Порядок передачи квартиры дольщику от застройщика: новые правила и порядок передачи квартир по ДДУ

Содержание

новые правила и порядок передачи квартир по ДДУ

Этот материал был обновлен 05.10.2022.

Дмитрий Корнев

юрист

Профиль автора

Правительство продолжает защищать строительную отрасль за счет дольщиков.

До июня 2023 года дольщики будут принимать построенные квартиры по новым правилам. Одно из основных изменений — теперь положения закона о защите прав потребителей не могут применяться к дольщикам.

Постановление правительства вступило в силу 25 марта и изначально должно было действовать до конца года.

Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 № 442

В конце сентября правительство продлило сроки действия всех новых правил, по которым должны приниматься квартиры. И теперь измененные правила будут действовать не до 31 декабря 2022, а до 30 июня 2023 года. Новых «послаблений» правительство не установило.

Постановление Правительства РФ от 30.09.2022 № 1732

Я выделю те пункты, что, на мой взгляд, сильно отличаются от старых правил и действительно скажутся на дольщиках.

Критичные изменения

Недостатки разделили на существенные и несущественные

Как было. Если дольщик замечал недостатки, он мог не подписывать акт приема-передачи квартиры и требовать от застройщика устранить их. Было не важно, что это за недостатки: плесень на стенах или небольшие неровности пола. Если они есть — все, акт можно не подписывать. Прав дольщик или не прав, доказывал застройщик.

Как теперь. Недостатки разделили на существенные и несущественные. И от этого зависит, как с ними работают дальше и можно ли не подписывать акт.

Главный вопрос, что считать существенным недостатком. Это должен решить эксперт, которого стороны совместно привлекут для экспертизы. Взять любого эксперта со стороны не получится. Это должен быть человек, который отвечает нескольким требованиям:

Он есть в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в Национальном реестре специалистов в области строительства.
Он работает по трудовому договору у ИП или компании — членов соответствующей саморегулируемой организации.

Изумительная история 19.10.18

Застройщик сдал квартиру с неровным полом. Теперь заплатит

Работу специалиста оплатит дольщик. В случае если специалист подтвердил недостатки, эту сумму застройщик должен будет компенсировать.

По сути, теперь, если дольщик и застройщик не могут сойтись в том, существенный недостаток или нет, они обязаны привлечь эксперта. Но постановление никак не раскрывает, какие недостатки считаются существенными, поэтому получается, что при любых разногласиях надо нанимать эксперта.

Критичные изменения

Если недостаток признали несущественным, его будут исправлять после подписания акта

Как раньше. Если у дольщика были замечания к квартире, он указывал их в акте осмотра. И дальше застройщик должен был их устранить в кратчайшие сроки, но не дольше 45 дней.

И только после этого подписывался акт приема-передачи квартиры.

ст. 20 закона о защите прав потребителей

У застройщиков был стимул как можно быстрее передать квартиру дольщику: если вовремя этого не сделать, в какой-то момент начинала течь просрочка и застройщику могли начислить за это неустойку. Чтобы этого избежать, застройщики старались быстрее исправлять недостатки или компенсировали дольщику такие недостатки деньгами.

Как теперь. Если дольщик нашел в квартире несущественные недостатки, он все равно подписывает акт приема-передачи и просто указывает недостатки в акте. Застройщик должен их безвозмездно устранить за 60 календарных дней.

У дольщика есть право не подписывать акт приема-передачи, только если есть существенные недостатки. Такие недостатки застройщик должен устранить тоже за 60 календарных дней.

/list/new-flat-check/

Как проверить коммуникации в новостройке

Критичные изменения

Привлекать экспертов может только застройщик

Как было. Дольщик мог привлечь на приемку квартиры любого эксперта по своему выбору, и выводы этого эксперта застройщик так или иначе вынужден был учитывать. Иногда дольщики даже скидывались на приемщика, чтобы он нашел максимум недостатков во всех квартирах.

Как теперь. Эксперта может привлечь только сам застройщик, но по согласованию с дольщиком и в определенные сроки. Как быть, если застройщик уклоняется от найма эксперта или дольщик не согласен с предложенной кандидатурой, в постановлении не сказано.

Допустим, стороны не сошлись во мнениях о недостатках квартиры и застройщик позвал эксперта. Согласно документу дата осмотра квартиры со специалистом должна быть назначена в течение пяти дней с момента возникновения разногласий. При этом эксперт может прийти не ранее чем через три рабочих дня с момента, как обговорили дату.

Как найти подходящего специалиста за такой короткий срок, чтобы уже через пять дней определить дату осмотра, заключить договор и оплатить услуги, — в постановлении написать забыли. Как и о последствиях, если стороны в эти сроки не уложатся.

/obmanuli/

Боль обманутых дольщиков: 11 случаев, когда люди остались без квартиры и денег

Дольщик не может поручить эксперту действовать от его имени, чтобы сам дольщик не приходил на повторный осмотр, а обязан участвовать в осмотре вместе со всеми. А затем в течение трех дней после осмотра он должен составить акт осмотра в произвольной форме и отправить его застройщику.

Что должно быть в акте:

Дата осмотра.
Фамилия, имя и отчество специалиста, а также сведения о его квалификации.
Информация о том, есть или нет нарушения по качеству объекта долевого строительства.

Зачем это нужно, совершенно неясно, но лучше этот пункт не игнорировать.

Критичные изменения

Дольщики не могут сразу идти в суд и должны ждать действий застройщика

Как было. Если дольщик при осмотре находил недостатки и хотел самостоятельно устранить их, он мог получить деньги на это от застройщика: дольщик подавал иск в суд и чаще всего выигрывал. Таким образом, у дольщиков была возможность не ждать, когда застройщик придет и исправит недостатки, а сделать все самим и получить компенсацию.

Как теперь. Дольщик должен дождаться, пока застройщик придет и все исправит. И только потом у него есть право пойти в суд. Фактически дольщика лишили права на судебную защиту, если он не дал застройщику возможности самому исправить недостатки.

Сложный вопрос 27.07.17

Нюансы долевого строительства на основе судебной практики

Здесь открывается широкое поле для злоупотреблений со стороны застройщика, который может составить акт о том, что он пришел исправлять недостатки, а дольщик его не пустил.

Настоятельно советую, если вы нашли недостатки и ждете, что застройщик все исправит, фиксировать в письменном виде дату и время будущего визита застройщика. Сложно сказать, как будет выглядеть процесс доказывания своей добросовестности в суде. Но подозреваю, придется доказывать, что застройщик злоупотреблял своим правом и уклонялся от исправления недостатков.

Впрочем, и застройщику надо будет доказывать обратное. Бремя доказательства, что стороны действовали добросовестно, лежит на обеих сторонах.

ст. 10 ГК РФ

Критичные изменения

Застройщик не обязан сразу компенсировать расходы за недостатки

Как было. При выявленных недостатках дольщик по своему выбору мог потребовать:

безвозмездно устранить недостатки;
уменьшить стоимость квартиры соразмерно проблемам;
компенсировать расходы, чтобы он сам мог устранить эти недостатки.

Как теперь. Изначально дольщик может потребовать только одно: безвозмездно устранить недостатки — как существенные, так и несущественные. И только если застройщик не уложится в отведенные 60 дней или откажется устранять проблемы, у дольщика появляются варианты дальнейших действий — все те, что раньше были сразу.

Срок для застройщика, чтобы он удовлетворил денежное требование дольщика, — 10 рабочих дней с момента, как он получил требование.

Что делать? 05.08.19

В новостройке на стенах плесень. Как заставить застройщика все исправить?

При этом, если недостаток серьезный и жилье непригодно для проживания, дольщик может требовать только безвозмездно все исправить или сразу расторгнуть договор и забрать деньги. Компенсаций расходов на первом этапе споров с застройщиком больше нет.

То есть вариантов только три:

Дольщик принимает квартиру с несущественными недостатками и застройщик их устраняет.
Недостатки существенные, дольщик не принимает квартиру и застройщик их устраняет.

Дольщик отказывается от договора.

Поскольку цены на квартиры выросли, вряд ли кто-то будет рад получить назад изначальную сумму договора — даже с учетом процентов за пользование чужими деньгами за весь период строительства. Проценты считают по ключевой ставке. Купить на эти деньги равнозначное жилье все равно не получится. А значит, придется ждать, пока застройщик все исправит.

/past-deadline/

Что делать, если застройщик затягивает сдачу дома

Критичные изменения

Дольщиков вывели из-под действия закона о защите прав потребителей

Как было. Суды часто применяли к отношениям застройщиков и дольщиков закон о защите прав потребителей, то есть те же правила, как если бы покупали не квартиру, а бытовую технику или мебель. По этому закону, если застройщик уклонялся от исполнения своих обязанностей, дольщики могли взыскать с него огромные компенсации.

Так, за просрочку сдачи квартиры дольщик мог потребовать в суде неустойку, процент за пользование чужими средствами, 50% от неустойки в качестве штрафа за отказ выполнить требования в добровольном порядке, а еще моральный ущерб. За просрочку на три месяца дольщик по закону о защите прав потребителей мог легко взыскать с застройщика 100 000 Р.

Как теперь. К отношениям дольщика и застройщика применяется исключительно закон о долевом участии в строительстве. А значит, взыскать деньги по закону о защите прав потребителей теперь невозможно. Осталась только неустойка, которая предусмотрена законом о долевом участии в строительстве, — 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Ну и что? 30.03.22

Правительство запретило взыскивать неустойки с застройщиков до середины 2023 года

Как при этом суды будут считать неустойки, если застройщик уклоняется от устранения недостатков, — неясно. В законе о долевом строительстве для этого нет отдельных правил. Ранее судебная практика опиралась именно на закон о защите прав потребителей.

Критичные изменения

Каждой квартире могут установить индивидуальные сроки передачи

Как было. У всех дольщиков в ДДУ был один и тот же срок передачи квартир. Если застройщик хотел его перенести, он должен был внести изменения в проектную декларацию.

ст. 6 закона о долевом строительстве

Как теперь. У каждой квартиры может быть свой срок передачи. Вносить изменения в проектную декларацию застройщику больше не нужно.

Это правило действует, только если дом уже введен в эксплуатацию, а еще застройщик не имеет права переносить сроки передачи квартиры в одностороннем порядке. Дольщик может согласиться на это или нет.

Некритичные изменения

Срок для одностороннего акта приема-передачи уменьшился вдвое

Как было. Когда застройщик сдавал квартиру, он подписывал с дольщиком акт выполненных работ. Если дольщик подписал этот акт, считается, что он владеет квартирой, даже если право собственности еще не зарегистрировано в Росреестре. С этого момента дольщик отвечает за свое имущество и обязан платить за его содержание.

Если же дольщик отказывался подписывать акт и всячески уклонялся от этого, например игнорировал письма, то застройщик делал об этом отметку и подписывал акт в одностороннем порядке. Но закон накладывал ограничения, чтобы застройщик не злоупотреблял такой схемой составления актов. Односторонний акт можно было оформить, только если дольщик уклонялся и не подписывал документ в течение 60 дней.

Что делать? 02.07.19

Как избежать одностороннего акта приема-передачи квартиры?

Как теперь. Этот срок сократили до 30 календарных дней.

Некритичные изменения

Застройщик может уведомлять только по электронной почте

Как было. Застройщик был обязан уведомлять дольщика обо всех изменениях письменно обычной почтой. Например, заказные письма приходили, если застройщик сообщал о вводе в эксплуатацию, переносе сроков, необходимости осмотреть квартиру или предлагал заключить допсоглашение.

Как теперь. Застройщик может сообщать дольщику о любых событиях по электронной почте, если ее адрес указан в договоре. Письмо застройщик подписывает усиленной ЭЦП.

О чем в постановлении ничего не сказано

Из текста непонятно, как быть дольщикам, которые предъявили претензии застройщику о качестве квартиры до того, как постановление вступило в силу.

Если дольщик уже передал претензию застройщику и просит возместить недостатки деньгами, скорее всего, надо руководствоваться старыми правилами. Закон не должен иметь обратной силы в этом случае.

/novostroiki-pretensia/

Как написать претензию застройщику

Иная ситуация, если дольщик осмотрел квартиру и потребовал у застройщика устранить недостатки за 45 дней, как положено было раньше. Если при повторном осмотре дольщик обнаружит, что застройщик недостатки не устранил, скорее всего, придется нанимать эксперта и ждать еще 60 дней.

Будет ли применяться закон о защите прав потребителей к делам в суде, которые уже начаты, — тоже неясно. Теоретически должны действовать старые правила, поскольку закон обратной силы не имеет. Но постановление правительства — не совсем закон. Есть много вопросов к тому, насколько законно ограничивать применение федерального закона постановлениями правительства, поскольку у этих документов разная юридическая сила.

Что делать? 01.06.20

Застройщик перенес сдачу дома и говорит, что не обязан платить неустойку до конца 2020 года

Похожая ситуация была при «ковидных» постановлениях — например, когда ввели мораторий на неустойки по ДДУ. Тогда ВС РФ проверял, насколько законны действия правительства, и отказал истцам. Он сослался на то, что закон разрешает правительству изменять правила начисления штрафов, неустоек и пени. Оспорить это в вышестоящей инстанции не удалось.

В новом же постановлении не только изменяется порядок действий, который связан со штрафами и неустойками, но и фактически меняется правоприменительная практика. И теперь споры между дольщиком и застройщиком не будут относиться к закону о защите прав потребителя. Кроме этого, постановление также меняет положения закона о долевом участии в строительстве, которые не связаны со штрафными санкциями.

Возможно, бдительные граждане подадут административный иск в ВС РФ и оспорят это постановление, но пока выводы делать рано. Скорее всего, сложившаяся ситуация сигнализирует о том, что Верховный суд легитимизирует любые решения правительства.

/guide/neustoyka-2022/

Как взыскать неустойку в 2022 году, если застройщик нарушает договор

Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.

Акт приема-передачи квартиры дольщику и новые правила его подписания

Фактически новые правила вводят обязательный досудебный порядок решения споров о качестве жилья и отменяют в этой части действие закона о защите прав потребителей. Таким образом власти решили защитить застройщиков от потребительского терроризма – случаев, когда граждане старались, зачастую по надуманным причинам и с привлечением специализирующихся на этом юристов, получить со строителей огромные штрафы и компенсации. Например, бывает, что дольщик уже принял квартиру по акту, а потом юридические фирмы предлагают «подзаработать» и подают от имени граждан иски с требованием компенсаций за недоделки, о которых застройщик и не знает.

В суд представляют заключения неких экспертов. При этом представителей застройщика в квартиру больше не пускают – даже убедиться в наличии дефектов, не говоря об их устранении, он не может и, естественно, отказывается выплачивать компенсации, требуя назначить судебную экспертизу. Но суды отказывают, доверяя заключениям, представленным дольщиками, которым в итоге присуждают компенсацию, неустойку и штраф, которыми он делится с юристами. Причем суммы этих штрафов могут в несколько раз превышать стоимость устранения недоделок.

Как изменилась схема приемки квартир?

Временным порядком предусмотрена возможность по соглашению сторон изменить срок передачи квартиры. Также застройщик может уведомить дольщика о готовности передать квартиру не только письмом (с уведомлением или под расписку), но и электронным документом (с усиленной электронной подписью) по электронной почте, указанной в договоре долевого участия.

После получения такого уведомления дольщику дается семь дней (если в договоре не оговорен другой срок), чтобы подтвердить желание принять квартиру, например, договориться с застройщиком о дне приемки. Если этого не сделать, то через месяц (ранее этот срок составлял два месяца) застройщик сможет подписать односторонний акт, то есть передать квартиру гражданину без его участия. То есть уклоняться от осмотра и приемки квартиры нельзя, но также надо проследить, чтобы застройщик не назначил дату приемки за пределами двух месяцев.

Когда можно не подписывать акт приема-передачи?

Согласно временному порядку, дольщик обязан подписать акт, если в квартире нет существенных нарушений, препятствующих нормальной эксплуатации квартиры. Все остальные недостатки необходимо указать в передаточном акте (или смотровом листе) – их девелопер должен бесплатно устранить за два месяца.

Отказаться от подписания акта можно только при наличии существенных нарушений требований к качеству жилья, когда квартира непригодна для проживания, и которые нельзя устранить без несоразмерных финансовых и временных затрат. В этом случае дольщик может потребовать устранения недоделок (на это также дается 60 дней) или возврата денег с процентами. Также гражданин должен предоставить представителям застройщика доступ в квартиру. Если девелопер отказывается или нарушает сроки, тогда дольщик может обратиться в суд. Хотя он также может потребовать возмещения расходов на самостоятельное устранение дефектов или уменьшения суммы договора на эту сумму. Если это требование компания не выполнит через 10 дней, то остается только судебное разбирательство.

Важно!
При наличии существенных недостатков перед подписанием акта приема-передачи необходимо составить акт осмотра с привлечением эксперта – специалиста по организации архитектурно-строительного проектирования или строительства, который числится в соответствующем национальном реестре. При этом он должен быть сотрудником компании, входящей в саморегулируемую организацию в сфере проектирования. Эксперта предлагает застройщик, но его кандидатура согласовывается с дольщиком. Дату осмотра надо назначить за пять дней с момента возникновения разногласий, но сам осмотр может состояться не ранее чем через три дня после определения конкретной даты. Дольщик или его представитель по доверенности, как и представитель застройщика должны присутствовать при осмотре. Работу эксперта оплачивает дольщик, но если дефекты найдутся, застройщик должен компенсировать ему эти средства.

По словам адвоката, члена экспертного совета конкурса «Доверие потребителей» Анны Горбенко, в последние годы изменилась судебная практика: «Суды постановляют, что дольщик может не принимать квартиру только если есть серьезные недоделки, которые делают квартиру непригодной для проживания. Раньше не было определения для таких недостатков. Сейчас суды разъясняют, что разбитая раковина, разорванные обои или поцарапанная дверь таковыми не являются, и квартиру надо принять по акту, а уже потом требовать устранения недостатков. Дольщики больше не могут уклоняться от приемки квартиры из-за любых недоделок. Так что вышедшее весной 2022 года постановление правительства РФ, по сути, просто закрепляет уже сложившуюся практику».

Так же и с досудебным решением споров – дольщики и так чаще всего сначала обращались к застройщику, поскольку только в этом случае могли рассчитывать на получение от него компенсации за неисполнение досудебных претензий.

Что нужно для осмотра квартиры?

Перед тем как прислать дольщику уведомление о готовности передать квартиру, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию, получив соответствующий акт от госорганов.

Осматривать квартиру надо в светлое время. С собой необходимо взять паспорт и договор долевого участия (ДДУ). Впрочем, дольщик может выдать доверенность и другому лицу. Такая же доверенность, подтверждающая, что он может подписывать документы от имени компании, должна быть и у представителя застройщика. А также: бумагу и ручку, зажигалку или спички, электрический тестер или компактный электроприбор (подойдет и зарядка для телефона) и лампочку, фонарик (хотя такая функция есть почти в любом смартфоне), отвес и уровень. Не помешают бумажные стикеры или мел с маркером, чтобы отмечать недоделки.

Что необходимо проверить при приемке квартиры?

К моменту приемки должны быть готовы кадастровый и технический паспорт с экспликацией помещений (они должны совпадать с планом квартиры из приложения к договору долевого участия). Дольщику должны передать паспорта и гарантии на оборудование, например, счетчики. Кстати, стоит сразу записать их показания.

Осмотр можно начать прямо с входной двери. Должен быть и исправно работать замок и ручка, створка должна плотно закрываться, не иметь зазоров и перекосов с дверной коробкой, не должна заедать и иметь уплотнения.

То же самое касается и окон. Все ручки и запирающие механизмы должны быть исправны, не должно быть сколов и трещин. Плотность прилегания створок можно проверить, проложив между ними и рамой лист бумаги – при закрытом окне он не должен свободно выниматься. Или можно провести по периметру окна зажженной зажигалкой – отклонение пламени покажет неплотное прилегание. Также надо проверить крепление подоконников и отливов, которые могут греметь при ветре. Места прилегания рамы к оконному проему должны быть герметично закрыты монтажной пеной.

С помощью спичек или зажигалки можно проверить и вентиляцию – пламя должно отклоняться, если открыть одно из окон. Можно также приложить к вентиляционной решетке лист бумаги – он должен «прилипнуть».

Электрическую систему без специального оборудования полноценно не проверить, но с помощью тестера, зарядки для телефона и лампочки можно убедиться, что работают все розетки и выводы под потолочные светильники.

Другие инженерные системы проверить сложнее. Например, летом не получится узнать, как работают радиаторы отопления. Но на них должны быть регуляторы, краны, не должно быть никаких подтеков. Так же и с водоснабжением – надо проверить наличие отсекающих кранов, фильтров, работу смесителей и отсутствие на них внешних повреждений, наличие полотенцесушителя или точек его подключения, работу слива унитаза. Подтеков быть не должно. Если квартира продавалась без отделки и сантехники, то необходимо проверить, есть ли все точки ее подключения, на выводах канализации должны быть заглушки.

Ламинат или другое напольное покрытие не должны иметь повреждений, скрипеть, под ними не должно быть пустот. Если квартира без отделки, то нужно внимательно осмотреть стяжку пола, в которой также не должно быть трещин.

Также стоит убедиться в ровности стен, потолков и полов. Для этого пригодится уровень и отвес. На них не должно быть трещин и следов влаги. Неровности на стенах без отделки не должны превышать 5 мм, а от вертикали они могут отклоняться не более чем на 15 мм. Максимально допустимые отклонения от горизонтали для полов и потолка – 20 мм. Для дверных проемов допустимо отклонение от вертикали до 10 мм.

Если квартира передается с отделкой, то надо проверить работу и качество установки межкомнатных дверей, видимых повреждений потолков, обоев и т. д., работу всех выключателей, светильников и другого оборудования.

Все выявленные недочеты необходимо записывать в акт осмотра.

По словам Анны Горбенко, в числе мелких недочетов чаще всего встречаются трещины в стяжке пола – устранение занимает время, отнимает средства и связано с грязными работами. Также не редкость протечки сантехнического и отопительного оборудования, нарушения при укладке керамической плитки.

«Рекомендую дольщикам в первую очередь обратить внимание на недостатки, которые могут быть вызваны эксплуатацией квартиры: треснувшая дверь, порванные обои, поцарапанный ламинат. Их крайне важно отразить в акте осмотра, чтобы потребовать устранения за счет застройщика. Многие об этом забывают, а мелочей может набраться столько, что по совокупности они перекроют затраты на ликвидацию какой-то существенной недоделки. Не обратили внимания на сломанную ручку на окне, а ведь эта поломка могла произойти потому, что неисправен весь механизм запирания, и створку надо менять целиком. И если в акте об этом не упомянуть, то может начаться спор, кто ее сломал – строители или уже сам дольщик», – поясняет г-жа Горбенко.

Обязательно ли привлекать эксперта к приемке квартиры?

Некоторые нарушения нельзя выявить даже пригласив эксперта. Кроме того, иногда они вводят граждан в заблуждение, навязывают дополнительные услуги, начинают «накручивать» дольщиков, набирая совсем несущественные недостатки, которые не мешают проживанию.

«Когда выявлены существенные недоделки, приглашать эксперта надо. Но в большинстве случаев в этом нет необходимости, – отмечает Анна Горбенко. – Также неоднократно встречала отчеты экспертов, которые, не ознакомившись с проектной документацией, указывают нарушения, ссылаясь на рекомендательные СНиПы и ГОСТы. Дольщику об этом не сообщают, и он начинает бесполезные, но нервные споры с застройщиком. Кроме того, законом предусмотрен гарантийный срок – пять лет на само здание и три года на его инженерное оборудование. Так что если пропустить какой-то недочет при приемке или же если он проявится позже, это не значит, что все исправлять новоселу придется за свой счет».

Mitchell-Lama Информация об арендаторах и акционерах

Что такое Mitchell-Lama Buy-out?

Жилищные комплексы «Митчелл-Лама» (частные владения и управление) представляют собой проекты доступного жилья, организованные в соответствии со статьями 2 и 4 Закона о финансировании частного жилья и находящиеся под надзором Управления жилищного строительства и сообщества штата Нью-Йорк («HCR»). «Выкуп» происходит, когда проект погашает ипотеку и выводится из-под надзора HCR как Митчелл-лама. По закону Митчелл-лама имеет право выкупа через 20 лет. Технический термин для «выкупа» — «роспуск».

Будет ли после выкупа моей квартиры регулироваться арендная плата?

Ваша квартира, вероятно, будет подпадать под регулирование, если она была построена до 1 января 1974 года и расположена в Нью-Йорке, округах Нассау, Вестчестер или Рокленд. Городской закон о стабилизации арендной платы или Закон штата Нью-Йорк о чрезвычайной защите арендаторов (ETPA), и, следовательно, регулируется Управлением по управлению арендной платой HCR.0014 . В противном случае ваша квартира больше не будет подпадать под действие государственного регулирования, если только здание не попадает под какую-либо другую программу государственных субсидий.

Как происходит процесс выкупа?

Управление HCR обнародовало правила, гарантирующие, что все жильцы и общественность заблаговременно получат полную информацию о планах роспуска, что происходит плавная передача руководства и что жилищная компания соблюдает все юридические требования до роспуска. Не ранее чем за 365 дней до предполагаемой даты роспуска жилищная компания должна обратиться в HCR за разрешением на роспуск, подав «Уведомление о намерениях». Требование о 365 днях и другие, упомянутые ниже, могут быть изменены HCR в зависимости от уникальных обстоятельств каждого жилого комплекса.

Требуется ли уведомление общественности?
После того, как HCR рассмотрит и примет материалы, поданные вместе с Уведомлением о намерениях, не ранее, чем за 90 дней до предполагаемой даты роспуска, жилищная компания должна вручить Уведомление о публичном собрании каждому арендатору с доставкой на дом и заверенным или заказным письмом в HCR и по адресу:

Сенатору штата и члену Ассамблеи округа, в котором расположен проект;
Мэр и член местного законодательного органа для проекта, если таковой имеется; и
Президент или председатель ассоциации или совета жильцов.

В уведомлении должны быть указаны день, дата, время и место проведения общественного собрания жилищной компанией. Собрание должно быть проведено в период от 10 до 20 дней после уведомления и не менее чем за 60 дней до предполагаемой даты роспуска.

Могут ли расходы на расторжение брака быть включены в мою арендную плату?

Жилищная компания, желающая ликвидировать компанию по аренде жилья, не может относить или оценивать расходы на соблюдение правил, включая оплату необходимых сборов, на операционные или капитальные расходы компании. Эти расходы не могут быть отражены в какой-либо арендной плате или повышении для любого арендатора жилого комплекса. Жилищная компания должна подать аффидевит, подтверждающий соблюдение этих требований, вместе с Уведомлением о намерениях.

Следующие ответы относятся только к проектам, на которые распространяется регулирование арендной платы в соответствии с Законом о стабилизации арендной платы города Нью-Йорка или Законом штата Нью-Йорк о чрезвычайной защите арендаторов.

Как работает стабилизация арендной платы?

Арендодатели не могут взимать арендную плату выше разрешенной в соответствии с правилами, ежегодно устанавливаемыми местными советами по арендным правилам. Отдельные советы есть в округах Нью-Йорк, Нассау, Вестчестер и Рокленд. Арендаторы имеют право на продление аренды и необходимые услуги и не могут быть выселены, кроме как на основаниях, разрешенных законом.

Что произойдет, если арендодатель не соблюдает законы об аренде?

Арендаторы могут подать жалобу в HCR, который может потребовать от владельцев соблюдать закон, снизить арендную плату и наложить на владельцев штрафы. По закону HCR обязана снижать арендную плату, если услуги не предоставляются. Если с арендатора взимается завышенная плата, HCR может наложить штраф в виде процентов или возместить ущерб в тройном размере, подлежащий выплате арендатору.

Какова будет моя арендная плата?

Начальной арендной платой будет арендная плата, действующая на момент прекращения действия постановления Митчелла-Ламы, включая надбавки, связанные с доходом. Эта арендная плата будет базовой арендной платой, на основе которой рассчитываются все будущие повышения арендной платы как для существующего арендатора, так и для будущих арендаторов. Если существующий арендатор получает субсидию на аренду, и она прекращается при расторжении или после расторжения договора, владелец может взимать только то, что арендатор заплатил, не включая субсидию. Если на момент расторжения квартира свободна, арендная плата будет равна арендной плате, взимаемой с последнего жильца, плюс арендная субсидия, но без учета любых надбавок к доходу.

Как будет продлена моя аренда?

После расторжения договора аренды Mitchell-Lama заменяются договорами аренды со стабилизацией арендной платы, которые предусматривают ту же арендную плату и срок действия, что и договоры аренды Mitchell-Lama. Когда первый срок аренды истекает, арендатор будет иметь право продлить его на один или два года, по выбору арендатора, с увеличением арендной платы в соответствии с действующими на тот момент правилами, установленными соответствующим Советом по арендным правилам. Перед расторжением договора арендатор Mitchell-Lama, у которого нет договора аренды, должен обратиться в офис застройки, чтобы получить его. Если арендатор по-прежнему не может получить договор аренды, он должен связаться с Бюро управления жилищным фондом HCR и попросить представителя, назначенного для развития.

Сохраняется ли электрический заряд моего кондиционера в соответствии с Mitchell-Lama при стабилизации арендной платы?

Для кондиционеров, установленных после роспуска, плата за электроэнергию в соответствии с Mitchell-Lama будет продолжаться как часть базовой арендной платы в соответствии со Стабилизацией арендной платы. Для кондиционеров, установленных после даты роспуска, владельцы будут иметь право взимать плату за электроэнергию, разрешенную Управлением по аренде HCR в ежегодном обновлении Операционного бюллетеня 84-4.

Продолжается ли моя плата за парковку в соответствии с Mitchell-Lama в рамках стабилизации арендной платы?

Для гаражных площадей, арендованных при роспуске, плата за парковку в соответствии с Mitchell-Lama будет сохранена, а затем увеличена при возобновлении аренды квартиры на основании применимых правил. Для гаражных площадей, первоначально арендованных после расторжения договора, первоначальная плата будет взиматься по рыночным ставкам, но увеличение продления будет ограничено применимыми правилами.

Имею ли я право на освобождение от повышения арендной платы для пожилых людей (SCRIE)?

В рамках программы освобождения от повышения арендной платы для пожилых людей («SCRIE») арендаторы в возрасте 62 лет и старше могут претендовать на полное или частичное освобождение от повышения арендной платы, если их доходы ниже максимального предела, разрешенного законом, и они платят по не менее одной трети своего дохода на аренду. В г. Нью-Йорке пожилые граждане, получающие государственную помощь, также могут иметь право на участие. Для получения дополнительной информации обращайтесь в Департамент финансов Нью-Йорка, SCRIE/DRIE Exemption, 59 Maiden Lane, 19.th floor New York, New York 10038. Телефон 311.

К кому я могу обратиться, если у меня возникнут проблемы?

Арендаторы, на которых распространяется регулирование арендной платы, по-прежнему могут подавать жалобы в HCR, но в другое подразделение агентства. Перед расторжением договора жильцы обратились в жилищно-эксплуатационную комиссию ЖКХ. После расторжения договора арендаторы должны связаться с Управлением по аренде HCR, офисы которого перечислены ниже.

Администрация по аренде районных и районных управлений

Передача прав на застройку — решения для местного жилья

Программы передачи прав на застройку (TDR) — это добровольные программы, которые позволяют владельцу одного объекта («передающий участок») передать свои права на застройку владельцу второго объекта ( «принимающий сайт»).

Хотя программу TDR можно использовать для сохранения доступного жилья, этот инструмент чаще всего используется в усилиях по сохранению в качестве механизма для владельцев экологически чувствительных территорий или открытых пространств для компенсации потерь, связанных с сохранением этих территорий в их нынешнем виде. Затем права на разработку перенаправляются в область, которая была определена как более подходящая для роста.

Некоторые города и округа используют TDR для поощрения сохранения доступных жилищных комплексов и получения дохода для поддержки их дальнейшей эксплуатации. В этом контексте отправляющий участок — существующий жилой комплекс доступного жилья — продает свои неиспользованные возможности застройки принимающему участку. Продажа сохраняет текущее использование доступного жилья и собирает средства, которые можно реинвестировать в развитие, чтобы помочь сохранить его в долгосрочной перспективе. Владелец принимающего участка может затем строить с большей плотностью или высотой здания, чем это обычно допускается базовым кодексом зонирования. Набор местных норм, которые диктуют использование и развитие собственности. Он устанавливает, какие типы застроек — коммерческие, жилые, промышленные и т. Д. — Разрешено строить на определенных участках, а также устанавливает стандарты строительства для каждого участка, такие как минимальные размеры участка, максимальная высота, отступы и размеры дворов. ..

Программы TDR, скорее всего, будут эффективны в районах, где существует большой спрос на дополнительную плотность на потенциальных принимающих участках. В некоторых случаях муниципалитет, управляющий программой TDR, играет временную роль, покупая права на разработку у отправляющих участков и удерживая их для будущего покупателя в «банке» TDR. Поддерживая банк TDR, местные юрисдикции гарантируют, что отправляющие участки могут продать свои права на разработку, когда это необходимо, даже если покупатель не доступен немедленно.

9Программы 0002 TDR требуют тщательного планирования и разработки. В этом разделе описываются некоторые из ключевых соображений, связанных с созданием программы TDR.

Подход

Как описано выше, программы TDR обычно работают, позволяя отправляющему сайту переводить кредиты разработки принимающему сайту. Некоторые города используют другие методы для передачи прав на застройку. Например, в Нью-Йорке владельцы соседних участков могут «объединить» участки для целей зонирования и рассчитать плотность как среднее значение для обоих участков. Владелец незастроенного участка фактически передает права на застройку, позволяя застроить соседний участок с большей плотностью, чем обычно разрешено. ^[1]

Одним из наиболее важных шагов в реализации программы TDR является разработка прозрачного и оптимизированного метода обработки транзакций TDR. В рамках этого процесса местным юрисдикциям необходимо будет определить, следует ли им создавать или поощрять других к созданию банка TDR, чтобы обеспечить бесперебойное функционирование программы. Владельцы доступного жилья могут захотеть продать права на застройку, когда нет жизнеспособных принимающих участков, а застройщики могут захотеть приобрести избыточную плотность в то время, когда нет отправных участков. Банки TDR помогают устранить это несоответствие и поддерживать постоянную ликвидность, покупая и удерживая права на разработку по мере необходимости до тех пор, пока не появится жизнеспособный покупатель. Однако банк TDR может быть сложным в управлении, и местные юрисдикции могут предпочесть работать с местным некоммерческим партнером, который может выполнять функции менеджера банка. Округ Кинг, штат Вашингтон, является ярким примером юрисдикции с банком TDR. ( См. местный пример в разделе Связанные ресурсы ниже). например, многоквартирные дома, парки передвижных домов, однокомнатные квартиры и т. д.) или исторические здания. Другие предпочитают ограничивать право на участие, чтобы способствовать сохранению доступного жилья, которое обслуживает определенную группу населения (например, домохозяйства с крайне низким доходом) или расположено в определенной части города (например, доступная аренда в определенных районах с высокой стоимостью или джентрификации). .

Юрисдикции также определяют и утверждают принимающие участки — например, ограничивая право на покупку прав на застройку жилых проектов в районах, где город хочет способствовать росту и где можно легко разместить избыточную плотность населения. Приемлемые зоны приема могут быть созданы до подачи любых заявок на разработку, что позволяет разработчикам, приобретающим права на разработку в рамках программы TDR, строить в этих районах с более высокой плотностью — возможно, до предела, установленного местным постановлением. Закон, принятый местным правительством в отношении вопрос в пределах его законной силы. – на «основе права» (например, без необходимости дополнительных утверждений или изменений). В качестве альтернативы, некоторые города, поселки и округа одобряют приемные пункты «по мере необходимости» (например, без необходимости в дополнительных утверждениях или поправках). В качестве альтернативы, некоторые города, поселки и округа одобряют получение участков в каждом конкретном случае, поскольку застройщики запрашивают разрешение на строительство с большей плотностью, чем обычно разрешается на основании их покупки переданных прав на застройку. Такой подход обеспечивает большую гибкость, но обеспечивает меньшую прозрачность и предсказуемость процесса разработки. Города, поселки и округа также могут использовать гибрид двух подходов, устанавливая зону приема по мере необходимости, но также принимая запросы на использование TDR в других областях в каждом конкретном случае. ^[2] Эти участки не обязательно должны быть смежными (хотя некоторые юрисдикции ограничивают их использование требованием смежности) и могут даже располагаться на противоположных концах города.

В дополнение к местным программам некоторые сообщества учредили региональные программы TDR, которые позволяют продавать права на застройку в разных юрисдикциях. Этот подход, скорее всего, осуществим в районах, где есть региональное агентство по землепользованию. Например, Агентство регионального планирования Тахо, региональное агентство экологического планирования двух штатов с юрисдикцией в Неваде и Калифорнии, допускает перенос плотности через границы штатов в районе озера Тахо. Развитие часто неравномерно распределяется по мегаполисам, причем в некоторых районах концентрация доступного жилья выше, чем в других. Региональные программы помогают частично устранить этот дисбаланс, предоставляя механизм для совместного использования ресурсов между юрисдикциями. Региональные программы также могут быть продуктивным способом совместной работы небольших населенных пунктов или соседних населенных пунктов с очень разными рынками недвижимости для устранения асимметрии в развитии доступного жилья на региональном уровне.

В некоторых случаях соседи принимающих площадок могут предъявлять требования надлежащей правовой процедуры, оспаривая дополнительные возможности развития, предоставляемые TDR. Это особенно актуально, когда TDR приводит к развитию, которое не соответствует комплексному плану сообщества. Города, поселки и округа должны установить официальные процедуры для уведомления соседей о предстоящей сделке TDR и подачи возражений.

Доступность по цене

и таргетирование
Доходы от продажи прав на застройку в комплексах доступного жилья можно реинвестировать в эти объекты, помогая покрыть расходы на удовлетворение накопленных потребностей в капитале и текущих операциях, а также обеспечить жизнеспособность объектов в долгосрочной перспективе. . В результате следует ожидать, что владельцы «передающих» участков (зданий, которые сохраняются за счет продажи прав на застройку) сохранят доступность в течение определенного периода времени. Хорошей практикой для городов, поселков и округов является установление стандартов на период сохранения доступности. В некоторых городах, поселках и округах также требуется, чтобы «принимающий» участок выделял часть дополнительной плотности для обслуживания домохозяйств с низким или умеренным доходом. Ожидания в отношении доли единиц, которые будут зарезервированы на принимающих объектах, целевого(ых) уровня(ов) дохода и периода доступности должны быть четко изложены, чтобы обеспечить прозрачность и предсказуемость в процессе разработки.
В местах, где права на застройку особенно ценны, доходы могут превышать суммы, необходимые для сохранения доступности собственности на отправляющем участке, и в этом случае сообщества захотят установить ограничения на использование доходов. В Нью-Йорке, например, Департамент охраны жилья требует, чтобы некоммерческие владельцы отправляющих участков использовали выручку для поддержания постоянной доступности, разрешает владельцам вносить плату за строительство, а оставшуюся часть требует использовать в качестве капитала в других сделках с доступным жильем.
Другие соображения
Взаимодействие с другими программами
Города, поселки и округа, заинтересованные в создании программы TDR, должны помнить о том, как TDR могут взаимодействовать с другими существующими программами доступного жилья. Например, многие сообщества, которые приняли инклюзивное зонирование, приняли правила или стимулы для включения единиц жилья в застройку для семей с низким и средним доходом. Также называется инклюзивным жильем. политика предоставления бонуса за плотность Исключение зонирования, предоставленное муниципалитетом, чтобы разрешить строительство большего количества единиц жилья на данном участке, например, увеличение количества жилых единиц на акр, соотношение площади пола или высоты. Он часто предоставляется зданиям, в которых имеется значительная доля доступных по цене квартир для работающих семей, в обмен на включение доступных по цене квартир в застройки по рыночным ценам. В руководящих принципах программы TDR должны быть указаны нормы плотности и обязательства по доступности для (вероятно, ограниченного) подмножества объектов недвижимости, подпадающих под обе программы.
Примеры
Программа TDR в Arlington County, VA структурирована для достижения двух целей: (1) сохранение долгосрочной доступности исторически ценных квартир с садом и (2) перемещение избыточной плотности в те части города, где Округ стремится направить развитие. Квартиры в саду являются «отправочными» объектами, и участвующие владельцы обязуются сохранить существующие здания, отремонтировать квартиры и сделать их доступными в течение как минимум 30 лет. Приемлемые места для приема находятся вдоль коридоров и в районах, которые были намечены для реконструкции, а также в областях, которые могут вместить дополнительную высоту. Узнайте больше о программе TDR в округе Арлингтон, штат Вирджиния.
Округ Кинг, штат Вашингтон Банк TDR оптимизирует денежные переводы на всей территории Большого Сиэтла. Банк TDR может приобретать права на застройку у квалифицированных отправляющих участков по цене, не превышающей справедливой рыночной стоимости земли, в то время как отдельные покупатели и продавцы могут использовать онлайн-биржу TDR для согласования своих собственных цен. В 2013 году округ Кинг и город Сиэтл заключили региональное партнерство, которое способствует передаче прав на застройку из сельскохозяйственных районов округа трем районам в центре Сиэтла: Саут-Лейк-Юнион, Денни-Трайангл и Коммерческий центр города. Город согласился принять 800 кредитов, что позволило округу сохранить сельскохозяйственные и лесные угодья. В Саут-Лейк-Юнион застройщики жилых проектов высотой более 85 футов могут получить до 40 процентов необходимой дополнительной плотности за счет покупки кредитов TDR. Оставшаяся дополнительная высота/плотность может быть достигнута за счет платы застройщика городу, которая используется для поддержки деятельности по доступному жилью. Узнайте больше о программе TDR в Кинг-Кантри, штат Вашингтон.
Внедрение
Инструментарий Smart Growth / Smart Energy Toolkit: Передача прав на развитие, Содружество Массачусетса. Этот типовой устав предназначен для городов штата Массачусетс, но содержит полезный контекст о цели и потенциале программ TDR, а также формулировки, которые могут быть включены в политику TDR.
Программы передачи прав на разработку: использование рынка для компенсации и сохранения, Колледж архитектуры, искусства и планирования Корнельского университета — в этом кратком изложении описываются основные преимущества и проблемы для местных сообществ, стремящихся реализовать программы TDR, а также советы по созданию рынков вокруг программ.