Понятие объекта недвижимости в гк рф: ГК РФ Статья 130. Недвижимые и движимые вещи \ КонсультантПлюс

Понятие недвижимого имущества \ КонсультантПлюс

Понятие недвижимого имущества

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

земельные участки,

участки недр,

все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе электрические сети, линии телефонной связи (в случае, когда данные линии установлены на опорах, прочно связанных с землей), здания, сооружения, объекты незавершенного строительства <*>.

———————————

<*> Объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу с 1 января 2005 г.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

К воздушным судам <*> относятся, в частности, самолеты, вертолеты, дирижабли и другие летательные аппараты. Государственной регистрации подлежат гражданские воздушные суда и государственные воздушные суда отечественного или иностранного производства, предназначенные для выполнения полетов.

———————————

<*> Согласно Воздушному кодексу Российской Федерации под воздушным судном понимается летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли и воды.

Такие объекты, как метеорологические шары-зонды, беспилотные летательные аппараты, привязные аэростаты, не подлежат государственной регистрации и, следовательно, не относятся к недвижимым вещам.

К морским судам и судам внутреннего плавания относятся все самоходные или несамоходные плавучие сооружения, используемые в целях судоходства, в том числе суда смешанного (река — море) плавания, паромы, дноуглубительные и дноочистительные снаряды, плавучие краны и другие технические сооружения подобного рода. Следует учитывать, что государственной регистрации, наряду с вышеперечисленными судами, подлежат также строящиеся суда (регистрируются в реестре строящихся судов) и иностранные суда (регистрируются в реестре арендованных иностранных судов и в бербоут-чартерном реестре).

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В частности, предприятия, автотранспортные магистрали, железнодорожные пути, трубопроводы являются недвижимым имуществом. При этом под термином предприятие понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (производственной, хозяйственной, посреднической, коммерческой и т.п.).

Наиболее часто банкам в своей деятельности приходится сталкиваться со сделками аренды, купли-продажи, залога недвижимости, а также с проведением расчетов по указанным сделкам и сделкам участия в долевом строительстве (инвестирования в строительство недвижимого имущества). Описание условий некоторых сделок с недвижимостью приведено в Приложении 1.

Виды объектов недвижимости: что говорит закон

Сделки с недвижимостью — одни из самых распространенных в повседневной практике. Чаще всего под понятием недвижимости мы представляем привычные объекты — дома и квартиры, нежилые помещения, земельные участки. Но нередко можно стать в тупик, столкнувшись с нетипичными вариантами. Машино-место, асфальтовая площадка, забор, лесной массив, незавершенное строение — разбираемся, какие объекты относятся к недвижимости, а какие нет. 

Что говорит закон: понятие объекта недвижимости

Понятие недвижимости раскрывает 130 статья Гражданского кодекса Российской Федерации. В ее первом пункте обозначено несколько типов недвижимого имущества. 

Среди них: 

  • Все, что прочно связано с землей или недвижимость по природе, в том числе участки недр и земельные участки.
  • Объекты, связанные с землей — сооружения, здания, незавершенные постройки. Уточняется, что речь идет о таких объектах, которые нельзя переместить без несоразмерного ущерба их назначению. К ним относятся нежилые и жилые помещения. 
  • Машино-места, расположенные в специально предназначенных для этого зданиях или их частях, что должно быть отражено в закрепленных кадастровыми нормами документах. Например, такие места должны быть физически разделены с помощью разметки, а в документах отмечены в поэтажном плане.
  • Недвижимость по закону. Суда внутреннего плавания, морские и воздушные, которые требуют госрегистрации. 
  • Иное имущество, которое может быть отнесено к недвижимым вещам законом. 
     

Все остальные вещи, в том числе ценные бумаги и денежные средства, недвижимостью не считаются. 

Из-за достаточно вариабельной формулировки «иное имущество» в судебной практике нередко возникали ситуации, когда недвижимостью пытались признать самые разные объекты. Это указание давало законодателям возможность объявлять недвижимостью любые объекты, какие они пожелают. 

В связи с этими сложностями в 2015 году вышло постановление пленума ВС РФ, которое дало разъяснение по поводу нетипичных объектов. В нем говорится, что недвижимость можно разделить на объекты, возникшие в силу природы и в силу закона. Объекты бывают естественными — это земельные участки, и рукотворные — созданные человеком на таком участке или под ним.

При этом объект, подходящий под такое описание, не обязательно должен быть зарегистрирован. Недвижимостью можно признать незаконченные постройки: главное, чтобы у них был фундамент. А вот асфальтовая площадка, например, признаками недвижимости не обладает, потому к подобным объектам не относится.

Недвижимость по природе

Земельный участок — это территория на поверхности земли, которая имеет определенные границы, оформленные в соответствии с законодательными нормами. Чтобы иметь право распоряжаться участком, в том числе проводить с ним сделки купли-продажи, его необходимо индивидуализировать — поставить на кадастровый учет.  

Стоит уточнить вопрос про недра, которые также упоминаются в законе. Находящиеся в них полезные ископаемые не принадлежат владельцу земельного участка, даже если находятся под ним. Недра законодательно принадлежат государству, а потому ведает ими Российская Федерация и субъекты. А вот леса и воды в эту категорию не входят: они являются принадлежностью земельного участка.  

Недвижимость по характеру связи с землей

Все просто — это здания и сооружения, находящиеся на земле. В комментариях к ГК дается разъяснение, что под такими объектами понимают все рукотворные постройки, которые связаны с земельным участком фундаментально. Также к ним должно быть применимо понятие неделимой вещи — разделение или перемещение которой невозможно без потери или изменения ее функций, ее повреждения или разрушения.

Важно учитывать и еще один нюанс: строение должно быть капитальным. То есть, если в характеристике объекта значится, что это сборно-разборная конструкция, недвижимостью ее считать нельзя — ее можно перенести в другое место, не нарушив конструктивных особенностей. 

Что касается разницы между зданиями и сооружениями — в каждой конкретной ситуации такую инвентаризацию проводят контролирующие органы. В общепринятой практике здания — это объекты, предназначенные для постоянного нахождения людей, а сооружения призваны решать определенные технические задачи.  

Еще недавно множество споров вызывали объекты незавершенного строительства. Их юридическое положение было неоднозначным, так как окончательного определения того, что же можно к ним отнести, законы не предлагали. Однако в 2004 году их положение легализовали: объекты незавершенного строительства признали недвижимостью.

Также стоит помнить о том, что участок земли и расположенные на нем здания являются неделимыми. То есть, при покупке здания или доли в нем собственник получает право и соответствующую часть земельного участка, на котором объект находится. 

Жилая недвижимость

В Жилищном кодексе сказано, что к жилым помещениям относятся комнаты, квартиры и жилые дома полностью или доли в них. Такие объекты должны быть предназначены для постоянного проживания, физически обособлены в пространстве и признаны жилыми юридически.

Жилые дома могут включать в себя комнаты для проживания и вспомогательные помещения, которые необходимы для осуществления бытовых нужд — кухни, кладовки.

Помимо многоквартирных домов, к таким объектам относятся общежития, дома маневренного фонда, социальные объекты — дома престарелых и детские дома. 

Также в эту группу входят индивидуальные жилые дома, то есть отдельно стоящие и не выше трех этажей. Различают дома коттеджного типа, то есть с дополнительным небольшим участком земли. Множество вопросов возникает в отношении дач — в том числе после активного введения с 2006 года «дачной амнистии», которая продлится до 1 марта 2031 года.

В базовом понимании садовые дома не являются жилыми, так как не предназначены для круглогодичного использования. Также важен статус земли, на которой стоит здание. Жилым не получится признать дом, расположенный на землях сельхозназначения или огородничества — здесь капитальное строительство запрещено. А вот на участках для садоводства, личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства это разрешено. Официально нежилые дачи называются садовыми домами. Нежилые дома можно перевести в жилые, однако на практике это обычно вызывает сложности.

Нежилые помещения

Типов нежилых помещений гораздо больше, но главное их отличие от описанных выше — они не должны быть предназначены для постоянного проживания.

Наиболее распространенные типы нежилой недвижимости по функциональному назначению:

1. Производственные предприятия за исключением линейных объектов. 
2. Непроизводственные предприятия. 

  • Складские помещения. 
  • Коммерческие объекты: офисные здания, торговые комплексы, гостиницы, рестораны и т.п.
  • Сельхозобъекты: ангары, фермы, теплицы. 
  • Здания социального назначения: больницы, университеты, школы, детские сады. 
  • Объекты специального назначения: церкви, музеи.
  • Административные здания. 
  • Природные комплексы: парки, сады. 

3. Линейные объекты.

  • Линии электропередач. 
  • Трубопроводы. 
  • Железные дороги. 
  • Автодороги и др
     

Один из самых спорных объектов этой категории — апартаменты. В последнее десятилетие подобный формат недвижимости в России стал особенно популярен. Поскольку подобные помещения находятся в нежилых зданиях, застройщик не обязан при строительстве применять все требования законодательства, предъявляемые к жилым объектам. Меньше ограничений, отсутствие социальной нагрузки, строительство на более дешевых участках, отведенных под нежилые объекты. Все это значительно сокращает расходы девелопера, а значит и конечную стоимость апартаментов. 

В связи с этим многие люди сделали выбор в пользу такого формата недвижимости, несмотря на невозможность прописаться в них и проблемы с регулированием стоимости коммунальных услуг. Весной 2021 года в Госдуму был внесен законопроект о возможности перевода апартаментов в жилые помещения, его рассмотрение было перенесено на 2022 год. Эксперты сходятся во мнении, что в отношении уже построенных апартаментов это невозможно будет сделать.

Еще один тип объектов, который вызывает сложности в определении — гаражи. Для того, чтобы зарегистрировать право, гараж должен быть капитальным, то есть иметь фундамент — ту самую обозначенную в законе связь с землей. Таким образом, легкие металлические конструкции, которые можно перемещать с помощью техники с места на место, недвижимостью признать нельзя. А вот капитальные гаражи, пристроенные или отдельно стоящие, можно зарегистрировать.  

Классификация при регистрации права и кадастровом учете

На практике именно такой вид классификации объектов недвижимости является наиболее важным для большинства граждан. Ведь именно от нее зависит, к какому типу будет отнесен конкретный объект и можно ли вообще зарегистрировать на него право. Также именно от выделения типа объекта по этой классификации будет зависеть, какие впоследствии законодательные нормы, в том числе в отношении налогов, будут действовать. 

В этой классификации выделяют:

  • Единый недвижимый комплекс.
  • Здание: гараж, садовый дом, многоквартирный дом, нежилое здание. Пока действуют, но будут упразднены с 1 января 2023 — жилое строение и жилое здание. 
  • Земельный участок.
  • Машино-место.
  • Объект незавершенного строительства.
  • Помещение. Жилое — квартира, комната, специализированного жилфонда (в доме системы соцобслуживания, служебное, маневренного фонда, в общежитии, для временного поселения, детей-сирот и т.д.). Нежилое помещение — общего имущества в многоквартирном доме, вспомогательного использования. 
  • Предприятие, как имущественный комплекс.
  • Сооружение: подземное, линейное, площадное, высотное, для хранения, иное. 
     

Другие классификации объектов недвижимости

Помимо деления недвижимости на объекты по природе и в силу закона, существует множество других классификаций.

По формам собственности недвижимость бывает:

  • индивидуальная;
  • коммерческая;
  • муниципальная;
  • государственная.
     

По специализации:

  • специализированная: ее функции ограничены конструктивно — церковь, котельная, школа;
  • неспециализированная: объекты, которые использовать можно с разными целями.  
     

По готовности к эксплуатации:

  • строящаяся;
  • готовая;
  • требующая реконструкции.
     

Недвижимость по происхождению и масштабности: 

  • торговые здания; 
  • административные комплексы;
  • частные жилые дома;
  • многоквартирные дома;
  • комнаты и квартиры в многоквартирных домах;
  • жилищные комплексы;
  • участки земли;
  • офисное помещение;
  • дачный участок;
  • земельные массивы. 
     

Что не относится к объектам недвижимости

Список объектов, которые к недвижимости не относятся, огромный. По сути, это все предметы материального мира, которые не соответствуют описанным в 130 статье ГК РФ признакам. Чаще всего, вопросы возникают в отношении таких объектов, как киоски, автопарковки, вольеры для животных, рекламные конструкции, заборы и ограждения, веранды, фонтаны, торговые павильоны на остановках, беседки — все эти сооружения к недвижимости не относятся.  
 

Покупка недвижимости в России

Покупка недвижимости в России гражданами любой страны мира требует юридического оформления и государственной регистрации сделки. Независимо от типа недвижимости, которую вы хотите приобрести, вся процедура состоит из последовательных шагов от составления и согласования договоров, до государственной регистрации и передачи документов клиенту. Мы начинаем свою работу с определения объекта недвижимости, который в дальнейшем будет оформлен в собственность нашего клиента. Все документы обрабатываются исходя из цели клиента. В большинстве случаев интересы клиента представляет наш сотрудник по доверенности, выданной в Консульстве РФ, которую мы готовим для вас. Проверить содержание доверенности можно с помощью любой программы для перевода текста на другой язык.

Покупка квартиры или коттеджа требует не только оформления, но и проверки всех документов на конкретный объект для исключения попыток мошенничества и обмана наших клиентов, а также проверки отсутствия прав других лиц на объект. Проверка осуществляется в едином государственном реестре недвижимости, а также по данным собственника в МВД РФ. В случае выявления несоответствий в информации, предоставленной нашим юристам об объекте недвижимости, мы информируем вас о возможных рисках при приобретении объекта недвижимости.

Законодательством Российской Федерации предусмотрен порядок регистрации покупки, дарения, аренды недвижимого имущества. Основным документом, на основании которого право собственности переходит от одного лица к другому, является договор. Содержание договора может быть определено в соответствии с соглашениями сторон, но при этом они обязаны выполнять обязательные условия, закрепленные в ГК РФ. Наши юристы помогут Вам с полным оформлением документов, согласованием условий сделки с продавцом или арендодателем, а также защитят Ваши интересы в сделке, а именно:

  • Оформим договор аренды, договор купли-продажи или иной договор, предусмотренный законодательством РФ;
  • Согласуем условия договора со всеми участниками сделки и предложим способ регистрации недвижимого имущества с помощью электронной цифровой подписи;
  • Вышлем документы для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество. В случае неправомерных действий со стороны государственных органов мы обжалуем все неправомерные решения об отказе в регистрации сделки;
  • Мы проверим документацию и права владельца, у которого приобретается недвижимость. Такая мера обязательна не только в России, но и во многих странах мира, так как желание быстро получить деньги путем мошенничества присутствует практически везде;
  • Мы откроем аккредитив или депозитную ячейку для перевода средств, для безопасного перевода финансов от вас к продавцу. Передача денежных средств наличными в России не практикуется, так как крупная сумма денег привлекает лишнее внимание;
  • Стоимость всех услуг наших юристов 3500 евро, в стоимость входит полное сопровождение и защита ваших интересов и прав в суде, на любом этапе сделки;

Если у вас есть дополнительные вопросы, напишите нам в чат в нижнем углу экрана или напишите письмо или воспользуйтесь формой обратной связи, которую вы можете увидеть ниже:

Покупка недвижимости в России без ограничений

НАЙТИ НАША ИНТЕРЕСНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
  1. Ваше имя
  2. Электронная почта *
  3. Ваш контактный телефон
  4. Сообщение
  5. Прикрепить файл:


В Российской Федерации действует ряд ограничений на продажу недвижимости. Если объект принадлежит нескольким лицам, то его продажа без дополнительных нотариальных услуг возможна только при участии всех собственников недвижимости. Особое внимание следует уделить квартирам и домам, в которых проживают несовершеннолетние дети, а именно они являются собственниками. Так как при участии несовершеннолетнего в сделке требуется согласие специального государственного органа и шанс оспаривания сделки в суде очень высок. По этой причине наши юристы в первую очередь анализируют состав лиц, участвующих в сделке, чтобы исключить трудности в дальнейшем оформлении документации. Покупка недвижимости в России станет хорошей инвестицией в будущее и позволит вам чаще бывать в России.








Расскажите своим друзьям о нас! VkontakeBaicBooktwittermyspaceOdnoklassnikimail.RuliveJournaltumblrbloggerpinterestxingTelegramViberwhappApp. Ющенко

Inicio > номер 44 (2021) > Ющенко

Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации

Ющенко Наталья Анатольевна, Магизов Рустем Робертович, Гуляев Алексей Дмитриевич

Резюме

Научная статья направлена ​​на всестороннее исследование несанкционированных действий в отношении недвижимого имущества в России. Установлено, что на сегодняшний день в юридической литературе и российском законодательстве отсутствует комплексное понятие несанкционированных действий.

Palabras clave

самовольные действия, самовольное строительство, реконструкция недвижимости, перепланировка недвижимости

Полный текст:
PDF (английский)

Справки

К.Ю. Лебедева, «Правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации о применении положений пункта 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (о сносе самовольной постройки)», Юридический вестник Томского государственного университета, № 28, рр. 137-148. 2018

E.N. Примова, М.Н. Примова, «Декларирование имущественных прав на самовольную постройку: легализация правонарушения?», Наука и мир, № 4 (56), Vol. I. рр. 67-74, 2018.

А.В. Иваненко, «Самовольное строительство: анализ нововведений российского гражданского права», Власть права, №. 2016. Т. 1 (25). С. 50–62.

М.К. Сомиах., Г. Осей-Поку, И. Айдоо, «Анализ относительной значимости факторов, влияющих на несанкционированное размещение жилых зданий в мегаполисе Секонди-Такоради в Гане», Журнал исследований в области строительства и планирования, № 3, том 3. стр. 117-126, 2015.

Х. Яхель, «Конфликт из-за земельной собственности и несанкционированного строительства в Негеве», Contemporary Review of the Middle East, Vol. 6. Есть. 3-4, с. 352-369, 2019.

Кудрявцева В., Васильева Н., «О некоторых проблемах правового режима объектов самовольного строительства», MATEC Web Conf., Vol.212. № 09002, 2018.

Е. Воскресенская, В. Снетков, А. Тебряев, З. Аскаров, «Атипичные объекты недвижимости: правовой режим и система управления», MATEC Web Conf., Vol.106. № 08055, 2017.

Гонгало Б., Гудовичева Л., Губарева А., Добрынина Л. Высотное строительство в густонаселенных городах: требования к инсоляции помещений и последствия их нарушения в российском законодательстве и судебной практике», Е3С Интернет-конференция, Vol. 33. № 030692018.

Воскресенская Е.В., Жилский Н.В., Шаряпова Е.П. «Правовое регулирование предоставления земельных участков под строительство в городах федерального значения», MATEC Web Conf., Vol. 170. № 01058, 2018.

М. Семякин, Л. Добрынина, А. Губарева, Л. Гудовичева, «Проблемы моделирования дальнейшего развития гражданского законодательства Российской Федерации», MATEC Web Conf., Vol. 170. № 01069, 2018.

Ющенко Н.А. В 2000 году окончила Удмуртский государственный университет по специальности «Правоведение». В 2009 году защитила кандидатскую диссертацию.на тему «Правовое регулирование коммерческой концессии и франчайзинга в России и за рубежом». В 2015 году присвоено звание доцента. Более 15 лет занимается научной и педагогической деятельностью.

Магизов Р.Р. В 2000 году окончил Нижегородский юридический институт МВД России. В 2004 году защитил кандидатскую диссертацию на тему «Меры процессуального принуждения». В 2010 году присвоено звание доцента.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *