Поменять вид разрешенного использования с угодий в неугодья: Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Содержание

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

  • Главная
  • /
  • События
  • /
  • Федеральные новости

 

 

Для этого собственнику необходимо обратиться в орган регистрации прав. Однако нужно быть готовым к тому, что вид разрешенного использования может быть определен далеко не для всех земельных участков.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с действующими правилами землепользования и застройки муниципального образования, на территории которого он расположен. Правила землепользования и застройки устанавливают градостроительные регламенты — виды разрешенного использования, предельные размеры и ограничения использования земельных участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Существуют следующие виды разрешенного использования земельных участков:

— основные

— вспомогательные

— условно разрешенные.

При этом вспомогательные виды допустимы лишь в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляются только совместно с ними.

Для установления условно разрешенного вида использования собственнику земельного участка необходимо получить разрешение в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом Российской Федерации. Вопрос о предоставлении такого разрешения выносится на публичные слушания, порядок проведения которых определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования.

Таким образом, если собственник выбрал основной или вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный градостроительным регламентом территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, он вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости и декларацией об изменении вида разрешенного использования земельного участка, которая составляется в произвольной форме собственником земельного участка и содержит сведения о выбранном виде разрешенного использования и кадастровом номере земельного участка. Если же собственником выбран условно разрешенный вид разрешенного использования, то с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости необходимо предоставить решение органа местного самоуправления об изменении разрешенного использования земельного участка и предоставлении разрешения на условно разрешенный вид.

При этом следует учесть, что с помощью градостроительного регламента вид разрешенного использования может быть определен далеко не для всех земельных участков. Так градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых земель экономических зон.

Использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. В таком случае граждане могут обратиться в орган местного самоуправления, который принимает решение об изменении вида разрешенного использования, приводя его в соответствие с классификатором, утвержденным Министерством экономического развития Российской Федерации №540 от 01.

09.2014г., и направляет данное решение в орган регистрации прав в порядке информационного взаимодействия.

Исключением являются сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения. Земельный кодекс Российской Федерации относит к сельскохозяйственным угодьям пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими). Такие земельные участки имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Кроме того, особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научных организаций и учебно-опытных подразделений образовательных организаций высшего образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации могут быть включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

 

 

 

Создана: 18.11.2017 09:36, обновление 18.11.2017 09:36

Как изменить вид разрешённого использования земельного участка – Администрация Кривошеинского сельского поселения

Версия для слабовидящих Обращения граждан Интернет ресурсы

Карта сайта

Главная » Новости »   Как изменить вид  разрешённого использования земельного участка  

Разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования.

На  каждую территориальную  зону устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.  Установление основных видов разрешенного использования земельных участков является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами. Например, градостроительные регламенты не устанавливаются на земли лесного фонда, сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка либо об отказе в предоставлении такого разрешения.

Условно разрешенный вид использования земельного участка должен быть включен в градостроительный регламент в установленном для внесения изменений в правила землепользования и застройки порядке. Решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования физическому или юридическому лицу принимается без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

Итак, чтобы изменить вид разрешённого использования земельного участка необходимо руководствоваться правилами землепользования и застройки (далее – ПЗЗ), утверждённых для муниципального образования, на территории которого находится земельный участок. Основной вид разрешённого использования земельного участка выбирается правообладателем самостоятельно. Для этого возможно обратиться с соответствующим заявлением в Томский областной многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг. С графиком работы  отделов ОГКУ «ТО МФЦ» Вы можете ознакомиться на сайте

http://www. mfc.tomsk.ru. Региональный центр телефонного обслуживания: 8-800-350-08-50, 602-999.

Чтобы выбрать вид разрешённого использования из условных видов разрешённого использования  правообладателю земельного участка необходимо обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган местного самоуправления, (например, комиссию по подготовке ПЗЗ). Перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению можно уточнить в органе местного самоуправления.

В соответствии со ст. 32  Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН  в случае принятия ими решений (актов), в том числе, об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка.

 

 

 

Заместитель начальника отдела

регистрации земельных участков                                                И. А. Гончарова

 

 

 

  • ← Государственная регистрация права собственности на жилой дом в упрощенном порядке (по дачной амнистии).           
  • Расторжение договора аренды в одностороннем порядке   →
Навигация
Законодательная карта

Изменения в зонировании, отклонения и многое другое

Создано командой юристов и редакторов FindLaw | Последний отзыв оставлен 06 сентября 2018 г.

Дата последнего обновления относится к последнему разу, когда эта статья рецензировалась FindLaw или одним из наших авторов. Мы прилагаем все усилия, чтобы обновлять наши статьи. Чтобы получить информацию по конкретному юридическому вопросу, касающемуся вас, обратитесь к юристу в вашем регионе.

Подача заявления об изменении зонирования

Если зонирование земельного участка несовместимо с желаемым землевладельцем использованием, владелец может обратиться в местную юрисдикцию с заявлением об изменении зонирования. Каждая юрисдикция имеет свои правила и положения. Тем не менее, как правило, после подачи заявки и сбора следует какое-либо слушание, на котором владелец представляет запрос и причины запрошенного изменения. Для передачи предлагаемого плана можно использовать обзоры, рисунки, фотографии и даже модели. Многие владельцы нанимают инженеров или юристов для помощи в процессе изменения зонирования.

Если владельцу не удастся получить сдачу, может быть возможность обжаловать действие либо в административной структуре государственного органа, либо в суде.

Отклонения

Отклонение — это просьба об отклонении от текущих требований зонирования. Если он предоставлен, он позволяет владельцу использовать землю способом, не разрешенным постановлением о зонировании. Это не изменение закона о зонировании. Вместо этого это конкретный отказ от требований постановления о зонировании.

Как правило, отклонения предоставляются, когда владелец собственности может продемонстрировать, что существующие правила зонирования создают практические трудности при использовании собственности. В каждом муниципалитете есть правила для запросов на отклонение. Обычно землевладелец, требующий отклонения, подает запрос или письменное заявление об отклонении и уплачивает пошлину. Обычно запросы сначала поступают в зональный совет. Совет по зонированию уведомляет владельцев близлежащих и прилегающих территорий. Затем эксперт по зонированию может провести слушание, чтобы определить, следует ли разрешить отклонение. Затем от заявителя может потребоваться предстать перед руководящим органом муниципалитета (например, городским советом) для принятия окончательного решения.

Несоответствующее использование

Несоответствующее использование — это разрешенное использование собственности, которое в противном случае было бы нарушением действующего постановления о зонировании. Использование разрешено, потому что землевладелец использовал землю или здание для этого использования до того, как постановление о зонировании вступило в силу. Несоответствующие виды использования часто называют «унаследованными» от кодекса зонирования. Чтобы квалифицироваться как несоответствующее использование, свойство почти всегда должно постоянно использоваться для несоответствующего использования. Таким образом, если предприятия закроются и использование прекратится на какое-то время, разрешение на несоответствующее использование может быть аннулировано.

Разрешения на условное использование

Подобно отклонениям, разрешения на условное использование разрешают иное неразрешенное использование собственности, которое не включено в кодекс зонирования. Разрешения на условное использование обычно выдаются на публичных слушаниях перед политическим органом, как правило, с выводом о том, что новое использование собственности будет отвечать общественным интересам.

Eminent Domain

Eminent Domain — это право правительства забирать частную собственность и использовать ее для общественных нужд. Общественное использование включает в себя традиционную деятельность правительства по строительству дорог, правительственных и общественных объектов, таких как правительственные здания и парки, а также более общие полезные виды деятельности, обеспечиваемые защитой живописных районов, водно-болотных угодий и исторических достопримечательностей. Если правительство зонирует часть собственности таким образом, что владелец собственности больше не может эффективно использовать участок земли, может применяться выдающееся владение, и владелец собственности может подать иск о компенсации, поскольку земля была «захвачена» государством. правительство. Узнайте больше о Eminent Domain.

Есть вопросы об изменениях и различиях в зонировании? Получите юридическую помощь по номеру

. Изменения и отклонения в зонировании могут открыть совершенно новый мир возможностей для использования вашей собственности или иметь катастрофические последствия. Прежде чем решать эти проблемы самостоятельно, было бы разумно проконсультироваться со специалистом. Свяжитесь с местным юристом по землепользованию и зонированию, чтобы обсудить возможные изменения в зонировании и узнать больше о ваших вариантах и ​​последствиях различных изменений зонирования.

Изменение зонирования, отклонение или разрешение на условное использование: что может решить вашу проблему зонирования?

Вы рассматриваете возможность покупки определенной собственности, но знаете, что она не соответствует городскому постановлению о зонировании. Таким образом, вы заключили договор купли-продажи, так что закрытие зависит от того, сможете ли вы сначала привести имущество и ваше предполагаемое использование его в соответствие.

Какое заявление вы подаете? Переназначить его на район, который прямо разрешает существующее использование или тот, который вы хотите? Искать разрешение на условное использование («CUP») в соответствии с текущим районом зонирования, где ваше использование является разрешенным условным использованием? Или отклонение от положений постановления является правильным решением?

Эта статья, посвященная приведенным ниже темам, касающимся изменения зонирования, разрешений на условное использование и отклонений, поможет вам понять, какой путь может иметь для вас наибольшее значение. В этой статье мы рассмотрим:

  • Чем отличаются эти три варианта
  • Для какой цели каждый из них предназначен
  • Примеры вариантов
  • Общие проблемы, с которыми сталкиваются стороны, направляющие эти запросы
  • Какие государственные органы рассматривают ваше заявление, какой из них принимает окончательное решение, и каковы процедуры для каждого разбирательства, и
  • Если решение обжалуется в суде, как суд принимает решение

Следует отметить, что не существует универсальных законов, сводов условий или процедур зонирования. Они различаются в зависимости от штата и города. Поэтому, хотя эта статья даст вам представление о некоторых широко используемых концепциях и их применении, вам придется поработать с юристом по землепользованию, чтобы определить, как (и даже если) ваш город реализует эти идеи.

Содержимое
  • Изменение зонирования
    • Цель изменения зонирования
    • Примеры изменения зонирования
    • Требования для утверждения изменения зонирования
    • Общие вопросы изменения зонирования
  • Различия 900 50
  • Определение отклонений
  • Типы отклонений
  • Цель отклонений
  • Примеры отклонений Варианты
  • Требования к Вариантам
  • Общие проблемы с Вариантами
  • Разрешения на условное использование (CUP)
    • Определение разрешения на условное использование (CUP)
    • Цель разрешения на условное использование
    • Примеры разрешений на условное использование
    • Требования для утверждения разрешения на условное использование
    • Общие вопросы, связанные с разрешениями на условное использование
  • Процедура утверждения и как Суды рассматривают оспаривания решений о зонировании
    • Кто рассматривает заявления о изменении зонирования, разрешениях на условное использование и отклонениях
    • Законодательная и административная проверка
    • Законодательные и административные процедуры рассмотрения
    • Методика и стандарт рассмотрения апелляций в суды
  • Заключение
  • Изменение зонирования

    Приступим с перезонированием, но сначала небольшая оговорка: хотя есть два типа действий по изменению зонирования, (1) поправки к тексту постановления о зонировании, которая затрагивает все объекты недвижимости, или (2) поправки к карте постановления для изменения района использования отдельного участка, поскольку первое действие менее распространено, эта статья будет рассматривать только второе.

    Итак, приступим к работе.

    Определение изменения зонирования

    Изменение зонирования — это действие по изменению района использования объекта недвижимости (, например, , коммерческий, жилой, промышленный, сельскохозяйственный и подрайоны в каждом) на другой район с правилами, разрешающими желаемое использование заявителем.

    Чтобы узнать о других терминах зонирования, вы можете ознакомиться с нашей статьей об общих терминах зонирования.

    Цель изменения зонирования

    Целью зонирования является регулирование землепользования для обеспечения здоровья, безопасности и общего благосостояния населения. Для достижения этой цели законы о зонировании учитывают последствия землепользования, в том числе такие аспекты, как:

    • Защита всей собственности от потенциально негативных последствий соседнего, несовместимого использования
    • Защита стоимости недвижимости путем разрешения наиболее подходящего землепользования и сведения к минимуму потенциально негативного воздействия соседнего использования
    • Контроль местоположения и негативного воздействия мешающих аналогичные виды использования и
    • Предоставление надлежащих общественных услуг ( например, , транспорт, водоснабжение и канализация)

    Соответственно, изменение зонирования может быть разрешено, если одна из этих целей (или аналогичных целей) больше не соответствует существующему использованию обозначение, и предлагаемое использование будет способствовать достижению одной или нескольких из этих целей.

    Примеры изменения зонирования

    Изменение зонирования может быть уместным в ряде различных обстоятельств. Например, если город хочет заменить нежелательное использование более привлекательным, он может инициировать изменение зонирования на район, который не допускает нежелательного использования. Это может произойти, например, когда город заменяет интенсивный многоквартирный жилой район на менее интенсивный односемейный район, чтобы снизить потенциальную нагрузку на общественную инфраструктуру или решить другие задачи общего благосостояния.

    Точно так же владелец недвижимости может запросить изменение зонирования, чтобы изменить район использования, чтобы разрешить новое использование, которое стало более подходящим в связи с развитием города. Например, если неосвоенная земля на окраине города использовалась только в сельскохозяйственных целях, а рост города привел к тому, что жилые помещения приблизились к сельскохозяйственному району, коммерческое использование розничной торговли может быть целесообразным для удовлетворения потребностей в покупках в этих районах. До тех пор, пока всеобъемлющий план включает цели развития города, отвечающие потребностям общества, которые заполняются в заявке на изменение зонирования (в данном случае — поддержка потребностей жителей в покупках), изменение зонирования может соответствовать плану, даже если оно конкретно не предусматривает конкретную задачу. рост.

    Требования для утверждения изменения зонирования

    Прежде всего, заявка на изменение зонирования должна соответствовать процедурам, описанным в постановлении муниципалитета о зонировании, включая такие вещи, как (1) встречи с районами, потенциально затронутыми изменением, (2) встречи с городскими властями. сотрудников до подачи заявки, чтобы обсудить возможные проблемы и убедиться, что заявка составлена ​​в надлежащей форме, а также (3) уплатить любые сборы за подачу заявки.

    Во-вторых, изменение зон в целом должно соответствовать комплексному плану. Поскольку план является руководящим, а не обязывающим документом, городские власти могут проявлять некоторую гибкость при обеспечении его соблюдения. Приведенный выше сценарий розничной торговли является хорошим примером: в плане не предполагалось, что розничная торговля будет уместной в рассматриваемом участке, но было отмечено, что розничная торговля для поддержки жителей была одной из целей плана.

    Затем городские власти определят, является ли предлагаемое использование либо разрешенным, либо условным использованием в предлагаемом районе.

    Распространенные проблемы с зонированием

    Далее давайте рассмотрим некоторые распространенные проблемы с зонированием. В этом разделе мы поговорим о регулятивных изъятиях, точечном зонировании и «Не на моем заднем дворе» или оппозиции NIMBY.

    Регулятивное изъятие
    Как описано в нашем практическом руководстве по зонированию, если инициированное городом изменение зонирования и сопутствующие ему правила фактически лишают землевладельца любого экономически обоснованного использования или стоимости его собственности, это можно считать регулирующим изъятием. . Отнятие происходит, когда правительство использует свое право выдающегося владения для приобретения права собственности на частную собственность для общественного использования или выгоды. Пока правительство имеет это право, если оно это делает, оно должно компенсировать землевладельцу потерю его земли.

    В случае регулятивного изъятия, несмотря на то, что правительство не получило право собственности на собственность, поскольку его постановления сделали землю практически бесполезной, постановление рассматривается как изъятие, и землевладелец должен получить компенсацию.

    Точечное зонирование
    Как описано в этой статье об условиях зонирования, точечное зонирование происходит, когда отдельный участок зонируется не так, как прилегающие территории, исключительно в интересах землевладельца. Такое зонирование является незаконным. Хотя на законных основаниях недвижимость может быть зонирована иначе, чем окружающее ее использование, в соответствии с руководящими документами по планированию ( напр. , комплексный план), правила и постановления о зонировании, такое различное использование обычно разрешается только потому, что оно служит общественной пользе или полезной цели для окружающих объектов.

    Простой тест для определения того, является ли изменение зонирования точечным зонированием, заключается в рассмотрении того, соответствует ли изменение зон комплексному плану. Если его нет, то это точечное зонирование. Исправление для этого сценария состоит в том, чтобы внести поправки в план и постановление, чтобы разрешить предлагаемое использование до того, как произойдет изменение зонирования.

    Оппозиция NIMBY
    Сокращение от «Not In My Backyard», NIMBY представляет собой организованную оппозицию изменению зонирования, основанную на утверждении, что новое использование негативно повлияет на собственность возражающих сторон. Такой протест может иметь место во всех трех рассмотренных здесь действиях по зонированию, но для краткости будем рассматривать его применительно к запросам на изменение зонирования.

    Участники NIMBY чаще всего являются владельцами жилой недвижимости и возражают против использования, которое, по их мнению, негативно повлияет на их дома, включая такие виды использования, как:

    • Свалки, карьеры и промышленное или производственное использование
    • Дороги
    • Дома престарелых и приюты для бездомных
    • Жилье для малоимущих
    • Использование для взрослых и
    • Крупномасштабные коммерческие проекты ( например , офисный комплекс, торговый центр торговый центр, спортивный комплекс)

    При рассмотрении такого протеста города будут пытаться сбалансировать потребности населения в целом ( например , жители обычно нуждаются в торговых центрах и дорогах) с желаниями владельцев соседних жилых домов.

    Одним из способов сбалансировать эти потенциально несовместимые потребности является наложение условий на новое использование. Например, если жители выступают против строительства нового спортивного комплекса на том основании, что он будет создавать постоянный и разрушительный шум, город может потребовать от застройки использовать более крупные препятствия или построить конструкции, поглощающие шум.

    Отклонения

    Теперь, когда мы рассмотрели изменение зон, давайте перейдем к отклонениям.

    Определение дисперсии

    Отклонение является административным, дискреционным, ограниченным отказом или изменением требования зонирования. Он применяется в тех случаях, когда строгое применение требования привело бы к практическим затруднениям или ненужным затруднениям для землевладельца. Как правило, трудности или затруднения должны быть связаны с необычными физическими характеристиками посылки.

    Типы отклонений

    Существует два типа отклонений: отклонение по площади и отклонение по использованию. Не во всех юрисдикциях разрешено и то, и другое (юрисдикции, которые не допускают отклонений в использовании, обычно считают, что надлежащим средством правовой защиты в таких ситуациях является условное разрешение на использование).

    Различие по площади является исключением из применимых правил округа, позволяющим землевладельцу пользоваться тем же правом пользования, что и собственники, находящиеся в аналогичном положении, которые не страдают от необычных физических характеристик земли.

    Вариант использования позволяет землевладельцу пользоваться землей, которая в противном случае запрещена в существующем районе. Поскольку отклонения по использованию встречаются реже, мы будем рассматривать только отклонения по площади.

    Цель расхождений

    Во-первых, юрисдикции предпочли бы по справедливости, чтобы землевладелец пользовался теми же привилегиями и бременем, что и владельцы, находящиеся в аналогичном положении, при условии, что заявитель не стал причиной нарушения.

    Во-вторых, существует некоторый риск того, что при отсутствии возможности отклонения, когда строгое применение правил может необоснованно лишить землевладельца любого экономически разумного использования или стоимости его собственности, это может считаться регулятивным изъятием. Лучше допустить небольшие отклонения, не причиняющие существенного вреда, чем рисковать компенсацией землевладельцу за регулятивный изъятий.

    Примеры изменений

    Вероятно, наиболее распространенные запросы на изменение площади связаны с неудачами (расстояние между зданием и улицей или другим охраняемым объектом, напр. , р.). Например, отклонение, уменьшающее отступ от проезжей части, может быть уместным, если (1) жилой участок имеет странную форму и (2) из-за этой физической неравномерности заявитель не может построить дом такого же размера, как и его соседний, обычно- жилой недвижимости, если (3) требовались полные неудачи.

    Требования к отклонению

    Как и все запросы на зонирование, заявление об отклонении должно соответствовать постановлению о зонировании (процедурно и по существу) и всеобъемлющему плану (хотя, как отмечалось выше, не все юрисдикции требуют соблюдения плана, и не все юрисдикциях требуется план).

    Заявитель должен установить, что его имущество (1) имеет необычные физические характеристики, которые заявитель не вызывал, и (2) если бы предмет регулирования был строго наложен, это привело бы к значительным и ненужным трудностям для использования владельцем его собственность.

    Поскольку отклонение позволяет владельцу работать в соответствии с менее строгими правилами, городские власти должны убедиться, что отклонение не является просто благоприятным обращением с заявителем. Чтобы убедиться, что это не так, города будут обращаться к более ранним аналогичным запросам на отклонение. Если они были предоставлены, это подтверждает действительность текущего запроса на отклонение.

    Общие проблемы с отклонениями

    Иногда люди, протестующие против вынесения отклонения, утверждают, что владелец приобрел недвижимость, зная, что ее необычные физические ограничения потребуют отклонения. Однако само по себе это не запрещает выдачу отклонения.

    Если город предоставляет отклонение, которое, по сути, является одолжением для заявителя, или заявитель не смог показать возникшие трудности, некоторые могут заявить, что это незаконное точечное зонирование.

    Разрешения на условное использование (CUP)

    Наконец, давайте подробнее рассмотрим разрешения на условное использование и посмотрим, чем они отличаются от повторного зонирования и отклонений.

    Определение разрешения на условное использование (CUP)

    Разрешение на условное использование (часто называемое просто CUP) — это использование, разрешенное на постоянной основе в округе при условии соблюдения условий управляющего органа. Разрешенные разрешения на условное использование прямо перечислены для каждого района в постановлении о зонировании. Это использование требует условий, потому что в их отсутствие использование может негативно повлиять на близлежащие объекты. Разрешения на условное использование выдаются по усмотрению города.

    Цель условного разрешения на использование

    Аналогично рассмотрению протестов NIMBY, город понимает, что некоторые виды использования, хотя и полезные или необходимые для общества, могут вызвать определенные негативные последствия ( например, , увеличение трафика или шума). Введение условий, которые сводят к минимуму такое воздействие, позволяет городу пользоваться необходимыми услугами, а также защищать использование близлежащих земель.

    Примеры условного разрешения на использование

    Обычное условное разрешение на использование позволяет вести домашний бизнес в пределах жилого района. Условия, разработанные для ограничения негативного воздействия этого бизнеса на район, могут включать такие вещи, как требование о парковке транспортных средств, связанных с бизнесом, в определенных зонах ( напр. , подъезд к дому) и ограничивающие знаки для бизнеса. Другим распространенным условным использованием является церковь в жилом районе, опять же с условиями для минимизации потенциально негативного воздействия церкви ( например, , парковка и дополнительные улучшения управления движением).

    Требования для утверждения разрешения на условное использование

    Как и в предыдущем случае, заявление на получение разрешения на условное использование должно соответствовать постановлению о зонировании и комплексному плану. Что касается постановления, это в первую очередь означает, что запрошенное использование прямо разрешено как условное в субъекте округа. Если это так, если заявитель принимает наложенные условия и если все другие требования постановления были выполнены, разрешение на условное использование выдается на основании права. Если владелец перестанет соблюдать условия, он рискует отозвать разрешение на условное использование.

    Общие вопросы, связанные с разрешениями на условное использование

    Заявитель может возразить, что наложенные условия являются слишком ограничительными и чрезмерно обременяют его использование его собственности. В качестве альтернативы, противники выдачи условного разрешения на использование могут утверждать, что нормативных актов недостаточно для защиты от негативных последствий использования.

    Кроме того, если разрешение на условное использование не соответствует постановлению, например, с сомнительным отклонением, это может считаться незаконным точечным зонированием.

    Процедура утверждения и порядок рассмотрения судами оспаривания решений о зонировании

    Теперь, когда мы рассмотрели изменение зонирования, отклонения и разрешения на условное использование, давайте теперь рассмотрим процесс получения разрешений на месте. В этом разделе мы также более подробно рассмотрим, что происходит, когда решение о зонировании оспаривается в суде.

    Кто рассматривает заявки на изменение зонирования, разрешения на условное использование и отклонения

    Как правило, заявки на три рассмотренных здесь запроса начинаются с городского персонала по зонированию. Они работают с заявителем, объясняя положения постановления и при необходимости внося изменения в заявку, чтобы привести ее в соответствие.

    Хотя процесс, следующий за рассмотрением персоналом, различается в зависимости от юрисдикции, обычно заявки на изменение зонирования и разрешения на условное использование направляются вместе с рекомендацией персонала в комиссию по планированию. Комиссия представляет собой консультативный совет жителей, который вместе с персоналом и консультантом рассматривает заявления, чтобы определить, соответствует ли запрос постановлению и, при необходимости, комплексному плану. После рассмотрения комиссия дает рекомендацию городскому совету, и совет дает одобрение или отрицание. Следует отметить, что в некоторых юрисдикциях совет может делегировать комиссии полномочия по принятию решений по разрешению на условное использование.

    В случае запросов на отклонение персонал (после его рассмотрения) направляет рекомендацию в совет по корректировке зонирования («BZA»). В некоторых юрисдикциях BZA будет окончательно утверждать или отклонять заявку на отклонение, а в других BZA будет действовать как комиссия по планированию, только давая рекомендации совету. Решения BZA, в зависимости от постановления о зонировании, могут быть обжалованы непосредственно в суде или в совете.

    Законодательная и административная проверка

    Решения о зонировании бывают двух видов: законодательные и административные (также называемые квазисудебными). Какой аромат определяется не тем, какой орган принимает окончательное решение (, например, , комиссия, совет или BZA), а скорее характеристиками самого запроса. Поскольку процессуальные правила и средства защиты различны, как в случае законодательных, так и административных решений, заявитель может рассчитывать на разные правила для разных типов запросов.

    Законодательные решения распространяются на общество в целом, а не только на отдельного человека. В зонировании самым ярким примером является создание или изменение текста постановления о зонировании, поскольку оно применяется ко всем объектам собственности в городе. Напротив, административные решения влияют только на одну собственность или человека. Например, поскольку отклонение или решение CUP повлияет только на отдельное имущество, подающее заявку, эти решения обычно считаются административными (однако в некоторых юрисдикциях решения CUP считаются законодательными).

    Между юрисдикциями существуют разногласия относительно того, является ли изменение зонирования конкретного участка законодательным или административным. Одни трактуют его как законодательный, а другие, указывая на то, что он затрагивает только один участок, трактуют как административный. В законодательных органах эти решения (как и все законодательные решения) могут приниматься только руководящим органом, т.е. , городской совет, совет олдерменов или аналогичный орган. Административные решения могут приниматься (ограничено законами штата и местными законами) незаконодательными органами, напр. , плановая комиссия или БЗА.

    Законодательные и административные процедуры пересмотра

    Поскольку законодательные решения по определению имеют широкое применение в обществе, они основаны на дискреционных полномочиях города. На них распространяются конституционные ограничения, но в остальном от них не требуется каких-либо конкретных правил или стандартов. Конечно, если постановление о зонировании требует определенных процедур, их необходимо соблюдать.

    Административные решения, однако, влияют только на отдельных заявителей и, таким образом, обеспечивают некоторую правовую защиту. К ним обычно относятся права на:

    • Уведомление о слушании
    • Представление доказательств и перекрестный допрос свидетелей
    • Юридическое представительство и
    • Письменное решение, основанное на представленных доказательствах

    Метод и стандарт рассмотрения апелляций в суды

    Если совет законодательное решение обжалуется в судах, суд, как правило, рассматривает любые записи о рассмотрении дела советом, а также делает обзор « de novo ». De novo в переводе с латыни означает «снова» и означает, что суд будет рассматривать доказательства и аргументы так, как будто заседания совета никогда не было. Суд может даже рассмотреть в суде новые доказательства, которые не были представлены в процессе принятия решения.

    На основании этой проверки суд определит, нарушило ли судебное разбирательство конституционную защиту либо «на лицо» (что означает, что постановление на первый взгляд было неконституционным), либо «применительно» к заявителю, пострадавшему от административного решения. Бремя доказывания лежит на заявителе, который выиграет дело только в том случае, если сможет установить «ясными и убедительными доказательствами», что ему был причинен существенный ущерб и что решение не принесло пользы здоровью, безопасности и благополучию населения.

    В отличие от пересмотра законодательного решения de novo , административные апелляции основываются только на записи, созданной в ходе судебного разбирательства. После рассмотрения протокола суд рассмотрит вопрос о том, превышал ли административный орган свои дискреционные полномочия или злоупотреблял ими, действовал ли он произвольно или произвольно в отношении конституционных прав заявителя.

    Оставить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *