Понятие и виды объектов жилищных прав: 3.4 Объекты жилищных прав. Понятие и виды жилых помещений

Объекты жилищных прав

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищные споры » Объекты жилищных прав

Жилое помещение наделено особым правовым режимом и должно использоваться только по назначению, но оно может применяться и для реализации индивидуальной предпринимательской деятельности.

Понятие объектов жилищных прав

Объекты жилищных правоотношений, к которым относятся жилые помещения, определяются Жилищным кодексом России, а конкретно статьей 15. Именно это понятие помогает разграничивать взаимоотношения, которые регулируются жилищным законодательством, и прочие отношения имущественного характера, которые регулируют разные институты законодательства. Когда в судебном порядке рассматривается требование об освобождении помещений, которые к жилищному фонду не принадлежат, а потому не относятся к жилым, то используются нормы не жилищного законодательства, а гражданского.

Кроме того, действующая законодательная база постоянно модифицируется и изменяется, в связи с этим возникает множество моментов, являющихся спорными. Это связано с тем, что основная часть проблемных моментов регулируют такие виды подзаконных актов, которые не всегда доступны среднестатистическому обывателю.

Определение жилого помещения

Понятие «жилое помещение» раскрывается в ряде законодательных актов. Так Гражданский кодекс предлагает определение обобщающего рода. Оно связывает ряд понятий одного порядка, среди которых «квартира», «жилой дом», «часть жилого дома или квартиры». В пункте 2 статьи 15 ЖК жилое помещение определяется, как изолированное помещение, принадлежащее к недвижимому имуществу и подходящее для стабильного проживания человека, поскольку отвечает требованиям законодательства, в том числе нормам санитарно-технического характера. Наличие соединения с местами совместного пользования, к которым принадлежат кухня, коридор, санузел, определяет понятие изолированности.

Жилые помещения имеют особые черты:

• принадлежат к недвижимому имуществу, что влечет неразрывную связь с участком земли, и любое передвижение которого невозможно без причинения несоразмерного убытка;
• они изолированы, что предполагает их обособленность в пространстве, отдельный выход на лестницу, на улицу или в общий коридор;
• подходят и предназначаются для постоянного проживания людей.

Действующие законодательные акты, а именно статья 16 ЖК РФ, выделяют виды жилых помещений: комната; квартира и жилой дом, а также их части.

Жилое помещение наделено особым правовым режимом, что предполагает использование его исключительно по назначению. Тем не менее, статья 17 ЖК РФ предусматривает вероятность изъятия подобных помещений в правовом режиме специального порядка.

То есть такое помещение может применяться для реализации индивидуальной предпринимательской деятельности, а также деятельности профессионального характера гражданами, которые имеют законные основания для проживания в нем при условии, что это не ущемляет интересы остальных проживающих и требования законодательного характера, которые выдвигаются к подобному помещению. Жилое помещение исключает размещение в нем объектов промышленности.

Нормативные требования к жилому помещению

Требования, предъявляемые к жилым помещениям, могут быть объединены в группы:

• соответствие требованиям безопасности санитарно-эпидемиологического характера инженерных систем (лифты, отопительные и вентиляционные системы, водоотведение и пр.), оснащения и механизмов, находящихся в помещениях;
• монтаж инженерных систем (отопительные и вентиляционные системы, водоотведение, лифты и пр.), оснащения и механизмов, которые находятся в помещениях, должен осуществляться согласно с требованиями безопасности, которые установлены действующими нормативно-правовыми актами, а также инструкциями, разработанными заводами, изготавливающими оборудование, а кроме этого с гигиеническими нормативами, которые кроме прочего регулируют допустимый уровень вибрации и шума;
• соответствие помещения требованиям пожарной безопасности, которые выдвигаются соответственно к высоте жилого дома и площади этажа в рамках пожарного отсека. Они должны отвечать классу пожарной безопасности дома и уровню его огнестойкости.

Процедура признания помещений непригодными для жизни

Пункт 4 статьи 15 ЖК РФ закрепляет возможность присваивать жилому помещению статус непригодного для жизни в порядке, который определен Правительством России.

Пункт 33 Положения о признании жилого помещения непригодным для проживания, которое было утверждено постановлением Правительства РФ в 2006 году (Положение), закрепляет одну из причин, дающую возможность определить жилое помещение, как не пригодное для проживания. Это неявность вредоносных факторов окружающей среды, причиной которых стало ухудшение, возникшее в результате физического изнашивания в процессе использования здания целиком или его некоторых эксплуатационных показателей, которые не дают возможности обеспечить для здоровья и жизни граждан безопасность. Произошедшие изменения снижают до непозволительного уровень надежности здания, характеристики его прочности и устойчивости.

Пункт 7 Положения определяет ответственного, который признает жилое помещение непригодным для жизни. Данный процесс осуществляет межведомственная комиссия, которая делает свои вывода, основываясь на оценке соответствия конкретного помещения или дома требованиям, установленным и закрепленным в документе.

Раздел 4 Положения определяет порядок, по которому признается непригодным для жизни жилое помещение, а многоквартирный дом аварийным и таким, который подлежит реконструкции или сносу. Комиссия оценивает помещение, основываясь на обращении его собственника.

Пункт 8 Положения определяет, что признавать частное жилое помещение пригодным или непригодным для жизни граждан может также орган местного самоуправления соответствующей административной единицы.

Кроме того, в Положении определен пакет документов, который должен предоставить заявитель в комиссию для рассмотрения вопроса о непригодности помещения для жизни:

• соответствующее заявление;
• копии документов, устанавливающих право собственности на помещение;
• решение, выданное специализированной организацией, которая проводила осмотр многоквартирного дома, если стоит вопрос о его признании аварийным или таким, который подлежит сносу или реконструкции;
• заключение, которое выдает проектно-изыскательная организация после того, как изучены элементы конструкций помещения, которые являются несущими и ограждающими;
• жалобы граждан в письменном виде на неудовлетворительные условия жизни.

Общая площадь жилого помещения

Чтобы трактовать понятие «общая площадь жилого помещения», нужно определиться, какие нормативные акты являются формирующими данное понятие.
Во-первых, это Жилищный кодекс РФ, который в ст. 15 п. 5 устанавливает, каким образом рассчитывается общая площадь жилого помещения. Виды таких помещений определяются в статье 16 ЖК РФ. К ним принадлежат жилые дома, квартиры и их части, а также комнаты. В п. 3 ст. 16 ЖК РФ в свою очередь определяется понятие «квартира».

Квартиры являются структурными помещениями, имеющими обособленный характер, которые находятся в многоквартирном доме, имеют допуск в помещения общего пользования, состоят из 1-ой или нескольких комнат и вспомогательных помещений, способных удовлетворить бытовые потребности собственника.

Еще одним документом, который определяет понятие «общая площадь жилого помещения» является СНИП 31-01-2003 от 2003 года, его название «Здания жилые многоквартирные». Согласно этому документу к общей площади квартиры относятся лоджии и балконы и пр. подобные помещения, поскольку расчет общей площади проводится на основании внешних габаритов квартиры. При этом предложены определенные коэффициенты, которые следует использовать при подсчете: для лоджии – это 0,5; для балкона и террасы – 0,3; для холодной кладовой и веранды – 1.

Однако нужно понимать, что главенство над всеми остальными нормативными актами имеет именно Жилищный кодекс. А он определяет, что общая площадь квартиры включает: коридор, ванную и туалет, кухню, кладовую, спальню, а также прочие помещения, исключение составляют балконы, веранды, лоджии, террасы. Таким образом, согласно ЖК РФ общей площадью являются суммы всех площадей жилого помещения, которые должны учитываться согласно ЖК. То есть общую площадь формирует совокупность всех имеющихся комнат и подсобных помещений квартиры, исключение составляют неотапливаемые лоджии и аналогичные им помещения в виде балконов и террас.

 

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Понятие и виды жилищных прав — Адвокат в Самаре и Москве

В качестве итоговой темы нам предстоит систематизировать все изученные нами права на жилые помещения. Среди групп жилищных отношений, разнородных по своему характеру, отношения по пользованию жилыми помещениями составляют их основу, «сердцевину», и иногда именуются в литературе «собственно жилищными отношениями».

Отношения по пользованию жилыми помещениями (а, следовательно, и круг прав) неоднородны по составу их участников и своему содержанию. Круг возможных жилищных прав широк и разнообразен. К таковым относятся: право собственности (гл. 18 ГК РФ, раздел II ЖК РФ),  право  хозяйственного  ведения и право оперативного управления  (гл. 19 ГК РФ), право пользования жилым помещением членами семьи собственника, бывшими членами его семьи (ст. 292 ГК РФ, ст. 31 ЖК РФ), право пользования жилым помещением нанимателем и членами его семьи (постоянно проживающими с нанимателем гражданами) во  всех  жилищных  фондах, включая нанимателей специализированных  жилых  помещений  (гл. 35 ГК РФ, гл. 7-10 ЖК РФ)   и  нанимателей   в  домах  жилищных  (жилищно-строительных)  кооперативов (ст. 128 ЖК РФ), право пользования жилым помещением членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива и членами его семьи до полной оплаты паевого взноса (гл. 12 ЖК РФ),  право   пользования  жилым помещением по   договору     пожизненного     содержания    с    иждивением  (§ 4  гл.  33  ГК  РФ,  ст. 34 ЖК РФ), право   пользования   жилым  помещением   в силу  завещательного  отказа    (ст. 1137  ГК РФ, ст.  33 ЖК РФ),  право пользования жилым помещением по договору   безвозмездного  пользования  (гл. 36  ГК  РФ),   договору  аренды (п.2 ст. 671 ГК РФ).

Кроме того, в жилом помещении могут проживать поднаниматели, временные жильцы, опекуны, попечители, подопечные, граждане, состоящие с собственником или нанимателем в трудовых отношениях (домработницы, няни, шоферы и др.).

Перечисленные выше права на жилые помещения считаем собственно жилищными правами, ибо они являются правовой формой удовлетворения жилищных потребностей граждан (непосредственно или опосредованно). В большинстве случаев речь идет о непосредственном удовлетворении жилищных потребностей. А об опосредованности же следует говорить применительно к праву, возникающему по договору аренды, праву хозяйственного ведения и праву оперативного управления, поскольку субъекты указанных прав удовлетворяют не собственные жилищные потребности, а при помощи дополнительных правовых форм создают условия для удовлетворения жилищных потребностей граждан, вступающих в правовые связи с данными субъектами.

Помимо жилищных прав в системе прав на жилые помещения можно указать и на другую группу прав, имеющую иную целевую направленность, например, право ограниченного пользования — сервитут (ст. 277 ГК РФ), право залога (§3 гл. 23 ГК РФ; ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)), и иные права. Они возникают и осуществляются вне способов и форм реализации гражданами права на жилище.

 В литературе встречаются самые разнообразные классификации жилищных прав. Под классификацией в науке понимается распределение предметов по группам (классам), при котором каждый класс имеет свое постоянное, определенное место[1]. Значение классификации трудно переоценить: она помогает глубже изучить явление, определить его место в ряду однородных, выявить присущие ему закономерности, свойства, признаки.

Большинство авторов используют деление жилищных прав на самостоятельные и несамостоятельные[2], в законодательстве также встречается указание на самостоятельные и несамостоятельные права пользования жилым помещением (ст. ст. 680, 685 ГК РФ). Но при этом в теории нет единства относительно критерия, лежащего в основе такого деления.

В.Р. Скрипко использован критерий зависимости одного права от другого[3]. Грибановым В.П. указано одновременно несколько критериев: срочность прав, и зависимость от прав других лиц и различия в объеме прав на жилые помещения[4]. Чигир В.Ф. особо выделял «вторичные жилищные правоотношения». По его мнению, они носят производный, зависимый характер и прекращаются одновременно с прекращением жилищного правоотношения с самим титульным пользователем. Как правило, такие «вторичные» пользователи приобретают право пользования жилым помещением на определенное время[5].

Несамостоятельными следует считать права, которые являются зависимыми в основаниях своего возникновения, прекращения и в осуществлении от самостоятельных прав на жилое помещение. То есть прослеживается опосредованность несамостоятельного права пользования правами пользования других субъектов. Из этого, в частности, вытекает и вывод об ответственности других  лиц  за  действия  обладателей несамостоятельных прав (например, ст. ст. 680, 685 ГК РФ). Не являются самостоятельными — права пользования членов семьи нанимателей специализированных жилых помещений; граждан, постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма; членов семьи члена жилищного (жилищно-строительного) кооператива до полной оплаты паевого взноса; права нанимателей, заключивших договор с членами жилищных кооперативов; права лиц, пользующихся жилым помещением, предоставленным арендатором; права поднанимателей и проживающих с ними лиц, права временных жильцов, опекунов, попечителей, вселившихся для выполнения своих обязанностей либо подопечных, вселенных к опекунам и попечителям с этой целью, а также лиц, выполняющих свои трудовые обязанности и в связи с этим проживающих по месту работы (домработницы, няни, шоферы и др. ). Основания возникновения, осуществление, порядок  и последствия прекращения несамостоятельных прав пользования предопределяется динамикой правоотношения, в содержание которого входит самостоятельное право, и (или) волей обладателя данного права. Остальные из исследуемых прав могут быть отнесены к группе самостоятельных.

Права на жилое помещение, отнесенные нами к числу самостоятельных, неоднородны по своему содержанию. Подтверждением тому служит  и системный анализ  положений жилищного законодательства. Так, ст. 51 ЖК РФ в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий называет лиц, не являющихся собственниками жилых помещений, членами их семей, нанимателями и членами их семей по договору социального найма и найма жилого помещения в фонде социального использования.  Это  говорит  о  том,  что  законодатель  выделяет  эти права как наиболее  стабильные,  не  ограниченные  временными  рамками  и   ничем  не обусловленные,  в  частности, членством  в  кооперативе,  характером  работы либо  необходимостью    получать    социальное    обслуживание.

Традиционное для российской цивилистики разделение прав на вещные и обязательственные применимо и к жилищным правам[6]. Используемая классификация имеет глубокие исторические корни[7]. Как точно указывается в правовой литературе, существующее в современном российском праве деление имущественных прав  на вещные и обязательственные не относится лишь к приемам юридической техники, использованной законодателем в целях удобства упорядочения правовых норм, а представляет собой правовое отражение  объективного сущностного различия между указанными категориями прав, причем различия необыкновенно тонкого, но в то же время чрезвычайно важного[8].

В науке нет однозначной позиции относительно критериев отнесения прав к числу вещных. В литературе в число традиционных признаков вещных прав включают: абсолютный характер; особый объект – вещь; определение в законе способов и оснований возникновения, видов и содержания вещных прав; специфическое содержание, которое выражается в непосредственном отношении лица к вещи без участия иных лиц; защита при помощи особых, вещно-правовых исков; приоритет при столкновении с обязательственным правом;  переход прав путем передачи вещи; наличие права следования[9]. Таким образом, разграничить вещные и обязательственные права можно следующим образом. Вещные права оформляют принадлежность вещей отдельным субъектам имущественного оборота, закрепляют возможность непосредственного воздействия на вещь, носят абсолютный характер и фиксируют статику имущественных отношений. В вещном правоотношении управомоченное лицо – собственник (или субъект ограниченного вещного права), которому принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения, ему противопоставляется неограниченное число пассивных обязанных субъектов, обязанности которых заключаются в соблюдении запрета на вмешательство в сферу хозяйственного господства обладателя вещного права. Обязательственные права напротив опосредуют динамичные отношения по передаче вещей от одних лиц к другим, выполнению работ, оказанию услуг. Это относительные права, субъектами которых выступают обязанное лицо – должник, обязанностью которого является совершение определенных действий. Обязательственные права реализуются в результате совершения гражданско-правовых сделок, правонарушений, неосновательного обогащения[10].

Законодатель  относит  к  числу  вещных  право  собственности и другие ограниченные  вещные  права,  обозначенные  в  ст. 216  ГК РФ. Поскольку в ст. 216 ГК РФ содержится оговорка, что вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются и иные права, то в юридической литературе считается, что этот перечень не является исчерпывающим. Среди прав на жилые помещения к ограниченным вещным правам, кроме указанных, большинство авторов относят право пользования жилым помещением членами семьи собственника[11]. Толстой Ю.К. называет в числе ограниченных вещных прав   право  члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа, право пользования по договору пожизненного содержания с иждивением или в силу завещательного отказа[12]. Перечисленные права в настоящее время в качестве вещных закреплены в ЖК РФ.

В литературе встречается позиция, согласно которой право пользования по договору социального найма имеет вещно-правовую природу  в силу таких его особенностей, как основания возникновения, пожизненность пользования, стабильность, наличие правомочий распорядительного характера и др. [13]. Некоторые правоведы указывают на наличие как обязательственно-правовых, так и вещно-правовых черт этого права[14].

К числу вещных относятся право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пользования жилым помещением членами семьи собственника, право пользования жилым помещением членом жилищного кооператива до полной выплаты паевого взноса, право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа и по договору пожизненного содержания с иждивением.

Остальные из исследуемых прав являются обязательственными. Следует подчеркнуть, что отнесение ряда прав к числу обязательственных не исключает их осложнение вещно-правовыми элементами (например, возможность предъявления вещно-правовых исков, наличие права следования и др.).

 Представляет    интерес     позиция Д.А. Формакидова, предлагающего конструкцию вещного права проживания, объединившую в себе право пользования жилым помещением членами семьи собственника, право пользования в силу завещательного отказа и по договору пожизненного содержания с иждивением[15].

Практическая значимость представленной классификации проявляется следующим образом. Способы и основания возникновения, виды и содержание вещных прав, как правило, прямо закреплены в законе. Применительно же к обязательственным правам возможно использование общих для всех обязательств положений и самостоятельное определение их сторонами в договоре.

Следующая       классификация     жилищных      прав          изложена В.П. Грибановым, им выделены постоянные и временные пользователи жилыми  помещениями[16].  Схожее  деление    встречаем   в       работах О.А. Красавчикова[17]. В этой связи можно разделить жилищные права на бессрочные и ограниченные определенным сроком.

    В теории предлагаются также иные классификации прав на жилые помещения, в частности, по субъектному составу, по основанию возникновения[18].

[1] См.: Кириллов В.И., Старченко А.А. Логика: Учебник для юридических вузов. — 5-е изд., перераб. и доп. – М.: Юристъ, 1998. — С. 59.

[2] См.: Филимонов С. Л., Шешко Г.Ф. Указ. соч. – С. 43; Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. – М.: Знание, 1983. — С. 54-59; Скрипко В.Р. Охрана жилищных прав граждан. – М.: Госюриздат, 1959. — С. 45;  Мальгинова А.И., Соловьев П.Г.   Договор жилищного найма и жилищные права граждан. — М.: Издательство  Министерства коммунального  хозяйства РСФСР, 1951. — С. 19; Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. – М.: Госюриздат, 1956. — С. 141;  Толстой Ю.К.  Жилищное  право:  Учебное  пособие.  — С. 48-51; Рамзаев П.В. Права граждан при изъятии земель и сносе домов. — М.: Юридическая литература, 1974. — С. 80; Красавчиков О.А. Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа. — С. 23.

[3] См.: Скрипко В.Р. Указ. соч. — С. 14.

[4] См.: Грибанов В.П. Указ. соч. — С. 55.

[5] См.: Чигир В.Ф. Советское жилищное право. – Минск: Вышейш. школа, 1968. – С. 106.

[6] Используемая классификация существует и в большинстве стран романо-германской правовой системы (см. : Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. – М.: Юристъ, 1999. — С. 113-144).

[7] См.: Новицкий И.Б. Римское право: Учебник для вузов. – М.: ЗЕРЦАЛО-М, 2002. — С. 72-115; Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник для вузов. – М.: ИНФРА-М-НОРМА, 1997. — С. 303-426; Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. Ч. 2. — по испр. и доп. 8-му изд., 1902. — М.: Статут, 1997. — С. 99-106; Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. — Тула: Автограф, 2001. — С. 185-331.

[8] См.: Баринова Е. Вещные права – самостоятельная категория? // Хозяйство и право. – 2002. — № 8. — С. 37.

[9] См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник гражданского права (по изданию 1907 г.). – М.: СПАРК, 1995. — С. 140; Маттеи У., Суханов Е.А. Указ. соч. — С. 308-334; Суханов Е.А. Общие положения о праве собственности и других вещных правах // Хозяйство и право. – 1995. — № 6. — С. 29-46; Гражданское право: Учебник. Часть 1 / Под ред. Ю.К. Толстого А.П. Сергеева. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: ПРОСПЕКТ, 1998. — С. 329-331; Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России: Учебное пособие. — М.: БЕК, 1996. — С. 15-17. Емелькина И.А. Право собственности и другие вещные права: Учеб. пособие. — Саранск: Издательство Мордовского университета, 2003. — С. 10-13; Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. – 1998. — № 10. – С. 36-38 и др.

[10] См, например: Суханов Е.А. Общие положения о праве собственности и других вещных правах. — С. 44-46.

[11] См.: Щенникова Л.В. Идеи законодателя, заложенные в содержании ГК  РФ, и редакция ст. 216 // Государство и право. — 2002. — № 9. — С. 31-34; Гражданское право: Учебник. Часть 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. — 3-е изд., перераб. и доп.  — М.: ПРОСПЕКТ, 1998. — С. 331 и др.

[12] См.: Гражданское право: Учебник. Часть I / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. — 3-е изд., перераб. и доп.  — М.: ПРОСПЕКТ, 1998. — С. 331-332.

[13] См., например: Богданов Е. В. Право на жилище. – Мн. : Университетское, 1990. — С. 52-53.

[14] См., например: Марткович И.Б. Жилищное право: закон и практика. — М.: Юридическая литература, 1990. — С. 126; Маслов В.Ф. Защита жилищных прав граждан. — Харьков: Издательство Харьковского университета, 1970. — С. 15 и др.

[15] См.: Формакидов Д.А. Вещное право проживания: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. – Екатеринбург,  2005.  — С. 15-17.

[16] См.: Грибанов В.П. Указ. соч. — С. 54.

[17] См.: Красавчиков О.А. Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа. — С. 23.

[18] См.: Исрафилов И. Правовая природа вещных прав на жилые помещения. – С. 93.

Дата актуальности материала: 29.10.2017

Что такое права собственности и почему они важны?

Что такое права собственности?

Права собственности определяют теоретическую и юридическую собственность на ресурсы и способы их использования. Эти ресурсы могут быть как материальными, так и нематериальными и могут принадлежать отдельным лицам, предприятиям и правительствам.

Во многих странах, в том числе в Соединенных Штатах, частные лица обычно пользуются правами частной собственности или правами частных лиц накапливать, владеть, делегировать, сдавать в аренду или продавать свою собственность.

В экономике права собственности составляют основу любого рыночного обмена, и распределение прав собственности в обществе влияет на эффективность использования ресурсов.

Понимание прав собственности

Собственность охраняется законами, которые четко определены и применяются государством. Эти законы определяют право собственности и любые связанные с этим выгоды, связанные с владением собственностью. Термин свойство является очень широким, хотя правовая защита для определенных видов имущества различается в зависимости от юрисдикции.

Имущество, как правило, принадлежит отдельным лицам или небольшой группе лиц. Права собственности могут быть расширены за счет использования патентов и авторских прав для защиты:

• Дефицитные физические ресурсы, такие как дома, автомобили, книги и мобильные телефоны
• Нечеловеческие существа, такие как собаки, кошки, лошади или птицы
• Интеллектуальная собственность, такая как изобретения, идеи или слова

Другие виды собственности, такие как коммунальная или государственная собственность, по закону принадлежат четко определенным группам. Обычно они считаются государственной собственностью. Право собственности навязывается лицами, обладающими политической или культурной властью.

Права собственности дают владельцу или правообладателю возможность делать с собственностью то, что они выбирают. Это включает в себя хранение, продажу или сдачу в аренду с целью получения прибыли или передачу другой стороне.

Приобретение прав на недвижимость

Физические лица, находящиеся в режиме частной собственности, приобретают и передают в порядке взаимно согласованной передачи или же посредством усадьбы. Взаимные передачи включают арендную плату, продажу, добровольный обмен, наследство, азартные игры и благотворительность.

Усадьба — уникальный случай; человек может приобрести ресурс, которым ранее не владел, смешивая свой труд с ресурсом в течение определенного периода времени. Примеры действий по приусадебному хозяйству включают вспашку поля, резьбу по камню и приручение дикого животного.

В областях, где права собственности не существуют, право собственности и использование ресурсов распределяется силой, обычно правительством. Это означает, что эти ресурсы распределяются в политических целях, а не в экономических. Такие правительства определяют, с кем можно взаимодействовать, кто может быть исключен или может получить выгоду от использования собственности.

В случае собственности с открытым доступом никто не владеет и не управляет ею, например, водными путями.

Права частной собственности

Права частной собственности являются одним из столпов капиталистической экономики, а также многих правовых систем и моральных философий. В рамках режима прав частной собственности людям нужна возможность исключать других из использования и выгод своей собственности.

Все ресурсы, находящиеся в частной собственности, являются соперничающими, то есть только один пользователь может владеть правом собственности и юридическими правами на собственность. Владельцы частной собственности также имеют исключительное право на использование и получение выгоды от услуг или продуктов. Частные собственники могут обменивать ресурс на добровольной основе.

Особые соображения

Права частной собственности и рыночные цены

Всякая рыночная цена в добровольном капиталистическом обществе возникает в результате передачи частной собственности. Каждая сделка происходит между одним владельцем недвижимости и кем-то, кто заинтересован в приобретении собственности. Стоимость, по которой обменивается имущество, зависит от того, насколько оно ценно для каждой из сторон.

Ключевые выводы

• Права собственности определяют теоретические и юридические права собственности на ресурсы и способы их использования.
• Собственность может принадлежать частным лицам, предприятиям и правительствам.
• Эти права определяют преимущества, связанные с владением недвижимостью.

Предположим, инвестор покупает акции Apple на 1000 долларов. В этом случае Apple ценит владение на 1000 долларов больше, чем акции. У инвестора противоположное предпочтение, и он оценивает владение акциями Apple более чем в 1000 долларов.

Защищенные классы Закона о справедливом жилищном обеспечении: что нужно знать арендодателям

Узнайте, какие группы людей защищены федеральным законом о борьбе с дискриминацией.

Рон Лешноуэр | Обновлено Энн О’Коннелл, прокурор

Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении (FHA) (42 Кодекса США, § § § 3601-3619 и 3631) направлен на то, чтобы претенденты на аренду, потенциальные арендаторы (потенциальные) и нынешние арендаторы не подвергались лечению по-разному из-за определенных характеристик или атрибутов, которыми они обладают. Группа людей, которые разделяют такую ​​идентифицированную характеристику, в совокупности известна как «защищенный класс».

Во избежание нарушений справедливого жилищного права и дорогостоящей ответственности домовладельцы должны знать, что такое защищенный класс, а также какие характеристики составляют защищенный класс в соответствии с FHA. Например, отклонение кандидата на основании того, что он из Южной Америки, является незаконным, поскольку FHA запрещает дискриминацию по национальному признаку. Но отказ в аренде заявителям, у которых есть ваучеры по Разделу 8, не нарушит FHA, потому что источник дохода не является защищенным классом в соответствии с федеральным законом.

Защищенные классы FHA

FHA запрещает дискриминацию на основе семи охраняемых классов:

• раса
• цвет
• религия
• национальное происхождение
• секс
• инвалидность и
• семейное положение.

«Семейное положение» означает наличие хотя бы одного ребенка в возрасте до 18 лет, а также защищает перспектив и арендаторов, которые беременны или находятся в процессе усыновления ребенка. Однако вы можете на законных основаниях отказать семьям с детьми, если ваша арендуемая недвижимость квалифицируется как жилье для престарелых.

Имейте в виду, что термин «инвалидность» имеет особое определение в соответствии с FHA, которое включает, среди прочего, физические нарушения, психические расстройства и хронический алкоголизм (лечение которого осуществляется в рамках программы восстановления). Потенциальные клиенты и арендаторы, которые соответствуют этому определению, имеют право на разумное приспособление к политике (например, разрешение арендатору держать собаку-поводыря, несмотря на правило запрета домашних животных), а также на разумные модификации физических конструкций в вашей собственности для повышения доступности (например, установка грейфера). решетки в ванной).

Защищенные классы и жилищные права

Когда речь идет о защищенных классах и FHA, ключом к соблюдению является то, относится ли арендодатель к потенциальным клиентам и арендаторам по-разному из-за основных характеристик, которыми обладают потенциальные клиенты и арендаторы. Арендодатели должны установить стандартные процессы проверки и отбора арендаторов и применять их одинаково и последовательно. Арендодатели могут на законных основаниях отказывать заявителям, выселять арендаторов и принимать другие неблагоприятные меры против людей, которые могут быть защищены в соответствии с FHA, если причины законны и не связаны с какой-либо защищаемой группой.

Например, домовладелец, отказывающий заявительнице, потому что она женщина и индус, нарушает запрет FHA на дискриминацию по половому и религиозному признаку. Но арендодатель, который отказывает женщине-индуистке из-за плохой кредитной истории или неспособности платить за аренду, не нарушает FHA — при условии, что арендодатель применяет одни и те же требования отбора ко всем заявителям.

Не только арендодатель может на законных основаниях предпринять такие неблагоприятные действия, но и должен сделать это, чтобы избежать претензий об обратной дискриминации. Например, предположим, что арендодатель принимает заявителя-женщину-индуистку, несмотря на то, что она не соответствует требованиям проверки арендатора, из опасения, что она подаст иск о дискриминации. Принятие таких мер на самом деле означает, что арендодатель дискриминирует заявителя (и других заявителей) на основе двух защищенных классов (пол и религия), что является незаконным в соответствии с FHA.

Как насчет других защищенных классов?

Во многих штатах, округах и городах действуют законы о справедливом жилищном обеспечении, запрещающие формы дискриминации, не запрещенные FHA, такие как дискриминация по источнику дохода, семейному положению или сексуальной ориентации. Так, например, если арендатор заявил, что вы дискриминируете его на основании семейного положения, арендатор не может подать жалобу в соответствии с FHA, поскольку семейное положение не является защищенным классом в соответствии с FHA. Однако, если закон вашего штата запрещает дискриминацию по семейному положению, арендатор может подать против вас иск в соответствии с законом штата. Как арендодатель, вы должны изучить антидискриминационные законы своего штата, чтобы узнать больше о защищенных классах, в которых вы живете.

Если у вас есть какие-либо вопросы о законах о справедливом жилищном обеспечении и о том, как они связаны с вашими процедурами проверки арендаторов или другими деловыми практиками, поговорите с местным адвокатом арендодателей и арендаторов. Знающий адвокат сможет дать вам совет, адаптированный к законам вашего региона, и поможет убедиться, что вы делаете все возможное для справедливого обращения с заявителями на аренду и арендаторами.

Узнайте больше о дискриминации в отношении жилья

Раздел «Заявки на аренду и проверка арендаторов» на Nolo.