Понятие застройщик: Понятие «застройщик» Минстрой предлагает изменить

Содержание

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе 

КонсультантПлюс: примечание.

К застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, ст. 2 применяется в редакции от 01.07.2017, с учетом особенностей, установленных ст. 8 ФЗ от 01.07.2018 N 175-ФЗ.

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

1) застройщик — хозяйственное общество:

которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».

Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», или публично-правовая компания, указанная в части 1 статьи 23.2 настоящего Федерального закона, а также указанный в пункте 3 части 4 статьи 1 настоящего Федерального закона Фонд субъекта Российской Федерации, юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории;

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 1 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства;

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1) проект строительства — проект строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство;

(п. 2.1 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)3) уполномоченный банк — банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»;(п. 3 введен Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
4) целевой кредит (целевой заем) — кредит или заем на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и кредитором (банком или учредителем (участником) застройщика), которые могут быть использованы только на цели, указанные в части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, либо кредит, предоставленный в целях рефинансирования (перекредитования) указанных в настоящем пункте кредита или займа. При этом целевой заем, предоставляемый всеми учредителями (участниками) застройщика, не должен превышать двадцать процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона (далее — проектная стоимость строительства), по каждому из выданных разрешений на строительство при условии, что проценты по такому целевому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта. Указанные в настоящем пункте ограничения по целям использования средств целевого кредита (целевого займа) и размеру целевого займа не применяются в случае, если застройщик осуществляет строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии размещения таких денежных средств на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;(п. 4 введен Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ; в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции
)

5) уполномоченный банк в сфере жилищного строительства — банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и определенный Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».(п. 5 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

 

КонсультантПлюс: примечание.

О рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства см. п.п. 6-9 ст. 28 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ «О рекламе».

Открыть полный текст документа

Термин Застройщик — понятие и определение, что такое

Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Источник. Определение дано в статье 2. Федерального Закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и иных объектов недвижимости».

Застройщик это физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов ( с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него), в том числе для собственного проживания, предоставления в наем, аренду либо для продажи.
Источник. Данное определение термина застройщик дано в законе РФ от 24.12.92 » Об основах федеральной жилищной политике».

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, техническое перевооружение объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Источник. Данное определение термина застройщик дано в Письме Министерства экономического развития РФ от 4.12.2009 г. № 18863-ОС/Д17 «О приказе Минэкономразвития России от 1 октября 2008 г. N 305».

Застройщик это лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства; юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Источник. Данное определение дано в Федеральном законе от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства».

Застройщик – хозяйственное общество:
— которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

— которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

— наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».
Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»
Источник: 218-ФЗ от 29.07.2017

Базы недвижимости на сайте

что входит в его компетенцию?

Оглавление:

  1. Сущность понятия «застройщик»
  2. Застройщик и девелопер: сходства и различия
  3. Застройщик, заказчик, подрядчик — кто есть кто?

В сфере недвижимости и предпринимательства довольно часто фигурирует такой термин, как застройщик. Это понятие широко употребляется уже достаточно давно, оно применялось еще в советскую эпоху. Несмотря на обилие более современных и актуальных терминов (например, «девелопер»), понятие «застройщик» по-прежнему остается весьма востребованным в сфере строительства и применяется практически повсеместно. Несмотря на это, далеко не все понимают истинный смысл и суть этого термина. В этой статье мы постараемся подробно разъяснить, кто же такой застройщик, каковы его функции и какими он обладает правами и обязанностями.

Сущность понятия «застройщик»

Застройщик – это по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» юридическое лицо, которое владеет определенным земельным участком и привлекает финансовые средства граждан-участников долевого строительства с целью возведения на данном участке жилых или каких-либо других объектов недвижимости на основании имеющегося у него официального разрешения на строительство. Другими словами, это юридическое лицо, владеющее определенным земельным участком и ведущее на данном участке строительство нового здания.

Застройщик и девелопер: сходства и различия

В европейской практике, в отличие от российской, термин «застройщик» не имеет такого широкого распространения. Вместо него традиционно употребляется понятие «девелопер». Девелопер – это бизнесмен, который занимается созданием объектов недвижимости, реконструкцией и изменением уже существующих зданий и выполнением прочих подобных задач. Девелопер, как правило, контролирует процесс строительства здания на всех этапах, начиная от создания архитектурного проекта и заканчивая поиском брокера для продажи готового объекта. Застройщик – это довольно близкая по своей сути роль, однако функции застройщика не предполагают такого широкого спектра различных задач и такой обширной сферы деятельности.

Сегодня в качестве девелоперов обычно выступают юридические лица (специальные девелоперские конторы, которые обладают широкими возможностями и могут привлекать к строительству зданий и развитию своих проектов крупные инвестиции). В западной практике такая деятельность является вполне привычной. А девелопмент — это специальный вид предпринимательской деятельности, связанный с созданием объектов недвижимости, реконструкцией существующих зданий и прочими видами строительных работ. Это очень сложный вид предпринимательства, который обладает сложной разветвленной структурой и состоит из массы различных задач, в числе которых, например, разработка концепции проекта, оценка местоположения, техническое обоснование строительства, проектирование, заключение необходимых контрактов, маркетинг, управление строительством и прочие виды деятельности.

Сегодня на российском строительном рынке возникают все новые и новые девелоперские компании, которые, в отличие от привычных застройщиков, управляют всеми этапами возведения новых объектов недвижимости.

Понятие «застройщик» в правовой сфере – это тот, кто имеет широкую сферу влияния и доступ на рынок современной недвижимости. Учитывая всю важность и ответственность той роли, которую исполняет застройщик в процессе строительства, деятельность, функции, права и обязанности застройщиков строго регулируются действующим законодательством. В Федеральном Законе 214-ФЗ (последняя действующая редакция от 2010 г.) обозначены все права, которыми обладает застройщик. В частности, в данном нормативном документе отмечены следующие важные моменты:

  • Застройщик имеет право на привлечение финансовых средств граждан, задействованных в долевом строительстве, для реализации проекта создания многоквартирного дома только после обязательного получения соответствующего разрешения на строительство, оформления проектной декларации, составленной в соответствии с настоящим Федеральным Законом, а также прочих необходимых документов.
  • Застройщики, отвечающие всем требованиям настоящего Федерального Закона, имеют право на привлечение средств граждан для строительства с непременным принятием определенных обязательств, согласно которым гражданин после внесения средств и выполнения ряда условий получает право владения недвижимостью в строящемся жилом здании.
  • В том случае, если средства граждан будут привлечены для строительства застройщиком, не соблюдающим все требования настоящего Федерального Закона, будет зафиксировано нарушение российского законодательства, и гражданин будет вправе потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему финансовых средств, а также возмещения причиненного гражданину ущерба.

Эти и другие правила четко прописаны в статьях Федерального закона 214-ФЗ. Именно они являются правовым полем современного инвестиционного строительства и регламентируют все нюансы деятельности застройщиков.

Застройщик, заказчик, подрядчик — кто есть кто?

Некоторые ошибочно полагают, что застройщик – это заказчик или подрядчик. Между тем, эти понятия хотя и несколько схожи, но все же имеют разное значение. В роли заказчика обычно выступает лицо, управляющее строительством (вне зависимости от того, является ли оно хозяином земли или нет). А под термином «застройщик» понимают лицо, которое владеет земельным участком и имеет на него все права. Таким образом, застройщик – это более широкое, общее понятие, а заказчик – частное. Застройщик может выступать в качестве заказчика, но вот заказчик не обязательно является застройщиком.

В отношении понятия «подрядчик», как правило, не возникает таких сложностей. Этот термин означает лицо, выполняющее определенные строительные или другие работы по заключенному с заказчиком договору подряда. 

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, подрядчики обязаны иметь государственную лицензию на осуществление своей работы. Только тогда их деятельность признается законной и правомерной.

Как видите, все описанные выше понятия имеют разное смысловое значение, но при этом они прочно взаимосвязаны друг с другом. Важно точно понимать смысл этих терминов и осознавать, в чем заключается разница между ними. Только тогда вы сможете грамотно оперировать понятиями из инвестиционно-строительной сферы.

Застройщик, заказчик и подрядчик — кто есть кто?

На рынке недвижимости, и в строительном бизнесе в частности, используются такие термины, как застройщик, заказчик, подрядчик, генподрядчик и субподрядчик. Не все понимают суть и различия этих терминов. Краткий ликбез — в нашей статье.

Фото: Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

Застройщик

Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 четко трактует понятие застройщика многоквартирных домов — это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Именно застройщик является центральной фигурой деятельности в части обеспечения архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции возводимого здания.

Застройщик — это юрлицо, которое владеет земельным участком и привлекает деньги на строительство недвижимости на этом участке на основании разрешения.

Застройщик может быть в одном лице и только застройщиком и застройщиком-заказчиком и застройщиком-генподрядчиком. Почему? Читайте далее.

Заказчик

Заказчик — это уполномоченное застройщиком лицо, которое от имени застройщика организует отношения с подрядчиками. Заказчик – лицо, управляющее строительством. При этом заказчик НЕ является обязательной фигурой в процессе строительства.

Застройщик может сам вступать в отношения с подрядчиками напрямую, без заказчика. В этом случае застройщика можно именовать «застройщик-заказчик».

Подрядчик

Именно подрядчик строит многоквартирный дом или иной объект недвижимости по договору подряда, заключенному с застройщиком или заказчиком.

В строительстве подрядчиком может быть любая строительная организация. Градостроительным кодексом установлено, что организация вправе выполнять работы, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, только при наличии выданного саморегулируемой организацией (СРО) свидетельства о допуске к таким работам. Производство работ без такого допуска влечет административную ответственность.

Подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (генподрядчика), если он привлек к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков).

Застройщик также может обходиться и и без подрядчиков, например, в том случае, когда застройщиком является строительная фирма. В этом случае застройщика можно назвать «застройщиком-генподрядчиком».

Застройщик как правовая категория в современном российском праве Текст научной статьи по специальности «Право»

пролог ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

УДК 347.736 А. А. Пахаруков

ББК 67.404 кандидат юридических наук, доцент

Байкальский государственный университет экономики и права

В. Н. Белоусов

Байкальский государственный университет экономики и права

застройщик как правовая категория в современном российском праве

Проанализированы определения понятия «застройщик» в современном российском законодательстве и науке. Предложено рассматривать данное понятие в широком и узком смыслах, проведена научная классификация застройщиков на коммерческих и индивидуальных (некоммерческих). Целью коммерческих застройщиков является извлечение прибыли от своей деятельности по инициированию и осуществлению проекта застройки. Таким образом, коммерческие застройщики относятся к субъектам предпринимательской деятельности и являются профессиональными участниками рынка недвижимости. К некоммерческим (индивидуальным) застройщикам относятся лица, осуществляющие строительство объекта недвижимости для личных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. Обоснованы предложения по совершенствованию законодательства в части легального определения рассматриваемого термина в технико-юридическом и содержательном смыслах.

Ключевые слова: застройщик; субъект профессиональной строительной деятельности; участник долевого строительства.

А. А. Pakharukov

Ph.D. in Law, Ass. Professor Baikal State University of Economics and Law

V. N. Belousov

Baikal State University of Economics and Law

developer as a legal category iN contemporary russian law

The authors analyze the definitions of the concept «developer» in contemporary Russian legislation and research literature. They suggest that this concept could be understood in the wide and narrow sense and subdivide developers into commercial and individual (noncommercial) ones. The goal of commercial developers is to make profitable their business of initiating and implementing the construction project. Thus commercial developers are subjects of entrepreneurial activity and professional participants of the real estate market. Noncommercial (individual) developers are persons that construct real estate objects for personal, household purposes not connected with entrepreneurial activities. The authors present some ideas for improving the legal definition of the technical and legal side of the concept under consideration as well as its content.

Keywords: developer; subject of professional construction activity; housing construction coinvestor.

-o

-o

Исследование содержания правовой категории «застройщик» позволяет констатировать, что определение данного понятия представляет собой один из наиболее дискуссионных вопросов как в правоприменительной деятельности, так и в цивилисти-ческой доктрине.

Данная категория широко используется в различных нормативных правовых актах, однако на сегодняшний день не выработана общепринятая легальная дефиниция. Так, в частности, легальное определение застройщика содержится в Градострои-

тельном кодексе РФ (ГрК РФ)1, ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об архитектурной деятельности)2, ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о

1 Градостроительный кодекс РФ : федер. закон от 29 дек. 2004 г. № 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1, ч. 1, ст. 16.

2 Об архитектурной деятельности в Российской Федерации : федер. закон от 17 нояб. 1995 г. № 169-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1995. — № 47, ст. 4473.

© А. А. Пахаруков, В. Н. Белоусов, 2013

внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве)1. Анализ соответствующих дефинитивных норм позволяет сделать вывод о том, что рассматриваемое понятие имеет неоднозначное значение и может использоваться в широком и узком смыслах. В широком значении термин «застройщик» использован в ГрК РФ и в Законе об архитектурной деятельности, а в узком — в Законе о долевом строительстве.

В связи с этим обстоятельством возникает вопрос о том, является ли закрепление различных значений одного и того же термина дефектом действующего российского законодательства или это обстоятельство имеет под собой теоретическое или практическое основание.

В соответствии с п. 16 ст. 1 ГрК РФ застройщик — это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Аналогичное определение содержится в Письме Министерства экономического развития РФ2.

Обращает на себя внимание тот факт, что в качестве застройщика могут выступать как профессиональные субъекты, зарегистрированные в установленном законом порядке, так и физические лица, не обладающие предпринимательской правосубъектностью. Более того, ГрК РФ не содержит перечень прав, по которым может принадлежать земельный участок застройщику.

Легальная дефиниция застройщика закреплена также в п. 1 ст. 3 Закона об архитектурной деятельности. Здесь заказчик (застройщик) определяется как гражданин или юридическое лицо, с намерением осуществить строительство, реконструкцию (далее — строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство; архитектур-

1 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : федер. закон от 30 дек. 2004 г. № 214-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1, ч. 1, ст. 40.

2 О Приказе Минэкономразвития России от 1 октября 2008 г. № 305 : письмо Минэкономразвития РФ от 4 дек. 2008 г. № 18863-ОС/Д17 // СПС «КонсультантПлюс».

ный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

На самом деле, в данном определении не содержится основополагающего критерия застройщика, а именно наличия прав на земельный участок. Получается, что застройщику достаточно обладать лишь намерением осуществить строительство или реконструкцию.

Противоречия между определениями понятия «застройщик», содержащимся в ГрК РФ и Законе об архитектурной деятельности, разрешаются согласно ст. 7 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»3, в которой сказано, что после введения в действие ГрК РФ законы, иные нормативно-правовые акты, регулирующие отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территорий, архитектурностроительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства и действующих на территории Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат ГрК РФ.

Следовательно, определение понятия «застройщик», содержащееся в ФЗ «Об архитектурной деятельности», не подлежит применению, поскольку данный закон был введен в действие раньше ГрК РФ.

Еще одно определение застройщика в широком смысле содержится в п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций4, согласно которому застройщик — это предприятия, специализирующиеся на выполнении функций по организации строительства, контролю за его ходом и ведению бухгалтерского учета производимых при этом затрат, в частности предприятия по капитальному строительству в городах, дирекции строящихся предприятий, а также действующие предприятия, осуществляющие капитальное строительство.

Понятно, что данное определение закреплено в целях ведения бухгалтерского учета, однако оно все же имеет ряд особенностей. Так, в роли застройщика могут выступать только предприятия. Легальное

3 О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации : федер. закон от 29 дек. 2004 г. № 191-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1, ч. 1, ст. 17.

4 Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций : утв. письмом Минфина РФ от 30 дек. 1993 г. № 160 // Финансовая газета. — 1994. — № 6.

ПРОЛОГ Пахаруков А. А., Белоусов в. Н. застройщик как правовая категория в современном российском праве

21

ПРОЛОГ гражданское право

определение предприятия содержится в ст. 132 ГК РФ1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Закономерен вопрос: почему застройщиком может выступать только предприятие? Думается, что указанное ограничение является необоснованным. Более того, деятельность застройщика сводится лишь к организации строительства и осуществлению контроля за строительством, а также ведению бухгалтерского учета. Таким образом, данное определение понятия «застройщик» не соответствует определениям, которые анализировались ранее.

Принимая во внимание изложенное, можно заключить, что общепринятая дефиниция застройщика на сегодняшний день отсутствует.

Согласно п. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с названным ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Приведенное определение застройщика позволяет выделить следующие признаки.

Во-первых, застройщиком может быть лишь профессиональный субъект, причем исключительно в форме юридического лица. Следует заметить, что ранее застройщиком мог быть и индивидуальный предприниматель. В юридической литературе справедливо отмечается, что подобные изменения проведены законодателем в целях создания дополнительных гарантий прав участников долевого строительства, поскольку имущественная ответственность организации априори больше, чем у индивидуального предпринимателя [7]. Следовательно, можно предположить, что в роли застройщиков могут выступать как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица. Однако полагаем, что деятельность застройщика носит предпринимательский

1 Гражданский кодекс Российской Федерации : федер. закон от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32,

ч. 1, ст. 3301.

характер, поскольку строительство и передача объекта долевого строительства осуществляется за обусловленную плату. Более того, целью застройщика является получение прибыли от выполняемой работы по возведению объекта долевого строительства, при этом он осуществляет свою деятельность самостоятельно и на свой риск. В связи с этим, считаем, что застройщиком может быть юридическое лицо, которое является коммерческой организацией.

Для подтверждения указанного вывода проанализируем одну из организационноправовых форм некоммерческих юридических лиц — потребительский кооператив.

В соответствии со ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

В настоящее время среди потребительских кооперативов широкое распространение получает жилищно-строительная кооперация. Вместе с тем, жилищный кооператив не имеет возможности выступить застройщиком при долевом строительстве, поскольку члены кооператива не признаются участниками долевого строительства. Участники долевого строительства — это самостоятельные субъекты, которые заключают договор с застройщиком. Стоит согласиться с О. Г. Ершовым в том, что члены кооператива с самим кооперативом договора не заключают, они не являются самостоятельными субъектами в обязательственных правоотношениях по строительству объекта недвижимости. Правоотношения, возникающие между ними и кооперативом, не связаны с долевым строительством. Это правоотношения членства в юридическом лице, основанные на уставе кооператива» [3, с. 23]. Таким образом, передача кооперативом жилого помещения члену кооператива согласно его паевому взносу, не является передачей объекта долевого строительства.

Во-вторых, застройщиком может быть юридическое лицо любой организационно-правовой формы. В этой связи возникает логичный вопрос: какая организационно-правовая форма обеспечивает максимальную защиту участникам долевого строительства? Необходимость постановки данного вопроса заключается в том, что именно участники долевого строительства являются «слабой стороной» в договоре долевого участия в строительстве.

Как указывалось, застройщиком может быть только юридическое лицо, которое является коммерческой организацией. В соответствии с п. 2 ст. 50 ГК РФ юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в форме хозяйственных товариществ и обществ, хозяйственных партнерств, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Обратимся к их краткой характеристике.

Так, хозяйственными товариществами и обществами признаются коммерческие организации с разделенным на доли (вклады) учредителей (участников) уставным (складочным) капиталом. Имущество, созданное за счет вкладов учредителей (участников), а также произведенное и приобретенное хозяйственным товариществом или обществом в процессе его деятельности, принадлежит ему на праве собственности (п. 1 ст. 66 ГК РФ).

Хозяйственные общества могут создаваться в форме акционерного общества, общества с ограниченной или с дополнительной ответственностью.

Согласно п. 1 ст. 2 ФЗ «Об акционерных обществах»1 акционерным обществом признается коммерческая организация, уставный капитал которой разделен на определенное число акций, удостоверяющих обязательственные права участников общества (акционеров) по отношению к обществу. Акционеры не отвечают по обязательствам общества и несут риск убытков, связанных с его деятельностью, в пределах стоимости принадлежащих им акций (абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона «Об акционерных обществах»).

Акционерное общество может быть открытым или закрытым, что отражается в его уставе и фирменном наименовании. В будущем планируется использовать иное деление акционерных обществ — на публичные и непубличные. Акционерное общество признается публичным в случае, если акции и ценные бумаги, конвертируемые в его акции, публично размещаются (путем открытой подписки) или публично обращаются на условиях, установленных законами о ценных бумагах. Правила о публичных обществах применяются также к акционерным обществам, устав и фирменное наименование которых содержат указание на то, что общество является публич-

1 Об акционерных обществах : федер. закон от 26 дек. 1995 г. № 208-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 1, ст. 1.

ным. Хозяйственное общество, которое не отвечает указанным признакам, признается непубличным обществом2.

Минимальный уставный капитал открытого общества должен составлять не менее тысячекратной суммы минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом на дату регистрации общества, а закрытого общества — не менее стократной суммы минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом на дату государственной регистрации общества (ст. 26 ФЗ «Об акционерных обществах).

К сожалению, акционеры не отвечают по обязательствам общества и несут риск убытков, связанных с его деятельностью, в пределах стоимости принадлежащих им акций. Размер уставного капитала ничтожно мал, в случае возникновения требований к акционерному обществу данных денежных средств окажется явно недостаточно, соответственно такая организационно-правовая форма не учитывает интересов участника долевого строительства и не способствует их защите.

Переходя к характеристике общества с ограниченной ответственностью, следует заметить, что данная организационно-правовая форма наиболее популярна в России. Как отмечает Е. А. Суханов, примерно из 4 млн зарегистрированных юридических лиц 3 млн (75%), составляют общества с ограниченной ответственностью [8, с. 9]. Выбор именно этой организационно-правовой формы обусловлен следующим.

В соответствии со ст. 2 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»3 обществом с ограниченной ответственностью признается созданное одним или несколькими лицами хозяйственное общество, уставный капитал которого разделен на доли; участники общества не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им долей в уставном капитале общества. Размер уставного капитала общества должен быть не менее чем 10 тыс. р. Аналогично

2 О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации : проект федер. закона № 47538-6 (ред. от 27 апр. 2012 г.) // СПС «КонсультантПлюс».

3 Об обществах с ограниченной ответственностью : федер. закон от 8 февр. 1998 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1998. — № 7, ст. 785.

ПРОЛОГ Пахаруков А. А., Белоусов в. Н. застройщик как правовая категория в современном российском праве

23

пролог гражданское право

с акционерным обществом данная организационно-правовая форма должна быть неприменима к застройщикам, поскольку ответственность акционеров минимальна как и размер уставного капитала, а, следовательно, данное общество не обеспечивает защиту интересов «слабой стороны» в случае возникновения неплатежеспособности.

Выбор такой организационно-правовой формы как хозяйственные товарищества на сегодняшний день являются настоящей редкостью. Из числа всех зарегистрированных юридических лиц, количество товариществ составляет 1 200 единиц [8].

Хозяйственные товарищества могут создаваться в форме полного товарищества и товарищества на вере (коммандитного товарищества).

Полным признается товарищество, участники которого (полные товарищи) в соответствии с заключенным между ними договором занимаются предпринимательской деятельностью от имени товарищества и несут ответственность по его обязательствам принадлежащим им имуществом (п. 1 ст. 69 ГК РФ). Следовательно, ответственность товарищей носит солидарносубсидиарный характер. Это означает, что по обязательствам такого товарищества участники долевого строительства вправе по своему усмотрению предъявить требования как к самому товариществу, так и к отдельно взятому товарищу. В случае, если требования были предъявлены к товариществу, то при недостаточности имущества организации учредители отвечают дополнительно своим имуществом.

Представляется, что такую организационно-правовую форму застройщики должны использовать более активно, поскольку она способствует защите прав и законных интересов участников долевого строительства.

Легальная дефиниция производственного кооператива закреплена в ст. 1 ФЗ «О производственных кооперативах»1. Производственным кооперативом (артелью) (далее — кооператив) признается добровольное объединение граждан на основе членства для совместной производственной и иной хозяйственной деятельности, основанной на их личном трудовом и ином участии и объединении его членами (участниками) имущественных паевых взносов. Схожее определение содержится в п. 1 ст. 107 ГК РФ.

1 О производственных кооперативах : федер. закон от 8 мая 1996 г. № 41-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 20, ст. 2321.

Члены кооператива несут по обязательствам кооператива субсидиарную ответственность в размерах и в порядке, предусмотренных законом о производственных кооперативах и уставом кооператива (п. 2 ст. 107 ГК РФ). Следовательно, при неисполнении кооперативом обязательства по строительству многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости кредиторы, в том числе и участники долевого строительства вправе предъявить свои требования к кооперативу, а если имущества кооператива окажется недостаточно для удовлетворения требований кредиторов, то учредители отвечают по обязательствам данного юридического лица своим имуществом.

Учитывая особую роль застройщиков в современной экономике, данная организационно-правовая форма является весьма привлекательной для участников долевого строительства, поскольку предоставляет им дополнительные гарантии по возмещению понесенных убытков.

Исследовав организационно-правовые формы коммерческих юридических лиц, можно сделать вывод, что для обеспечения максимальной защиты участников долевого строительства застройщики должны осуществлять свою деятельность в форме хозяйственного товарищества или производственного кооператива. Для этого необходимо сделать соответствующее указание в ст. 2 Закона о долевом строительстве.

На сегодняшний день для обеспечения дополнительных гарантий участникам долевого строительства застройщики должны руководствоваться Положением о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика2.

В соответствии с данным положением оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика производится по следующим нормативам: норматив обеспеченности обязательств, определяемый путем деления суммы активов застройщика на сумму обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве; норматив целевого использования средств, определяемый путем деления суммы активов застройщика, не связанных со строительством, на общую сумму его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве;

2 Положение о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика : утв. постановлением Правительства РФ от 21 апр. 2006 г. № 233 // Собрание законодательства РФ. — 2006. — № 18, ст. 2001.

норматив безубыточности, определяемый как количество лет из расчета 3 последних лет работы застройщика, по итогам которых у застройщика отсутствовали убытки.

Порядок расчета значений нормативов определяется Инструкцией о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика1.

При несоблюдении застройщиками данных нормативов контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении деятельности застройщика, а в случае грубого или неоднократного их нарушения с заявлением о ликвидации застройщика (п. 7 ст. 23 Закона о долевом строительстве).

Необходимо отметить, что согласно постановлению Правительства РФ от 27 октября 2005 г. № 6452 застройщик должен производить расчет нормативов обеспеченности обязательств и целевого использования средств по состоянию на последний день отчетного квартала, осуществлять ежегодно норматив безубыточности и ежеквартально предоставлять отчетность об осуществлении своей деятельности.

Представляется, что данные требования наряду с предложенными организационно-правовыми формами будут способствовать исполнению застройщиками своих обязательств надлежащим образом, предотвращать возникновения несостоятельности (банкротства) застройщиков, а в случае их возникновения гарантировать возмещение участникам долевого строительства понесенных ими убытков.

В-третьих, застройщики должны обладать земельным участком на праве собственности, аренды или субаренды. Государственная регистрация права собственности, аренды (субаренды) на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости, удостоверяется выдачей свидетельства о праве собственности на земельный участок или осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды земельного участка. Необ-

1 Инструкция о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика : утв. приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 30 нояб. 2006 г. № 06-137/пз-н // Российская газета. — 2007. — 31 янв.

2 О ежеквартальной отчетности застройщи-

ков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства : постановление Правительства РФ от 27 окт. 2005 г. № 645 // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 45, ст. 4616.

ходимо учитывать, что в соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК РФ3 государственным и муниципальным учреждениям, а также федеральным казенным предприятиям земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование. Следовательно, это исключает возможность выступить данным юридическим лицам в роли застройщика при долевом строительстве.

В-четвертых, застройщику необходимо наличие разрешения на строительство многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости. В соответствии со ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

В-пятых, застройщику свойственно привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства на принадлежащем юридическому лицу земельном участке многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Необходимо также обратить внимание на определение понятия договора долевого участия в строительстве. Так, по договору участия в долевом строительстве (одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4 Закона о долевом строительстве).

Из предложенного определения следует, что правовой статус застройщика в зависимости от условий договора долевого участия в строительстве может коренным образом различаться.

3 Земельный кодекс РФ : федер. закон от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЭ // Собрание законодательства РФ. — 2001. — № 44, ст. 4147.

ПРОЛОГ Пахаруков А. А., Белоусов в. Н. застройщик как правовая категория в современном российском праве

25

ПРОЛОГ гражданское право

Прежде всего, застройщик вправе организовывать строительство объекта недвижимости с привлечением заказчика. В этом случае задачей застройщика является лишь привлечение денежных средств с целью финансирования строительства для последующей передачи объектов недвижимости в собственность участникам долевого строительства.

В то же время, наряду с привлечением денежных средств, застройщик может осуществлять организацию строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельно, без специального привлечения заказчика. В этом случае застройщик совмещает функции как застройщика, так и заказчика. В юридической литературе такой правовой статус застройщика именуется «застрой-щиком-заказчиком» [6, с. 74].

И, наконец, помимо привлечения денежных средств, организации строительства, застройщик вправе осуществлять и собственно строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, т. е. совмещать функции и заказчика и генерального подрядчика. В данном случае, Д. А. Соболев именует застройщика «застройщик-подрядчик» и подчеркивает, что в этой ситуации правовой статус застройщика должен отвечать тем же требованиям, что и правовой статус подрядчика [6, с. 75].

В юридической литературе нет единства взглядов на определение понятия «застройщик». В общеупотребительном смысле застройщик определяется как организация или лицо, имеющие право строить что-либо, ведущие строительство [1, с. 87].

В. Ф. Маслов приводит узкое определение понятия «застройщик», применимое лишь в отношении индивидуального жилищного строительства. Автор подчеркивал, что «до окончания строительства гражданин именуется «застройщик», так как до окончания строительства он не имеет права собственности на возводимое строение. Ему принадлежит лишь право собственности на строительные материалы и право пользования отведенным ему земельным участком для возведения на нем жилого дома [4, с. 16].

Более определенно о содержании понятия «застройщик» высказались В. В. Бу-зырев и В. С. Чекалкин, отмечающие, что застройщик — это лицо, выполняющее, как минимум, четыре функции: 1) приобретение участка и разрешительной документации; 2) организация финансирования; 3) организация строительства; 4) проведе-

ние строительства [2, с. 113]. Безусловно, рассмотрение категории «застройщик» через установление сути выполняемых им функций является обоснованным. Однако относительно последнего полномочия отметим, что оно не является обязательным атрибутом застройщика, поскольку в ходе исследования выяснили, что строительство может осуществлять и подрядчик, без участия застройщика.

Д. Е. Потяркин под застройщиком понимает, как правило, юридическое лицо (обычно инвестор либо заказчик — участники договора инвестирования), получившее в установленном порядке земельный участок под застройку и организующее работы по его освоению [5, с. 50].

К сожалению, в данном определении не отражен ряд существенных моментов. Словосочетание, «как правило» дает возможность полагать, что застройщиком могут быть и не юридические лица. Не указано также, в каком порядке должен быть получен земельный участок под застройку. Деятельность застройщика крайне ограничена.

Г. Ханатаев дает следующее определение понятию «застройщик — лицо, управомоченное собственником земельного участка и государством (органом местного самоуправления) на создание и обращение в свою собственность вновь созданной недвижимой вещи. Собственник земельного участка и застройщик могут совпадать в одном лице. Государство (или муниципальное образование) может быть застройщиком или одновременно и собственником земельного участка, и застройщиком. В качестве застройщика может выступать группа лиц (созастройщиков) [9, с. 75].

Итак, ни практикой, ни теорией не выработано единого подхода к определению понятия «застройщик».

В связи с необходимостью законодательного закрепления четкого определения термина «застройщик» считаем целесообразным разделить их на коммерческих и некоммерческих (индивидуальных). К коммерческим застройщикам относятся лица, которые осуществляют свою деятельность в целях реализации вновь создаваемого объекта недвижимости заинтересованным в ней лицам. Целью таких застройщиков будет являться извлечение прибыли от своей деятельности по инициированию и осуществлению проекта застройки. Таким образом, коммерческие застройщики относятся к субъектам предпринимательской деятельности и являются профессиональными участниками рынка недвижимости.

К некоммерческим (индивидуальным) за- чи объекта недвижимости в собственность

стройщикам относятся лица, осуществляю- участникам строительства, организацией

щие строительство объекта недвижимости строительства и осуществляющий стро-

для личных, домашних нужд, не связанных ительство объекта недвижимости, рекон-

с предпринимательской деятельностью. струкцию, капитальный ремонт объектов

Предлагаем следующее определение по- капитального строительства, а также выпол-

нятия «коммерческий застройщик» — это нение инженерных изысканий недвижимоюридическое лицо, осуществляющее свою сти на основании полученного разрешения

деятельность в форме производственного на соответствующие виды работ.

кооператива или хозяйственного товарище- Данное определение предлагаем доба-

ства, имеющее в собственности или на пра- вить в ст. 2 Закона о долевом строительстве.

ве аренды, на праве субаренды земельный Некоммерческий (индивидуальный) за-

участок и занимающийся привлечением де- стройщик — это гражданин, самостоятель-

нежных средств с целью финансирования но осуществляющий строительство, рекон-

строительства для последующей переда- струкцию, капитальный ремонт объектов

чи объекта недвижимости в собственность капитального строительства, а также выпол-

участникам строительства, либо занимаю- нение инженерных изысканий недвижимо-

щийся привлечением денежных средств с сти для личных, домашних нужд, не связан-

целью финансирования строительства для ных с предпринимательской деятельностью

последующей передачи объекта недвижи- на земельном участке, принадлежащем ему

мости в собственность участникам строи- на праве собственности, аренды, субаренды,

тельства и осуществляющий организацию постоянного (бессрочного пользования), по-

строительства объекта недвижимости са- жизненного наследуемого владения.

мостоятельно, без привлечения заказчика, Определения коммерческого и неком-

либо занимающийся привлечением де- мерческого (индивидуального застройщи-

нежных средств с целью финансирования ка) предлагается включить в ГрК РФ, а так-

строительства для последующей переда- же в Закон об архитектурной деятельности.

о——-с»-о

список использованной литературы

1. Большой толковый словарь русского языка / ред. С. А. Кузнецов. — СПб., 2000. — 1536 с.

2. Бузырев В. В., Чекалин В. С. Экономика жилищной сферы : учеб. пособие. — М., 2001. — 254 с.

3. Ершов О. Г. Застройщик в долевом строительстве: Какой организационно-правовой форме отдать предпочтение? // Право и экономика. — 2008. — № 1. — С. 22-26.

4. Маслов В. Ф. Правовые вопросы индивидуального и коллективного жилищного строительства граждан в городе и в рабочем поселке / отв. ред. М. В. Гордон. — Харьков, 1960. — 80 с.

5. Потяркин Д. Е. Застройщик — сторона договора инвестирования при строительстве многоквартирного жилого дома // Юрист. — 2002. — № 12. — С. 49-50.

6. Соболев Д. А. Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору долевого участия в строительстве : дис… канд. юрид. наук. — М., 2011.

7. Сокол П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». — М., 2008. — 200 с.

8. Суханов Е. А. О концепции развития законодательства о юридических лицах // Журнал российского права. — 2010. — № 1. — С. 5-12.

9. Ханатаев Г. Правовое положение застройщика // Хозяйство и право. — 2005. — № 3. — С. 70-78.

информация об авторах

Пахаруков Александр Анатольевич (Иркутск) — кандидат юридических наук, доцент кафедры предпринимательского и финансового права. ФГБОУ ВПО «Байкальский государственный университет экономики и права» (664003, г. Иркутск, ул. Ленина, 11, e-mail: [email protected])

Белоусов Владимир Николаевич (Иркутск) — ассистент кафедры гражданского права и процесса. ФГБОУ ВПО «Байкальский государственный университет экономики и права» (664003, г. Иркутск, ул. Ленина, 11, e-mail: [email protected])

iNFoRMATioN ABouT THE AuTHoRS

Pakharukov, Aleksandr Anatolyevich (Irkutsk) — Ph.D. in Law, Ass. Professor, Chair of Entrepreneurial and Financial Law. Baikal State University of Economics and Law (Lenin st., 11, Irkutsk, 664003, e-mail: [email protected])

Belousov, Vladimir Nikolayevich (Irkutsk) — Instructor, Chair of Civil Law and Process. Baikal State University of Economics and Law (Lenin st., 11, Irkutsk, 664003, e-mail: [email protected])

ПРОЛОГ Пахаруков А. А., Белоусов в. Н. застройщик как правовая категория в современном российском праве

27

Правовой статус застройщика в долевом строительстве

Одним из основополагающих понятий 214-ФЗ выступает понятие застройщика. Следует отметить, что дефиниция застройщика в  области долевого строительства существенно отличается  от  аналогичного по названию понятия, применяемого в общегражданском и градостроительном законодательстве. Соответственно различаются и правовые статусы, представляющие собой объем прав и обязанностей застройщиков, в зависимости от сферы их деятельности.

Рассмотрим эти вопросы подробнее.

На сегодняшний день  в отечественном праве  понятие “застройщик” используется  в следующих  правоотношениях:

  1. При регулировании  строительства, капремонта или реконструкции, а также  при подготовке в указанных целях проектной документации и/или при выполнении инженерных изысканий. В этом случае застройщиком выступает  любое лицо, обладающее соответствующими правами на осуществление строительных работ на конкретном земельном участке.
  2. При строительстве объектов, обеспечивающих нужды госучреждений, госорганов, муниципальных учреждений  и органов  власти, а также НКО, которым на законных основаниях было предоставлено  государственное финансирование для строительства определенных объектов. В этом случае застройщик также имеет статус заказчика.
  3. При  осуществлении обязательств строительной организацией, связанных с  привлечением финансирования на нужды строительства по договорам  долевого участия ( в аббревиатурном написании и далее по тексту ДДУ).

В каждом из этих случаев застройщик имеет различный объем прав и обязанностей, и кроме этого правосубъектность (возможность выступать в качестве субъекта данных правоотношений) застройщиков также существенно различается.

Так, в первом случае, согласно градостроительному законодательству  в роли застройщика вправе выступать  любое лицо, в том числе физическое, при условии наличия прав на землю, где планируется осуществление строительства. Иными словами, как обычный человек, так и  любая организация, независимо от ее организационно-правовой формы,  располагающие  соответствующими земельными участками, вправе осуществлять на них  строительные и сопутствующие им работы самостоятельно или с привлечением иных лиц. И при этом они будут иметь юридический статус застройщика.

При строительстве объектов, обеспечивающих нужды госучреждений, госорганов, муниципальных учреждений  и органов  власти и НКО,  застройщиком будет являться  соответствующая  организация, в обязательном порядке имеющая правовой статус юр. лица и наделенная правами распоряжаться выделенными на строительство государственными или муниципальными материальными ресурсами и финансированием. Как уже было указано выше, в этом случае такая организация выступает в роли заказчика (заказчика-застройщика) и ее правовой статус  включает специфические функции, связанные с обеспечением проектных и изыскательских работ, необходимой материально-технической базы, организацией строительства, а также функции, связанные с  финансированием  и отчетностью.

В третьем случае  понятие “застройщика”  применяется  к строительным организациям, которые  привлекают финансирование для строительства своих объектов  в рамках правовой конструкции договора ДДУ. Иными словами  под застройщиком в 214-ФЗ законодатель понимает строительную организацию,  которая осуществляет  строительство не за свой счет,  а на деньги  будущих собственников жилых и нежилых помещений.

Согласно правовым нормам 214-ФЗ  в качестве  застройщика может выступать  организация, которая отвечает следующим критериям в их совокупности:

  1. организация образована в любой форме юр. лица;
  2. организация  обладает правами на землю, где планируется возведение соответствующего строительного объекта;
  3. организация  получила в установленном законом порядке разрешение от уполномоченных органов на строительство;
  4. организация опубликовала проектную декларацию с указанием всех необходимых сведений, установленных  действующим законодательством;
  5. организация привлекает финансирование  будущих собственников жилых и нежилых помещений на основании правовой конструкции договора ДДУ;
  6. организация не  осуществляет возведение производственных объектов.

Если  хотя бы один из вышеперечисленных критериев отсутствует, юридически организация не может выступать в качестве застройщика в рамках 214-ФЗ.

Разберем эти критерии подробнее.

Организация образована в любой форме юр. лица — это означает, во-первых, что застройщиками  не могут являться физические лица ( в отличии от застройщиков, действующих на основании правовых норм градостроительного законодательства), а также предприниматели, имеющие  статус ИП. Согласно 214-ФЗ застройщиком может быть  только юр. лицо. Во-вторых, законодатель допускает любую организационно-правовую форму застройщика. Иными словами,  в качестве застройщика  может выступать как коммерческое, так и некоммерческое юр. лицо, разумеется, при условии, что  в уставных документах такой организации указаны соответствующие виды деятельности. Таким образом,  не имеет значения,  является ли строительная организация  акционерным обществом или обществом с ограниченной ответственностью либо НКО и т. д. Главным принципом в данном случае выступает госрегистрация строительной компании в налоговых органах в любой форме юр. лица, подтверждаемая наличием  у такой организации соответствующего свидетельства о госрегистрации и сведениями о ней в ЕГРЮЛ.

Организация  обладает правами на землю — это означает, что  земля, которая отведена на строительство, должна принадлежать строительной организации либо на праве собственности, либо на праве аренды/субаренды, либо в отдельных случаях, установленных законодателем, на праве  безвозмездного пользования. Указанные права подтверждаются соответствующими свидетельствами  либо наличием арендного договора с отметкой о его госрегистрации в органах ГБР.

Организация располагает разрешением на строительство — это означает, что  строительная компания обязана иметь разрешение на осуществление строительства у уполномоченных на это органов местной власти, для чего  необходимо предоставить в эти органы соответствующий пакет документов, основным из которых является проектная декларация, подтверждающая соответствие  будущего  строительного объекта  требованиям градостроительного законодательства и планировке территории. Здесь очень важно подчеркнуть,  что  разрешение должно быть  получено не только до начала строительства, но также и до  начала  привлечения финансирования и заключения договоров ДДУ. На практике данное правило часто нарушается. Нередки случаи, когда застройщики начинают привлечение финансирования еще до получения соответствующего разрешения, что в результате приводит к различным  негативным ситуациям, в том числе к заморозке строительства. Поэтому, прежде чем  вносить деньги на строительство, дольщикам необходимо убедиться в наличии  разрешения на строительство у компании-застройщика, подписанного и заверенного компетентными лицами.

Организация опубликовала проектную декларацию — в соответствии с действующим законодательством опубликование проектной декларации  является  обязательным условием для застройщика, которое также должно быть выполнено до начала привлечения финансирования на строительство и заключения договоров ДДУ. Кроме проектной документации. законодатель также обязывает строительные компании предоставлять необходимую информацию о себе и строящемся объекте. Последние поправки, внесенные в законодательство, существенно расширяют перечень  сведений о компании-застройщике и  строительном объекте, который планируется возвести, что, безусловно  повышает степень защиты дольщиков.

Организация привлекает финансирование по договорам ДДУ — это означает, что  правовая конструкция договора ДДУ является основополагающей при оформлении  правоотношений в области долевого строительства.  Наряду с  договором ДДУ законодатель также  допускает применение правовых норм 214-ФЗ в случаях,  когда речь идет о жилищной кооперации или применении жилищных сертификатов. Однако. основной формой, как уже отмечалось выше, является  договор ДДУ.   Другие  договоры в долевом строительстве использоваться не могут, за исключением  договора уступки прав требования, который опять же заключается на основании договора ДДУ, заключенного ранее лицом, уступающим свои права по договору уступки.

Организация не осуществляет возведение производственных объектов —  в соответствии с частью первой статьи второй 214-ФЗ  компания -застройщик вправе возводить любые  объекты недвижимости, за исключением  объектов, предназначенных  для  производственных целей. Это означает, что  застройщик  вправе строить многоквартирные дома и  иные  сооружения, которые предназначаются для бытовых  и иных, но не  производственных нужд будущих собственников. Иными словами, возведение производственных объектов  не регулируется 214-ФЗ и не оформляется договорами ДДУ.

Согласно действующему законодательству  в сфере долевого строительства компании-застройщики вправе  привлекать  финансирование будущих собственников на строительство жилых и нежилых помещений, однако производственные помещения по схеме долевого участия возводиться не могут, что является вполне оправданным, так как основной целью застройщика в данной ситуации является возведение  жилых  помещений, которые не могут находиться в непосредственной близости от производства по  соображениям безопасности жизнедеятельности. Нежилые помещения, которые возводит застройщик в рамках ДДУ должны представлять собой  объекты, предназначенные для удовлетворения технических и инженерных  нужд ЖИЛЬЦОВ, а также объекты необходимой инфраструктуры, предназначенной для создания оптимального комфорта  проживания в многоквартирных домах. Что касается возведения только производственных объектов вне их связи с жилыми комплексами, то строительство таких объектов осуществляется по схемам, связанным с инвестиционной деятельностью, и регулируется соответствующим законодательством. Согласно нормам 214-ФЗ привлечение инвестиций не может быть оформлено  правовой конструкцией ДДУ и не является объектом правового регулирования данного закона. Инвестиционная предпринимательская деятельность, которая  направлена на строительство жилых комплексов,  также не  регулируется  нормами 214-ФЗ и не может оформляться договорами ДДУ.

Рассмотренные выше шесть критериев, определяющих  правовое понятие застройщика в области долевого строительства, имеют очень важное значение при выборе  строительной компании для заключения договора ДДУ,  поскольку   в случае  заключения сделки с ненадлежащим субъектом правовые сложности возникают непременно и гарантированно. Чтобы обезопасить себя от этого, необходимо до  осуществления финансирования  строительства тщательно проверить  компанию-застройщика. В этих целях следует внимательно изучить всю информацию о строительной компании, посмотреть  документы, в которых  содержатся  необходимые сведения о застройщике, ознакомиться с проектной документацией и очень внимательно изучить договор, который предлагает подписать застройщик. В этом вопросе нельзя торопиться и полагаться на честность строительной компании. Как показывает практика, к сожалению, несмотря на  усилия законодателя,   правовые нормы и контроль компетентных органов еще очень далеки от совершенства, и даже те строительные компании, которые  включены  в перечень надежных застройщиков региона, не соблюдают  требования 214-ФЗ по отношению ко всем своим строящимся объектам. Кроме того, как отмечает адвокат Андрей Комиссаров, зачастую застройщики только декларируют в своей рекламной информации, что они работают по 214-ФЗ, однако на практике они продолжают действовать по различным “обходным “ схемам. Например, под различными предлогами строительные компании предлагают заключение  так называемых предварительных договоров, по которым  просят внести денежные средства, либо с клиентами заключаются  договора ДДУ, которые не  регистрируются в органах Росреестра на момент  внесения оплаты. В обоих описанных случаях допущены грубые нарушения 214-ФЗ, которые могут привести к крайне негативным последствиям. Необходимо понимать, что честный застройщик не будет прибегать к таким методам, поскольку у нет в этом необходимости. Если застройщик  предлагает отложить госрегистрацию  договора ДДУ или заключить другой договор, это значит, что  на данный момент у строительной компании нет реальной возможности зарегистрировать договор ДДУ. Иными словами, у застройщика  не готовы необходимые проектные документы или нет разрешения на строительство или не оформлены права на землю или существуют иные проблемы, наличие которых не позволит пройти договору ДДУ госрегистрацию.  Именно поэтому  застройщики предлагают своим клиентам различные альтернативные варианты. Однако  по закону застройщик вправе привлекать  финансирование только по договору ДДУ и только с момента его заключения, который совпадает с  моментом его госрегистрации. Это значит, что оплаты, произведенные до госрегистрации договора ДДУ или в рамках другого договора, не могут контролироваться уполномоченными органами и в случае возникновения любых проблем в ходе строительства, которые  обязательно возникнут, поскольку был нарушен закон, вернуть эти средства будет довольно трудно, а в некоторых случаях и невозможно.

В действующем законодательстве на сегодняшний день присутствует еще немало пробелов, в связи с чем других  “подводных камней” в сфере долевого строительства  также довольно много.

Поэтому, прежде чем подписывать договор и вносить  деньги, необходимо убедиться в том, что информация, предоставленная строительной компанией, соответствует действительности и требованиям закона. Еще лучше  привлечь к этому вопросу юриста, специализирующегося на вопросах долевого строительства, так как  грамотный специалист поможет сориентироваться в любой ситуации и сделать правильный выбор.

 

Источник: http://ppt.ru/guide/news/135087

Может ли индивидуальный предприниматель быть застройщиком?

Вопрос:

Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы. Может ли быть им Индивидуальный предприниматель?

Ответ:

Если в специальном нормативно-правовом акте указано, что застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, то индивидуальный предприниматель не может быть застройщиком.

Обоснование:

В соответствии с п.16 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Градостроительный кодекс РФ дает общее определение, однако специальными законами могут быть предусмотрены частные определения, распространяющиеся на ограниченный круг случаев. В соответствии с общими положениями теории права при противоречиях между общими и специальными нормами права, регулирующими одни и те же общественные отношения, приоритет имеют специальные нормы, так как они делают исключение из общего правила либо уточняют общую норму применительно к конкретному правоотношению.

Так, специальное понятие застройщика дано в п.1 ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». До принятия Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» застройщиками могли быть юридические лица независимо от их организационно-правовой формы или индивидуальные предприниматели. Однако в соответствии п.1 ст.2 действующей редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» под застройщиком понимается (для целей указанного закона) юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Если нравится смотреть записи приватов с трансляций — ты попал по адресу. Можешь перейти здесь в категорию сайта домашка.com с записями приватов и вебкамщиц , и насладиться по-настоящему горячим зрелищем, которое точно возбудит твое сознание.

Таким образом, из числа возможных застройщиков п.1 ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» исключает индивидуальных предпринимателей, физических лиц, РФ, ее субъектов и муниципальные образования, так как застройщиком (при заключении договоров участия в долевом строительстве) может быть только юридическое лицо любой организационно-правовой формы.

Никитина М.С. 21.03.2014г.

10 концепций веб-разработки, которые должны знать дизайнеры

Более 10 лет я работал веб-разработчиком, большую часть этого времени моя компания работала в качестве субподрядной команды разработчиков, работая вместе с веб-дизайнерами над веб-сайтами и приложениями. Кроме того, мы разработали собственный небольшой продукт CMS, Perch, который используют многие веб-дизайнеры для обеспечения простого управления контентом на своих сайтах. В процессе поддержки Перча я вижу, как люди работают, и с какими концепциями они борются.

Дизайнер, работающий на фрилансе или руководящий собственным агентством, может обнаружить, что ему необходимо уверенно объяснять клиентам технические концепции. Конечный клиент часто не осведомлен о различных специализациях, стоящих за запуском нового сайта, и полагается на своего веб-дизайнера, который проведет их через этот процесс. Поэтому, даже если вы склонны отдавать работу по разработке на аутсорсинг, понимание процесса разработки может принести дивиденды, позволяя вам обсуждать технические части работы с вашими клиентами. Кроме того, при работе с разработчиками ваши знания помогут ускорить общение и предотвратить недопонимание.

Эта статья содержит несколько небольших советов и ссылок для дальнейшего чтения по темам, которые я объясняю при работе с веб-дизайнерами над проектами и при поддержке Perch.

1. Напишите ориентированные на пользователя функциональные спецификации

Функциональные спецификации или краткие описания для разработки являются частью жизни агентства. Они получают немного плохую репутацию, поскольку их можно использовать, чтобы победить клиента и предотвратить внесение изменений, которые улучшат сайт к лучшему.Однако, если вам нужно указать время и затраты, вам нужно что-то, на чем можно основывать эту оценку, а если вы передаете субподрядные работы по разработке, вам необходимо убедиться, что разработчики четко понимают, что им нужно создать.

Спецификации разработки должны четко описывать ваше приложение с упором на то, что может делать пользователь. Сосредоточьтесь на задачах, которые необходимо выполнить пользователям — как посетителям, так и администраторам, и вы пройдете долгий путь к созданию спецификации, которая будет надежно цитироваться и поможет предотвратить расползание функций.

2. Учитывайте программные конструкции при планировании

Когда разработчики обдумывают набор требований, мы склонны думать в терминах программных конструкций. Понимание этих конструкций может действительно помочь при разработке спецификаций и проектировании интерфейсов.

Условная логика — если… то… иначе …

Примером условной логики может быть следующее требование. Если пользователь вошел в систему, покажите ему ссылку на «Моя учетная запись», иначе покажите ссылки для входа в систему и создания учетной записи.При разработке потока легко забыть об остальном: всегда думайте, что произойдет, если ваше условие не будет выполнено.

Циклы

Многие разработки состоят из повторяющихся блоков информации. Возможно, у вас есть продукты, хранящиеся в базе данных, и вы хотите отобразить их в виде списка, повторяя один и тот же блок разметки снова и снова, пока не дойдете до конца.

Что произойдет, если у вас слишком много элементов, чтобы их можно было красиво отобразить на одной странице? Вам понадобится какая-то разбивка по страницам — предыдущая и следующая — или другой способ показать только часть данных.Могут ли люди как-нибудь отсортировать эти данные? Есть ли какие-то особые случаи, которые нужно отображать по-другому? Эти правила необходимо пояснить в спецификации, поскольку любая фильтрация, вероятно, потребует хранения дополнительной информации о продукте в базе данных.

Эта статья от dev.opera объясняет основы программирования простым языком для непрограммиста.

3. При проектировании — не забывайте состояния ошибок

Когда вы думаете о разработке брифа для разработки или создании ваших первоначальных проектов, не забывайте о состояниях ошибок и проверке форм.Если вы оставите это на усмотрение разработчиков, вы получите сообщения об ошибках, созданные программистами.

Защитите свой дизайн от программистов! Особенно, если вы находитесь в ситуации, когда вы передаете дизайн разработчику для создания сайта, и после этого времени у вас может не быть особого вклада. Подумайте о различных местах, где пользователям нужно заполнять формы или иным образом взаимодействовать с сайтом. Защитите свой дизайн, предоставив разработчикам четкие инструкции относительно того, как будут отображаться сообщения и каким должно быть взаимодействие с пользователем.

4. Изучите основы проектирования базы данных и способы хранения данных

Если у вас нет полностью статического сайта — в этом случае ваши данные хранятся в формате HTML — вы каким-то образом храните данные. Понимание того, как хранятся данные, облегчит вам жизнь веб-дизайнера. Это поможет вам понять, какие решения должен принять разработчик, чтобы хорошо хранить данные для использования на сайте, и почему кажущиеся небольшими изменения в дизайне могут потребовать много работы.

5.Научитесь любить Управление версиями

Управление исходным кодом или версиями может показаться ненужным, в частности, для дизайнера-одиночки, но управление версиями может помочь предотвратить потерю данных, обеспечивая резервную копию вашей работы. Использование удаленно размещенной системы контроля версий также может упростить работу в разных местах. Я проверяю свою работу в нашей системе каждый вечер, а затем, если мне по какой-то причине нужно на следующий день поработать из дома, я могу проверить свой прогресс и продолжить с того места, где остановился.

В наши дни существует ряд отличных провайдеров управления версиями, например GitHub и Beanstalk.У Beanstalk также есть прекрасное руководство по контролю версий для тех, кто использует его впервые.

6. Создайте среду профессионального развития

Supporting Perch дала нам фантастическое понимание того, как люди работают. Мы видим, что люди делают следующее:

Разработка непосредственно на действующем сайте

Меня всегда поражает количество людей, которые, как я вижу, вносят изменения непосредственно в файлы на действующем веб-сайте. Это ужасный способ работы, и не только потому, что вы можете что-то сломать на действующем сайте.Если вы разрабатываете непосредственно файлы на сервере, вполне возможно, что это единственная доступная копия актуальных файлов. Если есть какие-либо проблемы с сервером, вы можете обнаружить, что весь ваш сайт потерян.

Разработка в подпапке живого сайта

Другое, что мы видим, люди делают, разрабатывают на живом сайте, но делают это во вложенной папке. Хотя это означает, что вы напрямую не вносите изменения в действующий сайт, у вас все еще есть проблема с вашей единственной копией сайта, существующей во вложенной папке на активном сервере.

Есть вторая проблема с разработкой в ​​подпапке — будь то на рабочем сайте или на вашем локальном сервере — в том, что при этом все ваши пути от root будут неправильными при перемещении сайта на уровень выше. Некоторым скриптам необходимо знать пути от root, поэтому вы можете обнаружить, что изменение среды вызывает у вас проблемы при запуске. Дрю Маклеллан объясняет, почему вам следует прекратить создавать сайты во вложенных папках.

Локальная разработка без веб-сервера

Если вы не занимаетесь разработкой на стороне сервера, вы можете просто работать локально, просматривая файлы из файловой системы в браузере или используя Dreamweaver или другой редактор для предварительного просмотра в браузере.Опять же, делая это, вы не просматриваете свои страницы как часть веб-сайта, что может создать проблемы с путями при запуске.

Разработчики знают, что вы всегда должны как можно точнее отражать свою рабочую среду, это предотвращает многие проблемы, которые в противном случае могли бы возникнуть при перемещении сайта вживую.

Я предлагаю каждому запустить свой собственный локальный веб-сервер. Если ваши сайты, как правило, состоят только из HTML и CSS или вы используете PHP, то MAMP на Mac, EasyPHP или XAMPP в Windows подойдут.Создайте виртуальные хосты для каждого сайта, чтобы файлы могли находиться в корне сайта.

7. Повторное использование кода и других ресурсов

Разработчики любят повторно использовать код, когда это возможно, а не писать что-то с нуля, повторное использование экономит время, но также может избавить вас от повторения одних и тех же ошибок снова и снова.

Повторное использование кода не обязательно означает использование структуры CSS или одного и того же шаблона для каждого сайта. Вы можете просто поддерживать библиотеку полезных фрагментов.

Многие редакторы кода позволяют хранить код в виде фрагментов или клипов, для этой цели также разработаны отдельные инструменты и веб-приложения.

Повторное использование — это не только код, вы можете сохранить общие элементы интерфейса, чтобы их можно было использовать в проектах в Photoshop. Один из способов сэкономить время — сохранить на рабочем столе папку с файлами тестовой загрузки. Поскольку в основном я занимаюсь разработкой и тестированием систем управления контентом, мне часто приходится тестировать загрузку изображений и файлов. Сохраняя несколько тестовых файлов, я не загружаю важные PDF-файлы из учетных записей на тестовый сервер клиента!

8. Знать, когда переложить ответственность на третью сторону — это хорошая идея.

Заманчиво захотеть сделать все и оставить все на своем сайте.Однако иногда самое ответственное, что можно предложить вашему клиенту, — это использовать стороннюю программу для некоторых функций. Хорошие примеры этого — получение оплаты и отправка электронной почты.

Платежные страницы

Если вашему сайту необходимо принимать платежи в Интернете, многие поставщики платежных услуг предложат вариант полной интеграции API или принятия платежа на защищенной странице своего сайта. Если вы не очень уверены в безопасности и не понимаете, как требования PCI DSS повлияют на вас, часто лучше оставить сбор данных карты PSP, тогда вам и вашему клиенту не нужно будет беспокоиться о безопасности реквизиты карты.

Отправка электронной почты

Отправка электронной почты — дело непростое. Заставить электронную почту нормально работать в почтовых клиентах и ​​обойти спам-фильтры может быть сложно. Вам также необходимо управлять запросами на отмену подписки и видеть, сколько ваших сообщений действительно проходит. Сторонние сервисы, такие как Campaign Monitor и MailChimp для отправки в списки, и Postmark для отправки почты из вашего приложения, могут переложить ответственность за электронную почту на третью сторону, которая является экспертом в ее работе.

9. Поймите, что дешевый хостинг стоит дорого.

Если вы ежемесячно платите за хостинг меньше, чем за кофе каждое утро, значит, что-то не так. Некачественный хостинг обойдется вам гораздо дороже, чем вы сэкономите деньги.

Хосты

предоставляют дешевый хостинг, предлагая очень небольшую поддержку и загружая огромное количество сайтов на каждый физический сервер. Чем больше сайтов существует на общем сервере, тем меньше ресурсов у каждого отдельного сайта — и ваш сайт, вероятно, будет работать медленно, а в случае веб-сайтов, управляемых базой данных, вы можете увидеть ошибки соединения с сервером базы данных, поскольку он имеет слишком большой трафик. справиться.

Если вы хотите, чтобы ваш сайт загружался быстро, а ваш хост помогал вам, если у вас возникли проблемы, заплатите немного больше за хостинг. Подробнее о выборе веб-хостинга.

10. Узнайте о безопасности

Приняв несколько основных мер предосторожности, вы можете минимизировать риск взлома или повреждения сайта. В большинстве атак нет ничего личного, они нацелены на обычно устанавливаемое программное обеспечение. На сайте Stop Badware рассказывается о некоторых типичных вещах, которые можно найти на взломанном сайте.

Обновления программного обеспечения сторонних производителей должны быть частью спецификации.

Оставлять клиента со сторонним программным обеспечением, установленным на его сервере, без возможности его обновления, является безответственным. Если вы развертываете сайт для кого-то, кто использует какой-либо сторонний код — будь то программное обеспечение для блогов, CMS, форум или что-то еще — вы должны либо иметь соглашение с клиентом о том, что вы будете обновлять программное обеспечение при необходимости, либо передать его информацию, чтобы они могли сделать это сами.

С подозрением относитесь к плагинам

Если у вас есть основное программное обеспечение, которое вы используете, например WordPress, в актуальном состоянии, хакер с гораздо большей вероятностью получит доступ к серверу через плагин, который либо имеет низкую безопасность, либо даже хост для самого вредоносного ПО.Изучите, прежде чем добавлять какой-либо код на свой сайт, и убедитесь, что люди не сообщают о проблемах после его использования.

Если ваш сайт взломан, проверьте, не возникает ли у других людей на вашем хосте такая же проблема.

Это может быть не что-то из того, что вы установили, что вызвало нарушение безопасности. Если ваш сайт взломан, проверьте, есть ли проблема у других людей на том же хосте. Проблема может возникнуть из-за плохой безопасности хостинговой компании или из-за компрометации программного обеспечения панели управления.Если они действительно не относятся к этому очень серьезно, пора сменить хоста!

Независимо от того, работаете ли вы в сети в качестве дизайнера, разработчика, копирайтера, менеджера проекта или в любой другой роли, я считаю, что чем больше вы понимаете обо всем стеке, тем лучше. Мы работаем вместе более эффективно, когда ценим роли друг друга и можем учиться на них — и часто есть советы, которые могут помочь нам в нашей собственной работе, когда мы смотрим на то, что делают другие люди. Вы можете добавить свои собственные предложения для советов в комментариях.

Разработка концепции | Корпорация MITRE

Определение: Разработка концепции — это набор действий, которые выполняются на ранних этапах жизненного цикла системного проектирования для сбора и определения приоритетов операционных потребностей и проблем, разработки альтернативных концепций для удовлетворения потребностей и выбора предпочтительной из них. основа для последующего развития и внедрения системы или возможностей.

Ключевые слова: анализ, концепция, определение, разработка, разведка, требования, системная инженерия

MITER SE Роли и ожидания: Ожидается, что системные инженеры (SE) MITER разработают и согласятся рабочее описание и видение того, как системы или возможности, которые будут разработаны, будут использоваться, как они будут работать в ожидаемых средах, что требования высшего уровня, которые они будут удовлетворять, и каков будет их концептуальный дизайн высокого уровня.Ожидается, что MITER SE смогут использовать различные подходы для выявления потребностей пользователей, а также изучать и оценивать альтернативные концепции для их удовлетворения, включая прототипы (см. Статью «Конкурентное прототипирование» в разделе «Системное проектирование SEG») и эксперименты, в которых участвуют пользователи и разработчики. , и интеграторы.

Контекст

Разработка концепции происходит на ранних этапах жизненного цикла системного проектирования. Успех последующего развития системы или возможностей может в решающей степени зависеть от прочности фундамента, который закладывается на этапе разработки концепции.В своих определениях концепции развития Kossiakoff et al. [1] описывают разработку концепции как состоящую из анализа потребностей (обоснованная потребность и практический подход), исследования концепции (производительность для удовлетворения потребности, осуществимый рентабельный подход) и определения концепции (ключевые характеристики, которые уравновешивают возможности, срок эксплуатации и стоимость. ).

Статьи в этой тематической области описывают разработку концепции с точки зрения четырех действий, которые определяют и характеризуют потребности пользователей:

  • Оценка эксплуатационных потребностей —— Применение эксплуатационного опыта для выявления и характеристики пробелов в существующих возможностях, которые существенно препятствуют достижению целей области миссии.
  • Концепция операций —— Описание предлагаемой характеристики системы с точки зрения потребностей, которые она будет удовлетворять с точки зрения пользователя.
  • Операционные требования —— Заявления, которые формально, недвусмысленно и максимально полно определяют основные возможности и соответствующие показатели производительности.
  • Концептуальное определение высокого уровня — Четкое описание или модель характеристик или атрибутов, необходимых для удовлетворения определенного набора требований или возможностей.

MITER SE должны понимать, что, как и среда, операционные потребности и требования не могут рассматриваться как статичные. Изменения нужны пользователям, меняются их приоритеты и технологии, позволяющие им измениться. Это означает, что требования нельзя рассматривать как отлитые в бетон с последующим согласованием системного проектирования с жесткой базовой линией. Анализ компромиссов может требоваться более или менее непрерывно, чтобы гарантировать, что эффективные возможности предоставляются для удовлетворения текущих и развивающихся потребностей пользователей.

Для разработки концепции доступно множество процессов, методов и инструментов. Решающее значение имеют начальные вопросы, на которые необходимо ответить как можно раньше, чтобы выявление требований было выполнено правильно. Эти вопросы актуальны независимо от того, разрабатываете ли вы продукт (систему, возможности или услугу) или операционную структуру для использования продукта. MITER SE должны спрашивать больше, чем «кто, что, где, когда, почему и как». Они должны разработать конкретные вопросы для решения более широких проблем, например:

  • Каковы текущие недостатки и пробелы?
  • Каковы внешние ограничения?
  • Каковы реальные драйверы производительности?
  • Каковы концепции эксплуатации, безопасности и поддержки?
  • Возможно ли это технически, экономически и своевременно?
  • Каковы связанные внешние и сопряженные действия?
  • Что произойдет, если ни на один из этих вопросов невозможно ответить?

Понимание, полученное в результате таких вопросов, вероятно, приведет к предпочтительной концепции, которая удовлетворит потребности конечных пользователей и обеспечит прочную основу для разработки.Компаниям MITER SE следует обращаться за рекомендациями по элементам и подходам, ориентированным на конкретного клиента (например, по разработке и исследованию концепции ВВС [2]).

Передовой опыт и извлеченные уроки

Вопросы, которые нужно задать (адаптировано из [1]):

Были ли разработаны и оценены как минимум две альтернативные концепции? Цель альтернатив — стимулировать мышление для поиска более простых, быстрых или дешевых решений.

От каких технологий зависит каждая концепция? Были ли они подвергнуты критической оценке на предмет зрелости? Могут ли другие более зрелые технологии поддержать эти концепции? Несколько правительственных исследований на высоком уровне пришли к выводу, что разработка рискованной новой технологии для поддержки крупной программы приобретения является ведущим фактором перерасхода средств и сроков, а также невыполнения обязательств.Государственные департаменты и агентства все чаще требуют зрелых технологий, прежде чем позволить программе закупок идти по контракту.

Является ли предлагаемое решение оптимальным с экономической точки зрения? Будет ли поставка 80% решения на раннем этапе более важной для успешного выполнения миссии? Остерегайтесь попыток удовлетворить это последнее, единственное требование, прежде чем предоставлять возможности пользователям.

Были ли определены и рассмотрены концепции внешнего интерфейса, требования и сложности, включая зависимости от других программ? Есть ли одна или несколько конкретных альтернативных вариантов, которые позволят обсудить или реализовать концепцию, особенно когда концепция полагается на возможности, предоставляемые сторонними программами, на которые ваша программа не имеет контроля или мало влияет? Сложные, плохо определенные внешние требования и интерфейсы могут быть основным источником нестабильности требований на этапе разработки.Это может быть важно, когда система должна работать в системной среде.

Являются ли концепции и требования прочно привязанными к успеху работы и миссии по сравнению с индивидуальными предпочтениями пользователя / организации? Достижение возможностей или демонстрация критических подсистем, которые выходят за рамки индивидуальных перспектив при соблюдении сроков эксплуатации, важно для быстрого и экономичного оказания услуг и для начала процесса постепенных улучшений на основе эксплуатационного опыта, потребностей и развития возможностей.

Ссылки и ресурсы

  1. Косякофф, А., У. Свит, С. Сеймур и С. Бимер, май 2011 г., Системная инженерия: принципы и практика , 2 nd Ed., Hoboken, NJ, John Wiley & Sons, Inc.
  2. Директива о политике ВВС 10-28, 17 апреля 2012 г., Разработка концепции ВВС т и эксперименты.

Дополнительные ссылки и ресурсы

Отдел исследований военно-воздушных сил по инженерным и физическим наукам, 2008 г., Предварительный этап A и разработка систем на ранних этапах: ретроспективный обзор и преимущества для будущего приобретения систем ВВС .

Международная организация по стандартизации, 2015, «ISO / IEC / IEEE 15288: 2015 Системная и программная инженерия — процессы жизненного цикла системы».

Майер М. и Э. Рехтин, 2009 г., Искусство системного проектирования , 3, , ред. , CRC Press.

Стивенс Р., П. Брук, К. Джексон и С. Арнольд, 1998 г., Системная инженерия: справляться со сложностями, Прентис Холл.

Корпорация MITER, 1 сентября 2007 г., «Определение концепции», Модель компетенций в области системного проектирования MITER, раздел 2.1.

Безопасность | Стеклянная дверь

Мы получаем подозрительную активность от вас или кого-то, кто пользуется вашей интернет-сетью. Подождите, пока мы подтвердим, что вы настоящий человек. Ваш контент появится в ближайшее время. Если вы продолжаете видеть это сообщение, напишите нам чтобы сообщить нам, что у вас возникли проблемы.

Nous aider à garder Glassdoor sécurisée

Nous avons reçu des activités suspectes venant de quelqu’un utilisant votre réseau internet.Подвеска Veuillez Patient que nous vérifions que vous êtes une vraie personne. Вотре содержание apparaîtra bientôt. Si vous continuez à voir ce message, veuillez envoyer un электронная почта à pour nous informer du désagrément.

Unterstützen Sie uns beim Schutz von Glassdoor

Wir haben einige verdächtige Aktivitäten von Ihnen oder von jemandem, der in ihrem Интернет-Netzwerk angemeldet ist, festgestellt. Bitte warten Sie, während wir überprüfen, ob Sie ein Mensch und kein Bot sind.Ihr Inhalt wird в Kürze angezeigt. Wenn Sie weiterhin diese Meldung erhalten, informieren Sie uns darüber bitte по электронной почте: .

We hebben verdachte activiteiten waargenomen op Glassdoor van iemand of iemand die uw internet netwerk deelt. Een momentje geduld totdat, мы выяснили, что u daadwerkelijk een persoon bent. Uw bijdrage zal spoedig te zien zijn. Als u deze melding blijft zien, электронная почта: om ons te laten weten dat uw проблема zich nog steeds voordoet.

Hemos estado detectando actividad sospechosa tuya o de alguien con quien compare tu red de Internet. Эспера mientras verificamos que eres una persona real. Tu contenido se mostrará en breve. Si Continúas recibiendo este mensaje, envía un correo electrónico a para informarnos de que tienes problemas.

Hemos estado percibiendo actividad sospechosa de ti o de alguien con quien compare tu red de Internet. Эспера mientras verificamos que eres una persona real.Tu contenido se mostrará en breve. Si Continúas recibiendo este mensaje, envía un correo electrónico a para hacernos saber que estás teniendo problemas.

Temos Recebido algumas atividades suspeitas de voiceê ou de alguém que esteja usando a mesma rede. Aguarde enquanto confirmamos que Você é Uma Pessoa de Verdade. Сеу контексто апаресера эм бреве. Caso продолжить Recebendo esta mensagem, envie um email para пункт нет informar sobre o проблема.

Abbiamo notato alcune attività sospette da parte tua o di una persona che condivide la tua rete Internet.Attendi mentre verifichiamo Che sei una persona reale. Il tuo contenuto verrà visualizzato a breve. Secontini visualizzare questo messaggio, invia un’e-mail all’indirizzo per informarci del проблема.

Пожалуйста, включите куки и перезагрузите страницу.

Это автоматический процесс. Ваш браузер в ближайшее время перенаправит вас на запрошенный контент.

Подождите до 5 секунд…

Перенаправление…

Заводское обозначение: CF-102 / 696053668bb835a1.

Разработка концепции 101 — Что такое концепции и как разработать сильную концепцию?

Разработка концепции 101

В HatRabbits важной частью того, что мы делаем, является разработка концепции.За прошедшие годы мы заметили, что мало кто знает разницу между «нормальной» идеей и концепцией, не говоря уже о том, насколько сильными могут быть концепции. В этой статье я попытаюсь ответить на вопрос «Что такое концепции и как создать сильную концепцию?»

Что такое концепция?

Чтобы разработать сильную концепцию, важно знать разницу между целью, концепцией и идеей.

Цель = чего вы хотите достичь
Концепция = чего вы хотите сделать (для достижения своей цели)
Идея = как вы хотите сделать то, что (способ реализации концепции)

Цель
Ваша цель — желаемая ситуация.Конечный результат, к которому вы стремитесь. Как только эта ситуация реализована, вы достигли своей цели.

Концепция
Концепция — это общий подход к достижению чего-либо . Понятия широки, а не конкретны. Концепция описывает, ЧТО делать, но не совсем КАК. Вот где приходят идеи.

Идея
Идея — это способ реализации концепции . Способ претворить в жизнь довольно расплывчатую концепцию.

Концепция подобна зонтику, под которым можно объединить множество идей.Можно сгенерировать множество разных идей, чтобы воплотить его в жизнь. Это то, что делает концепции такими мощными; есть много способов действовать в соответствии с концепцией.

В то же время вы можете использовать концепцию для оценки каждой идеи. Концепция — это компас. Это дает направление. Как украсить это пространство? Как нам общаться с нашей целевой аудиторией? Как нам продвигать этот проект? На все вопросы вы легко сможете ответить, посмотрев на вашу концепцию.

Мощная концепция вдохновляет и может оставаться актуальной в течение очень долгого времени.Индивидуальные идеи часто имеют короткую жизнь. Через некоторое время что-то уже не удивляет. С другой стороны, концепцию можно переосмысливать снова и снова. Новые способы воплощения той же концепции делают ее свежей.

Защитите свою концепцию

При реализации конкретных идей очень важно помнить об основной концепции. Убедитесь, что каждое действие соответствует концепции. Действия, которые не подходят, могут легко ослабить концепцию.Представьте себе, например, Coolblue. Компания известна своим слоганом « Все для улыбки, ». Что, если бы интернет-магазин ввел сложную процедуру подачи жалобы? Или начнёт упаковывать свою продукцию в скучные простые коробки? Как долго люди будут ассоциировать компанию с ее вдохновляющим слоганом?

Убедитесь, что ваша концепция не размыта. Проверяйте каждое действие, «соответствует» ли оно концепции.

Как разработать концепцию?

Обычно вы генерируете множество хороших идей и используете их для разработки концепции.

Если у вас есть четкая цель, легко быстро сгенерировать множество идей. Но как превратить эти идеи в одну всеобъемлющую концепцию?

Шаг 1. Найдите концепцию, лежащую в основе вашей идеи
Выберите самую вдохновляющую идею, которую вы создали, и спросите себя: « Что я пытаюсь сделать с этой идеей? ”Ответ на этот вопрос — это концепция, лежащая в основе вашей идеи.

Осторожно! Имейте в виду, что одна идея может содержать множество концепций.Запишите разные ответы на свой вопрос и выберите наиболее вдохновляющую концепцию. Какая из концепций сразу же рождает креативные идеи?

Пример :
Представьте, что вы работаете в муниципалитете и хотите узнать концепцию, лежащую в основе идеи « Мы заставляем мэра проезжать по городу на небольшой узнаваемой машине, подбирая по пути случайных горожан. Эти граждане могут поделиться своими идеями во время поездки ».

Что вы пытаетесь сделать с этой идеей?

В этом случае можно идентифицировать несколько концепций.Понятия вроде:

  • Мы даем возможность горожанам делиться своими идеями о городе
  • Мы сокращаем разрыв между гражданами и муниципалитетом.
  • Мы делаем мэра доступным для «нормального» жителя.

Это, очевидно, очень приблизительные концепции. Они еще не готовы строить вокруг себя кампанию. Прежде чем запускать любую из этих концепций, вам необходимо их усовершенствовать. Вы хотите, чтобы ваша концепция сразу обратилась к воображению. Например, полезно придумать короткий и запоминающийся слоган, который подчеркнет суть вашей концепции.Подробнее об этом читайте в этой предыдущей статье .

Шаг 2. Сгенерируйте идеи для реализации вашей концепции

Очевидно, у вас уже есть одна идея. В конце концов, это то, с чего вы начали. Но концепция не может существовать на основе одной идеи. Вам придется найти другие способы реализовать эту концепцию.

Чтобы найти идеи для реализации своей концепции, спросите себя: « КАК я могу это сделать?

Пример :
Представьте, что вы выбрали концепцию «Мы даем возможность горожанам делиться своими идеями о городе».В этом случае возможные ответы на вопрос « Как это сделать? ’:

  • Мы размещаем ящики для предложений в стратегических местах по всему городу
  • Каждому государственному служащему дается один «час вокспопа» в неделю, чтобы он мог ехать в город и собирать идеи
  • Мы запускаем сайт, на котором горожане могут делиться своими идеями о городе. Каждую неделю идея, набравшая наибольшее количество голосов, будет обсуждаться в городском совете.
  • Внизу наших писем и электронных писем мы помещаем вопрос по определенной теме + адрес электронной почты, на который можно отправлять идеи.
  • Мы назначаем «CPO» (главного сотрудника по вопросам участия), который должен реализовывать по крайней мере одну идею резидента каждый месяц.

Хотите узнать больше?

Очевидно, что эта статья — всего лишь краткое введение в тему разработки концепции. Хочешь узнать больше? Или вам интересно узнать, можем ли мы помочь вам в разработке отличной концепции? Отправьте мне сообщение по электронной почте , и давайте обсудим возможности!

Разработка концепции 101 — Что такое концепции и как разработать сильную концепцию? 2019-05-072019-05-08http: // hatrabbit.nl / wp-content / uploads / 2015/10 / HatRabbits-logo.pngHatRabbitshttps: //hatrabbits.com/wp-content/uploads/2019/04/concept-development.jpg200px200px

Что такое разработка программного обеспечения? | IBM

Согласно исследованию IBM: «Разработка программного обеспечения — это набор компьютерных мероприятий, посвященных процессу создания, проектирования, развертывания и поддержки программного обеспечения».

Само программное обеспечение

— это набор инструкций или программ, которые говорят компьютеру, что ему делать. Он не зависит от оборудования и делает компьютеры программируемыми.Есть три основных типа:

Системное программное обеспечение для обеспечения основных функций, таких как операционные системы, управление дисками, служебные программы, управление оборудованием и другие операционные потребности.

Программное обеспечение для программирования , предоставляющее программистам такие инструменты, как текстовые редакторы, компиляторы, компоновщики, отладчики и другие инструменты для создания кода.

Прикладное программное обеспечение (приложения или приложения), помогающее пользователям выполнять задачи. Примерами являются офисные пакеты для повышения производительности, программное обеспечение для управления данными, медиаплееры и программы безопасности.Под приложениями также понимаются веб-приложения и мобильные приложения, такие как те, которые используются для покупок на Amazon.com, общения в Facebook или публикации изображений в Instagram. 1

Возможный четвертый тип — встроенное программное обеспечение . Программное обеспечение встроенных систем используется для управления машинами и устройствами, которые обычно не считаются компьютерами — телекоммуникационными сетями, автомобилями, промышленными роботами и т. Д. Эти устройства и их программное обеспечение могут быть подключены как часть Интернета вещей (IoT). 2

Разработкой программного обеспечения в основном занимаются программисты, инженеры-программисты и разработчики программного обеспечения.Эти роли взаимодействуют и пересекаются, и динамика между ними сильно различается в зависимости от отделов разработки и сообществ.

Программисты, или кодировщики , пишут исходный код для программирования компьютеров для конкретных задач, таких как объединение баз данных, обработка онлайн-заказов, маршрутизация сообщений, проведение поиска или отображение текста и графики. Программисты обычно интерпретируют инструкции разработчиков и инженеров программного обеспечения и используют для их выполнения такие языки программирования, как C ++ или Java.

Инженеры-программисты применяют инженерные принципы для создания программного обеспечения и систем для решения проблем. Они используют язык моделирования и другие инструменты для разработки решений, которые часто можно применять к проблемам в общем виде, а не просто решать для конкретного случая или клиента. Решения программной инженерии основаны на научных методах и должны работать в реальном мире, например, с мостами или лифтами. Их ответственность возросла по мере того, как продукты становятся все более интеллектуальными с добавлением микропроцессоров, датчиков и программного обеспечения.Не только все больше продуктов полагаются на программное обеспечение для дифференциации рынка, но и разработка их программного обеспечения должна координироваться с разработкой механических и электрических компонентов продукта.

Разработчики программного обеспечения имеют менее формальную роль, чем инженеры, и могут быть тесно связаны с конкретными областями проекта, включая написание кода. В то же время они управляют общим жизненным циклом разработки программного обеспечения, включая работу между функциональными группами над преобразованием требований в функции, управление группами разработчиков и процессами, а также проведение тестирования и сопровождения программного обеспечения. 3

Работа по разработке программного обеспечения не ограничивается кодировщиками или командами разработчиков. Такие профессионалы, как ученые, изготовители устройств и производители оборудования, также создают программный код, хотя в первую очередь они не являются разработчиками программного обеспечения. И это не ограничивается традиционными отраслями информационных технологий, такими как производство программного обеспечения или полупроводников. Фактически, по данным Института Брукингса (ссылка находится за пределами ibm.com), эти предприятия «составляют менее половины компаний, занимающихся разработкой программного обеспечения.”

Важным отличием является разработка программного обеспечения на заказ в отличие от разработки коммерческого программного обеспечения. Разработка программного обеспечения на заказ — это процесс проектирования, создания, развертывания и сопровождения программного обеспечения для определенного набора пользователей, функций или организаций. Напротив, коммерческое готовое программное обеспечение (COTS) разработано для широкого набора требований, что позволяет его упаковывать, продавать и распространять на коммерческой основе.

(PDF) Опыт разработчика: концепция и определение

[19] «Словарь американской маркетинговой ассоциации», получено 23.1.2012.

[Онлайн]. Доступно:

http://www.marketingpower.com/_layouts/Dictionary.aspx?dLetter=B

[20] Дж. Дж. Бракус, Б. Х. Шмитт и Л. Зарантонелло, «Опыт бренда

: что это? как это измеряется? влияет ли это на лояльность? »

Маркетинговый журнал, вып. 73, нет. 3, стр. 52–68, 2009.

[21] Н. Агарвал и У. Ратод, «Определение« успеха »для проектов программного обеспечения

: исследовательское открытие», Международный журнал Project

Management, vol.24, вып. 4, pp. 358-370, 2006.

[22] М. Фриман и П. Бил, «Измерение успеха проекта», Project

Management Journal, vol. 23, нет. 1, pp. 8-17, 1992.

[23] Ф. Герцберг, Работа и природа человека. Кливленд: World Publishing,

1966.

[24] С. Бичем, Н. Бадду, Т. Холл, Х. Робинсон и Х. Шарп,

«Мотивация в разработке программного обеспечения: систематический обзор литературы»,

Информационные и программные технологии, т.50, pp. 860–878, август 2008 г.

[25] Н. Бадду, Т. Холл и Д. Ягельска, «Мотивация разработчиков программного обеспечения

в высокоразвитой компании: пример из практики», Software Process

Улучшение и практика, т. 11, вып. 3, pp. 219–228, 2006.

[26] Т. Холл, Д. Ягельска и Н. Бадду, «Мотивация разработчика к производительности

для улучшения результатов проекта в высокоразвитой организации

», журнал качества программного обеспечения. , т. 15, нет. 4, стр.365–381, 2007.

[27] Р. А. Мата Толедо и Э. А. Унгер, «Другой взгляд на мотивацию

специалистов по обработке данных», SIGCPR Computer-Personnel, vol. 10, pp. 1–

7, январь 1985 г.

[28] Дж. Д. Кугер, «Мотиваторы против демотиваторов в среде is

», Journal of Systems Management, vol. 39, pp. 36–41, июнь 1988.

[29] Дж. Д. Кугер и Х. Адельсбергер, «Сравнение мотивации

программистов и аналитиков

в различных социально-политических условиях:

Австрия по сравнению с США», SIGCPR Компьютерный персонал,

т.11, pp. 13-17, September 1988.

[30] У. Меллис, «Управление качеством программного обеспечения в неспокойные времена — есть ли у

альтернативы процессно-ориентированному управлению качеством программного обеспечения?»

Журнал качества программного обеспечения, т. 7, вып. 3, стр. 277–295, 1998.

[31] М. Диаз и Дж. Слайго, «Как улучшение программного обеспечения помогло

Motorola», IEEE Software, vol. 14, вып. 5, pp. 75–81, сентябрь / октябрь 1997 г.

[32] К. Бланшар, Д. Кэрью и Э. Паризи-Кэрью, «Как заставить вашу группу

работать как единая команда», Обучение и Развитие, т.50, нет.

Сентябрь, стр. 34–37, 1996.

[33] Э. Уитворт, «Отчет об опыте: социальная природа гибких

команд», Материалы конференции Agile 2008. Лос-Аламитос, Калифорния, США: IEEE

Computer Society, 2008, стр. 429–435.

[34] Т.-П. Лян, К.-К. Лю, Т.-М. Лин и Б. Лин, «Влияние разнообразия команды

на производительность программных проектов», Industrial Management and Data

Systems, vol. 107, нет. 5. С. 636–653, 2007.

Развитие бизнеса: базовый обзор деятельности

Каковы основы развития бизнеса?

Проще говоря, развитие бизнеса можно охарактеризовать как идеи, инициативы и действия, которые помогают сделать бизнес лучше. Это включает увеличение доходов, рост с точки зрения расширения бизнеса, повышение прибыльности за счет построения стратегических партнерских отношений и принятия стратегических бизнес-решений.

«Исполнительный директор по развитию бизнеса», «Менеджер по развитию бизнеса» и «Вице-президент по развитию бизнеса» — впечатляющие названия должностей, которые часто можно услышать в коммерческих организациях.Продажи, стратегические инициативы, деловое партнерство, развитие рынка, расширение бизнеса и маркетинг — все эти области участвуют в развитии бизнеса, но часто смешиваются и ошибочно рассматриваются как единственная функция развития бизнеса.

Ключевые выводы

  • Развитие бизнеса включает в себя широкий спектр идей, действий и инициатив, которые владелец и руководство компании реализуют с целью улучшения бизнеса.
  • Развитие бизнеса может включать множество целей, таких как рост продаж, расширение бизнеса, формирование стратегических партнерств и повышение прибыльности.
  • Успешное развитие бизнеса влияет на все подразделения компании, включая продажи, маркетинг, производство, человеческие ресурсы, бухгалтерский учет, финансы, разработку продуктов и управление поставщиками.
  • Бизнес-разработчики должны знать о новых рыночных возможностях, возможностях расширения, развитии конкурентов и текущих источниках доходов компании.

Понимание основ развития бизнеса

Деятельность по развитию бизнеса распространяется на разные отделы, включая продажи, маркетинг, управление проектами, управление продуктами и управление поставщиками.Также вовлекаются сетевое взаимодействие, переговоры, партнерство и усилия по экономии средств. Все эти различные отделы и виды деятельности регулируются целями развития бизнеса и согласовываются с ними.

Например, у компании есть продукт или услуга, пользующиеся успехом в одном регионе, например в США. Команда развития бизнеса оценивает потенциал дальнейшего расширения. После тщательной проверки, исследований и исследований он обнаружил, что продукт или услугу можно распространить на новый регион, например, в Бразилию.

Продажа

Торговый персонал сосредотачивается на конкретном рынке или определенном (наборе) клиента (ов), часто для получения целевого показателя дохода. В этом случае отдел развития бизнеса оценивает бразильские рынки и приходит к выводу, что объем продаж на 1,5 миллиарда долларов может быть достигнут за три года. С такими поставленными целями отдел продаж нацеливается на клиентскую базу на новом рынке с помощью своих стратегий продаж.

Маркетинг

Маркетинг включает продвижение и рекламу, направленную на успешную продажу продукции конечным потребителям.Маркетинг играет дополнительную роль в достижении целей продаж. На инициативы по развитию бизнеса может быть выделен ориентировочный маркетинговый бюджет. Более высокие бюджеты позволяют использовать агрессивные маркетинговые стратегии, такие как холодные звонки, личные визиты, выездные презентации и бесплатное распространение образцов. Более низкие бюджеты, как правило, приводят к пассивным маркетинговым стратегиям, таким как ограниченная онлайн-реклама, печатная реклама, реклама в социальных сетях и рекламные щиты.

Стратегические инициативы или партнерства

Стоит ли выходить на новый рынок в одиночку, пройдя все необходимые формальности, или будет разумнее сформировать стратегический альянс или партнерство с местными фирмами, уже работающими в регионе? При содействии юридических и финансовых групп команда по развитию бизнеса взвешивает все «за» и «против» доступных вариантов и выбирает тот, который лучше всего подходит для бизнеса.

Управление проектами / Бизнес-планирование

Требуется ли для расширения бизнеса новое предприятие на новом рынке, или вся продукция будет производиться в базовой стране, а затем импортироваться на целевой рынок? Потребуется ли для последнего варианта дополнительный объект в базовой стране? Такие решения принимаются группой по развитию бизнеса на основе оценки затрат и времени. Затем команда по управлению / реализации проекта приступает к работе, чтобы работать над достижением желаемой цели.

Управление продуктами

Нормативные стандарты и рыночные требования различаются в зависимости от страны. Лекарство определенного состава может быть разрешено, например, в Индии, но не в Великобритании. Требуется ли новому рынку индивидуализированная или совершенно новая версия продукта?

Эти требования определяют работу отделов управления продуктами и производства в соответствии с бизнес-стратегией. Учет затрат, юридические утверждения и соблюдение нормативных требований — все это оценивается как часть плана развития бизнеса.

Управление поставщиками

Потребуются ли новому бизнесу внешние поставщики? Например, потребуется ли для доставки продукта специальная курьерская служба? Будет ли компания сотрудничать с какой-либо существующей розничной сетью для розничных продаж? Каковы затраты, связанные с этими обязательствами? Команда по развитию бизнеса работает над этими вопросами.

Переговоры, создание сетей и лоббирование

Некоторым бизнес-инициативам может потребоваться опыт в области межличностных навыков.Например, в некоторых регионах лоббирование является законным и может стать необходимым для проникновения на рынок. Могут потребоваться другие мягкие навыки, такие как создание сетей и переговоры с различными третьими сторонами, такими как поставщики, агентства, государственные органы и регулирующие органы. Все подобные инициативы являются частью развития бизнеса.

Экономия затрат

Развитие бизнеса — это не только увеличение продаж, продуктов и охвата рынка. Также необходимы стратегические решения для улучшения чистой прибыли, включая меры по сокращению затрат.Внутренняя оценка, выявляющая высокие расходы на поездки, например, может привести к изменениям политики в отношении поездок, таким как проведение видеоконференцсвязи вместо встреч на месте или выбор менее дорогих видов транспорта.

Руководство может реализовать аналогичные инициативы по снижению затрат, передав на аутсорсинг непрофильные работы, такие как выставление счетов, бухгалтерский учет, финансы, технологические операции и обслуживание клиентов. Стратегическое партнерство, необходимое для реализации этих инициатив, является частью развития бизнеса.

Что нужно знать бизнес-разработчику?

Поскольку развитие бизнеса предполагает принятие решений на высоком уровне, разработчик бизнеса должен быть информирован о следующем:

  • Текущее состояние бизнеса с точки зрения SWOT-анализа (сильные и слабые стороны, возможности и угрозы)
  • Текущее состояние отрасли в целом и прогнозы роста
  • Разработки конкурентов
  • Основные источники продаж / доходов текущего бизнеса и зависимостей
  • Профиль клиента
  • Новые и неизведанные рыночные возможности
  • Новые домены / продукты / секторы, имеющие право на расширение бизнеса, которые могут дополнять существующий бизнес
  • Долгосрочная перспектива, особенно в отношении предлагаемых инициатив
  • Области затрат и возможные варианты экономии

Бизнес-план

Рассмотренный выше сценарий развития бизнеса специфичен для плана расширения бизнеса, влияние которого может ощутить почти каждое подразделение бизнеса.Могут быть схожие цели развития бизнеса, такие как развитие нового направления бизнеса, развитие новых каналов продаж, разработка новых продуктов, новые партнерские отношения на существующих / новых рынках и даже решения о слиянии и поглощении (M&A).

Например, в случае слияния значительная экономия средств может быть достигнута за счет интеграции общих функций производственного, финансового и юридического отделов двух фирм. Точно так же бизнес, работающий из пяти разных офисов в городе, можно переместить в крупный центральный объект, что приведет к значительной экономии эксплуатационных расходов.Однако приведет ли это к увольнению сотрудников, если новое место не для всех удобно? Команда по развитию бизнеса должна оценить такие опасения.

По сути, развитие бизнеса предполагает принятие решений на высоком уровне, основанное на реалистичной оценке всех потенциальных изменений и их влияния. Посредством новых идей и инициатив он направлен на улучшение общих деловых перспектив, которые определяют функционирование различных бизнес-единиц. Это не продажи; это не маркетинг; это не партнерство.Напротив, это экосистема, охватывающая весь бизнес и его различные подразделения, обеспечивающая общий рост.

Хотя начинающие компании обычно обращаются за внешней помощью в развитии бизнеса, по мере того, как бизнес становится зрелым, им следует стремиться накапливать свой внутренний опыт в развитии бизнеса.

Подходит для развития бизнеса

Разработчик бизнеса может быть владельцем (-ами) бизнеса (-ей) или назначенным (-ыми) сотрудником (-ами), занимающимся развитием бизнеса.Любой, кто может внести или предложить стратегические изменения в бизнесе для увеличения стоимости бизнеса, может внести свой вклад в развитие бизнеса. Компании часто поощряют сотрудников к мозговому штурму инновационных идей, которые могут помочь в повышении потенциала бизнеса в целом.

Компании также обращаются за помощью к внешним инкубаторам, компаниям по развитию бизнеса (BDC) и центрам развития малого бизнеса (SBDC). Однако эти организации помогают в создании бизнеса и необходимой настройке только на ранних этапах создания бизнеса.

Что движет деятельностью по развитию бизнеса?

Из-за широко открытой сферы развития бизнеса и деятельности нет стандартных практик и принципов. От изучения новых возможностей на внешних рынках до повышения эффективности внутренних бизнес-операций — все может уместиться под зонтиком развития бизнеса.

Тем, кто занимается развитием бизнеса, необходимо придумывать творческие идеи, но их предложения могут оказаться невыполнимыми или нереалистичными.Важно быть гибким. Сотрудники, отвечающие за развитие бизнеса, должны постараться найти и принять конструктивную критику и помнить, что это процесс.

Этика развития бизнеса

Деловая этика предполагает применение надлежащих и честных практик в отношении таких вопросов, как корпоративное управление, инсайдерская торговля, взяточничество, дискриминация, корпоративная социальная ответственность и фидуциарные обязанности. Законы и нормативные акты часто устанавливают стандарты деловой этики, которым компании могут затем следовать и развивать, чтобы завоевать доверие и лояльность потребителей и участников рынка.

Часто задаваемые вопросы по развитию бизнеса

Почему важно развитие нового бизнеса?

Развитие нового бизнеса важно для создания рабочих мест, развития ключевых отраслей и поддержания роста экономики.

Каковы ключевые навыки руководителей по развитию бизнеса?

Руководители разработчиков должны обладать лидерскими качествами, видением, драйвом и готовностью работать с множеством людей для достижения общей цели.

Как я могу добиться успеха в развитии бизнеса?

Наличие видения и создание хорошей команды являются одними из факторов, которые помогают предсказать успех в развитии бизнеса.Но успешный разработчик также пишет хороший бизнес-план, который становится планом, по которому они строят свой успех.

Что должен включать план развития бизнеса?

План развития бизнеса или бизнес-план описывает цели бизнеса и способы их достижения, включая цели, начальные затраты и целевые этапы.

Итог

Развитие бизнеса может быть трудным для краткого определения, но его можно легко понять, используя рабочую концепцию.Открытый образ мышления, готовность к честной и реалистичной самооценке и способность принимать неудачи — вот лишь некоторые из навыков, необходимых для успешного развития бизнеса. Помимо идеи, реализации и реализации идеи развития бизнеса, конечные результаты имеют наибольшее значение.

Лучшие умы в области развития бизнеса должны быть готовы к изменениям, чтобы достичь наилучших результатов. Каждое одобрение или неодобрение — это опыт, который лучше подготовит этих профессионалов к следующему вызову.

.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.