Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция 2019
Приобретение жилья в новостройке имеет много плюсов. Человек получает квартиру, которая никогда не продавалась, в которой раньше никто не жил, можно сказать, чистую страницу. У новой квартиры отсутствует история владельцев, а значит и документальная история, что исключает возможность судебных споров с предыдущими хозяевами. Опытные, проверенные застройщики возводят крепкие дома, с квартирами удобной планировки, с благоустроенной территорией. К тому же, такое жилье может стоить дешевле квартир на вторичном рынке, если покупать его еще в процессе возведения.
Также советуем прочитать:
Но это касается только части строящихся в стране многоэтажных зданий. На российском рынке существует множество мелких и крупных фирм, которые строят дома с нарушениями, не задумываются о наличии прилегающей территории, даже если это и предусмотрено законом. Например, встречается такой вариант: человек покупает жилье, а потом узнает, что у дома есть проблемы с подключением коммуникаций. Или же в доме построили настолько тонкие перегородки между квартирами, что слышен даже малейший шум, который происходит у соседей.
Конечно, все это можно предусмотреть и подыскать именно то жилье, которое будет устраивать владельцев на все сто процентов. Дальше мы приведем пошаговую инструкцию покупки квартиры в новостройке, соблюдение которой позволит вам избежать множества ненужных ошибок в данном процессе.
Пошаговая инструкция
На предварительном этапе нужно заняться поиском желаемого района, определиться с параметрами будущего жилья – метражом, количеством комнат, наличием балкона или лоджии, размером кухни. Важно подумать, на каком этаже хочется приобрести квартиру.
В большинстве случаев покупка жилья в новостройке осуществляется еще до ввода дома в эксплуатацию, на стадии строительства. Совершая такое приобретение, человек должен понимать, что реальные сроки возможного заселения весьма туманны. Во-первых, застройщик может не успеть сдать дом к оговоренной дате, во-вторых, придется еще потратить время не ремонт, ведь чаще всего квартиры продаются без внутренней отделки.
Чтобы не ошибиться с выбором и избежать возможных проблем с застройщиком, лучше всего действовать в таком ключе:
- досконально изучить объект;
- оформить договор с застройщиком;
- получить ключи и квартиру по акту приема-передачи;
- оформить квартиру в собственность и прописаться.
Изучаем дом, проверяем документы
Самый дешевый, он же и самый рискованный, вариант – покупка квартиры на стадии котлована. Приобрести жилье в доме, который еще даже не начали возводить, можно в среднем на 30-35 процентов дешевле, чем после постройки. На этом же этапе можно обсудить с застройщиком планировку квартиры, квадратуру.
Однако никто не даст гарантий, что дом будет сдан: у фирмы-застройщика может просто не оказаться средств, или же она не сможет получить разрешение на строительство (это может случиться и после возведения одного, второго, других этажей), в результате чего заморозит процесс. Может быть на время, а может – и навсегда.
Работы по дому, который находится на стадии завершения строительства, в принципе, также могут быть заморожены по самым разным причинам. Поэтому первое, что должен сделать человек, решивший покупать квартиру в новостройке, так это ознакомиться с проектом, проверить репутацию застройщика. Хотя и это не исключает возможных проблем.
Сначала проверяем по интернету. Ищем сведения, статьи, в которых упоминается застройщик. Возможно, есть какая-то информация в социальных сетях, форумах, группах людей, пострадавших от действий непутевых или нечестных строителей.
Есть еще один интересный способ проверки – обратиться в банк с просьбой выдать кредит на покупку квартиры в строящемся доме. В кредитных организациях всегда тщательно изучают состояние дел застройщика и соглашаются выдать кредит только в том случае, если дом будет зарегистрирован и документы на него будут в порядке.
Можно также обратиться к юристу, чтобы тот проверил все документы застройщика: информацию об объекте, проектную декларацию, финансовую и прочие документации, разрешение на строительство, право собственности на участок. Проверить все это самостоятельно без юридического образования достаточно трудно.
Оформляем договор
Если документы в порядке, а репутация застройщика незапятнанна, при этом человека устраивает место расположения дома, цена, планировка, то можно оформлять договор. Правда, желательно заключать соглашение с привлечением независимого юриста.
Существует три варианта приобретения квартиры в новостройке:
- По договору уступки права. Такой договор заключается, если квартире приобретается у соинвестора или предыдущего собственника, перепродающего жилье. Такая процедура регулируется несколькими правовыми актами, а потому может привести к спорам. В этом случае стороны могут заключить сделку, предусматривающую возможность покупки готового жилья в будущем или же долевое участие в процессе строительства. Последний вариант подлежит обязательной государственной регистрации. На руках у покупателя должны остаться договор переуступки, подтверждение совершения расчета, согласие застройщика, акт передачи документов.
- По договору участия в долевом строительстве, который заключается непосредственно с застройщиком. Ни в коем случае нельзя соглашаться заключать так называемый предварительный договор долевого участия, который противоречит федеральному закону. Уже само предложение заключить такой договор должно вызывать сомнения у покупателя, так как это, скорее всего, свидетельствует, что фирма не в состоянии заключить договор по закону, имеет проблемы с разрешительной документацией, не готова взять на себя обязательства. Хотя девелоперы обещают при этом еще и значительные скидки, соглашаться на это нельзя: единственным приемлемым вариантом остается полноценный договор участия в долевом строительстве.
- По договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Такой кооператив создается на основании соглашения будущих владельцев жилья. Покупка квартиры осуществляется посредством уплаты пая, эта процедура не подлежит регистрации, а потому считается достаточно рискованной, хотя и легальной.
Оплата производится только после заключения договора и его государственной регистрации (в первых двух случаях). Опять же желательно, чтобы сделку сопровождал профессиональный юрист. Первоначально может выдаваться только часть суммы, а остальное выплачиваться постепенно.
Для оформления договора понадобится следующий пакет документов:
- договор участия в долевом строительстве;
- проектная декларация;
- свидетельство о праве собственности на застраиваемый участок земли;
- гражданские паспорта участников соглашения;
- заявления участников соглашения;
- оригинал кадастрового плана;
- план объекта с указанием адреса, этажности, количества помещений;
- разрешение на строительство, выданное государственными органами;
В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы. В любом случае при подписании договора нужно будет в первую очередь обратить внимание на прописанные сроки окончания строительства и передачи квартиры и документации для регистрации, условия расторжения контракта и обязательства сторон (что грозит за их нарушение). Обязательным пунктом в договоре должны быть прописаны положения о фиксированной стоимости квадратного метра жилья.
Получаем ключи и квартиру
С момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи может пройти до трех месяцев. Застройщику еще необходимо получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ. Прежде чем подписывать договор, нужно тщательно осмотреть помещение, если будут попадаться какие-то недочеты, отклонения от проектной планировки, нужно будет потребовать от застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию. Это же касается и инженерных сетей: если они не подключены или не работают, акт приема лучше не подписывать до устранения проблем. Здесь могут возникнуть трудности. Застройщики не всегда соглашаются с доводами покупателей, требуют подписания акта, в устной форме обещают все исправить. В таком случае действовать нужно по своему усмотрению, но лучше добиться от застройщика письменного согласия внести исправления. Если есть возможность – лучше ничего не подписывать, пока проблема не будет исключена.
После подписания акта приема-передачи и получения ключей, владельцу начнут начислять коммунальные платежи. Согласно законодательству, платить за коммунальные услуги нужно только после создания ТСЖ или подписания договора с эксплуатирующей компанией, но обычно это происходит не сразу после заселения, а через какое-то время. До этого расходы лягут на плечи застройщика, поэтому обычно от жильцов требуют оплаты за ЖКХ на несколько, не более четырех, месяцев вперед.
Переезжать в новое жилье и тем более проводить ремонт желательно только после получения свидетельства о собственности. До этого помещение могут осматривать специалисты БТИ, если они найдут какие-то несоответствия с тем, в каком состоянии находилось помещение после ввода в эксплуатацию, они могут потребовать вернуть комнатам былой вид.
Оформляем в собственность, прописываемся
Оформить квартиру в собственность можно самостоятельно в Регистрационной Палате, так намного дешевле, но на это уходит немало времени и сил, либо через юриста. Для оформления понадобятся акт приема-передачи и решение о вводе в эксплуатацию. После получения свидетельства можно сразу прописаться в квартире, обратившись в УФМС. При себе надо иметь паспорт, свидетельство о праве собственности на жилье, составленное по образцу заявление на прописку и выписку из предыдущего места жительства.
Подводные камни
Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.Основные риски:
- оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
- оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
- заморозка строительства дома;
- долгое, затянувшееся строительство дома;
- низкое качество жилья;
- несоответствие планировки и метража квартиры;
- отсутствие благоустроенной территории.
Советы юриста
Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса. Да, это определенные растраты, но они позволяют избежать более существенных проблем.
Общие советы:
- Не стоит спешить с выбором застройщика и покупкой квартиры. Сегодня рынок недвижимости хоть и не стабилен, но не хаотичен. Люди часто боятся, что цены скоро намного поднимутся, но, как правило, процесс роста редко проходит большими скачками, а за подъемом часто наступают и периоды снижения цен. Лучше всего взвешенно расценить свои силы и возможности, выбрать район, определиться с застройщиком, тщательно проверить его на надежность.
- Проверка застройщика – дело не одного дня. Отсутствие в интернете отрицательных сведений вовсе не означает, что репутация застройщика должна вызывать доверие. Возможно, это молодая или подставная фирма, которая не собирается выполнять все требования законодательства. Даже если документы у компании в порядке, есть косвенные подтверждения ее надежности, от фирмы следует отказаться, если она предлагает заключить предварительный договор долевого участия, то есть, нарушает федеральный закон.
- Не делать перепланировку помещений до получения акта о праве на собственность, чтобы после не исправлять по требованиям БТИ. Кстати, обмеры помещений специалистами БТИ могут привести к конфликтам с застройщиком. Допустим, человек заплатил за квартиру, площадь которой 70 квадратных метров. А специалисты насчитают еще пять метров. В таком случае придется доплачивать застройщику. Вполне возможно, что люди будут не в состоянии внести оплату сразу, поскольку они не рассчитывали на эти расходы, а некоторые люди и вовсе могут сослаться на то, что о «лишних» метрах они не договаривались. Конечно, все это приведет к разбирательствам с застройщиком.
Приобрести квартиру в новостройке можно по ипотеке. Для этого следует обратиться в банк, где для клиента подберут удобный вариант. Такая покупка также требует осторожности и проходит по особой схеме.
law03.ru
Оформление квартиры в собственность в новостройке
Процедура оформления квартиры в собственность в новостройке включает в себя следующие этапы:
- Государственная комиссия принимает новостройку у строительной компании. На этом этапе производится выдача соответствующих документов.
- Утверждение БТИ поэтажного плана новостройки.
- Государственная регистрация права на новостройку. На этой стадии оформления происходит выдача свидетельства о государственной регистрации права на новостройку с внесением необходимых отметок. Перед этим, документы обязательно должны быть проверены Федеральной регистрационной службой с проведением экспертизы.
Список необходимых документов для оформления:
Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.
Это быстро и бесплатно!
- документ, удостоверяющий личность;
- документ, подтверждающий право собственности на недвижимость;
- документ, удостоверяющий оплату государственной пошлины;
- заявление собственника недвижимости;
- другие документы, требуемые Федеральным законом;
Госпошлина
Последовательность оплаты госпошлины:
- Точно определить разновидность регистрационного действия.
- Уточнить сумму госпошлины.
- Произвести непосредственно саму оплату пошлины с выдачей документа, подтверждающего факт оплаты пошлины.
- Предоставить подтверждающий документ в соответствующий орган, занимающийся оформлением этой процедуры.
Также, следует уточнить размер госпошлины. Он зависит от того, кем является плательщик, юридическим или физическим лицом.
Госпошлина для юридических лиц обойдётся в разы дороже, чем для физических. Госпошлина оплачивается 2 раза: 1 раз при оформлении купли-продажи, и 2 раз при самой регистрации права.
Пошлина при оформлении купли-продажи оплачивается всеми участниками сделки, при регистрации права только покупателем.
Государственная пошлина оплачивается не во всех случаях. Исключение являются малоимущие и другие лица, освобожденные от уплаты законодательством.
Оформление доли квартиры
Существует долевая и совместная форма собственности. Долевой формой чаще всего пользуются семейные пары, которые приобрели квартиру в течение совместной жизни.
В случае развода перед ними может встать вопрос о разделении частей имущества. Если доля не будет определена, то правом распоряжаться долей жилья обладает только один из собственников совместно приобретенного имущества.
Выделение доли происходит путем обоюдного согласия в порядке, установленном нотариусом. Управлением Федеральной службы государственной регистрации права производится регистрация отдельной доли.
Срок оформления квартиры в новостройке в собственность зависит от определенных факторов. В числе этих факторов может быть сомнение в “чистоте” документации, которую предоставил застройщик. Также, “тормозить” процесс оформления могут обе стороны, принимающие участие в сделке.
Популярные вопросы и их решение
Какую документацию следует проверять при покупке квартиры в новостройке?
Необходимо проверять всю документацию, касающуюся данной недвижимости, в том числе и все документы, подтверждающие права собственности застройщика.
Лучше будет купить квартиру на этапе строительства или после сдачи дома в эксплуатацию?
Если покупатель хочет заплатить меньшую сумму при покупке новостройки, то следует приобретать жилье на этапе строительства. Но в этом случае существует риск приостановки строительства на неопределенный срок.
Покупать квартиру лучше через агентство недвижимости, у застройщика или через муниципальные власти?
Выбирая способ покупки недвижимости важно знать, что через агентство недвижимости нужно будет оплатить комиссию, что приведет к дополнительным расходам, но зато вы выиграете во времени. При покупке у муниципальных властей повышается безопасность сделки, так как сама сделка заключается между покупателем и администрацией города. Застройщик может предложить наиболее экономный вариант в бюджетных районах.
Какие пункты должны быть обязательными в договоре купли-продажи?
Перед подписанием договора необходимо внимательно изучить его содержимое. Обязательными пунктами являются сам предмет договора, т.е. квартира, участники сделки, стоимость, дата совершения сделки, а также права и обязанности сторон.
Блиц-советы
- Обязательно сделайте копии документов и заверьте их у нотариуса;
- Если на оформление регистрации ушло времени больше установленного срока, то вы вправе потребовать неустойку;
- Если вы занялись оформлением документов самостоятельно, внимательно изучите образцы документов;
- Перед покупкой обязательно проверьте чтобы новостройка была построена законно.
consultplace.ru
Как оформить квартиру в новостройке в 2017 году
Автор КакПросто!
Прежде чем вы сможете стать полноправным владельцем квартиры в новостройке, придется пройти ряд процедур по сбору и оформлению необходимой документации. Главное в этом процессе – проявлять особое внимание и аккуратность.
Статьи по теме:
Вам понадобится
- — квитанция об оплате государственной пошлины;
- — поэтажный план из БТИ;
- — паспорт;
- — договор, заключенный со строительной компанией;
- — акт приема-передачи квартиры;
- — доверенность, заверенная нотариусом, если вашим вопросом занимается представитель.
Инструкция
Оформлению квартиры в новостройке предшествует окончание строительства и сдача дома компанией-застройщиком государственной комиссии. После этого Бюро технической инвентаризации должно утвердить поэтажные планы дома и экспликации к ним. И уже потом происходит процесс государственной регистрации прав на квартиру. Подайте заявление в Федеральную регистрационную службу о государственной регистрации своих прав на квартиру в новостройке. Также вам потребуется квитанция об оплате государственной пошлины, поэтажный план из БТИ, паспорт, договор, заключенный со строительной компанией, акт приема-передачи квартиры, доверенность, заверенная нотариусом, если вашим вопросом занимается представитель.Все документы должны быть оформлены без ошибок и исправлений. В соответствии со статьей 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предоставленные бумаги, которые имеют повреждения, помарки, зачеркивания, заполненные карандашом, не принимаются в Федеральную регистрационную службу.
Сделайте несколько копий подготовленного пакета документов. При подаче в ФРС возьмите у регистратора расписку, подтверждающую, что документы были им получены.
Срок регистрации права собственности на квартиру в новостройке по закону составляет не более тридцати дней. В этот период все документы, предоставленные заявителем, проверяются тщательным образом вместе с бумагами, которые подтверждают факт постройки объекта и его ввод в эксплуатацию, а также распределение квартир. После всего этого производится внесение записи о правах нового собственника на недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав. И лишь потом весь процесс считается завершенным, а квартира в новостройке оформленной.Источники:
- Оформление новостройки в собственность: ваши права и обязанности
Совет полезен?
Статьи по теме:
Не получили ответ на свой вопрос?
Спросите нашего эксперта:
www.kakprosto.ru