прав могут быть:
- Изменение зоны
- Различия в зонировании
- Разрешения на использование
- Разрешения на коммунальные услуги
- Дорожные разрешения
- Ландшафтный дизайн
Разрешение городского совета или комиссии по городскому планированию
Часто новое коммерческое строительство должно быть сначала одобрено городским советом, комиссией по городскому планированию или каким-либо муниципальным органом. Работа с городским отделом планирования и получение от него одобрения обычно позволяет комиссии по планированию или городскому совету одобрить проект на официальных публичных слушаниях. Однако не все проекты нуждаются в официальном одобрении городского совета или комиссии по планированию.
Публичные слушания
Публичные слушания будут проводиться для местных владельцев недвижимости и жителей, чтобы услышать отзывы о предлагаемом коммерческом развитии.
Любое лицо или общественная группа, включая районный совет, имеют право высказываться по предлагаемому проекту.
Вернуться к началу
Координация подготовки к строительству
При подготовке к коммерческому строительству коммерческие застройщики погружаются в обработку заявок на строительство. На основании предложенного объема работ генеральные подрядчики подготовят и представят сметные предложения по стоимости проекта и графику завершения.
Благодаря этому процессу девелоперы могут не только сузить круг поиска генеральных подрядчиков, но и применить сметы для завершения бюджета.
Вернуться к началу
Предоставление строительных чертежей/строительного плана
После того, как проект будет одобрен комиссией по городскому планированию или городским советом, вы переходите к подаче строительных чертежей/строительного плана в строительный департамент.
Затем муниципалитет рассмотрит план на соответствие утвержденному предварительному плану участка, условиям утверждения проекта, необходимому контрольному списку плана строительства и всем применимым нормам и постановлениям.
Планировщик участка просматривает план участка для окончательного согласования с планами строительства.
Вернуться к началу
Окончательное согласование бюджета
По мере того, как проект проходит через процесс предоставления прав и утверждения, девелопер коммерческой недвижимости начнет лучше понимать, какие затраты и сроки необходимы для реализации проекта успешно.
Некоторые важные ключи к успешному составлению бюджета: ознакомление со всеми соответствующими государственными строительными нормами; понимание того, какие позиции необходимы, а какие являются гибкими; учет скрытых затрат; и быть гибким с вашим бюджетом.
При составлении окончательного бюджета учитываются такие факторы, как:
- Разрешения
- Подготовка места
- Страхование
- Затраты на строительство (как твердые, так и мягкие)
Вернуться к началу
Утверждение/выдача разрешений на строительство
После того, как планы будут рассмотрены в ходе обычных раундов проверки и определено, что они соответствуют городским/муниципальным кодексам, выдаются разрешения на строительство.
Эти разрешения дают застройщику право начинать строительные работы и позволяют проводить соответствующие проверки.
Вернуться к началу
Закрытие условного депонирования
По сути, это последний шаг в выполнении первоначальной сделки по покупке недвижимости. Титульная компания или другое доверенное лицо переведет средства и договор о доверительном управлении заинтересованным сторонам.
Для некоторых застройщиков коммерческой недвижимости этот шаг может происходить на другом этапе. Некоторые застройщики могут предпочесть закрыть недвижимость после получения всех разрешений и согласований, в то время как другие могут фактически закрыться до получения окончательного разрешения.
Чтобы получить полное одобрение собственности, право собственности и закрытие земли, требуется время, опыт, отношения и настойчивость. Но как только проект будет одобрен и получит право, подрядчики и строители готовы воплотить в жизнь коммерческую застройку.
Вернуться к началу
Теперь, когда ваши планы развития были представлены и утверждены, ваши разрешения выданы, и вы закрыли недвижимость, пришло время начать строительство.
Именно здесь подрядчики и строители воплотят в жизнь коммерческую застройку.
Общая координация строительства
Как девелопер коммерческой недвижимости, строительный аспект проекта вращается вокруг управления и координации этапа строительства, а не непосредственно возведения здания. Работая с генеральными подрядчиками и субподрядчиками, общая координация строительства часто состоит из:
Еженедельные звонки и отчеты по строительным работам
Чтобы поддерживать прямой контакт с генеральными подрядчиками, строительный отдел застройщика обычно принимает участие в еженедельных звонках с обновленной информацией. Эти обновления статуса сосредоточены на общем ходе разработки, а также на предстоящих графиках и временных рамках. Кроме того, на телефонных звонках будут рассмотрены любые серьезные проблемы, которые могут помешать своевременному завершению проекта.
В дополнение к еженедельным звонкам по строительным работам, генеральные подрядчики представляют застройщику письменные отчеты о ходе работ с указанием статуса проекта, графиков и т.
д.
Обработка запросов от подрядчиков и архитекторов коммерческие разработчики также несут ответственность за управление запросами на информацию (RFI). Эти запросы часто поступают, потому что не все строительные документы могут касаться каждого отдельного вопроса строительного процесса.
Эти запросы направляются для того, чтобы помочь подрядчикам получить разъяснения по деталям проекта или попросить принять решение по конкретным элементам.
Вернуться к началу
Совещание по подготовке к строительству
Прежде чем приступать к копанию или забиванию молотком, важно, чтобы застройщик, генеральный подрядчик, субподрядчики, архитекторы и другие заинтересованные стороны были на одной странице в отношении общего плана строительства и ожидания.
Эти собрания следует использовать для:
- Установить соответствующие роли и обязанности
- Определить потребности и требования специального проекта
- Установление ожиданий в отношении качества
- Определить меры по решению проблем
- Разработка графика совещаний по проекту
- Ответы на вопросы и опасения по поводу этапа строительства проекта
Планы и руководящие принципы, которые обсуждаются и излагаются на совещании перед началом строительства, помогут вам сориентироваться в возникающих проблемах и гарантируют, что вы на правильном пути к успешному проекту.
Вернуться к началу
Мобилизация генерального подрядчика
Как правило, первым шагом в начале фактического строительства коммерческого проекта является мобилизация бригад на площадку. Это влечет за собой организацию и планирование доставки подрядчиков, оборудования и материалов на площадку для начала работы.
В это же время обычно запрашиваются разрешения на недвижимость, в том числе на строительство, электричество, водопровод, механику и т. д.
Вернуться к началу
Геодезический стейкинг
Как только вы будете готовы воплотить свои планы в жизнь, одним из первых шагов, который вы сделаете, станет геодезический стейкинг.
Это процесс проведения запланированной разработки и ее физического отображения на участке. Как правило, разбивка используется для представления границ владений, внутренних и внешних стен здания, ливневых и дренажных потоков, а также конкретных элементов, таких как подъездные пути, тротуары и бордюры.
Во время колинга вы также, вероятно, возьмете образцы почвы с участка. Инженер-геолог проведет испытания, чтобы убедиться, что условия подземного грунта соответствуют условиям первоначального исследования, и может при необходимости изменить рекомендации по проектированию.
Вернуться к началу
Земляные работы
Это этап, на котором фактический грунт, на котором будет располагаться новая застройка, начинает приобретать форму для адекватного строительства нового здания. Земляные работы по выемке и обратной засыпке грунта на необходимую глубину необходимы для устройства фундамента и траншей.
Земляные работы могут включать следующие этапы:
- Импорт и экспорт грунта
- Стабилизация грунта
- Строительная классификация
- Испытание на уплотнение и плотность
Это основные этапы подготовки площадки для правильного и безопасного строительства здания.
Вернуться к началу
Подушка/фундамент
После завершения надлежащих земляных работ и установки основания процесс строительства переходит к установке фундамента здания.
Первым шагом является выемка фундамента здания – элементов, которые устанавливаются для обеспечения стабильного основания, которое будет поддерживать будущие несущие фундаментные стены. Учитывая состав окружающего грунта, выкопаете траншею для установки фундамента здания.
После этого бригады приступят к укладке опалубки, установке арматуры и заливке фундамента здания. Фундамент предназначен для поддержки всей конструкции.
Вернуться к началу
Строительство зданий
Строительство зданий — это когда объект, который вы представляете, начинает обретать форму по мере того, как вы добавляете к нему структуру. Каркасы, стены, крыши и все основные компоненты построения «костей» коммерческой недвижимости. Некоторые из основных работ включают в себя:
Коммунальные услуги
Коммунальные работы включают подготовку объекта к подключению к коммунальным сетям. К ним относятся вода, канализация, электричество и газ.
Каркас
Каркас состоит из широких частей, которые придают зданию поддержку и форму. Это может быть деревянный каркас, конструкционная сталь или бетон.
Кровля
В зависимости от типа крыши это может включать такие элементы, как строительство стропил, потолочные балки, фермы, изоляция, несущий настил и соответствующее кровельное покрытие.
HVAC
Включает в себя подготовку места установки путем установки прокладки или установки опорной конструкции на крыше. Воздуховоды и электрика также подготовлены для внутреннего подключения.
Вернуться к началу
Внутренние работы
Внутренние работы в новом коммерческом комплексе включают множество деталей, с которыми клиенты и жильцы будут сталкиваться ежедневно. Внутренняя работа — это то, что превращает здание из голой оболочки в жилую застройку. Есть много мелких деталей, которые входят в этот этап процесса разработки, но основные внутренние работы, которые выполняются, это:
- Внутренняя электрика
- Воздуховод
- Изоляция
- Гипсокартон
- Напольное покрытие
- Потолок
- Двери и фурнитура
- Окраска
- Светильники
Вернуться к началу
Работы на месте
Помимо строительства самого здания, работы должны быть выполнены на прилегающей территории, чтобы обеспечить полноценную, всестороннюю коммерческую застройку.
Некоторые из этих работ на месте включают:
Планировка участка
Это процесс распределения грунта стратегическим способом для обеспечения надлежащего стока воды и подготовки участка к дополнительным работам, таким как мощение и озеленение.
Мощение и разметка Парковка
После того, как площадка будет правильно выровнена, вы можете приступить к мощению парковки. Площадка для парковки должна быть гладкой, иметь ровное, уплотненное основание и надлежащий дренаж. Затем, при надлежащем мощении, участок можно разбить полосами.
Ландшафтный дизайн
Это включает в себя установку ирригации, посадку декоративных или тенистых деревьев, кустов, цветов, гравия или любых других элементов, которые добавляют внешней привлекательности собственности.
Вернуться к началу
Работы за пределами объекта
Относится к работам за пределами участка, предназначенным для поддержки новой застройки.
Это включает в себя инфраструктуру, такую как подъездные пути, тротуары и бордюры, а также другие вспомогательные работы.
Наверх
Проверки
По завершении каждого проекта должны проводиться проверки, чтобы убедиться, что основные элементы соответствуют всем муниципальным нормам и постановлениям. В то время как периодические проверки проводятся на этапе строительства, необходимо проводить окончательные проверки, чтобы убедиться, что здания безопасны для проживания. К проверенным элементам относятся:
- Структурные и ограждающие конструкции
- Поверхность крыши
- Сантехника
- Электрика
- ОВКВ
- Пожарная безопасность
- Элементы интерьера
Вернуться к началу
Завершение строительства
Завершение проекта обычно включает в себя разработку подробного графика обязанностей, включая списки недостатков, тестирование оборудования, процедуры запуска и заселение.
Закрытие может также включать сбор и сохранение важных записей и документации по проекту на случай возникновения каких-либо вопросов или проблем, которые необходимо решить после завершения проекта.
Процесс ликвидации касается всего: от работ, выполненных подрядчиками, до возврата арендованного оборудования. Это необходимо для того, чтобы ваша новая разработка была более чем готова к передаче арендатору.
Список недочетов
Список недочетов по строительству используется для решения любых нерешенных задач или проблем до окончательного заселения. Он используется в качестве контрольной меры для обеспечения соблюдения стандартов качества застройщика и будущего арендатора.
Список недостатков обычно включает в себя план завершения работ, включая любой мелкий ремонт отделки, очистку или незавершенные работы по установке.
Вернуться к началу
Свидетельство о праве собственности
После того, как проект будет соответствовать всем окончательным проверкам, нормам и постановлениям, соответствующий муниципальный орган выдаст свидетельство о праве собственности на недвижимость.
Выдача удостоверяет, что недвижимость подходит для проживания предполагаемым пользователем или типом пользователя и что здание соответствует планам и спецификациям, которые были первоначально представлены и утверждены.
Наверх
Въезд арендатора
«Последний шаг» в процессе развития коммерческой недвижимости: въезд арендатора. Как подразумевается, это означает, что недвижимость подготовлена для того, чтобы арендатор открыл магазин и, в конечном итоге, открылся для бизнеса. Проект официально прошел путь от концептуализации до строительства и передачи ключей.
Вернуться к началу
Что такое коммерческое обеспечение и как избежать проблем
Коммерческое обеспечение является пунктом в договоре аренды, согласно которому арендатор должен вернуть имущество в исходное состояние перед передачей вернуть ключи.
Пункты Make Good требуют, чтобы жильцы убрали свое имущество из помещения и оставили территорию в чистоте и порядке. Дополнительные обязательства могут включать:
- Устранение любого ущерба, причиненного вам во время пребывания в собственности
- Демонтаж (или восстановление) всех перегородок, арматуры, столярных изделий, установок, отделки пола и потолка
- Демонтаж установленных стен, отделки пола и потолка и возврат все базовые здания системы кондиционирования воздуха, пожарной и гидравлической службы с открытой планировкой.
Когда можно сократить расходы на изготовление товаров?
У арендаторов есть только несколько возможностей сократить коммерческие затраты на ремонт:
- Во время переговоров об аренде — Если у вас есть рычаги влияния за столом переговоров.
- Во время среднесрочных переговоров — На рынке арендаторов арендодатель может согласиться на «слияние и расширение», что дает арендаторам возможность пересмотреть арендную плату и обременительные условия аренды (включая изготовление товаров)
- В конце срока аренды — однако на этом этапе арендодатели обычно не отступают от требований, изложенных в лизинговом соглашении (да и зачем?).
Как возместить ущерб
Есть два способа возместить ущерб по окончании срока аренды:
- Физически возместить ущерб , то есть выполнить все работы самостоятельно.
- Расчет наличными – согласование платежа арендодателю вместо возмещения ущерба.
В Tenant CS мы, как правило, советуем нашим клиентам добиваться успеха, чтобы их деньги использовались с пользой. Это может сэкономить вам до 50% по сравнению с арендодателем, потому что у вас больше контроля над проектом и поставщиками.
Более того, проблема с выплатой наличными арендодателю заключается в том, что работы могут никогда не быть завершены после того, как вы съедете. В этом случае арендодатель сдает недвижимость в том состоянии, в котором вы ее оставили, и кладет ваши деньги в карман. Поэтому, если вы собираетесь пойти по более простому пути и согласиться на расчет наличными, убедитесь, что вы договорились о более выгодной ставке, основанной на известных затратах!
Является ли положение о возмещении ущерба тем же, что и положение о ремонте?
Нет, но их обычно путают.
Пункты о косметическом ремонте довольно стандартны в коммерческой аренде. Они требуют, чтобы арендатор проводил работы по техническому обслуживанию или модернизации через определенное количество лет, и они должны гарантировать, что имущество не придет в упадок и останется свежим.
В положении о косметическом ремонте обычно выделяются две вещи:
- период, в течение которого должен производиться косметический ремонт (например, не реже одного раза в пять лет)
- конкретная работа, которую должен будет выполнить арендатор (например, перекраска стен или замена ковра)
Когда компенсация вызывает напряжение или тревогу?
Почти всегда. Возможно, у вас были наилучшие отношения с величайшим арендодателем в мире, но всегда будут проблемы, потому что:
Вы, по сути, расстаетесь со своим арендодателем
Теперь каждый сам за себя. Итак, вы должны быть готовы снять перчатки. Неважно, насколько хорошими были ваши предыдущие отношения; ваш бывший будет горьким.
Всегда лучше нанять адвоката по бракоразводным процессам, в данном случае представителя арендатора.
Договоры об аренде не всегда обсуждаются должным образом
Производить товары часто упускается из виду во время переговоров об аренде, потому что другие немедленные затраты, такие как коммерческие условия и дата передачи, имеют приоритет. Когда это происходит, арендатор может не понимать объем своих обязательств до окончания срока действия договора аренды. К тому времени уже слишком поздно, потому что вы согласились на положение как часть аренды.
Положения о возмещении ущерба могут быть весьма расплывчатыми или двусмысленными
Это означает, что толкование пункта может быть различным (обычно в пользу арендодателя), что приводит к дорогостоящим и длительным спорам между арендодателем и арендатором. Чтобы снизить риск здесь, обязательно получите отчет о состоянии перед началом отделочных работ.
Арендаторы не всегда принимают во внимание коммерческие товары на этапе проектирования
Легко увлечься проектированием модного нового офиса.
Но арендаторы не могут забыть о своих обязательствах по возвращению помещения к тому состоянию, в котором оно было до их заселения.
Бюджетные вопросы
Понятно, что затраты на исправление могут быть довольно шокирующими, особенно если они не учитываются заранее и не амортизируются в течение срока аренды. Арендаторы офисов должны рассчитывать платить от 400 до 600 долларов за квадратный метр, например, в центральном деловом районе Сиднея.
Вера арендатора в ценность своей отделки
Вероятно, это самая распространенная причина беспокойства.
Если у арендодателя уже есть новый арендатор, который заявляет, что им нужна ваша отделка, трудно утверждать, что ваша отделка подойдет для следующего жильца. Конечно, естественно хотеть избежать отправки отделки на свалку, но часто ремонт отделки обходится дороже, чем строительство новой.
Арендодатели заботятся только об экономии денег для новых арендаторов (чтобы они могли взимать более высокую арендную плату).
Арендаторы должны списать свою отделку; любое уменьшение масштаба оттуда — это победа.
Как избежать споров о ремонте
Подготовить или запросить отчет о ветхости
Отличный способ избежать конфликтов между арендодателем и арендатором при ремонте — подготовить отчет о ветхости (состоянии) до заселения. Когда дело доходит до конца вашей аренды, вы сможете запросить окончательный отчет для сравнения с первоначальным, что поможет количественно оценить вашу ответственность.
К сожалению, некоторые арендаторы не готовят отчет о состоянии в начале аренды. А это значит, что арендодателю не с чем сравнивать при обеспечении соблюдения ваших обязательств по возмещению ущерба.
Согласуйте объем работ или расчетную сумму с арендодателем
Прежде чем переехать в новое помещение, согласуйте «объем работ» или расчетную сумму с арендодателем. И обязательно зафиксируйте это в договоре аренды. Если вы договоритесь о конкретных условиях до того, как въедете/обустроите свое пространство, тогда не должно быть никаких разногласий, когда дело доходит до благоустройства.
Будьте в курсе общего износа
Отчет о ветхости сообщит вам о любых существующих повреждениях вашего помещения. Но постарайтесь устранить любые дальнейшие повреждения, которые вы причините, по мере их возникновения. Таким образом, когда придет время переезжать, вам придется беспокоиться только о согласованном объеме работ.
Дайте себе время
Когда срок аренды подходит к концу, запросите как минимум три предложения от разных надежных поставщиков. Убедитесь, что они оценивают полный объем. Было бы лучше запросить их историю выполнения коммерческих продуктов вовремя и в рамках бюджета.
Обязательно:
- Рассмотрите исключения
- Дайте выбранному поставщику по крайней мере неделю на подготовку к работе перед началом работ
- Внимательно следите за проектом, чтобы убедиться, что этапы проекта выполнены в указанные сроки. Потому что, если это не так, вам может потребоваться дополнительная арендная плата.
Подумайте о том, что действительно нужно вашему бизнесу
Отделите самое необходимое от ненужного.
Могут потребоваться работы по отделке, чтобы ваше новое пространство работало для ваших людей. Модный дизайн офиса обычно ассоциируется с продуктивностью и счастьем сотрудников. Но имейте в виду, что то, что идет вверх, должно опускаться.
Обратитесь за помощью к представителю арендатора при обсуждении пункта о возмещении ущерба.
Обеспечение хорошего положения может быть дорогостоящим и часто порождает конфликты между арендатором и арендодателем. Таким образом, стоит пригласить профессионального представителя арендатора вести переговоры от вашего имени и пересматривать другие условия договора, чтобы вас не поймали.
Есть ли альтернатива тому, чтобы делать добро?
Хотя мы обычно советуем нашим клиентам произвести ремонт самостоятельно, расчет наличными может быть выгоден для правильной суммы.
Сообразительные арендодатели все чаще проводят специальную отделку свободных площадей, чтобы оставаться впереди. Это связано с тем, что все больше арендаторов предпочитают новые офисные помещения типа «подключи и работай».
Неопределенные экономические условия также означают, что арендаторы требуют большей гибкости при аренде коммерческой недвижимости.
Несколько лет назад мы заметили, что эта тенденция усилилась в Брисбене из-за уровня вакантных площадей выше среднего. Здесь мы видели, как арендодатели вкладывали деньги в пустующие помещения, чтобы привлечь широкий круг арендаторов, инвестируя в «защищенные от будущего» дополнения, такие как полированные бетонные полы, открытые услуги и специальное освещение. И теперь по всей стране набирает обороты тенденция к специальной отделке, позволяющая арендодателям создавать точку отличия на рынке арендаторов.
Связаться с Tenant CS
Команда Tenant CS является опытным переговорщиком. Мы знакомы с проблемами, возникающими при коммерческом обеспечении, лизинговой документации и терминологии. Поэтому мы дадим рекомендации, которые увеличат ваши сбережения и снизят риск.
Узнайте больше о том, почему выгодно иметь на своей стороне консультанта по арендаторам.