Порядок передачи дома от одной управляющей компании к другой: 5 главных шагов в процессе передачи дома в управление новой управляющей организации

Бытует мнение, что управлять новостройками легко, ведь они не требуют больших затрат на содержание и ремонт общего имущества собственников. Но такое мнение неверно. Рассказываем о том, с какими типичн…

19 апреля 2019

Скрытые возможности для управляющих организаций: ищем точки роста

Предлагаем вам поучаствовать в создании статьи. Тема – развитие управляющих организаций и возможности по получению прибыли, которые они часто не замечают. Читайте дальше, чтобы узнать подробност…

4 июня 2019

Всегда ли бывшая 

При передаче дома от одной управляющей организации к другой возникает много споров между сторонами процесса. Например, о передаче остатка денежных средств, внесённых собственниками на содержание и тек…

24 июня 2019

«Преемственность» по ИПУ при смене управляющей организации

Источник фото: https://www.pexels.com/

При смене способа управления домом (УК на ТСЖ) или смене управляющей организации возникает ситуация когда выбранная ОСС управляющая организация (ТСЖ) должна осуществлять начисления за коммунальные услуги, зачастую при отсутствии данных о введенных в эксплуатацию ИПУ, а также не располагая информацией о показаниях тех самых ИПУ. Так как же все-таки управляющая организация в рассматриваемом случае должна производить начисления: по показаниям ИПУ или по нормативам потребления? 

Порядок передачи документации от одной управляющей организации (ТСЖ) к другой регламентируется Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 15. 05.2013 № 416 (далее – Правила № 416).

В соответствии с пунктом 20 Правил № 416 техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (Правила № 491).

В силу п. 24 Правил № 491 в перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, входят, помимо прочего, документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информация об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информация о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дата последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний, а также акты осмотра и проверки состояния как индивидуальных, так и общедомовых приборов учета.

В силу подпункта «а» пункта 4 Правил № 416 управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением таких стандартов, как прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами № 491, в порядке, установленном Правилами № 416, а также их актуализация и восстановление (при необходимости).

Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, передает техническую документацию на многоквартирный дом, новой управляющей организации (ТСЖ) по акту приема-передачи в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом (п. 19 Правил № 416).

Согласно п.21 Правил № 416 в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

Таким образом, из анализа вышеприведенных норм можно сделать вывод о том, что ранее управлявшая МКД организация обязана передать новой управляющей организации Акты ввода в эксплуатацию ИПУ, а также контрольные показания ИПУ. Но, к сожалению, на практике «бывшая» управляющая организация халатно относится к обязанности по передаче технической документации на МКД и не торопится передавать всю имеющуюся в ее распоряжении информацию, необходимую для надлежащего управления многоквартирным домом.

При этом у новой управляющей организации (ТСЖ) возникают права и обязанности уже с момента заключения договора управления многоквартирным домом, и в случае неправомерного начисления платы за коммунальные услуги могут прилетать «письма счастья» от ГЖИ. Поэтому судебный порядок истребования документации по ИПУ на практике не очень удобен для новой управляющей организации (ТСЖ).

Отношения между управляющей организацией, как исполнителем коммунальных услуг, и потребителями  регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила №354). Стоит отметить, что указанными Правилами

Однако, исходя из п. 82 Правил № 354, исполнитель обязан проводить проверки состояния установленных и введенных в эксплуатацию индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета и распределителей, факта их наличия или отсутствия.

С учетом того, что на управляющую организацию возлагается обязанность по получению данных, необходимых для управления многоквартирным домом, в отсутствие сведений об ИПУ, новая управляющая организация не лишена возможности предпринять меры по получению документации и информации от потребителей коммунальных услуг путем снятия контрольных показаний ИПУ и запроса у потребителей документов, подтверждающих возможность принятия к учету таких показаний ИПУ.

Таким образом, отсутствие у новой управляющей организации сведений об ИПУ потребителей, не снимает с нее обязанности по начислению платы за коммунальные услуги, исходя из показаний ИПУ.

Данный вывод находит свое подтверждение и в судебной практике. Решением Арбитражного суда Мурманской области от 21.06.2016г. по делу № А42-1899/2016, оставленным в силе Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.01.2017г., управляющей организации (далее по тексту — УО) было отказано в удовлетворении требований о признании незаконным и отмене предписания ГЖИ. Согласно материалам дела УО не располагала сведениями о наличии в жилом помещении ИПУ в связи с тем, что управлять данным МКД стала только с 01.03.2015г. и осуществляла начисления исходя из нормативов потребления. Судом не были приняты доводы УО об отсутствии у него сведений о наличии у собственника спорного помещения ИПУ и соответствующих показаний, поскольку подпунктом «а» пункта 82 Правил № 354 установлена прямая обязанность исполнителя проводить проверки состояния установленных и введенных в эксплуатацию ИПУ, факта их наличия или отсутствия.

Все вышеуказанное написано нашим специалистом Семеновой Евгенией, но я (Кочетков Юрий) попробую дальше развить эту тему.

Указанный выше подход достаточно удобен для проверяющих и собственников помещений, так как первые могут прицепиться к любой управляющей организации, а вторые могут зачастую качать права даже после того, как потеряли акт ввода ИПУ в эксплуатацию.

Но давайте рассмотрим ситуацию с другой стороны.

Если исходить из позиции, что управляющая организация, которая только взяла МКД в управление, будет следовать принципу «преемственности» по ИПУ, она столкнется с рядом проблем:

• «Старая» УО может не передать акты ввода ИПУ в эксплуатацию и акты снятия последних контрольных показаний ИПУ.
• Не имея на руках акта ввода ИПУ в эксплуатацию, к которому должна быть приложена копия паспорта на ИПУ исполнитель коммунальных услуг не сможет определить дату очередной поверки ИПУ, а значит столкнется с риском получения штрафов за неправильный расчет стоимости коммунальных услуг.
• Не зная последние показания по ИПУ на момент перехода дома из одной УО в другую, «новая» УО может «попасть» на убытки при перерасчетах за фактически потребленные объемы, так как возвращать придется и за «старую» УО.

Рассмотрим ситуацию, когда собственник утверждает, что у него есть ИПУ, но у него нет на руках акта ввода. Аналогично акта ввода ИПУ нет и у УО. Какими доказательствами будет оперировать собственник помещения в суде при возникновении спора о наличии ИПУ и расчетах исключительно по нему? Доводов просто не будет и права окажется УО, которая исчисляла стоимость коммунальных услуг по нормативам потребления.

Но, споры с надзорными органами могут обойтись очень дорого, поэтому сразу после того, как МКД перешел в управление новой УО, ей следует сразу же снимать контрольные показания ИПУ. Это позволит и снять показания, и познакомиться с будущими жалобщиками))))

С уважением, Евгения Семенова и Юрий Кочетков

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь. 

Как передать имущество вашей компании с ограниченной ответственностью или корпорации

Передача недвижимости или других активов в ООО или корпорацию может помочь вам защитить себя от личной ответственности. Обычно это делается с имуществом, в отношении которого вы предполагаете, что другая сторона каким-либо образом будет связана, например, с арендованным имуществом. Передача имущества может помочь защитить вас от личной юридической ответственности.

Процесс передачи собственности вашему ООО аналогичен продаже вашей собственности другой стороне. Вам просто нужно полностью передать право собственности корпорации, а не физическому лицу, как в случае продажи. Это простой трехэтапный процесс, который мы подробно рассмотрим ниже.

Шаг 1. Создание ООО или корпорации

Вы не можете передать свою недвижимость или любую другую личную собственность в ООО или корпорацию до тех пор, пока вы фактически не создадите новое юридическое лицо. Это может быть сложным процессом, если вы не знакомы с надлежащей документацией или если вы не в курсе правил и положений вашего штата. Как правило, вам необходимо зарегистрировать название компании и подать документы на ООО или корпорацию в офис вашего государственного секретаря.

ПРИМЕЧАНИЕ . В оставшейся части этой статьи, когда мы говорим об ООО, то же самое понятие применяется к корпорации.

Если вы еще не завершили этот процесс раньше, вам понадобится кто-то, знакомый с соответствующими документами по формированию, особенно если у вас есть партнеры или другие члены вашего LLC. Вы не хотите терять какие-либо свои права на собственность, потому что вы не знали, как структурировать ООО или какие основные положения вам нужны в документах о партнерстве.

Использование опытной компании, такой как наша, которая завершила десятки тысяч бизнес-образований, важно убедиться, что вы правильно завершаете процесс создания ООО. Создание и регистрация LLC не обязательно сложны, но для этого требуется определенный уровень знаний, чтобы убедиться, что ничего не упущено, что может повредить вам или вашему бизнесу позже.

Шаг 2: Заполните акт об отказе от права собственности

На этом этапе вы можете проконсультироваться с юристом, чтобы убедиться, что вы правильно заполнили акт о передаче вашего личного имущества. Если вы передаете недвижимое имущество, то в большинстве случаев вам понадобится документ об отказе от права собственности, который показывает эту передачу права собственности. При исполнении акт об отказе от прав передает любую долю, которую лицо, предоставившее право, имеет в собственности, получателю права. В этом случае вы будете лицом, предоставляющим право, а ваше ООО или корпорация — получателем права.

В вашем штате могут действовать определенные законы, регулирующие компенсацию за перевод, что является еще одной причиной, по которой вы можете обратиться к адвокату. В законах будет указано, какая компенсация требуется при передаче имущества от одного лица к другому. Также может взиматься налог на передачу собственности, в зависимости от вашего штата, если ООО не выплачивает компенсацию за имущество.

Шаг 3. Зарегистрируйте акт об отказе от права требования

Чтобы получить полную юридическую защиту своих личных активов при передаче имущества в ООО, вам необходимо зарегистрировать акт в местном городском или окружном офисе клерка. Эта запись создает общедоступную запись о передаче имущества от вас к LLC, поэтому мир уведомляется о том, что вы больше не владеете им и не можете нести ответственность за все, что с ним происходит.

Для регистрации документа необходимо либо обратиться в местный офис клерка, либо отправить документы по почте, в зависимости от правил вашего штата, а затем заплатить номинальную плату. Это важный шаг, который необходимо сделать, потому что в противном случае не будет уведомления третьих лиц, которые могут иметь юридический спор с владельцем собственности в будущем, что является юридическим требованием для передачи юридической ответственности новому владельцу.

Другие шаги, которые необходимо предпринять при передаче собственности вашему ООО или корпорации

Несмотря на то, что перечень действий, необходимых для передачи собственности в ООО, невелик, в зависимости от вашей ситуации вам может потребоваться рассмотреть и позаботиться о других вещах. Не каждому человеку, желающему передать имущество юридическому лицу, потребуется выполнить эти задачи, но их следует понять, чтобы убедиться, что они не являются необходимым шагом для вашего процесса.

Дополнительные шаги, о которых следует помнить, если вы решите перевести личные активы в ООО, включают:

1. Изменить любой договор аренды: Если ваша собственность сдается в аренду, и вы уже заключили договор с арендатором, вам необходимо убедиться, что вы изменили все юридические документы и договоры аренды, чтобы отметить, кто теперь владеет недвижимостью. (ООО). Фактически, вы можете захотеть просто подписать новые договоры аренды на имя вашего ООО, а не на себя.
2. Уведомление вашего кредитора: Если у вас есть ипотека на имущество, то вполне вероятно, что в вашем договоре есть некоторые формулировки, которые предусматривают требование о том, чтобы вы уведомляли их о смене владельца. Это может привести к увеличению ставки, но вы всегда должны быть уверены, что соблюдаете предыдущие соглашения.
3. Получите идентификационный номер налогоплательщика: Возможно, вам не нужно получать идентификационный номер налогоплательщика, но есть вероятность, что если вы хотите перевести собственность в ООО, вы, вероятно, делаете что-то, что требует этого. Если у вашей LLC более одного владельца, если у вас есть сотрудники или если вы соответствуете другим требованиям, которые различаются в зависимости от штата, вам необходимо будет получить этот идентификационный номер налогоплательщика при создании LLC.
4. Открытие коммерческого банковского счета: Открытие коммерческого банковского счета поможет вам еще больше отделить ваши личные активы от активов вашего ООО. Если вы переместите личные активы в LLC, чтобы защитить себя на законных основаниях, вы не захотите подвергать это риску, смешивая свои личные и деловые средства на одном счете. Вместо этого откройте бизнес-счет в банке, чтобы держать все это отдельно и защитить свои другие личные активы от всего, что происходит с LLC.

Плюсы и минусы перевода собственности в ООО

Есть вещи, о которых вам нужно помнить, когда вы решаете передать личные активы в ООО. Например, ваши действия могут привести к определенным налоговым последствиям, о которых мы расскажем ниже. Хотя юридическая защита хороша, также важно отметить, что вы можете нанести себе финансовый ущерб, если решите передать недвижимость, на которую у вас есть ипотека. Ниже мы подробно расскажем о наиболее важных плюсах и минусах передачи личного имущества в ООО.

Плюсы перевода имущества в ООО

Плюсы перевода имущества в ООО включают:

• Защита личной ответственности: Имеет смысл использовать ООО или корпорацию для защиты ваших личных активов от всего, что может произойти с собственностью. Таким образом, если позже возникнет судебный процесс в связи с каким-либо событием в собственности, например, несчастным случаем, то, надеюсь, никто не сможет прийти за вашими личными активами, такими как ваш личный дом, для возмещения ущерба.
• Защитите свою собственность от своей собственности: Если у вас есть несколько объектов недвижимости, которые вы сдаете в аренду, имеет смысл сохранить каждый из них в отдельном ООО или корпорации, чтобы защитить каждый из них от потенциальной ответственности других.
• Налоговые льготы: Могут быть определенные налоговые льготы при владении недвижимостью в ООО и ведении любой деятельности, приносящей доход, с использованием этой собственности в качестве бизнеса. Это то, о чем вы должны проконсультироваться с CPA, чтобы определить, что может быть наиболее выгодным для вас.
• Лучшее определение партнерства: Если недвижимость, которую вы перемещаете, находится в совместной собственности не только вас, то ее передача в ООО или корпорацию с несколькими участниками является выгодной. Таким образом, не только могут быть налоговые льготы, но и четко определены права собственности и управленческие обязанности в юридическом лице. Это делает ваше партнерство намного более чистым и легким для навигации, особенно если что-то пойдет не так позже.

Минусы перевода собственности в ООО

Минусы перемещения имущества в ООО включают:

• Налоговые последствия: Хотя могут быть определенные налоговые льготы, также могут быть определенные налоговые последствия перемещения имущества. Вы можете столкнуться с задержкой налоговых последствий или, если несколько человек владеют собственностью, вы можете вызвать налоговое событие для кого-то другого. Обязательно поговорите с CPA, чтобы полностью понять, как это может помочь или навредить вам с налоговой точки зрения, и проконсультируйтесь с любыми партнерами, чтобы убедиться, что это работает для них.
• Ставки по ипотечным кредитам могут увеличиться: Многие владельцы сдаваемой в аренду недвижимости получают хорошую ставку по ипотечным кредитам, приобретая недвижимость как физическое лицо. Если вы позже передадите право собственности бизнесу, то, скорее всего, вы больше не сможете претендовать на гораздо более низкие ставки, которые ваше кредитное учреждение предоставляет физическим лицам. У вас, вероятно, есть юридическое обязательство поделиться этим переводом со своим кредитором, но когда они узнают, это может стоить вам больших денег из-за повышения вашей ставки.
• Расходы на страхование могут вырасти: Одна вещь, которую многие люди не учитывают при передаче собственности ООО или корпорации, — это страхование. Если право собственности на вашу собственность изменится на бизнес, ваша страховая компания может заставить вас изменить любой текущий полис личного страхования на коммерческий полис. Эти коммерческие полисы обычно имеют гораздо более высокие премии из-за того, что предприятия чаще судятся, чем частные лица.

Начало работы

Как мы упоминали выше, первым шагом к передаче собственности ООО или корпорации является регистрация вашего ООО или корпорации. Вы можете сделать это сегодня, позволив нам помочь. Это простой трехэтапный процесс: вы выбираете тип и штат своей компании, заполняете простую онлайн-форму, и мы отправляем вам обратно все ваши документы. Начните сегодня, чтобы вы могли реализовать юридическую защиту ООО с вашей собственностью!

Эта запись была опубликована в четверг, 20 июня 2019 г.в 14:53 и подается в соответствии с требованиями Incorporation, Corporate / LLC, Limited Liability Company. Вы можете следить за любыми ответами на эту запись через ленту RSS 2.0. Вы можете пропустить до конца и оставить отзыв. В настоящее время пинг не разрешен.

Каков процесс передачи имущества ООО?

Последнее обновление: 8 октября 2021 г.

Начинающие инвесторы часто покупают арендуемую недвижимость на свое имя. В то время как инвестировать в недвижимость как физическое лицо может быть проще, владение инвестиционной недвижимостью на индивидуальное имя также может создать проблемы в будущем.

В этой статье мы объясним, почему многие инвесторы в недвижимость владеют собственностью в ООО, плюсы и минусы наличия ООО и как передать собственность, которой вы уже владеете, в ООО.

Обратите внимание: информация, содержащаяся в этой статье, не предназначена для юридических или налоговых консультаций. Он должен использоваться только в информационных целях. Профессиональная юридическая консультация должна быть получена до создания или владения юридическим лицом.

Что такое ООО для сдачи в аренду имущества?

LLC — это компания с ограниченной ответственностью, которая может состоять из одного или нескольких участников, включая только вас. Вместо того, чтобы владеть арендованной недвижимостью в качестве индивидуального предпринимателя под своим личным именем, IRS позволяет вам создать LLC с одним участником для целей налогообложения.

Несмотря на то, что компанию с ограниченной ответственностью создать относительно легко, в каждом штате существуют свои правила, которым необходимо следовать при создании ООО. Веб-сайт юридических ресурсов Nolo составил Руководство по созданию ООО для 50 штатов со ссылками на государственные учреждения, формы и ресурсы для создания ООО в штате, в котором находится ваша арендуемая недвижимость.

Плюсы и минусы передачи имущества в ООО

Инвесторы в аренду могут получить как налоговые, так и юридические преимущества, передав имущество в ООО. Тем не менее, есть некоторые потенциальные недостатки, о которых следует помнить при размещении недвижимости в ООО.

Плюсы перемещения имущества в ООО

• Ограничьте личную ответственность, используя ООО в качестве «корпоративного щита» для защиты вашего другого бизнеса и личных активов в случае судебного процесса.
• Держите несколько объектов в своем портфеле отдельно друг от друга, чтобы защитить один объект от потенциальной ответственности других объектов и упростить отслеживание финансовых результатов на уровне отдельных активов.
• Легче разделить деловые и личные расходы, что может сделать налоговую отчетность на конец года более четкой и менее сложной.
• Товарищества, занимающиеся инвестициями в недвижимость, получают выгоду, когда имущество переходит в ООО с несколькими участниками, за счет более четкого определения доли владения, управленческих обязанностей и налоговых льгот для каждого члена.
• Налоговые преимущества передачи имущества в ООО включают вычет расходов на эксплуатацию имущества на уровне компании, при этом чистая прибыль «передается» каждому отдельному члену ООО, так что доход облагается налогом на индивидуальном, а не на корпоративном уровне.

Минусы передачи имущества в ООО

• ООО создает дополнительные документы, включая создание отдельного банковского счета для каждого ООО и ежегодную регистрацию и отчетность перед государством.
• Ежегодная пошлина за подачу заявки на регистрацию ООО может составлять несколько сотен долларов и более в год.
• Ставки по ипотеке и страхованию могут увеличиться, поскольку имущество принадлежит корпорации, у которой может отсутствовать кредитная история, а не частному лицу.
• Кредиторы могут по-прежнему требовать, чтобы каждый член LLC гарантировал ссуду, взятую от имени LLC.
• Перемещение собственности в ООО может также вызвать непредвиденные налоговые последствия, поэтому инвесторы в недвижимость должны поговорить со своим финансовым консультантом или аудитором при создании ООО.

Как передать имущество в ООО

Для передачи имущества в ООО необходимо выполнить 6 основных шагов:

1. Связаться с кредитором

Если у вас есть кредит на имущество, передаваемое в ООО, свяжитесь с кредитором чтобы узнать, может ли право собственности быть передано вашему ООО с существующим кредитом.

Кредитор может взимать дополнительную разовую комиссию за перевод кредита, увеличивать процентную ставку и требовать личную гарантию. Другие кредиторы могут потребовать от вас, как от заемщика, погасить существующий кредит, если в ипотеке есть пункт об ускорении, и получить новый кредит в рамках ООО.

2. Создайте ООО

Завершите создание ООО, подав Устав и Операционное соглашение в комиссию или отдел государственной корпорации.

Устав ООО включает основную информацию, такую ​​как контактная информация участника, физический адрес компании, количество акций, выпущенных для каждого участника, и зарегистрированного агента.

В операционных соглашениях описываются права и обязанности каждого участника LLC, порядок разрешения конфликтов между участниками и действия, если участник хочет продать акции LLC другой стороне.

3. Получите EIN

Федеральный идентификационный номер работодателя (EIN) действует как номер социального страхования для бизнеса. После того, как ваше LLC будет создано, вы можете подать форму в IRS, чтобы бесплатно получить EIN. Вам понадобится EIN, даже если в вашем ООО нет сотрудников.

Ваш EIN используется для таких вещей, как открытие банковского счета для вашего LLC, подача налоговых деклараций для LLC, уплата налога на заработную плату сотрудников и выдача форм 1099 независимым подрядчикам в конце каждого года.

4. Откройте банковский счет LLC

Банк запросит EIN вашего LLC, а также копию вашего Устава, который был подан и одобрен государством, что свидетельствует о том, что у вашего LLC хорошая репутация.

Даже если ваша компания по управлению имуществом несет ответственность за сбор арендной платы и оплату ваших текущих расходов, вам все равно следует открыть банковский счет ООО для внесения ежемесячных выплат и для хранения средств вашего бизнеса ООО отдельно от ваших личных средств.

5. Передача права собственности

Подайте акт об отказе от права собственности или гарантийный талон о передаче собственности от вашего личного имени в ООО. Когда вы подаете документ окружному секретарю, помните, что вы являетесь лицом, предоставляющим право, а ООО является получателем права. Рекомендуется обратиться за помощью в передаче права собственности в местную компанию, выдающую права собственности, поскольку конкретный процесс зависит от штата.

6. Обновление договоров аренды, разрешений, контрактов и коммунальных услуг

Юридические документы, такие как договоры аренды, городские разрешения, договор с управляющим недвижимостью и счета за коммунальные услуги, должны указывать ваше ООО в качестве владельца или ответственной стороны.

Поскольку ваше ООО является совершенно новым, коммунальное предприятие может потребовать от вашего ООО внесения гарантийного депозита, который возвращается через определенное время, при условии, что все счета были оплачены вовремя.

Когда следует передавать имущество ООО?

Вы можете создать ООО перед покупкой недвижимости или передать имущество, которым уже владеете, во вновь созданное ООО.

В идеале вы создадите ООО, чтобы владеть недвижимостью, в которую вы инвестируете, до ее покупки. Это связано с тем, что при переводе недвижимости от вашего имени в ООО вам потребуется:

• Обновите существующие договоры аренды, чтобы указать, что имущество принадлежит LLC, и уведомите арендаторов.
• Уведомите своего кредитора о том, что вы передаете имущество в ООО или рефинансируете имущество на имя ООО.
• Согласитесь, если ваш нынешний кредитор хочет закрыть существующую ссуду и выдать новую ипотеку на имя ООО, создавая комиссии и затраты на закрытие, а также потенциально более высокую процентную ставку по новой ипотеке.
• Потенциально платить больше налогов, таких как налог на передачу недвижимости, который может варьироваться от фиксированной платы в размере 2 долларов США в Аризоне до 0,5% или более от стоимости недвижимости в штатах, включая Флориду и Мичиган.

Расходы на создание и эксплуатацию ООО

Типичные расходы на создание ООО могут составлять 1000 долларов США или более в зависимости от штата, в котором создается ООО.  

Сборы, уплачиваемые за создание ООО, могут включать:

Следует также помнить о периодических расходах. Регулярные ежегодные расходы на управление ООО варьируются от штата к штату и могут включать:

• Ежегодный регистрационный сбор
• Ежегодная плата зарегистрированному агенту, если вы не находитесь в том же штате, в котором находится ваша недвижимость
• Ежегодный налог на франшизу, в зависимости от штата

Налоговые последствия передачи имущества в ООО

Вообще говоря, передача имущества в ООО с одним участником, которое не учитывается для целей налогообложения, не будет иметь налоговых последствий, хотя вам всегда следует проконсультироваться со своим налоговым консультантом. Это потому, что ООО не считается отдельным юридическим лицом от его владельца.

Однако в будущем могут возникнуть налоговые последствия передачи объекта собственности ООО, если в вашем ООО более одного участника. Например, если ваша сдаваемая в аренду недвижимость имеет текущую базовую стоимость в размере 100 000 долларов США и справедливую рыночную стоимость в размере 175 000 долларов США, стоимость имущества, переданного в ООО, составляет 175 000 долларов США.

Это означает, что вы также передали ООО и его участникам потенциальное налоговое обязательство в размере 75 000 долларов США прироста капитала (175 000 долларов США рыночной стоимости за вычетом 100 000 долларов США базовой стоимости).

Если участники LLC не получали выгоды от владения имуществом до присоединения к LLC, вы можете попросить своего адвоката добавить формулировку в ваше Операционное соглашение, чтобы сделать условия передачи справедливыми для всех участников LLC.

Заключительные мысли

Несмотря на то, что передать имущество ООО относительно легко, важно понимать все преимущества и потенциальные недостатки.